Tschechische Republik und Slowakei REAL ESTATE …...und Slowakei – stark nachgefragt auch Logistikbereich Ende 2016/Anfang 2017 neue Tiefstwerte verzeichnet. So lag die Spitzenrendite

Tschechische Republik und SlowakeiImmobilienmärkte profitieren von der „Suche nach Rendite“

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Country Facts

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2 I Real Estate Country Facts 05/2017

Real Estate Country Facts

Impressum: Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AGhttp: //www.bankaustria.atRedaktion: Bank Austria Real Estate & Public Sector, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784Produktion: www.horvath.co.at

Stand: 9. Mai 2017

Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate & Public Sector, UniCredit Research, UniCredit International and Polititcal Affairs und Immobilien Rating GmbH (IRG)

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Wichtige rechtliche Information – bitte lesen: Diese Publikation stellt weder eine Marketingmitteilung noch eine Finanzanalyse dar. Es handelt sich lediglich um Informationen über allgemeine Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten sowie daraus abgeleitete Immobilienmarkteinschätzungen. Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität und Genauigkeit übernommen werden.

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Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben.

Real Estate Country Facts 05/2017 I 3

Im Umfeld extrem tiefer Zinsen sind Immobilien nach wie vor eine gefragte Assetklasse. Obwohl die mit Immobilien zu erzielenden Renditen bereits stark zu-rückgekommen sind, bieten sie im Ver-gleich mit alternativen Veranlagungen immer noch relativ attraktive Erträge. Banken finanzieren und der Wettbewerb ist stark. Damit haben Investoren und Ent-wickler in der Regel keine Probleme, sich

Kreditfinanzierungen zu den aktuell sehr niedrigen Zinsen zu sichern.

Immobilien-Boomjahr 2016 Die CEE-Märkte haben von dieser „Suche nach Rendite“ und der gestiegenen Finanzierungswilligkeit der Banken profitiert. Der tsche-chische Markt für kommerzielle Immobilien verzeichnete 2016 lt. CBRE einen Anstieg des Transaktionsvolumens um rd. EUR 1 Mrd. auf rd. EUR 3,7 Mrd. Am slowakischen Markt für kommerzielle Im-mobilien – der wesentlich kleiner als der tschechische ist – konnte das Transaktionsvolumen 2016 mit rd. EUR 850 Mio. im Vorjahres-vergleich immerhin beinahe verdoppelt werden. In beiden Märkten wurde mit diesem Ergebnis ein neuer Investitionsrekord aufgestellt.

In Tschechien entfielen über die Hälfte des umgesetzten Volumens im vergangenen Jahr auf große Transaktionen über EUR 100 Mio. Die stärksten Nachfrager waren ausländische Investoren, insbesondere aus dem asiatischen Raum, aber auch aus Deutschland. Auf lokale Investoren entfiel ein Anteil von rd. 30%. Besonders dynamisch verlief die Entwicklung im vierten Quartal des vergangenen Jahres. Mit einem Transaktionsvolumen von über EUR 2 Mrd. wurde ein historisches Hoch erzielt, wobei ein großer Teil der Dynamik durch den Verkauf des tschechischen Teils des Industrieportfolios P3 an GIC (Government of Singapore Investment Corporation) erklärt werden kann. Die starke Nachfrage nach tschechischen kommerziellen Immobilien setzte sich im ersten Quartal 2017 fort. Das Transaktions-volumen erreichte beeindruckende rd. EUR 1,4 Mrd., gepuscht durch drei große Einzelhandelstransaktionen.

Am slowakischen Immobilienmarkt betraf rd. die Hälfte aller Trans-aktionen im vergangenen Jahr Einzelhandelsimmobilien, gestützt durch einen soliden privaten Konsum. Der markanteste Deal war der Verkauf des Shopping Centers „Centrál“ für rd. EUR 175 Mio. Der slowakische Teil des P3 Portfolios dürfte ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 100 Mio. ausgelöst haben. Im ersten Quartal 2017 schwächte sich die Investitionstätigkeit auf unter EUR 100 Mio. ab.

Spitzenrenditen bereits stark zurückgekommen – Mieten weitgehend stabilIn beiden Märkten setzte sich der Rückgang der Spitzenrenditen fort. In Tschechien wurden sowohl im Büro-, Einzelhandels- als

Kommerzielle Immobilien Tschechien und Slowakei – stark nachgefragt

auch Logistikbereich Ende 2016 /Anfang 2017 neue Tiefstwerte verzeichnet. So lag die Spitzenrendite Büro um 4,9%, SC um 5% und Industrie / Logistik um 6,5%.

In der Slowakei dominierte die Nachfrage nach Einzelhandels-immobiIien die Investitionsaktivitäten. Damit konnte im SC-Bereich der relativ größte Rückgang der Spitzenrenditen auf rd. 5,75 % verzeichnet werden. Die Bürospitzenrendite lag um 6,75 % und jene von Logistik-/ Industrieimmobilien um 7,50 %.

Die Mieten bewegten sich in beiden Ländern in allen drei Segmenten im Wesentlichen seitwärts bzw. zeigten leichte Anstiege in den Top-Bereichen im Bürosegment Prag sowie in den Top-Shopping-Centern in beiden Hauptstädten. Solides Wirtschaftswachstum stützt ImmobilienmarktentwicklungSowohl Tschechien als auch die Slowakei weisen ein deutlich stärkeres Wirtschaftswachstum als die Eurozone aus. In Tschechien wird, nach einem realen BIP-Zuwachs von rd. 2,3% 2016, für 2017 und 2018 eine leichte Beschleunigung des Wirtschaftswachstums auf 2,6% und 2,5% erwartet, wobei das Wachstum sowohl von der Binnennachfrage – insbesondere vom privaten Konsum – als auch von den Exporten ge-tragen ist. In der Slowakei ist die Wachstumsdynamik nochmals stärker. Nach einem realen Wirtschaftswachstum von gut 3% im vergangenen Jahr, wird für 2017 und 2018 eine Kräftigung des Wirtschaftswachstums auf 3,4% und 3,7% erwartet. Dahinter stecken solide Zuwächse bei privatem Konsum und eine starke Investitionsausweitung im laufenden Jahr sowie eine deutliche Verbesserung des Wachstumsbeitrags der realen Nettoexporte im Jahr 2018.

Beide Immobilienmärkte punkten durch Transparenz …Sowohl der tschechische als auch der slowakische Immobilienmarkt werden mittlerweile von JLL im alle zwei Jahre veröffentlichen globalen Transparenzbericht als „transparent“ eingeschätzt. Im weltweiten Ran-king lag Tschechien zuletzt auf Platz 20 und die Slowakei auf 29, wobei Großbritannien als transparentester Markt als Nummer 1 gereiht ist.

… und nach wie vor relativ attraktive RenditenIn beiden Märkten liegen die Immobilien-Spitzenrenditen nach wie vor über jenen die z.B. in Österreich erzielbar sind . Allerdings ist der Spiel-raum für eine weitere Renditekompression eng geworden. Die weitere Entwicklung an den Immobilienmärkten wird nicht zuletzt von der Zins-entwicklung und damit von der relativen Attraktivität von Immobilien abhängen. Eine umfassende Risiko-/Ertragsanalyse ist in dieser Zyklus-phase wichtiger denn je. Das gilt sowohl für Immobilieninvestoren und Entwickler als auch für die finanzierenden Banken.

