Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012

STUTTGART IN BEWEGUNG.

BÜROMARKTBERICHT 2011/2012

Bild: Manfred Storck

DAS QUADRAT

Büchsenstr. / Hospitalstr.Büro + Einzelhandel + Wohnenfertiggestellt 2011

GERBER

Marienstr. / Tübinger Str.Büro + Einzelhandel + WohnenFertigstellung 2. Q 2014

THEO 10

Theodor-Heuss-Str. 10Büro + Einzelhandelfertiggestellt 2011

CASA NOVA

Augustenstr. 1/Paulinenstraße 41 Büro + Einzelhandel fertiggestellt 2011

GALLION HAUS

Theodor-Heuss-Str. 8Büro + Einzelhandelfertiggestellt 2011

BÜLOW CARRÉ

Lautenschlagerstr. 21Büro + EinzelhandelFertigstellung 1. Q 2013

HOSPITALHOF

Hospitalplatz 20 / Gymnasiumstr. 36BüroFertigstellung 4. Q 2013

CITYGATE

Kriegsbergstr. 11Büro + EinzelhandelFertigstellung 2. Q 2014

MARKTSTR. 6 + 8

Büro + EinzelhandelFertigstellung 2. Q 2012

QUARTIER AM KARLSPLATZ

Holzstr. 15 + 17Büro + EinzelhandelFertigstellung unbekannt

POSTQUARTIER

Lautenschlagerstr. 17Büro + Einzelhandelfertiggestellt 2011

CALEIDO

Tübinger Str. 41– 43Büro + Einzelhandel + WohnenFertigstellung 3. Q 2013

PAULINE

Paulinenstr. 21 Büro Fertigstellung unbekannt

E 65

Eberhardstr. 65Büro + EinzelhandelFertigstellung 3. Q 2014

* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011

Jahr Volumen

in m2

Repräsentative

Spitzenmieten

Durchschnitts-

mieten City

Leerstand

in m2

Leerstand

in %

Angebots-

bestand

in Mio. m2

Fertig stellungs-

volumen

in m2

Vorver-

mietungs-

volumen in m2

1994 120.000 14,83 € 13,60 € 225.000 4,00 5,926 317.000 k. A.

1995 120.000 14,32 € 13,35 € 190.000 3,30 6,056 130.000 k. A.

1996 135.000 14,32 € 12,75 € 290.000 4,90 6,108 52.000 k. A.

1997 140.000 14,83 € 12,65 € 270.000 4,50 6,231 123.000 k. A.

1998 180.000 15,08 € 13,85 € 186.000 2,80 6,266 35.000 k. A.

1999 230.000 15,85 € 14,80 € 118.000 1,80 6,296 39.000 k. A.

2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A.

2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000

2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000

2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000

2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500

2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400

2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500

2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400

2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000

2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000

2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400

2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,7 7,449 45.900 41.200

BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK

4

5

INHALT.

Vorwort 6

Stuttgart – ein attraktiver Standort mit Weitblick 8

Stuttgart 21 – Areal A1 füllt sich mit Leben 9

Vermietungsleistung auf historischem Hoch 10

Gesteigerter Bürobedarf in vielen Branchen 12

Aufschwung für das großflächige Segment 13

Mietpreise übertreffen Vorjahreswerte 14

Angebotsreserve deutlich gesunken 16

Bundesweiter Aufwärtstrend hält an 18

Stuttgart City/Innenstadt: Ungebrochen starke Nachfrage 20

Stuttgart Nord: Geteilte Entwicklungen 21

Stuttgart Ost: Ungenutztes Potenzial 22

Stuttgart Süd: Spitzenstandort mit sonnigen Aussichten 23

Büromarkt Stuttgart im Überblick 25

Prognose: Stuttgarter Büromarkt – stark wie noch nie 27

Ihre Ansprechpartner 28

ELLWANGER & GEIGER Real Estate 29

VORWORT.

STUTTGART – MOTOR FÜR MORGEN.

Die Zukunft der Menschen liegt in der Stadt. Vor 200 Jahren lebten etwa 97 Prozent der Menschen

weltweit in ländlichen Regionen. Heute lebt die Hälfte in Städten. In der Mitte dieses Jahrhunderts

sollen es laut Prognose der Vereinten Nationen drei Viertel sein. Die Städte sind der Wachstums-

motor für die Zukunft. Treiber dieser Entwicklung sind Faktoren wie Lebensqualität, wirtschaftliche

Stärke und Bildung. Zugleich stehen die Städte vor der großen Herausforderung, Wachstum und

Lebensqualität in Einklang zu bringen.

Wie kann dies Stuttgart gelingen?

Instrumente hierzu finden sich in den vielfältigen Zukunftsthemen: nachhaltige Technologien vor

allem in den Bereichen Mobilität und Bauen, im Tourismus, in den Gesundheitsdienstleistungen und

im „Wissen für morgen“. Der zukunftsorientierte Auf- und Ausbau dieser Cluster, die bereits heute

zu den wirtschaftlichen Stärken Stuttgarts zählen, ist in der Landeshauptstadt in vollem Gange.

Im Bereich „Wissen für morgen“ ist zum Beispiel mit der Eröffnung der neuen Bibliothek, deren

umfassendes Angebot 1,2 Millionen Besucher jährlich nutzen werden, ein Meilenstein gelegt. Eine

Mobilitätskarte wird die integrierten Mobilitätsdienstleistungen auffächern, Netzwerke für nach-

haltige Mobilität werden die Entwicklungen im öffentlichen Nahverkehr und im Individualverkehr

weiter vorantreiben. Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Handwerker stellen sich der

Aufgabe, Stadtquartiere mit regenerativer Energie zu versorgen; Null-Energie-Häuser zu bauen;

Mischnutzungen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit verträglich zu gestalten. Die Weiterprofilierung

Stuttgarts als Stadt der Gesundheit wird beispielsweise mit dem Neu- und Ausbau des Klinikums

gefördert. Dies sind wenige Beispiele aus den umfangreichen Fördermaßnahmen für die hiesige

Wirtschaft, die die Stadtverwaltung aufgelegt hat. Denn Stuttgart will der Motor der Unternehmen

sein und bleiben.

ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und für

die praktizierte „Public Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht.

Dr. Wolfgang SchusterOberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart

Ines AufrechtLeiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart

6

7

STUTTGART – BÜROMARKT BOOMTE STÄRKER DENN JE.

