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SEITE

30

SEITE

06HOMESTORY

Zu Gast bei Mini Schulz und Susanne von Gutzeit

IM GESPRÄCH: DETLEF KRON

Leiter des Stadtplanungsamtes der LandeshauptstadtSEITE

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AUFS DACH GEPACKTWOHNEN ÜBER DEN DÄCHERN DER STADT

STADTTEILPORTRAIT

Birkach

TANDORTDAS IMMOBILIENMAGAZIN FÜR STUTTGART UND DIE METROPOLREGION

DIEIMMOBILIEN-MESSESTUTTGART

AUF SEITE 9

Liebe Leserinnen,liebe Leser

In der aktuellen Ausgabe des STANDORT steigt die Redaktion der Stadt gewissermaßen aufs Dach. Die Landeshauptstadt, aufgrund ihrer Kessellage nicht gerade mit freier Fläche gesegnet, setzt des-halb nicht nur auf Nachverdichtung sondern seit über 20 Jahren auch auf vertikale Lösungen. Dachaufstockung heißt das Zauber-wort. Doch längst nicht alle Gebäude sind dafür geeignet. Auch lohnt es sich in den seltensten Fällen wirtschaftlich. Die redaktion begab sich auf Spurensuche in Stuttgart.

Zu Gast war die Redaktion dieses Mal ganz privat bei Mini Schulz und seiner Frau Susanne von Holstein. Die beiden Vollblutmusiker leben mit den beiden Kindern etwas außerhalb von Stuttgart.

Anregungen, Kritik oder Wünsche wie immer an sonderthemen@stzw.zgs.de.

ImpressumHerausgeber: Stuttgarter Zeitung Werbevermarktung GmbH, Plienin-ger Straße 150, 70567 Stuttgart. Redaktion: Stuttgarter Zeitung Werbevermarktung GmbH, Redak-tion Sonderthemen, Reimund Abel (Ltg.), Ingo Dalcolmo. Layout und Bildbearbeitung: Pressehaus Stuttgart Infotechnik GmbH, Christina Hörner.Anzeigen: Oliver Nothelfer (ver-antwortl.), Stuttgarter Zeitung Wer-bevermarktung GmbH, Plieninger Straße 150, 70567 Stuttgart, Tele-fon 07 11 / 72 05 - 0.Titelfotos: Wilhelm MierendorfDruck: Pressehaus Stuttgart Druck GmbH.

Wohnen über den Dächern

der StadtFoto: Ingo Dalcolmo

EDITORIAL

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3x in Stuttgart und Umgebung

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Inhalt

10

6

26

22

18

3 Editorial

5 Kurz notiert

6 Homestory Kinder, Klänge und ein Künstlerleben

Zu Gast bei Mini Schulz und Susanne von Gutzeit

9 Immobilienmesse Stuttgart

10 Titelthema Aufs Dach gepackt

Wenn die Stadt nach oben wächst

18 Nachverdichtung Der Trend zur Dachaufstockung

20 Zertifi zierung Bessere Gebäude

22 Wohnen in der Stadt Grünfl ächen als Standortfaktor

24 Grundstücke Kein Bauland in Sicht

26 Im Gespräch mit Stadtplaner Detlef Kron

„Alle Chancen nutzen“

30 Stadtteilportrait Stuttgart-Birkach Dorfi dylle und Stadtnähe

34 Büromarkt Stuttgart Bürofl ächen Mangelware

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Wohnraum für Studierende

Das Wintersemester steht bevor und für viele Erstsemes-ter beginnt die Suche nach einer bezahlbaren Wohnmög-lichkeit. Das Studierendenwerk Stuttgart und Haus & Grund wollen private Vermieter und Vermieterinnen da-für gewinnen, ihren Wohnraum an Studierende zu vermie-ten und kooperieren deshalb das siebte Jahr in Folge. Der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein ruft seine Mit-glieder auf, Wohnraum verstärkt an Studierende zu ver-mieten. Unterstützend bietet Haus & Grund eine spezielle Beratung zu rechtlichen und praktischen Fragen an. Hier-bei kann es um die Vermietung an Wohngemeinschaften ebenso gehen wie um steuerliche Aspekte, mögliche Mit-hilfe in Haushalt oder Garten oder auch Bürgschaften der Eltern. Auf der Website www.platz-fuer-studierende.de, die durch das Studierendenwerk Stuttgart bereitgestellt wird, können interessierte Vermieterinnen und Vermieter ihr Angebot kostenfrei einstellen. red

Wurden zwischen Januar 2018 und Juni 2018 im gesamten Bundesland noch 20.823 neue Wohnungen zum Bau frei-gegeben, sind es im gleichen Zeitraum dieses Jahres nur 18.345 Wohneinheiten. Dies entspricht einem deutlichen Rückgang von -11,9 %. Die Rückgänge sind hierbei, so Prof. Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „tendenziell dort besonders deutlich, wo sehr dringend Wohnraum benötigt wird, dies gilt speziell in den Groß-städten.“ Vor dem Hintergrund eines klar rückläufi gen Trends bei den Wohnungsbaugenehmigungen seien die Entscheidungen des Koaltionsausschusses besonders kri-tisch zu bewerten. Maßnahmen wie etwa die Verschärfung der Mietpreisbremse sowie eine Verlängerung des Bezugs-zeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs-mieten auf sechs Jahre würden sich weiter negativ auf die Investitionsbereitschaft in Wohnungen und damit auf die schwächelnden Baugenehmigungen.“ red

Genehmigungen gehen zurück

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4 5KURZ NOTIERTINHALT

Kinder, Klänge und ein KünstlerlebenIhr Zuhause liegt am Waldrand: Der Kontrabassist und Bix-Chef Mini Schulz und die Erste Konzertmeisterin des Stuttgarter Kammerorchesters Susanne von Gutzeit genießen vor den Toren Stuttgarts das Familienleben.

EIN ORT, UM DIE SEELE BAUMELN LASSEN

Ein Zuhause, in dem das Künstlerehepaar die Seele baumeln lassen kann

Nur eine Zehntelse-kunde! Die braucht es laut Psychologen für den ersten Ein-

druck. Und der soll – nach Stu-dien – sogar oft stimmen. War es diese Zehntelsekunde, in der sich Mini Schulz und seine Partnerin Susanne von Gutzeit in ihr Haus verliebten? Schnell ging es – da ist sich der Kontrabassist, Stuttgarter Musikhochschulprofessor sowie Mitgründer und Leiter des BIX Jazzclubs mit der Ersten Konzert-meisterin des Stuttgarter Kammer-orchesters einig. Obschon der Bau in keinem Topzustand war. „Ich dachte, oh wow, da gibt es aber Einiges zu tun“, erinnert sich von Gutzeit an ihren ersten Eindruck, indes Schulz ergänzt: „Wir sind reingegangen, haben rausgeguckt und gesagt ‚Aber es lohnt sich, hier was zu tun!“ War es doch das, was eine Familie, die kleine Kin-der hat und viel Musik macht, sich erträumt: geradezu ideal, freiste-hend, hinter Hecken verborgen, eine Art Nest, aber eines mit ge-nügend Räumen. „Wir brauchten möglichst ein Haus ohne Kopp-lung an andere Häuser, um die Nachbarn zu schonen“, so Mini

in mehrfachem Sinne beste Lage, unbezahlbar für einen bezahlbaren Preis. „Einer unserer Lieblings-plätze. Mini hat die Liege im Inter-net ersteigert, da hat er ein echtes Händchen.“ Susanne von Gutzeit lacht ihrem Mann zu. „Mini kocht gerne. Ich darf die Küche nicht betreten, nur zum Aufräumen.“ – „Dabei verwüste ich die nicht mal“, lautet seinen Replik, bevor er elegant den Arm drehend auf die stählern glänzende Espressoma-schine verweist, die auf der Theke zum Essbereich steht. „Auch er-steigert!“

NACHHALTIG

Die Bogenlampe des Designers Florian Schulz, die sich elegant über den Couchtisch beugt, kam bei einer anderen Gelegenheit ins Haus. Den mini Mini Cooper S konnte er günstig bei einem Stutt-garter Spielzeugfachgeschäft er-werben: Das knallrote Kinderauto war ein Ausstellungsstück. „Ein Elektrofahrzeug“, betont er. „Wir leben nachhaltig!“Nicht nur das Cabrio zeugt von fröhlichem Familienleben. „Wir nutzen den Vormittag und dann

wieder den Abend um zu üben. Wenn unsere beiden Kinder heim-kommen, wird es lebendig – und das genießen wir in vollen Zügen“, schwärmt von Gutzeit.Der Drei- und die Zweijährige scheinen, obwohl sie just in der Kita weilen, allenthalben prä-sent. Da fügt sich eine Regal- und Sitzecke mit Kinderbüchern und Spielzeug nahtlos in den anregen-den Stilmix mit allerlei Kunst-

Die Küche ist das Refugium des Hausherrn, das Dromedar

schaut der Dame des Hauses beim Üben zuFotos: Wilhelm Mierendorf

HOMESTORY

Schulz, um feixend hinzuzufügen, dass Üben nicht unbedingt Musik machen sei.Zwei Jahre ist es nun her, als die beiden vom Stuttgarter Westen auf die Hügel vor den Toren der Lan-deshauptstadt zogen. Über ein Im-mobilienportal fanden sie den ty-pischen 70er-Jahre-Bau, der sich in den Hang schmiegt über mehrere Stockwerke, verbunden mit einer schieferbedeckten Wendeltreppe in Sichtbeton. „Der Schiefer ist schön, aber manch anderes muss-ten wir ändern“, beschreibt von Gutzeit. Und Schulz erklärt. „Wir hatten Glück: So eine Aussicht, die gibt es nicht so oft. Hier kann man weiter ins Land hinaus schau-en, als es vom Kesselrand Stutt-garts je möglich wäre.“ Der Blick ist denn auch von keiner Mauer getrübt. Deckenhohes Glas zieht sich über die Gartenseite, in Bal-kon und Terrasse mündend. „Die Helligkeit, das Gefühl durchatmen zu können, hat mich gleich in den Bann gezogen“, so von Gutzeit.Vor diesem Fensterband haben die beiden denn auch ein schwarz-ledernes Teakholz-„Daybed“ im Stil der legendären Designerin Elaine Gray platziert. Das bietet

werken im Wohnbereich ein, dort im Wintergarten, gegenüber dem Biedermeierschreibtisch, stehen Laufräder oder ein betagtes, wun-derschön bemaltes und ziseliertes Schaukelpferd, Leihgabe eines Freundes. Auch kleine Kindergei-gen sind auszumachen. Susanne von Gutzeit zeigt einen kurzen Handyfilm: Die Kleinen haben zweifelsohne das Talent und die musikalische Leidenschaft der ►

