Der fondsbrief nr 228

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: München hoch drei im regulierten WealthCap-Fonds

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Real I.S. verkauft aus Insti-Fonds Bürogebäude in Australien

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Fonds-Check: Abakus packt Fondsanteile ins Körbchen

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Preise für Bürogebäude: Historisches Niveau erreicht

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Erbschaftssteuer: Vorteil bei geschlossenen Fonds entfällt komplett

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Personalia 18

Jahresbilanz: Jones Lang LaSalle beobachtet Angst vor geopolitischen Risiken

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Impressum 21

Flugzeugfonds: Aufregung um Statement des Airbus-Chefs

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Bürogebäude in Deutschland sind derzeit so teuer wie kaum jemals zuvor. An ge-

fragten Standorten haben sie teilweise das Niveau der historischen Höchststände

aus dem Jahr 2001 übertroffen. Das berichtet Günter Vornholz, Professor für Immo-

bilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Gleichzeitig sinken die Vermietungsumsätze seit Jahren kontinuierlich. Wie passt

das zusammen? Alternativlos - so würde es Kanzlerin Merkel nennen. Sie bezeich-

nete damit im Jahr 2010 zwar die finanzielle Hilfe für Griechenland und schuf das

Unwort des Jahres. Bezogen auf Immobilien meine ich damit jedoch die Mini-

Zinsen auf den Kapitalmärkten.

Daher sollte in diesem Jahr die Nachfrage nach Büros, Einzelhandelsimmobilien,

Lagerhallen und Wohnungen in Deutschland weiter steigen. In dieser Einschätzung

sind sich die Fachleute so gut wie einig. Zumal 2015 das Engagement ausländi-

scher Investoren zunehmen dürfte. Vor allem Kapital auch China drängt nach

Deutschland, weil die Renditen in den Global Cities wie London und New York noch

niedriger sind als hierzulande.

Zu einem großen Unsicherheitsfaktor hat sich die Geopolitik entwickelt. Lange Zeit

spielte sie überhaupt keine Rolle in den Überlegungen der Investoren. Inzwischen

knallt es an vielen Ecken der Welt, und Atommächte wie Russland zündeln fleißig

mit. Das ist tatsächlich ein Anlass zur Sorge. Hoffen wir, dass die Machthaber rund

um den Globus in diesem Jahr ein wenig vernünftiger werden. Auch das ist für mich

alternativlos.

Ich wünsche Ihnen allen ein frohes neues Jahr mit viel Glück, Erfolg und

Gesundheit!

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

NR. 228 I 01. KW I 09.01.2015 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Real I.S.

Verkauf Down Under Für die institutionellen Groß-anleger des Fonds „Bayeri-sche Grundvermögen II“ hat die Real I.S. eine Büroimmo-bilie im Central Business District von Adelaide zum Preis von 72 Millionen aus-tralischen Dollar an einen privaten Investoren verkauft. Real I.S. hat das Gebäude im Jahr 2006 für 61 Millionen AUD erworben. Mieter sind unter anderem KPMG, Mac-quarie, CBRE und Bank-West. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit liegt bei rund fünfeinhalb Jahren. Über die eigene Gesellschaft Real I.S. Australia Pty Ltd. baut die Tochter der Bayeri-schen Landesbank ihr Ge-schäft Down Under seit 2005 kontinuierlich aus und hält aktuell 1,25 Milliarden AUD Assets under Management. Zum Portfolio zählen sieben Objekte in Sydney, Adelaide, Canberra und Melbourne mit einer Fläche von 213.000 Quadratmetern. Es umfasst unter anderem den Bürokom-plex der Commonwealth Bank im Sydney Olympic Park, die Defence Plaza in Melbourne und den neuen Trakt der australischen Steu-erbehörde in Canberra.