„Falls Sie die Möglichkeit hätten, würden Sie nochmals diesen Standort wählen?“, fragte die IW Consult

im Rahmen einer Unternehmensumfrage. „Wir kämen wieder“, antworteten fast 90 Prozent der

befragten und in Stuttgart ansässigen Unternehmen. Mit diesem Wert liegt die Landeshauptstadt

im Vergleich zu anderen deutschen Städten auf Rang fünf und damit weit vorn. Die Standort-

faktoren scheinen hier also zu stimmen und so lässt sich auch am Stuttgarter Büromarkt eine rege

Nachfrage beobachten. Gerade die Traditionsfirmen erweiterten sich vor Ort und sorgten mit

großen Anmietungen für Aufwind. Insgesamt konnte auf diese Weise 2011 das beste Vermietungs-

ergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Doch die aktuellen Entwicklungen bedeuten keinesfalls,

dass sich Vermieter und Investoren auf diesen Lorbeeren ausruhen können. Vielmehr gilt es, die

modernen Anforderungen etwa an die Energieeffizienz, die Gebäudezertifizierung nach LEED oder

DGNB und an das Stellplatzangebot im Blick zu behalten und sich darauf einzustellen. Denn die

Ansprüche der Nutzer an Büroflächen steigen und in einigen Teilmärkten, insbesondere in der

City und in der Innenstadt, ist das gesamte Angebot nach wie vor knapp. Mit Renovierungs- und

Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, attraktiven Neubauprojekten und der Förderung

sowie dem Ausbau weiterer Standorte sollte jetzt für die Zukunft gerüstet werden. Vor allem Pro-

jektentwicklungen beleben nicht nur das Angebot an hochwertigen Flächen, sondern geben der

Stadt auch ein neues, modernes Erscheinungsbild.

Wo steht der Büromarkt aktuell und wie hat er sich entwickelt? Welche Trends sind zu beobachten

und welche Auswirkungen haben sie auf die Vermietungssituation? Im Büromarktbericht finden Sie

Anregungen, Impulse und detaillierte Informationen. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche

Lektüre und stehen Ihnen bei Fragen rund um die dargestellten Themen und die Anmietung gerne

zur Verfügung.

Mario Caroli Björn Holzwarth

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STUTTGART – EIN ATTRAKTIVER STANDORT MIT WEITBLICK.

Die letzten Wellen der Wirtschaftskrise sind in Stuttgart nun vollständig abgeebbt. Auf seinem Weg aus den stürmischen Zeiten bewies der Standort in einer vielseitigen und zukunftsorientierten Ausrichtung s eine Stärke. Darüber hinaus verleihen Voraussetzungen wie traditionell niedrige Arbeitslosenzahlen und eine hohe Anzahl an hochqualifizierten Beschäftigten dem einsetzenden Aufschwung Rückenwind und machen den Markt attraktiv.

VIELFALT STATT EINSEITIGKEIT

Den zwischenzeitlich stark zunehmenden Arbeitslosen-

zahlen gebot die Region innerhalb kürzester Zeit Einhalt:

Nach weniger als zwölf Monaten war wieder ein Rückgang

um 40 Prozent zu verzeichnen. Ein klares Signal dafür, dass

die Entwicklung im Ländle nicht allein vom Automobilbau

abhängig ist. Vielmehr schaffte es die Wirtschaft gerade

durch die Branchenvielfalt, schnell auf konjunkturelle

Veränderungen zu reagieren. Und die Unternehmensland-

schaft diversifiziert sich weiter: So gewinnen beispielsweise

der Biotechnologie- und Medizinbereich an Bedeutung.

ZUKUNFTSORIENTIERTE INVESTITIONEN

Doch auch die ansässige Automobilbranche stellt sich auf

die anstehenden Herausforderungen ein und investiert in

den zukunftsträchtigen Bereich der E-Mobilität und der

mobilen Zukunft. Laut einer weltweiten Studie der Unter-

nehmensberatung Arthur D. Little (ADL) könnten sich

Investitionen in vernetzte, städtische Mobilität von heute

300 Milliarden Euro pro Jahr bis 2050 nahezu verdrei-

fachen. Gerade Stuttgart als Heimat von Autoherstellern

und Zulieferern hat großes Potenzial, von diesen Ent-

wicklungen zu profitieren. So haben die Unternehmen

den Startschuss nicht verpasst: Erfolgsgeschichte schrieb

beispielsweise bereits das Daimler-Projekt Car2go. Die

Stadt Stuttgart forciert das Thema ebenfalls und lässt einen

Masterplan Mobilitätskarte erarbeiten. Solche Projekte

steigern die Attraktivität, gilt doch die Mobilität als wich-

tigster Standortfaktor für Investoren. In einem Mobilitäts-

Check von ADL belegt Stuttgart unter den deutschen

Metropolen bereits heute den vierten Platz.

FRUCHTBARER AUSTAUSCH VON LEHRE UND

WIRTSCHAFT

Unternehmen, die einen direkten Draht zum Geschehen

und zu entsprechenden wissenschaftlichen Auswertungen

haben, können Trends frühzeitig erkennen und sich so

besser auf Veränderungen einstellen. Mit der Universität

Hohenheim und der Dualen Hochschule ist Stuttgart hin-

sichtlich eines dafür notwendigen Austauschs zwischen

Hochschulen der Finanzwirtschaft und der ansässigen

Wirtschaft gut aufgestellt. Durch eine fruchtbare Symbiose

beider Bereiche erreicht der Standort die erforderliche

Sensibilität bei auftretenden systemischen Risiken – ein

entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg.

Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: November 2011

26.86326.863

23.70823.708

22.92922.929

22.13122.131

21.78821.788

21.32021.320

17.80817.808

München

Düsseldorf

Frankfurt

Stuttgart

Köln

Hamburg

Berlin

KAUFKRAFT PRO KOPF 2011 IN €:

GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER

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9

STUTTGART 21 – AREAL A1 FÜLLT SICH MIT LEBEN.

Nachdem der Volksentscheid am 27. November 2011 ein deutliches Signal für das Projekt Stuttgart 21 – den Neubau des Stuttgarter Hauptbahnhofs – setzte und damit die unklare Situation beendete, werden die bisher gebremst betriebenen Bauarbeiten wieder stark an Fahrt gewinnen.

Bereits im Oktober sorgte die Übergabe der neuen

„Bibliothek des 21. Jahrhunderts“ für Belebung auf dem

Areal A1. Ihre Anziehungskraft lockte allein bis Dezember

einen Besucherstrom von über 100.000 Personen an,

künftig wird mit einer Million Gäste pro Jahr gerechnet.

Auch das schon im Bau befindliche Projekt „Pariser Höfe“

schreitet voran. Die Arbeiten an den insgesamt 250 Woh-

nungen und dem Büroriegel mit rund 8.000 Quadrat-

metern dürften im dritten Quartal 2012 abgeschlossen

sein, so dass im kommenden Jahr weiteres Leben auf

dem Gelände Einzug hält.

Schwung kommt zudem in die nächsten geplanten Bau-

abschnitte: So errichtet die Sparkassenakademie ein

Schulungszentrum, das voraussichtlich Mitte 2013 fertig-

gestellt wird. Eine Fläche von 11.400 Quadratmetern wird

künftig jährlich von rund 26.000 Schulungsteilnehmern

genutzt, für die zusätzlich rund 160 Appartements zur

Verfügung stehen. Darüber hinaus entstehen in dem

Gebäude weitere 1.200 Quadratmeter Bürofläche. Ge-

plant ist auch, eine Kindertagesstätte für das neue Gebiet

A1 in diesem Komplex unterzubringen. Nahezu zeitgleich

startet die Erstellung des „Milaneo“. Mit rund 43.000

Quadratmetern Einzelhandelsfläche, 7.400 Quadratme-

tern Büroflächen, etwa 417 Wohnungen und einem Hotel

mit 160 Zimmern gestaltet dieses Gemeinschaftsprojekt

von ECE, STRABAG und der Bayrischen Hausbau das künf-

tige Leben und Arbeiten im neu ent stehenden Quartier

entscheidend mit.

