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Die Seite des Direktors

Der HEV kämpft seit Jahren für niedrigere, sprich kostendeckende Gebühren,und hat damit auch schon einige Erfolgeerzielt. Zurzeit stehen beispielsweise dieNotariatsgebühren auf der Prüfwaage.Hier geht es aber für einmal nicht um dieHöhe einer Gebühr (die wäre gegebenenfalls auch noch zu prüfen), sondern umeine amtliche Tätigkeit, die überhauptnicht nötig ist und daher ersatzlos gestrichen werden könnte. Konkret:

In der Stadt Zürich sind Eigentümer vonmit Öl und Gasheizungen oder Holzfeuerungen versehenen Liegenschaften gemässLuftreinhalteVerordnung verpflichtet, ihrHeizsystem regelmässig kontrollieren zulassen. Dabei werden u.a. die Abgaswerteüberprüft und bei Bedarf korrekt eingestellt. Gleichzeitig empfehlen viele Produzenten bzw. Anbieter von solchen Heizsystemen, die Anlagen regelmässig auf ihreeinwandfreie Funktion hin überprüfen zulassen. Dabei werden ebenfalls jeweils dieAbgaswerte überprüft und bei Bedarf korrekt eingestellt.

Beide Massnahmen werden unabhängig voneinander durchgeführt und ohneentsprechende Koordination. So werden inder Stadt Zürich parallel verschiedene Modelle bei der Feuerungskontrolle angewendet. Dies mit dem Resultat, dass esgeschehen kann, dass die Heizung derselben Liegenschaft innerhalb von wenigen Wochen gleich zweimal kontrolliertwird: Einmal im Rahmen des regelmässigen Service durch eine private ServiceFirma und einmal durch die amtliche Feuerungskontrolle. Dieser doppelte Aufwand macht unseres Erachtens keinenSinn und verursacht unnötige Kosten,

Albert Leiser,Direktor Haus

eigentümerverbändeStadt und Kanton

Zürich

Kontrollitis oder Gebühren über Gebühr

Albert Leiser

ohne der Umwelt irgendeinen Nutzen zubringen.

Dem unvoreingenommenen Betrachterstellen sich etliche Fragen, wie zum Beispiel: Wieso existieren überhaupt verschiedene Modelle der Kontrolle und welchenGewinn bringt es, sie parallel zu führen? Istdie amtliche Feuerungskontrolle bei Lichtebetrachtet nicht überflüssig, da viele Eigentümer ihre Heizung heutzutage einmal imJahr kontrollieren lassen? Würde es, wenndenn unbedingt kontrolliert werden muss,nicht genügen, vom Hauseigentümer einen Beleg für die erfolgte Kontrolle durcheine ausgewiesene Fachperson zu verlangen? Und zu guter Letzt: Wie gross ist derPersonalaufwand für die amtliche Feuerungskontrolle?

Wir prüfen zurzeit, ob in diesem Sinneine Interpellation an den Zürcher Stadtrateingereicht werden soll. ■

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HEV 2 | 201468

InhaltsverzeichnisInhaltsverzeichnis

Der Zürcher Hauseigentümer 2/2014 | 73. Jahrgang

ÖffnungszeitenMontag–Freitag8.00 – 17.30

TelefonzentraleTel. 044 487 17 00Fax 044 487 17 77Drucksachen-verkaufTel. 044 487 17 07RechtsauskünfteTel. 044 487 17 17Montag–Freitag8.00 – 12.00

13.00– 17.00BauauskünfteTel. 044 487 18 18Montag–Freitag8.00 – 12.00

13.00– 17.30Internet:www.hevzuerich.chwww.hevzh.ch

Signalrot und polierterschwarzer Granit,was könnte ausladendeKurven einladendermachen? Mehr dazuab Seite 108.Foto: BrunnerKüchen,Bettwil

Die Seite des DirektorsKontrollitis oder Gebühren über Gebühr 67

Vom BauenProfessionelle Ombudsstelle in Bausachen wichtiger denn je 71Nationaler Kataster der öffentlichrechtlichenEigentumsbeschränkungen 73

Impressum 79

KommunikationAufwertung dank Glasfaseranschluss 82

WohnungspolitikKooperatives Verfahren und neue BZO 86

SicherheitInterview mit Conrad Gossweiler, Direktor GVZ 90

PublireportageGUT KOMBINIERT! Mit dem neuen Quooker COMBI 94

Die EigentumswohnungDer Verwalter im Stockwerkeigentum 99

SVITDie sechste SVITImmobilienMesse öffnet bald ihre Tore 102

MietzinsgestaltungSechsmonatige Kündigungsfrist 104

Zum TitelbildMut zur Farbe 108

MietrechtZwischennutzungen zur Prävention von Leerständen 113

Seminar/WorkshopSanierung einer vermieteten Liegenschaft 97Die Wohnungsabnahme 111Die korrekte Heiz und Nebenkostenabrechnung 119

DrucksachenverkaufStressfreier Mieterwechsel 121Bestellformular 123

Unser GartenGoldäpfel, Liebesäpfel, Paradeiser 126

Aus den SektionenHEVZürich: Generalversammlung HEV Zürich 100SektionenInfo 132

Die Seite des PräsidentenMehr Wohnungen oder lieber mehr Staat? 135

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Vom Bauen

Professionelle Ombudsstellein Bausachen wichtiger denn jeDamit, dass der Zürcher Stadtrat die Volksinitiative «Ombudsstellegegen Willkür in Bausachen» ablehnt und auch keinen Gegenvorschlagausarbeitet, setzt er sich über das Anliegen von 4386 Stimmbe-rechtigten hinweg, die innert kurzer Zeit die Volksinitiative unterschrie-ben haben und eine massvolle Praxis im Baubewilligungsverfahrenfordern.

Kein zusätzlicher bürokratischer AufwandDie Ombudsstelle soll einen pragmati

schen Ansatz wählen und in Fällen, in welchen ihr die Ermessensüberlegungen derVerwaltung als stossend erscheinen, innert 5Arbeitstagen der zuständigen Behörde oderVerwaltungseinheit schriftlich mitteilen, dasssie einen Mitbericht verfassen wird. Machtdie Ombudsstelle keine solche schriftlicheMitteilung, wird das Baugesuchverfahrenohne Verzögerung weitergeführt. Entgegender Behauptung der Stadt Zürich führt dieMitwirkung der Ombudsstelle somit nicht zueiner Verfahrensverzögerung, ausser wenndie Ombudsstelle einen Mitbericht verfasst,was aber im Interesse der Bauherrschaftsteht. Nicht nachvollziehbar ist die Behauptung der Stadt Zürich, wonach in der städtischen Verwaltung zusätzliche Ressourcennötig wären. Der Mitbericht wird einzig inden Baugesuchunterlagen abgelegt. DerAufwand für diese Ablage darf als vernachlässigbar bezeichnet werden.

Neue BZO macht Stelle noch dringlicherBaubewilligungsverfahren sind hochkom

pliziert und schwer überblickbar. Auch beikleinen Projekten sind schnell einmal 15Amtsstellen involviert, die über einen grossen Ermessensspielraum verfügen und für

unzählige Auflagen und Mehrkosten sorgen.Bessere und günstigere Lösungen werdenoft verweigert, denn das Baurekursgerichtdarf die städtischen Entscheide in ästhetischen Fragen nicht mehr überprüfen. Hiersoll eine professionelle Ombudsstelle dengesunden Menschenverstand wieder einbringen und mittels Mitbericht der Bausektion notfalls abweichende Stellungnahmen vorlegen, so dass diese eine bessereEntscheidungsgrundlage hat.

Aufgrund der neuen BZO, insbesondereder «kooperativen Planung», muss damitgerechnet werden, dass die Meinungsverschiedenheiten zwischen Bauherren undBehörden massiv zunehmen. Deshalb isteine professionelle Ombudsstelle für Baufragen besonders wichtig. Die Stelle soll zwischen Bauherren und der Verwaltung vermitteln und schlichten. Zudem soll dieOmbudsperson dem Gemeinderat regelmässig Bericht erstatten. Damit wird einedringend nötige «sanfte» Kontrolle der Verwaltung etabliert. ■

Infos

Weitere Informationen zur Initiativesowie konkrete Beispiele unter:http://www.stoppbauwillkuer.ch/

73HEV 2 | 2014

Vom Bauen

Immer mehr Grundstücke betreffende Informationen werden digital erfasst und sindsomit einfacher zu erhalten. Wie wir in HEV 8/13 berichteten, beispielsweise die stadt-zürcherischen Leitungsdaten. Nun startet der Bund ein vielversprechendes Projekt:die Erfassung aller öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Ende 2019 soll derKataster in der ganzen Schweiz verfügbar sein.

Nationaler Kataster der öffentlich-rechtlichen EigentumsbeschränkungenMitteilung der Baudirektion Kanton Zürich

Die Schweiz errichtet einen Kataster mit den öffentlich-rechtlichenEigentumsbeschränkungen (Öreb). Darin werden die für Grundstückemassgebenden behördlichen Einschränkungen systematisch dokumen-tiert und zentral veröffentlicht. Der Kanton Zürich ist einer der Pilot-kantone in diesem nationalen Projekt. Nach gegenseitiger Absprachehat die Baudirektion 15 Gemeinden bestimmt, die den Öreb-Katasterin der ersten Etappe einführen werden.

Verbindliche Grundstücksinformationenaus einer Hand

Wer in der Schweiz Land besitzt, kanndieses nicht einfach nutzen, wie er will. Ermuss sich an die Rahmenbedingungen halten, die ihm der Gesetzgeber und die Behörden vorschreiben. Dabei ist eine Vielzahl vonGesetzen, Verordnungen und behördlichenEinschränkungen – die sogenannten öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen(Öreb) – zu beachten. Weil bei den Einschränkungen verschiedene Behörden eineRolle spielen, mussten die entsprechendenInformationen für ein bestimmtes Grundstück oft bei diversen Ämtern zusammengetragen werden. Dem schafft der ÖrebKataster nun Abhilfe: Im neuen Kataster sinddie wichtigsten Beschränkungen pro Grundstück zusammengefasst und für alle Interessierten übersichtlich dargestellt.

Eine Öreb besteht immer aus einem Planund einer Rechtsvorschrift. Im Plan wirdfestgelegt, für welches Gebiet eine bestimmte Öreb gilt, beispielsweise eineNutzungszone. In der Rechtsvorschrift wirddefiniert, was diese Einschränkung umfasstund welche Auswirkungen sie hat. ImBeispiel mit der Nutzungszone ist dies üblicherweise das Baureglement der Gemeinde.Genau diese verbindlichen Informationen –Pläne und Rechtsvorschriften – findet manim ÖrebKataster.

