Real Estate News - ey.com · sind wir unserem Businessplan voraus. Wir haben erfolgreich einen zweiten europäischen Value Add Fonds aufgelegt, mit dem wir Investoren aus Asien, dem

Real Estate NewsAusgabe Sommer | 2018

Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich

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Warum Nachhaltigkeit für zeitgemässe Immobilienanlagen ein Muss ist, erläutert Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, im Interview. Zudem geht er darauf ein, wie er die globale Expansion der Credit Suisse Asset Management Global Real Estate vorantreibt.

Im Heimmarkt ist ein zunehmender Trend der globalen Ausrichtung von Immobilieninvestitionen zu beobachten. John Davidson von der Hochschule Luzern und Casper Studer erörtern im Artikel Diversifikation dank Zunahme globaler Immobilien-Investmentprodukte und Investment Manager die Auslöser sowie die Chancen einer globalen Diversifikation.

Im Beitrag MWST: Vorsteuerabzug und Eigenverbrauch im Zusammenhang mit dem Abbruch von Immobilien werden Sie von Roger Jaun und Henrik Dummermuth über die vom Bundesgericht kürzlich festgehaltenen Voraussetzungen für das Vorsteuerabzugsrecht erfahren. Lesen Sie, ob die anfallenden Vorsteuern bei Erstellung, Nutzung oder Abbruchkosten einer Immobilie geltend gemacht werden können.

Können Infrastruktur-Investments als Alternative zu Immobilien-Investments eingestuft werden? Um Infrastruktur-Investments besser einzuordnen, eignet sich eine Vergleichsanalyse mit gelisteten Anlagen oder der Renditevergleich mit traditionellen und alternativen Anlageklassen — beides haben Flavia Conrad und Martin Lüthi für Sie beleuchtet.

Das Bundesgericht hat seine Rechtsprechung zur wirtschaftlichen Handänderung erweitert. Stefan Laganà, Martin Kistler und Michel Greter haben für Sie im Artikel Grundstückgewinnsteuerfolgen bei einem Share-Deal zusammengefasst, welche Faktoren eine Gesellschaft beim Verkauf einer Beteiligung an eine Immobiliengesellschaft zu beachten hat.

In der Asset-Management Branche findet derzeit eine Konsolidierung auf allen Ebenen statt; die Mergers &Acquisitions Aktivität hat seit der Finanzkrise einen neuen Höchststand erreicht. Im Beitrag Hohe M & A Aktivität im globalen Real Estate Asset Management von Claudio Rudolf, Casper Studer und Dominic Iseli werden die strategischen Hintergründe für die derzeit hohe Übernahmeaktivität analysiert sowie Motivationen und Ziele der Akteure aufgezeigt.

Die Unternehmenssteuerreform III wurde vom Stimmvolk abgelehnt. Damit bleiben das geltende Steuersystem und namentlich die steuerliche Privilegierung der kantonalen Statusgesellschaften noch in Kraft. Mit der Steuervorlage 2017 hat der Bundesrat eine Neuauflage des Projekts vorgelegt. Hanspeter Saner und Martin Kistler haben für Sie die geplanten Massnahmen zusammengefasst.

Mit der aktuellen Ausgabe der Real Estate News EY Schweiz möchten wir Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, Einblicke zu aktuellen Themen der Immobilienbranche gewähren.

Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und interessante Lektüre.

Daniel Zaugg MRICS Claudio Rudolf FRICSSektor Leiter Real Estate & Construction Head Real Estate

EditorialInhalt Editorial 3

1 Interview mit Dr. Christoph Schumacher 4

2 Diversifikation dank Zunahme globaler Immobilien- Investment-Produkte und Investment-Manager 9

3 MWST: Vorsteuerabzug und Eigenverbrauch im Zusammenhang mit dem Abbruch von Immobilien 12

4 Infrastruktur-Investments als Alternative zu Immobilien-Investments 16

5 Grundstückgewinnsteuerfolgen bei einem Share-Deal 20

6 Hohe M&A-Aktivität im globalen Real Estate Asset Management 23

7 Steuervorlage 2017 26

Publikationen 30

Veranstaltungen 30

Kontakte 31


1 Interviewmit Dr. Christoph Schumacher

Sie waren sechs Jahre Geschäftsführer bei der Union Investment. Unter Ihrer Führung wurden unter anderem Objekte in Paris, Stockholm, Manchester und New York gekauft. Warum nicht in der Schweiz?Dr. Christoph Schumacher: Das ist nicht ganz richtig: Wir hatten sehr gute Logistik-Immobilien in der Schweiz erworben. Natürlich hätten wir gerne auch in der Schweiz mehr erworben, dies ist uns damals aus verschiedenen Gründen nicht gelungen.

Sie sind vor einem Jahr zum Credit Suisse Asset Management in die Schweiz gewechselt. Was hat Sie gereizt?Zum einen natürlich das Institut an sich. Die Credit Suisse ist ein grosser globaler Player mit einer sehr soliden Basis in der Schweiz, auch was den Immobi-lienbereich betrifft. Wir haben hier ein enorm gutes Entwicklungsgeschäft. Und das Schweizer wie auch das internationale Team sind hochprofessionell aufgestellt, eingebunden in eine exzellente Asset Management Plattform als Teil eines globalen Betriebes.

Als vor einem Jahr Ihr Wechsel zur Credit Suisse angekündigt wurde, ist die internationale Expansion betont worden. Werden Sie daran gemessen? Es geht um das gesamte Geschäft, das ausgebaut werden soll. Das Schweizer Geschäft ist ein Juwel und zugleich das Fundament. Das wollen wir weiter- pflegen und auch deutlich stärken. So haben wir etwa in Lausanne jüngst ein neues Büro eröffnet, um den Westschweizer Markt gezielt weiterzu- entwickeln. Wir arbeiten intensiv an den Beständen. Und wir investieren — derzeit bauen wir für 1,3 Milliarden Franken und verfügen über eine Pipeline von 3 Milliarden Franken. Daneben wollen wir Schweizer institutionelle und private Anleger sowie Investoren aus Asien, dem mittleren Osten und Lateinamerika bei ihren Investitionen in Europa und Nordamerika unterstützen. Wir werden das europäische Geschäft ausbauen. Die Märkte in Nord- und Südamerika sowie Asien bieten unseres Erachtens weitere spannende Anlagemöglichkeiten, die wir für unsere Anleger mit lokalen Teams aus-loten. Ja, die internationale Expansion ist für uns wichtig.

«Die internationale Expansion ist für uns wichtig»Credit Suisse Asset Management Global Real Estate will international wachsen. Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, erklärt im Interview, wie er die globale Expansion vorantreibt. Und warum Nachhaltigkeit für zeitgemässe Immobilienanlagen ein Muss ist.

Wo stehen Sie nach einem Jahr? Wie sieht die Zwischenbilanz im Geschäft mit Anlegern aus Asien und dem mittleren Osten aus? Von institutionellen Schweizer Anlegern haben wir jüngst 400 Millionen Franken für den Credit Suisse Real Estate Fund International, unser Flagg-schiff-Fonds für internationale Immobilienanlagen, für Investitionen im Ausland erhalten. Für diesen Fonds haben wir gerade in Japan, Neuseeland und Kanada investiert. Des Weiteren haben wir natürlich in der Schweiz weitere Investments, insbesondere Neuentwicklungen wahrnehmen können. Insgesamt

The Exchange, Vancouver

sind wir unserem Businessplan voraus. Wir haben erfolgreich einen zweiten europäischen Value Add Fonds aufgelegt, mit dem wir Investoren aus Asien, dem mittleren Osten, Lateinamerika wie auch aus Europa begleiten. Der Fonds verfügt über ein Eigen-kapital von 540 Millionen Euro, mit einem Leverage von 60 Prozent können wir mehr als eine Milliarde anlegen. 40 Prozent davon sind bereits investiert, unter anderem in Dublin, London und in München. In München haben wir einen 45’000 Quadratmeter grossen Gebäudekomplex direkt am Hauptbahnhof erworben, den wir nun entwickeln.

Im letzten November ist der Büroturm The Exchange in Vancouver eingeweiht worden, den das Credit Suisse Asset Management mit einem lokalen Partner entwickelt hatte. Stellt das eine Strategieänderung dar? In der Schweiz hat das Credit Suisse Asset Manage-ment schon lange Projekte entwickelt. Dieses Know-how nutzen wir auch für ausländische Projekte. So war in Vancouver ein Team aus der Schweiz im Einsatz, und das machen wir bei einer Projektent-wicklung nun ähnlich in München. Zudem arbeiten wir in München unter anderem mit einem renom-mierten Schweizer Architekturbüro zusammen. Das heisst, wir bringen gezielt unsere Schweizer Kompetenz ein.

Können Sie die Wachstumsziele quantifizieren? Wie gross soll das verwaltete Vermögen im Immobilienbereich in fünf Jahren sein? Unser Ziel ist es, unseren Schweizer und internatio-nalen Fussabdruck zu vergrössern, natürlich davon abhängig, wie sich die Märkte entwickeln. Allerdings kaufen wir nicht nur Objekte, sondern verkaufen auch welche. Im ersten Quartal 2018 haben wir für ca. 700 Millionen Franken eingekauft und für ca. 350 Millionen Franken verkauft. In fünf Jahren wollen wir in der Schweiz, insbesondere aber auch im internationalen Bereich und im Mandatsgeschäft mehr Assets under Management haben. Ich kann Ihnen keine genauen Zahlen nennen. Aber wir wollen schon deutlich wachsen, gerade in Europa. Es geht jedoch nicht um Grösse um jeden Preis. Im Zentrum stehen die Rendite und der nachhaltige Mehrwert für die Anleger.

Welche Bedeutung hat anorganisches Wachstum? Gehört zur internationalen Expansion auch der Kauf ganzer Immobilienpakete? Im Zentrum unserer Strategie steht nach wie vor die klassische Form, Asset um Asset zu kaufen. Eine Option ist es aber, vermehrt mit Partnern zu arbeiten. Zudem schauen wir uns interessante Pakete und anorganische Wachstumsmöglichkeiten an.


