M hlenbrink Begr ndung 10 - peter-flaspoehler.depeter-flaspoehler.de/elemente/Muehlenbrink Begruendung 10_2013.pdf · 5 m breiter Streifen für den Waldrandaufbau vorgesehen werden

Stadt Georgsmarienhütte

Bebauungsplan Nr. 108 „Mühlenbrink“

1. Änderung

Verfahren nach § 13a BauGB

Begründung

F A S S U N G Z U M S A T Z U N G S B E S C H L U S S 1 0 – 2 0 1 3

PLANUNGSBÜRO FLASPÖHLER

PETER FLASPÖHLER DIPL.-ING.

ARCHITEKT & STADTPLANER FALKENWEG 16

31840 HESSISCH OLDENDORF FON: 0 (49) 51 52 – 96 24 66 FAX: 0 (49) 51 52 – 96 24 67 [email protected]

www.peter-flaspoehler.de

Stadt Georgsmarienhütte, Bebauungsplan Nr. 108 „Mühlenbrink“, 1. Änderung

Begründung

Auftraggeber:

Stadt Georgsmarienhütte Fachbereich IV Postfach 1420 49112 Georgsmarienhütte

Planverfasser:

PLANUNGSBÜRO FLASPÖHLER

PETER FLASPÖHLER DIPL.-ING.

ARCHITEKT & STADTPLANER FALKENWEG 16

31840 HESSISCH OLDENDORF FON: 0 (49) 51 52 – 96 24 66 FAX: 0 (49) 51 52 – 96 24 67 [email protected]

www.peter-flaspoehler.de

Bearbeitung:

Dipl.-Ing. Peter Flaspöhler, Architekt & Stadtplaner Dipl.-Ing. Barbara Wiebusch, Landschaftsplanerin

0 Gliederung

1 Anlass, Rahmenbedingungen und gewähltes Verfahren Seite 2

2 Geltungsbereich 4

3 Planerische und sonstige Vorgaben 4

3.1 Regionales Raumordnungsprogramm Landkreis Osnabrück (RROP) 4

3.2 Landschaftsrahmenplan für den Landkreis Osnabrück (LRP) 5

3.3 Flächennutzungsplan der Stadt Georgsmarienhütte (FNP) 5

3.4 Landschaftsplan der Stadt Georgsmarienhütte (LP) 8

4 Zustand des Plangebiets 8

5 Städtebauliches Konzept, Ziel und Zweck der Planung 9

6 Festsetzungen zur baulichen Nutzung 11

6.1 Art der baulichen Nutzung 11

6.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenzen und Stellung baulicher Anlagen 11

6.3 Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind 12

7 Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung 13

7.1 Geltungsbereich der örtlichen Bauvorschriften 13

7.2 Bereich 1, östliche und südliche Reihenhausbebauung 14

7.3 Bereich 2, westliche und nördliche Einzel- und Doppelhausbebauung 14

7.4 Bereich 3, Kopfbau 15

7.5 Ordnungswidrigkeiten gem. § 80 NBauO 16

8 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen und „Grüne Mitte“ 16

9 Private Grünfläche 16

10 Flächen für Wald 17

11 Städtebauliche Werte 17

12 Erschließung und archäologische Hinweise 18

12.1 Verkehrliche Erschließung 18

12.2 Ver- und Entsorgung 18

12.3 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 19

12.4 Archäologische Hinweise 19

13 Altlasten, Altablagerungen und Altstandorte 20

13.1 Altlasten 20

13.2 Altablagerungen 20

13.3 Altstandorte 21

13.4 Rüstungsaltlasten, militärische Altlasten 24

14 Kosten 25

15 Bodenordnung 25

16 Beschluss 25

Anlage: Altlastenplan zum Bebauungsplan 108 „Mühlenbrink“, 1. Änderung


Begründung

2 PLANUNGSBÜRO FLASPÖHLER

1 Anlass, Rahmenbedingungen und gewähltes Verfahren

Seit den fünfziger Jahren entstand, auf der Grundlage des Bebauungsplans Mühlenbrink, in diesem

südlichen Teil der ehemaligen selbständigen Gemeinde Oesede, ein attraktives Wohngebiet, mit

den dazugehörigen Bildungs-, sozialen und kirchlichen Einrichtungen. Hier siedelten sich überwie-

gend Familien mit Kindern an. Die vorherrschende Bauform bilden Ein- und Zweifamilienhäuser.

Aufgrund der demografischen Veränderungen, die in Georgsmarienhütte durch den Rückgang der

jungen Bevölkerungsgruppen und der Zunahme älterer und alter Menschen gekennzeichnet ist,

konnte der Schulstandort Overbergschule im Stadtteil Oesede nicht aufrecht erhalten werden und

wurde im Jahre 2011 geschlossen.

Mit der Zielsetzung, ein geeignetes städtebauliches Bebauungs- und Nutzungskonzept für das

Schulgelände zu finden, lobte die Stadt Georgsmarienhütte im Jahre 2012 einen Architektenwett-

bewerb nach RAW aus. Es wurden 10 Planungsbüros zur Teilnahme aufgefordert. In der Auslobung

wurde darauf hingewiesen, dass die Stadt Georgsmarienhütte eine Wohnnutzung am Standort

präferiert, wobei es den Teilnehmern überlassen war, die Art und Form des Wohnens zu bestim-

men. Weiterhin war es Aufgabenstellung, die Nutzung oder Teilnutzung der vorhandenen Gebäu-

de zu überprüfen, in diesem Zusammenhang erwartete die Stadt auch Vorschläge für anderweitige

Nutzungen. Der Wettbewerb wurde in der Zeit vom 20.03.2012 bis 19.04.2012 durchgeführt. Den

ersten Preis erhielt der Entwurf des Büros Reinders Architekten aus Osnabrück, der nachfolgend

abgebildet ist.

Abb. 1

Erster Preis des

städtebaulichen

Wettbewerbs

Overbergschule

Reinders Architek-

ten, Osnabrück


Begründung


Um auf der Basis des Wettbewerbsergebnisses einen Investor zu finden, führte die Stadt daraufhin

ein Investorenbieterverfahren durch. Es wurden durch verschiedene Investoren Realisierungsvor-

schläge vorgestellt. Nach eingehender Beratung, sprachen sich die politischen Gremien der Stadt

für die Realisierungskonzeption der MBN Bau AG aus Georgsmarienhütte aus, die nachfolgend

dargestellt ist.

Abb. 2

Bebauungs- und

Erschließungs-

konzept auf der

Basis des ersten

Preisträgers

MBN Bau AG

GMHütte

Im Unterschied zum Wettbewerbsentwurf sieht das Bebauungs- und Erschließungskonzept der

Firma MBN die Zufahrt von Südosten durch den viertelkreisförmigen Verbindungsbau vor, der des-

halb unterbrochen werden soll. Die durch Reinders Architekten geplante südliche Umfahrt soll

falle, stattdessen sind beidseitig der Platzsituation „grüne Mitte“ Erschließungswege für die Kfz-

Erschließung vorgesehen. Diese Erschließungslösung erscheint erheblich wirtschaftlicher als die

des Wettbewerbssiegers.

Das Baugebiet soll nun möglichst zeitnah realisiert werden. Da der rechtskräftige Bebauungsplan

Nr. 108 das ehemalige Schulgrundstück als Fläche für den Gemeinbedarf festsetzt, ist die Änderung

des Bebauungsplans „Mühlenbrink“ erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für

die angestrebte Wohnbebauung zu schaffen. Deshalb hat der Verwaltungsausschuss den Aufstel-

lungsbeschluss zur 1. Änderung des Bebauungsplans „Mühlenbrink“ gefasst.

Aufgabenstellung der Bauleitplanung ist es u. a. die städtebaulichen und architektonischen An-

sprüche des Siegerentwurfs, als auch ökonomische Gesichtspunkte zu berücksichtigen.

