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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Weimar

Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Katharina Groß

Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer

Leipzig, im Dezember 2017

CIMA Beratung + Management GmbH

Diese Ausarbeitung fällt unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte.

Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept Weimar 2017

Seite 2

Inhaltsverzeichnis Vorwort ................................................................................................................... 5

1 Einzelhandelsentwicklung und Verbraucherverhalten in Deutschland .................................................................................................... 7

1.1 Demographische und konjunkturelle Rahmenbedingungen des Einzelhandels in Deutschland ...................................................... 7

1.2 Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung des stationären Einzelhandels .................................................................................................. 9

1.3 Effekte des Online-Handels .................................................................. 11

1.4 Ausblick ............................................................................................................ 13

2 Gesetze und Konzepte zur Standortsteuerung des Einzelhandels ............................................................................................... 14

2.1 Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung ............................. 14

2.2 Landesentwicklungsprogramm Thüringen / Regionalplan Mittelthüringen .............................................................................................. 16

3 Einzelhandelsstandort Weimar ........................................................... 17

4 Einzugsgebiet und Kaufkraft ................................................................ 23

4.1 Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels ................................. 23

4.2 Aktuelle und zukünftige Kaufkraft im Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels .......................................................................... 24

4.2.1 Aktuelle Kaufkraft im Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels ..................................................................................................... 24

4.2.2 Kaufkraftprognose für das Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels bis zum Jahr 2025 ...................................................... 25

5 Einzelhandel in Weimar ......................................................................... 27

5.1 Bestandsanalyse des Weimarer Einzelhandels .......................... 27

5.2 Kaufkraftbindungen und Umsatzleistungen des Weimarer Einzelhandels ................................................................................................ 31

5.3 Umsatzprognose für den Weimarer Einzelhandel bis 2025 .................................................................................................................. 34

5.4 Einflüsse des Online-Handels auf den stationären Einzelhandel in Weimar .......................................................................... 36

6 Repräsentative Haushaltsbefragung zum Einkaufsverhalten....................................................................................... 37

6.1 Befragungsmethodik / Zusammensetzung der Stichprobe ...................................................................................................... 37

6.2 Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung in Weimar ............................................................................................................. 39

7 Zentren- und Sortimentskonzept für den Weimarer Einzelhandel ................................................................................................. 50

7.1 Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ ............... 53

7.2 Weimarer Liste „zentrenrelevanter Sortimente“ ........................ 64

7.3 Zentrale Versorgungsbereiche der „Nahversorgungsstufe“ im Weimarer Stadtgebiet ....................................................................... 65

7.4 Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Weimar / Beschlussvorschlag ............................................................ 77

Anlage ................................................................................................................... 79


Seite 3

Abbildungen

Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung in Ostdeutschland 2005 – 2015 ................... 7

Abb. 2: Anteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch in % zwischen 2000 und 2016 ...................................................................................................................... 8

Abb. 3: Entwicklung des stationären Einzelhandelsumsatzes in Deutschland .............................................................................................................................. 9

Abb. 4: Verkaufsflächenentwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 2006 – 2016 .......................................................................................... 10

Abb. 5: Gewinner und Verlierer im deutschen Einzelhandel................................. 10

Abb. 6: Umsatzentwicklung des Online-Handels in Deutschland ...................... 11

Abb. 7: Umsatz des Online-Handels nach Branchen ................................................ 12

Abb. 8: Veränderung der Altersstrukturen in Weimar 2005 – 2016 .............. 18

Abb. 9: Übernachtungszahl und Bettenkapazität in Weimar 2005 – 2016 ............................................................................................................................................ 19

Abb. 10: Weimarer Einzelhandel nach Betriebsgrößenklassen ............................... 28

Abb. 11: Verteilung der Verkaufsflächen des Weimarer Einzelhandels auf die Innenstadt und das restliche Stadtgebiet .............................................. 28

Abb. 12: Verteilung der Befragten nach Geschlecht in % ....................................... 38

Abb. 13: Verteilung der Befragten auf Altersklassen in % ...................................... 38

Abb. 14: Orientierung von Konsumenten auf den Einkaufsort Weimar in % ................................................................................................................................................... 39

Abb. 15: Einkaufshäufigkeit in Weimar .................................................................................... 40

Abb. 16: Bevorzugte Erledigungen in Weimar .................................................................... 40

Abb. 17: Gründe für einen Einkauf in Weimar .................................................................. 41

Abb. 18: Gründe gegen einen Einkauf in Weimar ........................................................... 41

Abb. 19: Bevorzugte Verkehrsmittelwahl für einen Einkauf in Weimar ............ 42

Abb. 20: Einkaufshäufigkeit in anderen Einkaufsorten als Weimar .................... 43

Abb. 21: Bevorzugte Einkaufsorte von Waren des kurzfristigen Bedarfs ....... 43

Abb. 22: Bevorzugte Einkaufsorte von Waren des mittelfristigen Bedarfs ... 44

Abb. 23: Bevorzugte Einkaufsorte von Waren des langfristigen Bedarfs ....... 45

Abb. 24: Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten in Weimar ..................................... 46

Abb. 25: Vermisste Angebote in Weimar ............................................................................... 46

Abb. 26: Positive oder negative Veränderungen der Weimarer Innenstadt in den vergangenen Jahren ....................................................................................... 47

Abb. 27: Beurteilung der Verkehrssituation in Weimar................................................ 48

Tabellen Tab. 1: Einwohnerentwicklung in Weimar 2004 – 2016........................................... 17

Tab. 2: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Weimar 2010 – 2016 ...................................................................................................... 18

Tab. 3: Entwicklung des Weimarer Einzelhandels 2001 – 2017 ........................ 21

Tab. 4: Betriebs- und Verkaufsflächenentwicklung des Weimarer Innenstadthandels mit und ohne „Weimar Atrium“ .................................. 22

Tab. 5: Einwohner im Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels .................. 24

Tab. 6: Kaufkraft im Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels ..................... 25

Tab. 7: Einwohnerentwicklung im Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels bis 2025 .................................................................................................. 25

Tab. 8: Kaufkraftprognose für das Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels bis zum Jahr 2025 ......................................................................... 26

Tab. 9: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Weimar ............ 27

Tab. 10: Betriebe und Verkaufsflächen des Weimarer Einzelhandels nach Standortkategorien .............................................................................................. 29

Tab. 11: Einzelhandel der Stadt Weimar im kommunalen Vergleich ............... 30

Tab. 12: Marktbedeutung und Umsatzleistung des stationären Weimarer Einzelhandels ......................................................................................................................... 32

Tab. 13: Umsatzprognose für den Weimarer Einzelhandel bis 2025 ............... 35


Seite 4

Tab. 14: Modellrechnung zum möglichen Verkaufsflächenverlust des stationären Einzelhandels durch den Online-Handel in Weimar .... 36

Tab. 15: Vorschläge zur Optimierung des Einzelhandelsangebotes und seiner Rahmenbedingungen in Weimar ............................................................. 49

Tab. 16: Vorschläge zur Optimierung von Städtebau und Verkehr als Rahmenbedingungen des Einzelhandels in Weimar ................................. 49

Tab. 17: Kriterien zur Identifikation und Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in Weimar ............................................................................. 51

Tab. 18: Maßnahmen zur Aufwertung des ZVB „Einkaufsinnenstadt“ in Weimar ....................................................................................................................................... 62

Tab. 19: Weimarer Liste zentrenrelevanter Sortimente ............................................... 64

Karten Karte 1: Kundenmagnetbetriebe in der Weimarer Innenstadt ............................... 19

Karte 2: Einzelhandelsagglomerationen in Weimar ........................................................ 20

Karte 3: Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels .................................................... 23

Karte 4: Zentrale Versorgungsbereiche im Weimarer Stadtgebiet ..................... 54

Karte 5: Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt in Weimar ........... 56

Fotos Foto 1: Weimar Atrium, Innenansicht..................................................................................... 22

Foto 2: Unzeitgemäßes Parkleitsystem, ohne Vorhaltewerte ................................ 57

Foto 3: Auffällige Leerstandsfläche im Eingangsbereich zur Hauptgeschäftslage ........................................................................................................... 57

Foto 4: Heterogene und unbequeme Sitzmöblierung ................................................ 57

Foto 5: Ungestalteter Übergangsbereich vom „Weimar Atrium“ in die zentrale Innenstadt ........................................................................................................... 58

Foto 6: Jakobstraße als Laufweg für Touristen ............................................................. 58

Foto 7: Fußgängerleitsystem ohne Hinweis auf Weimarer Einkaufslagen ... 58

Foto 8: Ungeeignete Begrenzungselemente eines gastronomischen Frei-sitzes in der Schillerstraße ......................................................................................... 58

Foto 9: Großleerstand in der FGZ Schillerstraße .......................................................... 59

Foto 10: Unzureichend beleuchteter Eingangsbereich des Goethekaufhauses am Theaterplatz ..................................................................... 59

Foto 11: Unpassende Farbwahl der Sitzelemente in einer Außen-gastronomie am Theaterplatz ................................................................................... 59

Foto 12: Liebevolle Detailgestaltung von Einkaufsgassen.......................................... 59

Foto 13: Profilierungsfaktor „Urban Entertainment“ im Weimar Atrium .......... 60

Foto 14: Kreative Konzeption einer Außengastronomie .............................................. 60

Foto 15: Vernetzung „Tourismus – Einkaufen“ in der FGZ Schillerstraße ..... 60

Foto 16: Rewe im NVZ Weimar Nord ....................................................................................... 67

Foto 17: Rewe im NVZ Weimar West ....................................................................................... 69

Foto 18: Nahkauf im NVZ Bodelschwinghstraße ............................................................... 71

Foto 19: Nahkauf im NVZ Leonhard-Frank-Straße .......................................................... 73

Foto 20: Edeka im NVZ Henry-van-de-Velde-Straße ...................................................... 76


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Vorwort Die CIMA Beratung + Management GmbH Leipzig wurde im 4. Quartal 2017 von der Stadt Weimar beauftragt, eine Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aus den Jahren 2009 / 2015 zu erstellen. Die Untersuchung soll die Entwicklungsmöglich-keiten des stationären Einzelhandels bestimmen und realistische Strategien für eine städtebaulich nachhaltige Entwicklung der Wirt-schaftsgruppe entwickeln. Eine herausragende Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang der Definition und Sicherung „Zentraler Versorgungsbereiche“ im Sinne der Paragraphen 34 Absatz 3 und 9 Absatz 2a Baugesetzbuch (BauGB) sowie des Paragraphen 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu.

Die Analysen und Prognosen in der Untersuchung gehen u.a. auf folgende Aspekte ein:

� Einschätzung der übergeordneten Rahmenbedingungen des Ein-zelhandels und ihrer Relevanz für die Stadt Weimar.

� Demographische, siedlungsstrukturelle und ökonomische Parame-ter des einzelhandelsrelevanten Einzugsgebietes von Weimar, vor dem Hintergrund der zentralörtlichen Bedeutung und der damit einhergehenden Ansprüche an die Qualität und Quantität des Einzelhandelsangebotes.

� Evaluierung der Einkaufslagen im Stadtgebiet / Ermittlung von Versorgungsdefiziten.

� Vergleichende Beurteilung des Einzelhandelsangebotes in Wei-mar, auf Basis kommunaler Ausstattungs- und Leistungskennzif-fern.

� Branchenspezifische Analyse des Versorgungsangebotes im Stadtgebiet / Ableitung einer „Weimarer Liste zentrenrelevanter Sortimente“.

� Kundenakzeptanz des Weimarer Einzelhandels.

� Hochrechnung der Umsatzleistungen und Bestimmung der Marktbedeutung des Weimarer Einzelhandels / Prognose bis zum Jahr 2025.

� Effekte des Internethandels auf das stationäre Einzelhandelsan-gebot in Weimar.

� Ausarbeitung von Empfehlungen zur Standort- und Sortiments-entwicklung bis 2025 innerhalb Zentraler Versorgungsbereiche.

� Empfehlungen zum Beschluss und zur Umsetzung des Einzel-handels- und Zentrenkonzeptes in Weimar.

Als Datengrundlage für die gutachterlichen Analysen und Progno-sen diente eine Vollerhebung des Einzelhandels im Stadtgebiet, die von qualifizierten Erhebern der CIMA Ende 2015 durchgeführt wor-den war. Diese Daten wurden dann auf Basis differenzierter Anga-ben der Stadt Weimar im November 2017 aktualisiert. Darüber hin-aus wurden in der Untersuchung empirische Informationen des Thüringer Landesamtes für Statistik, des Statistischen Bundesamtes sowie diverser Fachpublikationen verwendet. Einen Einblick in das Einkaufsverhalten der Bürgerinnen und Bürger im Einzugsgebiet ge-währte zudem eine telefonische Haushaltsbefragung, welche Ende 2015 durchgeführt worden war.


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Alle gutachterlichen Erkenntnisse und Schlussfolgerungen wurden mit Vertretern der Stadt Weimar eingehend erörtert. Hierbei konnte ein weitreichender Konsens über stadtentwicklungspolitische Ziele und Maßnahmen erzielt werden. Allen Disputanten sei an dieser Stelle herzlich für ihr Engagement und ihre Unterstützung gedankt.

CIMA Beratung + Management GmbH

Büro Leipzig

Leipzig, im Dezember 2017


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1 Einzelhandelsentwicklung und Verbraucherverhalten in Deutschland

1.1 Demographische und konjunkturelle Rahmenbedingungen des Einzelhan-dels in Deutschland

Der Einzelhandel ist als überwiegend konsumptive Wirtschaftsform in hohem Maße abhängig von den demographischen und sozioöko-nomischen Entwicklungen in unserem Land. In diesem Zusammen-hang ist es als erfreulich anzusehen, dass sich die Einwohnerzahl Deutschlands – trotz aller Unkenrufe – nach der Wiedervereinigung als weitgehend stabil erwiesen hat. Seit 2011 ist die Bevölkerung sogar um etwa 500.000 angestiegen und liegt heute bei ca. 82,5 Millionen. In der regionalen Betrachtung sind allerdings erhebliche Unter-schiede festzustellen. So hat Mittel- und Ostdeutschland seit 2005 etwa 4 % oder ca. 0,6 Millionen seiner Einwohner verloren (vgl. Abb. 1). Bei Verwendung der aktuellen Pro-Kopf-Kaufkraft entspricht dieser Bevölkerungsverlust einem Kaufkraftrückgang von etwa 3-4 Milliarden €. In der Folge hat sich die ökonomische Tragfähigkeit der hier ansässigen Einzelhandelsgeschäfte verschlechtert.

Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung in Ostdeutschland 2005 – 2015

Quelle: Statistisches Bundesamt 2017; Stand jeweils 31.12.; ab 2011: Ergebnisse

auf Grundlage des Zensus 2011

Nur wenige Regionen in Ostdeutschland konnten sich dem demo-graphischen Abwärtstrend entziehen. Dazu gehören unter anderem die verdichteten Siedlungsbereiche um die Städte Potsdam, Leipzig, Dresden oder Chemnitz. Hier ist ein stabiler oder sogar positiver Bevölkerungstrend zu vermelden. Die Stadt Leipzig war in der jüngsten Vergangenheit mit einem Einwohnerzuwachs von über 12.000 sogar die am stärksten wachsende deutsche Großstadt.

16,7 16,6 16,6 16,5 16,4 16,315,9 15,9 15,9 16,0 16,1

10

11

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Einwohn

er in Millio

nen

Jahr


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Demgegenüber sind ländliche Regionen in Ostdeutschland in ho-hem Maße von Abwanderungen und Prozessen der Überalterung betroffen. Die allgemeine Konjunktur hat sich in Deutschland seit 2005 positiv entwickelt. So stiegen die privaten Verbrauchsausgaben im genann-ten Zeitraum um etwa 17 % an. Dieser hohe Wert ist auch des-halb bemerkenswert, weil die Sparquote in der Bevölkerung gleich-zeitig mit etwa 9-10 % auf einem – im europäischen Vergleich – ungewöhnlich hohen Niveau verharrte.

Abb. 2: Anteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch in % zwischen 2000 und 2016

Quelle: Statista 2017

Leider haben die Konsumausgaben im Einzelhandel aber mit der positiven Konjunkturentwicklung nicht Schritt gehalten. Vielmehr ging der Anteil der Wirtschaftsgruppe am privaten Verbrauch deut-

lich zurück. Während dem Einzelhandel im Jahr 2000 noch ca. 35 % der privaten Verbrauchsausgaben zuflossen, sank der Wert bis zum Jahr 2016 auf nur noch ca. 29 % ab (vgl. Abb. 2). Ausschlag-gebend für diese unerfreuliche Entwicklung waren vor allem Kos-tenerhöhungen in anderen Lebensbereichen, wie zum Beispiel Ener-gie, Mobilität, Versicherungswesen, Mieten, Lokalabgaben oder pri-vate Altersvorsorge. Für die absehbare Zukunft gehen alle demographischen Prognosen davon aus, dass Deutschland – und hier in besonderem Maße Mit-tel- und Ostdeutschland – weitere Bevölkerungsverluste zu verkraf-ten haben wird. Dadurch verkleinert sich die ökonomische Basis für Einzelhandelsbetriebe nochmals. Gleichzeitig wird ein sich beschleu-nigender „Demographischer Wandel“ vorhergesagt, der die neuen Bundesländer aufgrund niedriger Geburtenraten und einer starken Emigration von Menschen im erwerbsfähigen Alter besonders be-treffen wird. Für Gesamtdeutschland wird bis zum Jahr 2025 ein Bevölkerungs-anteil der über 65-jährigen von ca. 24 % prognostiziert. Dieser Wert wird in zahlreichen Regionen Mittel- und Ostdeutschlands be-reits heute erreicht oder gar überschritten. Dies bedeutet auch, dass sich der Einzelhandel hier in besonderem Maße auf die spe-ziellen Bedürfnisse einer älter werdenden Kundschaft einstellen muss. Als wesentliche Anforderungen der Senioren an den statio-nären Einzelhandel sind in diesem Zusammenhang folgende Punkte anzuführen: � Problemlose Erreichbarkeit der Geschäfte.

� Barrierefreie Ladengestaltung / Rolltreppen / Aufzüge.

� Altengerechte Warenplatzierung / übersichtliche Warenpräsenta-tion.

35,4 34,6 33,7 32,6 32,7 32,4 31,8 30,9 30,5 29,7 29,5 29,3 29,0 28,9 28,8 28,8 28,8

Anteil in Pro

zent

Jahr


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� Einrichtung von „Ruhezonen“ / Sitzmöglichkeiten.

� Kleine Verpackungseinheiten.

� Geduldige Beratung.

� Altersaffine Serviceleistungen (z.B. Gepäckaufbewahrung, Waren-zustellung).

Im Zuge des demographischen Wandels ergeben sich für den Ein-zelhandel somit neue Herausforderungen in den Bereichen Sorti-mentspolitik, Verkaufspersonal, Service, Ladenbau und Standortge-staltung.

1.2 Umsatz- und Verkaufsflächenentwick-lung des stationären Einzelhandels

Die Umsatzleistungen des stationären Einzelhandels1 in Deutsch-land haben sich in den vergangenen drei Jahren positiv entwickelt. Seit 2010 betrug die Erhöhung knapp 8 % (vgl. Abb. 3).

Bei der Interpretation von Umsatzangaben gilt es allerdings zu be-achten, dass es sich um Daten handelt, in denen inflationäre Ein-flüsse noch nicht berücksichtigt sind. Der Geldwertverlust lag im Betrachtungszeitraum jedoch jährlich bei etwa 1,5 %. Rechnet man die Inflation also mit ein, ergibt sich letztlich eine negative Real-Umsatz-Entwicklung.

1 Umsatzleistung der Ladengeschäfte, ohne Online-Handel.

Abb. 3: Entwicklung des stationären Einzelhandelsumsatzes in Deutsch-land

Quelle: Statista 2017, Angaben ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffhandel

und Apotheken

Ungeachtet des insgesamt eher unbefriedigenden Umsatztrends hat sich die Verkaufsflächenausstattung der Ladengeschäfte zwischen 2006 und 2016 von ca. 117 Millionen m² auf ca. 124 Millionen m² erhöht. Im Ergebnis dieser disparaten Entwicklung hat sich die ökonomische Auslastung der Betriebe geringfügig verschlechtert (= Umsatz je m² VK/Geschäftsjahr): Die Produktivität sank zwischen 2006 und 2016 leicht von ca. 3.470 €/m² VK auf ca. 3.460 €/m² VK ab. Für die Flächenexpansion des Einzelhandels – trotz der unbefriedi-genden Umsatzdaten – gibt es zahlreiche Gründe. Zu den wichtigs-ten zählen die gewachsenen Ansprüche der Konsumenten an die

406,4400,0 403,7

389,8396,9

403,9 406,1 402,6409,2

419,1

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300

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Umsa

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€

Jahr


Breite und Tiefe des Warenangebotes (Stichwort: „OneShopping“). Sie bevorteilen großflächige Betriebe, wie z.B. zentren oder Fachmärkte. Entsprechend positiv verlief die Entwiclung dieser Betriebstypen in den vergangenen Jahren. Der rückläufige Anteil des Einzelhandels an den privaten Vebrauchsausgaben legt den Konsumenten zudem gewisse Sparzwäge auf, die sich wachstumsfördernd auf discountorientierte Betriebe auswirkten. Als Beleg für diesen Trend kann exemplarisch die dnamische Entwicklung der Lebensmitteldiscounter angeführt werden: Ihre Verkaufsfläche stieg zwischen 2006 und 2016 um etwa 1an (vgl. Abb. 4).

