Bauleitplanung Leopoldstraße 152 - 194a) Änderung des Flächennutzungsplanes

mit integrierter Landschaftsplanung

b) Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2029Leopoldstraße (östlich)Nymphenburg-Biedersteiner Kanal (südlich),Berliner Straße (westlich),Johann-Fichte-Straße (nördlich)(Teiländerung der Bebauungspläne Nr. 275, 661, 783 b)

- Aufstellungsbeschluss -

Stadtbezirk 12 – Schwabing - Freimann

Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 01550

Vorblatt zumBeschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.02.2009 (VB)Öffentliche Sitzung

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I. Vortrag der Referentin..........................................................................................................1A) Anlass der Planung und bisheriges Verfahren..............................................................1B) Bauleitplanung.................................................................................................................2

1. Derzeitige Situation...................................................................................................31.1 Örtliche und städtebauliche Situation........................................................................31.2 Orts- und Landschaftsbild..........................................................................................51.3 Verkehr......................................................................................................................61.4 Vorbelastungen.........................................................................................................61.5 Natürliche Grundlagen...............................................................................................71.6 Erholung....................................................................................................................82. Planungsziele............................................................................................................93. Ergebnis der Überarbeitung des Wettbewerbsentwurfes.........................................103.1 Umgriff.....................................................................................................................123.2 Nutzungsart.............................................................................................................123.3 Nutzungsmaß..........................................................................................................133.4 Soziale Infrastruktur.................................................................................................133.5 Höhenentwicklung...................................................................................................133.6 Abstandsflächen / Verschattung..............................................................................143.7 Verkehr / Erschließung............................................................................................143.8 Immissionsschutz....................................................................................................153.9 Grünordnung...........................................................................................................164. Weiterer Untersuchungsbedarf................................................................................185. Sozialgerechte Bodennutzung.................................................................................18Beteiligung des Bezirksausschusses...........................................................................18

II. Antrag der Referentin..........................................................................................................19III. Beschluss............................................................................................................................19

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Referat für Stadtplanung und BauordnungStadtplanungPLAN HA II/41 PPLAN HA II/54-1PLAN HA II/41 V

Bauleitplanung Leopoldstraße 152 - 194a) Änderung des Flächennutzungsplanes

mit integrierter Landschaftsplanung

b) Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2029Leopoldstraße (östlich)Nymphenburg-Biedersteiner Kanal (südlich),Berliner Straße (westlich),Johann-Fichte-Straße (nördlich)(Teiländerung der Bebauungspläne Nr. 275, 661, 783 b)

- Aufstellungsbeschluss -

Stadtbezirk 12 – Schwabing - Freimann

Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 01550

Anlagen:1. Übersichtsplan M = 1:5.0002. Lageplan 12. Stadtbezirk M = 1:50.0003. Flächennutzungsplan (derzeitiger Stand) M = 1:10.0004. Überarbeiteter Wettbewerbsentwurf M = 1:2.5005. Stellungnahme des Bezirksausschusses 12 vom 15.01.2009

Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.02.2009 (VB)Öffentliche Sitzung

I. Vortrag der Referentin

A) Anlass der Planung und bisheriges Verfahren

Das Planungsgebiet östlich der Leopoldstraße und nördlich der Johann-Fichte-Straße umfasst drei Bereiche mit rechtsverbindlichen Bebauungsplänen, und ist derzeit im Nor-den mit dem Hotel „Holiday Inn“ und im Süden mit dem Großmarkt „METRO-Hurler“ be-baut. Im Osten entlang der Berliner Straße befindet sich eine als öffentliche Grünfläche festgesetzte Fläche mit Biotop und Alleebäumen.

Die Firma Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft GmbH & Co. KG – im Folgenden Fa. Hurler genannt – beabsichtigt, die auf den an der Leopoldstraße gelege-nen Grundstücken Fl. Nr. 900, 902, 901/5 vorhandene Großmarktnutzung („METRO“) zu beenden und auch alle auf den Grundstücken vorhandenen übrigen Nutzungen aufzugeben. Danach stünden die Grundstücke an der Leopoldstraße Nr. 152 einer städtebaulichen Neuordnung zur Verfügung.

Die Firma Münchner Grund Immobilien Bauträger AG – im Folgenden Fa. Münchner Grund genannt –, die das nördlich angrenzende Grundstück Fl. Nr. 898 mit dem Hotel

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„Holiday Inn“ (Leopoldstr. 194) erworben hat, beabsichtigt dieses Gebäude abzubre-chen und einen Hotelneubau zu errichten.Die Fa. Münchner Grund hat sich mit der Fa. Hurler zu einer gemeinsamen städte-baulichen Entwicklung verständigt und eine Projektentwicklungsvereinbarung ge-schlossen. Beide Grundstückseigentümer streben nun gemeinsam und partner-schaftlich eine Neuordnung und Aufwertung des Standortes an.

Die Fa. Hurler hat das Grundstück Leopoldstraße 194 mit dem Hotel „Holiday Inn“ zwischenzeitlich erworben, so dass nunmehr das Gesamtgelände nach Abbruch der Bestandsgebäude einheitlich entwickelt und die Planung einheitlich umgesetzt wer-den kann.

Aus stadtplanerischer Sicht kann die Neuordnung der Grundstücke positiv gesehen werden, da der ca. 190 m lange Gebäudekomplex des METRO-Großmarktes und das Parkplatzareal eine Barriere zum angrenzenden Wohngebiet „Berliner Straße“ darstellen und das Areal im Verlauf der Leopoldstraße derzeit keine angemessene Gestaltung aufweist.Der Verbesserung der mangelhaften Grünausstattung auf den Grundstücken und der Durchlässigkeit kommt eine besondere Bedeutung zu.

Auf Grund von Umnutzungsabsichten der Grundeigentümer hat die Vollversamm-lung des Münchner Stadtrates in ihrem Grundsatzbeschluss vom 09.05.2007 die Bindungen, Vorgaben und Ziele zur Umnutzung der vorgenannten Bereiche formu-liert. Hierzu wurde das Planungsreferat beauftragt, den Projektentwickler zu bitten, auf Basis dieses Grundsatzbeschlusses und seiner Eckdaten im Benehmen mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Auslobung eines einstufigen städte-baulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerbs vorzubereiten und ihn durch-zuführen, was im Sommer / Herbst 2007 geschah.Weiter wurde das Planungsreferat beauftragt, dem Stadtrat über das Ergebnis des Wettbewerbes und über das weitere Vorgehen zu berichten.

Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München hat am 09.01.2008 vom Ergebnis des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbs für das Areal östlich der Leopoldstraße und nördlich der Johann-Fichte-Straße Kenntnis genommen.Nach Vertiefung des Entwurfs ist nunmehr ein Aufstellungsbeschluss mit konkreti-sierten Bebauungsvorschlägen erforderlich.

B) Bauleitplanung

a) Änderung des Flächennutzungsplanes mit integrierter Landschaftsplanung

Im derzeit gültigen Flächenutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan (FNP) ist der nördliche Teil des Planungsbereiches als Allgemeines Wohngebiet dargestellt, dessen in Nord-West-Richtung verlaufende Grundstücksgrenze von einer Überge-ordneten Grünbeziehung entlang des Nymphenburg-Biedersteiner Kanals überla-gert wird. Diese verbindet den Petuelpark mit den öffentlichen Grünflächen des

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Wohngebietes „Berliner Straße“ und des Ungererbades östlich des Planungsgebie-tes.Der südliche Bereich des Planungsbereiches ist als Gewerbegebiet (GE) dargestellt, das von einer örtlichen Grünverbindung gekreuzt wird. Diese verläuft von der Allge-meinen Grünfläche östlich des Planungsgebietes über den Parzivalplatz bis zum Kölner Platz.