6 7ZU GAST BEI MINI SCHULZ UND SUSANNE VON GUTZEIT

Nach einer fast einjähri-gen Vorbereitungszeit präsentieren Stuttgarter

Zeitung und Stuttgarter Nachrich-ten am Samstag, 16., und Sonntag, 17. November, jeweils von 11 bis 18 Uhr, in der Carl-Benz-Arena im Neckarpark Stuttgart die erste ei-gene Wohnimmobilien-Messe.Angekündigt haben sich an die-sem Wochenende zahlreiche Bau-träger, Projektentwickler, Makler, Massivhaushersteller, Banken und Finanzdienstleister.Die Messe ist konzipiert für Bau-herren, Immobilieninteressier-te und Immobilienbesitzer. Die Themen der Messe reichen vom Neubau über den Altbau bis hin

zu Modernisierungen und Sanie-rungsmaßnahmen. Das Interesse an Wohnimmobilien zum Kauf ist in Stuttgart und der Region immens. Die Aussteller versprechen den Besuchern an diesen beiden Tagen nicht nur ein abwechslungsreiches Immobilienangebot, sondern auch viele Informationen. Erstmals fin-det die neue Immobilien-Messe Stuttgart in der Carl-Benz-Arena im Neckarpark statt. Für die Besucher an den beiden Tagen sind ausreichende Parkplät-ze in der hauseigenen Tiefgarage vorhanden. Auch ist der Messeort bestens mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Der Eintritt ist an bei-den Tagen frei.

IM HERBST IN STUTTGART

Große Immobilien-Messe

IMMOBILIENMESSESTUTTGART

BAUEN WOHNEN MODERNISIEREN

Am Samstag, 16., und Sonntag, 17. November 2019, findet die Immobilien-Messe Stuttgart statt.

Großen geerbt. Apropos Win-tergarten, der Glasanbau am Ein-gangsbereich ist ein Überbleibsel der Vorbesitzer – nun erweitert er den Wohnraum. „Tja, über den Boden in diesem Bereich kann man sich streiten“, schmunzelt Mini Schulz. Wie über manch anderes, was das Haus einst mit-brachte. Etwa einen Whirlpool im Untergeschoss, antikisiert gestylt, verbrämt mit griechischen Säulen. Davon ist heute nichts mehr zu se-hen. Wo es früher plätscherte, liegt nun Holz, stehen Schreibtisch, harren viele Bücher – erklingen vor allem virtuos gespielte Stücke klassischer und zeitgenössischer Komponisten. Susanne von Gut-zeit übt dort auf der Violine, die Giovanni Battista Guadagnini 1756 in Mailand schuf und die ihr von der L-Bank zur Verfügung ge-stellt wird.

HANDWERKER UND KUNST

„Professor Dumbada ist mein ers-ter Kritiker“, lacht sie, über den Plüschrücken eines frauhohen Dromedars, das vor dem Regal steht, streichelnd.Wer von dort einmal um den Trep-penkern wandelt, kommt in den Raum, in dem Mini Schulz seine verschiedenen Bässe bereitgestellt hat, um loszulegen. Das tut das Musikerpaar nun auch: Sie proben einen schwungvollen Walzer mit nostalgischer Note, wie sie nur die Kaffeehaus-Musik in Wien oder Budapest kann. In der Tat stammt die Komposition vom österrei-chischen Kontrabassisten Georg Breinschmid. Am kommenden Tag werden die beiden diese zur

Trauung eines Kita-Erziehers ih-rer Kinder spielen. „Ich bin hier der Handwerker, Susanne macht die Kunst“, erklärt Mini während der Session. Was seine Frau freilich anders sieht.

ENDLICH ANGEKOMMEN

Einer Meinung sind sie, was Woh-nen bedeutet. Sie sei endlich an-gekommen, betont Susanne. In Bochum geboren, aus einer Mu-siker- und Künstlerfamilie stam-mend – ihr Vater Reinhart von Gutzeit leitete das Brucknerkon-servatorium Linz und die Salz-burger Universität Mozarteum –, stand sie als Geigerin früh auf der Bühne, studierte unter anderem in Köln, Wien, Salzburg und Ba-sel. Wie Schulz war sie über Jahre unterwegs, schlief in unzähligen Hotels. Ein ganz eigener Zustand, meint sie. „Die Leichtigkeit des Seins, man gibt viel Verantwor-tung ab, du musst nur rechtzeitig im Bus sitzen und auf der Bühne stehen.“ Umso mehr genieße sie es jetzt, zuhause zu sein mit der eige-nen Familie. „Toplage, von hier aus kommt man überall schnell hin, ins Aus- wie im Inland. Ich bin stadtnah, habe dennoch den Wald vor der Tür und kann mit dem E-Bike durchs Grüne zur Bachakade-mie oder Liederhalle sausen.“ Für die Anstellung in Stuttgart ließ sie gar ein Angebot in Sydney sausen – und freilich für ihren Mann. Der gebürtige Stuttgarter, der seit vie-len Jahren als sachkundiger Bürger auch in der Stuttgarter Stadtpolitik mitmischt, schätzte früh die Vor-züge von „Benztown“. „Hier gibt es ein unglaubliches Kulturange-

Das Schneiden der Hecke ist Sache des Hausherrn Fotos: Wilhelm Mierendorf

bot, es ist auf die Einwohnerzahl gerechnet größer als das von Ber-lin.“ Dazu trägt auch der Ort bei, dessen Programm er macht und in dem er Susanne kennenlernte: das BIX. Das renommierte amerika-nische Magazin DownBeat zählt den Jazzclub zu den 50 besten der Welt, die Bundesregierung zeich-nete ihn 2016 zum dritten Mal mit dem Spielstättenprogrammpreis APPLAUS aus. Doch Schulz bleibt auf dem Boden. „Zuhause ist da, wo die Familie ist, die Menschen, die man liebt. Es ist da, wo alles seinen Platz hat – eben der Le-bensmittelpunkt.“ Petra Mostbacher-Dix

Im Video unter https://youtu.be/xxv09NcFle0 zeigen die

beiden Künstler ihre Wohnung. Schneller geht es durch Scannen des QR-Codes.

8 9ZU GAST BEI MINI SCHULZ UND SUSANNE VON GUTZEIT IMMOBILIENMESSE

Ob Supermarkt oder Einkaufszentrum – das Wohnen in luftiger Höhe ist auch in der Landeshauptstadt beliebt.

Einfach aufs Dach gepackt

WIE MIT AUFSTOCKUNGEN NEUER WOHNRAUM GESCHAFFEN WERDEN KANN

Auf dem Dach des Gerber Stadtkaufhauses befinden sich Büros und sogar Wohnflächen – hoch über den Dächern der Stadt.

Entlang der Marien- und der Sophienstraße befinden sich in luftigen Höhen 68 Wohnungen und fünf freistehende Stadthäuser. Gemeinsam mit den Büroflächen reihen sie sich um einen begrünten Hof von rund 1.200 Quadratmetern.

Das Gerber

Foto: Wilhelm Mierendorf

10 11TITELTITEL

Im neuen Dorotheenquartier in der Nähe vom Rathaus wird nicht nur geshoppt, sondern auch gewohnt.

Futuristisch wie ein Spacelab, Wohnen

auf dem Dach eines Gründerzeitgebäudes im

Stuttgarter SüdenFotos: Wilhelm Mierendorf

Seit 2007 ist es so weit: Mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung lebt in Städten. Bis 2050 sollen

es laut Vorausberechnungen des Department of Economic and So-cial Affairs (UN/DESA) auf 66,4 Prozent sein. Die Konsequenzen sind indes längst zu spüren – und sie spitzen sich vor allem in den vergangenen Jahren zu. Kaum eine Studie zum Stadtraum, der nicht hervorhebt, wie gerade in Bal-lungsräumen die Kosten in Sachen Wohnen ständig steigen, gleich ob es sich um Eigentum oder Miete handelt.

ANGEBOT UND NACHFRAGE

Nachverdichtung heißt da das Zau-berwort, das seit einigen Jahren durch die Lande geistert, also den Raum von Brachen , Baulücken, Innenhöfe und Altbauten nutzen. Doch wie Nachverdichten, wenn nicht zu viel Fläche verbraucht oder versiegelt werden soll, wenn Frischluftschneisen nicht abge-schnitten, sich die Städte in Zeiten des unleugbaren Klimawandels nicht noch mehr erwärmen sollen? Dorthin geht, wo der Platz unend-lich scheint – nach oben. Vertikal bauen meint aber nicht, lauter Hochhäuser zu erstellen, sondern dort Häuser und Woh-nungen anzudocken, wo es schon ein erschlossenes Grundstück gibt, in anderen Worten: zusätzlichen Raum auf den Dach packen. Lässt sich die Wohnungsnot in den Bal-lungsräumen eindämmen, wenn Häuser mal kleinere, mal größere

Lofts aufgesetzt bekommen – oder Wohnblocks gar mit ganzen Eta-gen aufgestockt werden? In Wien und Paris wird es längst vorge-macht, seit einigen Jahren wird in deutschen Städten nachgezogen. Allerdings würde ein Drohnenflug über die großen Städte der Repub-lik zeigen, dass der Anteil an auf-gesatteltem Wohnraum noch recht gering ist.2019 machte der – mittlerweile in der Universitätsstadt Tübingen an-sässige – Architekt Florian Danner mit einem Studienkollegen Furore, als er im Stuttgarter Süden einem Gründerzeit-Gebäude des vergan-genen Jahrhunderts zweistöckigen Wohnraum aufs Dach setzte. Und

das keinesfalls historisierend: Das Penthouse kommt futuristisch wie eine Spacelab daher.