Abb. 4: Verkaufsflächenentwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 2006 – 2016

Quelle: EHI Retail Institute 2017

Die an dieser Stelle nur verkürzt wiedergegebenen Trends im deuschen Einzelhandel haben sich ganz generell auf die Betriebstype

10,7

11,1

11,4 11,511,7

11,912,1 12,1 12,2

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Verkaufsfläch

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Jahr

Breite und Tiefe des Warenangebotes (Stichwort: „One-Stop-wie z.B. Einkaufs-

oder Fachmärkte. Entsprechend positiv verlief die Entwick-

Der rückläufige Anteil des Einzelhandels an den privaten Ver-brauchsausgaben legt den Konsumenten zudem gewisse Sparzwän-ge auf, die sich wachstumsfördernd auf discountorientierte Betriebe

xemplarisch die dy-namische Entwicklung der Lebensmitteldiscounter angeführt werden:

um etwa 17 %

Verkaufsflächenentwicklung der Lebensmitteldiscounter in

Stelle nur verkürzt wiedergegebenen Trends im deut-schen Einzelhandel haben sich ganz generell auf die Betriebstypen-

entwicklung ausgewirkt. Es kristallisierten sich Gewinner und Verlirer heraus. Zu den Profiteuren gehörten vor allem Discounter, Fachmärkte und der filialisierte Fachhandel. konnten ihren Marktanteil ausbauen. An Bedeutung eingebüßt hben hingegen Kauf- und Warenhäuser und der klassische inhabegeführte Fachhandel. Ihre Umsatzbedeutung und Kundenakzeptanz hat sich in den vergangenen zehn Jahren (vgl. Abb. 5).

Abb. 5: Gewinner und Verlierer im deutschen Einzelhandel

Quelle: EHI Retail Institute 2017

Es ist im geschilderten Zusammenhang auch die erläuterten Mechanismen Effekte auf die unterschiedlichen Standortkategorien des Einzelhandels hatten. Die abnehmende B

12,2

12,5 12,5

2014 2015 2016

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entwicklung ausgewirkt. Es kristallisierten sich Gewinner und Verlie-rer heraus. Zu den Profiteuren gehörten vor allem Discounter, Fachmärkte und der filialisierte Fachhandel. Auch Supermärkte

An Bedeutung eingebüßt ha-und Warenhäuser und der klassische inhaber-

geführte Fachhandel. Ihre Umsatzbedeutung und Kundenakzeptanz hat sich in den vergangenen zehn Jahren z.T. markant verringert

deutschen Einzelhandel

auch offensichtlich, dass die erläuterten Mechanismen Effekte auf die unterschiedlichen Standortkategorien des Einzelhandels hatten. Die abnehmende Be-


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deutung von Kauf- und Warenhäusern und des unternehmergeführ-ten Fachhandels wirkte sich hierbei negativ auf den Einzelhandels-besatz innerstädtischer Einkaufslagen aus. Andererseits stärkte die dynamische Entwicklung der Discounter und Fachmärkte vor allem Standortagglomerationen in den Außenbereichen der Städte. Aktuell sind im Durchschnitt bereits etwa 60 - 70 % aller Verkaufs-flächen außerhalb der Innenstädte etabliert. In der Folge ist es im Zuge von Umsatzumlenkungsprozessen in vielen Hauptgeschäftsla-gen zu Leerstandsbildungen gekommen. In Ostdeutschland stehen nach Berechnungen der CIMA aktuell fast 20 % aller Ladenlokale leer. Überdurchschnittlich betroffen sind Klein- und Mittelstädte, und hier insbesondere Geschäftsflächen in 1b- und in Streulagen, mit ungünstiger verkehrlicher Anbindung, ungeeignetem Zuschnitt oder unzeitgemäßer Flächenausstattung. Ein Ende dieser unerfreuli-chen Entwicklung ist momentan nicht absehbar.

1.3 Effekte des Online-Handels

Kaum ein Thema wird in den aktuellen Diskussionen häufiger und kontroverser angesprochen, als die Auswirkungen des Online-Handels auf den stationären Einzelhandel. Dies hängt vor allem mit der rasanten Umsatzentwicklung des E-Commerce zusammen (vgl. Abb. 6). Aktuell generiert der Online-Handel etwa 53 Milliarden € Umsatz, was einem Anteil von ca. 11 % am Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels2 entspricht.

2 Der Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels betrug im Jahr 2016 ca. 482,1

Milliarden €.

Angst machen dem stationären Einzelhandel vor allem die großen Amplituden der Umsatzsteigerung. Sie lagen zwischen 2010 und 2016 fast durchweg im zweistelligen Bereich.

Abb. 6: Umsatzentwicklung des Online-Handels in Deutschland

Quelle: Statista 2017

Die Marktbedeutung des Online-Handels stellt sich branchenbezo-genen allerdings sehr unterschiedlich dar. Wichtigste Umsatzträger sind die Sortimentsbereiche „Bekleidung“, „Bücher“, „Unterhaltungs-elektronik/Elektroartikel“ sowie „Schuhe“, „Bild- und Tonträger“. Alle anderen Branchen spielen eine nachgeordnete Rolle (vgl. Abb. 7). Aus städtebaulicher Sicht bedenklich ist die Tatsache, dass die umsatzstärksten Branchen des Online-Handels allesamt als „zent-renrelevant“ zu klassifizieren sind, d.h. es handelt sich dabei um attraktivitätsbestimmende Sortimente unserer Einkaufsinnenstädte.

10 10,913,4

15,518,3

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27,6

39,141,9

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0

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Umsa

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€

Jahr


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Ein weiteres Anwachsen der Umsatzleistungen in diesen Branchen geht somit unmittelbar zulasten des Innenstadthandels und könnte in diesen sensiblen Standortbereichen zu einer weiteren Beschleu-nigung der Leerstandsentwicklung oder zumindest zu trading-down-Prozessen führen.

Abb. 7: Umsatz des Online-Handels nach Branchen

Quelle: Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.V. (bevh)

2017

Ob E-Commerce auch in der absehbaren Zukunft seine Entwicklung in diesem atemberaubenden Tempo fortsetzen kann, ist nach Ein-schätzung der CIMA jedoch fraglich, auch weil das Wachstum der Branche im wesentlichen „fremdfinanziert“ ist und E-Commerce in den vergangenen Jahren z.T. Renditeprobleme hatte. Selbst Firmen wie Amazon oder Zalando wiesen trotz Milliarden-Umsätzen regel-mäßig Verluste im dreistelligen Millionenbereich aus. Diese teilweise unbefriedigenden Geschäftsergebnisse sind vor allem auf die hohen Personal-, Logistik- und Distributionskosten des On-line-Handels zurückzuführen. Eine Sonderproblematik sind dabei die „Retouren“. So werden beispielsweise im Textilbereich mehr als 60 % aller Waren von den potentiellen Kunden kostenfrei zurückge-sandt. Sie müssen dann mit hohem personellem Aufwand wieder ausgepackt, gewaschen/gebügelt und versandfertig gemacht wer-den. Auch der logistische Aufwand des Internet-Handels ist enorm. So rühmt sich z.B. Amazon bis zu 5 Millionen Einzelartikel zu offerie-ren. Selbst unter Berücksichtigung der dezentralisierten Unterneh-mensstrukturen sind die Kosten für Beschaffung und Distribution dadurch entsprechend hoch. Der vorstehende Exkurs über die aktuellen Probleme des Online-Handels soll jedoch nicht den Eindruck erwecken, dass diese Wirt-schaftsform keine Zukunft hat. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich der Markt sukzessive bereinigt und die besonders inter-netaffinen Branchen weiter überdurchschnittlich wachsen. Dies hätte dann selbstverständlich negative Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel in unseren Städten. Sie können modellhaft für den Zielhorizont 2025 folgendermaßen beschrieben werden:

571 677 772 870 903 932 1.024 1.097 1.215 1.530 1.594 2.094 2.539 3.015 3.193 3.545 3.580 3.679

8.745 11.165

0 4.000 8.000 12.000

Medikamente

Bürobedarf

Schmuck/Uhren

Tierbedarf

Haus- und Heimtextilien

Lebensmittel

Sonstiges

Spielwaren

Auto und Motorrad/Zubehör

Drogerie

DIY/Blumen

Bild- u. Tonträger

Hobby und Freizeit

Haushaltswaren- und Geräte

Möbel/Lampen/Deko

Bücher/E-Books

Schuhe

Computer/Zubehör/Spiele/Software

Elektronikartikel/Telekommunikation

Bekleidung

Umsatz in Millionen €

Branche


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� Modellannahme: Der Umsatz des stationären Einzelhandels steigt zwischen 2016 und 2025 um ca. 1 % p.a. und beträgt dann ca. 468 Milliarden €.

� Modellannahme: Der Umsatz des Online-Handels steigt zwischen 2016 und 2025 um ca. 5 % p.a. und beträgt dann ca. 76 Milli-arden €.

� Modellannahme: Die Verkaufsflächenproduktivität des stationären Handels sinkt zwischen 2016 (3.460 €/m² VK) und 2025 um ca. 2 % p.a. und beträgt dann ca. 2.840 €/m² VK).

� Modellannahme: Die Steigerung des Online-Umsatzes um ca. 23 Milliarden € bis zum Jahr 2025 geht voll zulasten des stationä-ren Handels. Bei Ansetzung der prognostizierten Verkaufsflä-chenproduktivität von ca. 2.840 €/m² VK entspräche der Wert einem maximalen Verkaufsflächenverlust von ca. 6 - 7 % oder ca. 8,1 Millionen m² des heutigen Verkaufsflächenbestandes.

Aufgrund prognostischer Unwägbarkeiten könnten die Auswirkungen des Online-Handels in der Realität selbstverständlich kleiner oder größer ausfallen.

1.4 Ausblick

Auf Basis und unter Berücksichtigung aller Trends der vergangenen Jahre geht die CIMA bis 2025 von folgenden Entwicklungen im deutschen Einzelhandel aus:

� Die Verkaufsflächen entwickeln sich stagnativ bis rezessiv. Aller-dings treten große Disparitäten zwischen größeren und kleinen Städten sowie ländlichen und verdichteten Räumen auf. Städte

unter 10.000 Einwohner werden im Einzelhandel oft nur noch eine Grundversorgung anbieten können.

Wachstumschancen ergeben sich weiterhin speziell für Shopping-Center, Fachmärkte, Biomärkte, den vertikal integrierten Einzel-handel und Spezialanbieter.

� Der Umsatzanteil unternehmergeführter Fachgeschäfte fällt auf etwa 15 %. In Klein- und Mittelstädten wird es dadurch schwie-riger, brachgefallene Ladeneinheiten zu revitalisieren, zumal hier viele Geschäftsflächen für eine Ansiedlung filialisierter Betriebe zu klein sind.

Im Gefolge des Wegfalls unternehmergeführter Fachgeschäfte werden Einkaufslagen homogener bzw. „austauschbarer“.

� Der Internethandel wächst weiter. In einzelnen Branchen werden bis 2025 Marktanteile von mehr als 20 % erreicht. Der stationä-re Handel versucht allerdings ebenfalls verstärkt am Online-Geschäft zu partizipieren.


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2 Gesetze und Konzepte zur Standortsteuerung des Einzel-handels

Die Qualität von Einzelhandelsstandorten wird von Investoren, Pro-jektentwicklern und Betreibern häufig anders eingeschätzt, als von Vertretern der Kommunen. Grund für die disparaten Vorstellungen beider Seiten sind unterschiedliche Zielsetzungen. Während die Pri-vatwirtschaft Standorte präferiert, an denen dauerhaft eine aus-kömmliche Umsatzleistung möglich ist, bewerten Städte und Ge-meinden sowohl die Planareale als auch die Nutzungskonzepte vor allem unter dem Aspekt einer Vereinbarkeit mit lokalen stadtent-wicklungspolitischen Vorstellungen.

Den rechtlichen Rahmen zur Beurteilung der städtebaulichen Ver-träglichkeit von Einzelhandelsplanungen stecken in diesem Zusam-menhang vor allem das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunut-zungsverordnung (BauNVO) ab. Allerdings darf eine Anwendung dieser Gesetze durch die Kommune nicht willkürlich erfolgen, son-dern muss durch eine qualifizierte Planung (= Einzelhandelskonzept) fachlich untersetzt bzw. begründet sein.

Nachfolgend werden die wesentlichen Rechtsnormen zur städtebau-lichen Bewertung und zur Standortsteuerung des Einzelhandels im Überblick vorgestellt. Die Präsentation erfolgt in verkürzter Form und dient ausschließlich einer Darlegung des Rechtsrahmens, ohne den Anspruch auf eine juristische Interpretation3.

3 Die CIMA Beratung + Management GmbH ist als reines Marktforschungsunter-

nehmen zur Durchführung von Rechtsberatungen nicht legitimiert.

2.1 Baugesetzbuch und Baunutzungsver-ordnung

Unter Anwendung von Festlegungen des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann die Standortent-wicklung des Einzelhandels in einzelnen Gebietskategorien beein-flusst werden. Folgende Paragraphen sind hier von besonderer Re-levanz4: � § 30 BauGB

In städtischen Bereichen, für die Bebauungspläne aufgestellt wurden, sind innerhalb der Baugebiete gemäß § 2-9 BauNVO, Einzelhandelsbetriebe zulässig. Dies gilt insbesondere für allge-meine und besondere Wohngebiete sowie Urbane Gebiete. In Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können Einzel-handelsbetriebe nur ausnahmsweise zugelassen werden (vgl. § 2-3 BauNVO).

� § 34 BauGB und § 9 Abs. 2a BauGB

Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB sind Einzelhandelsprojekte grundsätz-lich genehmigungsfähig, wenn sie sich in die bauliche Eigenart

4 Die Darstellung des Rechtsrahmens erfolgt an dieser Stelle in verkürzter Form.

Es werden nur die wichtigsten Gesetze behandelt.


Seite 15

der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Der Absatz 3 des Gesetzes führt in diesem Zusammenhang aber ergänzend aus, dass keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der eigenen Gemeinde oder anderen Gemeinden von dem Einzelhandelsprojekt ausgehen dürfen5. Die entsprechende Textpassage wird aufgrund ihrer Be-deutung nachfolgend im Wortlaut wiedergegeben:

„(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 (...) dürfen keine schädli-chen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der nä-heren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzel-fall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1. der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Er-neuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs (…) dient,

2. städtebaulich vertretbar ist und

3. auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetrie-be, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölke-

5 Als Orientierungswert für die Einschätzung schädlicher Auswirkungen gelten in

der Regel 10 % Umsatzumverteilung gegenüber Bestandsbetrieben in Zentralen Versorgungsbereichen. Verschiedene Verwaltungsgerichte haben in diesem Kon-text jedoch darauf hingewiesen, dass es jeweils auf den Einzelfall ankommt, in dem höhere Umlenkungen noch unschädlich, oder aber kleinere Umlenkungen bereits schädlich sein können – insbesondere, wenn die betroffenen Einkaufsla-gen „vorgeschädigt“ sind.

rung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.“

Im nicht-beplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB ermöglicht der 2007 eingeführte § 9 Absatz 2a BauGB die Aufstellung ei-nes einfachen Bebauungsplanes auch für größere Gebiete. In ihm kann festgelegt werden, dass nur bestimmte Typen der nach § 34 gestatteten baulichen Nutzungen genehmigungsfähig, ausnahmsweise genehmigungsfähig oder nicht genehmigungsfä-hig sind. Die Begründung der Festlegungen eines einfachen Be-bauungsplanes soll gemäß § 1 Abs. 6, Nr. 11 durch ein städte-bauliches Entwicklungskonzept bzw. Einzelhandelskonzept erfol-gen.

� § 35 BauGB

Der Paragraf 35 BauGB definiert den sogenannten „Außenbe-reich“. Hier ist die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben nicht vorgesehen bzw. nur dann möglich, wenn ein Bebauungsplan aufgestellt wird.

� § 11 Abs. 3 BauNVO

Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind Einkaufszentren und großflä-chige Einzelhandelsbetriebe, die möglicherweise negative städte-bauliche oder raumordnerische Auswirkungen haben könnten, außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sonderge-bieten zulässig.


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2.2 Landesentwicklungsprogramm Thü-ringen / Regionalplan Mittelthüringen

Den rechtlichen Rahmen zur landes- und regionalplanerischen Be-wertung von Einzelhandelsprojekten in Thüringen definiert das Lan-desentwicklungsprogramm 2025 und der Regionalplan Mittelthürin-gen 2011.

Das Landesentwicklungsprogramm 2025 trifft zunächst im Abschnitt 2.6 zu Ansiedlungsvorhaben großflächiger Betriebe folgende gene-relle Aussagen:

„Die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten in Thürin-gen soll sich an der polyzentrischen Siedlungsstruktur des Landes orientieren, die gewachsenen Versorgungsstrukturen, insbesondere in den Innenstädten, nachhaltig stärken und zu einer insgesamt ausgewogenen und wettbewerbsgerech-ten Handelsstruktur beitragen.

Für alle Bevölkerungsgruppen soll die Erreichbarkeit von Ein-richtungen und Angeboten der Grundversorgung angemes-sen gewährleistet werden. Bei der Standortwahl von Einzel-handelsgroßprojekten soll daher eine den Mobilitätsmöglich-keiten und Versorgungsanforderungen aller Bevölkerungs-gruppen angepasste verkehrliche Erschließung, insbesondere mit dem ÖPNV, erreicht werden.“

Zur Zulässigkeit von Einzelhandelsgroßprojekten macht das Lande-sentwicklungsprogramm 2025 folgende Ausführungen:

„Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist nur in zentralen Orten höhe-rer Stufe zulässig (…).“ (G 2.6.1)

„Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Ver-sorgungsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Orte sollen durch eine Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten nicht oder nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“ (G 2.6.3)

„Eine Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten mit überwiegend zentren-relevantem Sortiment sollen in städtebaulich integrierter La-ge und mit einer den örtlichen Gegebenheiten angemesse-nen Anbindung an den ÖPNV erfolgen.“ (G 2.6.4)

Weiterführende Hinweise zum Thema Einzelhandel enthält der Regi-onalplan Mittelthüringen 2011. Darin heißt es:

„Einzelhandelsgroßprojekte (…) sind nicht nur von wesentli-cher Bedeutung für die längerfristige Versorgung der Bevöl-kerung, sondern zunehmend auch im Bereich der verbrau-chernahen Grundversorgung – insbesondere im Lebensmit-tel-Einzelhandel. Durch die überörtliche Raumbedeutsamkeit dieser Betriebsformen im Einzelhandel ist vor allem zur Si-cherung der zentralörtlichen Versorgungsfunktion eine Kon-zentration des großflächigen Einzelhandels auf die zentralen Orte höherer Stufe unumgänglich (…).“


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3 Einzelhandelsstandort Weimar

Weimar ist landesplanerisch als „Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums“ definiert. Dies bedeutet, dass die Stadt als Einzelhandelsstandort umfängliche Versorgungsaufgaben sowohl für die eigene Bevölkerung, als auch die Bewohner des Umlandes zu erfüllen hat. In diesem Zusammenhang ist relevant, dass die beiden benachbarten und von der Einwohnerzahl her größeren Oberzen-tren Erfurt und Jena nur jeweils ca. 23 km entfernt sind.

Die Erreichbarkeit Weimars für den Individualverkehr kann aufgrund der Lage an der Autobahn A 4 (Bad Hersfeld – Eisenach – Erfurt – Weimar – Chemnitz – Dresden) als gut eingestuft werden. Die Stadt verfügt insgesamt über drei Anschlussstellen: Nohra, Weimar, Apol-da. Darüber hinaus liegt Weimar im Kreuzungsbereich der B 7 (Er-furt – Weimar – Jena) und B 85 (Bad Frankenhausen – Weimar – Rudolstadt). Ein System von Land- und Kreisstraßen ergänzt dieses Hauptverkehrsnetz in der Fläche.

Im Bahnverkehr fungiert Weimar als Haltepunkt für IC-, RE- und RB-Züge. Im Stadtgebiet selbst existieren zahlreiche regionale und städtische Buslinien, die zum Großteil miteinander vertaktet sind und nicht-motorisierten Kunden als Transportmittel dienen.

Die Siedlungsstruktur Weimars ist mit Bezug auf die Kernstadt als weitgehend geschlossen zu charakterisieren. Im Außenbereich exis-tieren darüber hinaus – räumlich zum Teil separiert – die Ortsteile Gaberndorf, Gelmeroda, Legefeld/Holzdorf, Niedergrunstedt, Ober-weimar/Ehringsdorf, Possendorf, Schöndorf, Süßenborn, Taubach,

Tiefurt und Tröbsdorf. Sie weisen überwiegend dörfliche Strukturen auf.

Tab. 1: Einwohnerentwicklung in Weimar 2004 – 2016

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik 2017, Stand: 31.12., ca.-Werte gerundet

Ende 2016 lebten in Weimar ca. 64.355 Menschen6. Erfreulicherwei-se gehört die Stadt zu den wenigen Orten in Ostdeutschland, die

6 Thüringer Landesamt für Statistik, Stand: 31. Dezember 2016.

Jahr Einwohner

2004 64.491 ---

2005 64.594 0,2

2006 64.481 -0,2

2007 64.720 0,4

2008 64.938 0,3

2009 65.233 0,5

2010 65.479 0,4

2011 62.886 -4,0

2012 63.236 0,6

2013 63.315 0,1

2014 63.477 0,3

2015 64.131 1,0

2016 64.355 0,3

Veränderung

in %


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– entgegen dem allgemeinen Trend – seit 2011 gewachsen sind (vgl. Tab. 1).

Trotz der positiven Einwohnerentwicklung sind auch in Weimar die Auswirkungen des demographischen Wandels – im Sinne eines Alte-rungsprozesses der Bevölkerung – zu spüren (vgl. Abb. 8).

Abb. 8: Veränderung der Altersstrukturen in Weimar 2005 – 2016


So ist der Anteil der Menschen ab 65 Jahren im Zeitraum 2005 bis 2016 von 19,4 % auf 22,4 % angestiegen. Stark zurückgegan-gen ist gleichzeitig die Gruppe der jungen Erwachsenen (15 – 25 Jahre) und zwar von 14,4 % auf nur noch 9,9 %. Positiv ist ande-rerseits ein leichter Zuwachs bei den unter 15-jährigen, deren An-teil an der Bevölkerung im Betrachtungszeitraum von 10,9 % auf 13,6 % angestiegen ist.

Seit 2012 hat sich auch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Weimar erfreulicher Weise von 23.368 auf 23.731 Personen erhöht. Insgesamt lag das Wachstum somit bei ca. 4 %. Die deutlichsten Steigerungsraten hatten das Produzierende Gewer-be und das Baugewerbe zu verzeichnen (+ 1,8 %-Punkte) wohinge-gen der Anteil der Sonstigen Dienstleistungen leicht abgenommen hat (- 1,7 %-Punkte).