Dr. Christoph Schumacher Dr. Christoph Schumacher ist seit Juni 2017 Global Head Real Estate bei Credit Suisse Asset Management. Der 47-jährige promovierte Jurist war zuvor sechs Jahre als Geschäfts-führer bei der Union Investment Institutional Property GmbH in Deutschland tätig, wo er für das institutionelle Geschäft verantwortlich und Mitglied des Real Estate Investment Committee war. Frühere Stationen seiner internationalen Karriere sind Köln, Luxemburg und Paris (für Generali Real Estate) sowie Berlin und London (für Link- laters). Zuvor war er persönlicher Berater des Finanzministers in Berlin. Dr. Christoph Schumacher lebt mit seiner Familie in Zürich.

Credit Suisse Asset Management Global Real Estate Global Real Estate Credit Suisse Asset Management ist ein globaler Anbieter von Immobilienanlagen und zählt mit einem verwalteten Vermögen von ca. 58 Milliarden Franken in Europa und global zu den führenden Immobilienfonds- managern. Über die Hälfte des Vermögens wird im Auftrag institutioneller Investoren verwaltet. Anleger haben auf ein diversifiziertes Immobilienportfolio mit über 1300 Liegenschaften in 20 Ländern Zugriff. Weltweit beschäftigt Asset Management Global Real Estate 160 Fachleute. Der Bereich umfasst drei Geschäftsfelder: Real Estate Switzerland, Real Estate International und Real Estate Mandates & Advisory.

Welche Segmente stehen im Fokus? Bis heute konzentriert sich das Credit Suisse Asset Management im Ausland auf Büroliegenschaften an attraktiven Standorten. Unser Standbein wird im wesentlichen Commercial Real Estate sein: Büro, Einzelhandel und auch Logistik. Aber wir erschliessen durchaus auch andere Segmente. So haben wir in Essen ein Wohnportfolio gekauft und mit Gewinn wieder verkauft. Können das auch Beteiligungen sein, an «invested companies» oder indirekte Investments? Beteiligungen ja. In Vancouver hatte der Entwickler zum Beispiel 20 Prozent gehalten, bevor wir ihn am Schluss auskauften. Diese Form ist auch bei Einkaufs- zentren üblich, wo wir mit einem Spezialisten vor Ort eine Kooperation eingehen. Wir haben bei der Credit Suisse Asset Management auch ein Multi- Managergeschäft.

Können Sie Beispiele für neue Segmente nennen? Wir schauen uns in allen Bereichen neue Trends an. So haben wir den ersten Mietvertrag mit einem Unternehmen, welches im Bereich Shared Work-space tätig ist, in Frankfurt abgeschlossen. Da werden nicht nur die Fläche, sondern ein ganzer Lifestyle und die beste Infrastruktur mitvermietet. Chancen sehen wir international ebenfalls im Gesundheitssektor, wo wir in der Schweiz bereits erfolgreich sind.

Wie wollen Sie die konservativen Schweizer Investoren für Anlagen im Ausland gewinnen? Das Argument ist Diversifizierung. Anleger sollen ihre Risiken streuen. Die globale Vernetzung ist weit fortgeschritten. Man sollte dies bei Immobilien nicht ignorieren. Für Schweizer Anleger ist der nahe-liegende Markt Europa, zum Beispiel Norditalien, Deutschland, Grossbritannien oder die Niederlande. Ich bin persönlich auch vom polnischen Markt über-zeugt, der viele Chancen bietet. Der zweite wichtige Punkt sind die Renditen, die sich im Ausland erzielen lassen. Und ein dritter Punkt ist die Verfügbarkeit: Im Ausland lassen sich noch einfacher Objekte finden.

In Europa ist die politische Verunsicherung derzeit gross. Ist das für den Gang ins Ausland eine Chance oder eine Gefahr? Die politischen Risiken sind zu berücksichtigen, sollten aber nicht überbewertet werden. Ich war ja selbst in der Politik tätig, damals für das Land Berlin. Immobilieninvestitionen sind eine solide langfristige Anlage. Unser Credo ist es, für unsere Anleger die Gelder nachhaltig zu investieren, und wir lassen uns nicht von kurzfristigen Veränderungen ablenken.

Welche Entwicklung sehen Sie aufgrund der aktuellen politischen Situation? Unsicherheit kann das Real-Estate-Geschäft beflü-geln, da können sich schon neue Opportunitäten ergeben. Doch man muss vorsichtig sein. Interessant ist jedoch ein anderer Punkt: Die Asiaten stufen die Situation ganz anders ein als die Europäer. Für sie ist Europa nach wie vor der stabile und sichere Hafen. Bei den Mitteln, die wir aus Asien gewinnen können, spielt dieser Aspekt immer eine Rolle.

Im globalen Geschäft mit Immobilienfonds steht das Credit Suisse Asset Management deutlich grösseren Konkurrenten wie etwa Blackstone gegenüber. Wie positioniert es sich gegenüber diesen Schwergewichten? So klein ist das Credit Suisse Asset Management nicht. Nach der neusten INREV-Studie sind wir im Real Estate in Europa die Nummer 3, weltweit sind wir auf Rang 15. Was uns auszeichnet, sind die Synergien mit dem Mutterhaus. Das erlaubt uns zum Beispiel, einem Anleger kurzfristig eine Brückenfinanzierung anzubieten. Eine grosse Stärke ist auch die globale Vernetzung des Ver- triebes der Bank. Als Real-Estate-Bereich sind wir Teil dieser Plattform. Das bezieht sich neben dem Vertrieb auch auf das Know-how von Research und Finance.

Was unternehmen Sie im Vertrieb, um im Ausland neue Kunden gewinnen? Im Asset Management haben wir letztes Jahr eine neue internationale Vertriebseinheit geschaffen,

die sich auch um den Bereich Immobilien kümmert. Hier haben wir Experten eingestellt, die den Immobilienmarkt im Detail verstehen und die gleiche Sprache wie Immobilienfachleute von Pensionskassen sprechen. Nur so können wir die hohen Ansprüche dieser Investoren erfüllen. Zudem zeigen wir den Anlegern unseren Mehrwert auf, indem wir früher in Projekte einsteigen, um diese selbst zu entwickeln. Neue Anleger gewinnen wir auch mit Co-Investments, bei denen wir uns selbst beteiligen. Damit können wir zeigen, dass wir wirklich an ein Projekt glauben.

Mit «Mandates & Advisory» ist eine neue Dienstleistung für Direktinvestitionen lanciert worden. Soll damit die starke Marke der Credit Suisse besser genutzt werden? Der Zugang zu Privatanlegern ist eine grosse Chance, gerade im asiatischen Raum. Zwei Beispiele: Für eine Privatperson aus Hongkong konnten wir für einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag ein Hochhaus in Canary Wharf in London kaufen. Und wir beraten eine Familie aus Asien, die seit Jahr-zehnten mit der Credit Suisse verbunden ist und die nun in Europa eine Milliarde US-Dollar in Immobilien- Entwicklungen investieren will. So zahlt sich das Netzwerk aus.

Welche Objekte stehen für asiatische Anleger im Fokus? Traditionell hat London eine hohe Anziehung, wir sehen aber auch vermehrt Interesse am europäi-schen Festland. Generell haben asiatische Anleger eine höhere Renditeerwartung und gehen dafür auch etwas grössere Risiken ein.

Wie wichtig sind prestigeträchtige Objekte? Wir sehen immer wieder Interesse an Vorzeige-projekten, doch diese Personen rechnen auch sehr genau.

Nicht nur Anleger aus Asien rechnen genau, sondern vermehrt auch Schweizer Anleger. Die Gebühren geraten unter Druck, gerade bei Anlagestiftungen. Wie reagiert das Credit Suisse Asset Management darauf? Für gute Leistungen sind die Anleger nach wie vor bereit, angemessene Gebühren zu bezahlen. Dazu gehört, an attraktive Objekte zu kommen und diese zu entwickeln. Doch auch wir müssen auf die Kosten achten, um ein faires Preis-Leistungs- Verhältnis bieten zu können.

Stichwort Kosten: Welches Potenzial bietet die Digitalisierung? Digitalisierung hat bei uns einen sehr grossen Stellenwert. Wir wollen uns deutlich darauf verstärken, nicht nur im Immobilienbereich, sondern im ganzen Asset Management, um die Effizienz zu steigern.


Das Interview führte Thomas Schenk, freier Journalist und Autor.

Daniel Zaugg MRICS

PartnerSektor Leiter Real Estate & Construction

Ernst & Young AGZü[email protected]

Claudio Rudolf FRICS

PartnerHead Real EstateTransaction Advisory Services Real Estate


2 Diversifikation

Ein Blick in die Vergangenheit wird auch hier für vielerlei Schweizer Anlagestiftungen und Pensionskassen die Argumentation einer zunehmend globalen Diversifikation stärken: insbesondere in Anbetracht von Realitäten wie derjenigen, dass sich der Wert eines im Jahr 2003 getätigten Investments in den MSCI World Real Estate Index unter Berücksichtigung der positiven Währungseffekte (USD/CHF) bis heute fast vervierfacht hätte. Rückblickend hatten also — wie so oft — Investoren mit einem überdurchschnitt-lichen Scharfsinn für globalpolitische und makroökonomische Entwicklungen sowie entsprechendem Mut zur risikogerechten Umsetzung von Anlagezielen am meisten vom positiven Trend globaler Immobilieninvestitionen profitiert.

Die Nachhaltigkeit eines Einstiegs in verschiedene Märkte muss jedoch gut überlegt sein, insbesondere spielt dabei die Wahl des jeweiligen Investment-Managers eine bedeutende Rolle; die Zyklen einzelner Immobilienmärkte — mit besonderem Augenmerk auf die strategische Allokation von Kapital — sind im gegenwärtigen Marktzyklus von besonderer Bedeutung. Als willkommener Nebeneffekt der zunehmenden Globali- sierung von Immobilien-Investment-Märkten dürfen die erfolgreiche Lancierung zahlreicher internationaler Produkte von Schweizer Anbietern sowie die zunehmende Professionalität und ein breiteres Angebot globaler Anlagevehikel wahrgenommen werden. Mit einer Fortführung dieses Trends ist im momentanen Marktumfeld durchaus zu rechnen.

Können Sie Beispiele nennen? Wir statten über die Plattform Allthings rund 10’000 Wohnungen in der Schweiz mit mieter-freundlichen Applikationen aus. Auch bei der Einrichtung von Büroimmobilien treiben wir die Digitalisierung voran. Künftig sollen Kunden die Ausstattung selbst konfigurieren können.

