Begründung zum Bebauungsplan …...Das Plangebiet ist 11.359 m² groß und wird durch eine Wiese (ca. 5.370 m²), Stellplätze (ca. 4.220 m²) und die Straße „Landgrabenpark“

Begründung zum Bebauungsplan„Einzelhandelsbetrieb am Bahnhof Schwedt-Mitte“

Stadt Schwedt/Oder

Stand: Vorentwurf, 9. April 2019

Plangeber: Auftraggeber:

Stadt Schwedt/Oder BGB Grundstücksge-sellschaft HertenBV 7169, Schwedt, Landgrabenparkvertreten durch

ALDI Immobilienverwaltung HertenDr.-Theodor-Neubauer-Straße 5 Hohewardstraße 345 – 34916303 Schwedt/Oder 45699 Herten

Tel. 033 32 / 446 - 0 Tel. 030 / 419 52 36 - 11E-Mail [email protected] E-Mail [email protected]

Auftragnehmer:

Stadtplanungskontor GrigoleitLandschaftsarchitekturUmweltplanung

Dipl.-Ing. Jürgen Thesing Dipl.-Ing. Bert GrigoleitCzeminskistraße 5 Gaudystraße 710829 Berlin 10437 Berlin

Tel. 030 / 280 45 281 Tel. 030 / 440 310 20E-Mail [email protected] E-Mail [email protected]

2 BP_ALDI-Schwedt_Begründung_VE_190409.odt

mailto:[email protected]




Inhalt

Abbildungsverzeichnis 3Verzeichnis der textlichen Festsetzungen 4

1. Grundlagen 51.1 Anlass und Verlauf des Planverfahrens 51.2 Lage und Geltungsbereich 6

2. Bestand 82.1 Nutzung und Bebauung 82.1.1 Art der baulichen Nutzung 82.1.2 Maß der baulichen Nutzung 102.1.3 Bauweise 102.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen 102.2 Verkehr und Erschließung 102.3 Altlasten, Abfallwirtschaft und Bodenschutz 112.4 Ver- und Entsorgung 112.5 Denkmalschutz 11

3. Entwicklungsziele und städtebauliches Konzept 123.1 Nutzung und Bebauung 133.1.1 Art der baulichen Nutzung 133.1.1.1 Ziele der Raumordnung 143.1.1.2 Art der Nutzung - „Sondergebiet Einzelhandel Nahversorgung“ 163.1.2 Maß der baulichen Nutzung 173.1.2.1 Grundflächenzahl 173.1.2.2 Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen 183.1.3 Bauweise 183.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen 183.1.5 Gestaltung der baulichen Anlagen 183.2 Verkehr und Erschließung 183.3 Altlasten, Abfallwirtschaft und Bodenschutz 203.4 Ver- und Entsorgung 203.5 Denkmalschutz 20

4. Umweltbericht 20

5. Textliche Inhalte des Bebauungsplans 215.1 Textliche Festsetzungen 215.2 Hinweise 23

6. Anhang 23

BP_ALDI-Schwedt_Begründung_VE_190409.odt 3

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Lage des Plangebiets 6Abbildung 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans 7Abbildung 3: Luftbild 8Abbildung 4: Bahnhof- und Bahnhofsvorfahrt 9Abbildung 5: Stellplätze 9Abbildung 6: Straße „Landgrabenpark“ und Stellplätze 10Abbildung 7: Lageplan 19

Verzeichnis der textlichen Festsetzungen

§ 1 - Art der baulichen Nutzung 21§ 2 - Maß der baulichen Nutzung 21§ 3 - Bauweise 22§ 4 - Leitungsrecht 22§ 5 - Gestaltung der baulichen Anlagen, Werbeanlagen 22


1. Grundlagen

1.1 Anlass und Verlauf des Planverfahrens

Der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan wird gemäß § 1 Abs. 3 Bauge-setzbuch (BauGB)1 aufgestellt, sobald und soweit es für die städtebauliche Ent-wicklung und Ordnung erforderlich ist. Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthält der Bebauungsplan die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung und ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Schwedt/Oder beschloss am 22. Juni2017, den Bebauungsplan „Einzelhandelsbetrieb am Bahnhof Schwedt-Mitte“ auf-zustellen (Beschluss Nr. 219/13/17). Danach wird das folgende Planungsziel ange-strebt:

w Schaffung von planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes.

Für die Stadt Schwedt/Oder gibt es keinen rechtswirksamen Flächennutzungsplan.Nach § 8 Abs. 4 BauGB kann ein Bebauungsplan aber auch aufgestellt werden, bevor ein Flächennutzungsplan rechtswirksam ist, wenn der Bebauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung nicht entgegensteht. Allerdings bedarfein solcher Bebauungsplan nach § 10 Abs. 2 BauGB der Genehmigung der höherenVerwaltungsbehörde (Landkreis Uckermark).

