ค ำถำม-ค ำตอบแนบทำยประกำศ ธปท. ท สนส. 24/2561

เรอง หลกเกณฑกำรก ำกบดแลสนเชอเพอทอยอำศยและสนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอยอำศย

ฉบบเผยแพรวนท 15 สงหำคม 2562

ค ำถำม ค ำตอบ ขอ ขอบเขตกำรบงคบใช 1 ในกรณทลกหนมาขอสนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอย

อาศย (top-up) กบสถาบนการเงนเพอวตถประสงคตาง ๆ โดยมทอยอาศยซงปลอดภาระแลวเปนหลกประกนนน จะถอวาเขาขายตองปฏบตตามประกาศฉบบนหรอไม

เจตนารมณของการออกประกาศฉบบน เพอเปนการก าหนดมาตรการในลกษณะเชงปองกน (Preventive) โดยมวตถประสงคเพอสรางวนยทางการเงน ยกระดบมาตรฐานในการปลอยสนเชอเพอทอยอาศย ไมกระตนการกอหนเกนตวของภาคครวเรอนและไมท าใหเกดการเกงก าไรในตลาดอสงหารมทรพยทเกนพอด หลกเกณฑจงใชกบสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชออนทใหเพมเตมจากสนเชอทอยอาศยโดยมทอยอาศยนนเปนหลกประกน ดงนน สนเชออนทมทอยอาศยซงปราศจากภาระแลวเปนหลกประกน จงไมตองปฏบตตามประกาศฉบบน

2 ในกรณทลกหนมาขอสนเชอ Home for cash โดยมการผอนช าระกบสถาบนการเงนมาเปนระยะเวลาหนงแลว และมการขอสนเชอ top-up เพมเตมในภายหลง จากกรณดงกลาวถอวาเขาขายตองปฏบตตามประกาศฉบบนหรอไม

กรณทสนเชอ Home for cash ซงโดยทวไปมใชสนเชอเพอการจดซอหรอจดหาทอยอาศย แตเปนสนเชอสวนบคคลทมทอยอาศยทปลอดภาระเปนหลกประกน จงไมตองปฏบตตามประกาศฯ ตามทไดชแจงไวในค าถาม-ค าตอบขอ 1 อยางไรกด หากเปนกรณสนเชอเพอทอยอาศยทอยระหวางการผอนช าระและมการขอสนเชอ top-up ในภายหลง กรณดงกลาวตองปฏบตตามหลกเกณฑตามประกาศนดวย

3 ในกรณทลกหนมสนเชอกบสถาบนการเงนอย ซงเปนสนเชอเพอทอยอาศยและไดมการผอนช าระกบสถาบนการเงนมาระยะหนงแลว โดยในเวลาตอมาลกหนมาขอสนเชอ Top-up เพมเตม จากกรณดงกลาวถอวาเขาขายตองปฏบตตามประกาศฉบบนหรอไม

กรณดงกลาวตองถอปฏบตตามประกาศ เนองจากหลกประกนยงไมปลอดจากภาระหน โดยเพดาน LTV ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชอ top-up ณ วนทขอสนเชอ top-up เพมเตม จะตองไมเกนเพดาน LTV ณ วนทมการขอสนเชอในวนแรก

ค ำถำม ค ำตอบ 4 สนเชอสวสดการพนกงานของธนาคารตนเองเขาขายตองปฏบตตาม

ประกาศฉบบนหรอไม มหลกในการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตอยางไร

สนเชอสวสดการพนกงานของธนาคารตนเอง ไมเขาขายตองปฏบตตามประกาศฉบบน โดยไดรบการยกเวนการนบสญญาและเพดาน LTV อยางไรกด ยงคงตองค านวณเงนกองทนเพอรองรบความเสยงดานเครดตส าหรบสนเชอดงกลาว โดยก าหนด RW 35% ทงจ านวน

ขอ กำรค ำนวณอตรำสวนเงนใหสนเชอตอมลคำหลกประกน (LTV ratio) 5 การประกนชวตและวนาศภยทวไป นอกเหนอจากประกนชวตแบบ

MRTA นน ไดรบการยกเวนในการค านวณเงนใหสนเชอ (Loan: L) ส าหรบการค านวณ LTV ratio หรอไม

โดยเจตนารมณทตองการสรางวนยทางการเงน จงก าหนดใหผทจะลงทนซอทอยอาศยควรมเงนออมจ านวนหนง โดยก าหนดเพดาน LTV ซงในสวนของ L กควรจะรวม Loan ทกประเภททใหบนหลกประกนทอยอาศยน อยางไรกด ดวยเหนวาการประกนวนาศภยและการประกนชวตแบบ MRTA หรอ MLTA นนมสวนชวยลดความเสยง เปนการสนบสนนใหมการบรหารความเสยงทด จงยกเวนไมนบรวมเฉพาะสนเชอสวนทใหส าหรบ MRTA หรอMLTA และประกนวนาศภยทเกยวของกบสนเชอเพอทอยอาศยนน ในการค านวณ LTV โดยส าหรบสนเชอเพอการประกนภยหรอประกนชวตประเภทอนนน ถอเปนสนเชอ top up loan ซงตองรวมค านวณในสวนของ L ในการค านวณอตราสวน LTV

