MARKT FAKTEN UND - dip-immobilien.de · bund heute an. Jeder Partner ist an seinem Standort lang- ... Thomas Aigner Patrick Schönleiter ... 234 9447-777 [email protected]

www.dip-immobilien.de

MARKT FAKTENUN

D

2016Entwicklungen und Trends am deutschen Immobilienmarkt

DER MARKT FÜR

p BÜROFLÄCHEN

p EINZELHANDEL

p IMMOBILIENINVESTMENTS

p LOGISTIKFLÄCHEN

DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER

2 WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE

INHALT

INHALT

INHALTSVERZEICHNIS .................................................... S. 2

VORWORT ............................................................................ S. 3

DIP-HISTORIE ..................................................................... S. 4

DIP-PARTNER ..................................................................... S. 5

NEU BEI DIP ........................................................................ S. 8

NEUES BEI DIP ................................................................... S. 11

MÄRKTE IM ÜBERBLICK

p DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN ...................... S. 14

p DER MARKT FÜR EINZELHANDEL

UND GEWERBE ......................................................... S. 16

p DER MARKT FÜR GRUNDSTÜCKE

UND INVESTMENTS ............................................... S. 18

MÄRKTE IM EINZELNEN

p DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN

Höchster Flächenumsatz an den

deutschen Büromärkten ......................................... S. 22

p DER MARKT FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN

Weiter im Aufwind ................................................... S. 26

p DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS

Immobilieninvestment-Ralley

in Deutschland .......................................................... S. 28

p DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN

Abbild des Wandels .................................................. S. 33

IMPRESSUM

DIP-Partner ................................................................ S. 38


WWW.DIP-IMMOBILIEN.DE 3

Verehrte Leser,

die Erkenntnis dieses Zitates beschreibt die Vorgehensweise der DIP • Deutsche Immobilien-Partner, dem Zusammen-

schluss aus 14 bekannten Partnern aus der Immobilienbranche:

p DIP ist ein partnerschaftlicher Zusammenschluss aus lokal, regional und überregional sowie in den unterschied-

lichsten Bereichen der Immobilienwirtschaft tätigen Dienst leistungsunternehmen.

p DIP hat seit 1988 die bundesweiten Immobilienräume mit seinen regionalen und überregionalen Besonderheiten und

Facetten für seine Kunden erschlossen. Das beeindruckende Ergebnis sind ein in 2015 bundesweit kontrahiertes

Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen in Höhe von rd. EUR 1,5 Mrd. sowie eine gewerbliche Vermietungs-

leistung von mehr als 300.000 m2.

p DIP ist aber viel mehr als ein Verbund von Immobilienberatern und Transaktions-Vermittlern. Das einzigartige Allein-

stellungsmerkmal besteht in der zusätzlichen strukturierten Partnerschaft mit erstklassigen Partnern wie DEKRA

Industrial International GmbH, ALLIANZ Handwerker Services GmbH, der EBZ BUSINESS SCHOOL und der GLS

ImmoWert GmbH, die bei Bedarf konsultiert und wertschöpfend in Ihre Immobiliendispositionen mit einbezogen

werden können.

p DIP konnte zur Erweiterung seines Dienstleistungsspektrums zum 1. Januar die bekannte, bundesweit agierende

Wirtschafts-Sozietät GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Köln, mit 270 Anwälten an sechs Standorten als

„preferred partner“ gewinnen. Diese Full–Service–Kanzlei mit den Schwerpunkten Insolvenz, Restrukturierung und

Vergaberecht ermöglicht DIP-Kunden den direkten Zugriff auf diese Spezialgebiete und macht DIP damit noch kom-

petenter! Auf der anderen Seite erschließt sich GÖRG einen erweiterten Marktzutritt.

p DIP zählt drei Immobilientöchter aus dem Bereich der Sparkassen und Banken zu seinen Partnern.

Dank dieser einzigartigen Bündelung von Know-how und Kompetenz der einzelnen Partner in einem Verbund ist DIP auch

für Sie der bundesweit richtige Berater für all Ihre anstehenden Immobiliendispositionen. Nehmen Sie mich beim Wort!

Ihr

Henrik Hertz

DIP – Sprecher 2016

ZUSAMMENARBEIT:

Die Strategie ist

eine Ökonomie der Kräfte.

Clausewitz

VORWORT


DIP HISTORIE

HISTORISCHES:

Im Jahre 1988 veranlasste die zunehmende überregiona-

le Aufgabenstellung – vor allem in den Sparten „Invest-

ment“ und „gewerbliche Vermietung“ – die befreundeten

inhabergeführten Traditionsfirmen AENGEVELT (seit

1910) in Düsseldorf, ARNOLD HERTZ (seit 1900) in Ham-

burg und Ellwanger & Geiger (1912) in Stuttgart, einen

Verbund zu gründen. Das Ziel: Die wichtigsten und inter-

essanten Standorte sollten durch den Beitritt renom-

mierter Immobilien-Maklerfirmen eng miteinander ver-

netzt werden.

Es war die passende Antwort auf die Frage, wie man den

Bedürfnissen überregional agierender inländischer und

ausländischer Investoren gerecht werden kann!

Der hohe Bekanntheitsgrad der drei Gründungsgesell-

schafter sollte weiteren ausgesuchten Partnerfirmen aus

anderen Regionen die Möglichkeit bieten, auch für ihre re-

gionalen Kunden die bundesdeutschen Märkte zu erschlie-

ßen. Die Erfassung regionaler Marktdaten ermöglichte als

Pionierleistung in der Branche die Herausgabe des alle re-

levanten Märkte in West- und Ostdeutschland erstmalig

vergleichenden Marktreports „MARKT und FAKTEN“, den

Sie heute in der 28. Jahrgangsausgabe in der Hand halten.

Er gilt seitdem mit seinen vergleichenden Marktdaten aus

west- und ostdeutschen Städten als einer der wichtigsten

Marktreports.

AKTUELLES:

Neun Spitzen-Immobilien-Dienstleister mit mehr als 25

Niederlassungen gehören dem flächendeckenden DIP-Ver-

bund heute an. Jeder Partner ist an seinem Standort lang-

jährig tätig, vernetzt, erstklassig eingeführt und beleumun-

det. Unsere Zusammenarbeit basiert auf der Grundlage

großen Vertrauens und steht auf dem Fundament fachli-

cher Qualifikation und aktiver Marktpräsenz.

Ein von einem Partner betreuter Kunde genießt unseren

höchsten Respekt, oberste Priorität und erfährt die seriöse

Beratung und Transaktionsbegleitung, die dieser selbst-

verständlich erwarten darf und von seinem regionalen Im-

mobilienberater gewohnt ist!

Unser„CODE OF CONDUCT“ ist unsere Erfolgsgrundlage,

von der unsere Kunden einzigartig profitieren:

p MEHR VERTRAUEN:

Jeder Partner handelt bei allen Geschäften ehrlich und

verantwortungsbewusst.

p MEHR KOMPETENZ:

Jeder Partner setzt sein gutes Renommee ein und bie-

tet eine hochwertige Dienstleistung.

p MEHR QUALITÄT:

Jeder Partner gewährleistet mit seiner Marktstellung

an seinem jeweiligen Standort den zugesicherten Qua-

litätsstandard.

Die Partnerschaft mit den bekannten, nachstehenden Fir-

men, die mit ihren Dienstleistungen das Spektrum rund um

die Immobilie ergänzen, gibt dem DIP-Verbund ein Allein-

stellungsmerkmal:

p ALLIANZ HANDWERKER SERVICES GMBH,

Aschheim (München)

p DEKRA INDUSTRIAL INTERNATIONAL GMBH,

Saarbrücken

p EBZ BUSINESS SCHOOL GMBH - University of

Applied Sciences, Bochum

p GLS IMMOWERT GMBH, Nürnberg

p GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Köln

DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNEREIN ATTRAKTIVER VERBUND VON SPEZIALISTEN!

Gemeinsame Werte bieten die beste Basis für Ihren

Erfolg!

p Mehr Ideen, mehr Kompetenzen, mehr Chancen

in der Vermarktung oder der Beschaffung Ihrer

Immobilien ergänzen unsere Kernkompetenzen

für Sie auf das Wirkungsvollste!


DIP PARTNER

DIP-PARTNER

AIGNER IMMOBILIEN GMBH

p München

Steinsdorfstraße 18

80538 München

Kontakt: Thomas Aigner

Patrick Schönleiter

Philip G. Eilmer

Telefon: +49 (0) 89 17 87 87 0

Telefax: +49 (0) 89 17 87 87 88

[email protected]

www.aigner-immobilien.de

Patrick Schönleiter Philip G. Eilmer

Thomas Aigner

AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO.KG

p Düsseldorf/Berlin/Dresden/

Frankfurt/Leipzig/Magdeburg

Kennedydamm 55/Ross-Straße

40476 Düsseldorf

Kontakt: Dr. Lutz Aengevelt

Dr. Wulff Aengevelt

Chiara Aengevelt

Mark Aengevelt

Telefon: +49 (0) 211 8391-0

Telefax: +49 (0) 211 8391-330

[email protected]

www.aengevelt.com

Chiara Aengevelt

Dr. Wulff Aengevelt

Mark Aengevelt

Dr. Lutz Aengevelt

ARNOLD HERTZ & CO. KG

p Hamburg/Rostock

Große Bleichen 68

20354 Hamburg

Kontakt: Henrik Hertz

Telefon: +49 (0) 40 35 91 9-210

Telefax: +49 (0) 40 35 46 78

[email protected]

www.arnoldhertz.de

seit 1900

Philipp Hertz

Henrik Hertz

Holger Hertz

IMMOBILIENMARKT HANSE GMBH

p Hamburg

Hammerbrookstraße 65

20097 Hamburg

Thomas Steffens

Telefon: +49 (0) 40 2385 4260

[email protected]

www.immobilienmarkt-hanse.de

Thomas Steffens

KSK-IMMOBILIEN GMBH

p Köln

Richmodishaus am Neumarkt

Richmodstraße 2

50667 Köln

Kontakt: Dr. Guido Stracke

Hermann-Josef Hochhausen

Matthias Wirtz

Telefon: +49 (0) 221 179494-11 bzw. -75

Telefax: +49 (0) 221 179494-98

[email protected]

[email protected]

www.ksk-immobilien.de

Matthias WirtzHermann-Josef

Hochhausen

Dr. Guido Stracke


DIP PARTNER

Peter Schneider

SCHNEIDER & PRELL

IMMOBILIENTREUHAND AG

p München - Wolfratshausen

Baierbrunner Straße 25

81379 München

Kontakt: Peter Schneider

Telefon: +49 (0) 89 724419-10

Telefax: +49 (0) 89 724419-20

[email protected]

www.schneider-prell.de

Michael Zagel

GmbH

IMMOBILIEN SOLLMANN+ZAGEL GMBH

p Nürnberg

Burgstraße 11

90403 Nürnberg

Kontakt: Michael Zagel

Telefon: +49 (0) 911 2361 - 0

Telefax: +49 (0) 911 2361 - 21

[email protected]

www.sollmann.de

Joachim SchöpeAndré Aechtner

JUSTUS GROSSE PROJEKTENTWICKLUNG

GMBH

p Bremen

Langenstraße 6 – 8

28195 Bremen

Kontakt: Joachim J. Linnemann

Clemens Paul

Burkhard Bojazian

Telefon: +49 (0) 421 – 30 80 6-51

Telefax: +49 (0) 421 – 30 80 6-113

[email protected]

www.justus-grosse.de

Clemens Paul

Joachim Linnemann

Burkhard Bojazian

IMMOBILIENVERMITTLUNG BW GMBH

p Stuttgart

Fritz-Elsas-Straße 31

70174 Stuttgart

Kontakt: Robin Frank

Mükremin Akyildiz

Telefon: +49 (0) 711 124-42778 bzw. -42081

Telefax: +49 (0) 711 124-42613 bzw. -44420

[email protected]

[email protected]

www.bw-bank.de/immobilien

Mükremin AkyildizRobin Frank

PARTNER


DIP PARTNER

PREFERRED PARTNER

DEKRA

INDUSTRIAL INTERNATIONAL GMBH

p Saarbrücken - Standort Koblenz

Wallersheimer Weg 63-67

56070 Koblenz

Kontakt: Andrea Woll

Telefon: +49 (0) 261 80 73-59

Telefax: +49 (0) 261 80 73-58

[email protected]

www.dekra.com

Andrea Woll

EBZ BUSINESS SCHOOL GMBH

p Bochum

Springorumallee 20

44795 Bochum

Kontakt: Prof. Dr. habil. Sigrid Schaefer

Telefon: +49 (0) 234 9447-700

Telefax: +49 (0) 234 9447-777

[email protected]

www.ebz-business-school.de

Sigrid Schaefer

GLS IMMOWERT GMBH

p Nürnberg

Büro im MERIAN-FORUM

Leipziger Platz 21 / 9. Stock

90491 Nürnberg

Kontakt: Jochen Nagel

Telefon: +49 (0) 911 56 77 28 – 77

Telefax: +49 (0) 911 56 77 28 – 99

[email protected]

www.gls-immowert.de

Christof HülsdünkerWolfgang Renn

Jochen Nagel

GÖRG PARTNERSCHAFT VON RECHTSANWÄLTEN MBB

p Berlin/Essen/Frankfurt am Main/Hamburg/Köln/München

Jan Lindner-Figura

Klingelhöferstraße 5

10785 Berlin

Tel. +49 30 884503-0

Fax +49 30 882715-0

[email protected]

Dr. Markus Heider

Dr. Damian Tigges

Kennedyplatz 2

50679 Köln

Tel. +49 221 33660-0

Fax +49 221 33660-80

[email protected]

[email protected]

Dr. Damian Tigges

Jan Lindner-Figura

Dr. Markus Heider

ALLIANZ HANDWERKER SERVICES GMBH

p Aschheim bei München

Regionalbüro Berlin

An den Treptowers 3

12435 Berlin

Kontakt: Rüdiger Kahde

Christian Koch

Telefon: +49 (40) 300 603 41 28

Telefax: +49 (40) 300 603 19 41 28

Mobil: +49 (160) 4786754

[email protected]

www.allianz-handwerker.de

Christian KochRüdiger Kahde


NEU BEI DIP

NEU BEI DIPNEUER PARTNER ALLIANZ HANDWERKER SERVICES GMBH

Allianz Handwerker Services GmbH wurde 1999 ge gründet

und ist mittlerweile eine 100 %ige Tochter der ALLIANZ.

