Download pdf - Meiner Meinung nach - eFonds24 · 226,5 Mio. Dollar hat das Unternehmen ein Portfolio aus 28 Einzelhandelsim- ... Zeichner bis Mitte 2016 ein Plus von rund 41 Prozent vor Steuern

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: BVT sucht Immobilien-Unternehmer

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Jamestown: Big Deal in Bostons Einkaufsstraße

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Kapitalpartner baut für Bremer Studenten

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Fonds-Check: FHH startet am Starnberger See

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Steuern: Vorteile bei Private Equity in Gefahr

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Auf ein Wort: Janina Fölting wählt Fonds bei WestLB aus

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Personalia 21 Neue Fonds: Wenig Arbeit für die BaFin

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Hannover Leasing: Neuer Ärger bei Medienfonds

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Recht einfach 23

Impressum 23

US Treuhand: Einzelhandel meidet Victory Park

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NR. 150I 45. KW I 11.11.2011 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Die Deutschen können sich immer weniger leisten. Das Deutsche Institut für Wirt-schaftsforschung (DIW) hat in einer Untersuchung herausgefunden, dass die Löh-ne im vergangenen Jahrzehnt inflationsbereinigt im Durchschnitt um knapp 100 Euro im Monat gesunken sind. Und der Trend soll anhalten.

Also doch reale Geldentwertung und nicht nur gefühlte. Das müsste doch allen Anbietern von Sachwertanlagen Verkaufsargumente liefern. Und trotzdem tut sich die Branche weiterhin schwer. Wenn überhaupt was geht, dann Fonds mit deut-schen Core-Immobilien. Das haben Gespräche mit Vertrieben und Entscheidern noch einmal bestätigt.

Doch das Angebot ist knapp, auch wenn Core häufig sowieso vor allem über einen lang laufenden Mietvertrag definiert wird. Was in zehn, zwölf, 15 Jahren passiert? Daran verschwendet kaum jemand einen Gedanken. Auch wenn die Immobilie dann zehn, zwölf, 15 Jahre älter ist, und die Mieter bei Anschluss– oder Neuverträ-gen die besseren Karten in den Händen halten.

Vor diesen Eventualitäten sind Projektentwicklungsfonds vielleicht gar nicht so schlecht. Was der Fondsbrief von drei aktuellen Angeboten mit verschiedenen Kon-zeptionen hält, lesen Sie in dieser Ausgabe. Anleger gehen höhere Risiken ein - über die sie sich hoffentlich im Klaren sind - haben aber realistische Aussichten auf nette Renditen. Und das bei überschaubaren Laufzeiten.

Denn auch das berichten die Vermittler als Konsequenz ihrer Kundengespräche: Kaum jemand will umzingelt von Krisen sein Kapital langfristig binden. Wahrschein-lich ist das auch der Grund dafür, dass die BaFin im dritten Quartal 2011 weit weni-ger Fonds gestattete als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Das spricht nicht für einen höheren Umsatz als im ohnehin schon schwachen Jahr 2010. Vielleicht rei-ßen ja die kommenden Wochen das Jahr noch aus dem Feuer. Hoffen wir‘s.

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

Jamestown

Deal in Boston

In Boston hat Jamestown groß für seinen aktuellen US-Fonds „Jamestown 27“ investiert. Zum Preis von 226,5 Mio. Dollar hat das Unternehmen ein Portfolio aus 28 Einzelhandelsim-mobilien gekauft.

Die Immobilien liegen in der Newbury Street, eine der zehn besten inner-städtischen Einkaufsstra-ßen in den USA. Die Stra-ße zählt zum historischen Stadtteil Back Bay mit zahlreichen exklusiven Wohn– und Einzelhan-delslagen.

Die Gebäude haben eine vermietbare Fläche von mehr als 20.000 Quadrat-metern, gut die Hälfte da-von Einzelhandelsflächen. Rund 5.300 Quadratmeter werden für Büros und Pra-xen genutzt, Mietwohnun-gen machen knapp 4.000 Quadratmeter aus.

Aktuell sind nur rund 70 Prozent des Portfolios ver-mietet, weil die Voreigen-tümer in der jüngsten Zeit kein Geld investierten, um die Flächen umzubauen, zu renovieren und zu ver-markten. Jamestown plant bis Ende 2013 eine Ver-mietungsquote von 97 Prozent und stellt bis da-hin rund 13 Millionen Dol-lar in einem Investitions-plan zurück.

Aber auch der James-town-Fonds läuft nicht so wie erhofft. Der Initiator hat daher den Platzierungszeitraum bis Ende September 2012 verlängert.

NR. 150 I 45. KW I 11.11.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Core heißt das Zauberwort für Immo-bilieninvestoren. Hinter dem Begriff verbergen sich langfristig an gute Adressen vermietete Gewerbeimmo-bilien in Toplagen. In Deutschland sind solche Objekte so gut wie ausverkauft. Geschlossene Fonds bieten gegen institutionelle Großinvestoren aus dem In- und Aus-land – und bleiben häufig auf der Stre-cke, weil sich das Investment bei den fondstypischen Kosten für private Anle-ger nicht mehr lohnt. Fondsinitiatoren weichen daher zunehmend auf kom-plett andere Investitionen aus: Projekt-entwicklungen mit höheren Risiken aber auch Ertragsmöglichkeiten. Das Münchner Emissionshaus BVT platziert aktuell den „Real Rendite Fonds“, ein Blind Pool ohne konkrete Projekte, der nur für spezielle Anleger geeignet ist. Private Equity für Immobilien quasi. Konzept: „Eine Beteiligung an der Ent-wicklung von Wohn- und Handelsim-mobilien“ – in der Unterzeile seines Verkaufsprospektes kündigt der Initia-tor an, worum es geht. Zeichner treten

dem Fonds als stille Gesellschafter bei und stellen Geld für eine nachrangige Finanzierung – der Fachausdruck lau-tet Mezzaninkapital – Erfolg verspre-chender Projektentwicklungen zur Ver-fügung. Der Fonds will das Kapital sei-ner Anleger jeweils zur Hälfte in den Bau von Wohnungen und Einzelhan-delsimmobilien investieren. Deutsch-land nimmt dabei den Löwenanteil ein. Bis zu 30 Prozent der Geschäftshäuser dürfen in Österreich, Frankreich und den Benelux-Staaten errichtet werden. Objekte: Der Fonds strebt an, das Fondsvermögen inklusive Reinvestitio-nen auf bis zu 30 Projekte zu verteilen. BVT listet in seinem Prospekt vier Ent-wickler auf, die als Partner in Frage kommen und dazu zwei näher definier-te Projekte. Das eine ist der Bau einer Einzelhandelsimmobilie mit knapp 5.000 Quadratmetern Verkaufsfläche in Perl an der Mosel. Rund 3.000 Quad-ratmeter davon sind 15 Jahre lang an REWE vermietet. Bei Projekt Nummer zwei handelt es sich ebenfalls um ei-nen Supermarkt, der an Edeka, Lidl und dm vermietet ist. Hier ist BVT im

