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Deutsch-Russische AuslandshandelskammerSeminar des Komitees für Rechtsfragen
„Finanzierung und Besicherung in Russland“
Florian SchneiderRechtsanwalt, Partner(Moskau, Frankfurt a.M.)
Moskau15. Oktober 2009
Hypotheken in Russland
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Inhalt
Gesetzliche Grundlagen
Allgemeines
Entstehung der Hypothek
Inhalt des Hypothekenvertrages
Vollstreckung der Hypothek
Die Hypothek in der Insolvenz
Praktische Erfahrungen
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Gesetzliche Grundlagen
Notariatsgesetz (vom 11. Februar 1993) Zivilgesetzbuch 1. Teil (1994) Gesetz über die Registrierung von Immobilienrechten und –
geschäften (vom 21. Juli 1997) Hypothekengesetz (vom 16. Juli 1998) mit Änderungen vom 30.
Dezember 2008 Bodengesetzbuch (vom 25. Oktober 2001) Insolvenzgesetz (vom 26. Oktober 2002) Baubeteiligungsgesetz (vom 30. Dezember 2004) Vollstreckungsgesetz (vom 30. Oktober 2007)
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Allgemein (1)
Die Hypothek nach russischem Recht ist grundsätzlich vergleichbar mit der Hypothek nach deutschem Recht:
Realsicherheit an unbeweglichem Vermögen
Dingliches Recht
Streng akzessorisch
Grundschuld nach russischem Recht? Hypothekengegenstand
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Allgemein (2)
Vorfragen Ist der Hypothekenschuldner Eigentümer der Immoblie? Wurden bereits weitere Hypotheken zugunsten Dritter registriert?
Register für Immobilienrechte und –geschäfte: Inhalt Würdigung Auskunftsmöglichkeiten: territoriale Abteilungen des Föderalen Dienstes der
staatlichen Registrierung, das Katasters und Kartenwesens
(z.B. in der Stadt Moskau)
Hypothek an Grundstücken und Gebäuden muss grundsätzlich gleichzeitig vereinbart und registriert werden (Sonderfall: staatliche bzw.kommunale Grundstücke. Hypothek an einem Mietrecht)
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Entstehung der Hypothek (1)
Abschluss eines Hypothekenvertrages: eigenes Dokument Schriftform Sprache staatliche Registrierung keine notarielle Beglaubigung erforderlich
abzusichernde Forderungen Geldforderungen (Sonderfall: Absicherung der Vertragsstrafen z.B.
aufgrund von LOI, strittig) Besicherung bereits fälliger Forderungen strittig
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Entstehung der Hypothek (2)
kraft Gesetzes
bei zweckgerichteten Krediten / Darlehen für den Erwerb von Grundstücken / gewerblichen Immobilien / Wohnungen
bei Baufinanzierung u.U. bei nicht vollständiger Zahlung des Kaufpreises
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Wesentlicher Inhalt des Hypothekenvertrages
Zwingende Anforderungen:
Beschreibung des Hypothekengegenstandes
Bewertung
(in den Einzelfällen durch einen unabhängigen Gutachter)
Exkurs: Bei dem Gutachten werden 3 Ansätze verwendet (Kostenaufschlags-, Einnahme- und Vergleichsmethode)
Beschreibung der abgesicherten Forderung
(insbesondere Gegenstand, Höhe und Frist)
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Vollstreckung der Hypothek
Das Vollstreckungsverfahren besteht aus:
Vollstreckung (gerichtliche oder außergerichtliche)
Verwertung
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Vollstreckung der Hypothek:wesentliche Etappen
Hypotheken-gläubiger
SofortigeZwangsvollstreckung
(außergerichtlich)
Vollstreckung(gerichtlich)
Verwertung Vereinbarung über sofortige Zwangsvollstreckung
Zustimmung des Hypothekenschuldners
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Sofortige Zwangsvollstreckung (1)
Sofortige Zwangsvollstreckung möglich:
Vereinbarung über die sofortige Zwangsvollstreckung jederzeit möglich
Teil des Hypothekenvertrages bzw. eine gesonderte Vereinbarung
Keine notarielle Beglaubigung erforderlich
ABER Notariell beglaubigte Zustimmung des Sicherungsgebers für die
sofortige Zwangsvollstreckung erforderlich
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Sofortige Zwangsvollstreckung (2)
Sofortige Zwangsvollstreckung nicht möglich (Auswahl)
der Abschluss des Vertrages unterliegt der Zustimmung einer dritten Person bzw. einer Behörde, wenn der Hypothekengläubiger eine natürliche Person ist
Hypothekengegenstand sind Wohnräumlichkeiten, die im Eigentum von natürlichen Personen stehen
Hypothekengegenstand ist Vermögen, das im staatlichen bzw. kommunalen Eigentum steht
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Vollstreckung
Vollstreckungsverbote:
die Verletzung der gesicherten Forderung ist unbeachtlich die Höhe der Forderungen des Hypothekengläubigers ist eindeutig unverhältnismäßig
zum Wert der Sicherung Bestimmung der Unbeachtlichkeit bzw. Unverhältnismäßigkeit:
- Höhe der nichterfüllten Verbindlichkeit unter 5% des Wertes des Hypothekengegenstands
- Forderungsschuldner ist weniger als 3 Monate mit der Erfüllung der gesicherten Forderung in Verzug
Sonderfall: Zwangsvollstreckung aufgrund eines Notarvollstreckungsvermerks.