Die Aufgaben der AHS sind:

p die korrekte Ausführung der Schadenbehebung in Ver-

sicherungsfällen,

p professionelles Refurbishment, Modernisierung, In-

standhaltung etc., begleitet von klassischer General-

übernehmer-Haftung.

AHS ist bundesweit leistungsbereit (7 Regionalbüros: Ham-

burg, Berlin, Leipzig, Düsseldorf, Frankfurt/M, Stuttgart,

München) und hat die Immobilien der Auftraggeber ganz-

heitlich im Blick, ganz gleich, ob Aus- und Umbau von Ge-

werbe- und Büroflächen, Revitalisierung, Wohnungsmoder-

nisierung, energetische Gebäudesanierung, technisches

Ge bäude management oder Umsetzung individueller Bau-

vorhaben.

Auftraggeber sind namhafte Unternehmen der Immobili-

en-, Wohnungs- und Versicherungswirtschaft, Architekten

und Ingenieure (Fachplaner) sowie Unternehmen aus den

kommunalen und sozialen Bereichen.

Partner der AHS sind mehr als 2.500 regionale Hand-

werksbetriebe, mit denen auf Basis von Rahmenverträgen

und regionalen Preisabkommen der Investitionsbedarf der

Auftraggeber umgesetzt wird.

Die sorgfältige Auswahl und laufende Kontrollen der Part-

ner der AHS sichern die hohe Qualität der Leistungen.

Rüdiger Kahde

Prokurist

Christian Koch

Key Account Manager

Allianz Handwerker Services GmbH

p Berlin

An den Treptowers 3

12435 Berlin

Telefon: +49 (0) 40 30 06 03-4128

[email protected]

www.allianz-handwerker.de


NEU BEI DIP

NEU BEI DIPNEUER PARTNER GÖRG PARTNERSCHAFT VON RECHTSANWÄLTEN MBB

GÖRG ist eine der führenden unabhängigen Wirtschafts-

kanzleien Deutschlands. Mit über 270 Anwälten an den

sechs Standorten Berlin, Essen, Frankfurt am Main, Ham-

burg, Köln und München berät GÖRG als unabhängige Sozi-

etät in allen Kernbereichen des Wirtschaftsrechts.

GÖRG ist als Full-Service-Kanzlei

p bundesweit führend in den Bereichen „Insolvenz und

Restrukturierung“

p mit Top-Positionen in allen Kernbereichen des Wirt-

schaftsrechts, u. a. im Gesellschafts-, Immobilien- und

Vergaberecht

p und zählt insgesamt zu den TOP 20-Sozietäten in

Deutschland.

Zu den Mandanten zählen namhafte in- und ausländische

Unternehmen aus allen Bereichen von Industrie, Banken,

Immobilien, Handel, Medien und Dienstleistung.

Im Immobilienwirtschaftsrecht berät GÖRG in allen Kern-

gebieten. Hierzu zählt unter anderem die Beratung bei Im-

mobilientransaktionen, bei Immobilienfinanzierungen, bei

Projektentwicklungen und im Bau- und Anlagenbaurecht,

im Rahmen von Infrastrukturprojekten, im Architekten-

und Ingenieurrecht, im gewerblichen Miet- und Pachtrecht

sowie bei Spezialimmobilien.

GÖRG und DIP erkennen gemeinsame Interessen, vor allem

in der gegenseitigen Empfehlung der jeweiligen Kernkom-

petenzen bei den entsprechenden Kunden-Zielgruppen.

Dr. Markus Heider

Rechtsanwalt/Partner

Dr. Damian Tigges

Rechtsanwalt/Assoziierter Partner

GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB

p Köln

Kennedyplatz 2

50679 Köln

Telefon +49 (0) 221 33660-0

Telefax +49 (0) 221 33660-80

[email protected]

www.goerg.de


NEU BEI DIP

NEU BEI DIPPARTNER SEIT JUNI 2015IMMOBILIENMARKT HANSE GMBH, HAMBURG

Als 100%ige Tochter der Hamburger Volksbank (eine von

ca. 1.040 VR-Banken in Deutschland) ist die „Hanse“ so-

wohl für die Volksbankkunden, für „Noch-Nicht-Kunden“

und alle anderen Immobilienkunden in und um Hamburg

als Immobilienvermittler mit sechs Mitarbeitern bereits

seit 1987 tätig.

Der Geschäftsführer Thomas Steffens ist seit dem Grün-

dungsjahr 1995 Vorsitzender des Vorstandes des Immobili-

enverbundes Norddeutscher Volks- und Raiffeisenbanken

(VR-Nord) als Verein zahlreicher Immobilienabteilungen

bzw. Immobilien-GmbH von VR-Banken mit ca. 237 Makler-

Mitarbeitern und ca. 2.750 Immobilien im Verkaufsbestand.

ZU DEN KERNKOMPETENZEN GEHÖREN:

p Wohnimmobilienvermittlung - hauptsächlich

Kaufobjekte

p Kapitalanlage-Immobilien (WEG-Aufteilergeschäft,

z.B. Pflegeappartements, Boardinghouses, Studenten-

appartements, als Mietpool- oder Betreibermodell)

p Netzwerk in gesamt Norddeutschland

UNSER LEISTUNGSANGEBOT UMFASST:

p Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Ein- und

Zweifamilienhäuser

p Zins-, Wohn- und Geschäftshäuser

p Grundstücksprojektierungen mit/ohne Altbestand

p Ferienimmobilien zur Selbst- und/oder Fremdnutzung

p Genossenschaftswohnen

p Kapitalanlage-Immobilien (z.B. Pflegeappartements,

Boardinghouses, Studentenappartements)

p Baulanderschließung

Thomas Steffens

Geschäftsführer

Immobilienmarkt Hanse GmbH

p Hamburg

Hammerbrookstraße 65

20097 Hamburg

Telefon: +49 (0) 40 2385 4260

[email protected]

www.immobilienmarkt-hanse.de

MIT EXKLUSIVEN KOOPERATIONSPARTNERN:

p Investment und Exklusiv-Immobilien

p Hotels, Büro-, Gewerbe- und Logistikimmobilien,

Einzelhandel- und Produktionsflächen

(Kauf/Miete/Pacht)


NEU BEI DIP

NEUES BEI DIPAENGEVELT HAT MIT EINTRITT DER VIERTEN GENERATION DIE WEICHEN FÜR DIE ZUKUNFT GESTELLT

Das am 1. April 1910 gegründete, bundesweit und inter-

national tätige Maklerhaus AENGEVELT IMMOBILIEN

GmbH & Co. KG gehört zu den Gründungsmitgliedern von

DIP • Deutsche Immobilien-Partner (1988) und zählt zur

Gruppe der Branchenführer in Deutschland.

Mit erfolgreicher Etablierung der vierten Generation und

ihrer allmählichen Übernahme von Führungsaufgaben ist

dabei generationsübergreifend auch zukünftig die Traditi-

on als - bewusst gegen den Branchentrend - absolut

weisungs freies und zudem auch im Interesse der Auftrag-

geber vollkommen banken- und konzernunabhängiges Fa-

milienunternehmen weiterhin langfristig sichergestellt.

So erweitert Chiara Aengevelt mit Wirkung vom

01. Januar 2016 den Gesellschafterkreis der AENGEVELT

IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, dem bislang Dr. Lutz Aenge-

velt, Vater von Chiara Aengevelt, Dr. Wulff Aengevelt und

- als weiteres Mitglied der vierten Generation - dessen

Sohn Mark Aengevelt angehören.

Die Erweiterung des Gesellschafterkreises zunächst um

Mark und Chiara Aengevelt und später um weitere Mit-

glieder der vierten Generation mit entsprechendem immo-

bilienwirtschaftlichen Background durch Schule, Studium

und Praxis ist Bestandteil der planmäßigen schrittweisen

Übernahme von Führungsaufgaben durch die nächste

Gene ration.

Dazu zählt Alicia Aengevelt, Zwillingsschwester von Mark,

die sehr erfolgreich seit 2014 in Düsseldorf in dem seit

Jahrzehnten erfolgreich betriebenen Geschäftsbereich

„Projektaufbereitung und Projektentwicklung“ tätig ist.

Max Aengevelt, Sohn des geschäftsführenden Gesellschaf-

ters Dr. Lutz Aengevelt, arbeitet derzeit sehr erfolgreich im

immobilienwirtschaftlichen Bereich eines international re-

nommierten ausländischen Großunternehmens des Einzel-

handels.

Mark Aengevelt Alicia Aengevelt

Max Aengevelt Chiara Aengevelt

Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG

p Düsseldorf/Berlin/Dresden/

Frankfurt/Leipzig/Magdeburg

Kennedydamm 55/Ross-Straße

40476 Düsseldorf

Telefon: +49 (0) 211 8391-0

Telefax: +49 (0) 211 8391-330

[email protected]

www.aengevelt.com


NEUES BEI DIP

NEUES BEI DIPDEKRA INDUSTRIAL INTERNATIONAL GMBHALLES IM GRÜNEN BEREICH

DEKRA bietet Dienstleistungen

rund um Immobilien. Als Partner

von DIP sehen wir unseren Auftrag

u. a. im Bereich der Energieeffi-

zienz, Technischen Due Diligence,

Qualitätssicherung und Nachhal-

tigkeits-Zertifizierung sowie In ge-

nieur leistungen von fördertech-

nischen Anlagen in Gebäuden.

Wir beantworten Ihre Fragen ger-

ne, egal ob es sich um Dienstleistungen für Neubauten, Sa-

nierungen oder Bestandsimmobilien handelt.

IMMOBILIENPRÜFUNG

Überprüfung der Bauausführung im Hinblick auf die Ver-

einbarungen des bestehenden Vertrages bzw. die a.a.R.d.T.

zu festgelegten Zeitpunkten in den wesentlichen Bau-

phasen bei Neubau oder Sanierung, mit dem Ziel des früh-

zeitigen Erkennens von Ausführungsmängeln.

BAUSCHADENGUTACHTEN

DEKRA erstellt Schadengutachten für alle Schäden an Ge-

bäuden sowie für einzelne Bauteile. Dabei wird beurteilt, ob

und welche Mängel vorliegen, Schadensursachen werden

ermittelt und Schadensbehebungskonzepte sowie Kosten-

schätzungen aufgestellt.

WERTERMITTLUNG

Verkehrswertermittlung für Immobilen nach Immo-WertV,

Kurzgutachten zur Immobilienbewertung.

ENERGIEAUSWEISE / ENERGIEEFFIZIENZ

Erstellung von Energieausweisen für Bestandsimmobilien

bei Vermietung/Verkauf und auch für Neubauvorhaben

bundesweit zu allen Gebäudetypen (Wohn-/Nichtwohnge-

bäude), inkl. Beratung zur Wahl des sinnvollsten Energie-

ausweises.

NACHHALTIGKEITS-ZERTIFIZIERUNGEN

Nachhaltigkeit von Gebäude spielt in der Immobilien-

branche eine immer größere Rolle. DEKRA berät Sie im

Vorfeld, welches Zertifizierungssystem am sinnvollsten ist

(DGNB, LEED, BREEAM) und begleitet das Projekt von der

Konzeptphase bis zur Gebäudeübergabe mit dem Ziel der

Erreichung eines Nachhaltigkeits-Zertifikates.

TECHNISCHE DUE DILIGENCE (TDD)

Bauliche und technische Mängel können den Wert eines

Kaufobjektes erheblich beeinträchtigen. Sie haben nicht

nur wesentlichen Anteil daran, welche Kosten für Instand-

haltung und Instandsetzung zu veranschlagen sind, son-

dern entscheiden auch über das tatsächliche Modernisie-

rungspotenzial einer Immobilie.

DEKRA TOCHTER - UPDOWN INGENIEURTEAM

FÜR FÖRDERTECHNIK

UPDOWN bietet herstellerneutrale Dienstleistungen für

Aufzüge, Fahrtreppen und fördertechnische Anlagen,

Rundumservice für bestehende Anlagen (inkl. Hotline und

Gefährdungsbeurteilungen) und unterstützt bei der Pla-

nung oder Modernisierung von Aufzügen oder Fahr-

treppen.

