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wobl100 Rechtsprechung/MRG 2010, Heft 4

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Zitiervorschlag: wobl 2010, Seite/Nummer Rechtsprechung

MRG45.

Keine Duldungspflicht der Mieter bei Errichtungeines zweigeschossigen Wohnhauses in dem zurMitbenützung gewidmeten Garten

DOI 10.1007/s00719-009-1350-2

§ 1098, § 1118 Satz 2 ABGB; § 8 Abs 2, § 18c Abs 2MRG:

Der Begriff „anderer Mietgegenstand“ iSd § 8 Abs 2Z 2 MRG ist nicht so eng zu sehen, dass darunter nur eineWohnung oder ein Geschäftslokal fiele (hier: Neuerrich-tung eines zweigeschossigen Wohnhauses).

Die Bestimmung des § 18c MRG ist schon nach ihremWortlaut und den darin verwendeten Rechtsbegriffen aufden Fall der Neuerrichtung eines Gebäudes auf einer Lie-genschaft nicht anzuwenden.OGH 12. 5. 2009, 5 Ob 61/09w – Zurückweisung des ao Revisionsrekurses(LGZ Graz 3 R 156/08w).

Die (. . .) AG sind Mieter einer 224 m2 großen Wohnungim Hochparterre einer Villa, die von einer Gartenflächeim Ausmaß von 5.714 m2 umgeben ist. Ihnen stehen Mit-benützungsrechte am Garten zu. Die ASt beabsichtigt dieErrichtung eines Neubaus auf dem hinter der Villa gele-genen nördlichen Grundstücksteil als zweigeschossigenBaukörper mit elf Wohneinheiten. (. . .) Die ASt beab-sichtigt, um die Villa eine Gartenfläche im Ausmaß vonetwa 1.600 m2 abzugrenzen, die ausschließlich den Be-wohnern der Villa zur Verfügung stehen soll.

Beide Vorinstanzen haben das auf § 8 Abs 2 MRG bzw§ 18c Abs 2 MRG gegründete Begehren, die AG zur Dul-dung dieser Baumaßnahmen zu verpflichten, abgewiesen.(. . .)

In ihrem außerordentlichen Revisionsrekurs macht dieASt im Wesentlichen geltend, dass keine höchstgerichtli-che Rsp zur Frage vorliege, ob durch § 18c MRG nichtauch die Neuerrichtung von Gebäuden zur Schaffungvon Wohnraum erfasst sei, wo doch in § 18c Abs 1 MRGauch die „Liegenschaft“ erwähnt sei und § 18c Abs 2MRG demonstrativ auch „Grünanlagen“ einbeziehe. (. . .)

Der außerordentliche Revisionsrekurs erweist sich alsunzulässig.

Aus den Entscheidungsgründen des OGH:Die Rechtsansicht des RekursG steht nämlich in Über-

einstimmung mit der geltenden Rechtslage und ergan-gener Rsp. Der Begriff „anderer Mietgegenstand“ iSd § 8Abs 2 Z 2 MRG wird von der Rsp nicht so eng gesehen,dass darunter nur eine Wohnung oder ein Geschäftslokalfiele; auch Dachbodenausbauten, die Errichtung einerTiefgarage, Baumaßnahmen an einem im Innenhof gele-genen Objekt oder der Ausbau eines bisher unbenütztenHofgebäudes zu Büro- und Wohnzwecken wurden bisherdarunter subsumiert (vgl RIS-Justiz RS0069510; zuletzt5 Ob 257/08t).

Auch der Umstand, dass es nicht um in alleinige Be-nützungsrechte fallende Liegenschaftsteile geht, stehtder Anwendung des § 8 MRG nicht entgegen (vgl 8 Ob 40/07a: allen Mietern zugängliche Waschküche; 5 Ob 109/90:Mitbenützungsrecht an zu verbauender Fläche; 5 Ob 74/90: Mitbenützung eines Dachbodens ua).

Dass der Begriff „vorübergehend“ sich nur auf die Be-nützung bezieht, Veränderungen eines Mietgegenstandsaber unter den in § 8 Abs 2 Z 1 und 2 MRG genannten Vo-

raussetzungen auch dauernd sein können, entsprichtstRsp. Auch eine Verkleinerung von Mietobjekten oderErsatzflächen (5 Ob 26/89 = MietSlg 41.208/20; 5 Ob 109/90 = MietSlg 43.157/9; RIS-Justiz RS0042771) wurde imRahmen der Zumutbarkeitsprüfung als nicht grundsätz-lich unzulässig angesehen (vgl RIS-Justiz RS0042771).

