160408c Investieren in Immobilien - Die Rendite Formel › wp-content › uploads › 2016 › 0… · Ja. Die Arten von Investitionen, die Sie im Fernsehen sehen oder von sogn. Gurus

Die-Rendite-Formel 2.0 (c) 2016 Franz Mairhofer

Investieren in

Immobilien Die 8 ultimativen Schritte

zur finanziellen Unabhängigkeit

(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 2

Vorwort „90% aller Millionäre wurden es durch Immobilienbesitz“ (Andrew Carnegie) Liebe Leser,

dieser Leitfaden führt Sie durch den Investitionsprozess und begleitet Sie auf Ihrer Reise

zum Immobilieninvestor.

Er wird Sie unterstützen und Ihre Chancen erhöhen, mit Immobilien Wohlstand

aufzubauen und Risiken und Verluste zu minimieren.

Die Inhalte sind so aufgebaut, dass sie für Investitionen im deutschsprachigen Raum als auch für Investitionen in US-Immobilien angewendet werden können.

Dieser "Reiseführer" enthält sechs Kapital, fokussiert auf spezielle Abschnitte Ihrer

"Investitions-Reise".

Ihre Immobilien-Investment Ausbildung

Bevor Sie mit Investitionen starten können, ist es erforderlich, die wichtigsten Begriffe

kennenzulernen. Es gibt viele Wege um Wissen aufzubauen und im zweiten Kapitel

werden wir tiefer darauf eingehen.

Auswahl Ihrer Immobilien Nische und Strategie

Es gibt viele unterschiedliche Strategien das Investieren in Immobilien umzusetzen. Je

mehr Sie sich aber auf eine bestimmte Strategie fokussieren, umso größer wird Ihr

Spezialwissen.

Erstellung Ihres Immobilien Business Plans

Wie seit jeher bekannt ist, kann ein stabiles Haus nicht auf Sand gebaut werden. Nur ein

starkes Fundament schützt das Haus vor Stürmen und Unwettern. Kapitel 4 wird Ihnen

die richtigen Wege zeigen, wie man ein solides Fundament baut um die

Erfolgswahrscheinlichkeit zu maximieren.

Finden Sie die besten Immobilien

Wenn die erste Investition vor der Türe steht, ist es sehr wichtig, nicht zu viel zu

bezahlen und in die richtige Immobilie zu investieren. Kapitel 5 wird Sie unterstützen,

die Auswahlkriterien für Ihre Immobilien-Investition zu erstellen.


Finanzierung Ihrer Immobilien-Investition

Das Finanzierungskonzept entscheidet sehr oft über Misserfolg oder Erfolg eines

Immobilienkaufs.

Ausstiegsstrategien

Wie Sie Immobilieninvestitionen beenden ist ebenso wichtig wie der richtige Start. Ob

Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten oder die Immobilie wechseln, es ist sehr

wichtig, seine Ausstiegsoptionen schon zum Beginn der Investition zu kennen, um das

Risiko zu minimieren.

So fing es bei mir an

Ich hatte, wie so viele Menschen, das erste Mal mit Immobilien zu tun, als meine Frau

und ich uns entschieden hatten ein eigenes Häuschen zu bauen. Da mein erster Sohn

bereits 2 Jahre alt war und unsere Mietwohnung zu klein wurde, suchten wir als erstes

ein Grundstück und dann begann die Planung und Finanzierung. Ich war zu diesem

Zeitpunkt 29 Jahre alt und voller Energie. Geplant und gebaut habe ich ohne Architekt

oder Bauträger. Alle Handwerker habe ich selber beauftragt, die Elektroinstallation und

den kompletten Innenausbau habe ich in Eigenleistung erbracht. Die

Finanzierungszinsen lagen zu diesem Zeitpunkt bei 6%, sodass mit Eigenleistung viel

gespart werden konnte. Mit viel Zeiteinsatz abends nach der Arbeit und an den

Wochenenden konnten wir nach 11 Monaten Bauzeit unser neues Haus beziehen.

Nun ist meine Immobilie in die Jahre gekommen und die ersten Renovierungen mussten

durchgeführt werden. Die Immobilie ist zwar in den Jahren im Wert kräftig gestiegen,

aber durch die Eigennutzung kostet sie regelmäßig Geld.

2010 bin ich auf das Buch Rich-Dad/Poor-Dad von Robert Kiyosaki gestoßen und war

gleich fasziniert von seinen Ideen und seinen Aussagen zum Vermögensaufbau und zum

Cashflow. Nachdem ich Robert Kiyosaki anlässlich eines Seminars live erlebt hatte und

eine Möglichkeit kennengelernt hatte, mit Immobilien ein Passiveinkommen aufzubauen,

habe ich mich entschieden diese Anlagemöglichkeit zu nutzen.

Ihr

Franz Mairhofer


Sind Sie bereit zum Start?

Wenn Sie sich auf den Weg durch dieses Buch machen, denken Sie daran, dass nicht

alles allumfassend behandelt werden kann. Es ist ein Blick von oben, wie Immobilien-

Investitionen funktionieren und darauf ausgerichtet, dass Sie alle grundlegenden

Informationen erhalten, um mit Immobilien starten zu können.


Sind Sie Anfänger im Immobilien-Investment? Zu lernen, wie man in Immobilien

investiert muss nicht kompliziert, schwierig oder teuer sein. In diesem Leitfaden werden

Sie lernen, wie Sie richtig starten, vom Beginn bis zum Ende.

Warum in Immobilien investieren?

Es gibt viele Möglichkeiten sein Geld anzulegen, Sie können es unter das Kopfkissen

legen, in Festgeld, Aktien, Fonds, Lebensversicherungen, Währungen oder Firmen

investieren und natürlich in Immobilien. Es gibt für jede Investition Vor- und Nachteile,

aber wir werden uns nur auf Immobilien konzentrieren.

Der am häufigsten vorhandene Grund um in Immobilien zu investieren ist, dass nach

einem Eigenheim, einem Haus oder nach einer Eigentumswohnung gesucht wird. Aber

es gibt auch andere Gründe und oft ist es auch eine Kombination unterschiedlicher

Ziele:

- Wertsteigerung

- Cash Flow

- Wertminderung

- Vermögensaufbau

- Steuerliche Vorteile

Der Investitionsgrund "Eigennutzung" der Immobilie wird hier bewusst nicht betrachtet,

da eine eigengenutzte Immobilie in der persönlichen Bilanz Geld kostet und keinen

positiven Cashflow* bringt.

*Definition: Cashflow beschreibt den Nettozufluss liquider Mittel innerhalb einer

bestimmten Zeitperiode. Insbesondere dient der Cashflow zur Beurteilung der

Liquiditätssituation von Unternehmen und Investitionen. Der Cashflow definiert sich als

Saldo der Einnahmen und Ausgaben innerhalb der betrachteten Periode.


Ich empfehle Ihnen, vor dem Start der Investition, sicherzustellen, dass Sie und Ihre

Familie zu 100% überzeugt sind, bevor Sie weitermachen.

Kann ich in Immobilien investieren obwohl ich einen "Full- Time-Job"

habe?

Ja. Die Arten von Investitionen, die Sie im Fernsehen sehen oder von sogn. Gurus

hören, sind nicht die häufigste Art von Investitionen. Meistens sind diese Investoren nur

Spieler oder Spekulanten.

Die Wahrheit ist, es gibt ca. 100 unterschiedliche Wege um mit Immobilien Geld zu

verdienen. Einige dieser Strategien benötigen vierzig Stunden pro Woche während

andere nur vierzig Stunden pro Jahr erfordern. Der erforderliche Zeitaufwand ist

abhängig von Ihrer Investitionsstrategie, von Ihrem Geschick und Ihrem Wissen.

Sie haben wahrscheinlich schon diese Frage gehört: " Wenn Sie plötzlich eine Million

Euro hätten und Sie müssten nicht mehr arbeiten, was würden Sie tun?" Die Antwort

hängt davon ab, wie Sie sich Ihre Zukunft vorstellen. Würden Sie in Immobilien

investieren?

Wenn es Ihr Traum ist, nach Kalifornien zu gehen, um Touristen das Surfen

beizubringen, dann sollten Sie kein Vollzeitinvestor werden.

Egal wie Sie sich entscheiden, Sie müssen kein Vollzeitinvestor werden um Wohlstand

mit Immobilien zu erreichen. Wenn Sie Ihren Beruf lieben, kündigen Sie nicht. Sie

können die gleichen guten Ergebnisse auch als nebenberuflicher Investor erzielen.

" Einer der Vorteile einer hauptberuflichen Tätigkeit ist das regelmäßige

Einkommen, das Sie in Ihren Immobilien-Investitionen unterstützen

wird. Unterschätzen Sie das nicht!"

Vorteile einer Investition während eines Hauptberufes:

Wenn Sie Ihren derzeitigen Beruf weiter ausüben, dann haben Sie einige Vorteile

gegenüber "Full-Time"-Investoren. Sie haben weiterhin ein regelmäßiges Einkommen.

Wenn Sie alle Profite von Ihren Investitionen reinvestieren können Sie unglaubliches,

exponentielles Wachstum erreichen. Zusätzlich haben Sie es viel leichter, aufgrund des

regelmäßigen Einkommens, langfristige Finanzierungen von den Banken zu bekommen.


Nebenberuflich können Sie z.B.

- Partnerschaften eingehen beim Kauf größerer Immobilien

- Mit Immobilienprofis zusammenarbeiten

- Als privater Kapitalgeber fungieren

- Mit kleineren Immobilien starten

Es ist Ihre Entscheidung welchen Weg Sie wählen, aber es ist essentiell einen konkreten

Plan zu haben, wie man beim Immobilien-Investment vorgehen will, wir kommen etwas

später darauf zurück.

Kann ich in Immobilien investieren, wenn ich kein Geld oder nicht

ausreichend Geld habe?

Die einfache Antwort ist JA. Nichtsdestotrotz ist eine Investition nur mit ausreichend

Geld möglich. Die Frage ist, nicht ob ich ohne Geld investieren kann, sondern " wie kann

ich ohne eigenes Geld" investieren. Investieren ohne Geld erfordert eine Strategie mit

anderen Leuten Geld zu investieren. In USA ist diese Art der Finanzierung (OPM - Other

People's Money) sehr verbreitet. Investieren mit fremden Geld (auch von Banken), ohne

eigenes Geld oder nur wenig eigenes Geld einzubringen, ist eine der komplexen, aber

auch wichtigen Strategien, die Sie während Ihrer Investor Karriere entwickeln werden.

Arbeiten mit Immobilien ohne selbst zu investieren

Viele Anfänger im Immobiliengeschäft starten Ihre Karriere als Mitarbeiter im

Immobiliengeschäft z.B. als Makler. Sie nutzen die Möglichkeiten das Geschäft richtig zu

lernen und erhalten dabei ein regelmäßiges Einkommen.

Sind Immobilien ein Weg um "schnell reich" zu werden?

Wie viel Werbung haben Sie gesehen, wo ein Immobilie-"Guru" am Strand seinen Drink

schlürft, neben schönen Frauen in exquisiten Kleidern und Ihnen erzählt, dies ist das

Geschäft für Sie?

Ohne Zweifel ist das Bild des erfolgreichen Investors geprägt von schnellen Sportwagen,

teuren Villen und Reichtum. Obwohl viele erfolgreiche Investoren beeindruckenden

Wohlstand und Reichtum während ihrer Karriere erreicht haben, Immobilien-


Investitionen sind kein "Schnell-Reich-Werden"- Konzept. Ja- es gibt einige- die in sehr

kurzer Zeit reich geworden sind, dass ist aber nicht die Regel.

Investieren bedeutet Planung, Geduld und Beharrlichkeit. Erwarten Sie nicht eine Million

Euro im ersten Jahr. Planen Sie ein kontinuierliches Wachstum Jahr für Jahr um Ihre

finanziellen Ziele zu erreichen. Egal was Sie von anderen Quellen hören, Immobilien

erfordern harte Arbeit wie die anderen Jobs auch. Es ist auch wichtig zu wissen, dass es

bei Immobilien-Investitionen keine Abkürzung gibt, niemand wird für Sie die Arbeit

machen. Sie müssen sich das Wissen aneignen und anwenden. Natürlich ist es mein

Ziel, Ihnen dabei zu helfen.