Andrea Woll

Key Account Managerin

Nachhaltiges Bauen/

Energieeffizienz

Industrial International GmbH

p Stuttgart

Handwerkstraße 15

70565 Stuttgart

Telefon +49 (0) 711 7861 3920

Telefax +49 (0) 711 7861 3950

[email protected]

www.dekra.com


DIP • DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER

DER MARKT FÜR

p BÜROFLÄCHEN .................. S. 14

p EINZELHANDEL UND GEWERBE ............................ S. 16

p GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENTS ..................... S. 18




DER MARKT FÜR

BÜROFLÄCHEN

k. A. keine Angaben*=nach „gif“

BÜROMARKT BE

RL

IN

BR

EM

EN

DR

ES

DE

N

DÜ

SS

EL

DO

RF

ES

SE

N

FR

AN

KF

UR

T

HA

MB

UR

G

HA

NN

OV

ER

KÖ

LN

LE

IPZ

IG

MA

GD

EB

UR

G

MÜ

NC

HE

N

NÜ

RN

BE

RG

RO

ST

OC

K

ST

UT

TG

AR

T

Flächenumsatz in m2 - 2015 Vermietungsleistung + Eigennutzer 854.000 75.000 88.000 471.000 123.000 389.000 540.000 120.000 295.000 102.000 33.000 720.000 62.000 12.000 290.000



Spitzenmiete 2015*in EUR/m2/Monat 23,50 12,70 12,00 26,00 14,00 39,00 25,00 14,30 21,30 13,00 10,80 34,50 14,20 12,00 21,00



Durchschnittsmiete Gesamtstadt 2015 in EUR/m2/Monat 14,95 k. A. 7,70 13,90 k. A. 18,60 14,50 k. A. 11,60 7,00 6,50 15,80 8,60 k. A. 12,50

Durchschnittsmiete City 2015 in EUR/m2/Monat 17,20 8,70 8,50 17,80 9,90 24,30 18,50 10,00 13,30 9,00 8,50 23,30 9,80 8,50 14,00

Durchschnittsmiete Cityrand 2015in EUR/m2/Monat 15,00 7,60 6,50 14,60 7,80 13,60 14,30 8,50 9,90 6,50 6,50 16,00 8,65 6,50 11,50

Durchschnittsmiete Außenbezirke 2015in EUR/m2/Monat 12,50 6,70 5,50 11,60 6,20 12,30 10,00 7,40 7,25 5,80 4,50 12,00 7,30 5,50 9,50

Leerstand absolut in m2 - Ende 2015 1.050.000 105.000 240.000 905.000 165.000 1.320.000 800.000 235.000 470.000 350.000 108.000 1.040.000 195.000 72.000 300.000

Leerstand absolut in m2 - Ende 2014 1.290.000 110.000 260.000 1.040.000 195.000 1.460.000 900.000 260.000 520.000 435.000 123.000 1.300.000 240.000 75.000 315.000

Leerstandsquote in % - Ende 2015 5,7 3,1 9,7 9,7 5,3 10,9 5,7 5,3 6,1 10,4 10,4 5,4 5,5 7,3 3,9


Prognose Flächenumsatz 2016 ➘ k. A. ➙ ➘ k. A. ➚ ➙ k. A. ➚ ➙ ➘ ➘ ➙ ➙ ➘

Prognose Spitzenmiete - Ende 2016 ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➚ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙

Prognose Durchschnittsmiete Gesamtstadt - Ende 2016 ➙ k. A. ➚ ➙ k. A. ➚ ➚ k. A. ➙ ➚ ➚ ➙ ➙ ➙ ➙

Prognose Leerstand absolut - Ende 2016 ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘ ➘ ➘ ➘ ➙ ➘ ➘



BÜROMARKT BE

RL

IN

BR

EM

EN

DR

ES

DE

N

DÜ

SS

EL

DO

RF

ES

SE

N

FR

AN

KF

UR

T

HA

MB

UR

G

HA

NN

OV

ER

KÖ

LN

LE

IPZ

IG

MA

GD

EB

UR

G

MÜ

NC

HE

N

NÜ

RN

BE

RG

RO

ST

OC

K

ST

UT

TG

AR

T







Durchschnittsmiete Gesamtstadt 2015 in EUR/m2/Monat 14,95 k. A. 7,70 13,90 k. A. 18,60 14,50 k. A. 11,60 7,00 6,50 15,80 8,60 k. A. 12,50

Durchschnittsmiete City 2015 in EUR/m2/Monat 17,20 8,70 8,50 17,80 9,90 24,30 18,50 10,00 13,30 9,00 8,50 23,30 9,80 8,50 14,00

Durchschnittsmiete Cityrand 2015in EUR/m2/Monat 15,00 7,60 6,50 14,60 7,80 13,60 14,30 8,50 9,90 6,50 6,50 16,00 8,65 6,50 11,50

Durchschnittsmiete Außenbezirke 2015in EUR/m2/Monat 12,50 6,70 5,50 11,60 6,20 12,30 10,00 7,40 7,25 5,80 4,50 12,00 7,30 5,50 9,50

Leerstand absolut in m2 - Ende 2015 1.050.000 105.000 240.000 905.000 165.000 1.320.000 800.000 235.000 470.000 350.000 108.000 1.040.000 195.000 72.000 300.000

Leerstand absolut in m2 - Ende 2014 1.290.000 110.000 260.000 1.040.000 195.000 1.460.000 900.000 260.000 520.000 435.000 123.000 1.300.000 240.000 75.000 315.000



Prognose Flächenumsatz 2016 ➘ k. A. ➙ ➘ k. A. ➚ ➙ k. A. ➚ ➙ ➘ ➘ ➙ ➙ ➘

Prognose Spitzenmiete - Ende 2016 ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➚ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙

Prognose Durchschnittsmiete Gesamtstadt - Ende 2016 ➙ k. A. ➚ ➙ k. A. ➚ ➚ k. A. ➙ ➚ ➚ ➙ ➙ ➙ ➙

Prognose Leerstand absolut - Ende 2016 ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘ ➘ k. A. ➘ ➘ ➘ ➘ ➙ ➘ ➘



DER MARKT FÜR

EINZELHANDEL UND GEWERBE

k. A. keine Angaben* = markttypische Spannbreite

EINZELHANDEL BE

RL

IN

BR

EM

EN

DR

ES

DE

N

DÜ

SS

EL

DO

RF

ES

SE

N

FR

AN

KF

UR

T

HA

MB

UR

G

HA

NN

OV

ER

KÖ

LN

LE

IPZ

IG

MA

GD

EB

UR

G

MÜ

NC

HE

N

NÜ

RN

BE

RG

RO

ST

OC

K

ST

UT

TG

AR

T

Spitzenmiete (Top A-Lage) in EUR/m2 310 150 110 280 125 320 280 210 300 140 60 380 140 80 320

Miete in EUR/m2: City A-Lage (EG < 100 m2)* 100-235 k. A. 50-110 130-240 70-90 290-320 240-280 k. A. 210-300 120-140 25-60 250-380 100-140 35-70 240-280

Miete in EUR/m2: City B-Lage (EG < 100 m2)* 25-50 k. A. 20-50 70-100 10-30 130-150 60-120 k. A. 80-135 30-40 15-25 75-200 60-90 18-35 50-120

Miete in EUR/m2: Stadtteillage/-zentrum (EG < 100 m2)* 20-80 k. A. 10-20 20-40 15-30 20-50 30-65 k. A. 20-40 10-15 8-11 25-70 20-60 8-15 6-35

Miete in EUR/m2: Discounter/Fachmarkt - nonfood 7-15 k. A. 5-12 10-20 5-10 15-25 k. A. k. A. 10-14 8-10 6-10 15-25 10-25 k. A. 5-6

Miete in EUR/m2: Discounter/Fachmarkt - food 7-15 k. A. 5-12 8-12 5-10 14-18 k. A. k. A. 10-15 10-12 6-10 18-26 10-25 k. A. 10-14

PROGNOSE 2016

Mietpreisentwicklung 1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙

Mietpreisentwicklung B-Lagen ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➘ ➙ ➙ ➘

Flächennachfrage 1A-Lagen ➚ k. A. ➚ ➚ k. A. ➙ ➚ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙

Einzelhandelsumsatz 1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙



EINZELHANDEL BE

RL

IN

BR

EM

EN

DR

ES

DE

N

DÜ

SS

EL

DO

RF

ES

SE

N

FR

AN

KF

UR

T

HA

MB

UR

G

HA

NN

OV

ER

KÖ

LN

LE

IPZ

IG

MA

GD

EB

UR

G

MÜ

NC

HE

N

NÜ

RN

BE

RG

RO

ST

OC

K

ST

UT

TG

AR

T

Spitzenmiete (Top A-Lage) in EUR/m2 310 150 110 280 125 320 280 210 300 140 60 380 140 80 320

Miete in EUR/m2: City A-Lage (EG < 100 m2)* 100-235 k. A. 50-110 130-240 70-90 290-320 240-280 k. A. 210-300 120-140 25-60 250-380 100-140 35-70 240-280

Miete in EUR/m2: City B-Lage (EG < 100 m2)* 25-50 k. A. 20-50 70-100 10-30 130-150 60-120 k. A. 80-135 30-40 15-25 75-200 60-90 18-35 50-120

Miete in EUR/m2: Stadtteillage/-zentrum (EG < 100 m2)* 20-80 k. A. 10-20 20-40 15-30 20-50 30-65 k. A. 20-40 10-15 8-11 25-70 20-60 8-15 6-35

Miete in EUR/m2: Discounter/Fachmarkt - nonfood 7-15 k. A. 5-12 10-20 5-10 15-25 k. A. k. A. 10-14 8-10 6-10 15-25 10-25 k. A. 5-6

Miete in EUR/m2: Discounter/Fachmarkt - food 7-15 k. A. 5-12 8-12 5-10 14-18 k. A. k. A. 10-15 10-12 6-10 18-26 10-25 k. A. 10-14

PROGNOSE 2016

Mietpreisentwicklung 1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➙

Mietpreisentwicklung B-Lagen ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➘ ➙ ➙ ➘

Flächennachfrage 1A-Lagen ➚ k. A. ➚ ➚ k. A. ➙ ➚ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙

Einzelhandelsumsatz 1A-Lagen ➚ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ k. A. ➙ ➙ ➙ ➙ ➙ ➘ ➙


GRUNDSTÜCKSMARKT – KAUFPREISE/M2 BE

RL

IN

BR

EM

EN

DR

ES

DE

N

DÜ

SS

EL

DO

RF

ES

SE

N

FR

AN

KF

UR

T

HA

MB

UR

G

HA

NN

OV

ER

KÖ

LN

LE

IPZ

IG

MA

GD

EB

UR

G

MÜ

NC

HE

N

NÜ

RN

BE

RG

RO

ST

OC

K

ST

UT

TG

AR

T

Gewerbegrundstücke (mittlere Lagen) 150-1.500 k. A. 25-100 120-490 k. A. 75-2.300 k. A. k. A. 200-400 35-60 20-80 500-1.300 150-250 18-39 210-630

Sekundärsektor (produzierendes Gewerbe) 50-250 45-130 25-70 120-260 65-150 75-250 85-210 65-200 100-155 35-60 25-65 350-1.300 130-200 25-60 210-550

Tertiärsektor (Dienstleistungen) 150-750 k. A. 40-100 260-490 k. A. 1.500-2.300 k. A. k. A. k. A. 35-60 18-22 k. A. 150-220 k. A. 300-630

Büro- und Geschäftsgrundstücke (Citylagen)2.000-15.000 500-800 200-1.200

2.700-25.000 k. A.

6.500-35.000 k. A. k. A. 800-28.500 2.000 500-800

4.000-80.000 3.000-8.000 995 3.400-20.000

Wohnungsbaugrundstücke (gute Lagen) 1.000-5.000 800-1.100 150-900 80-1.300 600-800 1.000-3.500 1.500-4.500 750-950 800-1.200 150-350 200-300 2.700-3.500 680-970 400-600 850-1.750

GEWERBLICHES INVESTMENT – Spitzenfaktoren

Geschäftshaus 25,0 18,0 16,5 24,0 19,0 28,0 29,0 19,0 27,0 24,0 15,0 30,0 23,0 17,0 22,0

Bürohaus 22,0 17,0 18,5 23,0 18,0 24,0 25,0 18,0 22,0 18,0 14,5 25,0 20,0 16,0 23,0

SB-/Fachmarkt/-zentrum 16,5 15,0 14,7 15,0 15,0 16,5 17,0 15,0 18,0 15,0 13,0 18,0 15,0 12,5 14,0

Industrie/Gewerbe/Logistik 14,2 15,6 13,5 13,0 14,5 15,5 18,0 16,7 17,2 14,0 11,0 18,7 13,0 10,5 13,0

GEWERBLICHES INVESTMENT - Marktübliche Einstiegsfaktoren

Geschäftshaus 16,5-23,5 14,1-17,9 12,5-15,5 15-20 15,6-18,9 16-20 22-28 14,7-19,2 19-24 14-24 12,5 20-26,3 17-19 11,6-16,7 16-20

Bürohaus 14,3-20,5 15,5-16,5 11,5-15,5 15-20 15,6-18,9 15-20 18-22 14,7-19,2 14-21 12-18 12,5 14-22 15-17 11,6-16,7 15-20

SB-/Fachmarkt/-zentrum 9,5-17,0 14-15 11,5-13 12-14 14-15 11-15 15-17 13-15 13,5-16,5 10-15 11,5 14-17 13-14 10-12,5 11,5-13,0

Industrie/Gewerbe/Logistik 8,0-14,3 11-15,6 9-12 8-12 11-14,5 11-13 12-18 11-16,7 11-17,2 8-12 8,7-11 13-18,7 12-13 9-10,5 10,5-13

WOHNINVESTMENT - Marktübliche Einstiegsfaktoren

Mehrfamilienhaus Neubau (mittlere Ausstattung) 21,5-25,0 19-21 18,5-21 19-25 16-18 20-23 22-26 17-20 20-25 18-20 20-22 20-25 20-25 13-18 20-23

Mehrfamilienhaus Bestand (mittlere Ausstattung) 20,0-27,5 15-18 14,5-21 17-22 16-18 19-22 21-28 17-20 18-23 14-16 12,5-18 18-35 16-18 14-16 18-28


Faktor = Vervielfältiger (Netto-Kaufpreis zu Vertragsmiete/Jahr) Spitzenfaktor = höchster am Markt erzielbarer Vervielfältiger Neubau = Fertigstellung innerhalb der letzten zwei Jahre

DER MARKT FÜR

GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENTS



GRUNDSTÜCKSMARKT – KAUFPREISE/M2 BE

RL

IN

BR

EM

EN

DR

ES

DE

N

DÜ

SS

EL

DO

RF

ES

SE

N

FR

AN

KF

UR

T

HA

MB

UR

G

HA

NN

OV

ER

KÖ

LN

LE

IPZ

IG

MA

GD

EB

UR

G

MÜ

NC

HE

N

NÜ

RN

BE

RG

RO

ST

OC

K

ST

UT

TG

AR

T

Gewerbegrundstücke (mittlere Lagen) 150-1.500 k. A. 25-100 120-490 k. A. 75-2.300 k. A. k. A. 200-400 35-60 20-80 500-1.300 150-250 18-39 210-630

Sekundärsektor (produzierendes Gewerbe) 50-250 45-130 25-70 120-260 65-150 75-250 85-210 65-200 100-155 35-60 25-65 350-1.300 130-200 25-60 210-550

Tertiärsektor (Dienstleistungen) 150-750 k. A. 40-100 260-490 k. A. 1.500-2.300 k. A. k. A. k. A. 35-60 18-22 k. A. 150-220 k. A. 300-630

Büro- und Geschäftsgrundstücke (Citylagen)2.000-15.000 500-800 200-1.200

2.700-25.000 k. A.