Fonds-Check

Immobilien- Private-Equity

BVT-Fonds finanziert Bau von Wohnungen und Einzelhandelsmärkten

Prospekt sehr sparsam bezüglich der Informationen, mit der Begründung, der Grundstückskauf sei noch nicht notariell beurkundet. Dass der Fonds bei-de Projekte finanziert, ist inzwischen jedoch sehr wahrscheinlich. Markt: So lange offene und geschlossene Fonds aber auch institutionelle Anleger wie Pensionskas-sen, Stiftungen und Family Offices langfristig vermie-tete Immobilien kaufen, sollte die Exitstrategie des Fonds aufgehen. Vor allem Einzelhandelsimmobilien sind bei Käufern aus dem In- wie Ausland gefragt. Konzeption: BVT erwartet von den Projektentwick-lern, dass sie sich mit 20 Prozent des Mezzaninkapi-tals selbst an ihren Projekten beteiligen. Das ist nicht viel, denn gemessen an der Gesamtinvestition macht der Anteil der Bauträger so gerade einmal vier bis fünf Prozent aus. Der Fonds ist als reines Eigenkapi-talmodell konzipiert. Doch ohne Geld der Banken läuft nichts im Immobiliengeschäft. Daher sind für jedes Projekt Darlehen in Höhe von bis zu 85 Pro-zent der Gesamtinvestition vorgesehen. Die Mezza-

ninfinanzierung als stille Einlage ist zwar grundbuch-lich besichert, steht im Rang aber hinter den Banken. Vor dem Hintergrund des angestrebten Fremdkapi-talanteils bleibt somit nicht mehr viel Sicherheit übrig. Kalkulation: Läuft der Fonds wie geplant, machen Zeichner bis Mitte 2016 ein Plus von rund 41 Prozent vor Steuern. Der Gewinn setzt sich aus laufenden Ausschüttungen und einer Schlusszahlung zusam-men. Die Bauträger hinterlegen jeweils rund zehn Prozent des Mezzaninkapitals auf einem Sonderkon-to. Dieses Geld wird quartalsweise an die Anleger überwiesen. Mit dieser Konzeption will BVT dem Wunsch der Anleger nach laufenden Ausschüttun-gen Rechnung tragen. Der Initiator verdient mit, so-bald die Zeichner ihren Einsatz plus 30 Prozent Ge-winn zurück erhalten haben. Von weiteren Über-schüssen bekommt BVT ein Drittel. Steuern: Der Fonds ist nicht, wie bei geschlossenen Modellen üblich, Vermögens verwaltend konzipiert, sondern gewerblich. Das sei den Reinvestitionen geschuldet, erklärt BVT. Das bedeutet: Die Überwei-

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MPC übernimmt das Ma-nagement von zehn Hol-landfonds des Bankhau-ses ABN AMRO Mees Pierson. Damit erweitert der börsennotierte Initiator das von ihm verwaltete Immobilienvermögen um 350 Millionen Euro auf 2,4 Milliarden Euro. Das über-nommene Portfolio um-fasst 40 Objekte mit 180 Mietern. Die Restlaufzei-ten der Fonds liegen zwi-schen vier und neun Jah-ren. Bereits 1995 legte MPC den ersten eigenen Hollandfonds auf.

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sungen an die Anleger setzen sich aus Auszahlungen und Kapitalertragssteu-ergutschriften zusammen. Zeichner mit Höchststeuersatz kommen so auf ein Plus von 23 Prozent nach Steuern, An-leger mit Steuersatz von 30 Prozent machen nach Abgaben an den Fiskus einen Gewinn von 30 Prozent. Weiche Kosten: Die fondstypischen Kosten machen 16 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio aus. Für einen reinen Eigenkapitalfonds ein üblicher Wert. Anbieter: BVT ist seit Mitte der 70er Jahre am Markt und hat seitdem 2,7 Milliarden Euro Eigenkapital für Investitionen in Immobilien, Neue Ener-gien, Private Equity und Computerspie-le eingesammelt. Die Leistungsbilanz aufgelöster und laufender Fonds ist durchwachsen.

Meiner Meinung nach… Anleger fi-nanzieren als stille Gesellschafter den Bau von Einzelhandelsimmobilien und Wohnanlagen mit nachrangigem Mez-zaninkapital. Das Konzept ist nicht oh-ne Risiko, dafür sind die in Aussicht gestellten Renditen von rund neun Pro-zent pro anno höher als die Ertrags-möglichkeiten typischer Immobilien-fonds mit Core-Objekten. Möglich wur-de solch ein Konzept, weil die Banken Projektentwicklungen nicht mehr zu 100 Prozent finanzieren, sondern einen nennenswerten Eigenkapitalanteil for-dern. Zwar schüttet der Fonds bereits während der Laufzeit aus, ist aber trotzdem nur als Beimischung für ver-mögende Investoren geeignet, die in der Lage sind, Risiken und Chancen der Beteiligung abzuwägen. Da der Fonds fiskalisch nicht unkompliziert ist, sollte ein Steuerberater in die Entschei-dungsfindung einbezogen werden.

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Das 11. Mega‐Highlight zur Fondsschließung des TSO‐DNL Fund III L.P.:

Ein nach höchstem Anforderungsprofil komplett renovierter Class‐A Büroturm mit LEED‐Gold Zertifikat im Herzen von Atlanta

Fondsschließung TSO DNL‐Fund III L.P.: 30.09.2011

Emissionsbeginn TSO‐DNL Fund IV L.P.: 01.10.2011

Das Angebot im Überblick

Fondsart: US‐Gewerbeimmobilienfonds

Laufzeit: 3 bis 5 Jahre

Platzierungszeitraum bis 30.09.2011

Ausschüttung: ab Einzahlung vierteljährlich 2 % (8 % p.a.), z.Zt. steuerfrei

Ertragsziel: 14 % bis 22 % p.a.

Vorzugsstellung: für die Anleger bei Ausschüttungen und Verkaufserlösen

Investitionsstandorte: erstklassige Standorte im Südosten der USA

• Transparentes Investment mit klaren Strukturen

• Sicherheitsorientiert

• Niedrige Fremdkapital‐quote

• Investition in Sachanlagen (Inflationsschutz)

• Objektankäufe nur aus Notverkäufen und ge‐scheiterten Folgefinanzie‐rungen

• Ankäufe mit Abschlägen bis zu 60 % auf den Ver‐kehrswert

• Investition nur in Ertrag bringende Top Immobilien mit langfristigen Mietver‐trägen und bonitätsstar‐ken Mietern

TSO‐DNL Fund III L.P.

Detailinformationen erhalten Sie bei der Exklusiv‐Vertriebsbeauftragten der TSO Europe Funds Inc. für Europa: DNL Investmentagentur für US‐Immobilien e.K. Am Seestern 8, 40547 Düsseldorf, Telefon 0211/5228710, Telefax 0211/52287120, info@dnl‐invest.de, www.dnl‐invest.com

©dnl.invest 16. Juli 2011

Investitionsobjekte: 11 Gewerbeimmobilien (Class‐A‐Bürogebäude, Shoppingcenter, Logistikgebäude)

Es wird eng an deutschen Unis. Im Wintersemes-ter 2010/2011 hat das Statistische Bundesamt 2,2 Millionen Studenten gezählt – so viel wie niemals zuvor. Und der Trend dürfte zunächst anhalten. Dafür sorgen doppelte Abi-Jahrgänge und die gestrichene Wehrpflicht. In dieser Entwicklung erkennen Fondsinitiatoren Chancen für ihre Kun-den. Kapitalpartner Konzept sammelt mit dem Fonds „Studentisches Wohnen“ Kapital für ein Studentenappartementhaus ein. Markt: Wer studieren möchte, hat es nicht leicht in diesen Zeiten. So groß wie derzeit war die Nachfra-ge nach einem Studienplatz noch nie. Manche der jungen Leute versuchen sogar, einen Platz an der Uni einzuklagen, weil es über die offiziellen Wege nicht klappt. Und wer endlich immatrikuliert ist, muss eine Bleibe suchen. Bezahlbare Wohnungen sind

knapp. Zumindest bis 2013 dürfte sich an dieser Si-tuation nicht viel ändern. Im Gegenteil. Bis dahin drängen die doppelten Abi-Jahrgänge bevölkerungs-starker Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen erst noch an die Universitäten. Standort: Der Fonds baut ein Studentenapparte-menthaus in Bremen. Es entsteht direkt an der Uni im Stadtteil Horn. Die City ist sechs Kilometer ent-fernt. An den Hochschulen der Stadt sind insgesamt 28.000 Studenten eingeschrieben, der Löwenanteil an Universität und Hochschule. In einer aktuellen Untersuchung kommt Bulwien Gesa zu dem Schluss, dass in Bremen ein struktureller Mangel an Wohnplätzen herrscht. Im Schnitt zahlen die Studen-ten monatlich 300 Euro für die Miete inklusive Ne-benkosten. Damit nimmt Bremen den elften Rang von 54 untersuchten Städten in Deutschland ein.