NR. 228 I 01. KW I 09.01.2015 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Welche Rendite muss ein geschlos-sener Immobilienfonds in Aussicht stellen, um von Vertrieben und ihren Kunden angefasst zu werden? Diese Diskussion begleitete jahrelang die Branche. Genügen sieben Prozent? Oder besser acht? Lässt sich ein Fonds mit sechs Prozent vermarkten? Wo ist die Unter-grenze? Diskussionen aus vergange-nen Zeiten, aus denen alle Beteiligten gelernt haben sollten. Denn die tat-sächlichen Erträge der oft optimistisch gerechneten Fonds erreichten die Prognosen nur in Ausnahmefällen. Im Zuge der Regulierung sind die Kalkula-tionen realistischer geworden und ha-ben mit den Phantasie-Rechnungen früherer Angebote nichts mehr zu tun. WealthCap stellt den Zeichnern sei-nes ersten KAGB-konformen Publi-kumsfonds „Immobilien Deutschland 38“ eine Rendite von 4,7 Prozent in Aussicht. Vor Steuern.

Objekte: Beim WealthCap-Fonds wis-sen Anleger, worauf sie sich einlassen. Sie beteiligen sich nicht an einem Blind-Pool, sondern an einem Portfolio aus drei Immobilien in München. Im Mittelpunkt steht dabei der ZOB, Zent-raler Omnibus Bahnhof in München. WealthCap hat das 14,3-fache der Jah-resmiete für die Immobilie gezahlt, die nicht mit einem guten Start gesegnet war. Nutzer zahlten nur einen Teil der vertraglich vereinbarten Miete, weil deutlich weniger Fahrgäste und Besu-cher den ZOB frequentierten als prog-nostiziert. Anfang 2013 bekam einer der Mieter vor Gericht Recht. Er durfte seine Miete um die Hälfte kürzen. Der Initiator betont, dass sich die Situation grundlegend geändert habe: Rund um das Objekt seien neue Wohngebäude entstanden, der Traffic in der Immobilie habe sich erheblich erhöht, die zuneh-mende Zahl von Fernbussen sorge für zusätzliche Besucher. Neuester Mieter ist seit wenigen Tagen McDonalds.

Fonds-Check

München hoch drei Erster regulierter Immobilien-Publikumsfonds der WealthCap

Adelaide. In Australien hat Real I.S. ein Bürogebäude verkauft.

Die Mietverträge haben eine gewichtete Laufzeit von fünf Jahren. Rund neun Jahre laufen im Schnitt die Verträge im Campus M. im Osten der Stadt. Hauptmieter ist hier der Versicherungskonzern ARAG. Für diese Immobi-lie zahlte WealthCap einen Faktor von 14,9 Jahres-mieten. Im Norden Münchens an der Adresse Hufel-andstraße 13 – 15 befindet sich Objekt Nummer drei. Es ist an BMW und Semcon vermietet, ein Unterneh-men für Ingenieur-Dienstleistungen. Kostenpunkt: 15,4 Jahresmieten. Standort: In München fühlt sich die UniCredit-Tochter WealthCap wohl. Vorgängerfonds investier-ten dort beispielsweise in die KPMG-Zentrale und das an die Telekom vermietete Bürogebäude Ten Towers. Die Zahl der Bürobeschäftigten steigt in der bayerischen Landeshauptstadt kontinuierlich auf ak-tuell rund 110.000, der Leerstand hinkt den Quoten vergleichbarere Dienstleistungs-Standorte seit Jah-ren hinterher. Aktuell stehen rund sieben Prozent der Flächen leer. Die Arbeitslosenquote ist deutlich nied-

riger als beispielsweise in Köln, Berlin, Frankfurt und Hamburg. Allerdings zahlen Investoren in München teilweise Preise, die rational nicht mehr zu begreifen sind. Die vergleichsweise günstigen Kaufpreisfakto-ren der Fondsimmobilien erklären sich daher unter anderem aus den Lagen, die nicht immer erstklassig sind, und den teils vergleichsweise kurzen Restlauf-zeiten der Mietverträge. Kalkulation: Der Fonds kommt auf ein Investiti-onsvolumen von rund 152 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich über Tickets zu mindestens 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt rund 85 Millionen Euro daran. Das Portfolio aus drei Objek-ten ermöglicht die niedrige Mindestbeteiligung. Eine Rückabwicklung sollte kein Thema sein, denn WealthCap stellt über eine Platzierungsgarantie in voller Höhe die Realisierung sicher. Die Hypotheken-zinsen liegen je nach Objekt zwischen 2,27 Prozent und 3,26 Prozent. Die anfängliche Tilgung beträgt 1,67 Prozent. Nach der zehnjährigen Zinsfestschrei-bung rechnet WealthCap mit Anschlusszinsen von 5,5 Prozent weiter. Ein realistisches Szenario.