6.500-35.000 k. A. k. A. 800-28.500 2.000 500-800

4.000-80.000 3.000-8.000 995 3.400-20.000

Wohnungsbaugrundstücke (gute Lagen) 1.000-5.000 800-1.100 150-900 80-1.300 600-800 1.000-3.500 1.500-4.500 750-950 800-1.200 150-350 200-300 2.700-3.500 680-970 400-600 850-1.750

GEWERBLICHES INVESTMENT – Spitzenfaktoren

Geschäftshaus 25,0 18,0 16,5 24,0 19,0 28,0 29,0 19,0 27,0 24,0 15,0 30,0 23,0 17,0 22,0

Bürohaus 22,0 17,0 18,5 23,0 18,0 24,0 25,0 18,0 22,0 18,0 14,5 25,0 20,0 16,0 23,0

SB-/Fachmarkt/-zentrum 16,5 15,0 14,7 15,0 15,0 16,5 17,0 15,0 18,0 15,0 13,0 18,0 15,0 12,5 14,0

Industrie/Gewerbe/Logistik 14,2 15,6 13,5 13,0 14,5 15,5 18,0 16,7 17,2 14,0 11,0 18,7 13,0 10,5 13,0

GEWERBLICHES INVESTMENT - Marktübliche Einstiegsfaktoren

Geschäftshaus 16,5-23,5 14,1-17,9 12,5-15,5 15-20 15,6-18,9 16-20 22-28 14,7-19,2 19-24 14-24 12,5 20-26,3 17-19 11,6-16,7 16-20

Bürohaus 14,3-20,5 15,5-16,5 11,5-15,5 15-20 15,6-18,9 15-20 18-22 14,7-19,2 14-21 12-18 12,5 14-22 15-17 11,6-16,7 15-20

SB-/Fachmarkt/-zentrum 9,5-17,0 14-15 11,5-13 12-14 14-15 11-15 15-17 13-15 13,5-16,5 10-15 11,5 14-17 13-14 10-12,5 11,5-13,0

Industrie/Gewerbe/Logistik 8,0-14,3 11-15,6 9-12 8-12 11-14,5 11-13 12-18 11-16,7 11-17,2 8-12 8,7-11 13-18,7 12-13 9-10,5 10,5-13

WOHNINVESTMENT - Marktübliche Einstiegsfaktoren

Mehrfamilienhaus Neubau (mittlere Ausstattung) 21,5-25,0 19-21 18,5-21 19-25 16-18 20-23 22-26 17-20 20-25 18-20 20-22 20-25 20-25 13-18 20-23

Mehrfamilienhaus Bestand (mittlere Ausstattung) 20,0-27,5 15-18 14,5-21 17-22 16-18 19-22 21-28 17-20 18-23 14-16 12,5-18 18-35 16-18 14-16 18-28

k. A. keine Angaben






DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN

Höchster Flächenumsatz an den

deutschen Büromärkten ................................... S. 22

DER MARKT FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN

Weiter im Aufwind ............................................. S. 26

DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS

Immobilieninvestment-Ralley in

Deutschland ........................................................... S. 28

DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN

Abbild des Wandels .............................................. S. 33


p Die Umsatzdynamik, d. h. der Anteil des Flächenumsat-

zes am Bestand, erreichte einen höheren Wert als im

Vorjahr (2015: 3,8 %, 2014: 3,1 %). Am dynamischsten,

d. h. oberhalb der mittleren Performance aller 15 DIP-

Märkte (3,3 %), waren die Flächenabsätze an den

Märkten Düsseldorf (5,1 %), Berlin (4,6 %), Essen

(4,0 %), Hamburg (3,9 %), Köln (3,9 %) sowie München

und Stuttgart (jeweils 3,8 %). Etwa im Mittel lag die

Umsatzdynamik in Dresden (3,6 %), Frankfurt/Main

(3,2 %), Magdeburg (3,2 %) und Leipzig (3,0 %). Ver-

haltene Büroflächenabsatzquoten erreichten demge-

genüber Hannover (2,7 %), Bremen (2,2 %), Nürnberg

(1,7 %) und Rostock (1,2 %).

Im Rahmen einer insgesamt positiven Wirtschaftsent-

wicklung in Deutschland, die 2015 ein BIP-Wachstum von

1,7 % ermöglichte, haben sich die deutschen Bürover-

mietungsmärkte von Unsicherheiten aufgrund geopoliti-

scher und weltwirtschaftlicher Risiken freimachen kön-

nen, und die Unternehmen haben verstärkt ihre

Flächenexpan sions- und Umzugspläne realisiert. Dabei

waren die Auswirkungen auf die verschiedenen Markt-

segmente und Standorte sowohl in unterschiedlichem

Ausmaß als auch in unterschiedlicher Geschwindigkeit zu

spüren.

BÜROFLÄCHENUMSATZ AUF REKORDNIVEAU

p Wurden im Jahr 2014 an den 15 DIP-Standorten insge-

samt rd. 3,46 Mio. m2 Büroflächen umgesetzt, stieg der

Flächenumsatz im Folgejahr 2015 markant um ca.

710.000 m2 bzw. rd. 21 % auf 4,17 Mio. m2. Dieser jüng-

ste Umsatzwert ist der höchste der letzten 25 Jahre

und liegt rd. 18 % über dem mittleren Absatzwert der

jüngsten zehn Jahre (Ø 2005 - 2014: 3,52 Mio. m2 p. a.).

p In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin,

Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln,

München und Stuttgart) wurden rd. 3,56 Mio. m2

bzw. 85 % der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-

Märkte umgesetzt. Das war somit ein um 22 %

höherer Flächenumsatz als 2014 (2,92 Mio. m2). Das

aktuelle Ergebnis liegt 21 % über dem mittleren

Niveau der vorangehenden Dekade (Ø 2005 - 2014:

2,95 Mio. m2 p. a.). Die vier umsatzstärksten

Märkte waren 2015 Berlin (854.000 m2), München

(720.000 m2), Hamburg (540.000 m2) und Düsseldorf

(471.000 m2).


DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN HÖCHSTER FLÄCHENUMSATZ AN DEN DEUTSCHEN BÜROMÄRKTEN

Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH

* B, D, DD, E, F, H, HB, HH, HRO, K, L, M, MD, N, S; inklusive Eigennutzer

n = Büroflächenumsatz (1.000 m2)

n = Nettoabsorption (1.000 m2)

= Umsatzdynamik (Prozent)p

DIP-BÜROMÄRKTE*: Büroflächenumsatz, Nettoabsorption und Umsatzdynamik

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011

2012 2013 2014 2015

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

0,0

0,5

1,0

1,5

in Tsd. m2 %



HOHE NETTOABSORPTION AN BÜROFLÄCHEN

Nachdem in den Jahren 2011 und 2012 der Büroflächen-

mehrverbrauch (Nettoabsorption) mit jeweils über

1,5 Mio. m2 p. a. im Zuge der Konjunkturerholung nach der

internationalen Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 - 2010

wieder angezogen hatte, verringerte sich die Nettoabsorp-

tion im Jahre 2013 aufgrund des Konjunkturrückgangs und

der entsprechenden Zurückhaltung auf den Büromärkten

auf unter 1 Mio. m2. In den beiden letzten Jahren wurde im

Zuge der positiven Wirtschaftsentwicklung dagegen wie-

der deutlich mehr Bürofläche absorbiert, und zwar 2014

rd. 1,4 Mio. m2 und 2015 ca. 1,7 Mio. m2.

REDUZIERUNG DER BÜROFLÄCHENÜBERHÄNGE

Angesichts hoher anhaltender Nettoabsorption sank der

Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen

in den 15 analysierten deutschen Märkten im Jahresver-

lauf 2015 um rd. 1,16 Mio. m2 auf 7,36 Mio. m2 Bürofläche.

Die mittlere Leerstandquote der 15 DIP-Märkte reduzierte

sich damit von 7,7 % Ende 2014 binnen Jahresfrist auf

6,6 %.

Im Mittel standen 2015 rd. 14 % weniger Bürofläche zur

kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als noch ein Jahr

zuvor. Damit hat das Leerstandsvolumen in den 15 DIP-

Märkten den tiefsten Stand seit 2002 (rd. 6,5 Mio. m2) er-

reicht:

p Zu den Märkten mit deutlich höherer Dynamik beim

Leerstandsabbau gehörten 2015 besonders Leipzig

und München (jeweils -20 %) sowie Berlin und Nürn-

berg (jeweils -19 %).

p Moderatere Leerstandsabbauraten wurden in Dresden

(-8 %), Stuttgart (-5 %) und Rostock (-4 %) analysiert.

Nirgendwo wurden Angebotsreserven aufgebaut.

Die Einschätzung eines Standortes allein anhand von Leer-

ständen bzw. deren Veränderungsraten greift allerdings zu

kurz. Vielmehr sind die sich verändernden Relationen zu

den Flächenumsätzen und zur Bestandserweiterung durch

die Neubautätigkeit entscheidend und damit beurteilungs-

relevant:

Der dazu von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leer-

standsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH LEer-

standsindeX) berücksichtigt diese Relation zwischen der

Entwicklung der Leerstände einerseits und der Umsatzdy-

namik sowie dem mittelfristigen (künftigen) Fertigstel-

lungsvolumen andererseits. Ein Indexwert von 100 ent-

ARLEX: LEERSTANDSINDEX DER DIP-BÜROMÄRKTE

Index 100: Leerstand entspricht der aktuell und mittelfristig notwendigen Fluktuationsreserve

Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH n = 2014 n = 2015

Bremen

Stuttgart

Essen

München

Hamburg

Köln

Berlin

Hannover

Düsseldorf

Frankfurt

Nürnberg

Dresden

Leipzig

Magdeburg

Rostock

0 100 200 300 400 500 600

Index


spricht dabei einem idealtypischen Markt im Gleichgewicht,

Werte unter 100 einem Nachfrageüberhang und Werte

über 100 einem Angebotsüberhang. Nach der Berechnung

des ARLEX rücken die Ergebnisse die jeweiligen Standorte

z. T. in ein vollkommen anderes Licht, als es die reine Be-

trachtung der nominellen Leerstandquoten sowie deren

Veränderung erwarten ließe:

p Die Angebots-Nachfrage-Relationen haben sich binnen

Jahresfrist in 14 von 15 analysierten Büromärkten ver-

bessert. Der Leerstandsindex für alle untersuchten

deutschen Büromärkte stellte sich Ende 2014 auf 185,

ein Jahr später auf einen Wert von 132.

p Zu den Büromärkten mit den günstigsten Marktrelatio-

nen zwischen Flächenangebot, Nachfrage und mittel-

fristiger Flächenerweiterung gehören Hamburg (Index

105), München (101), Essen (93) und Stuttgart (91).

p In den weiteren elf analysierten Standorten liegen die

Indexwerte zwischen 79 (Bremen) und 381 (Rostock).

p Die markantesten Verbesserungen des ARLEX wurden

in Nürnberg (135 Indexpunkte), Leipzig (133 Indexpunk-

te), Magdeburg (111 Indexpunkte) und Berlin (81 Index-

punkte) registriert.

PERFORMANCE DER 15 DIP-MÄRKTE

Im Zuge der robusten Konjunkturentwicklung in Deutsch-

land im Berichtsjahr zeichneten sich die deutschen Büro-

märkte 2015 durch eine insgesamt positive Performance

aus. In Relation zum gleichen Analysezeitpunkt des Vorjah-

res haben sich die Indexwerte in 14 der 15 Standorte positiv

entwickelt. 2016 erwartet DIP im Rahmen der nachhaltig

robusten Wirtschaftsentwicklung eine weitere Verbesse-

rung der Angebots-Nachfrage-Relationen.

Das „Bürobarometer“ berücksichtigt nicht nur die Entwick-

lung der Büromieten, sondern aller weiteren wesentlichen

Kennziffern, die die Angebots-Nachfrage-Relationen wi-

derspiegeln.1 Bei der Interpretation der analysierten Index-

werte ist nicht nur die Größe der Ausschläge in Richtung

Markt-Tief oder Markt-Hoch zu berücksichtigen, sondern

auch Tempo und Richtung der Pendelausschläge im Ver-

gleich zum Vorjahresstand.

Die Reaktion auf die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung

ist in den 15 analysierten DIP-Büromärkten sehr unter-

schiedlich. Das zeigt die individuelle Position der Märkte im

Bürobarometer. Nachdem sich der durchschnittliche Büro-

barometerwert der 15 analysierten Büromärkte im Krisen-

jahr 2009 auf den Wert -63 verschlechterte, konnte er sich

im Rahmen der Markterholung ab 2010 kontinuierlich um

97 Indexpunkte verbessern und erreichte 2015 den Index-

wert 34 (2014: -38). Damit wurde für das Berichtsjahr 2015

der höchste Indexwert der historischen Reihe (ab 1994)

analysiert.

Zu den Büromärkten mit den besten Performancewerten

im Berichtsjahr 2015 gehören Nürnberg, Düsseldorf, Han-

nover und Berlin. Ein negativer Veränderungssprung in-

nerhalb der 15 DIP-Märkte wurde allein in Bremen regist-

riert.

Die niedrigsten Barometerwerte insgesamt wurden für

Rostock, Magdeburg, Frankfurt/Main, Leipzig und Dresden

ermittelt, während in Stuttgart, München, Bremen, Hanno-

ver und Essen die höchsten Werte analysiert wurden.

1) In die Berechnung der Indexwerte gehen folgende Kennziffern ein: Flächenumsatz, Nettoabsorption, verfügbares Flächenangebot, kurzfristig verfügbare Angebotsreserve, notwendige Mobilitätsreserve, Fertigstellungsvolumen, Flächenbestand, Spitzenmiete, mittlere Miete.




tiver Trend. Als gewichtete Durchschnittsmiete für Büroflä-

chen in den Citylagen wurde in den untersuchten 15 deut-

schen Märkten Ende 2015 ein Wert von rd. EUR 17,00/m2

ermittelt, Ende 2014 waren es EUR 16,40/m2. Das mittlere

Mietpreiswachstum belief sich damit binnen Jahresfrist auf

3,7 %. Ein Rückgang der mittleren Büromieten in Citylagen

wurde in keinem der 15 Büromärkte registriert. Der Anstieg

der mittleren City-Miete war in Frankfurt/Main (+8,0 %)

und Köln (+7,7 %) besonders akzentuiert.