Dr. Peters


Fonds-Check

Wohnungen für Bremer Studenten Kapitalpartner Konzept verlässt sich auf anhaltende Wohnungsknappheit in Unistädten

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140 AUFGELEGTE FONDS3,2 MILLIARDEN EURO EIGENKAPITAL

6,5 MILLIARDEN EURO INVESTITIONSVOLUMEN

United Investors

Mallorca platziert

United Investors hat sei-nes Fonds „Cosmopolitan Estates Mallorca“ mit ei-nem Eigenkapitalvolumen von knapp elf Millionen Euro platziert. Zeichner beteiligen sich am Hotel Kameha Bay Portals. Neben 275 Anlegern mit einer durchschnittlichen Zeichnungssumme von 40.000 Euro zahlte eine gemeinnützige Stiftung eine Million Euro in den Fonds ein. Das Konzept sah zunächst vor, Villen und Appartements auf der Insel zu finanzieren.

VuC


Objekt: Anleger beteiligen sich an einem Neubau, der im August 2012 fertig gestellt werden soll. Das Gebäu-de mit sechs Stockwerken wird 6.800 Quadra tmeter g roß se in und 336 Appar-t e m e n t s umfassen, dazu ein Bistro und e i n e n Waschsa-lon. Inklusi-ve Makler- und Projek-t i e r u n g s -g e b ü h r e n kostet die Immobilie 17,8 Millionen Euro, was um-gerechnet 2.616 Euro pro Quadratme-ter sind – voll möbliert. Das bedeutet einen günstigen Faktor von 12,2 Jah-resmieten. Die Einzelappartements

sind je nach Schnitt 17 bis 19 Quadrat-meter groß, die Kaltmiete liegt bei nicht gerade günstigen 350 Euro im Monat. Kalkulation: Initiator Kapitalpartner

kommt auf eine Ge-samtinves-tition von knapp 20 M i l l i o n e n Euro. Anle-ger beteili-gen sich mit acht M i l l i o n e n Euro plus

fünf Prozent Agio daran. Die Gründungsgesellschaf-ter zahlen 440.000 Euro ein. Das Dar-lehen wird von der KfW zu Zinsen von 3,6 Prozent zur Verfügung gestellt. Die Konditionen sind zwölf Jahre fest.

Quelle: Bulwien Gesa

Investition im Sinne der Non-Regret Strategie

Nichts ist tragfähiger als die Erwartung des Besseren von morgen.„Wir müssen gegen den Klimawandel in einer Weise reagieren, dass selbst wenn sich die führenden Klimaforscher geirrt haben sollten, unser Handeln sich nicht als falsch erweist. Die Frage des Klimawandels ist für die Menschheit eine sehr, sehr wichtige. Denn bisher hat mir noch niemand gesagt, dass es besser ist, wenn man mehr CO2 in der Atmosphäre hat. Und niemand hat mir gesagt, dass es besser ist, wenn wir alle fossilen Energien möglichst schnell verbrennen. Das heißt, wenn ich damit sinnvoll umgehe, habe ich mit Sicherheit keinen Fehler gemacht – Non-Regret.“

Zitat: Prof. Dr. Klaus Töpfer bei Voigt & Collegen im Dialog

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Gewinn: Aus den Mieten der Studenten erhalten die Fondszeichner abzüglich aller Kosten ab 2013 Aus-schüttungen von fünf Prozent, die auf sieben Prozent steigen sollen. Beim geplanten Verkauf im Jahr 2023 rechnet der Anbieter mit einem Preis von 22,8 Millio-nen Euro. Auf dieser Basis kämen Fondszeichner auf ein Plus von rund 66 Prozent nach Steuern. Anbieter: Kapitalpartner ist ein relativ junger Player am Markt. Ein erster Fonds mit einem Studenten-heim in Neu-Ulm konnte kürzlich platziert werden. Geschäftsführer des Initiators ist Kai Schafheutle. Die Internetseite der Gain21 Management GmbH nennt ihn ebenfalls als Geschäftsführer. Meiner Meinung nach... Fonds, der ein Studenten-appartement in Bremen finanziert. Nachfrage nach Appartements ist zweifellos vorhanden, die Zahl der Studenten ist bundesweit so hoch wie niemals zuvor. Zeichner setzen darauf, dass die Uni Bremen dauer-haft gefragt bleibt. Das Immobilienunternehmen Sa-vills listet die Hansestadt in seinem Vergleich von mehr als 50 Unistädten auf Platz sieben und ordnet

sie somit als Core-Markt ein. Bleibt die Frage, ob Studenten dauerhaft 350 Euro für ein Appartement zahlen wollen beziehungsweise können oder doch lieber die WG vorziehen.

Appartement mit Miniküche und Bad. Das Stu- dentenheim wird 336 solcher Wohneinheiten bieten.

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IVG Private Funds stellt Leistungsbilanz 2010 vor:

99,59 Prozent Gesamtver mietungsstand bei EuroSelect Fonds

96,83 Prozent der prospek tierten Mieterträge in Landeswährung erreicht

Die EuroSelect Fonds der IVG Private Funds haben in der Krisensituation von den überwiegend langfristigen Mietverhältnissen profitiert und sind kaum von Mieterinsolvenzen betroffen. So beläuft sich der Gesamtvermietungsstand auf 99,59 Prozent und die Zielerreichung der Mieteinnahmen in Landeswährung betrug 96,83 Prozent. Der hohe Vermietungsstand stützt sich insbesondere auf das lokale Asset Management und die langjährige Präsenz der IVG vor Ort.

Sie können die Leistungsbilanz 2010 auf unserer Homepage einsehen: www.ivg.de.

IVG Funds bietet ihren Kunden und Anlegern ein um fassendes Leistungsspektrum und begleitet den gesamten Wertschöpfungsprozess vom Ankauf über das Management bis zur Veräußerung des Objekts. Als Geschäftsbereich der IVG Immobilien AG kann IVG Funds auf die Leistungen und Expertise eines internationalen und integrierten Immobilienkonzerns mit europaweitem Niederlassungsnetzwerk und insgesamt rund 22,0 Milliarden Euro Assets under Management zu greifen.

Mit den EuroSelect Fonds gehört IVG nun schon seit mehreren Jahren zu den Marktführern im Segment der Geschlossenen Auslandsimmobilienfonds. Die beiden wichtigsten Kriterien, die alle EuroSelect Fonds erfüllen, sind der Qualitätsanspruch an die Immobilien und das Fondsergebnis – für maximalen Ertrag und uneingeschränktes Vertrauen.