Wegen der angestrebten Größe der Verkaufsfläche von 1.400 m² ist der Betrieb als großflächiger Einzelhandel nach § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO)2 nur in Kerngebieten und sonstigen Sondergebieten zulässig, wobei als großflächig Betriebe einzuschätzen sind, deren Geschossfläche größer als 1.200 m² ist. Dies wird hier angestrebt; denn die Geschossfläche soll eine Größe von rund 2.250 m² haben.

Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im normalen Verfahren nach § 2 BauGB (Aufstellung der Bauleitpläne); entsprechend ist nach § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen und sind nach § 2a BauGB (Begründung zum Bauleitplanentwurf, Umweltbericht) die ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes in einem Umweltbericht darzustellen, der einen gesonderten Teil der Begründung des Bebauungsplans bildet.

Der Aufstellungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung wurde im Amtsblatt Nr. 7/2017 und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt Nr. 3/2019 bekanntgemacht. Entsprechend wird der Vorent-wurf des Bebauungsplans in der Zeit vom 9. April 2019 bis zum 17. Mai 2019 in

1 Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634).2 Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I

S. 3786).


der Stadtverwaltung öffentlich ausgelegt. Parallel werden die Behörden und Trägeröffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 1 BauGB unterrichtet und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufge-fordert.

1.2 Lage und Geltungsbereich

Das Plangebiet schließt direkt südöstlich an den Vorplatz des Bahnhofs Schwedt-Mitte an und befindet sich gut 1 km nordwestlich der Stadtmitte von Schwedt. ImNorden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplans an die Bahntrasse, im Os-ten und Süden an Teile der Erschließung und Stellplätze des Oder-Centers und im Westen an den Vorplatz des Bahnhofs (vgl. Abbildung 1). Der Geltungsbereich um-fasst in der Flur 53 der Gemarkung Schwedt einen Teil des Flurstücks 3/17 (vgl.Abbildung 2 auf Seite 7). Das Plangebiet ist ca. 1,1 ha groß.

Abbildung 1: Lage des Plangebiets3

3 © OpenStreetMap-Mitwirkende, http://www.openstreetmap.org/copyright.


http://www.openstreetmap.org/copyright

Abbildung 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans


2. Bestand

2.1 Nutzung und Bebauung

Das Plangebiet ist 11.359 m² groß und wird durch eine Wiese (ca. 5.370 m²), Stellplätze (ca. 4.220 m²) und die Straße „Landgrabenpark“ (ca. 1.760 m² )ge-prägt. Am Rand der Wiese wachsen teilweise Sträucher und Bäume, die Stellplätzewerden teilweise durch Bäume beschattet (vgl. Abbildung 3).

Abbildung 3: Luftbild

2.1.1 Art der baulichen Nutzung

Die nähere Umgebung des Plangebiets zeichnet sich durch die folgenden Nutzun-gen aus:

nordwestlich schließen sich der P+R-Platz und der Bahnhof mit der Bahnhofs-vorfahrt an (vgl. Abbildung 4 auf Seite 9);


Abbildung 4: Bahnhof- und Bahnhofsvorfahrt

nordöstlich verläuft die Bahntrasse;

südöstlich befinden sich Stellplätze (vgl. Abbildung 5) und

südwestlich verläuft die Straße „Landgrabenpark“; jenseits der Straße befinden sich weitere Stellplätze sowie der vorhandene ALDI-Markt (vgl. Abbildung 6 aufSeite 10).

Abbildung 5: Stellplätze


Abbildung 6: Straße „Landgrabenpark“ und Stellplätze

2.1.2 Maß der baulichen Nutzung

Die im Plangebiet befindliche Stellplatzanlage ist einschließlich der Randbepflan-zung 4.218 m² groß. Nach Abzug der Randbepflanzung und der Bepflanzung zwi-schen den Stellplatzreihen ergibt sich eine versiegelte Fläche von 3.052 m².

2.1.3 Bauweise

Das Plangebiet ist in drei Himmelsrichtungen von Verkehrsflächen, insbesondere Stellplätzen umgeben. Die nächstgelegenen Hauptanlagen sind der bestehende ALDI-Markt und das Oder-Center. Sie wurden mit seitlichen Grenzabständen er-richtet, erfüllen aber die in § 22 Abs. 2 BauNVO bestimmte Längenbegrenzung nicht, so dass sich eine abweichende Bauweise im Bestand ergibt.

2.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen

Die nächstgelegenen Hauptanlagen ALDI-Markt und Oder-Center prägen das Plan-gebiet nicht, so dass sich keine überbaubaren Grundstücksflächen für den Gel-tungsbereich ableiten lassen.

2.2 Verkehr und Erschließung

Das Plangebiet wird durch die Straße „Landgrabenpark“ erschlossen; die Fahrbahnist asphaltiert. Teilweise ist nur auf einer Straßenseite ein Gehweg vorhanden, teil-


weise auf beiden Straßenseiten; die Gehwege sind mit Betonsteinen befestigt. Dies gilt auch für die im Plangebiet vorhandene Stellplatzanlage.