6 หากลกคามการกสนเชอเพอทอยอาศยกบสถาบนการเงนอยแลว และมการขอสนเชอ top-up เพอใชในการประกอบธรกจเพมเตมในภายหลง โดยอางองหลกประกนเดยวกน ในกรณน สถาบนการเงนไมตองน าสนเชอ top-up มารวมค านวณเปนสวนหนงในการค านวณ L ใชหรอไม

หากลกคามการกสนเชอเพอทอยอาศยกบสถาบนการเงนอยแลว และมาขอสนเชอ top-up เพอใชในการประกอบธรกจเพมเตมในภายหลง โดยอางองหลกประกนเดยวกน สถาบนการเงนไมตองน าสนเชอ top-up ดงกลาวมารวมค านวณเปนสวนหนงของการค านวณ L เฉพาะกรณทสถาบนการเงนสามารถแยกสนเชอเพอใชในการประกอบธรกจไดอยางชดเจนออกจากสนเชอเพอทอยอาศย และมกระบวนการพจารณาสนเชอและการบรหารความเสยงเชนเดยวกบสนเชอเพอใชในการประกอบธรกจโดยทวไป อยางไรกด การค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตส าหรบสนเชอ top-up ดงกลาวใหค านวณในลกษณะเดยวกนกบลกหนรายยอยหรอลกหนเอกชน

7 ตามประกาศ ขอ 5.2.1 (1) ในการค านวณ LTV Ratio ก าหนดวา เงนใหสนเชอ (Loan: L) หมายถง ยอดเงนใหสนเชอคงคางรวมดอกเบย

การค านวณ LTV ตามขอ 5.2.1 (1) นนใชเปนขอมลในการก ากบดแล LTV Limit ตามขอ 5.2.2 และใชในการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตตามขอ 5.2.3 ดวย ซง ณ วนท าสญญา

ค ำถำม ค ำตอบ คำงรบของสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอยอาศยนน เหตใดจงตองรวมดอกเบยคางรบในการค านวณ L เนองจากในวนแรกของการพจารณาสนเชอนน จะไมมดอกเบยคางรบ

สนเชอครงแรกจะยงไมมดอกเบยคางรบทตองน ามาใชค านวณ เพดาน LTV อยางไรกด ในการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตทตองมการค านวณอยางตอเนองนน การค านวณ LTV จะตองรวมดอกเบยคางรบ (ถาม) ณ วนทค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตดวย

8 ตามประกาศ ขอ 5.2.1 (1) ซงก าหนดใหรวมสนเชอ top-up ในการค านวณ L แตไมรวมสนเชอทมวตถประสงคเพอใชในกำรประกอบธรกจนน หลกเกณฑดงกลาวสามารถใชไดกบสญญาสนเชอเพอทอยอาศยตงแตสญญาแรกใชหรอไม

สนเชอทใชในการประกอบธรกจซงมกระบวนการพจารณาสนเชอและการบรหารความเสยงเชนเดยวกบสนเชอเพอการประกอบธรกจโดยทวไปของสถาบนการเงน ไมตองน ามารวมเปนสวนหนงในการค านวณ L

9 ตามประกาศ ขอ 5.2.3 ก าหนดใหใช LTV Ratio ในการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตนน สถาบนการเงนจะตองใช LTV ratio ณ วนใดระหวางวนปลอยสนเชอหรอวนทค านวณสนทรพยเสยงดานเครดต และตองค านวณมลคาของ L และ V อยางไร

LTV ratio ตามขอ 5.2.3 ค านวณ ณ วนทค านวณสนทรพยเสยงดานเครดต โดยใหใช L และ V ตามทก าหนดในขอ 5.2.1 (1) และ 5.2.1 (2) ซงคา L ทใช ณ วนค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตจะเปลยนแปลงไป เชน เมอมการผอนช าระ มการขอสนเชอ top-up หรอมดอกเบยคางรบ ในขณะท V จะคงท เวนแตมการ refinance หรอมการขอสนเชอ top-up ในภายหลง ใหใชราคาประเมนใหม

10 ในกรณทมการซอใบจองเปนจ านวนเงนทสงกวาใบจองทจายใหกบผประกอบการในครงแรก จ านวนเงนทสงกวานนสามารถนบรวมเปนสวนหนงของการค านวณ V ไดหรอไม

ไมใหนบรวมจ านวนเงนทผซอซอใบจองตอจากบคคลแรก โดยใหใชราคาซอขายจรง โดยหมายถง ราคาทผซอและผขายตกลงซอขายทอยอาศยดงกลาว โดยอางองแหลงขอมลทนาเชอถอ เชน ราคาซอขายในสญญาซอขายของกรมทดน (ท.ด. 13 ในกรณทมการซอขายทดนพรอมสงปลกสราง หรอ อ.ช. 23 ในกรณการซอขายหองชด)

11 ในกรณทลกคามสนเชอเพอทอยอาศยกบสถาบนการเงนอยแลว และมการขอสนเชอ top-up ในภายหลง สถาบนการเงนสามารถใชราคาซอขายจรงในการค านวณ V ไดหรอไม

