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HERRENGRABEN 31
20459 HAMBURG
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Immobilien und Steuern Grundsätze steuerlicher
Gestaltungsmöglichkeiten
RA StB Jürgen E. Milatz
RA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings
4. April 2006
2
Übersicht
ImmobilienbesteuerungEinkommensteuer
Umsatzsteuer
Grunderwerbsteuer
Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer
3
Übersicht
Themen-Abgrenzungselbst genutzte Immobilie: Das Ende der Eigenheimzulage ab 2006
Ferienwohnungen
Zweitwohnungssteuer: Keine Steuer bei beruflicher Zweitwohnung,
BVerfG v. 11.10.2005
Grundsteuer bei Selbstnutzung verfassungswidrig ?
4
Übersicht
Reformen der großen Koalition (1)Keine degressive Abschreibung ab 2006
20%-Wertzuwachssteuer ?
Immobilienveräußerungen
ab 2008 (2007 ?)
5
Übersicht
Reformen der großen Koalition (2)Hälftige Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns
betrieblicher Immobilien 2006-2008 ?
Steuerberatungskosten bei Vermietungseinkünften
weiterhin abzugsfähig
6
Übersicht
Steuerliche Attraktivität
von Immobilien-Investments
Investitions-Phase: Anlaufverluste
Betriebs-Phase: Buchverluste
durch AfA
Deinvestitions-Phase: Steuerfreie
Veräußerung
7
Investitions-Phase: Überblick
Finanzierungsentscheidung
Anlaufverluste
Zufluss-Abfluss-Prinzip, § 11 EStG n. F.
5. Bauherren-Erlass,
BMF-Schreiben v. 20.10.2003
Sanierungsobjekt: Erhaltungsaufwand oder
anschaffungsnaher Aufwand ?
Vorsteuer bei gewerblicher Vermietung
8
Investitions-Phase: Finanzierungsentscheidung
Eigenfinanzierung
Fremdfinanzierung
BFH-Urteile vom 16.04.2002 und 09.07.2002
BMF-Schreiben vom 16.04.2004
Fremdfinanzierung als Gestaltungsmittel bei der
Schenkung- und Erbschaftsteuer
9
Investitions-Phase:Anlaufverluste
Vorweggenommene WerbungskostenZinsvorauszahlungen, Damnum
Notar- und Gerichtskosten Grundschuld
Mietgarantiegebühr
Beratungskosten
Versicherungen
§ 11 EStG i.d.F. seit 2005
10
Investitions-Phase:Zufluss-Abfluss-Prinzip
§ 11 EStG
Ab 2005: Vorauszahlungen für
Nutzungsüberlassungen
> 5 Jahre
Gleichmäßige Verteilung
BMF-Schreiben v. 15.12.2005:
Disagio weiterhin abzugsfähig
11
Investitions-Phase:5. Bauherren-Erlass
Hersteller / Erwerber
Wesentliche Einflussnahmemöglichkeit
Einschränkungen beim Sofortabzug von
Werbungskosten, insbesondere:
Damnum
Zins-Vorauszahlungen
Mietgarantie-Gebühren
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Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand
Gesetzliche Neuregelung in
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ab 2004
Grundsatz: Abschreibung der AK / HK
mit 2% bzw. 2,5% p.a.
Erhaltungsaufwand: Sofortabzug zu 100 %
Alternativmodell: Mieter trägt Aufwand
gegen Mietzinsreduzierung
13
Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand
Abgrenzung: 15 % - Grenze innerhalb von
drei Jahren seit Anschaffung
Für Baumaßnahmen ab 2004
Nicht für Erweiterungen: stets HK
Bsp.: Ausbau Dachgeschoss
Nicht bei jährlich üblicherweise anfallenden
Instandhaltungsarbeiten
Bsp.: Schönheitsreparaturen
14
Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand
Nachträgliche HK durch
„Standardverbesserung“ auch später
als drei Jahre nach Anschaffung
Fortgeltung der Grundsätze aus dem BFH-
Urteil vom 12.09.2001
15
Betriebs-Phase:Überblick
Laufende Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung
Überschusserzielungsabsicht
Abschreibung trotz realem und steuerfreiem
Wertzuwachs
„step-up“ Modell: Schaffung von
zusätzlichem Abschreibungsvolumen
16
Betriebs-Phase:
„Totalüberschuss“
BMF-Schreiben vom 08.10.2004
Problem: Verbilligte Nutzungsüberlassung,
insbesondere an Angehörige
weniger als 56% der ortsüblichen Miete
56% bis 75% der ortsüblichen Miete
mind. 75% der ortsüblichen Miete
17
Betriebs-Phase:Abschreibung (1)
Degressiv: Neue Wohnobjekte
10 x 4% - 8 x 2,5% - 32 x 1,25%
ab 2006 keine degressive
Abschreibung
Denkmalschutzabschreibung,
Sanierungsgebiete
8 x 9% - 4 x 7%
18
Betriebs-Phase:Abschreibung (2)
Linear: Altobjekte
2% / 2,5% p.a.
Schon seit 2005: Keine Investitionszulage
19
Betriebs-Phase:„step-up“ Modell (1)
Hintergrund:
Drohende „Wertzuwachssteuer“
Gestaltungsmodell:
steuerfreie Veräußerung der Altbestand-Immobilie an
gewerblich-geprägte Personengesellschaft
Verkehrswert als Abschreibungsvolumen
20
Betriebs-Phase:„step-up“ Modell (2)
Keine Grunderwerbsteuer bei Übergang auf
beteiligungsidentische Gesamthand
Keine Gewerbesteuer („erweiterte Kürzung“)
Vorweggenommene Erbfolge mit Freibetrag und
Bewertungsabschlag (noch bis …?)