Die westlich an das Planungsgebiet angrenzende Leopoldstraße ist als Überörtliche Hauptverkehrsstraße dargestellt.

Südlich angrenzend an das Planungsgebiet sind eine Gemeinbedarfsfläche Verwal-tung sowie ein Allgemeines Wohngebiet dargestellt.

b) Bebauungsplan mit Grünordnung

1. Derzeitige Situation

1.1 Örtliche und städtebauliche Situation

Lage im Stadtgebiet

Das Planungsgebiet befindet sich im 12. Stadtbezirk Schwabing-Freimann zwischen der Leopoldstraße im Westen, dem Nymphenburg-Biedersteiner Kanal im Norden, der Berliner Straße im Osten und der Johann-Fichte-Straße im Süden.

Städtebauliche Bestandsaufnahme

Das künftige Planungsgebiet ist ohne die öffentliche Grünfläche entlang der Berliner Straße ca. 3,5 ha groß und befindet sich mit einer Länge von ca. 500 m und einer Breite von ca. 70 m östlich der Leopoldstraße, mit öffentlicher Grünfläche ca. 4,2 ha groß, und ca. 80 – 120 m breit.

Aufgrund der verkehrlichen Bedeutung als übergeordnete Hauptverkehrsstraße und des damit verbundenen Verkehrsaufkommens hat die Leopoldstraße zur westlich gegenüber liegenden Bebauung eine trennende Wirkung. Dort befindet sich über-wiegend Wohnbebauung mit bis zu fünf Geschossen sowie das Neurologische Krankenhaus Schwabing.

Nördlich an das Planungsgebiet schließt der Gebäudebestand der Winterthur-Versi-cherung (nunmehr Firma Jargonnant S.A.R.L.) an. Dieser Gebäudekomplex hat in Teilbereichen bis zu 15 Geschosse. Der in südöstliche Richtung verlaufende und weitgehend verrohrte Nymphenburg-Biedersteiner Kanal trennt diese Bebauung vom künftigen Planungsgebiet.

Im Osten zwischen dem Planungsgebiet und der Berliner Straße ist durch den seit 10.09.1982 rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 783 b eine sich in nord-südli-cher Richtung erstreckende öffentliche Grünfläche festgesetzt, die sich im nördli-chen Teil aufweitet. In ihr verlief die ehemalige Güterbahntrasse, die als Bahnanlage

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nachrichtlich übernommen wurde.Östlich der Berliner Straße schließt der große Bereich des Bebauungsplanes Nr. 783 b an, der hier in unmittelbarem Anschluss Allgemeines Wohngebiet (WA) mit 4-geschossigen Gebäuden festsetzt.Östlich der Berliner Straße und unmittelbar nördlich der Johann-Fichte-Straße ist durch den seit 10.12.1970 rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 662 ein WA mit zwei Bauräumen für ein 1- bzw. ein 14-geschossiges Gebäude festgesetzt.

Der Bereich südlich des Planungsgebietes und der Johann-Fichte-Straße ist gemäß § 30 i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB zu beurteilen.

Baulicher Bestand und planungsrechtliche Situation des Planungsgebiet

Das ca. 4,2 ha große Areal setzt sich aus dem nördlich gelegenen, ca.0,9 ha großen Grundstück und dem südlich daran anschließenden ca. 2,6 ha großen Grund-stücken der Fa. Hurler und der östlich ca. 0,7 ha großen öffentlichen Grünfläche ent-lang der Berliner Straße zusammen.Der nördliche Teil (Fl. Nr. 898) liegt im Bebauungsplan Nr. 661 vom 20.11.1970. Dieser Bebauungsplan setzt als Art der Nutzung WA, sowie eine Geschossflächen-zahl (GFZ) von 1,9 fest. Abweichend von der Festsetzung WA wurde das Hotel „Ho-liday Inn“ errichtet. Das Gebäude schöpft die zulässige GFZ vollständig aus.Die südöstlich angrenzende Fläche (Grundstück Fl. Nr. 901/5) liegt im Umgriff des Bebauungsplan Nr. 783 b vom 10.09.1982, der hier eine öffentliche Grünfläche fest-setzt.Die südlich angrenzenden Grundstücke Fl. Nr. 902 und 900 werden derzeit von der „METRO“ genutzt und liegen im Umgriff des Bebauungsplans Nr. 275 vom 23.05.1968, der hier Gewerbegebiet (GE) festsetzt. Die zulässige GFZ von 1,7 wur-de bisher nur zu 41,5 % ausgenutzt.

Am 11.04.1984 wurde für diesen Bereich der Aufstellungsbeschluss Nr. 1470 ge-fasst und am 09.10.1985 durch ein Planungskonzept mit Wohnen / Gewerbe bei ei-ner GFZ von 1,4 und einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 konkretisiert. Diese Planung wurde jedoch wegen damals fehlender Mitwirkungsbereitschaft der Grund-eigentümer nicht weiter verfolgt.

Die östlichen Flächen (Fl. Nr. 895/44, 901/9, 901/10 im Eigentum der Landeshaupt-stadt und Fl. Nr. 901/5 im Eigentum der Fa. Hurler) liegen im Umgriff des Bebau-ungsplanes Nr. 783 b vom 10.09.1982, der hier öffentliche Grünfläche festsetzt mit nachrichtlich übernommener Bundesbahnbetriebsfläche.

Die planfestgestellte Tramlinie 23 wird im Norden des METRO-Geländes, entlang der nördlichen Grundstücksgrenze der Fl. Nr. 902, von der Leopoldstraße nach Os-ten und weiter entlang der ehemaligen Güterbahntrasse nach Nord-Osten zur Park-stadt Schwabing geführt werden. Die Tramlinie soll voraussichtlich im Herbst 2009 in Betrieb gehen.

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Planungsrechtliche Situation der umliegenden Quartiere

Nördlich an das künftige Planungsgebiet grenzt der seit dem 09.07.1971 rechtsver-bindliche Bebauungsplan Nr. 687 an, der WA mit einer GFZ von 1,9 und einer GRZ von 0,6 festsetzt. Neben Wohnungen wurde dort auch die Verwaltungsnutzung der Winterthur Versicherung verwirklicht (das Grundstück wurde mittlerweile veräußert an die Firma Jargonnant S.A.R.L.).Für die öffentliche Grünfläche, die Berliner Straße und das östlich angrenzende Ge-biet gilt der seit dem 10.09.1982 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 783 b, der WA mit einer GFZ von 1,4 und einer GRZ von 0,4 festsetzt. Hier wurde die Wohn-siedlung „Berliner Straße“ erstellt.Südlich der Johann-Fichte-Straße gilt § 30 Abs. 3 BauGB, d.h. es sind übergeleitete Baulinien und Straßenbegrenzungslinien vorhanden; im Übrigen richtet sich die Be-baubarkeit nach § 34 BauGB (Innenbereich).Auch die Bebauung westlich des Planungsgebietes jenseits der Leopoldstraße ist als Innenbereich mit übergeordneten Baulinien und Straßenbegrenzungslinien nach § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 34 BauGB zu beurteilen.

Satzungen, Verordnungen

Das Planungsgebiet liegt u.a. im Geltungsbereich folgender Satzungen und Verord-nungen der Landeshauptstadt München:

– Satzung über Einfriedungen und Vorgärten vom 18.04.1990.– Satzungen über die Gestaltung und Ausstattung der unbebauten Flächen der be-

bauten Grundstücke und über die Begrünung baulicher Anlagen vom 08.05.1996 (Freiflächengestaltungssatzung).

