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Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Rhein-Neckar
In der Region Rhein-Neckar wurde 2018 mit rund
130.000 m² etwa 13 % weniger Bürofl äche als im Vor-
jahr umgesetzt (2017: 149.000 m²). Während der Flä-
chenumsatz in Mannheim und Heidelberg zurückging,
konnte in Ludwigshafen eine Zunahme beobachtet wer-
den. Die durchschnittliche Leerstandsquote hat aber-
mals abgenommen, bewegt sich mit 2,9 % aber noch
über dem Niveau der Big Seven. Die Leerstandsquote in
Heidelberg (2,8 %) und Mannheim (3,8 %) ließ im Ver-
gleich noch eine leichte Dynamik bei Neuvermietungen
zu. In Ludwigshafen bewegte sich die Leerstandsquote
im dritten Jahr in Folge unter der 2 %-Marke und zeigte
damit einen durch Flächenmangel gehemmten Markt an.
In der Region Rhein-Neckar kann die Bürofl ächennach-
frage aktuell in Mannheim am besten bedient werden.
At around 130,000 sqm, take-up on o� ce space in
the Rhine-Neckar region was around 13% lower
in 2018 than in the previous year (2017:
149,000 sqm). While take-up in Mannheim and
Heidelberg decreased, an increase was observed in
Ludwigshafen. The average vacancy rate went down
once again, but still remains above the levels of the
“big seven” (Germany’s seven biggest cities) at 2.9%.
The vacancy rate in Heidelberg (2.8%) and Mannheim
(3.8%) provided for slight growth in new rentals
by comparison. In Ludwigshafen, the vacancy rate
was under the 2% mark for the third year in a row,
indicating a market restricted by lack of available
space. In the Rhine-Neckar region, the demand for
o� ce space is best served in Mannheim. With around
FlächenumsatzTake-up
in T
sd. m
²/in
thou
sand
sqm
* Prognose/Forecast Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
0
50
100
150
200
2019*20182017201620152014
425
52
1556
49
5617
91
5417
27
78
3568
1543
65
Mannheim Heidelberg Ludwigshafen
Flächenumsatz - Größenklassen*Take-up - size categories*
* Jahr 2018/Year 2018 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Mannheim Heidelberg Ludwigshafen
0 % 30 % 60 % 90 % 120 % 150 %
> 5.000 m²
2.001–5.000 m²
1.001–2.000 m²
501–1.000 m²
≤ 500 m² 27 % 12 % 2 %
24 % 13 %
19 % 14 % 2 %
30 %
54 % 77 %
12 %7 %
4 %
7 %
RHEIN-NECKAR
130.000 m2 18,00 EUR/m2 42.000 m2 4,0 Mio. m2 2,9 %
FlächenumsatzTake-up
SpitzenmietePrime rent
Bürofl ächen FertigstellungO� ce space completion
FlächenbestandO� ce stock
LeerstandsquoteVacancy rate
Die Stadt verfügt mit rund 2 Mio. m² über einen größe-
ren Büroflächenbestand als Ludwigshafen und Heidel-
berg zusammen.
Großabschlüsse dominieren
Flächenumsatz
Anders als im Vorjahr war der Flächenumsatz in
Ludwigshafen 2018 von Großabschlüssen im Segment
über 5.000 m² geprägt. Wie auch 2017 entfiel über die
Hälfte des Flächenumsatzes auf Industrie, unterneh-
mensnahe Dienstleister und die ö§entliche Hand, wobei
Letztere im Jahr 2018 allein für knapp ein Drittel des
Gesamtumsatzes verantwortlich war. Zurzeit werden in
Mannheim regelmäßig Büroflächen frei oder neu ent-
wickelt. So konnte Engel & Völkers Commercial in
der Quadratestadt rund 4.000 m² teilsanierte Büroflä-
che an ein großes lokales Unternehmen vermitteln. In
Heidelberg entstehen im Rahmen der Konversion der
ehemaligen Kasernen Patton Barracks und Campbell
Barracks u. a. neue Büroflächen. Starke Bauaktivität
two million sqm, the city has more o�ce space
stock available than Ludwigshafen and Heidelberg
combined.
