DIPL .- ING. ROBERT BISCHOF STAATLICH BEFUGTER UND BEEIDETER INGENIEURKONSULENT FÜR BAUINGENIEURWESEN

ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER

GUTACHTEN GZ. 11/09

12 E 45/08 x

V E R K E H R S W E R T S C H Ä T Z U N G

EZ 3143

GB 90002 Bludenz

WOHNUNGSEIGENTUM AN W 17 UND GE 4

Brunnenfelderstraße 17 e, A-6700 Bludenz

Dornbirn, den 25. März 2009

A-6850 DORNBIRN · SEBASTIANSTRASSE 13/1 · TEL. +43 (0)5572/23960-0 · FAX 23960-6

www.sv-bischof.at · office@sv-bischof.at

-2-

INHALTSVERZEICHNIS 1. Allgemeines 3 2. Beschreibung 6 2.1. Lage 6 2.2. Form und Topographie 6 2.3. Flächenwidmung / Bebauung 6 2.4. Verkehrsverhältnisse 7 2.5. Baubeschreibung 7 2.6. Zubehör 10 2.7. Bau- und Erhaltungszustand 10 2.8. Dingliche Rechte 10 2.9. Dingliche Lasten 11 2.10. Mietverhältnisse / Betriebskosten / Reparaturfond / Sonstiges 11 3. Massenermittlung 13 4. Bewertung 14 4.1. Allgemeine Bewertungsgrundlagen 14 4.2. Zeitwerte 14 4.3. Grundanteile 16 4.4. Sachwerte 17 4.5. Ertragswerte 18 4.6. Verkehrswert Zubehör 20 4.7. Barwert der dinglichen Rechte 20 4.8. Barwert der dinglichen Lasten 21 4.9. Verkehrswerte 21 5. Zusammenstellung 23

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1. Allgemeines Eigentümer: 18 Anteil: 100/2534 - Wohnungseigentum an W 17 Rückner Wolfgang (1949-09-23) 22 Anteil: 6/2534 - Wohnungseigentum an GE 4 Rückner Wolfgang (1949-09-23) Zweck der Schätzung: Festlegen des Verkehrswertes zum Bewertungsstichtag für das

Wohnungseigentum an W 17 und GE 4, EZ 3143 GB 90002 Bludenz, Brunnenfelderstraße 17 e, A-6700 Bludenz

– in dem bewilligten Zwangsversteigerungsverfahren -

12 E 45/08 x Auftraggeber: Bezirksgericht Bludenz Sparkassenplatz 4, A-6700 Bludenz Betreibende Partei: WOEIGE Brunnenfelderstraße 17 e Martin Vermögenstreuhand GmbH Hirschgraben 37, A-6800 Feldkirch Verpflichtete Partei: Wolfgang Rückner Brunnenfelderstraße 17 e, A-6700 Bludenz Bewertungsgrundlage: - Lokalaugenschein am 17. Februar 2009 im Beisein von:

� Wolfgang Rückner � Stefan Burtscher, BG Bludenz

- die derzeitigen Grund- und Baupreise

- Erhebungen beim Bezirksgericht Bludenz

� Grundbuchauszug vom 16. Februar 2009 � Einsichtnahme in die Urkundensammlung im Speziellen:

- Msch-Beschluss 28/93 mit der Nutzwertberechnung NW 1086/93 von Baumeister Ing. Siegfried Schneider vom 28. September 1993

- Urkunde TZl 3571/94 – Dienstbarkeitsvertrag Urkunde TZl 3614/94 – Kaufvertrag und Vertrag zur Einräumung von Wohnungseigentum

- Urkunde TZl 1672/95 Kaufvertrag

- Erhebungen beim Amt der Vorarlberger Landesregierung � Flächenwidmung � Lageplan

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- Erhebungen bei der Hausverwaltung, Martin Vermögenstreuhand GmbH, Feldkirch

- Literaturnachweis

� Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG i.d.g.F. � Liegenschaftsbewertung, Heimo Kranewitter, 5. Auflage � diverse Fachliteratur � Baupreissammlungen � einschlägige ÖNORMEN � diverse Seminare und Vorträge � diverse Empfehlungen der Fachverbände

Bewertungsstichtag: 17. Februar 2009 Verbüchert: BG Bludenz GB 90002 Bludenz EZ 3143 GST-NR NUTZUNG FLÄCHE 1581/12 Baufl. (begrünt) 1450 m² Anmerkung

Der Bewertung werden die grundbücherlichen Flächen-angaben ungeprüft zugrunde gelegt und sind somit mit entsprechendem Vorbehalt anzusehen. Eine Verifizierung dieser Flächenangaben erfordert jedenfalls eine Vermessung durch einen hierfür befugten Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen.