Freundliche Grüße Karla Schestauber



Slowakische Republik

Politisches ProfilBevölkerung: 5,5 Mio.Medianalter: 40,1 JahreWährung : EuroStaatsform: Parlamentarische RepublikStaatsoberhaupt: Andrej Kiska (seit 15. Juni 2014)Regierungschef: Robert Fico (seit 4. April 2012)Zentralbankgouverneur: Jozef Makúch (seit 12. Jänner 2010)

Wahlsystem: Einkammerparlament:Nationalrat: 150 Mitglieder, gewählt nach dem Verhältniswahl-recht für vier JahrePräsident: Direktwahl nach absolutem Mehrheitswahlrecht, falls erforderlich mit Stichwahl, für eine Amtszeit von fünf Jahren.Verwaltungsstruktur: 8 Regionen, Hauptstadt (Bratislava).

Wichtigste politische ParteienRegierungsparteien: Richtung – Sozialdemokratie (Smer-SD), 49 Sitze; Brücke (Most-Hid), 15 Sitze; Slowakische National-partei (SNS), 15 Sitze.Oppositionsparteien: Freiheit und Solidarität (SaS), 20 Sitze; Gewöhnliche Leute und unabhängige Personen – Neue Mehr-heit (OLaNO-NOVA), 17 Sitze; Volkspartei – Unsere Slowakei (LSNS), 14 Sitze; Wir sind eine Familie (SME-Rodina), 8 Sitze, Minderheiten/Unabhängige, 12 Sitze.

Nächste WahltermineDie nächsten Parlamentswahlen sind für März 2020 vorgesehen; die nächsten Präsidentschaftswahlen für März 2019. Ende 2017 finden Regionalwahlen statt.

Kurzprofil WirtschaftInternationale Rankings:Ease of Doing Business Index (2017): Platz 33 unter 190 LändernGlobal Competitiveness Index (2016–17): Platz 65 unter 138 LändernCorruption Perception Index (2016): Platz 54 unter 176 Ländern

Steuersätze:Körperschaftsteuer / Einkommensteuer / MwSt:21 %/19 % und 25 % (einkommensabhängig)/20 %

Sonderwirtschaftszonen (SWZ) – Ein- und Ausfuhren in diesen Zonen sind mehrwertsteuer- und zollfrei:Námestovo, Gbeľany, Teplička

Potenzielle Branchen für Investitionen:Forschung & Entwicklung, Tourismus, High-Tech, Automobilindustrie und Maschinenbau

Ostrava

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Kutná Hora

Hradec Králové

Liberec

Prag

Bratislava

Trnava Nitra

GabčíkovoKomárno

Trenčín

Banská Bystrica

Lučenec

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Žilina

Prešov

Košice

Karlovy Vary

Pilsen

České Budějovice

Český Krumlov Slowakei

Polen

Polen

Ungarn

Ukraine

Deutschland

Österreich

Tschechische Republik



Politisches ProfilBevölkerung: 10,6 Mio.Medianalter: 41,7 JahreWährung: Tschechische Kronen (CZK)Staatsform: Parlamentarische RepublikStaatsoberhaupt: Miloš Zeman (seit 8. März 2013)Regierungschef: Bohuslav Sobotka (seit 17. Jänner 2014)Zentralbankgouverneur: Jiří Rusnok (seit 25. Mai 2016)

Wahlsystem: Zweikammerparlament bestehend aus:Abgeordnetenhaus: 200 Mitglieder, gewählt nach dem Verhält-niswahlrecht für vier JahreSenat: 81 Mitglieder, gewählt nach absolutem Mehrheitswahlrecht mit Stichwahl für sechs Jahre (ein Drittel wird alle zwei Jahre neu gewählt)Präsident: Direktwahl nach absolutem Mehrheitswahlrecht, falls erforderlich mit Stichwahl, für eine Amtszeit von fünf Jahren.Verwaltungsstruktur: 13 Regionen, Hauptstadt (Prag)

Wichtigste politische ParteienRegierungsparteien: Tschechische Sozialdemokratische Partei (ČSSD), 75 Sitze; Aktion unzufriedener Bürger (ANO), 54 Sitze; Christliche und Demokratische Union – Tschechoslowakische Volkspartei (KDU-ČSL), 30 Sitze.Oppositionsparteien: Kommunistische Partei Böhmens und Mährens (KSCM), 33 Sitze; Tradition, Verantwortung, Wohl-stand (TOP 09), 36 Sitze; Demokratische Bürgerpartei (ODS), 26 Sitze; Morgendämmerung der direkten Demokratie (UPD), 7 Sitze, Minderheiten/Unabhängige, 20 Sitze.

Nächste WahltermineDie nächsten Parlamentswahlen finden im Oktober 2017*) statt; die nächsten Präsidentschaftswahlen sind für 2018 vorgesehen.

Kurzprofil WirtschaftInternationale Rankings:Ease of Doing Business Index (2017): Platz 27 unter 190 LändernGlobal Competitiveness Index (2016–17): Platz 31 unter 138 LändernCorruption Perception Index (2016): Platz 47 unter 176 Ländern

Steuersätze:Körperschaftsteuer / Einkommensteuer / MwSt:19 % (5 % Mindestsatz)/15 % (+ 7 % Solidaritätsbeitrag für Personen mit hohem Einkommen)/21 % (10 % Mindestsatz)

Sonderwirtschaftszonen (SWZ) – Ein- und Ausfuhren in diesen Zonen sind mehrwertsteuer- und zollfrei:Ostrava / Ostrau, Cheb, Prag, Pardubice, Hradec Králové

Potenzielle Branchen für Investitionen:Automobilindustrie, Unternehmensdienstleistungen Energie und Umwelt, High-Tech-Maschinenbau, IT-Dienstleistungen, Luft- und Raumfahrtindustrie

Ostrava

Brno

Kutná Hora

Hradec Králové

Liberec

Prag

Bratislava

Trnava Nitra

GabčíkovoKomárno

Trenčín

Banská Bystrica

Lučenec

Martin

Žilina

Prešov

Košice

Karlovy Vary

Pilsen

České Budějovice

Český Krumlov Slowakei

Polen

Polen

Ungarn

Ukraine

Deutschland

Österreich


*) Anfang Mai verkündete der Premierminister unerwartet den Rücktritt seines Kabinetts. Etwas später machte er einen Rückzug und verlangte von Präsident Zeman die Entlassung des Finanzministers. Die politischen Turbulenzen waren bei Redaktionsschluss nach wie vor ungelöst.



Slowakei: Anziehende Konjunktur durch starkes Wachstum in der Automobilindustrie

Die Wirtschaft dürfte 2017 mit 3,4% geringfügig stärker als 2016 (+3,3%) wachsen. Eine weitere Wachstumsbeschleunigung wird 2018 Richtung 3,7% erwartet, getragen von steigenden Investitionen und einer Ausweitung der Produktion in der Automobilindustrie. Als kleine, offene Volkswirtschaft sollte die Slowakei von der erwarteten Erholung des Welthandels profitieren. Dennoch wird 2017 die Inlandsnachfrage vorübergehend die Nettoexporte als stärksten Wachstumsmotor ablösen, da die starke Investitionstätigkeit in der Automobilindustrie und im öffentlichen Sektor zu einer höheren Importnachfrage und damit zu einem Defizit in der Leistungsbilanz führen wird. Dieses Defizit wird sich ab 2018 mit der Inbetriebnahme der neuen Produktionskapa-zitäten in der Automobilindustrie jedoch verringern, womit die Exporte wieder zum wichtigsten Treiber des Wachstums werden dürften.

