KEMPE Immobilien GmbH

MARKT-ANALYSE 2013

IMMOBILIEN

Kö-Bogen

REGION DÜSSELDORF

KEMPE Immobilien GmbH

Achenbachstraße 23

40237 Düsseldorf Telefon: 0211 – 914 666 101

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Immobilien Markt Ausblick

Auch 2012 erfreute sich einer hohen Nachfrage. Getrieben von den Unsicherheiten im Euroraum und den laufenden Geldproblemen in einigen südeuropäischen Staa-ten, zeigt sich der Immobilienmarkt stabil und nach unserer Einschätzung nicht über-hitzt. Während die deutsche Wirtschaft stabil lief und die negativen Finanznachrich-ten, Bankenprobleme und politischen Auseinandersetzungen sicher zur Verunsiche-rung beitrugen, ist doch klar die gesamte EU mit einer Verschuldung von 12 Billionen Euro längst zu einer Haftungsgemeinschaft / Transferunion konvertiert ist. Der ESM (Europäischer Stabilitäts Mechanismus) und die anderen Regeln werden von der EZB (Europäischen Zentralbank) und der BIZ (Bank für internationalen Zah-lungsausgleich) diktiert. Haftung und Kontrolle für die Schulden liegen in einer Hand und werden von einer Heerschar nicht haftendender Europabeamten und Bänkern verwaltet. Das Steueraufkommen in Deutschland wächst weiter, aber die Belastung aus dieser Superbürokratie verschlingt immer mehr Geld, wenn man einigen nicht unqualifizier-ten Stimmen traut, führte das in der Geschichte immer zu Zusammenbrüchen. Mein neues Buch: „Vermögensaufbau trotz Rettungsschirm und Schuldenbremse“ zeigt die Hintergründe und bietet im Gegensatz zu den meisten Büchern dieser Problema-tik nachvollziehbare, bewährte, individuale Lösungen. Obwohl der Dax 2012 rund 30 % zugelegt hat, ist die Zahl der Aktionäre um 1,2 Millionen geschrumpft. Es sieht so aus, als wenn man dem Frieden nicht traut und das meines Erachtens zu recht. Eigentlich sollte man meinen dass die Flucht in die Sachwerte sich stärker entwickelt, aber mit der Verknappung der Kreditvergabe und den im Hintergrund stärkeren Anforderungen an die Banken, Basel III ist in Sicht, fehlen die Finanzie-rungsmöglichkeiten für viele willige Anleger. Für das nun laufende Jahr erwarten wir keine wesentliche Änderung. Vor dem Hin-tergrund, dass das Wachstum der Wirtschaft gering bleibt, die niedrigen Zinsen schon wegen den Staatsfinanzierungs- und Bankenproblemen niedrig bleiben wer-den, sollten sich auch die Möglichkeiten am Immobilienmarkt nicht wesentlich verän-dern. Wer „ die Traumimmobilie „ sucht wird weiter suchen, wer bereit ist auf den Markt zu zu gehen und nach den Möglichkeiten des Marktes und der qualifizierten Objektanalyse kaufen will, wird fündig werden. Hierzu stellen wir ein neues Werk-zeug bereit www.immobilienanalyse.de Herzlichst Ihr Klaus Kempe Seit dem 1. 8. 1968

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Inhaltsverzeichnis Immobilien Markt Ausblick Entwicklung der Neubaunachfrage Marktentwicklung in Düsseldorf Düsseldorfer Wohnanlagen Immobilienmesse MIPIM in Cannes Deutscher Wohnungsbau findet wieder Anschluss Jahresausblick 2013 Vor 32 Jahren- der KEMPE Brief

