Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation ... · Peter Kovacs der Verantwortliche im Betrieb von Gebäuden kann prinzipiell (Teile der) Verantwortung für den Betrieb,

Facility Management AustriaWolfengasse 4, Top 12, 1010 Wien

T: +43 1 512 [email protected], www.fma.or.at

Wahrnehmung der Betreiberverantwortung –Dokumentation in Errichtung und Betrieb

Ing. Peter Kovacs

Leiter Objektmanagement der MA 34Vorstandvorsitzender der Facility Management Austria

© 2016 Ing. Peter Kovacs

• Vorstellung MA 34 und Facility Management Austria (FMA)

� Nutzer, Betreiber, Eigentümer

� Sicherer Gebäudebetrieb - Verantwortungstragung

� Daten und Wissen – Dokumentation in Planung und Errichtung

� Allgemeine und spezielle Betreiberpflichten

� Umgang mit der Verantwortung – Delegation, FM-Vereinbarungen, Risikoabschätzung, Versicherung

� Dokumentation im Betrieb

Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb

Agenda

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• Facility Management für Objekte der Stadt Wien

• interner Dienstleister für das Bau- und Gebäude-management• Abwicklung von Neubau-, Sanierungs- und

Adaptierungsvorhaben, Service- und Gebrechens-dienst, Infrastrukturdienstleistungen

• ca. 15000 KundInnen • ca. 1602 Objekte • ca. 5627 sonstige Anlagen• ca. 3,9 Mio m² Objektfläche• ca. 1230 Mitarbeiter aus 35

Berufsgruppen

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MA 34 – Bau - und Gebäudemanagement

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• Das Netzwerk für Facility Management in Österreich die 1995 gegründete unternehmensbezogene Non-Profit Organisation.

• Ziel Gemeinsam mit der IFMA Austria, Facility Management entwickeln, fördern und in Österreich verbreiten.

Für unsere Mitglieder schaffen und sichern wir ein nationales und internationales Informations- und Kommunikationsnetzwerk.

Für die Wirtschaft leisten wir einen aktiven Beitrag, indem wir die Vorteile der Anwendung ganzheitlicher Methoden für das Management von Immobilien, Infrastrukturen und Organisationen kommunizieren.

• Mitglieder sind namhafte national und international tätig Unternehmen und Organisationen, Verbände und Ausbildungsinstitutionen sowie Personen, die sich in einer FM-Aus- und Weiterbildung befinden.

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Facility Management Austria (FMA)


steht im Fokus des Betriebes von Gebäuden - denn Gebäude werden in der Regel für Nutzer errichtet.

Nutzer setzen voraus, dass vom Eigentümer und Betreiberein rechtssicherer Betrieb gewährleistet wird.

Der Nutzer


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Einhaltung der Schutzziele

Nutzer setzen voraus, dass der Schutz der persönlichen Rechtsgüter – Körperliche Unversehrtheit, Gesundheit, Leben, Freiheit und Eigentum – gewährleistet ist.

Nutzer setzten voraus, dass der Schutz der Umwelt durch den Betrieb des Gebäudes gewährleistet ist.

Der Nutzer


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der Verantwortliche im Betrieb von Gebäuden

Betreiber von Gebäuden und Anlagen sind nicht nur

• die Eigentümer der damit verbundenen Liegenschaft, sondern sind auch

• deren Bevollmächtigte und

• deren Mieter und Nutzer als Organisationen bzw. Privat-personen.

Quelle: GEFMA 190 und GEFMA FMA Richtlinie 190

Betreiberverantwortung MT Matthias Marek

Der Betreiber


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der Verantwortliche im Betrieb von Gebäuden

kann prinzipiell (Teile der) Verantwortung für den Betrieb, die Anlage oder die Liegenschaft an einen Betreiber übertragen. Dabei ist zu beachten, dass eine unzureichende Übertragung in der Regel zu Lasten des Eigentümers geht.

In der Praxis findet die Über-tragung meist mittels

• Mietverträgen

• Pachtverträgen

• Nutzungsverträgen

• FM‐ oder Betriebsführungsverträgen statt.

