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Abbildung 3Erneuerungsterminplan» mit erstem Detaillierungs-grad nach Bauteilgruppen und Nutzungseinheiten
Abbildung 2Tool 3: Instrumente zur Erneuerungsplanung von Stockwerkeigentum gBooklet, drei Instrumente sowie Themenbericht
Das Booklet erläutert die Intention der einzelnen Instrumente: «Instrument A: Erneuerungsterminplan», «Instrument B: Prognose Erneuerungsfonds» und «Instrument C: Massnahmenübersicht». Damit kann die Erhaltungs-, Erneuerungs- und Finanzierungs planung für StWE langfristig optimiert werden.
© 2017: Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP), Hochschule Luzern – Technik & Architektur
PROJEKTDATENProjektbeginn: Januar 2012Projektdauer: 26 Monate
KONTAKTAmelie-Theres [email protected] +41 41 349 34 95
Hochschule Luzern – Technik & ArchitekturKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP)
www.hslu.ch/cctp
TEAM Forschung– Hochschule Luzern – Technik & Architektur,
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) (Projektleitung)
– Hochschule Luzern – Wirtschaft, Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
– Hochschule Luzern – Soziale Arbeit, Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)
Träger– Kommission für Technologie und Innovation KTI
Wirtschaft– Gebr. Brun AG, Emmenbrücke; Reto Brun – Heimberg Immobilien; Daniel Heimberg – Credit Suisse AG Economic Research; Fredy Hasenmaile – Raiffeisenbank Zürich; Dominique Läderach – Bundesamt für Wohnungswesen BWO; Verena Steiner – Birrer Immobilien Treuhand AG; Adrian Brun – BEM-Architekten AG; Hansjürg Etter – Schweizer Stockwerkeigentümerverband; Dominik Romang – Hauseigentümerverband Schweiz; Monika Sommer – Umwelt und Energie Kanton Luzern – Stiftung 3F Organisation – Nationales Kompetenznetzwerk Gebäudetechnik und
erneuerbare Energien (brenet)
LUZERNER TOOLBOXfür die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
Ziel des Forschungsprojekts war die Erarbeitung einer Toolbox für Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer, Investoren und Verwaltungen, die Instrumente zur Prozessoptimierung und Wissensvermittlung beinhaltet. Die Instrumente dienen gesamthaft einer Umsetzung von Langzeitstrategien in den Bereichen Unterhalt und Erneuerung.
AUSGANGSLAGEGemessen an den erteilten Baubewilligungen für neue Wohnungen in den vergangenen 10 Jahren ist Stockwerkeigentum (StWE) momentan die populärste Eigentumsform. Unter anderem aufgrund komplexer Entscheidungsprozesse zwischen den Eigentümerinnen und -Eigentümern gestalten sich Unterhalt und Erneuerung dieser Liegenschaften jedoch nicht einfach. Es lässt sich beobachten, dass Entscheidungen über notwendige Erneuerungen verzögert, gar nicht gefällt oder mit einer unzureichenden strategisch-langfristigen Ausrichtung getroffen werden.
METHODENDas Forschungsprojekt gliederte sich in fünf Arbeitspakete. In den beiden ersten Arbeits- paketen wurden in Einzelinterviews und Gruppenworkshops wesentliche Herausforderungen im StWE aus Experten- und StW-Eigentümerperspektive ermittelt sowie eine Analyse bestehender StWE-Gemeinschaften durchgeführt. Dies, um eine profunde Ausgangsbasis für die zu entwickelnde Toolbox zu schaffen.
Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse wurde eine Überblicksdarstellung mit den zentralen Meilensteinen im Lebenszyklus einer StWE-Liegenschaft entwickelt. Innerhalb dieser wurden die im Kontext der baulichen Erneuerung relevanten Meilensteine identifiziert und in sechs «Herausforderungsclustern» – «Planung & Erstellung», «Begründung & Kauf», «Verwaltung & Betrieb», «StWE-Gemeinschaft», «Erneuerung» sowie «Auflösung StWE-Gemeinschaft» – zusammengefasst.