Erholung der Investitionen, weitere Zunahme des privaten Konsums Die Zunahme der Investitionen wird 2017 sowohl durch öffentliche als auch durch private Projekte getragen werden. Die öffentlichen Investitionen profitieren von neuen Autobahnprojekten, finanziert durch neue EU-Mittel und PPPs. Im Privatsektor entfällt der Großteil der Investitionen auf die Automobilindustrie, insbesondere auf die neue Produktionsanlage für den Jaguar Land Rover. Der Aufschwung im Wohnimmobilienmarkt dürfte im 1. Halbjahr 2017 seinen Höhepunkt erreichen, da eine neue, seit März 2017 geltende Regulierung der Zentralbank das Wachstum der Hypothekarkredite bremsen dürfte.

Die Expansion der Inlandsnachfrage wird auch vom privaten Konsum gestützt, der vom festen Arbeitsmarkt profitiert. Die

Arbeitslosenquote könnte Ende 2017 unter 9 % und damit auf ein neues Rekordtief fallen. Ein weiterer Rückgang wird durch die vorhandenen Strukturprobleme – den starken regionalen Unter-schieden, der geringen internen Mobilität und dem hohen Anteil schlecht qualifizierter Langzeitarbeitsloser – erschwert. Alle diese Faktoren tragen zu einem steigenden Lohnkostendruck bei. Dennoch ist nach einem deutlichen Anstieg der Verbraucherpreise zum Jahreswechsel mit einer Verlangsamung des Inflationsanstiegs zu rechnen. Im Durchschnitt sollte die Teuerungsrate damit sowohl 2017 als auch 2018 unter der 2%-Marke bleiben. Im Gegensatz zu den meisten anderen Ländern der Eurozone werden die Energiepreise keinen signifikanten Preisauftrieb bewirken, da die regulierten Preise für Heizen weiter gesenkt wurden und die von der Regierung festgelegten Strom- und Gastarife unverändert bleiben.

Starke regionale Unterschiede im WirtschaftswachstumDas Wirtschaftswachstum ist ungleich verteilt und konzentriert sich vor allem auf den Westen und Nordwesten des Landes. Dadurch werden die regionalen Unterschiede auf dem Arbeitsmarkt verstärkt. Während das Angebot an Arbeitskräften in manchen Bezirken der Westslowakei nicht einmal ausreicht, um die offenen Stellen zu besetzen, liegt die Arbeitslosenrate in den meisten östlichen und südlichen Bezirken über 10%, in einigen Fällen sogar über 20%. Die geringe Mobilität der slowakischen Arbeitskräfte, die u.a. auf die äußerst hohe Wohneigentumsquote (über 90%) und den praktisch inexistenten Mietwohnmarkt zurückzuführen ist, verstärkt den Lohn-druck und macht es zunehmend erforderlich, ausländische Arbeits-

Quelle: SO SR, UnitCredit Research

Neuerliche Beschleunigung des Wachstums

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Öffentlicher KonsumBIPLagerveränderung

Privater KonsumBruttoanlageinvestitionenNettoexporte

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Quelle: SO SR, UniCredit Research

Inflation wird anziehen, aber unter 2% bleiben

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Obergrenze der Schuldenbremse liegen, die nach 2018 von aktuell 50% des BIP jedes Jahr um einen Prozentpunkt sinken wird.

Durch die Schuldenbremse muss die Regierung eine straffe Haushalts-politik verfolgen, was dem Wunsch der Koalition zuwiderläuft, den Ausbau des Autobahnnetzes zu beschleunigen. Das Problem ist die Finanzierung, da bereits sämtliche EU-Mittel für Verkehrsinfrastruktur-projekte ausgeschöpft sind und die Schuldenbremse es fast unmöglich macht, dafür Budgetmittel heranzuziehen. Daher begann die Regie-rungskoalition eine Diskussion über mögliche Novellierungen des Ge-setzes zur Schuldenbremse, darunter eine Ausnahme für Investitionen, ein Verzicht auf die vorgesehene Senkung des Niveaus der Schulden-bremse und/oder ein Wechsel von der Brutto- zur Nettoverschuldung. Die Koalition verfügt allerdings nicht über die für solche Gesetzesände-rungen notwendige Verfassungsmehrheit im Parlament, und eine Un-terstützung solcher Maßnahmen wurde bisher von allen Oppositions-parteien ausgeschlossen. Die Regierung wird wahrscheinlich versuchen, Vereinbarungen mit unabhängigen Abgeordneten und einigen der Op-positionsparteien zu treffen. Falls die Schuldenbremse gelockert wird, erwarten wir eine leichte Ausweitung der Spreads der Staatsanleihen.

kräfte zu rekrutieren. Bei den Lohnstückkosten war in den letzten zwölf Quartalen ein durchgehender Anstieg zu verzeichnen, und die Zahl der ausländischen Arbeitnehmer hat sich in den letzten beiden Jahren fast verdoppelt. Damit beträgt ihr Beschäftigungsanteil mittler-weile 1,6%. Die Slowakei importiert vor allem gering qualifizierte Arbeitskräfte, die im Westen des Landes Beschäftigung finden.

Andererseits ist die Slowakei nach wie vor ein Nettoexporteur von Arbeitskräften. Mehr als 10% der slowakischen Erwerbsbevölkerung haben das Land verlassen, die meisten davon stammen aus der Ost-slowakei. Daran dürfte sich in den kommenden Jahren kaum etwas ändern. Das neue Jaguar- Land Rover-Werk in Nitra (die Inbetrieb-nahme ist für 2018 geplant) wird den Mangel an qualifizierten Arbeitskräften im Westen des Landes weiter verschärfen. Dadurch steigt der Druck, Arbeitskräfte aus anderen Regionen (zumeist aus dem Ausland) zu importieren sowie die Löhne zu erhöhen.

Zunehmender des Protektionismus als WachstumsrisikoDas Hauptrisiko für den guten wirtschaftlichen Ausblick stellen die zunehmenden geopolitischen Spannungen dar. In mehreren wichtigen europäischen Ländern gibt es Wahlen, insbesondere in Deutschland (Exportmarkt Nr. 1 der Slowakei), aber auch in Tschechien (Nr. 2), Frankreich (Nr. 4) und Italien (Nr. 8). In unserem Basisszenario haben wir keine wesentlichen politischen Änderungen nach den Wahlen unterstellt. Der Brexit wird sich unserer Einschätzung zufolge erst nach 2018 auf die Slowakei auswirken. Das Vereinigte Königreich ist der zweitwichtigste Markt für die slowakische Automobilindustrie. Globale geopolitische Bedrohungen stehen hauptsächlich in Zu-sammenhang mit den protektionistischen Maßnahmen Präsident Trumps, die die Erholung des Welthandels bremsen könnten.