Entscheidend ist, dass dem Mieter ein Eingriff in seineRechtsposition nach § 8 Abs 2 Z 2 letzter Satz MRG insbdann zuzumuten ist, wenn die Veränderung keine we-sentliche oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechtszur Folge hat. Das erlaubt den Rückschluss, dass derMieter eine wesentliche und zugleich dauernde Beein-trächtigung seines Mietrechts in der Regel nicht hinzu-nehmen hat.

Mit der Beurteilung, dass die hier angestrebte Verän-derung nicht nur eine dauernde, sondern – weil sie eineVerkleinerung der in Rede stehenden Gartenfläche um2/3 bewirkt – auch eine wesentliche ist und daher eineDuldungspflicht nicht besteht, hat das RekursG jeden-falls den ihm in dieser Frage zustehenden Wertungsspiel-raum nicht verlassen, sodass keine erhebliche Rechts-frage vorliegt (vgl RIS-Justiz RS0042771).

Die in § 8 Abs 3 MRG vorgesehene Entschädigung desMieters betrifft nur den Ersatz für eine Beeinträchti-gung während der Durchführung der Erhaltungs-, Ver-besserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten, dieein Mieter zuzulassen hat. Sie setzt somit die Bejahungeiner Duldungspflicht voraus, kann aber eine solchenicht begründen (vgl RIS-Justiz RS0069538).

Lediglich § 18c Abs 2 MRG sieht eine Duldungsver-pflichtung auch dann vor, wenn einem Mieter wedergleichwertige Benützungsrechte noch die sonstige Mög-lichkeit zur gleichwertigen Befriedigung seiner Interes-sen eingeräumt werden kann, jedoch der Verlust des Be-nützungsrechts unter Berücksichtigung der bisherigenAusübung abgegolten wird (vgl 5 Ob 2426/96t = SZ 70/3).Eine entsprechende Bestimmung ist in § 8 Abs 2 MRGnicht enthalten.

Zur Anspruchsgrundlage des § 18c Abs 2 MRG:Der Revisionsrekurswerberin ist zuzugestehen, dass

das gesetzgeberische Ziel, eine „Nachverdichtung“ be-stehender Altsubstanz zu ermöglichen (vgl die oben zi-tierte RV) nicht wörtlich in die Bestimmung des § 18cMRG, der mit „Nachträgliche Neuerrichtung von Miet-gegenständen“ überschrieben ist, eingeflossen ist. Durchdie Verwendung des Begriffs „Ein-, Um-, Zu-, Aufbau“wird das angestrebte Ziel aber verdeutlicht: Durch dieVerwendung dieser Wortfolge wird dem in § 16 Abs 1 Z 2MRG und früher in § 1 Abs 3 Z 1 MG verwendeten iden-ten Begriff entsprochen (vgl dazu 5 Ob 54/91 = wobl1992/93 [zust Würth]; 4 Ob 2273/96k; 7 Ob 343/97k =wobl 1998/185 = MietSlg 50.389/6; E.M. Hausmann inHausmann/Vonkilch, WohnR, Rz 6 zu § 18c MRG ua).

In der Rsp wird stets auf die Unterschiedlichkeit dermit unterschiedlichen Rechtsfolgen versehenen Tatbe-stände der Neuerrichtung eines Gebäudes und der (blo-ßen) Neuschaffung von Bestandobjekten iSd § 16 Abs 1Z 2 MRG hingewiesen (vgl 7 Ob 343/97k; 5 Ob 19/03k;5 Ob 214/04p ua).

Dem RekursG ist also darin zuzustimmen, dass die Be-stimmung des § 18c MRG schon nach ihrem Wortlautund den darin verwendeten Rechtsbegriffen auf den Fallder Neuerrichtung eines Gebäudes auf einer Liegen-schaft nicht anzuwenden ist.

