Franz Josef Seiser - Rechtsanwalt Mag. Wolfgang Klasnic St... · 2018. 4. 27. · KG 63280 Schöckl, EZ 111, 8061 St. Radegund, Schöcklstraße 7 Franz Josef Seiser 2 Kurzzusammenfassung

Franz Josef Seiser

I N T E R N A T I O N A L T Ä T I G E R I M M O B I L I E N S A C H V E R S T Ä N D I G E R

Professor · Baurat h.c. · Dipl.-Ing. für das Bauwesen (TU Graz) · Akademisch geprüfter Immobilienfachberater (TU Wien) · Be-

hördlich konz. Baumeister (BM) · Bauträger · Immobilienmakler und Immobilienverwalter · Allgemein beeideter und gerichtlich

zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen (SV) · Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)

8 0 1 0 G r a z – K a l c h b e r g g a s s e 1 0 · T e l . : 0 3 1 6 / 8 1 3 3 5 3 - 0 · F a x : 0 3 1 6 / 8 1 3 3 5 3 - 5 3

E m a i l : s v @ s e i s e r u n d s e i s e r . a t · w w w . s e i s e r u n d s e i s e r . a t · D V R : 1 0 6 8 6 3 6

B a n k v e r b i n d u n g : B a n k A u s t r i a , B I C B K A U A T W W , I B A N A T 4 6 1 1 0 0 0 0 8 8 2 6 1 0 3 7 0 0 , U I D : A T U 5 8 8 1 4 7 2 3

Herrn

Mag. Wolfgang Klasnic

als Sachwalter für Josef Knittelfelder

Gratweinerstraße 21

8111 Gratwein-Straßengel

Graz, 17.04.2018

DI Sei/Th

BEFUND und GUTACHTEN

Eigentumswohnung

Stichtag 23.03.2018

zur Ermittlung des Verkehrswertes der 162/728 WE-Anteile

an der Wohnung W 2

der Liegenschaft

KG 63280 Schöckl, EZ 111

8061 St. Radegund, Schöcklstraße 7

BG Graz-Ost

KG 63280 Schöckl, EZ 111, 8061 St. Radegund, Schöcklstraße 7 Franz Josef Seiser

2

Kurzzusammenfassung 1. Gutachter Franz Josef Seiser

A-8010 Graz, Kalchberggasse 10 2. Auftraggeber Mag. Wolfgang Klasnic, als Sachwalter für Josef Knittelfelder

A-8111 Gratwein-Straßengel, Gratweinerstraße 21 3. Bewertungsgegenstand Objekttyp Eigentumswohnung Adresse A-8061 St. Radegund, Schöcklstraße 7 Grundbuchsdaten KG 63280 Schöckl, EZ 111, davon 162/728 WE-Anteile an Wohnung W 2, BG Graz-Ost 4. Bewertungsstichtag 23.03.2018 5. Datum der Besichtigung 23.03.2018 6. Bewertungszweck Verkauf der Wohnung 7. Bewertungsmethodik Sachwertverfahren 8. Bewertungsszenario Wert des Bestandes 9. Verkehrswert: € 93.700,00 10. Datum der Ausfertigung 17.04.2018 11. Unterschrift

Franz Josef Seiser


3

Vorbemerkung

Der Sachverständige Franz Josef Seiser wurde mit Wertermittlungsauftrag vom 27.02.2018

beauftragt, Befund und Gutachten für die Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft

KG 63280 Schöckl, EZ 111, davon 162/728 WE-Anteile an Wohnung W 2, in 8061 St. Rade-

gund, Schöcklstraße 7, zu erstatten.

Die nachstehende Wertermittlung ist ein Gutachten eines allgemein beeideten und gericht-

lich zertifizierten Sachverständigen für das Fachgebiet Immobilien.

Eingetragen für die Fachgebiete:

94.10 Gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften (Baugründe)

94.15 Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Liegenschaften

(Baugründe, Wohnungseigentumsobjekte)

94.17 Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (Baugründe)

94.70 Nutzwertfestsetzung, Parifizierung

Zusätzlich verfügt der Gutachter über umfangreiche Erfahrung im Zusammenhang mit inter-

nationaler Immobilienbewertung und die international anerkannte Zertifizierung MRICS.


4

Abkürzungsverzeichnis

€ Euro

ADR Adresse Nfl Nutzfläche

Bauf. (10) Bauflächen (Gebäude) NGF Nettogeschossfläche

Bauf. (20) Bauflächen (Gebäudenebenflächen) Nr Nummer

BGBl Bundesgesetzblatt OG Obergeschoss

BG Bezirksgericht ON Orientierungsnummer

BK Betriebskosten pa pro Jahr

BW Bodenwert Pkt Punkt

BWG Bankwesengesetz PKW Personenkraftwagen

bzw beziehungsweise pm pro Monat

ca zirka qn Aufzinsungsfaktor

CD Compact Disc RE Reinertrag

DG Dachgeschoss RICS Royal Institution of Chartered Surveyors

EG Erdgeschoss SDG Sachverständigen- und Dolmetschergesetz

etc et cetera TDD Technische Due Diligence

EW Ertragswert TG Tiefgeschoss

EZ Einlagezahl TP Tiefparterre

FB Firmenbuch TZ Tagebuchzahl

FN Firmenbuchnummer usw und so weiter

G Grundstück im Grenzkataster V Vervielfältiger

GB Grundbuch WE Wohnungseigentum

GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung WEG Wohnungseigentumsgesetz

Gst Grundstück WGG Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

HP Hochparterre zB zum Beispiel

HWB Heizwärmebedarf Zi Ziffer

idgF in der geltenden Fassung

ImmoInvFG Immobilien-Investmentfondsgesetz

iVm in Verbindung mit

Kfz Kraftfahrzeug

kg Kilogramm

KG Katastralgemeinde, Kellergeschoss

km Kilometer

kWh/m²a Kilowattstunde pro m² und Jahr

LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz

lt laut

Mag Magister

MRG Mietrechtsgesetz

MRICS Member of RICS

MST Maßstab


5

Inhaltsverzeichnis

1.0 Grundlagen ............................................................................................................... 7

1.0.1 Liegenschaft ........................................................................................................... 7

1.0.2 Eigentümer ............................................................................................................. 7

1.0.3 Auftraggeber .......................................................................................................... 7

1.0.4 Auftrag und Zweck der Gutachtenserstellung ....................................................... 7

1.0.5 Bewertungsstichtag ............................................................................................... 7

1.0.6 Tag der Befundaufnahme ...................................................................................... 7

1.0.7 Grundlagen und Unterlagen der Bewertung.......................................................... 8

2.0 Befund .................................................................................................................... 10

2.0.1 Gutsbestand (A-Blatt) .......................................................................................... 10

2.0.2 Eigentum (B-Blatt)................................................................................................ 10

2.0.3 Lasten (C-Blatt) .................................................................................................... 10

2.0.4 Hausverwaltung ................................................................................................... 11 2.0.5 Steuerlicher Einheitswert ..................................................................................... 11

2.0.6 Versicherungen .................................................................................................... 11

