Logistikwirtschaft und räumliche Planung. Erfahrungen aus ...€¦ · Logistikwirtschaft und räumliche Planung. Erfahrungen aus der südlichen Metropolregion Hamburg STEFANO PANEBIANCO,

Logistikwirtschaft und räumliche Planung.Erfahrungen aus der südlichen Metropolregion Hamburg

STEFANO PANEBIANCO, LANDKREIS HARBURG, STABSSTELLE KREISENTWICKLUNG/ WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG , 12.11.2009

2SCI Verkehr GmbH / Büro Hamburg / +49 (40) 50 71 97-0 / 01.10.2009

Warum beschäftigt sich die südliche Metropolregion Hamburg mit der Planung von Logistikstandorten?

KOPLAS

Projekte für großräumig relevante Verkehrsinfrastruktur(insb. A 22, A 26,A 39)

4 1

Anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbestandorten nahe an den Autobahnen; regionales Cluster Logistik

Gestaltungsauftragund -anspruchder Regional- und Bauleitplanung

3 2

Akzeptanzprobleme und Nutzungskonflikte an entsprechend ausgewiesenen Standorten

Landesinteresse an kreisübergreifendem Handeln in dezentraler Verantwortung

AUFBAU DES PROJEKTS

3

Der Projektansatz von „KOPLAS“

� Anspruch: Verbesserung der Wissensgrundlage, Abschätzung des Bedarfs, Empfehlungen für den planerischen Umgang mit Logistik, Grundlage für „Kooperative Planung in der südlichen Metropolregion Hamburg“ (=KOPLAS)

� Trägerschaft: Kooperationsprojekt von acht Regionalplanungsträgern in der südlichen Metropolregion Hamburg (LK Cuxhaven, Rotenburg, Soltau-Fallingbostel, Stade, Harburg, Lüneburg, Uelzen, Lüchow-Dannenberg)

� Finanzierung: 75%-Förderung aus dem Regionalisierungsfonds der niedersächsischen Landesplanung, Kofinanzierung durch 8 Landkreise nach Einwohnerschlüssel

� Auftragnehmer: SCI Verkehr GmbH (Maria Leenen, Karl Strang); Planquadrat Dortmund (Dr. Hans-Werner Bonny)

4

10 Thesen zum planerischen Umgang mit Logistikwirtschaft. Erfahrungen aus der südlichen Metropolregion Hamburg

5


1) Die Logistikwirtschaft ist in eine Schlüsselbranche für Wertschöpfung und Beschäftigung. Sie wird die räumliche Planung weiter beschäftigen.


GLOBALISIERUNG UND OUTSOURCING ALS MOTOR FÜR ÜBERPROPORTIONALES WACHSTUM DER LETZTEN JAHRE

ENTWICKLUNG DES LOGISTIKMARKTES IM VERGLEICH ZUM BSP IN DEUTSCHLAND [INDIZIERT; 1995=1]

1,00

1,54

1,611,65

1,221,221,20

0,90

1,00

1,10

1,20

1,30

1,40

1,50

1,60

1,70

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

BSP Deutschland

Logistikmarkt Deutschland

Quelle: Die TOP100 der Logistik 2008/2009 & IMF Outlook 02/2008

LOGISTIK - EIN MARKT IN STÄNDIGER BEWEGUNG

• Internationalisierung der Märkte

• Outsourcing

• Grenzüberschreitende Logistikleistungen

• One-Stop-Shopping

• Entwicklung von Nischenmärkten

• E-Commerce

• Konsolidierung der Märkte

• Leistungsvielfalt

LOGISTIK IN DER VOLKSWIRTSCHAFT


LOGISTIK: Jobmotor in der südlichen Metropolregion Hamburg

Entwicklung von Arbeitsplätzen und Logistik-Arbeitsplätzen in der südlichen Metropolregion Hamburg 2003-2008(Index 2003 = 100)

102

106

100

9897

100

104

9999

98

90

92

94

96

98

100

102

104

106

108

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Beschäftigte gesamt Logistik-Beschäftigte

LOGISTIK IN DER SÜDLICHEN METROPOLREGION

8



2) Die Wirtschaftskrise wird die Nachfrage nach Logistikimmobilien nur kurzfristig schwächen.