Nächster Schritt

Zum Ende dieses Kapitels sollten Sie eine klare Vision haben, warum können und sollten

Immobilien ein Schritt zu Wohlstand für sie sein. Ob Sie nun Vollzeit oder nebenberuflich

arbeiten möchten, Immobilien können ein erster Schritt zum Wohlstand sein für Sie und

Ihre Familie. Im nächsten Kapitel werden wir uns den ersten Schritt Ihrer Reise etwas

genauer ansehen, Ihre Ausbildung.


"Eine Reise von tausend Meilen

beginnt mit dem ersten Schritt" (Laotse)

Dieses Kapitel ist sehr wichtig für Ihre Investitionsreise. Ohne klares Verständnis der

Prinzipien haben Sie ein viel größeres Risiko Fehler zu machen oder zu versagen. Lassen

Sie dieses Kapitel der erste Schritt für Ihr zukünftiges, erfolgreiches Investment sein.

Überspringen Sie nicht die Immobilien Investment- Ausbildung

Wie bereits im vorigen Kapitel erwähnt, ist Immobilien Investment kein „schnell-reich

werden Konzept“. So wie jedes stabile Haus ein starkes Fundament braucht, benötigt ein

langfristig erfolgreiches Immobilien-Business eine solide Basis.

Dieser Leitfaden kann nicht alle Aspekte abdecken, aber er helfen, ein solides

Fundament zu bauen. Es gibt sehr viele Wege der Ausbildung und Sie müssen nicht

notwendigerweise mehrere tausend Euro ausgeben um dieses Geschäft zu lernen.

Nachfolgend finden Sie einige Vorschläge für Ausbildungsmöglichkeiten.


Ausbildungsquellen für Immobilien-Investitionen

Bücher - Ein bewährter Spruch sagt, ""Those who lead, read" (Wer führt, liest). Bücher

sind fundamental in der Ausbildung und die Quelle mit der größten Bandbreite an

unterschiedlichen Lernmethoden für Investoren. Eine große Anzahl Immobilien-Bücher

kommt jedes Jahr neu auf dem Markt. Gibt es Chancen, mit Immobilien Geld zu

verdienen, dann wurden diese bestimmt schon in einem Buch veröffentlicht. Wenn Sie

kein begeisterter Leser sind, dann können Sie viele Bücher auch als Hörbuch kaufen.

Blogs - Blogs sind Artikel und Veröffentlichungen auf Immobilien- Internetseiten. Blogs

können eine hervorragende Quelle für Tipps und Erfahrungsberichte beim

Immobilienkauf sein. Sie sind meistens kostenlos zu abonnieren und bieten auch die

Gelegenheit mit dem Autor in Kontakt zu treten.

Mentoren - Vielleicht der erfolgreichste Weg um eine ausgezeichnete Ausbildung zu

erhalten, ist es, von einem erfahrenen Mentor zu lernen. Während sehr viele Mentoren

und Trainer sehr viel Geld für Ihr Training verlangen, gibt es auch eine große Anzahl, die

Ihr Wissen sehr preisgünstig anbieten. Bei der Auswahl eines Mentors oder Trainers

sollten Sie aber unbedingt darauf achten, dass nicht nur Theorie gelehrt wird, sondern

der Mentor auch selbst im Immobilien-Investment tätig ist und ausreichend

Praxiserfahrung besitzt.

Auch Immobilienmakler sind eine gute Quelle und vielleicht finden Sie sogar in Ihrer

Region einen Makler, der Sie über die Schulter sehen lässt. Achten Sie bitte aber darauf,

dass er auch als Investor erfolgreich tätig ist und nicht nur als Händler oder Verkäufer

auftritt.

Podcasts und Webinare - Immobilien-Podcasts und -Webinare können ebenfalls

eine sehr kostengünstige Quelle sein. Leider ist hier aber ein Trend zu entdecken, dass

viele Anbieter diese Wege nur als reine Verkaufsplattform benutzen. Ein gutes Training

zu einem fairen Preis ist sicher eine Option, aber hinterfragen Sie die Reputation des

Anbieters genau.


Immobilien Mathematik: So einfach wie Grundschule Sie brauchen kein Betriebswirtschaftstudium um Immobilien- Mathematik zu verstehen.

Die meisten Rechnungen haben Grundschulniveau. Dieser Abschnitt zeigt kurze Beispiele

der Basiskonzepte und Formeln, die Sie bei Ihrer Investitionslaufbahn benötigen.

Einnahmen: Einnahmen sind die einfachsten Geldflüsse, die aus eine Immobilie

entstehen. Sie addieren einfach alle Einnahmen die aus einer Immobilie entstehen. Zum

obigen Beispiel: Sie erhalten 1.000 € Mieteinnahmen (ohne Betriebskosten) und 30 €

Gebühr für die Nutzung der Garage.

Ausgaben: Ausgaben sind Kosten, die aufgrund der Immobilie entstehen, z.B.

Darlehensrate an die Bank, Hausmeister, Verwaltung, Grundsteuer, Notargebühren, etc.

Cashflow: Ein positiver Cashflow ist einfach die Menge an Geld, die am Monatsende

übrig bleibt, wenn alle Rechnungen bezahlt sind. Der Cashflow kann auch negativ sein,

aber dazu kommen wir etwas später.


Return on Investment

Return on Investment (ROI) beschreibt die Rendite des eingesetzten Kapitals pro Jahr

und ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Immobilien-Investment. Beispiel: Wenn

Sie 5.000 Euro investiert (ausgegeben) haben und am Ende des Jahres haben Sie 5.500

Euro Cashflow, dann hat Ihre Investition einen ROI von 10%.

Die Kalkulationsformel für Return in Investment lautet wie folgt:

ROI (in %) = (V1 -V0) / V0 x 100, wobei V0 die Startinvestition ist und V1 der Cashflow

am Ende des Jahres ist.

Der ROI kann bei längerfristigen Investitionen auch über mehrere Jahre gerechnet

werden.

Beispiel: Investition zu Beginn: 50.000 Euro, Cashflow pro Jahr 2.400 Euro, Verkauf der

Immobilie nach 5 Jahren für 70.000 Euro.

RIO = (70.000 + (2.400 x 5) - 50.000) / 50.000 x 100 = 64% Rendite in 5 Jahren,

entspricht 64/5 = 12,8% Rendite pro Jahr.

Der ROI ist einer der wichtigsten Kennzahlen, um eine Investitionsentscheidung zu

treffen und sie wird Sie während Ihrer gesamten Investorenlaufbahn begleiten.

(Steuerliche Aspekte sind hier nicht berücksichtigt).

Angst: Die Straßensperre für Ihre Investor Ausbildung

"Ich habe mir nie Sorgen über meine Aktivität gemacht,

nur über meine Untätigkeit" (Winston Churchill)

Angst ist das größte Hindernis für Immobilien-Investoren und es gibt dutzend

verschiedene Ängste, die einem am Handeln hindern können. Aber machen Sie sich

keine Sorgen, Angst ist ein natürlicher Teil unseres Lebens, sie schützt uns für

schlechten Entscheidungen und den daraus folgenden Konsequenzen.

Jedoch kann Angst uns davon abhalten überhaupt zu starten. Ich habe viele

interessierte Anfänger kennen gelernt, die für eine Ausbildung bezahlt haben und

trotzdem nicht ins TUN gekommen sind.


Fünf Schritte um die Angst zu besiegen:

1.) Raus aus der Komfortzone

Wenn Sie mit Immobilien-Investitionen starten möchten um aus Ihrem ungeliebten Job

zu kommen, dann haben Sie eine gute Voraussetzung um mit Ihrer Rendite aus

Immobilien das derzeitige Einkommen zu ersetzen. Entwickeln Sie Ihren Plan und halten

Sie sich daran - jeden Tag. Genauso wie Sie jeden Tag zur Arbeit gehen um Geld zu

verdienen. Wenn Sie erwarten, nach einer Investition an einem Strand zu landen mit

viel Luxus außen rum - WACHEN SIE AUF! Erfolgreiche Investoren arbeiten hart und Sie

werden es auch tun müssen, aber anstatt für jemand anderen zu arbeiten, arbeiten Sie

dann für sich selbst.

2.) Kommittent

STOP, kaufen Sie keine Kurse, suchen Sie nicht nach einem

Trainer oder Coach, bis Sie sich zu Schritt Nummer 1 verpflichtet

haben. Wenn Sie nicht voll dazu stehen, werden Sie keine

Ausbildung, kein Buch, kein Trainer Ihrem Ziel näher bringen. Die

meisten Kurse konzentrieren sich auf das WIE, auf die Regeln,

aber das reale Handeln entsteht zwischen Ihren Ohren. Wenn Sie voll motiviert und

engagiert sind, dann ist schon fast egal, welche Techniken Sie anwenden, Sie werden als

Investor Erfolg haben. Sie können eine Menge Geld ausgeben um das Wie zu lernen,

wenn Ihr WARUM aber nicht stark genug ist, verschwenden Sie nur Ihr Geld und Ihre

Zeit.

3.) Lernen Sie die "Sprache"

Ohne Kenntnisse der fachspezifischen Sprache der Immobilienwirtschaft, werden Sie viel

hören, aber wenig verstehen. Wenn Sie sich mit der Sprache vertraut gemacht haben,

wird Ihr Selbstvertrauen steigen und Sie sind dann ein selbstbewusster

Gesprächspartner in dieser Branche.

4.) Lernen Sie die Regeln und Konzepte

Wenn Sie die Sprache verstehen, dann arbeiten als nächstes daran, die Regeln und

Konzepte zu verstehen. Wenn Sie nicht erklären können, wie wichtig z.B. FMV (Fair

Market Value, realistischer Marktwert) beim Hauskauf oder Verkauf ist, dann müssen Sie

mehr Zeit mit lernen verbringen. Angst ist oft ein Ergebnis von Unklarheiten. Wenn Sie

sich diese Regeln und Konzepte angeeignet haben, dann helfen Sie anderen dabei.

Andere zu trainieren wird Ihr Wissen zementieren und Sie werden es niemals vergessen.


5.) Beobachten Sie andere

In der Zusammenarbeit mit anderen Investoren, beim Austausch über

Immobilienplattformen erfahren und lernen Sie, wie andere ihren Erfolg realisieren. Alle

Investitionen beinhalten einen gewissen Anteil Risiko, aber dies kann beherrscht werden

durch sorgfältige Vorbereitung, wie Sie es als Leser dieses Leitfadens gerade machen.

Das Schwerste bei einem neuen Projekt ist der Start. Folgen Sie doch der einfachsten

Regel: "Just Do It!"

Analyse paralysiert Es ist nicht schwer sich in der "Welt der Analysen" zu verlieren. Dies sind die Momente,

wo Sie recherchieren, planen, bewerten, recherchieren, planen, bewerten und in einem

endlosen Kreislauf landen, weit weg vom aktiven TUN. Es ist ein Problem Bücher zu

lesen und es dann nicht umzusetzen, an Meetings und Vorträgen teilzunehmen und nicht

aktiv zu werden.

Es ist nicht schwer, sich selbst davon zu überzeugen, dass man noch nicht alles weiß um

starten zu können. Sie brauchen nicht jedes kleine Detail zu kennen und Sie müssen

auch noch kein Experte zu sein um eine Investitionsmöglichkeit beim Schopfe zu

packen. Sie sollten sich zu Beginn auf einen Investitionsbereich fokussieren und darin

ein Experte werden und anschließend zu weiteren Bereichen und Techniken

voranschreiten. Wir werden uns einige verschiedene Marktsegmente in diesem Bereich

im nächsten Kapitel ansehen.

Wenn Sie wissen wo Sie starten möchten, dann müssen Sie sich genau für diesen

Bereich das Wissen aneignen. Lernen Sie die Grundlagen und starten Sie Ihre

Planungen. Wahrscheinlich haben Sie dabei immer noch das Gefühl nicht alles zu

wissen, aber das wird nur solange anhalten, bis Sie mit den ersten Aktivitäten begonnen

haben. Es mag Ihnen ungewohnt vorkommen und wahrscheinlich werden Sie nicht in

der Lage sein alle Fragen zu beantworten, die von Käufern und Verkäufern gestellt

werden. Aber gerade weil Sie aktiv geworden sind, werden Sie in Situationen kommen,

die Sie unterstützen und stärken um diese Fragen beantworten zu können.

Wenn Sie zu Beginn noch ängstlich sind, mag es viel einfacher sein, noch mehr Geld

auszugeben, noch einen weiteren Kurs zu kaufen und noch ein Monat damit zu

verbringen, anderen zuzuhören, wie sie es machen. Wenn Sie das machen, werden Sie

im Nirgendwo landen.