Realis


Heimvorteil für ImmobilieninvestitionenIn der Bewertung attraktiver Investitionsmärkte liegt Deutschland unangefochten auf einem der vordersten Plätze. Das spiegelt sich auch im neuen Real I.S. Themenfonds Deutschland wider: Institu tionellen Anlegern mit einer diversifi zierten Anlagestrategie bietet sich die Möglichkeit, ein Immo bilienportfolio gezielt in Deutschland auf-zubauen oder zu erweitern.

Mehr Informationen: www.realisag.de

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AAA*

* Bonitätsranking Deutschland, Standard & Poor‘s, Stand: März 2014

Bouwfonds

Parken in Amsterdam Zum Preis von 130 Millionen Euro hat Bouwfonds Invest-ment Management das Parkhaus Mahler in Amster-dam gekauft - mit 1.755 Plät-zen eines der größten in Hol-land. Der Mietvertrag mit Betreiber und Verkäufer Q-Park hat eine Laufzeit von 25 Jahren. Das Gebäude wird von zwei offenen Spezial-AIFs gehalten: Der „Bouw-fonds European Real Estate Parking Fund II“ hält 40 Pro-zent, der Fonds Nummer drei 60 Prozent. Beide AIFs wer-den von einer Service-KVG der IntReal verwaltet.

Fv

Gewinn: Die Zeichner bekommen jährliche Ausschüttungen in Höhe von fünf Prozent. Über die geplante Lauf-zeit von elf Jahren kommen sie auf ei-nen Gesamtrückfluss von 152 Prozent vor Steuern. Dabei geht der Initiator davon aus, dass er die Immobilien zum Kaufpreisfaktor von 14,7 auf Grundlage der dann errechneten Mieten verkaufen kann. Entscheidend für die Kalkulation ist die künftige Inflationsrate. Wealth-Cap rechnet mit jährlich 1,8 Prozent. Im vergangenen Jahr lag sie nur bei 0,9 Prozent. Kosten: Die fondstypischen Kosten summieren sich auf gut 15,1 Prozent des Eigenkapitals. Die laufenden Ver-gütungen machen 0,24 Prozent des Nettoinventarwertes aus. Die Verwahr-stelle bekommt ein Drittel davon – von einem Kostentreiber Regulierung kann also nicht die Rede sein.

Steuern: Anleger erwirtschaften mit dem Fonds Einnahmen aus Vermie-tung und Verpachtung. Nach Steuern bleibt ihnen eine IRR-Rendite von 3,6 Prozent. Meiner Meinung nach... Mit den Mär-chenbüchern vergangener Tage haben die Verkaufsunterlagen der regulierten Alternativen Investment Fonds nicht mehr viel gemeinsam. Die Prognosen sind realistischer und damit deutlich zurückhaltender als früher. Zeichner des ersten KAGB-konformen Publi-kumsfonds der WealthCap geben sich mit einer Rendite von 3,6 Prozent nach Steuern zufrieden. Sie verlassen sich dabei drauf, dass München dauerhaft ein beliebter Standort bleibt. Damit die Rechnung aufgeht, muss sich die Infla-tion allerdings ausgehend vom aktuel-len Niveau ungefähr verdoppeln.