Tab. 2: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Wei-

mar 2010 – 2016


Der Pendlersaldo kann als Indikator für die Arbeitsplatzzentralität der Stadt Weimar herangezogen werden. Demnach standen im Jahr 2016 12.142 Einpendlern rund 10.953 Auspendler gegenüber. Der positive Saldo von ca. 1.189 Personen belegt, dass Weimar – trotz der beiden starken Arbeitszentren Erfurt und Jena – seine regiona-le Bedeutung als Wirtschaftsstandort bewahren konnte.

Die historische Bedeutung der Klassikerstadt und des Gründungsor-tes des Bauhauses, eine große Zahl touristischer Sehenswürdigkei-ten und ein Ausbau der Fremdenverkehrsinfrastruktur haben dazu geführt, dass Weimar seine Wertigkeit als touristische Destination deutlich ausbauen konnte. Im Zeitraum 2005 bis 2016 stieg die

5,1 5,5 5,85,8 6,9 7,8

14,4 11,4 9,9

22,3 21,6 21,8

33,0 33,8 32,3

19,4 20,9 22,4

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2005 2010 2016

65 und älter

40 bis unter 65

25 bis unter 40

15 bis unter 25

6 bis unter 15-jährige

unter 6-jährige

Wirtschafts-

zweigeInsgesamt

Jahr Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl

2012 38 0,2 3.222 13,8 5.072 21,7 15.036 64,3 23.368

2013 40 0,2 3.500 15,0 5.020 21,5 14.763 63,3 23.323

2014 44 0,2 3.610 15,4 5.055 21,5 14.805 63,0 23.514

2015 1 0,0 3.605 15,2 5.098 21,6 14.939 63,2 23.643

2016 1 0,0 3.704 15,6 5.164 21,8 14.862 62,6 23.731

Sonstige

Dienstleistungen

Land- und

Forstwirtschaft, Fischerei

Prod. Gewerbe /

Baugewerbe

Handel/Gastgewerbe,

Verkehr,

Nachrichtenübermittlung


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Zahl der Übernachtungen um ca. 32 % an. Im selben Zeitraum ist auch die Bettenzahl in den Beherbergungseinrichtungen um ca. 20 % gewachsen (siehe Abb. 9).

Abb. 9: Übernachtungszahl und Bettenkapazität in Weimar 2005 – 2016

Quelle: Statistische Jahrbücher der Stadt Weimar 2010, 2017

Gemäß einer Untersuchung des dwif liegt auch die Zahl der Tages-touristen in Weimar mit ca. 3,5 Millionen pro Jahr sehr hoch.

Die Einzelhandelsstrukturen sind in Weimar polyzentrisch ausgebil-det. Eine herausragende Bedeutung besitzt in diesem Zusammen-hang die Weimarer Innenstadt. In den „gewachsenen“ Geschäftsla-gen (Schillerstraße, Wielandstraße, etc.) wird die Kundenfrequenz durch verschiedene Kundenmagnetbetriebe generiert. Eine große Versorgungsbedeutung besitzt in der Innenstadt auch das Einkaufs-zentrum „Weimar Atrium“ in der Friedensstraße. Trotz einer Entfer-nung von ca. 600 m zur Schillerstraße funktionieren die Kunden-austauschbeziehungen zwischen beiden Standortbereichen gut. Als

Kundenlaufweg besitzt vor allem die Jakobstraße Bedeutung (siehe Karte 1).

Karte 1: Kundenmagnetbetriebe in der Weimarer Innenstadt

Neben den innerstädtischen Hauptgeschäftslagen ist auf folgende agglomerierte Einzelhandelslagen im städtischen Außenbereich hin-zuweisen (siehe auch Karte 2):

3.000

3.200

3.400

3.600

3.800

4.000

4.200

4.400

4.600

4.800

5.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Bettenk

apa

zitäten

Übern

ach

tunge

n

Übernachtungen Betten


Karte 2: Einzelhandelsagglomerationen in Weimar

MMaayyeerr‘‘ss

Seite 20


Seite 21

� Classic-Center Weimar

Das Fachmarktzentrum befindet sich im Ortsteil Schöndorf, in Nahlage zum Kreuzungsbereich der B7 mit der B 85. Ankerbe-triebe sind ein SB-Warenhaus der Firma Rewe, ein Toom Bau-markt sowie Reno und AWG.

� Fachmarktzentrum Süßenborn

Das Fachmarktzentrum Süßenborn befindet sich im Osten des Stadtgebietes an der B7 und wird von den Anbietern Real, Mö-bel Roller, Multipolster, Hammer und OBI geprägt.

� Fachmarktagglomeration Rießnerstraße

Im nördlichen Stadtgebiet hat sich an der Rießnerstraße eine Agglomeration aus einem Lebensmitteldiscounter und mehreren Fachmärkten (u.a. Fressnapf, Denn’s, Dänisches Bettenlager, Pfennigpfeiffer) etabliert.

� Fachmarktagglomeration Humboldtstraße

An der südlichen Einfallstraße nach Weimar sind ein Kaufland SB-Warenhaus sowie ein Mayer’s Schuh-Fachmarkt ansässig.

Im weiteren Stadtgebiet von Weimar existieren darüber hinaus zahl-reiche Einzelbetriebe, vor allem des Lebensmittelhandels, die zum Teil für Einwohner der umgebenden Wohnquartiere Nahversor-gungsaufgaben übernehmen.

Tab. 3: Entwicklung des Weimarer Einzelhandels 2001 – 2017

Jahr Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m²

2001 536 90.855

2009 570 115.570

2015 509 118.350

2017 525 118.875

Quellen: Branchen- und Standortkonzept für den Einzelhandel und das Laden-handwerk in Weimar 2002; Einzelhandelskonzept für die Stadt Weimar 2009; CIMA Beratung + Management GmbH 2017

Im Vergleich der Jahre 2001 und 2017 zeigt sich, dass die Zahl der Betriebe des Einzelhandels im Stadtgebiet zwar abgenommen hat, aber gleichzeitig das Verkaufsflächenangebot ausgeweitet wer-den konnte. Dies ist ein außerordentlich erfreuliches Ergebnis, an-gesichts starker Wettbewerbswirkungen der beiden größeren Ober-zentren Erfurt und Jena. Eine besondere Rolle hat hierbei die Etab-lierung des Einkaufszentrums „Weimar Atrium“ gespielt.

Diese attraktive Einzelhandelsimmobilie weist eine multifunktionale Struktur auf und wird deshalb von den Konsumenten gut ange-nommen. Neben den Kundenmagnetbetrieben des Einzelhandels spielt hierbei eine Rolle, dass das EKZ in seinem Obergeschoss über ein Urban Entertainment Center verfügt. Es weist u.a. einen Spielbereich für Kinder, eine große Bowlinganlage, ein 3-D-Kino und verschiedene Themengastronomien auf (vgl. Foto 1).


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Foto 1: Weimar Atrium, Innenansicht

Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2015

Seit Errichtung des „Weimar Atrium“ ist die Verkaufsfläche in der Weimarer Innenstadt von 38.880 m² auf insgesamt 40.325 m² an-gestiegen. Interessant und gleichzeitig ein Beleg für die positive Wirkung der Einrichtung ist die Tatsache, dass die Verkaufsfläche zwischen 2008 und 2017 auch außerhalb des EKZ angewachsen ist (vgl. Tab. 4).

Tab. 4: Betriebs- und Verkaufsflächenentwicklung des Weimarer Innen-stadthandels mit und ohne „Weimar Atrium“

Jahr

mit "Weimar Atrium" ohne "Weimar Atrium"

Anzahl der Betriebe

VK in m² Anzahl der Betriebe

VK in m²

2001 … … 276 27.620

2008 305 38.880 269 25.880

2009 299 38.205 .... ....

2017 291 40.325 255 26.280 Quellen: Branchen- und Standortkonzept für den Einzelhandel und das Laden-

handwerk in Weimar 2002; Einzelhandelskonzept für die Stadt Weimar 2009; CIMA Beratung + Management GmbH 2017


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4 Einzugsgebiet und Kaufkraft

4.1 Einzugsgebiet des Weimarer Einzel-handels

Bei der Bestimmung des Einzugsgebietes für den Weimarer Einzel-handel wurden folgende Einflussfaktoren berücksichtigt:

� Die Wettbewerbssituation in den Städten und Gemeinden des Umlandes. Insbesondere das Einzelhandelsangebot in den bei-den Oberzentren Erfurt und Jena.

� Die Attraktivität des Weimarer Einzelhandels im Vergleich mit den Wettbewerbsstädten. Von Bedeutung war in diesem Zusam-menhang der Branchen, Betriebstypen- und Betriebsgrößenmix, insbesondere im Hinblick auf die im Stadtgebiet ansässigen Kundenmagneten mit überörtlichen Marktwirkungen.

� Die Anziehungskraft des EKZ „Weimar Atrium“ und seiner Kun-denmagneten (Herkules, Intersport, C&A, Media Saturn).

� Erkenntnisse einer repräsentativen Haushaltsbefragung zum Ein-kaufsverhalten und zur Kundenherkunft aus dem Jahr 2015.

� Empirische Erfahrungswerte zum Einkaufsverhalten von Konsu-menten aus zahlreichen CIMA-Gutachten im gesamten Bundes-gebiet.

Karte 3: Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels

Unter Berücksichtigung der genannten Einflussfaktoren konnte für den Einzelhandel in Weimar ein Einzugsgebiet abgegrenzt werden, welches das Stadtgebiet sowie Teile des Landkreises Weimarer Land umfasst. Innerhalb dieses Verflechtungsbereiches wohnen zur-zeit ca. 131.565 Menschen (vgl. Karte 3 und Tab. 5).

Im Stadtgebiet von Weimar (Zone I) leben ca. 49 % der Konsu-menten, während auf das Umland (Zone II) ca. 51 % entfallen.


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Tab. 5: Einwohner im Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik 31.12.2016, ca.-Werte gerundet

4.2 Aktuelle und zukünftige Kaufkraft im Einzugsgebiet des Weimarer Einzel-handels

Eine Kalkulation der Einzelhandelskaufkraft ist methodisch aufwän-dig. Nur wenige Unternehmen in Deutschland sind in der Lage, solche Berechnungen durchzuführen. Die CIMA unterhält in diesem Zusammenhang eine eigenständige Abteilung, die sich fortwährend und ausschließlich mit der Ermittlung von Pro-Kopf-Kaufkraftwerten beschäftigt und unter anderem die Umsatz- und Einkommenssteu-erstatistik, aber auch Grundlagendaten der Handels- und Absatz-wirtschaft auswertet. Zur Einschätzung regionaler und lokaler Ni-veauunterschiede der einzelhandelsbezogenen Nachfrage arbeitet die CIMA darüber hinaus mit Spezialisten der Firma MB Research aus Nürnberg zusammen.

Im Ergebnis verfügt die CIMA über aktuelle Kaufkraftdaten, die für insgesamt 15 Hauptwarengruppen vorliegen. Bezogen auf die drei

periodischen Bedarfsbereiche des Einzelhandels ist demnach aktuell von folgenden Pro-Kopf-Ausgaben auszugehen:

� Kurzfristiger Bedarf ca. 3.142 €

� Mittelfristiger Bedarf ca. 1.103 €

� Langfristiger Bedarf ca. 1.583 €.

Insgesamt liegt die Pro-Kopf-Kaufkraft für alle Warengruppen des Einzelhandels somit bei ca. 5.828 €.

4.2.1 Aktuelle Kaufkraft im Einzugsgebiet des Weima-rer Einzelhandels

Die Stadt Weimar erreicht nach Angaben der Firma MB Research aus Nürnberg ein Kaufkraftniveau von 92,6. Der gewichtete Mittel-wert des Kaufkraftindex für die Gemeinden im überörtlichen Ein-zugsgebiet beträgt 88,0. Somit ist festzustellen, dass im Verflech-tungsbereich des Weimarer Einzelhandels, im Vergleich zum Bun-desdurchschnitt (100,0), nur ein unterdurchschnittlicher Wert er-reicht wird.

Auf Basis der vorliegenden Grundlagendaten (Pro-Kopf-Kaufkraft, Kaufkraftkennziffer) kann die einzelhandelsrelevante Nachfrage im abgegrenzten Einzugsgebiet berechnet werden (vgl. Tab. 6). Dem-nach erreicht das Kaufkraftvolumen in den 15 Hauptwarengruppen des Einzelhandels eine Größenordnung von ca. 692,1 Millionen €. Auf Lebensmittel/Reformwaren entfällt hiervon ein Anteil von etwa 37 %. Alle Nichtlebensmittel insgesamt erreichen somit einen Anteil von ca. 63 % (vgl. Tab. 6).

Einwohner Anteil in %

Zone I Weimar 64.355 49

Zone IITeile des Landkreises

Weimarer Land67.210 51

Zone I-II insgesamt 131.565 100

Zonen des Einzugsgebietes


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Tab. 6: Kaufkraft im Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels

Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2017, ca.-Werte gerundet

Etwa 50 % der Kaufkraft repräsentieren die Bewohner der Stadt Weimar.

4.2.2 Kaufkraftprognose für das Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels bis zum Jahr 2025

Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Einzugsgebiet des Wei-marer Einzelhandels bis zum Jahre 2025 ist vor allem von der demographischen Entwicklung und vom Einkaufsverhalten der Kon-sumenten abhängig. Hinsichtlich des Einkaufsverhaltens wird in der nachfolgenden Kaufkraftprognose unterstellt, dass im Vergleich zur aktuellen Situation nur geringfügige Veränderungen eintreten. Zu-dem wird angenommen, dass sich die Sparquote auf einer Höhe von 10 % der privaten Verbrauchsausgaben einpendelt.

Gemäß der ersten regionalisierten Bevölkerungsvorausrechnung des Thüringer Landesamtes für Statistik ist bis 2025 von einer rück-läufigen Einwohnerzahl im Einzugsgebiet auszugehen. Für die Stadt Weimar wird hierbei ein Rückgang von knapp 2 % prognostiziert. Mit etwa 5 % liegt der Einwohnerrückgang im überörtlichen Ver-flechtungsgebiet erheblich höher (vgl. Tab. 7).

Tab. 7: Einwohnerentwicklung im Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhan-dels bis 2025

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, 1. Regionalisierte Bevölkerungsvoraus-

berechnung (rBv) 2017, ca.-Werte gerundet


Sortiment

Lebensmittel, Reformwaren insgesamt 127,5 126,6 254,1

Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren 60,4 60,0 120,4

Zeitschriften, Schnittblumen 5,2 5,2 10,4

Bekleidung, Wäsche 29,4 29,2 58,6

Schuhe, Lederwaren 9,7 9,6 19,3

Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 8,1 8,0 16,1

Bücher, Schreibwaren 6,4 6,3 12,7

Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 27,7 27,5 55,2

Sportartikel, Fahrräder 10,1 10,1 20,2

Spielwaren, Hobbybedarf 4,3 4,3 8,6

Zooartikel 2,8 2,8 5,6

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 5,0 5,0 10,0

Möbel, Antiquitäten 19,3 19,2 38,5

Heimtextilien 4,1 4,1 8,2

Baumarktartikel, Gartenbedarf 27,2 27,0 54,2

Nichtlebensmittel insgesamt 219,7 218,3 438,0

Einzelhandel insgesamt 347,2 344,9 692,1

Kaufkraft in Mio. €

Zone I Zone II Zonen I-II

Zone I Weimar 64.940 64.355 63.210

Zone II Teile des Landkreises Weimarer Land 68.420 67.210 63.800

Zone I-II insgesamt 133.360 131.565 127.010

Zonen des Einzugsgebietes2009 2016 2025

Einwohner


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Tab. 8: Kaufkraftprognose für das Einzugsgebiet des Weimarer Einzel-handels bis zum Jahr 2025


Bei Zugrundelegung der demographischen Prognosedaten und der genannten Prämissen zum Kaufverhalten ergibt sich dennoch eine positive Kaufkraftentwicklung. Das Nachfragevolumen steigt im Ein-zugsgebiet zwischen 2016 und 2025 um ca. 55,1 Millionen € bzw. ca. 8 % an. Der Zuwachs ist vor allem auf eine sukzessive Erhö-hung der Pro-Kopf-Ausgaben im Zuge einer Lohn- und Gehaltsstei-gerung zurückzuführen. Allerdings handelt es sich um „nominale“ Zuwächse, d.h. der inflationäre Wertverlust des Geldes ist in den statistischen Angaben nicht berücksichtigt.


Sortiment

Lebensmittel, Reformwaren 133,1 127,8 260,9

Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren 71,0 68,2 139,2

Zeitschriften, Schnittblumen 5,5 5,3 10,8

Bekleidung, Wäsche 30,6 29,4 60,0

Schuhe, Lederwaren 11,7 11,3 23,0

Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 9,5 9,1 18,6

Bücher, Schreibwaren 6,7 6,4 13,1

Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 31,9 30,6 62,5

Sportartikel, Fahrräder 12,8 12,3 25,1

Spielwaren, Hobbybedarf 4,5 4,3 8,8

Zooartikel 3,5 3,4 6,9

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 5,2 5,0 10,2

Möbel, Antiquitäten 21,2 20,4 41,6

Heimtextilien 4,1 3,9 8,0

Baumarktartikel, Gartenbedarf 29,8 28,7 58,5

Nichtlebensmittel insgesamt 248,0 238,3 486,3

Einzelhandel insgesamt 381,1 366,1 747,2

Kaufkraft in Mio. €

Zone I Zone II Zonen I-II


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5 Einzelhandel in Weimar

5.1 Bestandsanalyse des Weimarer Ein-zelhandels

Die Bestandsdaten des Weimarer Einzelhandels wurden von der CIMA 2015 im gesamten Stadtgebiet differenziert erfasst und im Jahr 2017 auf Basis von Angaben der Stadt Weimar sowie den Er-kenntnissen aus diversen Standortbesichtigungen fortgeschrieben.

Der Einzelhandelsbestand wurde in folgender Differenzierung ermit-telt:

� Firmierung / Adresse

� Branche

� Betriebstyp

� Verkaufsfläche nach Hauptsortiment / Nebensortiment

� Standortlage (z.B. Innenstadt, Nahversorgung, Streulage, dezent-rale Lage).

Unterschieden wurden insgesamt 32 Einzelsortimente, die später – im Interesse einer besseren Übersichtlichkeit – auf 15 Warenberei-che reduziert wurden.

Auf Basis der kurz erläuterten Erfassungsmethode konnte die CIMA im Weimarer Stadtgebiet 2017 525 Betriebe des Einzelhandels und

Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 118.875 m² ermitteln (vgl. Tab. 9).

Tab. 9: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Weimar


Sortiment

Lebensmittel, Reformwaren insg. 151 36.510

Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren 31 6.725

Zeitschriften, Schnittblumen 27 1.240

Bekleidung, Wäsche 67 13.520

Schuhe, Lederwaren 22 3.715

Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 28 1.275

Bücher, Schreibwaren 21 3.540

Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 34 5.965

Sportartikel, Fahrräder 14 2.955

Spielwaren, Hobbybedarf 13 1.600

Zooartikel 3 1.955

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 46 5.770

Möbel, Antiquitäten 36 11.170

Heimtextilien 12 2.505

Baumarktartikel, Gartenbedarf 20 20.430

Nichtlebensmittel insg. 374 82.365

Einzelhandel insg. 525 118.875

BetriebeVK

in m²


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In der weiterführenden statistischen Auswertung dieser Bestandsda-ten wurden folgende besondere Strukturen und Eigenschaften des Weimarer Einzelhandels transparent:

� Die Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei ca. 230 m² und damit unter der bundesweiten Durchschnittsgröße von ca. 250 m².

Eine relativ hohe Zahl kleiner Betriebe wird auch in der Auswer-tung des Einzelhandelsbestandes nach Größenklassen deutlich. Demnach weisen ca. 48 % aller Geschäfte Verkaufsflächen von weniger als 50 m² auf.

Abb. 10: Weimarer Einzelhandel nach Betriebsgrößenklassen


� Alle Warenbereiche – mit Ausnahme von „Zooartikeln“ – werden in einer Vielzahl von Geschäften offeriert. Insofern bieten sich den Konsumenten in ausreichendem Umfang Einkaufsalternativen an.

� Mit 374 Ladeneinheiten dominiert der Nonfoodsektor. Besonders erfreulich ist in diesem Zusammenhang ein breites Angebot im Textilbereich, der mit 67 Läden und einer Verkaufsfläche von ca. 13.520 m² vertreten ist.