Lernen Sie, machen Sie Ihren Plan und starten Sie. Sie werden sich sehr schnell wie ein

Immobilien-Investor fühlen, Ihr Vertrauen wird massiv steigen und Sie werden immer

besser und besser.

Machen Sie den ersten Schritt Eine solide Basis durch eine gute Investment-Ausbildung ist wichtig für Ihre

Investorenkarriere. Es gibt unterschiedliche Wege zu lernen und zu wachsen als

Investor, wählen Sie die Methode, mit der Sie sich am wohlsten fühlen und starten Sie

mit der Ausbildung.


"Fokus, Fokus, Fokus"

Zu Beginn scheint es wichtig zu sein, alles zu wissen was man nur

über Immobilien lernen kann. In der Realität ist es das Beste sich

auf zwei Dinge zu konzentrieren: ein Investment-"Vehikel" und eine

Strategie, wie man dieses Vehikel benutzt.

Immobilien-Investment ist wie eine Schachtel Pralinen

Sicher haben Sie schon eine schön verpackte Schachtel Pralinen erhalten und Sie

wussten nicht so genau was drinnen ist. Es dauert immer eine gewisse Zeit bis man die

Schachtel ausgepackt und eine oder mehrere von den Pralinen probiert hat. Beim

Immobilien-Investment ist es so ähnlich wie bei einer Schachtel Pralinen. Es gibt

Dutzende verschiedene Wege als Immobilien-Investor Geld zu verdienen und es liegt an

Ihnen, welchen Markt Sie sich auswählen um zu starten.

Sie werden einige Marktsegmente mögen während andere Sie ins Schaudern bringen.

Wie bei der geöffneten Schachtel Pralinen, als Investor erhalten Sie den gesamten

Überblick über alle verschiedenen Möglichkeiten, die Ihnen zur Verfügung stehen und

Sie können eine auswählen, die Ihnen am meisten zusagt. Sie brauchen nicht alle zu

nehmen. Die erfolgreichste Methode ist es, ein Marktsegment auszuwählen und darin ein

Meister zu werden. In diesem Kapitel werden wir die Pralinenschachtel öffnen und Sie

werden die gebräuchlichsten Märkte kennen lernen.


Auswahl des Marktsegmentes

Im folgenden Abschnitt zeige ich Ihnen, welche die gebräuchlichsten Immobilienmärkte

sind. Jeder dieser Märkte hat eine Vielzahl von Teilmengen, aber Sie brauchen nicht alle

davon zu kennen. Dies ist nur ein Überblick, um Ihnen beim Start zu helfen und um zu

verstehen, welche Optionen möglich sind.

Grundstücke

Grundstücke können erschlossen werden und als Bauland ausgewiesen werden, sie

können vermietet werden. Grundstücke können auch geteilt werden und mit Profit

verkauft werden. Manche Investoren kaufen Grundstücke mit der Hoffnung (oder dem

Plan), dass das Grundstück eines Tages im Wert steigt aufgrund einer externen

Entwicklung, wie zum Beispiel dem Bau eines Einkaufszentrums, Erweiterung des

Bebauungsplans, etc.

Die Investition in Grundstücke eignet sich für Investoren mit viel Geduld und einem

regelmäßigen Einkommen. Grundstücke erzeugen meist keinen positiven Cashflow,

sondern kosten Geld, z.B. durch die Grundsteuer.

Sie können aber auch Agrargrundstücke als Sachanlage kaufen. Einen Acker kann man

verpachten und ein Waldgrundstück mit gutem Holzbestand bringt Einnahmen aus dem

Holzeinschlag.

Sie erkennen also, dass bei Grundstücken, schon verschiedene Auswahlmöglichkeiten

vorhanden sind und Sie ohne eine vorher festgelegte Investitionsstrategie mit klaren

Festlegungen nicht zum Ziel kommen.


Einfamilienhäuser / Eigentumswohnungen

Das vielleicht am häufigsten getätigte Investment für viele Erstinvestoren sind

Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Einfamilienhäuser und

Eigentumswohnungen sind relativ einfach zu vermieten und zu verkaufen. Bedenken

Sie aber immer, dass durch die Miete ein ausreichend positiver Cashflow/Return on

Investment entsteht. Siehe auch im Abschnitt "Immobilien Mathematik".

Bei der ersten Auswahl von Objekten ist auch hier Ihre vorher festgelegte Strategie von

entscheidender Bedeutung.

Wie wichtig die vorher festgelegten Auswahlkriterien sind erfahren Sie im Kapitel 5.

Was hilft Ihnen das schönste Einfamilienhaus zu einem guten Preis, wenn Sie es nicht

vermieten können, weil Einwohner aus der betreffenden Region wegziehen.

Mehrfamilienhäuser

Kleinere Mehrfamilienhäuser kombinieren die Finanzierungs- und Kaufvorteile eines

Einfamilienhauses. Bei einem guten Kaufpreis ergibt sich meistens ein beträchtlicher

Cashflow und es ist öfters weniger Käuferkonkurrenz vorhanden wie bei

Einfamilienhäusern. Ein zusätzlicher Bonus für kleinere Mehrfamilienobjekte ist die


Tatsache, dass meistens nur ein Kredit zur Finanzierung von mehreren Einheiten

erforderlich ist und damit der Cashflow positiv beeinflusst werden kann.

Ein nicht zu unterschätzender Nachteil, vor allem für Anfänger, ist der sehr viel höhere

Finanzierungsbedarf. Auch ein eventueller und zeitlich begrenzter Mietausfall oder

unerwartete Renovierungskosten können den zu Beginn kalkulierten positiven Cashflow

ins Minus bringen.

Apartmenthäuser

Apartmenthäuser haben zwischen 5 und 50 Wohneinheiten und mehr. Diese Immobilien

erfordern einen großen Kapitaleinsatz, der oft nur schwer zu realisieren ist. Für

Investment-Anfänger sind diese Immobilien eher nicht geeignet.

Sie produzieren einerseits einen großen Cashflow, erfordern andrerseits aber zusätzliche

Ausgaben für Verwaltung und Management. In den meisten Fällen werden solche

Immobilien von Immobilienfonds gekauft und betrieben.

Immobilienfonds

Immobilienfonds werden als offene oder geschlossene Fonds angeboten und stellen eine

Unternehmensbeteiligung dar. Bei geschlossenen Fonds sind feste Vertragslaufzeiten

üblich und das investierte Geld ist gebunden. Die erwirtschafteten Renditen der

Fondsmanager werden an die Anleger bei Ablauf des Fonds ausbezahlt. Es gibt aber

auch Verträge mit monatlichen oder jährlichen Ausschüttungen. Ein Nachteil sind die oft

sehr hohen Fondskosten und die damit verbundene Reduzierung der Rendite.

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Wie ich es geschafft habe, erfolgreich in diesem Markt zu investieren, erfahren Sie in

einem eigenen Kapitel.

Zusammenfassung Wir haben nun sieben unterschiedliche Investment- Märkte gesehen, in denen Sie

investieren können. Wenn Sie starten, fokussieren Sie sich auf ein Marktsegment (oder

höchstens auf zwei Marktsegmente) und werden Sie in diesem Markt ein Profi. Wenn

Sie Erfahrungen gesammelt haben, können Sie später in andere Märkte expandieren.

Wenn Sie sich für ein Marktsegment entschieden haben, müssen Sie die richtige

Investmentstrategie für diesen Markt erlernen.

Entscheiden Sie sich für eine Investitionsstrategie Auf den letzten Seiten haben wir unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten

kennengelernt. Wenn Sie lernen, wie man in Real Estate investiert, ist es aber nicht

ausreichend nur die Marktsegmente zu kennen. Als Investor werden Sie unterschiedliche

Investitionsstrategien verwenden, um in den einzelnen Märkten Gewinne zu erzielen.

Der nachfolgende Abschnitt beschreibt zwei der gebräuchlichsten Investitionsstrategien.


Es ist mehr zu tun, als nur zu kaufen; wenn Sie lernen, wie man gute Immobilien findet

und bewertet, wie man hochwertige Mieter findet, dann sind Sie auf dem richtigen Weg

für einen erfolgreichen Vermögensaufbau.

Immobilienhandel Eine der populärsten Strategien, um im Immobiliengeschäft Geld zu

verdienen, ist der Immobilienhandel. Dies ist die Strategie – kaufe ein

Haus unter dem Marktwert, renoviere etwas, verkaufe es zu einem

höheren Preis. Genau genommen handelt es sich dabei um die

bekannte Großhandelsstrategie - billig einkaufen, teuer verkaufen.

Die am häufigsten dafür verwendeten Immobilien sind das Einfamilienhaus und die

Eigentumswohnung.

Wenn möglich dann folgen Sie hier der 70%-Regel.

Zum Beispiel: Ein erfahrener Investor wird ein Haus kaufen zum Preis von 70% des

aktuellen Marktwertes abzüglich der Renovierungskosten. Ein Haus ist in gutem Zustand

€100.000 wert, aber es benötigt €20.000 für Renovierung. Ein typischer

Immobilienhändler wird das Haus für höchstens €50.000 kaufen

(€100.000 x 70% - €20.000) und nach der Renovierung für €100.000 verkaufen.

Einer der Schlüsselkomponenten im Immobilienhandel ist die Geschwindigkeit. Ein

Immobilienhändler wird versuchen, so schnell wie möglich zu kaufen, zu renovieren und

zu verkaufen, um unnötige Kosten wie Leerstand zu vermeiden.

Immobilienhandel ist keine passive Strategie, sondern ein sehr aktiver Ganztagsjob.

Wenn man aufhört, endet das Geldverdienen. Viele Investoren nutzen diese Strategie,

um sich eine finanzielle Basis für größere und langfristige Investitionen aufzubauen.

Als Alternative ist auch eine Kombination mit einer zeitlich begrenzten Vermietung der

Immobilie möglich. Haben Sie in eine Immobilie in einem Markt mit steigenden

Immobilienpreisen investiert und die 70%-Regeln konnte nicht angewendet werden,

dann kann es sinnvoll sein, diese Immobilie für einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren

zu vermieten und danach zu einem höheren Preis zu verkaufen. Die zu erwartende

Rendite wird zu Beginn der Investition durch den höheren Einkaufspreis geringer sein,

durch die Mieteinnahmen im geplanten Zeitraum verbessert sich der Cashflow aber

wieder und dieses Geld kann für die nächste Investition verwendet werden. Ein weiterer

positiver Aspekt ist zu beachten, da Sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie


anderer Investoren ansprechen und diesen einen Zusatznutzen durch die sofort

fließenden Mieteinnahmen aus seiner Investition bieten.

Die relativ kurze Zeit zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie reduziert auch das

Risiko, dass während der Vermietung im Markt der Umkehrzeitpunkt erreicht wird und

die Preise zu fallen beginnen. Für diese Strategie ist eine umfassende Analyse des

Immobilienmarktes in der Region eine wichtige Voraussetzung, um die Einordnung in die

richtige Phase des Immobilienzyklus zu finden.

Kaufen und vermieten Eine auch weithin gebräuchliche Strategie ist das kaufen von Immobilien und das

anschließende vermieten. Diese Strategie ermöglicht den Aufbau eines passiven

Einkommens, wenn Sie bestimmte Regeln beachten.

Pro: Hat man als Käufer auf eine gute Lage geachtet, ist ein Mietbedarf vorhanden und

ist die Wohnung oder das Haus in einem guten Zustand und wählt man sorgfältig seinen

Mieter aus, dann haben Sie ein sorgenfreies, zweites Einkommen geschaffen.

Contra: Ist in der Region kein Bevölkerungs- und/ oder Wirtschaftswachstum, gibt es

zwar günstige Objekte im Angebot, aber es ist schwieriger solvente Mieter zu finden und

es sind Mietausfälle bei der Renditekalkulation zu berücksichtigen.

Die erreichbare Miete ist dann ebenfalls niedriger, was wieder den Cashflow reduziert.

Die Bewertung der Immobilie anhand einer professionellen Besichtigung reduziert das

Risiko eines unerkannten Renovierungsbedarfs mit hohen Kosten.

Bevor Sie investieren ist auch hier die Analyse anhand des aktuellen Marktzyklus in der

ausgewählten Region unbedingt erforderlich. Sie sollten genau wissen, in welcher Phase

sich der Markt befindet.