Der Kataster wird in der ersten Etappe inder Stadt Zürich sowie in den vierzehn Gemeinden Dübendorf, Fällanden, Horgen,Kilchberg, Küsnacht, Oberrieden, Regensdorf, Rümlang, Thalwil, Volketswil, Wädenswil, WangenBrüttisellen, Wallisellenund Zollikon eingeführt. Die Ausdehnungdes ÖrebKatasters über den ganzen Kan

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Vom Bauen

ton erfolgt schrittweise Ende 2019. JedesJahr werden ca. 40 Gemeinden in denKataster aufgenommen.

Die 20 Themen im Öreb-Kataster imKanton Zürich

Im ÖrebKataster werden in einer erstenPhase die 20 wichtigsten Eigentumsbeschränkungen auf Bundes, Kantons undGemeindeebene aus den acht BereichenRaumplanung, Nationalstrassen, Eisenbahnen, Flughäfen, belastete Standorte,

Grundwasserschutz, Lärm und Wald erfasst. Der Kanton Zürich hat zu den vorgegebenen 17 Themen des Bundes 3 zusätzliche Themen* aufgenommen. Dabeihandelt es sich um Themen zu Abstandslinien, die für die Bautätigkeit äusserstwichtig sind. ■

Infos

Weitere Informationen unter:www.oereb.zh.ch (Informationen),www.maps.zh.ch/oereb (Karte),www.cadastre.ch* Kantonale Baulinien, Kommunale Baulinien und

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Impressum

79HEV 2 | 2014

Herausgeber:Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)In Zusammenarbeit mit:Hauseigentümerverband Kanton Zürich(HEV Kanton Zürich)

Direktor HEV Kanton Zürich und HEV Zürich:Albert Leiser (al)

Redaktion:Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,[email protected],Tel. 044 487 17 73, Fax 044 487 17 72www.hevzuerich.ch, www.hevzh.ch

Redaktor:lic. iur. Paco Oliver (po)

Autoren dieser Ausgabe:Dr. Rafael Büchi, Rechtsanwalt, Bär & KarrerEva Gehrig, mobimoKatrin Hasler, ewzlic. iur. Kathrin Spühler, HEV ZürichBarbara ScalabrinLaube, CottageGarten, Alten

Auflage: 59 199 (WEMF-bestätigt)

Nachdruck nur mit Quellenangabe(z.B. HEV Zürich 5/2010) gestattet.

Abonnemente:HEV Zürich, Claudia Neeracher, Postfach,8038 Zürich, [email protected],Tel. 044 487 17 75, Fax 044 487 17 72www.hevzuerich.ch

Inseratenverwaltung:Der Zürcher Hauseigentümer, Postfach,8021 Zürich, Markus TuraniTel. 044 487 18 08, Fax 044 487 18 09,[email protected]

Der Inserateteil dient der Information unsererMitglieder über Produkte und Dienstleistungen undstellt keine Empfehlung des Herausgebers dar.Der Herausgeber lehnt jegliche Verantwortung überdie Inhalte und Aussagen der publizierten Inserateund Publireportagen ab.

Produktebesprechungen können nicht aufgenommenwerden.

Erscheint monatlich einmal.Verkaufspreis CHF 2.–, Jahresabonnement CHF 20.–(für Mitglieder im Jahresbeitrag inbegriffen).

Über nicht bestellte Manuskripte kann keineKorrespondenz geführt werden.

Druck: Swissprinters AG

GeschäftsstelleHauseigentümerverband Kanton ZürichAlbisstrasse 28, Postfach, 8038 ZürichTelefon 044 487 18 00Fax 044 487 18 [email protected] | www.hevzh.ch

DrucksachenverkaufMontag bis Freitag, 8.00–17.30 UhrTelefon 044 487 17 07OnlineBestellungen: www.hevzuerich.ch

Telefonische RechtsberatungFür Mitglieder unentgeltlichMontag bis Freitag,8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 UhrTelefon 044 487 17 17

Telefonische BauberatungFür Mitglieder unentgeltlichMontag bis Freitag,8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.30 UhrTelefon 044 487 18 18

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83HEV 2 | 2014

Kommunikation

Freie Wahl des AnbietersFür den Bau des Glasfasernetzes ist

ewz zuständig, doch das städtische Unternehmen bietet selbst keine Services wieInternet oder Fernsehen darauf an. Ein grosser Vorteil für Eigentümer und Mieter istdie freie Wahl des Anbieters. «Dies ist einerder Hauptgründe, weshalb der HEV Zürichden Bau des Glasfasernetzes durch ewz unterstützt. So haben die Bewohner und Unternehmen zahlreiche Alternativen. Die Auswahlmöglichkeiten steigen und der Preiswettbewerb spielt zugunsten der Kunden»,sagt Albert Leiser.

Peter Messmann von ewz fügt an: «Mittlerweile bieten 15 ServiceProvider ihreDienste über ewz.zürinet an. Dazu gehörenbeispielsweise Sunrise, die GGA Maur oderiWay. Jeder Kunde kann so selbst entschei

den, welches Angebot für ihn das besteist.» ewz hat mit einer intuitiv gestaltetenOnlinePlattform eine einfache Hilfe für dieAuswahl entwickelt. Wer sich bei der Fülleder Angebote nicht entscheiden kann, erhältam ewz.zürinetInfopoint am Beatenplatz 2in Zürich zudem eine persönliche Beratung.Und damit die Kunden mit ihrer Wahl ganzsicher zufrieden sind, können zahlreiche Angebote einen Monat lang kostenlos getestetwerden, ganz ohne Verpflichtungen.

Schliesslich gibt es einen weiteren Kostenvorteil, wenn die Eigentümer oder Mietereinen ewz.zürinetAnschluss dem Kabel oderder Kupferleitung vorziehen: Sie bezahlendie heute übliche monatliche Anschlussgebühr nicht mehr. Das sind gut und gerneeinige Hundert Franken pro Jahr, die man sosparen kann. ■

Tipps und Tricks zu ewz.zürinetVerfügbarkeit online prüfen

Wenn Sie wissen möchten, ob Sie schoneinen Service auf ewz.zürinet bestellenkönnen oder wann Sie ans Glasfasernetzangeschlossen werden, prüfen Sie die Verfügbarkeit einfach selbst online. Mit demVerfügbarkeitsprüfer von www.zuerinet.chkönnen Sie einfach Ihre Adresse eingeben,und schon haben Sie alle wichtigen Informationen auf einen Blick.

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Sobald ewz.zürinet in einem Gebiet verfügbar ist, können Kundinnen und Kundendie Gelegenheit nutzen und die vielfältigenAngebote der ServiceProvider einen Monat lang kostenlos und ohne Verpflichtungen testen. Bestellen kann man online aufder Website von ewz. Das Bestellportal

dient gleichzeitig auch als Entscheidungshilfe für das richtige Angebot.

Nach der Bestellung stellt ewz sicher,dass die bestellten Dienste und die dazunotwendigen Geräte von einer Fachpersonkostenlos installiert und in Betrieb genommen werden, Schulung inklusive. Bei einemVertragsabschluss mit einem ServiceProvider werden dem Kunden die ersten dreiVertragsmonate geschenkt. Falls demKunden das Angebot doch nicht zusagensollte, wird die Installation wieder fachmännisch demontiert.

Persönliche BeratungEine persönliche Beratung erhalten Siebeim ewz.zürinetInfopoint:ewz.zürinetInfopoint, Beatenplatz 2,8001 Zürich, Telefon 058 319 47 [email protected]

HEV 2 | 201482

Kommunikation

Aufwertung dank GlasfaseranschlussKatrin Hasler, ewz

Ultraschnelles Internet, digitale Telefonie oder hochauflösendesFernsehen – Glasfasern ermöglichen zukunftsorientierte Dienste vonhöchster Qualität. Ein Glasfaseranschluss steigert deshalb auch dieAttraktivität und den Wert von Liegenschaften.

Die flächendeckende Erschliessung derStadt Zürich mit ewz.zürinet ist ein komplexesInfrastrukturprojekt, das noch bis 2019 dauert. Mehr als 100000 Anschlüsse sind in derStadt Zürich bereits gebaut, Zehntausendeweitere folgen in den kommenden fünf Jahren. Ob das eigene Zuhause oder die Geschäftsräumlichkeit schon einen Glasfaseranschluss hat oder wann es diesen erhält, kannjeder Eigentümer selbst mit dem Verfügbarkeitsprüfer auf der Website von ewz prüfen.Bevor mit den Bauarbeiten in einem Gebietbegonnen wird, erhalten alle Eigentümer derdortigen Liegenschaften von ewz die entsprechenden Informationen und einen Leitungsanschlussvertrag zur Unterschrift. Schon2010 konnte der HEV zusammen mit weiteren ImmobilienOrganisationen bewirken,dass ein einheitlicher nationaler Mustervertrag für den Anschluss von Liegenschaften andas Glasfasernetz entwickelt wird. Dieser entspricht den Anliegen und Bedürfnissen derHauseigentümerinnen und eigentümer.

Rechtzeitig unterschreiben, Kosten sparenIn Zürich erschliesst ewz im Rahmen der

Grunderschliessung alle Gebäude kostenlos. Voraussetzung für die kostenlose Erschliessung ist der rechtzeitig unterzeichnete Anschlussvertrag. Lässt ein Eigentümerdiese Möglichkeit ungenutzt verstreichenund möchte er zu einem späteren Zeitpunktdennoch einen Glasfaseranschluss, kann die

nachträgliche Erschliessung dannzumal teuerwerden. Ist ein solcher Anschlussvertrag unterzeichnet, werden die Leitungsverlegungbis zur Liegenschaft sowie die Hausverkabelung bis zur GlasfaserSteckdose (OTO) inden Wohnungen und Büros durch ewz kostenlos vorgenommen.

Neue MöglichkeitenDie Eltern gucken einen Film auf HDTV,

während die Tochter im Internet surft und derSohn die neusten Hits herunterlädt – so siehtheute der Alltag aus. «Die veränderten Nutzungsgewohnheiten stellen neue Anforderungen an die Kommunikationsnetze, da dieDatenmengen ständig steigen», erklärt PeterMessmann, Leiter des GeschäftsbereichsTelecom bei ewz. Hier kommt die Glasfaserins Spiel: Fünfmal dünner als ein Haar istsie, dabei aber ungemein leistungsstark. IhreDatenübertragungskapazitäten sind praktischunbeschränkt. Im Gegensatz zu den bisherigen Fernseh und Internetanschlüssenüber Kupferleitungen oder das Kabel sinddie Übertragungskapazitäten erheblich grösser. Diese Eigenschaft der Glasfasern ermöglicht die Nutzung von Angeboten wie hochauflösendes Fernsehen oder einen ultraschnellen Internetzugang. Ganz nebenbeientfällt dank eines Glasfaseranschlusses derBedarf an Satellitenschüsseln an Hausfassaden und damit auch ein möglicher Zankapfelzwischen Hauseigentümern und Mietern.