Regierung überlegt Lockerung der SchuldenbremseDie Fiskalpolitik wird restriktiver werden – das Budgetdefizit dürfte 2017 mit 1,3% des BIP auf ein neues historisches Tief fallen. Diese Verbesserung ist vor allem auf das gute Wirtschaftswachstum zurückzuführen. Die Regierung hält am Ziel eines ausgeglichenen Budgets für 2019 fest. Die öffentliche Verschuldung wird 2019 voraussichtlich auf 50% des BIP sinken und damit nahe an der

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Quelle: SO SR, UniCredit Research

Arbeitslosigkeit nahe Rekordtief, steigende Lohnstückkosten

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ArbeitslosenrateLohnstückkosten real (rA)

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Slowakei: Wirtschaftliche Eckdaten und PrognosenPrognose

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018BIP (EUR Mrd.) 70,6 72,7 74,2 75,9 78,7 81,0 84,0 87,7

BIP pro Kopf (EUR) 13.083 13.445 13.701 14.016 14.507 14.917 15.469 16.154

Reales BIP (%-Ver.) 2,8 1,7 1,5 2,6 3,8 3,3 3,4 3,7

Inflation (VPI) % 3,9 3,6 1,4 –0,1 –0,3 –0,5 1,2 1,8

Arbeitslosenrate % 13,5 14,0 14,2 13,2 11,5 9,6 8,5 7,7

Leistungsbilanz/BIP % –5,0 0,9 1,9 1,1 0,2 –0,7 –1,1 –0,7

FDI/BIP % 2,8 3,2 –0,3 –0,6 0,0 –0,6 1,7 2,1

Budgetsaldo/BIP % –4,3 –4,3 –2,7 –2,7 –2,7 –1,7 –1,3 –0,7

Öffentl. Verschuldung/BIP % 43,7 52,2 54,7 53,6 52,5 51,9 51,5 50,3

Auslandsverschuldung/BIP % 78,3 75,5 82,1 90,2 85,4 91,1 91,5 91,3Quelle: UniCredit Research



Tschechische Republik: Stabiles Wirtschaftswachstum

2016 verlangsamte sich das BIP-Wachstum deutlich auf 2,3 %, womit sich das Tempo des Aufschwungs nach dem Boom 2015 halbierte. Der Hauptgrund war ein Rückgang der Brutto-Anlage-investitionen. Wachstumsstützend wirkten der private und der öffentliche Konsum und auch die Nettoexporte trugen zum Wachstum bei. Für 2017 und 2018 wird eine leichte Wachs-tumsbeschleunigung auf 2,6 % bzw. 2,5 % erwartet. Das dürfte nahe dem Potenzialwachstum liegen, das vor dem Hintergrund der geringen Produktivitätssteigerung, der niedrigen und sinkenden Arbeitslosenrate sowie des ineffizienten Managements öffentlicher Infrastrukturprojekte eher niedrig bleibt.

In diesem Jahr sollte die Wirtschaft von der laufenden Erholung des Welthandels profitieren. Wir erwarten daher eine Beschleu-nigung des Exportwachstums auf 4,2 %. Damit sollten die Netto-exporte einen positiven Beitrag zum BIP-Wachstum liefern. Ein Risiko am Horizont ist die Entwicklung am Automobilmarkt in Europa, der sich nach drei Jahren der Expansion wahrscheinlich dem Sättigungspunkt nähert. Ein Rückgang der Automobilnach-frage könnte den wichtigsten Sektor der tschechischen Industrie in Mitleidenschaft ziehen. Der private Konsum wird voraussicht-lich die stabilste Wachstumskomponente bleiben, da die aktuell anziehende Inflation durch eine Erhöhung der nominellen Löhne kompensiert wird.

Arbeitsmarkt signalisiert ÜberhitzungDas deutlichste Zeichen einer beginnenden Überhitzung der Wirt-schaft kommt vom Arbeitsmarkt. Im 4. Quartal 2016 nahm die Be-schäftigung im Jahresvergleich um 2,2% zu, ein historischer Rekord.

Die Reallöhne stiegen 2016 im Schnitt um 3,6%, die stärkste Zu-nahme seit 2007. Die Arbeitslosenquote ist weiter rückläufig und sank im März auf 4,8%, den niedrigsten Wert seit Ende 2008. Die Zahl der offenen Stellen stieg in letzter Zeit auf mehr als 150.000, was zuletzt 2008 der Fall war. Arbeitskräftemangel ist für Unter-nehmen ein verbreitetes Problem geworden, damit dürfte der Lohndruck 2017 anhalten und für weiteren Preisauftrieb sorgen.

Der VPI setzte Ende 2016 zu einem Höhenflug an, was zwar weit-gehend auf die volatilen Komponenten Lebensmittel und Kraft-stoffe zurückzuführen war, doch es waren auch erste Anzeichen eines Nachfragedrucks zu erkennen. Im März erhöhte sich der VPI um 2,6% im Jahresabstand, womit das 2%-Ziel der Zentralbank überschritten wurde. Das Überschießen der Inflation wird sich jedoch voraussichtlich in Grenzen halten; wir erwarten für 2017 und 2018 durchschnittliche Inflationsraten von 2,6% bzw. 2,1%.

CZK: Zurück zum kontrollierten FloatenIm April stieg die Tschechische Nationalbank (CNB) aus dem FX-Interventionsregime aus, mit dem für mehr als drei Jahre eine Auf-wertung der tschechischen Krone unter das Niveau von 27,0 CZK je Euro verhindert worden war. Die Krone gewann unmittelbar danach nur mäßig an Wert, und wir erwarten auch für die Zukunft keine signifikante Aufwertung. Die CNB hat Währungsreserven in Höhe von 70% des BIP akkumuliert, während andere Wirtschaftsakteure über einen enormen Liquiditätsüberschuss in CZK verfügen, aber knapp an Devisen sind. Der Ausstieg aus dem Interventionsregime gilt als erster Schritt der CNB zur Straffung der Geldpolitik. Wann diesem Schritt Leitzinserhöhungen folgen werden, hängt vom

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Quelle: CZSO

Zahl der Arbeitslosen und offenen Stellen

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Offene Stellen (r.s.)Arbeitslose

Quelle: CZSO, UniCredit Research

Struktur des BIP-Wachstums

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NettoexporteBIP (%-ver.)Investitionen

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Ausmaß der Aufwertung der CZK ab. Im neuen Inflationsbericht hat die CNB die Notwendigkeit einer strafferen Geldpolitik bestätigt. Diese soll gemäß ihren Modell-Annahmen durch eine CZK-Auf-wertung (das Ausmaß wurde nicht angegeben) und höhere Zinsen (drei Erhöhungen um je 25 bp bis Ende 1H2018) erreicht werden.

Niedrigzinsumfeld begünstigt Investitionen in WohnraumDie Hypothekenzinsen waren 2016 fast durchgehend rückläufig und fielen im November auf ein Rekordtief von 2,13%. Billige Kredite und die Erwartung einer Trendwende bei den Zinsen führten Ende 2016 zu einer starken Expansion der Hypothekarkreditvergabe um fast 9% im Jahresabstand, wobei das gesamte Hypothekarkreditvolumen im Dezember mit einem Wert von 23,8% des BIP um einen Prozent-punkt höher lag als im Vorjahr. Dies ging mit einem sprunghaften Anstieg der Wohnungspreise einher. In Prag erhöhten sich die realisierten Preise neu errichteter Wohnungen im 4. Quartal 2016 im Jahresabstand um 9,3%. Der boomende Wohnimmobilienmarkt veranlasste die CNB, im Rahmen ihrer makroprudenziellen Politik einige restriktive Regelungen für die Vergabe von Hypothekarkrediten einzuführen. Tatsächlich lässt sich mittlerweile bereits der Beginn einer Trendwende bei den Hypothekenzinsen erkennen. Wir erwarten einen geringfügigen Aufwärtstrend der Zinssätze bis Ende 2017.