Dingliche Rechte: grundbücherlich sichergestellt

2 a 3571/1994 Grunddienstbarkeit der Mitbenützung des Kinderspielplatzes auf Gst. 1581/1 in EZ 3141 für Gst. 1581/12

3 a 3571/1994 Grunddienstbarkeit der Mitbenützung zweier

Müllzwischenlagerungsplätze auf Gst. 1581/1 in EZ 3141 für Gst. 1581/12

außerbücherlich erhoben

gemäß TZL 3614/94 unter 3. … unbeschränktes und unentgeltliches Geh- und Fahrrecht über das Gst. 1581/11

außerbücherlich ersichtlich Geh- und Fahrrecht über Gst. 1581/8

-5- Dingliche Lasten: grundbücherlich sichergestellt 1 a 3571/1994

DIENSTBARKEIT der Mitbenützung des Kinderspielplatzes gem. Punkt II. Dienstbarkeitsvertrag 1994-05-11 auf Gst. 1581/12 für den jeweiligen Eigentümer des Gst. 1581/1 in EZ 3141

außerbücherlich keine bekannt

-6-

2. Beschreibung 2.1. Lage

Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich im östlichen Gemeindegebiet von Bludenz, Brunnenfeld, in einer Entfernung von ca. 3 km zum Stadtzentrum.

2.2. Form und Topographie

Auf eine Beschreibung der Grundstücksform wird verzichtet und auf den beiliegenden Lageplan verwiesen.

Das Gelände ist eben.

2.3. Flächenwidmung / Bebauung Flächenwidmung

Im Flächenwidmungsplan der Stadt Bludenz ist die Liegenschaft in der Baufläche Mischgebiet Landwirtschaft BML eingetragen.

Bebauung

Es besteht die Bebauung durch eine Mehrfamilienwohnhausanlage mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und zwei Obergeschossen.

Für die Mehrfamilienwohnhausanlage wurde 1994 Wohnungseigentum gemäß dem WEG

1975 für 35 Wohnungseigentumseinheiten, hiervon 17 Wohnungen (W 1 bis W 17) und 18 Autoeinstellplätze (GE 1 bis GE 18), begründet.

Die gegenständliche Wohnungseigentumseinheit W 17 (Wohnung) ist im zweiten Obergeschoss eingebaut und zur Westseite hin ausgerichtet.

Die Wohnungseigentumseinheit GE 4 (Garageneinstellplatz) befindet sich im Kellerge-

schoss, respektive der Tiefgarage.

Gemäß der „Nutzwertberechnung“ (siehe Beilage 3) zeigt sich folgendes Raumprogramm: Top 17 – Wohnung Kellergeschoss: Keller; 2. Obergeschoss: Bad, Garderobe, Kochen/Wohnen, Zimmer;

-7- GE 4 – Garageneinstellplatz

In der Nutzwertberechnung sowie den beiliegenden Plänen ist der Garageneinstellplatz GE 4 zusätzlich auch als Top 21 ausgewiesen.

2.4. Verkehrsverhältnisse

Die Liegenschaft ist für den Individualverkehr ausgehend dem öffentlichen Verkehrswegenetz durch Geh- und Fahrrechte über die Gst. 1581/8 und Gst. 1581/11 erschlossen.

Öffentliche Verkehrsverbindungen sind in mittelbarer Nähe gegeben.

2.5. Baubeschreibung

Die Baubeschreibung erfolgt auf Basis der Einsichtnahme in die Nutzwertberechnung sowie auf Basis offenkundiger Gegebenheiten und ist mit entsprechendem Vorbehalt einzustufen.

Beim Lokalaugenschein werden keine Baustoffprüfungen, Bodenuntersuchungen oder

Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen und Einrichtungen vorgenommen, denen ordnungsgemäße Funktionstüchtigkeit unterstellt wird.

Für versteckte sowie nicht offenkundige Schäden, insbesondere Baumängel und Bauschäden,

für Verunreinigungen des Erdreichs (Kontaminationen), Altablagerungen oder schadstoff-haltige Baustoffe / Baumaterialien usw. wird keine Haftung übernommen.

