Cash.Immobilien

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Wie beurteilen Sie derzeit die Situation am deutschen Wohnungsmarkt?Werner: Insgesamt ist der Markt ange-spannt, die Nachfrage nach Wohnungen ist vor allem in den Metropolen und Ballungs-räumen erheblich höher als das Angebot. Die Immobilienpreise sind in den vergan-genen Jahren deutlich in die Höhe ge-schnellt und haben sich im Eigentums- wohnungsmarkt derzeit auf einem hohen Niveau stabilisiert. Insbesondere bei be-zahlbaren Mietwohnungen für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen herrscht ein dramatischer Mangel. Wir hoffen, dass eine kommende Bundesregie-rung die Eckdaten für den sozialen Woh-nungsbau investitionsfreundlicher fasst. Wir setzen an diesem Punkt an und entwi-ckeln in unseren Projekten erschwingliche Mietwohnungen. Dies erfordert viel Ex-pertise, denn die Schere zwischen Herstel-lungskosten und Mietertrag ist schwierig zu schließen. Das ist derzeit die größte Herausforderung im Mietwohnungsmarkt. Bauland ist knapp und stark gefragt, die Grundstückspreise sind hoch. Wir arbeiten eng mit den Städten und Gemeinden zu-sammen, um bedarfsgerechte Projekte zu entwickeln. Unser Ziel ist, den Prozess zwischen Konzeption, Planung und Reali-sierung zu optimieren. Wie gehen Sie dabei vor?Werner: Unser Schwerpunkt liegt im groß-volumigen Mietwohnungsbau, bevorzugt in der Entwicklung neuer Quartiere. Dazu entwickeln wir optimalerweise mit den Behörden den Masterplan. Wir arbeiten eng mit Planern und Bausführung zusam-men und können auf diese Weise preiswer-ten Wohnungsbau realisieren. Unsere Pro-jekte weisen in der Regel eine Größenord-nung von 200 bis 500 Wohneinheiten auf, das Projektvolumen liegt zwischen 50 und 150 Millionen Euro. Neben der Größe und der stringenten Planung ist auch der Zeit-faktor wesentlich für kostengünstiges Bau-en. Dadurch, dass wir alles aus einer Hand bieten, entfallen viele Abstimmungspro-zesse und wir können neue Projekte in ei-nem Zeitraum von 24 bis 48 Monaten rea-

„Lukratives Marktsegment“INTERVIEW Über die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes und Anlagechancen im Mietwohnungsbau sprach Cash. mit Hans-Peter Werner, Leiter Projektentwicklung der DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG (DIE AG).

lisieren. Momentan sind wir schwerpunkt-mäßig in Berlin und im Umland tätig. Dabei setzen wir nicht auf Bestlagen, in denen die stark gestiegenen Grundstück-preise Projekte erheblich verteuern, son-dern auf Lagen am Rande der Stadt oder im Umland. Wie gestaltet sich dies im Detail?Werner: Wir führen bereits in der Anfangs-phase die Kompetenzen der bauausführen-den Unternehmen mit den Planungen der Architekten zusammen. Diese enge Ver-zahnung von Architektur und Bauausfüh-rung ermöglicht eine effiziente Ausführung bei gleichzeitig gestalterischer und funkti-onaler Vielfalt. Wir nutzen State-of-the-Art-Techniken und -Materialien sowie die modernen Ansätze von BIM und Lean Construction zur Vernetzung aller Baupro-zesse. Klar definierte und vertraglich fest-gelegte Leistungsbeschreibungen sind für

jeden Investor die Basis der Preissicherheit unserer Immobilien. Unsere Wohnungsty-pen mit standardisierten, nutzerorientierten Grundrissen und optimaler Raumausstat-tung, moderner Gestaltung bei energieeffi-zienter Bauweise bieten eine gute Wohn-qualität. Wie setzen Sie dies im Bauprozess um?Werner: Um kostengünstig Wohnungen zu erstellen, optimieren wir den Prozess. Da-bei standardisieren wir auch manches, etwa beim Entwurf von Grundrissen oder der Verwendung möglichst einheitlicher Mate-rialien. Ein wichtiger Punkt ist die Opti-mierung der Grundrisse. Plakativ ausge-drückt kann auf 100 Quadratmetern Wohn-fläche eine Wohnung mit zwei Zimmern oder mit fünf Zimmern entstehen. Da wir günstigen Wohnraum schaffen wollen, sind wir bestrebt, den Bedarf möglichst effizient in den Grundrissen umzusetzen. Dies ent-spricht auch den Bedürfnissen der Mieter. Diese orientieren sich nach unserer Erfah-rung nicht an der Quadratmeterzahl, son-dern daran, welche Gesamtmiete sie für eine Wohnung, die ihnen alle Eigenschaf-ten bietet die sie brauchen, zahlen müssen. Fächenoptimierung bedeutet etwa, Flur, Bad und Küche effizienter zu gestalten und dafür auf der gleichen Fläche ein halbes oder ganzes Zimmer mehr zu gewinnen. Ein weiterer wesentlicher Punkt ist das Thema Standardisierung bei den Bauteilen. Es macht einen erheblichen Unterschied im Einkauf, ob wir für ein Projekt drei ver-schiedene Fenstertypen verwenden oder zehn. Gleiches gilt für Türen und andere Bauteile. Auch bei den Küchen und Bädern versuchen wir mit Normgrößen zu arbei-ten. Dies senkt die Kosten für die Ausstat-tung erheblich.Was geschieht mit den Bauprojekten?Werner: Wir behalten die Projekte nicht im eigenen Bestand, sondern veräußern sie an institutionelle Investoren. Oft handelt es sich dabei um kapitalstarke Family Offices oder Pensionskassen, die langfristige solide Mieterträge erzielen wollen. Die Nachfrage institutioneller Investoren nach Immobili-enanlagen ist derzeit hoch. In Zeiten anhal-