GENIALER DEAL

Der „Deal“ war damals genial: Kostenlose Sanierung des Alt-baus im Tausch gegen einen neu-en Wohnraum, angepasst an die Fläche des Daches, sich nach oben verjüngend. Der Charme eines solchen „Parasiten“ auf dem Dach, wie es mitunter von Experten aus folgenden Gründen genannt wird: Die vorhandenen Anschlüsse, sei es für Zu- und Abwasser, Heizung, Strom und eventuell Gas, können in der Regel genutzt werden.

Eine andere Möglichkeit des Auf-stockens hat Architekt Hans Drex-ler für seine Familie in Frankfurt geschaffen: Er hat ein Mini-Haus über seinem Büro in eine Bauni-sche eingefügt, das sich über fünf Stockwerke in kleinen verschach-telten Parzellen übereinandersta-pelt. Dafür wurde kaum zusätz-licher Platz verbraucht – zudem produziert das Passivhaus seine Energie komplett selbst. Inspirie-ren ließ er sich von Tokio: Dort sind solche Nischen-Häuschen wegen der dichten Bebauung öfter anzutreffen. Der Clou: Laut Drex-lers Berechnung hat sein Haus eine bessere Ökobilanz als ein Reihen-haus auf dem Land. ►

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Einblicke von oben auf die LandeshauptstadtFotos: Wilhelm Mierendorf

Dass parasitäre Dachaufsätze oder Nischenhäuser nicht allein das massive Wohnungsproblem der deutschen Großstädte allein lösen können ist klar. Fehlen doch im Südwesten 300000 Wohnungen, besonders viele sind es den Studien zufolge in Stuttgart sowie den vier angrenzten Land-kreisen Esslingen, Böblingen, Ludwigsburg. Aber sie können, so sind Experten überzeugt, viel zu-sätzlichen Wohnraum beitragen, zumal ökologisch sinnvollen, weil keine neuen Freiflächen versiegelt werden müssen. Aufstocken mache vor allem Sinn bei Gebäuden in Innenstadtlagen und Ballungsgebieten mit kleinen Grundstücken, so Josef Rühle, Geschäftsführer Technik beim Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks in einem Interview. Geeignet seien dem-nach Häuser mit Speicher und auch viele Flachdach-Bungalows

aus den Sechzigerjahren. So lassen sich Häuser mit Flachdach oder einstöckige Bungalows einfach um ein Stockwerk erweitern – etwa mit vorgefertigten Rahmenkon-struktionen aus Holz oder neuen Wänden. Habe ein Haus schon ei-nen Speicher, so Rühle, dann lasse sich etwa dessen Fläche mit gro-ßen Gauben erweitern und weiter ausbauen.

NICHT JEDES HAUS GEEIGNET

Vorteil: Wenger Schrägen, mehr Freiheit für den Kopf. Auch kann man den Kniestock, die in den 50ern und 60ern oft in zwei Mau-erreihen auf ungefähr 50 Zentime-ter aufgemauert wurden, erhöhen. Auf diese Weise mehr Raum zu er-reichen, sei aber wesentlichen auf-wendiger, meint Rühle. Faustregel sei: Je höher der Kniestock ist, desto mehr Platz bietet die Fläche unter der Dachschräge. Allerdings

betonen alle Experten, dass sich nicht jedes Haus einfach aufsatteln lasse. Aufstockungen sind ein Eingriff in die Bausubstanz – und dafür müs-sen die bautechnischen Vorausset-zungen gegeben sein oder geschaf-fen werden. Schließlich muss das Fundament stark genug gemacht werden, um den zusätzlichen Raum tragen zu können. Auch der Aspekte der Versorgungsleitungen sollten freilich abgeklärt werden.Funktioniert dies aber möglich, dann kann man auch in großen Stil aufstocken. Manche Bauträger wa-gen sich längst daher an eine wei-tere Form der Nachverdichtung: In betagten Bestandsgebäuden setzen sie Wohnungen auf dem gesam-ten Dachstock auf. Letzterer wird in der Regel dabei abgetragen, die Decken werden verstärkt und – um das vorhandene Gebäude tragfähi-ger zu machen – die Grundmauern mit Betonpfeilern stabilisiert. ►

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Über den Dächern des GerbersFoto: Wilhelm Mierendorf

Die Aufbauten, sprich neuen Woh-nungen sind sehr oft aus Holz, weil es leichter ist. Nach Berechnungen der Technischen Universität Darm-stadt könnten in Deutschland auf diese Weise 1,5 Millionen zusätz-liche Wohnungen entstehen, ohne dass neue Grundstücke erschlossen werden müssten.

GROSSES POTENZIAL

Indes meinen manche Bauträger, dass man dennoch neue Siedlun-gen und Mehrfamilienhäuser er-richtet werden, um den Ansturm an Zuzüglern auf die Städte ge-recht zu werden. Architekt Dan-ner wiederum schätzt, dass auf den Dächern Stuttgarts – über das gesamte Stadtgebiet gesehen – ein Potenzial von rund 6000 Wohnun-gen schlummere. In der Landes-hauptstadt versucht derzeit auch die Vonovia, einer der größten Wohnkonzerne der Republik, in ihrem bewohnten Bestand aufzu-stocken. In Untertürkheim sollen auf fünf Wohnblocks 20 zusätzli-che Wohnungen mit jeweils 60 bis 80 Quadratmeter Fläche entste-hen – für 7,5, Millionen Euro. Die Bauarbeiten haben begonnen – die darunter wohnenden Mieter sind nicht entzückt. Gerade wird über Mietreduktion debattiert. Und dennoch: „Der Grundgedanke ist, auf diese Weise relativ schnell neu-en Wohnraum zu schaffen“, sagt Teamleiter Thomas Edler. Geplant ist, in den nächsten Jahren auch in einem Kornwestheimer Wohnge-biet ähnlich zu verfahren. Petra Mostbacher-Dix

Aktuelle Bauvorhaben in Stuttgart und der Region

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48 Eigentumswohnungen

BB Wohnbau Böblingen GmbH· Sindelfingen-Maichingen:

2 Mehrfamilienhäuser mit je 15 Wohneinheiten· Böblingen-Dagersheim:

2 Mehrfamilienhäuser mit insg. 9 Wohneinheiten· Ehningen (im Verkauf ab. 7.9.2019):

3 Mehrfamilienhäuser mit 5+7+7 Wohneinheiten· Leonberg: Mehrfamilienhaus mit

7 Wohneinheiten· Rutesheim: 2 Mehrfamilienhäuser

mit je 5 Wohneinheiten· Holzgerlingen: 2 Mehrfamilienhäuser

mit je 6 Wohneinheiten· Hildrizhausen: Mehrfamilienhaus

mit 8 Wohneinheiten· Herrenberg: Mehrfamilienhaus

mit 7 Wohneinheiten· Weil der Stadt: 2 Mehrfamilienhäuser

mit 4+7 Wohneinheiten· Stuttgart-Vaihingen:

2 Mehrfamilienhäuser mit je 10 Wohneinheiten· Stuttgart-Kaltental: Mehrfamilienhau

mit 8 Wohneinheiten

Gut Immobilien GmbH · Bad Boll: 6 Doppelhaushälften· Zell u. Aichelberg: 8 Doppelhaushälften· Weissach-Flacht: 2 Einfamilienhäuser· Harthausen 2 Doppelhaushälften· Winnenden 1 Einfamilienhäuser· Friolzheim 1 Einfamilienhäuser· Affalterbach 2 Doppelhaushälften· Grafenau-Döffingen 2 Doppelhaushälften· Unterensingen Doppelhaushälfte

Instone Real Estate Development GmbH · Herrenberg – Quartier an der Schwarz-

waldstraße: 102 Eigentumswohnungen, 7 Townhäuser, 7 Reihenhäuser, 500 m² Büro- oder Praxisfläche· Rottenburg – Neckartalterrassen:

350 – 450 Eigentums und Mietwohnungen· Stuttgart – City Prag: 250 Mietswoh-

nungen, Kindertagesstätte und 5.000 m² Büroflächen

Marquardt Immobilien GmbH + Co. KG · Herrenberg, MARQUARDT’S,

15 Wohnungen, Büroflächen, Praxen, Gastronomie und Einzelhandelsflächen

· Bondorf, Quartier Hainbuchen, 23 Wohneinheiten: acht Reihenhäuser, ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 15 Wohnungen· Eislingen, Drei Kaiser, 21 Wohnungen,

Ladenflächen im Erdgeschoss· Waldenbuch, Panoramabögen,

drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 30 Wohnungen· Gäufelden-Tailfingen, Wohnen an

den Feldern, sechs Wohnungen· Herrenberg-Mönchberg, Wohnen

am Dorfplatz, sechs Wohnungen

PB Wohnkultur Bauträgergesellschaft mbH · Stuttgart-Bopser: Weisstannen 12 –

Exklusives 4-Familienhaus mit Blick auf die Villa Reitzenstein· Stuttgart-Sonnenberg: Sonnenbühl 28 –

Luxuriöse Doppelhäuser mit Traumaussicht· Stuttgart-Vaihingen: Im Himmel 38 –

Elegantes 6-Familienhaus in beherrschender Aussichtslage

Siedlungswerk GmbH Wohnungs- und Städtebau · Fellbach, Siemensstraße: 18 Eigentums-

wohnungen / 52 Mietwohnungen· S-Rosenstein, 2. Bauabschnitt:

122 Eigentumswohnungen / 10 Mietwohnungen / Kita· Neuhausen, Akademiegärten:

60 Eigentumswohnungen / 19 Mietwohnungen / · 6 Reihenhäuser· Ostfildern-Ruit: 35 Mietwohnungen· S-West, Olgäle: 8 Eigentumswohnungen /

49 Mietwohnungen / 6 Gewerbe· S-Birkach: 60 Eigentumswohnungen /

11 Mietwohnungen / 1 Gewerbe· Esslingen, Seracher Straße: 21 Eigentums-

wohnungen / 14 Mietwohnungen· Filderstadt-Plattenhardt, Säcklersgängle:

31 Eigentumswohnungen / 8 Mietwohnungen· 19 Reihenhäuser / 2 Doppelhaushälften · Waiblingen, Wohnen auf der Linde:

73 Eigentumswohnungen

Wohnbau Merkt GmbH · Stuttgart-Vaihingen, Pfarrhausstraße 8a +

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1 Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen

Stand 21. August 2019 – Änder. vorbehalten

In Wien ging es schon in den 1990ern los – etwa in der Linzerstraße. Die Rede ist von Dachaufsto-ckungen. Als Startschuss dafür in Deutschland gilt der „Loftcube“: Der futuristisch anmutende, mobile Wohnkubus kann theoretisch auf jedes Flachdach in zwei Tagen installiert werden, kos-tet nach Ausstattung plus-minus 109 000 Euro. Verkauft wurden bisher keine fünf Stück. Nicht mobil, aber ebenfalls symbiotisch – arbei-teten der Architekt Florian Danner und ein Studi-enkollege, als sie 2009 aufs Dach eines Gründer-zeit-Gebäudes im Stuttgarter Süden zwei Etagen packten. Technisch und statisch seien Dachauf-bauten meist machbar, etwa indem man Wände verstärkt, die vorhandenen Anschlüsse nutzt oder leere Kamine bei Altbauten. „Ich habe eini-ge Anfragen“, sagt Danner. „Das Problem ist per se nicht das Baurecht oder die Bauamtskollegen, sondern die Bewohner. Ist einer dagegen, klappt es nicht.“ Zunächst sei es nicht günstiger, wenn man auf Bestand baue. Im Gegenzug dazu gebe es aber keine Grundstückskosten. Und, anders als auf der grünen Wiese, sei die – sonst kostspielige – Infrastruktur bereits vorhanden. „Auf Dächern gibt es viel ungenutzten Stadtraum“, so Danner. „Wir können nicht noch mehr Fläche versiegeln und ständig neu im Grünen Baugrund ausweisen. Wir müssen das Wohnraumproblem lösen, indem wir bestehende Infrastruktur ausnutzen und sinn-voll nachverdichten.“ Nach einer aktuellen Studie des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung (IÖR) in Dres-den ist Deutschland so dicht bebaut, dass – um-gerechnet auf die Gesamtfläche – das nächste Haus nie weiter als 6,3 Kilometer entfernt liegt. Der nächste Nachbar wohnt in 99 Prozent gar nur eineinhalb Kilometer weg. Daher plädiert Studien-

leiter Martin Behnisch dringlich, etwas gegen die Versiegelung von Böden zu unternehmen.Auch Stuttgarts Baubürgermeister Peter Pätzold propagiert ökologisch sinnvolle, dem jeweiligen Ort angepasste Nachverdichtung. In der Landes-hauptstadt wird dazu just eine Studie erstellt, die Klimawandel, Mikroklima, Topografie und Umweltfaktoren einbezieht. „Der Talkessel heizt sich auf. Was Frischluftschneisen angeht, müs-sen wir auch die Höhen von Bauten beachten. Und an Wetterereignisse denken! Da hat Nach-verdichtung, wenn sie gut gemacht ist, nicht nur infrastrukturelle Vorteile. Mit ihr kann man auch Böden, etwa Hinterhöfe, wieder entsiegeln.“ Man müsse Bewohnern das Thema erläutern. Denn: Viele seien dafür, aber nicht unbedingt im eigenen Umfeld, so seine Erfahrung. Dachaufstockungen seien ein Baustein, um auch die benötigten klei-neren Wohnungen zu schaffen. „Wir haben 51 Prozent Einpersonenhaushalte in Stuttgart“, so Pätzold. Klar müssten Aufbauten – trotz aller Ku-lanz – nach geltendem Baurecht und den Fristen erstellt werden. Auch das Thema der notwendi-gen Stellplätze und der Rettungswege sei zu be-achten. Sei neues Baurecht nötig und der Gemein-derat bereit zur Änderung, dauere es etwa zwei Jahre für einen neuen Bauplan. „Wir haben im Augenblick 140 Bauplanverfahren laufen.“ peix

Der ungenutzte Stadtraum

16 17TITELGESCHICHTETITELGESCHICHTE

Nicht immer finden Dachaufstockungen die Akzeptanz der Bewohner.Foto: Wilhelm Mierendorf

Stuttgart wächst – und damit auch der Bedarf an Wohnungen. Da in der baden-württembergi-

schen Landeshauptstadt Bauland äußerst knapp ist, setzt die Kom-mune seit Jahren auf Nachverdich-tung. Dazu gehört auch die Aufsto-ckung bestehender Wohngebäude. Im Stuttgarter Stadtteil Bergheim plant die Landes-Bau-Genossen-schaft, sieben Gebäude aufzusto-cken, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, wie Geschäftsführer Josef Vogel berichtet. Für ihn lie-gen die Vorteile eines solchen Vor-gehens auf der Hand. Grundstück und Infrastruktur seien bereits vorhanden. Und eine Aufstockung könne notfalls auch im bewohn-ten Zustand erfolgen. Nicht nur auf Wohngebäuden kann somit zusätzlicher Wohnraum geschaf-fen werden, sondern gleichfalls auf Büros, Parkhäusern oder Su-permärkten. Die oftmals nur ein-stöckigen Einzelhandelsgebäude bieten einer neuen Studie zufolge Platz für Hunderttausende Woh-nungen. Laut einer Untersuchung der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts könnten allein durch die Dachaufstockung von Bürokom-plexen und Verwaltungsgebäuden in Deutschland 560 000 Wohnein-heiten errichtet werden.

GROSSES POTENZIAL

Das gesamte Potential durch Nachverdichtung wie Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Fehlfl ächen (zum Beispiel Brach-fl ächen) bezifferten die Forscher auf 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnun-gen. Die Studie wurde von einem Bündnis aus 16 Verbänden der Bauwirtschaft in Auftrag gegeben.Selbst City-Parkhäuser bieten Platz für Wohnungen. Die Schaf-fung zusätzlicher Wohnfl äche gehe nicht nur bei Flachdächern, son-dern gleichfalls bei Satteldächern, sagt Johannes Schwörer, der Präsi-dent des Hauptverbands der Deut-schen Holzindustrie (HDH).

ZUSÄTZLICHE STOCKWERKE

Generell könne mit den zusätz-lichen Stockwerken gegen die Flächenversiegelung angegangen werden, weil kein neues Bau-

frastruktur und Verkehrsfl äche.“Schwörer fordert ein klares Be-kenntnis der Politik zum Thema Aufstockung und einheitliche Vorgaben. Ein strittiges Thema sei oftmals der Brandschutz. In man-chen Fällen sehe es jede Behörde anders und das verzögere entspre-chende Projekte.

URBANE GEBIETE

So fordert der Verband GdW, dass als eine von mehreren Maßnah-men die mit der Planungsrechts-novelle von 2017 eingeführte neue Baugebietskategorie „Urbane Ge-biete“ mit Leben erfüllt werden müsse, um für eine bessere Innen-entwicklung der Städte zu sorgen. Ziel des „Urbanen Gebiets“ sei ein besseres Nebeneinander von Woh-nen und Gewerbe beziehungswei-se sozialen, kulturellen und ande-ren Einrichtungen. „Damit haben die Kommunen ein Instrument an der Hand, mit dem sie die Innen-entwicklung gegenüber einer In-anspruchnahme von Flächen ,auf der grünen Wiese‘ stärken kön-nen“, meint Gedaschko. Die neue Baugebietskategorie werde aber nur dann städtebaulich in breitem Maße umgesetzt werden können, wenn auch der Lärmschutz ent-sprechend angepasst werde. „Es würde die Situation deutlich er-leichtern, Oliver Schmale

land benötigt werde. Oftmals erfolgt der Aufbau der zusätzli-chen Stockwerke mit Hilfe von Holzbauweise. Oftmals ist es gar nicht so einfach, so ein Vorhaben rasch umzusetzen. Es könne schon zwei bis drei Jahre dauern, bis die Pläne letztendlich genehmigt sei-en, so Schwörers Erfahrung. Der Präsident des Verbandes der Woh-nungswirtschaft GdW, Axel Ge-daschko, weist darauf hin, dass es zu vielerlei Schwierigkeiten kom-men kann: mangelnde Akzeptanz bei der Bewohnerschaft, ein zu-sätzlicher Bedarf an Stellplätzen und Kellerräumen, die Statik des Gebäudes oder auch die oft man-gelnde Wirtschaftlichkeit einer Aufstockung.

BREITES WOHNANGEBOT

Besonders schwierig seien Auf-stockungen von Gebäuden im bewohnten Zustand. Durch eine gemeinsame Vorgehensweise von Ländern, Kommunen und Bund könnte ein Teil der Hemmnisse verringert werden, meint Ge-daschko. Das könne zu folgenden Vorteilen führen: „Ein breiteres Wohnangebot im Quartier zu-gunsten der sozialen und demo-graphischen Mischung, kein Ver-brauch von zusätzlichem Bauland, Wegfall von Grundstückskosten und Mitnutzung vorhandener In-

Urbane Gebiete mit Leben füllen

Oben ist noch viel Platz

18 19NACHVERDICHTUNGNACHVERDICHTUNG

Vor zehn Jahren wurde das erste Gebäude von der Deutschen Ge-sellschaft für Nach-

haltiges Bauen, kurz DGNB, zer-tifi ziert. In diesem Jahr steht die 5000. Zertifi zierung an. Die Deut-sche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen mit Sitz in Stuttgart hat sich zur Aufgabe gemacht, Wege und Lösungen für nachhaltiges Planen, Bauen und Nutzen von Bauwerken zu entwickeln und zu fördern.Das Ziel war nie die Zertifi zierung, sondern der Bau besserer Gebäude, sagt Johannes Kreißig, geschäfts-führender Vorstand des Vereins. Der Verein stelle nur die Werkzeuge zur Verfügung, um nachhaltig und kostengünstig bauen zu können. „Bei uns gibt es keine Checkliste für den Bau, sondern prozessbeglei-tende Hilfestellungen. Nachhaltiges Bauen und die dazugehörige Zertifi -zierung sind mittlerweile angekom-men. Mehr als 80 Prozent der Bau-herren würden es genauso wieder machen“, sagt Kreißig. Dass in den

ersten Jahren viele Architekten noch Vorbehalte gegen die DGNB-Zer-tifi zierung hatten, habe sich heute komplett gedreht. Neben Gebäu-den würden längst auch Quartiere und Gewerbegebiete zertifi ziert. Über 20 unterschiedliche Profi le, darunter auch für Innenräume, hat die DGNB inzwischen für die un-terschiedlichsten Nutzungen entwi-ckelt.