Dieser Bebauungsplan dient Maßnahmen der Innenentwicklung. Der Plan setzt eine zulässige

Grundfläche im Sinne des § 19 BauNVO fest, die weniger als 20.000 m2 beträgt und begründet


Begründung


nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich-

keitsprüfung unterliegen. Es liegen keine Hinweise vor, dass Beeinträchtigungen der in § 1 (6) 7b

BauGB genannten Schutzgüter vorliegen könnten. Der Bebauungsplan Nr. 108, 1. Änderung erfüllt

somit die Anforderungen des § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) und kann im

beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Nach § 13a (2) 4 BauGB gelten die durch diese Bau-

leitplanung zu erwartenden Eingriffe als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig,

so dass die Umweltprüfung und der Umweltbericht entfallen.

2 Geltungsbereich

Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 108 „Mühlenbrink“ be-

trifft das Grundstück der ehemaligen Overbergschule und südlich, westlich und nördlich daran

anschließende Grundstücksflächen, die sich als Wald darstellen.

Der genaue Geltungsbereich ergibt sich aus der Planzeichnung. Er wurde so gewählt, um im Rah-

men der geordneten städtebaulichen Innenentwicklung die planungsrechtlichen Voraussetzungen

zur Verbesserung des Wohnungsangebotes im Stadtteil Oesede durch Nachverdichtung zu schaf-

fen.

Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 3,8 ha.

Das Plangebiet selbst war bisher teilweise Bestandteil des Bebauungsplans Nr. 108 „Mühlenbrink“

der ehemaligen Gemeinde Oesede. Mit Inkrafttreten dieser Bauleitplanung treten die bisher wirk-

samen Festsetzungen im Änderungsbereich außer Kraft und werden durch die Festsetzungen die-

ser 1. Änderung ersetzt.

3 Planerische und sonstige Vorgaben

3.1 Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Osnabrück (RROP)

Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Osnabrück ist ein Instrument

der Regionalplanung, um die raumstrukturellen Voraussetzungen für eine umweltgerechte und

zukunftsgerichtete Entwicklung für den Landkreis zu schaffen1.

Das RROP für den Landkreis Osnabrück ist seit dem 09.04.2005 rechtskräftig. Die zeichnerischen

Darstellungen des RROP weisen die Stadt Georgsmarienhütte als Mittelzentrum aus. Mittelzentren

dienen der Bereitstellung zentraler Einrichtungen zur Deckung des gehobenen Bedarfs. Daneben ist die

1 Zitat: www.landkreis-osnabrueck.de


Begründung


Stadt Georgsmarienhütte im RROP als Standort mit den Schwerpunktaufgaben Sicherung und Ent-

wicklung von Wohnstätten und Arbeitsstätten sowie als Standort mit der besonderen Entwicklungsauf-

gabe Erholung festgelegt. Die zeichnerischen Darstellungen des RROP treffen für das Plangebiet

keine konkreten Aussagen.

Gemäß RROP kommt dem Wald als wichtiges raumbedeutsames Landschafts- und Lebenselement eine

große Bedeutung zu. Auf seine Erhaltung, Pflege und Entwicklung… ist daher bei allen Planungen hin-

zuwirken. Die in ihrer Bedeutung zukünftig weiter zunehmenden Nutz-, Schutz und Erholungsfunktio-

nen des Waldes sind grundsätzlich gleichrangig und auf der gesamten Waldfläche gleichzeitig zu erfül-

len. Bebauungen und störende Nutzungen sollen zum Waldrand einen ausreichenden Abstand einhal-

ten.

Die Festsetzungen dieser 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 108 sollen die planungsrechtlichen

Voraussetzungen zur Bebauung des Änderungsbereichs mit Wohnhäusern schaffen. Dieses Ziel

entspricht der regionalplanerisch festgelegten Schwerpunktaufgabe Entwicklung von Wohnstätten.

Die neu geplante Wohnbebauung rückt nicht näher an den Waldrand heran, als es durch die be-

stehende Bebauung der Fall ist, bzw. als es durch die Baugrenzenführung des rechtskräftigen Be-

bauungsplans Nr. 108 bereits ermöglicht wird. Die Planung steht damit nicht in Konkurrenz zu den

Zielsetzungen und Festsetzungen der Raumordnung.

3.2 Landschaftsrahmenplan für den Landkreises Osnabrück (LRP)

Der Landschaftsrahmenplan (LRP) ist ein eigenständiger Fachplan auf der Ebene der Landkreise,

der die überörtlich konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der

Landschaftspflege darstellt. In Bezug auf die Schutzgebiete ist er die maßgebliche Planungsgrund-

lage hinsichtlich der zu entwickelnden Schutzgebietskonzepte. Der LRP des Landkreises Osnabrück

wurde 1992 erarbeitet. Er weist für das Plangebiet keine Landschaftsschutzgebiete, Naturschutz-

gebiete, Naturdenkmäler oder nach § 30 BNatSchG (ehemals § 28a NNatSchG) geschützten Bioto-

pe aus. Ebenso werden keine Altlastenstandorte verzeichnet. Der am westlichen Geltungsbereichs-

rand verlaufende Windchenbrinkbach ist ein Gewässer 2. Ordnung, der aus dem Teutoburger Wald

kommend, im Stadtgebiet in die Düte mündet. Die Waldflächen werden als solche dargestellt.

3.3 Flächennutzungsplan der Stadt Georgsmarienhütte (FNP)

Im Flächennutzungsplan (FNP) sind die städtebaulichen Entwicklungsziele der Stadt Georgsma-

rienhütte flächenbezogen dargestellt. Der genehmigte Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Ge-

orgsmarienhütte stellt den Bereich der ehemaligen Overbergschule auf ca. 1 ha als Flächen für den

Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Schule dar. Der übrige Geltungsbereich dieser 1. Ände-

rung des Bebauungsplans Nr. 108 wird durch den FNP als Wald dargestellt.


Begründung


Aktuell besteht kein Bedarf zur Errichtung einer Gemeinbedarfseinrichtung in diesem Bereich, statt-

dessen wird die Realisierung von Wohnungen angestrebt. Auf der Ebene des Flächennutzungs-

plans wird deshalb die Gemeinbedarfsdarstellung durch die Darstellung Wohnbauflächen ersetzt.

Die Darstellung Wald bleibt unverändert.

Da dieser Bebauungsplan nach den Vorschriften des § 13a BauGB aufgestellt wird, ist der Flächen-

nutzungsplan der Stadt Georgsmarienhütte für den betroffenen Teil gemäß § 13a (2) 2 BauGB im

Wege der Berichtigung anzupassen. Der FNP wird künftig im Änderungsbereich Wohnbauflächen

und weiterhin Wald darstellen.

Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind somit aus den Darstellungen bzw. angepassten Dar-

stellungen des Flächennutzungsplans entwickelt.


Begründung


Bisher wirksame Flächennutzungsplandarstellung

Angepasste Flächennutzungsplandarstellung

Planzeichenerklärung

Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990

Abb. 4

Plandarstellung

Berichtigung des Flächennutzungsplans der Stadt Georgsmarienhütte

M. 1:5000


Begründung


3.4 Landschaftsplan der Stadt Georgsmarienhütte (LP)

Der Landschaftsplan ist ein Fachplan auf der Ebene der Flächennutzungspläne und umfasst in der

Regel den unbesiedelten Bereich einer Gemeinde. Der Landschaftsplan der Stadt Georgsmarien-

hütte wurde im Jahr 1987 vom Planungsbüro Daber vorgelegt.

Als potentiell natürliche Vegetation (nach Weber 1979) wird Sternmieren-Eichen-Buchenwald im

Übergangsbereich zum artenreichen Hainsimsen-Buchenwald angegeben. Insbesondere in den

hängigen Bereichen ist die Buche vorherrschende Baumart. Für den konkreten Bereich des ehema-

ligen Schulgeländes werden keine Aussagen getroffen, der außerhalb des Geltungsbereichs am

westlichen Hangfuß verlaufende Windchenbrinkbach wird an seinem Oberlauf zusammen mit den

Bereichen ehemaligere Buchenniederwälder als geschützter Landschaftsbestandteil (LB 15) vorge-

schlagen.

