Modul 3 Vertiefungsthemen - armasuisse...Modul 3 Vertiefungsthemen Rollenübergreifende Grundausbildung 2018 Immobilienmanagement VBS 2 Inhalte des Moduls (1/2) • Was leistet das

Modul 3

Vertiefungsthemen

Rollenübergreifende Grundausbildung 2018

Immobilienmanagement VBS

2

Inhalte des Moduls (1/2)

• Was leistet das Immobilienmanagement VBS

• Produkte / Service Levels

• Vertragsvereinbarungen

• Portfoliostrukturierung

• Bedürfnisvoranmeldung/-formulierung, Nutzer-,

Sicherheits- und Betriebskonzept /-handbuch (NSB-K/-

H), Integrales Sicherheits- und Betriebskonzept (ISK),

Bewirtschaftungs- (BW-), Betreiber (BE-) Konzept (K) / -

Handbuch (H)



3

Inhalte des Moduls (2/2)

• Belegungs- und Lagerraumsteuerung

• Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (WIBE) und

Wirtschaftlichkeitsrechnung (WIRE)

• Immobilienmanagement VBS und HERMES VBS



4

WAS LEISTET DAS

IMMOBILIENMANAGEMENT VBS



5

Was leistet das Immobilienmanagement

VBS



Immobilienstrategie VBS

• Versorgt nach aktuellen und künftigen Bedürfnissen das VBS mit Immobilien

• Trägt zu einem sparsamen Umgang mit den Finanzen des Bundes bei

• Sorgt für eine gute Erfüllung staatspolitischer Anliegen

Produktegruppe Produkt

Kernbestand Mietsache

Objektbezogene Dienstleistungen (Gebäudebetrieb)

Nutzerspezifische Dienstleistungen

Zusatzdienstleistungen

Dispositionsbestand Verkauf / Vermietung

Bewirtschaftung von Flächen und Objekten

Sanierung und Rückbau von Flächen und Objekten

6

Was leistet das Immobilienmanagement

VBS Mietsache / Nicht Mietsache



Mietsache (Bsp.) Nicht Mietsache (Bsp.)

7

PRODUKTE / SERVICE LEVELS



8

ProdukteImmobilienrelevante Betreiberleistungen (IBL)



• Instandsetzung

• Reinigung

• Hauswartung

• Umgebungspflege, Winterdienste

• Kontroll- und Sicherheitsdienste

• Ver- / Entsorgung

• Inspektion und Wartung

• Heiz- und Betriebskostenabrechnung

• Treuhänderische Bewirtschaftung

• Beratungs- und Supportleistungen

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ProdukteNicht-Immobilienrelevante Betreiberleistungen

(NIBL)



• Objektrückgaben

• Einsatz- und Ausbildungsunterstützung

• Indoor- Leistungen

• Outdoor- Leistungen

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Service Levels

Dokument

Service Level Reinigung

Service Level Hauswartung

Service Level Umgebungspflege, Winterdienst

Service Level Loge

Service Level Alarmmanagement im VBS

Service Level Raumtemperaturen

Service Level Instandhaltung

- Service Levels sind standardisierte Grundlagen der Leistungserbringung

- Sie werden in Zusammenarbeit von Mieter, Eigentümervertreter und

Betreiber festgelegt

- Diese Service Levels sind aktuell gültig; sie sind integrierter Bestandteil der

Mietvereinbarung und SLA oder dem Dienstleistungsvertrag.



11

VERTRAGSVEREINBARUNGEN



12

Rahmen-SLA

Spezifische SLA

Eigentümer-

vertreter EV

Mieter

MI

Betreiber

BE

Rahmenmietvereinbarung



13

Mietvereinbarung

Rahmen-SLA

Spezifische SLA

Eigentümer-

vertreter EV

Mieter

MI

Betreiber

BE



14

Rahmen-SLA

Spezifische SLA

Eigentümer-

vertreter EV

Mieter

MI

Betreiber

BE

Service Level Agreement



15

Immobilienrelevante Leistungen IBL

Rahmen-SLA

Spezifische SLA

(IBL)

Eigentümer-

vertreter EV

Mieter

MI

Betreiber

BE



16

Nicht immobilienrelevante Leistungen

NIBL

Rahmen-SLA

Spezifische SLA

Eigentümer-

vertreter EV

Mieter

MI

Betreiber

BE



17

Delegierte immobilienrelevante

Leistungen DIBL

Rahmen-SLA

Spezifische SLA

Eigentümer-

vertreter EV

Mieter

MI

Betreiber

BE



18

PORTFOLIOSTRUKTURIERUNG



19

PortfoliostrukturierungStruktureinheiten



Das Immobilienportfolio wird segmentiert in:

Kernbestand Dispositionsbestand Liquidierter Bestand

Das Immobilienportfolio VBS besteht aus:

Liegenschaften, bestehend aus Objekten und Grundstücken

Objekte bestehen aus folgenden Objektarten:

VOLUMENOBJEKTE

FLÄCHENOBJEKTE PUNKTOBJEKTE

LINIENOBJEKTE

20

PortfoliostrukturierungBewirtschaftungseinheiten BWE



A B C D E

Eine BWE besteht aus einer Gruppe von zusammengehörenden

Objekten inkl. der zugehörigen Grundstücke. Es ist eine

Strukturierung mit einem geografischen und funktionalen

Ansatz.