– Satzung über die Benutzung der Entwässerungseinrichtungen der Landeshaupt-stadt München vom 14.02.1980.

– Baumschutzverordnung vom 12.05.1992.

1.2 Orts- und LandschaftsbildDie Umgebungsbebauung ist im Bereich der Leopoldstraße-Westseite durch 4- bis 5-geschossige Bebauung geprägt, wobei im Bereich des Parzivalplatzes auch eine 2-geschossige Reihenhausbebauung vorhanden ist.Der nördlich an das Planungsgebiet anschließende Bereich der Leopoldstraße-Ost-seite ist durch 4- bis 5-geschossige Bebauung geprägt, wobei im rückwärtigen Be-reich auch Hochpunkte mit bis zu 15 Geschossen vorhanden sind.Der östlich angrenzende Bereich des Wohngebietes „Berliner Straße“ ist mit 4-ge-schossigen Gebäuden bebaut.Der Bereich östlich der Berliner Straße und unmittelbar nördlich der Johann-Fichte-Straße ist mit einem eingeschossigen Gebäude sowie einen Hochpunkt mit 14 Ge-schossen bebaut.Die südlich angrenzende Johann-Fichte-Straße weist Höhenentwicklungen mit 6- und vereinzelt 7-geschossigen Gebäuden auf.

Die Leopoldstraße wird neben der straßenbegleitenden Baumallee auf ihrer Ostseite

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in diesem Abschnitt auch von Vorgärten geprägt. Entlang der Berliner Straße bilden die verschiedenen Gehölzbestände (Platanenallee, Gehölzbiotop) sowohl eine Grünverbindung als auch eine Zäsur zwischen Wohngebiet und Großmarktgelände. Gestaltete Grünflächen und wilde Sukzessionsflächen sind hier eng mit einander verzahnt.

1.3 Verkehr

Öffentlicher Personen-Nahverkehr (ÖPNV)

Das Planungsgebiet wird von den 600 m-Einzugsradien um die vorhandenen U-Bahnhöfe (Nordfriedhof, Bonner Platz und Münchner Freiheit) nur am Rand tan-giert. Lediglich vom U-Bahnhof Dietlindenstraße ist zumindest der südliche Teil des Planungsgebiets im 600 m-Radius zu erreichen. Demnach erfolgt die ÖPNV-Er-schließung derzeit hauptsächlich mit Bussen (Linien 123, 140, 141 und 144 sowie METRO-Bus 54), die eine Verbindung zu den U-Bahnhöfen herstellen.Künftig wird das Planungsgebiet durch die Trambahnlinie 23 erschlossen, welche die Münchner Freiheit mit der Parkstadt Schwabing verbindet. Der Baubeginn ist er-folgt; die Inbetriebnahme ist für den Herbst 2009 geplant.Die Trambahnlinie bietet somit auch eine gute Erschließungsvoraussetzung für die geplanten Umnutzungen und Verdichtungen im Planungsgebiet.

Individualverkehr (IV)

Das Planungsgebiet ist durch die übergeordnete Hauptverkehrsstraße Leopoldstra-ße erschlossen und dadurch an das Hauptstraßennetz angebunden. Infolgedessen ist eine mittelbare Anbindung an die BAB A 9 gegeben.Eine weitere Verkehrsanbindung ist im Süden über die Johann-Fichte-Straße vor-handen. Die östlich gelegene Berliner Straße ist durch eine öffentliche Grünfläche vom Planungsgebiet getrennt.

1.4 Vorbelastungen

Bodenverunreinigungen

Nach Angabe des Referats für Gesundheit und Umwelt (RGU) sind im Altlastenver-dachtsflächenkataster der Stadt München für das nördliche Areal des künftigen Pla-nungsgebietes drei Einträge verzeichnet. Dabei handelt es sich um eine Altablage-rung (mit ortsfremdem Material verfüllte Grube) sowie um zwei Altstandorte der Fa. Phillip Milz, Benzinlager und der Firma Süddeutsche Ölwerke, Schmiermittel.

Nach einem ersten, abschätzenden Gutachten von Dipl. Ing. Peter Richter vom 29.09.2005 ist weiter bekannt, dass Boden- und Grundwasserkontaminationen im vorgesehenen Baubereich des Planungsgebietes zu erwarten sind. Danach kann z.B. das Vorhandensein von mit ortsfremdem Material verfüllten Bombentrichtern nicht ausgeschlossen werden.

Für die Süd-Ost-Ecke des Planungsgebietes (Tankstellengelände) liegen bereits Untersuchungsergebnisse vor. Mitte der 90er Jahre wurden südlich und östlich des

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derzeitigen METRO-Marktes hydraulische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Nachdem damit kein zufriedenstellender Sanierungserfolg erzielt werden konnte, wurde der Sanierungsbereich, d.h. die gesamte Tankstelle umspundet und nach oben abgedichtet. Außerhalb der Spundwand des eingekapselten Schadensbe-reichs setzen sich noch Kontaminationen von geringerem Ausmaß im Grünstreifen entlang der Berliner Straße fort.Für den Fall, dass die Bodenkontaminationen unter fachtechnischer Begleitung komplett ausgekoffert und entsorgt werden, steht dieser Geländebereich uneinge-schränkt weiteren Baumaßnahmen zur Verfügung.

Lärm

Das Planungsgebiet sowie die angrenzende Wohnbebauung wird in schalltechni-scher Hinsicht vor allem von den Verkehrsgeräuschen, ausgehend von der Leopold-straße, der Johann-Fichte-Straße und der Berliner Straße beeinflusst.Derzeit sind auch die maßgeblichen Gewerbegeräusche (erheblicher An- und Ab-fahrtsverkehr durch Lkws und Pkws zu Tag- und Nachtzeiten) verursacht vom ME-TRO-Markt zu beachten. Ergänzend spielt künftig die Trambahnlinie durch das Pla-nungsgebiet und auf der Leopoldstraße eine Rolle. Hierdurch können auch Erschüt-terungsimmissionen im Planungsgebiet auftreten.Der durchschnittliche Tagesverkehr (DTV) auf der Leopoldstraße liegt derzeit bei ca. 31.000 Kfz/24h.Für die Wohnbebauung an der Berliner Straße ergeben sich künftig Entlastungen aus dem durch die METRO verursachten Verkehr. In der Neuplanung ist sicher zu stellen, dass sich durch neue Verkehre, keine unzumutbaren Belastungen für den Bestand ergeben.

Erschütterungen

Bei geringeren Abständen zu den geplanten Straßenbahngleisen als 15 m oder im Bereich von Schienenkreuzungen auch in größeren Abständen sind ggf. besondere Maßnahmen zum Schutz gegen Erschütterungen und sekundären Luftschallimmis-sionen zu ergreifen.

1.5 Natürliche Grundlagen

Naturhaushalt

Das Planungsgebiet ist mit Ausnahme der vorhandenen öffentlichen Grünfläche na-hezu vollständig überbaut und versiegelt. Darüber hinaus sind verschiedene Boden-verunreinigungen vorhanden.Der hohe Versiegelungsgrad und die Lage im Innenstadtrandbereich führen zu einer thermischen Belastung. Hinzu kommen Schadstoffemissionen aus den umgeben-den Hauptverkehrsstraßen.

Der geringste Flurabstand des Grundwassers (HW 40) liegt bei ca. 4,5 m.