Entwicklung der Neubaunachfrage Tatsächlich haben sich in einigen Regionen die Leerstände verstärkt, während Wohnraum in den beliebten Ballungszentren knapper denn je ist. Diese Trends gilt es zu verfolgen und vorauszusehen, um mit vermieteten Immobilien auch in Zukunft gute Renditen erzielen zu können. Die Wohnflächennachfrage bis zum Jahr 2025 wird vor allen in den Ballungszentren der alten Bundesländer (wie Hamburg, Stuttgart und München) und um Berlin herum ansteigen. In den neuen Bundesländern stagniert die Nachfrage voraussichtlich oder nimmt sogar noch ab. Insgesamt wird dabei eine Steigerung der Wohnflächennachfrage in Gesamtdeutsch-land um rund 6 Prozent auf 3,1 Milliarden Quadratmeter prognostiziert. Hierbei gilt es aber zwischen selbstgenutztem und vermietetem Wohnraum zu unterscheiden. Wäh-rend den Eigentümerhaushalten bis 2025 nämlich eine Steigerung um 15,5 Prozent prognostiziert wird, sollen die Miethaushalte um 4,9 Prozent zurückgehen. Bei den Neubau-Eigentümerhaushalten sind es größtenteils Ein- und Zweifamilien-häuser, die in den nächsten Jahren für die Steigerung des Wohnraums verantwort-lich sein werden. Gemäß den Prognosen werden diese rund 115.000 Wohneinheiten pro Jahr ausmachen, während der Geschossneubau mit 68.000 jährlichen Einheiten nur etwa die Hälfte dieses Werts erreicht. Der allgemeine Trend steigender Nachfra-ge nach Wohnraum in Deutschland setzt sich also fort. Anbei eine Grafik der BulwienGesa AG, die auf der Analyse der Entwicklung in 125 deutschen Städ-ten basiert:

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Marktentwicklung in Düsseldorf Jedes Jahr erstellt der Düsseldorfer Gutachterausschuss für Grundstückswerte einen Grundstücksmarktbericht. Dieser hat zwei Aufgaben. Zum einen soll er einen Über-blick über die Transaktionen und das Preisgeschehen am Düsseldorfer Immobilien-markt vermitteln. Zum anderen enthält er aktuelle Daten, die für die Wertbestimmung von Immobilien wichtig sind. Um diesen Zweck erfüllen zu können, erhält der Gutachterausschuss eine Kopie aller Verträge, die mit dem Kauf, Verkauf und Eigentumswechsel von Immobilien zu tun haben. Während sämtliche personenbezogenen Inhalte dieser Verträge dem Daten-schutz unterliegen, können die statistischen Informationen wie Kaufpreise, Art der verkauften Immobilie etc. erfasst und weiter bearbeitet werden. Dadurch ist es den Mitgliedern des Ausschusses möglich, das Marktgeschehen anhand von exakten Daten nachzuvollziehen. Die aktuelle Fassung bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2013. (Abdruck der folgenden Tabellen und Grafiken mit freundlicher Genehmigung des Gutachterausschusses.) Kontaktdaten des Gutachterausschusses: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Brinckmannstr. 5, 40200 Düsseldorf Telefon: (0211) 89-95044 E-Mail: gutachterausschuss@duesseldorf.de Website: www.gutachterausschuss.nrw.de Trotz Wirtschafts- und Schuldenkrise befindet sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiter im Aufwind. Die Verkaufszahlen (-4%) sind im Jahr 2012 gegenüber dem Vor-jahr gefallen. Im Gegensatz dazu ist der Umsatz (+20%) gestiegen. Diese Umsatz-steigerung ist durch 25 Objekte mit einem Kaufpreis von mehr als 10 Millionen Euro beeinflusst. Entwicklung der Rechtsvorgänge nach Anzahl

Entwicklung der Kauffälle nach Wert- und Flächenumsatz

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Übersicht über den Teilmarkt unbebauter Grundstücke