Bauentwicklung: Neubau 1994 Bodenverhältnisse: tragfähiger Untergrund Anmerkung

Diese Angabe beruht auf mündliche Aussagen und nicht auf bodenmechanische Gutachten, ist somit mit entsprechendem Vorbehalt anzusehen.

Zur Verifizierung bzw. zur Abwägung des tatsächlichen Bau-grundrisikos müssten entsprechende Bodenuntersuchungen vorgelegt werden.

Versorgung: - öffentliches Wasserversorgungsnetz - Strom-, Gas-, Telefonanschluss - Kabelfernsehen Abwasserbeseitigung: Anschluss an das öffentliche Kanalnetz Fundamente: Stahlbeton

-8- Kellerwände: Stahlbeton Außenwände: statisch erforderliche Wandelemente in Massivbauweise Innenwände: KG Massivbauweise, Wohngeschosse Massivbauweise bzw.

Gipskartonständerwände Decken: Massivbauweise Dachkonstruktion: Flachdach in Holzkonstruktion Dacheindeckung: Blecheindeckung Dachwässerabfuhr: Dachrinnen und Fallrohre in Blech Feuchtigkeitsisolierung: WU Beton Wärmedämmung: Dämmfassade Äußere Verkleidung: Putz Innere Verkleidung: Putz bzw. Gipskarton mit Tapetenbelag Fußböden: Estriche mit Belägen Treppenanlage: KG/EG – einläufige gerade Massivtreppe mit Kunststeinbelag,

Brüstung in Beton mit Handlauf EG/2. OG – gewendelte Massivtreppen mit Kunststeinbelag,

Geländer in Metallkonstruktion mit gebürstetem Handlauf bzw. Holzhandlauf

Heizungsanlage: Zentralheizung mit Gasfeuerung, dezentrale Warmwasseraufbereitung (Elektroflachspeicher) Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung Sonnenschutz: Faltläden Türen: Vollbautüren mit Stahlzargen Installationen: Wasser-, Elektroinstallation, Telefonanschluss BESONDERE EINRICHTUNGEN UND ANLAGEN

• ein Personenlift Firma Doppelmayr, mit einer Tragkraft für 8 Personen, Fabrikationsnummer 4539/1994;

-9- GESCHOSS- UND RAUMBESCHREIBUNG

Die Raumbezeichnungen in den vorliegenden Planunterlagen stimmen nicht unbedingt mit den Gegebenheiten überein. Die nachfolgenden Bezeichnungen sind sinngemäß.

Wohnungseigentum an W 17 2. OBERGESCHOSS Garderobe: lichte Raumhöhe 2,40 m; Fußboden Parkett, Wände, Decke verputzt mit Tapetenbelag; Badezimmer: Fußboden, Wände bis ca. 2,10 m verfliest, darüber Platten-

verkleidung, Decke verputzt, jeweils mit Tapetenbelag; Einbauten

eine Badewanne, ein Waschbecken, eine WC Schale, ein Elektroflachboiler;

Wohnen / Kochen: Fußboden Parkett, Wände, Decke verputzt mit Tapetenbelag,

im Kochbereich Fliesenbelag; Einbauten ein eingebautes Nirostahlwaschbecken; Schlafzimmer: Fußboden Parkett, Wände, Decke verputzt mit Tapetenbelag; KELLERGESCHOSS Kellerabteil zu W 17: lichte Raumhöhe 2,46 m; Betonboden mit Versiegelungsanstrich, Außenwände bzw.

eine Innenwand schalreiner Beton gestrichen, ansonsten Holzlattenroste, Decke schalreiner Beton gestrichen;

Wohnungseigentum an GE 4 KELLERGESCHOSS Garageneinstellplatz: lichte Raumhöhe 2,19 m; Betonboden mit Versiegelungsanstrich, Wände, Decke schal-

reiner Beton gestrichen;

-10- 2.6. Zubehör Wohnungseigentum an W 17 Küche einzeiliger Küchenblock mit Unterbau und Hängeschrank, mit Türen und Laden, ein freistehender eintüriger Turm; Küchengeräte ein Backrohr, ein Vierplattenkochfeld, ein Dunstabzug, ein Kühlschrank mit Dreisterngefrierfach; 2.7. Bau- und Erhaltungszustand Allgemeines zur Wohnungseigentumsanlage

