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9 Länder. 1 Unternehmen. Steuerliche Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in Österreich Mag. Marion Kettler Györ, 24. März 2010. TPA Horwath Gruppe | Beratungsschwerpunkte. Steuerberatung Wirtschaftsprüfung Unternehmens- und Finanzierungsberatung. - PowerPoint PPT Presentation
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9 Länder. 1 Unternehmen.
Steuerliche Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in Österreich
Mag. Marion Kettler
Györ, 24. März 2010
Seite 2
TPA Horwath Gruppe | Beratungsschwerpunkte
Steuerberatung
Wirtschaftsprüfung
Unternehmens- und Finanzierungsberatung
Seite 3
TPA Horwath Gruppe | Spezialkompetenzen
Immobilienberatung (national und international)
IFRS - Int. Rechnungslegungsvorschriften
EU-, Förderungs- und Technologieberatung
Patentbewertung
Versicherungsmathematik
Sanierungs- und Insolvenzberatung
Seite 4
TPA Horwath Gruppe | Übersicht
9 Länder
24 Standorte
rd. 950 MitarbeiterInnen
Seite 5
Klaus Bauer-Mitterlehner
Tel.: +43 1 588 35 [email protected]
Sprachen:
Deutsch / Englisch
Ihre Ansprechpartner | CEE
Leopold Kühmayer
Tel.: +43 1 588 35 [email protected]
Sprachen:
Deutsch / Englisch
Seite 6
Willkommen in ÖSTERREICH
Standorte: Graz, Hermagor, Klagenfurt, Krems, Langenlois, Lilienfeld, Schrems, St. Pölten, Villach, Wien, Zwettl
rd. 450 MitarbeiterInnen
Seite 7
Standort: Sofia
18 Mitarbeiter
Willkommen in BULGARIEN
Thomas Haneder
Tel.: +3592 981 66 45
Sprachen:
Deutsch / Englisch
Seite 8
Standort: Zagreb
40 Mitarbeiter
Willkommen in KROATIEN
Reno Budic
Tel.: +385 1 48 82 555
Sprachen:
Deutsch / Englisch / Kroatisch
Seite 9
Standorte: Warschau, Posen
105 Mitarbeiter
Willkommen in POLEN
Wojciech Sztuba
Tel.: +48 61 851 38 60
Sprachen:
Deutsch / Englisch / Polnisch
Seite 10
Standort: Bukarest
75 Mitarbeiter
Willkommen in RUMÄNIEN
Jan Glas
Tel.: +40 21 310 06 69
Sprachen:
Deutsch / Englisch / Rumänisch / Holländisch / Französisch
Seite 11
Willkommen in der SLOWAKEI
Standorte: Bratislava, Kosice
75 Mitarbeiter
Peter Danovsky
Tel.: +421 2 2067 89 11
Sprachen:
Deutsch / Englisch / Slowakisch
Seite 12
Standorte: Laibach, Trbovlje
23 Mitarbeiter
Willkommen in SLOWENIEN
Michael Knaus
Tel.: +386 1 520 86 60
Sprachen:
Deutsch / Englisch / Slowenisch
Seite 13
Standorte: Prag, Opava, Ostrava
127 Mitarbeiter
Willkommen in TSCHECHIEN
Petr Karpeles
Tel.: +420 2 22 826 449
Sprachen:
Deutsch / Englisch / Tschechisch
Seite 14
Willkommen in UNGARN
Standort: Budapest
33 Mitarbeiter
Jozsef Szemeredi
Tel.: +36 1 345 45 00
Sprachen:
Deutsch / Englisch / Ungarisch
Seite 15
Das weltweite Netzwerk | Crowe Horwath International
Crowe Horwath International zählt zu den zehn größten
Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs-
Netzwerken der Welt.