Solide finanzielle Lage, sowohl extern als auch intern 2016 war die Leistungsbilanz das dritte Jahr in Folge positiv, wobei der Überschuss erstmals mehr als 1% des BIP erreichte. Der Überschuss resultierte aus einem positiven Handelsbilanzsaldo. Ein historischer Rekord war 2016 auch bei den Staatsfinanzen mit einem Budgetüberschuss von 0,6% des BIP zu verzeichnen. Dieser Erfolg ist nicht nur auf die positive Wirtschaftsentwicklung und eine effektivere Steuereintreibung zurückzuführen, sondern auch auf eine Verringerung der öffentlichen Investitionen. Die öffentli-chen Finanzen werden unseres Erachtens 2017 und 2018 weiter solide bleiben.

Quelle: CZSO, UniCredit Research

Entwicklung der Verbraucher- und Produzentenpreise

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Quelle: CNB

Entwicklung der Immobilien- und Unternehmenskredite

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Unternehmenskredite – GD(3)Immobilienkredite – GD(3)

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Tschechische Republik: Wirtschaftliche Eckdaten und PrognosenPrognose

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018BIP (EUR Mrd.) 163,9 161,4 157,7 156,6 167,0 174,4 185,6 194,6

BIP pro Kopf (EUR) 15.614 15.362 15.007 14.882 15.842 16.505 17.544 18.373

Reales BIP (%-Ver.) 2,0 –0,7 –0,5 2,7 4,6 2,3 2,6 2,5

Inflation (VPI) % 1,9 3,3 1,4 0,4 0,3 0,7 2,6 2,1

Arbeitslosenrate % 6,7 6,8 7,7 7,7 6,5 5,5 4,5 4,4

Leistungsbilanz/BIP % –2,1 –1,6 –0,5 0,2 0,2 1,1 1,1 1,3

FDI/BIP % 1,2 3,0 –0,2 1,9 –1,1 3,0 2,6 2,4

Budgetsaldo/BIP % –2,7 –3,9 –1,3 –1,9 –0,6 0,6 –0,6 –0,8

Öffentl. Verschuldung/BIP % 39,8 44,5 44,9 42,2 40,3 37,2 36,3 35,7

Auslandsverschuldung/BIP % 57,4 60,0 66,7 68,3 68,7 78,9 82,3 76,2Quelle: UniCredit Research



Der Büromarkt in der Tschechischen Republik und der Slowakei ist zu großen Teilen auf die jeweiligen Hauptstädte – Prag und Bratislava – konzentriert, wobei es in Tschechien auch in den Städten Brno und Ostrava einen nennenswerten regionalen Büro-markt gibt.

Ende 2016 hatte Prag einen Bestand von knapp 3,4 Millionen m² moderner Büroflächen, Bratislava erreichte einen Büroflächen-bestand von über 1,6 Millionen m².

Die Neubautätigkeit in den beiden Hauptstädten war im vergange-nen Jahr vergleichsweise moderat und lag mit unter 35.000 m² in der tschechischen Hauptstadt sehr niedrig und mit knapp 70.000 m² in Bratislava auch dort unter den Rekordwerten früherer Jahre, als selbst am Höhepunkt der Finanzkrise große Flächenzuwächse zu verzeichnen waren, da bereits in Bau befindliche Projekte nicht mehr gestoppt, sondern fertiggestellt wurden. Dadurch stiegen im weiteren Verlauf der Krise in beiden Städten die Leerstände deutlich an und das Mietniveau sackte merklich nach unten.

Durch die Erholung der Wirtschaft und nachlassende Bautätigkeit hat sich der Büromarkt in beiden Ländern mittlerweile gut erholt.

Im Vergleich mit westeuropäischen Metropolen ist die Büroflächen-dichte pro Einwohner in Prag und Bratislava gering. Im Vergleich mit anderen osteuropäischen Hauptstädten sind beide Städte allerdings am oberen Ende angesiedelt.

Bratislava ist vor Warschau und Prag sogar Spitzenreiter in Zentral- und Osteuropa, was die Büroflächendichte pro Einwohner be-

Hohe Nachfrage nach Büros – Neubautätigkeit zieht wieder an

trifft, selbst wenn die Stadt nach wie vor einen recht eindeutigen Abstand beispielsweise zur benachbarten Bundeshauptstadt Wien aufweist.

Starkes NeuvermietungsvolumenDas vergangene Jahr war in Prag von einem äußerst starken Neu-vermietungsvolumen bei gleichzeitig sehr niedriger Neubautätig-keit gekennzeichnet. Auch in diesem Jahr könnten ähnlich hohe Neuvermietungszahlen erreicht werden. Die anhaltend positive Entwicklung der Wirtschaft begünstigt die Nachfrage nach neuen Büroflächen. Allerdings soll im laufenden Jahr auch die Neubau-tätigkeit wieder ansteigen, so dass im Gesamtjahr 2017 rd. 170.000 m² Neuflächen auf den Markt kommen dürften.

Auch Bratislava erlebte im vergangenen Jahr eine rekordverdächtige Neuvermietung im Bürosektor, hier lag allerdings die Neuproduktion auf einem höheren Level als in Prag. Auch ist die Pipeline in Bratislava gut gefüllt. Eine Steigerung der Neuproduktion gegenüber dem Vorjahr auf über 100.000 m² ist durchaus wahrscheinlich.

Büroflächenbestand (2016) pro EinwohnerStadt m²/Einwohner

Zürich 24,21Genf 20,01Frankfurt 15,81München 14,62Kopenhagen 10,01Mailand 9,66Hamburg 7,64Paris 7,63Wien 5,97Bratislava 3,69Warschau 2,67Prag 2,65Budapest 1,86Sofia 1,36Moskau 1,30Bukarest 1,26Zagreb 1,15Kiew 0,64Belgrad 0,42Istanbul 0,34Quelle: Immobilien Rating

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Quelle: Immobilien Rating

Büromarktentwicklung Prag und Bratislava 2007–2017p

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Leerstände leicht gesunkenAuf Grund der außergewöhnlich hohen Nachfrage sind die Büro-leerstände sowohl in Prag als auch in Bratislava im Lauf des ver-gangenen Jahres gesunken.

Bis Ende 2016 sank die durchschnittliche Leerstandsrate bei Büros in Prag auf nur mehr etwas über 10,5 %, von ca. 14,5 % zu Jahresbeginn.

In Bratislava lag der durchschnittliche Leerstand Ende 2016 mit etwas über 6,5 % deutlich unter jenem von Prag, wobei der Leer-stand im Stadtzentrum nochmals niedriger war.

Mietpreise weitgehend stabilBis auf kleinere Korrekturen waren die Spitzenmieten im vergangenen Jahr sowohl in Prag als auch in Bratislava weitgehend stabil. Im Zuge der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise war es in beiden Städten zu zum Teil signifikanten Mietrückgängen gekommen. Allerdings ist der Trend mittlerweile nicht nur gestoppt, sondern es konnte z.B. in Prag im Spitzensegment sogar schon wieder eine leichte Bewegung nach oben beobachtet werden.

In Prag lagen die Spitzenmieten im Bürosektor Ende 2016 bei ca. 20 EUR/m²/Monat und im Prime-Segment ist ein leichter Anstieg bis Jahresende nicht ausgeschlossen.

In Bratislava erreichten die Bürospitzenmieten Ende 2016 ca. 15 EUR/m²/Monat und lagen damit klar unter den Werten in der tschechischen Hauptstadt. Im Augenblick wird in Bratislava mit einer weitgehend stabilen Weiterentwicklung der Mieten gerechnet.

Hohes Investoreninteresse kennzeichnet die Märkte in Tschechien, aber auch in der SlowakeiWaren die tschechische Republik und damit auch die Hauptstadt Prag stets ein Hot Spot für Investoren in CEE, so lag die Slowakei im Ranking immer mit etwas Abstand hinter anderen osteuropäischen Metropolen. Dennoch ist in den letzten Jahren das Investoreninteresse auch an diesem sehr kleinen Markt nie ganz erloschen.