PERSPEKTIVEN UND CHANCEN

Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft

bleibt 2016 erhalten, so dass die gute fundamentale Ver-

fassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in

Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohn-

entwicklung weiterhin für ein robustes Nachfrageniveau

sorgen wird. Dennoch könnten die bekannten geopoliti-

schen und weltwirtschaftlichen Unwägbarkeiten, wie z. B.

in China und Nahost, je nach Verlauf und Intensität sicher-

lich auch Einfluss auf die nationalen Immobilienmärkte

ausüben:

p Für das Jahr 2016 erwartet DIP für die Mehrzahl der

untersuchten Büromärkte eine moderate Abnahme

des Büroflächenumsatzes. Das Marktvolumen wird auf

3,8 bis 4,0 Mio. m2 (2015: 4,17 Mio. m2) prognostiziert.

p In Teilmärkten kommt es in nachfrageintensiven Markt-

bereichen zu weiteren Angebotsverknappungen. Hin-

tergrund für partielle Angebotsverknappungen ist u. a.

das unzureichende spekulative Bürofertigstellungsvo-

lumen, das auch 2016 unterdurchschnittlich ausfallen

wird.

p Die dadurch weiter sinkenden marktfähigen Büroflä-

chenleerstände in zentralen Lagen führen zu einer

Verknappung von nachfragegerechten modernen Flä-

chen in Top-Lagen. Dadurch setzt sich der Druck auf

das Mietniveau fort und resultiert in weiteren Steige-

rungspotentialen, so dass sich nach Prognosen von

DIP in den umsatzdynamischsten Märkten der Trend

moderat anziehender Spitzenmieten auch 2016 fort-

setzt.

STEIGENDE SPITZENMIETEN

Die Büromieten, die 2009 und 2010 krisenbedingt zuneh-

mend unter Druck standen, ziehen seit 2011 auf breiter

Front an. Die mit den Flächenumsätzen der untersuchten

Märkte gewichtete Spitzenmiete war Ende 2015 mit

rd. EUR 25,50/m2 höher als zum Vorjahreszeitpunkt (ca.

EUR 25,00/m2). Zu den Märkten mit einem überdurch-

schnittlichen Anziehen des Spitzenmietniveaus gehörten

im Jahresvergleich Berlin (+4,4 %) und Frankfurt/Main

(+2,6 %). Höhere Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr

wurden auch in Hamburg (+2,0 %), Stuttgart (+1,9 %), Mün-

chen (+1,5 %), Nürnberg (+1,4 %) und Hannover (+0,7 %)

analysiert. Zu den Märkten, in denen 2015 das Spitzenmiet-

niveau im Vergleich zum Vorjahr stabil blieb, gehörten

Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Leipzig, Magdeburg

und Rostock. Nur in Köln wurde ein leichtes Absinken der

Spitzenmiete um 0,2 % registriert.

Beim Vergleich der mittleren Mieten für Büroflächen in

City lagen zum Jahresende 2015 zeigt sich ein starker posi-

© DIP, AENGEVELT–RESEARCHQuelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH

= mittlere Citymiete = Spitzenmiete (gewichtet)

MIETNIVEAU IN CITYLAGENSpitzenmiete und mittlere Mieten (Stand: 31.12.2015)in EUR/m2

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

Ber

lin

Bre

men

Dre

sden

Düs

seld

orf

Ess

en

Fran

kfur

t/M

ain

Ham

burg

Han

nove

r

Köl

n

Leip

zig

Mag

debu

rg

Mün

chen

Nür

nber

g

Ros

tock

Stu

ttga

rt



Die deutsche Wirtschaft wächst moderat weiter. Die Kon-

junktur konnte sich 2015 trotz geopolitischer und welt-

wirtschaftlicher Unsicherheiten gut behaupten. Krisen-

szenarien in Nahost, wirtschaftliche Verwerfungen in

China, das zeitweise Wiederaufflammen der europä-

ischen Schuldenkrise in Griechenland und nicht zuletzt

die Flüchtlingskrise in der zweiten Jahreshälfte haben

die deutsche Konjunktur bislang nicht nachhaltig negativ

beeinflussen können. Das Wirtschaftswachstum in

Deutschland betrug 2015 1,7 % ( 2014: +1,6 %). Die aktu-

elle Prognose des Sachverständigenrates geht für 2016

von einem BIP-Wachstum von 1,6 % aus. Deutschland

bleibt damit auch im laufenden Jahr zugleich Motor und

Zugpferd der europäischen Wirtschaftsentwicklung. Das

seit Jahren rege Interesse von Investoren und Einzelhan-

delsmietern insbesondere an Top-Lagen in den beson-

ders nachgefragten Städten und Wachstumskernen setzt

sich auf hohem Niveau fort.

Der seit 2008 ununterbrochen expandierende Einzelhan-

delsmarkt in Deutschland wuchs auch im Berichtsjahr 2015

mit einem nominalen Umsatzplus von 2,7 % gegenüber

dem Vorjahr auf rd. EUR 471 Mrd. weiter an. Vor diesem

Hintergrund erhöhte sich das Niveau der Spitzenmieten in

DER MARKT FÜREINZELHANDELSFLÄCHEN WEITER IM AUFWIND

den bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmetropolen

(Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düssel-

dorf und Stuttgart) 2015 binnen Jahresfrist um 0,5 %.

Die anhaltend dynamische Entwicklung wird v. a. von einer

positiven Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei

niedriger Sparquote (3. Quartal 2015: 9,5 %) getragen. Das

seit Jahren steigende, sehr hohe Beschäftigungsniveau der

deutschen Volkswirtschaft bleibt erhalten. Die Arbeits-

losigkeit bleibt – bei partiellem Facharbeitermangel - mit

einer Quote von 6,1 % (Dezember 2015) weiterhin ver-

gleichsweise niedrig. Der GfK-Konsumklimaindex erreichte

im Juni 2015 mit einem Indikatorwert von 10,2 das höchste

Niveau seit 2001, um sich im Herbst 2015 im Laufe der

Flüchtlingskrise wieder etwas abzuschwächen. Die positi-

ven Rahmenbedingungen im Inland, die Arbeitsmarkt- und

Einkommensentwicklung, die ohnehin seit Jahren mode-

rate und zuletzt durch den Ölpreisverfall sogar auf Null

fallende Inflation sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau

geben momentan die wesentlichen Impulse für den Kon-

sum. Somit bleibt Deutschland weiterhin der wichtigste

Einzel handelsmarkt in Europa und erfreut sich eines hohen

Expansionsinteresses seitens nationaler wie internatio-

naler Labels.

*ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken, **Prognose Quelle: HDE, Statistisches Bundesamt

n = nominaler Umsatz in 100 Mrd EUR u = nominale Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %

EINZELHANDELSUMSATZ* IN DEUTSCHLAND 2006 – 2015

Umsatz in 100 Mrd EUR nominale Veränderung in %

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

4,00

4,25

4,50

4,75

5,00

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015**



STEIGENDES MIETPREISNIVEAU IN ATTRAKTIVEN TOP-LAGENDie Nachfrage nach Verkaufsflächen ist vor allem in

den Innenstädten weiter gestiegen. Am intensivsten pro-

fitieren etablierte, hochfrequentierte 1A-Lagen von den

gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und

neu in den deutschen Markt eindringenden auslän-

dischen Ketten. In den „Big Seven“ liegen die Mieten

in diesen Lagen zum Jahresbeginn 2016 zwischen

280 EUR/m2 Verkaufsfläche in Düsseldorf und Hamburg

und 380 EUR/m2 Verkaufsfläche in München.

Die Fokussierung der Flächennachfrage auf Spitzenlagen,

insbesondere durch liquide Finanzinvestoren und ihre aus-

nahmslos Top-Label führenden Beteiligungsunternehmen,

stimuliert in entsprechend favorisierten Standorten insbe-

sondere in wachstumsstarken Jahren den Anstieg des Spit-

zenmietniveaus. In konjunkturschwachen Jahren werden

die Top-Mieten an 1A-Adressen zumindest stabilisiert. Das

betrifft v. a. die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in

den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie

Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düssel-

dorf und Stuttgart. So erhöhten sich in den letzten zehn

Jahren an diesen Standorten die realisierten Spitzenmieten

für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel 207 EUR/m2

Verkaufsfläche (2006) um rd. 51 % auf aktuell 313 EUR/m2.

Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bre-

men, Dresden, Essen, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Nürn-

berg, Rostock) sind die Einzelhandelsspitzenmieten insge-

samt gestiegen. Hier stellt sich die realisierte Steigerungs-

rate im genannten Zeitraum (2006 bis 2015) auf 43 %.

Gemessen an den absoluten Werten sind die Spitzenmieten

an den weiteren untersuchten DIP-Standorten mit durch-

schnittlich 127 EUR/m2 ca. 59 % niedriger als in den markt-

führenden Einzelhandelsmetropolen.

PERSPEKTIVEN UND INVESTMENTCHANCENDas hohe Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und

das gezielte Investment in „Betongold“ setzt sich angesichts

anhaltender Niedrigzinsphase sowie geopolitischer und

weltwirtschaftlicher Unsicherheiten auch 2016 fort. Die Im-

mobilienquoten bleiben bei marktführenden nationalen und

internationalen Versicherungen, Staatsfonds, Pensionskas-

sen etc. weiterhin hoch bzw. nehmen tendenziell noch zu.

Die Spanne der Spitzenrendite bei deutschen Retail-Immobi-

lien (Geschäftshäuser) liegt in den „Big Seven“ zwischen

3,3 % in München und 4,5 % in Stuttgart. Für 2016 ist lokal

differenziert eine Seitwärtsbewegung bis weitere Kontrakti-

on der Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau aufgrund der

ungebrochenen Wertzuwachsperspektiven und Attraktivität

dieser Asset-Klasse bei gleichzeitig weiterhin nur geringem

Angebot zu erwarten. Hochwertige Retail-Immobilien in

Top-Lagen stellen aufgrund ihrer vergleichsweise stabilen/

dynamischen Cashflows eine sichere und darüber hinaus zu-

dem wertzuwachsaffine Anlageklasse dar, die vor allem in

turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund niedriger Haben-

zinsen und eines anhaltend hohen Sicherheitsbedürfnisses

sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach umfas-

senden Analysen von DIP auch 2016 weiter fort.

n = 2014 n = 2015

Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH* Ladengeschäfte in 1a-Lage mit ca. 100 m2 Verkaufsfläche, ebenerdig

SPITZENMIETEN* FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN

EU

R/m

2 V

k.

0 50 100 150 200 250 300 350 400

München

Frankfurt/M.

Stuttgart

Berlin

Köln

Hamburg

Düsseldorf

Hannover

Bremen

Leipzig

Nürnberg

Essen

Dresden

Rostock

Magdeburg



Nach bereits durchgängig fünf guten Immobilienjahren

mit wachsenden Investmentumsätzen legte der deutsche

Investmentmarkt 2015 nochmals deutlich zu und erreich-

te dank einiger Großtransaktionen die Spitzenwerte des

Jahres 2007. Das Volumen für gewerbliche Transaktio-

nen und Wohnungsportfolien auf dem Investmentmarkt

explodierte förmlich um rd. EUR 25,2 Mrd. bzw. 48 % auf

EUR 78,0 Mrd. (Vorjahr: EUR 52,8 Mrd.)

p Schwerpunkt sind gewerbliche Investments mit rd.

EUR 55,0 Mrd. Das sind rd. 38 % mehr als 2014

(EUR 39,9 Mrd.) bzw. rd. 58 % mehr als der 10-Jahres-

Durchschnitt (Ø 2005 bis 2014: EUR 34,7 Mrd.).

p Auf den Handel mit Wohnungsportfolien entfielen rd.

EUR 23,0 Mrd., rd. 78 % mehr als im Vorjahr (2014:

EUR 12,9 Mrd.) und EUR 13,9 Mrd. bzw. rd. 153 % über

dem Mittel der jüngsten 10 Jahre (Ø 2005 bis 2014:

EUR 9,1 Mrd.).

Das Investmentjahr 2015 glänzte durch spektakuläre Port-

folio-Großtransaktionen einzelner Player im Wohn-, Büro-

und Handelsbereich, darunter der Erwerb der Kaufhof-Wa-

renhäuser durch Hudson‘s Bay Company / Simon Property

Group (EUR 2,4 Mrd.), die renditesichernde Übergabe der

Potsdamer Platz Ensembles durch Savills Funds Manage-

ment (ehem. SEB ImmoInvest) an Brookfield Property Part-

ners im Verbund mit einem koreanischen Staatsfonds, und

die Übernahme der GAGFAH durch die Deutsche Annington

(inzwischen Vonovia). Flankierend setzten bedeutende An-

legerkreise ihre Marktaktivitäten über alle Assetklassen so-

wohl an Top- wie auch an B-Standorten fort. Wesentliche

Stimulans der Investmentrallye war das anhaltend sehr

niedrige Zinsniveau bei gleichzeitig fehlenden renditestär-

keren Investmentalternativen. Da die relevanten Finanzie-

rer ihre Anforderungen an Eigenkapitalanteil und Objekt-

qualität seit Ausbruch der globalen Finanzkrise 2008 deut-

lich steigerten, halten sich die Befürchtungen bzgl. des Ent-

stehens einer Immobilienblase bislang in Grenzen.

DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTSIMMOBILIENINVESTMENT-RALLEY IN DEUTSCHLAND

*Nur veröffentlichte TransaktionenQuelle: Eigene Berechnungen/Erfasssungen, Ernst&Young © DIP, AENGEVELT–RESEARCH

DER DEUTSCHE IMMOBILIENMARKT: Transaktionsvolumina: Wohn- und Gewerbeinvestments

in Mrd. EUR

n = Wohnen (Portfolios)* n = Gewerbeinvestments*

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

80

70

60

50

40

30

20

10

0



GEWERBLICHE TRANSAKTIONEN: ETWA ZUR HÄLFTE BÜROINVESTMENTS

Im gewerblichen Segment wurde das Investmentgeschäft

weiter hälftig und damit führend von der Nachfrage nach

Büros getragen: Rd. EUR 25,2 Mrd. bzw. 46 % wurden in

dieser Nutzungsart erzielt (2014: 47 % bzw. EUR 18,7 Mrd.),

darunter die Großübernahme der Deutschen Office durch

Alstria (EUR 1,7 Mrd.).

p Angesichts des Portfolio-Erwerbs der Kaufhof-Immo-

bilien durch Simon Property Group / Hudson‘s Bay

Company (HBC) rangieren Einzelhandelsimmobilien

mit fast verdoppeltem Umsatz von rd. EUR 18,1 Mrd.

