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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus
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Ausreichend nah versorgt ? Nahversorgung in Innenstädten und Ortsmitten
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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus
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3. November 2009
Dipl.-Betriebswirt Mario S. MensingGeschäftsführer & Partner CIMA GmbH Deutschland
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Entwicklung der Nahversorgung –bundesweite Trends
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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus
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24. Februar 2010
Dipl.-Geograph Martin KremmingProjektleiter & Partner CIMA GmbH Deutschland
Ihr heutiger Referent
• geb. 1970, verheiratet, drei Kinder
• Studium der Geographie, Betriebswirtschaftslehre,
Volkswirtschaftslehre und Stadtplanung an den Universitäten in
Bremen, Hamburg und der Wirtschaftsuniversität Wien
Tätigkeit:
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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus
Diplom-Geograph
Martin Kremming
• Seit 1998: Projektleiter bei der CIMA
• Seit 2009: Partner bei der CIMA
Interessengebiete:
• Kommunale und regionale Einzelhandelskonzepte
• Standort- und Verträglichkeitsanalysen
• Stadtmarketing- und Leitbildentwicklung
• Organisationsberatung Stadtmarketing, Personalsuche
• Business Improvement Districts/ Quartiersentwicklung/ QiN-Projekte
Die CIMA
� Beratungsfelder:
− Marketing & Kommunikation− Immobilien & Standorte− Handel & Konsum− Tourismus-, Freizeit- und Gesundheitswirtschaft
� 1988 als Tochtergesellschaft der BBE Handelsberatung gegründet; unabhängig und neutral durch Mitarbeiterbeteiligung
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Mitarbeiterbeteiligung
� Knapp 50 Mitarbeiter in 5 Büros in Deutschland und einem Büro in Österreich
� mit BRO (Niederlande) und PSA (London) bilden wir ein internationales Netzwerk
� ca. 100 Kundenprojekte p.a., u. a. für Städte und Gemeinden, Regionen, Behörden, Ministerien, Kammern, Verbände, Banken, Handelsunternehmen
Agenda
� Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung
� Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im Wettbewerb zu anderen Standorten
Agenda
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� Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien
Agenda
� Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung
� Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im Wettbewerb zu anderen Standorten
Agenda
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� Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien
47.388
43.950
32.740
24.77040.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Zahlen und Fakten zur NahversorgungWeniger Lebensmittelbetriebe . . .
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1.656 2.380 2.995 3.233
6.980
13.18014.745 15.219
7.817
8.8428.430 8.137
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10.000
20.000
30.000
1990 2000 2005 2007
Übrige LEH-Geschäfte
Supermärkte
Discounter
SB-Warenhäuser/
Verbrauchermärkte
Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09
Bildquelle: www.museum.gussenstadt.net, www.libreriauniversitaria.it
� Verkaufsflächenwachstum erstmals stagnierend
� sinkende Flächenleistungen zwingen zur Kostenreduktion, weniger Kompromisse in der Standortwahl!
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. . . aber mehr Fläche
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2,874,99 6,05 6,36
2,72
7,24
10,05 10,65
5,4
6,66
6,656,56
7,6
7,26
6,08 4,49
0
5
10
15
20
25
1990 2000 2005 2007
Übrige LEH-Geschäfte
Supermärkte
Discounter
SB-Warenhäuser/
Verbrauchermärkte
Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09, in Mio. qm VK
durchschnittliche Verkaufsfläche steigt
Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Betrieb im LEH
Steigerung 2000 - 2007:
+ 163 m²+ 42,6 %
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Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09, S. 194-195
← Edeka-Group
Angaben in % der Gesamt-Bruttoumsätze
55,3%
30,8% 27,8%
Konzentration des Lebensmittelmarktes in Deutschland
Marktanteil 5 größte Unternehmen Marktanteil Rest
Konzentration auf wenige Anbieter
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0Prognose 2010: Knapp ¾ des Marktes in der Hand der 5 Großen!
← Edeka-Group← REWE Group← METRO Group← Schwarz-Gruppe← Aldi
44,7%
69,2% 72,2%
1990 2007 2010*
Quelle: Metro Handelslexikon 2008/2009
55%49%
15%18%
3% 5%"Es reicht vorne und hinten
nicht."
"Ich komme gerade über
die Runde."
"Im Großen und Ganzen
Frage: „Wie würden Sie Ihre jetzige finanzielle Situation beschreiben?“
Die Kunden
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2% 3%
25% 25%
55%49%
2001 2008
"Im Großen und Ganzen
komme ich zurecht."
"Ich bin gut versorgt und
kann mir einiges leisten."
"Ich muss mich in keiner
weise einschränken."
Quelle: Metro-Handelslexikon 2008/2009
Kundenverhalten: Verkehr
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Am liebsten mit dem Auto bis ans Regal !