AKTUELLE INTERNATIONALE PROGNOSEN GEHEN VON EINEM ÜBERSCHAUBAREN VERLAUF DER WIRTSCHAFTSKRISE AUS


BIP-Wachstumsraten real 2000-2014 [in %]

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Euro area World China India Germany United States

Year 2000-07 & 2011-14: IMF, World Economic Outlook Database, April 2009Year 2008-10: IMF, World Economic Outlook Update, July 2009

Source:


LOGISTIKIMMOBILIEN ALS LANGFRISTIGE ANLAGE – TROTZ DER KRISE POSITIVE ENTWICKLUNG IN DER MITTLEREN FRIST

TREIBER - MARKT FÜR LOGISTIKIMMOBILIENWACHSTUMSRATEN LOGISTIKIMMOBILIEN - PROGNOSE IN DREI SZENARIEN

• BIP Entwicklung und Konjunkturzyklen –Auswirkung auf den Logistikimmobilienmarkt erfolgt zeitverzögert

• Finanzentwicklung wichtiger Branchen, insbesondere Automobil, Handel, Lebensmittelbranche, Finanzinvestoren

• Gütertransportvolumen und somit die Notwendigkeit von Logistikdienstleistung

• Entwicklung der Kontraktlogistik – spezialisierte Ansprüche des Kontraktlogistikgeschäfts erfordern Neuinvestitionen in Logistikimmobilien

SCI Verkehr erwartet für den Markt von Logistikimmobilien ein moderates Wachstum von 7-8% bis 2015


Quelle: SCI Verkehr GmbH

0,8

1

1,2

1,4

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Basis-Szenario

Positiv-Szenario

Negativ-Szenatrio

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3) Der Raumanspruch der Logistikwirtschaft wird weiter zunehmen.


LOGISTIK-RAUMANSPRUCH:WACHSTUMSKURVE MIT NUR GERINGEN AUSSCHLÄGEN

Entwicklung des Logistik-Raumanspruchs

in der südlichen Metropolregion Hamburg 2003-2015 [m2]

6 242 400

6 170 000

6 183 3006 148 900

6 400 900

5 880 200

5 960 400

6 025 800

6 220 600

0

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

7 000 000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

• zusätzlich: ca. 850.000 m² exogener Flächenbedarf, insb. aus Hamburg und Bremerhaven

ENTWICKLUNG DER NACHFRAGE


DIE METROPOLREGION IST STARK IN MODERNEN LOGISTIK-IMMOBILIEN - DENNOCH BESTEHT NOCH DEUTLICHES POTENZIAL

0102

09

0807

06 04

03

10 1213

1514

16

17

18

18

19

25 24

26

29

2128

2720

22

23

3938

303132

33

34

35 36

37

49

4846

4741 40 42

4544 59

58

5751505253

5456

55

6160 63

64

65

66 6768

69

7170

79

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88 8782 83

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89 868081

9091

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959697

98

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78

0102

09

0807

0604

03

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1514

16

17

18

18

19

25 24

26

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2128

2720

22

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3938

303132

33

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35 36

37

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4846

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41 40 42

4544 5958

57515052

53

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55

6160 63

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6667 68

69

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79

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72

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7375

88 8782

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85

89 868081

9091

92

9394

959697

98

99

78

0 % - 3 %

3 % - 7 %

> 8%

niedrig

mittel

hoch

Relativer AnteilmodernerLogistik-immobilienam Bestandnach PLZ

LeerstandmodernerLogistik-immobiliennach PLZ

LOGISTIK IN DER SÜDLICHEN METROPOLREGION

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4) Ein Autobahnanschluss bleibt der zentrale Standortfaktor für logistische Nutzungen.


Bewertung von Standortfaktoren

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

EinkaufsmöglichkeitenKulturangebot, Attraktivität der Region

See- / BinnenhafennäheNähe zu Unternehmen gleicher Branche

Schulen / BildungseinrichtungenFlughafennäheBahnanschluss

Umweltqualität / WohnqualitätPersönliche Präferenzen

Zugang zu intermodalen VerlademöglichkeitenSubventionen / Fördermöglichkeiten

Image des StandortesAusstattung / Alter der Immobilie

UnternehmensnetzwerkeGesetzliche Vorschriften / Umweltschutzauflagen

LohnkostenniveauExpansionsmöglichkeiten vor Ort

Verfügbarkeit qualifizierter ArbeitskräfteLage und Größe des Grundstücks

Kaufpreis des Grundstücks / Gebäudes / MietkostenAbsatzpotenzial / Kundennähe

Autobahnanschluss

unwichtig weniger wichtig wichtig sehr wichtig

© SCI Verkehr GmbH

SCHLEIFEBEURTEILUNG FAKTOREN


LOGISTISCHE ENTWICKLUNGSPOTENZIALE:AUTOBAHNEN

LOGISTISCHE ENTWICKLUNGSPOTENZIALE

0 100 km

100 % Akzeptanz(≤ 2 km Entfernung)

≥ 80 % Akzeptanz(≤ 6 km Entfernung)

≥ 60 % Akzeptanz(≤ 10 km Entfernung)

0 15 km15 km

7

7

250 (39)27

1

26

27

23

1

20

22

739

N

17






5) Moderne „Logistikparks“ stellen die räumliche Planung vor neue Herausforderungen.


IMMOBILIENTYPENDistributionshalle

Hochregallager

Lagerhalle

Umschlaglager

Speziallager

STANDORTANFORDERUNGEN DER LOGISTIKWIRTSCHAFT


LOGISTIKIMMOBILIEN – WESENTLICHE TRENDS

GRÖSSE

DRITT-VERWENDBARKEIT

MIETE STATT KAUF

AUTOBAHN

24-STUNDEN-BETRIEB

FLÄCHENKNAPPHEIT

NACHHALTIGKEIT

• Die Nachfrage nach größeren und modernen Logistikimmobilen (Logistiklagerfläche ab10 000 m2) hat zugenommen. Dieser Trend wird auch zukünftig anhalten

• Neue Logistikimmobilien werden nicht nur auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtet, sondern erfüllen bei entsprechender Planung zusätzlich auch die Anlagekriterien der Investoren (z. B. Nachvermietbarkeit und Teilbarkeit / Drittverwertbarkeit)

• Kontraktlogistik-Dienstleister verzichten immer öfter auf eigene Investitionen und mieten Logistikimmobilien von Eigentümern und spezialisierten Anbietern. Die Laufzeiten der Mietverträge und der Kontrakte über die Logistik-Dienstleistungen entsprechen sich

• Eine Autobahnanbindung bleibt das wichtigste Lage-Kriterium

• Eine Betriebsgenehmigung ohne eine wesentliche Lärmeinschränkung an 24 Stundenan 7 Tagen ist notwendig, um dauerhaft Logistik in der Immobilie betreiben zu können

• Die Lagerhallen in deutschen Ballungsräumen werden zunehmend knapp

• Besondere Bedeutung bekommt der Zukunftstrend Nachhaltigkeit / Green Logistics


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6) Nutzwertanalysen können helfen, den „richtigen“ Standort zu finden.


KRITERIEN UND INDIKATOREN DER NUTZWERTANALYSE

• Beispielkategorie: Nutzungskonflikte/Flächenkonkurrenzen

– Nutzenfunktion:

Nutzwerte 0 1 2 3 4

Abstand zu emissionsempfindlichen Nutzungen

≤ 100 m 100 m – 300 m 300 m – 500 m 500 m – 800 m ≥ 800 m

Verlagerungskosten für vorhandene inkompatible Nutzungen

Sehr hoch Hoch Mittel Gering Keine

Eignung für andere Siedlungszwecke (z.B. Wohnen oder Gewerbe)

Sehr hoch Hoch Mittel Gering Keine

Eingriff in vorhandene Grünzüge / Freiräume

unvermeidbar XMit entsprechenden Maßnahmen abmilderbar

X vertretbar

Gewicht: 20 %der Gesamtbewertung

STANDORTANFORDERUNGEN AUS SICHT DER PLANUNG


VERGLEICHENDE BEWERTUNG VON STANDORTEN

Bewertung des Standortes A

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0Grösse, Verfügbarkeit, Planungsrecht

Restriktionen

ErschließungLogistik-Kompatibilität

Verkehrsanbindung

Bewertung des Standortes B

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0Grösse, Verfügbarkeit, Planungsrecht

Restriktionen

ErschließungLogistik-Kompatibilität

Verkehrsanbindung

• Die Nutzwertanalyse gibt einen schnellen Überblick über die Stärken und Schwächen der Standorte und erleichtert die Kommunikation der Standortwahl

• Kriterien: Größe, Verfügbarkeit, Planungsrecht, Restriktionen, Erschließung, Logistik-Kompatibilität, Verkehrsanbindung, …

• Kein Ersatz für planerische Abwägung


23








7) Neue Logistikstandorte stoßen auf Akzeptanzprobleme und Nutzungskonflikte vor Ort.

24

Akzeptanzprobleme und Nutzungskonflikte

Typische Konfliktpunkte:

-Landschaftsbild / Naherholung

-Abstand zur Wohnnutzung

-Verkehrsaufkommen

-Lärmemissionen

-Beeinträchtigung sonst. Gewerbe

-„Black box“

-(In-)Transparenz der Kommunikation

-…

Mögliche Lösungsansätze:

- Festsetzungen zur Konfliktminimierungüber das gesetzl. erforderliche Maß hinaus

- Neubau von (entlastender) Verkehrsinfrastruktur

- transparenter Dialog

- ...

Bsp. Gewerbegebiet Tangendorf, Stand: 2008

25









8) Die Entwicklung von Logistikstandorten erfordert eine professionelle Kommunikation mit Nutzern und Nachbarn.


1. Kommunikation gegenüber der (Gemeinde-/Kreis-)Politik

– Die herrschenden Meinungen müssen fortlaufend erforscht werden.

– Sachlich falsche Auffassungen sollten frühzeitig korrigiert werden.

2. Kommunikation gegenüber der Öffentlichkeit

– Vorhabendarstellungen, Argumentationsketten, Antworten auf oft gestellte Fragen gehören in die Hände von Kommunikationsprofis (freie Journalisten, PR-Agenturen etc.).

– Hilfreich ist die Einbindung von Multiplikatoren, Honoratioren, Vereinen etc.

– Die Kommunikation sollte frühzeitig einsetzen und den Höhepunkt zum Beginn der Bauarbeiten erreichen.

– Grundsätzliche Bedenken und verdeckte Interessen sollten im Kommunikationsprozess aufgespürt, offengelegt und angemessen beantwortet werden. Dies erfordert Erfahrung und ein gewisses Gespür.

3. Kommunikation gegenüber Investoren

– Ein Ansprechpartner je Verfahrensabschnitt sollte ausreichen. Solange dieser spricht, sollten alle anderen schweigen.

– Verantwortlich für die Planung bleibt der zuständige Planungsträger.


KOMMUNIKATION - QUERSCHNITTSAUFGABE BEI DER ENTWICKLUNG VON LOGISTIKANSIEDLUNGEN

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9) Die Instrumente von Raumordnung / Regionalplanung und Bauleitplanung sind für die Steuerung der Entwicklung von Logistikstandorten gefragt.


1. Fachliche Fundierung durch Gutachten

2. Vorranggebiete für Standorte, wo entsprechende Infrastruktureinrichtungen gegeben oder zu erwarten sind (Basis: Nutzwertanalyse)

3. Definition von Raumfunktionen an den potenziell geeigneten bzw. nicht geeigneten Standorten

4. Grundsätze /„Qualitätsregeln“ für die Entwicklung von Logistikprojekten (Bedarf/Voraussetzungen, Umgang mit Nutzungskonflikten, Minimalkriterien, …)

5. Moderation interkommunaler / regionaler Abstimmungsprozesse: Konkurrenzplanungen von Gemeinden vermeiden; interkommunale Gebiete befördern


HANDLUNGSANSÄTZE DER REGIONALPLANUNG


• Im Flächennutzungsplan ergeben sich die möglichen Standorte aus der Verbindung mit Umschlageinrichtungen sowie Transportwegen (vor allem Autobahnen). Schon früh sollten geprüft werden:

– die Möglichkeiten des Grundstückserwerbs

– Konfliktstatus mit den übrigen Nutzungen

• Beste Steuerung der Raumnutzung im Bebauungsplan bietet die Festsetzung als Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO.

Festsetzungmöglichkeiten auf B-Planebene zur Minimierung von

Nutzungskonflikten:

Abstandsregelung, Erschließung/Umgehung, Lärmkontingente, Hallenhöhen, Farbgestaltung, (lärmmindernde) Ausrichtung von Gebäudekörpern, Begrünung, …


MÖGLICHKEITEN FÜR FESTSETZUNGEN IN BAULEITPLÄNEN

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9) Die Instrumente von Raumordnung / Regionalplanung und Bauleitplanung sind für die Steuerung der Entwicklung von Logistikstandorten gefragt.

10) Regionale Kooperation ist ein Schlüssel zur nachhaltigen Entwicklung von Logistikstandorten und -regionen.

31

1) Fachgutachten: gemeinsame Wissens- und Handlungsgrundlage

2) Regionale Clusterentwicklung und Standortmarketing: Vernetzung von Unternehmen, Standortentwicklung, …

3) Monitoring: regionale Beobachtung von Nachfrage und Angebot

4) Maßstäbe: Einheitliche Festsetzung von Qualitätsmaßstäben / Grundsätzen der Standortentwicklung

5) Regionales Lobbying: Forderungen nach Infrastrukturausbau:, Abstimmung von Prioritäten

6) Regionale Arbeitsteilung: Quantitäten/Qualitäten von Standortausweisungen

Mögliche Ansätze für regionale Kooperation in der Entwicklung und Vermarktung von Logistikstandorten

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Entwicklung von Logistikregionen –Der Beitrag des Landes Niedersachsen

So unterstützt das Land Niedersachsen die Entwicklung von Logistikregionen – Bsp. südliche Metropolregion Hamburg:

- Benennung als Logistikregion im Landesraumordnungsprogramm

- Aktivitäten der Logistikinitiative Niedersachsen

- EFRE-gefördertes Clustermanagement bei der Süderelbe AG

- Förderung des KOPLAS-Gutachtens

- ...

Hier benötigt die Gemeinde- und Kreisebene weitere Unterstützung:

- Förderung regionaler Gutachten / Handlungsansätze

- aktive Abstimmung der Infrastrukturentwicklung mit den Nachbarländern

- Unterstützung bei Maßnahmen an Landesstraßen / -infrastruktur

- zeitl. koordinierter Ausbau der Infrastruktur – Bsp. A26 ...

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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