Im unmittelbaren Planungsumgriff existieren keine Oberflächengewässer. Der ver-

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rohrte und teilweise überbaute Nymphenburg-Biedersteiner Kanal westlich der Berli-ner Straße (östlich des Hotels „Holiday Inn“) ist nur teilweise sichtbar und grenzt im Norden unmittelbar an das Planungsgebiet an.

Vegetation und Biotopfunktion

Ein maßgeblicher Teil der im Baumbestandsplan dargestellten erhaltenswerten Baum- und Gehölzbestände hat sich durch Sukzession auf einer ehemaligen Güter-bahntrasse, die vom DB-Nordring nördlich des Frankfurter Ringes abzweigte, entwi-ckelt. Sie sind als Biotop M-340.04 in der Stadtbiotopkartierung 2000 erfasst und lie-gen auf städtischen Grundstücken, die im Bebauungsplan Nr.783 b überwiegend als öffentliche Grünfläche festgesetzt sind bzw. teilweise auch als Bundesbahnbetriebs-fläche nachrichtlich übernommen wurden. Im Arten- und Biotopschutzprogramm wird das Biotop als lokal bedeutsam eingestuft. Im Zuge des Trambahnbaus kam es im nördlichen Abschnitt bereits zu erheblichen Eingriffen in den Biotopbestand. Die zum großen Teil gleichaltrigen Bäume sind überwiegend standortheimische Arten wie Esche, Ahorne und Hainbuche. Pionierbaumarten wie Birke und Weide werden durch den Schattendruck der langlebigeren Arten bereits deutlich verdrängt, eine ty-pische Strauch- oder Krautschicht fehlt weitgehend. Vom Güterbahngleis ist in klei-nen Teilflächen eine vegetationslose Schotterfläche verblieben, die als Pfad genutzt wird.

Weitere wertvolle, stark den Straßenraum prägende Baumbestände befinden sich als Eschen- bzw. Platanenalleen mit zum Teil geminderter Qualität in der Leopold- und der Berliner Straße.

Im Vorgartenbereich des METRO-Geländes befindet sich im Parkplatzbereich paral-lel zum Gehweg eine junge Ahornreihe mit stark geminderter Vitalität.

1.6 ErholungDas Gebiet liegt im Schnittpunkt verschiedener vorhandener oder geplanter überge-ordneter Grünbeziehungen bzw. örtlicher Grünverbindungen.

Die West-Ost-Grünbeziehung folgt dem Verlauf des Nymphenburg-Biedersteiner Kanals und führt vom Nymphenburger Schlosspark über Olympiapark, Luitpoldpark zum Petuelpark und setzt sich nach Osten über die Grünanlagen der Berliner Stra-ße mit attraktivem See bis zur Hirschau fort. Im Umfeld des Planungsgebiets selbst ist diese Verbindung allerdings unterbrochen. Der im nördlichen Anschluss zunächst verrohrte Kanal wurde im Zuge der Bebauung der Berliner Straße rondellartig aufge-weitet und mit begleitenden Sitzstufen zu einem Aufenthaltsbereich gestaltet. Aller-dings ist der Bereich stark verwildert und wird nur wenig angenommen.

Die Süd-Nord-Grünbeziehung zwischen Münchner Freiheit und DB-Nordring wird im Wesentlichen im Zuge des Trambahn-Baus realisiert werden. Dazu gehören als wichtige Elemente eine Brücke für Fußgänger und Radfahrer über den Mittleren Ring sowie ein auch für Fußgänger und Radfahrer nutzbarer Rettungsweg südlich der Tramquerung zwischen Leopoldstraße und Berliner Straße. Südlich des Kanal-rondells und westlich der Berliner Straße ist ein größerer Spielplatz vorhanden.

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Nördlich der Siedlung Berliner Straße weitet sich die Grünfläche nach Osten zum großzügigen Vorfeld des Hochhauses mit Randbebauung „Münchner Tor“ bzw. „Swiss Life“ auf.

Westlich der Leopoldstraße wird der Parzivalplatz in seinem südlichen Teil im Zuge des Trambahnbaus ebenfalls aufgewertet werden. Die Leopoldstraße kann hier zweifach überquert werden. Darüber hinaus stellen begrünte Wohnstraßen und klei-nere vorhandene oder geplante Grünflächen (z.B. Wartburgplatz) Verbindungen für Spaziergänger zu Leopold- und Petuelpark her. Der Wartburgplatz ist vom künftigen Planungsgebiet aus direkt über einen Fußgängerübergang über die Leopoldstraße erreichbar.

Quantitativ weisen die benachbarten Wohngebiete insbesondere in Bezug auf die Versorgung mit öffentlichen Grünflächen immer noch Defizite bei den unteren Ver-sorgungsebenen (Nachbarschaft, Wohngebiet, Stadtteil) auf. Auf gesamtstädtischer Ebene liegt das Gebiet aber noch in erreichbarer Nähe zum Englischen Garten.

2. Planungsziele

Zur Vorbereitung des von den Eigentümern vorgesehenen Wettbewerbs wurde am 09.05.2007 ein Grundsatzbeschluss gefasst. Daraus und aus der weiteren Bearbei-tung sind folgende Planungsziele abgeleitet:

Stadtplanerische Ziele:

– Nutzungsmischung mit ca. 1/3 Wohnen/Hotel/Sonstiges Gewerbe, mindestens 30 % Wohnen.

– Schaffung von ursächlichen Infrastruktureinrichtungen, soweit erforderlich.– Schaffung von Einzelhandelsflächen für die Nahversorgung in einer verträglichen

Größenordnung– Stadtbildverträgliche Höhenentwicklung.– Aufwertung und Neugestaltung des Areals unter Berücksichtigung der vorhande-

nen städtebaulichen Gegebenheiten, insbesondere hinsichtlich der bereits im Be-bauungsplan Nr. 783 b „Berliner Straße“ beabsichtigten Wegeverbindung zum Parzivalplatz.

– Schaffung einer hohen Durchlässigkeit des Planungsgebiets für Fußgänger und Radfahrer.

– Aufwertung der angrenzenden Bereiche durch Eröffnung von Verknüpfungen.– Querung der Straßenbahn über das Areal.– Gebäudezufahrten nur von Leopold- und Johann-Fichte-Straße soweit möglich.– Vermeidung einer „rückwärtigen“ Erschließung über die Berliner Straße (vorstell-

bar ist allenfalls eine zusätzliche Erschließung für das Wohnen).– Anlieferung, Ver- und Entsorgung ausschließlich auf dem eigenen Baugrund-

stück und außerhalb der Vorgartenbereiche.– Stellplatzbeschränkung der pflichtigen Stellplätze entsprechend Lage des Gebiet

innerhalb des Mittleren Rings.

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– Aufstellung von Sanierungskonzepten und deren Umsetzung für die ggf. noch näher zu untersuchenden Bodenverunreinigungen.

– Berücksichtigung der vorhandenen und zukünftigen Lärm- und Erschütterungs-immissionen aus Straßenverkehr, Trambahn und umgebenden Nutzungen durch geeignete planerische Maßnahmen.

Grünordnerische Ziele:

– Nachweis von insgesamt mindestens 20 m² öffentlichen Grünflächen und priva-ten Freiflächen pro Einwohner.

– Schaffung von ausreichend geschützten, privaten Freiflächen mit Kinderspielflä-chen für die Wohnnutzung, sowie gut nutzbaren gemeinschaftlichen Freiflächen für das Quartier.

– Weiterentwicklung der übergeordneten Grünbeziehung entlang des Nymphen-burg-Biedersteiner Kanals nach Nordwesten sowie entlang der Trambahn nach Nordosten.