ในกรณทสถาบนการเงนใหสนเชอเพอ Refinance หรอสนเชอ top-up ในภายหลง ใหใชราคาประเมนแทนเมอมการพจารณาใหสนเชอ อยางไรกด หากธนาคารพาณชยใดมนโยบายทรดกมกวาทหลกเกณฑก าหนด เชน ใหเลอกใชราคาทต ากวาระหวางราคาประเมนและราคาซอขายทตกลงกนจรง กสามารถกระท าได

ค ำถำม ค ำตอบ 12 ตามประกาศขอ 5.2.1 (2) การค านวณคา V ไมรวมถง “คาตกแตง

หรอคาใชจายอนใด นอกเหนอจากทไดมาซงทอยอาศยดงกลาว” นน คาตกแตงดงกลาว หมายถงคาใชจายใด

โดยทวไป V จะหมายถง มลคาของทอยอาศย ซงไมรวมคาตกแตง เนองจากเสอมไดงาย ไมคงทนถาวร อยางไรกด ในกรณทลกคาซอบานพรอมเฟอรนเจอร ซงราคาซอขายทตกลงกนจรงเปนมลคารวมของทอยอาศย เฟอรนเจอร และอปกรณตกแตงควบไวแลว หรอมการท าสญญาจางท าเฟอรนเจอร หรออปกรณตกแตงควบกบผประกอบการอสงหารมทรพยผเปนเจาของโครงการ ในการค านวณ V ใหใชราคาซอขายดงกลาวไดเลย โดยไมจ าเปนตองหกมลคาเฟอรนเจอรและอปกรณตกแตงออก อยางไรกด หากเปนการซอเฟอรนเจอรหรอ Build-in เพมเตมในภายหลง ไมสามารถน ามลคาการซอเฟอรนเจอรหรอ Build-in เพมเตมดงกลาวมารวมเปนสวนหนงในการค านวณ V

13 กรณบานมอสอง การค านวณคา V ใหอางองราคาใดระหวางราคาซอขายจรง หรอราคาประเมนของหลกประกน

ในกรณทมการกซอบานทงมอแรกและมอสอง ใหใชราคาซอขายจรง ยกเวนกรณ Refinance หรอใหสนเชอ top-up ในภายหลงใหใชราคาประเมน อยางไรกด หากธนาคารพาณชยใดมนโยบายทรดกมกวาทหลกเกณฑก าหนด เชน ใหเลอกใชราคาทต ากวาระหวางราคาประเมนและราคาซอขายทตกลงกนจรง กสามารถกระท าได

ขอ กำรนบสญญำ 14 ตามทประกาศฯ มผลบงคบใชกบสญญาสนเชอเพอทอยอาศยและ

สนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอยอาศยทมการท าสญญาตงแตวนท 1 เม.ย. 61 ซงตามระเบยบปฏบตงานของธนาคาร ระยะเวลาในการท าสญญาภายหลงจากการอนมตสนเชอก าหนดไว 3 เดอน โดยในกรณน ธนาคารสามารถใชจ านวนสญญาตามขอมล NCB ณ วนทอนมตสนเชอโดยไมตองพจารณาจ านวนสญญาจาก NCB อกครงหนง ณ วนท าสญญาไดหรอไม เพอไมใหมผลกระทบกบลกคา

ใหสถาบนการเงนตรวจสอบจ านวนสญญาจาก NCB ณ วนพจารณาอนมตสนเชอ โดยในชวงระหวางทรอท าสญญาสนเชอ ซงมอาย 3 เดอน ใหสถาบนการเงนสอบถามลกคาเพมเตมเพอใหไดขอมลทครบถวนทสด อยางไรกด หากสถาบนการเงนแสดงใหเหนวาไดใชความพยายามอยางเตมทแลว กใหนบจ านวนสญญาตามขอมลทสถาบนการเงนทราบ ทงน สถาบนการเงนสามารถตรวจสอบจ านวนสญญาอกครงหนงเพมเตม เพอใหมนใจไดวาไดรบขอมลทนาเชอถอจากลกคา

ค ำถำม ค ำตอบ 15 ในกรณวนทลกคามายนขอสนเชอ และเมอตรวจสอบขอมลเครดต

พบวา ลกคามการผอนช าระอย แตลกคาแจงวาหนดงกลาวปดแลว เพอไมใหมประเดนเรองสญญา สถาบนการเงนสามารถใชเอกสารอน ๆ เชน ใบปดช าระหนทเปนยอด ศนยบาท หรอ ส าเนาโฉนดทปลอดภาระ ประกอบกบขอมลเครดตไดหรอไม

ในการพจารณาจ านวนสญญา หากมหลกฐานทชดเจนและนาเชอถอทจะพสจนไดวายอดหนตามทไดรบขอมลจาก NCB ไดมการช าระหนและปดยอดไปแลว สถาบนการเงนสามารถใชหลกฐานดงกลาวประกอบการพจารณาควบคกบขอมลเครดตได