Abb. 11: Verteilung der Verkaufsflächen des Weimarer Einzelhandels auf die Innenstadt und das restliche Stadtgebiet


48

2218

6 66 6

14 15

59

0

10

20

30

40

50

60

70

< 50 m² 50 - < 100 m² 100 - < 400 m² 400 - < 800 m² >= 800 m²

in %

Betriebe in % Verkaufsfläche in %

17

57

38

84

78

78

73

63

76

81

5

41

14

28

83

43

62

16

22

22

27

37

24

19

95

59

86

72

100

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Lebensmittel, Reformwaren

Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren

Zeitschriften, Schnittblumen

Bekleidung, Wäsche

Schuhe, Lederwaren

Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik

Bücher, Schreibwaren

Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik

Sportartikel, Fahrräder

Spielwaren, Hobbybedarf

Zooartikel

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat

Möbel, Antiquitäten

Heimtextilien

Baumarktartikel, Gartenbedarf

Innenstadt Sonstige Lagen


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Tab. 10: Betriebe und Verkaufsflächen des Weimarer Einzelhandels nach Standortkategorien

Randsortiment in Mehrbranchenunternehmen sortimentsbezogen zugeordnet. *** = kein Ausweis aus Datenschutzgründen --- .= nicht vorhanden Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2017; ca.-Werte gerundet

Standortkategorien

Branchen nach Bedarfsbereichen

Lebensmittel, Reformwaren 48 6.045 15 6.520 75 13.960 13 9.985

Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren 16 3.800 4 970 11 1.505 --- 450

Zeitschriften, Schnittblumen 10 470 4 165 10 470 *** 135

Bekleidung, Wäsche 56 11.395 *** 550 8 1.065 *** 510

Schuhe, Lederwaren 18 2.890 --- --- 4 755 --- 70

Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 21 1.000 *** 140 5 115 *** 20

Bücher, Schreibwaren 14 2.600 --- --- 7 570 --- 370

Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 20 3.780 *** 30 13 1.035 --- 1.120

Sportartikel, Fahrräder 8 2.235 --- --- 4 240 *** 480

Spielwaren, Hobbybedarf 12 1.290 --- --- *** 130 --- 180

Zooartikel --- 100 --- 55 *** 270 *** 1.530

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 36 2.380 *** 395 7 1.355 *** 1.640

Möbel, Antiquitäten 24 1.590 --- --- 6 1.130 6 8.450

Heimtextilien 7 690 --- --- *** 235 *** 1.580

Baumarktartikel, Gartenbedarf *** 60 --- --- 10 5.540 9 14.830

Nichtlebensmittel insg. 243 34.280 13 2.305 90 14.415 28 31.365

Einzelhandel insg. 291 40.325 28 8.825 165 28.375 41 41.350

Innenstadt

VK in m² VK in m²Betriebe

Nahversorgungslagen Streu- und Nebenlagen

Betriebe VK in m²

autokundenorientierte

Standortlagen

Betriebe VK in m²Betriebe


Seite 30

� In fast allen „zentrenrelevanten Warengruppen“7 – mit Ausnahme von Lebensmitteln, die als eher nahversorgungstypisch einzustu-fen sind – dominiert die Weimarer Innenstadt das Angebot. Das Verteilungsmuster zwischen Innenstadt und Reststadt (inkl. Rand-lagen) ist in diesem Zusammenhang als nahezu vorbildlich zu klassifizieren. Die Stadtplanung hat hier offensichtlich durch Um-setzung einer stimmigen Standortpolitik im Einzelhandelsbereich gute Arbeit geleistet (vgl. Abb. 11 und Tab. 10).

� In der Standortkategorie Streu- und Nebenlagen sind in Weimar 31 % der Betriebe und 24 % der Verkaufsflächen etabliert. Die durchschnittliche Größe fällt mit ca. 170 m² relativ hoch aus. Bei den Anbietern dieser Standortkategorie handelt es sich überwiegend um Fachhandel sowie Betriebe des Lebensmittelsek-tors (z.B. Lebensmitteldiscounter und Supermärkte).

� Nur eine nachgeordnete Bedeutung besitzen in Weimar auto-kundenorientierte Standortlagen. 41 der insgesamt 525 Geschäf-te sind hier etabliert. Sie repräsentieren allerdings eine Ver-kaufsfläche von ca. 41.350 m², die einem Gesamtanteil von 35 % entspricht. Mit ca. 1.010 m² VK je Ladeneinheit fällt die durchschnittliche Betriebsgröße sehr groß aus.

� Die zahlenmäßig, aber auch von der Verkaufsfläche her gerings-te quantitative Bedeutung besitzen Nahversorgungslagen. In die-ser Standortkategorie sind 28 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 8.825 m² etabliert. Der Verkaufsflächenwert entspricht einem Gesamtanteil von 7 %. Ungeachtet der nachrangigen quantitativen Stellung ist jedoch auf die große Versorgungsbe-

7 Ausnahme sind „Zeitschriften/Schnittblumen“, „Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat“

und „Heimtextilien“

deutung der Nahversorgungslagen für die Weimarer Wohnquar-tiere hinzuweisen. Insbesondere für weniger mobile Bevöl-kerungsgruppen stellen die hier etablierten Betriebe nicht selten die einzig praktikable Versorgungsmöglichkeit dar.

Tab. 11: Einzelhandel der Stadt Weimar im kommunalen Vergleich

Stadt Weimar Jena Zwickau Plauen

Bundesland Thüringen Thüringen Sachsen Sachsen

Betriebe je 1.000 Einwohner

Nahrungs- und

Genussmittel 2,3 1,9 3,1 3,2

Nichtlebensmittel 5,8 4,6 6,8 7,7

Einzelhandel insg. 8,1 6,5 9,9 10,9

m² VK je 1.000 Einwohner

Nahrungs- und

Genussmittel 567 540 696 610

Nichtlebensmittel 1.280 1.370 2.225 2.285

Einzelhandel insg. 1.847 1.910 2.921 2.895

Quelle: Auswertung publizierter Einzelhandelskonzepte, Einwohnerzahl im jeweili-gen Erstellungsjahr des Konzeptes, ca.-Werte gerundet

In der Gesamtbetrachtung erreicht der Einzelhandelsbestand in Weimar – trotz der beiden nahegelegenen Großstädte Erfurt und Jena – im kommunalen Vergleich eine beachtliche Größe. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca. 118.875 m² entspricht einem Ausstattungswert von ca. 1.847 m² je 1.000 Einwohner. In der Differenzierung zwischen Nahrungs- und Genussmitteln sowie


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Nichtlebensmitteln zeigt sich ein „normaler“ Besatz bei Lebensmit-teln (567 m² VK je 1.000 Einwohner), während der Bestand im Nonfood-Sektor vor allem gegenüber den Vergleichsstädten Zwickau und Plauen abfällt. Immerhin liegt der Indexwert aber in etwa auf Höhe der Nachbarstadt Jena

5.2 Kaufkraftbindungen und Umsatzleis-tungen des Weimarer Einzelhandels

Die Kaufkraftbindungen und Umsatzleistungen des Weimarer Einzel-handels wurden in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt. Verwen-dung fanden Erkenntnisse aus den Standortbesichtigungen, der quantitativen und qualitativen Bewertung des gesamten Betriebsbe-satzes und der Einzelgeschäfte sowie realitätsnahe Verkaufsflä-chenproduktivitäten (Bruttoumsätze je m² VK und Geschäftsjahr). Zusätzlich wurden die regionale Wettbewerbssituation und die da-durch beeinflussten Möglichkeiten der Kaufkraftbindung sowie tou-ristische Kaufkraftzuflüsse in die Betrachtung einbezogen.

Die auf diese Weise bestimmten Marktanteile und Umsatzleistungen wurden in einem zweiten Arbeitsschritt einer Plausibilitätsprüfung unterzogen. Hierzu konnte u.a. auf sekundärstatistische Daten der Firma MB Research aus Nürnberg zurückgegriffen werden. Dieses Unternehmen wertet Daten zur Einkommens- und Gewerbesteuer in Verbindung mit Informationen zum Einzelhandelsbestand aus und stellt aussagekräftige Informationen zur Gesamtumsatzleistung des Einzelhandels, zur Umsatzleistung pro Kopf, zum Kaufkraftniveau und zur Zentralität zur Verfügung.

Unter Berücksichtigung aller Informationen und Grundlagendaten erzielte der Weimarer Einzelhandel im Geschäftsjahr 2016 einen Umsatz von ca. 352,1 Millionen € (vgl. Tab. 12). Der Wert liegt im Vergleich mit den Angaben im Weimarer Einzelhandelskonzept aus dem Jahre 2009 um ca. 13 Prozent höher8. Es ist also eine positi-ve Umsatzentwicklung zu konstatieren, welche durchaus im Kontext einer erhöhten Attraktivität des Einkaufsortes zu interpretieren ist.

Hohe Marktanteile von über 80 % werden in Weimar durchweg in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfsbereiches erzielt. Aber auch der mittelfristige und langfristige Sektor erreicht – mit weni-gen Ausnahmen – noch recht hohe Kaufkraftbindungen. Besonders erfreulich ist die Bindungsquote mit 81 % bei „Bekleidung, Wä-sche“ und mit 77 % bei „Schuhe, Lederwaren“. Beide Warengrup-pen sind als attraktivitätsbestimmend für Innenstädte einzustufen. Nur in den Warenbereichen „Sportartikel, Fahrräder“ sowie „Spiel-waren, Hobbybedarf“ und „Möbel, Antiquitäten“ lässt die Marktbe-deutung des Weimarer Einzelhandels spürbar nach. Dies ist ohne Zweifel auf bestehende Angebotsdefizite zurückzuführen.

Ein Blick in die Einzugsgebietszone II macht transparent, welche Warengruppen als Zentralitätsträger zu definieren sind. Dazu gehö-ren wiederum die Warengruppen „Bekleidung, Wäsche“ und „Schu-he, Lederwaren“ mit Marktanteilen zwischen ca. 20 % und 24 %. Infolge des Fehlens qualifizierter Angebote im Umland sind dieser Kategorie aber auch die Angebotssegmente „Uhren, Schmuck“, „Bücher“ sowie „Zooartikel“, „Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat“ und „Baumarktartikel, Gartenbedarf“ zuzuordnen.

8 Lt. Einzelhandelskonzept 2009 lag der Umsatz des Weimarer Einzelhandels bei

ca. 312,3 Millionen €.


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Tab. 12: Marktbedeutung und Umsatzleistung des stationären Weimarer Einzelhandels


Lebensmittel, Reformwaren 127,5 92 117,3 126,6 19 24,1 141,4

Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren 60,4 85 51,3 60,0 17 10,2 61,5

Zeitschriften, Schnittblumen 5,2 81 4,2 5,2 9 0,5 4,7

Bekleidung, Wäsche 29,4 81 23,8 29,2 24 7,0 30,8

Schuhe, Lederwaren 9,7 77 7,5 9,6 20 1,9 9,4

Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 8,1 75 6,1 8,0 28 2,2 8,3

Bücher, Schreibwaren 6,4 71 4,5 6,3 27 1,7 6,2

Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 27,7 69 19,1 27,5 17 4,7 23,8

Sportartikel, Fahrräder 10,1 54 5,5 10,1 16 1,6 7,1

Spielwaren, Hobbybedarf 4,3 54 2,3 4,3 14 0,6 2,9

Zooartikel 2,8 79 2,2 2,8 25 0,7 2,9

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 5,0 77 3,9 5,0 24 1,2 5,1

Möbel, Antiquitäten 19,3 58 11,2 19,2 14 2,7 13,9

Heimtextilien 4,1 67 2,7 4,1 16 0,7 3,4

Baumarktartikel, Gartenbedarf 27,2 87 23,7 27,0 26 7,0 30,7

Einzelhandel insgesamt 347,2 82 285,3 344,9 19 66,8 352,1

Umsatz

in Mio. €Sortiment

Zone I Zone IIUmsatz insg.

in Mio. €Kaufkraft

in Mio. €

Marktanteil

in %

Umsatz

in Mio. €

Kaufkraft

in Mio. €

Marktanteil

in %


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Die Marktanteile in der Zone II sind aus methodischen Gründen et-was überhöht, weil sie touristische Kaufkraftzuflüsse beinhalten. Sie werden durch die aktuell über 700.000 Übernachtungsgäste gene-riert. Hinzu kommen nach offiziellen Schätzungen ca. 3,5 Millionen Tagesgäste. Im Einzelhandelsbereich verfügen die Gäste Weimars nach Angaben des dwif über eine Gesamtkaufkraft von etwa 65 Millionen €. Sie fließen allerdings sicher nicht allein nach Weimar. Die CIMA schätzt den realen touristischen Einzelhandelsumsatz in der Klassikerstadt aber auf immerhin ca. 20 - 21 Millionen €. Es ist in diesem Zusammenhang offensichtlich, dass sich die touristi-sche Umsatzleistung seit 2009 erhöht hat. Im alten Einzelhandels-konzept wurden die touristischen Kaufkraftzuflüsse noch mit ca. 15,9 Millionen € angegeben.

Stellt man der Kaufkraft in Weimar den Gesamtumsatz des örtli-chen Einzelhandels gegenüber, kann die Zentralitätskennziffer be-rechnet werden9. Sie beläuft sich aktuell auf ca. 101. Der Wert ist als niedrig für ein Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen einzustufen und hängt eng mit der siedlungsstrukturellen Situation des Untersuchungsraumes, insbesondere der Nachbarschaft Wei-mars zu zwei größeren Städten (Erfurt und Jena), zusammen.

Die wirtschaftliche Situation einzelner Branchen des Weimarer Ein-zelhandels kann auf Basis von Verkaufsflächenproduktivitäten ein-geschätzt werden, die sich aus einer Gegenüberstellung der gu-tachterlich ermittelten Umsatzleistungen und der Verkaufsflächen-ausstattung ableiten. Demnach erzielte der Weimarer Einzelhandel 2016 in etwa folgende Flächenleistungen:

9 Die konkrete Formel zur Berechnung der Zentralität lautet Umsatz x 100 : Kauf-

kraft in Weimar.

� Lebensmittel, Reformwaren ca. 3.870 €/m² VK

� Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren ca. 9.145 €/m² VK

� Zeitschriften, Schnittblumen ca. 3.790 €/m² VK

� Bekleidung, Wäsche ca. 2.280 €/m² VK

� Schuhe, Lederwaren ca. 2.530 €/m² VK

� Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräte ca. 6.510 €/m² VK

� Bücher, Schreibwaren ca. 1.750 €/m² VK

� Elektroartikel, Foto, UE ca. 3.990 €/m² VK

� Sportartikel, Fahrräder ca. 2.400 €/m² VK

� Spielwaren, Hobbybedarf ca. 1.810 €/m² VK

� Zooartikel ca. 1.480 €/m² VK

� Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ca. 0.0880 €/m² VK

� Möbel, Antiquitäten ca. 1.240 €/m² VK

� Heimtextilien ca. 1.360 €/m² VK

� Baumarktartikel, Gartenbedarf ca. 1.500 €/m² VK.

Die Produktivitätswerte sind in den Warengruppen „Beklei-dung/Wäsche“, „Schuhe/Lederwaren“, „Sportartikel/Fahrräder“ so-wie „Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat“ als etwas zu niedrig zu klassifizieren. Dies ist auf die überörtliche Wettbewerbssituation, aber auch auf die lokale Konkurrenz der ansässigen Geschäfte un-tereinander zurückzuführen. In den anderen Branchen werden indes auskömmliche oder sogar gute Umsatzleistungen erzielt.


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5.3 Umsatzprognose für den Weimarer Einzelhandel bis 2025

Die Prognose der stationären Einzelhandelsumsätze in Weimar bis zum Jahr 2025 wurde auf Basis folgender Prämissen erstellt:

� Das Einkaufs- und Sparverhalten der Konsumenten verändert sich nur unwesentlich.

� Die Löhne und Gehälter steigen bis zum Prognoseendpunkt no-minal an.

� Die Marktbedeutung des Weimarer Einzelhandels bleibt lokal, re-gional und touristisch bis zum Prognoseendpunkt auf aktuellem Niveau erhalten.

� Das Einzugsgebiet des Weimarer Einzelhandels bleibt bis zum Prognoseendpunkt unverändert.

Unter den genannten Voraussetzungen wird der Weimarer Einzel-handel seine Umsatzleistungen nominal um ca. 30,9 Millionen € steigern können. Auch unter Berücksichtigung des wahrscheinlich eintretenden Geldwertverlustes, ergeben sich also Potenziale für den weiteren Ausbau des Einzelhandelsangebotes (vgl. Tab. 13)

Sie betreffen vor allen Dingen den kurzfristigen Bedarfsbereich (Le-bensmittel, Drogeriewaren) und in abgeschwächter Form auch den Sektor Elektro/Elektronik. In der letztgenannten Branche ist die Wettbewerbskonstellation für einen weiteren Ausbau des Angebotes allerdings recht ungünstig. Sowohl in Jena als auch in Erfurt sind mehrere große Elektrofachmärkte etabliert. Gegebenenfalls ist des-halb nur eine Erweiterung des Weimarer Elektroeinzelhandels im Bestand umsetzbar.

Die Umsatzsteigerungen bis zum Jahr 2025 können selbstverständ-lich auch für Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Einzelhandels herangezogen werden. Wie in der Analyse der Be-standsstrukturen deutlich wurde, weist der Weimarer Einzelhandel eine große Zahl an Kleinbetrieben auf. In diesen Läden ist die Dar-stellung eines breiten und tiefen Sortimentes zurzeit nicht möglich. Dieser Ausgangssituation steht jedoch der Wunsch der Konsumen-ten nach einer möglichst großen Angebotsvielfalt gegenüber. Also besteht prinzipiell die Notwendigkeit einer Anpassung der Verkaufs-flächen in Fachhandelsbetrieben oder Lebensmittelmärkten an zeit-gemäße Vertriebskonzepte.

Selbstverständlich sollten die vorhandenen Entwicklungspotenziale des Einzelhandels nicht an dezentralen oder autokundenorientierten Standorten, sondern in integrierten Lagen genutzt werden. Dies schließt eine Stärkung der vorhandenen Fachmarktzentren – im In-teresse eines Erhalts oder Ausbaus der Zentralität – nicht prinzipiell aus. Hier ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob Erweiterungen oder Neuansiedlungen tragfähig und gleichzeitig städtebaulich verträglich sind.


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Tab. 13: Umsatzprognose für den Weimarer Einzelhandel bis 2025

Sortiment

Zone I Zone II Umsatz

insg. in

Mio. € Kaufkraft in

Mio. €

Marktanteil

in %

Umsatz in

Mio. €

Kaufkraft in

Mio. €

Marktanteil

in %

Umsatz in

Mio. €

Lebensmittel, Reformwaren 133,1 92 122,5 127,8 19 24,3 146,8

Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren 71,0 85 60,4 68,2 17 11,6 72,0

Zeitschriften, Schnittblumen 5,5 81 4,5 5,3 9 0,5 5,0

Bekleidung, Wäsche 30,6 81 24,8 29,4 24 7,1 31,9

Schuhe, Lederwaren 11,7 77 9,0 11,3 20 2,3 11,3

Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 9,5 75 7,1 9,1 28 2,5 9,6

Bücher, Schreibwaren 6,7 71 4,8 6,4 27 1,7 6,5

Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 31,9 69 22,0 30,6 17 5,2 27,2

Sportartikel, Fahrräder 12,8 54 6,9 12,3 16 2,0 8,9

Spielwaren, Hobbybedarf 4,5 54 2,4 4,3 14 0,6 3,0

Zooartikel 3,5 79 2,8 3,4 25 0,9 3,7

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 5,2 77 4,0 5,0 24 1,2 5,2

Möbel, Antiquitäten 21,2 58 12,3 20,4 14 2,9 15,2

Heimtextilien 4,1 67 2,7 3,9 16 0,6 3,3

Baumarktartikel, Gartenbedarf 29,8 87 25,9 28,7 26 7,5 33,4

Einzelhandel insgesamt 381,1 82 312,1 366,1 19 70,9 383,0



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5.4 Einflüsse des Online-Handels auf den stationären Einzelhandel in Weimar

Die Datenlage zur aktuellen Bedeutung des Online-Handels ist ge-genwärtig leider noch recht diffus. Offizielle Angaben zum Umsatz-anteil dieser Branche schwanken zwischen ca. 7 % (HDE) und ca. 17 % (Roland Berger). Schwierig einzuschätzen sind in diesem Zu-sammenhang vor allem Mischformen des stationären Handels, des klassischen Versandhandels und des Internet-Handels, die in Filial-unternehmen relativ häufig auftreten. Niemand weiß z.B. genau, wieviel Umsätze die wichtigsten Lebensmitteldiscounter online gene-rieren oder auch Fachmarktketten wie Media Markt. Die Betriebe selbst geben dazu nur selten offizielle Verlautbarungen ab und in Fachpublikationen, wie „Handelsdaten aktuell“, werden entsprechen-de Angaben als Schätzwerte deklariert.

Vor dem kurz geschilderten Hintergrund ist die aktuelle Beurteilung und erst recht die Prognose möglicher Auswirkungen des Online-Handels auf stationäre Betriebe in Weimar mit Unsicherheiten be-haftet. Aussagen können nur unter bestimmten Prämissen getroffen werden. In eine prognostische Betrachtung einbezogen werden kön-nen dabei empirische Grundlagendaten aus einer repräsentativen Haushaltsbefragung zum Einkaufsverhalten, in der eine überra-schend geringe Bedeutung des Online-Handels transparent wurde. Darüber hinaus basiert die nachfolgende Modellrechnung zu poten-tiellen Umsatzverlusten und Verkaufsflächenabschmelzungen des stationären Handels als Folge des Online-Handels auf allen vor Ort gesammelten Daten zum Einzelhandelsumsatz, zur Verkaufsflächen-ausstattung sowie zu den Produktivitätsleistungen.

Die Modellrechnung der CIMA zu den potenziellen Auswirkungen des Online-Handels in Weimar stellt ein Worst-Case-Szenario dar. In der Realität ist nicht davon auszugehen, dass die Verschiebung der Umsatzanteile zwischen stationärem Handel und E-Commerce in vollem Umfang und sogleich zu einer Abschmelzung von Ver-kaufsflächen führt. Allerdings ist davon auszugehen, dass sich der Online-Handel in besonders internetaffinen Branchen überdurch-schnittlich stark auswirkt.

Tab. 14: Modellrechnung zum möglichen Verkaufsflächenverlust des stati-onären Einzelhandels durch den Online-Handel in Weimar

Quelle: CIMA-Schätzwerte 2017 (Worst-Case); ca.-Werte gerundet

� Einzelhandelsumsatz stationär 2016 352,1 Mio. €

� Online-Umsatz extern 2016 43,3 Mio. €

� Verkaufsflächenausstattung 2016 118.875 m²

� VK-Produktivität stationär 2016 2.960 € / m²

� Einzelhandelsumsatz stationär 2025 383,0 Mio. €

� Online-Umsatz extern 2025 67,0 Mio. €

� VK-Produktivität 2025 2.600 € / m²

� Steigerung des Online Umsatzes 23,7 Mio. €

� Max. VK-Abschmelzung* 9.120 m²

Ausgangsdaten

Modellrechnung

Schlussfolgerung Ausgangsdaten / Modellrechnung

*Prämisse: Steigerung des Online-Umsatzes geht 100 % zu Lasten des

stationären Einzelhandels


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6 Repräsentative Haushaltsbefragung zum Einkaufsverhalten

6.1 Befragungsmethodik / Zusammen-setzung der Stichprobe

Im Zuge der Erstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Weimar wurde eine repräsentative Haushaltsbefragung im Stadtgebiet und im Umland durchgeführt. Sie diente der Verifi-zierung gutachterlicher Einschätzungen hinsichtlich der Marktreich-weite des Einzelhandels, des Konsumentenverhaltens und der Stel-lung des Einkaufsortes im regionalen Wettbewerb.