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Wie viele wären bei maximaler Ausnützung nach Regelbauweise und wie vielemit Gestaltungsplan möglich gewesen?

2. Der Verkäuferin wurden im Rahmen desGestaltungsplans verschiedene Auflagengemacht, und es wurden «Gegengeschäfte» verlangt. Zum Teil sind sie bekannt. Zum Teil nicht. Welche Auflagenwurden gemacht? Welche Gegengeschäfte verlangt? Wann wurden diesevon der Stadt eingebracht? Was wurdemit ihnen bezweckt?

3. Welche Auflagen und Gegengeschäftewaren am 4. September 2013 von derVerkäuferin erfüllt und waren welchenicht erfüllt?

4. Was schätzt der Stadtrat: Welche Rendite hätte die Verkäuferin bei nur minima

len Auflagen erzielt, und welche Renditehätte sie bei Erfüllung aller Auflagen erzielt?

5. Hat der Stadtrat sich überlegt, anstatt das Areal zu erwerben, gemachteAuflagen und verlangte «Gegengeschäfte» zurückzunehmen, um dasProjekt der Verkäuferin zu ermöglichen?

6. Ist es nach Ansicht des Stadtrats «besser», dass das Grundstück nun im Besitzder Stadt ist und von ihr überbaut werden kann?

7. Die Verkäuferin und auch die Stadtplant an diesem Standort Wohnungen.Weshalb verblieb das Grundstück imEntwurf der neuen BZO in der Industriezone? ■

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D i e e c h t e S c h w e i z e r K ü c h e

Wohnungspolitik

Inserat

HEV 2 | 201486

Wohnungspolitik

Kooperatives Verfahrenund neue BZOSchriftliche Anfrage der Gemeinderäte Severin Pflüger undAlbert Leiser an den Zürcher Stadtrat.

Gemäss StRB 1139 vom 18. Dezember2013 hat der Stadtrat in Zürich Altstetten ein 29521 m2 grosses Areal (sog. Kochareal) in der Zone IHD (Entwurf BZORevision: IG III) für 70,2 Millionen Franken vonder UBS AG (folgend Verkäuferin) erworben. Ursprünglich hatte die Verkäuferin geplant, das Areal selbst zu überbauen, undhat mit der Stadt Zürich verschiedene Verhandlungsrunden für die Festlegung einesGestaltungsplans geführt. Am 4. September 2013, noch bevor diese Verhandlungenabgeschlossen waren, nahm die Verkäuferin vom Projekt Abstand und bot das Arealder Stadt zum Kauf an. Das Angebot solltejedoch nur bis zum 31. Dezember 2013Gültigkeit haben.

Angeblich – zumindest wird es so vonverschiedener Seite kolportiert – gingder Entschluss zum Verkauf des Areals undder Verzicht auf die Erstellung von Wohnungen von internen Abläufen bei der Verkäuferin aus, die nichts mit dem Projekt zutun gehabt hätten, sondern rein finanziellerNatur gewesen seien. Spekuliert wird (unddiese Spekulationen werden offensichtlichgezielt gefördert), dass die Verkäuferin mitdem Verkauf ihre Liquidität aufbessern, einen Buchgewinn erzielen oder die Eigenkapitalbasis stärken wollte.

Die Anfragenden halten diese Spekulationen und Erklärungen für den plötzlichenVerkauf für unglaubwürdig und unzutreffend. So verfügte die Verkäuferin zumfraglichen Zeitpunkt über mehr als ausrei

chend Liquidität und hat in mehreren sehrgrossen Tranchen eigene Obligationen zurückgekauft (so hat sie beispielsweise Anfang Dezember 2013 bekanntgegeben, für2,15 Milliarden Franken eigene Obligationen zurückzukaufen). Auch hat die Verkäuferin mit dem Verkauf sicherlich keinenBuchgewinn realisiert. Die Verkäuferinwendet den RechnungslegungsstandardIFRS 13 an. Gemäss diesem ist für die Bewertung der Liegenschaft vom «highestand best use» auszugehen. Folgt man denDarlegungen des StRB 1139 zum Kaufpreis,so hat die Verkäuferin für das Areal ohneweiteres 80,4 Millionen Franken als Buchwert einsetzen müssen. Aus dem Verkaufergibt sich für sie also ein Buchverlust.

Mit Basel III unterliegt die Verkäuferinhärteren Bestimmungen bezüglich Eigenkapitaldeckung, was bei ihr und anderen Banken zu Asset Shifting führte. Das Veräussern von selbstgehaltenen Grundstücken,die man selbst zu entwickeln gedenkt, istjedoch nicht Gegenstand des Asset Shiftings, da deren Verkauf auf die Eigenkapitaldeckung keinen signifikanten Einflusshat. Der Grund für den plötzlichen Stimmungsumschwung muss daher an einemanderen als dem vorgegebenen Ort gesucht werden.

Wir bitten den Stadtrat daher um Beant-wortung der nachstehenden Fragen:1. Wie viele Wohnungen beabsichtigte die

Verkäuferin auf dem Areal zu erstellen?

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91HEV 2 | 2014

Sicherheit

vordringliches Ziel der GVZ. Eine Reduktion der Prämien wäre deshalb nicht nachhaltig und aus unserer Sicht auch nicht verantwortungsvoll.

HEV: Ein für den Hauseigentümerverband ebenso wichtiges Thema ist die Ver-schiebung der Gewichte weg von derSchadensbehebung und zur Präventionhin. Allerdings möchten sich dieHauseigentümer nicht durch überborden-de Vorschriften stärker als nötig einschrän-ken lassen. Wie stellt sich die GVZ dazu,und was unternimmt sie auf diesemGebiet?

C.G.: Lassen Sie mich hier ein Beispielherausgreifen: Beim Brandschutz

setzt die GVZ die für die ganzeSchweiz vereinheitlichten Vor

schriften um und versucht dieBauherrschaften und Planerso weit als möglich bei derUmsetzung zu unterstüt

zen. Nebst Information

und Schulung stehen die kommunalenBrandschutzbeauftragten und die Brandschutzexperten der GVZ für Beratungsgespräche bereit.

HEV: Was bringen die neuen Brandschutz-vorschriften (BSV 2015)?C.G.: Die aus dem Jahr 2003 stammenden Vorschriften werden komplett revidiert. Die Brandschutzvorschriften 2015sind schweizweit gültig und werden vonder Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen verantwortet. Die GVZ hatsich bei der Erarbeitung der Vorschrifteneinbringen können. Neben den Anpassungen an neue technische Grundlagenund weiteren Anforderungen zielen dieneuen Brandschutzvorschriften auch darauf, den Sachwertschutz zu liberalisieren,ohne beim Personenschutz Abstriche machen zu müssen. Die Einführung folgteinem engen Zeitplan. Dieses Jahr wirdfür die GVZ daher vor allem die rechtzeitige Schulung der Brandschutzbeauftrag

Conrad Gossweiler, 53jährig, Betriebsökonom,ist seit Oktober 2011 als Direktor und Vorsitzender der

Geschäftsleitung für die GVZ Gebäudeversicherung Kanton Zürich verantwortlich. Vor seinemStellenantritt war er während sieben Jahrenals selbständiger Managementberater fürÖffentliche Verwaltungen und Betriebe sowieVerbände tätig. Gossweiler brachte zudemeine über 15jährige Führungserfahrung alsDirektor eines nationalen Wirtschaftsverbandes, als Geschäftsleiter einer Arbeitslosenkasse und als Stadt und Gemeindeschreibermit. Er ist Vater von zwei erwachsenenKindern und wohnt in Volketswil. Mit seinerLebenspartnerin bewegt er sich gernein der Natur und besucht kulturelle Veranstaltungen.

Gebiet?C.G.: Lassen Sie mich hier ein Beispiel

herausgreifen: Beim Brandschutz setzt die GVZ die für die ganze

Schweiz vereinheitlichten Vorschriften um und versucht die Bauherrschaften und Planer so weit als möglich bei der Umsetzung zu unterstüt

zen. Nebst Information

sich bei der Erarbeitung der Vorschriften einbringen können. Neben den Anpassungen an neue technische Grundlagen und weiteren Anforderungen zielen die neuen Brandschutzvorschriften auch darauf, den Sachwertschutz zu liberalisieren, ohne beim Personenschutz Abstriche machen zu müssen. Die Einführung folgt einem engen Zeitplan. Dieses Jahr wird für die GVZ daher vor allem die rechtzeitige Schulung der Brandschutzbeauftrag

Conrad Gossweiler, 53jährig, Betriebsökonom, ist seit Oktober 2011 als Direktor und Vorsitzender der

Geschäftsleitung für die GVZ Gebäudeversicherung Kanton Zürich verantwortlich. Vor seinem Stellenantritt war er während sieben Jahren als selbständiger Managementberater für Öffentliche Verwaltungen und Betriebe sowie Verbände tätig. Gossweiler brachte zudem eine über 15jährige Führungserfahrung als Direktor eines nationalen Wirtschaftsverbandes, als Geschäftsleiter einer Arbeitslosenkasse und als Stadt und Gemeindeschreiber mit. Er ist Vater von zwei erwachsenen Kindern und wohnt in Volketswil. Mit seiner Lebenspartnerin bewegt er sich gerne in der Natur und besucht kulturelle Veranstaltungen.

HEV 2 | 201490

Sicherheit

Interview mit Conrad Gossweiler,Direktor GVZDer Hauseigentümerverband setzt sich bekanntlich grundsätzlichgegen Obligatorien und Zwangsmassnahmen ein und befürwortet dieStärkung der Selbstverantwortung des Einzelnen und den Abbauder Staatsaufgaben, wo es andere effizientere, günstigere Lösungengibt. Auf vielen Gebieten geht die Entwicklung inzwischen ja auchin diese Richtung. Bei der Gebäudeversicherung ist bisher davon keineRede, und die Hauseigentümer sind mit ihr − nach unserer Wahrneh-mung − auch durchaus zufrieden.