Für den geplanten Hotel- und Wohnturm Ecke Heilbronner

Straße/Wolframstraße konkretisiert sich der Start auf

Ende 2012, die Fertigstellung ist für die zweite Jahres-

hälfte 2014 zu erwarten. Auch das vollständig durch-

geplante Objekt „Europe Plaza“ kann ebenfalls kurzfristig

begonnen werden, sobald eine entsprechende Vermie-

tungsquote vorliegt. Somit stehen die meisten Projekte

des gesamten Areals A1 in den Startlöchern oder befinden

sich bereits im Bau. Ende 2014 dürfte die Bebauung in

diesem Bereich abgesehen von den Baufeldern 4/5/12/15

abgeschlossen sein, so dass dann ein weiteres urbanes Stadt-

quartier seiner Bestimmung übergeben werden kann.

Massenmodell der Bebauung

Objekte im Bau bzw. fertiggestellt

Verfügbare Flächen

Wolframstraße

Wolframstraße

PARISER HÖFE

Büro + Wohnen Fertigstellung 1. Q 2012

SPARKASSEN AKADEMIE

Schulung + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014

EUROPE PLAZA

Büro Fertigstellung unbekannt

STADT- BIBLIOTHEK

MILANEO

Büro + Einzelhandel + WohnenFertigstellung 3. Q 2014

BAUFELD 7

Hotel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014

BAUFELD 5

BAUFELD 15

BAUFELD 12

BAUFELD 4

VERMIETUNGSLEISTUNG AUF HISTORISCHEM HOCH.

Der wirtschaftliche Aufschwung bescherte dem Stuttgarter Büromarkt 2011 ein erfolgreiches Jahr mit einem Vermietungsergebnis auf Rekordniveau: Mit 285.000 Quadratmetern, von denen rund 45.500 Quadrat-meter auf Eigennutzer entfielen, wurde so viel Bürofläche vermietet wie nie zuvor. Damit konnte das erfreuliche Ergebnis des Vorjahres noch einmal um rund 47 Prozent gesteigert werden.

CITY VERDOPPELT VERMIETUNGSERGEBNIS

Allein in der Stuttgarter City, also dem Bereich innerhalb

des Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss-

Straße, Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, wurde

die Vermietungsleistung, die 2010 bei 32.800 Quadrat-

metern lag, fast verdoppelt. Einen entscheidenden Beitrag

dazu leisteten Anmietungen der öffentlichen Hand in Höhe

von rund 35.000 Quadratmetern. Darin enthalten ist auch

der größte Einzelvertrag des Beobachtungszeitraums mit

rund 14.000 Quadratmetern, der für die Unterbringung

des Kultusministeriums im Postquartier abgeschlossen

wurde.

TEILMÄRKTE WEITERHIN STARK

Auch die südlichen Teilmärkte Vaihingen/Möhringen und

Fasanenhof waren gefragt: Insbesondere zwei Anmietungen

von Bosch setzen hier mit rund 12.000 und 4.000 Quadrat-

metern deutliche Akzente. Ebenfalls dank größerer Verträge

der ansässigen Konzerne Bosch und Porsche verzeichneten

zudem die nördlichen Randlagen Feuerbach und Zuffen-

hausen erneut ein starkes Jahr. In Bad Cannstatt fiel eine

Großanmietung der Deutschen Telekom mit rund 6.000

Quadratmetern ins Gewicht, so dass in diesem östlich ge-

legenen Stadtteil zusammen mit den Teilmärkten Wangen

und Hedelfingen insgesamt rund 61 Prozent mehr Büro-

flächen vermietet wurden als noch 2010. Mit einem Nach-

fragerückgang musste hingegen Leinfelden-Echterdingen

im Süden kämpfen – ebenso wie der nördliche Teilmarkt

Weilimdorf.

VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2000 – 2011 IN M2

10

11

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

City 25.350 19.000 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000

Innenstadt 25.710 45.000 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500

Vaihingen/Möhringen 50.550 6.300 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300

Fasanenhof 2.700 11.000 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500

Feuerbach/Zuffenhausen 16.700 6.000 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800

Degerloch 5.800 2.700 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000

Weilimdorf 13.150 16.000 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500

Bad Cannstatt/Wangen 5.000 18.000 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400

Leinfelden-Echterdingen 14.040 3.000 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000

Gesamt 159.000 127.000 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011


20

5.0

00

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0

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0

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00

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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M2

GESTEIGERTER BÜROBEDARF IN VIELEN BRANCHEN.

Eine maßgebliche Rolle für den Bürovermietungsmarkt

spielte 2011 die Branche „Industrie“. Sie schloss Verträge

mit einem gesamten Flächenvolumen von 45.000 Quadrat-

metern ab, wovon allein Bosch 32.000 Quadratmeter an-

mietete. Ein ähnlich starker Impuls kam mit rund 39.000

Quadratmetern nachgefragter Bürofläche aus dem Bereich

„Öffentliche Hand“. Grund für den gesteigerten Bedarf

dieses Segments war die Neuansiedelung eines Ministeri-

ums sowie die Reorganisation bestehender Ministerien.

Die nachfragestärkste Gruppe blieb mit etwa 115.200

Quadratmetern angemieteter Fläche und 40 Prozent der

gesamten Vermietungsleistung jedoch wie schon in den

Vorjahren die der „Sonstigen Büronutzer“, zu denen

verschiedene Dienstleister, wie etwa Ärzte, Architekten,

Ingenieure und Handelsunternehmen, zählen.

Die IT- und Telekommunikationsbranche bezog mit

27.400 Quadratmetern deutlich weniger Bürofläche neu

als im Vorjahr. Damit sank auch der Anteil am Gesamt-

umsatz auf nur 10 Prozent. Auch bei der Gruppe der

„Consultants“ zeichnete sich mit 22.800 Quadratmetern

angemieteter Fläche eine leicht rückläufige, aber dennoch

stabile Entwicklung ab. Dafür war unter den Finanzdienst-

leistern erneut eine Steigerung der Nachfrage auf 24.700

Quadratmeter festzustellen, trotzdem blieb ihr Beitrag

zum gesamten Vermietungsumsatz unverändert. Sowohl

Finanzdienstleister als auch Consultants siedelten sich vor

allem in der City und der Innenstadt an.