Insgesamt wurden im Zeitraum Oktober – November 2015 536 Per-sonen telefonisch kontaktiert, die allesamt bereit waren Auskünfte zu erteilen10. Die Auswahl der Probanden erfolgte nach dem Zu-fallsprinzip als geschichtete Stichprobe, d.h. in Abhängigkeit von der Bevölkerungsverteilung.

Die erreichte Größe des Befragungssamples gewährleistet eine hohe Aussagekraft der Untersuchung. Rechnerisch liegt der Stichproben-fehler lediglich bei ca. 6 %.

Der Interviewbogen wurde von der CIMA in Anlehnung an die im Jahr 2009 durchgeführte Konsumentenbefragung in Weimar konzi-piert. Zum damaligen Zeitpunkt war im Zuge der Erstellung des Ein-zelhandelskonzeptes eine klassische Kundenbefragung in den Ge-

10 Die Befragungen fanden werktags von 09:00 – 20:00 Uhr statt und samstags

von 10:00 – 18:00 Uhr.

schäftslagen der Weimarer Innenstadt durchgeführt worden.. Inso-fern sind die Befragungsergebnisse nicht vollständig vergleichbar: 2009 wurden nur Kunden des Weimarer Einzelhandels befragt, wäh-rend nunmehr auch Konsumenten erfasst wurden, die nicht oder nur selten in der Klassikerstadt einkaufen.

Im Einzelnen behandelte der Interviewbogen 12 übergeordnete Themenbereiche. Unter anderem wurden folgende Aspekte ange-sprochen:

� Besuchsfrequenz der Innenstadt von Weimar.

� Erledigungen in der Innenstadt von Weimar.

� Gründe für den Einkauf in Weimar.

� Gründe für den Nicht-Einkauf in Weimar.

� Verkehrsmittelwahl für den Einkauf in Weimar.

� Einkaufshäufigkeit in anderen Orten.

� Bevorzugter Einkaufsort für verschiedene Branchen.

� Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten in Weimar.

� Fehlende Angebote am Einkaufsort Weimar.

� Positive und negative Veränderungen am Einkaufsort Weimar in den vergangenen Jahren.

� Bewertung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in der Innen-stadt von Weimar.


� Maßnahmenvorschläge der Konsumenten zur Optimierung des Einkaufsortes11.

Wie bereits erwähnt, wurden im Rahmen der Haushaltsbefragung insgesamt 536 Konsumenten kontaktiert. 226 davon kauften nicht in Weimar ein, so dass sie keine differenzierten Bewertungen zum Einzelhandelsangebot abgeben konnten. Hingegen besuchten 310 Probanden die Stadt Weimar regelmäßig zum Einkaufen. Diese Ziegruppe wurde mit dem gesamten Frageprogramm konfrontiert und in die statistischen Auswertungen vollumfänglich einbezogen.

Von den Befragten waren 55 % weiblichen und 45 % männlichGeschlechts (vgl. Abb. 12). Diese Aufteilung entspricht näherungweise den Erkenntnissen zur geschlechtsspezifischen Quote der Verbraucher, die in zahlreichen anderen Befragungen zum Einkaufverhalten festgestellt wurde. Demnach setzt sich die Zielgruppe der „Einkaufenden“ zum überwiegenden Teil aus Frauen zusammen.

Es konnten alle Altersgruppen in den Interviews erfasst werden. Alerdings dominierten die Erwachsenen ab 25 Jahre, während die jugendliche Klientel von der Teilnehmerzahl her eine nachgeordnete Rolle spielte (vgl. Abb. 13).

11 Der Befragungsbogen ist in Anlage 1 des Gutachtens abgebildet.

orschläge der Konsumenten zur Optimierung des

wurden im Rahmen der Haushaltsbefragung insgesamt 536 Konsumenten kontaktiert. 226 davon kauften nicht in Weimar ein, so dass sie keine differenzierten Bewertungen zum Einzelhandelsangebot abgeben konnten. Hingegen besuchten 310

regelmäßig zum Einkaufen. Diese Ziel-rogramm konfrontiert und

in die statistischen Auswertungen vollumfänglich einbezogen.

und 45 % männlichen entspricht näherungs-

weise den Erkenntnissen zur geschlechtsspezifischen Quote der Verbraucher, die in zahlreichen anderen Befragungen zum Einkaufs-verhalten festgestellt wurde. Demnach setzt sich die Zielgruppe der

en Teil aus Frauen zusammen.

Es konnten alle Altersgruppen in den Interviews erfasst werden. Al-lerdings dominierten die Erwachsenen ab 25 Jahre, während die jugendliche Klientel von der Teilnehmerzahl her eine nachgeordnete

en ist in Anlage 1 des Gutachtens abgebildet.

Abb. 12: Verteilung der Befragten nach Geschlecht in %


Abb. 13: Verteilung der Befragten auf Altersklassen in %


weiblich

55

6

3137

15-24 Jahre 25-44 Jahre 45-64 Jahre

Altersklassen

Seite 38

Verteilung der Befragten nach Geschlecht in %

Verteilung der Befragten auf Altersklassen in %

männlich

45

26

64 Jahre 65 Jahre und älter


Seite 39

6.2 Ergebnisse der telefonischen Haus-haltsbefragung in Weimar

Nachfolgend werden die wesentlichen Erkenntnisse der repräsenta-tiven Haushaltsbefragung in Weimar und seinem Umfeld vorgestellt. Die Präsentation erfolgt in Form kurzer textlicher Erläuterungen so-wie anschaulicher Diagramme und Tabellen. Die Ergebnisdarstel-lung richtet sich zudem nach der Fragenreihenfolge im Interviewbo-gen.

Filterfrage: „Kaufen Sie gelegentlich in Weimar ein?“

Die im Schnitt etwa 10 - 12 Minuten dauernden Interviews wurden mit einer „Filterfrage“ eingeleitet. Dabei ging es in allererster Linie um eine Differenzierung zwischen denjenigen Probanden, die kom-petent zum Einkaufsort Weimar Aussagen treffen konnten und sol-chen, die nicht dazu in der Lage waren. Letzteres war bei Befrag-ten anzunehmen, die praktisch nie nach Weimar zum Einkaufen fahren (vgl. Abb. 14).

Im Ergebnis zeigte sich, dass 92 % der Bewohner von Weimar im Stadtgebiet einkaufen. Immerhin 8 % erledigen ihre Einkäufe hinge-gen anderswo. In diesem Zusammenhang kann davon ausgegangen werden, dass es sich vor allem um Pendler handelt, die Besorgun-gen aus Bequemlichkeitsgründen an ihrem Arbeitsort erledigen.

Deutlich abgestuft zeigt sich das Einkaufsverhalten im Umland. Hier sind nur noch 44 % der Probanden auf den Einkaufsort Weimar orientiert. Hingegen sagen bereits 56 %, dass sie in Weimar keine Einzelhandelswaren erwerben. Ein Großteil dieser Menschen fährt in

die beiden Großstädte Jena oder Erfurt oder kauft in den Heimat-orten ein.

Abb. 14: Orientierung von Konsumenten auf den Einkaufsort Weimar in %

n = 536 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2015

Frage 1: „Wie häufig kaufen Sie in Weimar ein?“

Die Intensität der Bindung an den Einkaufsort Weimar kann an Be-suchsfrequenzen gemessen werden. Hierbei ergab sich das in Ab-bildung 15 dargestellte Muster der Einkaufshäufigkeit.

Es zeigt sich, dass ca. 93 - 94 % der Einwohner Weimars mindes-tens einmal pro Woche einen Versorgungsgang im Stadtgebiet durchführen. Im Umland liegt die Einkaufsfrequenz hingegen deut-lich niedriger. Hier fahren die Konsumenten zwar immer noch re-gelmäßig nach Weimar, jedoch in größeren zeitlichen Abständen als die Bewohner der Stadt. Immerhin ca. 49 % kommen mindestens alle zwei Wochen zum Einkaufen in die Stadt.

44

92

56

8

Orte im Umland von

Weimar

Weimar

ja nein


Seite 40

Abb. 15: Einkaufshäufigkeit in Weimar


Frage 2: „Was erledigen Sie in Weimar bevorzugt?“

„Einkaufen“ ist die mit Abstand wichtigste Aktivität der Bewohner und Besucher. Allerdings zeigt sich in den weiteren Angaben die Bedeutung der Möglichkeit zur Kopplung verschiedener Aktivitäten. So erreichen die Aspekte „Kultur / Freizeit / Sport“, „Gastronomie“ und „Arztbesuch“ insgesamt 190 Nennungen. Offensichtlich ist die Multifunktionalität der Weimarer Innenstadt ein wesentlicher Attrak-tivitätsfaktor des Einkaufsortes.

Abb. 16: Bevorzugte Erledigungen in Weimar

n = 310, Mehrfachantworten möglich Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2015

Frage 3: „Welche Hauptgründe sprechen aus Ihrer Sicht für einen Einkauf in Weimar?“

Die Befragungsergebnisse zu den Gründen, die für einen Einkauf in Weimar sprechen, können nicht vollständig befriedigen. Im Vorder-grund stehen bei den Probanden offensichtlich pragmatische Erwä-gungen, wie die räumliche Nähe zu den Einkaufslagen („ist mein Wohnort“ / „ist mein Arbeitsort“).

Jedoch wird auch die Qualität des Einzelhandelsangebotes wertge-schätzt, was durch relativ viele Nennungen in der Kategorie „gutes Angebot“ zum Ausdruck kommt.

10,0

17,9

51,3

26,6

75,6

12,3

20,1

4,5

16,4

32,5

10,0

18,8

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt

sonstige Wohnorte

Wohnort Weimar

Anteil in %

täglich mind. einmal wöchentlichalle 1-2 Wochen alle 1-2 Monateseltener / nie

5

6

7

19

25

43

60

61

69

277

0 50 100 150 200 250 300

Sonstiges

Verwaltungsbesuch

Wohne hier

Bankangelegenheiten

Dienstleister

Arbeit, Schule

Arztbesuch

Gastronomie

Kultur/ Freizeit/ Sport

Einkaufen

Nennungen

572 Nennungen


Seite 41

Weitere qualitative Gründe, wie zum Beispiel eine „angenehme Ein-kaufsatmosphäre“ oder ein „guter Service“ spielen indes nur noch eine nachgeordnete Rolle (vgl. Abb. 17).

Abb. 17: Gründe für einen Einkauf in Weimar


Das Parkplatzangebot wird offensichtlich als profane Rahmenbedin-gung für die Erreichbarkeit eingestuft und tritt als Profilierungsfak-tor nicht sonderlich in Erscheinung. Erstaunlich ist andererseits der geringe Wert des EKZ „Weimar Atrium“, welches als Attraktivitäts-faktor offensichtlich nur im Verbund mit anderen Vorzügen der Stadt Weimar zum Tragen kommt.

Frage 4: „Welche Gründe sprechen aus Ihrer Sicht gegen einen Einkauf in Weimar?“

Als wichtigster Grund nicht in Weimar einzukaufen wird der Aspekt „zu geringes Angebot“ angeführt. An zweiter Stelle steht das Krite-rium „zu wenig Parkplätze“.

Abb. 18: Gründe gegen einen Einkauf in Weimar


Statistisch sind beide Begründungen jedoch nur noch bedingt rele-vant. Ein zu geringes Angebot bemängeln lediglich 23 % der Pro-banden, zu wenige Parkplätze sogar nur 14 %. Diese Werte sind

128

77

34

27

23

20

18

17

11

10

7

7

6

5

4

3

16

0 20 40 60 80 100 120 140

ist mein Wohnort

gutes Angebot

ist mein Arbeitsort

gute PKW-Erreichbarkeit

angenehme Einkaufsatmosphäre

Nähe, zentral

gutes Parkplatzangebot

günstige Preise

wegen dem Atrium

klein und zu Fuß gut erreichbar

Verbindung mit Arztbesuch

guter Service

Verbindung mit sonstigen Erledigungen

günstige Öffnungszeiten

schöne Stadt

gute Erreichbarkeit mit ÖPNV

Sonstiges

Nennungen

413 Nennungen

71

42

16

14

5

4

4

3

3

3

3

315

0 20 40 60 80

zu geringes Angebot

zu wenig Parkplätze

schwierig mit dem PKW zu erreichen

Entfernung zu weit

Preisniveau zu hoch

schlechter Verkehrsfluss, Baustellen

mangelnde Qualität der Angebote

Blitzer, Strafzettel, Parkprobleme

Bauruinen

schwierig mit dem Bus zu erreichen

ungünstige Öffnungszeiten

schlechte Einkaufsatmosphäre

Sonstiges

Nennungen

186 Nennungen


auch im kommunalen Vergleich als gering einzustufen. Normaleweise erreichen sie höhere Ausprägungen.

Alle anderen Aussagen haben aufgrund noch geringerlen keine statistische Bedeutung mehr. Sie sind für den Großteil der Befragten nicht entscheidungsrelevant.

Frage 5: „Welches Verkehrsmittel benutzen Sie überwiegend für Einkäufe in Weimar?“

Die Angaben der Befragten zur Wahl des Verkehrsmittels für denEinkauf in Weimar geben einen Einblick in die BedeutungVerkehrsträger, aus dem wiederum infrastrukturelle Erfordernisse etwa im Hinblick auf das Parkplatzangebot oder die Verkehrslkung – abgeleitet werden können.

Im Ergebnis der Befragung wird die überragende Bedeutung des motorisierten Individualverkehrs transparent. Er dominiert mit einem Anteil von 69 % am Modal Split (vgl. Abb. 19).

Alle anderen Verkehrsmittel besitzen nur eine nachgeordnete Bdeutung. Etwas enttäuschend ist in diesem Zusammenhang der gringe Wert des ÖPNV. Hier kommt zum Tragen, dass ein „gebrchener Einkaufsverkehr“ erfahrungsgemäß für Einkäufer aus deüberörtlichen Einzugsgebiet relativ uninteressant ist.

Bei den Einwohnern Weimars liegt der Anteil der ÖPNVfußläufigen Kunden erwartungsgemäß deutlich höher. Die beiden Verkehrsträger erreichen hier Werte von 15 % (ÖPNV) und 22 % (Fußgänger).

im kommunalen Vergleich als gering einzustufen. Normaler-

geringerer Nennzah-mehr. Sie sind für den Großteil

„Welches Verkehrsmittel benutzen Sie überwiegend für

Die Angaben der Befragten zur Wahl des Verkehrsmittels für den Bedeutung einzelner

Verkehrsträger, aus dem wiederum infrastrukturelle Erfordernisse – etwa im Hinblick auf das Parkplatzangebot oder die Verkehrslen-

wird die überragende Bedeutung des Individualverkehrs transparent. Er dominiert mit einem

Verkehrsmittel besitzen nur eine nachgeordnete Be-Zusammenhang der ge-

ringe Wert des ÖPNV. Hier kommt zum Tragen, dass ein „gebro-chener Einkaufsverkehr“ erfahrungsgemäß für Einkäufer aus dem

ÖPNV-Nutzer und fußläufigen Kunden erwartungsgemäß deutlich höher. Die beiden Verkehrsträger erreichen hier Werte von 15 % (ÖPNV) und 22 %

Abb. 19: Bevorzugte Verkehrsmittelwahl für einen Einkauf in Weimar


Frage 6: „Wie oft fahren Sie zum Einkaufen in auswärtige Städte / Orte?“

Die Antwortmuster der Frage 6 belegen, dass die Bürger Weimars zu etwa 17 % regelmäßig, d.h. mindestens alle ein bis zwei Wchen, Einkaufsfahrten in andere Städte unternehmen. In den Zahlen kommt die Wettbewerbsbedeutung der beiden Großstädtund Jena zum Ausdruck.

Bus

12%

Fahrrad /

Mofa

6%

zu Fuß

11%

keine Angabe

2%

Seite 42

Bevorzugte Verkehrsmittelwahl für einen Einkauf in Weimar

„Wie oft fahren Sie zum Einkaufen in auswärtige Städte /

belegen, dass die Bürger Weimars % regelmäßig, d.h. mindestens alle ein bis zwei Wo-

andere Städte unternehmen. In den Zahlen kommt die Wettbewerbsbedeutung der beiden Großstädte Erfurt

PKW /

Motorrad

69%


Seite 43

Abb. 20: Einkaufshäufigkeit in anderen Einkaufsorten als Weimar


Noch viel stärker ist die Einkaufsorientierung auf die beiden Groß-städte im Umfeld der Stadt Weimar ausgeprägt. Der Korrespon-denzwert der hier lebenden Menschen liegt bei fast 53 %, also fast doppelt so hoch.

In der Altersklasse der Menschen über 65 Jahren gaben ca. 51 % der Befragungsteilnehmer an, selten oder gar nicht in auswärtigen Orten einzukaufen.

Frage 7: „In welcher Stadt / Gemeinde kaufen Sie folgende Waren bevorzugt ein?“

Anhand einer Auswertung der Antwortmuster zu Frage 7 können differenzierte Aussagen zu den Einkaufsorientierungen in den Wa-rengruppen des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs getroffen werden.

Abb. 21: Bevorzugte Einkaufsorte von Waren des kurzfristigen Bedarfs


3,2

6,5

17,1

26,0

8,3

14,5

20,1

9,0

28,1

28,6

27,6

36,5

17,5

55,1

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt

Sonstige Wohnorte

Wohnort Weimar

täglich mind. einmal wöchentlichalle 1-2 Wochen alle 1-2 Monateseltener / nie keine Angabe

60,4

66,9

54,9

13,9

12,7

10,5

17,8

11,4

16,6 7,3

0% 25% 50% 75% 100%

Lebensmittel

Drogerie-, Parfümerie-,

Apothekenwaren

Blumen, Pflanzen,

zoolog. Bedarf

Weimar Jena Erfurt

Apolda sonstige Orte Internet / Versand

kein Bedarf keine Angabe


Seite 44

Nicht unerwartet ist bei den befragten Konsumenten im kurzfristi-gen Bedarfsbereich eine hohe Orientierung auf die Stadt Weimar gegeben. Die Stadt erreicht hier im Lebensmittelsektor ca. 60 %, bei Drogerie-, Parfümerie- und Apothekerwaren ca. 67 % und bei Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf fast 55 % Zustimmungsquo-te. Eine größere Bedeutung als alternative Einkaufsdestination be-sitzen hier nur Apolda und Jena. Apolda verfügt aufgrund seiner Größe über ein eigenes Angebot, sodass Einkaufsfahrten nach Weimar nicht unbedingt erforderlich sind. In der Stadt Jena entfal-tet das SB-Warenhaus der Firma Globus in Isserstedt eine beachtli-che Anziehungskraft.

Im mittelfristigen Bedarfsbereich erreicht Weimar befriedigende Ak-zeptanzwerte. Dies gilt insbesondere für den Warenbereich „Bü-cher/Schreibwaren“, der durch mehrere Fachbüchereien, aber auch Antiquariate vertreten ist. In allen anderen Sortimentsgruppen wer-den Einkaufsquoten von ca. 42 % bis ca. 52 % erreicht. Transpa-rent wird hierbei im Bekleidungs- und Schuhsektor die Marktstärke der Landeshauptstadt, welche Quoten von 15-20 % verbucht.

Der Internethandel erreicht in den Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs lediglich Durchschnittswerte, wie sie auch im Bundesgebiet ermittelt werden. Dies ist als Stärke des stationären Einzelhandels im Untersuchungsgebiet zu interpretieren.

Abb. 22: Bevorzugte Einkaufsorte von Waren des mittelfristigen Bedarfs


59,5

42,2

46,8

52,2

46,2

8,5

5,7

6,4

20,3

15,1

8,0

7,3 12,9

5,1

8,2

10,8

11,4

8,8

9,3

43,8

20,1

0% 25% 50% 75% 100%

Bücher / Schreibwaren

Spielwaren

Bekleidung

Schuhe, Lederwaren

Sport-, Freizeitartikel

Weimar Jena ErfurtApolda sonstige Orte Internet / Versandkein Bedarf keine Angabe


Seite 45

Abb. 23: Bevorzugte Einkaufsorte von Waren des langfristigen Bedarfs


Im langfristigen Bedarf entfaltet die Stadt Weimar immer noch eine erfreulich hohe Anziehungskraft. Die Werte liegen hier über alle Warengruppen hinweg zwischen ca. 30 % und 59 %. Offensichtlich sehen die Befragten keine Notwendigkeit, in größerem Umfang nach Erfurt oder Jena zu fahren, weil das Angebot in Weimar aus-reichend vielfältig ist. Eine Ausnahme bildet der Möbelsektor. Hier sind u.a. mit dem Einrichtungshaus Höffner und Ikea in Erfurt zwei sehr leistungsstarke Betriebe vorhanden, die ein großes Marktgebiet abdecken. Der Möbelsektor ist in Weimar selbst nur durch Discoun-ter bzw. Mitnahmemärkte vertreten.

Frage 8: „Denken Sie einmal an die Geschäfte und Einkaufsmög-lichkeiten in der Innenstadt von Weimar. Wie beurteilen Sie folgende Punkte?“

Mit Hilfe von Frage 8 sollte eine Einschätzung der Einkaufsmöglich-keiten in der Innenstadt von Weimar erfolgen. Die Befragten wur-den in diesem Zusammenhang gebeten, folgende Kriterien anhand von Schulnoten zu bewerten:

� Preis- / Leistungsverhältnis

� Freundlichkeit der Bedienung

� Beratung / Service

� Einkaufsatmosphäre

� Gestaltung der Geschäfte

� Angebotsvielfalt

� Ladenöffnungszeiten

� Aufenthaltsqualität.