HEV: Sind Versicherungsobligatorium undkantonales Monopol heute noch zeit-gemäss, und werden sie sich auf Dauerhalten lassen? Und was spricht ausIhrer Sicht – wenn schon – dagegen, eineeidgenössische Gebäudeversicherung zuschaffen, wie es z.B. im Zusammenhangmit der Erdbebenversicherung diskutiertwird?C.G.: Versicherungsobligatorium und Monopol sind das klassische Solidaritätsmodell – dieses erweist sich als erfolgreich. Für die Hauseigentümer bietet esdie grösstmögliche Sicherheit, da sie übereinen garantierten Versicherungsschutzbei Feuer und Elementarschäden verfügen. Dank des Monopols ohne Wettbewerbskosten und mit einer Einheitsprämieerbringt die GVZ zudem ihre Versicherungsleistungen sehr effizient und so fürdie Kunden viel günstiger als im Wettbewerb. Ich sehe die Kombination Versicherungsobligatorium und Monopolauch in Zukunft als Erfolgsmodell, zu demSorge zu tragen ist. Die GVZ bietet diegünstigste Prämie aller Kantonalen Gebäudeversicherungen an. Würde man

schweizweit eine einheitliche Prämie einführen, müssten die Zürcher Hauseigentümer wohl um einiges tiefer in den Geldbeutel greifen.

HEV: Wie sicher ist es, dass die GVZ auchin einem extremen Schadensfall die ge-samten Kosten decken kann?C.G.: Je nach Ereignis liegt diese Sicherheitunterschiedlich hoch, generell sind unserefinanziellen Möglichkeiten aber dank unserer Reserven und Rückversicherungen ausreichend. Im extremen Fall müssten wirKredite auf dem Geldmarkt beschaffen unddie Prämien erhöhen.

HEV: Die GVZ verfügt über grosse Re-serven. Wäre es da nicht gerechtfer-tigt, die Prämien zu reduzieren?C.G.: Genaugenommen müssten wir eher das Gegenteiltun: Aus der jährlichen Risikomessung sehen wir, dassdie GVZ kapitalmässigknapp dotiert ist. DieErhöhung der Reserven ist deshalb ein

schweizweit eine einheitliche Prämie einführen, müssten die Zürcher Hauseigentümer wohl um einiges tiefer in den Geldbeutel greifen.

HEV: Wie sicher ist es, dass die GVZ auch in einem extremen Schadensfall die ge-samten Kosten decken kann? C.G.: Je nach Ereignis liegt diese Sicherheit unterschiedlich hoch, generell sind unsere finanziellen Möglichkeiten aber dank unserer Reserven und Rückversicherungen ausreichend. Im extremen Fall müssten wir Kredite auf dem Geldmarkt beschaffen und die Prämien erhöhen.

HEV: Die GVZ verfügt über grosse Re-serven. Wäre es da nicht gerechtfer-tigt, die Prämien zu reduzieren?C.G.: Genaugenommen müssten wir eher das Gegenteil tun: Aus der jährlichen Risikomessung sehen wir, dass die GVZ kapitalmässig knapp dotiert ist. Die Erhöhung der Reserven ist deshalb ein

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HEV 2 | 201492

Sicherheit

ten in den Gemeinden eine Herausforderung sein.

HEV: Welchen Stellenwert hat in diesemZusammenhang die Feuerwehr?C.G.: Mit der Prävention im Brandschutzund bei Elementarereignissen wollen wir zurVermeidung von Schäden beitragen, mit derFeuerwehr sollen diese so gut als möglichbegrenzt werden. Nebst der strategischenFührung und Aufsicht über die Feuerwehrenim Kanton Zürich bildet die GVZ die Feuerwehrleute im Ausbildungszentrum Andelfingen in der Bekämpfung des Feuers aus undrüstet diese mit Material aus unserem Logistikzentrum Bachenbülach aus. Zudem stellenwir die Alarmierung mittels der Einsatzleitzentrale am Flughafen Kloten sicher. ImRahmen des Programms «Feuerwehr 2020»motivieren wir die Feuerwehren zur vermehrten Zusammenarbeit über die Gemeindegrenzen hinweg. So werden Synergiengenutzt und die Mittel optimaler eingesetzt.Gleichzeitig bauen wir unsere Leistungen zur Unterstützung der Feuerwehrenaus, mit dem Ziel, dank Effizienzgewinnenlängerfristig finanzielle Entlastungen bei denGemeinden und der GVZ zu bewirken.

HEV: Aktuell ist natürlich die Diskussionum die Erdbebenversicherung, unseres Er-achtens sollte man sein Augenmerk abereher auf die «gewöhnlichen» Elemen-tarschäden richten, welche in den letz-ten Jahren beträchtlich zugenommen ha-ben. Wie reagiert die GVZ auf dieseZunahme?C.G.: Wir bauen unsere Prävention beimGebäudeschutz vor Naturgefahren laufendgezielt aus. Hier setzen wir auf die Beratung der Bauherrschaften bei Objekten invon Überschwemmungen gefährdeten Gebieten, auf die Schulung der Planer und

zunehmend auf die Kommunikation. Fallses uns gelingt, dass die Menschen beiHagelstürmen die Storen hochziehen, profitieren alle. Dazu fördern wir auch denWetteralarm, welcher mittels App oderSMS vor Unwettern warnt. Dieser kann alsDienstleistung unter www.wetteralarm.chkostenlos abonniert werden.

HEV: Und wie stellt sie sich zum Obligato-rium für eine Erdbebenversicherung?C.G.: Erdbeben ist das Elementarereignis,welches in der Regel durch die Gebäudeversicherung nicht abgedeckt wird. Hierbesteht eine Lücke, was vielen Gebäudeeigentümern nicht bewusst ist. Diese kanndurch eine Erdbebenversicherung geschlossen werden. Die GVZ begrüsst wie auch derRegierungsrat die Einführung einer nationalen Erdbebenversicherung, auch wennschweizweit einmalig die GVZ bereits heuteeine Erdbebenversicherung, wenn auch mitbegrenzter Haftung, anbietet – und diesvorderhand ohne separate Prämie.

HEV: Zum Abschluss: Wo steht die GVZheute Ihrer Auffassung nach, und wohinsoll sie gehen?C.G.: Als über zweihundertjährige Institution mit engagierten, kompetenten Mitarbeitenden sind wir gut aufgestellt, bauenaber unser Unternehmen im Rahmen unserer im Jahre 2012 entwickelten Strategiegezielt weiter aus. Mir ist es dabei wichtig, dass wir neue Bedürfnisse unserer Kunden und Partner aufnehmen und mit unseren optimierten Leistungen einen echtenMehrwert bringen. Ein gutes Beispiel dafürist die Möglichkeit, neu telefonisch rundum die Uhr eine Schadenmeldung einzureichen. Auch unser entsprechendes Formularauf der Website www.gvz.ch haben wirkundenfreundlicher ausgestaltet. ■

Aus dem Seminarinhalt:Von der Objektanalyse bis zur GarantieabnahmeZustandsbericht | Marktchancen | Projektierung | Kostenvoranschlag | Terminplanung |Submission | Auftragsvergebung | Mieterorientierung | Ausführung (konkrete Beispieleanhand ausgeführter Objekte) | Kostenkontrolle | Abrechnung | Garantiearbeiten

Von der Renditeberechnung bis zurMietzinsanpassungFristen und Termine bei Anzeige der Arbeiten |Rechte und Pflichten der Parteien | Mietzinsreduktion während der Bauarbeiten | Umfassende Überholung und Wertvermehrung | Berechnung und Durchführung der Mietzinsanpassung

Anschliessend Apéro

Seminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder* Einzel: CHF 260.–

Ehepaar:** CHF 420.–Nichtmitglieder Einzel: CHF 300.–

Ehepaar:** CHF 500.–

Bitte beachten Sie:Es sind wenige Parkplätze vorhanden.Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang

Sanierung einer vermieteten LiegenschaftFreitag, 21. März 2014, 8.15 bis 12.00 UhrReferenten: Elio Pola, Projektleiter | lic. iur. Sandra HeinemannSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Seminar/Workshop

Anmeldeschluss:14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungennach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage am Seminartag und unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollenSeminarkosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverständlich willkommen.

Anmeldung für Seminar/Workshop«Sanierung einer vermieteten Liegenschaft»vom 21. März 2014

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Bitte Angaben in Blockschrift

Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare,Albisstrasse 28/Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77oder über unsere Website www.hevzuerich.ch unter «Seminare& Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03.

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99HEV 2 | 2014

Die Eigentumswohnung

Obwohl vom Gesetz nicht vorgesehen, empfiehlt es sich insbesondere beigrösseren Eigentümergemeinschaften, einen Verwalter einzusetzen. Er wird in der Regelgewählt oder ausnahmsweise vom Richter eingesetzt und hat eine anspruchs-volle Aufgabe, insbesondere oft auch im Umgang mit den verschiedenen Interessen derStockwerkeigentümer. Von Gesetzes wegen fallen ihm bereits eine Anzahlwichtiger ausführender und organisatorischer Aufgaben zu, was für die Einsetzung einesprofessionellen Verwalters mit ausgeprägten Fach- und auch Sozialkompetenzenspricht. Über buchhalterische, rechtliche, wirtschaftliche und bestenfalls auch technischeFachkenntnisse sollte der Verwalter verfügen, und auf der menschlichen Seitesollte er eine gewisse Autorität wie auch Schlichtungsfähigkeiten aufweisen, um sichgegenüber den Eigentümern Respekt verschaffen und in schwierigen Situationen geschicktverhandeln zu können.In dieser und den folgenden Ausgaben des Zürcher Hauseigentümers beleuchten wirdaher einige Themen um den Verwalter.

Der Verwalter im StockwerkeigentumPerson des Verwalters

Grundsätzlich kann jede handlungsfähige Person Verwaltersein. An sich sollte man meinen,es sei Bedingung, dass der Verwalter eine neutrale Person sei,um Interessenkonflikte zu vermeiden, es ist aber durchaus zulässig und üblich, einen Stockwerkeigentümer zum Verwalterzu wählen. Insbesondere kleineGemeinschaften wählen aus Kostengründen oft die Selbstverwaltung.

In der Praxis kann es auch vorkommen, dass ein Eigentümer an seinemGrundstück Stockwerkeigentum begründet und in der Folge die Anteile verkauft,aber das Mandat für sich behält, so in derRegel durch einseitige Willenserklärung,solange er noch alle Anteile besitzt. DieseDoppelrolle kann diverse Risiken beinhalten, da ein Interessenkonflikt z.B. betreffend Garantieansprüche entstehen kann,

weil er als Verkäufer für Mängeleinstehen muss.

BestellungDie Bestellung des Verwalters

ist grundsätzlich freiwillig, alsovom Gesetz nicht zwingend vorgesehen. Nur wenn ein Stockwerkeigentümer die Bestellungverlangt und man sich nicht einigen kann, kann sie notfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Inder Regel wird aber ein Eigentü

mer einen Antrag auf Traktandierung desGeschäftes stellen.