Ausgehend von diesen «Clustern» als zentralen Handlungsbereichen, wurde die inhaltliche Ausrichtung und der Aufbau der «Luzerner Toolbox» entwickelt. Zentral war dabei der Ent-scheid, «laienverständliche», d.h. für den interessierten StW-Eigentümerinnen und -Eigentü-mer oder interne Verwaltungen geeignete, praxistaugliche Tools zu erarbeiten. Aufgrund der Komplexität der Themenbereiche wurden je Tool kurze, leicht verständliche Faltblätter mit den wesentlichen Informationen erarbeitet. Diese wurden um Themenberichte und excel- basierte Arbeitsinstrumente mit weiterführenden, vertiefenden Informationen ergänzt.
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
TOOL 1
KTI-PROJEKT«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
TOOL 2
OPTIMIERTER ERHALTUNGSPROZESS FÜR STOCKWERKEIGENTUMKTI-PROJEKT«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
TOOL 3
INSTRUMENTE ZUR ERNEUERUNGSPLANUNG VON STOCKWERKEIGENTUMKTI-PROJEKT«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
TOOL 4
MUSTERREGLEMENT UND ZIELSETZUNGEN FÜR STOCKWERKEIGENTUMKTI-PROJEKT«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
TOOL 1 TOOL 2 TOOL 3 TOOL 4
Informationen zum Stockwerk-eigentum
Booklet
Optimierter Erhaltungspro-zess für Stock-werkeigentum
Booklet
Instrumente zur Erneue-rungsplanung von Stockwerk-eigentum Booklet
Musterreglement und Zielsetzun-gen für Stock-werkeigentum
Booklet
Themenbericht Themenbericht Themen-bericht
Themenbericht mit Vorschlägen für drei Zielset-zungen
TOOL 5
KOMMENTIERTES PFLICHTENHEFT VERWALTUNG STOCKWERKEIGENTUMKTI-PROJEKT«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
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TOOL 6
KOMMUNIKATION UND KONFLIKT MANAGEMENT IM STOCKWERKEIGENTUMKTI-PROJEKT«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
TOOL 7
ANREIZE ERNEUERUNG VON STOCKWERKEIGENTUMKTI-PROJEKT«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
TOOL 8
PLANERISCHE EMPFEHLUNGEN FÜR STOCKWERKEIGENTUMKTI-PROJEKT«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
TOOL 5 TOOL 6 TOOL 7 TOOL 8
Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung Stockwerkeigen-tum Booklet
Kommunikation und Konfliktma-nagement im Stockwerkeigen-tum Booklet
Anreize Erneue-rung von Stock-werkeigentum
Booklet
Planerische Empfehlungen für Stock werk-eigentum
Booklet
Themenbericht Themenbericht Themenbericht Übersicht aller Grafiken
Instrumente(A, B und C)
ERGEBNISSEInsgesamt wurden im Rahmen des Forschungsprojekts folgende Tools erarbeitet.
Alle Themenberichte und Instrumente der «Luzerner Toolbox» können über www.hslu.ch/cctp-stwe bezogen werden.
Da Feedbacks zeigen, dass die «Luzerner Toolbox zum StWE» auf grosses Interesse stösst, die Anwendung der Instrumente im Alltag jedoch noch eine Herausforderung darstellt, wird im Rahmen des Folgeprojektes «Task Force StWE» die Anwendung der Tools in der Praxis getestet. Verwaltungen werden bezüglich der Anwendung Instrumente der «Luzerner Toolbox» geschult.
