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Mietzinserhhung

Wie wehren Sie sich gegen eine Mietzinserhhung?

Der Erhalt einer Mietzinserhhung ist fr viele Mieterinnen und Mietern existenziell mit keinem guten Gefhl verbunden stellt die Wohnungsmie-te zumeist der grsste Ausgabenpunkt im Haushaltsbudget dar. Scheuen Sie daher nicht vor der Mglichkeit einer Anfechtung zurck.

Anfechten oder nicht anfechten?

Der Staat greift nicht von sich aus ein, wenn ein missbruchlicher Mietzins verlangt wird. Mieter mssen selber entscheiden, ob sie sich wehren wol-len. Wer sich nicht wehrt muss sich bewusst sein, dass jede sptere Miet-zinserhhung auf der nicht angefochtenen aufbaut.

Die Anfechtung gilt nur fr die sich wehrenden Mieter. Gleichermassen betroffene, aber unttige Mieter des gleichen Hauses bezahlen weiter den allenfalls missbruchlichen Mietzins. Es ist daher von Vorteil, wenn die Mieter einer Liegenschaft gemeinsam vorgehen. Dadurch werden ausser-dem Kosten (Gerichts- und Anwaltskosten) gesenkt und die Gefahr von Ver-geltungsmassnahmen reduziert.

Mieter knnen sich beim rtlichen Mieterinnen- und Mieterberband (MV) oder bei der Schlichtungsbehrde ber die Erfolgsaussichten einer Mietzinsanfechtung beraten lassen. In komplizierteren Fllen (unklare Be-grndungen, Vorbehalte, Rckrechnung von frheren Hypothekar- bzw. Re-ferenzzinsvernderungen, notwenige Ertragsberprfungen) empfiehlt sich der Beizug eines Anwalts. Die Mieterverbnde fhren Listen von speziali-sierten Anwlten. Mieter, die eine Rechtschutzversicherung (privat oder ber den MV) abgeschlossen haben, sollten sich frhzeitig ber eine allfl-lige Kostenbernahme bei ihrer Versicherung bzw. beim MV (Karenzfrist!) erkundigen.

Bei Mietzinserhhungen, die mit Kostensteigerungen (Referenzzins, Unterhalts- und Betriebskosten) oder wertvermehrenden Investitionen be-grndet werden, ist es sinnvoll, zur Abklrung des Sachverhalts beim Ver-mieter eine zahlenmssige Begrndung fr die Erhhung zu verlangen.

Aber Achtung: die Anfechtungsfrist von dreissig Tagen wird dadurch nicht verlngert!

Die Anfechtung

Die Anfechtung der Mietzinserhhung muss der Schlichtungsbehrde mit-geteilt werden. Ein Protest oder eine blosse Erkundigung beim Vermieter gengt nicht. Die Adresse der Schlichtungsbehrde findet sich auf dem Formular zur Mietzinserhhung. Man kann die Anfechtung bei der Schlich-tungsbehrde auch persnlich protokollieren lassen. Viele Schlichtungs-behrden stellen fr die Anfechtung ein Formular zur Verfgung. Es gengt aber auch ein eingeschriebener Brief.

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Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Empfang des Mietzinser-hhungsformulars erfolgen. Eine sptere Anfechtung ist wirkungslos. Die 30-tgige Frist beginnt an dem Tag, an dem die eingeschriebene Erh-hungsmitteilung bei der Post abgeholt wurde.

Wird die Erhhungsanzeige nicht abgeholt, wird angenommen, der Mieter habe sie am letzten Tag der 7-tgigen Abholfrist erhalten. Es hat al-so keinen Sinn, Mietzinserhhungen nicht abzuholen.

Fllt der letzte Tag der Frist auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich anerkannten Feiertag, so endet sie erst am nchstfolgenden Werktag.

Die Verhandlung vor der Schlichtungsbehrde

Nach Eingang der Anfechtung ldt die Schlichtungsbehrde Mieter und Vermieter zu einer Verhandlung ein. Gelegentlich reagieren Vermieter mit der Aufforderung, schon vor der Verhandlung eine Besprechung mit dem Mieter abzuhalten. Dagegen ist nichts einzuwenden, nur sollten Mieter da-bei nicht ohne Grund klein beigeben.

Die Schlichtungsbehrde besteht aus einem Vorsitzenden, einem Mie-ter- und einem Vermietervertreter und einem Protokollfhrer. Die Verhand-lung ist mndlich. Die Verhandlungsthemen sind die vom Vermieter auf dem Formular angegebenen Mietzinserhhungsgrnde.

Nicht Verhandlungsthemen sind grundstzlich irgendwelche Querelen, Schden und Mngel im Haus, das Verhltnis der Mieter unter sich, Haus-ordnung etc.

Sind dem Mieter die vom Vermieter angefhrten Erhhungsgrnde nicht klar, so soll er das ruhig sagen. Denn es besteht dann der Verdacht, dass der Vermieter seiner Pflicht zu einer klaren Begrndung nicht nachge-kommen ist.

Vergleich oder Urteilsvorschlag Die Aufgabe der Schlichtungsbehrde ist es in erster Linie, in einem form-losen Verfahren eine Einigung zwischen den Parteien zu erreichen. Die Schlichtungsbehrde kann hierzu, wenn sie es zur Beilegung eines Streites als sinnvoll erachtet, auch ausserhalb des Verfahrens liegende Streitfragen zwischen den Parteien in die Verhandlung einbeziehen.