2.1 Beschreibung der Liegenschaft ................................................................................. 12 2.1.1 Allgemeines .......................................................................................................... 12

2.1.2 Lage, Maße und Form, Topographie .................................................................... 12

2.1.3 Größe der Liegenschaft ........................................................................................ 12

2.1.4 Lage ...................................................................................................................... 13

2.1.5 Flächenwidmung und Bebauung.......................................................................... 13

2.1.6 Kontaminierung ................................................................................................... 14

2.1.7 Anschlüsse ............................................................................................................ 14

2.1.8 Verkehrsverhältnisse ............................................................................................ 14

2.1.9 Infrastrukturelle Einrichtungen ............................................................................ 14

2.1.10 Baubeschreibung Gebäude (Wohnung W 2) ........................................................ 15 2.1.11 Nutzung ................................................................................................................ 16

2.1.12 Nutzfläche ............................................................................................................ 16

2.1.13 Erträge ................................................................................................................. 16

2.1.14 Außenanlagen ...................................................................................................... 17

2.1.15 Bau- und Erhaltungszustand ................................................................................ 17

2.1.16 Energieausweis .................................................................................................... 17

3.0 Gutachten ............................................................................................................... 18

3.0.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen ..................................................................... 18

3.0.2 Bewertungsmethode ............................................................................................ 18

3.0.3 Der Sachwert ........................................................................................................ 18

3.0.4 Der Bodenwert ..................................................................................................... 18

3.0.5 Der Herstellungswert (Neubauwert) .................................................................... 19

3.0.6 Der Wert der baulichen Außenanlagen................................................................ 19 3.0.7 Der Wert der sonstigen Außenanlagen ................................................................ 19

3.0.8 Der Wert der vorhandenen Anschlüsse ................................................................ 19

3.0.9 Der Ertragswert .................................................................................................... 19

3.0.10 Wahl des Wertermittlungsverfahrens .................................................................. 20


6

3.1 Sachwert ................................................................................................................. 21

3.1.1 Bodenwert ............................................................................................................ 21

3.1.2 Bauwert ................................................................................................................ 23

3.1.3 Sachwert .............................................................................................................. 25

3.2 Vorläufiger Verkehrswert ........................................................................................ 26

3.3 Rechte und Lasten ................................................................................................... 27

3.4 Verkehrswert .......................................................................................................... 29

4.0 Anmerkungen ......................................................................................................... 30

4.0.1 Anmerkung zur Erstellung des Gutachtens .......................................................... 30

4.0.2 Bau- und Erhaltungszustand ................................................................................ 30 4.0.3 Gebäuderisiko ...................................................................................................... 30

4.0.4 Anmerkung Abgrenzung zur Due Diligence ......................................................... 30

4.0.5 Anmerkung technische Einrichtungen, Anlagen und Ausstattung ....................... 31

4.0.6 Anmerkung Flächenmaße .................................................................................... 31

4.0.7 Anmerkung Umsatzsteuer ................................................................................... 31

4.0.8 Anmerkung Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht .............................. 31

4.0.9 Anmerkung zu Ausschließungsgründen lt. § 29 ImmoInvFG ................................ 32

4.0.10 Anmerkung Verwendungszweck und Vertraulichkeit .......................................... 32

4.0.11 Behördliche Genehmigungen und rechtmäßige Nutzungen ................................ 32

5.0 Beilagen .................................................................................................................. 33

5.0.1 Auszug aus dem Ortsplan .................................................................................... 33

5.0.2 Grundbuchsauszug ............................................................................................... 34

5.0.3 Auszug aus dem Katasterplan .............................................................................. 37 5.0.4 Auszug aus dem Flächenwidmungsplan .............................................................. 38

5.0.5 Auszug aus dem Leitungskataster ....................................................................... 39

5.0.6 Grundrissplan ....................................................................................................... 40

5.0.7 Luftbild ................................................................................................................. 41

5.0.8 Fotodokumentation ............................................................................................. 42


7

1.0 Grundlagen

1.0.1 Liegenschaft

KG 63280 Schöckl, EZ 111, davon 162/728 WE-Anteile an Wohnung W 2, in

8061 St. Radegund, Schöcklstraße 7

1.0.2 Eigentümer

Josef Knittelfelder – Wohnung W 2 162/728 Anteile

1.0.3 Auftraggeber

Mag. Wolfgang Klasnic

als Sachwalter für Josef Knittelfelder

Gratweinerstraße 21

8111 Gratwein-Straßengel

1.0.4 Auftrag und Zweck der Gutachtenserstellung

Feststellung des Verkehrswertes gemäß § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz

(LBG) der geldlasten- und bestandfreien Liegenschaft KG 63280 Schöckl, EZ

111, davon 162/728 WE-Anteile an Wohnung W 2, in 8061 St. Radegund,

Schöcklstraße 7.

Die Bewertung erfolgt ohne Inventar und sonstige Fahrnisse. Das Gutachten

dient zum Verkauf der Eigentumswohnung.

1.0.5 Bewertungsstichtag

23.03.2018

1.0.6 Tag der Befundaufnahme

23.03.2018, von 09.25 bis 10.03 Uhr

Teilnehmer: Frau Traar (Frau des Eigentümers)

Frau Mag. Jutta Posch, Büro Mag. Klasnic


8

1.0.7 Grundlagen und Unterlagen der Bewertung

• Aufnahme im Bauamt der Gemeinde St. Radegund am 23.03.2018

• Aufnahme an Ort und Stelle am 23.03.2018

• Ortsplan der Gemeinde St. Radegund

• Flächenwidmungsplan der Gemeinde St. Radegund

• eigene Vergleichspreissammlung

• Informationen von Frau Traar und Frau Mag. Posch anlässlich der Befund-

aufnahme

• Unterlagen des Bauamtes der Gemeinde St. Radegund

- Flächenwidmungsplan der Gemeinde St. Radegund

- Leitungsplan der Gemeinde St. Radegund

- Wohnungsplan

• Unterlagen von Mag. Wolfgang Klasnic

- Grundbuchsauszug vom 15.12.2017

- Wohnungsplan

- Auszug Kaufvertrag betreffend Betriebskosten

- aktuelle Betriebskostenabrechnung

- Sachwalterbestellungsbeschluss GZ 82 P 33/17i-31 vom 20.12.2017

- Parifizierungsgutachten Ferdinand Panhofer vom 23.07.1987

- Nutzwertgutachten Fritz G. Piwetz vom 20.06.2014 samit Änderungs-

vergleich

- Luftbildaufnahme

- Kaufvertrag

• Unterlagen der Hausverwaltung Schauersberg Immobilien GmbH

- Energieausweis

- Protokoll der Eigentümerversammlung vom 22.03.2018

- Wohnungseigentumsvertrag

Literatur:

• Bundesgesetz über die gerichtliche Bewertung von Liegenschaften

(Liegenschaftsbewertungsgesetz - LBG), BGBl. Nr. 150/1992

• Bundesgesetz über die allgemein beeideten und gerichtlich zertifi-

zierten Sachverständigen und Dolmetscher (Sachverständigen- und

Dolmetschergesetz – SDG), BGBl. Nr. 137/1975

• WEG idgF

• Seiser - Kainz, Der Wert von Immobilien, Standards und Praxis der

Bewertung, Graz 2014, 2. Auflage unverändert

• Böhm/Eckharter/Hauswirth/Heindl, Nutzfläche und Nutzwert im

Wohnrecht, Manz, Wien 2009

• Hauptverband der Allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten

Sachverständigen Österreichs, Landesverband Steiermark und Kärn-

ten, Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen und Anlagenteile, 3.

