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Bauen & Modernisierenund Eigenheim-Messe Schweiz| 4. bis 7. September 2014 (S. 501)

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Die Seite des Direktors

Ist Ihnen auch aufgefallen, dass im Zusam­menhang mit der Räumung des Labitzke­Areals erstaunlich selten Begriffe wie «Woh­nungsnot» gefallen sind und stattdessen derVerlust eines «kulturellen Mikrokosmos» oderder Mangel an «kreativen Freiräumen» be­klagt wurden? Hätten Sie sich vorstellen kön­nen, dass der «Tages­Anzeiger» den Beset­zern «eine egoistische Bünzli­Mentalität»vorwirft? So können sich die Zeiten ändern.

Die Statistik bestätigt, dass sich in Zürichi.S. Wohnungsangebot etwas tut. Gemäss derneuesten Leerwohnungszählung hat sich dieZahl leerstehender Wohnungen sowohl imKanton als auch in der Stadt Zürich gegen­über dem 1. Juni 2013 deutlich erhöht. Of­fensichtlich hat der Markt auf die Bevölke­rungsentwicklung reagiert. Die Neubautätig­keit war sogar grösser, so dass nun im Kantonknapp 30 Prozent mehr Wohnungen leer ste­hen. Erstmals seit 2007 überschreitet die Leer­wohnungszahl wieder die 5000er­Marke.Besonders deutlich zeigt sich die Reaktions­fähigkeit der Immobilienbranche in der Stadt,wo sich der Leerwohnungsbestand fastverdoppelt hat. Von dieser Entwicklung sindinteressanterweise nicht nur das Seefeld undZürich­West betroffen, sondern so gut wiealle Stadtkreise.

Diese Entwicklung ist umso bemerkens­werter, als sich die Teuerung der Marktmietengemäss Immobilienbarometer der ZKB ab­flacht. Gegenüber dem Vorquartal war siesogar rückläufig (vgl. S. 511). Die Entspan­nung betrifft somit gleichzeitig die Anzahl derWohnungen als auch die Mieten. Noch bleibtabzuwarten, ob sich diese Tendenz verfestigt,erfreulich ist die Entwicklung aber allemal. Sie

Albert Leiser,Direktor Haus­

eigentümerverbändeStadt und Kanton

Zürich

Zeichen von Entspannungauf dem Wohnungsmarkt

Albert Leiser

straft all jene Lügen, die partout den Marktverteufeln und ihn durch immer neue Eingrif­fe aushebeln wollen.

Wenn ich an die dem privaten Wohnungs­bau geradezu feindlich gesinnte Grundstim­mung in Zürich denke, finde ich es nichtselbstverständlich, dass es immer wieder In­vestoren gibt, die allen widrigen Umständentrotzen. Grossprojekte hatten es in Zürich be­kanntlich noch nie leicht, beim Labitzke­Arealgeht es aber nicht um ein Stadion oder einKongresszentrum, sondern um 245 Wohnun­gen im mittleren Preissegment. Und es gehtum die Initiative privater Investoren. Ohnediese sähe es auf dem Wohnungsmarkt näm­lich bald düster aus. Diejenigen, die über denausgetrockneten Zürcher Wohnungsmarktlamentieren, sollten solche Projekte nicht er­schweren, sondern vielmehr weitere Investo­ren zu vergleichbaren Projekten ermuntern.■

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InhaltsverzeichnisInhaltsverzeichnis

Der Zürcher Hauseigentümer 8/2014 | 73. Jahrgang

ÖffnungszeitenMontag–Freitag8.00 – 17.30

TelefonzentraleTel. 044 487 17 00Fax 044 487 17 77

Drucksachen-verkaufTel. 044 487 17 07

RechtsauskünfteTel. 044 487 17 17Montag–Freitag8.00 – 12.00

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Internet:www.hev-zuerich.chwww.hev-zh.ch

Mehr zur Baumesselesen Sie ab Seite 501.

Die Seite des DirektorsZeichen von Entspannung auf dem Wohnungsmarkt 491

Abstimmung vom 28. September 2014Vom Staate vorgeschriebene Mieten schaden allen 495

Impressum 499

Vom BauenBauen & Modernisieren 2014 501

Weihnachtsaktion 2014Sinn- und stilvoll schenken und doppelte Freude bereiten! 507

StatistikZürcher Wohneigentumspreise stabil 511

Die EigentumswohnungTeile im Sonderrecht oder im gemeinschaftlichen Eigentum 514

MietzinsgestaltungSechsmonatige Kündigungsfrist 516

MietrechtEine langjährig geduldete Nutzung begründet keineVertragsänderung 519Kann der Mieter nach Unterschrift aber vor Mietbeginnwieder vom Mietvertrag aussteigen? 525Stressfreier Mieterwechsel 526Mietzinsänderung während der Erstreckung 531Vorzeitige Rückgabe: Mietvertrag ist verbindlich 535

Seminar/WorkshopErbschaftsregelung für Hauseigentümer 523Sanierung einer vermieteten Liegenschaft 529Liegenschaftsverwaltung 537

DrucksachenverkaufVermietung von Geschäftsräumen 538Bestellformular 539

Unser GartenCyclamen – winzige Lieblinge im Sommer wie im Winter 542Lavendel auf Balkon und Terrasse 547

Aus den SektionenSektionen-Info 548

Die Seite des PräsidentenWohneigentum bald unerschwinglich? 551

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Bauen & Modernisierenund Eigenheim-Messe Schweiz| 4. bis 7. September 2014 (S. 501)

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Abstimmung vom 28. September 2014

Vom Staate vorgeschriebene Mietenschaden allenIn der Abstimmung vom 28. September geht es um eine Revisiondes Planungs- und Baugesetzes (PBG) des Kantons Zürich. Sie will denBauherren einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum vor-schreiben. Wird die Vorlage angenommen, kommt es zu einem massi-ven Eingriff in die Eigentumsfreiheit.

rcv. Ende September 2014 stimmt dieZürcher Bevölkerung über einen Gegenvor­schlag des Kantonsrats ab. Darin geht esum eine wichtige Änderung des Planungs­und Baugesetzes (PBG).

Dem Gegenvorschlag vorausgegangenist die 2011 von der SP eingereichte kanto­nale Volksinitiative mit dem schönfärberi­schen Titel «Für mehr bezahlbaren Wohn­raum». Diese verlangte, dass Gemeindenfür bestimmte Zonen, Gebiete oder einzel­ne Geschosse künftig die Kostenmiete ver­ordnen können. Eine Rendite auf das inves­tierte Kapital wäre dadurch nicht mehrerlaubt.

Die SP­Initiative wurde zugunsten einesvom Zürcher Kantonsrat beschlossenenGegenvorschlags zurückgezogen. Dieserbeinhaltet gegenüber der Initiative zweibedeutende Korrekturen: diese Regelungsoll ausschliesslich dann zum Zuge kommen,wenn die Ausnutzungsmöglichkeiten erhöhtwerden und weiter können die GemeindenVorschriften zur Belegung der Wohnräumeverordnen.

Unterstützt wird der Gegenvorschlag desZürcher Kantonsrates von Regierungsrat,dem Verband WohnbaugenossenschaftenSchweiz/Sektion Zürich sowie verschiede­nen Parteien wie SP, Grüne, Grünliberale,EVP und Teilen der CVP.

Abgelehnt wird der Gegenvorschlag vonFDP, SVP, EDU, BDP und Teilen der CVP.Ebenfalls dagegen sind alle wichtigen Wirt­schaftsverbände von Stadt und Kanton Zü­rich, so der HEV, VZI, SVIT Zürich, KGV,Zürcher Handelskammer und Forum Zürich.

Kostenmiete verkleinertWohnungsangebot

Der Hauseigentümerverband ist gegenein staatlich verordnetes Mietzinsdiktat undlehnt den Gegenvorschlag des Kantonsratsdezidiert ab.

Die Vorlage bringt nur mehr Regulierun­gen, Einschränkungen und unnötige Büro­kratie, welche die bereits heute stark ein­geschränkten Marktmechanismen imImmobilienbereich noch weiter reduzieren.So führen Eingriffe in das Preisgefüge desWohnungsmarktes nicht zu einem grösserenAngebot – vielmehr bremsen sie die Bereit­schaft von möglichen Bauinvestoren. Werwill schon in den Wohnungsbau investieren,wenn der Staat faktisch über Boden­ undMietpreise die Höhe der Rendite von Lie­genschaften bestimmt?

Gleichzeitig verstärkt eine zusätzlicheEinschränkung die Trennung zwischen Mie­ten, die durch den Markt bestimmt undsolchen, die von der Marktsteuerung abge­koppelt sind. Um die Mindereinträge von

Überparteiliches Komitee gegen die Änderungdes Planungs- und Baugesetzes (PBG)

Staatspolitisch bedenklichDie Vorlage bedeutet einen schweren grundsätzlichen Eingriff in die Eigentums-freiheit, denn die Gemeinden können jedem bauwilligen Grundstücksbesitzervorschreiben, welche Art von Wohnungen er auf seinem Bauland zu bauen hatund für wie viel er diese vermieten darf! Damit wird die in unserer Verfassungfestgeschriebene Eigentumsgarantie verletzt!

Sicherheit unserer Renten gefährdetFür Pensionskassen als grösster Wohneigentümer im Kanton werden Investitionenin den Wohnungsbau unattraktiv, denn sie müssen zum Wohle der Versicherteneine gute Rendite erwirtschaften. Die Vorlage gefährdet damit die Sicherheitunserer Pensionen!

Unnötig und überflüssigSowohl auf Bundes- wie auch auf Kantons- und Gemeindeebene stehen bereitsheute genügend Mittel zur Förderung von günstigem Wohnraum zur Verfügung.Die Gesetzesänderung ist also überflüssig!

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Abstimmung vom 28. September 2014

Gebäuden zu kompensieren, bei denen dieKostenmiete gilt, werden die Mieten imfreien Marktsegment nur noch stärker an­steigen.

Massiver Eingriff in die EigentumsfreiheitDurch die PBG­Revision werden nur we­

niger Wohnungen gebaut, was zu einerVerminderung des Wohnungsangebotsführt und in der Folge die Mietzinsen aufdem freien Markt ansteigen lässt – also ge­nau das Gegenteil von dem, was die Vorla­ge zu erreichen vorgibt.