Kommt eine Einigung zustande, so wird dies in einem sogenannten Vergleich festgehalten. Der Vergleich wird von beiden Parteien unterzeich-net. Kommt es nicht zu einer Einigung zwischen den Parteien, so kann die Schlichtungsbehrde entweder dem Vermieter die Klagebewilligung ertei-len oder einen sogenannten Urteilsvorschlag erlassen. Die Klagebewilli-gung berechtigt den Vermieter innert einer Frist von dreissig Tagen ans Ge-richt zu gelangen. Tut er dies nicht, so gilt der bisherige Mietzins weiter.

Erlsst die Schlichtungsbehrde einen Urteilsvorschlag, so gilt dieser als rechtskrftiger Entscheid, wenn ihn keine der Parteien innert einer Frist von zwanzig Tagen ablehnt. Die Ablehnung muss nicht begrndet werden. Diejenige Partei, welche den Urteilsvorschlag abgelehnt hat, erhlt von der Schlichtungsbehrde die Klagebewilligung und hat die Mglichkeit, innert einer Frist von dreissig Tagen eine Klage beim Gericht einzureichen. Wird

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die Klage nicht rechtzeitig eingereicht, so gilt der Urteilsvorschlag als aner-kannt und hat die Wirkung eines rechtskrftigen Entscheides.

Whrend der Dauer des Schlichtungsverfahrens und eines eventuell anschliessenden Gerichtsverfahrens gilt der alte, nicht erhhte Mietzins vorlufig unverndert weiter. Dringt der Vermieter schlussendlich mit sei-ner Mietzinserhhung durch, muss der Mieter allenfalls nachzahlen. Es empfiehlt sich daher, den entsprechenden Betrag fr alle Flle auf die Seite zu legen.

Das Gerichtsverfahren

Das Gerichtsverfahren luft gleich ab wie das Schlichtungsverfahren, mit dem Unterschied, dass der Richter ber die Mietzinserhhung entscheidet. Ausserdem werden Gerichts- und Anwaltskosten verlangt. Deren Hhe vari-iert nach dem sogenannten Streitwert, d.h. nach dem Betrag der Mietzins-erhhung. Der Vermieter darf sich vor Gericht in der Regel nicht von einer Liegenschaftenverwaltung vertreten lassen. Die Gerichtskosten und die Kosten fr den eigenen und den Gegenanwalt werden dem Verlierer des Verfahrens auferlegt.

Ein richterliches Urteil kann meistens innert einer kurzen Frist noch an eine obere kantonale Instanz und je nach dem an das Bundesgericht wei-tergezogen werden.

Kann dem Mieter gekndigt werden?

Der Vermieter kann einem Mieter nicht ohne jeden Grund knden. Der Kn-digungsschutz wird vom Gesetz bei einer Mietzinsanfechtung sogar noch verstrkt, damit der Mieter ohne Angst vor einer Kndigung eine Mietzins-erhhung anfechten kann.

Der Mieter darf nicht vor die Alternative Zinserhhung akzeptieren oder ausziehen gestellt werden. Kndigungen sind deshalb anfechtbar, wenn sie vom Vermieter ausgesprochen werden, um eine Mietzinserh-hung durchzusetzen, kurz: wenn sie im Zusammenhang mit einer Mietzins-erhhung ausgesprochen werden. Zusammenhang ist dabei in einem wei-ten Sinn zu verstehen. So kommt es nicht darauf an, ob eine Kndigung gleichzeitig, vor oder nach der Mietzinserhhung ausgesprochen wird. Der Mieter soll ohne den Druck einer drohenden Kndigung ber eine Miet-zinserhhung verhandeln knnen.

Whrend der ganzen Dauer eines Schlichtungs- und Gerichtsverfah-rens ist der Mieter vor einer Kndigung geschtzt, ausser wenn das Verfah-ren missbruchlich eingeleitet wurde, d.h., wenn der Mieter weiss, dass seine rechtliche Lage aussichtslos ist und das Verfahren nur begonnen hat, um sich den Kndigungsschutz zu verschaffen.

Der verstrkte Kndigungsschutz gilt weiter whrend drei Jahren nach Abschluss des Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, unabhngig davon, wie es herausgekommen ist, ausser wenn der Mieter im Gerichtsverfahren nichts oder fast nichts zu seinen Gunsten herausgeholt hat. Auch Mieter, die sich ohne Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren schriftlich mit dem

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Vermieter einigen konnten, geniessen whrend den nchsten drei Jahren diesen verstrkten Kndigungsschutz.

Whrend dieser Kndigungssperrfrist von drei Jahren kann der Vermie-ter nur noch unter ganz eingeschrnkten Voraussetzungen knden. Ein gl-tiger Kndigungsgrund ist zum Beispiel ein dringender Eigenbedarf des Vermieters fr sich oder nahe Verwandte. Weiter bleibt eine Kndigung mglich, wenn der Mieter trotz Mahnung den Mietzins nicht bezahlt oder wenn trotz Ermahnung die Pflicht zu einem sorgfltigen Gebrauch der Miet-sache und zur Rcksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn schwer verletzt wird. Spezielle Regeln gelten schliesslich, wenn die Liegenschaft verkauft wird.

(Mrz 2015)

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