Die Strukturierung des Portfolios in BWE knüpft an die im

Sachplan Militär vewendete Einteilung an.

21

PortfoliostrukturierungWirtschaftseinheit (WE)



22

PortfoliostrukturierungBWE-Einteilung und Segmentierung



BWE-Einteilung Segmentierung der Objekte

KB

O

KB

1.1

KB

1.2

KB

2

KB

4

KB

B5

KB

6.1

KB

6.2

DB

LB

Kern

besta

nd

AALangfristig

militärisch genutzt

(X) (X) X (X) (X) (X) (X) (X) (X) (X)

AWeiterhin militärisch

genutzt

(X) X (X) (X) (X) (X) (X) (X)

BÜberprüfung X (X) (X) (X) (X) (X)

CZukünftig nicht mehr


X X (X) (X)

CCStrategische

Reserve

X (X) (X) (X)

DB O

Nicht mehr


X (X)

23

ObjektstrategieAngebotsplanung, strategische Stossrichtung

Standorte im

Dispositions-Bestand

Schlüssel-Standorte

langfristig gesichert

Standorte die aus

Kernbestand

ausscheiden

laufender

Instandsetzungs-

bedarf

Gesetzliche

Massnahmen

Neuinvestitionen

Abbau Nachholbedarf

Instandsetzung

Weitere Standorte

mittelfristig gesichert oder

in Überprüfung

1. Wenn möglich organisatorische / betriebliche Massnahmen

2. Reduktion der Ausgaben für bauliche Massnahmen

KB 1 KB 1, 2, 3, 4, 5 KB 6

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BEDÜRFNISVORANMELDUNG,

BEDÜRFNISFORMULIERUNG,

NUTZER-, SICHERHEITS- UND

BETRIEBS- KONZEPT/-HANDBUCH

INTEGRALES SCHUTZ- KONZEPT

BEWIRTSCHAFTUNBS- KONZEPT/-

HANDBUCH

BETREIBER- KONZEPT/-HANDBUCH



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Bedürfnisvoranmeldung /-formulierung /

Nutzer-, Sicherheits- und Betriebskonzept /

Integrales Schutzkonzept



Nutzer-, Sicherheits- und Betriebskonzept

NSB -K

Integrales

Schutzkonzept

(ISK)

Bedürfnis-

voran-

meldung

Bedürfnis-

formulierungGenehmigte

Bedürfnisformulierung

(bei komplexen

Vorhaben > 3 Mio.

zusätzlich mit dem

NSB –K und fallweise

ISK)

NSB-K ist in seiner ersten Version Grundlage für die Bedürfnisvoranmeldung resp.

Bedürfnisformulierung (< 3 Mio.)

>3 Mio.

26

Drei Schritte zur Anmeldung

Immobilienbedürfnis:

Bedürfnisvoranmeldung /-formulierung /

NSB-K / ISKVorgehen



Kein Bauvorhaben

Kein Bauvorhaben

Immobilien-

Massnahme

Organisatorische

Lösung prüfen

(vor Anmeldung

Bedürfnis)

Lösung im

Mieterportfolio

(Kernbestand)

prüfen

Anmeldung Immobilien-

Massnahme mit

Bedürfnisvoranmeldung/

-formulierung

Formular

1.

2.

3.

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BE-K

Eigentümervertreter (EV)

-Facility Manager (FM)

Betreiber (BE) BE-K

BW-K BW-K BW-K

BE-K

Bedürfnisplanung

und - formulierungPlanung und Realisierung Vorhaben

Nutzung

Mieter (MI)

Informations- und

Objektsicherheit (IOS)

NSB-

KNSB-

K

NSB-

K

BW-K BW-K

BE-K

NSB-

K

NSB-

K

NSB-

K

Abstim

mu

ngen

Abstim

mu

ngen

NSB-

H

BW-

HA

bstim

mu

ngen

BE-H

NSB-

H

BW-

H

Nutzer (NU) N N N N N N

N N

Mieter

Nutzer

Facility

Management

Betreiber

FO

B* B B B B

Betrieb

Nutzung

Betrieb

BE-H

Modell NSB-, BW- und BE-K / -H



28

BELEGUNGS- UND

LAGERRAUMSTEUERUNG



29

Belegungs- und LagerraumsteuerungPlanung der Raumzuteilung mit BELPLAN



BELPLAN Zeitachse

Effektive

Belegung

t -3 Jahre t -1 Jahre t 0

Kontrolle

Feinplanung

Konsoli-

dierung/

Verfeinerung

Grobplanung

Aufgebot

zur

Planung

30

Belegungs- und LagerraumsteuerungBelegung BELPLAN



0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52

Belegung Kaserne

Belegung 65 % 100 %

31

LagerraumsteuerungLagerraumsteuerung LBA - Anforderungen

• Schweizweite Übersicht

• Zentrale Führung der Lagerraumauslastung

• Faktenbasierte Aussage bezüglich Belegung

Lagerorte

• Zentrales Führungsinstrument



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LagerraumsteuerungBeispiel Lagerraumsteuerung LBA