Major deals dominate
take-up
In contrast to the previous year, the take-up in
Ludwigshafen in 2018 was characterised by major
deals in the 5,000+ sqm segment. As was the case
in 2017, more than half of take-up was assigned to
the industry, corporate service providers and public
authorities, the last of which alone accounted for
nearly one-third of total take-up in 2018. Currently,
o�ce space is regularly being built or redeveloped in
Mannheim. As a result, Engel & Völkers Commercial
was able to broker around 4,000 sqm of partly
renovated o�ce space in the city to a major local
company. In Heidelberg, the conversion of the
former Patton and Campbell Barracks are leading
to the creation of new o�ce space. There is also a
Flächenumsatz - Lage*Take-up - location*
* Jahr 2018/Year 2018 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
0 % 8 % 16 % 24 % 32 % 40 %
Ludwigshafen Cityrand
Heidelberg City
Heidelberg Peripherie
Mannheim Peripherie
Mannheim City
Ludwigshafen City
Mannheim Cityrand
Heidelberg Cityrand 35 %
16 %
14 %
10 %
9 %
8 %
5 %
3 %
Flächenumsatz - Branche*Take-up - segment*
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
* Jahr 2018/Year 2018
ö�entliche Hand, Verwaltung (32 %)
Information, Kommunikation (11 %)
Bauwesen, Vermietung, Verpachtung, Verkauf (8 %)
Sonstiges (2 %)
Finanzwesen (1 %)
Medien, Werbung (1 %)
Transport, Verkehr, Post/Kurier (1 %)
Gesundheits- und Sozialwesen (3 %)
Handel (4 %)
unternehmensnahe Dienstleister (19 %)
Industrie, Verwaltung (15 %)
Bedeutende Flächenumsätze Rhein-Neckar*Significant take-ups Rhein-Neckar*
Nutzer User Fläche Space Lage Area
Pfalzwerke AG 15.400 m² Ludwigshafen City
Ashfield Healthcare/Physicians World 4.500 m² Mannheim Cityrand
Lokales Unternehmen 4.000 m² Mannheim Peripherie
Heidelberg Engineering GmbH 3.700 m² Heidelberg Cityrand
Fasihi GmbH 2.400 m² Ludwigshafen Cityrand
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial * Jahr 2018/Year 2018
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Rhein-Neckar
high degree of construction activity in the Bahnstadt
district, where SkyLabs Development & Construction
is about to complete its 15,500 sqm laboratory and
o�ce building, SkyAngle. Construction activity in
Ludwigshafen, however, is comparatively low. Some
of the few projects due for completion in 2019 include
the 5,600 sqm o�ce building for Aachen-based
developer BOB on Rheinallee.
Variations in peak rents
What is noticeable is the increase in peak rent as
compared with 2017 in Mannheim, from EUR 16.60
to EUR 18 per sqm. While there was an increase of
EUR 0.40/sqm in Ludwigshafen, peak rent levels in
Heidelberg actually decreased. Apart from the city
centre and outskirts, the rental price level increased
in all areas, particularly the Ludwigshafen outskirts.
The average rents in Heidelberg (EUR 12.60/sqm),
Mannheim (EUR 12.90/sqm) and Ludwigshafen
(EUR 11.40/sqm) were all at a similar level.
BüromietenOffice rents
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
in E
UR
/m² n
etto
kalt
/exc
l. ad
d. c
osts
Mannheim Heidelberg Ludwigshafen
9,708,50
10,0011,00
13,00 13,4014,00
14,00
14,00
15,00
15,00
15,0016,00
16,40
16,50
16,60
15,50
18,00
5
8
11
14
17
20
201820172016201520142013
LeerstandVacancies
Quo
te in
% /
Rat
e in
%
Mannheim Heidelberg Ludwigshafen Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
4,80
5,10
5,00
5,60
4,20
5,20
1,40
4,50
0,90
2,80
3,80
5,90
4,60
2,90 3,10
5,10
0,80
0
1
2
3
4
5
6
7
201820172016201520142013
herrscht außerdem im Stadtteil Bahnstadt, wo etwa
SkyLabs Development & Construction das 15.500 m²
große Labor- und Büroobjekt SkyAngle fertigstellen
wird. In Ludwigshafen ist die Neubauaktivität verhältnis-
mäßig gering. Zu den wenigen Projekten, die 2019 abge-
schlossen werden, zählt das 5.600 m² große Büroobjekt
des Aachener Entwicklers BOB an der Rheinallee.
Differenzierte Entwicklung
der Spitzenmiete
Au§ällig ist die Zunahme der Spitzenmiete gegenüber
2017 in Mannheim von 16,60 auf 18,00 EUR/m². Während
es in Ludwigshafen zu einer Zunahme von 0,40 EUR/m²
kam, ist die Spitzenmiete in Heidelberg sogar rück-
läufig. Abgesehen von der Heidelberger City und dem
Cityrand ist das Mietpreisniveau in allen Lagen gestie-
gen, insbesondere im Ludwigshafener Cityrand. Die
Durchschnittsmieten bewegen sich in Heidelberg
(12,60 EUR/m²), Mannheim (12,90 EUR/m²) und Ludwigs-
hafen (11,40 EUR/m²) jeweils auf einem ähnlichen Niveau.