2.3 Altlasten, Abfallwirtschaft und Bodenschutz

Der Stadt sind im Plangebiet keine Altlasten oder Altlastverdachtsflächen bekannt.

2.4 Ver- und Entsorgung

Das Plangebiet ist hinsichtlich Energieversorgung, Trinkwasserver- und Abwasser-entsorgung erschlossen.

2.5 Denkmalschutz

Im Plangebiet gibt es keine Baudenkmale. Auch Bodendenkmale sind für das Plan-gebiet nicht bekannt, da aber dennoch Bodendenkmale vorkommen können, wird für die Planzeichnung ein Hinweis zum Vorgehen bei Erdarbeiten und der Entde-ckung von Bodendenkmalen vorgesehen.


3. Entwicklungsziele und städtebauliches Konzept

Ziel des Bebauungsplans „Einzelhandelsbetrieb am Bahnhof Schwedt-Mitte“ ist dieSchaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines großflä-chigen Einzelhandelsbetriebes.

Das städtebauliche Konzept geht – abgesehen von diesem im Aufstellungsbe-schluss benannten Planungsziel – von den raumordnerischen Zielen des Landes-entwicklungsplans aus, wobei u.a. § 5 des Landesentwicklungsprogramms (LEPro 2007)4 zu beachten ist:

die Siedlungsentwicklung soll auf Zentrale Orte und raumordnerisch festgelegteSiedlungsbereiche ausgerichtet werden;

die Innenentwicklung soll Vorrang vor der Außenentwicklung haben;

verkehrssparende Siedlungsstrukturen sollen angestrebt werden (z.B. durch eine Orientierung der Siedlungsentwicklung an den Linien des schienengebun-denen Personennahverkehrs); und

der innerstädtische Einzelhandel soll gestärkt und eine verbrauchernahe Versor-gung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfes (Grundversorgung) gesichert werden; großflächige Einzelhandelsbetriebe sind den Zentralen Orten zuzuordnen.

Diese Ziele werden beim Bebauungsplan „Einzelhandelsbetrieb am Bahnhof Schwedt-Mitte“ umgesetzt; denn

das Plangebiet liegt in einem Zentralen Ort (Schwedt/Oder ist Mittelzentrum);

der Einzelhandelsbetrieb soll nur wenige Meter verlagert (und vergrößert) wer-den, wofür eine städtebauliche Restfläche in einem vorhandenen Siedlungsbe-reich genutzt wird;

durch die Verlagerung wird kein zusätzlicher Verkehr erzeugt, sondern es wird für einen Teil der Kunden der Einkauf beim Umstieg vom schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehr auf andere Verkehrsmittel noch attraktiver, und

es wird die Grundversorgung gesichert.

Beim Bebauungsplan „Einzelhandelsbetrieb am Bahnhof Schwedt-Mitte“ werden darüber hinaus die Vorgaben des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B)5 und des 2. Entwurfs des Landesentwicklungsplans Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR)6 beachtet, und zwar insbesondere:

4 Gesetz zu dem Staatsvertrag der Länder Berlin und Brandenburg über das Landesentwicklungs-programm 2007 (LEPro 2007) und die Änderung des Landesplanungsvertrages vom 18. Dezem-ber 2007 (GVBl. I S. 235).

5 Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVBl. I S. 186).6 Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR), 2. Entwurf vom 19.

Dezember 2017.


der Grundsatz 2.10 (LEP B-B), wonach in den Mittelzentren die gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge mit regionaler Bedeutung konzentriert werden sollen, wozu u.a. die Einzelhandelsfunktionen gehören;

der Grundsatz 4.1 (LEP B-B), gemäß dem die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infra-struktur erfolgen soll;

das Ziel 4.7 Abs. 1 (LEP B-B) bzw. das Ziel 2.6 (LEP HR), wonach großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in Zentralen Orten zu-lässig sind, und das Ziel 4.7 Abs. 2 (LEP B-B) bzw. das Ziel 2.7 (LEP HR), ge-mäß dem großflächige Einzelhandelsbetriebe nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte sowie die verbraucher-nahe Versorgung nicht beeinträchtigen dürfen;

und der Grundsatz 4.8 Abs. 5 (LEP B-B) bzw. Ziel 2.13 Abs. 2 (LEP HR), wo-nach die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe auch außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig ist, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem wohngebiets-bezogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb Städtischer Kernbe-reiche dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorha-bensbezogene Verkaufsfläche in den Mittelzentren 2.500 m² (LEP B-B bzw. 1.500 m² [LEP HR]) nicht überschreitet und auf mindestens 75 % der Verkaufs-fläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 ange-boten werden. Dies sind:

Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren;

Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel (ein-schließlich Drogerieartikel);

Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf.

Daraus ergibt sich insgesamt, dass der Bebauungsplan „Einzelhandelsbetrieb am Bahnhof Schwedt-Mitte“ an die Ziele und Grundsätze der Raumordnung angepasstist.