Sinnvoll ist, mit dem Antrag auch bereitseine Person oder eine Firma vorzuschlagen,am besten gleich mit beigelegten Offerten,damit sich die Stockwerkeigentümer einBild machen können. Insbesondere wennmehrere Personen zur Auswahl stehen, istdies unerlässlich, damit die Stockwerkeigentümer anlässlich der Eigentümerversammlung dann auch darüber abstimmen

lic. iur.Kathrin Spühler,tel. Rechtsberatung,HEV Zürich

101HEV 2 | 2014

Es kann auch sein, dass ganz bestimmteAufgaben bezeichnet werden, weil geradediese ein Anliegen des Eigentümers waren.Allenfalls können vom Richter auch einigeThemen der Ausgestaltung (des nachfolgend abzuschliessenden Verwaltungsvertrages) vorgenommen werden.

Der Vertrag mit dem VerwalterNach der Wahl des Verwalters müssen

noch die vertraglichen Beziehungen, alsoder obligatorische Teil der Bestellung, geregelt werden. In der Praxis wird der Verwaltungsvertrag meistens als Auftrag qualifiziert. Dieser kann auch mündlich zustandekommen, es empfiehlt sich jedoch dringend, einen schriftlichen Vertrag mit einermöglichst genauen Umschreibung derAufgaben des Verwalters abzuschliessen.Auch – oder insbesondere – bei kleinenGemeinschaften, wo ein Eigentümer dieVerwaltung besorgt. Genau dort ist dieGefahr der Unstimmigkeiten aus Gründenallfälliger Interessenkonflikte besondersgross.

Verwaltungsverträge wie fast alle Verträge enthalten meist bestimmte Kündigungsfristen und termine. Aufgrund derUnterstellung unter das Auftragsrechtkann jedoch ein solcher Vertrag jederzeitvon beiden Seiten gekündigt resp. davonzurückgetreten werden. Folge davon isteine allfällige Schadenersatzpflicht, wenndie Kündigung zur Unzeit erfolgt. So etwawenn eine Kündigung ohne vernünftigenGrund erfolgt oder die Weiterführungdes Vertragsverhältnisses aus objektivenGründen bis zum Kündigungstermin alszumutbar erscheint. In jedem Fall musseine einvernehmliche Lösung gefundenwerden, insbesondere damit eine geordnete saubere Übergabe des Mandats aneinen neuen Verwalter erfolgen kann. ■

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HEV 2 | 2014100

können. Ohne anderslautende reglementarische Bestimmung erfolgt die Wahl desVerwalters mit einfacher Mehrheit. Auchein selbst als Verwalter vorgeschlagener Eigentümer kann sein Stimmrecht ausüben.Stehen mehrere Kandidaten zur Verfügung, gilt im ersten Wahlgang das absoluteMehr, in den folgenden das relative. In Fällen, wo kein Verwalter durch die Versammlung bestellt werden kann, sei es, weil dieBestellung erfolglos beantragt wird, z.B.weil die Versammlung nicht beschlussfähigist, sich weigert, das Traktandum überhaupt zu behandeln, oder es kommt zukeiner Wahl mangels Einigung über diePerson des Verwalters, kann ein Verwaltervom Richter eingesetzt werden.

Zur Bestellungsklage gemäss Art. 712qZGB ist jeder einzelne Stockwerkeigentümer (auch bei Miteigentum einer Einheit) wie auch allfällige Dritte, die ein

berechtigtes Interesse haben, z.B. einPfandgläubiger, oder ein Nutzniesser, auchein Mieter, legitimiert. Voraussetzung fürdie Klage ist zwingend, dass noch kein Verwalter eingesetzt wurde.

Gibt es bereits einen, muss er zuerstabberufen werden (auch dies kann aufdem Klageweg geschehen). Die Klagegreift aber nur, wenn die Bestellung nichtauf dem ordentlichen Weg erfolgen konnte, also im Mindesten musste vorgängigeine Versammlung einberufen wordensein. In seiner Klage kann der Stockwerkeigentümer eine spezifische Person beantragen oder die Wahl dem Richter überlassen. Auch ist der Richter nicht an einenallfälligen Antrag gebunden. Bei Gutheissung der Klage hat das Urteil einen Beschrieb der Aufgaben des Verwalters zuenthalten oder allenfalls auf das Gesetzverweisen.

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Die Eigentumswohnung

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Generalversammlung HEV ZürichDonnerstag, 10. April 2014, Kongresshaus ZürichAnträge von Mitgliedern, die an der Generalversammlung behandelt werden sollen, sind demVorstand bis spätestens Ende Februar schriftlich einzureichen (§15 der Statuten vom 15. April 2010).Die Einladung wird den Mitgliedern mit dem Jahresbericht Ende März zugestellt.

103HEV 2 | 2014

SVIT

Stadtgebiet und dem inneren Agglomerationsgürtel. Von günstigen Angeboten bis zuauserlesenen TopSuiten ist alles dabei.

Ansprechendes Ausstellungsgelände beimKongresshaus

«Mit dem Kongresshaus haben wir einAusstellungsgelände gefunden, welchesrundherum bekannt und ideal gelegen ist»,sagt Pascal Stutz, Vorstandsmitglied beimSVIT Zürich. Er ist beim Branchenverbandfür das Ressort Messen verantwortlich.Auch der Termin im März liegt in der Saisongoldrichtig. Schliesslich ist im Frühling dasPublikumsinteresse für Bau und Immobilienerfahrungsgemäss besonders stark. Es wer

den – wie im Vorjahr – rund 3000 bis 4000Besucher/innen erwartet.

Gütesiegel für QualitätIm Weiteren ist es dem SVIT ein Anlie

gen, das eigene Logo und das Image desBranchenverbandes in die Öffentlichkeit zutragen. Zum Selbstverständnis des SVIT gehört der Leitsatz «Das Qualitätssiegel fürImmobilienprofis». Der Branchenverband,der grösste dieser Art in der Schweiz, stellthohe und ethische Anforderungen an seineMitglieder. Er erlässt eigene Standesregeln,an die SVITMitglieder gebunden sind. Teildavon ist unter anderem eine transparente,faire und kompetente Beratung der Kunden. Damit trägt der SVIT der TatsacheRechnung, dass die Miete einer Wohnungoder der Kauf eines Eigenheims für vieleLeute ein Geschäft grosser Tragweite darstellt. Die SVITImmobilienMesse wird sichdeshalb auch dieses Jahr als wertvollerKompass erweisen, der Wohnungssuchende auf dem Markt zuverlässig begleitet. ■

Informationsbox:

Daten: 21. bis 23. März 2014Öffnungszeiten: Freitag, 21. März,15 bis 19 Uhr, Samstag und Sonntag,22. und 23. März, je 10 bis 17 Uhr.Ort: Kongresshaus, Claridenstrasse,Eingang K, ZürichEintritt: kostenlosWebsite: www.svitimmomesse.chVeranstalter: Schweizer Verband derImmobilienwirtschaft (SVIT), Mitgliederorganisation ZürichKontakt für Rückfragen: Pascal Stutz,SVIT Zürich, Telefon 079 404 52 31,Mail: [email protected]

HEV 2 | 2014102

SVITSVIT

Die sechste SVIT-Immobilien-Messe öffnet bald ihre Tore

Am Wochenende vom 21. bis 23. März 2014 wird die SVIT-(Schweizer Verband der Immobilienwirtschaft) Immobilien-Messein Zürich erneut zum Mekka aller Wohnungssuchenden undInteressenten für Wohneigentum. Die grösste Messe dieser Art fürZürich findet bereits zum sechsten Mal statt.

Aufgrund der intensiven Bautätigkeitim Wirtschaftsraum Zürich hat die SVITImmobilienFachmesse in der Agenda derBranche und des Publikums einen festenPlatz.

Wer im Raum Zürich auf die Suche nacheinem «Traumobjekt» ist, wird an der Messe einen repräsentativen Querschnitt ausdem Wohnungsbau und dessen Vermarktung erleben können. Rund 40 Ausstellerpräsentieren Wohnungssuchenden und Interessenten für Wohneigentum ihr aktuellesAngebot. Zu etwa 70 Prozent handelt es

sich um Direktvermarkter und Immobiliendienstleister, die sich mit ihren Wohnungsangeboten direkt an die Endkunden richten.So findet das Fachsimpeln in einer entspannten Umgebung statt. Die Messebesucher bekommen auf ganz persönliche Artund Weise schlüsselfertige oder projektierteImmobilien präsentiert, was vom Publikumsehr geschätzt wird.

Das Angebot umfasst neue Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser sowie imSegment Miete Erstvermietungen. DieMietangebote stammen vor allem aus dem

105HEV 2 | 2014

Mietzinsgestaltung

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HEV 2 | 2014104

Mietzinsgestaltung

Sechsmonatige KündigungsfristMietzinsänderungen nach Art. 269a lit. b und e OR unter Berücksichtigung– der Hypothekarzinsänderungen1

– der Teuerung des risikotragenden Kapitals2

– der Kostensteigerungen3

Diese Tabelle ist als Hilfsmittel zu verstehen. Sie kann eine individuelle Berech-nung einer Mietzinsanpassung im Streitfall nicht ersetzen. Bei Mietverträgen mitbesonderen Abmachungen, wie zum Beispiel Index- oder Staffelmiete, gelangtdiese Mietzinsgestaltung während der festen Dauer nicht zur Anwendung.

Berechnet am 4. Februar 2014

1 Seit 1.1.08 ist für die Mietzinsgestaltung nach der relativen Methode ein für die ganze Schweiz geltender Referenzzinssatz massgebend. Dieser wird vierteljährlich neu berechnet und Anfang März wieder publiziert. Die Wahrscheinlichkeit einer weiteren Änderung erscheint zurzeit allerdings als gering,so dass wir davon absehen, diese Eventualität hier zu berücksichtigen.

2 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise (LIK). Für die Berechnung spielt eskeine Rolle, auf welcher Basis (1993/2000/2005) die Teuerung berechnet wird. Wir verwenden hierdie Basis 2000. Da bei Redaktionsschluss der üblicherweise verwendete JanuarLIK noch nicht bekanntwar, rechnen wir ausnahmsweise mit dem DezemberLIK.