GESUNDHEIT ALS THEMA

Dabei stehen nicht nur die rein ökologischen Gesichtspunkte im Vordergrund. „Wir wollen, dass die Menschen auch in den Gebäu-den gesund bleiben und dass das Bauvorhaben zugleich ökonomisch sinnvoll ist“, erklärt Johannes Krei-ßig. Vor allem in den großen Städten gehöre die DGNB-Zertifi zierung bei Neubauten mittlerweile zum Standard. Neben der Zertifi zierung von Hotels und Verbrauchermärk-ten werden in einem Sonderseg-ment auch schon die ersten

zu entwickeln und zu fördern.Das Ziel war nie die Zertifi zierung, sondern der Bau besserer Gebäude, sagt Johannes Kreißig, geschäfts-führender Vorstand des Vereins. Der Verein stelle nur die Werkzeuge zur Verfügung, um nachhaltig und kostengünstig bauen zu können. „Bei uns gibt es keine Checkliste für den Bau, sondern prozessbeglei-tende Hilfestellungen. Nachhaltiges Bauen und die dazugehörige Zertifi -zierung sind mittlerweile angekom-men. Mehr als 80 Prozent der Bau-herren würden es genauso wieder machen“, sagt Kreißig. Dass in den

GESUNDHEIT ALS THEMA

Dabei stehen nicht nur die rein ökologischen Gesichtspunkte im Vordergrund. „Wir wollen, dass die Menschen auch in den Gebäu-den gesund bleiben und dass das Bauvorhaben zugleich ökonomisch sinnvoll ist“, erklärt Johannes Krei-ßig. Vor allem in den großen Städten gehöre die DGNB-Zertifi zierung bei Neubauten mittlerweile zum Standard. Neben der Zertifi zierung von Hotels und Verbrauchermärk-ten werden in einem Sonderseg-ment auch schon die ersten

Fertighäuser nach DGNB zertifi -ziert.Da geht es um andere Fragen als bei einem gewerblichen Bauvorha-ben. „Hier müssen vor allem die Produktionsprozesse nachhaltig gestaltet werden“, so der geschäfts-führende Vorstand. Mittlerweile hat die DGNB deutschlandweit über alle Zertifi zierungsbereiche hinweg einen Marktanteil von 64 Prozent. Im Neubau liegt der Marktanteil sogar bei 83 Prozent, freut sich Kreißig. Die Differenz liege daran, dass in Deutschland die Zertifi zie-

NACHHALTIG BAUEN

Bessere GebäudeZehn Jahre nach der ersten Zertifizierung eines nachhaltigen Gebäudes durch die DGNB ist das Thema in der Immobilienwirtschaft angekommen.

Mehr Infos im Video unter https://youtu.be/CVuYJ-pJIFU

Schneller geht es durch Scannen des QR-Codes.

rung von Gebäuden noch sehr stark mit dem Neubau verbunden werde. Zunehmend würden auch große Wohnanlagen zertifi ziert. „Bei der Nachfrage spielt das aber noch eine untergeordnete Rolle.

ZUKUNFTSFÄHIGKEIT

Wer eine Wohnung kauft, inter-essiert sich in erster Linie für die Zukunftsfähigkeit und nicht dafür, welches Zertifi kat sie bekommen hat. Dennoch haben die Deutschen längst noch nicht alle Hausaufgaben in Sachen Nachhaltigkeit gemacht. Andere Länder haben in diesem Bereich eine deutlich höhere Dy-namik“, so Johannes Kreißig mit

Blick auf den chinesischen Markt, für den der Verein derzeit zu-

sammen mit Kooperati-onspartnern an einem

chinesischen DGNB-Zertifi zierungsmo-

dell arbeitet. olm

Nicht die Zertifizierung steht im Mittelpunkt sondern der Bau besserer Gebäude Foto: Adobe Stock/Jenny Sturm

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20 ZERTIFIZIERUNG

Grünflächen als Standortfaktor

Je heißer die Tage, umso wichtiger werden in den Städten die Grünanlagen. Doch Bäume und Sträucher sind nicht nur für das Klima, sondern auch

als Standortfaktor wichtig.

WOHLBEFINDEN

Schade, dass Bäume nur Sauerstoff zum Atmen produzieren und kein kostenloses WLAN

senden, sonst würden in den Städten viel mehr Bäu-me gepfl anzt werden“, so Reiner Bierig mit einem

Augenzwinkern. Die hei-ßen Tage Ende Juni hätten wieder einmal gezeigt, wie

wichtig das Grün für das Klima in Städten wie Stuttgart sei, so der Geschäftsführer vom Verband der Gar-ten-, Landschafts- und Sportplatzbauer Baden-Württemberg. Je mehr Grün in den

Städten vorhanden sei, umso größer sei auch

die Lebensqualität.Untersuchungen hätten

gezeigt, dass in Stadtquar-tieren mit einem hohen

Baumbestand, mit Pfl anzen, Rasen und kleinen Teichen oder Wasserläufen die Umgebungs-temperatur deutlich – bis zu zehn Grad – niedriger sei. Das kann jeder selbst einmal ausprobieren. „Stellen Sie sich einmal eine halbe Stunde zuerst auf einen asphal-

das andere funktioniert.“ Je enger die Städte bebaut werden, umso schwieriger werde es, dass sich dort die Menschen auch wohl-fühlen, wenn das Grün nur als Alibifl äche installiert wird, warnt Reiner Bierig. Beim Thema grüne Stadt gehe es längst nicht nur um das Klima. „Es geht auch um das Auge und die Psyche.“Längst hätten die Städte erkannt, wie wichtig die Grünfl ächen für das Wohlbefi nden sind. Doch dass die Städte quantitativ deshalb grü-ner würden, will Reiner Bierig so noch nicht festgestellt haben. „Die Grünfl ächen sind mittlerweile ein wichtiger und knallharter Stand-ortfaktor für die Städte“, glaubt Bierig. Mittlerweile handele es sich dabei um Infrastrukturein-richtungen, ohne die Städte sich langfristig nicht weiter entwickeln können. Durch den Druck in den Städten, aufgrund der hohen Wohnraumnachfrage enger und dichter zu bauen, wird nicht nur das Grün drumherum gewinnen, sondern auch neue Formen wie die Dach- oder Fassadenbegrünung.Während es heute fast kein Dach gibt, das nicht begrünt werden könnte, ist die Fassadenbegrü-nung baulich immer noch eine

Herausforderung, räumt auch der Gartenbauexperte ein. Gerade bei der Pfl ege von Pfl anzen und Ge-hölzen nehmen die Probleme der-zeit von Stockwerk zu Stockwerk zu. Wie können die Pfl anzen so befestigt werden, dass ein plötzli-cher Windstoß sie nicht aus ihrem Pfl anzenbeet reißt? Wie müssen Bewässerungssysteme konstruiert werden, damit die Pfl anzen konti-nuierlich versorgt werden können, und wie sieht es mit baurechtlichen Vorschriften wie zum Beispiel der Frage nach dem Brandschutz aus? „Natürlich kann niemand einen Waldbrand im 20. Stockwerk brau-chen“, aber das sei technisch heute schon lösbar.

HOCHWASSERSCHUTZ

Doch Grün gibt es nicht zum Nulltarif. Reiner Bierig rechnet da-gegen. Grün liefere viele Leistun-gen für die Allgemeinheit. Bäume binden CO2 und wandeln diesen in Sauerstoff um, und Grünanla-gen und Dachbegrünungen kön-nen bei starken Regenfällen das Wasser zurückhalten. „Das ist ak-tiver Hochwasserschutz“, sagt er.Dabei können sich seine Mit-gliedsbetriebe derzeit nicht über

Gerade in den heißen Tagen des Jahres ächzen die eng bebauten

Städte ob der HitzeFotos: Lichtgut/Leif Piechovski

WOHNEN IN DER STADT

Schade, dass Bäume nur Sauerstoff produzieren und‚kein WLAN sendenReiner Bierig “”

StandortfaktorJe heißer die Tage, umso wichtiger werden in den Städten

die Grünanlagen. Doch Bäume und Sträucher sind nicht nur für das Klima, sondern auch

als Standortfaktor wichtig.

Schade, dass Bäume nur Sauerstoff zum Atmen produzieren und kein kostenloses WLAN

senden, sonst würden in den Städten viel mehr Bäu-me gepfl anzt werden“, so Reiner Bierig mit einem

Augenzwinkern. Die hei-ßen Tage Ende Juni hätten wieder einmal gezeigt, wie

wichtig das Grün für das Klima in Städten wie Stuttgart sei, so der Geschäftsführer vom Verband der Gar-ten-, Landschafts- und Sportplatzbauer Baden-Württemberg. Je mehr Grün in den

Städten vorhanden sei, umso größer sei auch

die Lebensqualität.Untersuchungen hätten

gezeigt, dass in Stadtquar-tieren mit einem hohen

Baumbestand, mit Pfl anzen, Rasen und kleinen Teichen oder Wasserläufen die Umgebungs-temperatur deutlich – bis zu zehn Grad – niedriger sei. Das kann jeder selbst einmal ausprobieren. „Stellen Sie sich einmal eine halbe Stunde zuerst auf einen asphal-

Bäume sind besonders wichtig für das Klima in der StadtFoto: Adobe Stock/LiliGraphie

tierten oder versiegelten Platz und anschließend auf einen Platz, wo Bäume Schatten spenden“, schlägt der Gartenexperte vor. Dann spü-re man schnell, wie wertvoll das Grün in den Städten sein kann. Problematisch sieht Reiner Bierig hierbei auch moderne Bürogebäu-de in den Städten, deren Fassaden fast nur noch aus Glas bestehen.