58,5

43,1

38,5

11,2

30,0

45,5

54,8

39,9

5,8

5,8

5,4

12,1

7,4

11,9

36,5

19,2

6,4

6,3

11,5

8,0

11,9

7,8

6,3

11,5

9,8

6,7

8,6

9,6

10,9

28,6

26,9

30,1

20,8

17,2

18,8

32,3

5,1

5,4

0% 25% 50% 75% 100%

Elektrowaren, Unterhaltungselektronik

Foto und Zubehör

Haushaltswaren,

Glas/Porzellan/Keramik

Möbel

Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen

Bau- und Heimwerkerbedarf

Optik

Uhren, Schmuck

Weimar Jena Erfurt Apolda

sonstige Orte Internet / Versand kein Bedarf keine Angabe


Seite 46

Abb. 24: Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten in Weimar


Insgesamt wurden alle Aspekte von den Konsumenten positiv be-wertet (vgl. Abb. 24). Die Spanne der abgegebenen Noten bewegt sich zwischen 1,9 und 2,4. Hier wird nochmals die Attraktivität der Einkaufsstadt Weimar deutlich12.

Interessanterweise zeigen sich in soziodemographischer Hinsicht kaum Bewertungsunterschiede. Lediglich tendenziell beurteilen Per-sonen unter 45 Jahren die Einkaufsstadt Weimar etwas kritischer, als der Rest der Befragten.

12 In der Befragung 2009 wurden die einzelnen Aspekte mit folgenden Noten be-

wertet: Preis-/Leistungsverhältnis: 2,6 / Freundlichkeit der Bedienung: 2,3 / Be-ratung/Service: 2,5 / Einkaufsatmosphäre: 2,0 / Gestaltung der Geschäfte: 2,3 / Angebotsvielfalt: 3,0 / Ladenöffnungszeiten: 2,4 / Aufenthaltsqualität: 1,8. Es ist somit im Zeitvergleich eine erfreulich positive Entwicklung zu konstatieren.

Frage 9: „Welche Angebote (z.B. Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomieangebote) vermissen Sie in Weimar?“

In der Frage nach eventuell fehlenden Angebotsbereichen wurde deutlich, dass sich der größte Teil der Befragten eine Angebotser-weiterung im Sortiment „Bekleidung“ wünscht. Konkret äußerten die Konsumenten den Wunsch nach mehr Textilkaufhäusern und Mar-kenshops. Dies betrifft vor allem die Altersgruppe unter 45 Jahren (vgl. Abb. 25).

Abb. 25: Vermisste Angebote in Weimar


1,9

2,0

2,5

2,0

2,0

2,2

2,0

2,4

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Aufenthaltsqualität

Ladenöffnungszeiten

Angebotsvielfalt

Gestaltung der Geschäfte

Einkaufsatmosphäre

Beratung / Service

Freundlichkeit der Bedienung

Preis-/Leistungsverhältnis

Durchschnittsnoten

8

8

9

13

21

59

0 20 40 60 80

Sonstiges

Möbel

Gastronomie

Haushaltswaren, Glas, Porzellan,

Keramik, Geschenkartikel, Bastelbedarf

sonstige Einzelhandelsangebote

Bekleidung, Wäsche


Seite 47

In geringerem Maße werden zusätzliche Angebote der Branche „Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik“ und „Möbel“ gefordert. Die in der Kategorie „sonstige Einzelhandelsangebote“ zusammen-gefassten Angaben, sind als Einzelnennungen zu klassifizieren und besitzen keine statistische Signifikanz mehr.

Frage 10: „Welche positiven oder negativen Veränderungen sind Ihnen in den vergangenen Jahren in Weimar aufgefal-len?“

In Frage 10 konnten die Rezipienten sich zu positiven oder negati-ven Entwicklungen des Einkaufsortes Weimar im Zeitablauf äußern. Es wurden mehrere Themenbereiche vorgegeben, darunter die „Ge-staltung der Innenstadt“, das „gastronomische Angebot“, die „Bera-tungs-/Servicequalität“ und die „Parkplatzsituation“.

Die wichtigsten Erkenntnisse sind in Abbildung 26 dargestellt.

Die Befragungsergebnisse belegen, dass – mit einer Ausnahme – durchweg positive Veränderungen von den Konsumenten wahrge-nommen wurden. Herausragend sind dabei die Aspekte „Gestaltung der Innenstadt“ (positiv: 48,7 %) und „Gestaltung der Geschäfte“ (positiv: 42,3 %). Beide Kriterien belegen, dass es durch eine ge-meinsame Anstrengung von Stadtplanung und Einzelhändlern ge-lungen ist, den Einkaufsort Weimar weiter zu profilieren. Auch das „Warenangebot“ und die Qualität von „Gastronomie/Cafés“ werden positiv gewürdigt.

Abb. 26: Positive oder negative Veränderungen der Weimarer Innenstadt in den vergangenen Jahren


Lediglich die „Parkplatzsituation“ hat sich nach dem subjektiven Eindruck der Konsumenten verschlechtert. Dies kann entweder als tatsächlicher Mangel an Parkplatzkapazitäten interpretiert werden, oder aber durch ein ineffizientes Parkplatzleitsystem und den da-durch generierten Parkplatzsuchverkehr erklärt werden.

Faktisch ist festzuhalten, dass sich die Zahl der öffentlich nutzba-ren Parkplätze im Zentrum der Stadt Weimar seit 2008 tatsächlich um ca. 160 verringert hat13. Noch immer sind jedoch in der Wei-marer Innenstadt ca. 2.060 Parkplätze für Kunden oder Besucher verfügbar. Auf Basis der im Rahmen dieses Gutachtens ermittelten Verkaufsflächenausstattung in der Innenstadt werden für den Ein- 13 Angaben der Stadtverwaltung Weimar. Es handelt sich um 120 Parkplätze an der

Weimarhalle und 40 Parkplätze am Herderplatz.

5,2

2,6

3,2

5,2

50,3

9,4

10,3

34,5

42,3

17,1

33,9

7,4

18,1

48,7

Warenangebot


Beratung / Service

Gastronomie / Cafés

Parkplatzsituation

Erreichbarkeit mit Bus / Bahn

Gestaltung der Innenstadt

Anteil in %

schlechter - besser - gleich geblieben

44,2

43,2

61,9

39,4

24,2

31,3

29,0


Seite 48

zelhandel hiervon nur ca. 1.350 benötigt. Zur Berechnung dieses Kennwertes wurden – wie in der Praxis üblich – zwei Stellplätze für Betriebe unter 80 m² VK und ein Parkplatz je 35 m² VK in größeren Betrieben angesetzt. Auf Basis dieser Grobkalkulation sind objektiv keine quantitativen Defizite des Parkplatzangebotes zu konstatieren.

Frage 11: „Wenn Sie an die Verkehrs- und Parkplatzsituation in Weimar denken, wie beurteilen Sie die folgenden Punk-te?“

Bei Bezugnahme auf die vorherige Frage zeigt sich, dass der sub-jektive Eindruck einer Verschlechterung des Parkplatzangebotes ebenfalls in der Bewertung der Verkehrssituation zum Ausdruck kommt. Allerdings ist bei der Interpretation dieses Aspektes zu be-rücksichtigen, dass sich die Note für das „Parkplatzangebot“ mit 3,3 immer noch im Bereich „befriedigend“ bewegt. Gleiches gilt für die Aspekte „Verkehrsfluss / -belastung“, „Parkgebühren“, „Erreich-barkeit mit dem PKW“, „Entfernung der Parkplätze zu den Geschäf-ten“ sowie „Fahrradfreundlichkeit“.

Hingegen sogar mit „gut“ bewertet werden die Faktoren „Ausschil-derung der Parkplätze“, „Fußgängerfreudlichkeit“ und „Erreichbarkeit mit Bus/Bahn“.

Abb. 27: Beurteilung der Verkehrssituation in Weimar14


Insgesamt scheint das Verkehrsthema aus Sicht der Konsumenten in Weimar relativ gut gelöst zu sein. Zumindest ist es für die Wahl des Einkaufsortes nicht entscheidend.

14 In der Befragung 2009 wurden die einzelnen Aspekte mit folgenden Noten be-

wertet: Erreichbarkeit mit PKW: 2,9 / Erreichbarkeit mit Bus/Bahn: 2,0 / Fahr-radfreundlichkeit: 3,0 / Fußgängerfreundlichkeit: 2,0 / Parkplatzangebot: 3,4 / Entfernung zw. Parkplätzen u. Einkaufslagen: 3,2 / Ausschilderung der Parkmög-lichkeiten: 2,7 / Parkgebühren: 3,4 / Verkehrsaufkommen: 3,2.

2,2

2,8

2,1

3,1

2,4

2,7

3,3

3,2

2,7

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Erreichbarkeit mit Bus / Bahn

Fahrradfreundlichkeit

Fußgängerfreundlichkeit

Parkgebühren

Ausschilderung der Parkplätze

Entfernung der Parkplätze zu den Geschäften

Parkplatzangebot

Verkehrsfluss, -belastung

Erreichbarkeit mit PKW

Durchschnittsnoten


Seite 49

Frage 12: „Welche Maßnahmen könnten die örtlichen Händler er-greifen, um Weimar als Einkaufsort attraktiver zu machen (z.B. Geschäftsgestaltung, Sortimentsangebot, Service)?“

Als mögliche Maßnahmen zur Optimierung der Einkaufsmöglichkei-ten in Weimar wurden von den Befragten die in Tab. 15 angespro-chenen Punkte vorgeschlagen.

Tab. 15: Vorschläge zur Optimierung des Einzelhandelsangebotes und sei-ner Rahmenbedingungen in Weimar

Thema Nennungen

vielfältigeres Geschäftsangebot 29

mehr Parkplätze generell / günstigere Parkgebühren 15

kundenfreundlichere Öffnungszeiten der Geschäfte 9

mehr Qualitätsgeschäfte, u.a. mit regionalen Produkten 9

bessere Beratung, Service, mehr Personal 8

mehr Bekleidungsgeschäfte 8

mehr Aktionen, z.B. Einkaufsnacht, Angebotstage 7

mehr Werbung, Marketing für Weimar 6 n = 310, Mehrfachantworten möglich Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2015

Nicht einmal 10 % der Befragten (abs. 29 Nennungen) reklamieren ein besseres Geschäftsangebot, sogar nur etwa 5 % fordern mehr und kostenlose Parkplätze. Indirekt belegt die geringe Zahl an Nennungen wiederum ein hohes Maß an Zufriedenheit mit dem Weimarer Einzelhandelsangebot.

Frage 13: „Welche Maßnahmen könnte die Stadtverwaltung ergrei-fen, damit die Weimarer Innenstadt als Einkaufsort at-traktiver wird (z.B. Stadtgestaltung, Verkehrssituation, An-siedlungspolitik)?“

Handlungsbedarf oder zumindest Möglichkeiten einer Optimierung konstatieren etwa 28 % der Befragten im Hinblick auf die Park-platzsituation. Gewünscht werden mehr Parkplätze generell, mehr Kurzzeitparkplätze, mehr kostenlose Parkplätze und eine längere Parkdauer.

Tab. 16: Vorschläge zur Optimierung von Städtebau und Verkehr als Rahmenbedingungen des Einzelhandels in Weimar

Thema Nennungen

mehr kostenlose Parkplätze, längere Parkdauer, mehr Kurz-zeitparkplätze

87

Verkehrsfluss verbessern, weniger Verkehr in der Innenstadt 20

Schillerstraße sanieren 16 Stadtgestaltung verbessern, z.B. mehr Sitzgelegenheiten, hö-here Sauberkeit, Sanierung von Häusern, mehr Grünflächen

15

Ausbau der Radwege, mehr Fahrradständer 11

ÖPNV verbessern 10

Baustellen reduzieren bzw. schneller fertigstellen 9 weniger Bürokratie, Behördengänge, einfachere Genehmi-gungsverfahren

9

fußgängerfreundlichere Gestaltung der Innenstadt 6 n = 310, Mehrfachantworten möglich Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2015


Seite 50

7 Zentren- und Sortimentskonzept für den Weimarer Einzel-handel

Mit der Bestands- und Strukturanalyse des Einzelhandels sowie den Prognosen zur Kaufkraftentwicklung und Umsatzleistung sind wichti-ge Voraussetzungen für die Ableitung eines zukunftsfähigen Zen-tren- und Sortimentskonzeptes in Weimar erfüllt. Im Mittelpunkt dieses Konzeptes steht eine realitätsnahe Identifikation und geo-graphische Definition Zentraler Versorgungsbereiche und die Festle-gung derjenigen Warengruppen, die für die Attraktivität dieser städ-tebaulich integrierten Einkaufslagen von herausragender Bedeutung sind. Darauf aufbauend wird auch das Ziel verfolgt, die Zentralität des Einkaufsortes zu stabilisieren und die Einzelhandelsfunktionen von Weimar – inkl. Rahmenbedingungen (Städtebau, Verkehr) – möglichst nachhaltig zu entwickeln.

Im Zusammenhang mit der Festlegung „Zentraler Versorgungsberei-che“ sind gesetzliche Bestimmungen und die sich aus der aktuellen Rechtsprechung ergebenden Erfordernisse zu beachten. Zu dieser Thematik hat der VGH Mannheim in einem vielbeachteten Urteil folgende Hinweise gegeben15:

„Zentrale Versorgungsbereiche (…) sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzel-handelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistun-gen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt (…). Ent-

15 Aktenzeichen 8 S 198/11.

scheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat, wobei zentral nicht geographisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen ist (…). Weiter setzt ein zentraler Versorgungsbereich (…) eine integrierte Lage vo-raus, so dass isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbe-trieben auch dann keinen zentralen Versorgungsbereich bilden, wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beträchtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen (…).“

Vor dem Hintergrund dieser richterlichen Ausführungen und unter Berücksichtigung der gutachterlichen Erfahrungen der CIMA mit der Erstellung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten, sind im Vor-feld einer Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche nachvollziehba-re Abgrenzungskriterien aufzustellen. Sie müssen die Ortsgröße und lokalspezifische Situation abbilden (vgl. Tab. 17).


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Tab. 17: Kriterien zur Identifikation und Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in Weimar

Anforderungen Einkaufsinnenstadt Nahversorgungszentren für Großwohnsiedlungen

Nahversorgungszentren für Wohnquartiere

Einzugsbereich Stadt, inkl. Umland ca. 130.000 EW

Stadtteil / Stadtbezirk ca. 5.000 – 10.000 Einwohner ca. 1.000 – 1.500 im fußläufigen Nahbereich

Wohnumfeld mind. 3.000 – 4.000 Einwohner ca. 1.000 – 1.500 im fußläufigen Nahbereich

Branchenmix alle Bedarfssektoren, breit und tief Schwerpunkt beim kurz- und mittelfristigen Bedarf Schwerpunkt beim kurzfristigen Bedarf Betriebsgrößenmix 1 – 2 Betriebe bis ca. 3.000 m² VK

ca. 10 Betriebe bis ca. 800 m² VK ca. 250 – 300 sonstige Betriebe

1 – 2 Betriebe bis ca. 1.500 m² VK ca. 5 - 10 sonstige Betriebe

Betrieb bis ca. 1.500 m² VK ca. 5 sonstige Betriebe

Kundenmagneten in mehreren Angebotssegmenten Lebensmittelmarkt, kleine Fachmärkte Lebensmittelmarkt Betriebstypenmix Shopping-Center

Textilkaufhäuser Fachmärkte Filialisten Fachhandel

Supermarkt / Lebensmitteldiscounter Fachmärkte (mittelfristiger Bedarf) Fachhandel (mittelfristiger Bedarf) Lebensmittelhandwerk

Supermarkt / Lebensmitteldiscounter Fachhandel Lebensmittelhandwerk

Komplementär-nutzungen

Verwaltung Finanzdienstleister Freie Berufe / Dienstleister Post Entertainment Gastronomie Theater, Museen Kultur- und Freizeitanbieter Tourist-Information

Poststelle Bankfiliale Ärzte Restaurant, Bistro, Imbiss Café / Eiscafé Konsumorientierte Dienstleister

Post-Agentur EC-Automat Imbiss Sonstige Dienstleister

Service / Conve-nience (Auswahl)

Stadtmöblierung Kinderspiel Ruhe- und Erholungsbereiche öffentliche Toiletten Stadtinformation (z.B. App)

Stadtmöblierung Kinderspiel

Stadtmöblierung


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Anforderungen Einkaufsinnenstadt Nahversorgungszentren für Großwohnsiedlungen

Nahversorgungszentren für Wohnquartiere

Veranstaltungen / Animation

Großevent Kinder- und Familienfeste Zielgruppenveranstaltungen ambulante Märkte Attraktiver Außenverkauf Lokalkunst / -kultur touristische Führungen

Stadtteilmärkte Flohmärkte Kinder- und Familienfeste Kinderanimation Außenverkauf

Außenverkauf

Verkehr Parkraumkonzept zentrale ÖPNV-Haltestelle Fußgängerzone Leitsysteme / Wegweiser verkehrsberuhigte Bereiche Fahrradwegenetz / -abstellplätze Berollbarkeit Wirtschaftsverkehrskonzept

Parkierungsflächen ÖPNV-Haltepunkt Fahrradwege Fußwege Berollbarkeit Orientierungsschilder

Parkierungsflächen ÖPNV-Haltepunkt Fahrradwege Fußwege Berollbarkeit

Ergänzende Funktio-nen

Identifikation Treffpunkt Kommunikation Information

Mittelpunktfunktion Stadtteil Treffpunkt Stadtteil Information Stadtteil

Mittelpunkt Wohnquartier

Räumliche Ausdeh-nung des Zentrums zwischen den Außenpunkten

max. 800 – 1.000 m max. 300 – 400 m bzw. eine Liegenschaft max. 200 m bzw. eine Liegenschaft



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Geeignete Kriterien zur Identifikation und geographischen Definition der Zentralen Versorgungsbereiche in Weimar sind in Tabelle 17 dargestellt. Sie enthält eine dreistufige Gliederung der Zentralen Versorgungsbereiche, in Abhängigkeit von der Größe und Funktion der jeweiligen Einkaufslagen. Dabei erfolgte – im Interesse einer möglichst weitreichenden Kontinuität – eine Orientierung an den Festlegungen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Weimar aus dem Jahre 2009.

Der Kriterienkatalog macht transparent, dass die Anforderungen an Zentrale Versorgungsbereiche in Weimar sehr unterschiedliche As-pekte betreffen. Sie beinhalten u.a. nachfrageorientierte Faktoren (Einzugsbereich), angebotsbezogene Eigenschaften (Branchenmix, Kundenmagneten), Ergänzungsnutzungen aus dem Dienstleistungs-sektor, den Verkehr, aber auch „weiche“ Faktoren, wie z.B. die Ser-vicequalität oder Veranstaltungen/Aktionen.

Auf Basis des Kriterienkatalogs konnten in der aktuellen Betrach-tung sechs Zentrale Versorgungsbereiche in Weimar identifiziert und abgegrenzt werden (vgl. Karte 4). Sie werden in den folgenden Kapiteln näher erläutert.

7.1 Zentraler Versorgungsbereich „Ein-kaufsinnenstadt“

Ein wichtiger Anhaltspunkt für die realitätsnahe Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ in Weimar war die Bestandsdichte des Einzelhandels. Sie ist in der Schillerstraße und Wielandstraße sowie im EKZ „Weimar Atrium“ am stärksten ausgeprägt. Hier sind auch die wichtigsten Kundenmagnetbetriebe

ansässig, so dass die genannten Einkaufsbereiche als 1a-Lagen zu klassifizieren sind.

Darüber hinaus existieren in der Innenstadt mehrere Nebenlagen, in denen die Einzelhandelsfunktion zum Teil bereits hinter die Dienst-leistungs- oder Wohnfunktion zurücktritt, welche aber dennoch für die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt eine wichtige Rolle spielen. Dazu gehören der Markt, der Frauenplan, die Marktstraße, die Kauf- und Jakobstraße und die Windischenstraße.

Insbesondere der Markt dient als zentrale touristische Anlauf- bzw. Verteilstation (Tourist-Info) sowie als Veranstaltungsort für den be-liebten und gut frequentierten Grünmarkt. Erwähnenswert ist auch, dass sich die Jakobstraße und Kaufstraße, nach Inbetriebnahme des „Weimar Atrium“, abschnittsweise gut entwickelt haben, weil sie als Laufwege zwischen diesem EKZ und der zentralen Einkaufsin-nenstadt dienen. Einen positiven Ausstrahlungseffekt hatte hierbei sicherlich auch die attraktive „Modepassage am Markt“.

Noch im Jahr 2008 bestehende Leerstände konnten infolge der beschriebenen Impulswirkung beider Einrichtungen durch qualifizierte Fachhandelsgeschäfte größtenteils revitalisiert werden. Zu den Kun-den dieser Geschäfte zählen auch viele Touristen.


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Karte 4: Zentrale Versorgungsbereiche im Weimarer Stadtgebiet


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Im Süden verläuft entlang der Steubenstraße bis zum Wielandplatz die Grenze der innenstadttypischen Bebauung. Im Südosten folgt die Innenstadt-Abgrenzung der Ackerwand, die hier zum größten Teil am „Park an der Ilm“ entlang läuft und so eine natürliche Siedlungsgrenze markiert. In diesem südöstlichen Teilraum sind kaum mehr Einzelhandelsnutzungen vorhanden. Die hier jedoch an-sässigen touristischen Einrichtungen erfüllen aber eine kundenzu-führende Funktion für die innerstädtischen Geschäfte. Im Einzelnen zu nennen sind das Schlossmuseum Weimar, das Stadtschloss, die Herzogin Anna Amalia Bibliothek oder auch das berühmte Hotel Elephant.

Im nordöstlichen Abschnitt wurde das Umfeld des Brühl nicht mehr in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen, weil hier weder touristische Einrichtungen noch Einzelhandelsgeschäfte vorhanden sind. Integraler Bestandteil des ZVB ist aber selbstverständlich das „Weimar Atrium“.

In den westlichen Abschnitt des Zentralen Versorgungsbereiches wurde die Karl-Liebknecht-Straße und die Zentrale Omnibushalte-stelle am Goetheplatz mit einbezogen. Die ÖPNV-Funktion sorgt für eine beachtliche Kundenfrequenz, von der insbesondere Geschäfte im Umfeld profitieren. Hier ist zudem die Hauptpost etabliert. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches bis zur Steuben-straße bezieht dann noch die Heinrich-Heine-Straße, den Sophien-stiftsplatz und die Gropiusstraße ein, wo sich eine innenstadttypi-sche Bebauung findet. Darüber hinaus ist in diesem Bereich auch das Deutsche Nationaltheater etabliert.

