Nahversorgungskonzept für die Verbandsgemeinde Trier-Land und Wohnen... · Nahversorgungskonzept für die Verbandsgemeinde Trier-Land 6 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Die Verbandsgemeinde

Nahversorgungskonzept für die Verbandsgemeinde Trier-Land

1

Nahversorgungskonzept

für die

Verbandsgemeinde Trier-Land

Auftraggeber: Verbandsgemeinde Trier‐Land

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Monika Kollmar

Köln, am 11.05.2020

Gesellschaft für Markt‐und Absatzforschung mbH


2

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des

Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐

weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐

traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München

Siegburger Straße 215

50679 Köln

Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl

Telefon: 0221 / 98 94 38 – 0

Telefax: 0221 / 98 94 38 – 19

E‐Mail: [email protected]

Internet: www.gma.biz


3

Vorbemerkungen

Im September 2017 erteilte die Verbandsgemeinde Trier‐Land der GMA, Gesellschaft für Markt‐

und Absatzforschung mbH (GMA), Köln, den Auftrag zur Erarbeitung eines Konzeptes, dessen Ziel

die Sicherung einer langfristigen, zukunftsfähigen und ausgewogenen Nahversorgung in der Ver‐

bandsgemeinde ist.

Die Bearbeitung erfolgte im Jahr 2017 / 2018; ein erster Entwurf wurde im Februar 2018 vorge‐

legt und in den Gremien der Verbandsgemeinde Trier‐Land sowie mit dem Landkreis Trier disku‐

tiert. Da einige der damals geprüften Standorte gegen die Ziele der Landesplanung in Rheinland‐

Pfalz im LEP IV verstoßen, wurden anschließend mögliche weitere Planstandorte für nahversor‐

gungsrelevante Einzelhandelsbetriebe geprüft. Mittlerweile haben sich hieraus z. T. konkrete

Planstandorte bzw. Planungen entwickelt, die in der vorliegenden Fassung des Nahversorgungs‐

konzeptes bewertet werden. An anderen Standorten wurden Planungen aufgegeben, die gegen

die landesplanerischen Vorgaben verstoßen. Somit liegt nunmehr eine belastbare Grundlage zur

Vorbereitung der Bauleitplanung für verschiedene Lebensmittelstandorte im Verbandsgemein‐

degebiet vor.

Für die Erarbeitung des Nahversorgungskonzeptes standen der GMA Daten der Verbandsge‐

meinde Trier‐Land, des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Rheinland‐

Pfalz sowie von MB Research zur Verfügung. Darüber hinaus erfolgte im November 2019 eine

Aktualisierung der Einzelhandelsbestandserhebung im Gebiet der Verbandsgemeinde.

Sämtliche dem vorliegenden Gutachten zugrundeliegenden Ausgangsdaten wurden von den Mit‐

arbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und

nach neuesten wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entschei‐

dungsvorbereitung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Ver‐

bandsgemeinde Trier‐Land. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität von sekundärstatis‐

tischen Daten kann die GMA keine Gewähr übernehmen.

G M A Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Köln, 11.05.2020 KO/aw


4

Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 6

1. Aufgabenstellung 6

2. Was ist Nahversorgung? 7

2.1 Angebotsstrukturen im Lebensmittelhandel 8

2.2 Bedeutung der Nahversorgung für die Kommunen 11

2.3 Zukünftige Entwicklungen der Nahversorgung 12

3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 14

3.1 Bauplanungsrecht 14

3.1.1 Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB) 14

3.1.2 Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB) 14

3.1.3 Besonderes Städtebaurecht 15

3.2 Landes‐ und Regionalplanung 15

II. Standortrahmenbedingungen für die Verbandsgemeinde Trier-Land 19

1. Einwohner und Siedlungsstrukturen 19

2. Verkehr und Wirtschaft 20

III. Angebots- und Nachfragesituation - Bestandsanalyse 23

1. Angebotsanalyse: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation 23

1.1 Gesamtbetrachtung der VG Trier‐Land 23

1.2 Nahversorgungsrelevante Angebotssituation in den Ortsgemeinden 25

1.3 Angebotsstrukturen im Umland 36

2. Nachfrageanalyse: Nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenziale in der VG Trier‐Land 38

3. Bewertung der Bestandssituation und Ermittlung von Entwicklungspotenzialen für die Nahversorgung in der VG Trier‐Land 41

3.1 Quantitative Bewertung 42

3.1.1 Verkaufsflächenausstattung 42

3.1.2 Zentralität 44

3.2 Qualitative Bewertung 45

4. Verkaufsflächendimensionierung möglicher Neuansiedlungen 47

IV. Leitlinien der zukünftigen Entwicklung der Nahversorgung 51

1. Städtebauliche Zielvorstellungen zur Nahversorgung 51

2. Sortimentskonzept 52


5

2.1 Begriffsdefinition 52

2.2 Sortimentsliste der VG Trier‐Land 53

3. Empfehlungen zur Ergänzung des bestehenden Angebots unter funktionalen und räumlichen Aspekten 55

3.1 Identifikation geeigneter Teilräume bzw. Ortsgemeinden 55

3.2 Standortwahl innerhalb der Ortsgemeinden 56

3.3 Standortkonzept für die Nahversorgung der Verbandsgemeinde Trier‐Land 57

3.3.1 Begriffsdefinition „Zentraler Versorgungsbereich“ 57

3.3.2 Standortstruktur in der Verbandsgemeinde Trier‐Land 58

4. Einordnung der vorliegenden Ansiedlungsvorhaben 61

4.1 Ansiedlungsvorhaben Welschbillig 63

4.2 Ansiedlungsvorhaben Ralingen 66

4.3 Ansiedlungsvorhaben Newel 69

5. Zusammenfassende Empfehlungen – Standortkonzept für die Nahversorgung in der VG Trier‐Land 71

V. Zusammenfassung 77

Verzeichnisse 80


6

I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung

Die Verbandsgemeinde Trier‐Land mit aktuell rd. 22.100 Einwohnern1 setzt sich aus elf Ortsge‐

meinden zusammen, die z. T. wiederum über einige Ortsteile verfügen. Die Verbandsgemeinde

erstreckt sich – mit Ausnahme von Franzenheim und Hockweiler – westlich bzw. nordwestlich

des Oberzentrums Trier und reicht von Zemmer im Norden bis Igel im Süden. Die Verbandsge‐

meinde ist durch die naturräumlichen Gegebenheiten der Region und damit durch starke topo‐

graphische Unterschiede geprägt, sodass sich z. T. sehr lange Fahrzeiten zwischen den einzelnen

Gemeinden ergeben und es entsprechend kaum Bezüge zwischen den nördlichsten und südlichs‐

ten Ortsgemeinden gibt.

Im Entwurf des Regionalen Raumordnungsprogramms der Planungsregion Trier sind die beiden

Ortsgemeinden Trierweiler und Welschbillig als Grundzentren im grundzentralen Verbund aus‐

gewiesen, die in Kooperation miteinander die Grundversorgung im Nahbereich (= VG Trier‐Land)

gemeinsam übernehmen sollen. In beiden Ortsgemeinden waren zum Zeitpunkt der Bestandser‐

hebung kleinteilige Lebensmittelmärkte vorhanden; der Wasgau‐Markt in der Ortsmitte Welsch‐

billig hat jedoch zum 31.12.2019 geschlossen. In Welschbillig liegt aktuell eine Planung zur An‐

siedlung eines großflächigen Supermarktes (Rewe) vor, der diesen Wegfall ersetzen soll. Ferner

gibt es Planungen in den Ortsgemeinden Ralingen und Newel. Da in den vergangenen Jahren in

Kordel (Netto, ehemals Treff 3000) und Zemmer (Edeka‐Express, ehemals Treff 3000) Lebensmit‐

telmärkte etabliert wurden, soll das Nahversorgungskonzept ermitteln, welche Kaufkraftpoten‐

ziale in der Verbandsgemeinde vorhanden sind, welche Größenordnungen von Lebensmittel‐

märkten geeignet zur Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung sind und welche Stand‐

orte vor dem Hintergrund der landes‐ und regionalplanerischen Vorgaben hierfür infrage kom‐

men. Die vorliegenden Planungen in Welschbillig, Ralingen und Newel sind hinsichtlich der lan‐

des‐ und regionalplanerischen Vorgaben einzuordnen.

Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen des Nahversorgungskon‐

zeptes im Wesentlichen folgende Aufgabenblöcke zu bearbeiten:

Grundlagen: Welche Bedeutung hat Nahversorgung für die Kommunen, welche Ent‐

wicklungstrends sind zu beobachten und wie wird sie planungsrechtlich gesteuert

(rechtliche und planerische Grundlagen)?

Darstellung und Bewertung der Angebotssituation im Bereich der Nahversorgung auf

Ebene der Verbandsgemeinde sowie auf Ebene der einzelnen Ortsgemeinden

1 Quelle: Verbandsgemeinde Trier‐Land, Stand: 30.10.2019.


7

Ermittlung der Einwohner‐ und Kaufkraftpotenziale im Bereich Nahversorgung; Gegen‐

überstellung der Umsatzleistungen und Kaufkraftwerte zur Ermittlung der Kaufkraft‐

bindung in den Ortsgemeinden sowie auf Ebene der Verbandsgemeinde

Ermittlung tragfähiger und standortangemessener Größenordnungen für Lebensmit‐

telmärkte auf Grundlage der ungebundenen Kaufkraftpotenziale; Zuordnung zu geeig‐

neten Standorten

Bewertung der aktuellen Ansiedlungsanfragen in Welschbillig, Newel und Ralingen so‐

wie Einordnung der Vorhaben in die Standortstruktur der Verbandsgemeinde.

Zur Erarbeitung des Nahversorgungskonzeptes wurde im Oktober 2017 eine intensive Besichti‐

gung der Versorgungsstrukturen in der Verbandsgemeinde vorgenommen, die im November

2019 aktualisiert wurde. Darüber hinaus wurde auf Informationen von MB Research sowie auf

aktuelle Bevölkerungsdaten der amtlichen Statistik sowie EHI Handelsdaten zurückgegriffen.

2. Was ist Nahversorgung?

Umgangssprachlich wird unter Nahversorgung ein breites Angebot an Waren und Dienstleistun‐

gen des privaten (z. B. Frisör, Banken, Post) und öffentlichen Bereichs (z. B. Bildungseinrichtun‐

gen, Kultur), der Gastronomie sowie der ärztlichen und gesundheitlichen Versorgung verstanden.

Abbildung 1: Facetten der Nahversorgung

Das 1 x 1 der Nahversorgung; GMA Ludwigsburg 2012, GMA‐Bearbeitung 2020

Nahversorgung hat viele Facetten

PostBegegnungs‐

stätte

Tourist‐Info

Kinder‐betreuung

Alten‐betreuung

Vereine / Freizeit

Verwaltung

KirchenÄrzte

Tankstelle

Datennetze

Gastronomie

Kredit‐institute

Schulen

Lebensmittel‐markt


8

Gegenstand der vorliegenden Untersuchung sind die nahversorgungsrelevanten Einzelhandels‐

strukturen. Zum nahversorgungsrelevanten Einzelhandel zählen grundsätzlich Waren des tägli‐

chen Bedarfs, d. h. Nahrungs‐ und Genussmittel, Drogerie‐ und Apothekerwaren, Blumen sowie

zoologische Artikel. Die Lebensmittelmärkte als Rückgrat der Nahversorgung stehen – gerade vor

dem Hintergrund der vorliegenden Ansiedlungsanfragen und ‐planungen – im Fokus des Nahver‐

sorgungskonzeptes.

2.1 Angebotsstrukturen im Lebensmittelhandel

Was früher der Tante‐Emma‐Laden war, wird heute von unterschiedlichen Anbietern und Be‐

triebstypen des Lebensmitteleinzelhandels abgedeckt. Wesentliche Unterschiede zwischen den

Betriebstypen zeigen sich in Sortiment, Betriebsgröße, Bedienprinzip, Preisgestaltung und Stand‐

ortverhalten. Nicht alle Angebotsformen kommen für jeden Standort gleichermaßen infrage.

Anbieter und Kommunen müssen sich mit den Rahmenbedingungen und Zielvorstellungen für

den jeweiligen Standort auseinandersetzen. Während der Supermarkt mit seinem Vollsortiment

und einer Vielzahl an Produkten eine zentrale Rolle in der Versorgung der Bevölkerung mit Le‐

bensmitteln und Drogerie‐ / Haushaltswaren einnimmt, belegt z. B. der Lebensmitteldiscounter,

mit einer im Vergleich zum Supermarkt geringeren Artikelanzahl eine andere Rolle in der Nahver‐

sorgung. Das Lebensmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei) wiederum stellt vielerorts eine Ergän‐

zung zu den Lebensmittelmärkten dar und kann darüber hinaus v. a. in einwohnerschwachen

Räumen mit ergänzenden Warenangeboten (Kaffee, Frühstücksortiment, eingeschränktes Le‐

bensmittelsortiment etc.) zumindest die rudimentäre Grundversorgung sicherstellen. Kleinflä‐

chenkonzepte und Dorfläden konzentrieren auf einer kleinen Verkaufsfläche ein Angebot ausge‐

wählter Lebensmittelsortimente. Sie haben sich in den vergangenen Jahren v. a. in ländlichen

Räumen entwickelt, um das Defizit an Nahversorgung auszugleichen.2 Im Einzelfall existieren

auch Konzepte wie „mobile Läden“, die eine Grundversorgung mit Lebensmitteln auch in abge‐

legenen Siedlungsgebieten bewerkstelligen.

2 In der Praxis sind unterschiedliche Betreibermodelle (v. a. Genossenschaft, Verein etc.) und Angebots‐

schwerpunkte (Frischeprodukte wie Obst, Gemüse, Wurst / Fleisch, Käse, Backwaren; regionale Produkte etc.) festzuhalten.


9

Abbildung 2: Entwicklung der Marktanteile in % im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2008 – 2018

Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2019

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist

dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung

nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und

hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.

Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Defi‐

nition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Institute,

welche im Einzelnen folgende Betriebstypen definiert:3

„Supermarkt:

Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400

und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood‐I‐Artikel4 führt und ei‐

nen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist.

Großer Supermarkt:

Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen

2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood‐I‐ und Non‐

food‐II‐Artikel5 führt.

3 Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2019, Seite 397.

4 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung.

5 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.


10

SB‐Warenhaus:

Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐

tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood‐I‐Artikel sowie ein um‐

fangreiches Nonfood‐II‐Angebot führt.

Discounter:

Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐

fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐

schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood‐I‐Sortimente

sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt.

LEH‐Fachgeschäft:

Ein LEH‐Fachgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft, das auf eine Warengruppe spezia‐

lisiert ist und ein tiefes Sortiment führt. Dazu zählen u. a. Spezialitäten‐Fachgeschäfte,

Getränkeabholmärkte, Obst‐ und Gemüse‐, Süßwarenläden sowie handwerklich orien‐

tierte Einzelhandelsgeschäfte wie Feinkostgeschäfte, Bäckereien und Fleischereien.

Convenience Store:

Ein Convenience Store ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche unter 400

m², das ein begrenztes Sortiment aus den Warenbereichen Tabakwaren, Süßwaren,

Getränke, Presseartikel sowie frische Snacks und Fertiggerichte bietet. Ein Conve‐

nience Store zeichnet sich durch seine bequeme Erreichbarkeit und übliche Sonntags‐

öffnung aus. Zu den Convenience Stores gehören Kioske und Tankstellenshops.

Kleines Lebensmittelgeschäft:

Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m²

Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood‐I‐Sortiment anbietet.

Cash & Carry:

Ein Cash & Carry‐Betrieb ist ein Großhandelsbetrieb, der Einzelhändlern und gewerb‐

lichen Kunden ein breites Sortiment an Nahrungs‐ / Genussmitteln und Gebrauchsar‐

tikeln anbietet. Der Begriff Cash & Carry weist darauf hin, dass der Kunde die Ware

sofort bezahlt und abtransportiert.“

Wesentliches Unterscheidungskriterium der einzelnen Betriebstypen ist die Sortimentsstruktur.

Während ein Supermarkt im Schnitt ca. 11.830 Artikel offeriert, bieten Lebensmitteldiscount‐

märkte dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel6.

Die Verkaufsflächengröße ist ein weiteres wichtiges Abgrenzungsmerkmal der Betriebstypen

und variiert zwischen den Discountern mit durchschnittlich knapp 790 m² Verkaufsfläche pro Be‐

trieb und den Supermärkten mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von ca. 1.030 m² pro

Betrieb.

6 Als Beispiele für Betreiber aus dem Vollsortiment sind u. a. Rewe, Edeka, Wasgau oder tegut zu nennen;

zu den in der Region Trier vertretenen Discount‐Anbietern gehören u. a. Aldi, Lidl, Netto, Norma und Penny.


11

Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten

Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter

( 788 m² VK)

Supermarkt

( 1.031 m² VK)

Durchschnittliche Artikelzahl

absolut in % absolut in %

Food 1.755 76 8.995 76

Nonfood I 265 11 2.030 17

Nonfood II 275 12 805 7

Nonfood insgesamt 540 24 2.835 24

Insgesamt 2.295 100 11.830 100

Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2019, Rundungsabweichungen möglich

2.2 Bedeutung der Nahversorgung für die Kommunen

Die primäre Aufgabe der Nahversorgung ist es, die kurzfristigen, täglichen Bedarfe der Bevölke‐

rung abzudecken. Dazu gehören all jene Güter, die vom Verbraucher nahezu unmittelbar nach

dem Kauf verwendet oder verbraucht werden.

Neben der Versorgungsaufgabe der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs übernehmen

Nahversorgungseinrichtungen eine bedeutende Rolle im sozialen Alltag der Bewohner. Der Ein‐

kauf ermöglicht es, am sozialen Leben teilzuhaben, was insbesondere für ältere Menschen von

hoher Bedeutung ist. Außerdem kommt dem Lebensmittelhandel eine hohe Bedeutung als Ar‐

beitgeber zu. Neben dem reinen Beschäftigungseffekt ist zu berücksichtigen, dass ein Teil der

Ausgaben für die Nahversorgung in die lokale Wirtschaft zurückfließt.7

Nahversorgung nimmt in der Bewertung der Standort‐ und Lebensqualität eine wichtige Rolle

ein. Zahlreiche Untersuchungen belegen, dass dort, wo der Nahversorger vor Ort fehlt, die örtli‐

che Kaufkraftbindung äußerst gering ist. Ein gutes Angebot im Nahversorgungssegment ist eine

wichtige Voraussetzung für die Zufriedenheit der Bewohner und ein wichtiges Auswahlkriterium

bei der Wohnortsuche. Dies gilt sowohl für die jüngere Bevölkerung als auch v. a. für Familien

und die älteren Bevölkerungsgruppen. Letztlich sind selbst die Immobilienwerte in einer Ge‐

meinde mit der „Sicherung der Grundversorgung“ verknüpft.8

Neben Baulandverfügbarkeit und ‐preisen sind v. a. das Angebot an Versorgungsinfrastruktur,

öffentlichen und kulturellen Einrichtungen sowie auch die medizinische Versorgung wichtige Fak‐

toren in der Entscheidung für einen Wohnstandort.

7 Nahversorgungsbetriebe beziehen regelmäßig Waren aus der Region und unterstützen somit regionale

Wirtschaftskreisläufe.

8 vgl. beispielhaft Arbeitsgemeinschaft Baden‐Württembergischer Bausparkassen: Wohnen im Zentrum – Strategien für attraktive Stadt‐ und Ortskerne; Ergebnisse der landesweiten Wettbewerbs‐Initiative 2005 / 06; Stuttgart, 2006 oder BBR 2008: Laufende Bevölkerungsumfrage.


12

Nur durch passende Angebote im Bereich Versorgung, Medizin, Kultur, Datennetze, Bildung, Kin‐

derbetreuung etc. können mobile (v. a. jüngere) Bevölkerungsschichten in der Kommune gehal‐

ten werden. Andernfalls drohen Abwanderung in Städte und damit der Beginn einer Abwärts‐

spirale.

Auch für Unternehmen spielt bei ihrer Ansiedlungsentscheidung der Wohnstandort eine wich‐

tige Rolle. Nur bei einer ausreichend hohen Qualität kann es gelingen, auch qualifizierte Mitar‐

beiter für den Standort zu gewinnen.

Ein Mangel oder das Fehlen von Angeboten in einer Gemeinde hat direkte Auswirkungen auf die

Standortqualität und damit auch auf die Stabilität der Kommune insgesamt. Fehlende oder wenig

attraktive Angebote führen dazu, dass die Standortattraktivität für Unternehmen und Privatper‐

sonen sinkt und Zuzug ausbleibt. Ergänzend kann ein fehlendes Angebot – insbesondere der Nah‐

versorgung – dazu führen, dass Haushalte und ausgewählte Bevölkerungsgruppen ihren gegen‐

wärtigen Wohnstandort überdenken und einen Fortzug erwägen.

2.3 Zukünftige Entwicklungen der Nahversorgung

Auch im Lebensmittelhandel wird der demografische und technologische Wandel bestimmender

Faktor bleiben. Wenngleich der technologische Wandel (Stichpunkt: Onlinehandel) für den rest‐

lichen Handel der zentrale Veränderungsfaktor sein wird, ist davon auszugehen, dass für den Le‐

bensmittelhandel der demografische Wandel mit all seinen Konsequenzen9 der Haupteinfluss‐

faktor bleiben wird. In der Konsequenz ist mittelfristig mit folgenden Veränderungen im Lebens‐

mittelhandel zu rechnen:

Alle relevanten Betreiber im Lebensmittelhandel, aber auch im Drogeriehandel, wer‐

den weiterhin ihre Standortnetze konsequent optimieren und modernisieren, bei

fortsetzenden Konzentrations‐ und Übernahmetendenzen. Das beinhaltet neben der

Erschließung neuer Standorte v. a. die Optimierung des Bestandes durch Modernisie‐

rung. Priorität haben überwiegend integrierte Standorte in den Ballungsräumen,

wenngleich der ländliche Raum ebenfalls im Fokus steht, dies allerdings nur bei pas‐

senden Standortbedingungen.