Auf den Aufwärtstrend der Konjunktur reagierte der Be-

reich „Medien/Kommunikation“ mit einem auflebenden

Bürobedarf. Werbe- und Medienagenturen profitierten

von der Bereitschaft der Unternehmen, wieder verstärkt in

Werbe- und Marketingmaßnahmen zu investierten, und

mieteten in der Folge deutlich mehr Fläche – insgesamt

10.900 Quadratmeter – vor allem im Segment bis 500

Quadratmeter. Das übertrifft das Vorjahresergebnis um

38 Prozent.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Medien/Kommunikation 5,02 4 8 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82

Finanzdienstleister 8,04 34 12 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67

Consultants 7,03 5 10 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00

Öffentliche Hand 4,02 9 21 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68

Sonstige 20,98 29 28 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42

Energie/Industrie 52,23 9 13 12,86 – – – – 15,79

IT/Telekommunikation 2,68 10 8 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62

Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 100


UMSATZ NACH BRANCHEN IN %

12

13

AUFSCHWUNG FÜR DAS GROSSFLÄCHIGE SEGMENT.

Das kleinflächige Segment war und bleibt eine wichtige Säule des Stuttgarter Büromarkts: Erneut wurden die meisten Verträge über Flächen bis 500 Quadratmeter abgeschlossen. Mit 249 Vermietungen waren es 27 mehr als 2010. Im gesamten Büromarkt wurden 361 Verträge abgeschlossen.

142 der Verträge unter 500 Quadratmeter entfallen allein

auf die City sowie die Innenstadt. Auch in Weilimdorf be-

wegten sich nahezu alle erfassten Mietverträge in diesem

Flächensegment. Insgesamt wurden rund 21 Prozent der

gesamten Vermietungsleistung in diesem Größenbereich

erbracht.

Positive Signale gingen in 2011 aber auch von den großen

Anmietungen über 5.000 Quadratmeter vor allem durch

die öffentliche Hand und durch die Robert Bosch GmbH

aus. So wurde der größte Vertrag über 14.000 Quadrat-

meter durch das Land Baden-Württemberg abgeschlossen.

Auch die Porsche AG erweitert sich mit einer Fläche von

10.000 Quadratmetern am Traditionsstandort Zuffen-

hausen. All diese Entwicklungen hatten einen deutlichen

Zuwachs der Nachfrage an Flächen über 5.000 Quadrat-

metern zur Folge: Statt wie im Vorjahr 4 wurden nun

12 Anmietungen unterzeichnet. Das trug 36 Prozent zur

Vermietungsleistung des Marktes bei.

Einen Anteil von 16 Prozent am Vermietungsumsatz hatten

Abschlüsse für Flächen von 501 bis 1.000 Quadratmetern.

62 Verträge wurden hier – schwerpunktmäßig in der Innen-

stadt und im südlichen Teilmarkt Vaihingen – generiert.

Das sind deutlich mehr als im Vorjahr mit 46 Abschlüssen.

24 Vermietungen wurden im Größenbereich von 1.001 bis

2.000 Quadratmetern erzielt, 14 waren es im Segment

zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmetern. Bei den Eigen-

nutzern fielen vor allem die Neubauten der AOK, der

Ed. Züblin AG sowie der Sparkassenakademie mit rund

31.000 Quadratmetern ins Gewicht.

Gesamtfläche 2010: 194.000 m2

2010

VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH

51.5

00

59.

50

0

32

.00

0 44

.50

0

21.5

00

35

.90

0

< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²

2011

Gesamtfläche 2011: 285.000 m2

Gesamtanzahl 2010: 301

2010

22

2 24

9

46 62

14

24

15 14 4 12

< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²

2011

Gesamtanzahl 2011: 361

VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH

Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011

49.

00

0

41.9

00

40

.00

0

103.

20

0

MIETPREISE ÜBERTREFFEN VORJAHRESWERTE.

Am Stuttgarter Büromarkt konnten die Mietpreise eine erfreuliche Entwicklung verzeichnen. So lag die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet zum 31. Dezember 2011 bei 11,60 Euro pro Quadratmeter und damit 0,60 Euro über dem Vorjahreswert.

Im Preissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden

im Beobachtungszeitraum insgesamt 149 Vermietungen

abgeschlossen, 65 davon lagen bei einem Mietpreis bis

8,00 Euro pro Quadratmeter. Letztere kamen allerdings

überwiegend in älteren und einfach ausgestatteten Flächen

beziehungsweise aufgrund kurzer Vertragslaufzeiten zu-

stande. Ein großer Anteil der insgesamt generierten Ver-

mietungen entfiel mit 141 Verträgen auf die Preisspanne

zwischen 10,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. 46 An-

mietungen wurden zu Preisen zwischen 13,01 und 15,00

Euro pro Quadratmeter getätigt, während es im Vorjahr

in diesem Segment nur 19 waren. Darüber hinaus gab es

13 Verträge zwischen 15,01 und 17,00 Euro pro Quadrat-

meter und 12 Abschlüsse mit über 17,00 Euro pro Qua-

dratmeter.

CITY UND INNENSTADT: SPITZENMIETEN STEIGEN

In der Stuttgarter City blieb die Durchschnittsmiete mit

14,30 Euro pro Quadratmeter stabil beim Vorjahreswert,

die gewichtete Spitzenmiete konnte hingegen deutlich

von 17,50 Euro auf 18,80 Euro pro Quadratmeter zulegen.

Positive Impulse kamen dabei etwa von 12 Vertrags-

abschlüssen im Neubaubereich, bei denen Mietpreise

zwischen 17,50 Euro und 22,00 Euro pro Quadratmeter

erzielt wurden. Auch in der Innenstadt verzeichnete die

Spitzenmiete einen Anstieg und lag zum Jahresschluss bei

15,90 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete wie

im Vorjahr bei 11,50 pro Quadratmeter.

POSITIVE BILANZ IM SÜDEN, NORDEN UND OSTEN

Dank der hohen Nachfrage kletterte die Spitzenmiete im

Stuttgarter Süden auf 13,30 Euro pro Quadratmeter und

übertraf damit das Vorjahresergebnis. Dass gleichzeitig

die Durchschnittsmiete auf 10,20 Euro pro Quadratmeter

etwas zurückging, liegt vor allem an Mietpreisnachlässen,

die bei einigen älteren und seit längerem leerstehenden

Flächen notwendig waren. Die erfreuliche Entwicklung

der Durchschnittsmiete in den nördlichen Teilmärkten

wurde vor allem von einigen größeren Abschlüssen am

Standort Feuerbach beeinflusst. Zuffenhausen und Weil-

imdorf bewegen sich hingegen weiterhin auf niedrigem

Niveau. Im Stuttgarter Osten profitierten sowohl Spitzen-

als auch Durchschnittsmiete von einer Projektvermietung.

SpiSpitzenmieten

Durchschnittsmieten

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2000 – 2011 IN € /M2

14,9

0 !

16

,87

15,3

4 !

18

,41

14,8

0 !

17,8

9

14,5

0 !

17,5

0

14,5

0 !

17,0

0

13,5

0 !

17,0

0

13,6

0 !

17,5

0

14,5

0 !

17,5

0

14,5

0 !

18

,00

13,6

0 !