Fairvesta

Immobilien-Police

Das Tübinger Emissions-haus Fairvesta kommt über ein Joint Venture mit einem neuen Produkt an den Markt. Die Robustus GmbH vertreibt die erste immobilienbasierte, fonds-gebundene Lebensversi-cherung Deutschlands. Fairvesta übernimmt die Auswahl und Verwaltung der Immobilien. Anleger beteiligen sich einmalig ab 10.000 Euro. Renditeziel: Mindestens 6,5 Prozent. Versicherungspartner ist die Wealth-Assurance AG aus Liechtenstein.

Nordc.


Initiatoren weichen auf Projektent-wicklungen aus. Während BVT aktu-ell seine Premiere platziert (siehe Seite 2), bringt Fondshaus Hamburg (FHH) seinen zweiten Fonds dieser Art. Am „Aktiv Select Deutschland II“ können sich Anleger ab 15.000 Euro plus drei Prozent Agio beteili-gen. Bis Ende 2012 will FHH 30 Milli-onen Euro platzieren. Investitionskriterien: Der Prospekt bindet die Investitionskriterien in den Gesellschaftsvertrag ein. Die dadurch entstehende Bindungswirkung wird allerdings konterkariert, da von den Kriterien mit Zustimmung des Beirats abgewichen werden kann. Grundsätz-

lich können Investitionen direkt in eine Projektgesellschaft oder indirekt via Zwischengesellschaft in Form eines partiarischen Darlehens oder über Ge-nussrechte erfolgen. Die Projektent-wicklungen müssen in Deutschland

und zu mindestens drei Vierteln in Met-ropolregionen oder den Ballungsräu-men einer Großstadt entstehen. Pro Projekt müssen mindestens zwei Millio-nen Euro investiert werden, eine Ober-grenze ist jedoch nicht festgelegt,

Fonds-Check

Start am Starnberger See Fondshaus Hamburg bringt Projektentwicklungsfonds Nummer zwei

——————————————– Drei Viertel der Immobilien entstehen in Metropolregionen ——————————————–

Nordcapital Waldfonds 2

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Investition in naturnahe Mischwälder mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungspotential

im EU-Mitgliedsstaat Rumänien

• Waldportfolio von ca. 6.000 Hektar bis zu 75 % unter westeuropäischem Preisniveau erworben

• Substanzstarke Wälder mit doppelt so hohem Baumbestand wie im europäischen Durchschnitt

• Durchschnittliche Kapitalmehrung von 7,5 % jährlich angestrebt bei hohem Inflationsschutz

Rendite, aber natürlich!

ebenso wenig eine Nutzungsart. Gewerbliche Pro-jekte sollen zu 40 Prozent vorvermietet sein. Bei je-dem Projekt erwartet FHH eine Mindestrendite von 14 Prozent jährlich, die Laufzeit muss mindestens sechs Monate vor Ablauf der geplanten Fondslauf-zeit von acht Jahren enden. Ende September wurde das erste Projekt angebunden – der Hamburger De-veloper DC Residential realisiert gemeinsam mit ehret + klein fünf Mehrfamilienhäuser in Tutzing am Starnberger See. Einnahmen/Rendite: Die Zielrendite aus den Inves-titionskriterien versteht sich vor Kosten und fungiert gleichzeitig als Hurdle Rate, nach deren Erreichen (gerechnet pro Projekt) bereits die erfolgsabhängige Vergütung für das Management anfällt. Für den An-leger dürfte nach Fondskosten weniger übrigbleiben. Die geplanten Reinvestitionen bis zu einer maxima-len Gesamtinvestition von 125 Millionen Euro kön-nen das Ergebnis deutlich pushen, allerdings nur, wenn auch die erwarteten Rückflüsse sowohl zügig als auch hoch genug anfallen. Insgesamt stellt FHH einen Mittelrückfluss von 162 Prozent vor Steuern in Aussicht, es fällt Abgeltungssteuer an.

Kalkulation: Der Fonds soll acht Jahre laufen und kann zweimal um je ein Jahr mit Zustimmung des Beirats verlängert werden, darüber hinaus muss auch die Gesellschafterversammlung zustimmen. Die einzelnen Projekte werden über die Projektent-wickler in aller Regel Fremdkapital aufnehmen. Et-was optimistisch mutet die Annahme an, freie Liqui-dität zu drei Prozent jährlich anlegen zu können. Kosten: Die Kosten liegen bei 13,6 Prozent der Ge-samtinvestition inklusive Agio. Zusätzlich erhält die FHH Management GmbH eine Ankaufsprovision von 23.800 Euro pro Objekt. Inklusive der Beiratsvergü-tung und Umsatzsteuer liegen die laufenden Kosten günstig bei rund 0,16 Prozent des Kommanditkapi-tals. Zum Ausgleich hat der Carry, der auf Projekt-ebene nach einer Hurdle vor Kosten von 14 Prozent IRR berechnet wird, die auskömmliche Höhe von 30 Prozent - hierin ist eine laufende erfolgsabhängige Bestandsprovision für den Vertrieb enthalten. Anbieter: Mit dem Vorgängerfonds „FHH Real Esta-te 5“ ist der Initiator zufrieden – erste Verkäufe ha-ben nach seinen Angaben die prognostizierte Ob-

Bouwf


Damit Sie nicht Niederländisch lernen müssen, haben wir unseren Namen schon einmal übersetzt.

Bouwfonds ist unter dem Dach der Rabo Real Estate Group die

Immobiliengesellschaft der niederländischen Rabobank. Der

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von Moody’s und S&P ein AAA-Rating erhalten hat. Finanz-

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Sachsenfonds hat sich mit 50 Prozent an der In-dustrifinans Real Estate beteiligt. Das norwegische Unternehmen platziert Fonds mit Wohnungen in Berlin und profitiert nun von neuen Vertriebskanä-len. Nach einer längeren Pause will die Tochter der KanAm auch wieder eige-ne Fonds platzieren. Kurz vor dem Start steht ein Angebot mit einer deut-schen Immobilie. Geplant sind außerdem Beteiligun-gen an Auslandsimmobi-lien und neuen Energien.

KGAL


jektrendite von 16 Prozent mindestens erreicht. Seit 2006 hat FHH zehn Im-mobilienfonds aufgelegt, die zur Zufrie-denheit Anlass geben. Weniger rosig sieht es bei einigen der 35 Schiffsfonds aus, hier stemmt sich der Initiator mit Betriebsfortführungskonzepten gegen

die Auswirkungen der Krise. Der drei-köpfige Beirat besteht aus unabhängi-gen Experten, derzeit Peter Axmann von der HSH Nordbank, Hans-Henrik Dige von der DG Hyp und Anwalt Wolfgang Mosch. Meiner Meinung nach... An Projekt-entwicklungsfonds scheiden sich die Geister – die einen verteufeln sie als zu

riskant für Privatanleger, die anderen sehen in ihnen einen möglichen Aus-weg aus dem Anlagedilemma in der wieder aufflackernden Finanzkrise. Die Investitionskriterien fasst Fondshaus Hamburg ziemlich weit, anders als bei Wettbewerbern verlangt man keine Eigenbeteiligung der jeweiligen Projekt-entwickler und verzichtet auch auf Vor-schriften zur Diversifizierung hinsicht-lich Projektpartner und Nutzungsart. Ein interessantes Feature bei einem so managementorientierten Fonds ist die erfolgsabhängige laufende Vergütung, die wegen der Berechnung auf Projekt-ebene allerdings dazu führen kann, dass Management und Vertrieb ihren Anteil erhalten, obwohl die Anleger auf Fondsebene nicht annähernd die Hurd-le Rate erzielen.