Möglichkeiten zur nutzungsbezogenen Ergänzung und Aufwertung der innerstädtischen Einkaufslagen sind durch eine größere „Poten-zialfläche“ in der Schillerstraße/Ecke Hummelstraße gegeben. Dabei

handelt es sich um eine mehrstöckige Immobilie, die sich im priva-ten Eigentum befindet. Die betreffende Liegenschaft ist in Karte 5 in grüner Schraffur eingezeichnet und eignet sich z.B. für die An-siedlung eines Textilkaufhauses oder eines vertikal integrierten Ein-zelhandels.

Bei Standortbesichtigungen der CIMA in der Innenstadt wurden ver-schiedene Ansatzpunkte identifiziert, die geeignet erscheinen, die heute in wesentlichen Punkten bereits attraktive Einkaufslage noch weiter zu optimieren:

� Installation eines dynamischen Parkleitsystems mit Vorhaltewer-ten.

� Attraktivierung der Wegebeziehungen zwischen Parkierungsein-richtungen und Hauptgeschäftslagen (u.a. Parkhaus am Goethe-haus / Frauenplan).

� Gestaltungskonzept für die Haupteingangszonen der Einkaufsin-nenstadt (u.a. Jakobstraße / Frauenplan).

� Beseitigung diverser „Ungepflegtheiten“ in den Hauptgeschäftsla-gen (Fassaden, Markisen, Grüngestaltung, Beleuchtungskörper, Wegweiser).

� Revitalisierung der Leerstandsimmobilien im Quartier Schillerstra-ße 13-15 und Schützengasse, Hummelstraße / Inwertsetzung als Einzelhandelsimmobilien oder mischgenutzte Immobilien (z.B. Tex-tilkaufhaus, vertikal integrierter Einzelhandel)16.

� Aufnahme der wichtigsten Einzelhandelslagen in das Fußgänger-leitsystem.

� Homogenisierung der Stadtmöblierung / Nutzung zur Propagie-rung des Corporate Design der Stadt Weimar.

16 Derzeit ist hier die Etablierung eines Hotels vorgesehen.


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Karte 5: Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt in Weimar


� Teilweise Neugestaltung gastronomischer Außensitzbereiche / Verwendung hochwertiger Sitzmöbel und attraktiver Abgrezungselemente der Freisitze.

� Förderung der Ansiedlung qualifizierter Fachhandelsbetriebe in den Altstadtgassen und im Umfeld touristischer Einrichtungen / ggf. planerische Ausweisung als „Fachhandelsmeilen“

Einige der vorstehend nur verkürzt angesprochenen werden nachfolgend in Form einer exemplarischen Fotodokumenttion veranschaulicht.

Foto 2: Unzeitgemäßes Parkleitsystem, ohne Vorhaltewerte


Teilweise Neugestaltung gastronomischer Außensitzbereiche / ung hochwertiger Sitzmöbel und attraktiver Abgren-

Förderung der Ansiedlung qualifizierter Fachhandelsbetriebe in den Altstadtgassen und im Umfeld touristischer Einrichtungen / ggf. planerische Ausweisung als „Fachhandelsmeilen“.

Einige der vorstehend nur verkürzt angesprochenen Ansatzpunkte werden nachfolgend in Form einer exemplarischen Fotodokumenta-

Foto 3: Auffällige Leerstandsfläche im Eingangsbereich zur Hauptgschäftslage


Foto 4: Heterogene und unbequeme Sitzmöblierung


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Leerstandsfläche im Eingangsbereich zur Hauptge-

unbequeme Sitzmöblierung


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Foto 5: Ungestalteter Übergangsbereich vom „Weimar Atrium“ in die zentrale Innenstadt


Foto 6: Jakobstraße als Laufweg für Touristen


Foto 7: Fußgängerleitsystem ohne Hinweis auf Weimarer Einkaufslagen


Foto 8: Ungeeignete Begrenzungselemente eines gastronomischen Frei-sitzes in der Schillerstraße



Foto 9: Großleerstand in der FGZ Schillerstraße


Foto 10: Unzureichend beleuchteter Eingangsbereich des Goethekses am Theaterplatz


Goethekaufhau-

Foto 11: Unpassende Farbwahl der Sitzelemente in einer Außengastronomie am Theaterplatz


Foto 12: Liebevolle Detailgestaltung von Einkaufsgassen


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Unpassende Farbwahl der Sitzelemente in einer Außen-

Liebevolle Detailgestaltung von Einkaufsgassen


Foto 13: Profilierungsfaktor „Urban Entertainment“ im Weimar Atrium


Foto 14: Kreative Konzeption einer Außengastronomie


Profilierungsfaktor „Urban Entertainment“ im Weimar Atrium

Foto 15: Vernetzung „Tourismus – Einkaufen“ in der FGZ Schillerstraße


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Einkaufen“ in der FGZ Schillerstraße


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Ungeachtet der vereinzelt anzusprechenden Defizite besitzt die Weimarer Innenstadt zahlreiche Vorzüge, die eine weitergehende Profilierung als Einkaufsort ermöglichen. Folgende Aspekte sind in diesem Zusammenhang besonders hervorzuheben:

� Ein hoher Sanierungsgrad der Gebäude und öffentlichen Räume.

� Eine ausgeprägte Multifunktionalität, infolge der Durchmischung von Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, touristischen Einrichtungen etc.

� Ein leistungsfähiges Einkaufszentrum, mit dem regionalen Allein-stellungsmerkmal „Urban Entertainment“.

� Ein außergewöhnliches und qualitätsvolles Fachhandelsangebot, eingebettet in das attraktive Ambiente der Weimarer Altstadt-gassen.

� Eine hohe Zahl an Übernachtungsgästen und Tagestouristen, mit steigender Tendenz.

� Ein vielfältiges gastronomisches Angebot in allen Preislagen und mit einer großen kulinarischen Differenzierung.

Die nach gutachterlicher Einschätzung besonders erfolgverspre-chenden Maßnahmen zur weiteren Optimierung der Weimarer In-nenstadt als Einkaufsort wurden in Tab. 18 zusammengefasst.


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Tab. 18: Maßnahmen zur Aufwertung des ZVB „Einkaufsinnenstadt“ in Weimar

Ziele / Maßnahmen Beteiligung Priorität17 Städtebau � Städtebauliche Gestaltung der Eingangszonen in die Hauptgeschäftsbereiche (insb.

Jakobstraße, Frauenplan, z.B. Banner, Branchenführer, Kunstobjekte) Stadt Planer

Einzelhandel Künstler

1

� Homogenisierung der Stadtmöblierung / Verwendung des Corporate Design Stadt 3 � Ansprache von Hauseigentümern mit Leerständen und/oder beschädigten Fassa-

den (Angebot der Vermarktungsunterstützung / Vermittlung Fördermittel) Stadt

Eigentümer 2

� Aufwertung der Bereiche um Brunnenanlagen / Gestaltung als Ruhe- und Erho-lungszonen (z.B. Geleitstraße)

Stadt Planer Künstler

3

� Installation von Kinderspielgeräten an geeigneter Stelle / Erhöhung der Familien-freundlichkeit

Stadt Planer

1

Verkehr � Aufnahme von Einkaufslagen in das Fußgängerleitsystem Stadt

Planer 2

� Installation eines dynamischen Parkleitsystems mit Vorhaltewerten Stadt Verkehrsplaner

1

Absatzpolitik � Absatzpolitische Beratung von Gastronomen mit Außensitzbereichen (Abgrenzung

Freisitz, Möblierung, Beschattung etc.) / Zusammenarbeit mit Dehoga / Absprache von Qualitätsstandards

Stadt Gastronomen

Berater 2

� Leerstandsmanagement zur Revitalisierung von Großimmobilien, in Zusammenarbeit mit den Eigentümern

Stadt Eigentümer

Makler 1

� Darstellung von Einkaufsmöglichkeiten in einer „Weimar App“ Stadt Berater

2

� Feststellung von „Ungepflegtheiten“ oder städtebaulichen Defiziten, im Rahmen regelmäßiger Stadtrundgänge / Einleitung von Attraktivierungsmaßnahmen

Stadt Berater

1

17 Priorität: 1 = sehr wichtig, 2 = wichtig, 3 = ergänzend, nachgeordnet


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Ziele / Maßnahmen Beteiligung Priorität17 Sonstiges � Stärkung und Weiterentwicklung der Einkaufsgassen in der Altstadt (Identifikation

geeigneter Geschäftsflächen / Vermarktung) / Anreiz: Aussetzung von Sondernut-zungsgebühren / bevorzugte Ansiedlung qualifizierten Fachhandels

Stadt Eigentümer Berater

2

� Konzeption eines „Einkaufsführers“ für asiatische Touristen / Fokus auf regional-typische Produkte / Menükarten in der Gastronomie in asiatischer Sprache

Stadt Gastronomen Übersetzer

2

� Einzelhandelsbezogene Weiterentwicklung der Jakobstraße / Attraktivierung als Laufweg vom Weimar Atrium in die zentrale Innenstadt

Stadt Einzelhandel

Planer 1

� Ansiedlung eines Textilkaufhauses in der zentralen Innenstadt / Identifikation und Vorbereitung einer geeigneten Liegenschaft, in Absprache mit den Eigentümern

Stadt Einzelhandel Eigentümer

Makler

1

� Beseitigung von Werbeschildern, die Kundenlaufwege versperren (z.B. Windischen-straße) / Ermahnung der Geschäftsinhaber

Stadt Einzelhändler

3

� Rückbau von Treppen in Geschäftseingängen (wo es möglich ist) / seniorenge-rechte Gestaltung bzw. Herstellung der Berollbarkeit

Eigentümer 2

� Vermietung innerstädtischer Immobilien im kommunalen Eigentum, einschließlich Immobilien städtischer Eigenbetriebe und Gesellschaften, ausschließlich an solche Nutzer (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleister), die zur Attraktivierung von Ein-kaufslagen geeignet sind. Ggf. Durchführung eines qualifizierten Auswahlverfahrens

Stadt städt. Eigenbetriebe/Gesellschaften

2


___________________________ 17

Priorität: 1 = sehr wichtig, 2 = wichtig, 3 = ergänzend, nachgeordnet


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7.2 Weimarer Liste „zentrenrelevanter Sortimente“

In Kombination mit dem abgegrenzten Zentralen Versorgungsbe-reich „Einkaufsinnenstadt“ in Weimar, legt eine Liste „zentren-relevanter Sortimente“ diejenigen Warengruppen fest, welche für die Attraktivität und Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsberei-ches eine entscheidende Bedeutung besitzen und deshalb aus-schließlich in diesem Standortbereich angesiedelt oder erweitert werden sollten (vgl. Tab. 19).

Die Sortimentsliste wurde individuell und ortstypisch aus dem aktu-ellen Branchenmix der Weimarer Innenstadt abgeleitet. Grundlage bildeten die Erhebungen des Einzelhandelsbesatzes sowie intensive Standortbesichtigungen.

Im Zusammenhang mit der Aufstellung der Weimarer Sortimentsliste ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Zahl der Artikel im Ein-zelhandelsbereich außerordentlich groß ist. Nicht alle Einzelsorti-mente können deshalb von der Liste abgebildet werden. In der Praxis der Beurteilung von Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben des Einzelhandels muss deshalb im Zweifelsfall geprüft werden, ob der Betrieb ein zentrenrelevantes Sortiment führt oder nicht. Eine Detailbewertung ist erfahrungsgemäß vor allem bei sog. „Mehrbran-chenunternehmen“ erforderlich, deren Sortimentsspektrum sich he-terogen zusammensetzt.

Tab. 19: Weimarer Liste zentrenrelevanter Sortimente


Weimarer Liste zentrenrelevanter Sortimente

Antiquitäten und Kunstgegenstände

Arzneimittel (Apotheken)

Baby- und Kinderartikel

Brillen und -zubehör, Optik, optische Erzeugnisse, Hörgeräteakustik

Bücher

Computer, Computerteile, periphere Einheiten und Software

Drogeriewaren, Körperpflegemittel

Elektrogeräte („weiße Ware“), Nähmaschinen und Leuchten

Fotogeräte und Fotozubehör

Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel und Silberwaren

Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf

Haushaltswaren

Lebensmittel, Getränke (außer Kistenware)

Musikinstrumente und Musikalien, Sammelhobbies

Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung

Orthopädiewaren

Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren (PBS)

Parfümeriewaren

Reformwaren, Naturkost

Sanitätswaren

Schnittblumen, Floristik

Schuhe, Lederwaren

Spielwaren, Bastelartikel

Sportartikel (kleinteilig)

Telekommunikation, Mobiltelefone

Uhren und Schmuck

Unterhaltungselektronik („braune Ware“) / Elektrokleingeräte

Zeitungen und Zeitschriften, Toto-Lotto

Zooartikel (lebende Tiere und Zubehör)


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7.3 Zentrale Versorgungsbereiche der „Nahversorgungsstufe“ im Weimarer Stadtgebiet

Die Innenstadt ist in den Bereichen Einzelhandel, öffentliche und private Dienstleistungen sowie Kultur und Tourismus der Kristallisa-tionskern des Einkaufsortes Weimar. Insofern ist diesem Zentralen Versorgungsbereich auch die höchste Hierarchiestufe und Versor-gungswertigkeit zuzuordnen.

Auf Basis der Identifikations- und Auswahlkriterien in Tabelle 17 konnten im Stadtgebiet aber auch fünf Nahversorgungszentren er-mittelt werden, welche ganz oder teilweise die Kriterien von Zentra-len Versorgungsbereichen erfüllen. Dabei handelt es sich um fol-gende Einkaufslagen:

� Nahversorgungszentrum „Weimar Nord“ in der Marcel-Paul-Stra-ße. Es übernimmt Versorgungsfunktionen für eine Großwohnsied-lung.

� Nahversorgungszentrum „Weimar West“ am Straßburger Platz. Es übernimmt Versorgungsfunktionen für eine Großwohnsiedlung.

� Nahversorgungszentrum „Bodelschwinghstraße“. Es übernimmt Versorgungsfunktionen für ein Wohnquartier.

� Nahversorgungszentrum „Leonhard-Frank-Straße“. Es übernimmt Versorgungsfunktionen für ein Wohnquartier.

� Nahversorgungszentrum „Henry-van-de-Velde-Straße“. Es über-nimmt Versorgungsfunktionen für ein Wohnquartier.

Zusätzlich konnte ein potentieller ZVB für das Wohnquartier „Da-maschkestraße“ identifiziert werden (Projekt im Bau).

In Abhängigkeit von der jeweiligen Größe des zu versorgenden Teil-raumes oder Wohngebietes sind die identifizierten Nahversorgungs-zentren unterschiedlich ausgestattet. Das Angebotsspektrum ist in Einkaufslagen, die der Versorgung von Großwohnsiedlungen dienen, deutlich umfangreicher und umfasst neben Geschäften des kurzfris-tigen auch Betriebe des mittelfristigen Bedarfsbereichs. Meist han-delt es sich dabei um Fachhändler oder Fachmärkte aus dem Tex-tilsektor. Demgegenüber konzentriert sich das Angebot in den Nah-versorgungszentren für kleinere Wohnquartiere auf die Grundversor-gung mit Lebensmitteln und ergänzende, periodisch nachgefragte Sortimente (z.B. Drogeriewaren).

Die Marktgebiete aller ZVB der Nahversorgungsstufe werden (teil-weise) überlagert von den Einzugsbereichen der vier im Stadtgebiet ansässigen SB-Warenhäuser (Herkules im Weimar Atrium, Kaufland im SW, Real im O, Rewe im N), aber auch solitär gelegener Le-bensmittelmärkte (Supermärkte, Lebensmitteldiscounter). Dadurch werden ihre Entwicklungsmöglichkeiten eingeschränkt.

Eine Charakterisierung aller ZVB der Nahversorgungsstufe in Wei-mar wird nachfolgend in Form von „Zentrenpässen“ vorgenommen. Sie enthalten Angaben zur städtebaulichen und verkehrlichen Situa-tion, zum Einzelhandelsbestand, zu komplementären Dienstleis-tungsnutzungen, zu Potenzial- oder Entwicklungsflächen sowie zu geeigneten Maßnahmen einer Aufwertung.


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ZVB für die Großwohnsiedlung „Weimar Nord“ (Marcel-Paul-Straße)

Magnetbetriebe: Rewe, Netto, Penny, dm

Ergänzende Nutzungen:

Dienstleistungen:

Sparkasse, Reinigung, Schuhreparatur, Friseur, Fußpflege, Kosmetik, Reisebüro

Gastronomie:

Bäckereicafé, Imbisswagen

Sonstiges:

Seniorenwohnheim

VK-Ausstattung nach Warengruppen in m²18

Lebensmittel, Reformwaren 2.705

Gesundheit, Körperpflege, Sanitätswaren 630

Zeitschriften, Schnittblumen 25

Bekleidung, Wäsche 550

Schuhe, Lederwaren ---

Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik ---

Bücher, Schreibwaren ---

Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ---

Sportartikel, Fahrräder ---

Spielwaren, Hobbybedarf ---

Zooartikel ---

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 260

Möbel, Antiquitäten ---

Heimtextilien ---

Baumarktartikel, Gartenbedarf ---

Einzelhandel insgesamt 4.170

Empfehlungen zur Aufwertung des Nahversorgungszentrums:

� Ergänzung des Einzelhandelsangebotes: Blumenladen, Toto/Lotto

� Sanierung bzw. Neubau der Immobilie im Nordwesten (Drogerie-fachmarkt)19

18 Verkaufsflächen differenziert nach Warengruppen, ca.-Werte gerundet. 19 Die Immobilie soll perspektivisch durch einen Neubau mit ca. 3.000 m² Einzel-

handelsverkaufsfläche ersetzt werden. Als Mieter sind der Kik Textildiscounter,


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� Erhöhung der Aufenthaltsqualität (Ruhezone, Kinderspielgeräte)

� Inwertsetzung der Potenzialfläche.

Gebietsbeschreibung

� Der ZVB „Weimar Nord“ liegt im gleichnamigen Stadtteil, nord-westlich der Weimarer Innenstadt an der Marcel-Paul-Straße. Der Stadtteil wird durch sanierte Plattenbauten geprägt. Zudem sind einige gewerbliche Betriebe ansässig.

Bei der Marcel-Paul-Straße handelt es sich um eine Zufahrtstra-ße zu verdichteten Wohngebieten. Sie quert den Stadtteil in West-Ost-Richtung. PKW-Stellplätze befinden sich in ausreichen-der Zahl im Umfeld der Lebensmittelmärkte. Im Westen des ZVB ist eine ÖPNV-Haltestelle etabliert.

� Im nordwestlichen Umfeld des ZVB befinden sich überwiegend mehrgeschossige Wohngebäude in Zeilenbauweise. Der südliche Bereich der Marcel-Paul-Straße ist hingegen überwiegend ge-werblich oder durch Kleingärten geprägt. Im Norden und Nord-osten schließen sich dann wieder verdichtete Wohnquartiere und gewerbliche Nutzungen an.

� Das Nahversorgungszentrum liegt zu beiden Seiten der Marcel-Paul-Straße. Südlich der Straße sind ein Rewe Supermarkt und ein Netto Lebensmitteldiscounter etabliert. Nördlich befindet sich ein aus vier Gebäuden bestehender Komplex, dessen zentraler Bereich als Aufenthaltszone gestaltet wurde. Hier sind ein Textil-fachmarkt, ein Drogeriefachmarkt, ein Sonderpostenmarkt, eine Apotheke sowie ein Penny Lebensmitteldiscounter etabliert. Hin-

der dm Drogeriefachmarkt sowie ein Lebensmittelmarkt vorgesehen. Der Zeit-punkt der Projektrealisierung ist derzeit unbekannt.

zu kommen Dienstleister, wie eine Sparkasse und ein Reini-gungsservice. Optisch wird der Komplex von einem Senioren-wohnheim dominiert. Eine Potenzialfläche liegt im Westen des Zentralen Versorgungsbereiches.

� Das Einzugsgebiet des ZVB umfasst weite Teile des Stadtteils Nord.

Foto 16: Rewe im NVZ Weimar Nord



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ZVB für die Großwohnsiedlung „Weimar West“ (Straßburger Platz)

Magnetbetrieb: Rewe


Dienstleistungen:

Gesundheitszentrum, Sparkasse, Paket-Shop, Reisebüro, Änderungs-schneiderei, Physiotherapie, Friseur, Fuß- und Nagelpflege, Versiche-rung

Gastronomie:

Bäckereicafé, Imbiss, Restaurant

Sonstiges:

Briefkasten, Bürgerzentrum, Mehrgenerationenhaus, Polizeiinspektion





Bekleidung, Wäsche ---


Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 140


Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 30



Zooartikel ---



Heimtextilien ---




� Erhöhung der Aufenthaltsqualität (Ruhezone, Kinderspielgeräte).

20 Verkaufsflächen differenziert nach Warengruppen, ca.-Werte gerundet.


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Gebietsbeschreibung

� Der ZVB „Weimar West“ ist nahezu zentral im gleichnamigen Stadtteil am Straßburger Platz gelegen. Der Stadtteil wird durch sanierte Plattenbauten geprägt.

Der Straßburger Platz grenzt an die Prager Straße. Dabei han-delt es sich um eine Zufahrtsstraße zu verdichteten Wohngebie-ten. PKW-Stellplätze befinden sich in ausreichender Zahl vor dem Lebensmittelmarkt und auf dem Straßburger Platz. Eine ÖPNV-Haltestelle ist ca. 150 m nördlich des ZVB eingerichtet.

� Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich südlich der Prager Straße. Es reicht im Westen bis zur Kaunaser Straße und endet im Osten ca. 100 m vor der Einmündung der Moskauer Straße. Im Zentrum des Versorgungsbereiches ist in einer modernen Immobilie der Magnetbetrieb Rewe etabliert. Kleinere Geschäfte und Dienstleister sind um den Straßburger Platz herum ange-ordnet (u.a. Lebensmittel, Blumen, Apotheke, Kiosk, Gesundheits-zentrum, Sparkasse). Potenzialflächen konnten im ZVB nicht identifiziert werden.