Sollten Sie eine bereits vermietete Immobilie kaufen, dann sind einige Kriterien zu

beachten. Sie sollten mit dem Verkäufer bzw. seinem Makler mindestens folgende

Fragen klären:

Wie hoch ist die aktuelle Miete?

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Wann fand die letzte Mieterhöhung in welcher Höhe statt?

Wie lange ist die Immobilie schon vom derzeitigen Mieter gemietet?

Wie solvent ist der Mieter?

Hat der Mieter regelmäßig und zuverlässig bezahlt?

Wie sieht der aktuelle Mietvertrag aus?


Kann die Immobilie besichtigt werden? (Viele Mietverträge schließen

dies aus und Sie haben keine Möglichkeit, das Objekt zu besichtigen)

Welche Renovierungen wurden in den letzten 5-10 Jahren in welcher

Höhe durchgeführt?

Können diese Fragen nicht zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet werden, müssen Sie das

Risiko einschätzen und kalkulieren oder vom Kauf Abstand nehmen.

Zu Risiko eine kurze Anmerkung: Die Einschätzung eines Risikos erfolgt nach einer

einfachen Formel:

RISIKO = erwartete/geschätzte Schadenshöhe X Eintrittswahrscheinlichkeit

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Strategie – Es gibt viele Wege Geld mit Immobilien zu verdienen – aber Sie brauchen

zu Beginn nur einen. Sie brauchen nur eine Strategie und werden ein Meister darin.

Diese Strategie (Ihr Auto für die Reise) wird Sie zu den Zielen fahren. Wenn Sie genug

Bargeld generieren wollen, mit Hauskäufen und –verkäufen, um Ihren Job zu kündigen –

schreiben Sie es auf. Wenn Sie ein regelmäßiges, passives Einkommen durch

Vermietung von Immobilien aufbauen möchten – schreiben Sie es auf. Achten Sie nicht

darauf, ob Sie bereits alles verstehen oder alles wissen um Ihre Ziele zu erreichen. Ihr

Businessplan kann sich und wird sich mit der Zeit ändern und mit Zeit werden Sie immer

mehr wissen und lernen und Ihr Plan wird immer detaillierter werden.

Zeitfenster – Was ist Ihr Zeitfenster um die Ziele zu erreichen?

Seien Sie realistisch, aber machen Sie sich keine Sorgen etwas nicht

zu erreichen. Möchten Sie in zehn Jahren in die Rente gehen? Planen

Sie in einem Jahr Ihren Job zu kündigen? Dokumentieren Sie Ihren

Zeitplan. Sie können das auch mit Ihren Zielen verknüpfen.

Markt – Definieren Sie Ihren Markt. Welche Art von Immobilie suchen Sie? Kleines

Einkommen? Großes Einkommen? Industrielle Bereiche? Als Anfänger sollten Sie den

Bereich wählen, in dem Sie sich am meisten wohl fühlen. Viele Investoren bevorzugen

einen Investitionsort in der Nähe Ihres Wohnortes mehr, als einen Ort mit großer

Entfernung zum Wohnort. Dies wird Ihnen helfen ein Experte für eine bestimmte Region

zu werden und es erleichtert die Analyse von Kaufgelegenheiten. Es wird Ihnen helfen in

der Region auch die anderen „Mitspieler“ kennenzulernen, was Ihnen zwangsläufig hilft

neue Partner zu finden - und wiederum neue Gelegenheiten.

Auswahlkriterien – Bevor Sie rausgehen um nach Gelegenheiten zu suchen, müssen

Sie zuerst Ihre Kriterien definieren, nach denen Sie dann die „Deals“ auswählen können.

Sie werden die Höhe Ihres Fremdkapitals, die Cashflow- Anforderungen, den maximalen

Kaufpreis, die maximalen Modernisierungskosten, den maximalen Zeithorizont, etc.

definieren. Eine der wichtigsten Erfahrungen, die Sie machen werden, ist die Kriterien

anzuwenden und bei Nichterfüllung nach der nächsten Gelegenheit zu suchen. Es ist

sehr leicht emotionale Entscheidungen zu treffen, aber wenn Sie Ihre selbst definierten

Kriterien beachten und einhalten, dann eliminieren Sie diesen emotionalen Hintergrund.

Flexibilität – Wenn Sie nicht genug attraktive Gelegenheiten finden, dann können Sie

Ihren Zielmarkt und/oder Ihre Strategie ändern. Dieser Teil des Businessplanes ist einer

der wichtigsten. Zu viele Investoren sind begeistert und kaufen eine erstbeste


Immobilie. Haben Sie aber klar definierte Auswahlkriterien, dann können Sie sehr

einfach 99% der Immobilien aussortieren, die keine guten Gelegenheiten sind. Im

Kapitel 5 werden Sie mehr dazu erfahren.

Vorgehensweise – Wie möchten Sie vorgehen um einen Immobilienkauf in Profit zu

verwandeln? Definieren Sie klar Ihre Schritte. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Einnahme-

und Ausgabequellen dokumentieren und bereiten Sie sich auf Unerwartetes vor. Sie

sollten sich auch auf Ausstiegsszenarien (Exit-Strategien) vorbereiten, falls etwas

ungeplant abläuft.

Team – Definieren Sie Ihre Team. Mit welchen Banken wollen Sie zusammenarbeiten,

mit welchem Steuerberater, vielleicht benötigen Sie eine Rechtsberatung?

Exit-Strategien – Klar definierte Exit-Strategien zu haben, ist einer der wichtigsten

Punkte in Ihrem Businessplan, speziell beim Start Ihrer Investitionen.

Illustration Ihrer Geschäfte – Ein Teil des Businessplans, die Anfänger motiviert,

ist die bildliche Darstellung der Zielsetzungen. Wo möchten Sie in zehn Jahren stehen?

Illustrieren Sie Ihre Käufe, Ihren Cashflow, Ihren Vermögensaufbau, alles was Sie

erreichen möchten. Im Laufe der Zeit wird sich einiges ändern, Ideen sind noch keine

Realität, aber es ist gut zu sehen, was alles möglich ist.

Finanzen – Beschreiben Sie Ihre aktuelle finanzielle Situation. Welches Kapital steht

Ihnen zur Verfügung? Starten Sie bei Null? Dokumentieren Sie Ihre aktuelle Situation

und aktualisieren Sie diese bei jeder Veränderung. Wenn Sie im Laufe der Zeit mit Ihren

Investitionen vorankommen, ist es sehr wichtig, den Überblick über die Finanzen immer

aktuell zu haben.

Eins noch zum Schluss – Beachten Sie, dass Roadmaps und Businesspläne nur

Reiseführer sind, keine Gesetze. Ein Businessplan ist dazu da Ihnen die Richtung zu

zeigen und Sie zu motivieren. Es ist nahezu unmöglich einen Businessplan perfekt

einzuhalten. Während sie Ihren Plan mit Präzision und Sorgfalt aufzeichnen, so gibt es

immer wieder externe Kräfte in diesem Spiel, die eine Korrektur erforderlich machen.

Wie auch immer, Ihr Businessplan ist dafür da, Sie in der richtigen Richtung zu halten,

mit der korrekten Geschwindigkeit. Vielleicht fahren Sie auch in Schlaglöcher oder in

Einbahnstraßen. Ihr Businessplan wird Sie durch diese Probleme führen und Sie ans Ziel

bringen.


Wenn Sie mit anderen Investoren sprechen, die in diesem Geschäft versagt haben, dann

werden Sie einen Hauptgrund dafür finden, nämlich Lücken und Fehler in der Planung

und Vorbereitung. Vermeiden Sie diese Fehler!

Der Aufbau Ihres Teams

Als Investor werden Sie viele unterschiedliche Hüte tragen,

dass müssen Sie aber nicht. Bauen Sie Ihr eigenes Team auf.

Wir empfehlen aber nicht einige Mitarbeiter einzustellen, die

für Sie arbeiten. Ein „Team“ ist lediglich eine Auswahl von

Menschen aus verschiedenen Branchen, auf die Sie sich

verlassen können, die Ihr Geschäft voranbringen.

Werfen wir einen kurzen Blick darauf, wer in einem erfolgreichen Immobilien-

Investment- Team sein sollte.

Ihr Mentor – Jeder erfolgreiche Unternehmer braucht einen guten Mentor: einen

„Bergführer“. Unter den wachsamen Augen eines erfahrenen und gewieften Mentors

können Sie auch nur gewiefter werden.

Ihr Fremdkapital Broker – Diese Person ist verantwortlich, dass Sie Ihr

Fremdkapital und Ihre Darlehen zu den besten Konditionen bekommen.

Immobilien Anwalt / Rechtsberater – Es ist wichtig jemanden im Team zu

haben, der Verträge lesen und beurteilen kann und der die Gesetzmäßigkeiten all Ihrer

Entscheidungen absichert. Versuchen Sie bitte nicht in diesem Punkt ein paar Euro zu

sparen. Sie benötigen nicht stundenlange Meetings in der Woche, aber es ist beruhigend

von Fall zu Fall einen Experten zu haben. Bedenken Sie: ein Rechtsanwalt mit

Immobilienerfahrung kann Ihnen viele unnötige Gebühren und Kosten ersparen, sei es

bei der Akquisition einer Immobilie oder beim Verkauf.

Buchhaltung und Steuerberatung – Wenn Sie Immobilien kaufen kann die

Buchhaltung und Steuererklärung kompliziert werden. Eine professionelle Buchhaltung

und Steuerberatung spart Ihnen mehr Geld als sie kostet.

Versicherungsagent – Versicherungen sind ein MUSS und als Investor werden Sie

viel mit Versicherungen zu tun haben. Sie brauchen Unterstützung um den besten


Service für die niedrigsten Raten zu bekommen. Viele Versicherungen sind gesetzlich

vorgeschrieben, sparen Sie nicht am falschen Platz.

Unterstützende Familie und Freunde – Unterstützung von Ihrer Familie ist bei

Ihren Anstrengungen sehr wichtig. Ist Ihr Ehepartner oder die Familie nicht an Bord,

investieren Sie nicht, solange sie es nicht sind.

Immobilienmakler – Ein exzellenter Immobilienmakler ist für Ihre Investor-Karriere

fundamental. Sie und Ihr Ehepartner werden vielleicht entscheiden, ebenfalls ein

Immobilienmakler zu werden. Nichtsdestotrotz ist es für den Start wichtig, einen

genauen, zielorientierten und erfahrenen Makler zu haben. Immobilienmakler werden in

den meisten Fällen vom Verkäufer der Immobilie bezahlt. Mit anderen Worten – für den

Käufer ist der Makler kostenlos. Makler sind eine exzellente Ressource zum

Wissensaufbau und für den Start. Achten Sie bei der Auswahl des Maklers darauf, dass

er bereits selbst auch in Immobilien investiert hat oder investiert ist und nicht nur als

reiner Vermittler auf Provisionsbasis unterwegs ist.

Immobilienverwalter – haben Sie bereits mehrere Immobilien und / oder sind diese

von Ihrem Wohnsitz weiter entfernt oder im Ausland, dann benötigen Sie einen guten

Verwalter und Manager vor Ort. Dies macht Ihr Leben leichter, spart Kosten und sorgt

auch für zufriedene Mieter.

Einer der besten Wege die richtigen Teammitglieder zu finden, sind Empfehlungen von

anderen Investoren. Fragen Sie lokale Immobilienmakler, gehen Sie in entsprechende

Clubs (online oder offline).

Was macht ein Immobilien Investment Team erfolgreich?

Ein erfolgreiches Team zeichnet sich aus durch die kontinuierliche Produktion

regelmäßiger ERFOLGE. Wie Sie bereits vermuten, ist es schwieriger so ein Team

aufzubauen, als darüber zu reden.

Ein gutes Teammitglied sollte bestimmte Eigenschaften haben, die man beim ersten

Blick nicht erkennen kann, aber durch längere Gespräche und Empfehlungen erkannt

werden können.

Zum Beispiel:

Sind es wirklich Experten?

Können sie mit jedermann gut zusammenarbeiten?

Sind sie kontaktfreudig?


Antworten Sie schnell auf Anrufe und E-Mails?

Halten sie sich an Termine?

Halten sie was sie versprechen?

Können Sie klar und effektiv kommunizieren?

Sollten Sie mit Partnern zusammenarbeiten oder alleine arbeiten?