− Energieausweis (Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes) gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz EAVG i.d.g.F. wurde nicht vorgelegt;

Seitens der Hausverwaltung angeführt (siehe Beilage 4): − Malerarbeiten Fassaden anstehend; − technische Aktualisierung der Liftanlage erforderlich;

Treppenaufgang KG / EG − unter dem Fenster starke Putzausblühungen;

Wohnungseigentum an W 17 Allgemein

− starke Verfärbung der Wand- und Deckenbeläge sowie der Fensterrahmen durch Nikotin (siehe Beilage 2, Bilddokumentation, Bild 7);

− Fenster klemmen geringfügig;

Wohnküche − vor dem westlichen Fenster Beschädigung der Parkettfläche, zum Teil Stäbe abgetragen,

zum Teil hohl liegend (siehe Beilage 2, Bilddokumentation, Bild 9); 2.8. Dingliche Rechte grundbücherlich sichergestellt

2 a 3571/1994 Grunddienstbarkeit der Mitbenützung des Kinderspielplatzes auf Gst. 1581/1 in EZ 3141 für Gst. 1581/12

-11- Wortlaut siehe Beilage 5;

3 a 3571/1994 Grunddienstbarkeit der Mitbenützung zweier Müllzwischenlagerungsplätze auf Gst. 1581/1 in EZ 3141 für Gst. 1581/12

Wortlaut siehe Beilage 5;

außerbücherlich erhoben

gemäß TZL 3614/94 unter 3. … unbeschränktes und unentgeltliches Geh- und Fahrrecht über das Gst. 1581/11

Wortlaut siehe Beilage 5;

außerbücherlich ersichtlich Geh- und Fahrrecht über Gst. 1581/8 Nähere Informationen konnten keine erhoben werden. 2.9. Dingliche Lasten 1 a 3571/1994

DIENSTBARKEIT der Mitbenützung des Kinderspielplatzes gem. Punkt II. Dienst-barkeitsvertrag 1994-05-11 auf Gst. 1581/12 für den jeweiligen Eigentümer des Gst. 1581/1 in EZ 3141

Wortlaut siehe Beilage 5;

2.10. Mietverhältnisse / Betriebskosten / Reparaturfond / Sonstiges Mietverhältnisse

Ein aufrechtes Bestandsverhältnis oder in diesem Zusammenhang hinterlegte Kautionen wurden nicht bekannt gegeben.

Betriebskosten / Reparaturfond – laut Angabe der Hausverwaltung (siehe Beilage 4)

Betriebskostenabrechnung 2007 – Jahresabrechnung für Top 17 und AP 21

derzeitige Vorauszahlung für Betriebskosten und Reparaturrücklagen derzeit monatlich € 108,00

-12- Rückstände – per 28.02.2009 € 5.544,28

Reparaturrücklage – per 31.12.2008 € 36.154,80 Sonstiges – laut Angabe der Hausverwaltung

Hausordnung – siehe Beilage 4 Nutzungsrechte – siehe Beilage 4 Einheitswert, Grundsteuermessbetrag und Grundsteuer – siehe Beilage 4 Bestandteil der Hausverwaltung bzw. der Betriebskostenabrechnung

Vorhergehende Angaben verstehen sich mit Vorbehalt, ohne rechtliche Beurteilung seitens des zeichnenden Sachverständigen.

-13- 3. Massenermittlung NUTZFLÄCHEN

Nachfolgend handelt es sich nicht um eine verbindliche Nutzflächenaufstellung, sondern um eine überschlägige Ermittlung zur Kontrolle des Bestandes und in weiterer Folge zur Abschätzung der Herstellwerte.

Wohnungseigentum an W 17 und GE 4 / Gegenüberstellung

Stockwerk / Raum Naturmaße [m²] Nutzwertgutachten [m²]

Wohnungseigentum an W 17 - Wohnung

2. Obergeschoss

Garderobe 1,60 x 1,86 = 2,98 2,97

Badezimmer 1,71 x 2,80 = 4,79 4,82

Wohnen / Kochen 5,12 x 4,12 = 21,09

1,83 x 2,42 = 4,43 25,52 25,70

Schlafzimmer 2,83 x 5,12 = 14,49 14,48

Nutzfläche 47,78 47,97

Kellergeschoss

Kellerabteil 2,90 x 1,63 = 4,73 4,65

Wohnungseigentum an GE 4

Garageneinstellplatz Top 21 12,50

Die in der Nutzwertberechnung angeführten Flächen sind somit im gesetzlich vertretbaren

Rahmen verifiziert.