Die zur Erreichung des Planungsziels getroffenen Festsetzungen werden in den fol-genden Kapiteln erläutert und begründet.

3.1 Nutzung und Bebauung

3.1.1 Art der baulichen Nutzung

Wie bereits oben erläutert soll, um die beabsichtigte Verlagerung (und Vergröße-rung) des Einzelhandelsbetriebes zu ermöglichen, als Art der Nutzung ein „Sonder-gebiet Einzelhandel Nahversorgung“ (SO EH NV) festgesetzt werden. Dabei wer-den insbesondere die Ziele der Raumordnung beachtet.


3.1.1.1 Ziele der Raumordnung

Nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind „… großflächige Einzelhandelsbetrie-be, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, … außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.“ Zudem sind die Gemeinden nach§ 1 Abs. 4 BauGB verpflichtet, ihre Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung an-zupassen. Raumordnerisch bedeutsam sind nach § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO Aus-wirkungen „... auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Ver-sorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der ... Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.“

Vor diesem Hintergrund bestimmt der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B)7 mit dem Ziel 4.7 Abs. 1, dass „großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) … nur in Zen-tralen Orten zulässig sind (Konzentrationsgebot).“8 Mit dem Ziel 2 legt der LEP B-Bals Zentrale Orte die Metropole Berlin sowie im Land Brandenburg Ober- und Mit-telzentren fest; danach ist Schwedt/Oder ein Mittelzentrum.

Ergänzend wird im Ziel 4.7 Abs. 3 (LEP B-B, Grundsatz 2.8 LEP HR) ausgeführt, dass „neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen ... dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot)“ müssen. Dies ist hier der Fall; denn es soll ein Sondergebiet füreinen Nahversorger festgesetzt werden.

Allerdings liegt das Plangebiet nicht – wie es der Grundsatz 4.8 Abs. 1 fordert (LEP B-B) – innerhalb eines städtischen Kernbereichs Dennoch kann die Stadt die Verlagerung (und Erweiterung) des Einzelhandelsbetriebes zulassen; denn der Grundsatz 4.8 Abs. 5 (LEP B-B) lautet: „Die Errichtung oder Erweiterung großflä-chiger Einzelhandelseinrichtungen ist ... in den Zentralen Orten auch außerhalb derStädtischen Kernbereiche zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem wohngebietsbezogenen Versor-gungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb Städtischer Kernbereiche dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabensbezogene Verkaufs-fläche ... in den Mittelzentren 2.500 m² nicht überschreitet und auf mindestens 75Prozent der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden.“

Die genannten vier Kriterien Nahversorgung, wohngebietsbezogener Versorgungs-bereich, Verkaufsfläche und Sortiment werden bei den Festsetzungen wie folgt beachtet:

7 Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 27. Mai 2015 mit rückwirkender Wirkung zum 15. Mai 2009 (GVBl. II Nr. 24/2015).

8 Dem entspricht im 2. Entwurf des Landesentwicklungsplans Hauptstadtregion Berlin-Branden-burg (LEP HR) vom 19. Dezember 2017 das Ziel 2.6.


Nahversorgung

„Der Begriff Nahversorgung wird in der bisherigen wissenschaftlichen Auseinan-dersetzung immer mit zwei Dimensionen umschrieben: einer inhaltlichen und einer räumlichen.“9 „Die inhaltliche Dimension wird in der Regel durch ein ausreichendesWarenangebot aus dem periodischen Bedarfsbereich (vor allem Lebensmittel und Drogerieartikel) ... bestimmt.“10 Für die räumliche Dimension gilt: „Als Richtwerte werden je nach Quelle entweder Gehzeiten oder Entfernungen definiert. Diese lie-gen in der Fachliteratur bei rund 10 Minuten bzw. zwischen 500 und 1.000 Me-tern.“11

Auf die inhaltliche Dimension wird weiter unten beim Sortiment eingegangen; hier ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Entfernung zu drei größeren Wohngebie-ten Richtung Südwesten 700 m, Süden 500 m und Südosten wiederum 700 m be-trägt. Zudem liegt das Plangebiet unmittelbar an der einer Station des schienenge-bundenen Nahverkehrs.

Wohngebietsbezogener Versorgungsbereich

Das Plangebiet liegt nicht unmittelbar in einem wohngebietsbezogenen Versor-gungsbereich, aber in einem seit vielen Jahren etablierten Versorgungszentrum in geringer Entfernung zu mehreren Wohngebieten.

Verkaufsfläche

Wie bereits oben ausgeführt, darf gemäß dem Grundsatz 4.8 Abs. 5 LEP B-B „... die gesamte vorhabensbezogene Verkaufsfläche 2.500 m² nicht überschreiten ...“.Wie ebenfalls bereits oben erwähnt, ist hier auch 'nur' eine Verkaufsfläche von 1.400 m² geplant, so dass dieses Ziel der Raumordnung eingehalten wird.