PROBLEMATISCHE FASSADEN

„Die mögen zwar innen klima-tisiert sein. Nach außen strahlen diese Fassaden aber immens viel Wärme ab. Darunter leidet die Aufenthaltsqualität in der Stadt. Warum gehen die Leute im Som-mer so gern in den Biergarten?“, fragt Bierig und gibt sich sogleich selbst die Antwort: „... weil die Bäume dort Schatten spenden und dadurch die Umgebungstempera-tur soweit gesenkt wird, dass man sich dort auch gern im Freien auf-hält.“Dass die Forderung nach mehr Grün in den Städten immer öf-ter auch mit dem Wunsch nach mehr Wohnraum kollidiert, weiß auch der Gartenbauexperte. „Ich glaube, man muss sich bewusst werden, dass das eine nicht ohne

die Auftragslage beklagen. Die meisten Aufträge gingen dabei in die Gartenumgestaltung. Einen bestimmten Trend gebe es aber genauso wenig wie den Garten von der Stange. Wichtig für die Privatkunden seien die Wünsche nach Entspannung und Erholung. Gärten werden für viele Menschen immer mehr zur Kraftquelle, so Bierig. Ingo Dalcolmo

Mehr Infos im Video unter https://youtu.be/o1W8yt_kDQw-

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22 23WOHNEN IN DER STADT

Der vom BFW Lan-desverband Freier Immobilien- und Wohnungsunterneh-

men Baden-Württemberg vorge-stellte wohnungswirtschaftliche Konjunkturbericht für das Land macht wenig Hoffnung, dass sich in den nächsten Jahren die Situati-on auf dem Wohnungsmarkt – und hier vor allem in den großen Städ-ten – merklich verbessern könnte.

GROSSER NACHHOLBEDARF

Schätzungen des Forschungs-unternehmens Prognos zufolge müssten jedes Jahr allein in Baden-Württemberg rund 65 000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu befriedigen. Im zu-rückliegenden Jahr 2018 wurden insgesamt aber nur 46 156 Bauge-nehmigungen erteilt. „Wir fragen uns, wie das Land den Nachhol-bedarf befriedigen will. Der dras-tische Rückgang an Baugeneh-migungen ist ein alarmierendes Signal für alle Wohnungssuchen-den“, so Gerald Lipka, Geschäfts-führer des Landesverbandes.Neben dem Mangel an bezahlba-ren Baugrundstücken und dem

hohen Auslastungsgrad der Bau-unternehmen macht der BFW auch die gesunkene Risikobereitschaft für den Rückgang der Baugeneh-migungen verantwortlich. Neue Bauprojekte würden von den fi-nanzierenden Instituten deutlich höher vom Risiko eingestuft als noch vor ein paar Monaten. Selbst regionale Kreditinstitute würden sich zunehmend zurückhaltender bei Finanzierungen zeigen, weil zukünftige Entwicklungen immer schwieriger einzuschätzen seien. Gerald Lipka führt das auch auf die zunehmende Regulierungswut der Politiker zurück und fordert deshalb, hier mehr Maß zu halten. „Wer preiswerte Wohnungen will, darf das Bauen durch immer noch mehr Vorschriften nicht noch teu-rer machen.“

LANDESBAUORDNUNG

Im Blick hat der BFW-Geschäfts-führer dabei auch die novellierte Landesbauordnung. Wie schon andere Immobilienverbände zuvor hält auch der BFW den gefunde-nen Kompromiss in der jetzt ver-abschiedeten Fassung nicht für den großen Wurf, nachdem Na-

turschutzverbände und das baden-württembergische Umweltministe-rium immer wieder die Vorschläge der von Wirtschaftsministerin Nicole Hofmeister-Kraut ins Le-ben gerufenen Wohnraum-Allianz abgeblockt hatten. Gerald Lipka bleibt trotzdem zuversichtlich und versucht, mit politischem Realis-mus an das Thema heranzugehen. „In der Wohnraum-Allianz werden keine politischen Entscheidungen getroffen, sondern nur Vorschläge erarbeitet. Andererseits hält der Verbandsgeschäftsführer eine Ver-stetigung der Einrichtung für not-wendig. Auch wenn man vielleicht künftig in größeren Zeitabständen zusammenkommen sollte, so sein Vorschlag.Der Rückgang bei den Baugeneh-migungen im Land dürfte auch nicht ohne Folgen für den Miet-wohnungsmarkt bleiben. So stie-gen laut dem BFW-Konjunktur-bericht auffällig stark die Mieten seit dem Jahr 2013 besonders in Mannheim (um 33,5 Prozent), in Freiburg (um 24,4 Prozent) und in Stuttgart (um 22,5 Prozent). Vor allem in der Landeshauptstadt spitze sich die Lage am Mietwoh-nungsmarkt weiter zu, weil vor

In vielen Städten fehlt es an preiswerten und

bebaubaren Grundstücken Foto: Wilhelm Mierendorf

REGION STUTTGART

Kein (Bau-)Land in Sicht

Mehr im Video unter https://youtu.be/8ZvvQtE-krw

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allem im unteren bis mittleren Marktsegment praktisch kein An-gebot vorhanden sei.Deshalb erwartet der BFW Lan-desverband der Freien Immobili-en- und Wohnungsunternehmen von der Landesregierung vor allem Akzente bei der Bereitstel-lung von Baugrundstücken und verweist vorsorglich schon einmal darauf, dass ein Förderprogramm für Kommunen zum Ankauf von Grundstücken nicht nur den städ-tischen Wohnungsunternehmen zugutekommen sollte, sondern al-len Marktteilnehmern. olm

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt wird sich vor allem in den großen Städten des Landes auch in den kommenden Jahren nicht verbessern.

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24 GRUNDSTÜCKE

Wohnen in der Stadt weiter vor-angetrieben werden. „Wir wollen, dass die Leute zu Fuß oder mit dem Fahrrad kommen“.Erstaunlicherweise komme die Initiative, das Grundstück einer Mehrfachnutzung zuzuführen, oft von den Discountern selbst. „Wenn das Grundstück so eine Nutzung hergibt, sind wir gerne bereit, in die weiteren Planungen einzusteigen. Das beginnt meist mit einem Ideenwettbewerb, ei-nem städtebaulichen Vertrag, der dann in einem Bebauungsplan mündet. Die Bereitschaft ist von allen Seiten groß“, so der Stadt-planer.Detlef Kron will aber auch nicht verschweigen, dass gerade Park-plätze in den städtischen Lagen oft ein Problem sind. Aktuell diskutiere man in der Stadt eine neue Stellplatzsatzung. Das Ziel: Überall dort, wo Stadtbezirke vom öffentlichen Nahverkehr gut erschlossen sind und die wichtigs-ten Einrichtungen auch zentral zu erreichen sind, sollte die Anzahl der vorgeschriebenen Stellplätze für Wohnungen auch wieder redu-ziert werden können. „Nicht jede Wohnung über einem Supermarkt braucht einen Stellplatz und auch nicht jeder Käufer kommt mit dem Auto. Schließlich wollen wir ja auch die Nahversorgung stärken.“Letztendlich ändert der Bau von Wohnungen auf einem Einkaufs-zentrum oder einem Supermarkt recht wenig an der aktuellen Woh-nungsnot. Das weiß auch Detlef Kron. Aber: „Wir müssen alle Chancen nutzen, die sich bieten, irgendwo neue Wohnungen zu bau-en“. Es sei ein Baustein unter ►

Wenn Detlef Kron aus dem Fenster seines Bespre-chungszimmers

im fünften Stock des Stadtpla-nungsamtes in Stuttgart schaut, blickt er direkt auf die neue städ-tische Kindertagesstätte auf dem Dach der ehemaligen Rathausga-rage. Der Flächenmangel in der Landeshauptstadt ist allseits be-kannt und so werden längst nicht nur alte Bahn- und Industrieflä-chen für den Stadtumbau genutzt. Selbst „suboptimale“ Flächen wie

Alle Chancen nutzenDer Wohnungsmangel ist in der Landeshauptstadt allgegenwärtig. Doch einfach nur zu bauen, kann nicht die Lösung sein

STADTPLANER DETLEF KRON

Der Bebauungsplan kann nicht alle Probleme der Stadt lösenDetlef Kron “”

Kron schloss sein Studium der Raumplanung an der Universität Dortmund 1981 als Diplom-Ingenieur ab. Von 1982 bis 1985 war er stell-vertretender Leiter des Stadtplanungs- und Vermessungsamtes in Rottenburg am Neckar, von 1985 bis 1998 stellvertretender Leiter des Amtes für Stadtplanung und Stadtentwicklung in Paderborn.1998 wurde Detlef Kron Leiter des Stadtplanungsamtes in Reutlingen. Im selben Jahr promovierte er zum Dr. Ing. an der Univer-sität Dortmund. Seit Mai 2001 ist Kron Leiter des Amts für Stadtplanung und Stadterneue-rung der Landeshauptstadt Stuttgart. Detlef Kron ist Lehrbeauftragter an der Hochschule für Technik Stuttgart (HfT) am Masterstudien-gang Stadtplanung für die Bauleitplanung. red

Detlef Kron

standen. Mittlerweile sei diese Art der Aufstockung Gang und Gäbe, sagt Detlef Kron. So entstanden in den letzten Jahren rund 90 Woh-nungen allein auf dem Gerber und 425 Wohneinheiten auf dem Dach des Milaneo. Plus ein Hotel mit 165 Zimmern. Auch das Dorothe-enquartier kann mit Wohnungen, wenn auch im luxuriösen Bereich, punkten.Derzeit werden an verschiedenen Stellen in der Landeshauptstadt weitere Projekt zusammen mit Discounterketten wie Lidl, Aldi oder Rewe entwickelt.„Das ist eine Win-Win-Situation“, erklärt der Stadtplaner. Der Super-markt kann durch den notwendi-gen Neubau seine Verkaufsfläche erweitern, die Stadt profitiere von den zusätzlichen Wohnun-gen. „Wir haben dafür aber kein fertiges Konzept in der Tasche“, erklärt Detlef Kron. Oft gehe es dabei um bestehende Märkte, die in die Jahre gekommen sind. Das heißt, die Verkaufsflächen sind zu klein und müssten eigentlich er-weitert wer