Auflage 2006


9

• Zeitschrift „Der Sachverständige“, Heft 1/1999, Arbeitskreis des Lan-

desverbandes Steiermark und Kärnten, Die Umsatzsteuer als Wert-

faktor bei Verkehrswertermittlungen von Liegenschaften

• ÖNORM B 1800 und 1802-2 Hinweis: Von der Anwendung der ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewer-

tung – Grundlagen) sowie der ÖNORM B 1802-2 (Liegenschaftsbewertung

Teil 2: Discounted-Cashflow-Verfahren – DCF-Verfahren) wird abgesehen. Der gefertigte Sachverständige sieht sich bei Anwendung dieser Normen

für seine Gutachtertätigkeit einem erhöhten Haftungsrisiko ausgesetzt, da

die gegenständlichen Normen nicht den Anforderungen des Liegenschafts-

bewertungsgesetzes und dem Sachverständigeneid gemäß Sachverständi-

gen- und Dolmetschergesetz § 5 Abs. 1 entsprechen.


10

2.0 Befund

2.0.1 Gutsbestand (A-Blatt)

KG 63280 Schöckl, EZ 111, davon 162/728 WE-Anteile an Wohnung W 2, in

8061 St. Radegund, Schöcklstraße 7, mit einer Grundstücksfläche von

1.285 m², bebaut mit insgesamt 7 Eigentumswohnungen.

2.0.2 Eigentum (B-Blatt)

Josef Knittelfelder – Wohnung W 2 162/728 Anteile

2.0.3 Lasten (C-Blatt)

(auszugsweise)

Im C-Blatt besteht für die Blatt-Nummer 25 (W 2) nachstehende Eintragung:

*********************************** C *************************************

1 a 4349/1869

DIENSTBARKEIT die auf der zur EZ 2 gehörigen

Hausmühlenparzelle 465 östlich gelegenen Wasserquelle

mittels einer Wasserleitung oder auf sonstige Weise für

alle Zukunft frei und ungehindert zu gebrauchen und zu

benützen für EZ 3 4 7 9 10 KG St. Radegund

b 8803/1968 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en)

aus EZ 1 mit .37/3

Weiters bestehen auf Anteil Blatt Nummer 18 (W 5) nachstehende Eintragun-

gen:

*********************************** C *************************************

10 auf Anteil B-LNR 18

a 26254/1987

VORKAUFSRECHT gem Absatz 8a) Kaufvertrag 1987-09-17 für

a) Knittelfelder Josef, geb 1940-10-17

b) Knittelfelder Berta, geb 1935-06-23


a 26254/1987

WIEDERKAUFSRECHT gem Absatz 8a) Kaufvertrag 1987-09-17 für

a) Knittelfelder Josef, geb 1940-10-17

b) Knittelfelder Berta, geb 1935-06-23

Die im C-Blatt eingetragenen Pfandrechte sind nicht Gegenstand der Bewer-

tung.

Dem Sachverständigen sind außer Leitungsrechten keine außerbücherlichen

Lasten bekannt.


11

Im Kaufvertrag (WE-Vertrag) vom 30.10.1987 wurde zwischen Herrn Josef

Knittelfelder und Frau Berta Knittelfelder als Verkäufer sowie Frau Liselotte

Korp als Käuferin im Pkt. 7 Folgendes vereinbart:

Festgestellt wird, dass die Wärmeversorgung für alle Wohnungen im Hause

Schöcklstraße 7 durch eine Warmwasserzentralheizungsanlage erfolgt, deren

Heizräume nur über die Eigentumswohnung Nr. 2 im Erdgeschoss des Hauses

zugänglich sind. Der Nutzwert dieser aus einem Tankraum, einem Vorraum,

und einem eigentlichen Heizraum bestehenden Räume, mit einer Fläche von

rund 25 m², wurde im Sachverständigengutachten mit 7/706-Anteilen festge-

stellt, und dem Nutzwert der Eigentumswohnung Nr. 2 hinzugerechnet, sodass

deren Nutzwert insgesamt 162/706-Anteile vom ganzen Haus beträgt.

Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die jeweiligen Eigentümer dieser Ei-

gentumswohnung Nr. 2 verpflichtet sind, die erforderliche Bedienung dieser

Heizungsanlage durchzuführen, den Zugang zu dieser Heizungsanlage zum

Zweck der Kontrolle ihrer Betriebsfähigkeit und der Durchführung von Repara-

turen sowie zum Nachfüllen des Heizöles zu gewährleisten, ferner den Zugang

zum elektrischen Stromzähler für diese Heizungsanlage und zur Wasseruhr, die

sich im Heizraum befindet, zum Zweck des Ablesens der Verbrauchsmengen

auch zu gewährleisten.

Dafür sind den jeweiligen Eigentümern der Wohnung Nr. 2 die anteiligen Steu-

ern, Schadensversicherungsprämien und Betriebskosten, die auf 7/706-Nutz-

wertanteilen für die Heizraum entfallen, anteilsmäßig zu ersetzen, indem sie

zu den sonstigen Kosten des Betriebes der Zentralheizungsanlage hinzuge-

rechnet werden, welche dann im Verhältnis der Miteigentumsanteile – ohne

die auf die Heizräume entfallenden Miteigentumsanteile – entfallen.

2.0.4 Hausverwaltung

Schauersberg Immobilien Gesellschaft m.b.H.

2.0.5 Steuerlicher Einheitswert

wurde nicht erhoben.

2.0.6 Versicherungen

wurde nicht erhoben.


12

2.1 Beschreibung der Liegenschaft

2.1.1 Allgemeines

Das Althaus Villa Tegetthoff besteht aus einem Erdgeschoss, zwei Obergeschos-

sen und einem ausgebauten Spitzboden. Das Althaus wurde in den 70er und 80er

Jahren des vorigen Jahrhunderts mehrmals für verschiedene Nutzungen umge-

baut und mit Zubauten ergänzt.

Die Parifizierung erfolgte mit einem Parifizierungsplan vom 20.08.1987. Im Ge-

bäude befinden sich insgesamt 7 Eigentumswohnungen.

Als Außenanlagen bestehen asphaltierte Hofflächen, Hofbeleuchtung, Gestal-

tungsgrün und teilweise eine Einfriedung.

Die zu bewertende Wohnung 2 befindet sich im Erdgeschoss an der Ostseite

des Gebäudes. Die Wohnung verfügt über zwei Wohnungseingänge am ostsei-

tigen Hof. Der Wohnraum und Essraum der Wohnung W 2 wurden einge-

schossig an die Villa angebaut.

2.1.2 Lage, Maße und Form, Topographie

Die Liegenschaft befindet sich im Nahbereich des Ortszentrums von St. Rade-

gund, in der Schöcklstraße, ca. 20 km vom Grazer Stadtzentrum entfernt.

