2015 / S1Bericht zu den Schweizer Anlageimmobilien

periodisch publiziert vom Schweizer Immobilienschätzer-Verband

Marktreport

Starker Wertanstieg bei Wohnimmobilien – Büroliegenschaften in den Ferien

Die regulierte Ertragssituation bei Wohnimmobilien bringt Stabilität. Die Freiheit im kommerziellen Immobilien-markt sorgt für höhere Ertragschancen, verursacht aber auch mehr Risiko. Die Anleger goutieren die Sicherheit mit starken Preiszuschlägen: Die Transak-tionspreise für Wohnimmobilien sind 2014 um 10 % angestiegen, jene für Büroliegenschaften nur um 3 %.

Die Ertragssituation im Immobilien-markt unterscheidet sich vor allem in den grossen Zentren. In Mittelzen-tren und Kleinzentren liegen die Er-träge für Wohnflächen und kommer-zielle Flächen sehr nahe beieinander. In den Grosszentren hingegen wer-den für Büroflächen mit Marktmieten von CHF 450 im Mittel deutlich höhe-re Mieterträge erzielt als für Wohnflä-chen mit CHF 263 pro Jahr. Dafür ist

die Ertragssituation im Wohnungs-markt deutlich stabiler. Dies zeigen die Erträge aus den Bestandesmieten. Sie ändern sich kaum, derweil die Markt-mieten in allen geographischen Ge-bieten deutlich höher liegen. Sanie-ren und neu vermieten lohnt sich also – ein klares Resultat des regulieren-den Referenzzinssatzes. Zwischen Be-standesmieten und Marktmieten be-trägt die Differenz 15 % in Kleinzentren und 24 % in Grosszentren. Sie haben sich gegenüber 2013 im Unterschied zu den steigenden Marktmieten kaum bewegt. Wer günstig wohnen will, zieht nicht um.Die Mietertragsausfälle bei Wohnim-mobilien sind mit 2,7 % weniger als halb so gross wie bei Büroliegen-schaften. Dafür sind die eigentümer-seitigen Kosten bei den Wohnimmobi-lien mit einer Bandbreite von 14 % bis

34 % gegenüber Büroimmobilien mit 8 % bis 25 % gemessen an den Brutto-erträgen deutlich höher.Trotzdem: Die Stabilität der Erträge wird von Investoren derzeit gesucht. Ihre Renditeerwartung sank im Ver-laufe des Jahres 2014 von 4,52 % auf 4,15 % netto, was einer rasanten Preissteigerung von 10 % entspricht. Derweil haben die Büroimmobilien nur leicht an Marktwert gewonnen; ihre Anfangsrendite ist mit 4,70 % praktisch unverändert. Die Wertkor-rektur von Seiten der Bewerter ist gar noch deutlicher. Während die Wertän-derungsrendite bei Wohnimmobilien praktisch unverändert bleibt, liegt sie bei Büroimmobilien mit –35,3 % deut-lich tiefer als im Vorjahr. Insbesonde-re die Büromärkte in Zürich, Luzern und St. Gallen weisen starke Wertein-bussen auf.

WERTENTWICKLUNGSCHWEIZ

130

140Zentrumsliegenschaft

Büroliegenschaft

Wohnliegenschaft

120

110

100

902012 2013 2014

SIV Marktreport 2015 / S1

REGION ST. GALLEN & OSTSCHWEIZ

SCHWEIZ:

2 | ST.GALLEN & OSTSCHWEIZ – WOHNLIEGENSCHAFT

Research based on REIDASIV Marktreport 2015 / S1

Nettomietpreise CHF / m2 / a

Grosszentrum 30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bestandesmiete 142 152 163 2,0 %Marktmiete 159 167 182 1,2 %

Mittelzentrum 30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bestandesmiete 148 163 185 – 1,2 %Marktmiete 165 183 214 1,7 %

Kleinzentrum 30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bestandesmiete 140 156 177 – 1,3 %Marktmiete 162 180 200 – 1,1 %