– Weiterentwicklung der örtlichen Grünverbindungen entlang der Berliner Straße unter Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestands (insbesondere im Bio-topbereich) sowie zwischen Parzivalplatz und Berliner Straße.

– Fortführung des Vorgartenbereichs entlang der Leopoldstraße.– Spürbare Reduzierung der fast flächendeckend vorhandenen Versiegelung.– Intensive Grünausstattung des Planungsgebiets, insbesondere durch Baum-

pflanzungen, Dachbegrünung und ggf. Fassadenbegrünung.– Nachweis eines Ausgleichs für Eingriffe in Baum- und Biotopbestände, soweit

möglich innerhalb des Planungsgebietes.

3. Ergebnis der Überarbeitung des WettbewerbsentwurfesIm Zeitraum von 26.06.2007 bis 16.11.2007 wurde von den Eigentümern ein städte-baulicher und landschaftsplanerischer Wettbewerb durchgeführt. Der Wettbewerb wurde vom Büro 03 München - Städtebau, Architektur und ver.de - Landschaftsar-chitektur gewonnen. Die Wettbewerbsgewinner wurden in Folge von der Fa. Münch-ner Grund und der Fa. Hurler mit der weiteren Planung beauftragt.Das Wettbewerbsergebnis ist dem Stadtrat am 09.01.2008 bekannt gegeben wor-den.

Ein wesentlicher Leitgedanke des Entwurfes ist nach Darstellung der Wettbewerbs-gewinner mit Blick auf die historischen Besonderheiten der Ludwig-/Leopoldstraße und ihrer stadtkulturellen Bedeutung, die vorhandenen Themen der Allee, der Platz-folge an der Ludwigstraße und der Plätze Altschwabings in eine neue Struktur von Baukörpern und Plätzen übersetzt auf zu nehmen.

Die städtebauliche Struktur besteht entsprechend aus jeweils einer Reihe mit vier Baukörpern entlang der Leopoldstraße und einer weiteren Reihe mit fünf Baukör-pern entlang der Grünfläche an der Berliner Straße. Durch Verschiebung dieser Baukörper ergibt sich eine Folge von Plätzen, die sich jeweils zu einer Seite nach außen hin öffnen. Dies ermöglicht es, alle Baukörper von der Leopoldstraße aus zu erschließen und dem ganzen Quartier die Adresse Leopoldstraße zuzuordnen.

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Durch die Verzahnung des öffentlichen Raums liegen auch umgekehrt alle Baukör-per an der ruhigen, grünen Seite der Berliner Straße.

Eine differenzierte Baukörpervolumetrie innerhalb der Baustruktur schafft einen eige-nen Maßstab entlang der Leopoldstraße und gleichzeitig einen durch Plätze und Gassen kleinteilig gegliederten öffentlichen Raum im Inneren des Gebiets.

Drei Hochhäuser, im Norden, in der Mitte und im Süden des Planungsgebiets die-nen nach den Überlegungen der Wettbewerbsgewinner der Orientierung und der Lesbarkeit sowohl innerhalb des Planungsgebiets als auch im gesamtstädtischen Kontext. Sie nehmen danach auch Bezug auf weitere Hochhäuser in der Umgebung des Planungsgebiets, binden das benachbarte solitäre Wohnhochhaus an der Jo-hann-Fichte-Straße in ein städtisches Gefüge ein und markieren die wichtigen Frei-räume des Quartiers.

Die Hotelbaukörper stehen im Zentrum der Planung an einem Stadtplatz, der auch als Vorfahrt dient. Auf der Seite der Berliner Straße ist ein kleiner Platz als Hotelgar-ten geplant.Im Norden, an der Querung der Straßenbahn, liegt ein großer durchgesteckter Quartiersplatz, der alle für die Bürger des Quartiers notwendigen Funktionen, wie Kultur, Einkaufen, etc. aufnehmen und als Verbindung der Siedlung Berliner Straße zur Leopoldstraße dienen soll. Hierher soll auch die im Planfeststellungsbeschluss innerhalb der Leopoldstraße vorgesehene Tram-Haltestelle verlegt werden.Südlich der Hotelbaukörper in einem Bereich mit einem großen Wohnanteil befindet sich eine weitere platzartige Grünfläche mit einem Spielplatz. Neben diesen vier größeren Plätzen gibt es noch weitere kleinere Plätze zwischen den Gebäuden. Das gesamte Freiraumgefüge ist mit Wegen für die Öffentlichkeit vernetzt und bindet so-mit das Areal entsprechend in das Stadtgefüge und die direkte Umgebung ein.

Wesentlicher städtebaulicher Baustein des Projektes sind die vertikal geschichteten Nutzungen der Gebäude: Das Erdgeschoss ist als öffentlicher Bereich konzipiert, in dem Nutzungen mit Publikumsverkehr angeordnet sind. Darüber befinden sich in ei-ner zweiten Schicht dem Arbeiten zugeordnete Bereiche. In einer dritten Nutzungs-schicht sind Wohnnutzungen untergebracht.Nach Zielsetzung der Wettbewerbsgewinner soll die Planung damit und insbesonde-re auch durch großzügige Geschosshöhen einen städtischen, urbanen Charakter er-halten. Dies im Sinne einer wachsenden und sich entwickelnden Stadt, ohne dabei den Maßstab zu sprengen, aber mit „neuen Setzung“, als auch als Fortschreibung der südlichen Ludwig- und Leopoldstraße.

Das Quartier soll über ein unterirdisches Erschließungsbauwerk mit Lieferflächen, Vorfahrten und Stellplatzanlagen organisiert werden und lediglich im Bereich der beiden Hotels eine oberirdische Erschließung in Form einer Hotelvorfahrt aufweisen. Das unterirdische Erschließungsbauwerk soll für Pkw, Lkw und Busse jeweils an der Leopoldstraße im Westen und an der Johann-Fichte-Straße im Süden eine Ein- und Ausfahrt erhalten.Für die Leopoldstraße schlagen die Architekten vor, anstatt der vorhandenen Eschen und Ahorne Säulenpappeln zu pflanzen, nicht nur im unmittelbaren An-

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schluss an das Planungsgebiet, sondern innerhalb des gesamten Abschnitts der Leopoldstraße zwischen Münchner Freiheit und Mittlerem Ring.Das Planungsreferat hat nach Bekanntgabe des Wettbewerbsergebnisses im Aus-schuss für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München vom 09.01.2008 den mit dem ersten Preis prämierten Entwurf im Dialog mit den Eigentü-mern und deren beauftragen Büros geprüft. Die mit dem Planungsreferat abge-stimmte zwischenzeitlich durchgeführte Überarbeitung weicht in folgenden Punkten vom Grundsatzbeschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom 09.05.2007 ab:

3.1 UmgriffGemäß Grundsatzbeschluss hatte der Planungsumgriff 3,5 ha, mit einer Länge von ca. 500 m und einer Breite von ca. 70 m. Im Auslobungstext wurde der Grünstreifen entlang der Berliner Straße in den Wettbewerbs-Umgriff mit einbezogen. Er sollte je-doch nicht für eine bauliche Nutzung zur Verfügung stehen, da dieses Grundstück Bestandteil des Bebauungsplans Nr. 783 b, rechtsverbindlich seit 10.09.1982, ist, der auf diesem Grundstück bereits eine öffentliche Grünfläche für das Bebauungs-plangebiet „Berliner Straße“ festsetzt.