2015 – 2025
20 JAHRE
35 JAHRE15 JAHRE
40 JAHRE
1/2 has, 07.10.2014 CC Typologie und Planung in Architektur (CCTP)
14 Gemeinschaftliche Teile:15
1617
18
Baujahr/ Erstellungskosten (inkl. Anteil Planungshonorar & Nebenkosten) /
Voraussichtliches Erneuerungsjahr
Ø Jährlich notwendige fin. Rückstellungen
Ampel - Vorwarnanzeige Nutzungsdauerende Bauteile
19
Jahr der Bauzustands-analyse
Geschätzte Ersatzkosten zum Beurteilungszeitpunkt
20 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
21[Jahr] [CHF] Ø [Jahre] [Jahr] [CHF] [CHF/Jahr]
35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 6022 1 3 4 5 6 7 8 9 10 13
23
24 FASS Aussenfassade 450'000 554'807 15'852 Fr. 554'80750
51 FENS Fenster 150'000 184'936 5'284 Fr. 184'93671
72 TÜR Aussentüren & -tore 20'000 24'300 761 Fr. 24'30089
90 SONS Sonnenschutz (Aussenfassade) 68'000 75'878 4'213 Fr. 75'878116
117 DACH Dach 333'000 398'459 13'282 Fr. 398'459167
168 AUFZG Aufzug 59'000 70'598 2'353 Fr. 70'598174
175 BALK Balkone 149'700 204'017 4'126 Fr. 149'700195
196 STARS Starkstrom 110'000 144'827 3'182 Fr. 144'827209
210 ELEK Elektrogeräte 5'100 5'579 372 Fr. 5'579224
225 SWACS Schwachstrom 220'000 247'960 12'398 Fr. 247'960262
263 BRAND Brandschutz / Brandsicherheit 690 877 22 Fr. 877271
272 HEIZ Heizungsanlage 180'000 235'603 5'236 Fr. 235'603319
320 LUFT Lufttechnische Anlagen 95'000 120'682 3'017 Fr. 120'682337
338 WASS Wasseranlage 296'250 398'008 8'113 Fr. 398'008372
373 GAS Gasanlage 5'690 6'809 227 Fr. 6'809380
381 ERSCH Treppenhaus & Erschliessung 468'000 589'267 16'181 Fr. 589'267522
523 AUTO Autoeinstellhalle 120'010 152'454 3'811 Fr. 152'454553
554 ANSCH Hausanschlussraum 16'500 20'343 0 Fr. 20'343584
585 GEMRA Gemeinschaftsraum 32'900 41'028 1'307 Fr. 41'028614
615 VELO Veloraum 12'000 14'795 423 Fr. 14'795645
646 LAGER Lager-, Abstell-, Geräteraum 0 0 0 Fr. 0676
677 GEMNU Gem. Nutzungseinheit diverse 0 0 0 Fr. 0707
708 AUSA Aussenanlagen Grundstück 139'800 172'011 5'144 Fr. 101'745762763
764 Ø jährlich notwendige finanzielle Rückstellungen gesamt: 105'303 CHF/a765766
Abkürzung Bauteil-gruppen/ Bauteile
Voraussichtliche Nutzungsdauer
Gemeinschaftliche Bauteile/ Nutzungseinheiten
Zeitpunkt ErneuerungZeitpunkt Erstellung/ Bauzustandsanalyse
Geschätzte Restnutzungsdauer
Voraussichtliche Erneuerungkosten
(inkl. Anteil Planungshonorar &
Nebenkosten und Baukostenteuerung)
Gemeinschaftliche Teile
Kosten Zeitpunkt Erstellung/Bauzustandsanalyse
Kosten Zeitpunkt Erneuerung
Ø Jährlich not- wendige fin. Rückstellungen
Ampel-Vorwarnanzeige Nutzungsdauer-Ende Bauteile
1/2 has, 07.10.2014 CC Typologie und Planung in Architektur (CCTP)
14 Gemeinschaftliche Teile:15
1617
18
Baujahr/ Erstellungskosten (inkl. Anteil Planungshonorar & Nebenkosten) /
Voraussichtliches Erneuerungsjahr
Ø Jährlich notwendige fin. Rückstellungen
Ampel - Vorwarnanzeige Nutzungsdauerende Bauteile
19
Jahr der Bauzustands-analyse
Geschätzte Ersatzkosten zum Beurteilungszeitpunkt
20 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
21[Jahr] [CHF] Ø [Jahre] [Jahr] [CHF] [CHF/Jahr]
35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 6022 1 3 4 5 6 7 8 9 10 13