Grundstückskategorie

Anzahl der

Kauffäl-le

Um-satz in Mio. Euro

Flächenum-satz in ha

Typische Kaufpreisspan-

ne in Euro/m2

Ein-/ Zweifamilienhausgrundstü-cke

38 14,82 2,49 190-1000

Reihenhausgrundstücke 3 3,87 0,98 370-420

Mehrfamilienhausgrundstü-cke

42 85,41 10,58 210-1200

Gemischt genutzte Grund-stücke

1 0,17 0,03 -

Büro-/ Geschäftshausgrundstücke

2 4,02 0,89 400-1300

Gewerbe-/ Industriegrundstücke

15 62,55 31,47 80-420

Sonstiges Bauland 7 7,20 2,64 -

Teilflächen und sonstiges 35 5,75 2,20 -

Rohbauland 9 7,93 2,98 Zwischen 40 % und 85 % des zugehöri-gen Bodenrichtwer-

tes

Bauerwartungsland 35 2,34 4,32 Zwischen 10 % und 30 % des zugehöri-gen Bodenrichtwer-

tes Agrarland und begünstigtes Agrarland

15 1,20 33,18 2-21

Summe 202 195,26 91,75 -

Übersicht über den Teilmarkt bebauter Grundstücke

Grundstückskategorie

Anzahl der

Kauffälle

Umsatz in Mio. Euro

Flächenumsatz in ha

Typische Kaufpreisspanne in Tausend Euro

Reihenhäuser (ausgewertete Neubauten)

49 21,51 1,27 370-510

Reihenhäuser 217 72,13 6,26 210-460

Reihenstadthäuser 19 36,76 0,48 530-3300

Doppelhaushälften 223 112,61 9,43 110-970

Freistehende Ein-/ Zweifamilienhäuser

233 169,80 20,99 150-1400

Dreifamilienhäuser 34 18,65 2,11 140-970

Mietwohnhäuser (Gewerbeanteil unter 20 %)

221 1037,94 16,62 300-4100

Mietwohnhäuser (Gewerbeanteil über 20 %)

162 228,06 10,16 270-2800

Büro-/ Geschäftsgebäude

59 548,05 30,67 1900-27200

Gewerbe-/ Industrieobjekte

20 36,29 13,89 360-4300

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Baulandgrundstücke (in Euro/m2 Grundstücksfläche (Vorderland))

Einfache Lagen Mittlere bis gute Lagen (Durch-

schnittswerte)

Hochwertige La-gen

Ein-/ Zweifamilien-haus-grundstücke

Holthausen, Rath, Flingern, Wersten

350 – 500

Wittlaer/Bockum, Stockum-Nord, Be-

nrath

550 – 700

Stockum, Zoovier-tel,

Niederkassel

750 – 1500

Mietwohnhaus-grundstücke III-IV-geschossig

Garath, Gerresheim,

Flingern-Nord, Eller, Heerdt-West

330 – 470

Benrath, Derendorf, Mörsenbroich, Gra-

fenberg

710 – 980

Pempelfort, Düsseltal, Oberkas-

sel

1350 – 2200

Büro-/ Geschäfts-haus-grundstücke

Heerdt, Oberbilk

1450 – 1500

Innenstadt, Derendorf, Unterbilk

2400 – 4200

Königsallee, Scha-dowstraße

8100 – 16500

Industrie-/ Gewer-be-grundstücke

Hafen, Lierenfeld

(Industrie/Produktion)

140 – 150

Rath, Heerdt, Be-nrath

(Gewerbe mit Büro)

180 – 330

Flingern, Heerdt

(Büro-/ Handelsnut-zung)

570 – 620

Bebaute Objekte (Werte in Euro/m2 Wohn-/Nutzfläche)

Einfache Lagen Mittlere bis gute Lagen (Durch-

schnittswerte)