In beiden Märkten zeichnet sich – wie in anderen zentral- und osteuropäischen Märkten – bereits ein eklatanter Mangel an ge-eigneten Objekten ab. Der seit vielen Quartalen zu beobachtende Rückgang der Spitzenrenditen könnte sich dadurch, wenngleich deutlich gebremst, weiter fortsetzen. Dies führt mittlerweile dazu, dass erste Transaktionen abseits der jeweiligen Hauptstädte und der bevorzugten Toplagen zu beobachten sind.

Neubauprojekte 2016/2017 (Auswahl)Büroprojekt Gesamtnutzfläche

in m² Status Stadt

Twin City B+C 45.000 fertiggestellt BratislavaRosum 22.000 fertiggestellt BratislavaNová Palmovka 16.700 unterbrochen PragPalác Národní 7.600 in Bau PragClassic 7 Business Park Phase III

6.500 fertiggestellt Prag


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BratislavaPrag



Sowohl Tschechien als auch die Slowakei sind nachgefragte Logistikstandorte in der CEE-Region. Dies wird vor allem durch den Automobil-Cluster, der in beiden Ländern eine wichtige Rolle spielt, bedingt, aber auch der Onlinehändler Amazon unterhält in der Nähe von Prag ein großes neues Verteilerzentrum, aus dem Kunden in ganz Europa beliefert werden.

Während in der Slowakei ein großer Teil der Industrie-/Logistik-standorte im Großraum Bratislava angesiedelt ist, findet man in der Tschechischen Republik neben der Konzentration von Flächen rund um die Metropolregion Prag auch weitere Logistikagglomerationen z.B. im Umkreis der Städte Brno und Plzeň. Verkehrsgünstige Stand-orte nahe der tschechisch-deutschen Grenze haben mit weiterem Wachstum des E-Commerce-Sektors ebenfalls Potenzial.

Ende 2016 gab es in der Region um Prag etwas unter 2,5 Millio-nen m² Industrie-/ Logistikflächen, rd. 130.000 m² neue Flächen sind lt. Prognosen dieses Jahr in Bau. In Bratislava waren Ende 2016 knapp 1,4 Millionen m² Industrie-/ Logistikflächen vorhanden, für dieses Jahr werden im Großraum der slowakischen Hauptstadt etwa 130.000 m² neue Flächen hinzukommen.

Rückläufige LeerständeDie Leerstände bei Logistikflächen in Prag und Bratislava sind aufgrund der anhaltenden Nachfrage in den letzten Jahren deutlich gesunken und lagen Ende 2016 in Prag bei rd. 3,5%. Durch weitere Nachfrage sollte der Wert bis Ende dieses Jahres unverändert bleiben.

Noch niedrigere Leerstandsraten mit nur rd. 2,75 % Ende 2016 wies der Industrie-/ Logistikmarkt rund um Bratislava auf. Stabile Nachfrage sollte auch in diesem Jahr dafür sorgen, dass der Wert unverändert niedrig bleibt.

Logistikmärkte profitieren von steigender Nachfrage und niedrigen Leerständen

Mietpreise weitgehend stabilDie Durchschnittsmieten für Logistikimmobilien lagen Ende 2016 in Prag bei rd. 3,7 EUR / m²/ Monat und waren in den ver-gangenen Quartalen weitgehend stabil. In Bratislava gab es bei den Mieten ebenfalls wenig Veränderung und die Durchschnitts-mieten lagen dort Ende 2016 mit ca. 3,6 EUR / m²/ Monat nur unwesentlich niedriger als in der tschechischen Hauptstadt.

Erzielbare Mietpreise sind stets abhängig von der Größe des Ob-jektes, für kleinere Flächen werden oftmals etwas höhere Mieten bezahlt als für sehr große Einheiten. Durch niedrige Leerstände und die voraussichtlich unverändert hohe Nachfrage sollten die Mieten bis Jahresende weitgehend stabil bleiben.

Der Markt für Industrie-/ Logistikimmobilien in Tschechien und der Slowakei wird auch 2017 durch den Automobilsektor und den E-Commerce-Bereich angetrieben. Dabei könnte auch die spekulative Bautätigkeit wieder ansteigen. Wichtig bei der Er-richtung neuer Flächen ist es z. B. in Tschechien, sich rechtzeitig geeignete Grundstücke zu sichern. Generell gewinnen auch die Themenkomplexe der kleineren, innerstädtischen Lager- und Auslieferflächen an Bedeutung. Europaweite Trends im Online-handel wie das Angebot von Same-Day-Delivery sind, trotz noch geringerem Anteil des Onlinehandels am Gesamthandelsvolu-men, auch auf den Märkten in CEE nicht aufzuhalten.

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Leerstand Lager und Logistik 2007–2016


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Durchschnittsmieten Lager und Logistik2007–2016


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Einzelhandel: Geringe Flächenzuwächse – hohes Investoreninteresse

Slowakei:Keine SC-Neueröffnungen im vergangenen Jahr 2016Gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen und stabile Handels-umsätze haben für eine stetige Aufhellung des Konsum- und In-vestitionsklimas in der Slowakei geführt. Auch 2017 dürften sich die positiven Signale fortsetzen.

Der SC-Bestand in der Slowakei beträgt aktuell insgesamt rd. 1,2 Mio. m². In den Jahren 2014 und 2015 sind rd. 125.000 m² neue Einkaufsflächen auf den Markt gekommen, 2016 hat in der ganzen Slowakei keine einzige Neueröffnung stattgefunden.

Der SC-Markt des Landes ist stark auf die Hauptstadt konzentriert, rd. 42% der gesamten Flächen entfallen auf Bratislava. Auf den Plätzen bei den Marktanteilen folgen mit deutlichem Abstand die regionalen Städte Košice (12%), Žilina (8%) und Nitra (7%).

Insgesamt stehen den Einkaufswilligen in der Hauptstadt Bratislava derzeit 14 Einkaufstempel*) mit rd. 500.000 m² vermietbarer Fläche zur Verfügung. Die letzte große Neueröffnung fand Ende 2014 – mit der Bory Mall (rd. 55.000 m²) im Nordwesten der Stadt – statt. Im Ergebnis erhöhte sich die SC-Dichte je 1.000 Einwohner. auf 1.182 m² und liegt damit nicht nur über dem doppelten Niveau des Wiener Marktes (516 m²/1.000 Ew.), sondern auch an erster Stelle aller CEE-Hauptstädte. Ähnlich hohe SC-Dichten mit 1.000 m²/1.000 Ew. und darüber weisen Žilina, Nitra und Trnava auf.

SC-Markt in Slowakei weitgehend gesättigt, nur noch wenige Regionen unterversorgtDer Markt für Shopping Center in Bratislava und einigen Zweitregionen ist ein gesättigter. Die Wettbewerbsintensität ist als hoch einzustufen und die Konkurrenz durch den Onlinehandel nimmt immer mehr zu. Folglich geht der Trend in der Hauptstadt in Richtung Renovierung, Optimierung (z.B. kürzlich abgeschlossene Erneuerung SC Aupark und Avion Shopping Park) und in Einzelfällen Expansion bestehender Einkaufszentren, anstelle der Errichtung neuer Center.