Bevor Sie mit Ihrer Immobilien-Reise beginnen, sollten Sie entscheiden, ob Sie Ihre

Investmentkariere alleine starten oder die Unterstützung von Partnern in Anspruch

nehmen. Diese Entscheidung ist abhängig von Ihrem Wissen, von Ihrer zur Verfügung

stehenden Zeit, Ihrem Talent und Ihrem Zeitplan.

Wenn eine Partnerschaft Ihre Wahl ist um zu starten, dann ist es wichtig die Art der

Zusammenarbeit festzulegen.

Manche Investoren starten mit einer Partnerschaft, andere nutzen Partnerschaften nur

von Fall zu Fall.

Die folgende Auflistung zeigt Ihnen die Vor-und Nachteile einer Partnerschaft versus

alles alleine machen.

Pro Partnerschaft:

Team Brainstorming

Zwei Köpfe sind besser als einer.

Ressourcen bündeln

Immobilien-Investitionen benötigen oft viele Ressourcen und können für eine Person zu

zeitintensiv und teuer werden. Eine Partnerschaft erlaubt Ihnen die Ressourcen zu

bündeln und kann Sie auch bei Bankfinanzierungen unterstützen.

Unterstützung bei der Analyse

Es ist sehr wichtig die Kunst der Immobilien-Recherche und Analyse zu beherrschen. Es

gibt sehr viele Aspekte, die berücksichtigt werden müssen, um einen erfolgreichen Kauf

zu realisieren. Jemanden zu haben, der Ihre Analyse quer lesen kann, ist eine große

Hilfe, vor allem beim Start.


Ergänzendes Wissen

Unterschiedliche Menschen bringen unterschiedliche Stärken und Schwächen und

unterschiedliches Wissen in eine Partnerschaft. Einer ist z.B. gut in der Analyse,

während an anderer sich im Markt sehr gut ausgeht, ein anderer ist Spezialist bei

Finanzierungen. Das effektive Zusammenspiel dieser Kenntnisse ist der Schlüssel für

eine erfolgreiche Partnerschaft.

Aufgabenteilung

Eine Investition in Immobilien erfordert die Bearbeitung einer Menge von Aufgaben, die

einen Einzelnen leicht überfordern können. Eine effektive und faire Verteilung der

Aufgaben auf unterschiedliche Schultern führt dazu, dass alle Partner ihren Beitrag

leisten können und keine Überlastung einzelner entsteht.

Wachsendes Netzwerk

Netzwerken mit anderen innerhalb und außerhalb der Immobilienwelt ist wichtig. In

einer Partnerschaft kann jeder das Wissen aus seinem eigenen Netzwerk und eigenen

Kontakten einbringen.

Verantwortungsbereich

Eine Partnerschaft mit klaren Verantwortungsbereichen bringt Ihr Geschäft voran. Wenn

ein Partner im Verzug ist, können andere ihn unterstützen und den Fortschritt im Team

sicherstellen.

Vertrauen und Motivation

Der Start im Immobilien-Business kann einen mit Aufgaben überhäufen. Eine

Partnerschaft kann das Vertrauen und die Motivation stärken und Herausforderungen

bewältigen.

Risikoteilung

So wie bei jeder Investition beinhaltet auch die Investition in Immobilien ein gewisses

Risiko. Eine Partnerschaft verteilt dieses Risiko (und somit auch den Profit) und reduziert

die Angst vor Verlusten.

Contra Partnerschaft:


Persönliche Konflikte

Die Zusammenarbeit kann schwierig werden, wenn die Partner nicht zusammenpassen

und sich nicht perfekt ergänzen.

Unterschiedliche Überzeugungen/Meinungen

Jeder hat eine unterschiedliche Vorstellung, wie Dinge gemacht werden sollten. Wenn

Sie in einer Partnerschaft arbeiten, müssen Sie Kompromisse finden. Dies erfordert

Energie und Zeit.

Misstrauen/Vertrauen

So wie in jeder engen Beziehung kann auch hier leicht Misstrauen entstehen, vor allem,

wenn Dinge nicht so richtig gut laufen. Vertrauen ist schwer aufzubauen, aber leicht zu

verlieren.

Verschleppte Entscheidungen

Als Einzelkämpfer haben Sie die Möglichkeit Entscheidungen sofort zu treffen. In einer

Partnerschaft sind Sie gefordert viele Entscheidungen zu diskutieren und seien sie noch

so trivial, dass kann natürlich zu Verzögerungen führen.

Kleinerer Gewinn/Profit

In einer Partnerschaft werden Ihre Profite, abhängig von der Art der Verträge, aufgeteilt.

Mit anderen Worten, Sie werden weniger Gewinn für sich erzielen, als wenn Sie es

alleine machen.

Vermischung Geschäft - Freundschaft

Vielmals starten Menschen ein Geschäft mit Freunden der Familie – und viele Male führt

dies zum Ende der Freundschaft. Geschäftspartnerschaften funktionieren nicht immer

gut und dann reißt auch oft die Freundschaftsbeziehung ab.

Eine Partnerschaft ist wie eine Heirat, heiraten Sie nur, wenn Sie dazu bereit sind.

Unrealistische Erwartungen

Wenn Sie jemanden vertrauen, ist es leicht Erwartungen zu haben, wie etwas gemacht

werden soll. Wenn hingegen der Partner Ihre Erwartungen nicht erfüllt, führt dies zu

Vorwürfen und Streit.


Rechtssicherheit

Stellen Sie sicher, dass Sie eine rechtlich sichere Partnerschaftsvereinbarung bzw.

sicheren Vertrag haben, damit Ihre Interessen bei Ausstieg von Partnern gesichert sind.

„ Eine Freundschaft, entstanden aus einem Geschäft ist

besser, als ein Geschäft entstanden aus einer

Freundschaft“ ( John D. Rockefeller)

Die Basis für eine Partnerschaft

Wenn Sie sich für eine Zusammenarbeit mit Partnern entscheiden, dann arbeiten Sie

von Beginn an sorgfältig. Seien Sie 100% sicher, dass die ausgewählten Partner Sie fair

behandeln, zusätzlichen Nutzen einbringen und dieselben Ziele verfolgen. Erstellen Sie

einen durchdachten schriftlichen Vertrag zur Zusammenarbeit und ersparen Sie sich

Streitpunkte durch unklar definierte Themen.

Firmenstruktur

Die Abwicklung von Immobilien-Investitionen innerhalb einer Firmenstruktur bietet

gewisse Vorteile und sollte zumindest in Betracht gezogen werden. Die Vorteile sind

vielfältig, wie Ausschluss der persönlichen Haftung, steuerliche Vorteile, klare

Aufgabenteilung zwischen den Teilhabern, usw.

Nutzen Sie dazu den Rat von Experten (Steuerberater, Rechtsanwalt).


„Machen Sie Ihren Profit, wenn Sie kaufen“

Bis hierher haben wir uns auf die vorbereitenden Aufgaben für eine Investition

beschäftigt. Ab einem gewissen Punkt müssen Sie nun handeln und ihre erste Immobilie

kaufen. Dieses Kapitel wird sich mit der Suche nach den besten Investitionen

beschäftigen.

Wie erzeugen Sie Profit beim Kauf einer Immobilie?

Am Beginn dieses Kapitels habe ich den bekanntesten Satz für den Immobilienkauf

gestellt, „machen Sie Profit, wenn Sie kaufen“. In den meisten Fällen wird bei der ersten

Investition nicht sofort der große „Deal“ mit dem hohen Scheck gelandet. Diese Schecks

kommen nach erfolgreicher Implementierung Ihrer Investmentstrategie. Ihre Rendite

aber kann erreicht oder zerstört werden, wenn Sie Ihre Unterschrift unter dem

Kaufvertrag setzen. Nun was bedeutet diese Aussage: „Profit, wenn Sie kaufen?“

Um beim Kauf bereits einen Profit zu erzielen, müssen Sie eine Immobilie zu einem Preis

kaufen, der sicherstellt, dass Sie ihren geplanten Profit, basierend auf der von Ihnen

geplanten Verkaufsstrategie, erreichen. Mit anderen Worten, Sie müssen geschickt

kaufen. Wenn Sie für die Immobilie zu viel bezahlen, werden Ihre Wünsche oder

Hoffnungen den Wert Ihrer Investition nicht steigern.

Während Sie nie mit 100%ger Sicherheit wissen, wie sich der Markt entwickeln wird,

können Sie aber herausfinden, wo er im Moment steht.

Ein Rechenbeispiel

In der Hauptstraße 17 ist ein Haus zum Verkauf gelistet für €210.000. Aktuell

vergleichbare Verkäufe in dieser Region wurden zwischen €200.000 und €280.000

abgewickelt. Aber Hauptstraße 17 benötigt noch eine Renovierung für ca. €40.000.

Wenn Sie nun €210.000 für das Haus bezahlen, die Renovierung mit €40.000 addieren,


geben Sie €250.000 aus, ohne die zusätzlichen Kosten für Notar, ev. Makler,

Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Finanzierung, usw. Unter diesen

Voraussetzungen werden Sie einen Kaufpreis von 20-30% unterhalb des Marktpreises

und Ihre geplante Rendite nie erreichen. Sind jedoch vergleichbare Immobilien mit

€310.000 bewertet, werden Sie mehr Profit mit diesem Kauf erzielen können.

Das gleiche Prinzip kann für Mietimmobilien angewendet werden. Wenn alle monatlichen

Ausgaben (inkl. Steuern, Versicherungen, Finanzierungskosten etc.) in der Hauptstraße

17 €1.100/Monat betragen und die durchschnittlichen, erzielbaren Mieten in der Region

bei vergleichbaren Mietobjekten bei €950/Monat liegt, dann verlieren Sie jeden Monat

Geld. Liegen die durchschnittlichen Mieten aber bei €1.400, dann werden Sie ab dem

ersten Monat eine Rendite erwirtschaften.

Erfahrene Investoren benutzen oft einen Satz „ Die Preissteigerung ist die Sahne auf

dem Kuchen“. Mit anderen Worten, zählen Sie nicht unbedingt darauf, dass die

Marktpreise steigen. Viele Kreditinstitute erstellen schöne Renditeberechnungen mit

Berücksichtigung von Steuervorteilen und Abschreibungen und großen Versprechen

hinsichtlich der zu erwartenden Wertsteigerung der Immobilie. Lassen Sie sich davon

nicht blenden, diese Menschen werden dafür bezahlt, dass sie Ihnen etwas verkaufen.

Obwohl viele Verkäufer damit Werbung machen, Sie machen Ihre Rendite, wenn Sie die

Immobilie kaufen, basierend auf den dann aktuellen Marktwert, nicht auf der Basis, was

irgendwann in der Zukunft geschehen wird. Wenn eine Investition ohne

Berücksichtigung einer Wertsteigerung keinen Sinn macht, keinen positiven Cashflow

bringt, investieren Sie nicht. Man nennt dies „spekulieren“, ein riskantes Abenteuer für

unerfahrene, wie für erfahrene Investoren.

Ihre Immobilien „Einkaufsliste“

Nachdem Sie nun wissen, was einen guten Kauf ausmacht, ist es Zeit sich nach einer

Immobilie umzusehen. Bevor Sie dies tun, ist es wichtig Ihre Entscheidungskriterien

festzulegen. Dieser Abschnitt wird sich mit diesen Kriterien beschäftigen, welche wichtig

sind und wie sie definiert werden.

Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein schönes Abendessen zubereiten und haben ein

neues Rezept für Safranhähnchen entdeckt. Sie schreiben sich Ihre Einkaufsliste und

fahren zum Supermarkt. Im Supermarkt nehmen Sie Ihre Einkaufsliste und beginnen die

Zutaten in den Einkaufskorb zu legen. Plötzlich sehen Sie Spaghetti und erinnern sich,

dass Sie schon ewige Zeit keine Spaghetti mehr gemacht haben. Sie wollen schon die


Spaghetti in den Einkaufswagen legen, da erinnern Sie sich an Ihre Einkaufsliste.

Spaghetti ist für heute Abend nicht auf der Liste, Sie setzen Ihren Einkauf fort, fahren

nach Hause und machen ein perfektes Abendessen für Ihre Familie.