Weiter bedeutet die Vorlage einenschweren grundsätzlichen Eingriff in dieEigentumsfreiheit. Die Gemeinden könnenjedem bauwilligen Grundstücksbesitzer vor­schreiben, welche Art von Wohnungen erauf seinem Bauland zu erstellen hat und zuwelchem Preis er diese vermieten darf. Diein der Bundesverfassung gewährleisteteEigentumsgarantie und damit die Gestal­tungsfreiheit des Einzelnen wird dadurchverletzt.

Wirksame Instrumente gibt es bereitsDie Vorlage ist überflüssig: Bereits heute

können mit den bestehenden gesetzlichenMitteln alle Ziele der Vorlage erreicht wer­den. Die geltende Rechtsordnung kenntbereits wirksame Instrumente zur Förderungvon günstigem Wohnraum, dies sowohl aufBundes­, wie auch auf Kantons­ und Ge­meindeebene.

Die Gesetzesänderung, welche mit derInitiative angestrebt wird, kann die ge­wünschte preisdämpfende Wirkung auf denWohnraum nicht oder nur zusammen mit

unerwünschten Eigentums­beschränkungen erreichen.Angesichts der bestehendenund bewährten Wohn­bauförderung im KantonZürich ist deshalb auf dieVerankerung dieses raum­planerischen Instrumentes zuverzichten.

Gefährdung der RentenDurch die Vorlage kommt

es zu noch mehr Regulierun­gen und grösserer Bürokra­tie. Dies bedeutet einen nichtpraktikablen Mehraufwandfür die Gemeinden. So müs­sen diese neu eine Mietzins­kontrolle durchführen und

für die betroffenen Wohnungen Belegungs­vorschriften erlassen.

Die PBG­Revision gefährdet auch dieSicherheit der Renten. Gerade die Pen­sionskassen als grösster Wohneigentümerim Kanton Zürich werden sich in Zukunfteine Investition in den Wohnungsbauzweimal überlegen, weil sie gesetzlichverpflichtet sind, zum Wohle der Ver­sicherten eine gute Rendite zu erwirt­schaften. ■

Darüber wird abgestimmt:«Führen Zonenänderungen, Sonderbauvorschriften oderGestaltungspläne zu erhöhten Ausnützungsmöglichkeiten,kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelneGeschosse, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke be­stimmt sind, ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohn­raum festgelegt werden.Die höchstzulässigen Mietzinse für preisgünstigen Wohn­raum orientieren sich an den Investitionskosten, den lau­fenden Kosten, den Rückstellungen für Erneuerung, denAbschreibungen und einer angemessenen Rendite. DieMietzinse sind dauerhaft zu sichern. Der Regierungsratregelt die Einzelheiten in der Verordnung.Die Gemeinden erlassen Bestimmungen zur angemessenenBelegung der Wohnräume.»

Impressum

499HEV 8 | 2014

Herausgeber:Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)In Zusammenarbeit mit:Hauseigentümerverband Kanton Zürich(HEV Kanton Zürich)

Direktor HEV Kanton Zürich und HEV Zürich:Albert Leiser (al)

Redaktion:Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,hev@hev­zuerich.ch,Tel. 044 487 17 73, Fax 044 487 17 72www.hev­zuerich.ch, www.hev­zh.ch

Redaktor:lic. iur. Paco Oliver (po)

Autoren dieser Ausgabe:lic. iur. Daniela Fischer, HEV ZürichBarbara Scalabrin­Laube, Cottage­Garten, Altenlic. iur. Harald Solenthaler, Rechtsanwalt, HEV Zürichlic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürichlic. phil. I Reto Vasella, HEV Zürich (rcv)lic. iur. Tiziano Winiger, HEV ZürichAuflage: 59 199 (WEMF-bestätigt)

Nachdruck nur mit Quellenangabe(z.B. HEV Zürich 5/2010) gestattet.

Abonnemente:HEV Zürich, Claudia Neeracher, Postfach,8038 Zürich, claudia.neeracher@hev­zuerich.ch,Tel. 044 487 17 75, Fax 044 487 17 72www.hev­zuerich.ch

Inseratenverwaltung:Der Zürcher Hauseigentümer, Postfach,8021 Zürich, Markus Turani,Tel. 044 487 18 08, Fax 044 487 18 09,inserate@hev­zuerich.ch

Der Inserateteil dient der Information unsererMitglieder über Produkte und Dienstleistungen undstellt keine Empfehlung des Herausgebers dar.Der Herausgeber lehnt jegliche Verantwortung überdie Inhalte und Aussagen der publizierten Inserateund Publireportagen ab.

Produktebesprechungen können nicht aufgenommenwerden.

Erscheint monatlich einmal.Verkaufspreis CHF 2.–, Jahresabonnement CHF 20.–(für Mitglieder im Jahresbeitrag inbegriffen).

Über nicht bestellte Manuskripte kann keineKorrespondenz geführt werden.

Druck: Swissprinters AG

GeschäftsstelleHauseigentümerverband Kanton ZürichAlbisstrasse 28, Postfach, 8038 ZürichTelefon 044 487 18 00Fax 044 487 18 88info@hev­zh.ch | www.hev­zh.ch

DrucksachenverkaufMontag bis Freitag, 8.00–17.30 UhrTelefon 044 487 17 07Online­Bestellungen: www.hev­zuerich.ch

Telefonische RechtsberatungFür Mitglieder unentgeltlichMontag bis Freitag,8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 UhrTelefon 044 487 17 17

Telefonische BauberatungFür Mitglieder unentgeltlichMontag bis Freitag,8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 UhrTelefon 044 487 18 18

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503HEV 8 | 2014

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Vom Bauen

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Schweizer FarbgestalterInnen in der Architek­tur Halle 2/A21.Urbanes Gärtnern – Der originelle Stadtgar-ten: Sonderthema und Workshop «UrbanesGärtnern leicht gemacht!».«Der Landi-Stuhl ist zurück!»: Möbelklas­siker, Tapeten und die Neulancierung einesZeitzeugen: Der Landi­Stuhl geht bei Vitrawieder in Produktion. ■

Aus dem Programm der FachvorträgeAlles, was ich für meine Elektroinstallation wissen muss! Do­So, 10.15–11.00

Wie plane ich meine neue Küche? Do­So, 13.30–15.00

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Altbauten stimmungsvoll und substanzgerecht renovieren Do+Fr, 11.15–12.00mit IG altbau So, 13.00–14.00

Jedes Haus ein Kraftwerk mit IG Passivhaus Do–Sa, 12.15–13.15

Feng Shui und Homestyling im Bauen und Wohnen Do, 17.15–18.00mit Barbara Rüttimann Sa, 15.15–16.00

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Ich erneuere mein Haus – was muss ich wissen? Do+So,14.00–15.00mit Minergie­Spezialisten

Energie­Coaching Stadt Zürich: Do, 13.30–14.00Betriebskosten senken – auch ohne Sanierung

Wege zur Unabhängigkeit: Fr+Sa, 14.00–15.30Wärme und Strom aus erneuerbaren Energien

Multimedia & Heimvernetzung – wir zeigen wie! Sa+So, 14.15–15.00

Effizientes Bauen, ein MUSS bei steigenden Bauland­ Sa, 16.15–17.00preisen – Tipps und Praxisbeispiele So, 15.15–16.00

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511HEV 8 | 2014

Statistik

Zürcher Wohneigentumspreise stabilIm zweiten Quartal 2014 nahmen die Transaktionspreise fürWohneigentum im Kanton Zürich um 0,6 Prozent zu. Das Wachstumder Angebotspreise und der Marktmieten fällt.

Die Preisentwicklung ist das Resultat vonzwei gegenläufigen Effekten. Einerseits hal­ten die Fundamentaldaten die Nachfrageaufrecht. So sind entgegen der allgemeinenErwartung die Hypotheken nochmals deutlichgünstiger geworden. Auch die Zuwanderungund die Konjunktur zeigen sich robuster alserwartet. Andererseits werden die regulato­rischen Auflagen immer höher und schränkendie Nachfrage ein. Die im Juli 2012 einge­führten Regeln zur Finanzierung von Wohn­eigentum greifen und haben entscheidendzur Abflachung der Preisentwicklung beige­tragen.

ZWEX (Zürcher Wohneigentumsindex)im Seitwärtsschritt

Die Transaktionspreise für Wohneigentumim Kanton Zürich steigen im zweiten Quartal2014 um 0,6 Prozent. Im Vorjahresvergleichzeigen sich die Zürcher Eigenheimpreise sta­bil (–0,1 Prozent). Innerhalb des Kantonsnehmen die Preise in den Seegemeindengegenüber dem Vorquartal um 2,0 Prozentzu, in den übrigen Gemeinden ist kein Preis­anstieg zu verzeichnen.

Angebotspreise bestätigen flacheren TrendBei den Angebotspreisen hat der Auf­

wärtsdruck spürbar nachgelassen. Verkaufs­willige Eigentümer haben realisiert, dass nichtmehr jeder Preis durchsetzbar ist. Dies schlägtsich in gemässigteren Verkaufserwartungennieder. So sinken die Schweizer Stockwerkei­gentumspreise im zweiten Quartal 2014leicht (–0,1 Prozent), im Vorjahresvergleich

resultiert noch ein Plus von 2,7 Prozent. ImWirtschaftsraum Zürich verzeichnen die An­gebotspreise mit –1,5 Prozent gegenüberdem Vorquartal erstmals seit 2006 eine deut­lich negative Wachstumsrate. Im Vorjahres­vergleich ist eine Nullrunde zu beobachten.

Teuerung der Marktmieten gebremstWie bei den Angebotspreisen beruhigt

sich auch die Preisteuerung im Mietsegment.Im Vergleich zum Vorquartal sinken dieMarktmieten in der Schweiz um –0,2 Prozent,im Kanton Zürich gar um –0,5 Prozent.Im Vorjahresvergleich beträgt die Mietteue­rung der Schweiz 2,0 Prozent, im KantonZürich 2,5 Prozent.

Zuwanderung unbeirrt kräftigDie Nettozuwanderung war im ersten

Halbjahr diesen Jahres hoch: Von Januar bisJuni verzeichnete die Schweiz einen Netto­zustrom von 37000 Personen. In den letztenJahren kam es nur 2013 zu einem noch stär­keren Zuwachs in denselben Beobachtungs­monaten. Die hohe Zuwanderung hält dieWohnnachfrage aufrecht.

