Die Verteilung von Sondervergütungen und Aufwendungen auf die

Wohnungseigentümer

Horst MüllerKanzlei Müller & Hillmayerwww.mueller-hillmayer.de

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Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

§ 21 Abs. 7 WEG

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Gängige Sondervergütungen für folgende Besondere Leistungen

Außerordentliche Eigentümerversammlungen Mitwirkung bei Sanierungsmaßnahmen Mitwirkung in Rechtsstreitigkeiten (z. B.

Beschlussanfechtung; Baumängelrechtsstreit) Erteilung von Veräußerungszustimmungen Mahnschreiben nach Verzugseintritt Besonderer Aufwand wegen Nichtteilnahme am

Lastschriftverfahren Besonderer Aufwand im Zusammenhang mit der

Aufbereitung der Unterlagen für haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen

I. Die Zusatzgebühr – eine Gegenleistung für Besondere Verwalterleistungen -

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a) Problem der Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB – mögliche Unwirksamkeit der ganzen KlauselBeispiel: Unterschiedslose Sondervergütungsregelung für Durchführung außerordentlicher Eigentümerversammlungen

b) Ausweg: Eigentümermehrheitsbeschluss gem. § 21 Abs. 3 WEG- Lediglich Anfechtungspotential –

c) Denkbare Beschlussvorlage:

„Für die Teilnahme an Vergabegesprächen, Baustellenbesprechungen, für die Beteiligung an der Bauüberwachung und für die Teilnahme an der Bauabnahme, sowie für die Koordinationstätigkeit anlässlich der beschlossenen Fassadensanierung erhält der Verwalter von der Gemeinschaft eine Sondervergütung von € 85,00 / Stunde zzgl. gesetzliche MwSt. Der Verwalter hat hierzu ein nachvollziehbares Zeitblatt zu führen. Der Verwalter ist befugt, Abschlagsrechnungen monatlich im Nachhinein zu erstellen und den Sondervergütungsbetrag dem Hausgeldkonto der Gemeinschaft zu belasten.“

1. Der Verwaltervertrag als Rechtsgrundlage

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a) Aufgrund Verwaltervertrags aa) Vertragspartner des Verwalters: Die Gemeinschaft der

Wohnungseigentümer (ganz h. M.), nicht alle Wohnungseigentümer

ab) Vertragsnatur: Vertrag zu Gunsten Dritter, zumindest Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer

b) Auf Grund Eigentümerbeschlusses aa) Befugnis des Verwalters gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur

Durchführung von Beschlüssen – Vollzugsorgan – ab) Schuldner auch hier der Träger des

Verwaltungsvermögens – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer -

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Zahlungsschuldner

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1. Typische Zusatzgebühren mit Weiterbelastungsbedarfa) Mahngebühren wegen Hausgeldverzugs b) Zusatzvergütung wegen Nichtteilnahme am

Lastschriftverfahrenc) Sondervergütung wegen vereinbarter

Veräußerungszustimmung

2. Weiterbelastung auf Verursacher durch Verwaltervertrag?

a) Ja, falls auch alle Wohnungseigentümer Vertragspartner wären

b) Nein, da Vertragspartner nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist- Kein wirksamer Vertrag zu Lasten Dritter (der Wohnungseigentümer)

II. Die Weiterbelastung bestimmter Zusatzgebühren für / wegen bestimmte(r) Verwalterleistungen

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Beschlussvorschlag:

„Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, namens der Gemeinschaft rückständige Hausgelder gegen säumige Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Für Mahnschreiben nach Verzugseintritt erhält der Verwalter eine Mahngebühr von € 15,00, die der säumige Wohnungseigentümer der Gemeinschaft zu erstatten hat.“

Folge:Bei Nichterstattung der Mahngebühr ist diese namens der Gemeinschaft einzuklagen.

3. Durch Eigentümerbeschluss gem. § 21 Abs. 7 WEG?

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1. 1. Voraussetzung: Beschluss gem. § 21 Abs. 7 WEG mit Festlegung der Erstattungspflicht des Verursachers (s. o.)

2. 2. Voraussetzung: Beschluss gem. § 16 Abs. 3 WEG, mit dem generell festgelegt wird, dass z. B. die Mahngebühr in die Einzelabrechnung der Wohnung eingestellt wird, deren Eigentümer der Verursacher war oder noch ist – sog. Objektprinzip –

III. Die Weiterbelastung in der Einzelabrechnung

– sog. Objektprinzip -

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3. 3. Voraussetzung –Alternativ-: Die GO bestimmt etwa:

„Der jeweilige Verwalter kann für nach Eintritt des Verzugs mit Hausgeld gefertigte Mahnschreiben

namens der Gemeinschaft vom säumigen Wohnungseigentümer eine Mahngebühr beanspruchen, deren Höhe im Verwaltervertrag oder durch Eigentümerbeschluss festgelegt wird. Der jeweilige Verwalter ist befugt, die Mahngebühr im Nichtzahlungsfalle in die nachfolgende Einzelabrechnung der Wohnung einzustellen, deren Eigentümer der Säumige ist oder war.