16 ตามประกาศ ตารางขอ 5.2.2 การก าหนดเพดาน LTV ratio ส าหรบกรณปลกสรางทอยอาศยบนทดนทเปนกรรมสทธของลกหนทปลอดภาระหนไวทรอยละ 100 นน สถาบนการเงนมหลกในการพจารณาจ านวนสญญาและเพดาน LTV ratio อยางไรในกรณตวอยางดงตอไปน กรณท 1: ลกคามการกสนเชอเพอทอยอาศยอยเดมกอน และในครงนตองการขอกเพอสรางบานบนทดนของตนเองซงปลอดภาระ กรณท 2: ลกคาไมเคยกมากอน และในครงนตองการกเพอซอทดนและปลกบานในคราวเดยวกน กรณท 3: ลกคามการขอกเพอสรางบานบนทดนของตนเอง และตอมามความจ าเปนตองท างานในเมอง จงมาขอกซอคอนโดเพมเตม กรณท 4: ลกคามการขอกเพอสรางบานบนทดนของตนเอง และตอมาแตงงานและตองการขยายครอบครวโดยมทดนปลอดภาระ 1 ผนอยแลว จงมาขอกปลกสรางบนทดนของตนเอง

การปลกสรางทอยอาศยบนทดนทเปนกรรมสทธของลกหนนน ใหถอเปน 1 สญญา และมเพดาน LTV ratio ท 100% ไมวาจะเปนสญญาทเทาใดกตาม ดงนน กรณท 1 หากมสนเชอเพอทอยอาศยอยกอน 1 สญญา การขอกเพอสรางบานบนทดนของตนเองทปลอดภาระนจะนบเปนสญญาท 2 อยางไรกด เพดาน LTV ratio ส าหรบการปลกสรางทอยอาศยบนทดนทเปนกรรมสทธของลกหนนนจะตองไมเกนรอยละ 100 กรณท 2 ส าหรบกรณทลกคามการกทงคาทดนและกปลกสรางในคราวเดยวกนใหนบรวมเปน 1 สญญา หากไมมสนเชอเพอทอยอาศยอนอก สญญานกจะถอเปนสญญาแรกและมเพดาน LTV = 100% กรณท 3 หากไมมสนเชอเพอทอยอาศยอนอยกอน การกสรางบานบนทดนตนเองเปนสญญาแรก ม LTV limit 100% การกเพอซอคอนโดในเวลาตอมาเปนสญญาทสองซงจะม LTV limit 90% หรอ 80% ขนกบวาระยะเวลาหางจากการกสรางบานบนทดนตนเองสญญาแรกนานเกน 3 ปหรอไม กรณท 4 เปนการกสรางบานบนทดนตนเอง 2 สญญา ซงม LTV limit 100% ทง 2 สญญา

17 ตามประกาศ ขอ 5.2.2 เพดานอตราสวนเงนใหสนเชอตอมลคาหลกประกน (LTV ratio) ทก าหนดใหสถาบนการเงนใชขอมลจากแหลงขอมลทนาเชอถอในการพจารณาจ านวนสญญาสนเชอทอยอาศยทงหมดของลกหน ดงนน ในการนบจ านวนสญญาสนเชอทอย

สถาบนการเงนพจารณาจ านวนสญญาสนเชอทอยอาศยเฉพาะทยงอยระหวางการผอนช าระ โดยใชขอมลจากแหลงขอมลทนาเชอถอในการพจารณาเพอใหไดขอมลทครบถวนมากทสด โดยตองอางองจากขอมลเครดตเปนอยางนอย ซงหากสถาบนการเงนทราบวาลกคามการกยมจากผประกอบธรกจทไมไดเปนสมาชก NCB เชน จากสลปเงนเดอนทเหน

ค ำถำม ค ำตอบ อาศยทงหมดของลกคา สถาบนการเงนสามารถดไดจากขอมลเครดตถอวาเพยงพอหรอไม

การผอนช าระสนเชอเพอทอยอาศย จากสหกรณหรอสนเชอสวสดการ กจะตองพจารณาสญญาสนเชอนในการพจารณาจ านวนสญญาดวย

18 กรณทมการกรวม จะใหนบสญญาการกรวมอยางไร กรณท 1: ผก A มสญญาสนเชอเพอทอยอาศยอยแลว 1 สญญา และในครงนมาขอกรวมกบ B ซง B ยงไมเคยกสนเชอเพอทอยอาศยมากอน กรณท 2: ผก A และ B กรวมมากอน และในครงน B มาขอกสนเชอเพอทอยอาศย (ปรบปรงเพมเตม)

หลกการนบสญญาส าหรบการกรวม ใหนบสญญาตามผกทมกรรมสทธบนทอยอาศยนนเปนหลก กลาวคอ ในกรณท 1: หากทง A และ B มกรรมสทธในทอยอาศยส าหรบการกรวม ใหนบสญญาการกรวมดงกลาวเปนสญญาท 2 ของ A (LTV 90% หรอ 80%) แตหากกรรมสทธในทอยอาศยทกรวมในครงนเปนของ B แตเพยงผเดยว จงถอวาสญญาการกรวมในครงน เปนสญญาแรกของ B และไมนบเปนสญญาท 2 ของ A ในกรณท 2: ในการกรวมครงแรก หาก A มกรรมสทธในทอยอาศยแตเพยงผเดยว จะนบสญญาทกรวมเปนสญญาแรกของ A โดยไมนบเปนสญญาแรกของ B ดงนน ในการกเดยวของ B ในครงน จะนบเปนสญญาแรกของ B แตหากในการกรวมครงแรก B มกรรมสทธรวมในทอยอาศยดงกลาวดวย กจะนบสญญาการกเดยวของ B ในครงน เปนสญญาท 2