Basierend auf den Gesuchen und Baube­willigungen rechnet die Zürcher Kantonal­bank für 2014 mit einer Ausweitung von48000 Wohnungen. Im Folgejahr dürfte dieProduktion auf rund 46000 Einheiten absin­ken. Die Bautätigkeit vermag den Nachfra­gedruck nicht substantiell abzutragen. ■

Quelle: Immobilienbarometer ZKB(2. Quartal 2014)

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515HEV 8 | 2014

den, wenn sie demnach durch Boden, Deckeund Wände umschlossen und mit einer Ab­schliessungsvorrichtung versehen sind. Siemüssen also dreidimensional abgeschlosseneEinheiten darstellen. Demzufolge sind z.B.Autoabstellplätze im Freien, Park­ und Gar­tenplätze nicht sonderrechtsfähig.

Zusätzlich muss das Erfordernis des eige­nen Zugangs gegeben sein; entweder direktvom Freien oder über Korridore. Es genügtdagegen nicht, dass der Zugang über dienachbarliche Wohnung gewährleistet ist.

Das Gesetz erwähnt explizit, dass auchgetrennte Nebenräume zu Sonderrecht

ausgeschieden werden können, wobei dieAnforderungen an die Abgeschlossen­heit und des eigenen Zugangs nichtsehr streng gehandhabt werden. Bei Keller­abteilen genügt beispielsweise schon einsolides Drahtgitter als Abgrenzungsvor­richtung.

Das Sonderrecht umfasst den gesamtenInnenbereich des Raumes, d.h. auch Boden­beläge, Decken, Kücheneinrichtung, Bad,Toilette, Radiatoren, nicht tragende Trenn­wände sowie Zu­ und Ableitungen nach derAbzweigung von den gemeinschaftlichenLeitungen. ■

Die Eigentumswohnung

HEV 8 | 2014514

Die Eigentumswohnung

Teile im Sonderrechtoder im gemeinschaftlichen EigentumBeim Stockwerkeigentum als besondere Form des Miteigentumswird der Miteigentumsanteil mit dem Sonderrecht, das im Zusammen-hang mit der Gestaltung, Benutzung etc. in der Selbstverantwor-tung des jeweiligen Eigentümers liegt, verbunden. Neben dem Sonder-recht besteht auch zwingendes gemeinschaftliches Eigentum ander Liegenschaft, dem grundlegende Bedeutung zukommt. Einederartige Aufteilung ist für die Vergabe von Rechten und Pflichten andie einzelnen Stockwerkeigentümer massgebend.

Das Gesetz enthält keine ab­schliessende Aufzählung, was zuden Gemeinschafts­ und was zu denSonderrechtsteilen zu zählen ist.Diesbezüglich wird den Stockwerk­eigentümern ein relativ grosser Er­messensspielraum zugestanden.Gemäss Art. 712b Abs. 2 ZGB sindfolgende gemeinschaftliche Teilezwingend:– der Boden, der zur Liegenschaft

gehört, oder das Baurecht, fallsdas Gebäude im Baurecht erstelltwurde (Grundfläche inkl. Gartenund Umgebung)

– Gebäudeteile, die für den Bestand, diekonstruktive Gliederung und Festigkeitdes Gebäudes oder der Räume von Be­deutung sind (Fundament, Dach, tragen­de Mauern, Böden und Decken, Isolatio­nen und Abdichtungen)

– Bauteile, die die äussere Gestalt unddas Aussehen des Gebäudes bestim­men (Hausfassade inkl. Aussenbereicheder Balkone, Loggias und Veranden,Kamine, Fenstersimse/­rahmen, Aus­senantennen, Dachterrassen, Treppen­haus etc.)

– Anlagen und Einrichtungen,die auch den anderen Stockwerk­eigentümern für die Benutzungihrer Räume dienen (Abstellräumefür die Gemeinschaft wie Velo­und Skiabstellräume, Zentralhei­zung, Leitungen, Lüftungen undLifte, Treppenhaus, Waschkücheund Trocknungsraum für alle,gemeinschaftliches Hallenbad,Sauna und Solarium)

Sofern im Reglement keineanderslautende Regelung be­steht (anderer Verteilschlüssel),sind die anfallenden Kosten für

den laufenden Unterhalt und Reparaturengemäss Art. 712h ZGB nach Massgabe derWertquoten aufzuteilen. Sollten bestimmtegemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oderEinrichtungen einzelnen Stockwerkeinheitenkeinen oder nur einen geringen Nutzen brin­gen, muss dies bei der Kostenverteilung be­achtet werden.

Das Gesetz verlangt, dass Bestandteile,die zwingend gemeinschaftlich ausgeschie­den sind, nicht Gegenstand des Sonderrechtssein können. Nur abgeschlossene Räumekönnen dem Sonderrecht zugeschlagen wer­

lic. iur.Harald Solenthaler,Rechtsanwalt,Rechtsberatungund Prozessführung,HEV Zürich

517HEV 8 | 2014

Mietzinsgestaltung

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HEV 8 | 2014516

Mietzinsgestaltung

Sechsmonatige Kündigungsfrist

Mietzinsänderungen nach Art. 269a lit. b und e OR unter Berücksichtigung– der Hypothekarzinsänderungen1

– der Teuerung des risikotragenden Kapitals2

– der Kostensteigerungen3

Diese Tabelle ist als Hilfsmittel zu verstehen. Sie kann eine individuelle Berech-nung einer Mietzinsanpassung im Streitfall nicht ersetzen. Bei Mietverträgen mitbesonderen Abmachungen, wie zum Beispiel Index- oder Staffelmiete, gelangtdiese Mietzinsgestaltung während der festen Dauer nicht zur Anwendung.

Berechnet am 6. August 2014

1 Seit 1.1.08 ist für die Mietzinsgestaltung nach der relativen Methode ein für die ganze Schweiz gel­tender Referenzzinssatz massgebend. Dieser wird vierteljährlich neu berechnet und Anfang Septem­ber wieder publiziert. Die Wahrscheinlichkeit einer weiteren Änderung erscheint zurzeit allerdings alsgering, so dass wir davon absehen, diese Eventualität hier zu berücksichtigen.

2 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise (LIK). Für die Berechnung spielt eskeine Rolle, auf welcher Basis (1993/2000/2005) die Teuerung berechnet wird. Wir verwenden hierdie Basis 2000.

3 Verteuerung aller öffentlich­rechtlichen Abgaben und anderen Aufwendungen, die der Betrieb derLiegenschaft mit sich bringt, z.B. Objektsteuern, Versicherungsprämien, Kehricht, Wasser, Abwasser,Elektrisch für allgemeine Räume usw.– In der Regel wird eine Erhöhung des Mietzinses von 0,5 bis 1% pro Jahr ohne konkreten Nachweis

möglich. Die diesbezügliche Praxis der Schlichtungsbehörden ist uneinheitlich.– Werden eine Mehrzahl der Betriebskosten neben dem Mietzins separat abgerechnet, so kann diese

Erfahrungszahl nicht angewendet werden. Eine Steigerung dieser Kosten gilt dann als mindestensteilweise bereits in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt, so dass pauschal, d. h. ohne Beleg,nur 0,25–0,5% pro Jahr akzeptiert werden.

– Müssen die Kostensteigerungen belegt werden, so kann der Beweis nur durch Vergleich über einenlängeren Zeitraum hinaus erbracht werden. Der Durchschnitt mehrerer Jahre muss mit dem Durch­schnitt der Kosten der Folgejahre verglichen werden. Die aus diesem Vergleich resultierende Steige­rung ist es, die zu einer Erhöhung berechtigt. Einmalig hohe Kosten fallen so auf mehrere Jahreverteilt ins Gewicht.

4 Massgebend für die Berechnung der Mietzinsanpassung ist der Zeitpunkt, an welchem die letzteMietzinsanpassung verschickt wurde, oder – falls seit Vertragsabschluss noch keine Anpassung vorge­nommen worden ist – der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In dieser Tabelle wird davon ausgegan­gen, dass die letzte Anpassung kurz nach Erscheinen unserer entsprechenden Tabelle auf den in derersten Spalte angeführten Termin ausgeführt wurde. Es empfiehlt sich, die erste Mietzinsanpassungnach Vertragsabschluss individuell zu berechnen bzw. berechnen zu lassen.

519HEV 8 | 2014

Mietrecht

Eine langjährig geduldete Nutzungbegründet keine VertragsänderungDuldet der Vermieter über längere Zeit eine Nutzung, die vomvereinbarten Gebrauch abweicht, stellt dies keine konkludente Ver-tragsänderung dar. Das tatsächliche Nutzungsrecht ergibtsich aus den Verhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

SachverhaltY ist seit 1989 bzw. 1997 Mie­

terin von zwei Wohnungen im1. und 2. Obergeschoss eines Ge­bäudes in der Nähe von Lausanne.In diesen Räumlichkeiten betreibtsie eine Kindertagesstätte. Im Erd­geschoss befindet sich ein Maler­geschäft. Vor dessen Schaufenstersüdlich des Gebäudes gibt es vierParkplätze. Entlang der östlichenGebäudefassade führt eine kleineStrasse zu einer Garage. DieseStrasse führt an einer Aussentreppe vorbei,welche die Räumlichkeiten der Mieterin Ydirekt erschliesst. Man kann somit mit demFahrzeug zu dieser Aussentreppe gelangen.

In den zwei Mietverträgen wurde jedochnichts vereinbart betreffend Nutzung einesParkplatzes oder der unmittelbaren Zufahrtzum Eingang der Räumlichkeiten der Tages­stätten. Die Mieterin Y ging davon aus, spä­ter einen Parkplatz dazumieten zu können,ihre diesbezüglichen Anfragen wurden vonder Verwaltung aber stets abgelehnt. DieMieterin der Tagesstätte und die frühere Mie­terin des Malergeschäftes kamen überein,dass die Eltern, die ihre Kinder in die Tages­stätte brachten und wieder abholten, kurzauf der genannten kleinen Strasse anhaltendurften. Die Verwaltung kannte diese Verein­barung und wendete nichts dagegen ein.