Hochwertige La-gen

Ein-/ Zweifamilien-häuser

Garath, Rath, Reisholz

2000 – 3000 Baujahr 1935 – 1960

Wittlaer/Bockum, Grafenberg, Unterbach

3200 – 4400

Baujahr 1950 – 1975

Stockum, Zoovier-tel,

Niederkassel

4600 – 6500 Baujahr 1950 – 1975

Mietwohnhäuser Gewerbeanteil unter 20 Prozent III-IV-geschossig

Garath, Rath, Reisholz, Lierenfeld

920 – 1200

Baujahr 1935 – 1960

Flingern, Benrath, Mörsenbroich

1150 – 1750 Baujahr 1930 – 1950

Oberkassel, Düsseltal

1750 – 3600 Baujahr 1910 – 1950

Eigentumswohnungen in III-IV-geschossigen Wohngebäuden

Garath, Rath, Reisholz, Lierenfeld

1250 – 1700

Baujahr 1960 – 1975

Flingern, Benrath, Mörsenbroich

1700 – 2500 Baujahr 1960 – 1980

Oberkassel, Alt-stadt

2800 – 4500 Baujahr 1970 – 1980

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Düsseldorfer Wohnanlagen Überall in Düsseldorf wird derzeit gebaut und das Stadtbild wandelt sich so schnell wie selten. Befeuert von den niedrigen Baufinanzierungszinsen drehen sich fast in allen Stadttei-len die Kräne. Im Fokus steht vor allem der Wohnungsbau. Auf der Immobilienmesse MIPIM in Cannes präsentierte die Stadt die neuen Wohn-projekte in Düsseldorf um Investoren anzulocken. Auch auf der MIPIM stellte der Oberbürgermeister neue Wohnprojekte wie das spek-takuläre Wohnhochhaus „Ara Uborium“ mit 60 Wohnungen in einem 6- geschossi-gen Wohnhaus, welches bis 2014 fertig gestellt werden soll vor.

Auch die Pläne für das neue Akademiegebäude der FOM, der Hochschule für Öko-nomie und Management an der Jülicher Straße, wurde zugunsten zusätzlicher Wohneinheiten noch einmal überarbeitet. Auf dem Gelände der ehemaligen Paketpost an der Erkrather Straße entsteht mit dem „Quatier M“ eine attraktive Mischung aus Büro, Hotel und 500 Wohnungen. Der Wohnflächenbedarf pro Kopf steigt kräftig. Dies ist vor allem das Ergebnis stei-gender Einkommen und wachsenden Wohlstands. Nach Prognosen von empirica wird die Wohnfläche pro Kopf der Bevölkerung von heute 39 Quadratmeter auf 52 Quadratmeter im Jahr 2030 anwachsen. Die Zeit für Wohnungsbau ist auf Grund der immer weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum in der Innenstadt, den niedrigen Zinsen und einer Flächenreserve für den Bau von 10.000 neuen Wohneinheiten (sagte Oberbürgermeister Dirk Elbers) ideal.

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„Landeshauptstadt Düsseldorf & Partner“ auf der internati-onalen Immobilienmesse MIPIM in Cannes Unter dem Motto „Düsseldorf ist gut aufgestellt (- seit 725 Jahren)“, stellte Oberbür-germeister Dirk Elbers traditionell am Mittwoch, 13. März, seine filmische Präsentati-on auf der MIPIM in Cannes vor, der weltweit größten Immobilienmesse. Düsseldorfs Bevölkerung wächst gegen den bundesweiten Trend- das ist eine erfreu-liche Entwicklung, die beweist, dass sich die Menschen in der Stadt wohl fühlen. Insgesamt, so betonte Oberbürgermeister Dirk Elbers, stelle die hohe Nachfrage nach Wohnraum die Bereitstellung von Wohnbaugebieten in den Mittelpunkt seiner Planungsaktivitäten. So wurde im vergangenen Jahr mehr als 2.300 Genehmigungen für Wohnraum erteilt, fast 1.000 mehr als im Vorjahr. „Gegenwärtig sind wir dabei, kurzfristig die planerische Grundlage für 5.000 Wohnungen zu schaffen und weitere 5.000 in den kommenden fünf Jahren“, so der Oberbürgermeister. Ganz im Zeichen gewerblicher Entwicklung hingegen steht der Düsseldorfer Norden. Die C&A Mode GmbH & Co. KG erweitert mit Hilfe des Projektentwicklers Codic die Hauptverwaltung in direkter Nähe zum Flughafen, auf insgesamt 37.000 Quadratme-tern. Das Modeunternehmen schaffte damit 300 neue Arbeitsplätze und stockte seine Mit-arbeiterzahl auf insgesamt 1.500 Mitarbeiter.