Naheliegend erscheint eine Festsetzung zur Größe der Verkaufsflächen als Maß der Nutzung; allerdings mangelt es hierfür an einer Rechtsgrundlage, da nach § 16Abs. 2 BauNVO das Maß der baulichen Nutzung (nur) durch die Grundflächenzahl oder Größe der Grundflächen, die Geschossflächenzahl oder Größe der Geschoss-flächen, der Baumassenzahl oder Baumasse, die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen bestimmt werden kann. Die Festsetzung der Größe einer Nutzfläche, wie z.B. einer Verkaufsfläche, ist damit ausgeschlossen.

Die Stadt kann allerdings bei der Festsetzung eines Baugebiets für großflächigen Einzelhandel auch eine Regelung zur höchstzulässigen Verkaufsfläche treffen; denn dabei „... handelt es sich – ungeachtet der mit ihr bezweckten Größenbe-grenzung – um eine Vorschrift über die Art der baulichen Nutzung. Bereits der

9 Krüger, Thomas und Klein, Kurt et. al.: Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhan-del, Hamburg/Regensburg 2013, S. 8.

10 ebd.11 ebd.


Verordnungsgeber hat … mit der Bestimmung über Sondergebiete für großflächigeEinzelhandelsbetriebe ein Baugebiet besonderer Art mit einem bestimmten Typ derbaulichen Nutzung festgelegt … Hieran knüpft der Ortsgesetzgeber an, wenn er in einem Bebauungsplan für ein Sondergebiet Verkaufsflächengrenzen für Einzelhan-delsgroßbetriebe festsetzt. Mit solchen Regelungen über höchstzulässige Verkaufs-flächen fächert er in Fortführung des vom Verordnungsgeber geschaffenen Kon-zepts einer nach der Betriebsgröße abgegrenzten besonderen Nutzungsart 'großflä-chiger Einzelhandel' diese Art der Nutzung weiter auf. Das schließt übrigens nicht aus, dass er in einem solchen Bebauungsplan daneben auch Regelungen über das Maß der baulichen Nutzung unter Verwendung der in § 16 Abs. 2 BauNVO ge-nannten Größenordnungen trifft ...“12

Bei einer solchen Festsetzung bedarf der Begriff der Verkaufsfläche jedoch einer Definition durch die Gemeinde (hier: die Stadt), da er nicht durch die BauNVO oderanderweitig bestimmt ist. Als Verkaufsfläche soll in diesem Fall die den Kunden zuVerkaufszwecken zugängliche Fläche gelten.13

Die Festsetzung der Größe der Verkaufsfläche als Art der Nutzung setzt voraus, dass „... die von der Gemeinde getroffene Bestimmung über eine höchstzulässige Verkaufsfläche der Sache nach städtebaulich begründet sein (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB) und den Anforderungen des Abwägungsgebotes (§ 1 Abs. 6 BauGB) genü-gen (muss); willkürliche Verkaufsflächengrenzen darf die Gemeinde im Bebauungs-plan nicht ziehen.“14 Die Begrenzung der Verkaufsfläche ergibt sich hier einerseits durch das Vorhaben – soviel aber auch nicht mehr wird seitens des Vorhabenträ-gers gewünscht (ein privater Belang gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchstabe a BauGB) –, andererseits durch die möglichen Beeinträchtigungen anderer Versorgungsberei-che in der Stadt, wenn die Verkaufsfläche noch größer wäre (ein öffentlicher Be-lang gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 4 und Nr. 8 Buchstabe a).

Sortiment

Der LEP B-B legt – wie oben bereits erwähnt – mit dem Grundsatz 4.8 Abs. 5 fest, dass „... auf mindestens 75 % der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden.“

3.1.1.2 Art der Nutzung - „Sondergebiet Einzelhandel Nahversorgung“

Aus dem in den vorherigen Kapiteln Dargelegten ergibt sich die folgende textliche Festsetzung:

12 Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.04.1990, Aktenzeichen 4 C 36.87, Randnum-mer 27.

13 Das Gericht führt hierzu weiter aus: Die Verkaufsfläche ist der „... Teil der Geschäftsfläche, auf dem üblicherweise die Verkäufe abgewickelt werden (einschließlich Kassenzone, Gängen, Schaufenster und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände sowie innerhalb der Verkaufsräumebefindliche und diese miteinander verbindende Treppen und Aufzüge) ...“, ebd., Randnummer 26.

14 ebd., Randnummer 29.


„Im Sondergebiet Einzelhandel Nahversorgung (SO EH NV) ist ein großflächiger Le-bensmitteleinzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von höchstens 1.400 m² mit Artikeln folgender Sortimente (gemäß Einzelhandelserlass 2014 des Ministeri-ums für Infrastruktur und Landwirtschaft des Landes Brandenburg, Anlage 1: Sor-timentsliste) zulässig:

a) Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren als zentrenrelevantes Kernsortimentfür die Nahversorgung,

b) medizinische und orthopädische Artikel, Parfümeriewaren und Körperpflegearti-kel, Wasch-/Putz- und Reinigungsmittel, Bücher und Fachzeitschriften, Unter-haltungszeitschriften und Zeitungen, Schreib- und Papierwaren, Schul- und Bü-roartikel sowie Organisationsmittel für Bürozwecke als ergänzende zentrenrele-vante Sortimente für die Nahversorgung,

c) Artikel aus sonstigen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimen-ten als in Wechselwirkung mit den zentrenrelevanten Sortimenten für die Nah-versorgung stehende Randsortimente.

Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente für die Nahversorgung gemäß Buch-stabe a) muss mindestens 75 % der Verkaufsfläche betragen.“

3.1.2 Maß der baulichen Nutzung

Für die städtebauliche Ordnung sind die Maße der Nutzung wie die zulässige Grundfläche für Haupt- und Nebenanlagen sowie die Zahl der zulässigen Vollge-schosse von besonderer Bedeutung. Die im Plangebiet festgesetzten Maße der Nutzung werden in den folgenden Kapiteln erläutert.

3.1.2.1 Grundflächenzahl

Das Geltungsbereich ist 11.359 m² groß. Zeichnerisch wird ein Sondergebiet Ein-zelhandel Nahversorgung (SO EH NV) mit einer Größe von 9.600 m² und textlich eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt, so dass sich eine zulässige Grundfläche von 7.680 m² m² ergibt, da § 19 Abs. 3 Satz 1 BauNVO bestimmt, dass „für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ... die Fläche des Baugrund-stücks maßgebend (ist), die im Bauland … liegt“. Diese Grundfläche genügt für den Einzelhandelsbetrieb, die Zufahrten, Fahrgassen und Stellplätze.

§ 19 Abs. 4 BauNVO gestattet eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche fürNebenanlagen um bis zu 50 %. Zusammen mit der zulässigen Grundfläche würde dadurch die Obergrenze nach § 17 Abs. 1 BauNVO für sonstige Sondergebiete von0,8 überschritten, weshalb ergänzend festgesetzt wird, dass die zulässige Grund-fläche durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberflä-che, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, nicht überschritten werden darf.


3.1.2.2 Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen

Die Zahl der Vollgeschosse wird mit eins und die Höhe der Oberkante mit 6,50 m über dem Bezugspunkt von 7,00 m ü.NHN (DHHN2016) als Höchstmaß festge-setzt.

3.1.3 Bauweise

Nach § 22 BauNVO kann die Bauweise festgesetzt werden, muss es aber nicht. Durch die Lage des Baugrundstücks ergibt sich von selbst, dass die Hauptanlage mit seitlichem Grenzabstand, also in offener Bauweise errichtet wird. In der offe-nen Bauweise darf aber nach § 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO „die Länge der … Haus-formen … höchstens 50 m betragen“. Der geplante Einzelhandelsbetrieb soll aber eine Länge von über 50 m haben, weshalb zur Klarstellung eine abweichende Bau-weise festgesetzt wird, in der ein Einzelhaus mit seitlichem Grenzabstand – ohne Längenbeschränkung – zulässig ist.

3.1.4 Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden entsprechend dem Lageplan15 (vgl.Abbildung 7 auf Seite 19) festgesetzt und umfassen eine Fläche von 3.400 m².

3.1.5 Gestaltung der baulichen Anlagen

Nach § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 87 Abs. 1 und 9 der Brandenburgischen Bauord-nung (BbgBO)16 können örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung baulicher An-lagen als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Da Werbe-anlagen das Ortsbild stark stören können, werden deren Lage und Größe be-schränkt, indem festgesetzt wird, dass

ein freistehender Werbepylon mit einer Höhe von höchstens 5,50 m über dem Bezugspunkt von 7,0 m ü.NHN (DHHN2016) und einer zweiseitig beschriftba-ren Werbefläche mit einer Größe von je Seite höchstens 5 m² zulässig ist;

auf der Attika der Namenszug bis zu einer Größe von jeweils 3,9 m mal 1,2 m und bis zu einer Gesamtgröße von 15 m² zulässig ist;

an den Fassaden ein Logo zweimal bis zu einer Größe von jeweils 2,7 m mal 2,0 m zulässig ist und

alle genannten Werbeanlagen ausschließlich von innen beleuchtet sein dürfen.

3.2 Verkehr und Erschließung

Das Vorhaben wird durch die unmittelbar angrenzende Straße „Landgrabenpark“ erschlossen. Die beiden geplanten Zufahrten zeigt die Abbildung 7 auf Seite 19.

15 Planungsbüro Dähnrich & Partner, Dipl.-Ing. Bernd Dähnrich: Hoppegarten 2019.16 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) vom 19. Mai 2016 (GVBl. I/16, [Nr. 14]).