3 Verteuerung aller öffentlichrechtlichen Abgaben und anderen Aufwendungen, die der Betrieb derLiegenschaft mit sich bringt, z. B. Objektsteuern, Versicherungsprämien, Kehricht, Wasser, Abwasser,Elektrisch für allgemeine Räume usw.– In der Regel wird eine Erhöhung des Mietzinses von 0,5 bis 1% pro Jahr ohne konkreten Nachweis

möglich. Die diesbezügliche Praxis der Schlichtungsbehörden ist uneinheitlich.– Werden eine Mehrzahl der Betriebskosten neben dem Mietzins separat abgerechnet, so kann diese

Erfahrungszahl nicht angewendet werden. Eine Steigerung dieser Kosten gilt dann als mindestensteilweise bereits in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt, so dass pauschal, d.h. ohne Beleg,nur 0,25–0,5 % pro Jahr akzeptiert werden.

– Müssen die Kostensteigerungen belegt werden, so kann der Beweis nur durch Vergleich über einenlängeren Zeitraum hinaus erbracht werden. Der Durchschnitt mehrerer Jahre muss mit dem Durchschnitt der Kosten der Folgejahre verglichen werden. Die aus diesem Vergleich resultierende Steigerung ist es, die zu einer Erhöhung berechtigt. Einmalig hohe Kosten fallen so auf mehrere Jahreverteilt ins Gewicht.

4 Massgebend für die Berechnung der Mietzinsanpassung ist der Zeitpunkt, an welchem die letzteMietzinsanpassung verschickt wurde, oder – falls seit Vertragsabschluss noch keine Anpassung vorgenommen worden ist – der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In dieser Tabelle wird davon ausgegangen, dass die letzte Anpassung kurz nach Erscheinen unserer entsprechenden Tabelle auf den in derersten Spalte angeführten Termin ausgeführt wurde. Es empfiehlt sich, die erste Mietzinsanpassungnach Vertragsabschluss individuell zu berechnen bzw. berechnen zu lassen.

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109HEV 2 | 2014

Zum Titelbild

Fotos zur Verfügung gestellt von Brunner Küchen AG, Bettwil; www.brunnerkuechen.ch

Zum Titelbild

Fotos zur Verfügung gestellt von Brunner Küchen AG, Bettwil; www.brunnerkuechen.ch

Mut zur Farbepo. Küchen sind in modernen Wohnungen immer seltener separate,abgeschlossene Räume. Dem heutigen Wohnstil entsprechen offene, fliessendin Wohnräume übergehende Küchen weit besser. Die gediegene Optikmoderner Küchengeräte erlaubt es, Küchen so elegant zu gestalten, dass sie sichin keiner Weise hinter verschlossenen Türen verbergen müssen. Dank stetiger Verbesserung der Technik sind auch Geräusch und Geruchsimmissionen kein Hindernismehr.Umso grössere Bedeutung kommt daher dem Stil zu und diesbezüglich setzen dieangebotenen Materialien der Realisierung eigener Vorstellungen kaum Grenzen. Warumalso nicht einmal Mut beweisen und sich für Farbe entscheiden? Mit strahlendemGrün zaubern Sie ein frisches Ambiente in den Küchenbereich. Locken Sie mit leuchtendem Rot zu Ihrem Küchenzauber. Und ein paar richtig platzierte Rundungen erhöhenden Reiz. Ist Ihnen aber so viel Form und Farbeinsatz zu riskant, braucht auch eineschwarzweisse Küche (eckig, praktisch, gut) nicht farblos zu bleiben – eine fotorealistischeRückwand wirkt Wunder!

111HEV 12 | 2002

Seminar/???Bezeichnung???

Grundlagen/RechtlichesPrüfung der Sache und Mängelrüge/Beweislast/Beweissicherung | Zeitpunkt der Instandstellung/Nachträglich erkannte Mängel | Haftung/Haftpflichtversicherung | Normale Abnützung/übermässige Beanspruchung | Reparatur/Ersatz/Minderwert

Standard-WohnungsabnahmeVorbereitung | Durchführung

SonderfälleEstrich/Kellerabteil nicht fertiggeräumt | AlterMieter will selber Schäden beheben | Mieternicht mehr auffindbar | Investitionen des Mieters/Übertragung auf neuen Mieter

Optik des MalersDispersions/Öl/Silikon/Kunstharzmattfarben/Tapeten/Verputz/Gips | Nikotin/Feuchtigkeitsschäden | Preiskalkulation/Schätzung | Malerkosten | Wann ausbessern, wann ganz neustreichen?

Schlussabrechnung und KautionsrückforderungErstellung | Durchsetzung | Auflösung des Kautionskontos


Seminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder* Einzel: CHF 270.–




Die WohnungsabnahmeFreitag, 7. März 2014, 8.00 bis 12.00 UhrReferenten: lic. iur. Sandra Heinemann | Rolf Schlagenhauf, dipl. Malermeister, Betriebs-

ökonom FH | Hans Barandun, Immobilienbewirtschafter mit eidg. FachausweisSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Seminar/Workshop




Anmeldung für Seminar/Workshop«Die Wohnungsabnahme»vom 7. März 2014

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mit Ehepartner

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113HEV 2 | 2014

Mietrecht

Zwischennutzungen zur Präventionvon LeerständenDr. Raffael Büchi1 und Eva Gehrig2

Zwischennutzungen – zeitlich begrenzte Nutzungen von Liegen-schaften – verhindern Leerstände und bieten dem Hauseigentümer soeinen ‹Aktivschutz› seiner Liegenschaft. Als vertragliche Basisdrängt sich die Gebrauchsleihe auf, da damit Zwischennutzungenzeitlich genau auf die Bedürfnisse des Hauseigentümers zugeschnittenwerden können, unter Ausschluss des Erstreckungsrisikos.

Mit Leerständen verbundene Risiken undNachteile

Leer stehende Liegenschaften sind fürden Eigentümer mit Risiken und Nachteilenverbunden:– Hausbesetzungen: Allein im Raum Zürich

sind laut Polizeiangaben zurzeit ca. 30Liegenschaften besetzt, auf der Websitewww.liveforfree.ch ruft die JUSO Kanton Zürich öffentlich zu Hausbesetzungenauf;

– Vandalismus;– Bauschäden etwa durch Feuchtigkeit

infolge fehlender oder reduzierter Beheizung und Durchlüftung;

– Ertragsausfall bei teilweise weiter anfallenden Kosten.

Gemäss dem «Merkblatt Hausbesetzungen der Stadt Zürich», abrufbar unter www.stzh.ch, macht die Polizei die Räumung einerbesetzten Liegenschaft von strengen Voraussetzungen abhängig:– Entweder kann der Hauseigentümer

sofort mit einem Bauvorhaben beginnen;

– oder er kann darlegen, dass er eine Neuoder Zwischennutzung organisiert hat,die nachhaltig ist und mehr als 50% derGebäudefläche umfasst.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt,räumt die Polizei nur, wenn die Hausbesetzung Personen oder denkmalgeschützteBauten unmittelbar gefährdet. Der Haus

1 Dr. iur. Raffael Büchi, Head of Knowhow & Business Development bei Bär & Karrer, organisierteim Juni 2011 für einen Klienten der Wirtschaftskanzlei die Zwischennutzung «Badi 595», eine Gewerbeliegenschaft mit über 4000 m2 Bürofläche in Zürich Altstetten während der Planungsphase für einenUmbau in Wohnungen und Ateliers sinnvoll zu nutzen und zu schützen. In der Badi 595 fanden 100 Personen – mehrheitlich Startups, Kleinstunternehmen und Kreativtätige – vorübergehenden Arbeitsraum.«Projekt Interim» (www.projektinterim.ch), ein Team aus dem Kreis der Badi595Zwischennutzer, übernahm die Verwaltung der Badi 595 und schloss das Zwischennutzungsprojekt im Juni 2013 mit der Rückgabe des Gebäudes an die neue Eigentümerin Mobimo pünktlich zum Umbaubeginn ab.

2 Eva Gehrig ist Leiterin des Rechtsdiensts der Mobimo (www.mobimo.ch), einer der führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz mit einem Liegenschaftsportfolio im Gesamtwert von über 2,3 Mrd. CHF.Sie war auf Seiten der Mobimo für die Zwischennutzung «Badi 595» verantwortlich.

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115HEV 2 | 2014

Mietrecht

Zwischennutzung ist dann erfolgreich verlaufen, wenn am vereinbarten Endterminalle Zwischennutzer das Gebäude komplettgeräumt und die von ihnen genutztenRäumlichkeiten in gutem Zustand zurückgegeben haben. Jede Verzögerung einesBauprojekts kommt in der Regel teuer zustehen.

Will der Hauseigentümer sicher sein, dassdie Zwischennutzung zeitgerecht beendetwird, darf er die Zwischennutzung nicht alsMietverhältnis ausgestalten Die zwingendenmietrechtlichen Schutzvorschriften und Erstreckungsmöglichkeiten machen es vomguten Willen der Zwischennutzer abhängig,ob die Zwischennutzung vereinbarungsgemäss beendet wird. Stellt sich ein Mieterquer und verlangt Erstreckung, dauert es imbesten Fall Monate, bis der Hauseigentümerihn ausweisen kann – im schlimmsten FallJahre. Die Erstreckung des Mietverhältnissesdroht auch dann, wenn die Zwischennutzung als Kettenmietvertragsverhältnis strukturiert wird, d.h. als Serie von befristetenMietverträgen.

Die Gebrauchsleihe – die ideale Vertrags-form für Zwischennutzungen

Sicherheit betreffend rechtzeitiger Beendigung einer Zwischennutzung lässt sich ambesten schaffen, wenn die Zwischennutzungals Gebrauchsleihe strukturiert wird. Sieweist folgende gesetzlichen Definitionsmerkmale auf:– Unentgeltlichkeit: Die Gebrauchsleihe ist

gesetzlich als unentgeltliche Überlassungeiner Sache zum Gebrauch definiert (aufeine entgeltliche Überlassung einer Sacheist zwingend Mietrecht anwendbar);

– Der Zwischennutzer hat als Entlehner mitder geliehenen Sache sorgfältig umzugehen und sie nach dem Gebrauch zurückzugeben;

– Gegenstand der Gebrauchsleihe könnenauch Immobilien (unbewegliche Sachen)sein.

UnentgeltlichkeitUnentgeltlichkeit bedeutet nicht, dass der

Hauseigentümer den Zwischennutzern garnichts in Rechnung stellen darf, um die Anwendung von Mietrecht auszuschliessen:Der Zwischennutzer hat die aus demGebrauch der Sache entstehenden Kostensowie die gewöhnlichen Erhaltungskosten zutragen.

Konkret bedeutet dies, dass der Hauseigentümer die Nebenkosten, die gewöhnlichen Unterhaltskosten (kleinere Reparaturen) und kleinere werterhaltende Ausgabenauf die Zwischennutzer abwälzen kann.Ausserordentliche Aufwendungen sowieLasten und Abgaben gehen hingegen zuseinen Lasten. Die Verteilung der Unterhaltspflichten und der Kostentragungspflicht kann vertraglich geändert werden. Wenn der Zwischennutzer jedoch zurVornahme wertsteigernder Massnahmenverpflichtet wird, verliert der Vertrag denunentgeltlichen Charakter und es liegtMiete vor.