Stephanie von Keudell

—————————————— Bei Schiffsfonds sieht es nicht rosig aus ——————————————

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Nachhaltig investieren – langfristig profitieren

Erzielt ein geschlossener Private-Equity- oder Venture-Capital Fonds als vermögensverwalten-de Personengesellschaft Kapitaleinkünfte über die Beteiligung an jungen Unternehmen über Ak-tien, Zertifikate oder Genuss-Scheine, fällt auf die Gewinne selten Spekulation- oder häufiger die moderate Abgeltungssteuer an. Bei Aktivitäten jenseits der Grenze sind die Aus-landseinkünfte in der Regel steuerfrei und belasten als Progressionsvorbehalt das übrige Einkommen der Anleger nicht mehr, wenn es aus dem EU-Raum stammt. Derzeit gehen Initiatoren und Fondsanleger davon aus, dass die Gesellschaft nicht als gewerb-lich angesehen wird, was insbesondere für die Ge-winne aus Beteiligungsveräußerungen vorteilhaft wirkt. Diese günstige Sichtweise wird jetzt aber vom Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen Urteil grundlegend in Frage gestellt, weil für diesen Steuer-

vorteil nur die sehr großzügige Praxis der deutschen Finanzverwaltung gesorgt hat (Az. I R 46/10). Bei vielen Aktivitäten tendiert der BFH eher zu gewerbli-chen Einkünften, so dass realisierte Gewinne stets der Einkommen- und Gewerbesteuer unterliegen. Neben diesen Absichten hat sich der BFH in diesem Urteil auch noch grundlegend dazu geäußert, wie sich ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf Fondsgesellschaften mit Sitz im Ausland auswirkt. Diese stellen regelmäßig gewerbliche Einkünfte dar, und die Erträge werden dort besteuert, wo der Fonds seine Betriebsstätte hat. Dadurch bleiben die Gewin-ne in Deutschland steuerfrei, und die Anleger müs-sen die erzielten Fondserträge nicht dem heimischen Finanzamt erklären, wenn diese aus dem EU-Raum stammen. Denn ein Progressionsvorbehalt, der den Steuersatz für das übrige Einkommen erhöht, wird nur noch bei Drittländern angewendet, also etwa bei

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Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Steuervorteil in Gefahr Bundesfinanzhof stellt günstige Regelung von Private-Equity-Fonds grundsätzlich in Frage

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US- oder Asien-Fonds. Die Richter betonen, dass diese günstige Regelung selbst dann noch greift, wenn der Fonds im Ausland über kein eigenes Büro und kein eigenes Personal ver-fügt, er seine Geschäfte über eine Manage-mentgesellschaft ausüben lässt, und der dortige Fiskus wie etwa in Großbritannien die Gewinne gar nicht besteuert. Die Richter stellen klar, dass der für einen der-artigen Fall vom deutschen Fiskus vorgesehene Besteuerungsrückfall überhaupt nicht zieht. Diese so genannte Subject-to-tax-Klausel ge-lingt nämlich nur, wenn die Steuerbefreiung jenseits der Grenze auf eine unterschiedliche steuerliche Auslegung des DBA durch beide Vertragsstaaten zurückzuführen ist. Liegt der Grund für die Nichtbesteuerung im anderen Staat aber an dessen nationalem Steuerrecht, weil der dortige Fiskus Private-Equity-Engagements steuerlich subventioniert, um ausländisches Kapital anzulocken, bleiben die Gewinne im In- und Ausland steuerfrei, und insoweit liegen „weiße Einkünfte“ vor.

Private Equity- oder Venture Capital Fonds sind Im Regelfall vermögensverwaltend tätig, da sie die von der Finanzverwaltung im Fondserlass aus dem Jahr 2003 (Az. IV A 6 – S 2240 – 153/03) geforderten Voraussetzungen beachten: - Kein Einsatz von Bankkrediten bzw. keine Übernahme von Sicherheiten: Der Fonds muss selbst den Erwerb von Anteilen im Wesentli-chen aus eigenen Mitteln finanzieren. - Keine eigene Organisation: Betreibt der Fonds ein eigenes Büro und hat er Beschäftigte, ist dies unschädlich, wenn es nicht das Ausmaß dessen übersteigt, was bei einem privaten Großvermögen üblich ist. - Keine Ausnutzung eines Markts unter Einsatz beruflicher Erfahrungen: Die Nutzung einschlä-giger beruflicher Kenntnisse der Geschäftslei-tung für eigene Rechnung des Fonds begründet noch keine Gewerblichkeit. - Kein Anbieten gegenüber breiter Öffentlich-keit: Der Fonds darf Beteiligungen an den Port-foliogesellschaften nicht händlerähnlich anbie-ten oder auf fremde Rechnung handeln.

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Beteiligung am Aquila® Hyd-ropowerINVEST II ist ausschließlich auf Basis des ausführlichen und von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gestatteten Verkaufsprospektes einschließlich der darin abgedruckten Verträge und Hinweise möglich. * Hinweis: Angaben entsprechend Prognoserechnung. Rückflüsse und Erträge sind nicht garantiert.

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In Wasserwerke im Süd-osten Europas investiert der Fonds „Hydropower Invest II“ von Aquila. Ers-tes Zielinvestment ist ein 19,5 MW Laufwasserkraft-werk in der Türkei, das Anfang 2012 nach Fertig-stellung übernommen wer-den soll. Anleger sind ab 15.000 Euro plus fünf Pro-zent Agio dabei und sollen innerhalb von 20 Jahren einen Gesamtrückfluss von 590 Prozent erzielen. Nach zehn Jahren soll der Rückfluss 315 Prozent betragen.

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- Keine kurzfristige Beteiligung: Der Fonds muss die Beteiligung mindes-tens mittelfristig bis zu 5 Jahren halten. - Keine Reinvestition von Veräuße-rungserlösen: Diese müssen ausge-schüttet werden. - Kein unternehmerisches Tätigwerden in den Portfoliogesellschaften: Der Fonds darf sich nicht am aktiven Mana-gement der Beteiligungsgesellschaft beteiligen. - Keine gewerbliche Prägung: Bei dem Fonds darf es sich nicht bereits um einen Gewerbebetrieb kraft eigener Umwidmung handeln. Da die Anbieter lediglich die aktiv han-delnden Fonds auswählen und von deren unternehmerischem Know-how abhängig sind, ist der Ausschluss von gewerblichen Einkünften in der Praxis realisierbar.