Außerhalb der Hauptstadt liegt der Fokus der Developer vor allem auf Städten mit noch einem geringeren Versorgungsgrad an SC-Flächen (z. B. Prešov, Banská Bystrica). Zu den größten regionalen Neueröffnungen der letzten Jahre zählen die City Arena in Trnava (24.000 m²) und das Forum Poprad (rd. 23.000 m²) in der gleich-namigen Stadt.

SC-Projekte – Wenig neue Bauvorhaben, viele Un-sicherheiten bei geplanten RealisierungenProjekte für Shopping Center sind in der Slowakei einige vorhanden. Viele kommen aus der Zeit vor der Krise und wurden vorerst gestoppt, teilweise sind neue Planungen in Arbeit und/oder deren Status bzw. Umsetzung ist unbekannt. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind

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SC-Flächen/Dichte in den Städten 2016

SC-Fläche pro 1.000 EWSC-Fläche in m2

Quelle: Immobilien Rating, RegioPlan

Auswahl an SC-Eröffnungen in der Slowakei 2014–2016Shopping Center Vermietbare

Fläche in m² Eröffnung Stadt

Bory Mall ~ 54.000 2014 BratislavaSC Dituria ~ 10.000 2014 LeviceCity Arena Trnava ~ 24.000 2015 TrnavaForum Poprad ~ 23.000 2015 PopradGaléria Lučenec ~ 11.000 2015 Lučenec Quelle: Immobilien Rating, RegioPlan

1) ab einer vermietbaren Fläche > 10.000 m²



konkrete nennenswerte SC-Projekte nur in Prešov bereits in Bau (Eperia mit 22.000 m²) bzw. ist dessen Baubeginn für 2017 (Forum Prešov mit 31.000 m²) geplant.

Für alle weiteren in der Tabelle angeführten Projekte ist eine tat-sächliche Umsetzung noch unsicher bzw. kann sich die geplante Eröffnung noch nach hinten verschieben.

Zu beachten ist dabei vor allem das SC-Projekt Stanica Nivy, das Teil des Entwicklungsprojekts Twin City (mit Büro-, Einkaufs- und

Erholungsflächen inkl. Gastronomie) ist. Das Shopping Center soll im neu gestalteten Busbahnhof von Bratislava integriert werden. Es soll lt. Entwicklerangaben rd. 70.000 m² Mietflächen umfassen und somit zum zweitgrößten Einkaufstempel in der Slowakei werden. Es bleibt abzuwarten, ob das Einkaufszentrum tatsächlich und in dieser Größenordnung realisiert wird und wie der Markt auf die neue Mega-Mall reagieren wird.

Spitzenrenditen sinken, Mieten zeigen sich stabil bis leicht steigend, kaum Leerstände in 1A-CenternDie Leerstandsquote in den Shopping Centern in Bratislava hat sich nach der fehlenden Neuproduktion in den Jahren 2015 und 2016 leicht reduziert und liegt derzeit in einer Bandbreite von 3 % bis 10 %. Auf Grund der teilweisen Modernisierung bestehen-der Einkaufsstätten und der ansteigenden Nachfrage nach Miet-flächen geht die Prognose für 2017 von unveränderten Werten aus. Zum Ende des Jahres 2016 lagen die Mieten in den Ein-kaufszentren, abhängig von der Größe und Branche des Geschäftes, zwischen 9 und 70 EUR / m²/ Monat. Leichte Erhöhungen können vorwiegend bei Spitzenmieten in 1A-Shopping Centern und bei kleineren Shop-Flächen festgestellt werden. Die Spitzenrendite ist Ende 2016 – bedingt durch die große Nachfrage sowohl von Mieter- als auch von Investorenseite nach „gut funktionieren-den“ Einkaufszentren, bei einer stabilen Tendenz, auf 5,75 % gesunken.

Auswahl an SC-Projekten in der Slowakei in Bau/PlanungShopping Center Vermietbare

Fläche m² Geplante

EröffnungStatus Stadt

Eperia ~ 22.000 2017/18 in Bau Prešov Forum Prešov* ~ 31.000 2018/19 geplant Prešov Stanica Nivy/Twin City ~ 70.000 2019/20 geplant BratislavaPromenáda Living Park ~ 23.000 2019/20 geplant NitraLaugaricio – Erweiterung (E) ~ 15.000 n.a. geplant TrencínAupark – Erweiterung (E) ~ 8.000 n.a. geplant BratislavaLegende: (E): Erweiterung; *Baubeginn für 2017 geplant. Quelle: Immobilien Rating, RegioPlan

Bratislava


*) darunter alle Einkaufszentren mit Flächengrößen zwischen 8.000 m² und 22.000 m² und eher lokalem Charakter

Der Markt für Einkaufsstraßen in Bratislava ist gering entwickelt Durch das fehlende Angebot bzw. die mangelnde Attraktivität bevorzugen viele Handelsunternehmen inkl. der Luxusmarken moderne und gut frequentierte Shopping Center. Daneben steht die Stadt in direkter Konkurrenz zu den etablierten und nicht weit entfernten Flaniermeilen von Wien, Budapest und Prag. Die „High-Street“ mit der höchsten Besucherfrequenz in Bratislava ist die „Obchodná ulica“, Luxusmarken sind vereinzelt in der „Laurinská ulica“ zu finden. Die Spitzenmieten sind im letzten Jahr – bedingt durch höhere Leer-stände – leicht gesunken und liegen derzeit in einer Bandbreite von 20 bis 40 EUR/m²/Monat. Für 2017 wird mit einer stabilen Ent-wicklung gerechnet. Die Spitzenrendite der Top-Einkaufsstraßen hat sich gegenüber dem Vorjahr erhöht und liegt derzeit um 7,25%.

Tschechien:Gut entwickelter Markt mit verlangsamter Flächendynamik und hohem InvestoreninteresseDer tschechische Markt für Handelsimmobilien ist gut entwickelt und zum größten Teil gesättigt. Solide Konjunkturdaten, steigende Handelsumsätze und Reallöhne sowie ein erhöhtes Verbraucher-vertrauen unterstützen ein ansteigendes Investoren- und Mieter-interesse für Retail-Objekte.

Insgesamt verfügt Tschechien über rd. 2,3 Mio. m² an SC-Flächen, rd. 42% davon sind in der Hauptstadt Prag zu finden. Die Zeiten großer Flächenzuwächse durch große überregionale Shopping Center sind aktuell vorbei. 2014 kamen noch rd. 100.000 m² zusätzliche SC-Flächen*) auf den Markt. Im Mittelpunkt stand dabei die Stadt Teplice, die mit der Galerie Teplice und dem OC Fontána ihr Angebot an modernen Einkaufsflächen auf einem Schlag verdoppelt hat. In Prag selbst wurde nur das OC Lužiny nach seiner umfassenden Umgestaltung sowie das Mixed-Use-Projekt Quadrio neu eröffnet.

In den letzten beiden Jahren 2015 und 2016 hat die Dynamik am Markt deutlich abgenommen und es kam nur zu drei neuen SC-Fertigstellungen mit rd. 60.000 m² vermietbarer Fläche: OC Central Kladno, Aupark in Hradec Králové und Relaunch der Galerie Přerov.

SC-Dichte in Prag deutlich über dem Niveau von Wien (516 m²/1.000 Ew.), Zweitstädte liegen zum Teil noch darüber Tschechien rückte vor der Krise als eines der ersten CEE-Länder in den Fokus vieler SC-Entwickler, wodurch es in manchen Städten bzw. Regionen zu teilweisen Überproduktionen bezogen auf die Bevölkerung gekommen ist.