Ab 2002 wurde das Malerge­schäft im Erdgeschoss von einerandern Gesellschaft betrieben, unddie vier Parkplätze wurden an dieseneue Mieterin vermietet. Dieseneue Mieterin versperrte immerwieder den Zugang zur kleinenStrasse (durch Lagerung von Ma­terial oder Abstellen eigener Fahr­zeuge oder Kundenfahrzeuge). DieEltern der Kinder konnten die Trep­pe nicht mehr mit dem Fahrzeugerreichen. Zu Fuss war der Zugang

nicht beeinträchtigt. Eine Einigung der Mie­terin Y und der neuen Malergeschäft­Miete­rin war nicht möglich. In einigen hundertMetern Entfernung vom Gebäude gibt esParkzonen im Quartier.

Mietzinshinterlegung und -reduktionAb April 2009 hinterlegte die Mieterin Y

die Mietzinse mit der Begründung, der feh­lende Parkplatz und das Versperren der Zu­fahrtsstrasse stellten einen Mangel dar, dereine Mietzinsreduktion rechtfertige. Mit Ur­teil vom Juni 2010 (und Begründung vomNovember 2011) ordnete das Mietgerichtdes Kantons Waadt die Auszahlung der hin­terlegten Mietzinse an und wies alle Begeh­ren ab. Der vereinbarte Gebrauch der Miet­sache umfasse weder einen unmittelbarenZugang zum Gebäude mit dem Fahrzeug

lic.iur.Daniela Fischer,tel. Rechtsberatung,HEV Zürich

Mieterin entgegengehalten werden, es seidenn, sie würden einen Gebrauch bestätigen,auf den sich die Mieterin Y ohnehin zu Rechtberufen könne. Diesbezüglich sei der von derVorinstanz festgestellte Sachverhalt unklar.Das angefochtene Urteil sei daher aufzuhe­ben und die Sache an das Kantonsgerichtzurückzuweisen. Dieses habe die Frage ab­zuklären, ob die Mieterin Y bei Vertrags­schluss nach Treu und Glauben davon habeausgehen dürfen, dass die Strasse zur Treppeeine gemeinschaftliche Anlage sei, welchesie benutzen dürfe, oder ob sie aus den Um­ständen habe erkennen müssen, dass dieStrasse der ausschliesslichen Benutzung einesDritten vorbehalten gewesen sei. ■

(BGE 4A_582/2012 vom28. Juni 2013, MRA 4/13 S. 11ff.)

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521HEV 8 | 2014

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HEV 8 | 2014520

Mietrecht

noch die Überlassung eines Parkplatzes, wes­halb kein Mangel vorliege, der eine Mietzins­herabsetzung begründen würde.

Die Beschwerdekammer des Kantonsge­richts Waadt hiess die Beschwerde der Mie­terin Y teilweise gut, anerkannte das Vorlie­gen eines Mangels und gewährte eineMietzinsreduktion von 5% ab 1. März 2009bis zum Zeitpunkt, da der Vermieter den Zu­gang zur Treppe für Fahrzeuge wieder frei­gebe. Gegen diesen Entscheid erhob derVermieter beim Bundesgericht Beschwerdein Zivilsachen.

Rückweisung durch BundesgerichtDas Bundesgericht hiess die Beschwerde

teilweise gut und wies die Sache zur Neu­beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es hieltin seinen Erwägungen fest, dass der Vermie­ter verpflichtet sei, die Sachein einem zum vorausgesetz­ten Gebrauch tauglichen Zu­stand zu übergeben und indemsel­ben zu erhalten (Art.256 Abs. 1 OR). Wenn einMangel die Tauglichkeit derSache zum vereinbarten Ge­brauch vermindere oder aus­schliesse, könne der Mietereine verhältnismässige Miet­zinsherabsetzung verlangen(Art. 259d OR). Der Begriff«Mangel» werde im Gesetznicht definiert. Es liege dannein Mangel vor, wenn derZustand der Sache von dem­jenigen gemäss Art. 256 ORabweiche, d.h. wenn die Sa­che nicht die Qualität auf­weise, welche der Vermieterversprochen habe oder aufdie der Mieter berechtigter­weise vertrauen dürfe. Die

Parteien könnten den Gebrauch der Miet­sache ausdrücklich oder stillschweigend ver­einbaren. Fehle eine Vereinbarung, so seider übliche Gebrauch massgebend.Die gemietete Sache umfasse immer auchdie gemeinschaftliche Infrastruktur (Trep­pen, Eingangshalle) und den Zugang zumGebäude. Dies alles müsse in einem zumvorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zu­stand sein.

Im Gegensatz zur Beschwerdekammer desKantonsgerichts Waadt hielt das Bundesge­richt fest, die Mietverträge würden wedereine Überlassung eines oder mehrerer Park­plätze noch eine unmittelbare Zufahrt zurAussentreppe vorsehen. Die Vereinbarungender Mieterin Y mit der früheren Mieterin desMalergeschäftes könnten nicht per se demVermieter und der neuen Malergeschäft­

Fazit

Das Bundesgericht hielt klar fest, dass eine Vereinbarungzwischen zwei Mietern weder dem Vermieter noch einemneuen Mieter entgegengehalten werden kann. Auch wennder Vermieter über einen längeren Zeitraum einen be­stimmten Gebrauch dulde, könne daraus nicht eine still­schweigende Vertragsänderung hergeleitet werden. Beider Ermittlung des vereinbarten Gebrauchs sei stets auf dieVerhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.Wenn ein Vermieter einen nicht vereinbarten Gebrauchduldet (das kann z.B. auch die Nutzung eines Gartens odereiner Dachterrasse sein, welche nicht im Mietvertrag ver­einbart wurde), so tut dies der Vermieter üblicherweise ausreiner Kulanz. Wenn sich die Verhältnisse nun aber ändern,so muss es dem Vermieter möglich sein, auf den ursprüng­lich vereinbarten Gebrauch zurückzukommen. Um späte­re Probleme zu vermeiden, empfiehlt es sich für den Ver­mieter, den Mieter schriftlich auf die nicht vereinbarteNutzung hinzuweisen und deutlich zu machen, dass selbstdann keine Vertragsänderung vorliege, wenn der Vermie­ter die neue Nutzung auf Zusehen hin dulde.

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Erbschaftsregelung für HauseigentümerDatum: Freitag, 19. September 2014, 8.30 bis 12.00 UhrReferenten: lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich | lic. iur. Reto Ziegler, Rechtsanwalt,

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Anmeldung für Seminar/WorkshopErbschaftsregelung für Hauseigentümervom 19. September 2014

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Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare,Albisstrasse 28/Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77oder über unsere Website www.hev­zuerich.ch unter «Seminare& Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03.

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525HEV 8 | 2014

Kann der Mieter nach Unterschriftaber vor Mietbeginn wieder vom Miet-vertrag aussteigen?Es kommt in der Praxis vor, dass ein Mieter einen Mietvertragunterschreibt und dann unerwartet das Mietobjekt nicht beziehen will.Beispielsweise, weil er in der Zwischenzeit die Zusage für eine andere,ihm besser passende Wohnung erhalten hat.

Das ist zwar bis zu einem gewissenGrad nachvollziehbar, stellt aber keinenRücktrittsgrund dar. Zweifellos erhöhtes die Gesprächsbereitschaft des Ver­mieters, wenn der Mieter den Ver­mieter unverzüglich davon in Kenntnissetzt, dass er nicht einziehen wird.

Möglicherweise hat dieser dannnoch nicht allen Interessenten abgesagtund kann einen anderen berücksich­tigen. Das würde es ihm bestimmt er­leichtern, einem Aufhebungsvertragzuzustimmen.

Können sich die Parteien jedochnicht einigen, so kann der Mieter grundsätz­lich nicht kündigen. Die Bestimmungenüber die Kündigung finden nämlich erstAnwendung, wenn die Mieterschaft dieMieträumlichkeiten tatsächlich in Besitz ge­nommen hat. Damit ist auch eine vorzeitigeRückgabe des Mietobjektes an sich erst nach

Übernahme des Mietobjektesmöglich. Die herrschende Leh­re und Rechtsprechnung lassenjedoch die vorzeitige Rückgabedes Mietobjektes analog vorMietantritt zu.

Dementsprechend ist derMieter von seinen Verpflichtun­gen gegenüber dem Vermieternur dann befreit, wenn er einenfür diesen zumutbaren neuenMieter vorschlägt, der zah­lungsfähig und bereit ist, denVertrag zu den gleichen Bedin­

gungen zu übernehmen. Andernfalls schuldeter dem Vermieter den Mietzins bis zumnächsten Termin, auf welchen er den Vertraghätte kündigen können. Dem Vermieter istwegen seiner Schadensminderungspflicht zuempfehlen, die Suchbemühungen des Mie­ters zu unterstützen. ■

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entfällt das lange Warten auf die richtige Glut.Das Grillgut kann zügig angebraten und da-nach bei niedriger Temperatur schonend ge-gart, gedämpft oder gegrillt werden. Dies trägtauch dem Aspekt einer gesunden ErnährungRechnung. Neben Fleisch und Fisch lassensich auf dem heissen Ring ebenfalls Spiegeleier,Raclette und vielerlei mehr zubereiten. Der kre-ativen Kulinarik sind beinahe keine Grenzengesetzt.

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527HEV 8 | 2014

Mietrecht

Mit den vom HEV angebotenen Broschüren und Formularenlassen sich Probleme verhindern oder gegebenenfalls lösen:Vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Übergabe des Mietobjektes (Artikel­Nr. 20033).Von der Mieterauswahl bis zum Vertragsabschluss.Die Beendigung des Mietverhältnisses (Artikel­Nr. 20034).Von der Auflösung des Mietvertrags über die Rückgabe des Mietobjekts bis zur Freigabeder Sicherheitsleistung.Mietrecht heute (Artikel­Nr. 40054).Einführung in das geltende Mietrecht – mit Ausnahme der Mietzinsgestaltung.Protokollformulare und Mängellisten in verschiedenen Versionen.Anmeldung für gewerbliche Räume (Artikel­Nr. 30009).Anmeldung für Wohnräume (Artikel­Nr. 30010).

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Für diese (z.B. abgelaufene Teppiche, ver­bleichte Tapeten, kleinere Schmutzstreifenan den Wänden neben Betten, Bildern etc.,Dübellöcher in einem normalen Rahmen etc.)haftet der Mieter nicht. Bis zur Rückgabebleibt der Mieter übrigens für den kleinenUnterhalt zuständig (z.B. Ersatz zerbrochenerZahngläser, von defektem Duschbrause­schlauch, von defekter WC­Blende etc.).