Ein anderer Trend ist Nachhaltigkeit. In Dübendorf baut das Global Real Estate den Giessenturm, ein Hochhaus von 84 Metern nach dem Minergie- Eco-Standard. Ist das der Standard für Neubauten? Wir richten uns klar nach Nachhaltigkeitsaspekten aus. Das wird auch bei unserem CS (Lux) European Climate Value Property Fund deutlich. Hier sind wir in Kooperation mit einem grossen Technikunterneh-men daran, den Energieverbrauch der Gebäude, die wir im Fonds halten, und damit den CO

2-Ausstoss

zu reduzieren. Bei Nachhaltigkeit geht es uns nicht um Marketing. Das Thema ist in der Mitte der Gesellschaft angekommen und heute Teil von zeitgemässen Immobilienanlagen. Die Nebenkosten spielen eine immer grössere Rolle, und hier lässt sich mit der Reduktion von Wasser und Energie viel herausholen.

Das Credit Suisse Asset Management hat mehrere Fonds, die den Fokus auf Nachhaltigkeit legen. Wenn das Thema zum Standard wird, wie lange braucht es da noch spezielle Label? Bei jedem Neubau ist Nachhaltigkeit ein Kriterium. Gerade die grossen institutionellen Anleger achten sehr genau darauf, dass ihre Assets hinsichtlich Umwelt- und Energieaspekten nachhaltig sind. Zudem stellen Umwelt- und Energiezertifikate und Bewertungsstandards einen Mehrwert dar. Das heisst, Nachhaltigkeit ist schon aus rein ökono-mischen Gesichtspunkten wichtig.

dank Zunahme globaler Immobilien-Investment- Produkte und Investment-Manager

Steigerung der global verwalteten ImmobilienvermögenAufgrund des Anlagenotstands und der Late-Cycle-Erscheinungen im Heimmarkt — gepaart mit einer positiven Performance respektive Wachstumserwartungen hinsichtlich des NOI (Net Operating Income) bei direkten und indirekten internationalen Immobilienanlagen — ist ein zunehmender Trend der globalen Ausrichtung von Immobilien- investitionen zu beobachten.


Chancen einer globalen Diversifikation Durch eine internationale Immobilieninvestitionsstrategie können Schweizer Investoren ihr investierbares Universum markant ausweiten. Zwar ist das Investitionsuniversum nicht unendlich, dennoch ist es für den Anleger möglich, mit dem nötigen Know-how zeitnah ein global diversifiziertes Portfolio aufzubauen. Primär verfolgen Schweizer Investoren Diversifikationsziele im Ausland. Zusätzlich wollen diese Ziele mit einem optimalen Rendite-Risiko-Profil erreicht werden. Internationale Immobilienanlagen sind auch mit einem erweiterten und attraktiveren Risiko-Rendite-Spektrum verbunden.

Während für gewisse internationale Investoren eine stärkere internationale Ausrich-tung des Immobilienportfolios primär zu einer Reduktion des Risikos führt, besteht für Schweizer Investoren ein Renditeoptimierungspotenzial. So ist es einer Schweizer Pensionskasse beispielsweise möglich, durch Investitionen in Schwellenländer oder in Value-Added-Objekte in wachstumsstarken Städten eine Renditeoptimierung zu erreichen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass global gesehen in ver-schiedenen Ländern und Sektoren in Europa, Asien und auch Amerika von einem attraktiven Mietwachstum respektive von einem Wachstum des Reingewinns (Net Ope-rating Income, NOI) ausgegangen werden kann. Das Endresultat wird stets auch durch Währungseffekte beeinflusst, wobei Letztere – insbesondere im Interesse einer nachhaltigen Diversifikation — nicht gleich zu Beginn als Argument gegen globale Immobilienanlagen verwendet werden sollten. Gemäss der Pensionskassenstatistik des Bundes werden momentan lediglich ca. 9 Prozent der gesamten Schweizer BVV-2-Vermögen in Auslandsimmobilien investiert. Diversifikationsüberlegungen wären hier sicherlich auch im Sinne der Anleger bzw. der Pensionäre von morgen.

Stolperstein: Herdenverhalten bei Investoren und Fonds-/ Investment-ManagernInvestoren wie auch Fondsmanager verhalten sich mehrheitlich zyklisch. Es ist ein gewisses Herdenverhalten zu beobachten. Dieses führt oft dazu, dass am Ende eines Zyklus von Core vermehrt in Value-Added oder Opportunistic investiert wird. Diese Umschichtungen sind zu beobachten und genau zu analysieren. Momentan sind wieder vermehrt Umschichtungen von Core in Value-Added festzustellen. Der Vergleich zur Finanzkrise ist jedoch nicht zutreffend, da unter anderem der Leverage auf relativ tiefem Niveau verharrt.

Um dem genannten Herdenverhalten entgegenzuwirken, eignet sich eine Streuung der Investitionen nach geografischen Regionen und Immobilienarten. Dabei gilt es besonders die jeweiligen regionen- bzw. länderspezifischen politischen, mikro- und makroökonomischen Risiken zu beachten. Der Einsatz moderner Portfoliotheorien gilt — in Anlehnung an die Gesamtstrategie der Asset-Allokation — nach wie vor als zielführende Ausgangslage einer jeden Analyse. Eine ausgewogene Beimischung nicht kotierter Anlagevehikel dürfte sich angesichts von deren Performance (siehe Tabelle 1) als besonders prüfenswert erweisen. In Anbetracht der Performance von Vorsorge-einrichtungen in anderen Ländern, besonders in den USA, scheinen hierzulande noch einige ungenutzte Möglichkeiten offen. Letzten Endes stellt sich vor diesem Hintergrund gegenwärtig die Frage, ob Scharfsinn, Engagement und Mut auch in Zukunft mit einer höheren Prämie belohnt werden.

Dr. Casper Studer MRICS

Senior ManagerTransaction Advisory Services Real Estate


Prof. Dr. John Davidson

Dozent und Projektleiter

Hochschule [email protected]

Übersicht über die Immobilienanlagestrategien von Schweizer Pensionskassen

Tabelle 1: Übersicht über die Performance nicht kotierter Immobilienanlagen

Tabelle 2: Übersicht über performancekotierte Immobilienanlagen

Quelle: GREFI, Q1 2018, *rollende Returns, USD-Performance

Quelle: MSCI, SIX, **annualisiert

Total Aktiven der Pensionskassen Aufteilung Immobilienanlagen

Quelle: Pensionskassenstatistik 2016, BVV 2

in % 3-jähriger Return* 5-jähriger Return*

GREFI ALL Funds 10.42 8.81

Asia Pacific 12.09 11.06

Europe 10.78 6.54

US 9.92 11.28

in % 3-jähriger Return** 5-jähriger Return**

MSCI World Real Estate 5.09 6.33

SXI Real Estate® 9.37 6.31

82%

18 %

47% 53%

9 %

91%

Immobilien Obligationen, Aktien etc.

Immobilien Ausland Immobilien Schweiz

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3 MWST:

1. MWST-Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung

1.1 Vorsteuerabzug bei Erstellung einer Immobilie Nach geltender Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) kann die steuerpflichtige Person anlässlich der Erstellung einer Immobilie bereits während der Planungs- und Bauphase die auf den hierfür bezogenen Gegenständen und Dienstleistungen lastenden Vorsteuern in Abzug bringen. Voraussetzung hierfür ist nach Auffassung der ESTV, dass die steuerpflichtige Person beabsichtigt, die Immobilie nach Fertigstellung des Baus für (obligatorisch oder wegen Option) steuerbare und somit zum Vorsteuerabzug berechtigende Zwecke zu nutzen. Nutzt die steuerpflichtige Person in der Folge die Immobilie tatsächlich zu einem geringeren Ausmass für steuerbare Zwecke, als sie dies zuvor beabsichtigt hat, so hat sie die nach Massgabe der zuvor beabsichtigten Nutzung zu viel in Abzug gebrachten Vorsteuern nachträglich mittels einer Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch zu korrigieren. Für die zu viel in Abzug gebrachten Vorsteuern ist kein Verzugszins geschuldet (MWST-Branchen-Info 17, Liegenschaftsverwaltung /Vermietung und Verkauf von Immobilien, Ziff. 1.3 und Ziff. 4.1).

Im Zusammenhang mit dem Abbruch von Immobilien stellt sich unweigerlich die Frage, ob die auf den Abbruchkosten anfallenden Vorsteuern geltend gemacht werden können. Das Bundesgericht hat diesbezüglich nun Klarheit geschaffen und die Voraussetzungen für das Vorsteuerabzugsrecht festgehalten.

Vorsteuerabzug und Eigenverbrauch im Zusammenhang mit dem Abbruch von Immobilien

Ist hingegen die Option für den Verkauf oder die Vermietung der neu zu erstellenden bzw. umzubauenden Immobilie von vornherein ganz oder teilweise ausgeschlossen, weil bereits eindeutig feststeht, dass die Immobilie zukünftig für (nicht optierbare) Wohnzwecke genutzt wird, so sind die Vorsteuern auf Baukosten von vornherein nicht abzugsfähig. Nimmt die steuerpflichtige Person dennoch den Vorsteuerabzug vor, so hat sie die Vorsteuern nachträglich mittels einer Korrekturabrechnung zu korrigieren. Da das Vorsteuerabzugsrecht nicht nachträglich wegfällt, sondern nach Auffassung der ESTV von vornherein nie bestanden hat, fällt für den zu berichtigenden Vorsteuer- betrag zusätzlich Verzugszins an. Dasselbe gilt nach Auffassung der ESTV auch für den Fall, dass die Immobilie ganz oder teilweise für nicht unternehmerische Tätigkeiten verwendet werden soll.

1.2 Vorsteuerabzug bei Nutzung einer Immobilie Die steuerpflichtige Person kann im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit die im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie von ihr getragenen Vorsteuern abziehen, sofern kein Ausschluss- oder Kürzungsgrund gegeben ist (Art. 29 und Art. 33 MWSTG). Entsprechend hat die steuerpflichtige Person insbesondere dann keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug für Eingangsleistungen, wenn sie diese für die Erbringung von Ausgangsleistungen verwendet, welche von der MWST ausgenommen sind, und hierfür nicht optiert wird (z. B. für nicht optierte Vermietungs-, Ausbildungs- oder Finanzleistungen). Nutzungsänderungen sind mittels Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch oder Einlageentsteuerung zu berücksichtigen.