Derzeit liegt die SC-Dichte in der Hauptstadt Prag bei rd. 737 m²/ 1.000 Ew.. Noch höhere Werte weisen die Zweitstädte Liberec (1.097 m²/1.000 Ew.), Olomouc (912 m²/1.000 Ew.) und České Budějovice (826 m²/Ew.) auf.

In puncto zukünftige Bauvorhaben dominieren, wie auch in vielen anderen europäischen Ländern mit hohem Versorgungsgrad an Einkaufsflächen, Modernisierungen von älteren und Erweiterungen bestehender Einkaufszentren mit guter Performance. Eine Bestä-tigung hierfür liefert das laufende Jahr 2017 in dem die Fertig-stellung von drei in Bau befindlichen Handelsobjekten mit rd. 80.000 m² geplant ist: Rd. 85% der Flächen verteilen sich auf die Erweiterung des Centrum Chodov in Prag und den Relaunch+ Erweiterung des IGY Centrums in České Budějovice.

Fokus bei SC-Projekten in Prag auf Erweiterungen, Mixed-Use-Projekten und Stadtentwicklungsgebieten Für die nächsten 2–3 Jahre ist die Prognose für den Flächenzuwachs schwierig, da die Realisierung von größeren Projekten (z.B. Arena Pilsen, Aupark Brno) außerhalb von Prag noch unsicher ist. Für die Hauptstadt selbst ist in naher Zukunft lediglich mit der Erweiterung der Galerie Butovice sowie mit der Installation von Handelsflächen in Mixed-Use-Projekten in Kombination mit Wohn- und Büroflächen zu rechnen. Neue signifikante Shopping-Center-Standorte für Prag könnten in den von der Stadt definierten Stadtentwicklungsgebieten rund um alte Bahnstationen, wie z.B. Žižkov Rail Station, Smíchov City, ent-stehen. Detailliertere Aussagen über einen Zeitplan und/oder den Umfang lassen sich zum heutigen Zeitpunkt aber nicht machen.

Auswahl an SC-Eröffnungen in Tschechien 2014–2016Shopping Center Vermietbare

Fläche in m² Eröffnung Stadt

Galerie Teplice ~ 22.000 2014 TepliceOC Fontána ~ 20.000 2014 TepliceCentrum Pivovar ~ 17.500 2014 DecínOC Lužiny ~ 16.000 2014 PragOC Frýda ~ 15.000 2014 Frýdek MístekQuadrio (Mixed Use) ~ 8.500 2014 PragCentral Kladno ~ 26.000 2015 KladnoAupark ~ 21.000 2016 Hradec KrálovéGalerie Přerov – Relaunch (R) ~ 13.000 2016 Přerov Legende: (R): RelaunchQuelle: Immobilien Rating, RegioPlan

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SC-Fläche/Dichtein den Städten 2016

SC-Fläche pro 1.000 EWSC-Fläche in m2

Quelle: Immobilien Rating,RegioPlan



Leerstände stabil, Mieten in Einkaufszentren stabil bis leicht steigend, Spitzenrendite sinkt Die Leerstandsrate in Shopping Centern von Prag erweist sich in der jüngsten Vergangenheit als stabil und betrug Ende 2016 im Durchschnitt 5,5–6%. Insbesondere Shopping Center in B-Lagen und/oder mit Investitionsrückstau haben zunehmend mit höheren Leerständen und/oder Mietpreisdruck zu kämpfen, in 1A-Einkaufs-standorten ist das Ausmaß an leeren Shop-Flächen vernachlässig-bar gering.

Die monatliche Mietbandbreite in den Einkaufszentren von Prag bewegte sich Ende 2016, je nach Größe und Branche der Geschäfte, zwischen 8 und 60 EUR/m²/Monat mit stabiler bis (in den Top-Einkaufszentren) leicht steigender Tendenz. Für kleinere Flächen (<100 m²) sind Mieten bis zu 125 EUR/m²/Monat und in Einzelfällen sogar darüber möglich.

Die Renditen im Prager Shopping-Center-Segment haben sich ge-genüber dem Vorjahr, bedingt durch das große Investoreninteresse, um nach unten bewegt. Die Spitzenrendite lag Ende 2016 um 5%, damit wird ein weiterer Rückgang schwierig.

Die Einkaufsstraßen in Prag sind gefragter denn je, Prime-Standorte sind Mangelware und hart umkämpft Die Hauptstadt Prag zählt – unterstützt durch den internationalen Tourismus – zu einem äußerst beliebten Einzelhandelsstandort. Sie genießt auch bei lokalen und internationalen Händlern einen guten Ruf und gilt sehr oft von allen Hauptstädten im CEE/SEE-Raum (ohne Moskau) als der „place to be“. Zu den bekanntesten und teuersten High-Street-Meilen in Prag zählen die „Na příkopě“ und der Wenzelsplatz sowie die Pařížská ulica. In der jüngsten Vergangenheit wurden in diesen Einkaufsstraßen viele Renovie-rungen einzelner Gebäude durchgeführt, wodurch die Qualität der Geschäftsflächen für die Händler und die Attraktivität für die Besucher zugenommen haben. Auch Nebenstraßen sind Profiteure dieser Entwicklung und erweitern so den High-Street-Bereich im Prager Zentrum immer mehr. Mit zukünftigen Projek-ten (z. B. Savarin – 15.000 m² Mixed-Use-Projekt in Erweiterung der Einkaufszone „Na příkopě“ und Wenzelsplatz; Renovierung Masaryk-Bahnhof (Masarykovo nádraží)) wird der Konkurrenz-kampf um die besten Plätze noch größer werden.

Als Folge der hohen Nachfrage nach Geschäftsflächen sind die Mietpreise in der letzten Zeit stetig angestiegen und lagen Ende 2016 bei rund 150 bis 215 EUR/m²/Monat. Die Spitzenmieten betragen bis zu 300 EUR/m²/Monat, wobei es in einzelnen Fällen der Neuvermietung auch zu Übernahmezahlungen („key money“) kommen kann. Die Spitzenrenditen sind zum Vorjahr deutlich gesunken und liegen in Prag derzeit um 3,8% für die „High Street“, Tendenz vorerst stabil.

Auswahl an SC-Projekten in Tschechien in Bau/PlanungShopping Center Vermietbare

Fläche m² Geplante

EröffnungStatus Stadt

Centrum Chodov (E) ~ 40.000 in Bau 2017 PragCentral Jablonec ~ 11.300 in Bau 2017 Jablonec

nad Nisou IGY Centrum (R+E) ~ 29.000 in Bau 2017 České

BudějoviceArena Pilsen ~ 35.000 Projekt 2018/19 PilsenGalerie Butovice (E) ~ 15.000 Projekt 2018/19 PragPalác Stromovka (Mixed Use)

~ 14.500 Projekt 2018/19 Prag

Borislovka (Mixed Use) ~ 10.000 Projekt 2018/19 PragAupark Brno ~ 31.500 Projekt 2020 BrnoAvion Shopping Park (E) ~ 13.000 Projekt 2020 BrnoForum Nová Karolina (E) ~ 39.000 Projekt n.a. OstravaLegende: (E): Erweiterung; (R+E): Restrukturierung und Erweiterung Quelle: Immobilien Rating, RegioPlan


Prag



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Tschechische Republik und Slowakei REAL ESTATE …...und Slowakei – stark nachgefragt auch Logistikbereich Ende 2016/Anfang 2017 neue Tiefstwerte verzeichnet. So lag die Spitzenrendite