Notar-, Grundbuch-, Formkosten
Umschuldung privater Darlehen
21
Betriebs-Phase:„step-up“ Modell - Beispiel
Altbestand-Immobilie, Baujahr 1920, Buchwert
Gebäude: € 0,-
Buchwert Grundstück: € 50.000,-
Verkehrswert Gebäude: € 750.000,-
Verkehrswert Grundstück: € 250.000,-
Veräußerer zu 100% beteiligt
Miete p.a. € 70.000,-
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Betriebs-Phase:„step-up“ Modell – Lösung (1)
Vermietungseinkünfte (bisher):
Einnahmen: € 70.000,-
Abschreibung: € 0,-
Sonstige Werbungskosten: € -10.000,-
Steuerliche Einkünfte: € 60.000,-
ESt (40%): € 24.000,-
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Betriebs-Phase:„step-up“ Modell – Lösung (2)
Gewerbliche Einkünfte (nach Einbringung):
Einnahmen: € 70.000,-
Abschreibung:
2,5% x 750.000,- € -18.750,-
Sonstige Werbungskosten: € -10.000,-
Steuerliche Einkünfte: € 41.250,-
ESt (40%): € 16.500,-
Steuervorteil p.a.: € 7.500,-
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Betriebs-Phase:„step-up“ Modell
Gestaltungsmöglichkeiten bei der
Finanzierung
Verlagerung bisher „privater“ Darlehen in die
betriebliche Sphäre: Schuldübernahme
durch Personengesellschaft
Zusätzlicher Ausgabenabzug
25
Deinvestitions-Phase
Noch: steuerfreie Veräußerung von
Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren
Aktuelle Rechtsprechung:
Keine rückwirkende Verlängerung der
Veräußerungsfrist ?
BFH-Vorlage an das BVerfG v. 16.12.2003
Quo vadis § 23 EStG ? Koalitionsvertrag:
20%-Wertzuwachssteuer ab 2008 (2007 ?)
26
Deinvestitions-Phase
Alternativen zu Veräußerung und
Schenkung ?
Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt
Übertragung gegen Versorgungsleistungen im Wege
vorweggenommener Erbfolge
Renten-Erlass III – BMF-Schreiben vom 16.09.2004
Rückvermietung – „Stuttgarter Modell“
27
Grunderwerbsteuer
3,5 % des Kaufpreises
Gestaltungsempfehlung: Gesonderte
Vereinbarung des Kaufpreises für
Einrichtung, z.B. Einbauküche
Immobilien-Personengesellschaft:
Anteilsübertragung innerhalb von 5 Jahren,
§ 1 Abs. 2a GrEStG, „Step-up“ Modell
28
Schenken und Vererben
Bisherige (geltende) Rechtslage
Bewertung von Immobilien mit der Jahres-
Nettokaltmiete x Faktor 12,5 abzüglich
Altersabschlag (0,5 % für jedes
Jahr, max. 25 %)
mindestens 80 % des Grundstückswertes
höchstens nachgewiesener Verkehrswert
Folge: Bewertung mit 50 – 60% des VW
29
Schenken und Vererben
BFH-Beschluss vom 22.05.2002
Verfassungswidrigkeit des ErbStG in der
heutigen Form
Bewertung von Immobilien
Bewertung von Betriebsvermögen
Bewertung von Kapitalgesellschaften
Gewerblich geprägte Gesellschaften
Vorlage zum BVerfG
30
Schenken und Vererben
Gesetzliche Neuregelung durch große
Koalition ?
Tendenz der Bundesländer: Abwarten einer
Entscheidung des BVerfG
BVerfG-Entscheidung in 2006 ?
31
Schenken und Vererben
Reform-Entwürfe z.B.: Schleswig-Holstein, Bayern, Hessen
Immobilienbewertung: Orientierung am
Mietenspiegel, Annäherung an den Verkehrswert
Steuervorteile nur noch für originäres
Betriebsvermögen, Ausschluss gewerblicher
Prägungen
Realisierungschancen ?
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Schenken und Vererben
Änderung zum 01.01.2006 ?
Rückwirkende Änderung verfassungsrechtlich
problematisch
Rechtssicherheit bei Steuerfestsetzung für
bereits vollzogene Schenkung
Übertragung noch vor Gesetzesreform ?
Nur sinnvoll, wenn Übertragung auch aus
außersteuerlichen Gründen gewollt ist!
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Schenken und Vererben:Lösungsmöglichkeiten
Hinweis auf Gestaltungsmittel
Ehebedingte Zuwendungen
Lebzeitiger Zugewinnausgleich
Mittelbare Grundstücksschenkung
Erbschaftsteuerfonds
Gemischte Schenkung
34
Schenken und Vererben:aktuelle Rechtsprechung
Bewertung von Sachvermächtnissen
BFH-Urteil vom 2. Juli 2004
Verkehrswerte anstelle Bedarfswert
Ausweichgestaltungen
Schenkung zu Lebzeiten?
Ausschlagung des Vermächtnisses gegen
Grundstücksübertragung?
35
Schenken und Vererben:aktuelle Rechtsprechung
Gestaltungen der ehelichen Güterstände
Modifizierte Zugewinngemeinschaft
Keine steuerpflichtige Schenkung bei
vorzeitigem Zugewinnausgleich
Auch bei anschließender erneuter
Vereinbarung der Zugewinngemeinschaft
BFH-Urteil vom 12.07.2005
„Güterstandsschaukel“
36
Schenken und Vererben:aktueller Verwaltungserlass
Bewertung von Treuhandvermögen
Gemeinsamer Ländererlass vom
27.06.2005
Verkehrswert anstelle des Bedarfswertes
Kein Freibetrag und Bewertungsabschlag
Ausweichgestaltung: Aufhebung des
Treuhandverhältnisses
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