Abbildung 7: Lageplan


3.3 Altlasten, Abfallwirtschaft und Bodenschutz

Der Stadt sind im Plangebiet keine Altlasten oder Altlastverdachtsflächen bekannt.Vorsorglich wird aber ein Hinweis für die Planzeichnung vorgesehen, wonach die Untere Abfallwirtschaftsbehörde (UAWB) umgehend in Kenntnis zu setzen ist, wenn dennoch im Zuge von Baumaßnahmen Kontaminationen und/oder organolep-tische Auffälligkeiten (Geruch, Farbe, Aussehen, Form und/oder Konsistenz) des Bodens sowie Ablagerungen von Abfällen festgestellt werden (§ 31 Abs. 1 Bran-denburgisches Abfall- und Bodenschutzgesetz – BbgAbfBodG).17

3.4 Ver- und Entsorgung

Das Plangebiet ist hinsichtlich Energieversorgung, Trinkwasserver- und Abwasser-entsorgung erschlossen.

3.5 Denkmalschutz

Im Plangebiet gibt es keine Baudenkmale. Bodendenkmale sind für das Plangebiet nicht bekannt, da aber dennoch Bodendenkmale vorkommen können, wird für die Planzeichnung ein Hinweis vorgesehen, wonach Erdarbeiten gemäß §§ 2, 9 und 19 des Brandenburgischen Denkmalschutzgesetzes (BbgDSchG18) zwei Wochen vorher der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises anzuzeigen sind. Die Entdeckung von Bodendenkmalen ist nach § 11 BbgDSchG unverzüglich der Denk-malfachbehörde oder der unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind der Entdecker, der Verfügungsberechtigte des Grundstücks sowieder Leiter der Arbeiten, bei denen ein Bodendenkmal entdeckt worden ist. Alle Veränderungen, Maßnahmen und Teilzerstörungen an Bodendenkmalen sind ge-mäß § 9 BbgDSchG erlaubnis- und dokumentationspflichtig.

4. Umweltbericht

Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes eine Umwelt-prüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkun-gen bei Realisierung der Planung ermittelt und in einem Umweltbericht beschriebenund bewertet werden. Da hierfür noch grundlegende Untersuchungen (z.B. Bio-topkartierung, faunistisches Gutachten) erforderlich sind, die erst im Verlaufe des Sommerhalbjahres möglich sind, wird der Umweltbericht erst zum Entwurf des Be-bauungsplans vorgelegt werden. Unabhängig davon werden die Behörden und Trä-ger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, um Auskunft über den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umwelt-prüfung gebeten.

17 Brandenburgisches Abfall- und Bodenschutzgesetz (BbgAbfBodG) vom 6. Juni 1997, zuletzt ge-ändert durch Artikel 2 Absatz 7 des Gesetzes vom 25. Januar 2016 (GVBl. I/16, Nr. 5).

18 Gesetz über den Schutz und die Pflege der Denkmale im Land Brandenburg (BrandenburgischesDenkmalschutzgesetz - BbgDSchG) vom 24. Mai 2004 (GVBl. Bbg, S. 215).


5. Textliche Inhalte des Bebauungsplans

Aufgrund der §§ 9 und 10 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Be-kanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung -BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) und der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Dar-stellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057), sowie aufgrund des § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 87 Abs. 1 und 9 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) in der Fassungvom 19. Mai 2016 (GVBl. I/16, Nr. 14) hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Schwedt/Oder in ihrer Sitzung am _______________ den Bebauungsplan „Ein-zelhandelsbetrieb am Bahnhof Schwedt-Mitte“ als Satzung beschlossen (BeschlussNr. _____________).

5.1 Textliche Festsetzungen

§ 1 - Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 11 BauNVO)

Im Sondergebiet Einzelhandel Nahversorgung (SO EH NV) ist ein großflächiger Le-bensmitteleinzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von höchstens 1.400 m² mit Artikeln folgender Sortimente (gemäß Einzelhandelserlass 2014 des Ministeri-ums für Infrastruktur und Landwirtschaft des Landes Brandenburg, Anlage 1: Sor-timentsliste) zulässig:

a) Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren als zentrenrelevantes Kernsortimentfür die Nahversorgung,

b) medizinische und orthopädische Artikel, Parfümeriewaren und Körperpflegearti-kel, Wasch-/Putz- und Reinigungsmittel, Bücher und Fachzeitschriften, Unter-haltungszeitschriften und Zeitungen, Schreib- und Papierwaren, Schul- und Bü-roartikel sowie Organisationsmittel für Bürozwecke als ergänzende zentrenrele-vante Sortimente für die Nahversorgung,

c) Artikel aus sonstigen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimen-ten als in Wechselwirkung mit den zentrenrelevanten Sortimenten für die Nah-versorgung stehende Randsortimente.

Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente für die Nahversorgung gemäß Buch-stabe a) muss mindestens 75 % der Verkaufsfläche betragen.

§ 2 - Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 BauNVO)

Abs. 1: Für das Sondergebiet Einzelhandel Nahversorgung wird eine Grundflächen-zahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt.