Der Eigentümer


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Handlungsverantwortung *Vgl. Strabag PFS GmbH; Präsentation Düsseldorf 23.03.2011 Nikko KG - Überarbeitet von Matthias Marek


Grundlage für das Managen von Gebäuden und Wahr-nehmung der Betreiberverantwortung

Ist die Kenntnis der technischen Anlagen und deren Stammdaten

• der damit verbundenen gesetzlichen Vorgaben und bescheidmäßigen Auf-lagen und der

• technischen Richtlinien für Betrieb

• Dokumentation

• Wissen über Zusammenhängezwischen Gebäudehülle, Gebäude-ausbau und technischer Gebäude-ausrüstung

Rahmenbedingungen – Daten und Wissen


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Daten stellen Werte dar – auch bei Immobilien

• Daten entstehen in der Bedarfs-, Konzeptions-, Planungs- und Errichtungsphase

• Umfang der Daten wird zunehmend komplexer

• Daten- und Dokumentenübergabe von der Errichtungsphase in die Betriebsphase

• Daten die der Betreiber und Nutzerbenötigt

• Daten die vom Errichter bereitgestellt werden



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Unterschiedliche Bedürfnisse und Erwartungshaltungen für die Datenübergabe

• Trotz der Vielzahl von vorhandenen Daten und der digitalen Möglichkeiten – erfolgt die Daten- und Dokumentenübergabe von der Errichtungs- in die Betriebs-phase oftmals unzureichend und nicht in ausreichender Qualität

• Daten die der Betreiber und Nutzer benötigt, werden nicht übergeben, anderseits werden Daten vom Errichterbereitgestellt, die der Betreiber nicht für die Betriebsführung braucht



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Unterschiedliche Bedürfnisse und Erwartungshaltungen für die Datenübergabe

• Unzufriedenheit bei Errichtern und Bauherrn, insbesondere aber bei Nutzern und Betreibern bzw. Dienstleistern

• Risiken für die Betriebsführung

• Zur Lösung dieser Problematik, hat die FMA mittels einer Task Force das Thema „Dokumentation bei Objektübergabe“ aufgearbeitet und einen Leitfaden mitCheckliste erstellt - Präsentation im Februar 2016



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Erfordernisse und Lösungsansätze

• Sensibilisierung für Stellenwert von Daten –Aufgabenstellung der FMA –Kompetenzen verbinden

• Datenhaltung und Datenordnung als wesentliche Grundlagen für das Management von Gebäuden

• Strukturierte Datenübergabe bei Neu-, Zu- und Umbauten - Kenntnis der Daten und der Dokumente

• Datennacherfassung bei Bestandsbauten



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Erfordernisse und Lösungsansätze

• Planungsbeginn die objektspezifischen Datenstrukturen aufzubauen

• Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Informationsweitergabe während des gesamten Planungs- und Errichtungs-prozesses

• Zuständigkeiten und Verantwortungenfestlegen

• Ansatz in Form des Objektbuchesgemäß ÖNORM A 7010-5 für die Betriebs- und Nutzungsphase



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Erfordernisse und Lösungsansätze – Leitfaden und Checkliste „Dokumentation bei Objektübergabe“ der FMA

• Ziel - Sicherstellung eines Dokumentations-standards (FMA-Standard) bzw. einer Datenstruktur in der Planung und Errich-tung für den Übergang in die Nutzung.

• Zusammenführung von div. Unterlagen und Checklisten von FM-Dienstleistern sowie den Vorgaben aus der ÖNORM A 7010-5

• grundsätzliche Strukturierung erfolgte in Erweiterung des Anhanges B der ÖNORM A 7010-5



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Erfordernisse und Lösungsansätze– Leitfaden und Checkliste „Dokumentation bei Objektübergabe“ der FMA

• Dokumententype – im Sinne von Dokumentenkategorien

• Daten- und Dokumentenlieferanten –im Sinne wer ist verantwortlich

• Empfänger der Dokumente• Eigentümer

• Betreiber (FM-Dienstleister)

• Nutzer

• Zuordnung nach Baugliederunggemäß ÖNORM B 1801-1 Liste



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Richtlinie GEFMA FMA 190 Betreiberverantwortung

• Rechtsordnung, Gesetze – Pflichten

• Daten und Wissen

• Dokumentation der Wahrnehmung (im Betrieb)

