Wir machen das. Das Deutsche Baugewerbe. Public Private Partnership (PPP) im Hochbau - PPP-Vertragsmodelle - Rechtsanwältin Anja Theurer [email protected]

Wir machen das. Das Deutsche Baugewerbe.

Public Private Partnership

(PPP) im Hochbau

- PPP-Vertragsmodelle -

Rechtsanwältin Anja [email protected]


Entscheidungsvariablen

Grundstückseigentum?

Eigentumsübergang nach Ablauf der Vertragszeit?

Neubau oder Sanierung?

Finanzierungsart?

Person des Nutzers?


Die Vertragsmodelle - Übersicht

Erwerbermodell (I) FM Leasingmodell (II) Vermietungsmodell (III) Inhabermodell (IV) Contractingmodell (V) Konzessionsmodell (VI) Gesellschaftsmodell (VII)


Vertragsart Werkvertragliche Elemente

- z.B. Errichtung eines Neubaus

Mietvertragliche Elemente

- z.B. Nutzung einer auf dem Grundstück des AN erbauten Immobilie durch den AG

Kaufvertragliche Elemente

- z.B. Übertragung der im Eigentum des AN stehenden Immobilie auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit


Dienstvertragliche Elemente

- z.B. Dienstleistungen im Rahmen des Facilitymanagement wie Hausmeisterdienste

Darlehensvertragsrechtliche Elemente

- z.B. ratenweise Zahlung des Kaufpreises


Erwerbermodell

Grundmodell

Charakteristikum:

Bereits bei Vertragschluss wird der Erwerb des Eigentums an der Immobilie durch den öffentlichen AG nach Abschluss der Betriebsphase fest vereinbart. Bis dahin steht die Immobilie im Eigentum des privaten AN.

Regelmäßige Laufzeit: 20 – 30 Jahre


Aufgabenbereiche:

AN

Planung: Erstellen der Gebäudeplanung

Bau: Schlüsselfertige Errichtung des Gebäudes

Betrieb: Umfassendes Facility Management (einschließlich Instandhaltung/Instandsetzung sowie sonstige Dienstleistungen wie z.B. Sicher-heitsdienste, Pförtner, Catering, Einrichtung/Inventar etc.)


Finanzierung: Finanzierung von Planung und Bau des Gebäudes durch Eigen- bzw. Fremd-kapital

Verwertung: Verpflichtung zur Übertragung des “Gebäudeeigentums” auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit


AG

Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts ((“Kaufpreis-“) Raten) an den AN, das beiVertragsschluss festgesetzt wird und aus folgenden Komponenten besteht:

(1) Entgelt für Planung, Bau und Finanzierung (Annuität)

(2) Entgelt für das Facility Management


FM LeasingmodellGrundmodell

Charakteristikum:

Vereinbarung einer Option zugunsten des öffentlichen AG, nach Abschluss der Betriebsphase das Eigentum an der Immobilie zu erwerben. Die Vereinbarung der Kaufoption wird als Regelfall angenommen.



Aufgabenbereiche:

Grundsätzlich wie beim Erwerbermodell, daneben folgende Besonderheiten:

AN

Verwertung: Keine Verpflichtung zur Übertragung des “Gebäudeeigentums” auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit, sondern regelmäßig Räumung des Gebäudes durch den AG; aber:


Kaufoption zugunsten des AG zum vorab kalkulierten Restwert, d.h. Verpflichtung zur Übertragung des “Gebäudeeigentums”, wenn der AG die Kaufoption tatsächlich ausübt; ggf. auch - alternativ - Verlängerungsoption zugunsten des AG und sonstige Ver-wertungsabreden


AG

Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts (“Leasing”-) Raten) an den AN, das bei Vertragsschluss festgesetzt wird und aus folgenden Komponenten besteht:

(1) Entgelt zur (Teil-) Amortisation der Planungs-, Bau- und Finanzie-rungskosten (Annuität)



VermietungsmodellGrundmodell

Charakteristikum:

Vereinbarung einer Option zugunsten des öffentlichen AG, nach Abschluss der Betriebsphase das Eigentum an der Immobilie zu erwerben. Die Vereinbarung der Kaufoption soll die Ausnahme sein.



Aufgabenbereiche:

Grundsätzlich wie beim Erwerbermodell und beim FM Leasingmodell, daneben folgende Besonderheiten:

AN

Verwertung: Keine Verpflichtung zur Übertragung des “Gebäudeeigentums” auf den AG am Ende Der Vertragslaufzeit (sondern regelmäßig Räumung des Gebäudes durch den AG); im Gegensatz zu Vertragsmodell I und II


erwirbt der AG das Objekt grundsätzlichweder “automatisch” noch durch Aus-übung einer Kaufoption zu vorab fest-gelegtem Preis: ggf. auch – alternativ – Verlängerungsoption zugunsten des AG


AG

Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts ((“Miet”-) Raten) an den AN, das bei Vertragsschluss festgesetzt wird und aus folgenden Komponenten besteht:

(1) Entgelt für Gebrauchsüberlassung (entsprechend marktüblicher Miete)



InhabermodellGrundmodell

Charakteristikum:

Der öffentliche AG hat bereits vor Beginn der Betriebsphase das Eigentum am Gebäude, dieses wird lediglich saniert. Möglich ist zudem die Errichtung eines Neubaus auf dem Grundstück des AG.