1.3 Vorsteuerabzug in Bezug auf AbbruchkostenDie Kriterien zur Beurteilung der Vorsteuerabzugsberechtigung in Bezug auf vorsteuerbelastete Eingangsleistungen gelten nach Auffassung der ESTV ebenso für Abbruchkosten im Zusammenhang mit einem Totalabbruch zwecks Erstellung eines Neubaus (MWST-Branchen-Info 04, Baugewerbe, Ziff. 8.4.1.2; MWST-Branchen-Info 17, Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien, Ziff. 1.3). Mit anderen Worten betrachtet die ESTV bislang getragene Vorsteuern auf Abbruchkosten nur dann als ganz oder teilweise abzugsfähig, wenn der Abbruch einer Altliegenschaft im Hinblick auf die künftige Erzielung von zum Vorsteuerabzug berechtigenden Leistungen erfolgt. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn die steuerpflichtige Person nach dem Abbruch der Altliegenschaft auf demselben Grundstück einen Neubau zwecks optierten Verkaufs, optierter Vermietung oder unternehmerischer Eigennutzung für (obligatorisch oder wegen Option) steuerbare Leistungen realisiert.

2. Rechtsprechung des Bundesgerichts

2.1 HintergrundZwischen Januar 2016 und Oktober 2017 haben das Bundesverwaltungsgericht und das Bundesgericht in einem konkreten Fall darüber entschieden, ob die Vorsteuern im Zusammenhang mit dem Totalabbruch einer Immobilie, welche bislang ausschliesslich optiert vermietet wurde, abzugsfähig sind. Dies unter der Berücksichtigung, dass nach erfolgtem Abbruch der besagten Immobilie die Eigentümerin auf dem über- wiegenden Teil desselben Grundstücks Neubauten realisieren wird, welche für nicht optierbare Wohnzwecke genutzt werden sollen.

Die ESTV lehnte die Vorsteuerabzugsberechtigung betreffend Abbruchkosten aufgrund der künftigen Nutzung der Neubauten durch die Eigentümerin zur Erzielung von MWST ausgenommenen und nicht optierbaren Vermietungsleistungen ab.

2.2 Entscheid des BundesverwaltungsgerichtsIn seinem Urteil vom 20. Januar 2016 (A-5099/2015) stellte das Bundesverwaltungs- gericht (BVGer) insbesondere die Frage ins Zentrum, unter welchen Voraussetzungen zu Recht davon gesprochen werden könne, dass die von der Eigentümerin bezogenen Abbruchleistungen im Sinne der generellen Regelung zum Ausschluss der Vorsteuer- abzugsberechtigung (Art. 29 Abs. 1 MWSTG) für steuerausgenommene und nicht


optierte Leistungen «verwendet werden». Diesbezüglich kam das BVGer zum Schluss, dass die Vorsteuerabzugsberechtigung der Eigentümerin nur dann ausgeschlossen werden könne, wenn eine enge zeitliche und sachliche (z. B. räumliche) Nähe zwischen den bezogenen Abbrucharbeiten und den künftigen, von der MWST ausgenommenen und nicht optierbaren Vermietungsleistungen mittels Neubauten bestehe. Im konkreten Fall befand das BVGer, dass der Abbruch der Altliegenschaft nicht in sachlicher und zeitlicher Nähe zur Erstellung der Neubauten stehe und deshalb der Vorsteuerabzug trotz der künftigen, nicht zum Vorsteuerabzug berechtigenden Nutzung der Neubauten zulässig sei. Überdies liess das BVGer auch erkennen, dass die Kosten eines Total- abbruchs nicht per se den Erschliessungskosten einer neuen Baute gleichgestellt werden können. 2.3 Entscheid des BundesgerichtsDas Bundesgericht (BGer) bestätigte in seinem Urteil vom 27. Oktober 2017 (2C_166/2016) zwar im Ergebnis das Urteil des BVGer, begründete seinen Entscheid jedoch anders. Das BGer verweist vorab nochmals auf den Grundsatz, dass gemäss geltendem MWSTG der Ausschluss des Vorsteuerabzugsrechts nach Art. 29 Abs. 1 MWSTG eine ausdrückliche Ausnahme vom Grundsatz ist, wonach eine steuerpflichtige Person im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit einen Anspruch auf Vorsteuerabzug hat. Des Weiteren stellt das BGer insbesondere klar, dass zur Beurteilung des Vorsteuerabzugsrechts nicht in jedem Fall einzig auf die künftige Leistungserbringung abgestellt werden darf.

Würde die Eigentümerin die Immobilie zwecks anschliessenden Verkaufs des unbe- bauten Grundstücks an einen Dritten abbrechen, anstatt das Grundstück selbst zu bebauen, so wären die Vorsteuern auf den Abbruchkosten aufgrund der bisherigen zum Vorsteuerabzug berechtigenden Nutzung (optierte Vermietung) nach Auffassung des BGer ohne Weiteres vollumfänglich abzugsfähig. Auch im Fall der Beendigung der unternehmerischen Tätigkeit sei der Vorsteuerabzug vollumfänglich zu gewähren, da Abbau-, Rückbau- oder Aufräumarbeiten noch zur unternehmerischen Tätigkeit einer steuerpflichtigen Person gehören. Für diese Fälle ist einzig die (bisherige) Verwendung der Altliegenschaft durch die steuerpflichtige Person massgebend.

Des Weiteren führt das BGer klärend aus, dass eine Immobilie im Rahmen der unter-nehmerischen Tätigkeit drei Phasen durchläuft. Demnach wird die Immobilie erstellt, betrieben und letztlich abgebrochen (oder veräussert). Diese Verhältnisse sind mehrwertsteuerlich zu beachten und die Zugehörigkeit der Immobilie zu einer der drei Phasen muss aus Sicht des jeweiligen Steuersubjekts individuell ermittelt werden. Befindet sich die Immobilie anlässlich des Abbruchs der Altliegenschaft nach wie vor im Eigentum derjenigen steuerpflichtigen Person, welche die Immobilie bisher unternehmerisch genutzt hat, so sind die Vorsteuern auf den Abbruchkosten der letzten Phase «Abbruch» in Bezug auf die Altliegenschaft zuzuordnen. Für die Beurteilung der Vorsteuerabzugsberechtigung hinsichtlich der Abbruchkosten ist in diesem Fall ausschliesslich die bisherige Nutzung der abgebrochenen Immobilie massgebend. Die zukünftige Nutzung des Grundstücks ist für die Beurteilung des Vorsteuerabzugsrechts entsprechend nicht von Relevanz.

Roger Jaun

Associate PartnerTax

Ernst & Young [email protected]

Henrik Dummermuth

Manager Indirect Tax Services


Anders zu beurteilen ist hingegen der Fall, wenn das Grundstück mit der Altliegen- schaft vor deren Abbruch durch den bisherigen Eigentümer veräussert wird. Nimmt anschliessend der neue Eigentümer den Abbruch der Altliegenschaft zwecks Erstel-lung eines Neubaus vor, so sind die Abbrucharbeiten der ersten Phase «Erstellung» der unternehmerischen Tätigkeit mit Bezug auf die (neue) Immobilie und des Käufers zuzuordnen. In diesem Fall sind die Vorsteuern auf Abbruchkosten dann nicht abzugsfähig, wenn die Immobilie künftig für von der MWST ausgenommene Zwecke genutzt wird (MWST-Branchen-Info 04, Baugewerbe, Ziff. 8.4.1.2).

3. Fazit

Das BGer hat mit seinem Urteil den Lebenszyklus einer Immobilie und dessen unter-schiedliche Phasen für die Klärung des Vorsteuerabzugsrechts der steuerpflichtigen Person zu Recht in den Vordergrund gerückt. Für die Beurteilung, welche Ausgangs-leistungen im Sinne von Art. 29 Abs. 1 MWSTG für die Beurteilung des Anspruchs auf Vorsteuerabzug der steuerpflichtigen Person massgebend sind, müssen sowohl das Verhältnis der steuerpflichtigen Person zur Immobilie wie auch deren aktuelle Phase des «Lebenszyklus» im unternehmerischen Bereich der steuerpflichtigen Person genau betrachtet werden. Nur so kann geklärt werden, ob die bisherige oder die künftige Nutzung für einen möglichen Ausschluss des Anspruchs auf Vorsteuer- abzug betreffend Abbruchkosten massgebend ist.

Aufgrund der Tatsache, dass ein durch den bisherigen Eigentümer vorgenommener Abbruch der Altliegenschaft deren unternehmerischen Lebenszyklus beendet, hat dieser Eigentümer auch bei einer künftigen, von der MWST ausgenommenen Nutzung des Neubaus den Vorsteuerabzug auf den Abbruchkosten nicht nachträglich mittels einer Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch zu korrigieren: Die Abbruchkosten stellen mehrwertsteuerlich keine Investitionskosten des Neubaus dar. Im Gegenzug bedeutet dies aber auch, dass nicht abzugsfähige Vorsteuern auf Abbruchkosten selbst im Fall einer künftigen Verwendung des Neubaus für steuerbare Zwecke einer Vorsteuer-korrektur Einlageentsteuerung nicht zugänglich sein werden.

Das Urteil des BGer eröffnet den steuerpflichtigen Personen hinsichtlich des Abbruchs von Altliegenschaften für Verkaufstransaktionen einen Planungsspielraum. Je nach Nutzung der Altliegenschaft durch den bisherigen Eigentümer und der künftigen Nutzung des Grundstücks durch den neuen Eigentümer können sowohl Zeitpunkt wie auch Zuständigkeit für die Abbrucharbeiten sowie die entsprechenden mehr-wertsteuerlichen Konsequenzen frühzeitig in die Planung eines Verkaufsgeschäfts einbezogen werden.

Es bleibt nun abzuwarten, wie die ESTV dem Entscheid des BGer in ihren Praxis- publikationen Rechnung trägt und diese entsprechend präzisiert.