Die Liegenschaft hat die Form eines Polygons mit einer Länge an der Zufahrts-

straße von ca. 27 m und einer maximalen Grundstückstiefe von ca. 52,0 m.

Das Grundstück ist terrassenförmig angeordnet und hat eine mittlere Hangla-

ge nach Südosten.

In der nahen Umgebung befinden sich überwiegend Einfamilienhausgrundstü-

cke, land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke sowie das Ortszent-

rum von St. Radegund.

2.1.3 Größe der Liegenschaft

KG 63280 Schöckl, EZ 111 ******************************* A1 ********************************

GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE

.37/3 GST-Fläche * 1285

Bauf.(10) 211

Gärten(10) 1074 Schöcklstraße 7

Legende:

*: Fläche rechnerisch ermittelt

Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude)

Gärten(10): Gärten (Gärten)


13

2.1.4 Lage

Wohnlage: sehr gute örtliche Wohnlage

2.1.5 Flächenwidmung und Bebauung

Laut Flächenwidmungsplan der Gemeinde St. Radegund befindet sich das

Grundstück .37/3 im „Reinen Wohngebiet (WR)“ mit einer Bebauungsdichte

von 0,2 bis 0,3.

Dem Bauakt der Gemeinde St. Radegund wurden nachstehende Informatio-

nen und Bewilligungen entnommen:

Einreichpläne für Umbauarbeiten wurden 1969 eingereicht. Bescheide bezüg-

lich Baugenehmigung und Benützungsbewilligung wurden im Akt vom Amts-

leiter nicht aufgefunden.

Es besteht ein Plan vom Juli 1970 der Bauunternehmung Ing. Wilhelm Sieber,

8020 Graz, handschriftlich, Benützungsbewilligung vom 05.10.1971, abge-

stempelt von der Gemeinde.

Im Jahr 1982 gab es einen Umbau in eine Arztpraxis. Es bestehen ein Plan und

ein Bescheid vom 25.05.1982, Zl. 131-9/477-3/82, abgestempelt.

Bescheid Zl. 153-P-1971: Benützungsbewilligung vom 05.10.1971

Die Ölfeuerungsanlage ist aus den 70er Jahren. Es ist im Bauakt nicht nach-

vollziehbar, ob es eine Bau- und Benützungsbewilligung für das parifizierte

Objekt gibt.

Es gibt im Bauakt einen Parifizierungsplan mit einer Bescheinigung vom

20.08.1987, Zl. 846-0/853-1/87, unterschrieben vom Bürgermeister.

Später erfolgte eine Umparifizierung für einen Spitzbodenausbau vom SV Pi-

wetz. Dazu gibt es folgende Akte bzw. Bescheide:

Baubewilligung GZ: 131-9/1259-2012 Po 2013 vom 28.01.2013

Benützungsbewilligung GZ: 131-9/167 Po 2013 vom 26.03.2013 für ausgebau-

ten Spitzboden beim Objekt Schöcklstraße


14

2.1.6 Kontaminierung

Eine Überprüfung im Verdachtsflächenkataster des Umweltbundesamtes

ergab, dass das Grundstück .37/3 nicht im Verdachtsflächenkataster oder Alt-

lastenatlas verzeichnet ist.

2.1.7 Anschlüsse

Die Liegenschaft ist an das örtliche Wasser-, Kanal-, Strom- und Telefonnetz

angeschlossen.

2.1.8 Verkehrsverhältnisse

Mittlere Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz durch die Regionalbusli-

nie 250 mit der Endhaltestelle Graz, Andreas Hofer-Platz. Die Haltestelle „St.

Radegund Postamt“ befindet sich ca. 600 m von der Liegenschaft entfernt.

Mittlere Anbindung an das übergeordnete Straßennetz durch Landesstraßen.

2.1.9 Infrastrukturelle Einrichtungen

Die Infrastruktur für den täglichen Bedarf (Nahversorger, Ärzte, Schulen usw.)

stehen im Ortsgebiet von St. Radegund zur Verfügung.


15

2.1.10 Baubeschreibung Gebäude (Wohnung W 2)

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem Erdgeschoss, zwei Oberge-

schossen und einem ausgebauten Spitzboden. Im Gebäude befinden sich insge-

samt 7 Eigentumswohnungen

Die zu bewertende Eigentumswohnung W 2 befindet sich im Erdgeschoss des

östlichen Gebäudeteils. Das Grundstück ist teilweise eingefriedet und verfügt

über gärtnerisch gestaltete Außenanlagen.

Bauweise Gebäude:

KG, EG, OG: Massivbauweise (Ziegel, teilweise Stahlbeton)

Außenwände: Stein-/Ziegelmauerwerk, verputzt und hell gemalt

Innenwände: Ziegelmauerwerk, verputzt und hell gemalt, teilweise

verfliest, teilweise tapeziert

Decken: Tramdecken (teilweise mit Stuckelementen), teilweise

Stahlbeton, teilweise Holzuntersicht

Böden: Klinker, Kunststein, Teppich, keramische Fliesen, PVC,

Beton

Fenster: isolierverglaste Alufenster, Außenjalousien mit Kurbel-

trieb, Innenfensterbänke Stein, Außenfensterbänke Alu,

isolierverglaste Kunststofffenster mit Innenjalousien

Türen: Mehrfüllungstüren aus Holz auf Holzstöcken,

Glas/Alutür, Kunststofftür

Dach: Satteldach aus Holz mit Ziegeldeckung, Flachdächer mit

Blechdeckung

Heizung: Ölzentralheizung für die Wohnungseigentumsanlage,

Heizzentrale in der Wohnung W 2

Warmwasser: über Elektroboiler

Sonstiges: In der Wohnung W 2 befinden sich Antiquitäten (Mö-

bel, Bilder, Luster udgl.), die vom gefertigten Sachver-

ständigen nicht bewertet wurden.

Sanitärausstattung: mittlerer Standard


16

2.1.11 Nutzung

Wohnen, seit einigen Jahren leerstehend

2.1.12 Nutzfläche

Eigentumswohnung W 2

(laut Gutachten Panhofer vom 23.07.1987)

Anmerkung:

Der Windfang wurde baulich nicht ausgeführt. Der Grundriss laut Parifizie-

rungsplan vom 20.08.1987 entspricht teilweise nicht dem Ist-Zustand. Von der

Küche besteht eine Verbindungstür zur Nachbarwohnung.

2.1.13 Erträge

Keine, da Eigennutzung.

Appartement Top Nr. 2:

Windfang 3,66 m² (baulich nicht ausgeführt)

Wohnraum 37,73 m²

Essraum 19,62 m²

Vorraum 18,43 m²

Schlafraum 17,39 m²

Schlafraum 17,17 m²

Abstellraum 4,20 m²

Vorraum 3,26 m²

Bad 5,79 m²

WC 2,48 m²


Vorraum 8,45 m²


Küche 8,90 m²

163,08 m²

Zubehör

Tankraum 10,92 m²

Heizraum 9,81 m²

Vorraum 4,13 m²

24,86 m²


17

2.1.14 Außenanlagen

• Hofbefestigung mit Asphalt

• Stützmauern aus Stein

• Außenbeleuchtung

• Baumbestand, Grün

• teilweise Einfriedung mit Einfahrtstor aus Stahl

2.1.15 Bau- und Erhaltungszustand

In der Wohnung wurden seit dem Umbau in den 80er Jahren keine wesentli-

chen Erhaltungsarbeiten durchgeführt. Dementsprechend befindet sich die

Wohnung in einem abgewohnten Zustand.