Der Diversifizierungsgedanke hat im neuen KAGB breiten Eingang gefunden, nur in Fonds mit mindestens drei Investitionsob-jekten dürfen Anleger mit Eintrittsgeldern unter 20.000 Euro investieren. Auf die Spit-ze getrieben wird diese Philosophie von Portfoliofonds, die bereits mit niedrigen Anlagebeträgen die Investition in mehrere verschiedene Assets ermöglichen. Am „Abakus Balance 7“ Sachwerteportfolio, einem klassischen Blind Pool ohne Start-portfolio, können sich Anleger ab 5.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen. Die Platzierung läuft längstens bis Ende 2016, sollte bis dahin nicht wenigstens eine Million Euro platziert sein, würde rückabgewickelt, Anleger erhielten ihr Kapital in diesem Fall nur zum Teil zurück. Auch bei einem Platzierungs-volumen unterhalb der angepeilten 20 Millio-nen Euro stiege die Kostenquote. Die Laufzeit von elf Jahren (bis Ende 2025) kann fünfmal um je ein Jahr verlängert werden, eine ordent-liche Kündigung ist ausgeschlossen. Markt: Das Angebot an Sachwertbeteiligun-gen zieht wieder an, aber es ist zwiegespal-ten: Auf der einen Seite die Produkte etablier-ter Häuser, die eine Eigenkapitalzwischenfi-nanzierung darstellen können und deshalb mit bereits erworbenen Investitionsobjekten auf den Markt kommen. Auf der anderen Seite die unabhängigen kleineren Initiatoren, die mit Blind Pools antreten, weil sie erst parallel zum Platzierungsfortschritt einkaufen können. Bei Portfoliofonds ist das qua definitione so – trotzdem sind die Anleger zurückhaltend, ob-wohl sie hier erheblich mehr Risikostreuung einkaufen können als mit Einobjektfonds. Investitionskriterien: Der Abakus-Fonds soll in die Segmente Immobilien, Transport, Infra-struktur, Erneuerbare Energien und Private Equity investieren. Nur Assets aus den beiden letzten Bereichen darf er unter bestimmten Bedingungen direkt erwerben, ansonsten sind Fondsbeteiligungen vorgesehen. Immobilien sollen einen Anteil von 20 bis 25 Prozent aus-

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Fonds-Check

Abakus packt von allem etwas ins Körbchen Anbieter kauft Fondsbeteiligungen

DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKEN-VERWERTUNG

Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Ge-schlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmo-bilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düssel-dorf, Hamburg, Berlin und München.

� neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds � echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 � Beteiligungen ab 10.000 Euro � kein Fremdkapital � 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung

Weitere Informationen unter Tel. 0341 / 26 17 87 - 61 oderwww.publity-vertrieb.de

Erste Geschlossene Publikums-Investment KG mit BaFin-Vertriebszulassung nach neuem Recht

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Hannover Leasing

Deal in Brüssel Hannover Leasing hat die Büroimmobilie „Covent Gar-den“ im Zentrum von Brüssel gekauft. Sie verfügt über 72.000 Quadratmeter Fläche, davon mehr als 70.000 Quad-ratmeter Büros, die an die Europäische Kommission und drei untergeordnete EU-Agenturen vermietet sind. Das Emissionshaus wird die Immobilie als Produkt für institutionelle Investoren strukturieren. Zur Hälfte be-teiligt ist außerdem ein In-vestor aus Asien - eine ähnli-che Struktur also wie beim Publikumsfonds „Belair“.

machen, Transport zehn bis 20 Pro-zent, Private Equity mindestens zehn Prozent, EEG 20 bis 25 Prozent. Die Investitionskriterien sehen Beteiligun-gen an etablierten Vertretern der jewei-ligen Assets vor. Unterm Strich darf kein Einzelinvestment mehr als 40 Pro-zent des Investitionsvolumens stellen, Direktinvestments sind auf 30 Prozent limitiert. Der Erwerb von Beteiligungen eines bestimmten Emissionshauses ist nicht begrenzt, der von Abakus-Fondsanteilen nicht ausgeschlossen. Kalkulation: Der Prospekt peilt ein Eigenkapital von einer bis 30 Millionen Euro an und geht von 20 Millionen Eu-ro aus. Die Aufnahme von Fremdkapi-tal ist zwar nicht vorgesehen, allerdings ist eine Belastung in Höhe von bis zu 60 Prozent des Verkehrswertes zuläs-sig, wobei diese Begrenzung ohnehin erst 18 Monate nach Vertriebsbeginn

greift. Die Investitionsphase soll drei Jahre dauern, kann jedoch mit Dreivier-telmehrheit um ein Jahr verlängert wer-den. Beim Erwerb von Fondsbeteiligun-gen wird ein Agio von durchschnittlich vier Prozent angenommen, bei den Vorgängerfonds blieb die tatsächliche Belastung häufig darunter, wie auch bei den Wettbewerbern zu beobachten. Gesamtrückfluss und Wirtschaftlich-keit: Weder eine Zielrendite noch eine Prognoserechnung sind im Pros-pekt enthalten. Einziges Indiz ist die Ausgestaltung der erfolgsabhängigen Vergütung, die erst anfällt, sobald die Anleger 6,5 Prozent erhalten haben – übersteigende Gewinne fallen in diesem Fall zu 25 Prozent ans Fonds-management. Kosten: Die einmaligen Fondskosten betragen beim Planvolumen 10,9 Pro-