Grundsätzlich ziehen sich die Themen Bio, regionale Produkte, internationale Pro‐

dukte, zunehmend auch fair gehandelte Produkte, durch die gesamte Branche. War es

lange eine Nische für die „Kleinen“, bieten zunehmend alle Betreiber entsprechende

Sortimente an (weitere Stichworte Allergien, Unverträglichkeiten, vegane Produkte).

Gleichzeitig hat sich der Betriebstyp des „Biosupermarktes“ herausgebildet, der über‐

9 Stichworte v. a. ältere und buntere Gesellschaft, heterogene Lebens‐ und Familienbilder, Zunahme der

regionalen Disparitäten zwischen sich entleerenden ländlichen Regionen und überlasteten, erfolgreichen städtische Regionen


13

wiegend in städtischen Lagen zu finden ist. Darüber hinaus werden kleinere Verpa‐

ckungsgrößen und die Weiterentwicklung von Convenience‐Produkten ihren Beitrag

zur Flächenentwicklung haben, ergänzt um breitere Gänge und niedrigere Regalhö‐

hen (Stichwort: Barrierefreiheit, demografischer Wandel).

Strukturveränderungen werden sich letztlich auch aus dem Thema Onlinehandel er‐

geben. Allerdings war der Erfolg im Lebensmittelhandel bislang auf Spezialanbieter für

logistikaffine und wenig preissensible Produkte (z. B. Wein, Spirituosen) konzentriert.

Über den gesamten Lebensmittelhandel machte dies noch nicht einmal einen Umsatz‐

anteil von 1 % aus. Aktuell haben sich jedoch alle Händler dem Thema angenommen,

wobei neben dem klassischen Onlinehandel mit Bring‐ bzw. Lieferservice (z. B.

edeka24, rewe.de) dem Konzept des Drive‐In‐Modells tendenziell größere Erfolgschan‐

cen in Deutschland eingeräumt werden (z. B. Edeka, Rewe, Real). Es bleibt jedoch ab‐

zuwarten, in welchem Umfang und Dauer sich die Marktanteile verschieben werden,

v. a. vor dem Hintergrund des vergleichsweise sehr engen und leistungsfähigen statio‐

nären Grundversorgungsnetzes in Deutschland. Für den ländlichen Raum liegen bisher

noch keine tragfähigen Lösungen bei logistischen Fragen vor.

Tabelle 2: Standortanforderungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel

mögliche / typische Angebotselemente

benötigte Mindest‐Einwohnerzahl im Einzugsgebiet

angestrebte Verkaufsfläche

sonstige Standort‐ bedingungen

Supermarkt ca. 4.000 – 10.000 (je nach Betreiber)

ca. 1.200 – 1.800 m² gute Sichtbarkeit ca. 60 ‐ 70 Stellplätze

Lebensmitteldiscounter ca. 3.000 – 10.000 (je nach Betreiber)

ca. 800 – 1.400 m² gute Sichtbarkeit ca. 75 ‐ 100 Stellplätze

Getränkefachmarkt ca. 5.000 ‐ 10.000 ca. 300 – 500 m² gute Sichtbarkeit mind. 10 Stellplätze

Drogeriefachmarkt ab 10.000 (je nach Betreiber)

ca. 600 – 800 m² gute Sichtbarkeit mind. 30 Stellplätze

Bäckereifiliale ca. 2.000 – 3.000 ca. 50 – 80 m² (inkl. Verzehrbereich)

gute Sichtbarkeit oder Vorkassenzone des Lebens‐mittelmarktes

Metzgereifiliale ca. 5.000 – 10.000 ca. 20 – 50 m² (ggf. inkl. Stehtische)

gute Sichtbarkeit oder Vorkassenzone des Lebens‐mittelmarktes

Apotheke ca. 4.000 ca. 80 – 120 m² Arztpraxen im Umfeld

GMA‐Standortforschung 2020


14

3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzel‐

handel

3.1 Bauplanungsrecht

Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instru‐

mentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann;

dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden:

3.1.1 Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)

In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungs‐

plänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach

Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils

allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten vorgesehen:

Sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf‐,

Misch‐, Gewerbe‐ und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO),

in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zuge‐

lassen werden (§§ 2 und 3 Bau NVO).

Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Bau‐

gebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebauli‐

chen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewie‐

senen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Re‐

gelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden:

Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche)

dann:

Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die

Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche

1.200 m² überschreitet).

3.1.2 Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen

Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der

näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2

BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart

der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB

dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in


15

der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann

vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden.

Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragrafen ist es, durch das Ausfüllen einer

Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengela‐

gen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung

zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere

dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitäts‐

erhalt dienen.

Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit ge‐

schaffen, über § 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzu‐

stellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Ar‐

ten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen

werden können.

3.1.3 Besonderes Städtebaurecht

Das Besondere Städtebaurecht mit den §§ 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden

die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs‐ oder ‐entwicklungsmaßnahmen die beson‐

deren Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsge‐

bieten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die künftige Entwicklung gerade

auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden. Die Regelungen nach §§ 144 ff.

BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften o‐

der auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt.

Neben diesen Rechtstatbeständen sind insbesondere die möglichen Förderungen für baulich in‐

vestive Maßnahmen und auch die Umgestaltung im öffentlichen Bereich attraktiv. Durch die Pro‐

gramme der städtebaulichen Erneuerung sind Fördermöglichkeiten geschaffen, die gerade auch

an private Grundstückseigentümer zur Modernisierung oder Instandsetzung der Gebäudesub‐

stanz weitergegeben werden können.

3.2 Landes‐ und Regionalplanung

Für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten sind – neben den einschlä‐

gigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO – die Ziele der Raumordnung und Landesplanung,

festgelegt im Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV)10 sowie im Regionalen Raumordnungs‐

plan Trier11 heranzuziehen.

10 v. a. LEP IV, Teil B: Ziele und Grundsätze der Landesentwicklung – Daseinsvorsorge.

11 Planungsgemeinschaft Region Trier, Regionaler Raumordnungsplan Region Trier, Entwurf Januar 2014.


16

Nach dem Landesentwicklungsprogramm Rheinland‐Pfalz (LEP IV) vom 14.10.2008 sind zentrale

Orte gehalten, ihren großflächigen Einzelhandel, insbesondere mit innenstadtrelevanten Sorti‐

menten, sachgerecht zu planen. Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe (>

800 m² Verkaufsfläche) wesentlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung des LEP IV tref‐

fen folgende Aussagen:

„Zentralitätsgebot (Z 57): Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflä‐

chigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betrieben

mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche12 kommen nur Mittel‐ und Oberzentren in Be‐

tracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als

3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu ins‐

gesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversor‐

gung13 der Bevölkerung erforderlich ist.

Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58): Die Ansiedlung und Erweiterung von groß‐

flächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in

städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt‐ sowie Stadtteil‐

zentren zulässig (Städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten

Bereiche („zentrale Versorgungsbereiche“ im Sinne des BauGB) sind von den zentralen

Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begrün‐

den. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innen‐

stadtrelevanter Sortimente umfassen.

Ergänzungsstandorte (Z 59): Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhan‐

delsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstan‐

dorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstim‐

mung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante

Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung

zu begrenzen.

Nicht‐Beeinträchtigungsgebot (Z 60): Durch die Ansiedlung und Erweiterung von groß‐

flächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städte‐

baulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsberei‐

che (Nah‐ und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt

werden (Nicht‐Beeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadt‐

teile von Ober‐ und Mittelzentren zu betrachten.“

Im Entwurf des Regionalen Raumordnungsplans der Planungsgemeinschaft Trier (Entwurfsfas‐

sung 2014) werden in Abschnitt II 27.1 die o. g. Ziele aufgegriffen:

II.2.7 Einzelhandel und Dienstleistungen

II.2.7.1 Sicherung und Verbesserung der Ausstattung der Region und eine gleichwer‐

tige Versorgung in allen Gebietsteilen, regionale Abstimmung

12 Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebs, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufs‐

zwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager‐ und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen.

13 Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen, kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflä‐chigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden.


17

G 78 In allen Regionsteilen soll eine bedarfsgerechte und gleichwertige Versorgung der

Bevölkerung und der Wirtschaft mit Gütern und Dienstleistungen angestrebt werden.

Der Bestand von Einzelhandels‐ und Dienstleistungsbetrieben in den zentralen Orten

soll insbesondere in den zentralen Versorgungsbereichen und an den Ergänzungsstan‐

dorten gesichert und die Weiterentwicklung gefördert werden.

G 79 Kooperierende zentrale Orte und solche mit überlappenden Versorgungs‐ bzw.

Einzugsbereichen sollen durch interkommunale Vereinbarungen die Versorgung in der

Fläche entsprechend ihrer Größe und Funktion abstimmen und sicherstellen.

G 80 Die Deckung des täglichen Bedarfs soll in allen Gemeinden wohnstandortnah

möglich sein, damit sich auch weniger mobile Bevölkerungsgruppen selbstständig ver‐

sorgen können. Hierzu sollen am örtlichen Bedarf orientierte Versorgungseinrichtun‐

gen, die Verknüpfung des örtlichen Einzelhandels mit Zusatzfunktionen, die Gründung

von Nachbarschaftsläden, der mobile Handel sowie die Einrichtung von Liefer‐ und

Dienstleistungsservices gefördert werden.

G 81 Die zentralen Versorgungsbereiche und die Ergänzungsstandorte der zentralen

Orte sowie die wohnortnahe Einzelhandelsversorgung sollen in örtliche bzw. regionale

ÖPNV‐Netze eingebunden werden.

G 82 Für eine regional abgestimmte, nachhaltige, verträgliche und wettbewerbsfähige

Einzelhandelsentwicklung in der Region Trier soll die Erarbeitung eines regionalen Ein‐

zelhandelskonzeptes (REHK) geprüft werden.

II.2.7.2 Zentralitätsgebot

ZN5783 Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels

ist nur in zentralen Orten zulässig. Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche kom‐

men nur in Mittel‐ und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden

ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern

großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zuläs‐

sig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist.

Z 84 Vorhaben in diesen Ausnahmefällen müssen an einem städtebaulich integrierten

Standort stattfinden und dürfen weder die zentralen Versorgungsbereiche benachbar‐

ter zentraler Orte noch die wohnortnahe Grundversorgung benachbarter Gemeinden

beeinträchtigen.

II.2.7.3 Städtebauliches Integrationsgebot

ZN5885 Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit

innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das

heißt in Innenstädten und Stadt‐ sowie Stadtteilzentren, zulässig. Die städtebaulich in‐

tegrierten Bereiche ("zentrale Versorgungsbereiche" im Sinne des BauGB) sind von

den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen.

Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadt‐

relevanter Sortimente umfassen.

ZN5986 Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht

innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen


18

Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regio‐

nalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als

Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen.

G 87 Die innenstadtrelevanten Randsortimente von Einzelhandelsbetrieben an Ergän‐

zungsstandorten sollen in der Regel nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche, höchstens

jedoch 800 m² umfassen. Eine verbindliche Begrenzung der absoluten Größenordnung

ist bei der raumordnerischen Prüfung von Vorhaben im Hinblick auf mögliche Beein‐

trächtigungen der zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde und benach‐

barter zentraler Orte zu prüfen.

G 88 In den überregional und regional sowie überörtlich bedeutsamen Gewerbe‐ und

Industriestandorten sollen keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe angesiedelt

werden.

Z 89 Die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche, der Ergänzungsstandorte und

der Sortimentslisten ist zu begründen. Dazu sind in der Regel kommunale Einzelhan‐

delskonzepte (EHK) zu erstellen.

II.2.7.4 Nichtbeeinträchtigungsgebot

ZN6090 Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrie‐

ben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der

Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah‐ und Mittelbereiche) be‐

nachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden. Dabei sind auch die Aus‐

wirkungen auf Stadtteile von Ober‐ und Mittelzentren zu beachten.

G 91 Auch von der Ansiedlung und Erweiterung nicht großflächiger Einzelhandelsbe‐

triebe soll weder die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung noch die Versor‐

gungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde oder ande‐

rer zentraler Orte beeinträchtigt werden.

II.2.7.5 Agglomerationsverbot

ZN6192 Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit

innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche

ist durch Verkaufsflächenbegrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken. Ha‐

ben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Be‐

reiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der

Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben.

Mit Blick auf die Ausnahme vom Zentralitätsgebot in Ziel 57 LEP IV für Gemeinden ohne zentral‐

örtlichen Status mit mehr als 3.000 Einwohnern ist darauf hinzuweisen, dass auch in diesen Ge‐

meinden das Integrationsgebot zu beachten ist. Die ist in Ziel 84 des Entwurfs des Regionalen

Raumordnungsplans der Planungsgemeinschaft Trier (Entwurfsfassung 2014) explizit festgelegt.


19

II. Standortrahmenbedingungen für die Verbandsgemeinde Trier-

Land

1. Einwohner und Siedlungsstrukturen

Die Verbandsgemeinde Trier‐Land liegt im äußersten Westen von Rheinland‐Pfalz unmittelbar an

der Grenze zu Luxemburg. Im Südosten grenzt sie an das Oberzentrum Trier an. Die Verbandsge‐

meinde Trier‐Land umfasst elf Ortsgemeinden mit insgesamt rd. 22.100 Einwohnern.14 Hierbei

entfallen die größten Bevölkerungsanteile auf die Gemeinden Trierweiler, Zemmer, Newel und

Welschbillig (vgl. Tabelle 3). Die Ortsgemeinden verfügen trotz ihrer überschaubaren Einwohner‐

zahlen größtenteils über mehrere Ortsteile und weisen entsprechend eine eher disperse Sied‐

lungsstruktur auf.

Tabelle 3: Einwohnerverteilung in der Verbandsgemeinde nach Ortsgemeinden

Ortsgemeinde Einwohner

absolut anteilig in %

Aach 1.108 5,0

Franzenheim 372 1,7

Hockweiler 279 1,3

Igel 2.119 9,6

Kordel 2.143 9,7

Langsur 1.751 7,9

Newel 2.759 12,5

Ralingen 2.138 9,7

Trierweiler 3.765 17,0

Welschbillig 2.604 11,8

Zemmer 3.056 13,8

VG Trier‐Land 22.094 100,0

Quelle: Verbandsgemeinde Trier‐Land, Stand: 30.10.2019, Hauptwohnsitze

Die Bevölkerungsentwicklung der Verbandsgemeinde Trier‐Land verlief insgesamt in der zurück‐

liegenden Dekade leicht positiv. So ist für den Zeitraum 2009 – 2019 ein Bevölkerungszuwachs

von ca. 640 Einwohnern bzw. 2,9 % zu verzeichnen. Allerdings zeigen die Ortsgemeinden hierbei

eine unterschiedliche Entwicklung. So sind in den Gemeinden Hockweiler und Newel Bevölke‐

rungsverluste festzuhalten, während in den übrigen Gemeinden eine positive Entwicklung er‐

folgte. Insbesondere Franzenheim, Trierweiler, Langsur und Zemmer konnten prozentual grö‐

ßere Einwohnerzuwächse erzielen (vgl. Tabelle 4).

14 Quelle: Verbandsgemeinde Trier‐Land, Stand: 30.10.2019, Hauptwohnsitze.


20

Tabelle 4: Einwohnerentwicklung in der Verbandsgemeinde

Bevölkerungs‐ entwicklung

2009 2019 Veränderung

2009 – 2019 abs.

Veränderung 2009 – 2019

in %

Aach 1.088 1.108 + 20 + 1,8

Franzenheim 351 372 + 21 + 5,6

Hockweiler 295 279 ‐ 16 ‐ 5,7

Igel 2.023 2.119 + 96 + 4,5

Kordel 2.111 2.143 + 32 + 1,5

Langsur 1.631 1.751 + 120 + 6,9

Newel 2.890 2.759 ‐ 131 ‐ 4,7

Ralingen 2.059 2.138 + 79 + 3,7

Trierweiler 3.615 3.765 + 150 + 4,0

Welschbillig 2.591 2.604 + 13 + 0,5

Zemmer 2.819 3.056 + 237 + 7,8

VG Trier‐Land 21.473 22.094 + 621 + 2,9

Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland‐Pfalz, Stand: 31.12.2009; Verbandsgemeinde Trier‐Land, Stand:

30.10.2019, GMA‐Bearbeitung 2020

Gemäß dem Entwurf des Regionalen Raumordnungsplans der Region Trier 2014 – Ziel 28 – sollen

Trierweiler und Welschbillig als „Grundzentren im grundzentralen Verbund“ ausgewiesen wer‐

den, die die Grundversorgung im jeweiligen Nahbereich (hier VG Trier Land) gemeinsam wahr‐

nehmen sollen15. Dabei besteht eine Verpflichtung zu intensiver Zusammenarbeit (Kooperations‐

gebot). In Ziel 29 des Entwurfs des RROP 2014 ist dazu folgendes festgelegt: „Die gemeinsame

Aufgabenwahrnehmung durch verschiedene Gemeinden mit Grundversorgungsfunktionen ist

vertraglich (z. B. über landesplanerische Verträge) abzusichern.“

Nächstgelegene zentrale Orte sind das unmittelbar südöstlich angrenzende Oberzentrum Trier,

das Mittelzentrum Konz im Süden sowie das Mittelzentrum Bitburg im Norden.

2. Verkehr und Wirtschaft

Verkehrlich ist die Verbandsgemeinde trotz der topographischen Unterschiede innerhalb der

vorwiegend ländlich geprägten Gemeinden vergleichsweise gut angebunden. Anschluss an das

überregionale Straßennetz besteht u. a. über die Bundesautobahn A 64 (Luxemburg ‐ Trier), wel‐

che von Trierweiler aus angefahren werden kann. Darüber hinaus sind mit den Bundesstraßen

B 49, B 51 und B 422 drei weitere größere Verkehrsträger vorhanden, die die Ortsgemeinden

15 Inwiefern dies im Einzelhandel aufgrund der spezifischen naturräumlichen, siedlungsräumlichen und ver‐

kehrlichen Gegebenheiten in der VG Trier‐Land überhaupt leistbar ist, wird noch im Folgenden diskutiert.


21

untereinander sowie an das Umland anbinden. Zahlreiche Landesstraßen verdichten darüber hin‐

aus das örtliche Verkehrsnetz. Wenngleich das Straßennetz gut ausgebaut ist, ergeben sich auf‐

grund der topographischen Situation vor Ort z. T. erhebliche Fahrzeiten zwischen den Ortsge‐

meinden in der Verbandsgemeinde. So beträgt die Fahrzeit bspw. zwischen Zemmer im Norden

und Igel im Süden mehr als eine halbe Stunde. Aufgrund der Ausprägung der Ortsgemeinden als

suburbane Wohnstandorte von Trier und Luxemburg besteht ein erhebliches Verkehrsaufkom‐

men in der Region.

Mit Blick auf den ÖPNV ist sind die Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Trier‐Land überwie‐

gend in die regionalen Busnetze Trierer Land und Südeifel als Teil des Verkehrsverbundes Region

Trier eingebunden.16 Sämtliche Ortsgemeinden verfügen über Haltepunkte zumindest einer der

örtlichen Buslinien, wobei sich ein Teil davon auf den Schulbusverkehr bezieht (montags bis frei‐

tags). In den Ortsgemeinden Kordel, Igel sowie Zemmer (OT Daufenbach) besteht darüber hinaus

Anschluss an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn.

Als Wirtschaftsstandort weist die Verbandsgemeinde Trier‐Land mit derzeit insgesamt ca. 3.813

sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen eine relativ geringe Bedeutung auf. Der größte Teil

der Beschäftigten arbeitet in Trierweiler (rd. 1.900 Arbeitsplätze). Es besteht entsprechend ein

negativer Pendlersaldo von ca. 2.340 Personen, was die Funktion der Ortsgemeinden als Wohn‐

standorte unterstreicht. Wesentliche Arbeitsstandorte in der Umgebung sind Trier, Luxemburg

und Bitburg.

Der Tourismus nimmt eine wichtige Bedeutung in der Verbandsgemeinde Trier‐Land ein, welche

mit ihrer Weinkulturlandschaft an der Mosel und der Nähe zu touristischen Zielen (insbesondere

Trier) ein attraktives Ziel für Tagestouristen und Kurzurlauber ist. Im Jahr 2018 wurden in der

Verbandsgemeinde Trier‐Land rd. 21.820 Gäste und ca. 53.800 Übernachtungen gezählt17, v. a.

in Ferienwohnungen und Gästehäusern in Weingütern.

In nahezu allen Ortsgemeinden liegt ein unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau vor, das zwi‐

schen 85,4 (Langsur) und 99,1 (Aach) rangiert.18 Eine Ausnahme bilden hier die Gemeinden Hock‐

weiler (110,4) und Trierweiler (102,8) mit überdurchschnittlichen Kaufkraftkennziffern.

16 www.vrt‐info.de

17 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland‐Pfalz: Rheinland‐Pfalz, Stand 2018

18 Verwendung regionaler Kaufkraftkennziffern von MB Research: Werte über 100,0 bedeuten ein im Ver‐gleich zum Bundesdurchschnitt höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 100,0 ein unter dem Bundesdurch‐schnitt liegendes Niveau. Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg, 2018


22

Karte 1: Lage der Verbandsgemeinde Trier-Land und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum

Legende

Quelle: Kartengrundlage Gfk GeoMarketing;GMA‐Bearbeitung 2020

Oberzentrum

Mittelzentrum

Grundzentrum

LuxemburgLuxemburg


23

III. Angebots- und Nachfragesituation - Bestandsanalyse

1. Angebotsanalyse: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation

1.1 Gesamtbetrachtung der VG Trier‐Land

Zur Bewertung der Angebotssituation in der Verbandsgemeinde Trier‐Land wurde von der GMA

im Oktober 2017 eine Erhebung aller Einzelhandelsbetriebe durchgeführt, die im November 2019

aktualisiert wurde. Aufgrund der Schwerpunktsetzung des Nahversorgungskonzeptes wurden die

Anbieter nahversorgungsrelevanter Artikel (Lebensmittel, Apotheker‐ und Drogeriewaren, Blu‐

men, zoologische Produkte), darunter auch Betriebe des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzge‐

reien), besonders bewertet19.