Als Bezugsgrößen für die nachfolgende Bewertung dienen die Nutzflächen gemäß der „Nutzwertberechnung“ sowie die derzeit verbücherten Grundbuchanteile.

-14- 4. Bewertung 4.1. Allgemeine Bewertungsgrundlagen

Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt gemäß dem Bundesgesetz über die gerichtliche

Bewertung von Liegenschaften (Liegenschaftsbewertungsgesetz – LBG), BGBl 1992/150. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes. Dieser wird durch jenen Preis

bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Lage, Beschaffenheit und Verwertbarkeit des Bewertungsgegenstandes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte; ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder Erwerbers sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren.

Unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt zu verstehen, bei

dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt.

Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der

Wissenschaften entsprechen. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor:

§ 4 Vergleichswertverfahren § 5 Ertragswertverfahren § 6 Sachwertverfahren In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu prüfen, welche Bewertungsmethode zielführend ist

bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. Gemäß § 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist aus dem Ergebnis des angewandten oder

mehrerer angewandter Bewertungsverfahren der Verkehrswert unter Berücksichtung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzuleiten (sogenannte Marktanpassung).

4.2. Zeitwerte

Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt ausgehend dem Neuwert (= Herstellungswert = Neubauwert) korrigiert um eine anteilige Wertminderung für einen rückgestauten Reparaturbedarf, korrigiert um die Wertanpassung infolge technischer Wertminderungen und unter Berücksichtigung eines verlorenen Bauaufwandes.

Der Neuwert ist jener fiktive Kostenbetrag, der für die Neuerrichtung der baulichen Anlagen

zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müsste.

-15-

Die Ermittlung des Neuwertes erfolgt inkl. Honorare wie z.B. für Architektenplanung, Statik, Sonderplanungen, Baukoordination, technische und kaufmännische Bauaufsicht, inkl. Nebenkosten und sonstige mit der Errichtung des Gebäudes anfallenden Spesen und Gebühren zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 20 %.

Infolge bautechnischer und architektonischer Überschneidungen sind Verschiebungen der

Herstellwerte zwischen den einzelnen Bauteilen möglich. Die m² Ansätze beziehen sich auf den derzeit gegeben Ausbauzustand und beinhalten auch die anteiligen Kosten für die baulichen Maßnahmen der Außenanlagen.

Hochbauten sind, wie auch im gegebenen Fall, infolge der individuellen Nutzung oftmals

Unikate, deren tatsächliche Herstellungskosten eine detaillierte Kalkulation erfordern. Die nachfolgenden Werte sind somit als Richtwerte und der Neuwert als Ganzes anzusehen.

Zeitwert für das Wohnungseigentum an W 17 KELLERGESCHOSS Kellerabteil Nutzfläche: 4,65 m² Verglichener Wert: € 575,00/m² Neuwert: 4,65 x 575,00 € 2.674,00 2. OBERGESCHOSS Wohnung Nutzfläche: 47,97 m² Verglichener Wert: € 1.650,00/m² Neuwert: 47,97 x 1.650,00 € 79.151,00 Neuwert (ohne Grundanteil und ohne Mehrwertsteuer) € 81.825,00 zzgl. 20 % MwSt. € 16.365,00 Neuwert inkl. MwSt. (ohne Grundanteil) € 98.190,00 Wertminderungen anteiliger, rückgestauter Reparaturbedarf ca. 5,00 % – siehe 2.7. Bau- und Erhaltungszustand € - 4.910,00 gekürzter Herstellungswert € 93.280,00 durchschnittliche technische Abnutzung zugrunde gelegten Lebensdauer: 80 bis 100 ⇒ 90 Jahre Alter zum Bewertungsstichtag: 2009 – 1994 = 15 Jahre