23
24 FASS Aussenfassade 450'000 554'807 15'852 Fr. 554'80750
51 FENS Fenster 150'000 184'936 5'284 Fr. 184'93671
72 TÜR Aussentüren & -tore 20'000 24'300 761 Fr. 24'30089
90 SONS Sonnenschutz (Aussenfassade) 68'000 75'878 4'213 Fr. 75'878116
117 DACH Dach 333'000 398'459 13'282 Fr. 398'459167
168 AUFZG Aufzug 59'000 70'598 2'353 Fr. 70'598174
175 BALK Balkone 149'700 204'017 4'126 Fr. 149'700195
196 STARS Starkstrom 110'000 144'827 3'182 Fr. 144'827209
210 ELEK Elektrogeräte 5'100 5'579 372 Fr. 5'579224
225 SWACS Schwachstrom 220'000 247'960 12'398 Fr. 247'960262
263 BRAND Brandschutz / Brandsicherheit 690 877 22 Fr. 877271
272 HEIZ Heizungsanlage 180'000 235'603 5'236 Fr. 235'603319
320 LUFT Lufttechnische Anlagen 95'000 120'682 3'017 Fr. 120'682337
338 WASS Wasseranlage 296'250 398'008 8'113 Fr. 398'008372
373 GAS Gasanlage 5'690 6'809 227 Fr. 6'809380
381 ERSCH Treppenhaus & Erschliessung 468'000 589'267 16'181 Fr. 589'267522
523 AUTO Autoeinstellhalle 120'010 152'454 3'811 Fr. 152'454553
554 ANSCH Hausanschlussraum 16'500 20'343 0 Fr. 20'343584
585 GEMRA Gemeinschaftsraum 32'900 41'028 1'307 Fr. 41'028614
615 VELO Veloraum 12'000 14'795 423 Fr. 14'795645
646 LAGER Lager-, Abstell-, Geräteraum 0 0 0 Fr. 0676
677 GEMNU Gem. Nutzungseinheit diverse 0 0 0 Fr. 0707
708 AUSA Aussenanlagen Grundstück 139'800 172'011 5'144 Fr. 101'745762763
764 Ø jährlich notwendige finanzielle Rückstellungen gesamt: 105'303 CHF/a765766
Abkürzung Bauteil-gruppen/ Bauteile
Voraussichtliche Nutzungsdauer
Gemeinschaftliche Bauteile/ Nutzungseinheiten
Zeitpunkt ErneuerungZeitpunkt Erstellung/ Bauzustandsanalyse
Geschätzte Restnutzungsdauer
Voraussichtliche Erneuerungkosten
(inkl. Anteil Planungshonorar &
Nebenkosten und Baukostenteuerung)
1/2 has, 07.10.2014 CC Typologie und Planung in Architektur (CCTP)
14 Gemeinschaftliche Teile:15
1617
18
Baujahr/ Erstellungskosten (inkl. Anteil Planungshonorar & Nebenkosten) /
Voraussichtliches Erneuerungsjahr
Ø Jährlich notwendige fin. Rückstellungen
Ampel - Vorwarnanzeige Nutzungsdauerende Bauteile
19
Jahr der Bauzustands-analyse
Geschätzte Ersatzkosten zum Beurteilungszeitpunkt
20 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
21[Jahr] [CHF] Ø [Jahre] [Jahr] [CHF] [CHF/Jahr]
35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 6022 1 3 4 5 6 7 8 9 10 13
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24 FASS Aussenfassade 450'000 554'807 15'852 Fr. 554'80750
51 FENS Fenster 150'000 184'936 5'284 Fr. 184'93671
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90 SONS Sonnenschutz (Aussenfassade) 68'000 75'878 4'213 Fr. 75'878116
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175 BALK Balkone 149'700 204'017 4'126 Fr. 149'700195
196 STARS Starkstrom 110'000 144'827 3'182 Fr. 144'827209
210 ELEK Elektrogeräte 5'100 5'579 372 Fr. 5'579224
225 SWACS Schwachstrom 220'000 247'960 12'398 Fr. 247'960262
263 BRAND Brandschutz / Brandsicherheit 690 877 22 Fr. 877271
272 HEIZ Heizungsanlage 180'000 235'603 5'236 Fr. 235'603319
320 LUFT Lufttechnische Anlagen 95'000 120'682 3'017 Fr. 120'682337