Kundenverhalten: Preis
In Bezug auf den Preis verhalten sich die Kunden ambivalent:
� Es gibt nach wie vor eine (auch milieuübergreifende) Preisorientierung (gerade angeheizt durch Quelle)
� Auf der anderen Seite steht ein starker Wunsch nach Service und Qualität
� Zwischen diesen beiden Polen bewegen sich sowohl die Kunden als auch die Anbieter
Herstellermarke/
Premiummarke
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Kunden als auch die Anbieter
Handelsmarke
3. Standortmuster und Angebotsstrategien
Discounter als Alleskönner?
� Preis
� Frische
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� Frische
� Wellness
� Bio
� Service
� Gesundheit
� Non-Food
� ergänzende Dienst-leistungen
3. Standortmuster und AngebotsstrategienFlucht nach vorn – nein, nach oben:
Qualität und Ambiente im Supermarkt
Neue qualitätsorientierte Konzeptebei den Branchengrößen Rewe, Edeka, tegut
� 1.500 bis 3.000 m²
� Stärkere Betonung der Frische-Sortimente
� Mehr und neuartige Convenience-Produkte
� Attraktive und vielfältige Bedientheken
Trading up der Vollsortimenter
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� Attraktive und vielfältige Bedientheken
� Umfangreiche Service-Angebote
� Helle freundliche Atmosphäre durch Ladengestaltung und Architektur
� Ruhezonen, Sitzbänke, Kinderecken
Chance zur Abgrenzung für diesortiments- und qualitätsorientiertenSupermärkte gegenüber Discountern
Aber: Auch die Discounter bauen ihren
Frischebereich aus
3. Standortmuster und AngebotsstrategienVerbundstandorte:
manchmal eine verhängnisvolle Affäre …
� Verkaufsflächen: 3.500 – 4.500 m²
� Betriebstypen: Verbrauchermarkt, Discounter, Drogeriemarkt, Apotheke, Kleinflächen
� Standorte: Autoorientiert mit guter Fernwirkung; oftmals leider kaum zu integrieren
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integrierenRewe
Aldi
dm
3. Standortmuster und Angebotsstrategien
Verbundstandorte
Verbundstandorte – idealtypisch, aber auch zentrenverträglich?
Discounter
1.200 m²
Evtl. Getränke-
markt
ergänzendeKleinflächen
Drogeriemärkte, z.B. 600 m²
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Vollsortimenter (z.B. Super-/Verbrauchermarkt:
z.B. 2.000 m²
1.200 m²600 m²
Spezialisten:
Bäcker,
Metzger,
Naturkost,
Obst/Gemüse
Ein Nahversorgungszentrum mit 3.500 bis 4.500 m² versorgt mindestens10.000 Menschen und ersetzt bis zu 3 „alte“ Standorte
3. Standortmuster und Angebotsstrategien
Tendenz der Standortoptimierung
� Konzentration des Angebotes an bevölkerungsstarkenStandorten (EZG 10.000 bis 20.000 Ew.), z.T. aber auch extreme Ausnahmen (z.B. Pendlerstandorte, Marktanteils-sicherung, etc.)
� Ansiedlung an verkehrsgünstigen Standorten (Ausfallstraßen, Verkehrsknoten)
� Mindestens 80 bis 120 Stellplätze, ebenerdig (nur in Großstädten auch in Tiefgaragen)
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Großstädten auch in Tiefgaragen)
� Stark wachsende Verkaufsflächen:Mindestgröße Discounter: 900 – 1.100 m²Mindestgröße Vollsortimenter: 1.200 – 2.500 m²
� Faktor Bau- und Grundstückskosten, Mietbelastung ist häufig das Zünglein an der Waage
� Optimale Anlieferung (Entflechtung vom Kundenverkehr,Einsatz von 18 m Sattelzügen, Personaleinsparung)
� Suche nach Synergieeffekten mit anderen Frequenzbringern (Lebensmittel, Drogeriewaren, ggf. auch andere Branchen)
� Und: Marktanteile, Marktanteile, Marktanteile!
Agenda
� Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung
� Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im Wettbewerb zu anderen Standorten
Agenda
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� Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien
� Aus Kundensicht
• Bewohner der Zentren• Beschäftigte in den Zentren• Bewohner der Wohngebebiete (Fußläufigkeit)• Kunden/Besucher der Zentren
� Aus der Sicht der Planung
• Nutzung der Frequenzen für die Zentren
Warum Nahversorgung in die Zentren?