Betriebskosten CHF / m2 / a % / Miete

30 % Q 70 % Q 30 % Q 70 % Q

Hauswartung 0,3 1,8 0,2 % 1,1 %Versicherung 1,2 1,5 0,7 % 0,9 %Wasser 0,8 3,9 0,5 % 2,4 %Energie 0,1 0,8 0,1 % 0,5 %Bewirtschaftung 6,2 7,3 3,8 % 4,5 %Vermietung 0,1 0,8 0,1 % 0,5 %Steuern/Abgaben 1,1 1,8 0,7 % 1,1 %Sonstiges 0,5 2,9 0,3 % 1,8 %Total 10,2 20,8 6,4 % 12,9 %

Unterhaltskosten CHF / m2 / a % / Miete

30 % Q 70 % Q 30 % Q 70 % Q

Instandhaltung 9,3 20,7 5,8 % 12,8 %Instandsetzung 5,9 14,0 3,7 % 8,7 %Total 15,2 34,7 9,5 % 21,5 %

Laufende Renditen30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bruttorendite 5,3 5,7 6,3 – 3,9 %Marktmiete 4,2 4,6 4,9 – 4,2 %Cashflow 4,1 4,5 4,9 – 6,6 %Wertänderung 0,6 1,8 3,3 – 10,7 %

Anfangsrenditen30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bruttorendite 4,5 5,0 5,4 – 9,5 %Nettorendite 4,4 4,8 5,0 – 3,4 %

MARKTOBJEKTBESCHRIEB

WERT

Wohnung, 1.5 Zimmer 3 x à 30 m2

Wohnung, 2.5 Zimmer 3 x à 50 m2

Wohnung, 3.5 Zimmer 3 x à 80 m2

Wohnung, 4.5 Zimmer 3 x à 110 m2

Parkplätze 12 Stk.Wohnfläche insgesamt 810 m2

Alter 20 JahreZustand gutBelegung / Fluktuation marktüblich

Bruttomietertrag (Soll) 177 000 CHF / aBruttomietertrag (Ist) 171 000 CHF / a– Betriebskosten 12 000 CHF / a– Unterhaltskosten 22 000 CHF / aNettomietertrag 137 000 CHF / aNettoanfangsrendite 4,81 %Marktwert 2 843 000 CHFDelta zum Vorjahr 2,4 %

3 | ST.GALLEN & OSTSCHWEIZ – BÜROLIEGENSCHAFT

Research based on REIDASIV Marktreport 2015 / S1

Nettomietpreise CHF / m2 / a

Grosszentrum 30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bestandesmiete 163 177 185 – 1,7 %Marktmiete 163 165 184 0,0 %

Mittelzentrum 30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bestandesmiete 211 224 236 – 0,9 %Marktmiete 210 220 221 – 1,3 %

Kleinzentrum 30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bestandesmiete 160 193 225 10,3 %Marktmiete 160 162 170 0,0 %

Betriebskosten CHF / m2 / a % / Miete

30 % Q 70 % Q 30 % Q 70 % Q

Hauswartung 0,2 1,5 0,1 % 0,7 %Versicherung 1,3 3,1 0,6 % 1,5 %Wasser n/a 0,0 n/a 0,0 %Energie 0,1 1,0 0,1 % 0,5 %Bewirtschaftung 8,6 11,8 4,2 % 5,7 %Vermietung 0,1 2,0 0,1 % 0,9 %Steuern/Abgaben 1,4 2,6 0,7 % 1,2 %Sonstiges 0,4 1,2 0,2 % 0,6 %Total 12,0 23,1 5,8 % 11,2 %

Unterhaltskosten CHF / m2 / a % / Miete

30 % Q 70 % Q 30 % Q 70 % Q

Instandhaltung 2,9 12,7 1,6 % 6,1 %Instandsetzung 0,3 2,1 0,2 % 1,0 %Total 3,2 14,8 1,8 % 7,1 %

Laufende Renditen30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bruttorendite 5,2 5,8 6,6 – 1,4 %Marktmiete 4,3 5,3 5,8 – 3,6 %Cashflow 4,9 5,3 5,5 2,5 %Wertänderung – 1,2 0,3 1,5 17,2 %