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Deutscher Wohnungsbau findet wieder Anschluss

Der Wohnungsbau in Deutschland ist auf Erholungskurs. Das zeigen nicht nur die Baugenehmi-gungszahlen, die 2011 um rund 22% ge-wachsen sind. Nach Auskunft von LBS Research macht nun auch der europäi-sche Vergleich der Fertigstellung von Euroconstruct deutlich: Die Bauintensität arbeitet sich hierzulande in diesem Jahr mit prognostizierten 2,3 neu gebauten Wohnungen auf 1000 Einwohner, 6 Plätze besser als im Vorjahr, auf Platz 13 von 19 Ländern vor. Die früher größten Bau-boom-Länder Spanien und Irland befinden sich dagegen am Tabellenende. Die Übersicht der an Euroconstruct beteiligten Institute (in Deutschland das München ifo Institut) be-weist aus Sicht der Experten aber unver-ändert auch, dass in den meisten Nach-barländern, bezogen auf die Bevölkerung, deutlich mehr gebaut wird. So ist die Wohnungsbauintensität in Po-len, den Niederlanden, Belgien und Tschechien um 45 bis 90 % höher als hierzulande. Teils weit mehr als das Dop-pelte wird sogar in Österreich, Frankreich und beim europäischen Spitzenreiter Schweiz neu gebaut. Die Forscher haben nach Informationen der LBS-Immobilienexperten zugleich einen kleinen Blick in die Zukunft geworfen, nämlich bis zum Jahr 2014. Nach dieser Prog-nose dürften die Naubauzahlen hierzulande weiter ansteigen, und zwar um gut 15%. Mit einem Wert von 2,7 neu gebauten Wohnungen wäre dann bei der Wohnungsbau-intensität der Anschluss ans Mittelfeld noch stärker gesichert.

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Jahresausblick 2013: Mieten und Preise stabilisieren sich Im Jahr 2013 werden die deutschen Wohnungsmärkte gute Chancen für Käufer und Verkäufer bieten. Die Mieten und Wohnungspreise werden zwar in den meisten Großstädten aufgrund anhaltend hohen Nachfragen nach Wohnraum weiter steigen. In den nächsten Jahren wird sich die Preis- und Mietkurve aber voraussichtlich abfla-chen, da sich das Miet- und Preiswachstum im Jahresverlauf allmählich verlangsamt.

Steigendes Mietniveau führt zu mehr Neubauprojekten: Als besonders erfreulich bezeichnet der IVD, dass der nun bereits seit 2010 anhal-tende Aufwärtstrend bei der Preis- und Mietentwicklung zu verstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt hat. Grundsätzlich befinden sich Deutschlands Woh-nungsmärkte weiterhin auf einem guten Weg. Von Januar bis September 2012 wur-den nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes deutschlandweit 178.100 Einhei-ten genehmigt. Das sind 6.2 Prozent beziehungsweise 10.400 Wohnungen mehr als im Vergleichszeitraum 2011.

Hohe Immobilienpreise für den Exit nutzen Wer über nicht selbst genutztes Wohneigentum in einer Stadt verfügt, in der die An-gebotspreise seit geraumer Zeit überdurchschnittlich steigen, sollte den Verkauf in Betracht ziehen. Der optimale Zeitpunkt für den Exit ist jetzt – bevor die Konjunktur der Wohnungsmärkte möglicherweise auch einmal Ermüdungserscheinungen zeigt. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Kapitalanlagewohnungen in den Top-Städten ermöglicht Verkäufern hohe Gewinnmitnahmen. Noch wollen deutsche und internati-onale Investoren deutsches Betongold erwerben, wobei gerade ausländische Käufer oftmals nur die Hauptstadt und allenfalls noch München oder Hamburg im Blick ha-ben. Die Empfehlung des IVD lautet: Jetzt in einem der nachgefragten Wohnungs-märkte wegen der gestiegenen Werte verkaufen und das frei werdende Kapital in einer kleineren Stadt mit positiver Wachstumsprognose, guter Infrastruktur und stabi-len Wirtschaftsdaten reinvestieren.

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Vor 32 Jahren – der KEMPE BRIEF

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