Immobilien kaufen ist nicht anders. Ihre Kriterienliste ist wie

Ihre Einkaufsliste für das Abendessen. Sie wird erstellt um Sie

fokussiert zu halten, auf die Dinge die Sie brauchen und um

kein Geld zu verschwenden, für Dinge, die so auf dem Weg

liegen. Die Immobilienwelt ist ein spannendes Feld mit einer

Vielzahl von Nischen und Strategien, sodass man leicht von

bestimmten Trends abgelenkt werden kann. Wenn Sie klar

definierte Auswahlkriterien haben, bleiben Sie immer fokussiert, Sie vermeiden unnötige

Analysen und Sie bleiben auf der Spur um Ihre Ziele zu erreichen. Mit der Kriterienliste

reduzieren Sie die Auswahlmöglichkeiten und die Angebote vom Markt. Stattdessen

bleiben Sie fokussiert auf jene Angebote, die Sie auch am meisten interessieren.

Erstellung der Kriterienliste

Im Kapitel 3 haben wir uns die verschiedenen

Marktsegmente angesehen, ebenso gibt es unterschiedliche

Strategien und Auswahlkriterien, die man beim Investieren

anwenden kann.

Nun ist es an der Zeit, sich sein Segment auszusuchen und

eine Kriterienliste für eine detaillierte Auswahl zu erstellen.

Der Inhalt dieser Liste sollte sein:

- Die Region und die Stadt, die Gemeinde

- Die Bevölkerungsentwicklung in der Region (Zuwachs oder Rückgang)

- Die Infrastruktur der Region (Einkaufszentren, Schulen, Ärzte)

Verkehrsanbindung (Autobahn, öffentlicher Nahverkehr, etc.)

- Die Kriminalitätsrate

- Die Preisentwicklungen der Immobilien in der Region

- Das Marktpotential, Wachstum, Käufermarkt (es werden mehr Immobilien

gesucht wie angeboten), Verkäufermarkt ( es werden mehr Immobilien

angeboten wie gekauft)

- Der Kaufpreis

- Der erzielbare Verkaufspreis

- Die Nachbarschaft der Immobilie


- Liegt in der Immobilie oder im Grundstück eine Belastung durch

gesundheitsschädliche Stoffe vor?

- Die Immobiliengröße (qm Wohnfläche) und/oder die Grundstücksgröße

- Das Baujahr der Immobilie

- Renovierungen durchgeführt (ja/nein)

- Die Anzahl der Wohnungen

- Die geplante Rendite

- Der Cashflow, die Mieteinnahmen, die Finanzierungskosten

Niemand kann Ihnen genau sagen, was Sie alles an Auswahlkriterien berücksichtigen

müssen, da diese auch von dem ausgewählten Marktsegment und von den Vorlieben des

Investors abhängen (z.B. ich investiere nur im Umkreis meines derzeitigen Wohnortes

oder ich investiere nicht in Industrieimmobilien, etc.).

Je genauer Sie aber Ihre Auswahlkriterien spezifizieren umso qualifizierter können Sie

suchen und umso effektiver ist Ihre Kommunikation mit Maklern und

Immobilienverkäufern.

„Die Daumenregeln“ für den Immobilienkauf

Das vielleicht wichtigste Kriterium ist die finanzielle Komponente. In Kapitel 2 haben wir

uns einige Basisberechnungen angesehen. Da man zu Beginn der Recherche nicht so

genau einschätzen kann, ob die Immobilie überbewertet ist und auch den genauen

Zustand noch nicht kennt, ist es nicht möglich, gleich alle Kriterien bis ins Detail zu

erfassen. Deshalb kommen die „Daumenregeln“ ins Spiel.

Diese Regeln sollen dazu dienen einen ersten groben Überblick zu den finanziellen

Ergebnissen der gewünschten Investition zu geben.


Die 5%-Regel sagt aus, dass die Mieteinnahmen im Jahr ca. 5% des Kaufpreises sein

sollten. Mit anderen Worten gesagt, eine Immobilie mit einem Wert von €100.000 sollte

mindestens eine Mieteinnahme von €5.000 im Jahr bringen. Das ist ein sehr

konservativer Ansatz, nichtsdestotrotz ist dieser Wert bei stark wachsenden

Immobilienpreisen oft nicht zu erreichen.

Die 5%-Regel bezieht sich üblicherweise auf die Gesamtinvestition und nicht auf das

eingesetzte Eigenkapital.

Nimmt man die Eigenkaptal-Rendite als Basis, dann muss der Wert um einiges höher als

5% sein. Nehmen wir obiges Beispiel als Grundlage und Sie haben 50% Eigenkapital

eingesetzt und 50% Fremdkapital, dann ist die Brutto-Mietrendite 10%. Bei der

Finanzierung mit Fremdkapital ist in der Gesamtberechnung zu berücksichtigen, dass

mit den Mieteinnahmen auch die Darlehenszinsen und die Tilgung bezahlt werden

müssen. Je nach persönlicher Steuersituation können Finanzierungskosten die Steuerlast

mindern und damit die Rendite wieder etwas erhöhen. Die genauen Auswirkungen

sollten Sie aber mit Ihrem Steuerberater klären und nicht nur auf die Kalkulation der

kreditgebenden Bank vertrauen.

Die 50%-Regel hilft Ihnen die jährlichen Kosten der Immobilie zu berücksichtigen,

beinhaltet aber nicht die Finanzierungskosten.

Viele zum Verkauf angebotene Immobilien werden mit der erwarteten Rendite

beworben. Dieser Wert kann zwar für eine erste Orientierung genutzt werden, sollte

aber niemals eine Entscheidungsgrundlage bilden. Für Ihre Renditekalkulation halbieren

Sie diesen Wert, dann erhalten Sie ein realistisches jährliches Einkommen der

Immobilie. Dieser Betrag steht für die Finanzierungskosten zur Verfügung und der Rest

ist Ihr monatlicher Cashflow. Die kalkulierten 50% der Mieteinnahmen beinhalten alle

Kosten inkl. Reparaturen, Mietausfälle, Steuern, Hausverwaltung, nicht verrechenbare

Betriebskosten, usw.


Die 50%-Regel hilft speziell dabei, alle erdenklichen Kosten zu berücksichtigen, die

gerne vergessen werden. Vor allem unerfahrene Investoren sehen zuerst die

angegebenen Zahlen und vergessen gerne alle Kosten zu berücksichtigen. Es ist besser

im Nachhinein festzustellen, dass die Kosten geringer ausfallen und noch ein Betrag

übrig bleibt um eine Rückstellung für Unvorhergesehenes zu schaffen, als nach dem

Kauf feststellen zu müssen, dass der Cashflow negativ ist.

Die 70%-Regel wird von Investoren angewendet um den maximalen Kaufpreis zu

ermitteln, basierend auf den Marktwert nach einer Renovierung der Immobilie.

Ein Rechenbeispiel: Ein Haus, nach der Renovierung, könnte für ca. €200.000 verkauft

werden, benötigt aber ca. €35.000 an Renovierungskosten. Bei Anwendung der 70%-

Regel, wird €200.000 mit 70% multipliziert, dass ergibt €140.000, minus €35.000 für

die Renovierung. Der Investor sollte also nicht mehr als €105.000 für die Immobilie

bezahlen.

Diese Daumen-Regel eignet sich vor allem für Investoren, die als „Händler“ agieren, die

Vermietung der Immobilie also nicht an erster Stelle steht.

Die oben beschriebenen Daumen-Regeln sind geeignet, um schnell und effektiv einen

Überblick zu bekommen und um zu entscheiden, ob sich weitere, aufwendige

Recherchen lohnen. Niemals sollten diese Regeln alleine dafür verwendet werden, exakt

zu entscheiden, wie viel oder ob oder ob man nicht investieren will.


Wo findet man Immobilien-Angebote? Haben Sie Ihre Kriterien festgelegt, dann starten Sie

mit der Immobiliensuche. Ohne Zweifel haben Sie

sicher schon solche Schilder an manchen Häusern

gesehen, aber es gibt noch eine Menge anderer Wege

um Immobilien zu finden. Die nun folgende Auflistung

ist sicher nicht vollständig, aber eine Hilfe für den

Start.

Die Zeitung

Der Immobilienteil Ihrer lokalen Zeitung oder auch einer überregionalen Zeitung ist eine

gute Quelle um sich einen Überblick zu verschaffen und um nach „Angeboten von

Hauseigentümern“ zu suchen. In den meisten Fällen werden Sie aber auf Angebote von

Immobilienmaklern stoßen, die im Namen von Eigentümern den Verkauf abwickeln.

Empfehlungen

Einige Immobilien werden auch aufgrund von persönlichen Empfehlungen und

Kontakten verkauft. Wenn Sie über Ihre Absichten sprechen, erfahren die Leute es und

der eine oder andere kennt vielleicht jemanden, der jemanden kennt ....

Auch Gespräche mit dem Bürgermeister oder Mitarbeitern einer Gemeinde ergeben oft

einen heißen Tipp, bevor die Verkaufsabsicht offiziell auf einer Plattform oder bei einem

Makler veröffentlicht wird. Auf diese Weise habe ich mein Grundstück gefunden, auf

dem jetzt mein eigenes Haus steht. Ich bin im von uns ausgewählten Ort zur

Gemeindeverwaltung gegangen und habe nachgefragt, ob ein Grundstücksbesitzer

bekannt ist, der aktuell verkaufen möchte. Nach mehreren Tipps von der Gemeinde

habe ich mit allen potentiellen Verkäufern Besichtigungstermine durchgeführt und mich

dann für das beste Grundstück entschieden, natürlich anhand der vorher erstellten

Kriterienliste.

Internet

Zwischenzeitlich gibt es eine Menge Internetanbieter, die eine sehr große Auswahl an

Immobilien bieten. Einige davon seien hier aufgelistet, die Reihenfolge ist zufällig.

www.immobilien.immowelt.de

www.immonet.de

www.immobilienscout24.de

www.immobilien.de

www.ohne-makler.net


Banken und Sparkassen

Regionale Bankfilialen bieten Immobilien als Vermittler zum Verkauf an, viele haben

auch dafür einen eigenen Internetauftritt und eine eigene Immobilienabteilung. Da aber

die Vermittlung von Immobilien nicht zum Kerngeschäft der klassischen Banken gehört,

ist die Hauptmotivation meistens die Vermittlung einer Finanzierung für den

Immobilienkauf.

Immobilienmakler

Besuchen Sie Ihre regionale Immobilienmakler und informieren Sie sich über die

Angebote, oder Sie beauftragen einen Makler, für Sie eine Immobilie zu finden.

Versteigerungen

Im Immobilien-Markt gibt es verschiedene Ursachen für Versteigerungen.

- Zwangsversteigerungen aufgrund von Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers bzw.

Eigentümers der Immobilie.

- Zwangsversteigerungen aufgrund von Konkurs.

- Versteigerungen aus einer Erbmasse.

- Zwangsversteigerungen aufgrund von Scheidung.

In allen Fällen sind die weiter oben bereits aufgeführten Regeln hinsichtlich der Analyse

und Kalkulation ebenfalls anzuwenden. Versteigerungsobjekte können vor allem in

einem „überhitzten“ Immobilienmarkt ein Schnäppchen sein. Manches „Schnäppchen“

entpuppt sich aber nach detaillierter Recherche dann doch als stark

renovierungsbedürftiges Objekt und die erwartete Rendite kann nicht erreicht werden.

Bei einer Besichtigung sollte immer ein professioneller Gutachter dabei sein. Wobei dies

nicht sicherstellt, dass zum Zeitpunkt der Versteigerung, noch der gleiche Zustand

vorherrscht (und nicht vom Vorbesitzer Sachen entfernt oder zerstört wurden).

Ebenfalls ist zu berücksichtigen, ob das Objekt noch bewohnt ist und dadurch zusätzlich

noch eine Zwangsräumung erforderlich ist.

Die Abwicklung von Zwangsversteigerungen wird meistens über die örtlichen

Amtsgerichte oder mittels Auktionen durchgeführt. Versteigerungen in Ihrer Region

finden Sie auch in den Mitteilungen des Amtsgerichtes in Ihrer Tageszeitung.

Internetlinks (kein Anspruch auf Vollständigkeit):

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Kapitels


„Eine Bank ist eine Einrichtung die Ihnen Geld leiht,

wenn Sie nachweisen, dass Sie keines brauchen.“ (Bob Hope)

Dieses Kapitel soll Ihnen einen Überblick geben über die Welt der

Immobilienfinanzierung. Es soll Ihnen eine Hilfestellung geben, zu entscheiden, welche

Vorgehensweise für Sie die richtige ist. So wie wir uns im Kapitel 3 mit den

unterschiedlichen Marktsegmenten auseinandergesetzt haben, so gibt es auch

unterschiedliche Kriterien bei der Finanzierung von Immobilien. Jede Finanzierungsart

hat unterschiedliche Auswirkungen auf die zu erwartende Rendite.