Das Mietobjekt ist gereinigt zurückzuge­ben. Das schliesst auch Fenster, Fensterrah­men, Fensterläden etc. ein. Besondere Be­achtung verdienen Küche und Bad (Kochherd,Backofen, Kühlschrank, Entfernung vonKalkablagerungen im Badezimmer und imWC) sowie allfällige Teppichböden, die fach­männisch extrahiert werden müssen.

Sind umfassende bauliche Massnahmengeplant, erübrigt sich selbstverständlich soviel Aufwand.

Protokoll/MängellisteSowohl gegenüber dem ausziehenden

als auch gegenüber dem einziehendenMieter ist es wichtig, den Zustand des Miet­objektes zu dokumentieren. Ohne entspre­chende Protokolle lassen sich im Streitfallkeine Forderungen durchsetzen, da die Be­weislast beim Vermieter liegt. Entscheidendist es, diejenigen Mängel, für welche derausziehende Mieter geradezustehen hat,detailliert aufzuführen.

Weigert sich der Mieter, das Rückgabe­protokoll zu unterzeichnen, muss der Ver­mieter innert 2–3 Tagen reagieren und esihm schriftlich eingeschrieben zustellen.Andernfalls verwirkt er seine sämtlichen An­sprüche. Nur Mängel, welche trotz übungs­gemässer Prüfung bei der Rückgabe nichterkennbar waren, kann der Vermieter nach­träglich noch geltend machen. Er hat sie demMieter sofort zu melden, wenn er solcheentdeckt. ■

Wenn Probleme auftauchenoder noch besser vorher:Unentgeltliche telefonischeRechtsberatung:

Mo–Fr 8.00–12.00/3.00–17.00 Uhr;0444871717

HEV 8 | 2014526

Mietrecht

Zeitpunktpo. Im Normalfall vereinbaren Vermieter,

ausziehender und einziehender Mieter auf­grund der konkreten Umstände, zu welchemZeitpunkt die Wohnungsübergabe statt­finden soll. Falls man sich nicht einigen kön­nen sollte, hat der Mieter die Wohnunggrundsätzlich am letzten Tag der Mietdauerwährend der üblichen Geschäftszeiten abzu­geben.

Gemäss Zürcher Mietvertrag erfolgt «dieRückgabe des vollständig geräumten und ge­reinigten Mietobjektes mit allen Schlüsselnnach Ortsgebrauch, jedoch spätestens am Tagnach Beendigung der Miete um 12.00 Uhr».

Das bedeutet in diesem Herbst, dassdie Wohnung spätestens am Mittwoch,1. Oktober 2014, 12.00 Uhr, zurückzugebenist. Die Wohnungsübergabe an den neuen

Mieter findet dementsprechend gemässZürcher Mietvertrag, «sofern nichts anderesvereinbart wurde, am Tag des Beginns derMiete ab 12.00 Uhr statt».

Mit Ablauf der Mietzeit besitzt der Mie­ter weder ein Recht des Aufenthaltes inden Räumen noch der Verfügung über die­selben. Alle vom Mieter vorzunehmendenInstandstellungs­ und Reinigungsarbeitenmüssen daher im Zeitpunkt der Rückgabeabgeschlossen sein. Gleichzeitig mit der Woh­nung sind allfällige Nebenräume (Keller­,Estrichabteil etc.) und sämtliche Schlüsselzurückzugeben.

ZustandZu berücksichtigen sind der Zustand bei

Mietantritt sowie die sich aus dem vertrags­gemässen Gebrauch ergebende Abnützung.

Stressfreier MieterwechselDer nächste im Kanton Zürich ortsübliche Zügelterminsteht vor der Tür. Um diesen Ende September bzw. Anfang Oktobermöglichst stressfrei hinter sich zu bringen, ist es nützlich,dies und das zu wissen.

Aus dem Seminarinhalt:Von der Objektanalyse bis zur GarantieabnahmeZustandsbericht | Marktchancen | Projektie­rung | Kostenvoranschlag | Terminplanung |Submission | Auftragsvergebung | Mieter­orientierung | Ausführung (konkrete Beispieleanhand ausgeführter Objekte) | Kostenkont­rolle | Abrechnung | Garantiearbeiten

Von der Renditeberechnung bis zurMietzinsanpassungFristen und Termine bei Anzeige der Arbeiten |Rechte und Pflichten der Parteien | Mietzins­reduktion während der Bauarbeiten | Umfassen­de Überholung und Wertvermehrung | Berech­nung und Durchführung der Mietzinsanpassung

Anschliessend Apéro

Seminarkosten inkl. Dokumentation:Mitglieder* Einzel: CHF 260.–

Ehepaar:** CHF 420.–Nichtmitglieder Einzel: CHF 300.–

Ehepaar:** CHF 500.–

Bitte beachten Sie:Es sind wenige Parkplätze vorhanden.Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang

Sanierung einer vermieteten LiegenschaftFreitag, 24. Oktober 2014, 8.15 bis 12.00 UhrReferenten: Giorgio Giani, Leiter Baumanagement, dipl. Arch. HTL | lic. iur. Sandra HeinemannSeminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich-Wollishofen

Seminar/Workshop

Anmeldeschluss:14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungennach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungs­gebühr von 50% der Seminarkosten zu ent­richten. Bei Absage am Seminartag und unent­schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollenSeminarkosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverständlich willkommen.

Anmeldung für Seminar/Workshop«Sanierung einer vermieteten Liegenschaft»vom 24. Oktober 2014

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Bitte Angaben in Blockschrift

Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare,Albisstrasse 28/Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77oder über unsere Website www.hev­zuerich.ch unter «Seminare& Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03.

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531HEV 8 | 2014

Mietrecht

Mietzinsänderungwährend der ErstreckungKann der Mieter während der Erstreckung ein Herabsetzungs-begehren stellen? Und falls ja, mit welcher Frist und auf welchenTermin kann er das Begehren stellen?

Diese interessanten Fragen stell­te ein Mitglied des HEV in der te­lefonischen Rechtsauskunft. Wäh­rend die erste klar bejaht werdenkann, ist die Frage bezüglich derFrist und des massgebenden Ter­mins nicht eindeutig zu beantwor­ten, da es diesbezüglich unter­schiedliche Lehrmeinungen gibtund sich das Bundesgericht bishernoch nicht mit diesem Thema be­schäftigt hat (oder nichts darüberpubliziert hat).

Formulierung von Art. 272c ORAbs. 1: Jede Partei kann verlangen, dass

der Vertrag im Erstreckungsentscheid verän­derten Verhältnissen angepasst wird.

Abs. 2: Ist der Vertrag im Erstreckungs­entscheid nicht geändert worden, so gilt erwährend der Erstreckung unverändert weiter;vorbehalten bleiben die gesetzlichen Anpas­sungsmöglichkeiten.

Gesetzliche AnpassungsmöglichkeitenGrundsätzlich gilt der Vertrag also unver­

ändert weiter. Die Frage ist, was unter«gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten» zuverstehen ist. Materiell bedeutet das, dassder Mietzins unter Berücksichtigung derBestimmungen über die nicht missbräuchli­chen Mietzinse verändert werden kann,der Vermieter also den Mietzins gemäss

Art. 269d OR erhöhen und derMieter ein Mietzinsherabsetzungs­begehren gemäss Art. 270a ORstellen kann. Unklar sind nun aberdie Frist und der Termin dieser Miet­zinsänderungen.

Diverse LehrmeinungenNach einer ersten Lehrmeinung

verweist die Bestimmung von Art.272c Abs. 2, 2. Satz OR (die «ge­setzlichen Anpassungsmöglichkei­ten») auf die gesetzlichen Kündi­

gungstermine von Art. 269d und Art. 270aOR. Diese sähen eine Erhöhung oder Herab­setzung auf den «nächstmöglichen Kündi­gungstermin» vor, und darunter sei der­jenige Termin zu verstehen, auf welchendie Mietzinsänderung hätte vorgenommenwerden können, wenn der Mietvertragnicht gekündigt und erstreckt wordenwäre. Massgebend seien somit in ersterLinie die ursprünglichen im gekündigten Ver­trag vereinbarten Kündigungsfristen und­termine1.

Wenn beispielsweise im Vertrag vier Mo­nate Kündigungsfrist per Ende jeden Monatsvereinbart wurde und das Mietverhältnis jetzterstreckt ist, kann der Wohnungsmieter nach

lic.iur.Daniela Fischer,tel. Rechtsberatung,HEV Zürich

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533HEV 8 | 2014

OR eine Mietzinsherabsetzung verlangen,und der Vermieter kann seinerseits den Miet­zins nach Art. 269, 269a und 269d OR er­höhen, wie er es hätte tun dürfen, wenn ernicht gekündigt hätte…» Das Bundesgerichtverwies auf die Botschaft des Bundesrats von1985 und äusserte sich nicht ausdrücklichüber Fristen und Termine6.

SchlussfolgerungGrundsätzlich gibt es während der Erstre­

ckung keine eigentlichen Kündigungsterminemehr. Der Vertrag ist ja bereits gekündigt.Der Vermieter kann in der Erstreckung nichtmehr ordentlich kündigen, höchstens ausser­ordentlich7. Der Mieter kann zwar währendder Erstreckung gemäss Art. 272d «kündi­gen», doch ist dies meines Erachtens keine

ordentliche Kündigungsmöglichkeit, sondernvielmehr ein vorzeitiges Beendigungsrecht.

Aufgrund dieser Überlegungen und unterBerücksichtigung des Wortlauts der Botschaft(«wie er es früher hätte tun dürfen») ist mei­nes Erachtens die ersterwähnte Lehrmeinungdie logischste. Demnach ist unter dem«nächstmöglichen Kündigungstermin» der­jenige Termin zu verstehen, auf welchen dieMietzinsänderung hätte vorgenommen wer­den können, wenn der Mietvertrag nichtgekündigt und erstreckt worden wäre. Folg­lich sollten für Mietzinsanpassungen auchwährend der Erstreckung die ursprünglichenim gekündigten Vertrag vereinbarten Kündi­gungsfristen und ­termine weitergelten.

Wie jedoch ein Gericht entscheiden wür-de, bleibt offen. ■

Mietrecht

HEV 8 | 2014532

Mietrecht

dieser Lehrmeinung im September 2014 per1. Februar 2015 ein Herabsetzungsbegehrenstellen.