Am Gebäude besteht u.a. folgender Sanierungsbedarf:

• Feuchtigkeitssanierung Eingangsstiege Schwarzl

• Gesimssanierung über Eingang

• Flachdachsanierung Knittelfelder

• Heizzentrale

• Hof

Das Gelände an der Südseite des Gebäudes setzt sich. Damit kommt es zu

einer teilweisen Setzung der Asphaltbefestigung und die Steher der Hofbe-

leuchtung stehen schräg.

Zusammenfassung des Bau- und Erhaltungszustandes: mittelmäßig bis mäßig

2.1.16 Energieausweis

Es wurde gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz und OIB-Richtlinie ein Ener-

gieausweis für das Wohngebäude Villa Tegetthoff vorgelegt:

Ausstellungsdatum: 12.12.2012

Gültigkeitsdatum: 11.12.2022

Der spezifische Heizwärmebedarf HWB (Referenzklima) beträgt bei 3.400

Heizgradtagen 56,5 kWh/m²a.


18

3.0 Gutachten

3.0.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen

Das Ziel der vorzunehmenden Bewertung ist der Verkehrswert der gegen-

ständlichen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der im redli-

chen Geschäftsverkehr von jedermann, demnach unbeeinflusst von persönli-

chen und ungewöhnlichen Verhältnissen, nach Beschaffenheit, Lage und Ver-

wertbarkeit des Bewertungsgegenstandes, bei einer Veräußerung zu erzielen

wäre. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt,

bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot

und Nachfrage bestimmen.

3.0.2 Bewertungsmethode

Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen

das Vergleichswertverfahren

das Sachwertverfahren

und das Ertragswertverfahren

zur Verfügung.

Bei jeder Bewertung ist zu prüfen, welches Verfahren zum Ziel führt.

3.0.3 Der Sachwert

Setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanla-

gen und dem Wert der vorhandenen Anschlüsse zusammen.

3.0.4 Der Bodenwert

Wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieser wird

aus valorisierten Kaufpreisen unbebauter Grundstücke ähnlicher Lage, Größe

und Beschaffenheit und Ausnutzungsmöglichkeit abgeleitet, wobei abwei-

chende Verhältnisse durch Zu- und Abschläge Berücksichtigung finden.

Der Wert bebauter Grundstücke vermindert sich um die Freimachungs- bzw.

Demolierungskosten der darauf befindlichen Objekte.


19

3.0.5 Der Herstellungswert (Neubauwert)

Errechnet sich nach der verbauten Fläche bzw. dem umbauten Raum der Ob-

jekte, wofür als Ausgangswert der Neubauwert zum Stichtag der Gutachtens-

erstellung dient. Dieser Neubauwert ergibt, um den verlorenen Bauaufwand

sowie die technische und wirtschaftliche Entwertung infolge des Baualters

und die Kosten der notwendigen Instandsetzung vermindert, den Gebäude-

wert als Zeitwert.

3.0.6 Der Wert der baulichen Außenanlagen

Wird für abnützbare Bauteile und Gegenstände wie der Gebäudewert ermit-

telt, doch werden aus Vereinfachungsgründen meist nur Erfahrungswerte,

den Zustand der Anlage berücksichtigend, verwendet.

3.0.7 Der Wert der sonstigen Außenanlagen

Gärtnerische Anlagen werden nach Erfahrungssätzen bewertet, wobei die

Vergütungssätze der Richtlinien der Landeskammer für Land- und Forstwirt-

schaft berücksichtigt werden.

3.0.8 Der Wert der vorhandenen Anschlüsse

Richtet sich nach den zum Stichtag der Gutachtenserstellung geltenden Sätzen

und Gebühren.

3.0.9 Der Ertragswert

Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für

die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reiner-

trages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden

Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).

Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sa-

che nachhaltig erzielt werden können (Rohertrag).


20

Durch Abzug des tatsächlichen Aufwandes für Betrieb, Instandhaltung und

Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwandes) und der Abschreibung

vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzu-

ziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wird. Bei

der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf das Mietausfallwagnis und

auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen.

Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen

nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaf-

tung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ord-

nungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätte erzielt werden

können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand

auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder

allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden.

Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen

dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.

Der Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern,

um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Der Reinertrag der

baulichen Anlagen wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnut-

zungsdauer kapitalisiert und ergibt damit den Ertragswert der baulichen Anla-

gen.

Der Ertragswert der Liegenschaft ist die Summe aus Ertragswert der baulichen

Anlagen und dem Bodenwert.

3.0.10 Wahl des Wertermittlungsverfahrens

Die Bewertung erfolgt in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren im Sin-

ne des § 4 LBG. Der Vergleichswert ist laut Seiser - Kainz, Der Wert von Immo-

bilien, Standards und Praxis der Bewertung, Graz 2014, 2. Auflage unverän-

dert, Wahl des Wertermittlungsverfahrens, für die Ermittlung des Verkehrs-

wertes von Eigentumswohnungen das am besten geeignete Verfahren.

Im gegenständlichen Fall ist durch die Lage der Eigentumswohnung in einem

Schloss und die umfangreichen Bestandteile zur Eigentumswohnung im ersten

Obergeschoss ein Vergleichswertverfahren nicht möglich. Aus diesem Grund

erfolgt die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren.


21

3.1 Sachwert

3.1.1 Bodenwert

Die Bewertung erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren im Sinn des

§ 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz. Das Vergleichswertverfahren ist zur Er-

mittlung des Wertes unbebauter Grundstücke das am besten geeignete Ver-

fahren. Siehe dazu Buch Seiser/Kainz, Der Wert von Immobilien, Standards

und Praxis der Bewertung, Graz 2014, 2. Auflage unverändert, Seite 361.

Im Regelfall wird der Verkehrswert des Freigrundes aus den herangezogenen

Vergleichsgrundstücken abgeleitet, wobei ausgehend von den tatsächlichen

Verkaufspreisen Zu- und Abschläge für das Verkaufsjahr, die Bebauungsdichte

und die Lage bzw. Infrastruktur angesetzt werden.

Bodenkontaminationen, Grundwasserstände und Bodenbelastungen wurden

vom gefertigten Sachverständigen nicht untersucht.

Vergleichspreise Baugrundstücke:

Der Bodenwert wird mit Hilfe von Vergleichspreisen in der nahen Umgebung

der zu bewertenden Liegenschaft ermittelt:

Eine Valorisierung der Vergleichspreise auf den Bewertungsstichtag erfolgt mit einer

geschätzten Wertsteigerung von 3 % p.a.