URBAN WOHNEN

Bevor die Stadt aber ihr ok gebe, würden Gutachten in Auftrag ge-geben, die dann zuerst prüfen, ob die geplante Erweiterung für die angrenzenden Stadtbezirke ver-träglich sei.Andererseits fordere die Stadt-entwicklungsplanung, dass das Wohnen auch auf solchen Area-len ermöglicht werde. „Und das verlangen wir dann auch von den Bauherren“, räumt Kron freimü-tig ein. Schließlich soll das urbane

großflächige Einkaufszentren, Discountmärkte oder Parkplätze bekommen „etwas aufs Dach“. Die Nutzung von Dächern ist aber kein neuer Trend. „Wir machen so et-was in Stuttgart schon seit 20 Jah-ren“, erklärt der Leiter des Amtes für Stadtplanung und Wohnen.Das erste Projekt dieser gemisch-ten Nutzung, erinnert sich der promovierte Stadtplaner, war schon vor Jahren der Europaplatz am Fasanenhof. Bei dem weiteren Projekt mit Aldi in Gablenberg sei-en rund 40 neue Wohnungen ent-

26 27IM GESPRÄCHIM GESPRÄCH

Viele gute Ideen werden auch Ausnahmen

bleiben, sagt der Stadtplamner.

Fotos: Wilhelm Mierendorf

Foto: Adobe Stock/sebra

Vor zwei Jahren verklagten drei große Wohnungsbau-unternehmen aus Lud-

wigsburg die Stadt. Der Vorwurf, die Kommune würde mit ihrer städtischen Wohnungsbaugesell-schaft WBL gegen das kommu-nalrechtliche Subsidiaritätsprinzip verstoßen. „Für Kläger sind der-artige Verfahren richtig aufwen-dig“, erklärt Winfried Porsch, der als Verwaltungsjurist bei Dolde Mayen & Partner die Ludwigs-burger Bauträger vertritt. Der er-fahrene Jurist macht keinen Hehl daraus, dass Prozesse gegen die öffentliche Hand selten gewonnen sind.. Um zu gewinnen, sei viel Re-chercheaufwand nötig. Wir haben uns damals gut überlegt, ob das überhaupt der richtige Weg ist“, erinnert sich der Anwalt. Allein bis in einem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht überhaupt

mündlich verhandelt und ein Urteil gesprochen wird, können Jahre ins Land ziehen. Denn die Verwaltungsgerichte seien derzeit vor allem aufgrund der zahlrei-chen Asylverfahren vollkommen überlastet. Dass viele dieser Verfahren länger dauern, liege aber auch an der Besonderheit des Verwaltungsrechts. Im Gegensatz zum Zivilrecht könnten hier die Richter auch selbst ermitteln und Beweise erheben, weil die Themen meist im öffentlichen In-teresse sind, so Winfried Porsch.Bedenken, dass Verfahren von Un-ternehmen gegen die eigene Stadt „verbrannte Erde“ hinterlassen könnten, sieht der erfahrene Ver-waltungsjurist nicht zwangsläufig, räumt aber ein, dass „da schon etwas mitschwingen kann“. Ande-rerseits müsse eine Kommune so

ÖFFENTLICHE HAND

Ein steiniger WegWer vor dem Verwaltungsgericht gegen die öffentliche Hand klagt, muss sich auf einen langen, steinigen Weg einstellen.

eine Streitigkeit professionell aushalten kön-nen. Das Grund-gesetz gewährleiste ef-fektiven Rechtsschutz für die Bürger, und die Verwaltungsgerichte hätten die Aufga-be, die rechtlichen

Grenzen für die Tätigkeit der öf-fentlichen Hand aufzuzeigen.

Geht es doch letztendlich auch da-rum, wie weit die Daseinsvorsorge und der Bestandsschutz der Kom-munen bei ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit reicht. Sollten sich die Richter je der Meinung der Kläger anschließen, könnte das weitrei-chende Folgen für die kommuna-len Wohnungsbaugesellschaften haben. olm

vielen, sagt er. Neu sei die Über-bauung von Parkplätzen allerdings nicht. Oft scheitere so eine Idee aber an den Eigentumsverhält-nissen. Nicht jeder Eigentümer wolle sich auch noch mit anderen Nutzungen auseinandersetzen. Mögliche Flächen gebe es hinge-gen genügend. Zum Beispiel den Parkplatz vor dem Haus der Wirt-schaft in Stuttgart, nennt Kron eine mögliche Fläche.“ Ich könnte Ihnen ruckzuck noch einige andere Flächen nennen“. So die geplante Neubebauung im Bereich des Breu-ninger- und Züblinparkhauses. „Da sind wir schon länger dran.“

NICHT ALLES RECHNET SICH

Auch Privatleute sind gefragt. So hat die Wohnraum-Allianz der Landesregierung im zurückliegen-den Jahr untersuchen lassen, wie viele neue Wohnungen entstehen könnten, wenn man bei bestehen-den Gebäuden die Dachstöcke zu Wohnungen ausbaut. Doch Ex-perten wie der Stadtplaner Detlef Kron sind zurückhaltend. „Wo es geht, ermöglichen wir natürlich Dachaufstockungen. Aber in den meisten Fällen rechnet sich das nicht wirklich wirtschaftlich“, sagt er auch. Sei es, dass es alte Häu-ser sind, wo die Statik ein weiteres Stockwerk nicht zulässt oder der Brandschutz problematisch ist. „Wir begrüßen visionäre Projek-te und wir verzichten dann auch schon mal auf den Stellplatz, bau-rechtlich muss das aber trotzdem passen.“So gehe es immer mal wieder An-fragen. Der eine wolle einen Bun-

galow auf einem Flachdach bauen, andere denken darüber nach, auf den freien Dachflächen soge-nannte Tinyhäuser zu bauen. „Ich würde so etwas sogar begrüßen“, sagt Kron, räumt aber im gleichen Atemzug ein, dass sich auch mit diesen Initiativen die Wohnungs-probleme der Stadt nicht lösen ließen.„Das alles werden Ausnahmen bleiben. Auch wenn jede einzelne von ihnen eine gute Idee ist“.Doch wen zieht es aufs Dach? Soziologisch hat zumindest die Landeshauptstadt das Thema noch nicht angedacht, weiß Detlef Kron. „Die Wohnungen auf dem Gerber oder dem Milaneo sollen auch nicht die günstigsten sein“. Es habe schon eine gewisse Ex-klusivität, über den Dächern der Landeshauptstadt zu wohnen und die obersten Wohnungen seien ei-gentlich überall die teuersten.Letztendlich liegt für Detlef Kron die Lösung nicht allein in der Höhe.

KOMPLIZIERTE PLANUNGEN

Sechs bis acht Geschosse seien ok. Sobald es ein Hochhaus wird, werde es kompliziert, sagt der Bauexperte. „Hochhäuser rechnen sich erst dann, wenn sie wirklich groß dimensioniert werden, sowie im Asemwald“. Und ein weiterer Block im Asemwald? Bislang sei noch kein Projektentwickler auf die Stadt zugekommen. „Wenn so ein Projekt klimatisch und städte-baulich vernünftig ist, würden wir das sicherlich auch unterstützen“. Vor allem weil auch nachgewiesen

ist, dass man in solchen Gebäuden erheblich mehr Wohneinheiten schaffen kann als mit Doppel- oder Reihenhäusern. Dennoch ist Kron vorsichtig, wenn es zu hoch wird. Einzelne Hochpunkte will er auch in Stuttgart nicht ausschlie-ßen. „Es macht aber keinen Sinn, die ganze Stadt einfach hochzu-zoomen.“Die eine Lösung für die Woh-nungsprobleme der Stadt hat aber auch Detlef Kron nicht. „Wir be-grüßen, dass immer mehr Men-schen in die Stadt ziehen.Jetzt muss aber auch einmal über den Umgang mit Wohnungsgrößen nachgedacht werden“, sagt er. An-dererseits beklagt auch der Stadt-planer, dass die Planungen immer komplizierter und umfangreicher werden. „Manch ein Bebauungs-plan kommt einer Doktorarbeit gleich“. Außerdem gebe es mittler-weile zu jedem Projekt das passen-de Problem. „Viele Planungen sind einfach zu überfrachtet.“ Mittler-weile müsse der Bebauungsplan als Allheilmittel für alle städtischen Probleme herhalten. Letztendlich kann aber auch ein noch so guter Bebauungsplan nicht alle Proble-me der Stadt lösen. Ingo Dalcolmo

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28 29VERWALTUNGSGERICHTIM GESPRÄCH

Dorfidylle und StadtnäheDer Stuttgarter Stadtteil Birkach hat sich seinen dörflichen Charakter noch erhalten. Die Wohn- und Lebensqualität ist hoch.