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zent vom Emissionskapital inklusive Agio, 2,7 Pro-zent fließen in die Liquiditätsreserve. Die Berech-nung der laufenden Kosten erfolgt gestaffelt je nach Platzierungsfortschritt, beim Planvolumen liegen sie bei jährlich 1,9 Prozent der Bemessungsgrundlage, das ist der Nettoinventarwert zuzüglich der bereits geleisteten Auszahlungen, höchstens jedoch das Kommanditkapital. Werden nur 2,5 Millionen Euro Eigenkapital erreicht, steigen die jährlichen Kosten bis auf 8,2 Prozent. Anbieter: Die Abakus hat bisher neun Fonds aus verschiedenen Segmenten (Erneuerbare Energien, Portfoliofonds, Container) aufgelegt, bis auf den ers-ten blieben die Platzierungsvolumina (teilweise deut-lich) unter Plan. Laut Anbieter verlaufen die Investiti-onen planmäßig, detailliertere Aussagen sind der Leistungsbilanz mangels Renditeprognose nicht zu entnehmen. Als KVG fungiert die MPC-Tochter DSC Deutsche SachCapital GmbH, Verwahrstelle ist die Rödl Verwahrstelle GmbH. Meiner Meinung nach… Die Investitionskriterien legen zwar recht detailliert die einzelnen Sektoren

fest, in die investiert werden darf – andere sind je-doch ohnehin kaum auf dem Markt vertreten. Wün-schenswert wäre beispielsweise eine Beschränkung des Investitionsvolumens pro Anbieter gewesen. Auch ein Abstellen auf den Track Record der Anbie-ter fehlt, ebenso wie ein Limit für den Erwerb von Fonds aus dem eigenen Hause. Damit verlangt Aba-kus viel Vertrauen vom Anleger, ohne das durch ei-gene Erfolge in der Vergangenheit wirklich rechtferti-gen zu können.

Stephanie von Keudell


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Die Bundesanstalt für Fi-nanzdienstleistungsaufsicht hat die Project Investment AG als KVG gestattet. Den Bereich Risikomanagement und Strategie verantwortet Matthias Hoffmann (46) als Vorstand. Portfoliomanage-ment und Finanzen fallen in den Aufgabenbereich des zweiten Vorstandsmitglieds Ralf Cont (44). Die KVG der Project Investment Grup-pe verwaltet aktuell fünf KAGB-konforme AIF, da-runter zwei Übergangsfonds und drei regulierte Angebote.

Project

Auch im Jahr 2015 wird die positive Entwicklung auf den deutschen Immobilien-Investmentmärkten an-dauern. Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage der Geldanleger nach Immobilien nachhaltig hoch bleiben wird. Das ist vor allem darauf zurückzufüh-ren, dass aufgrund der geldpolitischen Maßnahmen der Europäischen Zentral-bank sehr viel Liquidität auf dem Markt vorhanden sein wird. Dieses Geld sucht nach Anlagemöglichkeiten und wird vom Immobilienmarkt angezogen, da hier die Spreads zu anderen Anla-geformen weiterhin positiv sind. Für die Investoren ist allein durch den Vor-

sprung bei den Mietrenditen im Ver-gleich zu denen der Wertpapiere eine Anlage interessant. Gehemmt wird die Entwicklung der In-vestments einerseits durch die schwä-cheren realwirtschaftlichen Aussichten für die Immobilienmärkte. Der Bürover-mietungsmarkt steht vor einer unsiche-ren Zukunft. Aufgrund der abgekühlten Wirtschaftsperspektive mit nur noch schwachem Wachstum ist auch bei der Nachfrage nach Bürofläche nicht mit großen Steigerungsraten zu rechnen. Zwar expandieren vor allem Dienstleis-tungsunternehmen, aber ihre Expansi-on wird nicht die Raten der vergange-nen Jahre erreichen. So sinken zwar