tender Niedrigzinsen und Unsicherheit an den Finanzmärkten suchen viele nach sta-bilen Anlagealternativen und wollen ihr Portfolio stärker auf den Immobiliensektor ausrichten. Wir bieten verschiedene Inves-titionsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Chancen-Risiko-Profilen. Manche Investo-ren etwa engagieren sich kurzfristig als Joint-Venture-Partner und steigen vor der Bauphase aus, womit sie eine kalkulierbare kurzfristige Rendite erzielen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Endin-vestor das Projekt im Rahmen eines For-ward-Deals bereits vor der Bauphase er-wirbt. Dies bietet ihm einen Preisvorteil. Dann gibt es wiederum sehr sicherheitsori-entierte Investoren, die das Projekt erst nach der Fertigstellung erwerben.Kooperieren Sie darüber hinaus auch mit ausländischen Investoren?Werner: Bisher kommt der überwiegende

Anteil unserer Investoren aus Deutschland. Wir stellen jedoch auch ein wachsendes Interesse ausländischer Investoren, speziell angloamerikanischer und asiatischer, fest. Im asiatischen Raum sind vor allem große Fonds an Objekten in Deutschland interes-siert. Dies erweitert unser Geschäftsfeld, stellt aber auch größere Herausforderungen an die Vertragsgestaltung und das regelmä-ßige Reporting.Wie sieht Ihre weitere Planung aus?Werner: Wir verfügen derzeit über eine große Projektpipeline mit einem Gesamt-volumen von mehreren 100 Millionen Eu-ro. Damit sind auf Jahre die Weichen für vielfältige Projekte gestellt. Wir werden weiterhin auf unser Konzept des kosten-günstigen Mietwohnungsbaus setzen und sind damit am Markt gut aufgestellt.Welche weitere Entwicklung erwarten Sie am deutschen Wohnungsmarkt?

Werner: Unserer Einschätzung nach wird der Bedarf an Mietwohnungen das Ange-bot auch in den kommenden Jahren über-steigen, da die Fertigstellungen nur lang-sam anziehen. Dabei liegt der Engpass nicht unbedingt bei der Immobilienwirt-schaft, sondern häufig in den langen Ge-nehmigungsverfahren. Am Markt für Ei-gentumswohnungen stellt sich die Lage etwas anders dar. Insbesondere in den be-gehrten zentralen Lagen der Metropolen hat das Angebot an Neubauwohnungen deutlich zugenommen und das Preisniveau teils Höchstwerte erreicht. Dort könnte es in einigen Bereichen zu einer Abkühlung kommen. Generell werden die Bedingun-gen für Immobilieninvestments jedoch weiterhin sehr gut bleiben, sofern die Käu-fer auf marktgerechte Preise achten. n

Das Gespräch führte Barbara Kösling, Cash.

Dr. Udo Haase, Bürgermeister der Gemeinde Schönefeld, und Hans-Peter Werner, Leiter Projektentwicklung der DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG (rechts), bei der Grundsteinlegung für das Projekt „Theodor-Fontane-Höfe“ in Neu-Schönefeld.

Informationen zur DIE AG

Die Deutsche Immobilien Entwicklungs AG mit Büros an den Standorten Berlin und Hamburg versteht sich als Innovator maßgeschneiderter Produkte für die Immobilienwirtschaft. Das Unternehmen nutzt nach eigenen Angaben modernste Techniken und verbindet wirtschaftliche Notwendigkeiten mit den Belangen von Natur und Umwelt. Standorte und Konzepte werden koordiniert und schaffen lukrative Immobilienprodukte als rendite-starke Investitionsmöglichkeiten.

Die Deutsche Immobilien Entwicklungs AG realisiere marktgerechte und profitable Immobilien für die sich ständig verändern-den Anforderungen an das Wohnen. Die Projekte haben Volumina ab 15 Millionen Euro und richten sich insbesondere an institutionelle Anleger sowie Family- Offices. Abgestimmt auf die jeweiligen Wünsche der Investoren biete das Unternehmen verschiedene Möglichkeiten des Investments an:

l In der Development-Phase als Joint- Venture-PartnerlIn der Realisierungs-Phase mit einem Forward-DeallAls schlüsselfertige Übernahme