Im Niedrigzinsumfeld ist die Bedeutung von alternativen Anlageklassen stark gestiegen. Dabei werden auch Investments in Infrastrukturanlagen vermehrt nachgefragt. Obwohl die Bereitstellung von Infrastrukturgütern traditionell als öffentliche Aufgabe angesehen wird, hat die Bedeutung privater Anbieter und Investitionen zugenommen. Bei institutionellen Anlegern und Pensionskassen mit hohen Altersvorsorgevermögen dient Infrastruktur als Diversifikation des Anlagevermögens über die üblichen Anlage- klassen Anleihen, Aktien und Immobilien hinaus. Die Investoren versprechen sich langfristige und inflationsgesicherte Investments mit konstantem Geldfluss. Dabei stehen verschiedene Vehikel zur Auswahl: direkte Investitionen, ungelistete Infrastruk- turfonds, gelistete Infrastrukturfonds und ungelistete Infrastruktur-Wertpapierfonds. Um ein Infrastruktur-Investment besser einzuordnen, eignen sich eine Vergleichsanalyse mit gelisteten Anlagen oder der Renditevergleich mit traditionellen und alternativen Anlageklassen.

Charakteristiken von Infrastruktur-Investments

Aktuell fördern verschiedene Trends den Investitionszuwachs privater Investitionen im Infrastruktursektor. Die öffentliche Verschuldung von vielen Volkswirtschaften ist in den vergangenen Jahren erneut angestiegen. Viele Regierungen sehen sich deshalb gezwungen, ihre Staatsausgaben zu kürzen. Gleichzeitig besteht bei den meisten Industrienationen ein bedeutender Bedarf an Erneuerungsinvestitionen, die in Bezug auf die öffentliche Infrastruktur zu tätigen sind. Entsprechend kann es sinnvoll sein, das Investorenfeld zu erweitern und Investitionen in Infrastruktur zu ermöglichen. Infrastruktur-Investments zeigen je nach Branche und Entwicklungsstand unterschied-liche Eigenschaften und Performance-Verhalten. Trotz dieser Heterogenität werden den Infrastruktur-Investments ähnliche Eigenschaften zugeordnet. Nachstehend sind die wichtigsten Charakteristiken aufgelistet.

4 Infrastruktur- Investments

Monopol-Struktur: Infrastruktur-Investments unterliegen hohen Anfangsinvestitionen, die als Markteintrittsbarrieren definiert werden. Dadurch können monopolähnliche Strukturen entstehen.

Hohe Regulatoren und Behördenaufsicht: Aufgrund der Eigenschaft eines öffentlichen Guts und der Monopol-Struktur unterliegen Infrastrukturanlagen vergleichsweise hohen Regulatoren. Unelastische Nachfrage: Für die Benutzer stehen wenige Substitute zur Verfügung. Die Nachfrage ist entsprechend konstant und reagiert kaum auf Preisbewegungen. Stabile Cash Returns: Aufgrund der stabilen Nachfrage bei Infrastrukturanlagen sind Geldflüsse relativ sicher und stabil. Dies erlaubt den Investoren einen hohen Grad an Fremdkapitalfinanzierung. Lange Laufzeit: Infrastrukturanlagen haben eine lange Lebensdauer, was eine langfristige Investition begünstigt. Absicherung gegen Inflation/Wertstabilität: Während das Preisniveau bei einer Inflation steigt und die Kaufkraft sinkt, bleibt der Realwert einer Infrastrukturanlage bestehen.

Vergleichsanalyse

Infrastruktur-Investments sind eine hybride Anlageklasse und weisen ähnliche Merkmale wie viele traditionelle und alternative Anlagen auf. Die anleihe-, aktien- oder immobilienähnliche Eigenschaft eines jeden Infrastruktur-Investments hängt vom individuellen Asset und dem jeweiligen Reifegrad des Assets ab. Je nach Branche und Entwicklungsstand können Infrastrukturinvestitionen von einem risikoarmen Fixed-Income-Investment zu einem risikoreicheren, volatileren Private-Equity-Investment übergehen. Nachstehend werden zwei Infrastruktur-strategien behandelt.

als Alternative zu Immobilien-Investments

Mature Infrastructure Assets Early-stage Infrastructure Assets

Fixed Income

Core Real Estate

Mature Infrastructure

Value-added Real Estate

Opportunistic Real Estate

Private Equity

Risk

Ret

urn

Fixed Income

Core Real Estate

Value-added Real Estate

Opportunistic Real Estate

Early-stage Infrastructure

Private Equity

Risk

Ret

urn


• Infrastruktur mit hohem Reifegrad (mature infrastructure): Darunter werden auch Brownfield-Infrastrukturanlagen verstanden. Die Projekte sind längst operativ und das Investment zeichnet sich durch stabile und bewährte Einnahmen sowie einen höheren Leverage (40 – 80 %) aus. Das Rendite-Risiko- Profil lässt eine Einordnung zwischen den Immobilieninvestitionsstilen Core und Value Added zu (Gesamtrendite 7–10 %). Die Anlagen eignen sich für langfristig denkende Investoren, die einen beständigen Cashflow und konstante Renditen ansteuern. Beispiele: etablierte See- und Flughäfen, Telekommunikation, Stromerzeugung, mautpflichtige Strassen mit hohem Reifegrad, Wasser.

• Infrastruktur mit tiefem Reifegrad (early-stage infrastructure): Darunter werden auch Greenfield-Infrastrukturanlagen verstanden. Die Projekte befinden sich in der Anfangsphase und der Investitionsbedarf ist vergleichsweise hoch. Das Kapitalwachstum dominiert die Anlagerendite, die Gesamtrendite wird bei 18 % oder höher erwartet. Beispiele: neu erstellte Mautstrassen, Infrastruktur-Investment in einem Schwellenmarkt, Pipeline-Bauprojekte.

Die nachstehende Tabelle vergleicht die allgemeinen Investitionsmerkmale von Infrastruktur-Investments mit bekannten Anlageklassen.

Ausblick

Die Risiko-Rendite-Unterschiede zwischen Infrastrukturportfolios und traditionellen Private-Equity-, Fixed-Income- oder direkten Immobilienkategorien haben viele Investoren in entwickelten Infrastruktur-Investment-Märkten dazu veranlasst, diese als separate Anlageklasse zu behandeln und vermehrt darin zu investieren. Die Entwicklung des australischen und kanadischen Infrastruktur-Investment-Markts in den letzten zehn Jahren hat diesen Trend deutlich unterstrichen, wobei australische Pensionskassen durchschnittlich 5 –10 % des Portfoliovermögens in den Sektor investiert haben. Die weltweit wachsende Bevölkerung, die wirtschaftliche Entwick-lung sowie die zunehmende Urbanisierung und Mobilität wird auch in Zukunft zu einem grossen Investitionsbedarf bei Infrastrukturanlagen führen.

Flavia Conrad

ManagerTransaction Advisory ServicesReal Estate


Martin Lüthi

ConsultantTransaction Advisory ServicesReal Estate


Infrastruktur Anleihen Immobilien Private Equity

Investitionshöhe > 100 Mio. pro Asset > 40 Mio. pro Portfolio 10 – 40 Mio. pro Asset > 10 Mio. pro Asset

WettbewerbHoher Wettbewerb um hochwertige Assets

Minimale Unterschiede zwischen den Anleiheemissionen

Hoher Wettbewerb um hochwertige Assets

Hoher Wettbewerb um hochwertige Assets

Asset-VerfügbarkeitAsset-Knappheit, viele in einzigartigen Monopolsituationen

Tiefe Volumina in den meisten Märkten

Moderate bis tiefe Volumina in den meisten Märkten

Moderate Volumina in den meisten Märkten

Liquidität Moderat Sehr hochIn den meisten Sektoren moderat

Moderat

Erträge

Bei hoher Reife sehr stabil, typischerweise höher als Anleihen und Core-Immobilien

Fixer Coupon, zinssensitiv

Mix aus fixer und variabler Verzinsung, sektorenabhängig

Typischerweise von Kapitalerträgen dominiert

Wachstum

Abhängig vom Reifegrad des Assets: moderat (early-stage bis hoch (late-stage)

TiefAbhängig von den Asset-Eigenschaften, moderat bis hoch

Abhängig von den Asset-Eigenschaften, typischerweise hoch

VolatilitätModerat (early-stage) bis tief (late-stage)

ModeratModerat (Value Added) bis tief (Core)

Hoch bis moderat, abhängig vom Sektor

GesamtrenditeReife Portfolios: 7 – 10 %, Entwicklungsportfolio: > 10 %

Ca. 5 – 7 %Core: ca. 7 – 9 %VA: ca. 12 – 18 %Opp: ca. > 18 %

Diversifiziertes Portfolio: > 10 %


5 Grundstück- gewinnsteuer- folgen

1. Sachverhalt

Im referenzierten Urteil des Bundesgerichts ging es um eine Immobiliengesellschaft (nachfolgend «Y AG») mit Sitz im Kanton Waadt. Per 31. Dezember 2007 verfügte die Y AG — bei Gesamtaktiven von rund MCHF 13 — über Immobilien mit einem Buchwert von MCHF 12,5 (der Verkehrswert der Immobilien betrug rund MCHF 15,5). Die Immobilien der Y AG befanden sich dabei fast ausschliesslich im Kanton Waadt. Zwischen den Jahren 2005/2006 hat die X AG mit dazumal Sitz im Kanton Luzern 51 % des Aktienkapitals an der Y AG erworben. Per 25. Oktober 2007 veräusserte die X AG ihre 51% -ige Beteiligung an der Y AG sodann an eine Dritte, die Z AG. Diese erwarb im November 2007 noch die restlichen 49 % an der Y AG.

Im Jahr 2011 verlangte die Steuerverwaltung des Kantons Waadt von der X AG, für die Veräusserung ihrer Beteiligung von 51% an der Y AG eine Grundstückge- winnsteuererklärung einzureichen. Die X AG wies die Steuerpflicht von sich, füllte die Grundstückgewinnsteuererklärung jedoch aus. Die Steuerverwaltung des Kantons Waadt veranlagte den zu besteuernden Grundstückgewinn aus der Veräusserung der Beteiligung an der Y AG auf rund MCHF 1,5 (Verkehrswert von rund MCHF 15,5 ./. Gestehungskosten von rund MCHF 12,5 x 51%).

Das Bundesgericht hat in seinem Urteil vom 7. Oktober 2016 (2C_666/2015) seine Rechtsprechung zur wirtschaftlichen Han-dänderung bei der Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft erweitert. Hierbei definierte es, in welchem Fall das «blosse» Halten einer Beteiligung am Sitz der verkauften Gesellschaft für Zwecke der Grundstückgewinnsteuer eine Steuerpflicht begründen kann.