(bzw. 33 % Marktanteil) auf Platz zwei (2014: 22 %

bei EUR 8,9 Mrd.).

p Der Umsatz mit Hotel-Immobilien verbesserte sich um

gut ein Drittel auf EUR 4,4 Mrd. (stabile Marktquote bei

8 %, 2014 mit rd. EUR 3,1 Mrd.).

p Auch Industrie/Logistik konnten sich mit EUR 3,9 Mrd.

bzw. 7 % behaupten (2014: 9 % bzw. EUR 3,7 Mrd.).

p Mit sonstigen bzw. nicht eindeutig zuzuordnenden ge-

werblichen Immobilien wurde ein Transaktionsvolu-

men von rd. EUR 3,5 Mrd. oder 6 % (2014: 14 %,

EUR 5,5 Mrd.) erzielt.

BERLIN ÜBERNIMMT DIE SPITZE BEI GEWERBLICHEN INVESTMENTS IN DEN „BIG SEVEN“

Das Transaktionsvolumen in den deutschen Immobilien-

hochburgen, den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frank-

furt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart),

erhöhte sich binnen Jahresfrist um ein Drittel von EUR

22,5 Mrd. 2014 auf EUR 30,0 Mrd. in 2015.

Dennoch sank wegen des generell gestiegenen Interesses

an B-Standorten sowie der geographischen Verteilung

der Objekte in Portfoliotransaktionen der in den „Big

Seven“ kontrahierte Anteil am deutschlandweiten Gewer-

beinvestmentmarkt leicht von 56 % im Jahr 2014 auf 54 %

in 2015.

BRUTTOANFANGSRENDITEN VERSCHIEDENER ASSET-KLASSEN

in Prozent

u = Logistik* n = SB-/Fachmarkt** p= Wohnen*** l = Büro- und Geschäftshaus****

*Logistikimmobilien (ohne trad. Lagerhalle) **Lebensmittel- und Fachmarktzentren ***MFH, Bestand, Top-Lage und hochwertige Ausstattung****Citylage, hochwertige bzw. zeitgemäße Ausstattung und hoher Handelsbesatz

© DIP, AENGEVELT–RESEARCHQuelle: eigene Erhebungen, DIP

Anmerkung: Mittelwert der markttypischen Bruttoanfangsrenditen in den analysierten DIP-Standorten

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

10

9

8

7

6

5

4

3



p Berlin verdoppelte das Investment-Ergebnis und über-

nahm mit EUR 7,9 Mrd die Spitze des Feldes. Neben der

deutschlandweit größten Büro-Transaktion - mehrere

Gebäude am „Potsdamer Platz“ (ca. EUR 1,3 Mrd.) -

finden sich hier unter anderem einige Verkäufe von

Handelsobjekten, wie „TheQ“, „Boulevard Berlin

Steglitz“ und der „Galeria Kaufhof“ am Alexanderplatz.

p München (EUR 5,8 Mrd., +14 %) und Frankfurt am Main

(EUR 5,7 Mrd., +10 %) teilen sich Platz zwei mit Steige-

rungen gegenüber dem Vorjahr. Die Bürofokussierung

von Frankfurt zeigte sich am über 80 %igen Anteil an

den Transaktionen, darunter die Landmark Buildings

„Trianon“ und „Eurotower“. In München lag der

„SIEMENS“ Standort Neuperlach mit über EUR

400 Mio. an der Spitze der Investments, ferner ist

auch ein erheblicher Teil des Leonardo-Hotelportfolios

in München beheimatet.

p Hamburg rangiert mit EUR 4,0 Mrd. weiter in der Mitte

und verbesserte sein Transaktionsvolumen nochmals

um 11 %. Dabei verteilten sich die Investments u.a. auf

so unterschiedliche Immobilien wie das „Berliner Tor

Center“ und den ehemaligen „Axel-Springer“-Firmen-

sitz (Büro), das „H&M“ Distributionszentrum (Logistik)

und diverse Hotels.

p In Düsseldorf wurde ein Drittel mehr umgesetzt, das

sind EUR 2,8 Mrd (2014: EUR 2,1 Mrd.). Ganz wesentlich

trugen hier die Transaktionen der „IKB-Zentrale“ und

des Shopping Centers „Sevens“ zum Ergebnis bei.

p Auch Köln und Stuttgart profitierten von der Invest-

ment-Rallye und konnten ihre gewerblichen Transakti-

onsvolumina im Jahresvergleich sogar um gut die

Hälfte auf EUR 2,0 Mrd. (Köln, +52 %) bzw. EUR 1,7 Mrd.

(Stuttgart, +55 %) steigern. Köln und Stuttgart er-

reichten das Plus jeweils mit einer Mischung aller Ob-

jektarten, darunter jedoch keine Trophy Buildings.

RENDITEN SINKEN WEITER

Da institutionelle Anleger weiter auf die Sicherheit gut ver-

mieteter Top-Immobilien in Top-Lagen setzen, bleiben die

Spitzenrenditen dort stark unter Druck. Parallel nehmen

auch in den Nebenlagen bzw. B-Standorten die Renditen

bei steigender Risikobereitschaft ab, im Mittel von 2014 auf

2015 um ca. 30 Basispunkte. Dennoch liegen sie immer

noch markant über anderen ähnlich langfristigen und

gleichzeitig sicheren Anlagen:

p Für Top-Geschäftshäuser liegen die Spitzenverzinsun-

gen im Mittel in deutschen Zentren (DIP-Standorte)

aktuell bei rd. 4,65 % (2014: 4,89 %), die Spitzenren-

diten für reine Bürohäuser sind mit 5,05 % (2014:

5,30 %) im Mittel über alle DIP-Standorte etwas

höher.

Indizes deutscher Wertpapiere und marktüblicher Renditen für Geschäftshäuser und Büroimmobilien

Renditen bzw. Verzinsung in Prozent

Anmerkung: Mittlere marktübliche Bruttoanfangsrendite für Geschäfts- und Büroimmoblien in Deutschland (a) Wohnungsbaukredite, 5 Jahre (Stand jeweils Sept. des Jahres), privat, Neugeschäft (b) Umlaufsrenditen inländischer Inhaberschuldverschreibungen, insgesamt Durchschnitte (c) Verbraucherpreisindex (insgesamt) für Deutschland

© DIP, AENGEVELT–RESEARCH

l = Bruttoanfangsrenditen

p= Kreditzinsen (a) u = Umlaufrendite (b) n = Inflationsrate (c)

Quelle: Deutsche Bundesbank, eigene Erhebungen AENGEVELT–RESEARCH

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0



p Obwohl auch ihre Renditen sinken, bleiben SB- bzw.

Fachmärkte attraktiv: Hier liegen die Einstiegsrenditen

über alle DIP-Standorte in der Spitze bei 6,75 % (2014:

6,95 %).

p Höher liegen die Einstiegsrenditen für Logistik-Immo-

bilien, die in den DIP-Standorten insgesamt in der Spit-

ze mit 7,05 % rentieren (2014: 7,50 %).

Beim Kaufpreisniveau für Geschäftshäuser in den „Big

Seven“ steht traditionell München an der Spitze. Hier über-

stieg der kontrahierte Einstiegsfaktor mehrfach das 30-fa-

che (Rendite 3,3 %), das schon 2014 erreicht worden war.

Auch in Hamburg (29-fach = 3,45 %), Frankfurt am Main

(28-fach = 3,57 %) und Köln (27-fach = 3,7 %) sind die Ren-

diten stark komprimiert, die Faktoren durchgehend hoch.

Im Mittelfeld liegen Berlin (25-fach = 4,0 %), Düsseldorf

und der „B+“-Standort Leipzig (je 24-fach = 4,17 %), Nürn-

berg (23-fach = 4,35 %) sowie Stuttgart (22-fach = 4,55 %).

Hannover und Essen (je 19-fach = 5,26 %) sowie Bremen

(18-fach = 5,57 %) sind günstiger, während Rostock (17-fach

= 5,88 %), Dresden (16,5-fach = 6,06 %), und Magdeburg

(15-fach = 6,67 %) mit höheren Renditen das Interesse geo-

graphisch diversifizierender Investoren wecken. In indivi-

duell begründbaren Fällen werden die genannten kontra-

hierungstypischen Faktoren zum Teil beträchtlich unter-

bzw. überschritten. Standortübergreifend sanken im Be-

richtszeitraum 2015 an allen Standorten die Renditen. Die-

ser Trend wird bei weiterhin günstigem Finanzierungsni-

veau und fehlenden Alternativen mit gleich guten Rendite-

Risiko-Profilen auch 2016 anhalten.

WOHNINVESTMENTS

2015 war der Markt hälftig geteilt zwischen den großen

Portfoliotransaktionen der börsennotierten Unternehmen

Vonovia (Erwerb von Gagfah und Südewo), Deutsche Woh-

nen (Harald-Portfolio) und Patrizia (Verkauf von Südewo-

und Harald-Portfolio, Kauf des Obligo-Portfolios) mit ca.

EUR 12 Mrd. einerseits und den mittleren bis kleineren Port-

folien andererseits, die insgesamt ca. EUR 11 Mrd. auf die

Waage brachten. Mit einem Gesamtumsatz von EUR 23,0

Mrd. wurde das Vorjahr 2014 (EUR 12,9 Mrd.) damit um

78 % übertroffen. Auf Grund der Portfoliostrukturen streu-

ten die Großinvestments geographisch meist deutlich. Bei

Projektkäufen standen dagegen hochwertige Objekte in

den nachfragegetriebenen „Big Seven“ im Mittelpunkt.

Die größeren Wohnungsunternehmen arbeiten weiter an

der Aufstockung bzw. Optimierung ihrer Bestände, wobei

jeweils nur kleinere Tranchen gehandelt werden. Der Über-

nahmekrimi zwischen Vonovia und Deutsche Wohnen wird

2016 voraussichtlich seinen vorläufigen Höhepunkt errei-

chen – mit ungewissem Ausgang.

Neben dem professionellen Markt erreichte auch der Um-

schlag von Einzelobjekten durch Privatleute oder von klei-

neren Portfolien durch Family Offices und Club Deals er-

heblichen Umfang.

Die hohe Attraktivität der Wohnimmobilen für altersabsi-

chernde Privatleute, diversifizierende in- und ausländische

Family Offices sowie institutionelle Großinvestoren treibt

die Preise. Dank des niedrigen Zinsniveaus werden bei

mittleren Leverages immer noch gute Renditen erzielt. Ge-

rade institutionelle Investoren prüfen professionell und er-

werben zügig, auch wenn die Einstiegsfaktoren für ge-

pflegte Objekte – falls überhaupt nachfragekonforme An-

gebote im Markt bestehen - meist erheblich über dem

20-fachen der Ist-Jahreskaltmiete, an Top-Standorten in

Top-Lagen auch deutlich bei bis zum 30-fachen liegen. In

der Mischung mit Einzelhandel (Wohn- und Geschäftshaus)

steigen extreme Faktoren von Spitzenobjekten sogar bis

zum über 40-fachen der Jahreskaltmiete.

Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für die analysierten

DIP-Märkte für Wohnimmobilien/-objekte bei 5,25 %

(2014: 5,88 %). Im Spitzensegment (Neubau bzw. Bestand

nach umfassender Sanierung) sanken die Anfangsrenditen

im Durchschnitt der analysierten DIP Standorte von 4,53 %

(2014) um 18 Basispunkte auf 4,35 % (2015).

p Am teuersten sind Wohnobjekte in den „Big Seven“,

besonders im schon seit Jahrzehnten wohnraumdefizi-

tären München werden Renditen unter 3 % realisiert

(2,9 % - 4,0 %). Toplagen/-objekte in Hamburg, Berlin

und Stuttgart liegen nur wenig höher (3,6 % - 4,3 %),

Düssel dorf, Köln und Frankfurt folgen (4,0 % - 4,6 %).

p Zwischen etwa 4,5 % und 5,5 % liegen die Anfangs-

renditen in Nürnberg, Dresden, Bremen, Hannover so-

wie der Landeshauptstadt Magdeburg.

p Oberhalb von 5 % bis 6,25 % rangieren nur Essen,

Leipzig und Rostock.



In Wachstumskernen und Großstädten werden weiterhin

vorrangig Eigentumswohnungen im gehobenen bis hoch-

preisigen Segment erstellt und – wo bau- und satzungs-

rechtlich möglich - Mehrfamilienhäuser nach umfassender

Sanierung marktgerecht aufbereitet und in Wohneigentum

aufgeteilt und vermarktet. Der Verkauf ganzer Mehrfamili-

enhäuser an „Aufteiler“ bzw. im Einzelverkauf an private

Endkunden zur Wohneigentumsbildung (Privatisierung im

Bestand) erwirtschaftet bei professioneller Handhabung

über angemessene Vertriebszeiten auskömmliche Margen

für alle Beteiligten, so dass sich der Erwerb von Wohnungs-

eigentum trotz weiter steigender Preise sowohl für Mieter-

Käufer wie Selbstnutzer-Käufer als auch reine Kapitalanle-

ger rechnen kann, wenn Standort, Objektqualität, Objekt-

verwaltung und Finanzierungsstruktur stimmen.

Diese vorrangig auf hochwertigen Neubau und Bestands-

objekte fokussierte Entwicklung bringt auch Spezialseg-

mente wie studentische Kleinstappartements hervor. Pa-

rallel erfordert die sprunghaft angestiegene Zuwanderung

in Metropolen Nutzungsumwandlungen (Umwidmung von

gewerblicher zur Wohnungs-Nutzung) sowie vorrangig

einen zeitnah erheblich verstärkten Wohnungsneubau im

preisgünstigen Segment.