Deshalb nützt es der ASt nichts, dass § 18c Abs 2 MRGeine Duldungspflicht für die Aufgabe von Mitbenüt-

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woblRechtsprechung/MRG 1012010, Heft 4

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zungsrechten an allgemeinen Teilen (vgl dazu Würth/Zingher/Kovanyi 21 Rz 7 zu § 18c MRG unter Hinweis auf6 Ob 2293/96 s = wobl 1997/42 [Call] = SZ 70/6) vorsieht,die unter Abgeltung des Verlusts des Benützungsrechtserwirkt werden könnte.

Obwohl nach dem oben zitierten Bericht des Bauten-ausschusses zum 3. WÄG „§ 18c im engen inhaltlichenZusammenhang mit § 8 Abs 2 MRG zu sehen ist, mit demauch die erforderlichen Duldungspflichten verankertwerden“, kommt doch nach Ansicht des erk Senats schonnach der klaren Rechtslage eine Kombination beider Be-stimmungen wegen ihrer unterschiedlichen Eingriffs-qualität in Rechte eines Mieters nicht in Betracht: Diedem § 1098 ABGB entnommenen Grundsätze (vgl Würthzu 1 Ob 570/88 = wobl 1989/42) wurden in § 8 Abs 2 Z 2MRG (nach dem Vorbild des § 15 WVG) für dessen An-wendungsbereich dahingehend präzisiert, dass dem Mie-ter ein Eingriff in seine Rechtsposition dann zuzumutenist, wenn die Veränderung keine wesentliche oder dau-ernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge hat.§ 8 MRG hat den Eingriff in das Mietrecht am Bestand-gegenstand unter ganz bestimmten engen Grenzen, dieoben ausgeführt wurden, zum Gegenstand. § 18c MRGhingegen betrifft bloß Mitbenützungsrechte an allgemei-nen Teilen. Nicht die einzelnen Mietern eingeräumtenSonderrechte an räumlich abgegrenzten, mitvermietetenTeilen (vgl dazu wobl 1997/42 [Call]; E.M. HausmannaaO Rz 16 zu § 18c MRG) sind Gegenstand dieserEingriffsmöglichkeiten, sondern „typisch“ allgemeineTeile, an denen nicht ausschließliche Benützungsrechtebestehen (Letztere könnten nur durch Teilkündigungfreigemacht werden [vgl zur gemeinsamen Dachboden-benützung: 5 Ob 2426/96t]). Diese gegenüber dem Be-standgegenstand qualitativ untergeordneten bloßen Mit-benützungsrechte unterliegen hinsichtlich der Eingriffs-möglichkeit nicht den strengen Kriterien des § 8 Abs 2MRG, sondern denen des § 18c Abs 2 MRG, welche Be-stimmung sogar einen Verlust des Benützungsrechts vor-sehen, der unter Berücksichtigung der bisherigen Aus-übung abzugelten ist. Die angestrebte analoge Anwen-dung des § 18c Abs 2 MRG würde aber gerade eine solcheKombination ausdrücklich angeordneter unterschiedli-cher Eingriffsmöglichkeiten bewirken und ist daher ab-zulehnen.

Das hatte zur Zurückweisung des außerordentlichenRevisionsrekurses, in dem Rechtsfragen von der Quali-tät des § 62 Abs 1 AußStrG nicht aufgezeigt wurden, zuführen.

46.Zur Passivlegitimation für Entschädigungsansprü-che des Mieters nach § 8 Abs 3 MRG bei Beein-trächtigungen durch einen Wohnungseigentümer

DOI 10.1007/s00719-010-1433-0

§ 8 Abs 3 MRG:Auch ein Dachausbau durch einen Wohnungseigentü-

mer ist nicht unter § 8 Abs 2 Z 1 MRG zu subsumieren,weil es sich dabei naturgemäß nicht um Erhaltungs- oderVerbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miet-hauses handelt, sondern unter § 8 Abs 2 Z 2 MRG. Die in§ 8 Abs 3 MRG normierte Ersatzpflicht für Beeinträchti-gungen des betroffenen Mieters trifft denjenigen, dem dieArbeiten zuzurechnen sind. Jedenfalls für die Beein-trächtigungen iSd § 8 Abs 2 Z 2 MRG unterliegt es kei-nem Zweifel, dass die Ersatzpflicht nicht jedenfalls(auch) den Vermieter trifft. Das Argument, der Vermietersei gegenüber dem Mieter jedenfalls zur Zuhaltung desVertrags verpflichtet und daher auch dazu, ihn vor Be-