Insgesamt weist die Verbandsgemeinde Trier‐Land derzeit einen Einzelhandelsbestand im Nah‐

versorgungsbereich (Ladeneinzelhandel inkl. Ladenhandwerk) von 39 Betrieben auf, die über

eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 3.325 m² verfügen und insgesamt eine Brutto‐Umsatzleistung

von rd. 16,5 Mio. € erwirtschaften (vgl. Tabelle 5)20. Hierbei entfällt mit 29 Betrieben der Großteil

der Anbieter auf den Lebensmittelbereich. Drogerie‐ und Apothekerwaren werden lediglich in

drei, Blumen und zoologischer Bedarf in sieben Einzelhandelsbetrieben in der Verbandsgemeinde

vertrieben.

Tabelle 5: Einzelhandelsbestand VG Trier‐Land im Nahversorgungsbereich

Hauptwarengruppen Anzahl der Betriebe

Verkaufsfläche in m²

Umsatz * in Mio. €

Lebensmittelbereich 29 3.050 14,5

… davon Lebensmittelmärkte (ab 300 m² VK) 4 2.130 8,6 – 8,7

… davon Lebensmittelhandwerk** 16 395 4,6 – 4,7

… davon Getränkeanbieter, Weinhandel 9 525 1,2

Drogerie‐ und Apothekerwaren 3 85 1,3 – 1,4

Blumen, zoologischer Bedarf 7 190 0,6 – 0,7

Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel gesamt 39 3.325 16,5

* Aufteilung der Umsätze nach Teilsortimenten, ohne Wasgau Welschbillig; ** Bäckereien, Metzgereien

GMA‐Erhebung November 2019; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich

19 Bei der Vor‐Ort‐Erhebung wurden in allen Ortsgemeinden und Ortsteilen alle Einzelhandelsbetriebe mit

erkennbarer Verkaufsfläche erfasst, die Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten darüber hin‐aus noch in Hinblick auf ihre Leistungsfähigkeit bewertet. Insgesamt waren im November 2019 insgesamt 49 Einzelhandelsbetriebe mit zusammen ca. 5.070 m² Verkaufsfläche in der VG Trier Land ansässig. 39 Betriebe (80 %) mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.325 m² (66 %) entfielen auf Anbieter mit nahversor‐gungsrelevantem Kernsortiment.

20 Der Wasgau‐Markt in Welschbillig wurde nicht mehr berücksichtigt.


24

Karte 2: Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Trier-Land


Nahrungs‐ und Genussmittel

Drogerie‐ und Apothekerwaren

Blumen, zool. Bedarf

Legende

Luxemburg


25

Bei den vorhandenen Strukturen im Lebensmittelbereich handelt es sich überwiegend um klein‐

teilige Angebotsstrukturen. So ist der Großteil der Betriebe dem Lebensmittelhandwerk (Bäcker,

Metzger) sowie kleineren Getränkeanbietern zuzuordnen. Aufgrund der Lage der Verbandsge‐

meinde in einem Weinanbaugebiet sind darüber hinaus einige Weinhändler / Keltereien in der

Verbandsgemeinde ansässig.

Größere Lebensmittelmärkte mit einer Verkaufsfläche von mehr als 300 m², welche ein umfang‐

reiches Lebensmittelsortiment anbieten, sind nur vereinzelt in der Verbandsgemeinde verortet.

Hier sind folgende Anbieter zu nennen:21

Netto Lebensmitteldiscounter (ehemals Treff 3000), Kimmlinger Straße, Kordel (ca.

700 m² Verkaufsfläche)

Edeka Express Supermarkt (ehemals Treff 3000), Rotenbergstraße, Zemmer (ca. 720

m² Verkaufsfläche)

nah & gut Oeltges, An der Kirche, Trierweiler (ca. 410 m² Verkaufsfläche)

Oeltges Frischemarkt, Kordeler Straße, Newel, OT Butzweiler (ca. 300 m² Verkaufsflä‐

che)

Mit Blick auf die Frischemärkte ist jedoch festzuhalten, dass sie aufgrund ihrer überschaubaren

Verkaufsflächendimensionierung kein umfassendes Lebensmittelangebot vorhalten können.

Entsprechend übernehmen diese Märkte lediglich Versorgungsfunktionen für das nähere Wohn‐

umfeld, i. d. R. den jeweiligen Ortsteil bzw. die Ortsgemeinde. Großflächige Anbieter (Verkaufs‐

fläche > 800 m²) sind in der Verbandsgemeinde derzeit nicht ansässig.

Im Bereich der Drogerie‐ und Apothekerwaren ist auf zwei Apotheken (Kordel, Trierweiler) und

ein Sanitätshaus (Trierweiler) hinzuweisen. Einen Drogeriefachmarkt oder vergleichbare Ange‐

bote gibt es in der Verbandsgemeinde nicht.

Im Blumen‐ / Zoosegment kennzeichnen vorwiegend kleinere Blumenfachgeschäfte das Ange‐

bot. Vereinzelt sind zudem Anbieter für Tiernahrung vorhanden (z. B. Emkis bunte Hundewelt in

Trierweiler‐Sirzenich).

1.2 Nahversorgungsrelevante Angebotssituation in den Ortsgemeinden

Die Ortsgemeinden in der Verbandsgemeinde Trier‐Land weisen hinsichtlich ihrer nahversor‐

gungsrelevanten Versorgungsstrukturen eine deutlich unterschiedliche Ausstattung auf. Der Ein‐

zelhandelsschwerpunkt liegt in den vergleichsweise einwohnerstarken Gemeinden Kordel, Trier‐

weiler, Newel und Zemmer. In den kleineren Ortsgemeinden (weniger als 2.000 Einwohner) sind

21 Der Wasgau Frischemarkt in Welschbillig (ca. 420 m² Verkaufsfläche), war zum Zeitpunkt der Erhebung

noch geöffnet, hat zum 31.12.2019 jedoch geschlossen und ist daher im Folgenden nicht in den Berech‐nungen berücksichtigt.


26

hingegen lediglich vereinzelt nahversorgungsrelevante Angebotsstrukturen vorhanden, vor allem

Anbieter des Lebensmittelhandwerks. In den südöstlich von Trier und damit abseits der übrigen

Verbandsgemeinde gelegenen Ortsgemeinden Franzenheim und Hockweiler ist überhaupt kein

nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ansässig (vgl. Tabelle 6).

Tabelle 6: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsbestand VG Trier‐Land nach Orts‐gemeinden

Ortsgemeinde Anzahl der Betriebe

Verkaufsfläche in m²

Umsatz in Mio. €

…davon Lebens‐mittel

Aach 2 180 0,3 – 0,4 0,3

Franzenheim ‐‐ ‐‐ ‐‐ ‐‐

Hockweiler ‐‐ ‐‐ ‐‐ ‐‐

Igel 2 45 0,1 – 0,2 0,1 – 0,2

Kordel 6 865 4,3 3,4 – 3,5

Langsur 1 20 0,2 – 0,3 0,2 – 0,3

Newel 3 340 1,4 – 1,5 1,3

Ralingen 2 40 0,4 0,4

Trierweiler 9 595 3,6 – 3,7 2,5 – 2,6

Welschbillig 8 275 1,5 – 1,6 1,3 – 1,4

Zemmer 6 965 4,4 – 4,5 4,0

VG Trier‐Land 39 3.325 16,5 13,7

* ohne Wasgau, Welschbillig; GMA‐Erhebung November 2019; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Run‐

dung möglich

Die nachfolgenden Standortübersichten geben einen detaillierten Überblick über die einzelnen

Ortsgemeinden insgesamt sowie die Versorgungssituation vor Ort.


27

Übersicht 1: Standortprofil der Ortsgemeinde Aach

Kriterium Bewertung

Einwohner mit Hauptwohnsitz (31.10.2019):

1.108

Zentralörtliche Versorgungsfunktion: keine

Geografische Lage innerhalb der VG: im westlichen Teil, an der Grenze zu Trier

Verkehrliche Erreichbarkeit: B 51 (Trier – Bitburg), L 43, L 44 Bushaltestellen (Linien 26, 260, 264)

Siedlungsstruktur: kompakter Kernort im Kreuzungspunkt der Landes‐straßen; nahezu ausschließlich Wohnnutzung; ein räumlich abgesetzter Ortsteil (an B 51)

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: keine Ortsmitte für den gesamten Ort vorhanden, keine zusammenhängende Versorgungslage

Infrastruktureinrichtungen: Kindertagesstätte Haus auf dem Wehrborn (auch für Newel), Grundschule Aach‐Newel in Newel‐Butzweiler

Einzelhandelsbesatz: Getränkemarkt, Blumenfachgeschäft

Komplementärbesatz: Gastronomie, Fußpflege

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: keine (zu geringes Einwohnerpotenzial, Nähe zu kon‐kurrierenden Einkaufsorten in Trier und Newel)

Nächste Lebensmittelmärkte: Trier (Kaufland, Lidl), ca. 6 km, Newel‐Butzweiler (Fri‐schemarkt Oeltges), ca. 3 km

Übersicht 2: Standortprofil der Ortsgemeinde Franzenheim

Kriterium Bewertung


372


Geografische Lage innerhalb der VG: mit Hockweiler abgesetzt von der übrigen VG; südöst‐lich von Trier

Verkehrliche Erreichbarkeit: L 139, Bushaltestelle (Linie 204)

Siedlungsstruktur: langgezogener Siedlungsbereich entlang der L 139; ausschließlich Wohnnutzung

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: keine Ortsmitte vorhanden, keine Versorgungslage

Infrastruktureinrichtungen: Fußballplatz

Einzelhandelsbesatz: ‐‐

Komplementärbesatz: ‐‐

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: keine (viel zu geringes Einwohnerpotenzial)

Nächste Lebensmittelmärkte: Pluwig (Netto), ca. 2 km, Trier (Edeka, Aldi), ca. 10 km


28

Übersicht 3: Standortprofil der Ortsgemeinde Hockweiler

Kriterium Bewertung


279


Geografische Lage innerhalb der VG: mit Franzenheim abgesetzt von der übrigen VG; süd‐östlich von Trier

Verkehrliche Erreichbarkeit: L 143, Bushaltestelle (Linie 33)

Siedlungsstruktur: langgezogener Siedlungsbereich entlang der L 139; ausschließlich Wohnnutzung

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: keine Ortsmitte vorhanden, keine Versorgungslage

Infrastruktureinrichtungen: Bolzplatz

Einzelhandelsbesatz: Reifenhandel

Komplementärbesatz: Gasthaus

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: keine (viel zu geringes Einwohnerpotenzial)

Nächste Lebensmittelmärkte: Pluwig (Netto), ca. 3 km, Trier (Edeka, Aldi), ca. 10 km


29

Übersicht 4: Standortprofil der Ortsgemeinde Igel

Kriterium Bewertung


2.119


Geografische Lage innerhalb der VG: im südlichen Teil, an der Grenze zu Konz

Verkehrliche Erreichbarkeit: B 49 (Luxemburg – Trier) Regionalbahnhof (Anbin‐dung Luxemburg – Trier); Bushaltestellen (Linie 3, 81 der Stadtwerke Trier)

Siedlungsstruktur: Siedlungskörper des Kernortes entlang der Mosel so‐wie der B 49; ein in nördlicher Richtung abgesetzter Ortsteil (Liersberg)

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: entlang der Trierer Straße Ansammlung mehrerer Ein‐zelhandels‐, Gastronomie‐ und Dienstleistungsbe‐triebe; jedoch keine zusammenhängende Ortsmitte

Infrastruktureinrichtungen: u. a. Kindertagesstätte, Kirche, Grundschule, Bürger‐haus, Gemeindebücherei

Einzelhandelsbesatz: Möbel‐ und Bettenfachanbieter, Weinhandel

Komplementärbesatz: u. a. Volksbank, Frisör, Gaststätte, Weingüter, Über‐nachtungsmöglichkeiten

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: bedingt (mäßiges Einwohnerpotenzial, Nähe zu kon‐kurrierenden Einkaufsorten in Trier); ggf. in Zusam‐menschau mit Langsur

Nächste Lebensmittelmärkte22: Trier (real, Netto), ca. 4 km, Wasserbillig (u. a. Lidl, Co‐pal, Aldi, Norma), ca. 4 km, Trierweiler (nah & gut Oeltges), ca. 7 km,

22 Lebensmittelmärkte in Konz (Kaufland, Rewe, Lidl) zwar nur ca. 4 Km Luftlinie entfernt, aufgrund der Dis‐

tanz zur nächstgelegenen Mosel‐Brücke jedoch kein unmittelbares Einkaufsziel für Einwohner aus Igel.


30

Übersicht 5: Standortprofil der Ortsgemeinde Kordel

Kriterium Bewertung

Foto 5.1: Bäckerei Dietz

GMA Fotos Oktober 2017

Foto 5.2: Rathaus Foto 5.3: Treff 3000 (mittler‐weile Netto)


2.143


Geografische Lage innerhalb der VG: im nordwestlichen Bereich der VG, an der Grenze zu Trier

Verkehrliche Erreichbarkeit: B 422 (Welschbillig – Kordel), L 43, Regionalbahnhof (Anbindung Trier – Köln), keine Anbindung an das Bus‐netz

Siedlungsstruktur: Siedlungskörper erstreckt sich entlang der Kyll; keine weiteren Ortsteile

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: westlich der Kyll entlang der B 422 sowie der L 43 und den umliegenden Straßen; vorwiegend kleinteilige Be‐bauungsstruktur

Infrastruktureinrichtungen: u. a. Rathaus, Feuerwehr, Gastronomie, Hotellerie

Einzelhandelsbesatz: Netto Discounter, Metzgerei, 2 Bäckereien, Apotheke, Getränkemarkt

Komplementärbesatz: u. a. Sparkasse, Versicherung, Frisörstudios, Gastrono‐mie, Fahrschule

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: gering (vorhandener Bestand deckt Grundbedarf ab)

Nächste Lebensmittelmärkte: am Ort (Netto), Trier‐Ehrang (Rewe), ca. 5 km


31

Übersicht 6: Standortprofil der Ortsgemeinde Langsur

Kriterium Bewertung


1.751


Geografische Lage innerhalb der VG: am südlichen Rand der VG, direkt an der Grenze zu Konz

Verkehrliche Erreichbarkeit: B 418 (Wasserbillig ‐ Echternacherbrück), z. T. B 49 (Luxemburg – Trier), L 43, Regionalbahnhof; Bushalte‐stellen (Linien 28, 282)

Siedlungsstruktur: zersiedeltes Gemeindegebiet; erstreckt sich mit meh‐reren Ortsteilen entlang der Sauer / B 418

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: keine Ortsmitte vorhanden

Infrastruktureinrichtungen: u. a. Campingplatz, Grundschule, Rathaus, Kinderta‐gesstätte, Kirche, Feuerwehr

Einzelhandelsbesatz: Bäckerei

Komplementärbesatz: Gastronomie

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: bedingt vorhanden (eingeschränkte Erreichbarkeit aufgrund Mosel als Barriere); ggf. in Zusammenschau mit Igel

Nächste Lebensmittelmärkte: Wasserbillig (u. a. Aldi, Lidl, Norma, Copal), ca. 4 km, Trierweiler (nah & gut Oeltges), ca. 6 km


32

Übersicht 7: Standortprofil der Ortsgemeinde Newel

Kriterium Bewertung

Foto 7.1: Oeltges Frischemarkt



2.759


Geografische Lage innerhalb der VG: am östlichen Rand, zwischen Kordel und Aach

Verkehrliche Erreichbarkeit: B 51 (Bitburg – Trier), L 42, L 43, Bushaltestellen (Linien 26, 260, 264,282)

Siedlungsstruktur: disperse Siedlungsstruktur mit mehreren voneinander abgesetzten Ortsteilen


Infrastruktureinrichtungen: Kirche, Gemeindehaus, Grundschule Aach‐Newel in Butzweiler, Turnhalle, Feuerwehr, (Kindertagesstätte Haus auf dem Wehrborn in Aach)

Einzelhandelsbesatz: Frischemarkt Oeltges, Blumengeschäft, Forst‐ und Gartengerätehandel, Bäckerei

Komplementärbesatz: u. a. Gastronomie, Post, Volksbank, Fahrschule, Frisör

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: bedingt vorhanden (ausreichendes Einwohnerpoten‐zial; aber disperse Siedlungsstruktur), vorhandener Frischemarkt in heutiger Größenordnung nicht zeitge‐mäß für Deckung der Grundversorgung; will an Stand‐ort Newel verlagern und erweitern

Nächste Lebensmittelmärkte: am Ort (Frischemarkt Oeltges), OT Butzweiler, Kordel (Netto), ca. 8 km, Trier (Lidl, Edeka), ca. 9 km


33

Übersicht 8: Standortprofil der Ortsgemeinde Ralingen

Kriterium Bewertung

Foto 8.1: Metzgerei Lay



2.138


Geografische Lage innerhalb der VG: am westlichen Rand, an der Grenze zu Luxemburg, unmittelbar an der Ortsgrenze zu Rosport (Ortsteil der Gemeinde Rosport‐Mompach)

Verkehrliche Erreichbarkeit: B 418 (Wasserbillig ‐ Echternachbrück), ,L 42, Bushal‐testellen (Linien 251, 252, 258, 260)

Siedlungsstruktur: kompakter Kernort in Mäander der Sauer gelegen; da‐neben weitere Ortsteile


Infrastruktureinrichtungen: u. a. Gemeindehäuser, Kindertagesstätte, Grund‐schule, Campingplatz

Einzelhandelsbesatz: Metzgerei, Hofladen, perspektivisch Norma Lebens‐mitteldiscounter

Komplementärbesatz: u. a. Gastronomie, Übernachtungsmöglichkeiten, Sparkasse

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: vorhanden (bislang kein Angebot vor Ort; Grenzlage zu Luxemburg); Bebauungsplan für Norma rechtskräf‐tig

Nächste Lebensmittelmärkte: Newel‐Butzweiler (Frischemarkt Oeltges), ca. 6 km, Echternacherbrück (Norma), ca. 7 km, Echternach (Cactus, Smatch), ca. 8 km


34

Übersicht 9: Standortprofil der Ortsgemeinde Trierweiler

Kriterium Bewertung

Foto 9.1: Lebensmittelmarkt


Foto 9.2: Gasthaus Foto 9.3: Apotheke


3.765

Zentralörtliche Versorgungsfunktion: zukünftig Grundzentrum

Geografische Lage innerhalb der VG: im Südosten der VG, an der Grenze zu Trier

Verkehrliche Erreichbarkeit: A 64 (Luxemburg – Trier), B 51 (Trier – Bitburg), L 43, Bushaltestellen (Linien 25, 251, 252, 258, 281, 282)

Siedlungsstruktur: Kernort mit vergleichsweise kompaktem Siedlungs‐körper; Ortsteil Sirzenich mit Wohnsiedlung und grö‐ßerem Gewerbegebiet; weiteren kleinere räumlich abgesetzte Ortsteile

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: kompakt im Kernort gelegen; mehrere Einzelhandels‐ und Dienstleistungsbetriebe an der Kirche gruppiert

Infrastruktureinrichtungen: u. a. Rathaus, Feuerwehr, Hotellerie, Grundschule, Kindertagesstätten, Gemeinde‐ und Schulbibliothek

Einzelhandelsbesatz: u. a. Oeltges Frischemarkt, Bäckereien, Apotheke, Ge‐tränkeshop, Blumenladen, Sanitätshaus

Komplementärbesatz: u. a. Sparkasse, Arztpraxen, Bestatter, Gastronomie, Volksbank, Frisör

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: Eingeschränkt vorhanden (Einwohnerpotenzial an der Grenze der wirtschaftlichen Darstellbarkeit, aber Ar‐beitsplätze im GE Sirzenich als zusätzliches Potenzial, verkehrsgünstige Lage an Autobahn und Bundes‐straße); Angebot am Ort reicht in heutiger Größen‐ordnung nicht aus, um den kompletten Grundbedarf zu sichern

Nächste Lebensmittelmärkte: am Ort (nah & gut Oeltges), Trier (u.a. Edeka, Netto), ca. 10 km, Wasserbillig (u. a. Aldi, Lidl, Norma, Copal), ca. 10 km


35

Übersicht 10: Standortprofil der Ortsgemeinde Welschbillig

Kriterium Bewertung

Foto 10.1: Wasgau (zum 31.12.2019 geschlossen)


Foto 10.2: Metzgerei Foto 10.3: Kirche


2.604

Zentralörtliche Versorgungsfunktion: zukünftig Grundzentrum

Geografische Lage innerhalb der VG: im nordwestlichen Bereich der VG

Verkehrliche Erreichbarkeit: B 422 (Welschbillig – Kordel), B 51 (Trier – Bitburg), Bushaltestellen (Linien 261, 262, 400, 401, 402, 421, 426)

Siedlungsstruktur: kompakter Siedlungskörper im Kernort erstreckt sich im Wesentlichen entlang der B 422; weitere kleintei‐lige Ortsteile im Osten der Gemeinde; Helenenberg mit Jugendhilfezentrum im Kreuzungsbereich der Bundesstraßen

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: in zentraler Lage des Hauptortes; vorwiegend kleintei‐lige Bebauungsstruktur

Infrastruktureinrichtungen: Rathaus, Kirche, Feuerwehr, Grundschule, Jugendhil‐fezentrum, Kindertagesstätte, Gemeindebücherei

Einzelhandelsbesatz: Metzgerei, Bäckerei, Blumenfachgeschäft, Geschenke‐shop, Keltereien, Reifenhandel

Komplementärbesatz: u. a. Sparkasse, Versicherung, Volksbank, Zahnarzt, Gastronomie, Frisöre, Physiotherapie

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: vorhanden; Planung zur Ansiedlung von großflächi‐gem Rewe‐Markt an B 422 am westlichen Siedlungs‐rand

Nächste Lebensmittelmärkte: Kordel (Netto), ca. 6 km


36

Übersicht 11: Standortprofil der Ortsgemeinde Zemmer

Kriterium Bewertung

Foto 11.1: Treff 3000 (mittlerweile Edeka Express)



3.056


Geografische Lage innerhalb der VG: am nördlichen Rand der VG

Verkehrliche Erreichbarkeit: L 43, L 46, Regionalbahnhof in Daufenbach (Anbin‐dung Trier – Köln), Bushaltestellen (Linien 27, 272) über das regionale Busnetz Römische Weinstraße

Siedlungsstruktur: vier Ortsteile mit jeweils kompakten Siedlungskör‐pern; dazwischen bewaldete Flächen; kleineres Ge‐werbegebiet im OT Zemmer

Städtebauliche Situation in der Ortsmitte: keine Ortsmitte mit überörtlicher Versorgungsbedeu‐tung vorhanden

Infrastruktureinrichtungen: u. a. Rathaus, Grundschule, Bücherei, Kindertages‐stätte, Übernachtungsmöglichkeiten

Einzelhandelsbesatz: Edeka Express, Metzgerei, 2 Bäckereien, Getränke‐markt, Blumengeschäft, Tapetengeschäft, Landma‐schinenhandel

Komplementärbesatz: u. a. Sparkasse, Frisör, Gastronomie, Volksbank, Zahn‐arzt

Entwicklungsperspektiven Einzelhandel: gering (vorhandener Bestand deckt Grundbedarf ab)

Nächste Lebensmittelmärkte: am Ort (Edeka Express), Speicher (Aldi, Rewe), ca. 9 km, Hetzerath (Norma), ca. 9 km

1.3 Angebotsstrukturen im Umland

Die Versorgungssituation in der Verbandsgemeinde Trier‐Land wird wesentlich von den Ange‐

botsstrukturen im Umland geprägt. Insbesondere vor dem Hintergrund intensiver Pendlerbezie‐

hungen mit den zentralen Orten im Umland (u. a. Trier, Bitburg, Konz) ist davon auszugehen, dass

sich die Bewohner der Ortsgemeinden in der Verbandsgemeinde Trier‐Land zum großen Teil im

Umland versorgen.