Nach Meinung von Weber2 sollen die ge­setzlichen Kündigungstermine und ­fristengemäss Art. 266c (Wohnungen) bzw. 266d(Geschäftsräume) zur Anwendung kommen.Der Wohnungsmieter könnte also beispiels­weise im Bezirk Zürich (ortsübliche Kündi­gungstermine Ende März und Ende Septem­ber) unter Einhaltung einer dreimonatigenFrist frühestens auf den 1. April 2015 einHerabsetzungsbegehren stellen.

Nach Ansicht von Higi3 haben die Ver­tragsanpassungen (Erhöhungen und Herab­setzungen) im Sinne von Art. 272c Abs. 2,2. Satz den für das erstreckte Mietverhältnisneu geltenden gesetzlichen Kündigungster­minen des Art. 272d OR zu folgen. DieseBestimmung (Art. 272d) regelt die Kündi­gungsmöglichkeiten des Mieters währendder Erstreckung. Bei Erstreckung bis zu einemJahr könnte also der Vermieter im September2014 eine Mietzinserhöhung mit einer ein­monatigen Frist auf Ende jeden Monats (alsoper 1. November 2014) machen. Dabei hät­te er dieselben Form­ und Fristvorschrifteneinzuhalten wie bei jeder anderen Mietzins­änderung (Verwendung des Formulars, Frist1 Monat plus 10 Tage). Ebenso könnte derMieter im September 2014 mit einer ein­monatigen Frist per 1. November 2014 einHer­absetzungsbegehren stellen.

Als vierte Möglichkeit gibt es noch dieMischform. Danach soll der Vermieter beiMietzinserhöhungen während der Erstre­ckung die ursprünglich im Vertrag vorgese­henen Kündigungsfristen und ­termine be­achten. Der Mieter könne jedoch seinHerabsetzungsbegehren während der Erstre­ckung mit den Fristen und Terminen von Art.272d OR stellen. Dies führe zwar zu einerUngleichbehandlung von Vermieter und Mie­

ter, welche aber nach Ansicht der Autorennicht störend sei4.

BotschaftDa diese verschiedenen Lehrmeinungen

ziemlich verwirrend sind, ziehen wir die Bot­schaft des Bundesrates vom 27. März 1985zur Revision des Miet­ und Pachtrechts zuRate.

Dort heisst es zu Art. 272c: «Vermieterund Mieter können Mietzinsanpassungen imRahmen des Missbrauchsgesetzes wie vorder Erstreckung verlangen.» … Neu werdediese Möglichkeit auch dem Mieter einge­räumt. «So kann er beispielsweise eine Her­absetzung des Mietzinses verlangen, wie eres früher hätte tun dürfen, wenn der Vermie­ter nicht gekündigt hätte…»5

Art. 272d wird erst weiter unten im Textder Botschaft behandelt. Bei den Ausführun­gen zu Art. 272c gibt es keinerlei Hinweiseauf Art. 272d.

BundesgerichtWie oben erwähnt, findet sich in der bun­

desgerichtlichen Publikation kein konkreterEntscheid über ein Herabsetzungsbegehrenwährend einer Erstreckung. In einem Ent­scheid vom 2. Mai 1995 äusserte sich dasBundesgericht jedoch allgemein über Miet­zinsanpassungen während der Erstreckung:«Demzufolge kann der Mieter nach Art. 270a

2 Basler Kommentar N. 5a zu Art. 272c3 ZK N. 28ff. zu Art. 272c4 Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis,Kap. 30/11.10 ff.

5 BBl 1985 ¦ 1463f.6 mp 4/96 S. 2177 (z.B. wegen Zahlungsverzugs oder Verletzungder Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme, vgl.HEV 06/2012 S. 424)

535HEV 8 | 2014

Mietrecht

Vorzeitige Rückgabe:Mietvertrag ist verbindlichDer Mietvertrag bildet auch bei einer vorzeitigen Rückgabeder Mietsache die Grundlage für die verschiedenen Pflichten desMieters, die dieser mit der Unterzeichnung des Vertrages aner-kennt.

Die zuständige Einzelrichterindes Bezirksgerichts Zürich hatteeinem Vermieter, der seinenMieter auf CHF 11 208.– betrie­ben hatte, für CHF 5381.– so­wie Zinsen und Kosten proviso­rische Rechtsöffnung erteilt. Fürdie restlichen CHF 5827.– wurdedas Rechtsöffnungsbegehrenmit der Begründung abgewiesen,dass nach der Rückgabe desMietobjektes kein Mietverhältnismehr bestanden habe, weshalbder Mietvertrag für diese Zeitnicht mehr als provisorischer Rechtsöff­nungstitel tauge.

Diese Auffassung teilte das vom Ver­mieter angerufene Obergericht desKantons Zürich. Anders entschied schliess­lich das Bundesgericht in Lausanne.

Egal, ob Erfüllungsanspruchoder Ersatzpflicht

Nach Auffassung des höchsten Ge­richts bildet der Mietvertrag auch beieiner vorzeitigen Rückgabe der Mietsachedie Grundlage für die verschiedenen Pflich­ten des Mieters, die dieser mit der Unter­zeichnung des Vertrages anerkennt.

Bei einer vorzeitigen Rückgabe derMietsache fällt der Mietvertrag nur dahin,wenn die gesetzlichen Voraussetzungen

«Rückgabe der Mietsache» und«Stellung eines zumutbaren Nach­mieters» erfüllt sind. Andernfallsläuft das Mietverhältnis bis zurordentlichen Beendigung weiter.Die rechtstechnische Frage, ob indiesem Zusammenhang von Erfül­lungsanspruch oder von Ersatz­pflicht zu reden ist, bleibt im Urteilaus Lausanne offen. Denn selbstwenn der Anspruch des Vermietersals Ersatzanspruch betrachtet wür­de, liesse sich daraus für die Frageder Qualifikation des Mietvertrags

als Rechtsöffnungstitel nichts ableiten: «Mitder Unterzeichnung des Mietvertrags an­erkennt der Mieter die Pflicht zur Mietzins­zahlung nicht nur für die Dauer des Besitzesder Mietsache. Vielmehr bezieht sich dieAnerkennung auf die gesamte Vertrags­dauer.»

Gelingt es dem betriebenen Mieternicht, im Rechtsöffnungsverfahren glaub­haft zu machen, dass er das Mietobjektzurückgegeben sowie einen zumutbarenNachmieter gestellt hat, ist dem Vermieterdie provisorische Rechtsöffnung für die biszum nächstmöglichen ordentlichen Kündi­gungstermin geschuldeten Mietzinsen zugewähren. ■

(BGE Urteil 15A_234/2007)

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Aus dem Seminarinhalt:– Die Verwaltungsübernahme– Die Vermietung– Der Mietvertrag– Der Mietzins– Die Mietzinsanpassung– Die Nebenkosten– Die Mängelrechte im Mietrecht– Die Renovation– Die Hauswartung– Die Versicherungen des Hauseigentümers– Die Kündigung– Der Wohnungswechsel– Das Mahnwesen im Mietrecht

Seminarkosten inklusiv ausführlicherDokumentation und Stehlunch an beidenKurstagen

Mitglieder* Einzel: CHF 800.–Ehepaar:** CHF 1500.–

Nichtmitglieder Einzel: CHF 900.–Ehepaar:** CHF 1700.–

Anmeldeschluss:14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungennach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungs­gebühr von 50% der Seminarkosten zu ent­richten. Bei Absage am Seminartag und unent­schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollenSeminarkosten geschuldet. Eine Vertretung istselbstverständlich willkommen.

LiegenschaftsverwaltungFreitag, 7. und 28. November 2014 (2-Tages-Kurs), 8.00 bis 17.00 UhrSeminarort: Kongresshaus Zürich

Seminar/Workshop

Anmeldungfür Seminar/Workshop«Liegenschaftsverwaltung»vom 7. und 28. November 2014

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Bitte Angaben in Blockschrift

Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare,Albisstrasse 28/Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77oder über unsere Website www.hev­zuerich.ch unter «Seminare& Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03.

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Die Intercity Group ist ein unabhängiges Immobiliendienstleistungsunternehmen mit Gruppengesellschaften in Zürich, Luzern, Bern, Basel,St. Gallen, Olten und Zug. Hugo Steiner AG in St. Gallen. Wüst und Wüst für exklusives Wohneigentum in Zürich, Luzern und Zug (exclusiveaffiliate of Christie’s International Real Estate). SPG Intercity für kommerzielle Liegenschaften in Zürich, Basel, Genf und Lausanne(alliance partner of Cushman & Wakefield). Inova Intercity für Bautreuhand in Zürich, Uster und Basel. alaCasa.ch für Wohneigentum.

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10005 Mietvertrag für Ferienwohnungen Set à 2 Stk. 4.50 6.0020000A Hausregeln mehrsprachig «Zürisäcke in Container» 2.50 3.5020000B Hausregeln mehrsprachig «Gebührenpfl. Abfallsack» 2.50 3.5020001 Hausordnung deutsch (2012) 2.50 3.50

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20010 Waschküchenordnung deutsch 2.50 3.50■ franz. ■ ital. ■ engl. ■ span. 5.50 7.50■ türk. ■ alb. ■ serbokr. 5.50 7.50

10507 Inventarverzeichnis Set à 2 Stk. 4.50 6.0010501 Zusatzvereinbarung Einfamilienhaus Set à 2 Stk. 4.50 6.0010012 Zusatz betr. Veränderungen durch Mieter Set à 2 Stk. 4.50 6.0010504 Zusatzvereinbarung Haushaltgeräte Set à 2 Stk. 4.50 6.0030011 Zustimmung zur Untervermietung Set à 2 Stk. 4.50 6.0010502 Zusatzvereinbarung über die Heimtierhaltung Set à 2 Stk. 4.50 6.00

Formulare zur Beendigung von Mietverträgen (inkl. 8% MwSt.)30000 Kündigungsformular (1.1.2011) Set à 2 Stk. 1.50 1.5030020 Merkblatt für die Wohnungsabgabe (Mieter­Info) 1.50 2.5030021 Richtig gereinigt und gepflegt (6 Seiten) 5.50 8.5030030 Protokoll über Mieterwechsel 1­seitig, Garnitur 3­fach 3.50 5.5030040 Protokoll über Mieterwechsel 4­seitig, Garnitur 3­fach 6.50 8.5030060 Wohnungsabnahme­Wegleitung (8 Seiten) 4.00 6.0030032 Mängelliste Garnitur 3­fach 4.00 6.0030034 Protokoll für gewerbliche Räume Garnitur 3­fach 4.00 6.0030050 Schlussabrechnung Garnitur 2­fach 3.50 5.0020071 Lebensdauer verschiedener Wohneinrichtungen (2008) 6.50 8.50

Formulare zur Hauswartung (inkl. 8% MwSt.)40018 Bewerbung für Hauswartsdienste 2.00 3.0040011 Arbeitsvertrag für Hauswartsdienste

inkl. Pflichtenheft und Aufgaben (2014) Set à je 2 Stk. 8.00 11.0010041 Tarif nebenamtliche Hauswartung (2010) 4.50 6.0040019 Hauswartabrechnung Garnitur 2­fach 2.50 4.00

Diverse Verträge (inkl. 8% MwSt.)10060 Hausverwaltungsvertrag inkl.