18

,00

14,3

0 !

17,5

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand:31.12.2011

14,3

0 !

18

,80

14

15

XX

X !

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2011 IN €/M2

14,3

0

18

,80

11,5

0

15,9

0

9,6

011,9

0

9,0

011,0

0

10

,2013

,30

City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd

DurchschnittsmietenSpitzenmieten


Zwar wurden 2011 in Stuttgart knapp 31.300 Quadrat-

meter Neubauflächen sowie 14.600 Quadratmeter kern-

sanierte Flächen fertiggestellt, diese allerdings waren

größtenteils vorvermietet oder konnten kurzfristig an

neue Mieter vermittelt werden. Darüber hinaus wurden

größere Untermietflächen in der Stuttgarter City wieder

vom Markt genommen. Diese beiden Faktoren führten

in Kombination mit einem überraschend hohen Vermie-

tungsergebnis in einigen Teilmärkten sogar zu Engpässen.

In der Stuttgarter City reduzierte sich der Angebotsbestand

um rund 12.500 Quadratmeter auf rund 60.600 Quadrat-

meter. Einen noch deutlicheren Rückgang hatte die Stutt-

garter Innenstadt zu verzeichnen – hier sank der Bestand

von kurzfristig beziehbarer Bürofläche von knapp 116.900

Quadratmetern auf 93.500 Quadratmeter.

ANGEBOTSRESERVE DEUTLICH GESUNKEN.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Angebotsreserve deutlich reduziert. Zum 31. Dezember 2011 lag sie bei rund 424.000 Quadratmetern, inklusive rund 24.700 Quadratmetern Untermietfläche. Bei einem Gesamtflächenbestand von rund 7,43 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquote von knapp 5,7 Prozent.

FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M2

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

10

9.5

00

50

.50

05

0.

50

.

16

0.0

00

130

.00

0

312

.00

0

22

0.0

00

145

.00

0

80

.00

0

143

.50

0

131.5

00

68

.50

0

51.4

00

49.

00

0

28

.50

0

32

.60

0

23

.40

0

115

.60

0

10

4.9

00

40

.00

0

22

.00

0

42

.40

0

22

.20

0

45

.90

0

41.2

00

57.

00

0

41.5

00

VorvermietungBaufertigstellung

Unsere aktuellen Immobilienangebote

16

17

Zu auffälligen Verschiebungen kam es an den südlichen

Teilmärkten – während sich in Vaihingen die Angebots-

reserve halbierte, wurden dem Markt in Möhringen größere

Flächen zugeführt. Im Norden sowie im Osten waren keine

größeren Veränderungen der Reserve zu verzeichnen, da

trotz teils guter Vermietungsergebnisse auch Flächen am

Markt freigesetzt wurden.

2012 werden rund 47.500 Quadratmeter Bürofläche fertig-

gestellt. Da jedoch bereits knapp 32.000 Quadratmeter

hiervon vorvermietet sind, werden dem Büromarkt kaum

Neubauflächen zugeführt. 2013 könnte sich die Lage

wieder etwas entspannen, da 110.000 Quadratmeter

Bürofläche fertiggestellt werden, von denen derzeit rund

50.500 Quadratmeter vorvermietet sind.

ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2011

Quelle beider Darstellungen:

Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011

Leinfelden-Echterdingen > 73.500 m2

Stuttgart-Innenstadt > 93.500 m2

Weilimdorf > 42.100 m2

Möhringen > 41.900 m2

Fasanenhof > 31.000 m2

Feuerbach, Zuffenhausen > 22.500 m2

Bad Cannstatt, Wangen etc. > 19.300 m2

Degerloch > 11.800 m2

Vaihingen > 27.800 m2

Stuttgart-City > 60.600 m2

öhr

Zu

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Vai

2

3.5

tut m

öhr

Zu

nge

Vai

Feuerbach, Zu

Bad Cannstatt, Wange

tut Weilimdorf > 42.100 mtuttgart-City > 60.600 m2

2

3.5

Möhr

Vai

3.500 mmm2m2

22 %

100 %(entspricht

ca. 424.000 m2)

17 %

600 m2

17 % 1717 % 17 %

600600 m2600600 m22

14 % 10 %

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00 00 m2)00 m2)

10M

10M

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10 %

7 %

7 %

FFF

5 %

B

5

BBB

5555

5 % 3 %

Mit einem Plus von 15 Prozent zeigt der Trend an den

„Big Seven“-Standorten weiter nach oben: In Berlin,

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und

Stuttgart wurden 2011 insgesamt rund 3,28 Millionen

Quadratmeter vermietet. Der größte Boom war im Süden

der Republik zu erkennen: In Stuttgart war eine Steige-

rung von rund 47 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen, in

München ein Plus von 45 Prozent. Rückläufig entwickelte

sich die Nachfrage in Düsseldorf und auch in Frankfurt,

wo das Vermietungsergebnis rund 14 Prozent unter dem

Vorjahreswert lag.

Von einer positiven Entwicklung der Mietpreise profitierten

die meisten Standorte – die Preise erhöhten sich vielerorts

aufgrund der gestiegenen Vermietungsleistung in Ver-

bindung mit einer rückläufigen Angebotsreserve oder

blieben stabil auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten in

Berlin, Köln, München und Stuttgart konnten teilweise

um 1,00 Euro pro Quadratmeter und mehr gesteigert

werden. Auch die Durchschnittsmieten blieben stabil.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Leerstände in

den „Big Seven“ erwartungsgemäß deutlich reduziert.

Das lag vorwiegend an der erhöhten Nachfrage nach

modernen Büroflächen und weiter an der Tatsache,

dass auch wieder verstärkt Flächen in älteren Gebäuden

vermietet wurden, auch wenn das oft mit deutlichen

Zugeständnissen beim Mietpreis verbunden war. Teilweise

entstehen nun wieder große Engpässe im Flächenangebot,

da das Fertigstellungsvolumen von Neubauflächen eher

gering war. Das birgt Baupotenzial für 2012: Aufgrund

positiver Wirtschaftsprognosen und anhaltend stabiler

Nachfrage erhöhen sich an den meisten Standorten

derzeit die Chancen für die kurzfristige Realisierung von

Neubauvorhaben.

BUNDESWEITER AUFWÄRTSTREND HÄLT AN.

Der positive Trend aus dem Vorjahr setzte sich auch 2011 fort: Bundesweit konnten die Vermietungs-umsätze an den meisten Büromärkten nochmals deutlich gesteigert werden. Reduziert hat sich an fast allen Standorten das Flächenangebot.