19 หากลกคามการยนกพรอม ๆ กนในแตละสถาบนการเงน จะมการพจารณาจ านวนสญญาอยางไร เนองจากในขอมลเครดตอาจไมเหนขอมล

ใหสถาบนการเงนตรวจสอบจ านวนสญญาจากแหลงขอมลทนาเชอถอและการสอบถามลกคาควบคกนดวย เพอใหไดขอมลทครบถวนทสด ซงหากสถาบนการเงนแสดงใหเหนวาไดใชความพยายามอยางเตมทแลวและไมทราบวามการยนขอกพรอมกนหลายท กใหนบจ านวนสญญาตามขอมลทสถาบนการเงนทราบ

20 การนบสญญากรณ Refinance มหลกในการพจารณาอยางไร ตวอยาง ขอมลในเครดตบโร ปรากฏ ดงน

ณ วนท D-Bank พจารณาใหสนเชอและตรวจสอบจ านวนสญญา จะเหนวงเงนสนเชอเพอทอยอาศย 2 สญญา โดยสนเชอท D-Bank พจารณาปลอยจะถกใชเพอ refinance สญญาจาก C-Bank ซงก าลงจะปด ดงนน จะเหลอเพยงสญญาสนเชอเพอทอยอาศยทม Contract date 5/10/52 และสนเชอ refinance ท D-Bank ก าลงจะปลอย สนเชอ

ค ำถำม ค ำตอบ Contract Date

(ว / ด / ป) สถาบนการเงน

สญญา Home Loan

1 / 04 / 50 A-Bank สญญาแรก 5 / 10 / 52 B-Bank สญญาท 2 1 / 07 / 55 C-Bank Refinance สญญาแรก

จาก A-Bank 1 / 04 / 62 D-Bank Refinance จาก C-Bank

หากวนท 1 เม.ย.62 ลกคายนขอสนเชอ Refinance สญญาแรก (ครงท 2) ท D-Bank กรณนใหพจารณาเปนสญญาแรก หรอ สญญาทสอง

refinance ดงกลาวจงนบเปนสญญาทสอง อยางไรกด หากสถาบนการเงนมหลกฐานทพสจนล าดบทของสญญาสนเชอเพอทอยอาศยของลกหนไดอยางถกตองชดเจน เชน ในกรณมส าเนาเอกสารโฉนดทดนทแสดงวาลกหนไดโอนทอยอาศยและมสนเชอกบสถาบนการเงนตาง ๆ ตงแตเมอใด หลกฐานดงกลาวสามารถใชแสดงล าดบทของสญญาได

21 การพจารณาจ านวนสญญาส าหรบสนเชอ Top-up มหลกการพจารณาอยางไร

การนบจ านวนสญญาส าหรบการใหสนเชอ top-up เพมเตม ใหนบเปนสญญาเดยวกบสนเชอเพอทอยอาศยทมทอยอาศยนน ๆ เปนหลกประกน เชน ในกรณสนเชอ top-up ใชทอยอาศยของสนเชอเพอทอยอาศยสญญาแรกเปนหลกประกน ใหนบทงสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชอ top-up ดงกลาวเปนสญญาแรก และใหสนเชอเพอทอยอาศยและ top-up ไดไมเกน LTV Ratio ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยสญญาแรก คอ รอยละ 100

ขอ LTV hard limit 22 การก าหนดเพดานตามตารางในขอ 5.2.2 น หมายความวา สถาบน

การเงนสามารถใหสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอยอาศย มำกกวำอตรำสวนเงนใหสนเชอตอมลคำหลกประกน (LTV ratio) ตามตารางในขอ 5.2.2 ได แตจะตองคดสนทรพยเสยงดานเครดต ดวยน าหนกทรอยละ 75 หรอรอยละ 100 ใชหรอไม หรอเปนการก าหนดไมใหสถาบนการเงนอนมต

สถาบนการเงนไมสามารถใหวงเงนสนเชอเพอทอยอาศยรวมกบสนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอยอาศยเกนกวาเพดาน LTV ratio ตามทก าหนดตารางในขอ 5.2.2

ค ำถำม ค ำตอบ วงเงนสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอยอาศย มากกวาเพดานตามตารางในขอ 5.2.2

23 ตามประกาศ ขอ 5.2.2 เพดาน LTV ratio ของสญญาทสอง ขนอยกบระยะเวลาการผอนช าระของสญญาแรกนน การพจารณาระยะเวลาการผอนช าระของสญญาแรกนน ใหเรมนบจากวนทพจารณาอนมตสนเชอเทานนใชหรอไม