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• Nutzung der Frequenzen für die Zentren• Nutzung der Infrastrukturressourcen (Parken) für die Zentren• Entschärfung der Wirkung zentrenrelevanter Randsortimente
� Aus der Sicht des Handels
• Hohe Grundstückspreise und schlechte Verfügbarkeit• Schlechte verkehrliche Erreichbarkeit (für eigene Logistik und Kunden),
falls Wohnsockel unzureichend• Niedriger Durchschnittsbon -> höherer Personalbedarf• Negative Nebeneffekte (wie „Nichtsesshaften-Treffpunkt am Ort der
Alkoholausgabe“)
Und warum nicht ?
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� Aus Kundensicht
• Geringe Kopplungsintensität mit typischen Zentrensortimenten
� Aus der Sicht der Planung
• Verbrauch knapper und wertvoller Fläche, die lieber für zentrenbildende Sortimente genutzt werden soll
• Verkehrserzeugung• Gestalterische Mängel (Architektur) und Rückseitenproblematik
(Lieferlogistik, Müll)
Integrierter Standort im
Zentrum
• Ca. 900 m² Verkaufsfläche
• Ca. 70 Stellplätze
SolitärstandortDurchgangstraße
• Ca. 900 m² Verkaufsfläche
• Ca. 120 Stellplätze
2. Wie nah ist NahversorgungAspekte der Standortwahl:
Vergleich zweier (fast) fiktiver Discounter
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• 1.525 Kunden am Werktag
• 40 % kommen mit dem Auto
• 20 % sind 65 Jahre oder älter (im gesamten Ort sind es 18 %)
• Fazit: Trotz Größe Nah-versorger für alle bei geringerem Umsatz
• 1.431 Kunden am Werktag
• 59 % kommen mit dem Auto
• 7 % sind 65 Jahre oder älter (im gesamten Ort sind es 18 %)
• Fazit: Bessere Umsatzzahlen, aber selektive Kundenan-sprache
Agenda
� Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung
� Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im Wettbewerb zu anderen Standorten
Agenda
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� Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien
Filet oder Kotelett ?
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Filet oder Kotelett ?
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Steuerung durch Einzelhandelskonzepte und regionale Kooperation
Integration
Was „plötzlich“ alles geht, wenn kein Filet mehr da ist …
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Ökologie
Architektur
Design
„Tausche Sportplatz gegen Supermarkt“
„Das Modell Lidl“ Das Modell "Supermarkt finanziert Sportplatzneubau" ist nicht neu:
In Waltrop sicherte sich Lidl im Jahr 2006 ein 7500 Quadratmeter großes Grundstück, auf
dem der VfB Waltrop beheimatet war, durch ein Kompensationsgeschäft.Quelle: Ruhr Nachrichten vom 05.06.2009
„Sportplatz zu verschenken“Ein Investor errichtet auf dem Ascheplatz einen Supermarkt und baut
ein paar Straßen weiter eine Kunstrasenanlage mit sechs
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Umkleidekabinen und zwei Fußballfeldern.
Quelle: Ruhr Nachrichten vom 06.05. 2008
„Supermarkt im Tausch gegen Kunstrasenplatz?“Seit einigen Tagen pfeifen es die Spatzen von den
Ilbenstädter Dächern: Der Discounter Lidl will eine Filiale im
Ort errichten. Quelle: Wetterauer Zeitung vom 18.03.2009
„Fußball auf dem Supermarkt"Investoren planen einen Supermarkt mit
Dachfußballplatz in Bad Oldesloe auf dem
traditionsreichen Exer.
Quelle: SHZ vom 16.09.2009Foto: picture alliance/ dpa/dpa
Eberbach: vorhandene Strukturen fördern und stützen
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Eberbach: vorhandene Strukturen fördern und stützen
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Beispiel GünzburgLebensmittelladen als Ausbildungsprojekt
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Quelle: Augsburger Allgemeine vom 21.09.2009
� 5 Jahre nach der Schließung gibt es wieder einen Lebensmittelladen in der Günzburger Innenstadt
� Betreiber ist das Förderungswerk St. Nikolaus (Ausbildung), gefördert von der Berufsberatung der Agentur für Arbeit, initiiert durch die Wirtschaftsbeauftragte der Günzburger Stadtverwaltung
� Backwaren, Milch und Tiefkühlprodukte, Getränke
� Ketten hatten aufgrund des zu kleinem Einzuggebietes kein Interesse
Zugpferd WochenmarktRelaunch, Entwicklung, Marketing
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� Auch in Grund- und kleinen Mittelzentren sind rd. 35 Händler (2/3 feste Stände, ca. 1/3 fliegende Händler) möglich
� Lage oft auf dem historischen Marktplatz inmitten der Altstadt, umgeben von Fußgängerzone, kaum Verkehr: großer Standortvorteil
� Bis zu zweimal die Woche Nahversorgung im eigentlichen Sinn
Foto: CIMA GmbH
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Vielen Dank
für Ihre
Aufmerksamkeit!
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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus
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