Die Waldbereiche am Schulgelände sind bedeutsame Frischluftentstehungsgebiete für die angren-

zenden Siedlungsflächen.

Der Windchenbrinkbach ist eine wichtige Grünverbindung, wobei den angrenzenden Waldflächen

eine hohe Bedeutung in der Erholungsfunktion zugewiesen wird. Diese Funktion soll durch Erhö-

hung des Laubholzanteils und Verringerung von Nadelgehölzen gestärkt werden.

Der LP bemängelt die insbesondere in den besiedelten Bereichen oft fehlenden Waldrändern.

Durch Ausweitung von Siedlungen werden Waldbereiche angeschnitten, ohne dass ein neuer

Waldrand aufgebaut wird. Als Ziel wird daher im LP die Erhaltung und Schaffung artenreicher

Waldränder formuliert. Bei Waldanschnitte, z.B. durch Siedlungserweiterung sollte ein mindestens

5 m breiter Streifen für den Waldrandaufbau vorgesehen werden. Dies dient nicht nur dem Arten-,

Biotop- und Waldschutz (z.B. vor Windbruchgefahr), sondern verbessert auch das Landschaftsbild

und damit das Naturerleben und die Erholungsfunktion des Waldes.

4 Zustand des Plangebiets

Beim Plangebiet selbst handelt es sich um den westlichen Teil einer Anhöhe im Stadtteil Oesede. Es

gliedert sich in zwei sehr unterschiedlich geprägt Bereiche, das ehemalige Schulgelände und die

auf drei Seiten daran anschließende Waldfläche.

Das Grundstück der ehemaligen Schule liegt an exponierter Stelle auf dem Hochplateau. Hier ist

das Gelände fast eben, es hat eine leichte Nordhanglage. Während sich das Plateau nach Osten hin

fortsetzte, fällt es südlich, westlich und nördlich stark ab. Diese Hangbereiche sind mit Buchenwald

bestockt. Der nach Norden weisende Hangbereich wurde 2007 durch den Sturm „Kyrill“ stark be-

schädigt und besteht überwiegend aus neu aufwachsendem Baum- und Strauchbestand.


Begründung


Das Schulgebäude ist ein- bis zweigeschossiger Komplex, von drei miteinander verbundenen Ge-

bäudeteilen. Der Eingangsbereich wird durch einen viertelkreisförmigen Verbindungsbau betont.

Dieser liegt als „Scharnier“ zwischen den beiden erhaltenswerten ersten Bauabschnitten des Jahres

1952. Das prägende Baumaterial dieser Gebäude ist Sandstein in Verbindung mit Putzflächen.

Der Schulhof ist größtenteils versiegelt, randlich befinden sich Beetflächen mit unterschiedlichem

Strauchbewuchs und einigen älteren Ahorn- und Lindenbäumen. Der Schulhof öffnet sich nach

Norden zum Hang hin und gewährt über die sich neu bewaldende Fläche einen guten Ausblick

über Georgsmarienhütte. Außerhalb des Schulhofbereiches stehen einige Bäume, die zum Teil aus

der Anfangszeit der Schule stammen. Besonders der Eingangsbereich ist durch über 50 Jahre alte

Stieleichen geprägt. Um den Gebäudekomplex finden sich noch einige alte Bäume der Grün-

dungszeit der Schule wie Ahorn, Amerikanische Roteichen und Rosskastanie, teilweise aber auch

Bäume jüngeren Datums.

Das Gelände wird stark durch die südlich und westlich angrenzenden Waldbereiche geprägt. Die

relativ ebene Grünfläche geht fast nahtlos in den Waldbereich mit hohen Buchen über, das Gelän-

de fällt dann steil zum Windchenbrinkbach ab. Der Hangbereich im Norden vermittelt durch den

Jungaufwuchs unterschiedlicher Strauch- und Baumarten (vor allem Ahorn) noch nicht den Ein-

druck eines Waldes, sondern eher einer verbuschten Fläche.

Zwischen der südlichen Bebauung und dem Waldrand befindet sich eine Grünfläche, die als private

Grünfläche festgesetzt werden soll. Hier verläuft aktuell auch eine Zuwegung, die als Feuerwehrzu-

fahrt genutzt werden kann. Es handelt sich floristisch um eine mesophile, artenarme Wiesenfläche

mit vereinzeltem Baumbestand. Hier befinden sich die schon erwähnten Ahorne und Roteichen

aus der Gründungszeit, aber auch eine Esche, Rosskastanie und eine serbische Fichte jüngeren

Datums sowie einige ca. 30 Jahre alten Obstgehölze (Kirsche und Birne).

5 Städtebauliches Konzept, Ziel und Zweck der Planung

Das städtebauliche Konzept dieser Bebauungsplanänderung basiert auf den planerischen Vorga-

ben des Wettbewerbsbeitrags von Reinders Architekten und der darauf aufbauenden Realisie-

rungskonzeption der Firma MBN Bau AG.

Wesentliches dieser Bauleitplanung Ziel ist es, die dem Wettbewerbsergebnis zu Grunde liegende

Idee der Synthese zwischen den bestehenden historisch geprägten Gebäuden und einer moder-

nen Architektursprache durch geeignete Festsetzungen und Bauvorschriften planungsrechtlich

abzusichern. Daneben müssen auch ökonomische Gesichtspunkte berücksichtigt werden, um die

Realisierung einer Folgenutzung für das Schulgrundstück zu gewährleisten.


Begründung


Auf dem Gelände der ehemaligen Overbergschule soll ein in sich geschlossener attraktiver Sied-

lungsbereich entstehen, der sich in Bezug auf die Wohn- und Gestaltungsqualität positiv von den

üblichen Neubausiedlungen abhebt. Da das Gebiet mit der gemeinschaftlich nutzbaren „grünen

Mitte“, dem umgebenden Wald und der Nähe zum Kindergarten, besonders attraktiv für Familien

mit Kindern sein wird, ist es bauleitplanerische Aufgabe, durch geeignete Festsetzungen auch die

Verbindung von Familie und Beruf zu stärken. Neben der Wohnnutzung, die im Gebiet mit unter-

schiedlichen Wohnungsangeboten vorherrschend angestrebt wird, soll deshalb auch die Verknüp-

fung von Wohnen und Arbeiten ermöglicht werden.

Die Überplanung dieses Bereichs erfolgt nach dem Grundsatz, durch Umnutzung, bauliche Ergän-

zung und Nachverdichtung innerhalb bestehender Siedlungsbereiche, der gezielten Innentwick-

lung Vorrang einzuräumen und der fortschreitenden Landschaftszersiedlung entgegenzuwirken.

Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes sind darüber hinaus folgende Ziele und Zwecke ver-

bunden:

• Fortentwicklung des Stadtteils Oesede als attraktiven Wohnstandort,

• Entgegenwirken von Abwanderungsprozessen aus dem Stadtgebiet,

• Verbesserte Auslastung der bestehenden Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen,

• Entgegenwirken einseitig überalterter und Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölke-

rungsstrukturen,

• Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung,

• Förderung der mittelständischen Wirtschaft.

Zum globalen Klimaschutz sollen beim Bauen grundsätzlich energiebedingte Emissionen von kli-

marelevanten Gasen durch Energieeinsparungen und den Einsatz erneuerbarer Energien reduziert

werden. Es werden folgende Maßnahmen beim Hausbau empfohlen:

• Optimale Wärmedämmung und Dichtigkeit der Wohnhäuser, möglichst Passivhausbauweise,

• kompakte Baukörper mit Ausrichtung zur Sonne,

• Einsatz von Solarenergie zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung,

• Reduzieren des Energiebedarfs der Wohnhäuser z. B. durch den Einsatz von Fotovoltaik und

Wärmerückgewinnungsanlagen

Vor dem Hintergrund der Nähe zum Wald sind die Belange von Natur und Landschaft besonders zu

berücksichtigen. Der Bebauungsplan beinhaltet diesbezüglich folgende Zielsetzungen:

• Einhaltung eines ausreichenden Abstands zum Waldrand durch die Bebauung von mindes-

tens 10 m,

• Erhalt der Waldfläche als Erholungsraum, Erosionsschutz der Hangbereiche und als Klima-

schutzbereich für die Frischluftversorgung der besiedelten Gebiete,


Begründung


• Erhöhung des Laubholzanteils im Waldbereich,

• Aufbau eines artenreichen Waldsaums von mindestens 5 m zur Verbesserung des Land-

schaftsbildes und damit der Erholungsfunktion sowie zur Stabilisierung des Waldrandes (vgl.