Rahmenbedingungen der Betreiberverantwortung


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Allgemeine Betreiberpflichten


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besondere Gefahren für Sicherheit und Umwelt

Verantwortlichkeiten:

• Sicherstellung

• Durchführung bzw. Veranlassung

Überwachungsstellen

Sachverständige/Fachkundige

• Störungsbeseitigung und Instandhaltung zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit

• Wahrnehmung der Verkehrssicherungs-pflichten

Gesetzlich vorgeschriebene Prüfpflichten� Arbeitsstättenverordnung (AStV)� Arbeitsmittelverordnung (AM-VO)� Allgemeine Arbeitnehmerschutzverordnung� Grenzwerteverordnung 2011 – GKV 2011� Flüssiggasverordnung (FGV)� Verordnung brennbare Flüssigkeiten (VbF)� Elektroschutzverordnung (ESV 2003)� Kälteanlagenverordnung� Verordnung explosionsfähige Atmosphären� (VEXAT)� Bauarbeiterschutzverordnung (BauV)� Spezielle PrüfungenGewerbl. Betriebsanl. GenehmigungArbeitsstättenbewilligungWartung und InstandhaltungVerkehrssicherungspflichten� Haftung Wegehalter § 1319a (1) ABGB� Haftung Wohnungsinhaber § 1318 ABGB� Haftung Gebäudeinhaber § 1319 ABGB� SonderfälleHygienemaßnahmenDokumentation

Spezielle Betreiberpflichten im FM


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• Arbeitsinspektorat http://www.arbeitsinspektion.gv.at > Prüfpflichten• TÜV Österreich http://www.tuev.at > Prüfpflichten• Wirtschaftskammer Österreich http://portal.wko.at > Überprüfungen• § 82b Gewerbeordnung

Gesetzlich vorgeschriebene Prüfpflichten


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•

Gesetzlich vorgeschriebene Prüfpflichten


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• Arbeitsstättenverordnung Prüfintervalle, Anforderungen…..Klima‐ oder Lüftungsanlagen, Löschgeräte usw. Aufzeichnungen: 3 Jahre; 6 Monate; Entfall

• Arbeitsmittelverordnung Nur geprüfte Arbeitsmittel dürfen verwendet werden, Kriterien: Abnahme, Wiederkehrend, Ereignis, Aufstellung

• Elektroschutzverordnung Zeitabstände der Prüfungen Blitzschutzanlagen

• KälteanlagenverordnungFüllgewicht > 1,5 kg ‐ Kältemittel nicht Luft oder Wasser

• Spezielle Prüfungen Normen, Richtlinien, Herstellerangaben Eigenüberwachung, Aufsichtsbestimmungen


•

Verkehrssicherungspflichten


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Unter Verkehrssicherungspflicht versteht die Judikatur die Verpflichtung, dass derjenige der einen Verkehr bzw. eine Gefahr eröffnet durch

- warnen - sicherstellen (im Rahmen des Zumutbaren)

dafür zu sorgen hat, dass die Gefahrenquelle niemanden schädigt.

• Haftung Gebäudeinhaber §1319 ABGB Einsturz oder Ablösen von Bauteilen – Organisationspflicht, Kontroll-pflicht (Inspektion, Wartung), Behebungspflicht (Beheben/Instandhalten)

• Haftung Wegehalter §1319a ABGB ordnungsgemäßen Zustand des Weges - Organisationspflicht, Kontrollpflicht (Inspektion, Wartung), Warnpflicht, Behebungspflicht (Beheben/Instandhalten), Reinigungs-/Streupflicht

• Haftung Wohnungsinhaber § 1318 ABGB Herabfallen gefährlicher aufgehängter Gegenstände oder Herauswerfen von Gegenständen aus einer Wohnung


• Verteilung und Bereitstellung von Trinkwasser - Trinkwasserverordnung 2001 - §134 Wasserrechtsgesetz (WRG)

• Lebensmittel-Hygiene - EU-Verordnung (EG) Nr. 852/2004

• Bereitstellung von Raumluft - ÖNORM H 6021 - Lüftungstechnische Anlagen - Reinhaltung und Reinigung

- § 27 (8) AStV Abschnitt 3 - Klima- und Lüftungsanlagen regelmäßig kontrollieren und bei Bedarf zu reinigen

• Bereitstellung von Arbeitsstätten - § 32 ff AStV Abschnitt 4 (Sanitäre Vorkehrungen und Sozialeinrichtungen) - OiB – Richtlinie 3 Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz

Hygienepflichten


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Instandhaltung – Gefahrenquellen und Verantwortungsdelegation an Auftragnehmer


Instandhaltung lässt sich in die Grundmaß-nahmen Wartung, Inspektion, Instand-setzung und Verbesserung unterteilen –Wahrnehmung der Verantwortung – wurden alle Maßnahmen getroffen und dokumentiert?