Cash, 100% Eigenkapital Ja, es gibt Investoren, die Immobilien ohne Fremdkapital kaufen. Natürlich geht

niemand zur Bank und hebt das Geld bar ab, sondern es wird per Überweisung

abgewickelt, trotzdem spricht man ugs. von Barzahlung.

Diese Finanzierungsart hat Vorteile. Man ist unabhängig von Zinsänderungen bei

Bankdarlehen, man muss keine Kreditraten bezahlen. Auch wenn einmal die Miete für

eine gewisse Zeit ausfallen sollte. Wenn man schon etwas älter ist oder kurz vor der

Pensionierung/Rente steht, belastet kein Darlehen die Haushaltskasse. Erhöhungen des

Darlehenszinses nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist mit der Bank können die

Rendite massiv negativ beeinflussen, dieses Effekt vermeiden Sie bei 100%

Eigenkapital.

Ein Rechenbeispiel:

Investor 1 hat €100.000 Eigenkapital zum investieren und er kauft sich eine

Eigentumswohnung. Er vermietet diese Wohnung und bekommt dafür jeden Monat €

400.- Nettomiete. Seine Einnahmen pro Jahr ergeben damit €4.800. Dies ergibt eine

Nettomietrendite von 4,8%.


Investor 2 hat auch €100.000 Eigenkapital und er finanziert fünf Eigentumswohnungen

mit 20% Eigenkapital und 80% Fremdkapital. Angenommen er zahlt dafür an die Bank

monatlich je Wohnung €200.- an Tilgung und Zinsen und er erhält ebenfalls je Wohnung

€400.- Nettomiete. Seine Einnahmen pro Jahr sind 4.800 x 5 = €24.000. Seine

Ausgaben für Darlehenszahlungen und Tilgung sind 200 x 5 x 12 Monate = €12.000 pro

Jahr. Somit ergibt sich eine Eigenkapital-Rendite von €12.000 / Jahr = 12,0%. Ein

weiterer Aspekt sollte dabei nicht unerwähnt bleiben, die Mieter finanzieren die

Darlehenstilgung und falls keine Mietausfälle auftreten, hat der Investor 2 sein

investiertes Eigenkapital verdoppelt.

(Steuerliche Aspekte und Renovierungskosten sind in diesem Beispiel nicht

berücksichtigt.)

Finanzierung mit Fremd- und Eigenkapital Diese Finanzierungsart ist auch sehr gebräuchlich, da einerseits im derzeitigen

Niedrigzinsniveau günstige Finanzierungskonditionen für das Fremdkapital genutzt

werden können und andrerseits bei cleverem Einsatz von Eigenkapital, die Rendite

erhöht werden kann, siehe dazu auch das obige Rechenbeispiel.

Allgemein gilt die Regel, dass das eingesetzte Eigenkapital 20% der Finanzierungsumme

nicht unterschreiten sollte. Beim Einsatz von Fremdkapital ist das Risiko höher, da z.B.

bei Ausfall von Mieteinnahmen, die Darlehenstilgung und Darlehenszinsen trotzdem

bezahlt werden müssen.

Eine Finanzierung mit Fremdkapital sollte m.E. nur stattfinden, wenn durch die

Vermietung der Immobilie ein positiver Cashflow generiert werden kann. Viele Verkäufer

werben mit einer zu erwartenden Wertsteigerung der Immobilie. Wenn aber die

Kreditraten gleich hoch oder höher als die Einnahmen sind, dann kann bei einer

Wertminderung zum Zeitpunkt des geplanten Verkaufs der Immobilie sofort ein

erheblicher Verlust entstehen.

Finanzierung mit Kapital von Unternehmen und Privaten Diese Art der Finanzierung kommt sehr selten vor und bedeutet für den

Immobilieninvestor meistens höhere Zinsen (= Rendite der Geldgeber) und ein

ausgefeiltes Vertragswerk um eine persönliche Haftung als Immobilieninvestor zu

vermeiden. Diese Art der Finanzierung wird z.B. in den USA angewendet und ist im


deutschsprachigen Raum nur sehr selten zu finden. Deshalb möchte ich auf diese Art der

Finanzierung nicht weiter eingehen.


Starten Sie, mit dem Ende im Blickfeld

Immobilien zu kaufen ist großartig, aber niemand wird es machen, nur weil es ein

spaßiges Hobby ist. Immobilien-Investment soll am Ende immer Aufbau von Wohlstand

bedeuten. Manche Investoren entscheiden sich, ihre Immobilie auf unbestimmte Zeit zu

halten, andere möchten sie aufgrund des regelmäßigen Cashflows gar nicht verkaufen,

sondern möchten die Immobilie vererben und wieder andere kaufen und verkaufen

mehrmals.

Die richtige Verkaufsstrategie anzuwenden ist ebenso wichtig, wie die Kaufstrategie.

Verkaufen mit einem Makler

Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, achten Sie auf

umfassende Erfahrung und gute Referenzen.

Aufgrund der neuen Gesetzesregelung in Deutschland ist das Thema Maklerprovision

beim Immobilienverkauf (und bei Vermietung) sehr aktuell.

Maklerprovision

Ein Makler hat Anspruch auf eine Provision, wenn ein wirksamer Maklervertrag

geschlossen wurde und der Makler eine Maklertätigkeit erbracht hat. Ebenso muss ein

Kaufvertrag abgeschlossen sein und die Maklertätigkeit war Ursache für den

Vertragsabschluss und der Vertrag wurde nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein

ungültig.

Wer bezahlt die Maklerprovision?

Seit 1.6.2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip, d.h. der Besteller der

Maklerleistung, sei es Kauf, Verkauf oder Vermietung bezahlt die Maklerprovision. In den

Bundesländern wird beim Immobilienverkauf diese Regelung aber unterschiedlich

gehandhabt, sodass es auch weiterhin eine Aufteilung der Maklerprovision zwischen

Käufer und Verkäufer gibt.


In Österreich ist die Maklerprovision verhandelbar, im Regelfall wird die Maklerprovision

zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

In der Schweiz überlässt das Gesetz den Parteien, die Höhe der Provision zu

vereinbaren. Die Maklerkosten trägt der Auftraggeber, wobei in der Schweiz selten ein

Makler von einem Käufer beauftragt wird.

Immobilien selbst vermarkten

Selbstverständlich ist es auch möglich eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Als

Entscheidungsgrundlage habe ich Ihnen die Vor- und Nachteile eines Maklereinsatzes

und der Eigenvermarktung dargestellt.

Vorteile Maklereinsatz

Senkung bzw. Ersparnis bei der Informationsbeschaffung und bei den

Suchkosten.

Sogenannte Börsenwirkung eines Maklers (Anfragen und Angebote treffen bei

ihm zusammen).

Effizienz ( Kenntnisse der Wünsche beider Parteien).

Effektivität ( Zusammenführen von Käufer und Verkäufer).

Chance zu einem besseren Preis.

Nachteile Maklereinsatz

Fällige Maklerprovision (mindert den Verkaufserlös).

Intransparenz über Vorgehen und Verhalten des Maklers.

Ergebnisabhängigkeit.

Vorteile Selbstvermarktung

Kosteneinsparung, da keine Maklerprovision.

Bilateraler Verkauf und Verkauf über Beziehungen möglich.

Zeitliche und preisliche Unabhängigkeit.

Nachteile Selbstvermarktung

Kosten für Anzeigen.

Hoher Zeitaufwand für Zusammenstellung des Portfolios.

Zeitaufwand für Kommunikation mit den Interessenten.

Zeitaufwand für Objektbesichtigungen.


Werbung

Ihre Immobilie müssen Sie am Markt bekanntmachen. Blättern Sie zurück zu Kapitel 5

und benutzen Sie die gleichen Tipps wie für den Immobilienkauf, z.B. Anzeigen in

Tageszeitungen oder im Internet mit den einschlägigen Immobilienportalen.


Wie hat es begonnen

In der Einleitung haben Sie erfahren, dass ich durch das Buch „RichDad- PoorDad“ zu

den Immobilien gefunden. Robert Kiyosaki beschreibt in diesem Buch eine

Investitionsmöglichkeit, die im deutschsprachigen Raum so gut wie nicht bekannt ist. Er

zeigt auf, wie man langfristig mit Investitionen in US Tax Liens und Tax Deeds

Vermögen aufbauen kann.

Diese Anlageform hat mich von Anfang an so fasziniert, dass ich mich dafür von Profis

aus USA habe ausbilden und trainieren lassen.

Ein US Tax Lien ist eine Schuldverschreibung aufgrund nicht bezahlter

Immobiliensteuern, die man als Investor direkt bei den Bezirksregierungen kaufen kann.

Nach Bezahlung der Steuerschuld durch den Schuldner erhält man seine Investition

zurück inkl. einer Rendite zwischen 5% und 36%.

Ja, Sie haben richtig gelesen, auch in der aktuellen Tiefzinsphase gibt es noch attraktive

Angebote. Diese Tax Liens kann man auf Online-Auktionen auch als Ausländer

ersteigern. Meine Rendite lag in den letzten Jahren zwischen 8% und 17% pro Jahr.

Diese Rendite ist aufgrund der geltenden Gesetze vollkommen unabhängig von der

Zinspolitik der Zentralbank oder von Börsenkursen.

Nun möchte ich aber zu den Immobilien kommen.


Immobilienversteigerungen in den USA

In USA kann man bei Nichtbezahlung einer Handwerker- oder Stromrechnung oder der

Immobiliensteuer sein Haus verlieren. Ob Sie es glauben oder nicht, es ist so.

Solche Immobilien werden vom Gericht zur Versteigerung angeboten und viele Counties

(Bezirksregierungen) stellen diese Auktionen auch online zur Verfügung.

Auf dem Deckblatt dieses Buches finden Sie ein Bild einer meiner Immobilien.

Wie kam es dazu?

Nachdem ich einige Erfahrungen mit US Tax Liens gemacht hatte, kam für mich der

Zeitpunkt, auch in Immobilien zu investieren.

Aufgrund der Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank drängen immer mehr

Versicherungen und Großinvestoren, auch aus dem Ausland, auf den europäischen

Immobilienmarkt. Dadurch steigen die Immobilienpreise stärker als die Mieten. Dies

führt zu der Situation, dass die erzielbaren Mietrenditen in den letzten Jahren

kontinuierlich gefallen sind und wahrscheinlich noch weiter fallen werden.

Eine Investition in Immobilien, vor allem für Neueinsteiger, wird aufgrund des hohen

Preisniveaus dadurch immer schwieriger.

Durch die fehlende Rendite bei den klassischen Anlageprodukten und der damit

einhergehenden „Enteignung“ des klassischen Sparers, sind alternative Anlagekonzepte

erforderlich. Da diese Politik auf massive Auswirkungen auf die Altersvorsorge hat, sind

neue Wege erforderlich um drohende Altersarmut zu vermeiden. Dies war auch ein

Grund, meine Aktivitäten nach USA zu verlagern.

Und wie recherchiert man in USA die Immobilien?

Ich möchte Ihnen dies anhand eines Beispiels zeigen.

Man beginnt mit der Auswahl eines US-Bundesstaates und des County. Jeder US-

Bundesstaat ist in Counties unterteilt, die man mit Landkreisen bzw. Bezirken

vergleichen kann. Eines meiner Auswahlkriterien ist das Bevölkerungswachstum. In

einer Region mit Bevölkerungswachstum, sei es durch Ansiedelung von Firmen und der

damit verbundenen Schaffung von neuen Arbeitsplätzen oder durch Zuzug von

Menschen, die in der Region Ihren Lebensabend verbringen wollen, steigt zwangsweise

der Bedarf an Wohnraum.

Als Beispiel habe Florida gewählt und dort das County Sarasota mit der gleichnamigen

Stadt Sarasota City.


Bild 1 zeigt einige Daten vom Sarasota County, wie z.B. die Entwicklung der

Bevölkerung von 1980 bis 2015 von 201.751 Einwohnern auf 390.429 Einwohner in

2015. Eine Region mit wachsender Bevölkerung ist m.E. immer zu bevorzugen, da ein

wachsender Wohnungsbedarf und Mietbedarf besteht. Daraus lässt sich ein Käufermarkt

ableiten, d.h. es werden mehr Immobilien gesucht wie verkauft.