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Preise erreichen historische Höhen Dennoch bauen Mietrenditen Vorsprung gegenüber Wertpapieren weiter aus

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noch die Leerstandsquoten, aber für Impulse bei den Mieten wird nicht viel übrig bleiben. Der Woh-nungsmarkt bleibt zwiegespalten mit wachsenden Metropolen und demografisch belasteten ländli-chen Gebieten. Risikoaverse Anleger sehen vor allem in Wohnimmobilien immer noch das Beton-gold und fragen daher nach dieser Nutzungsart. Der Einzelhandel profitiert von dem erreichten hohen Beschäftigungsstand und den überdurch-schnittlich hohen Lohnabschlüssen, so dass dieser Markt aufgrund seiner Rahmenbedin-gungen für Investoren interessant ist. Diese doch im Vergleich zu den anderen Nutzungsart positi-ven Perspektiven machen diese Immobilienart noch attraktiver. Andererseits bereitet das in einzelnen Segmenten schon erreichte Preis- und Renditeniveau Sorgen für die Investoren. Es stellt sich die Frage, ob hier noch weiteres Wachstumspotenzial gegeben ist, und somit neue historische Peaks an einzelnen Standorten und Objektarten erzielt werden kön-nen. Die Preise für Büroflächen liegen in den meisten Standorten schon über ihren Höhepunk-ten von 2007 und teilweise sogar über den histori-schen Höchstständen von 2001 (New Economy-Boom). In Düsseldorf waren bereits die ersten Kapitalwertrückgänge zu verzeichnen. Die Renditen sind im langfristigen Vergleich auf einem niedrigen Niveau angekommen. Tiefpunkte ergaben sich durch den Immobilienboom Mitte des vorigen Jahrzehnts, danach erfolgte ein An-stieg, der aber Anfang dieses Jahrzehnts ab-brach. Sowohl bei Fachmarktzentren als auch bei Geschäftshäusern ist das langfristig niedrigste Niveau schon wieder erreicht. Bei Büro- und Ein-zelhandelsimmobilien sind wir mit rund 25 Basis-punkten nicht mehr weit davon entfernt. Bei den Büroimmobilien zeigt sich der Renditerückgang an jedem der A-Standorte in Deutschland.


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* Die vollständigen Namen lauten: Aquila WindpowerINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Aquila Real EstateINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und Aquila Private EquityINVEST I GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Aquila Private EquityINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

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auch vermehrt Value Added-Produkte interessanter. Die geopolitische Lage aber verzögert den typischen Zyklenablauf diesmal. Das Interesse wird aufgrund der weltweiten Risiken wieder zunächst stärker auf Core- und Core-Plus-Immobilien gerichtet sein. Aufgrund des erreichten hohen Niveaus werden die Preise für Core-Immobilien jedoch weitgehend stagnieren. Es ist weiterhin zu erwarten, dass grenzüberschrei-tende Investoren wie in jedem Investmentzyklus ihr Engagement in Deutschland auch 2015 ausdehnen werden. Global bzw. grenzüberschreitend tätige An-leger sind am Beginn eines Zyklus eher risikoavers und auf Global Cities wie New York oder London konzentriert. Danach erst wird auf anderen Märkten investiert, die unter anderem auch in Deutschland liegen können. Sie werden zum einen risikobereiter, und zum anderen sind die Preise in den von ihnen zunächst präferierten Global Cities schon zu stark gestiegen, so dass sie eine Revision ihrer Invest-mentpläne vornehmen. Hiervon werden die deut-schen Standorte profitieren.

