Amt für Immobilienmanagement Fachtagung "Energieeffizienz in kirchlichen Liegenschaften" - Münster Dachpachtverträge für Photovoltaik-Anlagen was ist zu

Amt für Immobilienmanagement

Fachtagung "Energieeffizienz in kirchlichen Liegenschaften" - Münster

Dachpachtverträge für Photovoltaik-Anlagen

was

ist zu bedenken?

Thomas Werner, Stadt Münster



Die Stadt Münster vermietet seit 16 Jahren Dachflächen für Fotovoltaikanlagen.

Eigene Anlagen werden im Bereich städtischer Gebäude nicht gebaut.

Energiesparende Investitionen haben Vorrang







Vertragliche Regelungen



§ 2 - Beginn und Ende des NutzungsverhältnissesDas Nutzungsverhältnis beginnt am 01. Januar ….. und wird auf die Dauer von

einundzwanzig Jahren, somit bis zum 31.12….. abgeschlossen. Wesentliche Geschäftsgrundlage für die Nutzung ist das uneingeschränkte Eigentum und der uneingeschränkte Besitz (frei von jedweden Ansprüchen Dritter) des Nutzers an den

Photovoltaik-Anlagen. Bei einer Änderung der Eigentums- und Besitzverhältnisse endet der Vertrag,

21Jahre sind eine lange Zeit…..



Der Nutzer verpflichtet sich, die Photovoltaik-Anlagen innerhalb von 6 Monaten nach Beginn des Nutzungsverhältnisses - d.h. spätestens bis zum ……...zu errichten. Kommt der Nutzer dieser Verpflichtung nicht nach, so endet der Vertrag mit Ablauf dieser Frist, ohne dass es einer besonderen Kündigung bedarf. In begründeten Einzelfällen kann die Frist von

6 Monaten auf schriftlichen Antrag (mit Begründung) verlängert werden.

Manchmal werden erst einmal zur Aquise Verträge geschlossen… und blockieren die Flächen für andere Interessenten…



Die Stadt ist zur vorzeitigen Kündigung des gesamten Vertrages oder einer einzelnen bzw. mehrerer Anlage(n) mit einer Frist von 12 Monaten zum 30.06. und 31.12. eines jeden Jahres berechtigt, wenn die Stadt über die überlassenen Flächen insbesondere im Rahmen von Sanierungs-, Umbau-, Ausbau- oder sonstigen Baumaßnahmen verfügen muß und eine Weiter-führung des Nutzungsverhältnisses nach Durchführung der städtischen Maßnahme nicht mehr möglich oder zumutbar ist.

Wichtig Kündigungsmöglichkeit…..



Dieses Kündigungsrecht gilt auch, wenn sich der Nutzungszweck des Schulgebäudes ändert oder die Schule komplett bzw. teilweise aufgegeben wird.In diesem Fall ist die Stadt um die Bereitstellung von Ersatzflächen bemüht; ein Anspruch auf Bereitstellung besteht nicht. Die Kosten des Abbaus bzw. Wiederaufbaus der Anlage trägt der Nutzer. Ein finanzieller Ausgleich durch die Stadt z.B. für entgangene Einkünfte oder sonstige Entschädigungszahlungen erfolgen nicht.

….Kündigung wenn ein Gebäude aufgegeben wird



sofern der Nutzer nach § 2 dieses Vertrages dazu verpflichtet ist, alle oder einzelne Anlagen zu entfernen, hat er

a) die jeweilige Photovoltaik-Anlage samt Zubehör vollständig vom Dach zu entfernen.

b) Sämtliche anderen Anlagenteile nach § 1 Abs. 2 dieses Vertrages zu entfernen.

Entschädigungsansprüche jedweder Art, insbesondere solche aus § 951 BGB, sind ausdrücklich ausgeschlossen.

….ohne Entschädigung



§ 3 - Nutzungsentgelt

Das Nutzungsentgelt beträgt …. jährlich. Das Nutzungsentgelt …….jährlich ist jeweils zum 01. Juli eines jeden Jahres der Stadtkasse Münster zu überweisen.