Daten zu Sarasota City:

Bild 2: Sarasota City hat 52.501 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 45 Jahren.

5% der Bevölkerung sind ohne Arbeit und die durchschnittlichen Hauspreise liegen bei

US$151.400. Dies sind bereits erste Daten für eine Einschätzung der Situation in dieser

Stadt.

In manchen Regionen ist es auch von Vorteil einen Überblick zu bekommen, über die

Zusammensetzung der Bevölkerung.


Bild 3 zeigt so eine Statistik. Daraus können Schlüsse gezogen werden hinsichtlich des

Einkommens und der Kriminalitätsstatistik. Das gesellschaftliche Umfeld hat eine große

Bedeutung bei der Exit-Strategie. Dies ist im deutschsprachigen Raum genau so. Wenn

Sie eine Immobilie gekauft haben und in den darauf folgenden Jahren steigt die

Kriminalitätsrate im Umkreis der Immobilie, dann müssen Sie beim Verkauf mit großer

Wahrscheinlichkeit mit Einbußen beim Verkaufspreis rechnen. Deshalb gilt weiterhin der

alte „Maklerspruch“ – Lage, Lage, Lage!

In Deutschland, Schweiz und Österreich ist es kaum möglich, die aktuelle

Kriminalitätsstatistik für eine ganz bestimmte eingegrenzte Region herauszufinden.

Anders in den USA.

Steigen wir nun etwas tiefer ein und analysieren wir eine bestimmte Immobilie, für die

wir uns interessieren.

Beispiel: Die Adresse ist 3404 Newtown Blvd, Sarasota, FL 34234 und wir gehen in

diesem Beispiel davon aus, dass diese Immobilie zum Verkauf steht.

Der nächste Schritt ist einen Blick in Google Maps zu werfen um sich einen Überblick zu

verschaffen und um eine Einschätzung der Nachbarschaft zu bekommen.


Bild 4 zeigt die Ansicht der Immobilie

Weitere Informationen zu der Immobilie finden wir ebenfalls im Internet:

Die Immobilie bietet vier Betten und zwei Bäder, die Wohnfläche beträgt 1.258 sqft =

117qm, der geschätzte Marktpreis ist mit US$84.400 angegeben und die mögliche

Mieteinnahme liegt bei ca. US$ 1,350/ Monat.

Das Grundstück ist 8.610 sqft = 800qm groß und die Immobilie wurde 1971 gebaut und

letztmalig im Februar 1992 für US$ 49.000 verkauft. Wie Sie anhand der bis jetzt

vorliegenden Daten erkennen, sind dies schon eine Menge Informationen, die man z.B.

im deutschen Immobilienmarkt nur mittels konkreter Anfrage bei einem Makler

bekommen wird.

Aber die Recherche geht noch weiter.

Wie wird die Entwicklung der Hauspreise in der Region nun sein? Auch diese Information

können wir ohne Maklerkontakt herausfinden.


Bild 5 zeigt in der Grafik die Preisentwicklung in der Vergangenheit und eine Vorschau

bis Ende 2016 und zwar für die konkrete Immobilie (durchgezogene Linie), für die

Immobilien im Postleitzahlenbereich (gestrichelte Linie) und für die Region Nord-

Sarasota (Punktlinie).

Wissen Sie eigentlich wie viel das Haus Ihres Nachbarn und dessen Nachbarn und die

Häuser in Ihrer Straße wert sind?

Auch diese Information für unsere Beispielimmobilie ist verfügbar:

Bild 6: Das grün markierte Grundstück ist unsere recherchierte Immobilie und Sie

finden auf dieser Ansicht auch die Marktpreiseinschätzungen aller anderen im Umkreis

liegenden Immobilien. Genial oder?


Niemand möchte gerne in einer „unsicheren“ Gegend wohnen, deshalb sehen wir uns

die Kriminalitätsstatistik für unsere Immobilie an. Die grüne Markierung kennzeichnet

die Lage der Immobilie.

Bild 7: Mit unterschiedlichen Farben (grün= sehr gut, rot = kritisch) wird hier die

Häufigkeit der Anzeigen bzw. Polizeieinsätze in einem aktuellen Zeitraum in den letzten

2 Wochen dargestellt.

Ein weiterer Aspekt bei unserer Recherche sind die Schulen. Familien mit Kindern

brauchen oft mehr Platz und möchten ein Haus zu mieten. Deshalb ist es wichtig, zu

wissen, welche Schulen sich in der Nähe unserer Immobilie befinden.

Bild 8: Es sind hier folgende Informationen verfügbar. Ein Schulrating, hier werden die


Schulen auf einer Skala von 0-10 bewertet, der Name und Typ der Schule und die

Entfernung vom Standort der Immobilie bis zu der entsprechenden Schule. Nun haben wir schon einen ziemlich guten Überblick zu der Immobilie bekommen. Alle

gezeigten Informationen sind online und kostenlos verfügbar.

Haben wir aufgrund dieser Informationen entschieden, die Recherche weiter zu

verfolgen um ein Kaufangebot zu machen, dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt einen

Immobilienmakler vor Ort zu kontaktieren.

Wie findet man einen guten Immobilienmakler

Eine der beliebtesten Internetseiten zur Suche von guten Maklern ist www.Realtor.com.

Vielleicht bekommen Sie auch Empfehlungen oder Sie kennen einen Makler in der

Region.

Auf jeden Fall sollten Sie dem Makler folgende Fragen stellen:

Welche Dienstleistung bitten sie an?

Welche Teilnehmer am Markt repräsentieren sie?

o Manche Makler arbeiten nur für Käufer, andere nur für Hausverkäufer und

wiederum andere sind neutral und arbeiten sowohl für Käufer als auch für

Verkäufer.

Welche Erfahrungen haben sie in der Region?

Wie lange sind Häuser in dieser Region typischer Weise am Markt?

o Achten Sie darauf, dass nur gleiche Häuser miteinander verglichen

werden, einige werden schneller verkauft andere langsamer.

Unterschiedliche Faktoren beeinflussen diese Zeitspanne, wie z.B. der

Verkaufspreis, und lokale ökonomische Trends.

Wie bestimmen sie den Preis der Immobilie?

o Fragen Sie nach den aktuellen Angeboten und nach vergleichbaren

Immobilien. Wenn Sie mit verschiedenen Maklern sprechen und ihre

Preisaussagen sind unterschiedlich, dann ist das o.k., aber fragen Sie

dann auch nach den Kriterien, wie diese Preise ermittelt werden. Fordern

Sie von dem Makler eine vergleichbare Marktanalyse, in USA heißt dies

Comparative Market Analysis (CMA).

Fragen Sie nach Einschätzung von Renovierungskosten, falls Sie bereits

eine konkrete Immobilie ins Auge gefasst haben.

Lassen Sie sich Fotos von der Immobilie zusenden.

Wie finden sie zum Verkauf gelistete Immobilien?

In USA ist es üblich, dass zum Verkauf stehende Immobilien von Maklern und


Immobilienagenturen alle im MLS (Multiple Listing Service) gelistet werden,

www.mls.com

MLS.com ist eine kostenlose Suchmaschine in der nach alle Arten von Immobilien und

Grundstücken zu finden sind und anhand von Suchkriterien eine sehr gezielte Auswahl

zu erreichen ist, ähnlich wie bei den deutschsprachigen Portalen. Zusätzlich können Sie

im MLS auch nach Zwangsversteigerungen gesucht werden.

Immobilieninvestitionen in den USA bieten Vorteile und Nachteile

Vorteile:

Es gibt sehr viele professionelle Immobilienmakler, da in USA dafür eine

intensive Ausbildung vorgeschrieben ist und eine Lizenz erteilt wird.

In USA liegt die Immobilienmaklerprovision bei 7,5% und wird vom Verkäufer

bezahlt. Da aber auch jeder Käufer einen Makler benötigt wird diese Provision

zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers hälftig

aufgeteilt. Dies führt zu einem fairen Verhalten beider Partner.

Die Recherche- und Analysemöglichkeiten sind viel umfangreicher und

detaillierter, da wie bereits gezeigt, im Internet Hauspreise veröffentlicht

werden, man findet heraus welche Schulen mit welchen Bewertungen sich in der

Region befinden, die aktuelle Kriminalitätsstatistik ist öffentlich, das

Marktwachstum und die Bevölkerungsentwicklung sind öffentlich zugänglich, und

vieles mehr. Dies erleichtet die Suche schon bevor man einen Makler kontaktiert.

Das Immobilienpreis-Niveau ist um einiges niedriger als in Deutschland, Schweiz

und Österreich. Die Preise haben sich seit dem Crash von 2008 noch nicht

vollständig erholt.

Damit ist auch für kleinere Geldbeutel eine Immobilieninvestition möglich.

Die Mietrendite ist viel höher als z.B. in Deutschland, 15% und mehr an Rendite

sind an der Tagesordnung.

Mietverträge in Florida z.B. werden meistens für 12 Monate abgeschlossen,

danach kann monatlich verlängert werden.

Die Auswahl an Immobilien ist riesig.

Nach dem Kauf der Immobilie erhält man eine Besitzurkunde vom Gericht bzw.

County, es ist kein Notar erforderlich.

Die Rendite wird in USA versteuert, nach dem Steuersatz des Bundesstaates in

dem man registriert ist. (Natürlich in dem Bundesstaat mit dem niedrigsten

Steuersatz). Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen USA und

Deutschland, zahlt man in Deutschland nicht nochmals Steuern.


Nachteile:

Als Investor in den USA benötigt man eine Steuernummer und ein Bankkonto in

den USA. Beides kann von erfahrenen Agenten organisiert werden.

Ich muss eine Steuererklärung in USA abgeben, das macht mein Agent, kostet

aber etwas Geld.

Man braucht einen zuverlässigen Ansprechpartner und Verwalter für das Haus,

wenn es vermietet werden soll.

Englische Grundkenntnisse sind erforderlich.

Neutral:

Die Kenntnisse für die Teilnahme an den Auktionen müssen erlernt werden.

Harte Fakten aus eigenen Investitionen:

Einige Fotos der Immobilie:

Diese Immobilie liegt im Lee County an der Westküste Floridas in einer „Gated

Community“ (Abgegrenzte Wohnanlage mit Wachpersonal, Tennisplätzen, Pools,

Einkaufszentren und Golfplatz).


Das Haus wurde 2006 gebaut und hat

eine Wohnfläche von 260 m2.

Der Kaufpreis an der Auktion war

inklusive Renovierung US$ 103.000.

Die Jahresmiete-Einnahmen betragen

US$22.800.

Daraus ergibt sich eine

Eigenkapitalrendite von 22%.

Der Marktwert der Immobilie beträgt

aktuell US$336.000.

Wie Sie an diesen Zahlen erkennen können, ist eine Immobilieninvestition in USA eine

attraktive Alternative.

Der nächste Schritt ist der Verkauf der Immobilie und mit dem verfügbaren Kapital zwei

neue Immobilien zu kaufen, usw. usw.

Zusammenfassend sind aktuell die Investitionsmöglichkeiten in USA attraktiver wie im

deutschsprachigen Raum. Bevor Sie aber diesen Schritt gehen, sollten Sie dafür eine

speziell für diesen Markt zugeschnittene Ausbildung machen.

Ich musste mir einige wichtige Informationen schwer erarbeiten, aber ich wäre heute

nicht da wo ich jetzt stehe, wenn ich diesen Schritt nicht gemacht hätte.

Die Vorgehensweise, wie in diesem Buch beschrieben hat sich bewährt. Es wird auch für

Sie funktionieren. Folgen Sie einfach den Schritten, die ich Ihnen beschrieben habe.

Fangen Sie an, Ihren Plan zu machen und werden Sie aktiv.

Und schreiben Sie mir und erzählen mir Ihre Erfolgsgeschichte.

Weitere, detaillierte Informationen und Kontaktdaten erhalten Sie unter: http://www.taxlienprofi.de


Jede Person ist für Ihre private Vermögensverwaltung und Geldanlage selbst verantwortlich. Über spezifische Investitions-Objekte muss sich folglich jeder Anleger in Eigenregie informieren. Der Autor übernimmt keinerlei Haftung für Schäden, welche durch Schlussfolgerungen oder Handlungen aus den Hinweisen in diesem Buch entstanden sind. Die Informationen basieren auf sorgfältiger Recherche, nichtsdestoweniger können Fehler auftreten. Der Autor schließt Haftungsansprüche jeglicher Art aus.


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