Entscheidungsfindungsprozesse in nachhaltigen ......I:\Wissensmanagement\Vorträge\FM Kongress FRA\prae Entscheidungsfindungsprozesse Verwaltung 20140225 lw.pptx Portfoliomanagement

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WERTE. WIRKEN.

Entscheidungsfindungsprozesse in nachhaltigen Sanierungsprojekten der öffentlichen Verwaltung26.02.2014 | Karl Friedl


Immobilienportfolio Land Vorarlberg

2

Germany

Verwaltungsgebäude 22

Bildungsgebäude 16

Kulturbauten 4

Wohngebäude 10

Technische Gebäude 20


3



Strategische Ziele

5


Wo kann ich etwas optimieren?

Wo soll ich etwas verbessern?

Wo soll ich investieren?

Was sind meine „guten“ Objekte?

Portfoliomanagement

Definition von Zielen für das Portfolio- / ImmobilienmanagementDefinition von Zielen für das Portfolio- / Immobilienmanagement

Von der Vorgabe von Zielen bis hin zur Portfoliostrategie

05.03.2014 © by M.O.O.CON 6

Ausarbeitung von BewertungskriterienAusarbeitung von Bewertungskriterien

Festlegung der Gewichtung | nutzerspezifische ObjektanforderungenFestlegung der Gewichtung | nutzerspezifische Objektanforderungen

BewertungBewertung

Ableitung einer Objekt- und Portfoliostrategie Ausarbeitung einer WerterhaltungsstrategieAbleitung einer Objekt- und Portfoliostrategie Ausarbeitung einer Werterhaltungsstrategie

moocon/Projekte/……/……/…..pptx

Portfoliomanagement Landesverwaltung VorarlbergSystemaufbau

Objektstrategie

Immobilienstrategie

unbebaut

Überprüfen Halten

Abstoßen Entwickeln

Überprüfen Halten


Überprüfen Halten


Baugrundstücke

Grundstücks- und Objektkriterien

Standortübergreifende Kriterien

Bewertungskriterien definiert

Legende:

05.03.2014 © by M.O.O.CON 7



Kriterien

25.02.2014 © by M.O.O.CON 8Building services

Standort

Technische Gebäudequalität

Energetische Gebäudequalität

Wirtschaftliche Gebäudequalität

Funktionale & Soziokulturelle

Gebäudequalität


Kriterien

25.02.2014 © by M.O.O.CON 9Building services

Standort


Evaluation eines Gebäudeclusters (17)

05.03.2014 © by M.O.O.CON 10


Portfoliomanagement – Tool M.O.O.CONErgebnisanalyse auf Portfolioebene

11

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00Bregenz, Römerstraße 15, Landhaus

Bregenz, Römerstraße 14Bregenz, Römerstraße 22, UVSBregenz, Römerstraße 24, Wacker‐Villa