1.) TZ 16458/2016, KG 63270 St. Radegund

EZ 561, Gst. 247/7 WR 0,2 - 0,4

Ursula Meister / Ing. A. Grossmaier u. Mag. K. Stieg

verkauft 07/2016 1.002 m² € 96,50 /m²

2.) TZ 18240/2017, KG 63270 St. Radegund

EZ 567, Gst. 247/12 WR 0,2 - 0,4

Ursula Meister / Pikuz Immobilien GmbH

verkauft 05/2017 944 m² € 97,01 /m²

1.) 2016 € 96,50 /m² * 1,03² = 102,38€ /m²

2.) 2017 € 97,01 /m² * 1,03 = 99,92€ /m²

202,30€ /m²

Mittelwert:

202,30€ /m² / 2 = 101,15€ /m²

rund € 101,00 /m²


22

Bewertung:

Bodenwert

1.285 m² * € 101,00 = 129.785,00€

Grundanteil W 2

* 162 / 728 = 28.880,73€

Bodenwertanteil Wohnung W 2 rund 28.880,00€

€ 129.785,00


23

3.1.2 Bauwert

Der Herstellungswert pro Quadratmeter Nutzfläche oder Kubikmeter umbau-

ter Raum wurde als Mittelwert von zeitnah errichteten und bilanzierten Ge-

bäuden verwendet. Als Grundlage dienen die im Fachbuch Seiser - Kainz, Der

Wert von Immobilien, Standards und Praxis der Bewertung, Graz 2014, 2. Auf-

lage unverändert, veröffentlichten Herstellungswerte und die eigene Ver-

gleichspreissammlung des Sachverständigen.

Bezüglich der Umsatzsteuer ist festzuhalten, dass die gegenständliche Liegen-

schaft privat genutzt wird und daher die Ausgangswerte für die Liegenschafts-

bewertung, das sind der Herstellungswert und der Ertrag, mit Umsatzsteuer

belastet erscheinen und diese daher als Bruttobeträge gemäß Umsatzsteuer-

gesetz 1994 zum Ansatz zu bringen sind.

Eingangsdaten Wertermittlung:

• Herstellungskosten

Laut Seiser/Kainz, Der Wert von Immobilien, Standards und Praxis der Be-

wertung, Graz 2014, 2. Auflage unverändert, Gebäudetyp Wohnbauten,

Normalherstellungskosten 2010 mit Außenanlagen (3 %), Baunebenkosten

und Umsatzsteuer:

€ 2.042,00/m² für Wohngebäude

Valorisierung mit dem Baupreisindex 2010 für Wohnhaus- und Siedlungs-

bau gesamt auf den Bewertungsstichtag 2018:

Jahr 2010 Index 100

Jahr 2017 Index 117,4

damit: € 2.042,00 * 1,174 = € 2.397,31 brutto

Abschlag für einfacheren Standard,

Baujahr Gebäude: 10 %

€ 2.397,31 * 0,90 = rund € 2.158,00 brutto

• gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer

laut Nutzungsdauerkatalog 2006

Massivbauweise 70 – 100 Jahre

geschätzt: 80 Jahre

• Zustandsnote nach Heideck

laut Seiser/Kainz, Der Wert von Immobilien, Standards und Praxis der Be-

wertung, Graz 2014, 2. Auflage unverändert, S 556 ff

Zustandsnote 3: reparaturbedürftig

Wertminderung: 18,10 %


24

Herstellungswert (brutto) nach Nutzfläche

Wohnung 2 163,08 m² * 2.158,00€ /m² = 351.927,00€

Neubauwert 351.927,00€

Alterswertminderung:

Bewertungsjahr 2018

Restnutzungsdauer geschätzt 40 Jahre

Alter fiktiv 40 Jahre

gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre

Relatives Alter 40 / 80 = 0,5000

Lineare Abschreibung: 50,00%

Restwert 100% - 50,00% = 50,00%

Zustandsnote 3,0 nach Heideck: reparaturbedürftig

18,10% von 50,00% = 9,05%

Restwert: 50,00% - 9,05% = 40,95% 144.114,00€

Wirtschaftliche Wertminderung: 20,00% 28.823,00-€ (Gebäudegeometrie nicht mehr zei tgemäß, kein natürl i ches Licht

für die nordsei tig gelegenen Räume)

Gebäudesachwert 115.291,00€

Bauwert rund 115.290,00€


25

3.1.3 Sachwert

Bodenwert 28.880,00€

Bauwert 115.290,00€

Bauwert Außenanlagen

(schon im Herstel lungs wert berücks ichtigt) -€

Sachwert 144.170,00€

€ 884,04 /m² NF


26

3.2 Vorläufiger Verkehrswert

Sachwert 144.170,00€

Vorläufiger Verkehrswert = Sachwert 144.170,00€

Vorläufiger Verkehrswert 144.170,00€


27

3.3 Rechte und Lasten

Rechte an Wohnung W 5

*********************************** C *************************************


a 26254/1987

VORKAUFSRECHT gem Absatz 8a) Kaufvertrag 1987-09-17 für

c) Knittelfelder Josef, geb 1940-10-17

d) Knittelfelder Berta, geb 1935-06-23


a 26254/1987

WIEDERKAUFSRECHT gem Absatz 8a) Kaufvertrag 1987-09-17 für

c) Knittelfelder Josef, geb 1940-10-17

d) Knittelfelder Berta, geb 1935-06-23

TZ 26254/1987 Kaufvertrag Punkt 8

a) Vorkaufsrecht für alle entgeltlichen Veräußerungsarten unter Lebenden zu-

stehen soll, falls diese Kaufgegenstände von der Käuferin oder deren

Rechtsnachfolger an andere Personen als an Nachkommen veräußert wür-

den,

b) Wiederkaufsrecht gemäß den §§ 1068ff des AGBG gegen Bezahlung des

heute vereinbarten Kaufpreises, zuzüglich eines Aufpreises, der der Höhe

vom statistischen Zentralamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex zur

Zeit des Rückkaufes gegenüber der Indexzahl für den Monat Oktober 1987

verhältnismäßig entspricht, zustehen soll.

Das Wiederkaufsrecht kann von den Verkäufern gemeinsam oder einem

von ihnen allein, jedoch nur dann ausgeübt werden, wenn die kaufgegen-

ständliche Eigentumswohnung von der Käuferin oder deren Rechtsnachfol-

gern nicht selbst benützt, sondern an andere Personen vermietet oder in ei-

ner sonstigen Form zur Benützung überlassen würde. Die Käuferin verpflich-

tet sich daher, mit Wirkung auch für ihre Rechtsnachfolger im Besitz dieser

Eigentumswohnung dazu, dass sie dieselbe nur mit Zustimmung der Ver-

käufer vermieten oder in sonstiger Form dritten Personen überlassen wür-

de.

Diese Erklärung wird von den Verkäufern vertragsmäßig angenommen.

Ergänzung zu Punkt 8:

Dieser Punkt betrifft das Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht. Die Vertragspartei-

en ergänzen die Bestimmungen des Absatzes 8 dahingehend, dass die Käuferin

oder deren Rechtsnachfolger jedenfalls berechtigt sind, die gekaufte Eigen-

tumswohnung gemeinsam mit anderen Personen zu benützen sowie Verwand-

ten zur Benützung überlassen zu können.