STUTTGART-BIRKACH BIRKACH

Umgeben von Wiesen, Feldern und Wäldern liegt Stuttgart Birkach im südöstlichen Teil

der Landeshauptstadt. Der kleine Stadtteil besticht durch seine Lage und den dörflichen Charakter, den er sich bewahrt hat. Gerade mal 25 Minuten benötigen die Busse des öffentlichen Nahverkehrs bis in die City. Wenn entlang der Alten Dorfstraße, vorbei an herausge-putzten alten Fachwerkhäusern, ein Traktor tuckert, scheint die städtische Hektik jedoch weitab. Birkach, im Jahr 1140 erstmals urkundlich erwähnt, zählt seit

1942 zu Stuttgart und wurde 1956 zusammen mit dem nördlich an-schließenden Stadtteil Schönberg zum Stadtbezirk Birkach, der heute etwas über 7100 Einwohner zählt. „Ich schätze die hohe Wohn- und Lebensqualität in Birkach“, sagt Andrea Lindel, die Bezirks-vorsteherin. So gut wie alles, was man zum Leben braucht, findet sich vor Ort. Fußläufig sind Su-permarkt, Bäcker und Metzger er-reichbar. Auch Handwerksbetrie-be, Gaststätten und Cafés gibt es. Ein Drogeriemarkt werde teilweise vermisst, merkt Lindel an, kann dann aber noch weitere Angebote

aufzählen, wie etwa Optiker und Hörgeräteakustiker oder auch Ärz-te und Apotheken. „Ein toller Mix aus Dorfidylle und Stadtnähe“, befindet Christian Junker, Geschäftsführer der Link Immobilien GmbH: „Flughafen, Stadt und Autobahn sind schnell zu erreichen, dennoch ist der Stadtteil ruhig und familienfreundlich.“ Es gibt eine Grundschule in Birkach, viele Kinderspielplätze und mit abwechslungsreichen Freizeitan-geboten für die Jugend warten ein Jugendhaus und eine Jugendfarm auf. „Kitaplätze könnten wir mehr gebrauchen“, räumt Andrea ►

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Dörfliche Idylle und dennoch mitten in der großstadtFotos: Wilhelm Mierendorf

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30 31STADTTEILPORTRAIT

Die Birkacher wissen auch zu feiern, wie hier beim verkaufsoffenen Sonntag

Fotos: Wilhelm Mierendorf, Ingo Dalcolmo (unten)

BIRKACH

Lindel ein, immer wieder würden aber auch neue geschaffen. So etwa im Rahmen des Bauprojekts auf dem ehemaligen Grundstück der St.-Vinzenz-Pallotti-Kirche. Das Siedlungswerk erstellt derzeit dort nicht nur 61 Eigentumswoh-nungen. Auch eine Kita wird ent-stehen, neben Wohngruppen für Studierende und Menschen mit Fluchterfahrung, Mietwohnungen für mittlere Einkommen sowie ge-förderten Familienwohnungen.

REGES VEREINSLEBEN

Wer sich in Birkach niederlässt, kann ein reges Vereinsleben entde-cken, und „was die wenigsten wis-sen“, hebt die Bezirksvorsteherin hervor: „Es wird hier viel Kultur geboten.“ Den passenden Rahmen dazu liefert beispielsweise der gro-ße Festsaal im Nikolaus Cusanus Haus. In dem Alten- und Pflege-heim finden alte Menschen, wie auch im Seniorenzentrum Schön-berg der BruderhausDiakonie, ein neues Zuhause, in dem sie umsorgt werden. Bei Kaffee und Kuchen lassen es sich im Café Frösch-le des Gemeindespychiatrischen Dienstes nicht nur Menschen mit psychischer Erkrankung gut ge-hen. „In Birkach leben weltoffe-

ne Menschen“, beschreibt Andrea Lindel das bunte Miteinander von Jung und Alt. Immerhin: Schon Herzog Carl Eugen von Württem-berg zeigte sich aufgeschlossen für Neues. Für seine zweite Ehefrau Franziska, die evangelisch war, gab der Katholik hier 1780 den Bau der Franziska-Kirche in Auftrag. Die Dorfkirche ist noch heute Mittel-punkt der evangelischen Kirchen-gemeinde Stuttgart-Birkach.In Birkach Wohnung oder Haus zu finden, ist nicht leicht. Neu-bauten entstehen nur im Rahmen der Nachdichtung. „Angesichts des Generationenwechsels wer-den in Birkach und Schönberg zwar durchaus immer wieder Häuser frei“, sagt Christian Jun-ker, schränkt aber ein: „Anzeigen werden Sie vergeblich suchen.“ Die Objekte würden vielfach durch Mund zu Mundpropaganda ihre Käufer finden, und wenn er als Makler tätig wird, dann ist seine Liste der vorgemerkten Interes-senten lang. Besonders verdienen-de Familien mit mindestens einem Kind haben den Fildervorort für sich entdeckt.Die Kombination aus Idylle, Le-bensqualität und Stadtnähe hat ihren Preis. Dem tut auch der feh-lende U-Bahn-Anschluss keinen

Abbruch, den potenzielle Neu-bürger vermissen. Der aktuelle Marktbericht von E & G Private Immobilien etwa führt Quadrat-meterpreise für Grundstücke in Birkach zwischen 970 bis 1.340 Euro und in Schönberg zwischen 1.450 bis 1.540 Euro auf. Für ein Einfamilienhaus im Bestand wer-den somit Preise zwischen 550.000 bis 1.450.000 Euro bezahlt. Bei neuen Eigentumswohnungen sei mit einem Quadratmeterpreis zwischen 5.500 bis 6.500 Euro zu rechnen, während er im Bestand mit bis zu 5.000 Euro pro Quad-ratmeter etwas günstiger ausfällt.Zu ausgedehnten Spaziergängen, zum Fahrradfahren, Joggen oder einfach Innehalten und Durchat-men lädt die Natur rund um Birkach und Schönberg ein. Anlässlich des Neubaus auf dem einstigen Areal der Pallotti-Kirche waren bei dem Projekt „Salz&Suppe“ Bürgerinnen und Bürger zum gemeinsamen Ko-chen eingeladen. Dabei wurde unter anderem besprochen, was für ein besseres nachbarschaftliches Mitei-nander im Stadtteil zu tun wäre und was es zu verbessern gibt. An das Resümee in ihrer Gruppe erinnert sich Andrea Lindel gerne: „Eigent-lich geht es uns doch gut, befanden alle.“ Julia Alber

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Ein Projekt von:

Verkauf durch:

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32 33BIRKACH

Die Situation auf dem Stuttgarter Büro-vermietungsmarkt bleibt auch im ersten

Halbjahr 2019 äußerst angespannt, berichten übereinstimmend die Stuttgarter Gewerbemakler in ih-ren Halbjahresberichten. Dem Flächenbestand von rund acht Millionen Quadratmetern steht laut Colliers International aktuell ein verfügbares Angebot von rund 166 700 Quadratmetern gegenüber. Das entspricht einer Leerstandsquote von rund 2,1 Prozent, Tendenz weiter fallend. Allerdings lassen sich die verblei-benden Flächen immer schwie-riger vermieten, auch wenn die Mietpreise deutlich unter zehn Euro liegen.

MODERNE NUTZUNGEN

„Billige Flächen funktionieren immer seltener, weil die Eigentümer nicht bereit sind zu investieren“, sagt Ralf Spieth von Colliers International. Die heute nachgefrag-ten Bürostrukturen orientierten sich an modernen Nutzungen. Die extrem niedrige Leerstandsquote hat der Branche zudem ein neues Phänomen beschert, mel-det JLL Stuttgart. „Bislang kannten wir Vorvermie-tungen nur bei Neubauten. Jetzt erleben wir das erstmals bei Revitalisierungen. Die Flä-chennot macht offenbar aus Verzweifl ung erfi nderisch“,

so Sebastian Treier, Team Leader Offi ce Leasing bei JLL. Besonders hoch sei derzeit die Nachfrage nach Bürofl ächen zwi-schen 200 und 500 Quadratme-tern, die Suche nach Flächen in der Innenstadt zwischen 1500 und 3000 Quadratmetern gestalte sich als schwierig, analysiert Kaan Gü-nes, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Stuttgart. „Einige Eigentümer

beginnen nach einer Entmietung mit der Kernsanierung , um ihre Immobilie den Bedürfnissen des Marktes anzupassen“, so der Mak-ler weiter. Bedingt durch die hohe Nachfrage auf dem Bürovermie-tungsmarkt und dem weiter ext-rem geringen Angebot ziehen seit einiger Zeit auch die Mietpreise an. Zwar wird derzeit in der Lan-deshauptstadt viel gebaut, doch das meiste davon ist bereits ver-mietet (Vorvermietungsquote 87 Prozent).

DURCHSCHNITTSMIETE

So stieg laut Colliers in der Folge die Durchschnittsmiete im ersten Halbjahr 2019 auf 15 Euro pro Quadratmeter und erreichte da-mit ein neues Rekordniveau in der Landeshauptstadt. E & G Real Estate meldet sogar 15,90 Euro (Vorjahr 14,60 Euro). Mieten

unter zehn Euro werden mittelfristig sogar ganz vom Markt verschwin-den, ist sich Ralf Spieth sicher. Bei der Spitzenmiete geht Se-bastian Treier davon aus, dass bis Ende des Jahres 24,50 Euro pro

Quadratmeter in der Landeshauptstadt aufge-

rufen werden könnten. Trotz des knappen Ange-

bots legte der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2019 mit 142 000

Quadratmetern laut E & G Real Estate noch einmal

deutlich gegenüber dem Vergleichszeit-raum des Jahres 2018

TREND

Bürofl ächen bleiben MangelwareWeil Büroflächen in der Landeshauptstadt fehlen, sind Neubauten bereits lange vor ihrer Fertigstellung komplett vermietet.

Was bedeutet eigentlich die Leerstandsquote?

Mehr dazu im Video unter https://youtu.be/jY7PPkxmWjE

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um 18 Prozent zu. Für Colliers In-ternational sogar ein Anlass, von einer neuen Bestmarke zu spre-chen. Die Maklerhäuser führen das gute Ergebnis vor allem auf zwei Großdeals mit zusammen 45 000 Quadratmetern in Stuttgart zurück. Dabei handelt es sich nach Aussagen von E & G Real Esta-te um eine Projektanmietung der Vector Informatik in Stuttgart-Weilimdorf und der Anmietung von Bürofl ächen durch Siemens auf dem neu entstehenden Campus „Urbanic“ in Stuttgart-Zuffenhau-sen. Deutlich verändert gegenüber den Vorjahren hat sich dabei allerdings der Anteil der Eigennutzerab-schlüsse (vor allem aus der Auto-mobilindustrie). Der trägt laut E & G mit rund 5700 Quadratmetern nur mit rund fünf Prozent zum Flächenumsatz bei. Für das ge-samte Jahr rechnen die Stuttgar-ter Gewerbemakler aufgrund des geringen Angebots nur mit einem Gesamtumsatz zwischen 200 000 und 240 000 Quadratmetern. olm

Foto: Adobe Stock/Aleksandr Kurganov

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