Bregenz, Römerstraße 32, Landes‐RechnungshofBregenz, Jahnstraße 13+15

Bregenz, Josef‐Huter‐Straße 35, VIW

Bregenz, Klostergasse 20, Amtsgebäude

Feldkirch, Johannitergasse 6, Amtsräume Landesvermessungsamt

Feldkirch, Schiessstätte 12, Kinder‐ und Jugendanwalt

Bregenz, Montfortstraße 9 ‐ 11, Landwirtschaftskammer

Feldkirch, Widnau 12

Bregenz, Bahnhofstraße 12, Amtsräume für Landesschulrat

Feldkirch, Schlossgraben 1, BH Feldkirch

Bregenz, Bahnhofstraße 41, BH Bregenz

Dornbirn, Klaudiastraße 2+4, BH Dornbirn

Bludenz, Schloss Gayenhofenplatz 2, BH Bludenz

Feldkirch, Florianistraße 1, RFL

Bregenz, Montfortstraße 4, Institut für Umwelt u. Lebensmittel

Bregenz, Fluherstraße 4, Landesbibliothek

Bregenz, Kirchstraße 28, Landesarchiv

Feldkirch, Carinagasse 9 + 11, Schulbrüder‐Areal

Bregenz, Feldweg 23 + 25, LBS Bregenz 1+2+3

Lochau, Althofenweg 1. LBS für das Gastgewerbe

Lochau, Hoferstraße 26, Landesbildungszentrum Schloss Hofen

Dornbirn, Eisengasse 38a, LBS Dornbirn 1

Dornbirn, Eisplatzgasse 5, LBS Dornbirn 2

Dornbirn, Höchsterstraße 82, Landessportzentrum

Dornbirn, Hochschulstraße 1, Fachhochschule (neu)

Dornbirn, Achstraße 1, Fachhochschule

Hohenems, Rheinhofstraße 16, BSBZ

Mäder, Neue Landstraße 4, Landessonderschule

Mäder, Neue Landstraße 4, TherapiezentrumFeldkirch, Rebberggasse 32, LBS Feldkirch

Reichenfeldgasse 9, LandeskonservatoriumFlorianistraße 1, Landesfeuerwehrschule

Bludenz, Unterfeldstraße 27, LBS BludenzTschagguns, Auweg 2, SchulsportzentrumFeldkirch, Reichenfeldgasse 7, Pförtnerhaus

Bregenz, Kornmarktplatz 1, Vorarlberger LandesmuseumBregenz, Karl‐Tizian‐Platz 1, Kunsthaus BregenzBregenz, Karl‐Tizian‐Platz 1, Verwaltungsgebäude Kunsthaus Bregenz

Lauterach, Reitschulstraße 8, KFZ‐PrüfstelleNenzing, Galina, Rettungshubschrauberstützpunkt

Bregenz, Brachsenweg 62, Lagergebäude für STUSAG

Lauterach, Harderstraße 6, Bauhof Lauterach

Wolfurt, Salzsiloanlage Wolfurt

Hörbranz, Salzsiloanlage Hörbranz

Krumbach, Stützpunkt Krumbach

Andelsbuch, Bersbuch 235, Stützpunkt Bersbuch

Schoppernau, Stützpunkt Schoppernau

Schröcken, Heimboden 113, Stützpunkt Schröcken

Warth, Stützpunkt Warth

Frastanz, Felsenau 2, Bauhof Felsenau

Röthis, Salzsiloanlage Röthis

Nüziders, Salzsiloanlage Nüziders

Sonntag, Faschinastraße 34, Stützpunkt Sonntag

Schruns, Silvrettastraße 199, Stützpunkt Schruns

Dalaas, Stützpunkt Dalaas

Klösterle, Arlbergpassstraße, Stützpunkt Rauz (Bauhof)

Mittelberg, Bödmerstraße 100, Stützpunkt Kleinwalsertal

Bludesch, Gaisbühel, KH Hauptgebäude + Diverse

Hard, Auhafendamm 1, Landesfischereizentrum

Lustenau, Höchster Straße 19, Flußbauhof

Rankweil, Sulzerweg 2, Landesforstgarten

Hohenems, Rheinhofstraße 15, Gutsbetrieb

Bregenz, Gerberstraße 4, 6 (Top 21, 22, 24)

Bregenz, Weiherstraße 22, Whgen + Kinderbetreu.

Bregenz, Gallusstraße 17

Bregenz, Josef‐Huter‐Straße 1

Lauterach, Reitschulstraße 4, 6Dornbirn, Klaudiastraße 2aHohenems, Rheinhofstraße 9/11

Hohenems, Rheinhofstraße 13Viktorsberg, Viktorsberg 60, Mehrzweckgebäude Josef‐Bucher‐HausBludenz, Jellerstraße 18, Personalwohnhaus