Die vermögensverwaltende Einstufung hatte bislang den Vorteil, dass Dividen-den bis Ende 2008 dem Halbeinkünfte-verfahren unterlagen, und die Fonds vorrangig steuerfreie Spekulationsge-winne erzielten, sofern die Beteiligun-gen vor 2009 erworben wurden. Das gilt sowohl für Unternehmensverkäufe durch den Fonds als auch für eine Fondsveräußerung durch den Anleger. Dies änderte sich 2009. Die Gewinn-ausschüttung unterliegt in voller Höhe dem Abgeltungssatz genauso wie die realisierten Gewinne aus nach 2008 angeschafften Unternehmen. Damit mindern sich zwar die Netto-Durchschnittsrenditen für neu aufgeleg-te Fonds, die moderate Abgeltungsteu-er ist aber immer noch günstiger als der reguläre Einkommensteuertarif mit bis zu 45 Prozent. Zudem belasten die

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Fondseinkünfte nicht die Anlegerprogression für das übrige Einkommen. Der BFH stellt jetzt diesen Steuervorteil aufgrund der aus seiner Sicht sehr großzügigen Praxis der deut-schen Finanzverwaltung grundlegend in Frage und begründet dies ausführlich. Dabei ist entscheidend

für die Frage, ob ein geschlossener Private Equity Fonds noch günstig vermögensverwaltend oder aber nachteilig schon gewerblich tätig wird, nach Abgren-zungskriterien, die insbesondere für oder gegen ei-nen Wertpapierhandel sprechen. Generell benötigt ein steuerlicher Gewerbebetrieb eine selbständige und nachhaltige Betätigung mit der Absicht, hieraus Gewinn zu erzielen, und diese Aktivitäten werden unternommen, indem diese sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellen, und es sich dadurch nicht mehr um eine typische Vermö-gensverwaltung handelt.

Dabei überschreitet der An- und Verkauf von Wert-papieren oder Beteiligungen an jungen Unternehmen die Grenze zur gewerblichen Betätigung, wenn sich der Fonds wie ein Händler verhält. Diese Abgren-zungsmerkmale sind auch bezogen auf Venture Ca-pital und Private Equity Fonds anwendbar, und inso-weit ist - laut BFH - der eher in Richtung einer Ver-mögensverwaltung tendierenden Meinung der Fi-nanzverwaltung nicht uneingeschränkt zu folgen. Überträgt der Fonds seine Geschäfte wie im Urteils-fall aufgrund eines Managementvertrags auf gewerb-lich tätige Personen, denen das Betreiben von Fi-nanzdienstleistungen durch die BaFin erlaubt wor-den ist, und werden die Beteiligungen allenfalls vier Jahre gehalten, bevor sie veräußert oder an die Bör-se gebracht werden, ist eher von einem Finanzunter-nehmen als einem privaten Vermögensverwalter auszugehen. Solche Aktivitäten sind für einen rein vermögensverwaltend tätigen Fonds eher untypisch, der seine Transaktionen lediglich anonym über eine Depotbank tätigt, resümierten die BFH-Richter und tendieren zu gewerblichen Einkünften mit Einkom-men- und Gewerbe statt Abgeltungssteuer.

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Nordcapital hat für seinen „Waldfonds 2“ einen mehr als 5.000 Hektar großen Mischwald in Rumänien gekauft. Damit ist das Flächenportfolio des Fonds zunächst komplett. Er ist zu 75 Prozent plat-ziert. Aufgrund des jüngs-ten Flächenkaufs wurde das Eigenkapital auf 34,2 Millionen Euro erhöht und die Platzierung bis Ende 2012 verlängert. Beide Nordcapital-Waldfonds besitzen eine Fläche, die größer ist als das Fürsten-tum Liechtenstein.


Janina Fölting hat eine Doktorarbeit geschrieben, die viele Fondsinitiato-ren interessieren dürfte. Thema: Faktoren der Vertriebspartnerzufrie-denheit im Markt für geschlossene Fonds. Kein rein theoretisches The-ma, denn bei der WestLB ist sie zu-ständig für die Auswahl von Beteili-gungsprodukten. Der Fondsbrief: Was genau haben Sie in Ihrer Doktorarbeit untersucht? Janina Fölting: Die Anbieter geschlos-sener Fonds sind abhängig davon, wel-che Vertriebsentscheidung ihre Vermitt-ler treffen. Ich habe daher in meiner Arbeit folgende These aufgestellt: Es

ist für das Ge-schäft von Initiato-ren entscheidend, dass sie ein Ver-triebspartner-Zu-friedenheitsmana-gement einrichten. Mit qualifizierten Interviews und einer Online-Befragung habe ich anschließend untersucht, was Vertriebspartner zufrieden macht, und was ihnen besonders wichtig ist. FB: Wieso gerade diese These? Fölting: Je zufriedener die Vertriebs-partner, desto enger die Bindung und damit die Bereitschaft, die Produkte des Anbieters auch zukünftig zu vertrei-

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ben und ihn außerdem als Anbieter von geschlosse-nen Fonds weiterzuempfehlen. FB: Welche Ergebnisse haben Sie in Ihrer Studie erarbeitet? Fölting: An erster Stelle steht bei den Vertriebspart-nern die Außenwirkung der Initiatoren. Wie wird das Unternehmen wahrgenommen, auch im Vergleich zur Konkurrenz? Wer kompetent und vertrauenswür-dig erscheint, hat die besten Karten beim Vertrieb. Wahrscheinlich liegt es auch an der aktuellen Krise, dass ein eher weicher Faktor so wichtig erscheint. Erst an zweiter Stelle folgt die Qualität des Fondsan-gebots, auf Position drei der After-Sales-Service. FB: An welchen Beispielen lässt sich das Ergebnis festmachen? Fölting: Entscheidend ist eine klare Linie der Initia-toren, das bedeutet Transparenz auch in Krisen mit offensiver Problemlösung. Erfährt der Vertrieb erst aus der Zeitung von möglichen Fehlentwicklungen,

ist das dagegen ganz schlecht. Dieser Punkt bietet den Anbietern großes Potenzial, sich von der Kon-kurrenz zu unterscheiden. FB: Sie sind bei der WestLB als Leiterin Beteili-gungsprodukte tätig. Welche Fonds haben Ihre Prü-fung bestanden? Fölting: Im Vordergrund steht ein risikoaverses Pro-fil. Immobilienfonds stellen daher mit rund 75 Pro-zent den Löwenanteil unserer Auswahl. In Frage kommen aber auch Flugzeugfonds und regenerative Energien. Die Entscheidung treffe ich allerdings nicht alleine, sondern in Kooperation mit unseren Ver-triebspartnern. Die Meinung der jeweiligen Sparkas-sen ist uns sehr wichtig. FB: Haben sich die Anteile der verschiedenen As-setklassen im Zuge der Krise verschoben? Fölting: Auf jeden Fall. Unsere Aufteilung ähnelt dem Gesamtmarkt. Früher haben wir beispielsweise deutlich mehr Schiffe vertrieben als derzeit.

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FB: Welche Rückmeldungen bekom-men Sie von den Vertriebsmitarbeitern in den Sparkassen. Wie laufen die Ver-kaufsgespräche? Fölting: Es ist relativ schwierig. Die Kunden sind verunsichert. Ständig le-sen sie in den Zeitungen über Staats-krise und Eurokrise. Aber auch vor dem Hintergrund, dass manche der früher vermittelten Fonds nicht so laufen wie prognostiziert, ist das Neugeschäft nicht einfach. FB: Was bedeutet das für Ihre Umsatz-pläne? Mussten Sie die revidieren? Fölting: Wir sind durchaus zufrieden mit den Zahlen. Wir haben uns bewusst für eine Adjustierung der Risikopolitik entschieden. Der Absatz liegt daher im Rahmen dessen, was wir uns Anfang des Jahres vorgestellt haben.

Leserstimmen zum neuen Layout Der neue Fondsbrief kommt gut an bei unserer Lesern. Stellvertretend folgenden Kommentare: Sehr aufgeräumt, was Inhalte und Form betrifft. Dr. Ulrich Nitsche Gelungener, freundlicher und anspre-chender Auftritt. Kurz, knapp und infor-mativ. Glückwunsch, gefällt mir. Eckhard Lüling Gefällt mir. Sieht vom Layout eleganter aus als vorher. Schönes BVB-Gelb in Ihrem Fondsbrief. Ralf Soboll Alles klar, Herr Soboll!