Gegen die Grundstückgewinnsteuerveranlagung erhob die X AG Einsprache. Doch sowohl das Einsprache- als auch das anschliessende Verwaltungsgerichtsverfahren verliefen für die X AG ohne Erfolg. Alsdann musste das Bundesgericht über das Vorliegen der Steuerhoheit zum Erheben der Grundstückgewinnsteuer bei einer wirtschaftlichen Handänderung entscheiden.

2. Die wirtschaftliche Handänderung allgemein

Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Grundstücken von Unternehmen werden unterschiedlich besteuert. In den meisten Kantonen unterliegen sie der ordentlichen Gewinnsteuer (oder Einkommenssteuer; sog. dualistisches System), in anderen Kantonen (darunter die Kantone Basel-Stadt, Bern und Zürich) wird stets die Grund-stückgewinnsteuer fällig (sog. monistisches System).

Die Grundstückgewinnsteuer der Kantone umfasst nicht nur die Gewinne aus einer zivilrechtlichen Handänderung, sondern auch von Transaktionen, die einem Verkauf wirtschaftlich gleichkommen (sog. wirtschaftliche Handänderung). Als Paradefall gilt diesbezüglich der Verkauf der Aktien an einer Immobiliengesellschaft. Wirtschaftliche Handänderungen sind in den verschiedensten Formen denkbar und werden praktisch in allen Steuergesetzen der Kantone als steuerbar bezeichnet. Die Steuergesetze der Kantone kennen jedoch unterschiedliche Definitionen der wirtschaftlichen Handände-rung. Zudem gilt zu beachten, dass in gewissen dualistischen Kantonen (z. B. Kanton Waadt) eine wirtschaftliche Handänderung und somit ein Grundstückgewinnsteuertat-bestand auch beim Verkauf durch eine Unternehmung vorliegen kann. In den meisten Kantonen ist die Veräusserung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft grundstückgewinnsteuerpflichtig, sofern mit der Übertragung der Beteiligung eine Mehrheitsbeteiligung von mehr als 50 % veräussert wird. In einigen Kantonen (Luzern, Waadt, Wallis, Neuenburg und Genf) ist jedoch auch die Übertragung einer Minderheitsbeteiligung grundstückgewinnsteuerpflichtig. Ferner wird in den kantonalen Steuergesetzen auch der Begriff einer Immobiliengesellschaft nicht ein-heitlich definiert. Als Ansatzpunkte für die Qualifikation als Immobiliengesellschaft

bei einem Share-Deal

Der die wirtschaftliche Handänderung auslösende Sachverhalt kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden:

X AG

Y AG

51 % 51 %Verkauf Beteiligung

X AG

Y AG

Stefan Laganà

Associate PartnerReal Estate Tax Services


Martin Kistler

ManagerReal Estate Tax Services


Michel Greter

Senior ConsultantReal Estate Tax Services



6 Hohe M & A- Aktivität

Das Asset-Management ist zu einer wettbewerbsintensiven Branche geworden, die zunehmend von der gleichen Konsolidierungsdynamik geprägt ist, welche auch andere Geschäftsbereiche im Finanzdienstleistungssektor in den letzten Jahren heimgesucht hat. Allein im Jahr 2017 wurden weltweit gemäss einer Studie von Sandler O’Neill (2018) 2,9 Billionen US-Dollar «Assets under Management» im Rahmen von Übernahmen oder Fusionen verschoben, was einer Zunahme von 11 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Beteiligung von Colliers International an Harrison Street Real Estate, die Akquisition des deutschen Asset-Managers GLL durch die australische Macquarie Group oder die Übernahme von TRIUVA durch PATRIZIA sind nur einige prominente Beispiele von erst kürzlich angekündigten Transaktionen. Gemäss der EY Real Estate Asset-Management-Studie 2017, bei welcher 35 Geschäfts- führungsmitglieder von Asset-Management-Unternehmen in Deutschland befragt wurden, gehen knapp 80 % der Entscheidungsträger davon aus, dass Fusionen und Akquisitionen von Real-Estate-Asset-Management-Unternehmen in der nächsten Zeit sogar noch weiter zunehmen werden.

im globalen Real Estate Asset Management

In der Asset-Management-Branche findet derzeit eine Konsolidierung auf allen Ebenen statt. Die Mergers & Acquisitions (M & A) Aktivität hat seit der Finanzkrise von 2008 bis 2009 einen neuen Höchststand erreicht. Dieser Artikel analysiert die strategischen Hintergründe für die derzeit hohe Übernahmeaktivität und zeigt Motivationen und Ziele der Akteure auf.

gelten im Kanton Bern beispielsweise (1) die Aktivität und der statutarische Zweck, (2) die Umsatz- und Gewinnstruktur sowie (3) die Zusammensetzung der Bilanz einer Gesellschaft. Durch die uneinheitlichen Regelungen bzw. Definitionen bei der Veräus-serung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft weist das Konstrukt der wirtschaftlichen Handänderung eine gewisse Komplexität auf. Entsprechend ist es wichtig, auch bei einem Aktienverkauf («Share-Deal») die Grundsteuerfolgen detailliert zu analysieren.

3. Kantonale Steuerhoheit bei der Veräusserung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft Im vorliegenden Fall qualifizierte die Y AG unbestrittenermassen als eine Immobilien-gesellschaft. Zudem hat die X AG eine Mehrheitsbeteiligung von 51% an der Y AG an die Z AG verkauft. Folglich ist grundsätzlich von einer wirtschaftlichen Handänderung auszugehen. Im vorliegenden Urteil hatte das Bundesgericht jedoch zu beurteilen, ob die Steuerverwaltung des Kantons Waadt befugt war, von der X AG — welche mit Ausnahme ihrer Beteiligung an der Y AG keinen Bezug zum Kanton Waadt hatte — infolge der Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft mit Sitz im Kanton Waadt die Grundstückgewinnsteuer zu erheben.

In seinem Urteil hält das Bundesgericht fest, dass die Veräusserung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft — welche «bloss» gehalten wurde — noch keine (beschränkte) Steuerpflicht im Sitzkanton der Immobiliengesellschaft begründet. Dazu seien vielmehr weitere Umstände nötig, durch welche der Aktionär «wie ein Eigentümer» der Immobilien auftrete bzw. durch welche ein Steuerumgehungstatbe-stand erfüllt sei. Als Beispiel des Auftretens «wie ein Eigentümer» könne namentlich der Fall gelten, in welchem die Immobiliengesellschaft die einzige Immobilie an ihren Aktionär vermietet und dieser die Immobilie wie ein Eigentümer im Rahmen einer Untermiete an einen Dritten weitervermietet. Folglich ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob nebst dem «blossen» Halten der Beteiligungsrechte auch weitere Umstände vorliegen, die auf ein Auftreten des Aktionärs «wie ein Eigentümer» bzw. die Annahme eines Steuerumgehungstatbestandes hinweisen.

Im konkreten Fall kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die X AG im Kanton Waadt nicht (beschränkt) steuerpflichtig war, womit die Steuerverwaltung des Kantons Waadt auf der wirtschaftlichen Handänderung auch keine Grundstückgewinn-steuer erheben durfte.

4. Würdigung Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts ist überraschend und steht grundsätzlich quer in der Rechtslandschaft. So kommt das Bundesgericht in seinem Urteil zum Schluss, dass das «blosse» Halten einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft nicht genüge, um eine (beschränkte) Steuerpflicht zu begründen. In der Folge darf die vorliegende wirtschaftliche Handänderung von keinem Kanton mittels der Grundstückgewinnsteuer besteuert werden. Hingegen soll gemäss dem Bundesgericht das Auftreten «wie ein Eigentümer» bzw. das Erfüllen eines Steuerumgehungstat- bestandes eine (beschränkte) Steuerpflicht begründen können.

Es sei dahingestellt, ob das Bundesgericht gleich entschieden hätte, wenn im vorliegenden Fall nicht nur 51%, sondern 100% der Beteiligung verkauft worden wären. Nichtsdestotrotz eröffnet das Urteil Gesellschaften mit Beteiligungen an Immobiliengesellschaften einiges an Planungspotenzial. Dergestalt empfiehlt sich im Vorfeld des Verkaufes einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft eine sorgfältige Steuerplanung. Es wird jedoch in jedem Fall empfohlen, vor dem Verkauf der Beteiligung bei den zuständigen Steuerbehörden eine verbindliche Auskunft (Steuerruling) einzuholen.

Claudio Rudolf FRICS

Partner, Head Real EstateTransaction Advisory Services Real Estate

Ernst & Young AG, Zü[email protected]

Dr. Casper Studer MRICS

Senior ManagerTransaction Advisory Services Real Estate


Dominic Iseli

ConsultantTransaction Advisory ServicesReal Estate



Kostendruck und Digitalisierung Ein Grund für die hohe Übernahmeaktivität ist der in den letzten Jahren stark gestiegene Kosten- und Profitabilitätsdruck in der Branche. Grundsätzlich wird eine Zunahme von passiven Investitionsstrategien beobachtet, was die Profitabilität der Asset-Manager durch den entstehenden Druck auf die Gebühren schmälert. Weiter nehmen wir eine Abkehr von traditionellen Fondsmanagementmodellen wahr, welche sich ebenfalls negativ auf die Profitabilität der Akteure auswirkt. Es scheint, dass Fusionen und Übernahmen im aktuellen Marktumfeld als möglicher Ausweg gegen diesen schleichenden «Einfluss der Indexierung» gesehen werden. Zudem verändern «Robo-Berater» das klassische Vermögensverwaltungsgeschäft, indem sie kosten-günstige, diversifizierte Portfolios auf der Basis von Kundenrisikoprofilen, die online verwaltet werden können, anbieten; diese stossen besonders bei jüngeren Anlegern auf breites Interesse. Traditionelle Asset-Manager müssen auf diesen digitalen Trend folglich schnell reagieren, um mithalten zu können. Auch hier scheint M & A als Reaktion auf den zunehmenden Wettbewerb durch Fin- und Proptech wie auch durch alternative Dienstleister eine gangbare Option zu sein.