Abs. 2: Auf den Baugrundstücken darf die zulässige Grundfläche durch die Grund-flächen von

Stellplätzen mit ihren Zufahrten,

Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO und

baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrund-stück lediglich unterbaut wird,

nicht überschritten werden.

Abs. 3: Die Zahl der Vollgeschosse wird mit eins und die Höhe der Oberkante mit 6,50 m über dem Bezugspunkt von 7,00 m ü.NHN (DHHN2016) als Höchstmaß festgesetzt.

§ 3 - Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 BauNVO)

In der abweichenden Bauweise ist ein Einzelhaus mit seitlichem Grenzabstand zu-lässig.

§ 4 - Leitungsrecht (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

In der mit einem Leitungsrecht belasteten Fläche (Schutzstreifen) befindet sich eine Haupttrinkwasserleitung; Hochbauten sind in diesem Schutzstreifen unzuläs-sig, und es dürfen keine Einwirkungen vorgenommen werden, die den Bestand oder Betrieb der Leitung beeinträchtigen oder gefährden. Arbeiten im Schutzstrei-fen bedürfen einer ausdrücklichen vorherigen Zustimmung des Netzbetreibers.

§ 5 - Gestaltung der baulichen Anlagen, Werbeanlagen (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 87 Abs. 1 und 9 BbgBO)

Abs. 1: Im Sondergebiet Einzelhandel Nahversorgung ist ein freistehender Werbe-pylon mit einer Höhe von höchstens 5,50 m über dem Bezugspunkt von 7,00 m ü.NHN (DHHN2016) und einer zweiseitig beschriftbaren Werbefläche mit einer Größe von je Seite höchstens 5 m² zulässig.

Abs. 2: Auf der Attika ist der Namenszug bis zu einer Größe von jeweils 3,9 m mal 1,2 m und bis zu einer Gesamtgröße von 15 m² zulässig.

Abs. 3: An den Fassaden ist ein Logo zweimal bis zu einer Größe von jeweils 2,7 m mal 2,0 m zulässig.

Abs. 4: Alle genannten Werbeanlagen dürfen ausschließlich von innen beleuchtet sein.

Hinweis: Festsetzungen zu Anpflanzungen von Sträuchern und Bäumen sowie zu Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur


und Landschaft werden erst nach Vorliegen des Umweltberichts mit Eingriffser-mittlung und Ausgleichsvorschlägen getroffen.

5.2 Hinweise

1. Anzeige-, Erlaubnis- und Dokumentationspflichten bei der Entdeckung von Bo-dendenkmalen

Erdarbeiten sind gemäß der §§ 2, 9 und 19 des Brandenburgischen Denkmal-schutzgesetzes (BbgDSchG vom 24. Mai 2004, GVBl. I S. 215) zwei Wochen vorher der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises anzuzeigen. Die Ent-deckung von Bodendenkmalen ist nach § 11 BbgDSchG unverzüglich der Denk-malfachbehörde oder der unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Zur An-zeige verpflichtet sind der Entdecker, der Verfügungsberechtigte des Grund-stücks sowie der Leiter der Arbeiten, bei denen ein Bodendenkmal entdeckt worden ist. Alle Veränderungen, Maßnahmen und Teilzerstörungen an Boden-denkmalen sind gemäß § 9 BbgDSchG erlaubnis- und dokumentationspflichtig. Im Plangebiet muss aufgrund der Lage mit Bodendenkmalen gerechnet werden.

2. Altlasten

Sollten im Zuge von Baumaßnahmen Kontaminationen und/oder organolepti-sche Auffälligkeiten (Geruch, Farbe, Aussehen, Form, Konsistenz) des Bodens sowie Ablagerungen von Abfällen festgestellt werden, ist die Untere Abfallwirt-schafts- und Bodenschutzbehörde zur Festlegung der weiteren Verfahrensweiseumgehend in Kenntnis zu setzen (§ 31 Abs. 4 Brandenburgisches Abfallgesetz (BbgAbfG) vom 6. Juni 1997, GVBl. I, S. 40), zuletzt geändert durch Artikel 10des Gesetzes vom 28. Juni 2006 (GVBl. I/06, [Nr. 07], S. 74, 82).

3. Anzeige-/Dokumentationspflicht bei Bohrungen und Aufschlüssen

Bauherren haben bei Bohrungen und Erkundigungen durch andere Aufschlüsse die Anzeige- und Dokumentationspflichten gegenüber dem Landesamt für Berg-bau, Geologie und Rohstoffe gemäß dem Lagerstättengesetz vom 4. Dezember 1934 (RGBl. I, S. 1223, zuletzt geändert durch Artikel 22 des Gesetzes vom 10. November 2001, BGBl. I, S. 2992) zu erfüllen.

6. Anhang

Vorentwurf

Legende


Documents

Begründung zum Bebauungsplan …...Das Plangebiet ist 11.359 m² groß und wird durch eine Wiese (ca. 5.370 m²), Stellplätze (ca. 4.220 m²) und die Straße „Landgrabenpark“