einträchtigungen anderer zu schützen, verkennt das We-sen der in § 8 Abs 3 MRG geregelten Entschädigungs-pflicht. Diese resultiert nicht aus einer vertraglichenHaftung, sondern stellt eine Eingriffshaftung eigener Artdar, für die Rechtswidrigkeit ebenso wenig Haftungs-voraussetzung ist wie Verschulden. Hat nach den darge-legten Grundsätzen nicht der Vermieter den Eingriff ge-setzt, sondern ein anderer, ist die einzig denklogischeKonsequenz, dass diesem die Ersatzpflicht aufzuerlegenist. Diesfalls handelt es sich eben beim „anderen Miet-gegenstand“ um ein WE-Objekt und in § 8 Abs 3 MRGbeim „Mieter, der die Arbeiten durchführt“ und zur Ent-schädigung verpflichtet ist, um den Wohnungseigentü-mer.OGH 24. 11. 2009, 5 Ob 169/09b (LGZ Wien 39 R 12/09t; BG Innere StadtWien 56 Msch 9/06z)

47.Keine Berücksichtigung von mietvertraglichenWartungs-/Instandhaltungspflichten des Mietersals Zu- bzw Abschlag zum Richtwertmietzins

DOI 10.1007/s00719-010-1460-x

§ 16 Abs 2 MRG; § 2 Abs 1 RichtWG:Die in § 16 Abs 2 Z 1 bis 6 MRG enthaltene Aufzählung

jener Kriterien, die Zuschläge oder Abstriche zum bzwvom Richtwert begründen, ist taxativ und betrifft nebender Zweckbestimmung der Wohnung – bis auf § 16 Abs 2Z 3 MRG – durchwegs die tatsächliche Beschaffenheitdes Hauses und der Wohnung, nicht aber die im Miet-vertrag enthaltene Verteilung (Übernahme) von Ver-pflichtungen, insb betreffend Wartungs- und Instand-haltungspflichten. § 16 Abs 2 Z 3 MRG und Abs 7 MRGbieten keine tragfähige Analogiegrundlage, um einemietvertragliche Verteilung (Übernahme) von (einzel-nen) Wartungs- und Instandhaltungspflichten durch Zu-schläge oder Abstriche im Richtwertzinssystem zu be-rücksichtigen.OGH 15. 12. 2009, 5 Ob 164/09t (LGZ Wien 40 R 259/08x; BG Innere StadtWien 47 Msch 24/07s)

Die AG ist Eigentümerin der Liegenschaft mit demHaus X, G-Gasse 47. Die ASt ist dort Hauptmieterin derWohnung top 22. Die ASt hat die Wohnung seit 15. 4.2004 gemietet. Der von den Parteien abgeschlosseneMietvertrag vom 30. 3. 2004 enthält folgenden § 4 (Sons-tige Rechte und Pflichten der Vertragspartner) Pkt 1:„Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für denMietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Gerätewie im besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs-,Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen so-wie Gas- und Elektrogeräte und Ofen zu warten sowie in-soweit instand zu halten und zu erneuern (insb auch dieErneuerung von Warmwasser/Heizgeräten udgl), als essich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Wirddie Behebung von ernsten Schäden nötig, so ist der Mie-ter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Ver-mieter ohne Verzug Anzeige zu machen. Die Wartungs-und Instandhaltungspflicht erstreckt sich auch aufvorhandene Antennenanlagen.“ Im Mietvertrag ist ein(Richtwert-)Mietzins von monatlich netto 369 E verein-bart und ein Lagezuschlag vorgesehen. Unstrittig ist imRevisionsrekursverfahren, dass die Wohnung mit einerNutzfläche von 57,05 m2 bei Anmietung die Ausstat-tungskategorie A hatte. Zum Stichtag 1. 4. 2004 betrugder Richtwert 4,37 E netto pro m2. Bei Ermittlung desRichtwertmietzinses für die Wohnung der ASt sind –nach unbekämpfter Ansicht der Vorinstanzen – ein Ab-schlag von 8% für die damals fehlende Liftanlage, einZuschlag von 5% für den neuwertigen Zustand bei An-