Im Wettbewerbsentwurf wurde entgegen den Vorgaben der Grünstreifen an der Ber-liner Straße teilweise überbaut, so dass Baukörper dabei in den Grünstreifen rag-ten.In der Überarbeitung des Wettbewerbsergebnisses wurden die Baukörper in ihrer ursprünglichen Ausdehnung aus der vorhandenen öffentlichen Grünfläche heraus-gerückt. Dies hat jedoch eine Verdichtung des Wettbewerbsentwurfes zur Folge, wobei sich die Abstandsflächen zwischen den Gebäuden zum Teil erheblich redu-zieren.

Die öffentliche Grünfläche soll im Zusammenhang mit dem Planungsgebiet mitge-staltet werden und kann anteilig in der Grünbilanzierung berücksichtigt werden (sie-he auch Ziffer 3.9.1).

3.2 NutzungsartGemäß dem Grundsatzbeschluss sollen geplante Einzelhandelsflächen überwie-gend der Nahversorgung dienen und eine verträgliche Größenordnung nicht über-schreiten. Als verträglich wird eine Größe von bis zu 1500 m² Verkaufsfläche für einen Lebensmittelmarkt angesehen. Darüber hinaus sind ergänzend kleinteilige Lä-den der Nahversorgung vorstellbar.

Als geplante GF für Läden hatte demgegenüber der Wettbewerbsentwurf ca. 5.500 m² und ist nach der weiteren Bearbeitung nunmehr eine GF von ca. 3.200 m² geplant.

Der mögliche Umfang von Einzelhandelsflächen sowie die möglichen Sortimente sind auf die Vereinbarkeit mit dem Zentrenkonzept noch weiter zu prüfen.

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3.3 NutzungsmaßEs wurde in der Auslobung zum Wettbewerb eine Geschossfläche von 70.000 m² mit einer Verteilung auf 30 % Wohnen, 40 % Hotel und 30 % sonstiges Gewerbe für möglich erachtet. Aufgegliedert nach Nutzungsarten würden damit bereits die Höchstgrenzen nach § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) überschritten. Der Wettbewerb sollte klären, ob diese Überschreitungen verträglich bewältigt wer-den können.

Der Wettbewerbsentwurf erreichte mit einer GF von ca. 90.500 m² eine Mehrung von ca. 20.500 m² gegenüber dem Grundsatzbeschluss. In der weiteren Bearbei-tung des Wettbewerbsergebnisses wurde die Geschossfläche auf 89.000 m² redu-ziert.Der Wettbewerbsentwurf überzeugte das Preisgericht trotz der Dichte mit dem diffe-renzierten System aus Dichte und Freiräumen. In der Überarbeitung wurde die Nut-zungsverteilung in den Gebäuden weiter differenziert. Insbesondere die geplante vertikale Mischung, auf die der Investor ebenfalls großen Wert legt, ermöglicht es, negative Auswirkungen der Dichte aufzufangen. Die notwendigen Freiflächenanteile sind jetzt nachweisbar (siehe Ziffer 3.9.1).

Genauere Untersuchungen zu Abstandflächenunterschreitungen sind noch zu füh-ren. Die Gesamt-GFZ für das Grundstück beträgt nun 2,81. Würde eine Festsetzung des Gesamtbereiches als Kerngebiet erfolgen, so wäre damit die Höchstgrenze der BauNVO nicht überschritten.

3.4 Soziale InfrastrukturNach dem Grundsatzbeschluss sind ausreichend Flächen für Kindertagesstätten und die zugehörigen Freiflächen vorzusehen.

Die Wettbewerbsarbeit und deren nunmehrige Überarbeitung sehen im nördlichen Teil des Planungsgebiets eine baulich integrierte Kindertageseinrichtung vor. Die aktuelle Planung weist die Kindertageseinrichtung im fünften und sechsten Stock-werk aus, mit Dachterrassenfreiflächen.

In der weiteren Bebauungsplanung ist darauf hinzuwirken, dass der resultierende ursächliche Bedarf an sozialer Infrastruktur mit vorgesehen sowie gesichert wird und soweit möglich vorliegende Defizite ausgeglichen werden.

3.5 HöhenentwicklungDer vorliegende Planungsbereich ist nach den beiden Münchner Hochhausstudien kein geeigneter Standort für Hochhäuser, da innerhalb des Mittleren Ringes Stand-orte für wesentlich Profil überragende Gebäude nicht vorgesehen sind und auch in den dargestellten Bereichen mit Potentialen für Strukturverdichtungen nicht enthal-ten ist. Die Umgebungsbebauung ist durch maximal 4- bis 5-geschossige Wohnbe-bauung geprägt. Nur ganz vereinzelt werden höhere Geschosszahlen erreicht.Nach dem Grundsatzbeschluss wurde lediglich für das geplante Hotel eine Anzahl von 7 Geschossen bzw. ein gemäßigt Profil überragendes Gebäude für möglich er-achtet, da Voruntersuchungen ergeben haben, dass in diesem Fall ein Profil überra-

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gendes Gebäude verträglich erscheint. Die Höhenentwicklung der künftigen Gebäu-de im Planungsgebiet ist auf die umgebende Bebauung abzustimmen.

Der Wettbewerbsentwurf sah neben einem Hotel im Zentrum mit 14 Geschossen zwei weitere Hochhäuser im Norden und Süden des Planungsgebietes mit je 12 Ge-schossen vor. Deren absolute Höhe war dabei mit 44 m angegeben. Die Wandhö-hen der übrigen Gebäude mit 6 Geschossen erreichten 22 m.In der weiteren Bearbeitung wurde die Frage der Traufhöhen intensiv untersucht. Dabei ergab sich, dass eine Traufhöhenvorgabe sich aus der Umgebung nicht ein-deutig ableiten lässt. Den Eindruck eher homogen, einheitlich durchgängiger Trauf-höhen der Leopoldstraße gibt es von Süden her bis etwa der Kreuzung Potsdamer Straße. Weiter nördlich ist eine einheitliche Linie nicht mehr zu bestimmen. Hier fin-det sich ein heterogenere Situation einerseits zwischen den östlichen und westli-chen Seiten der Leopoldstraße und teils auch in der Abfolge innerhalb diesen. Aus der Größe des Gebiets und der beabsichtigten urbanen Dichte konnte anhand von Modellüberprüfungen im engeren und weiteren Umgriff die Höhe von 24 m als ver-tretbare Höhe ermittelt sowie für die Hochhäuser auch eine Wandhöhe von 50 m als für möglich erachtet werden.

Die Höhenentwicklung des Hotel-Hochhauses sowie der zwei weiteren Hochhäuser ist in der weiteren Bebauungsplanung hinsichtlich der Stadtbildverträglichkeit, insbe-sondere auch durch Sichtachsenstudien, zu überprüfen.

3.6 Abstandsflächen / VerschattungAbstandsflächen sind grundsätzlich nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO), vor allem wenn nachbarschutzrechtliche Belange betroffen sind, gemäß Grundsatz-beschluss einzuhalten.

Das Wettbewerbsprojekt und auch die zwischenzeitlich überarbeitete Fassung un-terschreiten die Abstandsflächen nach BayBO an vielen Stellen. Neben zahlreichen Abstandsflächenunterschreitungen innerhalb des Planungsgebietes ist an einer Stelle auch ein Grundstück außerhalb des Planungsgebietes auf der gegenüber lie-genden Straßenseite betroffen:Bei Zugrundelegung von H/2 (= Abstandsflächentiefe in Kerngebieten) können die Abstandsflächen zur Mitte der Leopoldstraße durch die 24 m hohen Gebäude sowie die 50 m hohen Hochhäuser eingehalten werden. Beim südlichen Hochhaus werden jedoch H/2 zur Mitte der Johann-Fichte-Straße überschritten und reichen bis an die Grenze des gegenüberliegenden Grundstückes.