Anfangsrenditen30 % Q Median 70 % Q Delta %

Bruttorendite 4,8 4,9 5,2 – 5,0 %Nettorendite 4,3 4,5 4,5 – 2,0 %

MARKTOBJEKTBESCHRIEB

WERT

Büro 4 x à 200 m2

Büro 2 x à 400 m2

Büro 1 x à 800 m2

Lager 1 x à 400 m2

Total 2800 m2

Parkplätze 30 Stk.Alter 15 JahreZustand gutBelegung / Fluktuation marktüblich

Bruttomietertrag (Soll) 556 000 CHF / aBruttomietertrag (Ist) 542 000 CHF / a– Betriebskosten 68 000 CHF / a– Unterhaltskosten 108 000 CHF / aNettomietertrag 367 000 CHF / aNettoanfangsrendite 4,5 %Marktwert 8 146 000 CHFDelta zum Vorjahr – 0,3 %

steigend (> 5%)leicht steigendleicht sinkend sinkend (< 5%)

WohnliegenschaftBüroliegenschaftZentrumliegenschaft

SIV Marktreport 2015 / S1

GLOSSARLiegenschaftsabrechnung und Renditekennzahlen entsprechen den Swiss Valuation Standards, auch der Aufbau der REIDA Daten-bank richtet sich danach.Alle Werte werden wenn möglich auf den Quadratmeter vermietbare Fläche nach SIA d0165 normiert.Die Mehrwertsteueroptierung wird nicht berücksichtigt.Die Ertragswertberechnung erfolgt nach der Methode des SIV-Schät-zerhandbuches, Seiten 196 –198, Ertragswertberechnung mit Netto-kapitalisierung.Zur Darstellung der Marktwerte und der Wertberechnung wurden jeweils das 30 % Quantil (= von), der Median und das 70 % Quantil (= bis) verwendet. Extremwerte wurden entfernt.Die Marktwerte stehen für die typi-schen Eigenschaften der jeweiligen SIV-Referenzliegenschaft, Bezugs-gebiet ist die jeweilige Region. Grosszentrum, Mittelzentrum und Kleinzentrum wurden auf der Basis eines schweizweiten Lage-ratings bestimmt.Die Datenquellen stammen von REIDA.

IMPRESSUMRedaktionsleitung Felix Thurnheer, ImmoCompass AG Untere Zäune 3, 8001 Zürich, www.immocompass.ch 043 243 63 43felix.thurnheer@immocompass.chBeratungskommitee Jessika Baccetti, Sirea AG; Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner AG; Daniel Hengartner, Präsident SIV, Daniel Sager, Meta-Sys AG, Pascal Brülhart, Brülhart & Partners SA; Sekretariat SIVPoststrasse 23, 9001 St.Gallen, 071 223 19 19, sekretariat@siv.ch, www.siv.chKommunikationsdesignwww.formidable.chAuflage 3000 Exemplare Erscheinungsweise 2-mal jährlichBilder www.shutterstock.com

4 | MARKTWERT – ZENTRUMSLIEGENSCHAFT

WERTÄNDERUNG 2014

OBJEKTBESCHRIEB

WERT

Verkauf 2 x à 200 m2

Büro 2 x à 200 m2

Wohnung, 1.5 Zimmer 3 x à 30 m2

Wohnung, 2.5 Zimmer 3 x à 50 m2

Wohnung, 3.5 Zimmer 3 x à 80 m2

Wohnung, 4.5 Zimmer 3 x à 110 m2

Total 1610 m2

Parkplätze 20 Stk.Alter 20 JahreZustand gutBelegung / Fluktuation marktüblich

Bruttomietertrag (Soll) 440 000 CHF / aBruttomietertrag (Ist) 409 000 CHF / a– Betriebskosten 29 000 CHF / a– Unterhaltskosten 61 000 CHF / aNettomietertrag 319 000 CHF / aNettoanfangsrendite 4,49 %Marktwert 7 103 000 CHFDelta zum Vorjahr – 6,3 %