Anzahl globaler Asset-Management-(M&A-)Transaktionen und Volumen

Quelle: Sandler O’Neill + Partners, L.P. (2018)

Regulatorische Veränderungen mit erhöhten Compliance-Anforderungen Neben dem Kostendruck und Trend zur Digitalisierung sind Vermögensverwalter seit der Finanzkrise mit einer Welle regulatorischer Veränderungen konfrontiert worden. Neue Anforderungen wie beispielsweise die EU-Richtlinie MiFID II oder die neu in Kraft getretene Datenschutz-Grundverordnung erhöhen die Bürokratie und das Volumen an Regulatorien, welches durch die Asset-Manager verarbeitet werden muss. Letztlich bedeutet dies, dass mehr Ressourcen benötigt werden, um die Einhaltung der neuen Vorschriften zu gewährleisten und nachzuweisen. M & A wird derzeit als Strategie genutzt, um Synergien in diesem Bereich zu erzielen und von Grössenvorteilen zu profitieren. Besonders mittelgrosse Asset-Manager, bei welchen die Profitmargen durch die zunehmenden regulatorischen Anforderungen überproportional steigen, scheinen besonders betroffen zu sein und sehen Fusionen als eine Option, der sinken-den Profitabilität entgegenzuwirken.

Diversifikation mit Appetit auf alternative Assets Nicht zuletzt ist Diversifikation als weiterer zentraler Pfeiler der derzeitigen Akquisi-tionsstrategie verschiedener Marktteilnehmer anzusehen. Asset-Manager suchen vermehrt nach alternativen Assets wie Infrastruktur und Immobilien, die weniger anfällig für Kannibalisierung durch kostengünstige passive Fonds sind. Zudem werden die Kunden anspruchsvoller und geben sich nicht mehr mit Produkten mit einer einzigen Strategie, die auf einige wenige Regionen beschränkt ist, zufrieden. So versuchen Vermögensverwalter, sich aktiv in «One-Stop-Shops» zu integrieren, um den Anlegern eine Vielzahl von Strategien in einem breiteren Spektrum von Regionen anzubieten. Asset-Manager dringen also durch M & A in wichtige Wachstumsmärkte vor und entwickeln sich dort weiter. EU-Fondsmanager expandieren beispielsweise auch vermehrt in internationale Märkte, um der wachsenden Kundennachfrage nach globalen Produkten gerecht zu werden. Auch bei klassischen Versicherungen werden vermehrt Vorstösse ins Asset-Management beobachtet. Einen weiteren entscheidenden Faktor für die derzeit hohe Übernahmeaktivität könnten die aktuellen Entwicklungen am Devisenmarkt darstellen. So sind Übernahmekandidaten mit Sitz in Europas grösstem Asset-Management-Hub — Grossbritannien — dank des nach der Brexit- Abstimmung fallenden Pfundes um einiges günstiger als noch vor 18 Monaten.

Auf Basis der genannten Gründe ist davon auszugehen, dass sich die Übernahme- und Fusionsaktivität, vor allem auch aufgrund des weiterhin vorteilhaften Finanzierungs-umfeldes, auch in der zweiten Hälfte des Jahres 2018 auf hohem Niveau halten wird.

Transaktionsvolumen (AuM, Mrd. USD, links)

1’288 1’425

2’162

2’684 2’806 2’600

2’893

50

100

150

200

250

0 0

500

1’000

1’500

2’000

2’500

3’000

3’500

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Anzahl Transaktionen (rechts)


7 Steuervorlage 2017

Am 12. Februar 2017 wurde die Unternehmenssteuerreform III vom Stimmvolk abgelehnt. Damit bleiben das geltende Steuersystem und namentlich die steuerliche Privilegierung der kantonalen Statusgesellschaften noch in Kraft. Mit der Steuervorlage 17 (SV17) hat der Bundesrat eine Neuauflage des Projekts vorgelegt. Diese Vorlage sieht die Abschaffung der kantonalen Steuerprivilegien vor, zu der sich die Schweiz gegenüber der EU verpflichtet hat. Der Bundesrat hat seine entsprechende Botschaft zuhanden der Bundesversammlung am 21. März 2018 verabschiedet. Der Ständerat hat die Vorlage auf Antrag der Wirtschaftskommission (WAK) massgeblich verändert. Das Geschäft geht nun an den Nationalrat, welcher in der Herbstsession darüber befinden wird. Wird kein Referendum ergriffen, treten erste Massnahmen der SV17 am 1. Januar 2019 in Kraft. Der Hauptteil der Massnahmen dürfte frühestens im Jahr 2020 in Kraft treten. Der folgenden Übersicht können die geplanten (auf juristische Personen ausgerichteten) Massnahmen und insbesondere die vom Ständerat am 7. Juni 2018 verabschiedete Fassung der SV17 entnommen werden:

Überblick über die wichtigsten Punkte der SV17

Bund Kanton Botschaft vom 21. März 2018

Abschaffung Steuerstatus ✔ ✔• Abschaffung der Sonderbesteuerung von Statusgesellschaften (Holdinggesellschaft,

Domizilgesellschaft, gemischte Gesellschaft, Swiss Finance Branch, Prinzipalgesellschaft).

Patentbox (zwingend auf kantonaler Ebene)

— ✔

• Obligatorische Einführung einer Patentbox in Übereinstimmung mit den OECD-Standards auf kantonaler Ebene (ohne Software).

• ►Reduktion des Gesamtunternehmensgewinns mittels Anwendung der sog. Residualmethode (Kürzung um die zurechenbaren Kosten von 6 % sowie um ein Entgelt für die Markennutzung).

• ►Keine Sonderbedingungen für KMU.• ►90 % Entlastung auf Patenteinkünften (Maximum).• ►Entlastungsbegrenzung auf maximal 70 % (in Kombination mit den anderen Massnahmen).

F&E-Superabzug (optional auf kantonaler Ebene)

— (✔ )

• Abzug für F & E von maximal 150 % der massgebenden Kosten.• ►Möglichkeit der Kantone zur Bestimmung eines zusätzlichen Abzuges für F & E

von maximal 50 %.• ►Abzüge sollen sich auf Personalaufwendungen zuzüglich Aufschlag von 35 %

(maximal Gesamtaufwand) beziehen; Fremdaufwand kann zu 80 % berücksichtigt werden.• ►Entlastungsbegrenzung auf maximal 70 % (in Kombination mit den anderen Massnahmen).

Zinsbereinigte Gewinnsteuer (Notional Interest Deduction NID) (optional auf kantonaler Ebene)

— — • Nicht Teil des Gesetzesentwurfes.

✘ (✔ )

Update des Ständerates vom 7. Juni 2018:• ►Auf Bundesebene keine zinsbereinigte Gewinnsteuer geplant.• ►Auf Kantonsebene: Hochsteuerkantone dürfen eine zinsbereinigte Gewinnsteuer

zulassen Definition «Hochsteuerkanton» = akkumulierter Steuersatz auf Kantons- und Gemeindeebene von mindestens 13,5 %. Voraussichtlich wird nur der Kanton Zürich diese Voraussetzungen erfüllen.

Überblick über die wichtigsten Punkte der SV17

Bund Kanton Botschaft vom 21. März 2018

Step-up/ Übergangs-regelung

Aktuelles System(vor SV17)

✔ ✔• Übergangsperiode von 5 Jahren, um den Ausgleich der Ressourcen zwischen den

Kantonen angemessen zu berücksichtigen.• ►Entlastungsbegrenzung auf maximal 70 % (in Kombination mit den anderen Massnahmen).

Neues System(SV17) ✔ ✔

• Zwei-Satz-Modell (steuersystematischer Übergang der stillen Reserven in das neue System). • ►Immigration Step-up (Aufdeckung stiller Reserven bei Zuzug in die Schweiz).• ►Zwei-Satz-Modell und Immigration Step-up unterliegen nicht der Entlastungsbegrenzung

von maximal 70 %.

Entlastungsbegrenzung ✔ ✔

• ►►Der Steuereffekt aller Massnahmen (Patentbox, F&E-Superabzug, NID und Step-up) ist auf maximal 70 % beschränkt.

• ►Steuerwirksame Abschreibungen auf aufgedeckten stillen Reserven, die dem Step-up der aktuellen kantonalen Praxis entsprechen, sind ebenfalls in die Entlastungsbegrenzung von maximal 70 % einbezogen worden (in Kombination mit den anderen Massnahmen).

Entlastung bei der Kapitalsteuer

— ✔• ►Reduktion für Nettoeigenkapital möglich, welches auf Beteiligungen und Patente

(die in der Patentbox besteuert werden) entfällt (in Disposition der Kantone).

— ✔Update des Ständerates vom 7. Juni 2018:• Reduktion für Nettoeigenkapital zusätzlich auch bei konzerninternen Darlehen möglich.

Abschaffung Emissionsabgabe auf Eigenkapital

— — • ►►Nicht im Gesetzesentwurf enthalten (Teil der Massnahmen im Zusammenhang mit der Anerkennung der CH-Börsen durch die EU).

Änderung der Teilbesteuerung von qualifizierten Dividenden

— ✔• Erhöhung der Teilbesteuerung von qualifizierten Beteiligungen auf Kantons- und

Bundesebene auf mind. 70 %.

— ✔Update des Ständerates vom 7. Juni 2018:• ►Bundesebene: Teilbesteuerung von mindestens 70 % (d.h. maximal 30 % Steuerfreibetrag).• ►Kantonsebene: Teilbesteuerung von mindestens 50 % (d.h. maximal 50 % Steuerfreibetrag).

Kantonsanteil an der direkten Bundessteuer — ✔

• ►21,2 % (Klausel zur Berücksichtigung der Gemeinden im Zusammenhang mit der Erhöhung des Kantonsanteils an der direkten Bundessteuer).

Transponierung — ✔

• ►Der Verkauf von Beteiligungsrechten an eine Gesellschaft, an der der Einbringer zu mind. 50 % beteiligt ist, ist steuerbar, soweit die erhaltene Gegenleistung die Summe aus Nennwert und Kapitaleinlagereserven übersteigt (selbst wenn die Veräusserung weniger als 5 % an der selbst beherrschten Gesellschaft ausmacht).