การพจารณาระยะเวลาการผอนช าระนน ใหพจารณาจากวนทท าสญญาของสญญาแรก อยางไรกด หากไมสามารถหาวนทท าสญญาได สามารถใหใชวนทมาขอเบกใชเงนกตามขอมลของ NCB ได

24 กรณตวอยาง ณ วนพจารณาสนเชอ สถาบนการเงนตรวจสอบขอมลเครดต พบวาเปนการใหสนเชอเพอทอยอาศยในสญญาทหนง ตอมาลกคามการขอสนเชอเพอทอยอาศยหลงทสองซงเปนสญญาทสอง ตอมาภายหลงลกคามาผอนช าระสนเชอของสญญาแรก รวมถงขอสนเชอ top-up กรณตามตวอยางดานลางมวธการค านวณ LTV ratio ตามขอ 5.2.1 อยางไร

นาย ก. กซอบานหลงท 1 เปนสญญาทหนง กบ ธพ. A มลคาหลกประกน (ราคาซอขายจรง) 7 ลบ. และขอสนเชอวงเงน 7 ลบ. ดงนน LTV ณ วนปลอยกคอ 100%

ตอมา นาย ก. กซอบานหลงท 2 เปนสญญาทสอง กบ ธพ. B มลคาหลกประกน (ราคาซอขายจรง) 10 ลบ. และมการผอนช าระสญญาแรกมาแลวนอยกวา 3 ป โดย ธพ. B ใหวงเงนสนเชอเพอทอยอาศย 8 ลบ. LTV Ratio ณ วนปลอยก คอ 80%

ตอมาภายหลง นาย ก. ผอนช าระหนของสญญาทหนง และหนลดเหลอ 4 ลบ. จงขอสนเชอ top-up จ านวน 3 ลบ. และสนเชอทมวตถประสงคเพอใชในการประกอบ

การค านวณ LTV ใหค านวณคา L ตามนยามในขอ 5.2.1 (1) และมลคาหลกประกนตามขอ 5.2.1 (2) โดยกรณตวอยาง ตองนบรวมสนเชอ top-up ดงกลาวในการค านวณ L ดวย แตไมตองนบรวมสนเชอทมวตถประสงคเพอใชในการประกอบธรกจ ซงไดรบการยกเวนตามประกาศฉบบน กลาวคอ ลกคากสนเชอ top-up จาก ธพ. เดม ซงปลอยกสนเชอเพอทอยอาศยสญญาแรก ใหถอวาเปนการกสญญาแรก โดยการค านวณ LTV ในทน คอ L = 4 + 3 = 7 และ V = 10

ค ำถำม ค ำตอบ ธรกจ 0.5 ลบ. โดยมหลกประกนของสญญาทหนงเปนประกน มลคาหลกประกนจากราคาประเมนจ านวน 10 ลบ. สถาบนการเงนตองค านวณ LTV อยางไร และสนเชอ top-up ทขอมาเพมจะถอเปนสญญาทหนงหรอสญญาทสอง

25 กรณทลกคามสนเชอเพอทอยอาศยสญญาเดยว และมาขอกหลงท 2 โดยหลงแรกขอกครงแรกเมอป 2012 และมการ refinance ในป 2015 และ 2018 ในกรณนการนบระยะเวลาของสญญาทสองจากสญญาทหนงนน จะถอวามการผอนช าระสญญาทหนงเกน 3 ปหรอไม เนองจากในขอมลเครดต จะพบเพยงการกยมในป 2018 เทานน

การพจารณาระยะเวลาระหวางสญญาแรกและสญญาทสอง ใหสถาบนการเงนใชขอมลจากแหลงขอมลทนาเชอถอ เชน NCB อยางไรกด หากสถาบนการเงนมแหลงขอมลอนทนาเชอถอทจะพสจนไดวาลกคามการกเมอป 2012 ได ใหถอวาสนเชอเพอทอยอาศยดงกลาว มระยะเวลาเกนกวา 3 ป

ขอ กำรค ำนวณสนทรพยเสยงดำนเครดต 26 การค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตเพอการด ารงเงนกองทน

ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชอ top-up ตามขอ 5.2.3 (1.1.3) ซงก าหนดใหมลคาหลกประกนตองมมลคาไมต ากวายอดเงนใหสนเชอคงคาง รวมดอกเบยคางรบนน การค านวณมลคาหลกประกนใหใชราคาใด และพจารณาอยางไร

ประกาศขอ 5.2.3 (1) เปนการก าหนดคณสมบตของสนเชอเพอทอยอาศยทจะไดน าหนกความเสยง 35% โดยในขอ (1.1.3) ก าหนดใหทดนและ/หรอสงปลกสรางทสถาบนการเงนรบจ านองตาม (1.1.2) นนตองมมลคาไมต ากวายอดเงนใหสนเชอคงคาง รวมดอกเบยคางรบ โดยในการค านวณมลคาหลกประกนจะใชราคาซอขายทอยอาศยทเปนหลกประกนในการขอสนเชอเพอทอยอาศยและ top-up หรอ ราคาประเมนเพอ refinance สนเชอเดม หรอเมอขอสนเชอ top-up ในภายหลง และน ามาเทยบกบยอดคงคางสนเชอรวมดอกเบยคางรบ ณ วนทค านวณสนทรพยเสยงดานเครดต