Informationen zum Büromarkt München

18

19

Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € Leerstandsquote in %

2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010

Berlin 572.000 503.000 21,70 20,50 16,00 14,50 8,4 8,9

Düsseldorf 365.000 375.000 23,50 23,50 17,00 16,50 11,8 11,5

Frankfurt a. M. 410.000 475.000 36,00 35,60 21,50 22,00 14,4 15,1

Hamburg 515.000 485.000 23,00 23,00 13,50 13,50 8,1 9,8

Köln 280.000 220.000 21,00 20,00 11,00 11,25 8,2 8,9

München 853.000 590.000 30,50 28,00 14,20 14,20 7,7 8,3

Stuttgart 285.000 194.000 18,80 17,50 14,30 14,30 5,7 6,5

Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart

LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN %

15,0

13,9

14,3 15

,1

14,4

10

,3

9,6

8,3 8

,9

8,2

7,9 9,

1 9,7

8,3

7,7

9,4

8,2 8,4 8,9

8,4

7,2

6,7 7,

5

9,8

8,1

6,4

6,2

6,1 6,5

5,7

9,8 10

,3 11,5

11,8

10

,3

2007

2008

2009

2010

2011



FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2011 IN M2

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011


149.

00

0 !

152

.00

0 !

145

.00

0 !

140

.00

0 !

16

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00

!

18

0.0

00

!

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00

!

19

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00

!

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00

!

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10

.00

0

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.00

0

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.00

0

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.00

0 ! 8

20

.00

0

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0

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0

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0

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53

.00

0

München

Frankfurt

HamburgBerlin

Düsseldorf

KölnStuttgart

STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH

STUTTGART CITY/INNENSTADT:

UNGEBROCHEN STARKE NACHFRAGE.

Die Nachfrage nach Büroflächen in der Stuttgarter City und der Innenstadt hat im vergangenen Jahr erneut Aufwind erhalten. Zu den in 2010 165 abgeschlossenen Verträgen war 2011 eine Steigerung um 18 Prozent zu verzeichnen.

Ein Ausrufezeichen setzte das Land Baden-Württemberg

durch die Anmietung des Postquartiers und des Königin-

Olga-Baus in der Königstraße 9. Dank entsprechender

Großabschlüsse wurden im Vergleich zu 2010 im ver-

gangenen Jahr zirka 61.000 Quadratmeter mehr Fläche

vermietet. War es im Vorjahr nur ein einziger Mietvertrag

über eine Fläche von mehr als 5.000 Quadratmeter, wurden

2011 sieben Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von

ungefähr 62.000 Quadratmetern erzielt. Davon wurden

25.700 Quadratmeter von drei Eigennutzern aus der Ver-

sicherungsbranche unterzeichnet. Aber auch das Flächen-

segment unter 500 Quadratmetern profitierte von einer

gesteigerten Nachfrage. Die 142 Verträge machen aber

nur zirka 21 Prozent der vermieteten Flächen aus, wäh-

rend der Anteil im Vorjahr mit 137 Abschlüssen bei

33 Prozent lag.

In der City wurden 2010 37 Prozent der Flächen im Preis-

segment bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.

In 2011 stieg der Anteil auf 49 Prozent. In der Mietpreis-

spanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter

konnten 2011 38 Prozent der Flächen unterzeichnet werden.

Auf konstantem Vorjahresniveau von 13 Prozent wurden

Flächen oberhalb der 16,01 Euro pro Quadratmeter ab-

geschlossen. In der Innenstadt konnten 93 Prozent der

neu vermieteten Flächen zu einem Preis bis 14,00 Euro

pro Quadratmeter vergeben werden, ein Prozent mehr

als im Jahr davor. Immerhin acht Prozent der Innenstadt-

flächen wurden innerhalb der Mietpreisspanne zwischen

14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.

Zu beobachten ist, dass parallel zur ungebrochen starken

Nachfrage nach Flächen auch die Ansprüche der Mieter

steigen. Hochwertige oder neu sanierte Flächen sind

ebenso beliebt wie knapp vorhanden. Diese Vorzeichen

führten erstmalig wieder dazu, dass Projektentwicklungen

wie das Bülow Carré und das City Gate ohne die übliche

Vorvermietungsquote begonnen wurden. Kurzfristig wird

die Flächenknappheit für 2012 aber zunächst bestehen

bleiben. Erst durch geplante Fertigstellungen sieht die

Prognose für die Jahre 2013 und 2014 deutlich besser aus:

Dann werden wieder größere Volumina verfügbar sein.

Aufgrund der Vielzahl an neuen und laufenden Projekten

erfahren die Stuttgarter City und Innenstadt zudem eine

deutliche Modernisierung.

20

21

FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN

Der Aufschwung in der Automobil- und Zulieferbranche

setzte sich 2011 fort und war auch in Feuerbach/Zuffen-

hausen deutlich zu spüren. Insbesondere Großnutzer wie

Bosch oder Porsche sorgten für den großen Flächenum-

satz. Am größten war die Nachfrage jedoch mit 68 Pro-

zent der unterzeichneten Verträge im Segment bis 500

Quadratmeter. Trotzdem konnte das außergewöhnlich

hohe Vermietungsergebnis aus 2010 nicht erreicht werden.

Mit 24.800 Quadratmetern waren es 2011 allerdings nur

3.700 Quadratmeter weniger. Der Zehnjahresdurchschnitt

mit 14.000 Quadratmetern liegt zudem bei gerade 56

Prozent des erzielten Ergebnisses für dieses Gebiet und

liefert Anlass zur Zufriedenheit.

Mit 72 Prozent wurde der Großteil der Flächen in der Miet-

preisspanne zwischen 8,01 bis 10,00 Euro unterzeichnet.

27 Prozent der Mietflächen, die sich ausschließlich im

direkten Umfeld der Heilbronner Straße befinden, lagen im

Preisniveau zwischen 11,01 und 12,00 Euro pro Quadrat-

meter.

Neue, moderne Büroflächen sind bis 2013 lediglich vom

Projekt OASIS II zu erwarten. Ein positives Signal ist hier

der Vorvermietungsstand von 50 Prozent, der letztendlich

den Baubeginn ermöglicht hat.

WEILIMDORF

Erfreulich ist die Steigerung der Vertragszahl im Vergleich

zum Vorjahr um 50 Prozent auf 15 Mietverträge. Den-

noch konnten die in 2010 erzielten Flächenumsätze, die

durch zwei Großanmietungen geprägt waren, nicht er-

reicht werden. Angesichts des zunehmenden Leerstandes,

der sich in absehbarer Zeit durch den Wegzug der Firmen-

zentrale von Ernst & Young noch verschärfen wird, ist die

neu gewonnene Kontinuität der Nachfrage zunächst als

positives Signal zu werten. Künftig ist hier aber ein geziel-

tes Standortmarketing erforderlich.

Das Gesamtergebnis lag bei rund 5.500 Quadratmetern,

das sind zirka 48 Prozent des Vorjahres. Damit liegt das Er-

gebnis von 2011 auf dem Niveau der Jahre 2007 und 2009.

Der Zehnjahresdurchschnitt von 7.800 Quadratmetern

wurde allerdings nicht erreicht. An diesem Standort geht

der Trend in Richtung kleinerer Flächen. Nur ein Vertrag

oberhalb von 1.000 Quadratmetern wurde unterzeichnet.

Der größte Flächenumsatz, mit 61 Prozent, wurde im

Segment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen.

STUTTGART NORD: GETEILTE ENTWICKLUNGEN.