In ganz Deutschland stellt sich die essentielle Frage nach

der angemessenen Unterbringung von in 2015 mehr als

einer Million, zukünftig jährlich vielleicht 500.000 bis

800.000 Asyl-Suchenden, deren potenziellem Familien-

nachzug und den weiteren aus wirtschaftlichen Gründen in

Deutschland Ankommenden aus nicht-EU-Staaten, Nahost

und Nordafrika. Diese bringen vom derzeitigen deutschen

Mainstream teilweise sehr stark abweichende Familien-

strukturen und Kulturgewohnheiten mit sich, die sich nicht

nur auf die Bedarfsmenge, sondern auch auf die Struktur

von Wohnraum, das Zusammenleben, die Nutzung und Fi-

nanzierung von Wohnimmobilien auswirken. Hierdurch

werden die bisherigen Strategien der Stadtentwicklung

hinterfragt und in neue Richtungen gelenkt, wie modulare,

aber nachhaltige Kleinsiedlungen aus Fertigteilbauten,

Kleinstappartements für studentische Nachnutzung und

nicht zuletzt kostengünstigen Siedlungsbau an den

Rändern der wachsenden Städte. Da die öffentliche Hand

milliardenschwere Investitionen zur Schließung der Be-

darfslücke nicht alleine leisten kann, könnten die zeitnah

erforderlichen Wohnungsbauinvestitionen stark davon ab-

hängen, ob / dass breite Kreise institutioneller wie privater

Investoren bereit sind, entsprechendes Anlage- und

Sparkapital in die Schaffung adäquaten Wohnraumes zu

investieren und damit die qualitativ und quantitativ ange-

messene, regional ausgewogene Wohnraumversorgung

sozialverträglich sicherzustellen.



Logistik hat das Ziel, die richtige Ware in der richtigen

Menge zur richtigen Zeit am richtigen Ort bereitzustel-

len. Daher entstehen Logistik-Immobilien vor allem in der

Nähe leistungsfähiger Produzenten, großer Abnehmer-

Ballungen in Metropolräumen und/oder an möglichst

multimodalen Verkehrsknotenpunkten mit nationaler

und internationaler Anbindung. Demgemäß finden sich

die flächengrößten deutschen Logistikregionen rund um

Hamburg, in den Regionen Rhein-Ruhr/Düsseldorf,

Rhein-Main/Frankfurt und rund um München, Stuttgart

und Leipzig – Halle. Überregionale und globale Produkti-

onsvernetzung, Supply Chain Management für die „In-

dustrie 4.0“ - intelligente Fabriken, die selbstständig

Rohstoffe nachbestellen, die Produktion anpassen und

notwendige Reparaturen oder Wartungen einleiten - so-

wie die konzeptionelle Veränderung der Einzelhandels-

strukturen durch wachsenden Anteil an Online-Bestel-

lungen für haltbare und verderbliche Waren führen zu ei-

nem stetigen Bedeutungsgewinn logistischer Aktivitä-

ten. Neben ansteigenden Entwicklungs-, Vermietungs-

und Investmentzahlen bei Logistik-Immobilien sieht DIP

daher auch deren konzeptionell-bauliche Differenzierung

sowie die Weiterentwicklung der Standort- und Vernet-

zungskonzepte für die integrierte Abwicklung in Fulfil-

ment Centern und das anspruchsvolle Vorhaben der Sa-

me-Day-Delivery in Ballungszentren als Alternative zu

den „online-bestellt, im Shop abgeholt“-Konzepten.

HISTORIE UND KONZEPTIONELLE WEITERENTWICKLUNG

Historisch wurden zunächst überwiegend einfache Pro-

duktions-, Lager- und Umschlaghallen gebaut, später dann

zunehmend anspruchsvollere Hochregal-, Kühl- und Ge-

fahrgutläger. Inzwischen sieht DIP neue Typen hochspezi-

alisierter Logistik-Immobilien: In Fulfilment-Centern wer-

DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHENABBILD DES WANDELS

SPITZENMIETE EUR/m2

SPITZENRENDITE% JAHR

2014 2015 Trend 2014 2015 Trend

BERLIN 4,80 4,80 ➙ 6,60 6,00 ➘

BREMEN 4,50 4,40 ➙ 7,10 6,60 ➘

DRESDEN 4,80 4,70 ➙ 7,50 7,40 ➙

DÜSSELDORF 5,40 5,40 ➙ 6,50 6,10 ➘

ESSEN 4,30 4,70 ➚ 7,00 6,90 ➙

FRANKFURT A.M. 6,20 6,15 ➙ 6,30 5,80 ➘

HAMBURG 5,70 5,70 ➙ 6,40 5,80 ➘

HANNOVER 4,50 4,50 ➙ 6,70 6,20 ➘

KÖLN 5,00 5,40 ➚ 6,50 6,00 ➘

LEIPZIG 4,80 4,70 ➙ 6,90 6,40 ➘

MAGDEBURG 3,80 4,20 ➚ 9,00 9,00 ➙

MÜNCHEN 6,60 6,70 ➙ 6,30 5,70 ➘

NÜRNBERG 4,80 5,00 ➚ 6,70 6,70 ➙

ROSTOCK 4,00 4,00 ➙ 9,20 9,00 ➙

STUTTGART 6,50 6,40 ➙ 6,50 6,00 ➘

Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH



den nicht nur Waren bewegt, sondern ein erheblicher Teil

der betriebswirtschaftlichen Wertschöpfungskette von Be-

stellannahme über Konfektionierung, Lieferung und Ab-

rechnung bis zur After Sales-Kundenbetreuung von Hun-

derten Mitarbeitern im Schichtbetrieb erbracht. Dabei

entsteht eine Mischform zwischen Lager-/Transport- und

Büroimmobilie mit ganz speziellen Anforderungen. Bei

Transportdienstleistern wie z. B. DHL entsteht parallel eine

Vielzahl von Paketverteilzentren (PVZ), bei denen die

Immobilie um eine riesige Sortieranlage herum optimiert

wird. Und neben größeren Cross-Docking-Immobilien, die

den effizienten, zeit- und lagerflächensparenden Wechsel

von großvolumigen Einheiten auf detailliert konfektionier-

te Kleinladungen erlauben, werden immer mehr endver-

brauchernahe, kleine Flächen zur Unterstützung von

Same-Day-Delivery-Prozessen angemietet. Dadurch kom-

men selbst ältere Flächen mit Anpassungen neu in die

Vermarktung.

MARKTAUSWEITUNG

Allein der Handelsmarkt beträgt in Deutschland ca.

EUR 470 Mrd. p.a.. Davon nimmt der Online-Handel derzeit

etwa zehn Prozent ein und wächst mit etwa einem Prozent

Anteil pro Jahr. Allein dieses Wachstum benötigt jährlich

zusätzliche moderne Logistikflächen in der Größenord-

nung von 450.000 m2. Dies ist im Vergleich zu einem Ge-

samtbestand von etwa 300 Mio. m2 aller, auch älterer, zum

Teil nicht mehr bedarfsgerechter Qualitätsklassen zu se-

hen, von denen nur etwa 50 Mio. m2 (knapp 17 %) ausrei-

chend modern, nachhaltig (drittverwendungsfähig) und

damit für „klassische“ Investoren strukturell geeignet sind.

Die geschilderten, einander überlagernden Prozesse sti-

mulieren die Wachstumsbranche Logistik und damit die

Flächennachfrage in diesem Segment weiter. Produzenten,

Händler und Logistikdienstleister setzen in Neuentwick-

lungen die Modernisierungserfordernisse gemeinsam mit

spezialisierten Entwicklern und Investoren um. Plakative

Beispiele sind die großflächigen Neuentwicklungen bzw.

Anmietungen von Händlern wie Amazon und Zalando, Lo-

gistikdienstleistern wie DHL und Industriekonzernen wie

BMW, deren Immobilien u. a. von Spezialisten wie Goodman

realisiert werden. Dabei bleiben auch „klassische“ Einzel-

händler wie die Schwarz-Gruppe, REWE und Edeka durch-

aus mengenmäßig im Rennen.

LOGISTIK-INVESTMENT UND VERMIETUNG / EIGENNUTZUNG IN DEUTSCHLAND

2015 überstieg das Transaktionsvolumen für Logistikim-

mobilien mit ca. EUR 3,9 Mrd. das Vorjahresergebnis (2014:

EUR 3,7 Mrd.) um 6 % und lag bei stabilen 7 % der Gewer-

beimmobilien-Investmentumsätze. Ein erheblicher Teil der

Investments wurde erst im letzten Quartal abgeschlossen.

Zu den größten Einzel-Transaktionen zählten Erwerbsvor-

gänge von Teilflächen des ehem. Quelle-Versandzentrums

in Leipzig (ca. 200.000 m2, Demire von M1 Beteiligungs

GmbH) sowie das H&M Distributionszentrum bei Hamburg

(ca. 115.000 m2, ADF Asset Management von CA Immo-

bilien Anlagen AG) sowie diverse Portfolio-Transaktionen.

Zu den aktivsten Käufern bzw. Verkäufern im Logistikmarkt

zählten auch der Entwickler und Fondsspezialist Goodman,

Pramerica, die Blackstone-Logistikplattform Logicor und

die Deutsche Lagerhaus.

FLÄCHEN UND OBJEKTE WERDEN KNAPPER

Vermietet bzw. für Eigennutzer neu erstellt wurden 2015

ca. 5,7 Mio. m2 Fläche, ein Plus von ca. 14 % gegenüber

2014 (5,0 Mio. m2). Dabei entfielen etwa zwei Drittel der

Neubauten auf Eigennutzer, die übrigen sind großenteils

vorvermietet. Unverändert relativ wenige Flächen kommen

spekulativ auf den Markt, da die Finanzierungsmöglich-

keiten mit Bezug auf dazu nachzuweisende Drittver-

wendungsfähigkeit für spekulative Objekte eher kritisch

sind.

Die anhaltende und regional noch zunehmende Knappheit

an modernen Flächen führt zu einem Anstieg des Miet-

bzw. Kaufpreisniveaus und bei anhaltendem Niedrigzins-

niveau zu sinkenden Renditen. Im Vergleich zu anderen

Immobilienklassen bieten Logistik-Immobilien jedoch

weiterhin einen deutlichen Renditevorteil. Da auch die Ob-

jekt- und Markt-Transparenz einerseits sowie die Erfahrung

der Investoren andererseits gestiegen sind, nutzen nicht

nur Entwicklungsspezialisten, sondern auch breitere In-

vestorenkreise diese Asset-Klasse erfolgreich zur Diver-

sifizierung ihrer Anlagebestände.



Für erstklassige Logistikanlagen zog das Preisniveau im

Jahresverlauf 2015 an bzw. gaben die Renditen nach. Im

Mittel der analysierten DIP-Standorte (Berlin, Bremen,

Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Hamburg,

Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg,

Rostock und Stuttgart) lag die Anfangsrendite 2015 bei

6,64 % und damit knapp 40 bps unter dem Vorjahreswert

(2014: 7,01 %):

p Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrendi-

ten für Top-Logistikobjekte, sind München mit 5,7 %

sowie Hamburg und Frankfurt a.M. mit 5,8 %. Dort

gaben die Spitzenrenditen im Berichtsjahr jeweils um

ca. 50 - 60 Basispunkte nach.

p In Berlin, Köln und Stuttgart liegen die Spitzenrenditen

bei 6,0 %. Sie gaben ebenfalls jeweils um ca. 50 - 60

Basispunkte nach.

p Unter 7 % liegt die Spitzenrendite für Top-Logistik-

Objekte in Düsseldorf (6,1 %), Hannover (6,2 %), Nürn-

berg (6,7 %), Leipzig (6,4 %), Bremen (6,6 %) und

Essen (6,9 %). Sie sank jeweils um 40 - 50 Basispunkte,

außer in Essen (minus 10 bps).

p Über 7 % Anfangsrendite weisen Top-Logistik-Objekte

nur noch in Dresden (7,4 %), Magdeburg (9,0 %) und

Rostock (9,0 %) auf. Die Spitzenrendite sank hier nicht

oder nur geringfügig um 0 - 20 bps.

Gezielte Investment-Chancen ergeben sich, wenn man be-

rücksichtigt, dass in Abhängigkeit von der Qualität der

Mietverträge (Miete, Laufzeit, Mieterbonität) und des Ob-

jektes (Lage, Typ-Drittverwendung, Struktur-Alter, Zu-

stand) die Anfangsrenditen in der Regel über der Top-Spit-

zenrendite streuen, und zwar bis etwa 2 %-Punkte an den

Top-Standorten bzw. bis 4 %-Punkte an den anderen

Standorten.

GRUNDSTÜCKSPREISNIVEAU FÜR NEUENTWICKLUNGEN

Die Kommunen, vor allem die Umlandgemeinden von Ag-

glomerationsräumen, stehen im räumlich engen Wettbe-

werb mit ihren Nachbargemeinden und sorgen üblicher-

weise durch aktive und expansive Baulandpolitik für ein

vergleichsweise preiswertes Bodenpreisniveau für gewerb-

liche Entwicklungen. Zwar veränderte sich das Bodenpreis-

niveau lange Zeit lediglich moderat, indessen gerät es

durch zuwanderungsbedingt zunehmenden Bevölkerungs-

druck regionalisiert nun ebenfalls in den Sog der allgemei-

nen Immobilienpreissteigerungen. So stellen sich in den

analysierten 15 DIP-Märkten die mittleren Gewerbebau-

landpreise inzwischen auf EUR 163,-/m2, das sind 57 %

Steigerung gegenüber dem Vorjahr (EUR 104,-/m2). Ohne

München und Stuttgart läge das Ergebnis immerhin bei

EUR 121,-/m2 (plus 16 %).

l = Untergrenze p= Obergrenze

© DIP, AENGEVELT–RESEARCHQuelle: Eigene Ermittlungen

2.300 1.300 630

GEWERBEGRUNDSTÜCKSPREISE

Spannweiten an den jeweiligen Standorten

in EUR/m2

Ber

lin

Bre

men

Dre

sden

Dü

ssel

do

rf

Ess

en

Fran

kfu

rt a

.M.