Beschränkung des Kapitaleinlageprinzips

— — • ►Nicht im Gesetzesentwurf enthalten

— ✔

Update des Ständerates vom 7. Juni 2018:• Der Ständerat schlägt vor, dass für an einer schweizerischen Börse kotierte Gesellschaften

steuerfreie Dividenden aus Kapitaleinlagereserven (KER) nur dann zulässig sein sollen, wenn im selben Umfang steuerbare Dividenden aus übrigen Reserven ausgerichtet werden, sofern die Gesellschaft über solche verfügt (Proportionalitätsregel).

Diese Regel gilt nicht:• ►Konzerninterne Dividenden.• ►Wenn KER durch Übertragung von Vermögenswerten aus dem Ausland nach

dem 31. Dezember 2010 entstanden. • ►KER von einer Gesellschaft, die ihren Sitz in die Schweiz verlegt hat.• Liquidation oder Wegzug ins Ausland.

Familienzulagen

— ✔• ►Die Mindestansätze für Kinder- und Ausbildungszulagen sollen um CHF 30 erhöht werden.• ►Kinderzulagen mind. CHF 230.• ►Ausbildungszulagen mind. CHF 280.

— ✔Update des Ständerates vom 7. Juni 2018:• ►Keine Anpassung der Familienzulagen.• ►Verknüpfung der SV17 mit der Sanierung der AHV (CHF 2,1 Milliarden).


Gemäss Fassung des Ständerates bzw. auf Antrag der WAK soll die SV17 zudem mit der AHV-Sanierung verknüpft werden. Dieses Vorgehen soll sowohl der Unternehmens- steuerreform zum Durchbruch verhelfen als auch einer Entlastung der Altersvorsorge dienen. Der AHV sollen namentlich 2 Milliarden Franken als sozialer Ausgleich zukom- men. Dies entspricht den geschätzten Kosten der Unternehmenssteuerreform bei Bund und Kantonen. Wie der Nationalrat im Rahmen der kommenden Herbstsession darüber entscheiden wird, bleibt abzuwarten.

Allgemeine Senkungen der Gewinnsteuersätze durch die Kantone sind nicht Teil der Vorlage. Die Kantone können darüber in eigener Kompetenz entscheiden. Um den Kantonen diesbezüglich fiskalischen Spielraum zu gewähren, sieht die Vorlage eine Anhebung des Anteils der Kantone an den Einnahmen des Fiskus aus der direkten Bundessteuer vor. Verschiedene Kantone haben angekündigt, die ordentliche Steuer-rate (teilweise massiv) zu senken. Im Kanton Waadt wurde eine entsprechende Gesetzesänderung verabschiedet und vom Volk gutgeheissen. Demnach wird die effektive Steuerbelastung von bisher über 22 % auf noch 13,8 % ab 1. Januar 2019 gesenkt. In der Übersicht auf S. 28 ist die (voraussichtliche) effektive Steuerbelastung der verschiedenen Kantone nach der Steuersenkung zusammengefasst.

FazitZusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Verknüpfung der Steuerreform mit der Sanierung der AHV aus ordnungspolitischer und staatspolitischer Sicht proble- matisch ist, unter Umständen aber trotzdem zielführend sein könnte. Die Möglichkeit der Einführung einer zinsbereinigten Gewinnsteuer durch die Kantone ist für viele wohl nicht von grosser Bedeutung, da voraussichtlich nur der Kanton Zürich die Kriterien für einen Hochsteuerkanton erfüllen wird. Erfreulich (vor allem für KMU) ist allerdings der vom Ständerat vorgeschlagene Umfang der Teilbesteuerung von qualifizierten Dividenden auf Bundes- und Kantonsebene. Welcher Version (BR/SR) sich der Nationalrat anlässlich der aufkommenden Herbstsession anschliesst, bleibt nun abzuwarten.

Hanspeter Saner

PartnerReal Estate Tax Services


Martin Kistler

ManagerReal Estate Tax Services


Unterschiede zur USR III Die Botschaft des Bundesrates zur SV17 enthält folgende namhafte Unterschiede zur USR III (vgl. unseren Artikel «Update zur Unternehmenssteuerreform III»):

• Verzicht auf zinsbereinigte Gewinnsteuer;

• Erhöhung der Dividendenbesteuerung auf 70 % beim Bund und in den Kantonen, wobei die Kantone auch eine höhere Besteuerung vorsehen können;

• Berücksichtigung der Städte und Gemeinden im Rahmen der Erhöhung des Kantonsanteils an der direkten Bundessteuer;

• Erhöhung der Mindestvorgaben des Bundes für die Kinder- und Ausbildungs- zulagen um 30 Franken pro Monat als sozialpolitische Massnahme.

Update SV17: Fassung des Ständerates vom 7. Juni 2017 (Änderungen der entsprechenden Botschaft des Bundesrates)Im Gegensatz zur Botschaft des Bundesrates zur SV17 sieht der Vorschlag des Ständerates die Möglichkeit der Kantone für die Einführung eines Zinsabzuges auf übermässigem Eigenkapital (Notional Interest Deduction) vor. Im Gegenzug soll gemäss Ständerat durch die Einführung einer Proportionalitätsregel die Ausschüttung von steuerfreien Dividenden aus Kapitaleinlagereserven (KER) beschränkt werden. Schliesslich sollen Dividenden aus qualifizierten Beteiligungen gemäss Vorschlag des Ständerates auf Bundesebene mit 70 % (Privilegierung von 30 %) und auf Kantonsebene mit 50 % (Privilegierung von 50 %) besteuert werden, während der Vorschlag des Bundesrates eine Erhöhung auf 70 % sowohl auf Stufe Bund als auch auf Stufe Kanton vorsah. Bisher werden solche Dividenden auf Bundesebene mit 60 % besteuert. Die kantonalen Schwellenwerte sind unterschiedlich. Durch die Erhöhung soll eine Gegenfinanzierung der mit der SV17 im Zusammenhang stehenden Steuerausfälle bewirkt werden.

Aktuelles Recht1) vorgesehen gemäss SV171)

AG 18.61 % 18.17 %

AR 13.04 % 13.04 %2)

AI 14.16 % 12.66 %

BL 20.70 % 13.45 % (stufenweise)

BS 22.18 % 13.04 %

BE 21.64 % <18.71% (stufenweise)

FR 19.86 % 12.78 %

GE 24.16 % 13.49 % (stufenweise)

GL 15.70 % 12.43 %2)

GR 16.12 % 14.02 %

JU 20.66 % ~ 15 %

LU 12.32 % 12.60 %

NE 15.61% 12 % —13 %

1) Basiert auf Kantonshauptort des jeweiligen Kantons/Gewinnsteuer auf Bundesebene inbegriffen2) Botschaft zur SV17 vom 21. März 2018, Anhang Tabelle 21

SV17 Effektive maximale Steuersätze von Unternehmen

Aktuelles Recht1) vorgesehen gemäss SV171)

NW 12.66 % 12.05 % —12.66 %2)

OW 12.66 % 12.66 %

SH 15.97 % 12 % —12.5 %

SZ 15.19 % 14.4 % oder 12.51%

SO 21.38 % 12.9 %

SG 17.40 % 14.20 % (stufenweise)

TI 20.67 % 16 % —17%

TG 16.43 % 13.40 %

UR 14.92 % 12.51 %

VD 21.37 % 13.79 %

VS 21.56 % 15.61 %

ZG 14.62 % 12.09 %

ZH 21.15 % 18.19 % (stufenweise)


Daniel Zaugg MRICS PartnerSektor Leiter Real Estate & Construction

Zü[email protected] +41 58 286 46 86

Hanspeter Saner Partner Real Estate Tax Services

Bern [email protected] +41 58 286 64 93

Oliver Blum PartnerHead Legal Services Switzerland

Zü[email protected]+41 58 286 45 82

Claudio Rudolf FRICS PartnerHead Real EstateTransaction Advisory Services | Real Estate

Zü[email protected] +41 58 286 39 32

Kontakte

Stefan Laganà Associate PartnerReal Estate Tax Services

Zürich [email protected] +41 58 286 31 78

Publikationen

Expo Real 2018München, Deutschland — 08. bis 10. Oktober 2018

mipim 2019Cannes, Frankreich — 12. bis 15. März 2019

Veranstaltungen

Kotierte Schweizer Immobiliengesellschaften Investmentstudie

Die Investmentstudie untersucht zwölf an der SIX kotierte Schweizer Immobilien-gesellschaften. Deren Daten werden übersichtlich aufbereitet und bietem dem Leser so einen schnellen Überblick über den Schweizer Immobilien-Investmentmarkt.

Die Studie wird Mitte Juni veröffentlicht und kann in elektronischer Form bezogen werden über: [email protected]

Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018

Beurteilung des Schweizer Immobilienmarkts für das laufende Jahr. Ausblick auf die Strategien, die Schweizer Investoren im Jahr 2018 verfolgen werden.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie bitte: [email protected]

EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Die globale EY-Organisation im Überblick

Die globale EY-Organisation ist eine Marktführerin in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Wir fördern mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Dienstleistungen weltweit die Zuversicht und die Vertrauensbildung in die Finanzmärkte und die Volkswirtschaften. Für diese Herausforderung sind wir dank gut ausgebildeter Mitarbeitender, starker Teams sowie ausgezeichneter Services und Kundenbeziehungen bestens gerüstet. «Building a better working world»: Unser globales Versprechen ist es, gewinnbringend den Fortschritt voranzutreiben — für unsere Mitarbeitenden, unsere Kunden und die Gesellschaft.

Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunter-nehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Kunden. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website: www.ey.com.

Die EY-Organisation ist in der Schweiz durch die Ernst & Young AG, Basel, an zehn Standorten sowie in Liechtenstein durch die Ernst & Young AG, Vaduz, vertreten. «EY» und «wir» beziehen sich in dieser Publikation auf die Ernst & Young AG, Basel, ein Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited.

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Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche In formation gedacht. Obwohl sie mit grösstmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann sie nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Es besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität. Es liegt am Leser zu bestimmen, ob und inwiefern die zur Verfügung gestellte Information im konkreten Fall relevant ist. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young AG und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Orga nisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen empfehlen wir den Beizug eines geeigneten Beraters.

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Ansprechpartner

HerausgeberErnst & Young AGMaagplatz 18010 Zürich

Verantwortlich für den InhaltDaniel Zaugg [email protected]

Claudio Rudolf FRICS [email protected]

RedaktionDominic [email protected]

TitelbildZürich (Getty Images)

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