STUTTGART OST: UNGENUTZTES POTENZIAL.

BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN

Verfügbare moderne Büroflächen sind auf diesem Teil-

markt derzeit noch Mangelware. Aus diesem Grund stehen

die Chancen einer Vorvermietung für mögliche Projekte

derzeit nicht schlecht. Bei solchen Vorhaben punktet der

Markt außerdem mit einer hervorragenden Anbindung

an den öffentlichen Nahverkehr. Um weitere Nutzer an-

zuziehen und zu gewinnen, können dieser Faktor sowie

auch die optimale Infrastruktur für die tägliche Versorgung

eine entscheidende Rolle spielen. Bereits im vergangenen

Jahr konnte der Flächenumsatz im Vergleich zu 2010 um

38 Prozent auf insgesamt 13.400 Quadratmeter gesteigert

werden. Insbesondere auf dem Kodak Areal konnten, wie

in den Jahren zuvor, zuverlässig eher preisgünstige Flächen

vermietet werden. Zusätzlich unterzeichnete aber im glei-

chen Gebiet auch ein Telekommunikationsunternehmen

den Mietvertrag für ein Projekt mit 6.000 Quadratmetern

zu einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter.

Mit 18 geschlossenen Verträgen war im Vergleich zu den

Vorjahren wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Auch das

durchschnittliche Vermietungsergebnis der letzten zehn

Jahre mit 11.700 Quadratmetern konnte durch die Ver-

mietungsleistung in 2011 mit insgesamt 13.400 Quadrat-

metern um rund 13 Prozent übertroffen werden. Im

Flächensegment bis 500 Quadratmeter lagen 31 Prozent

der vermieteten Flächen. Eine Großvermietung zwischen

2.000 und 3.000 Quadratmetern war mit 18 Prozent, die

andere über 6.000 Quadratmeter mit 45 Prozent an den

vermieteten Flächen beteiligt. Mietpreise bis 8,00 Euro

pro Quadratmeter konnten bei 44 Prozent der Flächen

erzielt werden, in der Mietpreisspanne zwischen 10,01 und

13,00 Euro pro Quadratmeter sind es weitere 50 Prozent.

Die ursprünglich gestoppte Entwicklung des Neckarparks,

eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen und Büros

sowie gemischter Nutzung auf dem ehemaligen Güterbahn-

hofareal, hat wieder Fahrt aufgenommen. 2012 dürften

bereits erste Erfolge zu sehen sein, denn verschiedene

vorhandene Flächeninteressen könnten sich im kommen-

den Jahr konkretisieren.

22

23

STUTTGART SÜD: SPITZENSTANDORT MIT SONNIGEN AUSSICHTEN.

DEGERLOCH

Nachdem 2010 ein Rücklauf zu verzeichnen war, profitier-

te Degerloch 2011 wieder von seiner attraktiven Lage:

Die Vermietungsleistung stieg um 90 Prozent auf ins-

gesamt 4.000 Quadratmeter. Da bis auf 1.300 Quadrat-

meter keine weiteren Neubauflächen zur Verfügung stehen,

wurden die Marktumsätze fast ausschließlich in vorhande-

nen Gebäuden erzielt. Insgesamt 70 Prozent der Umsätze

wurden im Areal COMPAS beziehungsweise direkt am

Albplatz erzielt, 30 Prozent im Gewerbegebiet Tränke.

Bei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen-

segment bis 500 Quadratmeter – 53 Prozent der Ab-

schlüsse wurden hier unterzeichnet. Zu je einem Vertrags-

abschluss kam es für die Flächengröße zwischen 501 und

1.000 Quadratmetern und 1.001 bis 2.000 Quadratmetern.

41 Prozent der Flächen wurden zu Preisen zwischen 10,01

und 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Während

32 Prozent im Preissegment zwischen 12,01 und 13,00

Euro pro Quadratmeter lagen, wurden nur 15 Prozent im

Bereich zwischen 13,01 und 15,00 Euro vermietet. Unter

10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 12 Prozent vermietet.

Neues entsteht am Bürokomplex COMPAS, wo aufgrund

der nach wie vor anhaltenden Nachfrage am Albplatz eine

Projektentwicklung vorangetrieben wird. Sie wird dem

Markt bis 2014 zirka 13.000 Quadratmeter Neubaufläche

zur Verfügung stellen.

LEINFELDEN-ECHTERDINGEN

Niedriger Flächenumsatz und geringe Nachfrage in Lein-

felden-Echterdingen: Die Vermietungsleistung fiel um

38 Prozent und auch die Vertragszahl reduzierte sich um

33 Prozent auf insgesamt 21 Verträge. 58 Prozent der Ab-

schlüsse wurden im Segment bis 500 Quadratmeter unter-

zeichnet, 16 Prozent im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.

Ein Vertrag wurde im Segment bis 2.000 Quadratmeter

abgeschlossen.

Im Mietpreissegment unter 9,00 Euro pro Quadratmeter

wurden 60 Prozent der Flächen vermietet. Zwischen

9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 37 Prozent

der Flächen platziert. Zu wenigen Vermietungen kam es

im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro, 13 Prozent der Flächen

wurden im Bereich 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.

Gespannt wird die Entwicklung der derzeit im Bau befind-

lichen Airport City erwartet. Der erste prominente Nutzer

heißt Ernst & Young, dessen Neubau voraussichtlich 2015

fertiggestellt wird. Insgesamt könnten in der Airport City

250.000 Quadratmeter Büro- und Serviceflächen errichtet

werden. Wenn die Nutzer die dortigen Vorteile schätzen

und annehmen, besteht die Chance, dass sich am Flughafen

ein neuer Bürostandort etabliert.

FASANENHOF

Der Fasanenhof blickt auf ein Jahrzehnt starker Vermie-

tungsschwankungen zurück. In den vergangenen zwei

Jahren jedoch verbesserte sich die Nachfrage kontinuier-

lich und das Ergebnis 2011, mit insgesamt 12.500 Qua-

dratmetern vermieteter Fläche, stellt das Beste seit 2004

dar. Die Inbetriebnahme der Stadtbahn hat zu einer

weiteren Aufwertung des Standorts geführt.

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Ab-

schlüsse um 80 Prozent auf 18 Verträge. 23 Prozent hier-

von entfielen auf das Segment bis 500 Quadratmeter und

17 Prozent auf den Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.

Zwei Verträge wurden im Segment 1.001 bis 2.000 Qua-

dratmeter abgeschlossen. Entscheidend geprägt wurde

das Vermietungsergebnis von einer Großanmietung durch

Bosch – das Unternehmen mietete 4.000 Quadratmeter

Bürofläche an.

23 Prozent der Flächen wurden zu Preisen bis 9,00 Euro pro

Quadratmeter vermietet, 67 Prozent im Segment zwischen

9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Ein Vertrag wurde

mit 10,50 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.

VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP

Autobahnnähe, hervorragende infrastrukturelle Anbindung

sowie ein interessantes Nutzerumfeld – diese Faktoren

trugen auch 2011 entscheidend dazu bei, dass die Gebiete

Vaihingen/Möhringen und der Stuttgarter Engineering

Park (STEP) ein überragendes Ergebnis erzielten.

Mit der Vermietung von 56.300 Quadratmetern Büro-

fläche verzeichnete der Standort eine Steigerung um

114 Prozent. Diese für dieses Gebiet noch nie dagewesene

Entwicklung wurde deutlich von Großabschlüssen mit

Nutzern unter anderem aus den Bereichen der Automobil-

zulieferer, der Softwareentwicklung und der Bauindustrie

geprägt.

78 Prozent der Vermietungen entfielen auf das Gewerbe-

gebiet Vaihingen/Möhringen. Im Flächensegment bis 500

Quadratmeter wurden hier 7 Prozent der Verträge unter-

zeichnet. 19 Prozent der Abschlüsse gab es im Bereich 501

bis 1.000 Quadratmeter, 18 Prozent im Bereich 1.001 bis

5.000 Quadratmeter. Zwei Verträge wurden im Flächen-

segment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter unterzeichnet,

ein weiterer Vertrag mit zirka 12.000 Quadratmetern.

Die Mietpreise lagen bei 21 Prozent der Flächen im Bereich

bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. 28 Prozent der Flächen

wurden für 9,01 bis 10,00 Euro, 49 Prozent im Bereich

10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Zwei

Verträge mit insgesamt zirka 600 Quadratmetern konnten

im Colorado zu Mietpreisen zwischen 13,60 und 16,90

Euro pro Quadratmeter unterzeichnet werden.

Der sich kontinuierlich weiterentwickelnde Standort STEP

verbuchte im vergangenen Jahr 16 Prozent des Vermietungs-

volumens des Gesamtgebietes Vaihingen/Möhringen

und STEP. Zwar wurde im Vergleich zum Vorjahr weniger

Fläche vermietet, doch lag dies an der Tatsache, dass im

STEP nahezu kein Leerstand vorhanden ist. Mit einer Stei-

gerung der Vermietungsleistung ist somit erst zu rechnen,

wenn mit der Vermarktung der nächsten Gebäude STEP

7.1 beziehungsweise 7.2 begonnen wird. 63 Prozent der

Flächen wurden im Preissegment zwischen 11,50 und

12,00 Euro und 18 Prozent im Segment 12,01 bis 13,00

Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.

24

25

A 8 RichtungKarlsruhe

Autobahn-kreuz Stuttgart

A 81Richtung Singen

A 81

A 8 RichtungMünchen

A 81Richtung Heilbronn

BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK.

< 10.000 m2

10.000 – 20.000 m2

20.000 – 30.000 m2

30.000 – 40.000 m2

ab 40.000 m2

Gewerbe-/Bürostandorte

Büroflächenumsatz in 2011

26

27

Mit Blick auf die derzeit am Markt vorhandene Nachfrage,

die sich 2011 über alle Flächensegmente und Branchen

erstreckte, ist im kommenden Jahr ein Büroflächenumsatz

über 200.000 Quadratmetern möglich. Durch den wirt-

schaftlichen Aufschwung spielen beispielsweise wieder

verstärkt Unternehmensgründungen eine Rolle und auch

aus der für Baden-Württemberg so wichtigen Automobil-

industrie kommen nach den Konsolidierungsprozessen

positive Signale.

CHANCEN FÜR NEUE PROJEKTE

Dem für 2012 prognostizierten Bedarf steht nach wie vor

insbesondere in der City und der Innenstadt ein anhaltend

rares Flächenangebot entgegen, diese Knappheit dehnt

sich sogar zwischenzeitlich auf die südlichen Randlagen

aus. In diesem Umfeld stehen in 2012 die Chancen für

bereits seit längerem in der Schublade liegende Projekte

mit Baugenehmigungen besonders gut. Es gibt jedoch

auch Teilmärkte, für deren Zukunft ein Schulterschluss

zwischen Politik und Immobilieneigentümern wichtiger

denn je ist, um die Positionierung zu verbessern. Das gilt

etwa für Weilimdorf und Leinfelden/Oberaichen, die auf-

grund infrastruktureller Defizite seit Jahren mit Leerstands-

problemen kämpfen und häufig gegenüber besser erschlos-

senen Gebieten das Nachsehen haben.

HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG IM FOKUS

Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Gebäuden, die

den Anforderungen an einen modernen Arbeitsplatz

gerecht werden, setzt sich weiterhin fort. Dass Nutzer

durchaus bereit sind, dafür entsprechende Mieten zu

zahlen, hat die Mietpreisentwicklung gezeigt. Auch war

für zeitgemäße Flächen eine deutliche Verkürzung der

Vermarktungszeiträume zu beobachten. Voraussichtlich

hält die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen

weiterhin an. Da dem Markt in 2012 aber kaum Neubau-

flächen zugeführt werden, entsteht eine große Chance

für Eigentümer, die die Qualität ihrer Bestandsimmobilie

jetzt auf einen modernen Standard anheben.

STUTTGARTER BÜROMARKT – STARK WIE NOCH NIE.

In 2011 präsentierte sich der Büromarkt am Standort Stuttgart mit dem besten Ergebnis aller Zeiten. Der daraus hervorgehende Schwung dürfte auch im kommenden Jahr beflügeln, so dass wieder ein gutes Vermietungsergebnis zu erwarten ist.

IHRE ANSPRECHPARTNER.

Die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers sind der kompetente Partner für die Vermarktung Ihrer Büroimmobilie. Dank unserer langjährigen Erfahrung und unseres einmaligen Leistungsspektrums sind wir fähig, den Markt zu bewegen und Trends frühzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine übernatürliche Fähigkeit, sondern Teil unseres Services für den Kunden. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 0711/2148-297 oder Telefax 0711/2148-290. Informationen im Internet: www.privatbank.de · www.bueroflaeche-stuttgart.de

Sebastian Degen

Berater Bürovermietung

Telefon 0711/2148-166

[email protected]

Alice Disam

Assistentin Gewerbliche Immobilien

Telefon 0711/2148-297

[email protected]

Ulrich Nestel

Leiter Bürovermietung und

Einzelhandel Stuttgart

Telefon 0711/2148-291

[email protected]

Matthias Hägele

Berater Bürovermietung

Telefon 0711/2148-292

[email protected]

Helga Schöner

Ansprechpartnerin Research und

Beraterin Bürovermietung

Telefon 0711/2148-269

[email protected]

HAFTUNGSHINWEIS:

Die Erstellung dieser Studie wurde mit

größter Sorgfalt durchgeführt. Für die

Richtigkeit der durch geführten Einschätzun-

gen können die ELLWANGER & GEIGER

Privatbankiers aber keinerlei Haftung

übernehmen.

Hierfür bitten wir um Verständnis.

BILDNACHWEIS:

Manfred Storck: Seite 2, 3

Stuttgart Marketing GmbH: Seite 8

ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATE.

ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder nden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft.

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