Eine dauernde Vermietung an fremde Personen würde die Verkäuferin ge-

meinsam oder einen Alleinberechtigten vom Wiederkaufsrecht Gebrauch zu

machen.


28

Das gegenständliche Verkaufsrecht an der Wohnung W 5 hat keinen Wertein-

fluss auf den Verkaufswert der Wohnung W 2.

Das Wiederkaufsrecht ist bezüglich des Kaufpreises definiert und wird laut

Vereinbarung nur in Sonderfällen schlagend. Zusätzlich ist der indexierte, ur-

sprüngliche Kaufpreis kein Vorteil für einen Kauf der Wohnung W 5. Damit

ergibt sich kein Werteinfluss auf den Verkehrswert der Wohnung W 2.


29

3.4 Verkehrswert

Der vorläufige Verkehrswert einer Eigentumswohnung stimmt nur in seltenen

Fällen mit dessen Verkehrswert überein und stellt daher einen Ausgangswert

dar, der noch der jeweiligen Lage auf dem örtlichen Immobilienmarkt ange-

passt werden muss. Dabei spielt insbesondere das Verhältnis von Angebot

und Nachfrage eine entscheidende Rolle.

Im gegenständlichen Fall ist bei einer Marktanpassung noch zu berücksichti-

gen:

• Der Windfang mit 3,66 m² wurde baulich nicht ausgeführt.

• Die Heizzentrale der Eigentumswohnanlage befindet sich als Zubehör in der

bewertungsgegenständlichen Wohnung. Es bestehen eine Verpflichtung

zur Bedienung der Heizungsanlage laut Kaufvertrag vom 30.10.1987 und

andere Nachteile – siehe Seite 11.

• Für den Parifizierungsplan vom 20.08.1987 besteht keine Baubewilligung

im Bauakt.

Zusammenfassend ist damit laut Seiser/Kainz, Der Wert von Immobilien,

Standards und Praxis der Bewertung, Graz 2014, 2. Auflage unverändert, S 674

die Verkäuflichkeit schwierig bis schlecht (Abschlag 35 %). Dieser Umstand

wird mit einem Marktanpassungsabschlag von 35 % berücksichtigt.

Vorläufiger Verkehrswert € 144.170,00

davon 65 % € 93.710,50

Der Verkehrswert der geldlasten- und bestandfreien 162/728 WE-Anteile

an der Wohnung W 2 der Liegenschaft KG 63280 Schöckl, EZ 111,

in 8061 St. Radegund, Schöcklstraße 7,

beträgt zum Bewertungsstichtag 23.03.2018 rund

€ 93.700,00

(in Worten: dreiundneunzigtausendsiebenhundert Euro)


30

4.0 Anmerkungen

4.0.1 Anmerkung zur Erstellung des Gutachtens Der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung des Gutachtens von den ihm zur Verfügung gestellten Unterlagen und den ihm gegebenen Informationen ausgegan-gen. Sollten sich einzelne Unterlagen als nicht vollständig oder unzutreffend heraus-stellen oder weitere Umstände, wie z. B. die Vorlage von neuen Informationen und Grundlagen, auftreten, die für das Gutachten relevant sind, so behält sich der gefer-tigte Sachverständige eine Gutachtensergänzung bzw. Änderung und eine Anpassung seiner Meinung vor. Die Liegenschaft wurde mit bloßem Augenschein besichtigt. Bodenuntersuchungen zu eventueller Kontaminierung wurden nicht beauftragt und nicht durchgeführt. Bei der Bewertung wurde davon ausgegangen, dass keine Bodenkontaminierung vorliegt und dass Altlastenfreiheit besteht.

4.0.2 Bau- und Erhaltungszustand Der Bau- und Erhaltungszustand des Objektes wurde vom Sachverständigen auf-tragsgemäß durch äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt. Weitergehende Untersuchungen des Bau- und Erhaltungszustandes waren nicht Ge-genstand der Beauftragung und sind nicht durchgeführt worden. Die Bewertung des Instandhaltungsrückstaus und/oder allfälliger Sanierungskosten wird vom Sachver-ständigen mittels prozentualer Abschläge bzw. durch Kalkulation des Aufwandes vor-genommen. Der Sachverständige hat die rechtliche, faktische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit von ev. notwendigen statischen Maßnahmen an der Substanz des Gebäudes hinsicht-lich Eurocode 8 (Auslegung von Bauwerken gegen Erdbeben), ONR 24009 (Bewertung der Tragfähigkeit bestehender Hochbauten) sowie OIB-Richtlinien nicht untersucht und sind notwendige Maßnahmen in der gegenständlichen Bewertung auch nicht be-rücksichtigt.

4.0.3 Gebäuderisiko Vom Sachverständigen wurde weder eine bauliche Untersuchung des Gebäudes durchgeführt, noch wurde eine Untersuchung der Teile des Gebäudes durchgeführt, welche überdeckt sind, sich nicht offen darbieten oder unzugänglich sind. Hinsichtlich solcher Teile wird davon ausgegangen, dass sie gut gewartet wurden und sich in gu-tem Zustand befinden. Es kann keine Aussage über den Zustand von Gebäudeteilen abgegeben werden, die nicht untersucht wurden. Die Feststellungen des Sachverständigen zum Bau- und Erhaltungszustand des Ge-bäudes basieren auf dem bloßen Augenschein, daher dürfen diese nicht so inter-pretiert werden, als würden diese die Konstruktion oder das bauliche Gefüge des Ge-bäudes in seiner Gesamtheit beurteilen. Die Begehung durch den Sachverständigen ersetzt nicht die „Objektsicherheitsprü-fung“ im Sinne der ÖNORM B 1300 und B1301. Eine Objektsicherheitsprüfung im Sin-ne dieser ÖNORMEN ist gesondert zu beauftragen und ist im gegenständlichen Be-wertungsauftrag nicht inkludiert. Erlangen Verantwortungsträger aufgrund dieses Gutachtens jedoch Kenntnis davon, dass eine potenzielle Gefahrenquelle besteht, so ist nach Veranlassung erforderlicher Notmaßnahmen eine umgehende Prüfung durchzuführen. Darüber hinaus besteht die Verpflichtung, allenfalls Betroffene auf die Gefahr hinzuweisen und auf diese Weise sicherzustellen, dass bis zur Behebung des Gefahrenpotenzials die Sicherheit von Personen und Sachen nicht gefährdet ist.

4.0.4 Anmerkung Abgrenzung zur Due Diligence Die gegenständliche Immobilienbewertung ersetzt keine vollständige Due Diligence und umfasst in der Regel nur die Überprüfung der zur Verfügung gestellten Unterla-gen im Rahmen von Plausibilisierungen, nicht jedoch eine vollständige Kontrolle sämtlicher Unterlagen und Angaben.