ค ำถำม ค ำตอบ 27 การค านวณสนทรพยเสยงดานเครดต LTV Ratio ตามประกาศขอ

5.2.3 (1.1.5) การก าหนด RW พจารณาจาก LTV Ratio ของสนเชอเพอทอยอาศยอยางเดยว หรอสนเชอเพอทอยอาศยรวมสนเชอ top up

ในการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดต น าหนกความเสยงจะขนอยกบ LTV ratio ตามทก าหนดในตารางขอ 5.2.3 (1.1.5) โดยในการค านวณ LTV ratio ดงกลาวใหปฏบตตามขอ 5.2.1 ซง L จะหมายถง สนเชอเพอทอยอาศย รวมกบสนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอยอาศย

28 กรณตามตวอยาง การก าหนด RW นนควรเปนอยางไร ยกตวอยำงเชน กรณกซอหองชดรำคำซอขำยต ำกวำ 10 ลบ.และเปนกำรกสญญำแรก

Credit LTV RW

Home Loan 90% 35% Décor Loan 10% 75% MRTA 7% 75%

การพจารณา RW ใหแยกการพจารณาออกเปน 2 สวน กลาวคอ (1) สนเชอเพอทอยอาศย และ (2) สนเชอ top up โดยส าหรบ

(1) กรณสนเชอเพอทอยอาศยจะม RW 35% หรอ 75% ขนอยกบวามคณสมบตครบถวนตามทก าหนดไวในขอ (1.1.1) – (1.1.5) หรอไม โดยหากมคณสมบตครบถวนและม LTV ratio ต ากวา threshold ทก าหนด สนเชอเพอทอยอาศยดงกลาวจะม RW = 35% โดยในการค านวณ LTV ratio นน L จะหมายถง สนเชอเพอทอยอาศยและสนเชอ top-up (ไมรวมสนเชอ MRTA สนเชอคาเบยประกนวนาศภยทเกยวของกบสนเชอเพอทอยอาศยดงกลาว และไมรวมสนเชอเพอใชในการประกอบธรกจตามเงอนไขทประกาศก าหนด)

(2) สนเชอ top-up ใหพจารณาวาเขาคณสมบตของลกหนรายยอยหรอไม หากเขาขายเปนลกหนรายยอยจะม RW 75% แตถาไมเขาขายจะม RW 100% ดงนน ส าหรบกรณดงกลาว (1) สนเชอเพอทอยอาศย LTV = 90% (Home loan) + 10% (Décor loan)

= 100% (ไมรวม MRTA) ซงผลรวมเกน LTV 90% ตามทก าหนดในตารางตามขอ 5.2.3 (1.1.5) ดงนนสนเชอเพอทอยอาศยดงกลาวจง คด RW 75% อยางไรกด หากลกคามการผอนช าระสนเชอเพอทอยอาศย และเมอรวมกบ Décor loan แลวมผลรวม LTV ต ากวา 90% สวนสนเชอเพอทอยอาศยจะคด RW 35% ได

ค ำถำม ค ำตอบ (2) Décor loan หากเขาขายคณสมบตรายยอย ก าหนด RW 75% (3) MRTA หากเขาขายคณสมบตรายยอย ก าหนด RW 75%

29 ตามประกาศ ขอ 5.2.1 (2) ซงก าหนดนยามของ “มลคาหลกประกน” ใหใชราคาซอขายจรงในคา V นน “ราคาซอขายจรง” หมายถงราคาใด

ราคาซอขายจรง หมายถง ราคาทผซอและผขายตกลงซอขายทอยอาศยดงกลาว โดยอางองแหลงขอมลทนาเชอถอ เชน ราคาซอขายในสญญาซอขายของกรมทดน (ท.ด. 13 ในกรณทมการซอขายทดนพรอมสงปลกสราง หรอ อ.ช. 23 ในกรณการซอขายหองชด)

ขอ ผลบงคบใชและบทเฉพำะกำล 30 เจตนารมณของประกาศทระบวา “เรมใชกบสนเชอทอยอาศยทท า

สญญาตงแตวนท 1 เม.ย.62 เปนตนไป” นน ใหใชวนใดในการพจารณาเปนหลก ระหวางวนทท านตกรรมจ านอง ณ กรมทดน หรอวนท าสญญาสนเชอ

ใหใชวนทท าสญญาสนเชอ ซงโดยวธปฏบตโดยทวไปวนทท าสญญาสนเชอและวนทท านตกรรมจ านอง ณ กรมทดน ไมไดหางกนมาก แตหากวนท านตกรรมจ านองและวนท าสญญาสนเชอแตกตางกนมากกวาแนวปฏบตโดยทวไป โดยไมมเหตผลทสมเหตสมผลรองรบ อาจแสดงใหเหนถงเจตนาในการหลกเลยงการปฏบตตามหลกเกณฑใหม ผตรวจการอาจพจารณาสงการใหมการปรบปรงแกไขตามทเหนสมควร รวมถงการสงการใหมการด ารงเงนกองทนใหถกตองตามเจตนารมณของประกาศ