Einzelnote Standort

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00































































Einzelnote Funktionale und soziokulturelle Gebäudequalität

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00































































Einzelnote Wirtschaftliche Gebäudequalität

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00































































Einzelnote Technische Gebäudequalität

Objektauswahl für Anzeige in Grafik

Bregenz, Römerstraße 15, Landhaus

ENTWICKELN

Objektstrategie

4,0 ‐ 5,0 3,0 ‐ 4,0 2,0 ‐ 3,0 1,0 ‐ 2,0 1,0Portfolio‐bewertung

Objekt‐ bewertung

Objekt‐auswahl für Anzeige in Grafik

1,0 Bregenz, Römerstraße 15, Landhaus

1,0 ‐ 2,0

2,0 ‐ 3,0

X 3,0 ‐ 4,0

4,0 ‐ 5,0

Legende: Halten Entwickeln Überprüfen Abstoßen

Objekteinordnung im Portfolio

X

05.03.2014 © by M.O.O.CON


05.03.2014 © by M.O.O.CON 12

ENTWICKELN

Check Halten

EntwickelnAbstoßen

Von Objektstrategie zu Sanierungsstrategie Unter Berücksichtigung des Objektlebenszyklus

Hauptnutzfläche Büro

Baujahr 1979 | 35 Betriebsjahre Erneuerungsrate: 3,2%

Case Study

05.03.2014 © by M.O.O.CON 12


Erneuerungszyklen

05.03.2014 © by M.O.O.CON 14

Theoretischer und vereinfachter Verlauf

10 – 15 Innenausbau15 – 25 Haustechnik30 – 40 Hülle80 – 100 Rohbau

Jahre [t]

Wer

t[€]


WE

RTV

ER

ZEH

R

Lebe

nszy

klus

Mod

ell

2012

1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2060 2070 2080

Rohbau

Ausbau

Technik

Euro

Jahre

Bodenaufbau

Gründung, Rohbau, Dach, Decken

Abgehäng. Decke

Büro, Innenwände Türen,

Dach, Sonderflächen

Fassade, Nasszelle

Bd.belag, Sonnenschutz

Sanitär, Aufzüge

Sprinklerung, Sicherheit

AP-Versorgung,

Beleuchtung, MSR

2012

2020

Wertverzehr Bestandsgebäude

Wärm

eerzeugung, Lüftung

Neuverkabelung IT Erneuerungen und Modernisierungen

Stromversorgung, Sonderflächen, Wärmeabgabe

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RE

STW

ER

T


Definition von 5 Varianten

05.03.2014 © by M.O.O.CON 16

Anlassbezogene Erneuerungen Teilsanierung

Generalsanierunggem. gesetzl.

Anforderungen

GeneralsanierungEnergie-Autonomie

Fiktiver NeubauEnergie-Autonomie

Maßnahmen Anlassbezogene Sanierung (= nicht planbare Generalsanierung)

Kompletterneuerung Zentrale HaustechnikTeilerneuerung Innenausbau (Decke, Wand, dezentrale Haustechnik)Erneuerung Hülle (Dach+Fassade) erst 2030

Kompletterneuerung Hülle, Haustechnik (Zentral+dezentral), Innenausbau

Niedrigstenergiegebäude (Passivhaus-Standard)

Max.möglicher Energiedeckungsgrad durch Alternativenergie

Kompletterneuerung Hülle, Haustechnik (Zentral+dezentral), Innenausbau,Zusätzl. Mech. Be-und Entlüftung samt Konditionierung (Sommer)

Niedrigstenergiegebäude (Passivhaus-Standard)

Möglist hoher Energiedeckungsgrad durch Alternativenergie

Kompletterneuerung Hülle, Haustechnik (Zentral+dezentral), InnenausbauZusätzl. Mech. Be-und Entlüftung samt Konditionierung (Sommer)