Die Abstandflächenunterschreitungen sind im weiteren Verfahren hinsichtlich nach-barrechtlicher Belange als auch hinsichtlich der Auswirkungen auf die Besonnung und Belichtung von Innenräumen sowie Freiräumen zu prüfen.

3.7 Verkehr / ErschließungIm Grundsatzbeschluss wird aus der vorbereitenden Verkehrsuntersuchung als wünschenswertes Erschließungsgrobkonzept formuliert:

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– Anschlüsse für die verschiedenen Nutzungen sollen grundsätzlich über die Leo-poldstraße vorgesehen werden.

– Hotel und (teilweise) Gewerbe können auch über die Johann-Fichte-Straße er-schlossen werden.

– Eine „rückwärtige“ Erschließung über die Berliner Straße ist zu vermeiden. Vor-stellbar ist allenfalls eine zusätzliche Erschließung für das „Wohnen“.

– Die Anlieferung, Ver- und Entsorgung muss ausschließlich auf dem eigenen Bau-grundstück und außerhalb der Vorgartenbereiche erfolgen.

– Da das Siedlungsgebiet im Bereich des Mittleren Rings liegt, sind laut Stellplatz-beschränkungssatzung 50% der pflichtigen Stellplätze herzustellen.

In der überarbeiteten Wettbewerbsfassung ist ein unterirdisches Erschließungs- und Tiefgaragenbauwerk nur mehr mit jeweils einer Zu- und Ausfahrt im Westen an der Leopoldstraße und im Süden an der Johann-Fichte-Straße vorgesehen, anstelle noch mehrerer Zu- und Ausfahrten im Wettbewerbsentwurf. Oberirdisch ist im Pla-nungsgebiet keine verkehrliche Erschließung vorgesehen, ausgenommen die als Vorfahrt ausgebildete Platzfläche vor den zwei Hotels.

Die Situierung der Zu- und Ausfahrten für das unterirdische Erschließungs- und Tief-garagenbauwerk ist verkehrstechnisch zu prüfen, insbesondere hinsichtlich der Jo-hann-Fichte-Straße.Die Beschränkung der Stellplätze ist unter Berücksichtigung der neuen Stellplatzver-ordnung der Stadt München zu prüfen. Diese insbesondere auch vor dem Hinter-grund zusätzlich üblicherweise oberirdisch eingeplanter Besucherstellplätze. Für sämtliche geplante Nutzungen ist ein plausibler Nachweis über den zu erwartenden Stellplatzbedarf und die verkehrliche Abwicklung zu führen.Der Bedarf an Fahrradstellplätzen ist in der weiteren Planung zu berücksichtigen.

3.8 ImmissionsschutzEs sind gemäß Grundsatzbeschluss bei der Überplanung des gesamten Areals ge-eignete planerische Maßnahmen zu berücksichtigen, da die schalltechnischen An-forderungen der DIN 18005 für Misch-/Kerngebiete im gesamten Planungsgelände während der Tages- und Nachtzeit, insbesondere durch das sehr hohe Verkehrsauf-kommen auf der Leopoldstraße und der Johann-Fichte-Straße überschritten wer-den. Zu beachtende Zielsetzungen sind der Schutz der Anwohner vor Verkehrslärm (Luftschall) sowie vor Erschütterungen durch

– geeignete schall- und erschütterungstechnische Maßnahmen wie die Einhaltung von Mindestabstandsflächen,

– schalltechnisch günstige Anordnung von Baukörpern und Verkehrsflächen,– schalltechnisch günstige Gebäudestellung mit Schaffung ruhiger Fassadenberei-

che,– schalltechnisch günstige Wohnungsgrundrisse,– Nutzungsbeschränkungen etc..

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Der Wettbewerbsentwurf sieht entlang der Leopoldstraße in einer ersten als auch versetzt in einer zweiten Reihe eine Abfolge von Einzelgebäuden und Platzberei-chen vor, d. h. keine geschlossene schallschützende Bebauung. Die Nutzungsver-teilung weist die besonders schutzbedürftige Wohnnutzungen in der ersten Reihe entlang der Leopoldstraße ab dem fünften Geschoss, in der zweiten Reihe auch in darunter befindlichen Geschossen, und im übrigen sonstiges Gewerbe auf. Die Ho-telnutzung findet sich in einem Gebäude jeweils in erster als auch in zweiter Reihe.

Das schalltechnisch gesehen offene Bebauungskonzept ist in der weiteren Bebau-ungsplanung insbesondere hinsichtlich notwendiger Lärmschutzmaßnahmen zu prü-fen.

3.9 Grünordnung

3.9.1 Grün- und Freiflächen für die geplante WohnbebauungGemäß Grundsatzbeschluss sind pro künftigem Bewohner mindestens 10 m² öffent-liche Grünflächen und auf den Baugrundstücken sowohl gut nutzbare gemeinschaft-liche als auch ausreichend große und geschützte private Freiflächen vorzusehen. In der Auslobung wurden reduzierte Freiflächenwerte von insgesamt 20 m² öffentliche Grünflächen und private Freiflächen pro Einwohner zu Grunde gelegt.

Der Wettbewerbsentwurf und dessen Überarbeitung können den vorgegebenen Richtwert nicht innerhalb des eigentlichen Planungsbereiches nachweisen. Dies er-scheint erst bei teilweiser Anrechnung der bestehenden öffentlichen Grünfläche ent-lang der Berliner Straße in Verbindung mit zusätzlichen qualitativen Aufwertungs-maßnahmen der Grünsituation in der Umgebung des Planungsgebiets möglich:Als Maßnahmen sind dazu vorgesehen:

– Aufwertung der bestehenden Grünbeziehungen (durch weitergehende Öffnung des derzeit verrohrten Abschnitts des Nymphenburg-Biedersteiner Kanals, We-geverbindung nach Nordwesten entlang des Kanals, zusätzliche Brücke über den Kanal östlich der Trambahnlinie, Schaffung einer Freifläche/Platzerweiterung auf einem Teilbereich des nördlichen Nachbargrundstücks Leopoldstraße Nr. 202 mit Durchlässigkeit für Fußgänger).

– Zusätzliche Pflanzungen (in Form einer den Kanal begleitenden Baumreihe).– Verbreiterung des Baumgrabens in der Leopoldstraße.

Auf Grund dieser Aufwertungsmaßnahmen und auf Grund der vorgesehenen Umge-staltung der vorhandenen öffentlichen Grünfläche für die Erholung kann diese zu ei-nem gewissen Prozentsatz für den Nachweis der erforderlichen Grün- und Freiflä-chen heran gezogen werden.

3.9.2 Grünverbindung entlang der Berliner StraßeDie vorhandene Grünverbindung aus Alleebäumen und Biotopbereichen ist gemäß Grundsatzbeschluss grundsätzlich zu erhalten.

Das Projekt sieht eine gestalterische Anpassung auch der vorhandenen Grünflä-

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chen im Sinne eines stimmigen Gesamtkonzeptes für diesen Grünbereich vor.

Bei der weiteren Bebauungsplanung sind auch die übergeordneten Vorgaben für die Grünverbindung (z.B. eine wünschenswerte Entwicklung der Grünbeziehung ent-lang des Kanals; siehe dazu Ziffer 3.8.3) zu berücksichtigen. Die daraus resultieren-den Eingriffe in Baum- und Biotopbestände sind auszugleichen, soweit möglich in-nerhalb des Planungsgebietes. Ziel ist die Stärkung und Aufwertung der vorhande-nen öffentlichen Grünverbindung entlang der Berliner Straße mit Aufwertung der dreireihigen Platanenallee, des vorhandenen Spielbereiches und des „Theatrons“ am Nymphenburg-Biedersteiner Kanal (rondellartige Aufweitung des Kanals und Sitzstufen) unter Berücksichtigung und Einbeziehung des vorhandenen Biotops, ins-besondere dessen Baumbestands.