Ham

bu

rg

Han

nov

er

Kö

ln

Lei

pzig

Mag

deb

urg

Mü

nch

en

Nü

rnb

erg

Ro

sto

ck

Stu

ttg

art

400

350

300

250

200

150

100

50

0



p Die teuerste Stadt ist München mit EUR 480,-/m2, da-

nach folgen Stuttgart (EUR 400,-/m2) und Frankfurt

(EUR 315,-/m2).

p Im Mittelfeld liegen Düsseldorf (EUR 210,-/m2), Nürn-

berg (EUR 165,-/m2), Hamburg (EUR 145,-/m2), Köln

(EUR 130,-/m2) und Hannover (EUR 120,-/m2).

p Günstiger fallen aus Berlin (EUR 95,-/m2), Essen

(EUR 95,-/m2), Dresden (EUR 85,-/m2), Leipzig

(EUR 70,-/m2) und Bremen (EUR 65,-/m2).

p Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke im Mittel in

Magdeburg und Rostock (je EUR 40,-/m2).

Wegen der steigenden Preise gibt es vielerorts in zentralen

Lagen Engpässe, Spediteure bzw. Logistiker werden immer

weiter in die Peripherie verdrängt. Das steht in starkem

Gegen satz zur gewünschten Verdichtung von Standorten

für die „last mile“ der Same-Day-Delivery, sei es an End-

kunden oder Multi-Channel-Abholstandorte („Offline geht

Online“). Diesen Bedarf sollten die Stadtentwickler ange-

messen berücksichtigen.

KONTINUIERLICH STEIGENDES MIETNIVEAU

Da nur unzureichend spekulativ gebaut wird, bestimmt ein

begrenzter Markt die Mieten mit. Zudem ist der wachsende

Anteil qualitativ höherwertiger Neubauten immer auch mit

höheren Mieten verbunden, sowohl an Top- als auch an

B-Standorten. Nach den erheblichen Preissteigerungen

des Vorjahres (DIP berichtete) blieben die Spitzenmieten

von 2014 nach 2015, von wenigen Ausnahmen abgesehen,

stabil. Dies führte bei steigenden Kaufpreisen zu sinkenden

Renditen (siehe Übersichtstabellen).

p Die wirtschaftsstarken, räumlich limitierten süddeut-

schen Standorte München (EUR 6,70/m2), Stuttgart

(EUR 6,40/m2) und Frankfurt (EUR 6,15/m2) führen das

Feld an und zeigen nahezu stabil hoch gebliebenes

Spitzenmietniveau.

p Hamburg (EUR 5,70/m2) Düsseldorf und Köln (beide

EUR 5,40/m2) folgen mit deutlichem Abstand.

p Nürnberg (EUR 5,00/m2), Berlin (EUR 4,80/m2), Dres-

den, Essen und Leipzig (alle EUR 4,70/m2) bieten zu-

nehmend gute Mietkonditionen, welche von Hannover

(EUR 4,50/m2) und Bremen (EUR 4,40/m2) noch unter-

schritten werden.

p An der unteren Skala liegen Magdeburg (EUR 4,20/m2)

und Rostock (EUR 4,00/m2), die ungeachtet des ver-

gleichsweise geringen Mietniveaus weiterhin die at-

traktivsten Renditen versprechen.

p Während an der Mehrzahl der Standorte die Spitzen-

miete nahezu unverändert blieb, stieg sie binnen Jah-

resfrist in Köln, Essen und Magdeburg um 8 - 10 % an.

PERSPEKTIVEN

Der rasante Wandel in Industrie und Handel führt auch in

der näheren Zukunft zu stetiger Steigerung der Nachfrage

nach leistungsfähigen Logistikflächen. Bei geringer speku-

lativer Neubautätigkeit verzeichnen moderne Logistikanla-

gen nur minimale Leerstände, und selbst ältere Baujahre

werden nach Ertüchtigungen zunehmend nachgefragt. Die

gegenüber Wohn- und Büroimmobilien attraktiven Rendi-

teniveaus erlauben eine wirtschaftliche Anlage-Diversifi-

kation bei recht objektiv abschätzbaren Risiken. Daher

dürften Logistikimmobilien auch mittelfristig schon aus

Diversifizierungs- und Renditesteigerungsgründen nach-

gefragt bleiben. Neben den klassischen Großstandorten

rücken verkehrsgünstige Standorte in innerstädtischen La-

gen für mittlere und kleinere Verteilerzentren in den Fo-

kus, um die „Same-Day-Delivery“ zu ermöglichen. Für ein

sicheres Investment ist allerdings auch die hohe Verände-

rungsgeschwindigkeit der Nachfrage und korrespondie-

rend dazu der Nutzeranforderungen und des Nachrüs-

tungsdrucks zu beachten: Optimale Nutzungsflexibilität

(Stichworte Nutzungsänderung, Nachvermietung) ist ein

kategorisches Muss, das sich in rigiden Anforderungen an

Standort, Infrastrukturanbindung, Baukonstruktion, Lade-

möglichkeiten, marktgerechten Betriebszeiten, Umfeld.

stimmigem Preis-Leistungs-Verhältnis, Lohnkostenniveau,

Arbeitskräftepotential und nicht zuletzt der Ausstattung

von Hallen ausdrückt.


IMPRESSUM

AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KGKennedydamm 55 / Ross-StraßeD - 40476 DüsseldorfTel.: +49 (0) 2 11 83 91 - 0Fax: +49 (0) 2 11 83 91 - 255E-Mail: [email protected]

Persönlich haftende Gesellschafterin:Apont GmbHKennedydamm 55 / Ross-Straße40476 DüsseldorfHRB 40156, AG Düsseldorf

Geschäftsführende Gesellschafter:Dr. Lutz AengeveltDr. Wulff Aengevelt

Handelsregister und Handelsregisternummer:Amtsgericht Düsseldorf, HRA 1113

Genehmigung nach § 34 c GewO erteilt durch:Gewerbe- und Ordnungsamt Düsseldorf

Umsatzsteueridentifikationsnummer nach§ 27a UstG: DE 119244933

AIGNER IMMOBILIEN GMBH Steinsdorfstraße 18D – 80538 MünchenTel.: +49 (0) 89 17 87 87 0Fax: +49 (0) 89 17 87 87 88 E-Mail: [email protected]

Geschäftsführender Gesellschafter:Thomas Aigner

Geschäftsführer:Patrick Schönleiter

Handelsregister und Handelsregisternummer:Amtsgericht München, HRB 139630

Genehmigung nach § 34 c GewO erteilt durch:Landeshauptstadt München(Kreisverwaltungsreferat - Ordnungsamt)

Umsatzsteueridentifikationsnummer nach § 27a UstG: DE 219222169

ARNOLD HERTZ & CO. KG (GMBH & CO.)Große Bleichen 68D - 20354 HamburgPostfach 30 24 66D-20308 HamburgTel.: +49 (0) 40 35 91 91Fax: +49 (0) 40 35 46 78E-Mail: [email protected]

Geschäftsführende Gesellschafter:Henrik Hertz, Holger Hertz

Persönlich haftende Gesellschafter:Arnold Hertz & Co. Verwaltungsgesellschaft mbHAmtsgericht Hamburg, HRB 74 132

Handelsregister und Handelsregisternummer:Amtsgericht Hamburg, HR A 11 853

Genehmigung nach § 34 c GewO erteilt durch:Bezirksamt HH-Mitte, Wirtschafts- undOrdnungsamtFachamt Verbraucherschutz, Gewerbeund Umwelt

Umsatzsteueridentifikationsnummer nach§ 27a UstG: DE 118944464

KSK-Immobilien GmbHRichmodishaus am NeumaktRichmodstraße 2D - 50667 KölnTel.: +49 (0) 221 179494-11Fax: +49 (0) 221 179494-98 Geschäftsführer:Dr. Guido Stracke Handelsregister und Handelsregisternummer:Amtsgericht Köln, HRB 27243 Genehmigung nach § 34 c GewO erteilt durch:Amt für Öffentliche Ordnung, Köln Umsatzsteueridentifikationsnummer nach§ 27a UstG: DE 122786759

Immobilien Sollmann+Zagel GmbHBurgstr. 11D - 90403 NürnbergTelefon: +49 (0) 911 2361-0Telefax: +49 (0) 911 2361-21E-Mail: [email protected]

Geschäftsführender Gesellschafter:Michael Zagel, Dipl.-Betriebswirt (FH) Handelsregister und Handelsregisternummer:Amtsgericht Nürnberg HRB 12 258 Genehmigung nach § 34c GewO erteilt durch:Stadt Nürnberg am 22.02.1994. Umsatzsteueridentifikationsnummer nach § 27a UstG:DE 162295055

Immobilienmarkt Hanse GmbHHammerbrookstraße 65D - 20097 HamburgTelefon: +49 (0) 40 23 85 42 60Telefax: +49 (0) 40 23 85 42 62E-Mail: [email protected]

Geschäftsführer: Thomas Steffens, Wolfgang Voß (jeweils einzelvertretungsberechtigt)

Handelsregister-Eintrag: B 15964 Handelsregister Hamburg

Zuständige Aufsichtsbehörde: Fachamt Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt, Hamburg-Mitte, Klosterwall 2, 20097 Hamburg, Genehmigung nach § 34c GewO ausgestellt vom Bezirksamt Eimsbüttel der Freien und Hansestadt Hamburg am 13.11.1987

Umsatzsteueridentifikationsnummer:DE 171613257

Immobilienvermittlung BW GmbHals bevollmächtigter Immobilienmaklerfür die BW-BankFritz-Elsas-Straße 31D – 70174 StuttgartTel.: +49 (0) 711 124-42778Fax: +49 (0) 711 [email protected] Geschäftsführer:Robin Frank

Aufsichtsratsvorsitzender:Klaus Thomas Handelsregister und Handelsregisternummer:Amtsgericht Stuttgart, HRB 736710 Genehmigung nach § 34 c GewO erteilt durch:Landeshauptstadt Stuttgart, Amt für Öffentliche Ordnung Umsatzsteueridentifikationsnummer nach§ 27a UstG: DE 257706342

JUSTUS GROSSE PROJEKTENTWICKLUNG GMBHLangenstraße 6 - 8D – 28195 BremenTel.: +49 (0) 421 30806-51Fax: +49 (0) 421 30806-113E-Mail: [email protected]

Geschäftsführer:Joachim J. Linnemann, Clemens Paul, Burkhard Bojazian

Handelsregister HRB 15580Angaben nach §§ 37a HGB, 35a GmbHG und 80 AktG

UmsatzsteueridentifikationsnummerDE 165029517

SCHNEIDER & PRELL IMMOBILIENTREUHAND AGBaierbrunner Str. 25D - 81379 MünchenTel.: +49 (0) 89 724419-10Fax: +49 (0) 89 724419-20E-Mail: [email protected]: www.schneider-prell.de

Vorstand: Peter Schneider Aufsichtsratsvorsitzender: RA Stefan Schneider

Handelsregister:Amtsgericht München, Registernummer HRB 144866

Genehmigung nach § 34c GewO erteiltdurch das Landratsamt Bad Tölz - Wolfratshausen Prof.-Max-Lange-Pl. 1, 83646 Bad Tölz

HaftungsausschlussDer Herausgeber stützt seine Angaben teilweise auf öffentliche Quellen und eigene Hochrechnungen, die sich aus seinen besonderen Marktkenntnissen ableiten. Diese Veröffentlichung erfolgt daher nach bestem Wissen, ohne jegliche Gewähr und Haftung auf die Richtigkeit aller Angaben und Prognosen.

VERANTWORTLICH FÜR DEN INHALT DIESER SEITEN:


IMPRESSUM

HerausgeberDIP • Deutsche Immobilien-Partner

WerbeagenturCATFISH CREATIVE®

Brand Design 360°Christin v. WelsBei der Lutherbuche 43 D – 22529 HamburgE-Mail: [email protected] Internet: www.catfishcreative.de

DrucklegungDruckhaus Duisburg OMD GmbHJuliusstr. 9 - 21D – 47053 Duisburg Tel.: +49 (0) 203 6005 - 211Fax: +49 (0) 203 6005 - 121E-Mail: [email protected]

Amtsgericht Duisburg HRB 7441Geschäftsführer: Alfred Jüngling


ww

w.c

atfi

shcr

eati

ve.d

e

PARTNER

p AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KGDüsseldorf, Berlin, Dresden, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburgwww.aengevelt.com

p AIGNER IMMOBILIEN GMBHMünchenwww.aigner-immobilien.de

p ARNOLD HERTZ & Co. KGHamburg, Rostockwww.arnoldhertz.de

p IMMOBILIENMARKT HANSE GMBHHamburgwww.immobilienmarkt-hanse.de

p IMMOBILIENVERMITTLUNG BW GMBHStuttgartwww.bw-bank.de

p IMMOBILIEN SOLMANN+ZAGEL GMBHNürnberg, Fürth, Schwabach, Ansbachwww.sollmann.de

p JUSTUS GROSSE PROJEKTENTWICKLUNG GMBHBremenwww.justus-grosse.de

p KSK-IMMOBILIEN GMBHKölnwww.ksk-immobilien.de

p SCHNEIDER & PRELL I MMOBILIENTREUHAND AGMünchen - Wolfratshausenwww.schneider-prell.de

PREFERRED PARTNER

p ALLIANZ HANDWERKER SERVICES GMBH Aschheim bei München www.allianz-handwerker.de

p DEKRA INDUSTRIAL INTERNATIONAL GMBHSaarbrückenwww.dekra.com

p EBZ BUSINESS SCHOOL GMBHBochumwww.ebz-business-school.de

p GLS IMMOWERT GMBHNürnbergwww.gls-immowert.de

p GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbBBerlin/Essen/Frankfurt am Main/Hamburg/Köln/Münchenwww.goerg.de

MEHR ÜBER DASDIP-NETZWERK UNTER:

www.dip-immobilien.de

DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER

Documents

MARKT FAKTEN UND - dip-immobilien.de · bund heute an. Jeder Partner ist an seinem Standort lang- ... Thomas Aigner Patrick Schönleiter ... 234 9447-777 [email protected]