Bauprojekte - Fertigstellungen 2019 (Auswahl)New constructions - Completion 2019 (selection)
Projektname Project name Projektentwicklung Project developmentInvestor Investor
Fläche Space Bürolage O�ce area
SkyAngle SkyLabs 15.500 m² Heidelberg City
No. 1 Consus 14.000 m² Mannheim City
Das “E” Mannheim Taylor Hotel- und Büroentwicklungsgesellschaft 12.000 m² Mannheim Peripherie
Keplerquartier DIRINGER & SCHEIDEL Wohn- und Gewerbebau GmbH 5.700 m² Mannheim City
BOB BOB e�ciency design AG 5.600 m² Ludwigshafen City
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Rhein-Neckar
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NECKAR
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Mannheim
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Hafen
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Innenstadt Feudenheim
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Wohlgelegen
Glückstein-
Friesenheimer
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Süd
Nord
BASF
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Mitte
Rheinufer-Technologie-
Eppel-heim
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Wieb-lingen
Rohrbach
Südstadt
AltstadtBergheim
Pfaffen-
Neuenheim
WeststadtBahnstadt
Neuenheimer
Rohrbach-Süd
Handschuhsheim
Flächenmangel nimmt ab
In Ludwigshafen ist der Flächenmangel besonders stark
ausgeprägt und stößt gleichzeitig auf eine hohe Nach-
frage, weshalb die Flächensuche länger dauert als in
Mannheim oder Heidelberg. Gleichzeitig ist die Neu-
bauaktivität gering, wodurch das Mietniveau steigt und
eine Entlastung des Marktes vorerst nicht absehbar ist.
Der Heidelberger Markt auf der anderen Seite ist, abge-
sehen von den Branchen Bildung, Forschung und Wis-
senschaft sowie dem medizinischen Bereich, wegen
einer vergleichsweise geringen Büroflächennachfrage
weniger angespannt. Das Flächenangebot wird etwa
durch die Konversion ehemaliger Kasernenflächen
sowie durch Projekte in der Bahnstadt spürbar ausgewei-
tet. Die Umsetzung spekulativer Projekte stellt jedoch
die Ausnahme dar, Neubauprojekte werden in der Regel
von Eigennutzern realisiert. Tendenziell werden neue
Flächenfertigstellungen und frei werdende Bestandsflä-
chen 2019 zu einer Entspannung des Büromarktes in der
Region Rhein-Neckar führen. Für das laufende Jahr pro-
gnostiziert Engel & Völkers Commercial einen Flächen-
umsatz von bis zu 132.000 m².
Lack of space decreasing
In Ludwigshafen, the lack of space is particularly
noticeable, particularly in view of the high demand,
which means it takes longer to find space than it
does in Mannheim or Heidelberg. At the same time,
construction activity is low, which pushes up the rental
level and means that there is no relief for the market
currently in sight. The Heidelberg market, on the other
hand, aside from the industries of education, research,
science and medicine, is less strained as a result of
relatively low demand for o�ce space. The amount
of space available is being noticeably increased with
the conversion of the former barracks areas and
projects in the Bahnstadt district. The implementation
of speculative projects, however, is rare. Here, new
builds are generally constructed by their future
users. New builds and completed spaces becoming
available are likely to ease the o�ce space market in
the Rhine-Neckar region in 2019. For the current year,
Engel & Völkers Commercial predicts a take-up of up
to 132,000 sqm.
* Prognosespanne/Forecast** davon vorvermietet/of which, pre-letQuelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
in T
sd. m
²/in
thou
sand
sqm
Büroflächen Fertigstellungen - Rhein-NeckarOffice space completion - Rhein-Neckar
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2019*2018201720162015201420132012201120102009
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103
50**
Die konstant hohe Nachfrage nach Büroflächen an den Standorten der Rhein-Neckar-Region führte in den letzten Jahren zu einer stetig sinkenden Leerstandsquote. Dies unterstreicht die Attraktivität der Region, welche durch die Umsetzung zahlreicher Neubauprojekte weiter stark steigen wird.
Consistently high demand for o�ce space in the Rhine-Neckar region has led to a continually decreasing vacancy rate over recent years. This underlines the appeal of the region, which will continue to increase thanks to the completion of various new-build projects.
Frederik Botzke, Engel & Völkers Commercial Rhein-Neckar
Bürolagen Rhein-NeckarOffice locations in Rhein-Neckar
A6
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Oststadt
Käfertal
Lindenhof
Innenstadt Feudenheim
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Glückstein-
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Augustaanlage
Süd
Nord
BASF
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Mitte
Rheinufer-Technologie-
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Pfaffen-
Neuenheim
WeststadtBahnstadt
Neuenheimer
Rohrbach-Süd
Handschuhsheim
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ngel
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ölke
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omm
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al
Rothmann Immobilien GmbHLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbHHarrlachweg 3 · 68163 MannheimTel. +49-(0)621-400 40 70 · [email protected]
Mannheim City10,00–18,00 EUR/m2
Ludwigshafen City8,20–14,00 EUR/m2
Ludwigshafen Cityrand7,50–12,50 EUR/m2
Ludwigshafen Peripherie4,00–7,50 EUR/m2
Mannheim Cityrand7,00–13,80 EUR/m2
Mannheim Peripherie 7,50–9,00 EUR/m2
Heidelberg City10,00–16,00 EUR/m2
Heidelberg Cityrand 8,50–12,00 EUR/m2
Heidelberg Peripherie7,00–10,00 EUR/m2
Bürolagen Rhein-NeckarOffice locations in Rhein-Neckar
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