-16- 17 % (lineare Wertminderung) € - 15.858,00 € 77.422,00

verlorener Bauaufwand 5 % € - 3.871,00

Zeitwert der baulichen Anlagen € 73.551,00

Zeitwert für das Wohnungseigentum an GE 4 Garageneinstellplatz Nutzfläche: 12,50 m² Verglichener Wert: € 650,00/m² Neuwert (ohne Grundanteil und ohne Mehrwertsteuer): 12,50 x 650,00 € 8.125,00

zzgl. 20 % MwSt. € 1.625,00 Neuwert inkl. MwSt. (ohne Grundanteil) € 9.750,00

Wertminderungen durchschnittliche technische Abnutzung zugrunde gelegten Lebensdauer: 80 bis 100 ⇒ 90 Jahre Alter zum Bewertungsstichtag: 2009 – 1994 = 15 Jahre 17 % (lineare Wertminderung) € - 1.658,00 Zeitwert der baulichen Anlagen € 8.092,00 4.3. Grundanteile

Ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG § 2 Abs. (3) bleiben bei nachfolgenden Ansätzen unberücksichtigt. Der maßgebliche Grundpreis wird aus den aktuellen Marktverhältnissen abgeleitet. Diese wiederum ergeben sich aus laufenden Marktbeobachtungen (Grundpreisrichtlinien, Verkaufsangeboten und Kaufnachfragen) und ableitend den durchgeführten Erhebungen beim Grundbuch (Grundverkäufe im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag). Für den Bewertungsstichtag wird die mittlere Bandbreite für unbebaute, baureif erschlossene und vergleichbar gewidmete Grundstücke in diesen Lagen von Bludenz zwischen € 146,00/m² bis € 178,00/m² – mit steigender Tendenz – bewertet.

-17- Für die gegenständliche Liegenschaft bzw. das gegenständliche Grundstück wird infolge der Lage der obere Wert vor angeführter Bandbreite mit € 178,00/m² als Basiswert zugrunde gelegt.

Ausgehend diesem Wert werden folgende Korrekturen in Ansatz gebracht:

� 15 % Zuschlag wegen hoher Baunutzung

Es rechnet sich ein tatsächlicher Grundpreis von € 178,00/m² x 1,15 = rund € 205,00/m². Grundwert Gst. 1581/12 1.450 m² x € 205,00/m² = € 297.250,00 Bebauungsabschlag

abzgl. 10 % Bebauungsabschlag für gebundenen Bodenwert (entspricht der allgemein gängigen Bewertungspraxis) – berücksichtigt die Einschränkung der freien Verfügbarkeit durch die Bebauung

€ - 29.725,00 € 267.525,00

Grundanteil für das Wohnungseigentum an W 17 € 267.525,00 x 100/2534 = € 10.557,00

Grundanteil für das Wohnungseigentum an GE 4 € 267.525,00 x 6/2534 = € 633,00 4.4. Sachwerte Sachwert = Gesamtzeitwert + Grundanteil =

Sachwert für das Wohnungseigentum an W 17

= € 73.551,00 + € 10.557,00 = € 84.108,00

Sachwert für das Wohnungseigentum an GE 4 = € 8.092,00 + € 633,00 = € 8.725,00

-18- 4.5. Ertragswerte

Zugrunde gelegt werden vergleichbare, durchschnittlich und nachhaltig erzielbare Einnahmen, ohne MwSt. und ohne Betriebskosten. Der Bewertung wird ein bestandsfreier Zustand, somit eine freie Vermietbarkeit vorausgesetzt.

Die mittlere Bandbreite nachhaltig erzielbarer Mieteinnahmen bewegt sich derzeit zwischen

ca. € 7,25/m² bis € 7,75/m². Infolge der Objektlage und der Wohnungsgröße wird der mittlere Wert vor angeführter Bandbreite mit € 7,50/m² in Ansatz gebracht. Als Bewertungsgrundlage dienen die Nutzflächen der „Nutzwertberechnung“.

Ertragswert für das Wohnungseigentum an W 17 a) Einnahmen: MONATSMIETE 47,97 m² x € 7,50/m² = € 360,00 JAHRESMIETE 12 x € 360,00 = € 4.320,00 b) Ausgaben:

Instandhaltungsaufwand ca. 0,75 % des Neuwertes ohne Mehrwertsteuer, somit 0,75 % von € 81.825,00 =

€ - 614,00 abzgl. 3 % Mietausfallwagnis von der Jahresmiete € - 130,00 Jahreseinnahmenüberschuss € 3.576,00 abzgl. Verzinsung des Grundanteiles € 10.557,00 x 4,00 % x 1/100 = € - 422,00 Reinertrag der baulichen Anlage € 3.154,00