Mit Blick auf das nahversorgungsrelevante Sortiment sind hierbei insbesondere größere Lebens‐

mittelmärkte sowie Drogerie‐ und z. T. auch Zoofachmärkte von Interesse. Sie sind in Karte 3 für

das nähere Umland der Verbandsgemeinde dargestellt.


37

Folgende Orte sind als Wettbewerbsstandorte zu identifizieren:

Das Oberzentrum Trier grenzt unmittelbar östlich an die Verbandsgemeinde an und

bietet sowohl im Lebensmittelsegment als auch in den weiteren Nahversorgungsbe‐

reichen und darüber hinaus ein umfassendes Sortiment mit sämtlichen Betriebstypen.

Hier sind für die Bewohner der Verbandsgemeinde insbesondere die westlich der Mo‐

sel in verkehrsgünstigen Bereichen gelegenen Fachmarktstrukturen von Relevanz. Da‐

bei ist für die Einwohner aus Kordel v. a. der Rewe‐Markt in Trier‐Ehrang anzuspre‐

chen. Die Einwohner aus Igel und Langsur erreichen über die B 49 reletiv schnell die

Lebensmittelmärkte an den Fachmarktstandorten Euren / Zewen bzw. Trier‐West /

Hornstraße (real, Kaufland, Netto, Lidl, Aldi, Edeka). Nach Presseangaben plant zudem

Globus die Ansiedlung eines SB‐Warenhauses mit rd. 10.000 m² Verkaufsfläche an der

Niederkircher Straße, also ebenfalls im Südwesten von Trier. Hierfür liegt jedoch noch

keine Genehmigung vor.

Die Ortsgemeinden im Norden der Verbandsgemeinde sind in insbesondere mit Blick

auf den Arbeitsmarkt in Richtung Bitburg orientiert. Entsprechend nehmen insbeson‐

dere die Berufspendler hier die Einzelhandelsangebote als Einkaufsstandorte wahr.

Über die B 51 ist insbesondere das Gewerbegebiet im Süden von Bitburg (mit u. a. Aldi,

Lidl, Rewe, dm) via Pkw schnell und einfach zu erreichen.

Wenngleich sie aufgrund ihrer geringeren Ausstattung und in Teilen schlechteren Er‐

reichbarkeit von geringerer Bedeutung für die Verbandsgemeinde sind, nehmen auch

die umliegenden Grundzentren Versorgungsfunktionen wahr. Das Grundzentrum

Speicher (nördlich der VG Trier‐Land) verfügt über einen guten Besatz im nahversor‐

gungsrelevanten Sortiment (u. a. Rewe, Aldi, Rossmann), sodass hier u. U. auch Ein‐

kaufsverflechtungen v. a. mit Zemer bestehen. In Richtung Osten fungiert das Grund‐

zentrum Schweich mit mehreren Lebensmittel‐ und Drogerieangeboten als Wettbe‐

werbsstandort. In Richtung Westen sind das Grundzentrum Irrel sowie die Nachbar‐

gemeinde Echternachbrück (Grenze zu Luxemburg) als Wettbewerbsstandorte zu nen‐

nen.

Darüber hinaus sind auch die Angebotsstrukturen im südlich der Verbandsgemeinde

gelegenen Mittelzentrum Konz als Wettbewerbsstandorte zu identifizieren, wobei die

Anfahrbarkeit von Seiten der nördlichen und westlichen Ortsgemeinden der Verbands‐

gemeinde aufgrund der naturräumlichen Gegebenheiten (insbesondere Flusslauf der

Mosel) eher umständlich ist.

Auch im Nachbarstaat Luxemburg ist auf eine Vielzahl von Lebensmittelanbietern ab‐

zuheben. Diese nehmen nach Einschätzung der GMA aufgrund der im Vergleich zum


38

Bundesgebiet hohen Preise nur dort eine eindeutige Versorgungsfunktion für Bewoh‐

ner der Verbandsgemeinde wahr, wo sie deutlich besser erreichbar liegen als Lebens‐

mittelmärkte auf deutscher Seite. Dies dürfte derzeit v. a. für die südlich gelegenen

Ortsgemeinden Langsur und Igel zutreffen bzw. ist grundsätzlich im Rahmen von Pend‐

lerbewegungen zu erwarten. Auf der anderen Seite ist auf Grundlage von Erfahrungen

in anderen Teilräumen im Grenzgebiet zu Luxemburg davon auszugehen, dass sich Lu‐

xemburger Kunden in Teilen zu für sie günstigeren Konditionen in Deutschland – und

damit auch in der Verbandsgemeinde – mit Waren des täglichen Bedarfs versorgen.

2. Nachfrageanalyse: Nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenziale in der VG Trier‐

Land

Vor dem Hintergrund der Angebotssituation in der Verbandsgemeinde Trier‐Land und der regio‐

nalen Wettbewerbssituation ist davon auszugehen, dass sich die Versorgungsbedeutung im We‐

sentlichen auf das Verbandsgemeindegebiet selbst beschränkt. Lediglich im Grenzbereich zu Lu‐

xemburg (insbesondere Ralingen, Igel / Langsur) sind intensivere Einkaufsverflechtungen zu

Nachbargemeinden zu unterstellen.23 Auf einzelbetrieblicher Ebene können in Einzelfällen aber

durchaus überörtliche Einzugsgebiete ausgewiesen werden, was insbesondere auf das günsti‐

gere Preisgefüge in Deutschland gegenüber Luxemburg zurückzuführen ist.

Die Berechnung des in der Verbandsgemeinde vorhandenen Kaufkraftvolumens wird speziell für

die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dazu werden ak‐

tuelle Daten des Statistischen Bundesamts sowie GMA‐Statistiken verwendet, die auf intensiven

Marktrecherchen beruhen. Nach Berechnungen der GMA beträgt die ladeneinzelhandelsrele‐

vante Kaufkraft in Deutschland (inkl. Ausgaben im Lebensmittelhandwerk und in Apotheken24)

derzeit pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. 6.035 €. Davon entfallen ca. 36 – 37 % (ca. 2.210 €)

auf Nahrungs‐ und Genussmittel und ca. 63 – 64 % (ca. 3.825 €) auf Nichtlebensmittel (Nonfood).

Im Rahmen des vorliegenden Nahversorgungskonzeptes werden jedoch nur die nahversorgungs‐

relevanten Warengruppen berücksichtigt.

23 Die Ortsgemeinde Ralingen liegt im unmittelbaren Siedlungszusammenhang mit der auf luxemburgeri‐

scher Seite gelegenen Gemeinde Rosport. Da hier in zahlreichen Bereichen (u. a. Veranstaltungen, Spiel‐plätze, Gastronomie) bereits intensive Verflechtungen bestehen, ist auch mit Blick auf den Einzelhandel davon auszugehen. Der aktuelle Bestand in der Ortsgemeinde Ralingen ist jedoch als äußerst gering ein‐zustufen, sodass aktuell kein Ausgreifen des Marktgebiets über die Landesgrenze hinweg festzuhalten ist.

24 Ohne verschreibungspflichtige Medikamente.

Standortbereiche Trier

(Auswahl)

Trier Gewerbebereiche Süd‐West

Innenstadt

Ehrang

Karte 3: Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsstrukturen im Umland


39

Luxemburg

Schweich

Speicher

Hetzerath

Irrel


Legende

1

1

3

2

3

2

Konz

Bitburg


40

Neben den Pro‐Kopf‐Ausgabewerten ist auch das Einkommensniveau der einzelnen Ortsgemein‐

den (Kaufkraftniveau) zu berücksichtigen. In nahezu allen Ortsgemeinden liegt ein unterdurch‐

schnittliches Kaufkraftniveau vor, das zwischen 85,4 (Langsur) und 99,1 (Aach) rangiert. 25 Eine

Ausnahme bilden hier die Gemeinden Hockweiler (110,4) und Trierweiler (102,8) mit überdurch‐

schnittlichen Kaufkraftkennziffern.

Unter Berücksichtigung der einzelhandelsrelevanten Pro‐Kopf‐Ausgaben, der lokalen Kaufkraft‐

koeffizienten und der Einwohnerzahlen für die Ortsgemeinden in der Verbandsgemeinde Trier‐

Land beläuft sich das aktuelle nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenzial in der Verbandsge‐

meinde Trier‐Land auf insgesamt ca. 59,4 Mio. € (vgl. Tabelle 7). Davon entfallen ca. 46,7 Mio. €

auf Nahrungs‐ und Genussmittel und ca. 12,7 Mio. € auf nahversorgungsrelevante Nichtlebens‐

mittel.

Tabelle 7: Nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenziale in der Verbandsgemeinde

Ortsgemeinde Kaufkraft in Mio. €


Drogerie‐ und Apothekerwaren

Blumen / zoolo‐gischer Bedarf

gesamt

Aach 2,4 0,5 0,2 3,1

Franzenheim 0,8 0,2 0,1 1,0

Hockweiler 0,7 0,1 0,0 0,9

Igel 4,6 0,9 0,3 5,9

Kordel 4,4 0,9 0,3 5,6

Langsur 3,3 0,7 0,2 4,2

Newel 5,9 1,2 0,4 7,5

Ralingen 4,5 0,9 0,3 5,7

Trierweiler 8,6 1,7 0,6 10,9

Welschbillig 5,2 1,1 0,4 6,6

Zemmer 6,3 1,3 0,4 8,0

VG Trier‐Land 46,7 9,5 3,2 59,4

GMA‐Berechnungen 2020; ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich

Weitere Umsatzzuflüsse sind von Berufspendlern, Touristen / Tagestouristen oder Zufallskunden

zu erwarten. Sie werden als sog. „Streukunden“ berücksichtigt. Dies gilt auch für die Kunden‐

ströme aus Luxemburg. Mit Blick auf die Struktur der Verbandsgemeinde als Tourismusdestina‐

tion in einem naturräumlich attraktiven Gebiet ist trotz der vergleichsweise geringen Ausstattung

im nahversorgungsrelevanten Bereich mit einem größeren Umfang an Streukunden zu rechnen.

25 Normiert auf den Bundesdurchschnitt (100,0). Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg, 2018.


41

3. Bewertung der Bestandssituation und Ermittlung von Entwicklungspotenzialen für

die Nahversorgung in der VG Trier‐Land

Mit Blick auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente ist in der Verbandsgemeinde Trier‐Land

vor allem der Lebensmittelhandel von Interesse. Derzeit sind zwei zeitgemäße Lebensmittel‐

märkte im Norden der Verbandsgemeinde (Kordel und Zemmer) sowie zwei kleinere Frische‐

märkte für die Versorgung der Wohnbevölkerung von Trierweiler und Newel vorhanden.

Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung ist daher zu ermitteln, inwiefern in der Verbandsge‐

meinde Entwicklungspotenziale für Neuansiedlungen im Lebensmittelsegment vorhanden sind.

Dafür erfolgt zunächst eine Bewertung der Angebotssituation in der Verbandsgemeinde und den

einzelnen Teilräumen.

Zur Bewertung der Angebotssituation der Verbandsgemeinde Trier‐Land ist zum einen eine

quantitative Bewertung vorhandener Angebotsstrukturen durchzuführen. Hierfür wird in einem

ersten Schritt die Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner als Vergleichswert für eine

Bewertung herangezogen und die Daten der Verbandsgemeinde Trier‐Land bzw. den Ortsge‐

meinden mit dem bundesdeutschen Durchschnittswert verglichen. Ergänzt wird dieser Vergleich

durch die Ermittlung der Zentralität des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in der Ver‐

bandsgemeinde.

Neben einer quantitativen Bewertung ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, inwiefern die vor

Ort vorhandenen Angebotsstrukturen für eine zukunftsfähige Sicherung der Nahversorgung aus‐

reichen und ob hier Defizite bestehen (qualitative Bewertung). Hierfür wird auf die Detailanalyse

der Versorgungsstrukturen im vorangegangen Kapitel zurückgegriffen, um Rückschlüsse auf de‐

ren Zukunftsfähigkeit zu ziehen. Aus dieser quantitativen und qualitativen Betrachtungsebene

sind in einem dritten Schritt Empfehlungen zur Weiterentwicklung oder auch Sicherung der

Strukturen abzuleiten.

Im Rahmen der Bewertung wird insbesondere auf den Lebensmittelhandel abgehoben. Hierbei

ist allerdings zu beachten, dass die Ortsgemeinden Franzenheim und Hockweiler keine Relevanz

für die Nahversorgungsstrukturen in der Verbandsgemeinde aufweisen. Aufgrund ihrer räumli‐

chen Lage südlich von Trier und damit abseits der anderen Ortsgemeinden ist nicht von Über‐

schneidungen der Einkaufsbeziehungen dieser beiden Ortsgemeinden mit dem Rest der Ver‐

bandsgemeinde auszugehen; die Einkäufe des täglichen Bedarfs werden weitgehend in Trier er‐

ledigt. Entsprechend werden sie in der nachfolgenden Bewertung des Angebotsbestands und der

Potenzialermittlungen außen vor gelassen.


42

3.1 Quantitative Bewertung

3.1.1 Verkaufsflächenausstattung

Zur Bewertung der Angebotssituation im Nahversorgungs‐ bzw. Lebensmittelbereich wird als

Vergleichsmaßstab die Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner herangezogen. Durch

die Normierung der Verkaufsfläche mit den Einwohnerzahlen werden die vorhandenen Ange‐

botsstrukturen untereinander vergleichbar und können auch mit den bundesdeutschen Durch‐

schnittswerten verglichen werden.

Für einen Vergleich des Verkaufsflächenbestandes werden die Verkaufsflächenerhebungen des

EuroHandelsInstitutes (EHI) herangezogen. Dieses ermittelt jährlich den Verkaufsflächenbestand

des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland. Dabei werden Spezialgeschäfte (z. B. Biomärkte)

und nicht organisierter Lebensmitteleinzelhandel (u. a. Hofläden) sowie Lebensmittelhandwerks‐

betriebe (Bäckereien, Metzgereien) und Getränkemärkte nicht berücksichtigt. Die Verkaufsfläche

der Betriebe wird dabei inkl. Nonfoodverkaufsfläche erfasst.

Anhand dieser Erhebungsmethodik lässt sich aktuell für die Bundesrepublik Deutschland eine

Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelbereich von rd. 437 m² Verkaufsfläche / 1.000 Ein‐

wohner festhalten.

Abbildung 3: Verteilung der Verkaufsflächen nach Betriebsformen in Deutschland

36,2 Mio. m² Verkaufsfläche insgesamt

= 437 m 2 Verkaufsfläche / 1.000 Einwohner

*ohne Spezialgeschäfte (z. B. Biomärkte) und nicht organisierten Lebensmitteleinzelhandel; Verkaufsfläche inkl.

Nonfood‐Verkaufsfläche; Quelle: EHI, handelsdaten aktuell 2019, Seite 80


43

Überträgt man die vom EHI angewandte Methodik auf die Situation in den Ortsgemeinden in der

Verbandsgemeinde Trier‐Land, zeigt sich nachfolgende Bild.

Insgesamt verfügt die Verbandsgemeinde Trier‐Land (ohne Franzenheim und Hockweiler) über

rd. 99 m² Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner, wobei hier mit Blick auf die einzelnen Ortsgemein‐

den erhebliche Unterschiede festzuhalten sind. In einem Großteil der Gemeinden ist überhaupt

kein strukturprägender Anbieter (Verkaufsfläche > 300 m²) vorhanden, sodass die Ausstattungs‐

kennziffer hier bei 0 m² / 1.000 Einwohner liegt. In den Ortsgemeinden, welche über einen grö‐

ßeren Lebensmittelmarkt verfügen, liegt die Verkaufsflächenausstattung zwischen 109 m² /

1.000 Einwohner (Trierweiler, Newel) und 327 m² / 1.000 Einwohner (Kordel). Wenngleich hier

in geringem Umfang strukturprägende Lebensmittelmärkte vorhanden sind, so fällt die Verkaufs‐

flächenausstattung trotzdem im bundesdeutschen Vergleich deutlich unterdurchschnittlich aus.

Tabelle 8: Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelbereich in den Ortsgemeinden der VG Trier‐Land*

Verkaufsfläche

in m² (nur Hauptanbieter)

Einwohner 2019 Verkaufs‐

flächein m² / 1.000 EW

Einordnung im Vergleich zum Durchschnitts‐

wert

Aach ‐‐ 1.108 ‐‐ ↓↓↓

Igel ‐‐ 2.119 ‐‐ ↓↓↓

Kordel 700 2.143 327 ↓

Langsur ‐‐ 1.751 ‐‐ ↓↓↓

Newel 300 2.759 109 ↓↓

Ralingen ‐‐ 2.138 ‐‐ ↓↓↓

Trierweiler 410 3.765 109 ↓↓

Welschbillig ‐ 2.604 ‐‐ ↓↓↓

Zemmer 720 3.056 236 ↓↓

VG Trier‐Land* 2.130 21.443 99 ↓↓↓

Deutschland 36.200.000 82.928.000 437 Ø

Quelle: GMA‐Erhebungen 2019, EHI handelsdaten aktuell 2019, Seite 80; Statistisches Bundesamt

* ohne Ortsgemeinden Franzenheim und Hockweiler

↓ = leicht unterdurchschnittlich, ↓↓ = unterdurchschni lich, ↓↓↓ = stark unterdurchschnittlich

Die ermittelten Verkaufsflächenkennziffern weisen darauf hin, dass aus planerischer Sicht per‐

spektivisch die Verbesserung im Sortiment Nahrungs‐ und Genussmittel im Fokus stehen sollte.

Nimmt man modellhaft den bundesdeutschen Durchschnitt als Referenzwert für die Verbands‐

gemeinde Trier‐Land (ohne Franzenheim und Hockweiler) an, lässt sich grundsätzlich ein rechne‐

risches Verkaufsflächenpotenzial für den Lebensmittelhandel von rd. 9.360 m² bestimmen. Unter

Berücksichtigung der vorhandenen Angebotsstrukturen mit zwei zeitgemäße Märkte in Kordel


44

und Zemmer sowie zwei Nahversorgungsmärkten (Newel‐Butzweiler, Trierweiler) mit einer Ver‐

kaufsfläche von insgesamt rd. 2.130 m² ergibt sich ein rechnerisch offenes Verkaufsflächenpo‐

tenzial von rd. 7.230 m².

3.1.2 Zentralität

Als weitere Orientierung für das Entwicklungspotenzial in der Verbandsgemeinde Trier‐Land kann

die Zentralitätskennziffer herangezogen werden. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Ge‐

genüberstellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte über 100 einen Bedeutungs‐

überschuss (Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 einen Nettokaufkraftabfluss an.

Für den Bereich Nahrungs‐ und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer26

ca. 13,7 Mio. € : ca. 45,3 Mio. € = ca. 30 %.

(Umsatz in der VG Trier‐Land) (Kaufkraft der Wohnbevölkerung der VG Trier‐Land) (Zentralität)

In der Verbandsgemeinde Trier‐Land (ohne Franzenheim und Hockweiler) ist derzeit eine Zentra‐

lität von lediglich ca. 30 % festzuhalten. Das bedeutet, dass aktuell im Lebensmittelbereich ca.

70 % der verfügbaren Kaufkraft, also ca. 31,6 Mio. € an umliegende Standorte abfließen.

Auch hier zeigen sich Unterschiede zwischen den Ortsgemeinden:

Tabelle 9: Zentralitätskennziffern (Umsatz‐Kaufkraft‐Relation) der Ortsgemeinden in der VG Trier‐Land* im Lebensmittelbereich

Umsatz in Mio. € Kaufkraft in Mio. € Zentralität

Aach 0,3 2,4 12 %

Igel 0,1 – 0,2 4,6 3 %

Kordel 3,4 – 3,5 4,4 78 %

Langsur 0,2 – 0,3 3,3 8 %

Newel 1,3 5,9 22 %

Ralingen 0,4 4,5 9 %

Trierweiler 2,5 – 2,6 8,6 30 %

Welschbillig 1,3 – 1,4 5,2 26 %

Zemmer 4,0 6,3 63 %

VG Trier‐Land* 13,7 45,3 30 %

* ohne Ortsgemeinden Franzenheim und Hockweiler; Quelle: GMA‐Berechnungen 2020, Abweichungen durch

Rundungen möglich

Wie Tabelle 9 zeigt, ist in sämtlichen Gemeinden ein z. T. erheblicher Kaufkraftabfluss festzuhal‐

ten. Lediglich in den Ortsgemeinden Kordel und Zemmer fällt der Zentralitätsquotient dank der

vorhandenen Lebensmittelmärkte etwas höher aus als in den anderen Ortsgemeinden.

26 VG Trier‐Land ohne Franzenheim und Hockweiler


45

Aufgrund der spezifischen Siedlungs‐ und Verkehrsstrukturen in der Verbandsgemeinde kann

eine Ermittlung von ausstehenden Kaufkraftpotenzialen für die Verbandsgemeinde Trier‐Land

nicht analog zu ähnlich großen Städten erfolgen, die über einen Hauptort und nur wenige zuge‐

ordnete Stadtteile verfügen. Schon allein aufgrund der großen Distanzen innerhalb der VG Trier‐

Land kann es nicht gelingen 100 % der nahversorgungsrelevanten Kaufkraft in der VG selbst zu

binden. Die Einwohner besonders der randlich gelegenen Ortsgemeinden wie z. B. Igel, Kordel

oder Zemmer werden immer einen Teil ihrer nahversorgungsrelevanten Einkäufe außerhalb der

Verbandsgemeinde tätigen, z. B. in Trier, Schweich oder Speicher.

Kleinere Gemeinden bzw. Verbandsgemeinden im Umland größerer Städte erreichen selten eine

Zentralität von 100 % (= ausgewogenes Umsatz‐Kaufkraft‐Verhältnis), jedoch regelmäßig Werte

von bis zu 85 %. Unterstellt man also eine Zielzentralität von 85 % und berücksichtigt die im Be‐

stand vorhandenen Anbieter (=Bestandsumsatz), so bleiben in der Verbandsgemeinde aktuell rd.

24,8 Mio. € „offene Umsatzpotenziale“ übrig.27

Eine Bewertung der quantitativen Ausstattung in der Verbandsgemeinde Trier‐Land im Lebens‐

mittelbereich nach unterschiedlichen Methoden lässt übereinstimmend rechnerisch ein großes

Entwicklungspotenzial erkennen. Wenngleich dieses in den einzelnen Ortsgemeinden unter‐

schiedlich ausfällt, sind in allen Gemeinden grundsätzlich eine unterdurchschnittliche Verkaufs‐

flächenausstattung sowie ein Kaufkraftabfluss festzuhalten. Insofern liegen grundsätzlich Ent‐

wicklungsspielräume vor, die eine Ergänzung der bestehenden Angebotsstrukturen durch Neu‐

ansiedlungen ermöglichen.

3.2 Qualitative Bewertung

Neben einer quantitativen Bewertung anhand von Kenndaten und dem verfügbaren Einwohner‐

und Kaufkraftpotenzial ist im Rahmen einer qualitativen Bewertung zu prüfen, inwieweit die in

der Verbandsgemeinde vorhandenen Nutzungsstrukturen zukunftsfähig aufgestellt sind und wel‐

che Möglichkeiten für Angebotsergänzungen unter Berücksichtigung der vor Ort verfügbaren Po‐

tenziale denkbar sind. Dabei sind die Nahversorgungsstrukturen unter qualitativen Gesichts‐

punkten wie folgt zu bewerten:

In der Verbandsgemeinde sind mit Netto in Kordel und Edeka Express in Zemmer le‐

diglich zwei strukturprägende Lebensmittelmärkte mit einer marktgängigen Größe

vorhanden. Beide Betriebe können als zeitgemäß eingestuft werden, sodass davon

auszugehen ist, dass die beiden Märkte langfristig betrieben werden. Es ist außerdem

27 Eine Zentralität von 85 % wird erreicht, wenn 85 % der aktuellen Kaufkraft in Höhe von 45,3 Mio. € ge‐

bunden werden können (= 38,5 Mio. €). Unter Abzug der aktuellen Umsätze in Höhe von ca. 13,7 Mio. € verbleibt ein Restpotenzial von ca. 24,8 Mio. €.


46

davon auszugehen, dass sie ganz überwiegend Versorgungsfunktionen für die jewei‐

lige Ortsgemeinde übernehmen; eine darüber hinausgehende Ausstrahlung bezieht

sich v. a. auf Berufspendler bzw. Touristen / Urlauber.

Die Nahversorgungsmärkte in Trierweiler und Newel‐Butzweiler bleiben hinsichtlich

ihrer Verkaufsflächendimensionierung deutlich hinter den Anforderungen an moderne

Lebensmittelmärkte zurück. Entsprechend können sie das Lebensmittelvollsortiment

nur ausschnittsweise bedienen und nehmen damit lediglich eine lokale Versorgungs‐

funktion für die Wohnbevölkerung in der Ortsgemeinde bzw. in Ortsteilen. Dabei kann

der Markt in Trierweiler auf ein deutlich höheres Einwohnerpotenzial in der gesamten

Ortsgemeinde als auch im Ortsteil Trierweiler als Standort für den Nahversorgungs‐

markt zurückgreifen, als der Markt in Newel‐Butzweiler.28 Auch liegt in Trierweiler –

im Gegensatz zu Butzweiler – eine gewachsene Ortsmitte vor, in der noch weitere An‐

gebote die Grundfrequenz im unmittelbaren Umfeld des Nahversorgungsmarktes be‐

einflussen (z. B. Apotheke, Gastronomie, Gemeindebüro, Kirche, Zahnarzt, Sparkasse).

Großflächige Anbieter, also größere Supermärkte und Lebensmitteldiscounter, sind in

der gesamten Verbandsgemeinde nicht vorhanden. Entsprechend ist davon auszuge‐

hen, dass sich die Bewohner der Ortsgemeinden überwiegend an Standorten außer‐

halb versorgen.

Darüber hinaus wird das Angebot durch eine Vielzahl kleinteiliger Betriebe aus dem

Lebensmittelhandwerk und Getränkesegment ergänzt. Hinzu kommen Anbieter wei‐

terer nahversorgungsrelevanter Sortimente (u. a. Apotheken, Blumenfachgeschäfte).

Diese arrondierenden Anbieter sind ebenfalls als wichtiger Bestandteil der Nahversor‐

gungsstrukturen in der Verbandsgemeinde einzustufen, wenngleich sie kein Lebens‐

mittelvollsortiment anbieten. Die genannten Einzelhandelsbetriebe sind überwiegend

modern und zukunftsfähig aufgestellt.

Bei Betrachtung der räumlichen Verteilung des nahversorgungsrelevanten Einzelhan‐

dels in der Verbandsgemeinde werden erhebliche räumliche Unterschiede sichtbar. So

sind die beiden strukturprägenden Lebensmittelmärkte Netto und Edeka Express in

den Ortsgemeinden Kordel und Zemmer – und damit im Norden der Verbandsge‐

meinde angesiedelt. In den südlichen Ortsgemeinden sind mit Ausnahme von Trier‐

weiler lediglich rudimentäre Angebotsstrukturen vorhanden. Dies ist auch auf die gute

verkehrliche Anbindung an das Oberzentrum Trier zurückzuführen, in dessen südlichen

Stadtteilen entlang der B 51 eine Vielzahl von Lebensmittelmärkten (Discounter, Su‐

permärkte, SB‐Warenhäuser) ansässig sind.

28 Einwohnerzahl Ortsgemeinde Trierweiler: ca. 3.765, davon ca. 1.810 im Ortsteil Trierweiler. Einwohner‐

zahl Ortsgemeinde Newel: ca. 2.760, davon ca. 1.420 im Ortsteil Butzweiler. Jeweils Hauptwohnsitze.


47

Zusammenfassend lässt sich mit Blick auf die qualitative Bewertung der nahversorgungsrelevan‐

ten Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Trier‐Land Folgendes festhalten:

Wenngleich die in der Verbandsgemeinde vorhandenen Anbieter z. T. modern aufgestellt

sind, fehlen dennoch großflächige, strukturprägende Anbieter mit Lebensmittelvollsorti‐

ment ebenso wie ein leistungsfähiger großflächiger Lebensmitteldiscounter. Zum heutigen

Zeitpunkt ist davon auszugehen, dass sich die Bewohner der Verbandsgemeinde überwie‐

gend an attraktiven Standorten außerhalb (u. a. Trier, Konz) versorgen. Entsprechend sind

auch aus qualitativer Sicht Ansiedlungspotenziale in größerem Umfang in der Verbandsge‐

meinde zu konstatieren.

4. Verkaufsflächendimensionierung möglicher Neuansiedlungen

Mit Blick auf die Verkaufsflächendimensionierungen von möglichen Neuansiedlungen sind die

vorhandenen Angebotsstrukturen zu berücksichtigen. Wie die Ausstattungskennziffern zeigen,

fällt die Ausstattung im heutigen Bestand deutlich unterdurchschnittlich aus, sodass erhebliche

Kaufkraftabflüsse ins Umland zu konstatieren sind. Durch eine bzw. mehrere Neuansiedlungen

von attraktiven Lebensmittelanbietern kann Kaufkraft zurückgewonnen werden, welche heute in

größerem Umfang an Standorte im Umland abfließt. Unter Berücksichtigung der durchschnittli‐

chen Verkaufsflächenausstattung kann im Lebensmittelbereich für Ansiedlungsvorhaben rechne‐

risch insgesamt ein Verkaufsflächenpotenzial in Höhe von ca. 7.230 m² ermittelt werden. So

ergibt sich hier ein vergleichsweise großer Spielraum.

Vor dem Hintergrund einer Zielzentralität von ca. 85 % in der Verbandsgemeinde gibt es Ansied‐

lungspotenziale für Lebensmittelmärkte mit einem Gesamtumsatzvolumen von ca. 24,8 Mio. €29,

wobei hier moderate Modernisierungsbestrebungen bestehender Anbieter sowie kleinformatige

Ansiedlungen zur Angebotsergänzung (z. B. Getränkemarkt) ebenfalls enthalten sind. Daher soll‐

ten die Neuansiedlungen für einen wirtschaftlichen Betrieb so dimensioniert sein, dass sie den

vorgegeben Umsatzrahmen nicht „sprengen“.

29 vgl. Kapitel III., 3.1.2


48

Nachfolgende Tabelle fasst die ermittelten Ansiedlungspotenziale nochmals zusammen:

Tabelle 10: Quantitative und qualitative Ansiedlungspotenziale in der Verbandsge‐meinde Trier‐Land

Ansiedlungspotenziale

Quantitativ

Verkaufsflächen‐ ausstattung

Verkaufsflächenausstattung in der VG Trier‐Land bei 99 m² / 1.000 Ein‐wohner und damit deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt (Ø=437 m² / 1.000 Einwohner) Verkaufsflächenausstattung ist auch in allen Ortsgemeinden unter‐durchschnittlich rechnerisch offenes Verkaufsflächenpotenzial zum Erreichen des Refe‐renzwerts: ca. 7.230 m²

Zentralität Zentralität in der VG Trier‐Land bei 30 % und damit erhebliche Kauf‐kraftabflüsse ins Umland festzustellen Zentralität in allen Ortsgemeinden unterdurchschnittlich rechnerisch offenes Umsatzpotenzial: ca. 24,8 Mio. €

Qualitativ

Angebot besteht im Wesentlichen aus kleinteiligen Strukturen sowie zwei Anbietern an der Grenze zur Großflächigkeit (Edeka Express, Netto) keine strukturprägenden, großflächigen Lebensmittelvollsortimenter oder ‐discounter ansässig vorhandene Anbieter sind teilweise leistungsfähig aufgestellt, kleine Frischemärkte weisen Mo‐dernisierungsdefizite auf und sind für ein umfassendes Angebot zu klein Angebotsschwerpunkte in den nördlichen Ortsgemeinden; Ortsgemeinden im Zentrum sowie Westen und Süden z. T. ohne Lebensmittelversorgung

GMA‐Zusammenfassung 2020

Die Landes‐ und Regionalplanung unterscheidet im Zusammenhang mit Verkaufsflächengrößen

zwischen großflächigen (Verkaufsfläche > 800 m²) und nicht großflächigen Einzelhandelsbetrie‐

ben (Verkaufsfläche ≤ 800 m²). Sie sieht Neuansiedlungen großflächiger Betriebe lediglich in zent‐

ralen Orten sowie Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern vor, somit sind großflächige

Märkte ausschließlich in Trierweiler, Welschbillig und Zemmer möglich30. Dabei erfolgt eine Be‐

grenzung der Verkaufsflächendimensionierungen in Grundzentren auf maximal 2.000 m². Klein‐

flächige Betriebe sind gemäß Landes‐ und Regionalplanung grundsätzlich in allen Ortsgemeinden

möglich.

Mit Blick auf die Ansiedlungsbestrebungen der gängigen Lebensmittelanbieter werden heutzu‐

tage i. d. R. großflächige Standorte bevorzugt. Insbesondere Supermarktkonzepte (u. a. Edeka,

Rewe, Wasgau) als Vollsortimenter realisieren heute nahezu ausschließlich Standorte mit mind.

1.200, oftmals 1.600 m² Verkaufsfläche. Aber auch Discounter wie Aldi und Lidl siedeln derzeit

30 Trierweiler und Welschbillig voraussichtlich künftig Grundzentrum; nur Trierweiler und Zemmer mit mehr

als 3.000 Einwohnern (vgl. Tabelle 3). Dies trifft auch zu, wenn man die Einwohner mit Haupt‐ und Neben‐wohnsitz berücksichtigt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass in allen Fällen das Integrationsgebot für die Ansiedlung / Erweiterung großflächiger Lebensmittelmärkte gilt (Ziel 58 LEP IV, Ziele 83 und 84 Entwurf RROP 2014).


49

nahezu ausschließlich Standorte mit 1.000 – 1.600 m² Verkaufsfläche an. Beide Angebotsformen

– Lebensmittelvollsortimenter und großflächiger Discounter – sind aktuell nicht in der Verbands‐

gemeinde vorhanden, was aus qualitativer Sicht ein Angebotsdefizit darstellt. Weitere Anbieter

aus dem Lebensmittelsegment, wie u. a. Norma, Netto und Penny, erschließen hingegen auch

deutlich kleinere Standorte, wobei sie – wo es wirtschaftlich sinnvoll und planungsrechtlich zu‐

lässig ist – zum Teil auch die Großflächigkeit anstreben.

Für eine zukunftsfähige und nachhaltige Nahversorgungsstruktur ist ein Mix verschiedener Ver‐

kaufsflächengrößen zielführend. Dabei kommen folgende Betriebstypen in Betracht:

Lebensmittelvollsortimenter

Verkaufsflächendimensionierung: ca. 1.200 – 1.600 m² Verkaufsfläche

durchschnittliche Flächenleistung31: ca. 4.000 € / m²

erwartetes Umsatzvolumen: ca. 4,8 – 6,4 Mio. €, davon 4,1 – 5,4 Mio. € im Le‐

bensmittelbereich

großflächige Discounter (z. B. Aldi, Lidl)

Verkaufsflächendimensionierung: ca. 1.000 – 1.600 m² Verkaufsfläche

durchschnittliche Flächenleistung: ca. 7.000 € / m²

erwartetes Umsatzvolumen: ca. 7,0 – 11,2 Mio. €, davon 5,6 – 9,0 Mio. € im Le‐

bensmittelbereich

ggf. weitere kleinere Lebensmittelmärkte (z. B. kleinflächige Lebensmitteldiscounter

wie Norma, Netto, Penny)

Verkaufsflächendimensionierung: ca. 800 m² Verkaufsfläche

durchschnittliche Flächenleistung: ca. 4.000 € / m²

erwartetes Umsatzvolumen: ca. 3,2 Mio. €, davon 2,9 Mio. € im Lebensmittelbe‐

reich

Vor dem Hintergrund der ermittelten Verkaufsflächen‐ bzw. Umsatzpotenziale, der landesplane‐

rischen Vorgaben sowie der Vertriebskonzepte der expandierenden Unternehmen im Lebens‐

mitteleinzelhandel in Deutschland lässt sich modellhaft folgender Betriebstypenmix für die VG

Trier‐Land ermitteln:

31 Flächenleistung = Umsatz pro m² pro Jahr; Angabe von Durchschnittswerten für die vorgesehenen Be‐

triebstypen


50

Tabelle 11: Potenzieller zusätzlicher Betriebstypenmix für die VG Trier‐Land

Betriebstyp Verkaufsfläche in m²

Umsatz in Mio. € davon Umsatz Food in Mio. €

großflächiger Supermarkt 1.400 5,6 4,8

großflächiger Discounter 1.200 8,4 6,7

kleinflächiger Lebensmittelmarkt 800 3,2 2,9



Summe 5.000 23,6 20,2

GMA‐Zusammenstellung 2020

Das in Kapitel III., 3.1.1 ermittelten Verkaufsflächenpotenzial von 7.230 m² wird somit nicht voll‐

ständig ausgeschöpft; auch das ermittelte Umsatzpotenzial bei Lebensmitteln in Höhe von ca.

24,8 Mio. € wird unterschritten.

Dabei ist zu beachten, dass für die beiden großflächigen Betriebstypen jeweils ein mittlerer Ver‐

kaufsflächenwert zu Grunde gelegt wurde, wobei dem Vollsortimenter eine etwas größere Ver‐

kaufsfläche zugestanden wird als dem großflächigen Discounter. Für die kleinflächigen Lebens‐

mittelmärkte wird ein Maximalwert von 800 m² Verkaufsfläche angesetzt, was zum einen den

landesplanerischen Vorgaben entspricht; zum anderen von einigen Betreibern auch realistisch

umgesetzt wird.

Darüber hinaus wurden bereits hohe Flächenleistungen (Umsatz je m² Verkaufsfläche) unter‐

stellt, die nur an optimalen Standorten erreicht werden können.

In den nachfolgenden Kapiteln ist nun die Frage zu klären, wo solche Betriebstypen stand‐

ortseitig in der Verbandsgemeinde angesiedelt werden könnten und wie die vorliegenden

Ansiedlungsplanungen hierin eingeordnet werden können. Dabei sind die Vorgaben der

Landes‐ und Regionalplanung ebenso zu beachten wie die grundsätzlichen städtebaulichen

und versorgungsstrukturellen Zielsetzungen der Verbandsgemeinde.


51

IV. Leitlinien der zukünftigen Entwicklung der Nahversorgung

Zur zielgerichteten Steuerung der Nahversorgung in der Verbandsgemeinde Trier‐Land ist insbe‐

sondere vor dem Hintergrund der künftigen gemeinsamen grundzentralen Versorgungsfunktion

von Trierweiler und Welschbillig die Verabschiedung eines interkommunal abgestimmten Nah‐

versorgungskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweite‐

rungs‐ und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der

Bauleitplanung heranzuziehen ist.

1. Städtebauliche Zielvorstellungen zur Nahversorgung

Als wesentliche städtebauliche Zielsetzungen der künftigen Entwicklung der Nahversorgung sind

zu formulieren:

Sicherung und zukunftsfähige Weiterentwicklung der wohnortnahen Versorgung mit

Angeboten des kurzfristigen Bedarfs

Sicherung und Stärkung der Nahversorgungsstrukturen in der Verbandsgemeinde

durch Erhalt und Ausbau des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels

räumliche Nachverdichtung zur Verbesserung der ausgewogenen, wohnortnahen

Versorgung in den Wohngebieten

Entwicklung und Sicherung der gemeinsamen grundzentralen Versorgungsfunktion

der Ortsgemeinden Trierweiler und Welschbillig

Erhalt und zielgerichteter Ausbau des nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsan‐

gebotes, insbesondere in Branchen mit besonderem Handlungsbedarf

Schaffung von Investitionssicherheit durch verbindliche Bauleitplanung

Abgestimmte Einzelhandelssteuerung zwischen den Ortsgemeinden

Intensive Abstimmung zwischen den Ortsgemeinden

Frühzeitige gegenseitige Beteiligung bei Planungsprozessen

Das Nahversorgungskonzept umfasst folgende Bausteine:

Sortimentskonzept: Die Sortimentsliste definiert stadtspezifisch die nahversorgungs‐,

zentren‐ und nicht zentrenrelevanten Sortimente und dient somit als Grundlage für

die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Ansiedlungs‐ und Erweiterungsvorhaben

des Einzelhandels.


52

Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Be‐

gründung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs.

2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO. Auf dieser

Basis werden standort‐ und branchenspezifische Empfehlungen zur Einzelhandelsent‐

wicklung der Nahversorgung formuliert.

2. Sortimentskonzept

Das Sortimentskonzept bildet die branchenbezogene Grundlage für die zukünftige Einzelhandels‐

entwicklung bzw. zur bauplanungsrechtlichen Beurteilung zukünftiger Ansiedlungs‐ / Erweite‐

rungsvorhaben. Dabei ist zu definieren, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Ange‐

botscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentli‐

chen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können bzw. zukünftig zugeord‐

net werden sollen und welche Sortimente auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

angesiedelt werden können bzw. sollen.

2.1 Begriffsdefinition

Zur Einordnung der in der Praxis üblichen Differenzierung der zentrenrelevanten, nahversor‐

gungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente erfolgt zunächst eine Definition der Be‐

griffe.

Im Allgemeinen sind zentrenrelevante Sortimente Warengruppen, bei denen von ei‐

nem besonderen „Gefährdungspotenzial“ für die gewachsenen Zentren auszugehen

ist, wenn diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Auf das Vorhandensein die‐

ser Sortimente und deren Anziehungskraft gründet sich das aus städtebaulicher Sicht

wünschenswerte „Einkaufserlebnis“ bzw. eine zusätzliche Belebung der integrierten

Lagen (z. B. durch Verbundkäufe).

Darüber hinaus sind Sortimente zu erwähnen, die vorwiegend der Nahversorgung der

Bevölkerung dienen, zugleich aber auch zentrenbildende Funktionen aufweisen (v. a.

Nahrungs‐ und Genussmittel, Gesundheits‐ und Körperpflegeartikel). Dabei handelt es

sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (täglich bzw. mehrmals die

Woche) nachgefragt werden. Infolge dessen sollten sich diese Angebote in räumlicher

Nähe zu den Wohngebieten bzw. verbrauchernah in zentralen Versorgungsbereichen

lokalisiert werden. Diese Sortimente sind als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen.

Diese sind eine Teilmenge der zentrenrelevanten Sortimente.

Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt im Allgemeinen auch an

Standorten außerhalb von Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen


53

Versorgungsbereiche dar; sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht auf‐

grund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz

u. U. sogar erwünscht. Nicht zentrenrelevante Sortimente sind häufig großteilig und

werden überwiegend mit dem Pkw transportiert.

2.2 Sortimentsliste der VG Trier‐Land

Die nachfolgende Übersicht stellt die zukünftige Einstufung der Sortimente in zentren‐, nahver‐

sorgungs‐ und nicht zentrenrelevante Sortimente in VG Trier‐Land dar. Die Liste der nicht zen‐

trenrelevanten Sortimente soll aufzeigen, dass diese Sortimente auch im Falle von Ansiedlungs‐

begehren außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nicht kritisch im Hinblick auf die Zielset‐

zungen des Nahversorgungskonzeptes angesehen werden. Sie erfüllt lediglich darstellenden Cha‐

rakter und ist im Gegensatz zu den aufgeführten zentren‐ und nahversorgungsrelevanten Sorti‐

menten nicht abschließend und um weitere Sortimente ergänzbar.

Das Instrument der Sortimentsdifferenzierung (zentrenrelevant bzw. nahversorgungsrelevant –

nicht‐zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestset‐

zungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können im Rah‐

men der Baunutzungsverordnung die zentrenrelevanten Sortimente in den außerhalb der Innen‐

stadt bzw. den dezentralen / nicht integrierten Standortlagen ausgeschlossen werden. Die kom‐

munale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen:

die positive Festsetzung: d. h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle ande‐

ren sind automatisch ausgeschlossen

die negative Festsetzung: d. h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen, alle

anderen sind zulässig.

Somit bietet das Sortimentsleitbild als ein Baustein des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes in

Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrument, mit dem

die Standortentwicklung des Einzelhandels in der VG Trier‐Land zukünftig gesteuert werden kann.

Abweichungen bei der Zuordnung der Sortimente gegenüber den im Landesentwicklungspro‐

gramm Rheinland‐Pfalz und dem Entwurf des Regionalen Raumordnungsprogrammes Region

Trier genannten Sortimenten sind auf die räumliche Verteilung des Einzelhandels in der VG Trier‐

Land sowie auf die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzepts zurückzuführen. Die Sortimentsliste

ist an die lokale Situation angepasst und somit ortsspezifisch32.

32 So sind z.B. die beiden Fachanbieter für Zooartikel, Tiernahrung, Tiere in Trierweiler‐Sirzenich (Spezialist

für Hunde) und Welschbillig‐Hofweiler (Futtermittelhandel) außerhalb zentraler Versorgungsbereiche an‐sässig. Da diese Sortimente oft in sperrigen bzw. schweren Großgebinden angeboten und daher mit dem Pkw abtransportiert werden, lassen sich Fachanbieter, egal ob Fachgeschäft oder Fachmarkt, überwie‐gend außerhalb der Innenstädte nieder. Daher wird dieses Sortiment in der VG Trier‐Land als nicht zen‐trenrelevant eingeordnet.


54

Übersicht 12: Sortimentsliste der VG Trier‐Land (zusammenfassende Darstellung)

zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente*

davon nahversorgungsrelevant

Nahrungs‐ und Genussmittel (inkl. Lebensmit‐telhandwerk und Tabakwaren, Getränke)

Reformwaren

Drogeriewaren (inkl. Wasch‐ und Putzmittel), Kosmetika

Apothekerwaren

Schnittblumen

Zeitungen, Zeitschriften

zentrenrelevant

Bekleidung, Wäsche

Schuhe, Lederwaren

Bücher, Papier‐ und Schreibwaren, Schulbedarf

Spielwaren und Bastelartikel

Medizinisch‐orthopädische Artikel, Sanitätswa‐ren

Baby‐ ,Kinderartikel

Sportartikel, Sportkleingeräte

Sportbekleidung (inkl. Sportschuhe)

Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwä‐sche, Bettlaken

Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik

Kunstgewerbe, Antiquitäten

Uhren, Schmuck

Foto‐ und Videoartikel

Optische Erzeugnisse

Musikinstrumente

Unterhaltungselektronik (Radio, TV, DVD‐Player), Ton‐ und Bildträger, Computer

Elektrokleingeräte (weiße Ware)**

Geräte der Telekommunikation

Zooartikel, Tiernahrung, Tiere

Pflanzen und Zubehör, Pflege und Düngemittel

Gartenartikel (inkl. Gartenmöbel), Gartengeräte (z. B. Rasenmäher)

Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Eisenwaren und Werkzeuge

Sanitärartikel, Fliesen

Möbel (inkl. Küchenmöbel / Büromöbel)

Matratzen, Bettwaren (z. B. Steppbettdecken)

Lampen, Leuchten, Beleuchtungskörper

Elektroinstallationsbedarf

Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten

Elektrogroßgeräte, Herde, Öfen (weiße Ware**)

Holz, Bauelemente wie z. B. Fenster, Türen

Campinggroßartikel (z. B. Zelte, Campingmö‐bel), Fahrräder, Fahrradzubehör (ohne Beklei‐dung), Mofas

Sportgroßgeräte

Kfz‐Zubehör, Motorradzubehör

* Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente soll aufzeigen, dass diese Sortimente auch im Falle von

Ansiedlungsbegehren außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nicht kritisch im Hinblick auf die Ziel‐

setzungen des Einzelhandelskonzeptes angesehen werden. Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sorti‐

mente erfüllt lediglich darstellenden Charakter und ist im Gegensatz zu den aufgeführten zentren‐ und

nahversorgungsrelevanten Sortimenten nicht abschließend und um weitere Sortimente ergänzbar.

** weiße Ware: z. B. Haus‐ und Küchengeräte

GMA‐Empfehlungen 2020


55

3. Empfehlungen zur Ergänzung des bestehenden Angebots unter funktionalen und

räumlichen Aspekten

Wie in Kapitel III dargestellt, sind hinsichtlich der vorhandenen Nahversorgungsstrukturen erheb‐

liche Defizite quantitativer sowie qualitativer Art und damit Ansiedlungspotenziale gegeben. So

sind unter Berücksichtigung von Kennziffern wie der Verkaufsflächenausstattung oder Zentralität

im Lebensmittelbereich freie Verkaufsflächen‐ bzw. Umsatzpotenziale in größerem Umfang fest‐

zuhalten. Auch die qualitative Bewertung der vorhandenen Nahversorgungsstrukturen kommt

zu dem Schluss, dass die Angebote im Lebensmittelsegment ausbaufähig sind.

Mit Blick auf mögliche Neuansiedlungen im Lebensmittelbereich gilt es nun folgende Fragen zu

beantworten:

Welche Teilräume in der Verbandsgemeinde bzw. welche Ortsgemeinden eignen sich

für eine Neuansiedlung?

Welche Standorte innerhalb der Ortsgemeinden sind zu bevorzugen?

Welche Größenordnungen sind für die potenziellen Lebensmittelmärkte zu empfeh‐

len?

Zur Beantwortung dieser Fragen sind verschiedene Kriterien bzw. Interessen zu berücksichtigen:

Betriebliche Anforderungen an Lebensmittelstandorte (Lage, Größe, Einzugsgebiet);

siehe Kapitel I., 2., Tabelle 2.

landes‐ und regionalplanerische Vorgaben; siehe Kapitel I., 3.2

städtebauliche Zielsetzungen der Verbandsgemeinde Trier‐Land zur Sicherung der

Nahversorgung.

3.1 Identifikation geeigneter Teilräume bzw. Ortsgemeinden

Mit Blick auf die vorhandenen Strukturen sind insbesondere in den Teilräumen im Westen und

Süden der Verbandsgemeinde Angebotsdefizite festzuhalten. Entsprechend sind Ansiedlungen

auf die Ortsgemeinden in diesem Bereich zu fokussieren. In den Ortsgemeinden Zemmer und

Kordel sind hingegen zeitgemäße Lebensmittelmärkte vorhanden, sodass diese Ortsgemeinden

nicht als Standorte für eine Neuansiedlung in Betracht zu ziehen sind.

Neben der räumlichen Lage der Ortsgemeinden ist auch deren Einwohnerverteilung zu berück‐

sichtigen; so sollten Neuansiedlungen – wenn möglich – an Bevölkerungsschwerpunkten kon‐

zentriert werden.

Gemäß Landesplanung ist großflächiger Einzelhandel grundsätzlich nur in zentralen Orten zuläs‐

sig, da diese einen Versorgungsauftrag für den ihnen zugeordneten Nahbereich übernehmen


56

(Zentralitätsgebot, Ziel 57 LEP IV). Die Ortsgemeinden Trierweiler und Welschbillig werden ge‐

mäß Entwurf des Regionalen Raumordnungsplans der Planungsregion Trier künftig die Funktion

von Grundzentren einnehmen. Entsprechend können sie als Standorte für großflächige Lebens‐

mittelmärkte (Verkaufsfläche > 800 m²) in Betracht gezogen werden. Eine Ausnahme stellen au‐

ßerdem Ortsgemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern dar – hier sind großflächige Ansiedlun‐

gen auch ohne zentralörtlichen Status möglich. Dies trifft in der Verbandsgemeinde nur auf die

Ortsgemeinde Zemmer zu33. In allen anderen Ortsgemeinden – außer Trierweiler und Welschbil‐

lig als künftige Grundzentren ‐ wären somit lediglich Neuansiedlungen mit einer Verkaufsfläche

von weniger als 800 m² zulässig.

Zusammenfassend werden folgende Teilräume / Ortsgemeinden favorisiert:

künftige Grundzentren Trierweiler und Welschbillig für großflächige Ansiedlungen

andere vergleichsweise bevölkerungsstarke Ortsgemeinden (Igel, Newel, Ralingen34),

für die aus landesplanerischer Sicht jedoch nur Anbieter bis max. 800 m² Verkaufsflä‐

che infrage kommen

3.2 Standortwahl innerhalb der Ortsgemeinden

Innerhalb der Ortsgemeinden sind mit Blick auf eine ausgewogene Versorgungsstruktur zunächst

Standorte zu favorisieren, die einerseits eine gute fußläufige Erreichbarkeit für die Bewohner vor

Ort, andererseits auch eine schnelle Anbindung via Pkw sowie ÖPNV an die Ortsgemeinden im

Umfeld ermöglichen. Im bestmöglichen Fall sind Lebensmittelmärkte in den Ortszentren der je‐

weiligen Ortsgemeinden zu platzieren.

Die Landes‐ und Regionalplanung gibt mit dem Integrationsgebot das Ziel vor, dass großflächige

Einzelhandelsbetriebe ausschließlich an städtebaulichen integrierten Standorten (zentrale Ver‐

sorgungsbereiche) in zentralen Orten angesiedelt werden können. Betriebe mit einer Verkaufs‐

fläche von weniger als 800 m² sind hingegen auch an anderen Standorten zulässig.

Aktuell sind keine zentralen Versorgungsbereiche in den Ortsgemeinden der VG Trier‐Land zu

identifizieren. In den Innerortslagen von Welschbillig und Trierweiler als künftigen Grundzentren

stehen nach Kenntnisstand der GMA sowohl nach eigenen Vor‐Ort‐Begehungen als auch nach

Angaben der Ortsgemeinden sowie der Verbandsgemeinde keine geeigneten Flächen zur Verfü‐

gung. In den historisch gewachsenen Ortsmitten der beiden künftigen Grundzentren sind zwar

kleinteilige Einzelhandelsstrukturen vorhanden, die durch Gastronomie und Dienstleistungen er‐

gänzt werden, sie weisen aber keine Magnetbetriebe und keine Versorgungsbedeutung auf, die

33 Allerdings ist auch hier das Integrationsgebot zu beachten, d.h. großflächige Lebensmittelmärkte sind nur

in städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Ziel 58 LEP IV; Ziele 83 und 84 Entwurf RROP 2014).

34 Für Newel und Ralingen liegen Planungen zur Ansiedlung von Lebensmittelmärkten vor; in Igel ist der GMA derzeit keine Planung bekannt.


57

eine Einstufung als zentraler Versorgungsbereich i. S. d. Rechtsprechung rechtfertigen. Dement‐

sprechend ist in der Verbandsgemeinde für Neuansiedlungen auf andere Standorte zurückzugrei‐

fen. Infrage kommen hierbei Ortsrandlagen, die an bestehende oder künftige Wohnquartiere an‐

schließen, daher fußläufig erreichbar sind und als Ergänzung zu gewachsenen Ortsmitten fungie‐

ren können. Ferner sollte im Sinne einer möglichst bevölkerungsnahen Versorgung eine gute Er‐

reichbarkeit auch aus anderen Teilräumen im Fokus stehen.

3.3 Standortkonzept für die Nahversorgung der Verbandsgemeinde Trier‐Land

3.3.1 Begriffsdefinition „Zentraler Versorgungsbereich“

Der Begriff des „zentralen Versorgungsbereiches“ ist Bestandteil der planungsrechtlichen Grund‐

lagen und in verschiedenen Schutznormen verankert. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches

im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in § 34 BauGB erfuhr der Begriff des

zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs35:

§ 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleich‐

bare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung Zentraler Ver‐

sorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten nicht nur unwesentlich auswir‐

ken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetz‐

ten Sondergebieten zu.

§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das

interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Städte sowohl gegenüber Pla‐

nungen anderer Städte als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnut‐

zungen auf „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“ berufen können.

§ 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbe‐

reich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass

von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der

Stadt oder in anderen Städten“ zu erwarten sein dürfen.

§ 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Städten nunmehr, für die im Zusammenhang be‐

bauten Ortsteile i. S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung Zentraler Versor‐

gungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Ar‐

ten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern.

Nach § 1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere „die Erhaltung und

Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen

Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt. Der

Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt,

35 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f.


58

sodass keine allgemein gültige Definition vorliegt. Das OVG Münster führt in einem Urteil (Be‐

schluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05) hierzu aus:

„Zentrale Versorgungsbereiche“ sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Stadt, de‐

nen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen ‐ häufig ergänzt durch diverse

Dienstleistungen und gastronomische Angebote ‐ eine bestimmte Versorgungsfunk‐

tion für die Stadt zukommt. Ein „Versorgungsbereich“ setzt mithin vorhandene Nut‐

zungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Stadt ‐ ggf. auch nur eines

Teiles des Stadtgebietes ‐ insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. […].

Entscheidend ist, dass der zentrale Versorgungsbereich eine städtebaulich integrierte Einzelhan‐

delslage darstellt und nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine zentrale Funktion für die Ver‐

sorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich übernimmt36. In diesem Bereich,

ist Einzelhandel vorhanden, welcher aufgrund Qualität und Umfang einen über die eigenen Gren‐

zen und über den unmittelbaren Nahbereich hinausgehenden Einzugsbereich hat37.

Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration verschiedener Versorgungseinrich‐

tungen maßgeblich, wobei der Einzelhandel durch Komplementärnutzungen (bspw. Dienstleis‐

ter, Ärzte, Gastronomie / Hotellerie, öffentliche Einrichtungen) ergänzt wird.

3.3.2 Standortstruktur in der Verbandsgemeinde Trier‐Land

Innerhalb der Verbandsgemeinde werden drei zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen:

potenzieller zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Trierweiler

zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Welschbillig,

zentraler Versorgungsbereich Nahversorgung Welschbillig,

wobei die beiden letztgenannten nur in Ergänzung zueinander als zentrale Versorgungsbereiche

definiert werden können.

Weitere Lebensmittelstandorte ‐ vorhandene wie geplante ‐ in Kordel, Zemmer, Newel und Ralin‐

gen sind als Nahversorgungsstandorte zu werten, die nicht die Qualität eines zentralen Versor‐

gungsbereiches aufweisen. In Newel und Zemmer hängt dies mit der z. T. dezentralen Lage, aber

auch mit fehlenden Komplementärnutzungen aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie zu‐

sammen, welche nicht den Anforderungen der Rechtsprechung an die Ausweisung von zentralen

Versorgungsbereichen genügen. Dennoch handelt es sich bei diesen Standorten aktuell bzw. per‐

spektivisch um wichtige Versorgungseinrichtungen, welche die wohnortnahe Nahversorgung si‐

chern bzw. stärken und damit auch zur Wohnqualität der jeweiligen Ortsgemeinden beitragen.

36 Vgl. u. a. BVerwG Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007 bzw. Urteil 4 C 2.08 vom 17.12.2009.

37 Vgl. u. a. OVG Sachsen, Bautzen, Urteil vom 13.05.2014; AZ 1 A 432 / 10, juris RN 30 ff.


59

In Trierweiler ist zwar ein gewisser Besatz an Einzelhandelseinrichtungen und Komple‐

mentärnutzungen in der Ortsmitte vorhanden, die Reichweite dieser Betriebe geht je‐

doch nicht wesentlich über den Nahbereich (hier: Ortsgemeinde Trierweiler) hinaus,

wie die niedrige Zentralität bei Lebensmitteln von 30 bestätigt (vgl. Kapitel III, 3.1.2).

Es wird angestrebt, perspektivisch die Nahversorgung in der Ortsmitte von Trierweiler

zu stabilisieren und weiter zu entwickeln, auch wenn dort zum jetzigen Planungsstand

noch keine konkreten Standortoptionen im näheren Umfeld zum historisch gewachse‐

nen Ortskern im Bereich Kirchstraße / An der Kirche vorliegen. Daher wird die Orts‐

mitte in ihrem aktuellen Bestand als potenzieller zentraler Versorgungsbereich Orts‐

mitte Trierweiler dargestellt. Um sich zu einem faktischen zentralen Versorgungsbe‐

reich i.S.d. Rechtsprechung zu entwickeln, wären konkrete Standortoptionen für einen

größeren Lebensmittelmarkt notwendig. Trierweiler ist im ÖPNV über Buslinien im

Netz des VRT an das Umland angebunden; Bushaltestellen sind u.a. in der Ortsmitte

vorhanden.

In Welschbillig können zwei zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen werden, die

voneinander abhängen und einander ergänzen. In Ergänzung zum zentralen Versor‐

gungsbereich der Ortsmitte Welschbillig wird an der B 422 im westlichen Siedlungs‐

gebiet von Welschbillig ein zentraler Versorgungsbereich Nahversorgung abgegrenzt

(vgl. nachfolgendes Kapitel 3.1). Zu beachten ist, dass es sich bei dem Bereich an der B

422 um eine großflächige Ergänzung der kleinteilig strukturierten Ortsmitte handelt.

Auch künftig soll die Ortsmitte der Ansiedlung von kleinteilige Einzelhandelseinrich‐

tungen, ergänzenden Gastronomie‐ und Dienstleistungsbetrieben dienen.38 Die Orts‐

mitte von Welschbillig ist sehr kleinteilig strukturiert und weist alleine nicht die erfor‐

derlichen Merkmale eines zentralen Versorgungsbereichs auf, da hier kein zeitgemä‐

ßer Lebensmittelmarkt ansässig ist. Der zentrale Versorgungsbereich Ortsmitte wird

entlang der Hauptstraße, Mühlenstraße bis in die Trierer Straße im Süden ausgewiesen

(bis ca. Höhe Einmündung Am Sportplatz) und umfasst den Block um St. Peter im Be‐

reich Mühlenstraße / Burgstraße (vgl. Karte 7). Hier sind unter anderem eine Bäckerei,

einer Metzgerei, ein Blumenladen sowie eine Reihe von Komplementärnutzungen, die

der Nahversorgung dienen (u.a. Frisör, Volksbank, Sparkasse, Gastronomiebetriebe)

ansässig. Auch Welschbillig ist im ÖPNV über Buslinien des VRT an Umland angebun‐

den; Bushaltestellen sind in der Ortsmitte und verschiedenen Wohngebieten vorhan‐

den.

38 Ein ähnliches Vorgehen wurde in der Region Trier in Föhren angewendet, wo ein zentraler Versorgungs‐

bereich Ortsmitte und ein zentraler Versorgungsbereich Nahversorgung am Ortsrand ausgewiesen wur‐den. Da in Föhren wie auch in Welschbillig die Ortsrandlage durch eine weitere Wohngebietsentwicklung begleitet wird und kein stärker integrierter Standort zur Etablierung eines zeitgemäßen großflächigen Le‐bensmittelmarktes vorlag, wurde diese zweigeteilte Lösung zur Sicherung einer zukunftsfähigen Nahver‐sorgung in Föhren angewendet.