Will der Hauseigentümer vermeiden, dassein als Gebrauchsleihvertrag bezeichneterVertrag als Miete qualifiziert wird, muss erohne weiteres darlegen können, dass er keine Rendite erzielt, sondern lediglich die obenbeschriebenen Kosten abwälzt. Die Kostenbeiträge, die Zwischennutzer als Entlehnerzu entrichten haben, liegen damit typischerweise weit unter der Marktmiete.

Steht für den Hauseigentümer auch während der Zwischennutzung die Rendite imVordergrund, bleibt ihm nur die Strukturierung als Miete. Er sollte es sich aber gutüberlegen, ob die höheren Einnahmen während einer Zwischennutzung die mit der

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Mietrecht

eigentümer ist darum gut beraten, Hausbesetzungen präventiv zu verhindern.

Die Zwischennutzung als wirksamsterpräventiver Schutz von Liegenschaften

Leer stehende Liegenschaften zu bewachen, unbewohnbar zu machen oder zuverschalen ist teuer und vermag das Besetzungsrisiko nie ganz auszuschliessen. Denbesten Schutz vor Hausbesetzungen bietetdie präventive Organisation von Zwischennutzungen: Wo kein unbenützter Raum entsteht, kann nichts besetzt werden. Mit einerZwischennutzung kann der Hauseigentümerauch Bauschäden vermeiden und mindestens einen Teil der Gebäudekosten abdecken. Schliesslich kann eine Zwischennutzung auch der Imageförderung dienen, etwawenn der Hauseigentümer damit kulturellesSchaffen und Jungunternehmertum fördertoder aber die Wohnungsnot lindert.

Mit Zwischennutzungen verbundeneHerausforderungen und Lösungsansätze

Trotz dieser offensichtlichen Vorteile ziehen Hauseigentümer Zwischennutzungenoft nicht in Betracht, namentlich aus zweiGründen:– Sie scheuen den mit der Organisation und

Verwaltung einer Zwischennutzung verbundenen Aufwand und das Risiko, dassZwischennutzer «Probleme machen»könnten;

– Sie befürchten, dass die Zwischennutzung nicht termingerecht abgeschlossenwerden kann, weil die Zwischennutzerdas Gebäude nicht rechtzeitig räumen.

Organisation, Verwaltung und Überwa-chung von Zwischennutzungen

Der bisweilen grosse Aufwand, der mitder Organisation und Verwaltung einer Zwischennutzung verbunden ist, lässt sich an

spezialisierte Organisationen outsourcen. Sienehmen dem Hauseigentümer alles ab, wasmit der Planung, Strukturierung, Organisation, Betreuung, Überwachung und Beendigung der Zwischennutzung zusammenhängt, und sind Schnittstelle zwischen demHauseigentümer und den Zwischennutzern.

Zwischennutzungen sind im Allgemeinenunproblematischer, als es sich Hauseigentümer vorstellen. Zwischennutzer mögen zwarim Schnitt mobiler, kreativer und jünger seinals das schweizerische Mittel, aber sie arbeiten in ihren Büros oder Ateliers an ihren Projekten wie andere Berufstätige auch. Genauso verhält es sich mit Wohnzwischennutzern:Ausser ihrer wohl überdurchschnittlich hohen Mobilität unterscheidet sie nichts vomNormalbewohner.

Dagegen gibt es Faktoren, die dasmit Zwischennutzern verbundene Risikopotenzial für den Hauseigentümer positivbeeinflussen:– Nur Zwischennutzer, die sich tadellos

verhalten,werdenvonZwischennutzungsorganisatoren für zukünftige Zwischennutzungen wieder berücksichtigt;

– Nur Hauseigentümer, die eine Zwischennutzung als Erfolg beurteilen, werden zuweiteren Zwischennutzungen Hand bieten; negative Erfahrungen machen imImmobilienmarkt rasch die Runde.Ein Zwischennutzer, der negativ auffällt,

schadet demnach nicht nur sich selbst, sondern auch allen anderen Zwischennutzern,indem er ihre Chancen auf zukünftige günstige Räume gefährdet. Damit entsteht Gruppendruck, sich regelkonform zu verhalten.

Termingerechte Beendigung von Zwischen-nutzungen: Mietverhältnis ungeeignet

Aus Sicht des Hauseigentümers ist dietermingerechte Beendigung einer Zwischennutzung meist von zentraler Bedeutung. Eine

HEV 2 | 2014116

Mietrecht

Anwendung von Mietrecht verbundenen Risiken tatsächlich aufwiegen.

Schliesslich verläuft die Suche nach Zwischennutzern in den meisten Fällen nur dannerfolgreich, wenn das Angebot insgesamtfinanziell attraktiv ist.

DauerFür die Dauer der Zwischennutzungen

gilt auch ohne spezifische vertragliche Regelung schon von Gesetzes wegen Folgendes:– Leiht ein Zwischennutzer einen Raum für

einen bestimmten Zweck bzw. für einenbestimmten Gebrauch, hat er den Raumzurückzugeben, nachdem der Raum denZweck erfüllte oder hätte erfüllen können;

– Wird über die Dauer und den Gebraucheines Raums nichts vereinbart, kann derHauseigentümer den Raum beliebig zurückfordern;

– Auch wenn sich der Hauseigentümer mitdem Zwischennutzer auf eine bestimmteDauer der Zwischennutzung geeinigt hat,kann er die zwischengenutzten Räumejederzeit zurückfordern, wenn der Zwischennutzer gegen Vertragsbestimmungen und integrierte Regelwerke (z.B. gegen eine Hausordnung) verstösst, wenner den geliehenen Raum beschädigt,wenn er ihn ohne Zustimmung des Hauseigentümers Dritten überlässt oder wennder Hauseigentümer den Raum dringendselber braucht.Kündigungsschutz und Erstreckungs

möglichkeiten gibt es bei der Gebrauchsleihekeine, eine analoge Anwendung der mietrechtlichen Vorschriften ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ausgeschlossen.

Sorgfalt und Haftung des EntlehnersDer Sorgfaltsmassstab ist bei der Ge

brauchsleihe für den Zwischennutzer deutlich strenger als im Mietverhältnis. Auch

ohne ausdrückliche vertragliche Regelunggilt für den Zwischennutzer Folgendes:– Er darf den geliehenen Raum grundsätz

lich nur persönlich, sorgfältig und im Rahmen der durch die Natur des Gebäudesund dessen Einteilung im Zonenplan gegebenen Zweckbestimmung gebrauchen;

– Falls er dies nicht tut, haftet er auch fürZufall.

Freiheit bei der vertraglichen GestaltungIm Gegensatz zum Mietvertrag, dessen zentrale Form und Schutzvorschriften zwingender Natur sind und durchabweichende Vereinbarungen nicht ausgehebelt werden können, lässt sich einGebrauchsleihvertrag frei ausgestalten:

– Keine gesetzlichen Formerfordernisse unddamit Erleichterung der Administration(Zwischennutzungsverträge können z.B.webbasiert abgeschlossen und verlängertwerden);

– Beliebige Befristung oder Kündigungsmöglichkeiten;

– Verbindung der Gebrauchsleihe mit Auflagen und Pflichten für den Entlehner,solange damit die Unentgeltlichkeit derGebrauchsüberlassung nicht in Frage gestellt wird.

FazitStehen bei einer Zwischennutzung für

den Hauseigentümer nicht Ertragsmaximierung, sondern zeitliche Planbarkeit und Flexibilität im Vordergrund, ist nicht Miete, sondern Gebrauchsleihe die ideale Vertragsform.Sie erlaubt es dem Hauseigentümer, dieDauer der Zwischennutzung beliebig festzulegen, ohne sich den mietrechtlichen Erstreckungsrisiken auszusetzen und auferlegtdem Zwischennutzer strengere Sorgfaltsund Haftungspflichten als das Mietrecht. ■

Aus dem Seminarinhalt

GrundlagenWas sind die mit der Liegenschaft verbundenenNebenkosten | Welche Heiz und Nebenkostendürfen wann und wie auf die Mieter überwälztwerden | Was gehört in eine Heiz und Warmwasserabrechnung

Aus der PraxisDie Ausgestaltung eines Mietvertrags in derPosition Nebenkosten | Unterschiede je nachVertragslage | Der Verteilschlüssel | Die Verrechnung des Verwaltungsaufwandes

Sonderfälle

Die Einführung neuer Nebenkosten | Folgenungültig erhobener Heiz und anderer Nebenkosten | Das Recht auf Einsicht


Seminarkosten inkl. DokumentationMitglieder* Einzel: CHF 260.–




Die korrekte Heiz-und NebenkostenabrechnungFreitag, 11. April 2014, 8.00 bis ca. 11.45 UhrReferenten: Hans Barandun, Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis,

Leiter Verwaltung/Bewirtschaftung | Sandra Heinemann, lic. iur.Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Seminar/Workshop




Anmeldung für Seminar/WorkshopDie korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnungvom 11. April 2014

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mit Ehepartner

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Bruno Coduri GmbH GipsergeschäftinnereVerputzarbeiten im Broëlberg 8abgehängte Decken Kilchberg-ZürichLeichtbauwände Tel. 044 715 53 00Isolationen Fax 044 715 53 94

121HEV 2 | 2014

Drucksachenverkauf

Bestellformular siehe Seite 123 OnlineBestellung unter www.hevzuerich.ch

StressfreierMieterwechselMit den vom Hauseigentümerverbandangebotenen Broschüren und Formu-laren lassen sich Probleme verhindernoder gegebenenfalls lösen.