3.9.3 Grünbeziehung entlang des Nymphenburg-Biedersteiner KanalsDer Grundsatzbeschluss gibt vor, die übergeordnete Grünbeziehung entlang des Nymphenburg-Biedersteiner Kanals zu berücksichtigen.

In der Überarbeitung des Wettbewerbsentwurfes ist zu dessen Umsetzung insbe-sondere die Öffnung des im nordwestlichen Abschnitt verrohrten Kanals, sowie des-sen Akzentuierung und Sichtbarmachung mit einer begleitenden Baumreihe (z.B. aus Säulenbäumen) und einer Wegeverbindung in einem ausreichend breiten Grün-streifen entlang des Kanals vorgesehen. Zudem ist eine Brücke als Fuß- und Rad-wegeverbindung in Nord-Ost-Richtung parallel zur Straßenbahnbrücke über den Ka-nal geplant.

Die Grünverbindung mit Kanalöffnung, Grünstreifen und Fuß- und Radwegverbin-dung dient der Umsetzung der landschaftsplanerischen Zielsetzungen und ist als zusätzliche Aufwertungsmaßnahme eine Voraussetzung für die Anrechnung von Teilen der allgemeinen Grünfläche entlang der Berliner Straße in der Freiflächenbi-lanz (siehe Ziffer 3.8.1).

3.9.4 Fuß- und Radwegeverbindungen zwischen Leopold- und Berliner StraßeGemäß Grundsatzbeschluss ist eine ausreichend dimensionierte und begrünte ost-west-gerichtete örtliche Grünverbindung zwischen Leopoldstraße und Berliner Stra-ße vorzusehen.

Der Wettbewerbsentwurf sieht querende Wegebeziehungen für die Herstellung der Durchlässigkeit und Vernetzung des Planungsgebietes mit seiner Umgebung in aus-reichendem Umfang vor.

Sonstige Erfordernisse, wie ausreichende Privatsphäre, Baumbestand, Feuerwehr, Anschlusspunkte in der Umgebung, sind weiterhin zu berücksichtigen.

3.9.5 Vorgärten entlang der LeopoldstraßeDie Leopoldstraße wird auf ihrer Ostseite neben straßenwirksamen Baumbeständen auch von Vorgärten geprägt. Die nördlich und südlich des Planungsgebietes auf der

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Ostseite der Leopoldstraße vorhandenen Vorgärten sollen nach dem Grundsatzbe-schluss wie bisher auch in der zukünftigen Planung baulich freigehalten werden und in Form einer Boulevardfläche weitergeführt werden.

Bei der Überarbeitung des Wettbewerb wurde von den Entwurfsverfassern vorge-schlagen, die vorhandenen Baumreihe entlang der Leopoldstraße durch Säulenpap-peln zu ersetzen mit dem Ziel, die stadteinwärts vorhandenen Säulenpappeln ent-lang der Leopoldstraße auch hier als besonderes gestalterisches Element fort zu führen.

Mit dem Baureferat ist also zu klären, ob die vorhandene Baumreihe entlang der Leopoldstraße durch Säulenpappeln oder durch standortgerechte Großbäume nach dem Vorbild der derzeitigen Baumreihe auf der anderen Straßenseite zu ersetzen sind. Der bestehende Baumgraben ist in jedem Fall deutlich zu verbreitern.

4. Weiterer UntersuchungsbedarfEine Umweltverträglichkeitsprüfung nach § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist durchzu-führen.Die durch die geplante Bebauung zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft, die gemäß § 19 BNatSchG auszugleichen sind, sind im Rahmen des Bebauungs-planverfahrens zu bestimmen.

5. Sozialgerechte BodennutzungGemäß Stadtratsbeschluss vom 15.03.2000 sind bei allen Umstrukturierungsmaß-nahmen, die Nutzungsänderungen und Baurechtsmehrungen und die somit einer-seits einen Bodenwertzuwachs zur Folge haben und andererseits Lasten bei der Stadt auslösen würden, die Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennut-zung anzuwenden.

Die Grundzustimmung des privaten Investors liegt vor.

Beteiligung des BezirksausschussesDer betroffene Bezirksausschuss des 12. Stadtbezirks Schwabing-Freimann wurde ge-mäß § 9 Abs. 3 und § 15 Abs. 1 der Bezirksausschuss-Satzung in Verbindung mit dem Katalog der Fälle der Entscheidung, Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse (Anlage 1 der Bezirksausschuss-Satzung), Abschnitt Referat für Stadtplanung und Bau-ordnung, Ziffern 5 und 6.1 angehört.

Der Bezirksausschuss 12 hat mit Schreiben vom 15.01.2009 (siehe Anlage 5) das Vorha-ben ausdrücklich begrüßt.

Der Bezirksausschuss 12 hat Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.

Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und den zuständigen Verwaltungsbeiräten, Frau Stadträtin Tausend und Herrn Stadtrat Schwartz, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.

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II. Antrag der Referentin

Ich beantrage Folgendes:

1. Vom Planungskonzept und den Überarbeitungen gegenüber dem am 09.01.2008 bekannt gegebenen Wettbewerbsentwurf wird Kenntnis genommen.

2. Für das im Übersichtsplan des Planungsreferates vom 11.12.2008, M = 1:5.000, schwarz umrandete Gebiet (Anlage 1) Leopoldstraße (östlich), Nymphenburg-Biedersteiner Kanal (südlich), Berliner Straße (westlich) und Johann-Fichte-Straße (nördlich) ist der Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung zu ändern und unter Teiländerung der Bebauungspläne Nr. 275, 661 und 783 b ein neuer Bebauungsplan mit Grünordnung aufzustellen.

Der Übersichtsplan ist Bestandteil dieses Beschlusses.

3. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.

III. Beschluss

nach Antrag.

Über den Beratungsgegenstand wird durch die Vollversammlung des Stadtrates endgültig beschlossen.

Der Stadtrat der Landeshauptstadt München

Der Vorsitzende Die Referentin

Dr.(I) MerkOber-/Bürgermeister Stadtbaurätin

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IV. Abdruck von I. mit III.über den Stenografischen Sitzungsdienstan das Direktorium - Dokumentationsstellean das Revisionsamtan die Stadtkämmereimit der Bitte um Kenntnisnahme.

V. WV Planungsreferat - HA II/41 V zur weiteren Veranlassung.

Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweit-schrift wird bestätigt.

2. An den Bezirksausschuss 12 3. An das Kommunalreferat - LV 4. An das Kommunalreferat - GV 5. An das Baureferat (4x) 6. An das Kreisverwaltungsreferat 7. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft 8. An das Referat für Gesundheit und Umwelt 9. An die Stadtwerke München GmbH

10. An das Schulreferat 11. An das Sozialreferat 12. An das Planungsreferat - SG 3 13. An das Planungsreferat - HA I 14. An das Planungsreferat - HA II/01 15. An das Planungsreferat - HA II/41 P 16. An das Planungsreferat - HA II/44 B 17. An das Planungsreferat - HA II/54-1 18. An das Planungsreferat - HA III 19. An das Planungsreferat - HA IV 20. An das Planungsreferat - HA IV/41 T

mit der Bitte um Kenntnisnahme.

Am ......................................Planungsreferat - HA II/41 VI.A.