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Vermögenssicherung mit deutschen WohnimmobilienDie ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe setzt ihre Serie der erfolgreichen ZBI Professional Fonds mit dem ZBI Professionel 7 fort. Mit dem ZBI Profes-sionel 7 haben Investoren die Möglichkeit, sich an der renditestarken Asset-Klasse „Wohnimmobilie“ in deutschen Großstädten zu beteiligen.

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Victory Park – 75 Hektar Nachbarschaft mit Mög-lichkeiten zum „sophisticated“ Shoppen, Essen, Unterhaltung und Nachtleben, nur wenige Schrit-te von Jogging-Strecken entfernt. Victory Park – das Herz des „neuen Dallas“. So malerisch beschreibt der Internetauftritt www.victorypark.com die Immobilienentwicklung in der texanischen Metropole. Doch Virtualität und Rea-lität liegen weit auseinander. Vor allem derzeit, wo die Basketballer der NBA streiken, und daher auch die Dallas Mavericks um den deutschen Ausnahme-spieler Dirk Nowitzki keine Spiele im American Air-lines Center austragen. Finanziert wurde das „neue Dallas“ zum Teil mit dem Kapital deutscher Anleger. Sie beteiligten sich sei-nerzeit mit insgesamt 180 Millionen Dollar am Fonds „UST XVI“ des Darmstädter Emissionshauses US Treuhand und hofften auf blühendes Leben im Vic-

tory Park sowie attraktive Renditen aus der Projekt-entwicklung. Partner war das amerikanische Unter-nehmen Hillwood um den US-Milliardär Ross Per-rot. Der hat das Kapitel mit einem Verlust von knapp 110 Millionen Dollar inzwischen beendet. Die deut-schen Investoren hoffen weiter, dass sie zumindest ihren Einsatz wieder sehen. Darüber entscheiden letztlich die Banken. Sie haben rund 300 Millionen Dollar für das Projekt zur Verfü-gung gestellt. US-Treuhand-Chef Lothar Estein hat-te im Juni 2009 eine Verlängerung der Darlehen um drei Jahre ausgehandelt. Im Juni 2012 wird es span-nend. Bis dahin muss sich Estein erneut mit den Banken an einen Tisch setzen. „Wir sind zuversicht-lich, dass es keine Probleme geben wird. Die Loan-to-Value-Ansätze dürften nicht gerissen werden“, meint US-Treuhand-Geschäftsführer Volker Arndt, fügt aber hinzu: „Voraussetzung ist, dass sich die Krise in Europa und Amerika nicht weiter verschärft.“

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Neues Herz von Dallas außer Tritt Krise verschärft Probleme in Victory Park - US Treuhand-Chef muss erneut mit Banken verhandeln

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Aktivitäten in 15 Ländern. Für den „Bayernfonds Deutschland 23” werden Gesamtrückflüsse in Höhe von rund 173 Prozent vor Steuern prog-

nostiziert. Mehr unter: www.realisag.de

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Wechsel Dich

Simon Becker ist neuer Vetriebsleiter im Team der Deutsche Immobilien Invest. Zuvor war er sechs Jahre lang bei MPC tätig und hat damit eine gemeinsame Vergangen-heit mit Geschäftsführer Bert Manke.

Michael Oehme ist Chef-redakteur von openmar-ket:television, dem ers-ten deutschen Sender für Small– und Mid Cap-Beteiligungen. Oehme: „Bei uns kommt der Mit-telstand zu Wort, denn hierin liegt die Zukunft.“


Eine Stagnation der aktuellen Lage auf den US-Immobilienmärkten wäre seiner Ansicht nach bereits ein Erfolg: „Läuft es gut, sind wir in zwölf Monaten auf dem Niveau von heute.“ Sein Pessimis-mus wird von der schwächelnden US-Wirtschaft genährt. „Neun Prozent Ar-beitslosigkeit – das sind doch geschön-te Zahlen“, meint Arndt. So würden immer mehr gut bezahlte Jobs ver-schwinden. Und wer eine neue Stelle findet, verdient häufig zu wenig, um über die Runden zu kommen. „Wir ha-ben in den USA derzeit 44 Millionen Empfänger von Essenmarken. Diese Menschen werden vom Staat unter-stützt, weil sie sich noch nicht einmal was anständiges zu essen kaufen kön-nen“, berichtet Arndt. Vor dem Hintergrund dieser Entwick-lung verwundert es nicht, dass das auf Luxus und hohe Preise angelegte

Gastronomie- und Einzelhandelskon-zept im Victory Park nicht aufgeht. Rund 80 Prozent der Flächen stehen leer. „Das tut weh“, so Arndt. Auch der Verkauf der hochwertigen Apparte-ments zieht sich hin. Einzig die Büros sind gefragt. Hier liegt die Belegungs-quote bei rund 85 Prozent – sogar zu den einst kalkulierten Mieten. Besser haben sich die jüngsten Hotel-fonds der US Treuhand entwickelt. Zwar sind beim Bau des Luxushauses für die Marriot-Kette in Chicago die Kosten aus dem Ruder gelaufen, doch das betrifft die Zeichner dieses Fonds nur am Rande. Sie bekommen ihre Ausschüttungen in prospektierter Höhe nicht wie geplant quartalsweise, son-dern jährlich überwiesen. Auch beim Erweiterungsbau des Pea-body-Hotels in Orlando läuft für die

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www.cfb-fonds.com Maßgeblich für das öffentliche Angebot der Beteiligung ist ausschließlich der durch die Commerz Real Fonds Beteiligungs-gesellschaft mbH (CFB), Mercedesstraße 6, 40470 Düsseldorf, veröffentlichte Verkaufsprospekt inkl. evtl. Nachträge, der bei der CFB zur kostenlosen Ausgabe bereit gehalten wird.

Hannover Leasing

Steuer-Stress

Hannover Leasing-Ge-schäftsführer Friedrich Wilhelm Patt ist verärgert und frustriert. Die Finanz-verwaltung will ein kürzlich erstrittenes Urteil des Fi-nanzgerichts München nicht anwenden. Sie stellt damit die steuerliche Kon-zeption von bis zu acht Medienfonds des Initiators in Frage. Betroffen sind 6.500 Anleger, die Verlust-zuweisungen in Höhe von einer Milliarde Euro ge-nutzt haben. Müssen sie die gewährten Steuervor-teile zurückzahlen, sind geschätzt 500 Millionen Euro plus Zinsen fällig.

„Dazu wird es nicht kom-men“, gibt sich Patt kämp-ferisch. Er kündigte an, gegen die Rechtsmeinung der Finanzverwaltung zu klagen und rechnet damit, dass sich der Rechtsstreit bis zu drei Jahre hinzieht. Bis es zu einer Entschei-dung kommt, ändert sich für die Anleger nichts. Das zuständige Finanzamt in München gewährt in vol-lem Umfang eine Ausset-zung der Vollziehung.