….Nutzungsentgelt ist vom Rat der Stadt Münster auf 10€/KWpeak festgesetzt worden, kein

Höchstgebot, keine Ausschreibung



Wichtiges Thema Statik, Schneelasten

….keine Reduzierung der Schneelast!

75 Kg/m² bleiben als Kosequenz des Winters 2010/11 erhalten

Der Investor hat eine geprüfte Statik zu bringen, auf eigene Kosten!



Konfliktthema Blitzschutz



Quelle: Blitzschutz Kunia

Blitzschutz an PV-Anlagen immer ein Thema, wer ist verantwortlich?

Ein Blitzeinschlag ist ein seltenes Ereignis, birgt aber ein hohes Schadenspotential



• Öffentliche Gebäude verfügen meistens bereits über Blitzschutzanlagen,• Die PV-Anlage muss in den vorhandenen Blitzschutz integriert werden.• Mangelhafte Planung führt zu hohen Nachrüstkosten und zu Konflikten bei vermieteten Dachflächen• die Erforderlichkeit von Blitzschutzmaßnahmen immer mit der Gebäudeversicherung klären



Literatur, Normen und Richtlinien



Haftung, Sicherung der Ansprüche der Immobilienverwaltung



….Montageschäden bleiben oft zunächst unentdeckt



Der Nutzer ist verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung (Deckungssumme für Personen- und Sachschäden im Einzelfall bis 5 Mio. DM) abzuschließen und gegenüber der Stadt nachzuweisen.

Der Nutzer haftet gegenüber der Stadt für Vorsatz und Fahrlässigkeit bei Schäden, die der Stadt oder Dritten im Zusammenhang mit der Errichtung, der Inbetriebnahme, der Unterhaltung und dem Rückbau der Photovoltaikanlage entstehen oder für die die Stadt von Dritten in Anspruch genommen wird.

Der Nutzer stellt die Stadt im Rahmen seiner Haftung von Ansprüchen Dritter frei.

….Haftpflichtversicherung ist vor Anlagenbau nachzuweisen!



….Bankbürgschaft sichert Ansprüche für die Demontage und Verkehrssicherungspflicht

Während und nach der Vertragslaufzeit

§ 8 - Sicherheitsleistung

Der Nutzer ist verpflichtet, als Sicherheit für die Erfüllung seiner Verpflichtungen aus diesem Vertrag mit Beginn des Nutzungsverhältnisses eine unwiderrufliche

und unbefristete Bankbürg-schaft über 15.000,00 € (in Worten: Fünfzehntausend Euro) unter Verzicht auf die Einreden der Verjährung, Aufrechnung und

Vorausklage zu hinterlegen. Die Bürgschaftsurkunde muß den Zusatz enthalten, daß „auf erstes Anfordern“ zu zahlen ist.



….diese Unterlagen gehören immer zum Vertrag!

Der Nutzer hat der Stadt folgende Unterlagen einzureichen:

1. Nachweis über die erbrachte Sicherheitsleistung.

2. Jährlicher Nachweis über die Haftpflichtversicherung (Kopie des Versicherungsscheines).

3. Bau- und Betriebsbeschreibung incl. Lageskizze.

4. Fachunternehmen/EMV-Bescheinigung des Elektroinstallationsunternehmens (Anlage. 5).

5. Kopie der Bescheinigung des Versorgungsunternehmens über den Netzparallelbetrieb

6. Kopie des für das Versorgungsunternehmen ausgestellten Prüfprotokolls zur Inbetriebnahme

7. Regelmäßige Kopie des dreijährlich für das Versorgungsunternehmen zu erstellenden Prüfprotokolls.

8. Bauantrag zur Kenntnis und Freigabe, einschließlich statischem Nachweis.

9. Baugenehmigung einschließlich ggfls. erforderlicher Prüfstatik.



Noch Fragen?

Thomas WernerStadt MünsterAmt für [email protected]/492-2370

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