Vorsicht (!): Keine praktische Anweisungen für die Notare. In der Praxis kann
diese Möglichkeit nicht umsetzbar sein (hängt von dem jeweiligen Notar ab)
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Verwertung (1)
im Rahmen einer gerichtlichen Vollstreckung: Versteigerung
im Rahmen einer außergerichtlichen Vollstreckung
(die konkrete Alternative wird durch den Hypothekengläubiger bestimmt):
Versteigerung nach den Regeln des Zivilgesetzbuches
Verkauf aufgrund eines Kommissionsvertrages
direkter Erwerb einiger Arten von Hypothekengegenständen (Ausnahmen: z.B. Grundstücke, Gebäude)
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Verwertung (2)
Formelle Anforderungen ist die schriftliche Benachrichtigung des Hypothekenschuldners
Inhalt der Benachrichtigung
Innerhalb von 10 Tagen ab Erhalt dieser Benachrichtigung ist der Hypothekenschuldner berechtigt, die gesicherte Forderung zu erfüllen
die Verwertung erfolgt, soweit die gesicherte Forderung nicht erfüllt wurde:
- nach Ablauf von 10 Tagen nach Erhalt der o.g. Benachrichtigung oder
- 45 Tage nach der Übersendung der Benachrichtigung über die Vollstreckung (soweit diese Frist früher endet)
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Verwertung (3)
Bewertung des Vollstreckungsgegenstandes im Rahmen einer außergerichtlichen Vollstreckung durch einen unabhängigen Gutachter erforderlich:
Hypothekengegenstände mit dem Wert von über 500,000 Rubel (ca. 11,100 Euro)
Miet- bzw. Pachtrecht
In den o.g. Fällen muss der Anfangspreis des Hypothekengegenstands bei der Verwertung im Rahmen der sofortigen Zwangsvollstreckung 80% des Wertes betragen, soweit nichts anders durch die Parteien vereinbart wurde.
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Vollstreckungsverfahren
Im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens hat der Hypothekengläubiger Vorrang vor anderen Forderungen:
Schadensersatzansprüche insbesondere wegen Körper- und Gesundheitsschäden
Gehälter und Urherbervergütungen
Forderungen des Staates
sonstige Forderungen
Vorsicht (!): Gilt nicht vollständig für das Insolvenzverfahren
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Die Hypothek in der Insolvenz (1)
Insolvenzverfahren wird eröffnet, soweit:
die anfallenden Forderungen innerhalb von 3 Monaten nicht befriedigt werden können
die Summe der Forderungen mindestens 100.000 Rubel (ca. 2.300 Euro) beträgt und
der Wert des eigenen Vermögens der betroffenen Person unter der Summe der unbefriedigten Forderungen liegt
mehrere Phasen sind denkbar (Aufsicht; Sanierung; Außenaufsicht; Konkurs; gütliche Beilegung)
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Die Hypothek in der Insolvenz (2)
der Hypothekengegenstand wird aus der Insolvenzmasse nicht ausgesondert
keine außergerichtliche Vollstreckung des Hypothekengegenstandes bei Insolvenz (ab der Einführung der Aufsicht) möglich
grundsätzlich ist die Verwertung der Konkursmasse erst im Rahmen des Konkurses möglich. Ausnahme für die Hypothekengegenstände: Verwertung im Rahmen der früheren Phasen möglich
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Die Hypothek in der Insolvenz (3)
Reihenfolge der Befriedigung der Forderungen:
gerichtliche und sonstige Kosten in Zusammenhang mit dem Insolvenzverfahren
(1. Rang)
Schadensersatzansprüche insbesondere wegen Lebens- und Gesundheitsschäden
(2. Rang)
Gehälter und Urherbervergütungen (3. Rang)
gesicherte Forderungen, Forderungen des Staates, sonstige Forderungen (4. Rang)
Garantie, dass die Hypothekengläubiger bei der Verwertung der Hypothekengegenständen folgende Mindestsummen erhalten (Vorrang vor den anderen Forderungen):
80% des Erlöses bei der Besicherung von Kreditverträgen
70% des Erlöses bei der Besicherung von anderen Forderungen
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Praktische Erfahrung (1)
einige Anmerkungen bei der Entstehung von Hypotheken:
praktische Schwierigkeiten bei der gleichzeitigen Einreichung von Hypotheken mit verschiedenen Rängen
Besicherung der anfälligen Forderungen. Verlängerung der Frist der zu besichernden Forderung erforderlich
Sicherungseigentum (z.B. Erwerb von Immobilien mit einem vereinbarten anschließenden Rückkauf). Risiken der Umwirksamkeit
zusätzliche formelle Anfragen/Anmerkungen der russischen Behörden
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Praktische Erfahrung (2)
Vollstreckung
Vollstreckung: allgemein wenig Praxis bei der Vollstreckung von Hypotheken in Russland
Kernpunkt: außergerichtliche Vollstreckung (Vor- und Nachteile). Diskussion zwischen den Parteien über den Umfang und Bedingungen
In der Praxis erfolgt die gerichtliche Vollstreckung mit Fristverzögerungen (Gerichte sind überlastet)
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Kontakt
Florian SchneiderRechtsanwalt, Partner
Salans, Moskau Balchug Plaza7, Ulitsa BalchugMoskau, 115035Russland Tel. + 7 495 644 05 00 Fax. + 7 495 644 05 99
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Vielen Dank
für Ihre Aufmerksamkeit