Regelmäßige Laufzeit: 15 - 20 Jahre


Aufgabenbereiche:

AN

Planung: Erstellung der Planung für Sanierung und/oder (Ein-) Bau von Gebäuden bzw. Anlagen

Bau: Durchführung der Sanierungsarbeiten bzw. des (Ein-) Baus der Gebäude bzw. Anlagen


Betrieb: Umfassendes Facility Management (einschließlich Instandhaltung/In-standsetzung sowie sonstige Dienst-leistungen, wie z.B.

Sicherheitsdienste, Pförtner, Catering, Einrichtung/Inventar etc.)

Finanzierung: Finanzierung von Planung und Durch-führung der Sanierungsarbeiten bzw. des (Ein-) Baus der Gebäude bzw. Anlagen durch Eigen- bzw. Fremdkapital


Mogendorfer Modell:

Grundidee:

Dem Privaten sollen von der finanzierenden Bank Konditionen gewährt werden können, die mit denen eines Kommunalkredits vergleichbar sind.

Durchführung :

Anstatt Abschlagszahlungen „Bautestate“

- Bestätigung der Leistung als vertragsgemäß durch AG

- Insoweit Verzicht auf Einwendungen


- Stundung von Zahlungsverpflichtungen des AG durch den AN über einen bestimmten längeren Zeitraum ab

Abnahme der Gesamtleistung

Forderungsverkauf an Bank (Forfaitierung) unter Übergabe des Testats

- Kaufpreis entspricht i.d.R. dem abgezinsten Betrag der zwischen AG und AN für den jeweiligen Bauab- schnitt vereinbarten Vergütung und wird sofort fällig


- Berechtigung der Bank, nach Abnahme der Gesamt- leistung durch AG die abgetretene Forderung ge-

genüber AG entsprechend der in den Bautestaten enthaltenen Stundenabrede frei von Einwendungen ratierlich geltend zu machen


Verwertung: Keine Verpflichtung zur Übertragung des „Gebäude- bzw. Anlageneigentums“ auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit, da Gebäude bzw. Anlagen bereits im Eigen-tum des AG stehen oder durch Einbau Bestandteil des „Gebäudeeigentums“ werden


AG

Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts an den AN, das bei Vertragsschluss festge-setzt wird und aus folgenden Kompo-nenten besteht:

(1) Entgelt für Planung, Durchführung und Finanzierung (Annuität)



ContractingmodellGrundmodell

Charakteristikum:

Die Leistungen des AN sind auf eine technische Anlage beschränkt; diese werden in einem Gebäude des AG (ein-) gebaut oder optimiert und anschließend betrieben.

Regelmäßige Laufzeit: 5 - 15 Jahre


Aufgabenbereiche:

AN

Planung: Erstellung der Planungen für (Ein-) Bauarbeiten und Optimierungs-

maßnahmen

Bau: Durchführung der (Ein-)Bauarbeiten und Optimierungsmaßnahmen

Betrieb: Betrieb und Instandhaltung/Instand- setzung der Anlagen (-teile); u.U. auch Energielieferung


Finanzierung: Finanzierung von Planungen, Durch-führung sowie Betrieb durch Eigen- bzw. Fremdkapital

Verwertung: Verpflichtung zur Entfernung der Anlagen (-teile) am Ende der Vertrags- laufzeit vom „Gebäudegrundstück“ des AG, da es sich insoweit regelmäßig um „Scheinbestandteile“ des Grundstücks oder Gebäudes des AG handelt; alter´-nativ: nachträglich vereinbarte Übertra-gung des „Anlageneigentums“ auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit


AG

Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts, das bei Vertragsschluss festgesetzt wird und die Planungs-, Durchführungs-, Betriebs- und Finanzierungskosten des AN abdecken soll. Im Unterschied zu den Vertragsmodellen I bis IV besteht das Entgelt aus folgenden

Komponenten:

(1) Eingesparte Energiekosten

(2) u.U. Entgelt für Energielieferung

(3) u.U. Zuzahlungen des AG


KonzessionsmodellModellvariante:

Kann grundsätzlich mit jedem der Vertragsmodelle I bis IV kombiniert werden.

Charakteristikum:

AN erbringt eine bestimmte Leistung entweder in Form der Gebäudeerrichtung (Baukonzession) oder in Form einer Dienstleistung (Dienstleistungskonzession) anstelle des AG gegenüber Dritten. Durch Konzession wird dem AN das Recht eingeräumt, die Kosten des Projekts durch ein Entgelt, das vom dritten Nutzer zu entrichten ist, zu refinanzieren.


GesellschaftsmodellModellvariante:

Kann grundsätzlich mit jedem der Vertragsmodelle I bis V kombiniert werden.

Charakteristikum:

Leistungspflichten des AN können auch durch eine Projektgesellschaft übernommen werden, an der sowohl der AN als auch der öffentliche AG beteiligt sind.

Gesellschaftsform: Personen- oder Kapitalgesellschaften

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