60

Karte 4: Potenzieller zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Trierweiler

Legende

Sortimente

400 m² bis unter 800 m² VK

unter 100 m² VK


Gesundheit, Körperpflege


Dienstleistung

Öffentliche Einrichtungen

Komplementärnutzungen

Sortimente

Verkaufsflächengröße

Kartengrundlage: OpenStreetMap‐Mitwirkende; GMA‐Bearbeitung 2020

Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Trierweiler


61

4. Einordnung der vorliegenden Ansiedlungsvorhaben

Aktuell liegen in der Verbandsgemeinde Trier‐Land Ansiedlungsanfragen für drei Standorte vor,

welchem im Rahmen der vorliegenden Untersuchung im Hinblick auf eine zielgerichtete Nahver‐

sorgung untersucht werden sollen. Folgende Planungen stehen im Raum (vgl. Karte 5):

Ortsgemeinde Welschbillig

Ansiedlung eines Rewe Lebensmittelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von ca.

1.200 – 1.400 m², der den Ende 2019 geschlossenen Anbieter Wasgau ersetzt. Als Plan‐

standort ist eine Fläche am westlichen Ortsrand der Ortsgemeinde vorgesehen.

Ortsgemeinde Ralingen

Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters der Firma Norma mit einer Verkaufsfläche

von max. 800 m² am östlichen Siedlungsrand.

Ortsgemeinde Newel

Ansiedlung eines Edeka Lebensmittelmarktes mit max. 800 m² Verkaufsfläche als Ver‐

lagerung des nah & gut‐Marktes Oeltges aus der Ortsgemeinde Butzweiler. Der Plan‐

standort befindet sich im Kreuzungsbereich B 51 / L 42; das Areal ist im Flächennut‐

zungsplan der Verbandsgemeinde bereits als gewerbliche Baufläche dargestellt.39

Diese Planvorhaben können nicht isoliert voneinander betrachtet werden, sodass eine Berück‐

sichtigung möglicher Interdependenzen der einzelnen Vorhaben erforderlich ist.

In Trierweiler wurde Abstand von der ursprünglichen Planung zur Ansiedlung eines großflächigen

Lebensmitteldiscounters im Gewerbegebiet Sirzenich genommen. Perspektivisch sollen Möglich‐

keiten eruiert werden, um dem in der Ortsmitte ansässigen Nahversorger Erweiterungsmöglich‐

keiten zu geben.

39 Ursprüngliche Planungen sahen einen großflächigen Supermarkt mit rd. 1.200 – 1.600 m² Verkaufsfläche

vor. Dies widerspricht jedoch den Zielen der Landes‐ und Regionalplanung, da Newel keine zentralörtliche Funktion hat und weniger als 3.000 Einwohner aufweist und damit als Standort für großflächigen Einzel‐handel nicht zulässig ist. Darüber hinaus weist der Planstandort keine unmittelbare Anbindung an Wohn‐gebiete auf und befindet sich außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches.


62

Karte 5: Ansiedlungsvorhaben in der Verbandsgemeinde Trier-Land


Planstandorte

Legende

Luxemburg

P

P

P

P

P


63

4.1 Ansiedlungsvorhaben Welschbillig

In der Ortsmitte der Ortsgemeinde Welschbillig war langjährig ein kleiner Wasgau‐Markt als Nah‐

versorger ansässig. Aufgrund fehlender Erweiterungsmöglichkeiten am Standort und aufgrund

der mangelnden Marktperspektive in Welschbillig insgesamt hat dieser Anbieter 2019 geschlos‐

sen. Nach Angaben des Auftraggebers liegen von Seiten Wasgau auch keine weiteren Planungen

zum Ersatz dieses Marktes vor.

Allerdings gibt es konkrete Ansiedlungspläne eines Investors zur Etablierung eines Rewe Vollsor‐

timenters auf einer Fläche am westlichen Ortsrand von Welschbillig, direkt an der B 422 gelegen.

Im Zuge der Weiterentwicklung des Wohngebietes Auf den Ritten könnte ein Nahversorgungs‐

konzept von Rewe analog dem Anbieter in Trier‐Erang mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.200 –

1.400 m² entstehen. In Zusammenarbeit mit einem privaten Investor soll flankierend die Wohn‐

gebietsentwicklung in nördlicher / nordwestlicher Richtung vorangebracht werden, sodass es

sich beim Planstandort perspektivisch um einen weitgehend von Wohnbebauung umschlossenen

Standort handelt. Durch die Lage an die heutigen Wohnquartiere im Bereich Auf dem Ritten,

Klosterstraße, Boemundstraße anschließend ist der Standort von einem Teil der Bevölkerung von

Welschbillig bereits heute fußläufig erreichbar.40

Im Rahmen der Bearbeitung dieses Nahversorgungskonzeptes wurden im August / September

2018 auch verschiedene Potenzialstandorte in Welschbillig untersucht, von denen einer in voll

integrierter Lage an der Talstraße l. Ein weiterer befindet sich am südlichen Ortsausgang an der

Trierer Straße. Beide Potenzialstandorte lassen sich jedoch nicht umsetzen bzw. sind planungs‐

rechtlich problematisch. Der Standort an der Talstraße ist vergleichsweise klein und weist eine

schwierige Topografie auf. Darüber hinaus ist er sehr eng an die bestehende Wohnbebauung an‐

gebunden, was wiederum zu einer Lärmproblematik beiträgt. Dieser Standort wäre nur unter er‐

heblichem Erschließungsaufwand umsetzbar; eine wirtschaftliche Abbildung des Vorhabens ließe

sich damit nicht realisieren. Der Potenzialstandort am südlichen Ortsausgang an der Trierer

Straße ist als dezentral zu bezeichnen und weist keine unmittelbare Anbindung an größere Wohn‐

quartiere auf. Er wäre lediglich von den Wohnhäusern entlang der Trierer Straße fußläufig er‐

reichbar und weist somit gegenüber dem Planstandort an der B 422 sowohl im Hinblick auf die

städtebauliche Integration, fußläufige Erreichbarkeit aus Wohnquartieren als auch der Anbin‐

dung an eine stärker frequentierte Verkehrsachse Nachteile auf.

Mit dem 2018 als Potenzialstandort 2 bezeichneten Standort am westlichen Siedlungsrand von

Welschbillig (vgl. Karte 6) steht ein Areal zur Verfügung, das im zukünftigen Grundzentrum

Welschbillig als Standort für großflächigen Einzelhandel mit den landesplanerischen Vorgaben

40 Schon alleine aufgrund der topografischen Situation in Welschbillig, wie in der VG Trier‐Land grundsätz‐

lich, kann der Lebensmittelstandort nicht von allen Teilräumen der Ortsgemeinde Welschbillig fußläufig erreicht werden.


64

kongruent geht. Unter landesplanerischer Hinsicht könnte hier ein zentraler Versorgungsbereich

Nahversorgung als Ergänzung zum zentralen Versorgungsbereich historische Ortsmitte Welsch‐

billig dargestellt werden.41 Die nachfolgende Karte 6 stellt den Planstandort für den Rewe Voll‐

sortimenter, die 2018 weiter betrachteten Potenzialstandorte an der Trierer Straße und der Tal‐

straße sowie den zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte dar.

Fotos: Planstandort Helenberger Straße / B 422

GMA‐Aufnahmen 2018

Zusammenfassend kann folgendes festgehalten werden:

Als Angebotsergänzung zu den bestehenden Strukturen im Discountbereich im Norden

der Verbandsgemeinde (Netto in Kordel, Planungen für einen Norma Discounter in

Ralingen) ist für Welschbillig der geplante Lebensmittelvollsortimenter gut geeignet.

Um die Funktion als Grundzentrum ausfüllen zu können, das in Kooperation mit Trier‐

weiler eine Versorgungsfunktion für die VG Trier‐Land übernehmen soll, ist für Welsch‐

billig die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelvollsortimenters mit einer Ver‐

kaufsfläche von ca. 1.200 – 1.400 m² zu empfehlen. Bei einem geschätzten Umsatz von

ca. 4,8 – 5,6 Mio. €, davon ca. 4,1 – 4,8 Mio. € im Lebensmittelsegment, entspricht dies

rechnerisch einem Umsatz‐Kaufkraft‐Verhältnis bei Lebensmitteln von ca. 100 –

120 %, was für ein Grundzentrum mit Versorgungsbedeutung für zumindest einen Teil

der VG Trier‐Land angemessen ist.

41 Ein ähnliches Vorgehen wurde in der Region Trier in Föhren angewendet, wo ein zentraler Versorgungs‐

bereich Ortsmitte und ein zentraler Versorgungsbereich Nahversorgung am Ortsrand ausgewiesen wur‐den. Da in Föhren wie auch in Welschbillig die Ortsrandlage durch eine weitere Wohngebietsentwicklung begleitet wird und kein stärker integrierter Standort zur Etablierung eines zeitgemäßen großflächigen Le‐bensmittelmarktes vorlag, wurde diese zweigeteilte Lösung zur Sicherung einer zukunftsfähigen Nahver‐sorgung in Föhren angewendet.


65

Karte 6: Standortstrukturen in Welschbillig

Legende

Sortimente



unter 100 m² VK


Gesundheit, Körperpflege


Dienstleistung

Gastronomie

Freizeit / Kultur

Öffentliche Einrichtungen

Bildungseinrichtungen

Handwerk / Gewerbe

Komplementärnutzungen

Sortimente


zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Welschbillig

zentraler Versorgungsbereich Nahversorgung (Planstandort Rewe)

2018 geprüfte Potenzial‐standorte Talstraße und Trierer Straße



66

4.2 Ansiedlungsvorhaben Ralingen

In der Ortsgemeinde Ralingen ist an der Bundesstraße B 418 die Ansiedlung eines Lebensmittel‐

discounters der Firma Norma vorgesehen. Die Planungen für den Markt in Ralingen sind bereits

konkret; der entsprechende Bebauungsplan ist rechtskräftig. Da die Ortsgemeinde keine zentral‐

örtliche Funktion innehat, ist gemäß Landes‐ und Regionalplanung lediglich die Ansiedlung eines

kleinflächigen Lebensmittelmarktes möglich. Entsprechend liegt die Verkaufsfläche des geplan‐

ten Discounters bei max. 800 m².

Die Ortsgemeinde Ralingen befindet sich im äußersten Westen der Verbandsgemeinde unmittel‐

bar an der Grenze zu Luxemburg. Von der luxemburgerischen Nachbargemeinde Rosport‐Mom‐

pach (ca. 3.640 Einwohner); hier konkret dem Ortsteil Rosport (ca. 850 Einwohner)42 wird sie le‐

diglich durch den Flusslauf der Sauer getrennt. Mittels einer Brücke sind die Gemeinden / Ort‐

steile jedoch direkt miteinanderverbunden, sodass hier aufgrund der räumlichen Nähe zahlreiche

Kooperationen zwischen den Gemeinden stattfinden.

Aktuell ist weder in der Ortsgemeinde Ralingen noch in der Nachbargemeinde Rosport‐Mompach

ein adäquates Lebensmittelangebot vorhanden, sodass hier momentan die Grundversorgung mit

erheblichen Pkw Fahrzeiten verbunden ist. Mit Realisierung des Vorhabens der Firma Norma am

Siedlungsrand des Kernortes von Ralingen könnte hier eine Versorgungslücke im westlichen Be‐

reich der Verbandsgemeinde sowie darüber hinaus kompensiert werden.

Auch in der Ortsgemeinde Ralingen liegen keine Alternativstandorte in städtebaulich integrierten

Lagen vor. Der Planstandort ist jedoch trotz seiner Lage am östlichen Siedlungsrand der Ge‐

meinde vergleichsweise gut zu erreichen. Die Bundesstraße B 418 gewährleistet eine schnelle

Anbindung an die räumlich abgesetzten Ortsteile, das Umland sowie die anderen Ortsgemeinde

in der Verbandsgemeinde Trier‐Land. Über die Bahnhofstraße besteht mit einem gemeinsamen

Fuß‐ und Radweg auch eine sehr gute Anbindung für nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen.

Eine Bushaltestelle befindet sich direkt neben dem Planstandort; Ralingen wird von mehreren

Buslinien des VRT angefahren (vgl. Standortprofil vorne).

42 Quelle: http://www.rosportmompach.lu/fr/la‐commune‐se‐présente/chiffres‐et‐statistiques/population

Stand: 01.01.2019


67

Fotos: Planstandort Ralingen


Aufgrund der Lage der Ortsgemeinde Ralingen im äußersten Westen der Verbandsgemeinde, der

topographischen Situation vor Ort und den bereits bestehenden engen grenzüberschreitenden

Verflechtungen mit Rosport‐Mompach, ist zu erwarten, dass der geplante Markt insbesondere

auf diese Bereiche ausstrahlt und nur nachgeordnet Versorgungsfunktionen für die weiteren

Ortsgemeinden in der Verbandsgemeinde übernimmt. Zusammenfassend kann folgendes fest‐

gehalten werden:

Die Ortsgemeinde Ralingen verfügt derzeit über kein adäquates Lebensmittelangebot,

sodass die Versorgung der Bevölkerung mit z. T. sehr hohen Fahrzeiten verbunden ist.

Die Ansiedlung eines kleinflächigen Lebensmittelmarktes (max. 800 m² Verkaufsflä‐

che) ist insbesondere vor dem Hintergrund der Funktionsteilung mit der Nachbarge‐

meinde Rosport‐Mompach als sinnvoll zu erachten. Für die anderen Ortsgemeinden in

der Verbandsgemeinde würde der Standort lediglich nachgeordnet als Versorgungs‐

einrichtung dienen.

In Ralingen leben derzeit ca. 2.140 Einwohner mit einer Kaufkraft bei Lebensmitteln

von ca. 4,5 Mio. €. Für einen Norma Discounter mit knapp 800 m² Verkaufsfläche ist

von einem Umsatz in Höhe von ca. 2,8 – 3,0 Mio. € auszugehen43; davon entfallen ca.

2,5 – 2,7 Mio. € auf Lebensmittel. Die geplante Größenordnung kann somit als absolut

standortangemessen bezeichnet werden.

43 Laut Hahn Retail Real Estate Report Germany 2018 / 2019 erzielt Norma im Schnitt eine Flächenleistung

von ca. 3.350 € brutto pro m² Verkaufsfläche und damit einen der niedrigsten Werte der Filialbetreiber in Deutschland.


68

Karte 7: Planstandort Norma Ralingen

Legende


unter 100 m² VK


Sortimente


Planstandort (Norma)

vorwiegend…

… Wohnnutzung

… Gewerbe

… Einzelhandel/ Dienstleistungen

… öffentliche Einrichtungen

Bushaltestelle

P

P



69

4.3 Ansiedlungsvorhaben Newel

In der Ortsgemeinde Newel ist im Kreuzungsbereich B 51 / L 42 die Ansiedlung eines Lebensmit‐

telmarktes geplant. Auf einem im Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Trier‐Land be‐

reits als gewerbliche Baufläche dargestellten Areal ist die Ansiedlung eines Edeka Lebens‐

mittelmarktes mit max. 800 m² Verkaufsfläche vorgesehen.

Die Landes‐ und Regionalplanung limitiert die mögliche Verkaufsfläche für einen Lebensmittel‐

markt in Newel auf max. 800 m². Die Ortsgemeinde ist weder als zentraler Ort ausgewiesen, noch

verfügt sie derzeit über ein Einwohnerpotenzial von mehr als 3.000 Einwohnern. Entsprechend

ist die geplante Verkaufsfläche von 800 m² landesplanerisch zulässig.

Die Nahversorgung wird in der Ortsgemeinde Newel derzeit im Wesentlichen durch einen kleinen

Frischemarkt der Firma Oeltges im bevölkerungsreichsten Ortsteil Butzweiler geprägt, der jedoch

keine zeitgemäße Größe aufweist und am Standort auch keine Erweiterungsmöglichkeiten hat.

Vor diesem Hintergrund strebt die Firma Oeltges eine Verlagerung an den Planstandort an.

Fotos: Planstandort Newel


Das Planareal in Newel befindet sich im gleichnamigen Ortsteil in einer verkehrsgünstigen Lage

an der Bundesstraße B 51 / L 42. Für die rd. 715 Einwohner des Ortsteils ist der Standort in Teilen

auch fußläufig zu erreichen; allerdings übt die L 42 aktuell eine hohe Barrierewirkung aus. Eine

entsprechende sichere Fußgängerquerung wäre noch herzustellen. Die ursprünglichen Planun‐

gen in Newel sahen die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters mit ca. 1.200 – 1.600 m²

Verkaufsfläche vor. Dies ist derzeit landesplanerisch jedoch nicht umsetzbar, da Newel weder

eine zentralörtliche Versorgungsfunktion ausübt, noch eine Einwohnerzahl von mehr als 3.000

Einwohnern aufweist. Ferner liegt der Standort zwar sehr verkehrsgünstig für den Pkw‐Verkehr

und ist aus der Ortslage Newel z. T. auch fußläufig erreichbar, allerdings ist im direkten Umfeld

keine weitere Wohnbebauung vorgesehen (gewerbliche Baufläche im Flächennutzungsplan).

Eine Bushaltestelle befindet sich südwestlich an der B 51 (siehe Karte 8); von hier aus liegt aktuell

jedoch keine sichere fußläufige Anbindung an den Planstandort vor.


70

Karte 8: Planstandort Newel

Legende

Planstandort (ca. Darstellung)

vorwiegend…

… Wohnnutzung

… Gewerbe

… Einzelhandel/ Dienstleistungen

… öffentliche Einrichtungen

Bushaltestelle

P

P



71

Die L 42 übt eine Barrierewirkung aus, sodass der Planstandort in Newel nicht mit dem Planstand‐

ort in Welschbillig vergleichbar ist. Dennoch ist aus Sicht der Verbandsgemeinde unter bestimm‐

ten Voraussetzungen die Großflächigkeit dieses Standortes zu diskutieren. Falls die geplante An‐

siedlung des großflächigen Lebensmittelmarktes in Welschbillig nicht umgesetzt werden kann

und sich herausstellt, dass weder im perspektivischen Grundzentrum Welschbillig noch im per‐

spektivischen Grundzentrum Trierweiler Standorte für großflächigen Lebensmitteleinzelhandel

umsetzbar sind, würde der innerhalb der Verbandsgemeinde sehr zentral liegende Standort in

Newel ggf. gestärkt werden sollen. Zunächst soll jedoch versucht werden, in den landesplanerisch

vorgesehenen künftigen Grundzentren Welschbillig und Trierweiler die Nahversorgung zu stär‐

ken.

Zusammenfassend wird das Vorhaben wie folgt bewertet:

In der Ortsgemeinde Newel ist im Kreuzungsbereich der B 51 mit der L 42 die Ansied‐

lung eines nicht großflächigen Lebensmittelmarktes (max. 800 m² Verkaufsfläche) vor‐

gesehen. Es handelt sich um die Verlagerung / Erweiterung des derzeit in Butzweiler

ansässigen Marktes.

Sowohl die Gemeinde Newel insgesamt als auch der Planstandort zeichnen sich durch

eine sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit aus, sodass der Lebensmittelmarkt am Plan‐

standort Newel auch in weitere Gemeinden der Verbandsgemeinde Trier‐Land aus‐

strahlen kann (v. a. Ortsgemeinden Aach und Trierweiler).

Die ca. 2.760 Einwohner in Newel verfügen über eine Lebensmittelkaufkraft in Höhe

von ca. 5,9 Mio. €. Ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit ca. 800 m² Verkaufs‐

fläche würde einen Umsatz von ca. 3,2 Mio. € erreichen, davon ca. 2,9 Mio. € bei Le‐

bensmitteln. Damit ist der Markt in seiner derzeit geplanten Verkaufsflächendimensi‐

onierung standortangemessen.44

5. Zusammenfassende Empfehlungen – Standortkonzept für die Nahversorgung in der

VG Trier‐Land

Aus der quantitativen (Verkaufsflächenausstattung, Zentralität) und qualitativen Bewertung der

vorhandenen Angebotsstrukturen wurden im Rahmen des vorliegenden Gutachtens Ziele für die

Nahversorgung in der Verbandsgemeinde Trier‐Land angeleitet (vgl. Kapitel IV., 1.). Insgesamt gilt

es hierbei die Nahversorgung in der Verbandsgemeinde zukunftsfähig aufzustellen. Um dies rea‐

lisieren zu können, sind Neuansiedlungen im Lebensmittelbereich anzuregen. Insgesamt sind im

44 Eine mögliche Ausweisung der Verkaufsfläche in die Großflächigkeit hinein wäre nur unter der Prämisse

zu diskutieren, dass in den perspektivischen Grundzentren Welschbillig und Trierweiler keine modernen Nahversorgungsmärkte etabliert werden können.


72

Rahmen der vorliegenden Untersuchung drei Ansiedlungsvorhaben zu bewerten, welche in fol‐

gender Tabelle noch einmal im Überblick dargestellt werden:

Tabelle 12: Ansiedlungsvorhaben in der VG Trier‐Land im Überblick

Zentralörtliche Funktion Planung

Welschbillig Grundzentrum Lebensmittelvollsortimenter (Supermarkt), ca. 1.200 – 1.400 m² Verkaufsfläche

Ralingen keine Funktion Norma Lebensmitteldiscounter, max. 800 m² Ver‐kaufsfläche

Newel keine Funktion Edeka Supermarkt, max. 800 m² Verkaufsfläche

GMA‐Zusammenfassung 2020

Den Planungen stehen die ermittelten Umsatz‐ und Verkaufsflächenpotenziale gegenüber:

gemäß Verkaufsflächenausstattung: ca. 7.230 m² rechnerisch freie Verkaufsflächenpo‐

tenziale

für eine Zielzentralität von ca. 85 %: ca. 24,8 Mio. € Umsatzvolumen rechnerisch offen

Im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Nahversorgung sind die Ziele der Landes‐ und Re‐

gionalplanung zu berücksichtigen, die lediglich die Ortsgemeinden Trierweiler und Welsch‐

billig in ihrer Funktion als Grundzentren als Standorte für großflächigen Lebensmitteleinzel‐

handel einstufen. Zudem zieht die Raumordnung grundsätzlich ausschließlich städtebauliche

integrierte Lagen (zentrale Versorgungsbereiche) als Standorte für großflächige Lebensmit‐

telmärkte in Betracht. Damit soll die wohnortnahe, auch fußläufige, Nahversorgung gestärkt

werden.