Magazin3.900

NT6 Dep1.100

NT6 Ausl650

NT6 PF2.000N

T6 NS

200 NT6 WS

1.000

NT4 Lager620

NT4Tisch670

NT3 WS1.250

NT3 MS480

NT3 PF600

NT6 RC 70

NT3 FL540

NT4 Schloss630 N

T4

Elektro

180

NT6 Störung85

NT5WS/LG/Garage

430

Lebenszykluskostenbudget

Zeitachse2010 2020 2030 2040 2050 2060

Rückbau

Erneuerung

Umbau

Energiekosten

techn. Gebäudebetrieb

Reinigung

Finanzierung

Invest

17

Berechnung mit LZK-Tool

05.03.2014 18

Professionelle Software

Sichere Datenbasis für Investition und Betrieb

05.03.2014 19

über. 1300 Planungselemente …

… mit bis zu 8 Kostenarten …

… mit der Datensicherheit von

Variantenuntersuchung mit Lebenszykluskosten

ReinigungGrundreinigung

Fassadenreinigung

Energie & VerbräucheWasser / Abwasser

Warmwasser

Heizen

Kühlen

Lüftung

Beleuchtung

Arbeitsmittel

Techn. GebäudebetriebBetriebsführung

Wartung

Instandsetzung

Erneuerungen

Ausfall- und Ausweichkosten

Balance time: 20 years & 35 years, indexed, cumulated

€

Betrachtungszeitraum: 20 & 35 Jahre, indexiert, kumuliert, nicht diskontiert

Anlassbezogen

Teilsanierung

Generalsanierung BauordnungGeneralsanierung EnergieautonomieFiktiver Neubau

Die Definition von Zielen und Strategien und deren Überleitung in Immobilien- und Objektstrategie bietet der öffentlichen Verwaltung einen transparenten Qualitätssicherungsprozess unter Berücksichtigung nachhaltiger Kriterien.

Kontakt

M.O.O.CON GmbHWipplingerstraße 12/2 | 1010 Wien | ÖsterreichTelefon: +43 (0)1 532 63 30-0 | Fax: +43 (0)1 532 63 30-2180E-Mail: [email protected] | www.moo-con.com

P

Karl Friedl

Geschäftsführer

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ANNEX


Renewals of building elementsService life of different building components and elements

25.02.2014 © by M.O.O.CON 24

100Fabric

E10-15Furniture

10-15SurfacesCarpetInterior wall covering

ACVH

E15-20Central building servicesHVAC

30-40Fit out and FixingsInterior walls, etc.Decentral hvac

E20Work station wiring , ighting

30Services shaftPiping, elevators

30-40EnvelopeFacade, roof

E10-20Shading

E20Photovoltaic, solar panels


Impact of discount ratesensitivity analysis

05.03.2014 © by M.O.O.CON 25

€

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

2% 4% 6% 8% 10%

years

discount rate


05.03.2014 © by M.O.O.CON 26

LKH

100Rohbau

E10-15Einrichtung

10-15OberflächenTeppichbelagWandbeschichtung

30-40AusbauDeckenbekleidung, Bodenaufbau, Innenwände, dez. Haustechnik und Lüftung

E20AP-Versorgung, Beleuchtung

30SteigschächteSteigleitungen, Förderanlagen

30-40HülleFassade, Flachdach

E10-20Sonnenschutz

E20PV, Solarthermie

E15-20Zentrale HaustechnikHeiz-, Kälte- und Lüftungszentrale

• Nutzungsdauern von Bauteilen (2001, 2008, 2011) - BMVBS (D)

• Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte (2008) - Bund techn. Experten e.V., Bausachverständiger (D)

• Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen und Anlagenteile - Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs, Landesverband Steiermark und Kärnten (Ö)

• Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen (2000) - Verein Deutscher Ingenieure, VDI 2067 Blatt 1 (D)

• The Sustainable Office (2004) - (Dissertation) Andy van den Dobbelsteen (NL)

Service life of building components


LCC tool‘s energy calculation

• Calculation based on EN ISO 13790

• Monthly balance method

• European standards for Energy Performance of Buildings

• Application based on national standards in Austria

• Modifications

- No detailed input data necessary

- No detailed calculation besides office area

+ daylight calculation incorporated

+ calculation of thermal mass based on real components

+ calculation of internal load based on specific assumptions

+ calculation of the overall energy consumption (including energy using products in the building)

Calculation based on EN ISO 13790 combined with significant improvements

05.03.2014 © by M.O.O.CON 27

Documents

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