In der handlichen Broschüre des HEV Zürich«Vom Abschluss des Mietvertrages bis zurÜbergabe des Mietobjektes» werden die Bedeutung von Mieterauswahl und Vertragsabschluss sowie die damit verbundenen Rechtsfragen erläutert.«Die Beendigung des Mietverhältnisses» geht aufdie Schwierigkeiten ein, mit welchen die Auflösungeines Mietvertrags verbunden sein kann, und enthältalles Wissenswerte zur Rückgabe des Mietobjekts, zum Protokoll, zur Schlussabrechnung, zur Abrechnung über Nebenkosten und zur Freigabe der Sicherheitsleistung.Der 2013 überarbeitete Ratgeber des HEV Schweiz «Mietrecht heute» bietet eineEinführung in das geltende Recht (mit Ausnahme der Mietzinsgestaltung). Zu denThemen des Ratgebers gehören u. a. der Abschluss des Mietvertrags, die Pflichten desVermieters und des Mieters, die Untervermietung, die Beendigung des Mietverhältnissesund die Kündigungsschutzbestimmungen sowie die Rückgabe des Mietobjektes.

für Mitglieder für Nichtmitglieder

Vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Übergabedes Mietobjekts (1998, 32 Seiten) ArtikelNr. 20033 CHF 9.00 CHF 13.00

Die Beendigung des Mietverhältnisses(1998, 64 Seiten) ArtikelNr. 20034 CHF 13.50 CHF 17.00

Mietrecht heute Oberle Thomas5. überarbeitete und erweiterte Auflage, 2013,156 Seiten ArtikelNr. 40054 CHF 29.50 CHF 35.50

Protokollformular 1-seitig (Garnitur 3fach,geeignet bis 4/4,5 Zimmer, 1 Bad) ArtikelNr. 30030 CHF 3.50 CHF 5.50

Protokollformular 4-seitig (Garnitur 3fach,geeignet bis 7 Zimmer, 3 Bäder) ArtikelNr. 30040 CHF 6.50 CHF 8.50

Mängelliste (Garnitur 3fach) ArtikelNr. 30032 CHF 4.00 CHF 6.00Zuzüglich Bearbeitungs/MaterialPauschale (CHF 7.–)+ effektive Portokosten

In der handlichen Broschüre des HEV Zürich «Vom Abschluss des Mietvertrages bis zur

werden die Bedeutung von Mieterauswahl und Vertragsabschluss sowie die damit verbundenen Rechtsfragen erläutert.

geht aufdie Schwierigkeiten ein, mit welchen die Auflösung eines Mietvertrags verbunden sein kann, und enthält alles Wissenswerte zur Rückgabe des Mietobjekts, zum Protokoll, zur Schlussab

• Park- und Grünanlagenreinigung• Gartenumänderungen• Heckenschnitt, maschinell

und von Hand

• Graben fräsen bei Flur- undWaldstrassen

• Mulcharbeiten maschinellinkl. Absaugen

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Bestellformular PreiseMitglieder Nichtmitglieder

Artikel-Nr. Anzahl CHF CHF

Formulare zum Abschluss von Mietverträgen (inkl. 8% MwSt.)30009 Anmeldung für gewerbliche Räume 1.50 2.5030010 Anmeldung für Wohnräume 1.50 2.5010006 Mietvertrag für Wohnräume inkl. Allg. Bedingungen (2013)

Zürcher Wohnungsausweis und Anfangsmietzins Set à je 2 Stk. 5.50 7.5010013 Zürcher Wohnungsausweis Set à 2 Stk. 1.50 2.5020100 Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses Set à 2 Stk. 1.50 2.5010006EN Übersetzung Mietvertrag für Wohnräume

inkl. Allg. Bedingungen (2007)Pro Set je 2 englische und deutsche Versionen 2 Set à je 2 Stk. 15.00 20.00

10008 Mietvertrag für möb. Zimmer inkl. Allg. Bedingungen (2013)Zürcher Wohnungsausweis und Anfangsmietzins Set à je 2 Stk. 5.50 7.50

10009 Mietvertrag für Geschäftsräume (2012)inkl. Allg. Bedingungen (2007) Set à je 2 Stk. 6.50 8.50

10030 Mietvertrag für Garagen undAutoabstellplätze (1994) Set à 2 Stk. 4.50 6.00

10005 Mietvertrag für Ferienwohnungen Set à 2 Stk. 4.50 6.0020000A Hausregeln mehrsprachig «Zürisäcke in Container» 2.50 3.5020000B Hausregeln mehrsprachig «Gebührenpfl. Abfallsack» 2.50 3.5020001 Hausordnung deutsch (2012) 2.50 3.50

■ franz. ■ ital. ■ engl. ■ span. 5.50 7.50■ türk. ■ alb. ■ serbokr. 5.50 7.50

20010 Waschküchenordnung deutsch 2.50 3.50■ franz. ■ ital. ■ engl. ■ span. 5.50 7.50■ türk. ■ alb. ■ serbokr. 5.50 7.50

10507 Inventarverzeichnis Set à 2 Stk. 4.50 6.0010501 Zusatzvereinbarung Einfamilienhaus Set à 2 Stk. 4.50 6.0010012 Zusatz betr. Veränderungen durch Mieter Set à 2 Stk. 4.50 6.0010504 Zusatzvereinbarung Haushaltgeräte Set à 2 Stk. 4.50 6.0030011 Zustimmung zur Untervermietung Set à 2 Stk. 4.50 6.0010502 Zusatzvereinbarung über die Heimtierhaltung Set à 2 Stk. 4.50 6.00

Formulare zur Beendigung von Mietverträgen (inkl. 8% MwSt.)30000 Kündigungsformular (1.1.2011) Set à 2 Stk. 1.50 1.5030020 Merkblatt für die Wohnungsabgabe (MieterInfo) 1.50 2.5030021 Richtig gereinigt und gepflegt (6 Seiten) 5.50 8.5030030 Protokoll über Mieterwechsel 1seitig, Garnitur 3fach 3.50 5.5030040 Protokoll über Mieterwechsel 4seitig, Garnitur 3fach 6.50 8.5030060 WohnungsabnahmeWegleitung (8 Seiten) 4.00 6.0030032 Mängelliste Garnitur 3fach 4.00 6.0030034 Protokoll für gewerbliche Räume Garnitur 3fach 4.00 6.0030050 Schlussabrechnung Garnitur 2fach 3.50 5.0020071 Lebensdauer verschiedener Wohneinrichtungen (2008) 6.50 8.50

Formulare zur Hauswartung (inkl. 8% MwSt.)40018 Bewerbung für Hauswartsdienste 2.00 3.0040011 Arbeitsvertrag für Hauswartsdienste

inkl. Pflichtenheft und Aufgaben (1994 A) Set à je 2 Stk. 8.00 11.0010041 Tarif nebenamtliche Hauswartung (2010) 4.50 6.0040019 Hauswartabrechnung Garnitur 2fach 2.50 4.00

Diverse Verträge (inkl. 8% MwSt.)10060 Hausverwaltungsvertrag inkl.

Allg. Bedingungen (2012) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010070 Verwaltungsvertrag für STWE inkl.

Allg. Bedingungen (1999) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010071 Checkliste: Ausschr. von Verwaltungsmandaten

für STWE (2009) 7.00 9.0010072 Checkliste: Funktion und Aufgaben des Revisors im STWE (2010) 5.00 6.5010080 Verkaufsauftrag Set à 2 Stk. 6.50 8.0010050 Bauvertrag (3 Verträge, 1 Wegleitung) 8.50 11.00

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Diverse Formulare und Merkblätter (inkl. 8% MwSt.)20030 Register für LiegenschaftenverwaltungsOrdner 18.50 23.0020040A Mietzinsänderungsformular (blau, 2010) Set à 2 Stk. 1.50 2.5020040B Mietzinsänderungsformular (blau, 1990) Set à 2 Stk. 1.50 2.5020070 Tabelle für Mietzinserhöhung aufgrund

wertvermehrender Investitionen (2013) 9.00 11.0020130 Heizkostenabrechnung Set à 2 Stk. 3.00 4.5020011 Waschküchenstromtabelle 2.50 4.0020002 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung» 1.50 2.5020004 Briefkastenkleber «Bitte keine Gratiszeitung» 1.50 2.5020005 Briefkastenkleber

«Bitte keine Werbung und keine Gratiszeitung» 1.50 2.5020003 Richtiges Lüften 2.50 4.00Broschüren und Bücher (inkl. 2,5% MwSt.)40025 Bäume und Sträucher im Nachbarrecht

(3. überarbeitete Auflage 2013) 40.00 45.0020034 Beendigung des Mietverhältnisses (1998) 13.50 17.0040005 Buchhaltung für die Liegenschaft (Heft, 2009) 19.50 22.5040051 Der Mietzins (überarbeitete Neuauflage 2011) 29.50 35.5040055 Erben und Schenken (4. überarbeitete Neuauflage 2012) 29.00 29.0040056 Fristwahrung im Mietrecht (Neuauflage 2013) 25.00 25.0040083 Handbuch Steuern und Immobilien (2007) Aktion bis 31.3.2014 45.00 52.0040078 Aktualisierung zu Handbuch Steuern und Immobilien (2011) 6.00 8.0050006 Handbuch Liegenschaftenverwaltung Ordner (2012) 169.00 199.0050007 Handbuch Liegenschaftenverwaltung auf USBStick (2012) 169.00 199.0050008 Handbuch und USBStick zusammen 209.00 239.0060003 Handwerkerverzeichnis (2013/2014) 4.00 5.0040086 Hausschädlinge (2006) 32.50 37.5040096 Immobilien – Steuern, Rendite, Nachfolge (2005) 18.50 21.5040050 Instandhalten, Erneuern, Umbauen (2013) 18.50 21.5040054 Mietrecht heute (2013) 29.50 35.5040057 Nachbarrecht (2007) 34.50 39.5040098 Nebenkosten/Heizkosten (5. überarbeitete Auflage 2012) 29.50 33.5040052 PraxisRatgeber Hausbau (2007) 27.50 32.5040091 Ratgeber: Hypotheken (2009) 29.00 29.0040089 Ratgeber: Pensionierung (2011) 29.00 29.0040092 Ratgeber: Unterhalt, Renovation, Sicherheit (2002) 35.00 40.0040099 Ratgeber: Sicherheit (2006) 28.50 33.5040020 Schnitt und Pflege der Gehölze im Garten (1992) 9.00 13.0040085 Stockwerkeigentum (2012) 43.00 48.0040087 Stockwerkeigentum (Broschüre, 16 Seiten) 6.00 9.0040088 Vermietung von Geschäftsräumen (2013) 27.50 32.5020033 Vom Abschluss des Mietvertrages

bis zur Übergabe des Mietobjekts (1998) 9.00 13.0020037 Wohneigentum in der Zürcher Steuererklärung ab 2009

Aktion bis 31.3.2014 16.00 21.0040095 Wohnen und geniessen ab 50 (2005) 29.50 36.5040024 Die Schweiz. Zivilprozessord. aus mietr. Perspektive (2011) 18.50 21.5040026 Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt (2011) 39.50 44.5060006 Die geheimen Gärten von Zürich 55.00 66.9060008 Die Blumen der Frauen 30.00 39.50

HEV Zürich, Drucksachenverkauf, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 ZürichTelefon 044 487 17 07, Fax 044 487 17 77, E-Mail: [email protected]üglich Bearbeitungs/MaterialPauschale (CHF 7.–) + effektive Portokosten. Keine Ansichtss

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