Allg. Bedingungen (2012) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010070 Verwaltungsvertrag für STWE inkl.

Allg. Bedingungen (2014) Set à je 2 Stk. 6.50 9.0010071 Checkliste: Ausschr. von Verwaltungsmandaten

für STWE (2009) 7.00 9.0010072 Checkliste: Funktion und Aufgaben des Revisors im STWE (2010) 5.00 6.5010080 Verkaufsauftrag Set à 2 Stk. 6.50 8.0010050 Bauvertrag (3 Verträge, 1 Wegleitung) 8.50 11.00

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Drucksachenverkauf

Bestellformular siehe Seite 539 Online­Bestellung unter www.hev­zuerich.ch

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Anmeldung für gewerbliche Räume CHF 1.50 CHF 2.50Artikel­Nr. 30009

Mietvertrag für Geschäftsräume inkl. Allg. Bedingungen CHF 6.50 CHF 8.50Artikel­Nr. 10009, Set à je 2 Stk.

Protokoll für gewerbliche Räume CHF 4.00 CHF 6.00Artikel­Nr. 30034, Garnitur 3fach

Bildet ein Geschäftsraum das Objekt desMietvertrages, ist eine ganze Reihe von be-sonderen Bestimmungen zu beachten. Dieseweichen inhaltlich z.T. zu Gunsten, z.T. zuLasten der Vermieterschaft von den Be-stimmungen für Wohnräumeab und enthalten eigeneRegeln.

Als Geschäfts-raum gelten Räu-me, welche dem Be-trieb eines Gewerbesoder der Ausübungeiner beruflichen Tätig-keit dienen, wobei einewirtschaftliche Tätigkeitim weitesten Sinne auszu-üben ist. Die Tätigkeit mussnicht zwingend gewinnbrin-gend, aber zumindest erwerbs-orientiert sein. Unerheblich ist, ob es sich umeine haupt- oder nebenberufliche Tätigkeithandelt. Der Begriff «Geschäftsraum» wirdnach bundesgerichtlicher Rechtsprechungweit ausgelegt. Selbst ein Hobbyraum, wel-cher als Garage-Anbau einem Mechaniker als

Werkstatt zur Reparatur von Oldtimern dient,wurde vom Bundesgericht als Geschäftsraumangesehen. Nicht als Geschäftsraum geltenhingegen gesondert vermietete Garagen,

Baracken, Gartenhäuschen, Boots-häuschen usw.

Der 68-seitige Rat-geber «Vermie-tung von Ge-schäftsräumen»

des HEV Schweizweist auf die spe-

ziellen rechtlichenBestimmungen hin.

Er erläutert die Be-sonderheiten beim

variablen Mietzins, prä-sentiert Sicherheitsmög-

lichkeiten, enthält wert-volle Ausführungen zum

Mehrwertsteuerrecht, Tipps für die Rohbau-miete und vieles, vieles mehr.

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Artikel-Nr. Anzahl CHF CHF

Diverse Formulare und Merkblätter (inkl. 8% MwSt.)20030 Register für Liegenschaftenverwaltungs­Ordner 18.50 23.0020040A Mietzinsänderungsformular (blau, 2014) Set à 2 Stk. 1.50 2.5020040B Mietzinsänderungsformular (blau, 1990) Set à 2 Stk. 1.50 2.5020070 Tabelle für Mietzinserhöhung aufgrund

wertvermehrender Investitionen (2013) 9.00 11.0020130 Heizkostenabrechnung Set à 2 Stk. 3.00 4.5020011 Waschküchenstromtabelle 2.50 4.0020002 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung» 1.50 2.5020004 Briefkastenkleber «Bitte keine Gratiszeitung» 1.50 2.5020005 Briefkastenkleber

«Bitte keine Werbung und keine Gratiszeitung» 1.50 2.5020003 Richtiges Lüften 2.50 4.00Broschüren und Bücher (inkl. 2,5% MwSt.)40025 Bäume und Sträucher im Nachbarrecht

(3. überarbeitete Auflage 2013) 40.00 45.0020034 Beendigung des Mietverhältnisses (1998) 13.50 17.0040005 Buchhaltung für die Liegenschaft (Heft, 2009) 19.50 22.5040051 Der Mietzins (überarbeitete Neuauflage 2011) 29.50 35.5040055 Erben und Schenken (4. überarbeitete Neuauflage 2012) 29.00 29.0040056 Fristwahrung im Mietrecht (Neuauflage 2013) 25.00 25.0040083 Handbuch Steuern und Immobilien (2007) 45.00 52.0040078 Aktualisierung zu Handbuch Steuern und Immobilien (2011) 6.00 8.0050006 Handbuch Liegenschaftenverwaltung Ordner (2012) 169.00 199.0050007 Handbuch Liegenschaftenverwaltung auf USB­Stick (2012) 169.00 199.0050008 Handbuch und USB­Stick zusammen 209.00 239.0060003 Handwerkerverzeichnis (2013/2014) 4.00 5.0040086 Hausschädlinge (2006) 32.50 37.5040096 Immobilien – Steuern, Rendite, Nachfolge (2005) 18.50 21.5040050 Instandhalten, Erneuern, Umbauen (2013) 18.50 21.5040054 Mietrecht heute (2013) 29.50 35.5040057 Nachbarrecht (2007) 34.50 39.5040098 Nebenkosten/Heizkosten (5. überarbeitete Auflage 2012) 29.50 33.5040052 Praxis­Ratgeber Hausbau (2007) 27.50 32.5040091 Ratgeber: Hypotheken (2009) 29.00 29.0040089 Ratgeber: Pensionierung (2011) 29.00 29.0040092 Ratgeber: Unterhalt, Renovation, Sicherheit (2002) 35.00 40.0040099 Ratgeber: Sicherheit (2006) 28.50 33.5040020 Schnitt und Pflege der Gehölze im Garten (1992) 9.00 13.0040085 Stockwerkeigentum (2012) 43.00 48.0040087 Stockwerkeigentum (Broschüre, 16 Seiten) 6.00 9.0040088 Vermietung von Geschäftsräumen (2013) 27.50 32.5020033 Vom Abschluss des Mietvertrages

bis zur Übergabe des Mietobjekts (1998) 9.00 13.0020037 Wohneigentum in der Zürcher Steuererklärung ab 2009 21.00 26.0040095 Wohnen und geniessen ab 50 (2005) 29.50 36.5040024 Die Schweiz. Zivilprozessord. aus mietr. Perspektive (2011) 18.50 21.5040026 Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt (2011) 39.50 44.5060006 Die geheimen Gärten von Zürich 55.00 66.9060008 Die Blumen der Frauen 30.00 39.50

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Erst die kleinen Alpenveilchen, die ichwährend Spätsommerreisen als Bodendeckerunter alten Bäumen in englischen Land­schaftsgärten entdeckte, weckten mein In­teresse an der Gattung Cyclamen, und schonbald sah ich in Gärtnereien, dass einzelneArten auch bei uns wachsen und gedeihen.Als ich zudem merkte, dass die ersten Blütenim Sommer von den nächsten im Herbst ab­gelöst werden und sich bereits im Februarwieder kleine violette, rosa oder weisse Blü­ten öffnen, war mein Enthusiasmus gross.

Selbstverständlich wollte ich zuerst die inunseren Alpen einheimische Art Cyclamenpurpurascens (Synonym C. europaeum) imGarten ansiedeln, dachte ich doch, dass die­se an unser Klima am besten angepasst sei.Leider habe ich bis heute nicht den richtigen

Platz für die standortbewusste Primadonnagefunden: Sie wächst in Bergwäldern aufdurchlässigem Kalkgestein und blüht undduftet von Juni bis September. Offensichtlichgefällt ihr unser Lehmboden nicht, obwohlwir ihn mit viel Kies zu verbessern versuchten.Nach den Angaben des englischen ExpertenChristopher Grey­Wilson1 ist ihre Kultivierungtatsächlich nicht einfach. Ich werde es aneinem warmen Platz mit durchlässigem Sub­strat nochmals versuchen. Im Schutz einesLaub abwerfenden Gehölzes am Hang ge­lingt es mir vielleicht, das einheimische Al­penveilchen anzusiedeln.

Mehr Glück hatte ich mit den Cyclamencoum, die ich besonders gern mag, denn dierunden bis nierenförmigen Blätter wachsenbereits im Oktober und variieren stark. DieBlattoberseite kann dunkelgrün bis silberngezeichnet sein, während die Unterseitemeist rötlich ist. Wenn ich dann im Januarentdecke, dass sich erste Knospen ent­wickeln, ist die Freude gross, obwohl dieweissen bis rosa oder karminroten Blütenklein sein werden. Im Februar kann man mitdem Beginn der Blütezeit rechnen und dabeioft beobachten, wie die zarten Blüten Schneeund Frost ohne Schaden überleben. DieseAlpenveilchen stammen aus Bulgarien, demIran und Israel und wachsen dort in Birken­und Kieferwäldern bis auf 2000 m Höhe. Inunserm Garten mögen sie die Plätze unterjapanischem Ahorn oder am Fuss vonStrauchrosen. Zudem haben sie sich am Randvon den Kieswegen etabliert. Vermutlich ha­ben Ameisen die runden Samen dorthintransportiert.