31

Sämtliche behördlichen Bewilligungen werden vorausgesetzt. Grobe Mängel und Schäden wurden in der Bewertung berücksichtigt. Eine detaillierte Bauzustandsanaly-se wurde nicht beauftragt und vom Sachverständigen auch nicht erstellt. Sollten sich aufgrund der Technischen Due Diligence Mängel und Schäden ergeben, so sind deren Beseitigungskosten und/oder Wertminderungen gesondert zu berücksichtigen.

4.0.5 Anmerkung technische Einrichtungen, Anlagen und Ausstattung Die technischen Ausstattungen und Einrichtungen sind in der Bewertung des Sach-verständigen nur insofern berücksichtigt, als diese den unmittelbaren Bestandteilen des Gebäudes zuzuordnen sind. Die Funktionsfähigkeit von elektrischen, sanitären und sonstigen Einrichtungen, sowie sonstige Ver- und Entsorgungsleitungen wurde nicht überprüft. Die ordnungsgemäße Funktion wurde bei der Bewertung vorausge-setzt.

4.0.6 Anmerkung Flächenmaße Die Nutzfläche wurde aus den vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen übernommen und auf Plausibilität stichprobenartig geprüft. Inwieweit diese Angaben dem letzten Konsensstand entsprechen wurde nicht über-prüft, da eigene Vermessungen des(r) Objekte/s durch den Sachverständigen nicht Gegenstand des Auftrages waren und nicht durchgeführt wurden. Die Grundstücks-fläche wurde nach dem Grundbuchsstand angenommen.

4.0.7 Anmerkung Umsatzsteuer Mit Wirksamkeit 19.06.1998 trat das Budgetbegleitgesetz 1998 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt traten neue umsatzsteuerliche Bestimmungen bei Immobilientransaktio-nen in Kraft. Daher ist folgender Hinweis nötig: Sollte die Immobilie mit Inrechnungstellung von 20 % Umsatzsteuer verwertet wer-den, so ist die Umsatzsteuer dem ermittelten Wert hinzuzurechnen, hierbei wäre ei-ne eventuelle Vorsteuerkorrektur nicht nötig. Sollte ohne Inrechnungstellung von 20 % Umsatzsteuer verkauft werden, wären eventuell geltend gemachte Vorsteuer-beträge von baulichen Maßnahmen zu berichtigen und anteilig an die Finanzverwal-tung abzuführen. Die Eingangsdaten bei unternehmerisch genutzten Liegenschaften fließen ohne Umsatzsteuer, jene von nicht unternehmerisch genutzten Liegenschaf-ten mit Umsatzsteuer in die Liegenschaftsbewertung ein. Für den Ansatz der Instandhaltungskosten wird jedoch vorausgesetzt, dass bei Lie-genschaften und Bestandsgegenständen, die schon vor dem 01.09.2012 unterneh-merisch genutzt wurden, nach diesem Stichtag keine Änderung der Vertragspartner (Bestandsnehmer und Bestandsgeber) erfolgt ist und nicht für die Befreiung von der Umsatzsteuer optiert wurde bzw. dass bei Liegenschaften und Bestandsgegenstän-den, die ab dem 01.09.2012 unternehmerisch genutzt werden oder diese bereits da-vor unternehmerisch genutzt wurden und ein Wechsel der Vertragspartner (Be-standsnehmer und Bestandsgeber) ab diesem Stichtag erfolgt ist, der Bestandsneh-mer den Bestandsgegenstand nahezu ausschließlich (mehr als 95 %) zur Erzielung von Umsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bei Liegenschaftstransaktionen von unternehmerisch genutzten Liegenschaften und Bestandsgegenständen kann das geltende Umsatzsteuergesetz zu Vorsteuerverlusten bei Verkäufer und Käufer führen. Die Bewertung erfolgt daher unter Annahme, dass die beschriebenen Voraussetzun-gen für den Ansatz der Instandhaltungskosten bei gegenständlicher Liegenschaft zu-treffen und es zu keinerlei Vorsteuerverlusten bei einer zukünftigen Liegenschafts-transaktion kommt.

4.0.8 Anmerkung Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, ins-besondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Er-gebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein.


32

Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendiger-weise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Diese Kurzfristigkeit der Verwertung nach der Exekutionsordnung, bei der eben der für die Immobilie adäquate Verkaufszeitraum fehlt, ist durch einen geringen Ausruf-preis berücksichtigt.

4.0.9 Anmerkung zu Ausschließungsgründen lt. § 29 ImmoInvFG Der mit der Bewertung beauftragte Sachverständige erklärt ausdrücklich, dass bei ihm keine Ausschließungsgründe im Sinne des § 29 ImmoInvFGiVm § 62 BWG (mit Ausnahme des § 62 Z 6a BWG) vorliegen.

4.0.10 Anmerkung Verwendungszweck und Vertraulichkeit Das Gutachten wurde ausschließlich für den vereinbarten Zweck erstellt und hat nur im Gesamten und nicht auszugsweise Gültigkeit. Es dient nicht zur Vorlage bei Dritten (z.B. Banken, Versicherungen etc.). Eine Haftung gegenüber Dritten aus welchem Titel und welchem Grund auch immer wird ausgeschlossen. Sämtliche Unterlagen und Informationen im Rahmen dieses Auftrages sind vertraulich zu behandeln.

4.0.11 Behördliche Genehmigungen und rechtmäßige Nutzungen Eine Prüfung der behördlichen Genehmigungen und der rechtmäßigen Nutzung des Bewertungsgegenstandes wurde vom Sachverständigen auftragsgemäß nicht durch-geführt. Nicht erfüllte öffentliche rechtliche Auflagen, insbesondere Bauaufträge, wurden dem Sachverständigen nicht bekannt gegeben.

Franz Josef Seiser

Das Gutachten umfasst 49 Seiten (inkl. Beilagen).


33

5.0 Beilagen

5.0.1 Auszug aus dem Ortsplan


34

5.0.2 Grundbuchsauszug


35


36


37

5.0.3 Auszug aus dem Katasterplan

(Kopie nicht maßstabgetreu)


38

5.0.4 Auszug aus dem Flächenwidmungsplan


39

5.0.5 Auszug aus dem Leitungskataster


40

5.0.6 Grundrissplan

(Kopie nicht maßstabgetreu)


41

5.0.7 Luftbild


42

5.0.8 Fotodokumentation

Bild 1: Südwestansicht

Bild 2: Gedenktafel


43

Bild 3: Nordwestansicht

Bild 4: Geländesetzungen, Hof


44

Bild 5: Außenansicht W 2, Wohnraum, Essraum, EG

Bild 6: Zugang W 2, EG


45

Bild 7: Wohnraum, EG

Bild 8: Außenzugang, Wohnraum, EG


46

Bild 9: Essraum, EG

Bild 10: Vorraum, EG


47

Bild 11: Schlafraum, EG

Bild 12: WC, EG


48

Bild 13: Bad, EG

Bild 14: Küche, EG


49

Bild 15: Abstellraum, EG

Bild 16: Heizraum, EG

Documents

Franz Josef Seiser - Rechtsanwalt Mag. Wolfgang Klasnic St... · 2018. 4. 27. · KG 63280 Schöckl, EZ 111, 8061 St. Radegund, Schöcklstraße 7 Franz Josef Seiser 2 Kurzzusammenfassung