� Der ZVB „Weimar West“ ist als multifunktionales Zentrum zu charakterisieren. Es hält Angebote aus dem kurz- und mittelfris-tigen Bedarfsbereich vor, ergänzt durch ein breites Spektrum an Dienstleistern.

� Das Einzugsgebiet des Zentralen Versorgungsbereiches deckt weite Bereiche des Stadtteils West ab.

Foto 17: Rewe im NVZ Weimar West



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ZVB für das Wohnquartier „Bodelschwinghstraße“

Magnetbetrieb: Nahkauf


Dienstleistungen:

Post-Shop, Versicherung, Toto-Lotto-Annahmestelle, Physiotherapie, Copy- und Printshop

Gastronomie:

Bäckereicafé

Sonstiges:

Briefkasten, Kleiderspende, Architektur-/Planungsbüros


Lebensmittel, Reformwaren 745


Zeitschriften, Schnittblumen ---








Zooartikel 30

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ---


Heimtextilien ---


Einzelhandel insgesamt 825


� Ergänzung des Einzelhandelsangebotes: Fleischerei

� Ergänzung des Dienstleistungsangebotes: u.a. EC-Automat, Reini-gung.



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Gebietsbeschreibung

� Der ZVB für das Wohnquartier „Bodelschwinghstraße“ liegt öst-lich der Innenstadt, an der Stadtteilgrenze Parkvorstadt und Oberweimar/Ehringsdorf. Beide Teilräume sind überwiegend durch Wohngebäude geprägt.

Das Nahversorgungszentrum liegt an der Bodelschwinghstraße, im Kreuzungsbereich mit der Ibsenstraße. Beide Straßen er-schließen Wohnquartiere. PKW-Stellplätze sind straßenbegleitend und in einer Parkgarage vorhanden, die an den Lebensmittel-markt unmittelbar angrenzt. Zwei ÖPNV-Haltestellen befinden sich jeweils ca. 200 m nördlich und südlich des ZVB an der Bodelschwinghstraße.

Das Umfeld des ZVB wird im südwestlichen Bereich durch mehr-geschossige Wohngebäude geprägt, ansonsten durch einzeln stehende Ein- und Mehrfamilienhäuser.

� Als Magnetbetrieb des ZVB fungiert ein Nahkauf Supermarkt. Da-rüber hinaus sind in einem nördlich gelegenen Gebäude mehre-re Dienstleister aus dem Architektur- und Planungsbereich, ein Versicherungsbüro sowie ein Copy- und Printshop untergebracht.

� Der ZVB „Bodelschwinghstraße“ bietet überwiegend Waren des kurzfristigen Bedarfsbereiches an. Er erfüllt nicht alle Anforde-rungen an einen ZVB.

� Das Einzugsgebiet des ZVB beschränkt sich auf den südlichen Bereich der Parkvorstadt und den nördlichen Bereich von Ober-weimar/Ehringsdorf.

Foto 18: Nahkauf im NVZ Bodelschwinghstraße



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ZVB für das Wohnquartier „Leonhard-Frank-Straße“

Magnetbetrieb: Nahkauf


Dienstleistungen:

Textilreinigung, Schuhreparatur

Gastronomie:

Bäckereicafé

Sonstiges:

Briefkasten, Kleiderspende, Packstation, Telefonzelle


Lebensmittel, Reformwaren 615


Zeitschriften, Schnittblumen ---








Zooartikel 20

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ---


Heimtextilien ---


Einzelhandel insgesamt 675


� Ergänzung des Einzelhandelsangebotes: Fleischerei

� Sanierung der Hauptimmobilie

� Ergänzung des Dienstleistungsangebotes: u.a. EC-Automat.



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Gebietsbeschreibung

� Der ZVB für das Wohnquartier „Leonhard-Frank-Straße“ liegt im Stadtteil Westvorstadt. Er ist überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt.

Der ZVB ist direkt an der Leonhard-Frank-Straße etabliert. Dabei handelt es sich um eine Wohnquartiersstraße. PKW-Stellplätze sind nur straßenbegleitend und in begrenzter Anzahl vorhanden. Die nächstgelegene ÖPNV-Haltestelle liegt ca. 150 m südlich an der William-Shakespeare-Straße.

Das Umfeld des ZVB wird sowohl im Westen als auch im Süd-westen durch mehrgeschossige Wohngebäude in Zeilenbauweise geprägt, ansonsten durch einzeln stehende Mehrfamilienhäuser.

� Als Magnetbetrieb des Nahversorgungszentrums fungiert ein klei-ner Nahkauf Supermarkt. In einem separaten Gebäude sind da-rüber hinaus wenige Dienstleister ansässig.

Foto 19: Nahkauf im NVZ Leonhard-Frank-Straße



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Potenzielles ZVB für das Wohnquartier „Damaschkestraße“

An der östlichen Damaschkestraße wird derzeit im erweiterten Kreuzungsbereich mit der Erfurter Straße ein modernes Nahversor-gungszentrum neu errichtet. Am Standort sind nach Aussage des Investors u.a. folgende Betriebe geplant:

- Supermarkt

- Biomarkt

- Drogeriefachmarkt

- div. kleinteilige Ladeneinheiten (unter anderem Lebensmittel-handwerker, Apotheke, Zeitschriften/Toto-Lotto, Blumen, Opti-ker).

Die CIMA Beratung + Management GmbH ist gebeten worden, die prinzipielle Eignung des Standortes an der Damaschkestraße als Zentraler Versorgungsbereich im südwestlichen Weimarer Stadtge-biet fachlich zu prüfen23 und kommt in einer gutachterlichen Stel-lungnahme zu folgenden Ergebnissen:

� Der Planstandort ist städtebaulich integriert und über die vor-handene Gehweg-Infrastruktur fußläufig aus den umgebenden Wohnquartieren problemlos erreichbar. Im fußläufigen Nahbereich um den Standort (5 Minuten Zeitiso-chrone) leben ca. 3.380 Einwohner.

� Der nächstgelegene ÖPNV-Haltepunkt liegt nur ca. 30 m vom Eingangsbereich des Planareals entfernt. Somit ist eine Erreich-barkeit für nicht-mobile Bevölkerungsgruppen gegeben.

� Der geplante Branchenmix ist in seiner Ausprägung (Einzelhan-del, Ladenhandwerk/Dienstleister) als „nahversorgungstypisch“ und „multifunktional“ zu klassifizieren.

� Das geplante Nahversorgungszentrum wird ein Gebiet erschlie-ßen, in dem mehr als 11.000 Menschen leben. Etwa 30 % da-von wohnen im Nahbereich und etwa 70 % im erweiterten Um-feld. Der Einwohneranteil im erweiterten Umfeld ist Beleg für ei-ne über den unmittelbaren Nahbereich hinausreichende Versor-gungsbedeutung des Projektes.

In der Gesamtbetrachtung wurde der Planstandort als geeignet für eine Ausweisung als „Zentraler Versorgungsbereich“ klassifiziert.

23 CIMA Beratung + Management GmbH: Städtebauliche Verträglichkeit eines Einzel-

handelsprojektes in Weimar, Damaschkestraße. Leipzig, 2015.


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ZVB für das Wohnquartier „Henry-van-de-Velde-Straße“

Magnetbetriebe: Edeka, Apotheke


Dienstleistungen:

Gesundheitszentrum

Gastronomie:

Bäckereicafé

Sonstiges:

---












Zooartikel 25



Heimtextilien ---




� Ergänzung des Einzelhandelsangebotes: Fleischerei, Zeitschrif-ten/Toto-Lotto.

� Ergänzung des Dienstleistungsangebotes: z.B. EC-Automat, Brief-kasten, Packstation, Reinigung.



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Gebietsbeschreibung

� Der ZVB für das Wohnquartier „Henry-van-de-Velde-Straße“ liegt im Stadtteil Südstadt, der überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt ist.

Der ZVB ist im Kreuzungsbereich der Henry-van-de-Velde-Straße mit der Lyonel-Feininger-Straße etabliert. Dabei handelt es sich um Zufahrtsstraßen zu Wohnquartieren, aber auch zu diversen klinischen Einrichtungen. PKW-Stellplätze sind in ausreichender Zahl am Lebensmittelmarkt vorhanden. Eine ÖPNV-Haltestelle ist an der Henry-van-de-Velde-Straße eingerichtet.

� Das Umfeld des ZVB wird im Süden vom Gelände des Sophien- und Hufeland-Klinikums dominiert. Im Norden und Osten schlie-ßen sich Mehrfamilienhäuser an. Im Westen verläuft die Berkaer Straße.

Das Nahversorgungszentrum selbst erstreckt sich sowohl nörd-lich als auch südlich der Henry-van-de-Velde-Straße. Als Mag-netbetrieb fungiert ein Edeka Supermarkt. Im südlichen Bereich befinden sich in Erdgeschosslage einer mehrgeschossigen Immo-bilie zudem ein Blumengeschäft, eine Bäckerei und eine Apothe-ke. Im Norden und Osten konnten zwei Potenzialflächen identifi-ziert werden, die sich prinzipiell für die Ansiedlung weiterer Ein-zelhandelsnutzungen eignen.

� Der ZVB bietet überwiegend Waren des kurzfristigen Bedarfsbe-reiches an. Ergänzende Dienstleistungen sind dem medizinischen Sektor zuzuordnen (Fachärzte, Physiotherapie).

� Das Einzugsgebiet des Zentralen Versorgungsbereiches deckt Teilbereiche des Stadtteils Südstadt ab.

Foto 20: Edeka im NVZ Henry-van-de-Velde-Straße



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7.4 Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Weimar / Be-schlussvorschlag

Für die Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wird der Stadt Weimar ein mehrstufiges Verfahren empfohlen.

In einem ersten Schritt gilt es im Stadtrat den vorgeschlagenen ZVB „Einkaufsinnenstadt“ sowie die ZVBs der Nahversorgungsstufe zu beschließen und sie als „städtebaulich schutzwürdig“ und „In-vestitionsschwerpunkt“ zu deklarieren. Ebenso sollte die „Weimarer Liste zentrenrelevanter Sortimente“ als Grundlage einer Beurteilung von Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben des Einzelhandels rati-fiziert werden. Sonderregelungen müssen in diesem Zusammenhang hinsichtlich der Bewertung von „Mehrbranchenunternehmen“ mit he-terogenem Sortimentsspektrum getroffen werden. Die Ausweisung der Damaschkestraße als weiterer Zentraler Versor-gungsbereich kann – nach Vorlage und Prüfung aller erforderlichen Planungsunterlagen – empfohlen werden.

In einem weiterführenden Schritt sind die Zentralen Versorgungsbe-reiche bauplanungsrechtlich abzusichern. Bebauungspläne im städti-schen Außenbereich sind hierbei auf ihre Kompatibilität mit den Festlegungen des Einzelhandelskonzeptes zu prüfen.

Schließlich sollten das Einzelhandels- und Zentrenkonzept und die im Stadtrat dazu getroffenen Beschlüsse publiziert werden. Als Me-dium eignet sich hier vor allem die städtische Homepage. Zielgrup-pen der Informationen sind zum einen die in Weimar ansässigen

Einzelhändler, welche ggf. im Vorfeld möglicher Investitionen ein möglichst hohes Maß an Sicherheit hinsichtlich der weiteren Einzel-handelsentwicklung im Stadtgebiet benötigen. Andererseits betreffen die Informationen aber auch die Weimarer Immobilien- und Grund-eigentümer, weil sie die Möglichkeiten einer Ansiedlung von Einzel-handelsbetrieben in Abhängigkeit von der Standortlage regeln. Last but not least dient die Präsentation des Einzelhandels- und Zent-renkonzeptes auch Investoren als Orientierung.

Vor dem kurz geschilderten Hintergrund hat die CIMA folgenden Beschlussvorschlag zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept in Wei-mar ausgearbeitet:

� Beschluss der räumlich und inhaltlich definierten Zentralen Ver-sorgungsbereiche als städtebaulich schutzwürdige Bereiche und Investitionsvorranggebiete.

� Beschluss der „Weimarer Liste zentrenrelevanter Sortimente“. Der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten soll aus-schließlich in den definierten Zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt oder erweitert werden.

Während im ZVB „Einkaufsinnenstadt“ das gesamte zentrenrele-vante Sortiment angesiedelt werden kann, sollte in den zwei Nahversorgungszentren für die Großwohnsiedlungen Weststadt und Nordstadt der Ansiedlungsschwerpunkt bei Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs und – ausschnittsweise – des mittel-fristigen Bedarfes liegen (= Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk, Drogeriewaren, Apothekerwaren, Blumen, Zeitschriften/Toto-Lotto, Optik, Textilien, ggf. Schuhe und Schreibwaren). Für die drei Nahversorgungszentren in Wohn-


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quartieren (ggf. auch für einen neuen ZVB „Damaschkestraße“) ist eine Fokussierung auf den kurzfristigen Bedarfsbereich zu empfehlen (Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhand-werk, Drogeriewaren, Apothekerwaren, Blumen, Zeitschrif-ten/Toto-Lotto, Optik).

Im Zusammenhang mit der Weimarer Liste zentrenrelevanter Sortimente wird die Etablierung von zentrenrelevanten Randsor-timenten bei Ansiedlung oder Erweiterung sog. „Mehrbranchen-unternehmen“ (z.B. Möbelmärkte, Baumärkte) folgendermaßen geregelt: Die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente soll 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes nicht überschrei-ten.

� Publikation der Beschlusslage zum Einzelhandelskonzept und aktive Information der Immobilien- und Grundeigentümer sowie Gewerbetreibenden, zur Herstellung von Investitionssicherheit.

� Konsequente bauplanungsrechtliche Umsetzung des Einzelhan-dels- und Zentrenkonzeptes.

Der Prognosehorizont des Weimarer Einzelhandels- und Zentren-konzeptes reicht bis zum Jahr 2025. Bis dahin sollten die gutach-terlichen Empfehlungen und Maßnahmenvorschläge sukzessive um-gesetzt werden.


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Anlage Interviewbogen der telefonischen Haushaltsbefragung


Haushaltsbefragung zum Kaufverhalten im Einzugsgebi et der

Stadt Weimar / Thüringen

Die Stadt Weimar hat bei der CIMA Leipzig die Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes in Auftrag gegeben. In diesem Zusammenhang ist auch die Durchführung einer repräsentativen Haushaltsbefra-gung zum Einkaufsverhalten vorgesehen. Sie wurden für ein Interview ausgewählt. Wir würden uns freuen, wenn Sie uns einige Angaben zu Ihren Einkaufsgewohnheiten machen würden! Die Befragung dauert etwa 10 Minuten. Alle Ihre Angaben werden selbstverständlich vertraulich behandelt und unter-liegen dem Datenschutz!

Filterfrage:

Kaufen Sie gelegentlich in Weimar

ein?

(Bitte ankreuzen!)

1

2

� ja

� nein

Falls Filterfrage mit „nein“ beantwortet wird: Abbr uch des Inter-views; Wohnort aber unbedingt abfragen

1. Wie häufig kaufen Sie in Weimar ein?

(Bitte nur eine Angabe ankreu-

zen!)

1

2

3

4

5

� täglich

� mindestens einmal wöchentlich

� alle 1-2 Wochen

� alle 1-2 Monate

� seltener / nie

� keine Angabe möglich

2. Was erledigen Sie bevorzugt in

Weimar?

(Bitte max. 3 Angaben ankreuzen

bzw. eintragen!)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

� arbeite / gehe zur Schule

� kaufe ein

� gehe zum Arzt

� besuche Gastronomie

� besuche Kultur-/Freizeit-/Sportangebote

� erledige Bankangelegenheiten

� besuche Dienstleister (z. B. Frisör)

� Verwaltungsbesuch

� Sonstiges, und zwar

……………………………………………………………………….

……………………………………………………………………….


3. Welche Hauptgründe sprechen

aus Ihrer Sicht für einen Einkauf in Weimar?

(Bitte max. 3 Angaben ankreu-

zen!)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

� gutes Angebot

� günstige Preise

� guter Service / freundliche Bedienung

� gute PKW-Erreichbarkeit

� gutes Parkplatzangebot

� angenehme Einkaufsatmosphäre

� günstige Öffnungszeiten

� ist mein Wohnort

� ist mein Arbeitsort

� Verbindung mit Arztbesuch

� Verbindung mit sonstigen Erledigungen

� Sonstiges, und zwar ......................................................................... .........................................................................

4. Welche Hauptgründe sprechen

aus Ihrer Sicht gegen einen Ein-kauf in Weimar?

(Bitte max. 3 Angaben ankreu-

zen!)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

� zu geringes Angebot / fehlende Auswahl

� Preisniveau zu hoch

� mangelnde Qualität der Angebote

� schlechte Einkaufsatmosphäre

� ungünstige Öffnungszeiten

� schwierig mit dem PKW zu erreichen

� schwierig mit dem Bus zu erreichen

� zu wenig Parkplätze

� Service / Freundlichkeit / Bedienung nicht gut

� Sonstiges, und zwar ......................................................................... .........................................................................

5. Welches Verkehrsmittel benut-

zen Sie überwiegend für Einkäu-fe in Weimar?


zen!)

1

2

3

4

5

� Pkw

� Motorrad

� Bus

� Fahrrad / Mofa

� zu Fuß


6. Wie oft fahren Sie zum Einkaufen in andere Städte / Orte , also au-ßerhalb Weimars?


zen!)

1

2

3

4

5

6

� täglich

� mindestens einmal wöchentlich

� alle 1-2 Wochen

� alle 1-2 Monate

� seltener / nie

� keine Angabe möglich

7. In welcher Stadt / Gemeinde kaufen Sie die folgenden Waren am häufigsten ein?

Bitte nur den Haupteinkaufsort ankreuzen bzw. eintragen (ein Ort pro Sortiment)!

Sortiment

Wei

mar

Jena

Erf

urt

Apo

lda sonstiger Ort

Bitte Name eintragen!

kein

Bed

arf

kein

e A

ngab

e

Lebensmittel

Drogerie-, Parfümerie-, Apothe-kenwaren

Blumen, Pflanzen, zoolog. Be-darf

Bücher / Schreibwaren

Spielwaren

Bekleidung

Schuhe, Lederwaren

Sport-, Freizeitartikel

Elektrowaren, Unterhaltungs-elektronik

Foto und Zubehör

Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik

Möbel

Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gar-dinen

Bau- und Heimwerkerbedarf

Optik

Uhren, Schmuck


8. Denken Sie einmal an die Ge-schäfte und Einkaufsmöglichkei-ten in der Innenstadt von Weimar. Wie beurteilen Sie folgende Punk-te?

(Bitte jeweils eine Note ankreuzen!)

1 = sehr gut 4 = ausreichend

2 = gut 5 = mangelhaft

3 = befriedigend x = keine An-gabe möglich

1

2

3

4

5

6

7

8

Preis- / Leistungsverhältnis 1 2 3 4 5 �

Freundlichkeit der Bedienung 1 2 3 4 5 �

Beratungsservice 1 2 3 4 5 �

Einkaufsatmosphäre 1 2 3 4 5 �

Gestaltung der Geschäfte 1 2 3 4 5 �

Angebotsvielfalt 1 2 3 4 5 �

Ladenöffnungszeiten 1 2 3 4 5 �

Aufenthaltsqualität 1 2 3 4 5 �

9. Welche Angebote (z.B. Einzel-

handels-, Dienstleistungs- und Gastronomieangebote) vermissen Sie in Weimar?

(Bitte eintragen!)

.............................................................................................. .............................................................................................. .............................................................................................. ..............................................................................................

10. Welche positiven oder negativen

Veränderungen sind Ihnen in den vergangenen Jahren in Weimar aufgefallen?

(Bitte jeweils ankreuzen!)

1

2

3

4

5

6

7

besser

gleich geblieben

schlechter keine

Angabe möglich

Warenangebot � � � �


� � � �

Beratung / Service � � � �

Gastronomie / Ca-fés

� � � �

Parkplatzsituation � � � �

Erreichbarkeit mit Bus

� � � �

Gestaltung der In-nenstadt

� � � �

11. Wenn Sie an die Verkehrs- und

Parkplatzsituation in Weimar denken, wie beurteilen Sie folgen-de Punkte? (Bitte jeweils eine Note ankreuzen!)

1 = sehr gut 4 = ausreichend 2 = gut 5 = mangelhaft 3 = befriedigend x = keine An-gabe möglich

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Erreichbarkeit mit Pkw 1 2 3 4 5 �

Verkehrsfluss, -belastung 1 2 3 4 5 �

Parkplatzangebot 1 2 3 4 5 �

Entfernung der Parkplätze zu den Geschäften 1 2 3 4 5 �

Ausschilderung der Parkplätze 1 2 3 4 5 �

Parkgebühren 1 2 3 4 5 �

Fußgängerfreundlichkeit 1 2 3 4 5 �

Fahrradfreundlichkeit 1 2 3 4 5 �

Erreichbarkeit mit Bus / Bahn 1 2 3 4 5 �


12. Welche Maßnahmen könnten die

örtlichen Händler ergreifen, um Weimar als Einkaufsort attraktiver zu machen (z.B. Geschäftsgestal-tung, Sortimentsangebot, Service)?

(Bitte eintragen!)

..............................................................................................

..............................................................................................

..............................................................................................

..............................................................................................

..............................................................................................

..............................................................................................

13. Welche Maßnahmen könnte die

Stadtverwaltung ergreifen, damit die Weimarer Innenstadt als Ein-kaufsort attraktiver wird (z.B. Stadtgestaltung, Verkehrssituation, Ansiedlungspolitik)?

(Bitte eintragen!)

.............................................................................................. .............................................................................................. .............................................................................................. .............................................................................................. .............................................................................................. ..............................................................................................

Abschließend bitten wir Sie um einige persönliche Angaben , die wir zur Auswertung der Ergebnisse benötigen.

Bitte ankreuzen!

Geschlecht :

Altersgruppe :

Haushaltsgröße :

� männlich � weiblich

� unter 25 Jahre � 46 - 64 Jahre � 25 - 45 Jahre � 65 Jahre und älter

� 1 Person � 3 Personen � 2 Personen � 4 Personen und mehr

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Einzelhandels - stadt.weimar.de