Im August beginne ich jeweils die ver­schiedenen Standorte der Cyclamen hederi­

1 Christopher Grey­Wilson:Cyclamen – A guide for gardeners, horticulturistsand botanists. London 1997.

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Unser Garten

Cyclamen – winzige Lieblingeim Sommer wie im WinterLange Zeit mochte ich sie nicht, die Alpenveilchen in denBlumenläden mit den fleischigen Blättern auf langen Stielenund den häufig karminroten Blüten. Bekam ich trotzdem eineZimmer-Zyklame geschenkt, konnte ich ihr den gewünschtenkühlen Platz nicht anbieten. Zudem ersäufte ich sie meistensoder gab ihr zu wenig Wasser. Grauschimmel und Blüten, diesich nicht öffneten, oder welke Laubblätter waren die Folge.Die unglückliche Zimmerpflanze landete fast immer im Kübel.

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Unser Garten

Blattform gezieltauswählen. Für denKauf des C. coummuss man hingegenschon früh im Jahr,nämlich im Januar/Februar, Gartenlustverspüren, um diehübschen Pflänz­chen blühend kau­fen zu können. ImHerbst werden sieauch als Knollen an­geboten.

Wer diese sorg­fältig 5 bis 7 cm tiefeinpflanzt (es istnicht immer einfachzu erkennen, welches die Knollenunterseiteist) und mit lockerem Substrat bedeckt, kannsich oft im ersten Winter von der Blüte über­raschen lassen, wenn nicht Mäuse oder Vö­gel die Knollen verletzt haben. Die Vögelgraben nicht etwa nach den Knollen, sondernnach den Larven der Dickmaulrüssler, für diedie Knollen eine Delikatesse sind.

Selbstverständlich gibt es weitere Cycla­men­Arten, aber viele – wie etwa das türki­sche Cyclamen cilicium oder das griechischeCyclamen graecum – sind nicht winterhartund eignen sich nur für das Kalthaus odersehr geschützte Lagen. Deshalb habe ichmich auf die drei winterharten und in derSchweiz gut erhältlichen Arten beschränkt,wobei ich gestehen muss, dass meine Abnei­gung für die in den Blumenläden angebote­nen Cyclamen Vergangenheit ist. Längstwerden viele verschiedene kleinblütige Hy­briden präsentiert, denen ich jeweils im Spät­

sommer nicht widerstehen kann. Deshalbsteht ein grosser, flacher Topf im Gewächs­haus, wo es den Pflanzen an halbschattigerLage mit Wintertemperaturen zwischen0 und 5 Grad sehr gut gefällt. Sogar denrichtigen Giessrhythmus habe ich gefunden,nämlich viel Wasser während der Blütezeitund wenig in der Phase danach. Sie entwi­ckeln zu meiner Freude sogar die typischenerbsengrossen Samen und vermehren sichkräftig. Jedoch haben sie weiterhin Hausver­bot, da es dort zu trocken und warm ist.

Sollte ich aber ein Cyclamen repandumaus dem östlichen oder mittleren Mittelmeer­gebiet kaufen können, würde ich es sofortauspflanzen und mich freuen, dass nun imGarten auch ein Alpenveilchen im April undMai blüht. Vorläufig aber begnüge ich michmit der Blüte meiner winzigen Lieblinge imSommer und im Winter und hoffe, dass imneuen Kalthaus bald weitere Cyclamen ge­deihen werden. ■

Barbara Scalabrin-Laube,Ganzjahresgarten, Alten

2 Cyclamen sind nach dem WashingtonerArtenschutzabkommen geschützt und dürfennicht in der Natur ausgegraben werden.

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Unser Garten

folium zu kontrollieren. Diese Art aus demMittelmeergebiet blüht, bevor die efeuarti­gen bis rundlichen Blätter kurze Zeit späteraustreiben. Rosa und weiss sind die Blüten,die in Gruppen unter Sträuchern sehr wir­kungsvoll sind. Sie bevorzugen ebenfallsdurchlässigen, humosen Boden im Halbschat­ten. Noch während der Blütezeit entfaltensich dekorative Blätter mit interessantenZeichnungen, die erst im Verlauf des nächs­ten Frühlings ein­ziehen.

Da sowohl C.coum als auch C.hederifolium ausmediterranen Ge­bieten stammen,sind sie feuchte bisnasse Winter undtrockene Sommergewohnt. Sie wach­sen daher in unse­ren Gärten gut imBereich von Laubabwerfenden Ge­hölzen oder Stau­den, wo es im Som­mer nicht nass undim Winter hell undfeucht ist. Nach

meiner Erfahrungmögen sie neutra­len, leicht saurenoder nicht zu kalk­haltigen Boden.Wichtig ist vor allemdie gute Drainage.In der Fachliteraturwird zudem eineMulchschicht nachdem Einzug der Blät­ter und eine GabeKnochenmehl emp­

fohlen. Ich markiere die Standorte mit einemPflanzenschild, da die braunen Knollen imSommer nur allzu leicht vergessen und beimJäten oder Lockern verletzt werden.

Wer Cyclamen2 im Garten ansiedelnmöchte, kauft diese am besten in Töpfen inGärtnereien: Im Sommer findet man das ein­heimische C. purpurascens sowie das efeu­blättrige C. hederifolium oft in Blüte im An­gebot und kann damit den Farbton und die

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Unser Garten

Pflanzen, die Trockenheit gut vertragen,sind die Echten Lavendel. Lavendel mögen esviel lieber trocken als zu feucht, eher magerals zu nährstoffreich.

Für Balkon­ und Terrassenbesitzer, dienicht täglich mit der Giesskanne hantierenwollen, sind Lavendel problemlos und schön.Noch nie war die Auswahl so gross. Dankneuer Sorten blühen sie weiss, rosa, hellblau,violett bis dunkellila. Ob in einem Farbtonoder als Mischung, Lavendel in Kübeln undKästen machen eine gute Figur.

Allen eigen ist das silbrig graue Laub,doch auch hier gibt es Unterschiede imWuchs und in der Form. Manche blei­ben kompakt, andere werden über einenMeter hoch. Auch die Blütenformen variie­ren und sorgen dafür, dass Schmetterlinge,

Bienen und Hummeln die duftenden Blütenanfliegen.

Für die Töpfe auf Balkon und Terrasse eig­nen sich besonders kleinwüchsigere Sorten:Die hell­ bis dunkelviolett blühende Lavan­dula angustifolia «Peter Pan» erreicht bei­spielsweise nur eine Höhe von etwa 45 Zen­timetern und die Sorte «Coconut Ice» mitihren weissen und rosafarbenen Blüten wirdnur etwa 30 Zentimeter hoch. Natürlich kön­nen auch Lavendelsorten, die eine Wuchshö­he von 60 Zentimetern oder mehr erreichen,in Gefässen gepflanzt werden. Idealerweisesollten sie dann aber nach etwa zwei Jahrenin den Garten gesetzt werden. ■

Text und Foto: GPP/DownderryLavendel (www.downderry-lavendel.de)

Lavendel auf Balkon und Terrasse

Diesen Monat im HEV-Ratgeber:

– Roger Kuhn über das ideale Timing beim Kauf einer Immobilie – HEV zu Gast an der «Bauen & Modernisieren»

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551HEV 8 | 2014

Die Seite des Präsidenten

Wohneigentum bald unerschwinglich?

NationalratHans Egloff,

PräsidentHEV Kanton Zürich

LautStatistik sinddiePreise fürEinfamilien­häuser seit dem Inkrafttreten der Personen­freizügigkeitsabkommen 2002 schweizweitum rund 55%, diejenigen für Eigentums­wohnungen gar um rund 80% gestiegen.Klar, dass dieser Preisanstieg viele beun­ruhigt. Das Ziel, einmal ein Haus zu bauenoder eine Wohnung zu kaufen, rückt fürNormalverdiener in immer weitere Ferne.

Wo Haushalte im europäischen Aus­land bei der Familiengründung mit grössterSelbstverständlichkeit Wohneigentum er­werben, ist dies bei uns nur noch beschränktmöglich. Für eine simple 4­Zimmer­Eigen­tumswohnung in der Agglomeration müssenheute mindestens sechs ganze Jahressalärebezahlt werden.

Wohneigentum ist damit in der Schweizauch kaufkraftbereinigt teurer als in unserenNachbarländern. Die Wohneigentumsquoteder Schweiz liegt unter 40 Prozent. Vergli­chen mit unseren Nachbarländern ist dies einmehr als bescheidener Wert. Dies bedeutet,dass sich mehr als die Hälfte der Einwohnerin der Schweiz bereits heute keine eigeneWohnung leisten können.

2012 hat der Hauseigentümerverbanddeshalb einen Vorschlag zum steuerbegüns­tigten Bausparen an die Urne gebracht. Lei­der wurde diese Möglichkeit der Wohnei­gentumsförderung abgelehnt. Seither sinddie Hürden für den Wohneigentumserwerbnochmals markant erhöht worden.

Im Sommer 2012 haben die Bankenauf Geheiss der Eidgenössischen Finanz­marktaufsicht (Finma) die Hypotheken­Richtlinien verschärft. Geld aus der Pensions­kasse wird nur noch teilweise als Eigenkapitalakzeptiert. Gleichzeitig wurde ein Teilamorti­sationszwang eingeführt. 2013 hat der Bun­

desrat und die Nationalbank den sogenann­ten Antizyklischen Kapitalpuffer eingeführt.Die Banken müssen Wohnbauhypothekenmit mehr Eigenkapital unterlegen, was dieHypotheken für die Kreditnehmer verteuert.Im Januar 2014 wurde dieser nochmals er­höht. Die beschlossene Revision des Raum­planungsgesetzes wird das Bauland knapperund noch teurer machen.

Auch damit nicht genug: Die Richtlinienzur Hypothekarvergabe sollen weiter ver­schärft, der Vorbezug für Wohneigentum ausdem obligatorischen Teil der zweiten Säuleweiter eingeschränkt oder gar abgeschafftwerden.

Kein Wunder, macht sich Unbehagenbreit. Nur die tiefen Zinsen haben bislang ver­hindert, dass Wohneigentum in der Schweizfür den Mittelstand nicht unerschwinglichwurde. Die Zinsen werden jedoch bald wie­der ansteigen, und dann? Vielen Mittelstand­haushalten wird bei 5% Zins der Zugang zuWohneigentum definitiv verwehrt bleiben.Diese Probleme dürfen von der Politik nichtlänger ignoriert werden. ■

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