31 บทเฉพาะกาลทระบวา ผลบงคบใชของประกาศฉบบนไมรวมถงกรณทท าสญญาจะซอจะขายหรอผอนดาวนกอน 15 ตลาคม 2561 นน หากเปนกรณทจองซอคอนโดมเนยม ซงคอนโดมเนยมดงกลาวยงไมผานกระบวนการ EIA โดยมการท าเปนเพยงหนงสอจอง โดยยงไมไดจดท าอยในรปสญญาจะซอจะขาย จากกรณดงกลาวหากมการท าหนงสอสญญาจองกอน 15 ตลาคม 2561 แตมการท าสญญาจะซอจะขายภายหลง 15 ตลาคม 2561 ในกรณน ลกคาจะตองปฏบตตามประกาศฉบบนหรอไม

สนเชอเพอทอยอาศยทมการท าสญญาหลงวนท 1 เมษายน 2562 ทงหมดเขาขายตองปฏบตตามหลกเกณฑทก าหนดในประกาศฉบบน แตหากสนเชอดงกลาวมการท าสญญาจะซอจะขายไวกอนหนา 15 ตลาคม 2561 จะเขาขายตามบทเฉพาะกาล โดยการก าหนดบทเฉพาะกาลดงกลาวมเจตนาไมใหการเปลยนหลกเกณฑใหมสงผลกระทบตอคนทตดสนใจซอทอยอาศยตอนทยงไมทราบถงการปรบปรงหลกเกณฑดงกลาว โดยพจารณาความตงใจในการซอทอยอาศยจากการท าสญญาจะซอจะขาย เนองจากแสดงถง commitment ในการซออยางจรงจงโดยมการเรมผอนดาวน ดงนนกรณทมการท าสญญาจองกอนหนา 15 ตลาคม 2561 แตท าสญญาจะซอจะขายหลง 15 ตลาคม 2561 จงไมเขาขายตามบทเฉพาะกาล และตองปฏบตตามหลกเกณฑทก าหนดในประกาศฉบบน

ค ำถำม ค ำตอบ 32 บทเฉพาะกาล ซงระบวาเงนใหสนเชอเพอทอยอาศยตองไมเกนกวา

มลคาหลกประกนนน มลคาหลกประกนหมายถงราคาใด ส าหรบสญญาเงนกทกระท าหลงวนท 1 เม.ย. 62 แตมการท าสญญาจะซอจะขายกอนวนท 15 ต.ค. 61 ซงเขาขายตามบทเฉพาะกาล โดยในการค านวณ LTV ส าหรบกรณเขาขายตามบทเฉพาะกาล ใหใช L ทไมรวมสนเชอ top-up หารดวยมลคาหลกประกนตามราคาซอขายจรง

33 หากสถาบนการเงนท ไมไดเลอกใชวธ IRB จะถอวาเขาขายยกเวนตามบทเฉพาะกาล ขอ 5.2.3 ดวยหรอไม

หากสญญาจะซอจะขายทอยอาศยกอนวนท 15 ตลาคม 2561 สถาบนการเงนทเลอกใชวธ SA ไมตองปฏบตตามหลกเกณฑตามขอ 5.2.1 และ 5.2.2 แตยงคงตองปฏบตตามหลกเกณฑขอ 5.2.3 โดยส าหรบการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดต ใหค านวณ LTV ratio และเทยบกบ threshold ในตาราง LTV ทก าหนดในบทเฉพาะกาลแทน

34 ในกรณสญญาจะซอจะขายกระท ากอน 15 ตลาคม 61 ซงมการท าสญญาสนเชอทงกอนและหลง 1 เมษายน 62 จะถอวาตองปฏบตตามประกาศฉบบนหรอไม ในการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดต

หลกการคอหากมการท าสญญาสนเชอกอนวนท 1 เม.ย. 2562 ใหใชหลกเกณฑการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยตามหลกเกณฑทก าหนดในประกาศ ธปท. ท สนส. 15/2555 เรอง การค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตโดยวธ SA อยางไรกด หากมการท าสญญาสนเชอหลงวนท 1 เม.ย. 2562 ใหพจารณาวาสญญาจะซอจะขายเกดกอน 15 ต.ค. 2561 หรอไม โดยจากกรณตวอยาง สญญาจะซอจะขายกระท ากอน 15 ต.ค. 2561 จงเขาขายตามบทเฉพาะกาล ซงมขอก าหนดในการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตคลายกบทก าหนดในประกาศ ธปท. ท สนส. 15/2555 เรอง การค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตโดยวธ SA แตมเงอนไขในการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยตองไมเกนมลคาหลกประกน

35 ค าจ ากดความของค าวา “สญญา” ทระบวา “ประกาศนใหมผลบงคบใชกบสญญาเพอทอยอาศยและสนเชออนทเกยวของกบสนเชอทอยอาศยทมการท าสญญาตงแตวนท 1 เมษายน 2562 เปนตนไป” นน หมายถง สญญาเงนกหรอสญญาจ านอง

มผลบงคบใชกบสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชออนทเกยวเนองกบสนเชอเพอทอยอาศยทมการท าสญญาเงนกตงแตวนท 1 เมษายน 2562 เปนตนไป