Lager Einh Kapazität Belegt Leer Auslastung %

ALC Stao 1 Pal 13471 7265 6206 54

ALC Stao 2 Pal 7709 5238 2471 68

ALC Stao 3 Pal 5007 3811 1196 76

ALC Stao 4 Pal 12015 9831 2184 81

ALC Stao 5 Pal 7501 5911 1590 78

ALC Stao 5a Pal 23105 19059 4046 82

Aapot Stao 1 Pal 2251 1957 294 87

Aapot Stao 2 Pal *** *** *** 66

Betriebsstoff Liter 100 % 75 % 25 % 75

33

WIBE UND WIRE



34

WIBE / WIREKostentreiber bei Immobilienvorhaben



35

WIBE / WIREVerteilung der Gesamtkosten

Kosten

Nutzung(Kerngeschäft Nutzer)

Kosten Immobilien

Nutzung;

Instand-

haltung;

Sanierung

Planung RückbauRealisierung



36

WIBE / WIRE Bedeutung für die Kostenentwicklung


Bedürfnis-

formulierung

Lösungs-

strategie Vorstudie Projekt Realisierung Nutzung

hoch

gering

Kosten-

beeinflussbarkeitKumulierte

Kosten

Betrieb


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WIBE / WIREPhasen und Ablauf

• Bedarfsprüfung und Bedürfnisprüfung:

Investitionskosten in 3 Segmenten

• Lösungsstrategie und Machbarkeitsstudie:

Integration Angaben aus der WIBE in WIRE



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WIBE / WIREBeispiel statische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Identifikation folgender Faktoren:

• Aufteilung in der Endkostenprognose

• Endkostenprognose: 30‘000‘000 CHF

• Kosten Instandsetzung: 10‘000‘000 CHF

• Kosten Betriebsoptimierung: 10‘000‘000 CHF

• Kosten Nutzerbedürfnis: 10‘000‘000 CHF

• Identifikation des Einsparpotentials

• Alle kumuliert: 1’000’000 CHF



39

WIBE / WIREBeispiel statische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Die statische Rechnung

• Investitionskosten Betriebsoptimierung Nutzer

• Kosten Betriebsoptimierung: 10’000’000 CHF

• Identifikation des Einsparungspotentials

• Alle kumuliert: 1’000’000 CHF

= Amortisationsdauer

= 10 Jahre

Investition

Einsparungen

10’000’000

1’000’000



40

WIBE / WIREbauliche vs. organisatorische Lösung



Kosten der Härtung: 4 Mio.

Bewachungskosten für:52-Wo.: 720tsd. / Amortisiert: ~6J

26-Wo.: 360tsd. / Amortisiert: 11J

10-Wo.: 139tsd. / Amortisiert: 29J

41

WIBE / WIREWirkungskreis



42

IMMOBILIENMANAGEMENT VBS

UND HERMES VBS



43

Immobilienmanagement VBS und

HERMES VBS



HERMES VBS ist eine Projektmanagementmethode für• Projekte im Bereich Informatik

• Entwicklung von Dienstleistungen und Produkten

• Anpassungen der Geschäftsorganisation

Hermes basiert auf• HERMES Standard Bund und ist die

Projektmanagementmethode für Projekte im Bereich

Beschaffung Verteidigung und Ausserdienststellung

• HERMES unterstützt die Steuerung, Führung und Ausführung

von Projekten verschiedener Charakteristiken und Komplexität

• HERMES hat eine klare, einfach verständliche Methodenstruktur,

ist modular aufgebaut und erweiterbar

44

Immobilienmanagement VBS und

HERMES VBS



1

2

3

4

45

Abstimmung Meilensteine Immobilien-

management VBS und HERMES VBS



Initialisierung Konzept Realisierung Einführung

HERMES VBS

10 20 5025 30 40

Realisierung Einführung

10 20 5025 4030Vorprüfung

MPV

Entscheid

Projektpflichtenheft

Militärgenehmigungs-

planverfahren


MPV

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Fazit Modul 3

• Notwendige Leitplanken durch verschiedene Regelwerke

• Strukturierung des Portfolios

• Grundlagenschaffung durch Konzepte

• Mit BELPLAN und Lagerraumsteuerung wird die Belegung

erfasst, um

höhere Auslastung zu ermöglichen

Kosteneinsparungen zu erzeugen

• Wirkung mit WIBE und WIRE erzielen

• Steigerung des Kostenbewusstseins

• Anwendung Projektmethode HERMES VBS



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