Im Februar dieses Jahres hatte die Staatsanwalt-schaft ihre Ermittlungen gegen Hannover Leasing wegen Steuerhinterzie-hung eingestellt - auch auf Betreiben der Steuerfahn-dung. Umso unverständli-cher empfindet es Patt, dass die Fahndungsstelle nun erneut gegen die Me-dienfonds schießt: „An dieser Stelle ist die Logik verlorengegangen.“


Anleger alles nach Plan. Sie erhalten Ausschüttungen von jährlich 8,6 Pro-zent. Hier macht sich das Konzept des US-Fonds-Anbieters bezahlt, bei dem Anleger bevorzugt an die Reihe kom-men. Leer geht nämlich der US-Partner aus. „Die Zahl der Messen und Conven-tions ist in der Krise zurückgegangen. Das wirkt sich auf die Zimmerbelegung aus“, so Arndt. Beim Fonds, der den Bau von Wohn-anlagen in New Jersey finanziert, rechnet er sogar mit einer positiven Entwicklung: „Start und Ziel der neuen Formel-1-Strecke werden direkt an unserem Grundstück sein. Das dürfte den Preis der Wohnungen erhöhen. Sie können schließlich an den Renn-tagen für 10.000 Dollar oder mehr vermietet werden.“

W-Hotel im Victory Park. Der neue Stadtteil in Dallas wird nicht so angenommen wie erhofft.

Wenig Arbeit für die BaFin Einzig New Energy-Fonds haben im Quartalsvergleich zugelegt

Die Zahl neuer Fonds sinkt. Im dritten Quartal 2011 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin nach Recherchen von Feri 57 Angebote mit einem Eigenkapitalvolumen von 1.074 Millionen Euro gestattet. Das ist gegenüber dem Vorjahreswert mit 1.566 Millionen Euro ein Minus von 31 Pro-zent. Gemessen an den ersten drei Mo-naten ist der Rückgang mit 5,5 Prozent auf 4.505 Millionen Euro aber erträglich. Bis auf New Energy-Fonds ziehen sich die Verluste im dritten Quartal durch alle Assetklassen. Fonds mit Beteiligungen

an Solaranlagen, Wasserkraftwerken und anderen Erneuerbaren Energien liegen inzwischen mit einem Anteil von 28 Prozent hinter den Immobilien. Schiffe haben noch einmal deutlich eingebüßt. Hier gestattete die BaFin fünf Fonds mit einem Eigenkapitalvolu-men von 56 Millionen Euro. Im Ge-samtanteil machen die Schiffe nur noch 5,2 Prozent aus. Zwei genehmigte Flugzeugfonds kommen auf ein Volu-men von 79 Millionen Euro Eigenkapi-tal - ebenfalls ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Quelle: Feri

3. Quartal 2010 3. Quartal 2011 Veränderung

Assetklasse Anzahl EK

(in Mio. €) Anzahl EK (in Mio. €) EK

Immobilienfonds 26 782,4 21 505,3 -35% Schiffsfonds 10 178,3 5 55,9 -69% Flugzeugfonds 3 257,9 2 78,7 -69% Private-Equity-Fonds 1 23,4 0 - -100% New-Energy-Fonds 16 170,4 18 300,0 76% Spezial itätenfonds 5 153,6 11 133,7 -13% Summe 61 1.566,0 57 1.073,6 -31%

Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541

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Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz).

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Aquila Capital Structured Assets GmbH Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH Commerz Real AG Dr. Peters Group Doric Asset Finance Fairvesta AG Hesse Newman Capital AG HCI Gruppe HIH Vertriebs GmbH IVG Private Funds GmbH Jamestown US-Immobilien GmbH KGAL GmbH & Co. KG Nordcapital GmbH Real I.S. AG SIGNA Property Funds TSO Europe Funds Inc. Voigt & Coll. GmbH Wölbern Invest KG ZBI Zentral Boden Immobilien AG


Gemäß § 5 Abs. 1 Einkommensteu-ergesetz (EStG) sind für ungewisse Verbindlichkeiten Rückstellungen zu bilden. Im Bereich der Vermittlung von Kapitalanlagen wird eine Ab-schlussvergütung nicht nur für die Vermittlung, sondern auch für die weitere Betreuung des vermittelten Vertrages bezahlt. Ein Paradebei-spiel sind Versicherungsverträge, vor allem mit sehr langer Laufzeit. Dennoch lehnt die Finanzverwaltung die Rückstellungsbildung für die Nach-betreuung laufender Versicherungsver-träge immer wieder mit der Begrün-dung ab, die Verpflichtung müsse den Steuerpflichtigen aus wirtschaftlicher Sicht „wesentlich“ belasten. Die Nach-betreuung laufender (Lebens-)Versi-cherungsverträge stelle für den Versi-cherungsvermittler jedoch keine „we-sentliche“ Belastung dar. Dieser Argumentation schob der BFH in vier aktuellen Urteilen einen Riegel vor. Nach ständiger Rechtsprechung des obersten deutschen Finanzgerich-tes sind Rückstellungen wegen Erfül-lungsrückstandes zu bilden, wenn ein Versicherungsvertreter die Abschluss-provision nicht nur für die Vermittlung der Versicherung, sondern auch für die weitere Betreuung des Versicherungs-vertrags erhält (vgl. BFH, Urt. v. 28.07.2004, XI R 62/03 und v. 09.12.2009, X R 41/07). Den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung und den Regelungen des EStG lässt sich keine Beschränkung der Pflicht zur Bildung von Rückstellun-gen auf „wesentliche“ Verpflichtungen entnehmen (vgl. BFH, Urt. v. 19.07.2011, X R 26/10, X R 8/10, X R 9/10 und X R 48/08). Insoweit ist für die Beurteilung der Wesentlichkeit auch nicht auf die künftigen Betreu-ungsaufwendungen für den einzelnen Vertrag, sondern auf die im Unterneh-

men des Steuerpflichtigen künftig ins-gesamt anfallenden Aufwendungen für die Betreuung abzustellen. Hier spielt der jeweilige Zeitaufwand für die Betreuung pro Vertrag und Jahr eine entscheidende Rolle. Dieser voraus-sichtliche Zeitaufwand ist vom Steuer-pflichtigen im Einzelnen darzulegen. Die Aufzeichnungen des Steuerpflichti-gen müssen so konkret und spezifiziert sein, dass eine angemessene Schät-zung der Höhe der zu erwartenden Betreuungsaufwendungen möglich ist (BFH, Urt. v. 19.07.2011). Diese Auf-zeichnungen sind vertragsbezogen zu führen. Außerdem dürfen nur Leistun-gen für die Betreuung bereits abge-schlossener Verträge einbezogen wer-den. Werbeleistungen mit dem Ziel, Kunden zu neuen Vertragsabschlüssen zu ver-anlassen, sind nicht rückstellbar. Keine Rückstellungen dürfen auch für etwai-ge Werbeleistungen gebildet werden, wenn Bestandskunden für den Ab-schluss neuer Verträge geworben wer-den sollen. Die Darlegungs- und Be-weislast für Aufwendungen, die für nachträgliche Betreuungsleistungen anfallen, liegt beim Steuerpflichtigen. Die jetzt veröffentlichten Urteile des BFH sind - weit über den Bereich der Versicherungsvermittlung hinaus - von großer Bedeutung. Der BFH stellt klar, dass für Nachbetreuungspflichten aus langfristigen Verträgen Rückstellungen gebildet werden können. Zugleich gibt er konkrete Anweisungen, was in die-sem Zusammenhang zu beachten ist. Schließlich widerspricht er den bisheri-gen Aussagen insbesondere der Fi-nanzverwaltung zum Wesentlichkeits-grundsatz. Nähere Informationen zu den Rechts-themen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Par tner GbR ,

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach Dürfen für Nachbetreuungsleistungen Rückstellungen gebildet werden?