*K. Bartels, Betreiberpflichten im FM ‐Verantwortung des AG, FM-Kongress, Frankfurt, 22.‐24.02.2011

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FM-Vereinbarungen - Aufgabenerfüllung


Facility Management auf strategischer EbeneFacility Management auf taktischer EbeneFacility Management auf operativer Ebene

Organisation - Leistungserbringung

FM-Modell gemäß ÖNORM EN 15221-1

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FM-Vereinbarungen - Aufgabenerfüllung


• ManagementsystemeUmsetzung eines wirksamen Pflichtenmanagements

Qualitätsmanagementsystem (QMS)Arbeitsschutzmanagementsystem (AMS)

• Umweltschutzmanagementsystem (UMS)

• Management anlagenbezogener Pflichten Instandhaltungs- und Wartungsmanagement-system – CAFM-Syteme

• Übernahme der Betreiberverantwortung

• Entscheidung Eigen- oder Fremdleistung

• Risikoabschätzung bzw. Analyse objektspezifische und allgemeine Risiken

• Versicherung (Haftungsdeckungsmöglichkeit)

Klauseln FM-Vereinbarung

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Dokumentation


Übersicht Dokumentation

Betriebsanweisungen Terminpläne für künftige:Gebrauchsanweisungen wiederkehrende PrüfungenInspektions- und Wartungsanweisungen Gefährdungsbeurteilungen

RevisionenLagepläne EigenkontrollenFlucht- und RettungspläneBrandschutzpläneBrandschutzordnung

Einreichpläne Organigramm des BetreibersArchitektur- und Bestandspläne Arbeits- und VerfahrensaweisungenHKLS- und spez. Anlagenpläne StellenbeschreibungenUnterlagen für spätere Arbeiten Aus- und Weiterbildungsnachweise

Bestellung von BetriebsbeauftragtenInbetriebnahmeprotokolleAbnahmeprotokolle Aufzeichnungen über durchgeführteÜbernahmeprotokolle Gefährdungsbeurteilungen

wiederkehrende Prüfungen

Betriebs-dokumentation

Bestands-dokumentation

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• Betriebshandbuch stellt die Betriebsorganisation und die wichtigsten betrieblichen Abläufe bei Normalbetrieb, während technischer Störungen und in bes. Notfällen dar.

• Objekthandbuch stellt objektbezogene Daten und Dokumente dar.

• Bestandsdokumentation

• Betriebsdokumentation

• Anweisende Dokumente

• Nachzuweisende Dokumente

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Sicherstellung der Betreiber-verantwortung


Kenntnis der Vorschriften

+ ordnungsgemäßes Handeln

+ Dokumentation

= Sicherheit vor Sanktionen und rechtssicherer Gebäudebetrieb

Richtlinie GEFMA FMA 190 Betreiberverantwortung� kostenfrei für Mitglieder

� € 98,00 zzgl. MwSt. für Nicht-Mitglieder

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Besuchen Sie uns auch im Internet unter

www.fma.or.at und www.ifma.at


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Kontakt Ing. Peter KovacsMagistrat der Stadt WienMagistratsabteilung 34 – Bau- und Gebäudemanagement

Muthgasse 62 | 1194 WienAustria

T.: +43 1 4000 34611F.: +43 1 4000 99 34611M.: +43 676 8118 34611E.: [email protected]

http://www.wien.gv.at/wirtschaft/auftraggeber-stadt /gebaeudemanagement/index.html

Claudia LaubnerLeitung Geschäftsstelle Facility Management Austria

Wolfengasse 4, Top 12, 1010 Wien

T: +43 1 512 2975

E.: [email protected], www.fma.or.at


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Documents

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