Gehölzliste),

• Bei Waldumbau bzw. Waldbaumaßnahmen verstärkte Verwendung von Baumarten 2. Ord-

nung/Nebenbaumarten (Feldahorn, Hainbuche, Vogelkirsche, Eberesche, vgl. Gehölzliste) ins-

besondere im siedlungsnahen Bereich,

• Erhalt der Grünfläche mit den dort vorhandenen, 40 - 50 jährigen Gehölzen (Ahorn, Eiche,

Rosskastanie) als Puffer zum Waldrand

6 Festsetzungen zur baulichen Nutzung

6.1 Art der baulichen Nutzung

Die verbindlichen Festsetzungen dieses Bebauungsplans für die städtebauliche Ordnung bilden

die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung der zuvor beschriebenen Ziele und Zwe-

cke. Dabei stellt der Bebauungsplan eine „Angebotsplanung“ dar, in dessen Geltungsbereich

grundsätzlich die nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässigen Nutzungen errichtet und

betrieben werden dürfen, sofern sie nicht durch entsprechende Festsetzungen ausgeschlossen

worden sind.

Die zur Bebauung vorgesehenen Bereiche werden entsprechend den Planungszielen und unter

Berücksichtigung der benachbarten Bebauung als allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 BauNVO

festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

Von den nach § 4 (3) BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen

sollen in diesem Baugebiet Gartenbaubetriebe, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Tank-

stellen auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden, da die Errichtung dieser i. d. R. flächeninten-

siven Nutzungen der planerischen Zielsetzung einer Entwicklung von Grundstücken für den Woh-

nungsbau entgegensteht.

6.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenzen und Stellung baulicher Anlagen

Das Maß der baulichen Nutzung wird im allgemeinen Wohngebiet (WA) dieses Bebauungsplans

durch die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse, teilweise in Verbindung mit einer ma-

ximalen Firsthöhe, bestimmt. Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl im Baugebiet ist nicht

erforderlich, da durch die übrigen bauleitplanerischen Vorgaben ausreichen und eine Umsetzung

der städtebaulichen Zielsetzungen gewährleisten.


Begründung


Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets (WA) wird eine einheitliche von Grundflächenzahl von 0,4

festgesetzt. Damit werden im gesamten Baugebiet eine wirtschaftliche Ausnutzung der Grundstü-

cke und eine flächensparende Bauweise ermöglicht. Zudem wird sichergestellt, dass zwischen den

Baukörpern ausreichende Freiräume verbleiben. Ein 400 m2 großes Baugrundstück zu Grunde ge-

legt, kann durch das Hauptgebäude eine maximale Grundfläche von 160 m2 versiegelt werden.

Hinzu kommt die Überschreitungsmöglichkeit der zulässigen Grundfläche, entsprechend den Vor-

gaben des § 19 BauNVO, durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätze gem. § 12 BauNVO

mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Gelän-

deoberfläche von maximal 50%.

Am östlichen und südlichen Rand des allgemeinen Wohngebiets soll die bestehende Bebauung

entweder erhalten bleiben oder in gleichartiger Kubatur neu errichtet werden. Der Baugrenzenver-

lauf Bebauungsplan orientiert sich deshalb am Bebauungsbestand des Jahres 1952. Vor dem Hin-

tergrund des Bebauungsbestands wird in diesen Bereichen maximal ein Vollgeschoss festgesetzt. In

Verbindung mit der durch die Baugrenzenführung vorgegeben überbaubaren Grundstücksfläche,

der hier zulässigen geschlossenen Bauweise und der festgesetzten traufständigen Gebäudestellung

wird so die Realisierung einer dem Bestand gleichartigen Bebauung vorbereitet. Hinzu kommen

die Regelungen der örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung, die unter Punkt 7 dargestellt und

begründet werden.

Für den bestehenden prägnanten nordöstlichen Kopfbau werden entsprechend dem Baubestand

mindestens zwei und höchstens drei Vollgeschosse festgesetzt. In diesem Bereich gilt die festgesetzte

Gebäudestellung nicht.

Das Baugebiet soll sich nach Westen und Süden zum bestehenden Wald hin öffnen. Der Wettbe-

werbsentwurf sieht hier eine Neubebauung in zeitgemäßer Flachdacharchitektur vor. In diesen

Bereichen ist deshalb eine offene Bebauungsstruktur als Einzel- und Doppelhäuser geplant. Damit

die vorgesehene Stadtvillenartige Bebauung als prägnanter Gegenpol zur riegelartigen Bebauung

am östlichen und südlichen Gebietsrand in Erscheinung treten kann, setzt der Bebauungsplan für

das westliche Baufeld zwingend zwei Vollgeschosse fest. Für das nördliche Baufeld sind am Sied-

lungsrand mindestens zwei und höchstens drei Vollgeschosse zulässig. Die hier zulässige maximale

Dreigeschossigkeit orientiert sich am bestehenden nordöstlichen Kopfbau. Um eine überdimensi-

onierte Bebauung auszuschließen, wird in diesem Bereich eine maximale Firsthöhe festgesetzt.

6.3 Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind

Um aus dem inneren Bereich der Siedlung Ausblicke in die Landschaft zu ermöglichen, setzt der

Bebauungsplan Flächen fest, die von Bebauung freizuhalten sind (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB). Im

Bereich des Baufensters mit II-III Vollgeschossen als Mindest und Höchstmaß sind mindestens zwei

Sichtachsen aus dem Gebiet heraus in nördliche Richtung freizuhalten. Die Breite der jeweiligen

Sichtachse muss mindestens 6 m betragen. Innerhalb dieser Sichtachsen sind bauliche Anlagen


Begründung


jeglicher Art, insbesondere Garagen gem. § 12 BauNVO und Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO,

unzulässig. Einfriedungen sind innerhalb der Sichtachsen nur bis zu einer Höhe von 1 m über dem

fertig gestellten Gelände zulässig.

7 Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung

Nach § 84 (3) NBauO i. V. mit § 1 Abs. 9 BauNVO können Gemeinden, um bestimmte städtebauliche

oder baugestalterische Absichten zu verwirklichen, durch örtliche Bauvorschriften für bestimmte

Teile des Gemeindegebietes besondere Anforderungen an Gestaltung von Gebäuden stellen.

Durch diese Bauvorschriften können insbesondere Regelungen für die Auswahl der Baustoffe und

Farben sowie für die Neigung der Dächer getroffen werden (vgl. § 84 Abs. 3 Nr. 1)

Wie bereits in dieser Begründung dargestellt, ist es die wesentliche Aufgabenstellung dieser Bau-

leitplanung, einen planungsrechtlichen Rahmen zu schaffen, der die Umsetzung der städtebauli-

chen und architektonischen Ambitionen des Siegerentwurfs gewährleistet, aber auch wirtschaftli-

che Gesichtspunkte berücksichtigt. Ziel ist es, ein Siedlungsgefüge zu schaffen und zu erhalten,

dass durch die Symbiose von historischen und modernen Architekturformen gebildet wird, wobei

die Harmonie der Farben und Materialien die Verbindung zwischen diesen beiden Elementen dar-

stellt.

7.1 Geltungsbereich der örtlichen Bauvorschriften

Der Geltungsbereich dieser örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung ist identisch mit dem im

Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 108 „Mühlenbrink“, 1. Änderung festgesetzten allgemei-

nen Wohngebiet. Die im Rahmen dieser örtlichen Bauschriften getroffenen Regelungen beziehen

sich jeweils auf die im nachfolgenden Übersichtsplan gekennzeichneten Bereiche.

Abb. 7

Übersichtsplan

Bereiche der örtlichen

Bauvorschriften über Gestaltung


Begründung


7.2 Bereich 1, östliche und südliche Reihenhausbebauung

Das städtebauliche Planungskonzept sieht die Ausbildung von geschlossenen Bauriegeln am östli-

chen und südlichen Rand des Plangebietes vor, die in ihrer Architektursprache an die Bebauung

des Jahres 1952 angelehnt sind, sofern die ursprünglichen Baukörper nicht erhalten bleiben kön-

nen. Der Bebauungsbestand wird geprägt durch die Baustoffe Putz und Sandstein. Die langgezo-

genen Baukörper haben ein symmetrisches Satteldach mit etwa 32° Dachneidung und sind mit

braunen Dachziegeln eingedeckt. Besonders prägnant sind der viertelkreisförmige Verbindungs-

bau als Scharnier zwischen den beiden Flügeln und der dominante Kopfbau, der den nördlichen

Abschluss bildet. Um das Ziel der Erhaltung dieser Baugestalt zu erreichen, trifft der Bebauungs-

plan bereits Festsetzungen, insbesondere zur Stellung baulicher Anlagen, zur Bauweise und zur

Geschossigkeit, die durch folgende Vorschriften zur Baugestalt ergänzt werden.

Dächer

Die Dächer der Hauptgebäude sind als symmetrisch geneigte Satteldächer mit Dachneigungen von 30

bis 38° auszubilden.

Die Dacheindeckung der Hauptgebäude hat mit Ziegeln oder Betondachsteinen in Farbtönen rotbraun

bis braun vergleichbar den RAL-Farbtönen 3007, 3011, 8003 bis 8014, 8022 zu erfolgen. Glänzende und

reflektierende Materialien sind ausgeschlossen.

Dachgauben sind ausschließlich als Schlepp- oder Flachdachgauben mit senkrechten Seitenwänden

zulässig.

Für untergeordnete Dächer und für Dachgauben sowie deren senkrechte Seitenwände sind abweichen-

de Materialien und Farben zulässig.

Allgemein zulässig sind ebenso Dachfenster, Glasdächer bei Wintergärten und Solarelemente.

Außenfassaden

Als vorherrschendes Außenwandmaterial der Hauptgebäude sind Putz in gebrochenen Farbtönen weiß,

hellgrau bis hellgelb vergleichbar den RAL-Farbtönen 1000 bis 1003, 1013 bis 1015, 7032, 7035, 9001,

9002, 9010, 9016, 9018 oder Sandstein zu verwenden. Eine Kombination von Putz und Sandstein ist zu-

lässig und erwünscht. Erwünscht ist insbesondere die Verwendung von Sandstein für den Sockel und zur

Umrandung der Fenster- und Türöffnungen.

Für Teilflächen der Außenfassaden sind bis maximal insgesamt 1/3 der jeweiligen Fassadenfläche Holz,

natur belassen oder pastellfarbig hell lasiert sowie Zink oder Kupfer zulässig.

7.3 Bereich 2, westliche und nördliche Einzel- und Doppelhausbebauung

Im Bereich 2 wird eine Neubebauung entstehen. Diese soll in der Architektur zur Bebauung des

Bereiches 1 kontrastieren, die verwendeten Materialien und Farben sollen jedoch deutliche Bezüge

zur übrigen Bebauung aufweisen und somit das verbindende Element darstellen. Die Neubebau-

ung soll in sich homogen bzw. relativ einheitlich gestaltet werden, um als kontrastierendes En-


Begründung


semble zur übrigen Bebauung wirken zu können. Hierzu trifft der Bebauungsplan bereits geeignete

Festsetzungen in Bezug auf die Baugrenzenführung und die Anzahl der Vollgeschosse, die durch

örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung von Dächern und Außenfassaden ergänzt werden, wobei

die individuelle Baufreiheit nicht über Gebühr eingeschränkt wird.

Die Modernität der Bebauung dieses Bereichs soll durch die Ausbildung von Flachdächern unter-

strichen werden. Bei der Gestaltung der Außenfassaden soll das Material Putz in den Farbtönen

weiß, hellgrau bis hellgelb vorherrschen, so kann die Verbindung zur historischen Bebauung her-

gestellt werden. Im Einzelnen werden die folgenden Vorschriften getroffen.

Dächer

Die Dächer der Hauptgebäude sind als Flachdächer bis maximal 2° Neigung auszubilden.

Untergeordnete Dächer und Dächer von Wintergärten sind als geneigte Dächer zulässig.

Allgemein zulässig sind Solarelemente. Diese müssen, sofern sie aufgeständert auf dem Flachdach er-

richtet werden, einen Abstand von mindestens 1,5 m den äußeren Dachkanten aufweisen.

Außenfassaden

Als vorherrschendes Außenwandmaterial der Hauptgebäude ist Putz in gebrochenen Farbtönen weiß,

hellgrau bis hellgelb vergleichbar den RAL-Farbtönen 1000 bis 1003, 1013 bis 1015, 7032, 7035, 9001,

9002, 9010, 9016, 9018 zu verwenden.

Allgemein zulässig sind an der Außenfassade senkrecht angebrachte Solarelemente.

Für Teilflächen der Außenfassaden sind bis maximal insgesamt 1/3 der jeweiligen Fassadenfläche Sand-

stein, Holz, natur belassen oder pastellfarbig hell lasiert sowie Zink oder Kupfer zulässig.

7.4 Bereich 3, Kopfbau

Der dominante Kopfbau besteht aus Sandsteinmauerwerk und besitzt ein steiles Walmdach. Der

Erhalt dieses Gebäudeteils ist wünschenswert. Im Falle seiner Beseitigung sollte an der gleichen

Stelle ein ähnlich prägnantes Gebäude errichtet werden. Der Bebauungsplan setzt deshalb in die-

sem Bereich mindestens zwei und maximal drei Vollgeschosse fest. Diese Festsetzung wird durch

die nachfolgenden Bauvorschriften ergänzt, um zu gewährleisten, dass hier ein Gebäude verbleibt

bzw. entsteht, welches als dominanter Kopfbau mit Bezügen zur historischen Bebauungssituation

in Erscheinung tritt.

Dächer

Die Dacheindeckung der Hauptgebäude hat mit Ziegeln oder Betondachsteinen vergleichbar den RAL-

Farbtönen 3007, 3011, 8003 bis 8014, 8022 zu erfolgen. Glänzende und reflektierende Materialien sind

ausgeschlossen.

Außenfassaden

Als prägendes Außenwandmaterial der Hauptgebäude ist Sandstein zulässig.


Begründung


Für Teilflächen der Außenfassaden und zur Gliederung sind bis maximal insgesamt 1/2 der jeweiligen

Fassadenfläche sind Putz in gebrochenen Farbtönen weiß, hellgrau bis hellgelb vergleichbar den RAL-

Farbtönen 1000 bis 1003, 1013 bis 1015, 7032, 7035, 9001, 9002, 9010, 9016, 9018, natur belassenes oder

pastellfarbig hell lasiertes Holz sowie Zink oder Kupfer zulässig.

7.5 Ordnungswidrigkeiten gem. § 80 NBauO

Nach § 80 NBauO können Verstöße gegen Gestaltungssatzungen als Ordnungswidrigkeit mit einer

Geldbuße bis zu 500.000 € belegt werden. Bezogen auf die hier getroffenen Regelungen, ist im

Falle des Verstoßes, eine Geldbuße bis zu 5.000 € als angemessen anzusehen. Es wird deshalb die

nachfolgende Regelung getroffen. Ordnungswidrig handelt gem. § 80 Abs. 3 NBauO, wer dieser örtli-

chen Bauvorschrift zuwiderhandelt. Ordnungswidrigkeiten können gem. § 80 Abs. 5 NBauO mit einer

Geldbuße bis zu 5.000 € geahndet werden.

8 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen und „Grüne Mitte“

Die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Flächen stellen die innere Erschließung

des Baugebiets sicher. Sie sind deshalb als Geh-, Fahr und Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Ent-

sorgungsträger und als Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anwohner und Anlieger festgesetzt. Inner-

halb des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes sind die zur Erschließung der Baugrundstücke erforderli-

chen Straßen und Wege einschließlich gemeinschaftlich nutzbarer PKW-Stellplätze anzulegen.

Im Zentrum des Wohnquartiers soll eine „Grüne Mitte“ als Grün- bzw. Freiraum angelegt werden.

Hierbei handelt es sich um einen gemeinschaftlich nutzbaren multifunktionalen Platz, der als

Spiel-, Kommunikations- und Aufenthaltsbereich für die Bewohner zur Verfügung steht und durch

diese kreativ genutzt werden kann. Eine entsprechende Ausgestaltung dieses Freiraums trägt zur

besonderen Attraktivität und Einzigartigkeit des Wohnquartiers bei, und unterscheidet es von den

üblichen Neubaugebieten. Diese hohe Aufenthaltsqualität kann jedoch nur erreicht und aufrecht

erhalten werden, wenn die Bewohner des Quartiers durch ihr Engagement dazu beitragen. Die

„Grüne Mitte“ ist Bestandteil des durch das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht umgrenzten Bereichs.

Der besondere Nutzungszweck gem. § 9 Abs 1 Nr. 9 BauGB als gemeinschaftlich nutzbarer Frei-

raum wird durch eine entsprechende textliche Festsetzung definiert.

9 Private Grünfläche

Zwischen der bestehenden Bebauung und der bestehenden Waldfläche befindet sich eine Grünan-

lage, die künftig als private Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt werden soll. Diese

Fläche ist von Bebauung jeglicher Art freizuhalten. Die artenarme Wiesenfläche soll extensiv ge-


Begründung


pflegt werden, d. h. mehrer Mähgänge sind möglich, aber keine Dünung der Wiese. Der alte Baum-

bestand der über 40 jährigen Laubbäume ist zu erhalten und wird nach § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB

festgesetzt. Um die visuelle Vielfalt und die Erholungsqualität zu steigern soll vor dem Wald ein 5 m

breiter Streifen mit Sträuchern aus der Gehölzliste als artenreicher Waldrand aufgebaut werden.

Die vorhandene Zuwegung soll als Feuerwehrzufahrt und zur Waldbewirtschaftung erhalten blei-

ben.

10 Flächen für Wald

Im Süden, Westen und Norden des Plangebietes werden die vorhanden Waldflächen als Flächen

für den Wald nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 b BauGB festgesetzt. Diese Flächen sind als Waldflächen zu er-

halten und können im Rahmen der ordnungsgemäßen Forstwirtschaft genutzt werden. Der hohe

Laubholzanteil soll gemäß den Vorgaben des Landschaftsplans erhalten bleiben. Bei Waldumbau-

maßnahmen sind insbesondere im siedlungsnahen Beeich verstärkt Bäume 2. Ord-

nung/Nebenbaumarten laut Gehölzliste zu verwenden, um die Verschattung durch sehr hohe

Bäume wie die Buche für den Siedlungsbereich zu minimieren.

Die sich neu bewaldende Fläche im Norden soll behutsam zu einem locker bestockten und arten-

reichen Wald aus Nebenbaumarten wie Feldahorn, Hainbuche, Vogelkirsche, Eberesche (vgl. Ge-

hölzliste) entwickelt werden.

11 Städtebauliche Werte

Festsetzung Fläche

Allgemeines Wohngebiet (WA) 12.765 m2

Grünfläche 1.322 m2

Fläche für Wald 24.500 m2

Gesamtfläche des Plangebiets 38.587 m2

Baugebiet Fläche GRZ Grundfläche gem. § 19 BauNVO

Allgemeines Wohngebiet (WA) 12.765 m2 0,4 5.106 m2

Überschreitung gem. § 19 (4) BauNVO 12.765 m2 0,2 2.553 m2

Gesamt mögliche Grundfläche im Plangebiet 7.659 m2


Begründung


12 Erschließung und archäologische Hinweise

12.1 Verkehrliche Erschließung

Die verkehrliche Erschließung der Baugrundstücke erfolgt durch die Overbergstraße, an die das

Grundstück der ehemaligen Overbergschule anschließt. Um die Einfahrt in das Quartier insbeson-

dere für Feuerlösch- und Rettungsfahrzeuge und das Müllfahrzeug zu gewährleisten, soll der vier-

telkreisförmige Verbindungsbau auf einer Breite von ca. 7 m zurückgebaut werden.

Innerhalb der neuen Siedlung werden in den Bereichen des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts (2)

Straßen und Wege zur verkehrlichen Erschließung angelegt. Die verkehrliche Erschließung der

Baugrundstücke muss den Anforderungen DVNBauO an die Zuwegung und die Anordnungen der

baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück der entsprechen. Im Rahmen der späteren Ausbaupla-

nung sind die Verkehrswege so zu planen, dass sie durchgängig mit Einsatz- und Hilfeleistungs-

fahrzeugen befahren werden können. Die Fahrbahnbreiten, Kurvenradien und Lichtraumprofile

der befahrbaren Flächen einschließlich der Wendebereiche sind analog § 2 DVNBauO zu wählen.

Ein erforderlicher Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsfahrzeugen muss jederzeit ordnungsgemäß

und ungehindert möglich sein.

12.2 Ver- und Entsorgung

Träger der Strom- und Gasversorgung sind die Stadtwerke Georgsmarienhütte.

Die Trinkwasserversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Georgsmarienhütte GmbH.

Träger der Löschwasserversorgung ist die Stadt Georgsmarienhütte. Die Stadt hat diesbezüglich den

Grundschutz zu gewährleisten.

Träger der Abwasserentsorgung ist das Stadtwerke Georgsmarienhütte GmbH.

Das Baugebiet wird an das zentrale Kommunikationsnetz der Telekom angeschlossen. Es wird dar-

auf hingewiesen, dass in allen Straßen bzw. Gehwegen geeignete und ausreichende Trassen mit

einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen

sind. Beginn und Ablauf der Erschließungsarbeiten sind der Deutschen Telekom Technik GmbH so

früh wie möglich, mindestens 3 Monate vor Baubeginn, schriftlich anzuzeigen.

Im Plangebiet befinden sich Telekommunikationslinien der Kabel Deutschland. Die Anlagen sind

bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern. Sie dürfen nicht überbaut, vorhandene Über-

deckungen dürfen nicht verringert werden. Sollte eine Umverlegung der Leitungen erforderlich

werden, ist die Beauftragung mindestens 3 Monate vor Baubeginn erforderlich.


Begründung


Hinsichtlich Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und

Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgemeinschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe

1989 zu beachten. Durch die Baumpflanzungen sollte der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung

der unterirdischen Leitungsnetze nicht behindert werden.

Die Abfallbeseitigung erfolgt durch den Landkreis Osnabrück. Innerhalb der neuen Siedlung wer-

den in den Bereichen des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts (2) Straßen und Wege zur verkehrlichen

Erschließung angelegt, die für die Befahrbarkeit durch das Müllfahrzeug ausreichend zu bemessen

sind. Auf die Anlage von Erschließungsstraßen EAE 85/95 wird verwiesen.

Für das auf den privaten Grundstücken anfallende Oberflächenwasser sind nach § 96 NWG (zu § 56

WHG) die jeweiligen Grundstückseigentümer zuständig, soweit nicht die Gemeinde den Anschluss

an eine öffentliche Abwasseranlage und deren Benutzung vorschreibt oder ein gesammeltes Fort-

leiten erforderlich ist, um eine Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit zu verhüten. Da dies

im Plangebiet der Fall ist, liegt die Beseitigungspflicht des Niederschlagswassers gem. § 96 (3) 1

NWG bei der Gemeinde. Das Grundstück der Overbergschule ist an den öffentlichen Regenwasser-

kanal angeschlossen. Eine Zunahme der anfallenden Oberflächenwassermenge ist nicht zu erwar-

ten, da der mögliche Versiegelungsgrad durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplans mit der

GRZ 0,4 unverändert bleibt.

Die Stadt Georgsmarienhütte befürwortet die Nutzung des Niederschlagswassers als Brauchwas-

ser. Die Einleitung von Brauchwasser in die öffentliche SW-Kanalisation der Stadtwerke Georgsma-

rienhütte ist anzeigepflichtig.

Die Stadtwerke Georgsmarienhütte weisen auf folgendes hin:

Das gesammelte Dachflächenwasser darf nur für Zwecke verwandt werden, für die keine Trinkwas-

serqualität erforderlich ist. Auch für Kinder muss die Verwechselung von Trinkwasser und Brauch-

wasser ausgeschlossen werden. Ist eine Brauchwassernutzung nicht in vollem Umfang möglich, ist

an die Niederschlagswasserkanalisation anzuschließen.

12.3 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)

Das Plangebiet ist an das Netz des ÖPNV angeschlossen. In unmittelbarer Nähe zum Plangebiet

befinden sich Bushaltestellen.

12.4 Archäologische Hinweise

Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten archäologische ur- oder frühgeschichtliche Boden-

funde (das können sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige

Bodenverfärbungen oder Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht


Begründung


oder Denkmale der Erdgeschichte (hier: Überreste oder spuren – z. B. Versteinerungen -, die Auf-

schluss über die Entwicklung tiereischen oder pflanzlichen Lebens in vergangenen Erdperioden

oder die Entwicklung der Erde geben) freigelegt werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des NDSchG

meldepflichtig und müssen der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Osnabrück

(Stadt- und Kreisarchäologie im Osnabrücker Land, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel.

0541/323-2277 oder -4433) sowie dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege – Referat

Archäologie unmittelbar und unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der

leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des

NDSchG bis zum Ablauf von vier Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren

Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde die Fortsetzung der Arbeiten

gestattet.

13 Altlasten, Altablagerungen und Altstandorte2

13.1 Altlasten

Nach dem heutigen Kenntnisstand ist nicht von einer Beeinflussung des Plangebietes, insbesonde-

re des für eine Wohnbebauung vorgesehenen Bereiches durch Altlasten über die Immissionspfade

Wasser, Boden und Bodenluft auszugehen. Die im Nachfolgenden einzeln aufgeführten Flächen

sind in der Anlage im Maßstab 1 : 5 000 dargestellt.

13.2 Altablagerungen

Im Plangebiet selbst sind keine Altablagerungen bekannt.

Im Umkreis von bis zu 500 Metern sind folgende Altablagerungen bekannt und im Nds. Altlasten-

programm erfasst:

- Altablagerung Nr. 459019410, 350 m nordöstlich des Plangebietes

- Altablagerung Nr. 459019425, 30 m nordöstlich des Plangebietes

- Altablagerung Nr. 459019473, 350 m nördlich des Plangebietes

Auf diesen Flächen kamen, soweit bekannt, folgende Materialien zur Ablagerung:

- Altablagerung Nr. 459019410, Inertstoffdeponie mit hausmülldeponieähnlichem Charakter

- Altablagerung Nr. 459019425, Hütten- bzw. Stahlwerksabfälle, evtl. Gießereiabfälle

- Altablagerung Nr. 459019473, Gießereialtsande, Hochofenschlacken

2 Quelle: Vermerk: Bebauungsplan 108 - 1. Änderung, Mühlenbrink, Bearbeitung des Punktes Altlasten für das B-Plan Verfahren, 06.06.2013 Möllenkamp, Stadt Georgsmarienhütte


Begründung


Zu Altablagerung 10

Bei der Fläche handelt es sich um einen ehemaligen Sandabbau bis maximal 17 Meter Tiefe. Seit

1979 wurden für diese Fläche mehrere Genehmigungen für die Verfüllung mit Bodenaushub und

Bauschutt sowie Keramikabfälle, Glasabfälle und Abfälle aus der Steinfabrikation erteilt. Die Abla-

gerung der genannten Materialien mit gefährlichen Inhaltsstoffen wurde ausgeschlossen. Die De-

ponie ist zwischenzeitlich stillgelegt worden und mit mindestens einem Meter kulturfähigem Bo-

den abgedeckt und rekultiviert worden. Die Basis der Ablagerung liegt nach den Erkenntnissen der

im Auftrag des Landkreises Osnabrück durchgeführten gezielten Nachermittlungen an Altablage-

rungen oberhalb des Grundwasserspiegels. Auf einer Teilfläche der Deponie wird heute ein Grün-

abfallsammelplatz des Landkreises Osnabrück betrieben.

Hinsichtlich der im Zuge dieses Planverfahrens angestrebten Nutzung als Wohnbaufläche sind für

die Schaffung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse bezüglich dieser Ablagerung folgende

Feststellungen zu treffen:

Eine Beeinträchtigung über den Emissionspfad Boden ist aufgrund der für die Ablagerung geneh-

migten Stoffe sowie die erfolgte Abdeckung der Fläche mit kulturfähigem Boden nicht zu erwar-

ten.

Eine Beeinträchtigung des Plangebietes über den Emissionspfad Bodenluft ist nicht zu erwarten,

da, wie oben beschrieben, Inertmaterialien zur Ablagerung gekommen sind. Sollten dennoch Ma-

terialien, wie Grünabfälle oder Hausmüllbestandteile, die ein Gasbildungspotential enthalten kön-

nen, mit eingelagert worden sein, ist nicht davon auszugehen, dass dieses zu einer messbaren Be-

einträchtigung durch Gasbildungen führt, da wenigstens 90% der verbrachten Stoffe Inertmateria-

lien sind und zum Plangebiet ein Abstand von mehr als 350 Metern vorhanden ist.

Nach Auskunft der Unteren Bodenschutzbehörde wurde bisher keine Gasbildung oder anderweiti-

ge Emissionen beobachtet.

Für den Emissionspfad Wasser ist in den gezielten Nachermittlungen an Altablagerungen im Auf-

trag des Landkreises Osnabrück die Grundwasserfließrichtung mit Nordost, vom Plangebiet weg,

angegeben.

Zu Altablagerung 25

Die Fläche ist an die nördliche Bergflanke des hier überplanten Bereiches angelehnt. Sie liegt so an

der Bergflanke, dass die Oberflächenentwässerung über das hier vorhandene Tal in Richtung

Nordwesten erfolgen wird. In den gezielten Nachermittlungen an Altablagerungen im Auftrag des

Landkreises Osnabrück ist für das Grundwasser eine Fließrichtung nach Nordosten, vom Plangebiet

weg, aufgeführt. Von einer Beeinträchtigung des Plangebietes über den Emissionspfad Wasser ist

daher nicht auszugehen.

Die Fläche ist vollständig abgedeckt bzw. bebaut. Der Höhenunterschied zu dem für eine Wohn-

bebauung vorgesehenen Bereich des Plangebietes beträgt 15 Meter.

Aufgrund der Topographie und der zur Ablagerung gekommenen Stoffe ist nicht von einer Beein-

trächtigung des Plangebietes über die Emissionspfade Boden und Bodenluft auszugehen.


Begründung


Zu Altablagerung 73

Diese Altablagerung liegt im Tal des Oeseder Baches und entwässert über diesen, vom Plangebiet

weg, zur Düte hin.

Eine Beeinflussung des Plangebietes über den Emissionspfad Wasser ist daher nicht auszugehen.

Eine Beeinflussung über die Emissionspfade Boden und Bodenluft sind aufgrund der zur Ablage-

rung gekommenen Inhaltsstoffe und des vollständigen Bewuchses der Fläche auszuschließen.

Eine Beeinflussung des für eine Wohnbebauung vorgesehenen Bereiches des Plangebietes durch

diese Flächen über die Pfade Wasser, Boden und Bodenluft ist aufgrund der exponierten Höhenla-

ge zu den aufgeführten Flächen auszuschließen.

Neben diesen bereits in das Nds. Altlastenprogramm aufgenommenen Flächen befinden sich bei

Auswertung der alten topographischen Karten (TK‘s) noch 8 Flächen im Umkreis von 500 Metern

um das Plangebiet, die eine Veränderung erfahren haben.

Fläche 1

20 m östlich des Plangebietes

Diese in den alten TK’s eingetragene Böschung ist nach 1963 im Zusammenhang mit der erfolgten

Bebauung von der Karte verschwunden.

Fläche 2

100 m südöstlich des Plangebietes

Diese in den alten TK’s eingetragene Böschung ist nach und nach zwischen 1938 und 1963 im Zu-

sammenhang mit der jeweils erfolgten Bebauung von der Karte verschwunden.

Fläche 3

360 m südöstlich des Plangebietes

Diese in den alten TK’s eingetragene Böschung ist nach 1938 im Zuge der erfolgten Bebauung von

der Karte verschwunden.

Fläche 4

400 m nordwestlich des Plangebietes

Diese Fläche ist im Zusammenhang mit der Erschließung des Baugebietes Harkenesch Feld Ende

der 70’er Jahre bei den Kanal- und Straßenbauarbeiten verschwunden. Der heute vorhandene Re-

genkanal liegt in etwa 2 Metern Tiefe.

Wie auf dem Luftbild aus dem Jahre 1975 erkennbar ist, handelte es sich um eine etwa 1-2 Meter

tiefe Talstruktur, die als Wiese genutzt wurde. Der sich nach Süden hin öffnende und auslaufende

Teilbereich wurde mit Häusern bebaut.

Fläche 5

470 m nördlich des Plangebietes


Begründung


Nach den Recherchen handelt es sich bei dieser in der topographischen Karte bis 1938 eingetrage-

nen Böschung um die Abgrabungskante für zwei Hausgärten. 1949 ist in der TK um diese beiden

Häuser herum ein Wohngebiet eingetragen. In diesem Zuge wurde diese Böschung nicht mehr in

der TK verzeichnet.

Heute ist an dieser Stelle noch immer ein Geländesprung zwischen den benachbarten Grundstü-

cken vorhanden, der durch eine Mauer abgefangen wird.

Fläche 6

290 m nordwestlich des Plangebietes

Diese in der topographischen Karte als Böschung innerhalb einer Ackerfläche bis 1963 eingetrage-

ne Fläche ist in den stereographischen Luftbildern 1953 und 1975 nicht als solche erkennbar. Es ist

lediglich insgesamt ein steiler Böschungsabfall über einen großen Bereich erkennbar (ca. 10 Meter

auf 100 Meter).

Verschwunden aus der TK ist die Böschung im Zuge der hier erfolgten Bebauung „Menkhausfeld“

in den Jahren 1979- 1981. Auf dem Luftbild aus dem Jahre 1979 ist die Veränderung der Topogra-

phie durch den Straßenneubau bereits deutlich erkennbar.

Heute sind in diesem Bereich die sehr steil ansteigende Mozart- und Brahmsstr. vorhanden. Die

Häuser besitzen entweder sehr steile Gärten oder diese sind terrassenförmig angelegt worden, mit

Höhenunterschieden von Grundstück zu Grundstück von etwa 1-2 Metern.

Fläche 7

470 m westlich des Plangebietes

Der in der TK von 1963 noch eingetragene Feldweg, der in einem Teilbereich mit einer Böschung

dargestellt ist, ist auf dem Lufdtbild von 1975 nur noch als Fahrspur erkennbar. Die Böschung ist im

Zuge der Bebauung „Menkhausfeld“ in den Jahren 1979- 1981 verschwunden.

Fläche 8

70 m westlich des Plangebietes

Die Böschungssignatur dieser Fläche ist 1982 nicht mehr in der TK eingetragen.

Die Südböschung ist heute noch erkennbar, ebenso die Senkenstruktur selber. Auf dem Luftbild

aus dem Jahre 1979 ist erkennbar, dass die an der Nordgrenze der Fläche verlaufende Zufahrt zum

Gehöft im Zuge des Straßenbaus für das Baugebiet „Menkhausfeld“ in die neue Straßentrasse ver-

legt wurde und die Nordböschung für den Baustellenverkehr eingeebnet wurde. Nach Abnschluss

der Arbeiten wurde die Fläche wieder als Wiese hergestellt.

Fläche 9

Westlich an das Plangebiet anschließend

Hierbei handelt es sich um denTalzug des Oeseder Baches zwischen „Waldwiese“ und „Wind-

chenbrinkbach“

In diesem Bereich wurde die gesamte Talstruktur in den Jahren zwischen 1963 und 1981 verändert.

Der Bachlauf wurde auf großen Strecken verrohrt, um die neue Nutzung als Freizeit- und Sportflä-


Begründung


chen zu ermöglichen. Straßen, Teichanlagen und ein Regenrückhaltebecken entstanden hier eben-

falls. Im Bereich der „Waldwiese“ erfolgte eine Veränderung durch die Wohnbebauung.

Eine Beeinflussung des für eine Wohnbebauung vorgesehenen Bereiches des Plangebietes durch

diese Flächen über die Pfade Wasser, Boden und Bodenluft ist aufgrund der exponierten Höhenla-

ge zu den aufgeführten Flächen auszuschließen.

13.3 Altstandorte

Im Plangebiet selbst sind keine Altstandorte bekannt.

Im Umkreis von bis zu 500 Metern ist folgender Altstandort bekannt und in der Anlage im Maßstab

1:5 000 dargestellt.

Altstandort 4590192215007

320 m östlich des Plangebietes

Für diesen Standort wird von der Unteren Bodenschutzbehörde eine frühere Nutzung als chemi-

sche Reinigung und ein Betrieb der Klimatechnik benannt.

Die benannte Nutzung durch einen Betrieb der Klimatechnik lässt keine Gefährdung des Plange-

bietes erkennen, da die möglicherweise zum Einsatz gekommenen Kältemittel eher leichtflüchtig

sind und ein Eindringen in den Untergrund nicht zu vermuten ist. Eine Konkretisierung ob eine

potentiell mögliche Grundwassergefährdung vorliegen könnte, sollte im Rahmen einer gezielten

Standortbewertung durch die zuständige Fachbehörde erfolgen.

Für die benannte Nutzung einer Chemischen Reinigung liegen keine Erkenntnisse über mögliche

eingesetzte kontaminationenverursachende Stoffe vor. Topographisch ist der Standort durch eine

Kuppe vom Plangebiet getrennt.

Da die beschriebene Nutzung einer chemischen Reinigung innerhalb des Gebäudes erfolgt sein

dürfte, wäre die Voraussetzung für eine mögliche Kontamination darin zu sehen, dass eine unsach-

gemäße Handhabung erfolgte und die bautechnischen Voraussetzungen mangelhaft wären.

Eine Konkretisierung dieser potentiell möglichen Grundwassergefährdung sollte im Rahmen einer

gezielten Standortbewertung durch die zuständige Fachbehörde erfolgen.

Eine Beeinflussung des Plangebietes durch diesen Altstandort über die Emissionspfade Wasser,

Boden und Bodenluft ist aufgrund der Entfernung und der Topographie nicht zu erwarten.

13.4 Rüstungsaltlasten, militärische Altlasten

Rüstungsaltlasten und/oder militärische Altlasten sind im Plangebiet und im 500 Meter-Radius

nicht bekannt.


Begründung


14 Kosten

Die Stadt Georgsmarienhütte beabsichtigt mit einem Erschließungsträger einen Erschließungsver-

trag gemäß § 124 BauGB abzuschließen in dem die Kosten der Erschließung auf den Erschließungs-

träger übertragen werden. Somit entstehen der Stadt Georgsmarienhütte durch diese Bauleitpla-

nung keine Kosten.

15 Bodenordnung

Maßnahmen zur Bodenordnung sind nicht erforderlich.

16 Beschluss

Die vorstehende Begründung hat der Rat der Stadt Georgsmarienhütte in seiner Sitzung am

XX.XX.XXXX als Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beschlossen.

Georgsmarienhütte,

Bürgermeister


Anlage

Documents

M hlenbrink Begr ndung 10 - peter-flaspoehler.depeter-flaspoehler.de/elemente/Muehlenbrink Begruendung 10_2013.pdf · 5 m breiter Streifen für den Waldrandaufbau vorgesehen werden