Die Landes‐ und Regionalplanung Rheinland‐Pfalz zielt auf eine möglichst gleichwertige Ver‐

sorgung in allen Teilräumen, die gerade in ländlichen Gebieten mit bewegter Topografie nur

schwierig zu erreichen ist. Der Entwurf des RROP Trier hat daher eine Reihe von Grundzen‐

tren neu ausgewiesen und ermöglicht damit die Ansiedlung großflächiger Lebensmittel‐

märkte auch in kleineren Gemeinden, die für ihr ländliches Umland bereits auf anderen Ebe‐

nen eine Versorgungsfunktion ausüben. In der VG Trier‐Land trifft dies auf Trierweiler und

Welschbillig zu. Aufgrund der Einwohnerzahlen in den einzelnen Ortsgemeinden und ihren

Ortsteilen sowie aufgrund der naturräumlichen, verkehrlichen und siedlungsstrukturellen

Gegebenheiten in der VG Trier‐Land werden die künftigen Grundzentren Welschbillig und

Trierweiler jedoch keine komplette Versorgungsfunktion für alle Ortsgemeinden überneh‐

men können. So verfügen Kordel und Zemmer z. B. über eigene Nahversorgungsangebote

und sind verkehrlich gut an Trier, Schweich und Speicher angebunden, wo es jeweils umfang‐

reiche Angebote im Lebensmitteleinzelhandel gibt. Aus diesen Ortsgemeinden ist entspre‐

chend kaum mit Einkaufsfahrten in den zentralen bzw. südlichen Teil der Verbandsgemeinde


73

auszugehen. Die südlich gelegenen Ortsgemeinden Igel und Langsur sind stark auf die Stand‐

orte des Lebensmittelhandels in Trier oder Wasserbillig orientiert. Kunden aus diesen Orts‐

gemeinden werden sich nach gutachterlicher Einschätzung auch künftig überwiegend vor Ort

und außerhalb der VG Trier‐Land versorgen.

Zeitgemäße Lebensmittelmärkte, auch wenn sie mit max. 800 m² nur eine begrenzte Grö‐

ßenordnung einnehmen (z. B. in Kordel, Zemmer, perspektivisch Ralingen), spielen eine wich‐

tige Rolle für die Nahversorgung vor Ort und damit für die Wohnqualität der Ortsgemeinden.

Daher ist es zielführend, großflächige Einzelhandelseinrichtungen dort zu positionieren, wo

sie landesplanerisch zulässig sind, sie jedoch auch nicht zu groß zu dimensionieren, damit in

den abseits der Achse der B 51 gelegenen Ortsgemeinden noch Potenziale für eine eigene

Grundversorgung besteht.

Mit Blick auf die vorangegangenen Aussagen zu Kaufkraftabflüssen aus der VG Trier‐Land,

den landesplanerischen Vorgaben und den Planstandorten sind folgende Empfehlungen zu

treffen:

Tabelle 13: Zusammenfassende Bewertung der Ansiedlungsvorhaben in der VG Trier‐Land

Ortsge‐meinde

Empfehlungen

Welschbillig Ein großflächiger Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) würde ein Alleinstellungs‐merkmal ausbilden und entsprechend auf die nördlichen und zentralen Teile der Verbandsgemeinde ausstrahlen. Darüber hinaus wäre zu einem gewissen Teil auch mit Kunden aus den angrenzenden Gemeinden zu rechnen (Streuumsätze durch Pendler). Es wird eine Größenordnung von ca. 1.200 – 1.400 m² Verkaufsfläche empfohlen.

Ralingen Die Ortsgemeinde Ralingen liegt hinsichtlich der naturräumlichen Bedingungen et‐was abseits der übrigen Ortsgemeinden in der Verbandsgemeinde. Die Gemeinde ist mit der Nachbargemeinde Rosport‐Mompach, Ortsteil Rosport (Luxemburg) zu‐sammengewachsen, sodass hier von einem lokalen Versorgungsraum (beide Orts‐gemeinden) auszugehen ist. Darüber hinaus ist auch in gewissem Umfang mit Pendlern zu rechnen, welche heute die Gemeinden passieren. Die Planung für ei‐nen Discounter mit 800 m² VK ist grundsätzlich standortangemessen.

Newel Die Ortsgemeinde Newel liegt innerhalb der Verbandsgemeinde vergleichsweise zentral. Da Newel landesplanerisch nicht für großflächigen Einzelhandel zulässig ist und die Ansiedlung eines solchen Marktes die Potenziale in Welschbillig bzw. Trier‐weiler einschränkt, ist der projektierte Lebensmittelmarkt mit max. 800 m² Ver‐kaufsfläche standortangemessen.

GMA‐Darstellung 2020

Nach Realisierung der derzeit vorliegenden Ansiedlungsvorhaben in Welschbillig, Newel und

Ralingen würde sich die Zentralität in der Verbandsgemeinde deutlich erhöhen und läge bei ca.

52 – 53 % (vgl. heute rd. 30 %).


74

Mit den Ansiedlungen in den dargestellten Größenordnungen ist aus Gutachtersicht nicht mit

einer Gefährdung der derzeit bereits vorhandenen Nahversorgungsstrukturen zu rechnen. Die

beiden Lebensmittelmärkte in Zemmer und Kordel erschließen ein Einzugsgebiet, welches sich

weitgehend auf die jeweilige Ortsgemeinde selbst sowie z. T. das nördliche und östliche Umland

beschränkt. Entsprechend sind nur in Teilen Überschneidungen mit den Versorgungsräumen der

geplanten Lebensmittelmärkte zu erwarten.

Da sich mit dem Umflaggen von Treff 3000 in Zemmer zum Konzept Edeka Express eine gewisse

qualitative Aufwertung ergeben hat, ist ausschließlich Netto in Kordel als Lebensmitteldiscounter

zu bezeichnen. In Newel ist die Verlagerung und Erweiterung des kleinen nah & gut Frischemark‐

tes Oeltges aus Butzweiler vorgesehen. Damit handelt es sich nicht um eine komplette Neuan‐

siedlung; der Anbieter kann seinen Umsatz vom Altstandort mit an den neuen Standort verlagern.

Auch damit werden Wettbewerbswirkungen auf den Anbieter in Kordel reduziert. Insgesamt sind

somit die vorgesehenen Verlagerungs‐ (Newel) bzw. Neuansiedlungspläne (Welschbillig, Ralin‐

gen) als standortangemessen und auch mit der Landes‐ und Regionalplanung kongruent zu se‐

hen.

Aus Gutachtersicht besteht dann künftig nur noch in den beiden südlich gelegenen Ortsgemein‐

den Igel und Langsur eine gewisse Versorgungslücke. Derzeit dürften die Einwohner dieser bei‐

den Ortsgemeinden ihren Lebensmittelbedarf v. a. in Trier und Wasserbillig decken; Standorte

südlich der Mosel sind aufgrund der fehlenden Brücken nicht schneller erreichbar. Zwar liegen

keine konkreten Planungen vor, es wäre jedoch auch denkbar – analog zu Ralingen, Kordel und

Zemmer – hier einen Lebensmittelmarkt mit max. 800 m² Verkaufsflächen anzusiedeln, der im

Hinblick auf die Größenordnung für die Versorgung von Igel und Langsur mit zusammen ca. 3.870

Einwohnern ausreichend wäre.

In den zentralen Teilräumen der Verbandsgemeinde, insbesondere in der Ortsgemeinde Aach, ist

kein ausreichendes Einwohnerpotenzial vorhanden, um einen konventionellen Lebensmittel‐

markt anzusiedeln. Einige potenzielle Planstandorte, die im Rahmen der Erarbeitung dieses Kon‐

zeptes 2018 geprüft wurden, befinden sich alle entweder an der B 51 abseits von Wohnquartie‐

ren oder sind aufgrund der Topografie nicht realistisch umsetzbar. Die Wohngebiete von Aach

liegen nicht an einer wesentlichen Verkehrsachse, was sich stark einschränkend auf die Wirt‐

schaftlichkeit eines möglichen Standortes auswirkt. Grundsätzlich können die Einwohner von

Aach den Planstandort in Newel relativ gut erreichen45.

45 Bereits heute besteht eine enge Zusammenarbeit zwischen den Ortsgemeinden Aach und Newel, die sich

unter anderem in den gemeinsam genutzten sozialen und Bildungseinrichtungen manifestiert (Grund‐schule in Newel‐Butzweiler, Kindergarten in Aach).


75

Karte 9 stellt zusammenfassend noch einmal das Standortkonzept für die VG Trier‐Land dar, wel‐

ches zwischen zentralen Versorgungsbereichen in Kordel und Welschbillig und Nahversorgungs‐

standorten in Trierweiler, Ralingen, Newel und ggf. perspektivisch Igel / Langsur unterscheidet.


76

Karte 9: Standortstruktur der Nahversorgung in der Verbandsgemeinde Trier-Land


zentrale Versorgungs‐bereiche (schematisch)

Nahversorgungsstandorte (kleinflächig, konkret, planungsrechtlich gesichert)

potenzieller Nahversorgungs‐standort (kleinflächig, ohne konkreten Standort)

Legende

Luxemburg

Zemmer

zentrale Versorgungsbereiche Ortsmitte und Nahversorgung Welschbillig (in

Ergänzung zueinander)


77

V. Zusammenfassung

In der VG Trier‐Land mit derzeit ca. 22.1000 Einwohnern in elf Ortsgemeinden sind aktuell nur

rudimentäre Nahversorgungsstrukturen vorhanden. Aufgrund des weitreichenden Verbandsge‐

meindegebietes mit sehr bewegter Topografie und einer Vielzahl sehr kleiner Ortsgemeinden

bzw. Ortsteile kommen nur wenige Standorte für eine moderne Lebensmittelversorgung infrage.

So haben sich in Zemmer und Kordel im Norden des Verbandsgemeindegebietes in den vergan‐

genen Jahren zeitgemäße Märkte angesiedelt (Netto in Kordel, Edeka Express in Zemmer, beide

ursprünglich Treff 3000 Discounter). In Welschbillig, Trierweiler und Newel‐Butzweiler sind bzw.

waren kleinflächige Nahversorgungsmärkte ansässig; der Anbieter Wasgau in Welschbillig hat

zum 31.12.2019 geschlossen.

Nach den landesplanerischen Vorgaben des LEP IV ist großflächiger Lebensmitteleinzelhandel nur

in zentralen Orten bzw. in Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern zulässig. Mit dem Entwurf

des Regionalen Raumordnungsplans der Planungsgemeinschaft Trier, der Welschbillig und Trier‐

weiler als kooperierende Grundzentren definiert, bestünde die Möglichkeit, in diesen beiden

Ortsgemeinden großflächige Lebensmittelbetriebe anzusiedeln. In beiden Ortsgemeinden beste‐

hen jedoch in innerörtlichen, integrierten Lagen – insbesondere in den jeweiligen gewachsenen

Ortsmitten – keine Flächen, um solche Betriebe anzusiedeln.

In Welschbillig gibt es jedoch am westlichen Siedlungsrand, unmittelbar an das Bau‐

gebiet Auf den Ritten anschließend die Möglichkeit, einen modernen Rewe Vollsorti‐

menter mit ca. 1.200 – 1.400 m² anzusiedeln. Der Standort befindet sich einerseits in

einer verkehrsgünstigen Lage an der B 422, andererseits schließt er direkt an aktuelle

Wohngebiete an. In Zusammenarbeit mit einem privaten Investor soll die Wohnge‐

bietsentwicklung in Welschbillig künftig auch nördlich bzw. nordwestlich des Planstan‐

dortes fortgeführt werden, sodass dieser Standort künftig als städtebaulich integriert

zu werten ist. Er könnte daher als zentraler Versorgungsbereich Nahversorgung aus‐

gewiesen werden und damit den zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte ergänzen.

Ohne einen entsprechenden großflächigen Lebensmittelmarkt ist eine Ausweisung

zentraler Versorgungsbereiche in Welschbillig nicht möglich.

In Trierweiler wird angestrebt, dem in der Ortsmitte ansässigen kleinflächigen Nahver‐

sorgungsmarkt perspektivisch Erweiterungsmöglichkeiten zu geben. Aktuell liegen

hierzu jedoch noch keine konkreten Standorte bzw. Flächenpotenziale in der Ortsmitte

vor. Daher wird hier im Bereich der Ortsmitte ein potenzieller zentraler Versorgungs‐

bereich dargestellt.

Darüber hinaus gibt es in Ralingen und Newel Planungen zur Ansiedlung von Lebensmittelmärk‐

ten bis zu max. 800 m² Verkaufsfläche, die beide bereits planungsrechtlich vorbereitet sind.


78

In Ralingen liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan zur Ansiedlung eines Norma Le‐

bensmitteldiscounters mit max. 800 m² Verkaufsfläche vor.

In Newel ist die Verlagerung des kleinflächigen Nahversorgungsmarktes aus dem Orts‐

teil Butzweiler an einen Standort im Kreuzungsbereich der B 51 / L 42 vorgesehen. Da‐

bei soll der Markt auf 800 m² erweitert werden; als Betreiber sind Edeka‐Kaufleute

vorgesehen, die den Markt bereits heute in Butzweiler – wie auch den kleinen Nahver‐

sorgungsmarkt in Trierweiler – betreiben. Der Standort ist im Flächennutzungsplan der

Verbandsgemeinde bereits als gewerbliche Baufläche vorgesehen.

Die genannten Planungen wurden im Rahmen dieses Nahversorgungskonzeptes mit den Rah‐

mendaten der Nahversorgungsstrukturen der Verbandsgemeinde abgeglichen, standortseitig

eingepasst und auch auf die Übereinstimmung mit den Vorgaben der Landes‐ und Regionalpla‐

nung hin überprüft.

Derzeit sind im Gebiet der Verbandsgemeinde Trier‐Land insgesamt 39 Betriebe mit nahversor‐

gungsrelevantem Kernsortiment (Lebensmittel, Apothekerwaren, Blumen, zoologischer Bedarf)

ansässig, die über eine Verkaufsfläche von insgesamt 3.325 m² verfügen. Hier wird ein Umsatz

von ca. 16,5 Mio. € erwirtschaftet, wovon rd. 13,7 Mio. € auf Lebensmittel entfallen. Damit liegt

das Umsatz‐Kaufkraft‐Verhältnis (= Zentralität) bei Lebensmitteln in der Verbandsgemeinde

bei nur 30 %, d. h. rd. 70 % der Kaufkraft der Wohnbevölkerung für Lebensmittel wird derzeit

an Standorten außerhalb der Verbandsgemeinde gebunden. Die Kaufkraft fließt schwerpunkt‐

mäßig an verschiedene Lebensmittelstandorte im Oberzentrum Trier, aber auch in kleineren

Nachbargemeinden wie Schweich, Speicher und in das Mittelzentrum Bitburg.

Es ist Ziel der Verbandsgemeinde, diesen Kaufkraftabfluss in gewissem Maße zu reduzieren und

eine möglichst flächendeckende, wohngebietsnahe Nahversorgung zu entwickeln. Eine kom‐

plette Bindung der Kaufkraft im nahversorgungsrelevanten Segment der Wohnbevölkerung in

der Verbandsgemeinde Trier‐Land selbst ist dabei als unrealistisch zu bezeichnen, da weiterhin

eine Reihe von Einkaufsfahrten über Berufspendlerbewegungen bzw. die grundsätzliche Mobili‐

tät der Kunden auch weiterhin nach Trier bzw. in das Umland führen wird (z. B. zu Großflächenan‐

bietern wie SB‐Warenhäuser oder große Discounter wie Aldi und Lidl). Dennoch ist festzuhalten,

dass mit den vorliegenden Planungen in Welschbillig, Ralingen und Newel eine Verbesserung der

wohnortnahen Nahversorgung in der Verbandsgemeinde erreicht werden kann. Dabei wäre es

wünschenswert, wenn Versorgungslücken im Süden des Verbandgemeindegebietes (Igel /

Langsur) ebenfalls geschlossen werden könnten. Hier liegen jedoch keine aktuellen konkreten

Planungen vor. Beide Ortsgemeinden sind sehr stark auf die leistungsfähigen Lebensmittelstand‐

orte im Süden des Oberzentrums Trier ausgerichtet.


79

Standortseitig wird im Rahmen dieses Nahversorgungskonzeptes ein zentraler Versorgungsbe‐

reich in der Ortsmitte von Welschbillig mit Ergänzung des zentralen Versorgungsbereiches Nah‐

versorgung am westlichen Siedlungsrand für einen großflächigen Lebensmittelmarkt ausgewie‐

sen. In Trierweiler wird ein potenzieller zentraler Versorugsbereich Ortsmitte dargestellt. Weitere

Lebensmittelstandorte in Kordel, Zemmer, Newel und Ralingen sind als Nahversorgungsstan‐

dorte zu werten, die nicht die Qualität eines zentralen Versorgungsbereiches aufweisen. In Ne‐

wel, Ralingen und Zemmer hängt dies mit der z. T. dezentralen Lage (v. a. Zemmer), aber auch

mit fehlenden Komplementärnutzungen aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie zusam‐

men, welche nicht den Anforderungen der Rechtsprechung an die Ausweisung von zentralen Ver‐

sorgungsbereichen genügen. Dennoch handelt es sich bei diesen Standorten aktuell bzw. per‐

spektivisch um wichtige Versorgungseinrichtungen, welche die wohnortnahe Nahversorgung si‐

chern bzw. stärken und damit auch zur Wohnqualität der jeweiligen Ortsgemeinden beitragen.

Die vorliegenden Empfehlungen zum Standortkonzept sind in Teilen bereits im planungsrechtli‐

chen Verfahren (Ralingen), für die Planungen in Welschbillig und Newel müssten noch entspre‐

chende Bebauungspläne aufgestellt werden. Da Welschbillig derzeit im Entwurf des aktuellen Re‐

gionalen Raumordnungsplans der Planungsgemeinschaft Trier als Grundzentrum ausgewiesen ist

und somit diesen zentralörtlichen Status noch nicht inne hat, wäre hier wohl ein Zielabweichungs‐

verfahren notwendig.


80

Verzeichnisse

Seite

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Facetten der Nahversorgung 7

Abbildung 2: Entwicklung der Marktanteile in % im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2008 – 2018 9

Abbildung 3: Verteilung der Verkaufsflächen nach Betriebsformen in Deutschland 42

Kartenverzeichnis

Karte 1: Lage der Verbandsgemeinde Trier‐Land und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum 22

Karte 2: Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Trier‐Land 24

Karte 3: Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsstrukturen im Umland 39

Karte 4: Potenzieller zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Trierweiler 60

Karte 5: Ansiedlungsvorhaben in der Verbandsgemeinde Trier‐Land 62

Karte 6: Standortstrukturen in Welschbillig 65

Karte 7: Planstandort Norma Ralingen 68

Karte 8: Planstandort Newel 70

Karte 9: Standortstruktur der Nahversorgung in der Verbandsgemeinde Trier‐Land 76

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten 11

Tabelle 2: Standortanforderungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel 13

Tabelle 3: Einwohnerverteilung in der Verbandsgemeinde nach Ortsgemeinden 19

Tabelle 4: Einwohnerentwicklung in der Verbandsgemeinde 20

Tabelle 5: Einzelhandelsbestand VG Trier‐Land im Nahversorgungsbereich 23

Tabelle 6: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsbestand VG Trier‐Land nach Ortsgemeinden 26

Tabelle 7: Nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenziale in der Verbandsgemeinde 40


81

Tabelle 8: Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelbereich in den Ortsgemeinden der VG Trier‐Land* 43

Tabelle 9: Zentralitätskennziffern (Umsatz‐Kaufkraft‐Relation) der Ortsgemeinden in der VG Trier‐Land* im Lebensmittelbereich 44

Tabelle 10: Quantitative und qualitative Ansiedlungspotenziale in der Verbandsgemeinde Trier‐Land 48

Tabelle 11: Potenzieller zusätzlicher Betriebstypenmix für die VG Trier‐Land 50

Tabelle 12: Ansiedlungsvorhaben in der VG Trier‐Land im Überblick 72

Tabelle 13: Zusammenfassende Bewertung der Ansiedlungsvorhaben in der VG Trier‐Land 73

Übersichtenverzeichnis

Übersicht 1: Standortprofil der Ortsgemeinde Aach 27

Übersicht 2: Standortprofil der Ortsgemeinde Franzenheim 27

Übersicht 3: Standortprofil der Ortsgemeinde Hockweiler 28

Übersicht 4: Standortprofil der Ortsgemeinde Igel 29

Übersicht 5: Standortprofil der Ortsgemeinde Kordel 30

Übersicht 6: Standortprofil der Ortsgemeinde Langsur 31

Übersicht 7: Standortprofil der Ortsgemeinde Newel 32

Übersicht 8: Standortprofil der Ortsgemeinde Ralingen 33

Übersicht 9: Standortprofil der Ortsgemeinde Trierweiler 34

Übersicht 10: Standortprofil der Ortsgemeinde Welschbillig 35

Übersicht 11: Standortprofil der Ortsgemeinde Zemmer 36

Übersicht 12: Sortimentsliste der VG Trier‐Land (zusammenfassende Darstellung) 54

Documents

Nahversorgungskonzept für die Verbandsgemeinde Trier-Land und Wohnen... · Nahversorgungskonzept für die Verbandsgemeinde Trier-Land 6 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Die Verbandsgemeinde