Das Netzwerk umfasst
über 140 Unternehmen in über 100 Ländern sowie
rund 550 Standorte mit über 26.000 Mitarbeitern
Seite 16
Crowe Horwath International Standorte | weltweit
Seite 17
Crowe Horwath International Standorte | Europa
Einkommensteuer
Umsatzsteuer
Grunderwerbsteuer
Kapitalverkehrsteuer
Gebühren nach dem Gebührengesetz
Grundsteuer und Eintragungsgebühr
Relevante Steuern in Österreich
Seite 18
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Unbewegliches Vermögen in Österreich belegen
Zufluss-/Abflussprinzip (Ausnahme: bestimmte Vorauszahlungen)
Abschreibung: 1,5% p.a. bzw. Nachweis kürzerer Nutzungsdauer
Nebenkosten
Liebhaberei
Treuhandschaft
Seite 19
Ermittlung der Besteuerungsgrundlage
+ Mieterträge - Leerstehungen (Betriebskosten) - Instandhaltungen/Instandsetzungen - Verwaltung - Abschreibung - Finanzierungskosten-------------------------------------------------------- Besteuerungsgrundlage
Seite 20
Abschreibungsmöglichkeiten im steuerlichen Privatvermögen
Normalabschreibung 1,5% / 2% bis 3% Instandhaltung sofort Instandsetzung in der Regel 10 Jahre Denkmalschutz 15 Jahre Altbausanierung 15 Jahre §§ 3-5 Mietrechtsgesetz 15 Jahre
Seite 21
Besteuerung von Veräußerungsgeschäften (Privatvermögen)
Steuerpflicht wenn Spekulationsgeschäft gem. § 98 Z 7 EStG
Beginn der Spekulationsfrist: Erwerb der Liegenschaft alternativErwerb des Anteils durch den Anleger
Seite 22
Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Betriebsvermögen)
Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich
Abschreibung: 2% - 3% bzw. Nachweis kürzerer Nutzungsdauer
Denkmalschutz 10 Jahre
Seite 23
Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Betriebsvermögen)
Veräußerungsgewinn
§ 5-Ermittler
Veräußerungsgewinn aus Gebäude und Grund und
Boden steuerpflichtig
§ 4-ErmittlerVeräußerungsgewinn aus Gebäude steuerpflichtig,
aus Grund und Boden nur innerhalb der
Spekulationsfrist
Seite 24
Einkommensteuer - Tarif
Seite 25
Die Einkommensteuer für unbeschränkt Steuerpflichtige beträgt jährlich:
Einkommen in EUR Grenzsteuersatz rd.
0 bis 11.000 0,00 %
11.000,01 bis 25.000 36,50 %
25.000,01 bis 60.000 43,2143 %
mehr als 60.000 50,00 %
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)Österreich - Ungarn
Besteuerungsrecht für Erträge aus unbeweglichem Vermögen
laufende Einkünfte Einkünfte aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen
Belegenheitsstaat
Ansässigkeitsstaat: Befreiungsmethode mit Progressions-vorbehalt
Seite 26
Umsatzsteuer
Umsatzsteuer beim Erwerb der Liegenschaft
Umsatzsteuersubjekt: Liegenschaftseigentümer oder OG/KG
Umsatzsteuer bei Vermietungstätigkeit
unecht steuerfreier Grundstücksumsatz Option zur Steuerpflicht gem. § 6 (2) UStG:
- Veräußerer hat Vorsteuerabzug für Vorleistungen- Umsätze sind steuerpflichtig
Vermietung von Büro- und Geschäftsräumen - unecht steuerbefreit - Option auf 20% Umsatzsteuer
Vermietung von Wohnräumen: 10% Umsatzsteuer
Seite 27
Grunderwerbsteuer
Erwerbsvorgang
Bemessungsgrundlage
Erwerb bzw. Veräußerung von Liegenschaften
Kaufpreis zuzüglich mit übernommener Schuldenvom Veräußerer in Rechnung gestellte UmsatzsteuerVertragsbündel: auch Gebäudeerrichtungskosten
Steuersatz
3,5% 2 % (im nahen Familienbereich)
Seite 28
Kapitalverkehrsteuern
Gesellschaftsteuer
Einlagen in eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) Einlagen der Kommanditisten einer GmbH & Co KG mit Ort der Geschäftsleitung in Österreich Steuersatz: 1%
Befreiung bei OG
Seite 29
Gebühren nach dem Gebührengesetz
Bemessungsgrundlage: Vielfaches des Jahresentgeltes - Verträge auf unbestimmte Zeit: 3-fach - Verträge auf bestimmte Zeit: Vertragsdauer
(max. 18-fach) Steuersatz: 1%
Bemessungsgrundlage: Wert der dargeliehenen Sache bzw. der vereinbarten Kreditsumme Steuersatz: 0,8% bzw. 1,5%
Bestandvertragsgebühr
Gebühren für Darlehens- und Kreditverträge
Seite 30
Grundsteuer und Eintragungsgebühr
Grundsteuer
Eintragungsgebühr
Bemessungsgrundlage: Einheitswert Steuersatz: jährlich 1%
Bemessungsgrundlage: wie bei Grunderwerbsteuer Steuersatz: 1%
Seite 31
Seite 32
Mag. Marion KettlerTel.: + 43 1 588 35 255
www.tpa-horwath.com
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