Bei einer zugrunde gelegten, rechnerischen Restnutzungsdauer von 90 – 15 = 75 Jahren und einem Kapitalisierungszinsfuß von 4,00 % (unter Berücksichtigung der Empfehlungen des Sachverständigenverbandes) rechnet sich ein Vervielfältigungsfaktor(*) von 23,68 und somit

ein Ertragswert von

€ 3.154,00 x 23,68 = € 74.687,00 abzgl. Kosten für rückgestauten Reparaturbedarf gem. 4.1. ohne MwSt., € 4.910,00 / 1,20 = € - 4.092,00

-19- zzgl. Grundanteil € 10.557,00 € 81.152,00

Ertragswert für das Wohnungseigentum an GE 4 a) Einnahmen: MONATSMIETE pauschal € 55,00 JAHRESMIETE 12 x € 55,00 = € 660,00 b) Ausgaben: Instandhaltungsaufwand ca. 0,75 % des Neuwertes ohne Mehrwertsteuer, somit 0,75 %

von € 8.125,00 = € - 61,00 abzgl. 3 % Mietausfallwagnis von der Jahresmiete € - 20,00 Jahreseinnahmenüberschuss € 579,00 abzgl. Verzinsung des Grundanteiles € 633,00 x 4,00 % x 1/100 = € - 25,00 Reinertrag der baulichen Anlage € 554,00 rechnerische Restnutzungsdauer: 75 Jahre Kapitalisierungszinsfuß: 4,00 % Vervielfältigungsfaktor(*): 23,68 Ertragswert € 554,00 x 23,68 = € 13.119,00 zzgl. Grundanteil € 633,00 € 13.752,00

Anmerkung (*) V = (qn – 1) / [qn x (q – 1)] V = Vervielfältigungsfaktor q = 1 + p/100 p = Kapitalisierungszinsfuß in % n = Restnutzungsdauer in Jahren

-20-

4.6. Verkehrwert Zubehör

Prinzipiell unterliegt eingebautes oder bewegliches Mobiliar einem individuell sehr ver-schiedenen Geschmack und wird in der Regel – falls überhaupt – weit unter dem Neupreis gehandelt.

Vor allem überaltertes Zubehör ist am freien Markt erfahrungsgemäß unverkäuflich, stellt

jedoch in einem brauchbaren Zustand in Verbindung mit dem jeweiligen Objekt einen gewissen Restwert dar.

Zubehör für das Wohnungseigentum an W 17 Küche € 500,00 In Worten: Euro fünfhundert;

4.7. Barwert der dinglichen Rechte grundbücherlich sichergestellt

2 a 3571/1994 Grunddienstbarkeit der Mitbenützung des Kinderspielplatzes auf Gst. 1581/1 in EZ 3141 für Gst. 1581/12

Hierbei handelt es sich um eine gegenseitige Dienstbarkeit. Es ergeben sich keine Wert-

beeinflussungen.

3 a 3571/1994 Grunddienstbarkeit der Mitbenützung zweier Müllzwischenlagerungsplätze

auf Gst. 1581/1 in EZ 3141 für Gst. 1581/12 In der Praxis ergeben sich hierdurch keine zu berücksichtigende Wertbeeinflussungen. außerbücherlich erhoben

gemäß TZL 3614/94 unter 3. … unbeschränktes und unentgeltliches Geh- und Fahrrecht über das Gst. 1581/11

Diese Dienstbarkeit ist offenkundig gegeben und bereits im Grundwert berücksichtigt

worden (Erschließung). außerbücherlich ersichtlich Geh- und Fahrrecht über Gst. 1581/8 Diese Dienstbarkeit ist offenkundig gegeben und bereits im Grundwert berücksichtigt

worden (Erschließung).

-21- 4.8. Barwert der dinglichen Lasten 1 a 3571/1994

DIENSTBARKEIT der Mitbenützung des Kinderspielplatzes gem. Punkt II. Dienst-barkeitsvertrag 1994-05-11 auf Gst. 1581/12 für den jeweiligen Eigentümer des Gst. 1581/1 in EZ 3141

siehe unter 4.7.;

4.9. Verkehrswerte

Bei der Ableitung des Verkehrswertes vom Sachwert oder vom Ertragswert sind besondere Anpassungsabschläge an die Marktlage erforderlich. Die Höhe dieser Abschläge ist von der Marktgängigkeit bzw. vom Veräußerungsrisiko abhängig.

Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter

Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft einschließlich der darauf errichteten baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind.

Demgegenüber findet das Ertragswertverfahren vor allem bei Liegenschaften oder

Wohnungseigentumseinheiten Anwendung, bei denen eine Fremdnutzung sinnvoll möglich wäre und hieraus entsprechende Miet- oder Pachterträge erzielt werden können.

Verkehrswert für das Wohnungseigentum an W 17

Die gegenständliche Eigentumswohnung ist aufgrund ihrer Größe, Ausstattung und Alter sowohl für die Eigennutzung als auch die Fremdnutzung sichtbar geeignet.

1. Sachwertverfahren

Sachwert = € 84.108,00

Das Fehlen eines Balkons wirkt sich bei einer Eigennutzung jedenfalls wertmindernd aus und schränkt die Verkäuflichkeit etwas ein.

Auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetzes LBG § 7 Abs. (1) wird ein Abschlag von

5 % zur Anpassung an die derzeitige Marktlage als notwendig erachtet. € - 4.205,00 Verkehrswert über Sachwert € 79.903,00

-22- 2. Ertragswertverfahren

Verkehrswert über Ertragswert € 81.152,00 Eine weitere Wertanpassung ist nicht erforderlich. 3. Verkehrswert

Der Verkehrswert für das Wohnungseigentum an W 17 in EZ 3143 GB 90002 Bludenz, Brunnenfelderstraße 17 e in A-6700 Bludenz, wird aufgrund sämtlicher im Befund getroffenen Feststellungen zum Bewertungsstichtag 17. Februar 2009 auf rund

€ 80.000,00 geschätzt. In Worten: Euro achtzigzigtausend;

Entspricht bei einer Nutzfläche von 47,97 m² einem m² Preis von rund € 1.668,00.

Verkehrswert für das Wohnungseigentum an GE 4 1. Sachwert-/Ertragswertverfahren Sachwert gemäß 4.4. € 8.725,00 Ertragswert gemäß 4.5. € 13.752,00 ⇒ (€ 8.725,00 x 0,25 + € 13.752,00 x 0,75) = Verkehrswert im Vergleich Sachwert / Ertragswert € 12.495,00

2. Verkehrswert

Der Verkehrswert für das Wohnungseigentum an GE 4 in EZ 3143 GB 90002 Bludenz, Brunnenfelderstraße 17 e in A-6700 Bludenz, wird aufgrund sämtlicher im Befund getroffenen Feststellungen zum Bewertungsstichtag 17. Februar 2009 auf rund

€ 12.500,00 geschätzt. In Worten: Euro zwölftausendfünfhundert;

-23- 5. Zusammenstellung Verkehrswerte Wohnungseigentum an W 17 gemäß 4.9. € 80.000,00 Verkehrswert Zubehör gemäß 4.6. € 500,00 Gesamtverkehrswert € 80.500,00 In Worten: Euro achtzigtausendfünfhundert; Wohnungseigentum an GE 4 gemäß 4.9. € 12.500,00 In Worten: Euro zwölftausendfünfhundert; Gesamtverkehrswert W 17 und GE 4 inkl. Zubehör € 93.000,00 In Worten: Euro dreiundneunzigtausend;

Anmerkungen

(1) In der Befundaufnahme können nur augenscheinliche (offensichtliche) oder angezeigte Gegebenheiten betreffend die Bauausführung, den Bauzustand oder sonstige liegenschaftseigene Umstände berücksichtigt werden.

(2) Bei der Bewertung (Schätzung) bleibt unberücksichtigt, dass - aus welchem Grund auch immer - bei

Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei Verfügung genügender Zeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben besondere, ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG § 2 Abs. (3).

(3) Bei einer getrennten Veräußerung der Wohnungseigentumseinheiten ist mit an Sicherheit grenzender

Wahrscheinlichkeit kein höheres Meistgebot erzielbar. Es ist erfahrungsgemäß sogar davon auszugehen, dass ein geringeres Meistbot zu erzielen ist.

(4) Der Verkehrswert versteht sich inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit

20 %. Steuertechnische Aspekte bleiben außer Acht. (5) Copyright ©

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Dornbirn, den 25. März 2009

DI Robert Bischof e.gz.

Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige