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woblRechtsprechung/MRG 392007, Heft 2

Februar

Zitiervorschlag: wobl 2007, Seite/Nummer Rechtsprechung

MRG9.

Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG – Verhältniszur Mietzinsminderung

DOI 10.1007/s00719-007-0781-x

§ 1096 ABGB; § 8 Abs 3, § 37 Abs 1 Z 5 MRG:Eine Konkurrenz des Entschädigungsanspruchs nach

§ 8 Abs 3 MRG mit dem auf § 1096 Abs 1 ABGB zu grün-denden Mietzinsminderungsanspruch (hier wegen ver-minderten Lichteinfalls nach Errichtung eines Zubaues)besteht nicht.OGH 27. 6. 2006, 5 Ob 133/06d (LGZ Wien 39 R 461/05s) – Zurückweisungdes ao Revisionsrekurses.

Verfahrensgegenständlich ist (. . .) der auf § 8 Abs 3MRG gestützte Entschädigungsanspruch der AG als Mie-ter, der darauf gegründet wird, dass durch die Errichtungeines Zubaus im Hof des Miethauses eine dauernde, nichtunerhebliche Beeinträchtigung ihres Mietrechts durchverminderten Lichteinfall bewirkt wurde.

Während das ErstG den AG dafür einen Entschädi-gungsbetrag von E 19.038,07 zuerkannte, wies das Re-kursG das gesamte Begehren mit der Begründung ab,der in § 8 Abs 3 MRG vorgesehene Entschädigungs-anspruch des Mieters richte sich von vornherein nur aufeinen Geldausgleich für solche Nachteile, die ihm nichtschon durch die ex lege eintretende Zinsbefreiung ab-gegolten würden. Im Ausmaß dieser Zinsbefreiung könn-ten demnach bei der angemessenen Entschädigung keinefrustrierten Mietzinszahlungen „zu Buche schlagen“(MietSlg 47.206; Krejci in HBzMRG 245). Damit folgtedas RekursG ständiger höchstgerichtlicher Rsp.

Das Wesen des Mietzinsminderungsanspruchs nach§ 1096 Abs 1 ABGB besteht darin, dass dieser ex lege ein-tritt (wobl 1991, 251/151 mwN). Die Geltendmachungsolcher Ansprüche ist dem ordentlichen Rechtsweg vor-behalten. Eine Konkurrenz des Entschädigungsan-spruchs nach § 8 Abs 3 MRG mit dem auf § 1096 Abs 1ABGB zu gründenden Mietzinsminderungsanspruch be-steht nicht (5 Ob 16/95 = SZ 68/51; MietSlg 47.206; 5 Ob17/95 = ImmZ 1996, 186; Krejci aaO).

In MietSlg 51.246 (= 5 Ob 158/98s) war die Frageder (Un-)Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs fürgeltend gemachte „frustrierte“ Mietzinsaufwendungenbereits rechtskräftig entschieden, sodass der OGH dieseFrage nicht mehr aufgreifen konnte. Eine widerspre-chende Jud liegt keineswegs vor.

Damit erweist sich das ao Rechtsmittel der AG als un-zulässig. Es war daher zurückzuweisen.

10.Zur Höhe des ideellen Schadens bei Beeinträchti-gung des Gebrauchsrechts

DOI 10.1007/s00719-006-0754-5

§§ 1295ff ABGB; § 8 Abs 2 und 3 MRG:Der vorliegende Sachverhalt bietet keinen Anlass für

grundsätzliche richtungsweisende Ausführungen zur Artder Bemessung der Entschädigung für erlittenes Unge-mach iSd § 8 Abs 3 MRG, die im Fall eines zumindestgrob fahrlässigen Verstoßes gegen die Verpflichtung zurgrößtmöglichen Schonung des Mietrechtes dem Mieter zuleisten ist. Lässt sich eine exakte Zuordnung konkreter

Beeinträchtigungen zu konkret grob fahrlässigen Verstö-ßen gegen die Verpflichtung zur möglichen Schonung desMietrechtes nicht vornehmen, kommt nur eine grobeSchätzung einer angemessenen Entschädigung für erlit-tenes Ungemach in Betracht.OGH 21. 3. 2006, 5 Ob 218/05b (LG St. Pölten 7 R 53/05g; BG St. Pölten9 Msch 9/98a)

Aus den Entscheidungsgründen des OGH:Zwar hat das RekursG den ordentlichen Revisionsre-

kurs für zulässig erklärt, weil zur Frage, nach welchenKriterien erlittenes Ungemach iSd § 8 Abs 3 MRG zu er-mitteln ist, keine höchstgerichtliche Jud vorliege. Entge-gen diesem Ausspruch – an den der OGH nicht gebundenist – sind jedoch für die Entscheidung der gegenständli-chen Sache erhebliche Rechtsfragen iSd § 62 Abs 1AußStrG nicht zu klären.

(. . .)Die von der AG gerügte Mangelhaftigkeit des Verfah-

rens, die im Rekursverfahren als Nichtigkeit geltendgemacht wurde und darin gelegen sein soll, dass der ver-fahrenseinleitende Antrag zu 9 MSch 10.016/02b keineanspruchsbegründenden Tatsachenbehauptungen ent-halten habe, wurde vom RekursG bereits abschließendbehandelt (vgl RIS-Justiz RS0030748). Dem ist noch hin-zuzufügen, dass bei mehreren Anträgen nach § 8 Abs 3MRG auf Entschädigung von Mietrechtsbeeinträchtigun-gen für unterschiedliche Zeiträume an das Bestimmt-heitsbegehren eines folgenden Antrages dann keine be-sonderen Anforderungen mehr zu stellen sind, wenn ersich erkennbar auf Sachverhalte bezieht, die schon in an-deren Verfahren zum Gegenstand gemacht wurden.

Entgegen der Ansicht des RekursG bietet der vorlie-gende Sachverhalt keinen Anlass für grundsätzlicherichtungsweisende Ausführungen zur Art der Bemessungder Entschädigung für erlittenes Ungemach iSd § 8 Abs 3MRG, die im Fall eines zumindest grob fahrlässigen Ver-stoßes gegen die Verpflichtung zur größtmöglichen Scho-nung der Mietrechtes dem Mieter zu leisten ist.

Während schon nach der Urfassung des § 8 Abs 3 MRGdem beeinträchtigten Mieter, der nach § 8 Abs 2 MRGArbeiten zu dulden hatte, als Fall der Eingriffshaftungein verschuldensunabhängiger Anspruch auf volle Ge-nugtuung für Vermögensschäden zustand (MietSlg47.206; wobl 2000, 230/116; wobl 1999/122; wobl 1993/112 ua), wurde durch das 3. WÄG vom Gesetzgeber beigrob fahrlässiger Verletzung des Schonungsprinzips zu-sätzlich ein Ersatz ideeller Schäden ausdrücklich ange-ordnet, der allerdings dem Umfang nach mit seiner „An-gemessenheit“ begrenzt ist (5 Ob 58/94 = SZ 67/155 =wobl 1995/75).

Der vorliegende Fall ist nun dadurch gekennzeichnet,dass die Mieter einer im obersten Stock eines mehrerehundert Jahre alten Hauses eine Generalsanierung desHauses samt Auswechslung der Fenster, eine Erneuerungder Decke ihrer Wohnung, einen Abbruch des Dachessamt Aufstockung und dadurch eine wesentliche Beein-trächtigung ihres Mietrechtes durch Jahre hindurch hin-zunehmen hatten. Im Wesentlichen geht es nicht um ver-mögensrechtliche Nachteile der Mieter, sondern um Be-einträchtigungen durch Staub, Kälte, Baulärm, Nässeetc. Bei Bauvorhaben wie dem von der AG durchgeführ-ten, insb bei Auswechslung der Decke, Neuerrichtung ei-ner Dachkonstruktion und Aufstockung eines Hauses,sind für die Bewohner des Hauses nachteilige Beein-trächtigungen dieser Art auch ohne Verletzung des Scho-nungsprinzips unausweichlich, wie das ErstG auf Grund

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des Sachverständigengutachtens auch feststellte. Eskommt also maßgeblich darauf an, in welchem Umfangdie AG bzw die ihr zuzurechnenden Unternehmer grobfahrlässig die Verpflichtung zu einer möglichen Scho-nung der ASt verletzt haben. Das war nach den erstge-richtlichen Feststellungen insoweit der Fall, als die Bau-arbeiten überdurchschnittlich verzögert wurden. DieVerzögerungen sind allerdings nur teilweise der AG alsVorwurf anzulasten, weil gleichzeitig mit der Durchfüh-rung der Arbeiten am Haus vor dem Haus (von einem an-deren Auftraggeber veranlasst) eine Tiefgarage errichtetwurde, was eine Aufstellung von Baukränen und die Zu-fahrt von Baufahrzeugen hinderte. Neben dieser, der AGteilweise anzulastenden Verzögerung hat sie noch zu ver-antworten, dass durch unsachgemäße Weisungen wäh-rend der Wintermonate die Wohnung der ASt erschwertbeheizbar war und in einem anderen Zeitraum wegen un-sachgemäßer Vorgangsweise kein ausreichender, abermöglicher Schutz der Wohnung der ASt vor Wasserein-tritten gewährleistet wurde. Ein Auszug der ASt aus derWohnung erfolgte nur während eines kurzen Zeitraumes.

Bei diesem Sachverhalt lässt sich eine exakte Zuord-nung konkreter Beeinträchtigungen zu konkret grobfahrlässigen Verstößen der AG gegen ihre Verpflichtungzur möglichen Schonung des Mietrechtes nicht vorneh-men, weshalb hier ohnedies nur eine grobe Schätzung ei-ner angemessenen Entschädigung für erlittenes Unge-mach in Betracht kommt.

Während das ErstG bei seiner Bemessung ausgehendvon den getroffenen Feststellungen diesen UmständenRechnung zu tragen suchte, erweisen sich die Rechtsmit-tel der Streitteile in dieser Hinsicht als nicht zielführend.

Die ASt streben eine Bemessung nach „Ungemachs-Perioden“ vergleichbar den zu Schmerzengeldansprü-chen entwickelten Rechtsprechungsgrundsätzen an, ohneallerdings zu differenzieren, worin der grob fahrlässigeVerstoß der AG jeweils gelegen sein soll. Ihre Ansicht, sieseien nach allen Tagen, in denen Beeinträchtigungenstattgefunden hätten, zu entschädigen, geht an den alsmaßgeblich erkannten Rechtsfragen vorbei. Letztlichträgt auch ihr Argument nicht, die AG treffe ein grobesVerschulden schon deshalb, weil sie den ASt kein geeig-netes Ersatzquartier zur Verfügung gestellt habe, hättendie ASt doch auch selbst tätig werden und der AG dieKosten dafür anrechnen können.

Die Ausführungen im Revisionsrekurs der AG wie-derum lassen eine Orientierung an den erstgerichtlichenFeststellungen vermissen, wonach ihnen zumindest zeit-weilig und teilweise auch bei konkreten Vorgangsweisengrobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Ihr Argument, dieASt hätten die Beeinträchtigungen selbst vermeiden kön-nen, wenn sie eine Ersatzwohnung gemietet hätten unddie Kosten dafür beansprucht hätten, geht ebenfalls anden hier zu beurteilenden Fragen vorbei.

Soweit die AG in ihren Revisionsrekursausführungendie Angemessenheit der Höhe eines Entschädigungsan-spruches von ca E 14.000 für 23 Monate, in denen laufenderhebliche Störungen – auch durch grob fahrlässigesVorgehen der Bekl verursacht – stattgefunden haben, be-streitet, ist das schon angesichts des Umstandes, dass indiesen Zeitraum zwei Winter mit erheblicher, von der AGzu vertretender Heizinsuffienz fallen und dazu noch mas-sive, ebenfalls von der AG zu vertretende Wassereinbrü-che im Sommer 1997, nicht nachvollziehbar. Gleichestrifft auf ihre Kritik an der pauschalen Abgeltung iHvE 7.000 für den Zeitraum 23. 4. 1999 bis 31. 12. 1999 zu.In diesem Betrag sind überdies Kosten einer Ersatzwoh-nung von E 400 monatlich bis Juli 1999 enthalten; spä-tere Zeiträume sind ohnehin nicht erfasst.

Zusammengefasst vermögen beide Rechtsmittel keinestichhaltigen Argumente dafür zu liefern, weshalb der

den ASt letztlich insgesamt zuerkannte Entschädigungs-betrag von ca E 21.000 nach Angemessenheitsgrundsät-zen nicht zu rechtfertigen wäre.

Die hier maßgebliche Vorschrift des § 62 Abs 1AußStrG iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG bindet die Zulässig-keit des Revisionsrekurses an die Voraussetzung, dass dieEntscheidung über das Rechtsmittel von der Lösung ei-ner Rechtsfrage des materiellen Rechtes oder des Verfah-rensrechtes anhängt, der zur Wahrung der Rechtseinheit,Rechtssicherheit oder Rechtsentwicklung erhebliche Be-deutung zukommt.

Wenn wie hier erhebliche Beeinträchtigungen jeweilsnur zum Teil und auch nur zeitweise Berücksichtigungfinden können, steht bei der Angemessenheitsprüfung dieBesonderheit des Einzelfalls derart im Vordergrund, dassfür die Rechtssicherheit oder Rechtsentwicklung rich-tungsweisende Aussagen nicht getroffen werden können.

Spruchgemäß waren daher die Revisionsrekurse zu-rückzuweisen.

11.Vorübergehendes Kippen der Mehrheitsverhält-nisse in der Mietergesellschaft zum Ausgleich derUnterkapitalisierung – kein Anhebungstatbestand

DOI 10.1007/s00719-007-0768-7

§ 12a Abs 1 und 3 MRG; § 225a Abs 3 AktG:Trotz Kippens der Mehrheitsverhältnisse infolge einer

Kapitalerhöhung in der (ursprünglichen) Mietergesell-schaft liegt ein Anhebungstatbestand nach § 12a Abs 3Satz 1 MRG dann nicht vor, wenn die Änderung derMehrheitsverhältnisse nicht operativ genutzt werdensoll, sondern ausschließlich zum Ausgleich einer Unter-kapitalisierung der übertragenden Mietergesellschaft inVorbereitung eines im unmittelbaren zeitlichen Zusam-menhang beschlossenen Verschmelzungsvorgangs dient,an dessen Ende unveränderte Machtverhältnisse in deraufnehmenden Mietergesellschaft stehen.OGH 13. 12. 2005, 5 Ob 267/05h (LGZ Wien 41 R 23/05v; BG Innere StadtWien 42 Msch 22/03d); ecolex 2006, 289/125 = Zak 2006, 133/231 = wbl 2006,239 = RdW 2006, 432/401; Besprechungsaufsatz Auer, immolex 2006, 203.

Die ASt sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegen-schaft X.

Die L-GmbH. war nach einem Wohnungstausch aufGrund des Mietvertrags vom 27. 9. 1996 Mieterin des indiesem Objekt gelegenen Geschäftslokals top 12 sowieder ehemaligen Hausbesorgerwohnung (top 12a). Das aufunbestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis hatte am1. 10. 1996 begonnen. Der frühere Hauptmietzins für das94,82 m2 große Geschäftslokal hatte 3.880 S monatlichbetragen und sollte ab 1996 für die Dauer von 15 Jahrenum jeweils 2.141 S jährlich auf 36.000 S im Jahr 2010steigen. Für die Hausbesorgerwohnung (67,35 m2) betrugder Mietzins für 1996 3.367 S monatlich, wobei eine jähr-liche Erhöhung um 25 S/m2 bis zu einem monatlichenMietzins von 10.102 S für das Jahr 2000 vorgesehen war.Die Mietzinse sind nach dem VPI 1986 wertgesichert.

Nach Punkt 7) des Mietvertrags steht der Mieterin einzeitlich unbeschränktes Weitergaberecht zu. Bei Weiter-gabe verpflichten sich die Vermieter, dem Neumieter inden dem Vertragsabschluss folgenden 8 Jahren denHauptmietzins zu verrechnen, den die Mieterin bei Ver-tragsabschluss zwischen Ver- und Neumieter zu bezahlenhat. Ab dem 9. Jahr nach Vertragsabschluss fällt dervolle Mietzins an, wie sich dieser nach 15 Jahren ergebenwürde, nämlich 36.000 S und 10.102 S, zusammen also46.102 S.

Bei Mietvertragsabschluss war die S-HandelsGmbH.alleinige Gesellschafterin der L-GmbH. mit einer einbe-