338 WASS Wasseranlage 296'250 398'008 8'113 Fr. 398'008372
373 GAS Gasanlage 5'690 6'809 227 Fr. 6'809380
381 ERSCH Treppenhaus & Erschliessung 468'000 589'267 16'181 Fr. 589'267522
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554 ANSCH Hausanschlussraum 16'500 20'343 0 Fr. 20'343584
585 GEMRA Gemeinschaftsraum 32'900 41'028 1'307 Fr. 41'028614
615 VELO Veloraum 12'000 14'795 423 Fr. 14'795645
646 LAGER Lager-, Abstell-, Geräteraum 0 0 0 Fr. 0676
677 GEMNU Gem. Nutzungseinheit diverse 0 0 0 Fr. 0707
708 AUSA Aussenanlagen Grundstück 139'800 172'011 5'144 Fr. 101'745762763
764 Ø jährlich notwendige finanzielle Rückstellungen gesamt: 105'303 CHF/a765766
Abkürzung Bauteil-gruppen/ Bauteile
Voraussichtliche Nutzungsdauer
Gemeinschaftliche Bauteile/ Nutzungseinheiten
Zeitpunkt ErneuerungZeitpunkt Erstellung/ Bauzustandsanalyse
Geschätzte Restnutzungsdauer
Voraussichtliche Erneuerungkosten
(inkl. Anteil Planungshonorar &
Nebenkosten und Baukostenteuerung)
1/2 has, 07.10.2014 CC Typologie und Planung in Architektur (CCTP)
14 Gemeinschaftliche Teile:15
1617
18
Baujahr/ Erstellungskosten (inkl. Anteil Planungshonorar & Nebenkosten) /
Voraussichtliches Erneuerungsjahr
Ø Jährlich notwendige fin. Rückstellungen
Ampel - Vorwarnanzeige Nutzungsdauerende Bauteile
19
Jahr der Bauzustands-analyse
Geschätzte Ersatzkosten zum Beurteilungszeitpunkt
20 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
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24 FASS Aussenfassade 450'000 554'807 15'852 Fr. 554'80750
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554 ANSCH Hausanschlussraum 16'500 20'343 0 Fr. 20'343584
585 GEMRA Gemeinschaftsraum 32'900 41'028 1'307 Fr. 41'028614
615 VELO Veloraum 12'000 14'795 423 Fr. 14'795645
646 LAGER Lager-, Abstell-, Geräteraum 0 0 0 Fr. 0676
677 GEMNU Gem. Nutzungseinheit diverse 0 0 0 Fr. 0707
708 AUSA Aussenanlagen Grundstück 139'800 172'011 5'144 Fr. 101'745762763
764 Ø jährlich notwendige finanzielle Rückstellungen gesamt: 105'303 CHF/a765766
Abkürzung Bauteil-gruppen/ Bauteile
Voraussichtliche Nutzungsdauer
Gemeinschaftliche Bauteile/ Nutzungseinheiten
Zeitpunkt ErneuerungZeitpunkt Erstellung/ Bauzustandsanalyse
Geschätzte Restnutzungsdauer
Voraussichtliche Erneuerungkosten
(inkl. Anteil Planungshonorar &
Nebenkosten und Baukostenteuerung)
Darstellungen «Erneuerungsterminplan» (Beispiel)g�� �Vollständige beispielhafte Darstellung der drei Detaillierungsgrade
siehe Auszug «Grafiken Luzerner Toolbox» (www.hslu.ch/cctp-stwe)
Abbildung 1Publikation «Luzerner Toolbox» gSchuber mit 8 Tools
«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum zur Vermeidung von Sanierungsstau ISBN 978-3-7281-3739-5 (Luzerner Toolbox: 8 Booklets in Schuber) ISBN 978-3-7281-3740-1 (eBook)© 2016, vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürichwww.vdf.ethz.ch
www.hslu.ch/cctp-stwe
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE)Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR)
LUZERNER TOOLBOXfür die Entwicklung von Langzeitstrategien im StockwerkeigentumAmelie-Theres MayerStefan Haase