Insgesamt ist somit damit zu rechnen, dass das Transaktionsvolumen weiter zulegen und nochmals um rund zehn Prozent wachsen wird. Die Renditen werden sich insgesamt nicht deutlich verändern. Die verstärkte Nachfrage nach Immobilien wird sich zudem nicht gleichmäßig auf alle Risikoklassen ver-teilen. Eigentlich werden die Anleger im Verlauf eines Investmentzyklus risikofreudiger, und damit wären

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dies anhand des Betriebsvermögens zu entscheiden, das in §§ 13a und 13b ErbStG erhebliche Privilegie-rungen bis hin zur völligen Steuerbefreiung erfährt, was mit dem Erhalt von Unternehmen und damit dem Schutz von Arbeitsplätzen begründet wird. Hier- ——————————————————————— Begünstigung einzelner Vermögensarten speziell des Betriebsvermögens grundsätzlich zulässig ——————————————————————-—zu hat das Gericht entschieden, dass es dem Ge-setzgeber durchaus gestattet ist, unterschiedlich ho-he erbschaftsteuerliche Belastungen zu gestalten. Erforderlich ist, dass der Gesetzgeber die dadurch eintretende Ungleichbehandlung verfassungsrecht-lich rechtfertigen kann. Vorliegend sollten die Ver-schonungsregelungen speziell Unternehmen schüt-zen, die durch einen besonderen personalen Bezug des Erblassers oder des Erben zum Unternehmen geprägt sind, wie es für Familienunternehmen ty-pisch ist. Der Bestand solcher Unternehmen und

Peters

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat es spannend gemacht, pünktlich zu Weihnachten aber noch im alten Jahr über die Verfassungs-mäßigkeit des Erbschaftsteuer- und Schenkung-steuergesetzes (ErbStG) entschieden.

Der erste Senat hatte in seinem am 17.12.2014 ver-kündeten Urteil ausschließlich über die Vorschriften zur Betriebsvermögensbegünstigung (§§ 13a / 13b i.V. m. §19 Abs. 1 ErbStG) zu entscheiden und hat diese für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt. Allerdings sind die Vorschriften zunächst weiter anwendbar. Dem Gesetzgeber wurde Zeit bis 30.06.2016 eingeräumt, eine verfassungskonforme Neuregelung zu schaffen.

Das BVerfG hatte sich im Wesentlichen mit der Fra-ge auseinander zu setzen, ob einzelne Vermögens-arten gegenüber anderen Vermögenstypen erb-schaftsteuerlich begünstigt werden dürfen und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen. Konkret war


Von Martin Führlein, Steuerberater und Fachanwalt, Rödl & Partner

Vorteil Erbschaftssteuer entfällt komplett Bundesverfassungsgericht betont personale Verantwortung bei Übertragung von Unternehmensanteilen

seiner Arbeitsplätze sollte nicht durch hohe erbschaftsteuerbedingte Liquiditätsabflüsse gefährdet werden. Das Gericht widerspricht in seiner annähernd 100-seitigen Begründung weiter der vom Bun-desfinanzhof (BFH) in seinem Vorlagebe-schluss aufgestellten Behauptung, die Erb-schaftsteuer gefährde generell nicht die Exis-tenz mittelständischer Unternehmen. Eine Be-günstigung für Betriebsvermögen sei, so das BVerfG, erforderlich, da kein anderer Weg erkennbar sei, auf dem die Schonung der Li-quidität ererbter oder geschenkter Unterneh-men und damit der Erhalt der Arbeitsplätze gleich wirksam erreicht werden könnte. Dies gilt vor allem deswegen, weil seit dem Jahr 2009 die Bewertungsvorschriften geän-dert wurden und realitätsnähere Wertansätze und damit eine höhere drohende Steuerlast bestehen. Wegen der typischen Gefährdungs-lage kleiner und mittlerer Unternehmen bei einer Besteuerung der Unternehmensnachfol-ge durfte der Gesetzgeber auch typisierend eine Begünstigung des Betriebsvermögens anordnen, ohne den Nachweis einer Existenz-gefährdung im Einzelfall zu verlangen. Selbst den enormen Umfang der Steuerbefreiung nach §§ 13a und 13b ErbStG – 85 Prozent oder sogar Vollverschonung – hält das Bun-desverfassungsgericht für zulässig. Nicht beanstandet wird in dem Urteil die Be-günstigung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen. Die Einbeziehung der Kapitalge-sellschaften in die Begünstigung ist, so das BVerG, ebenso zulässig wie die Differenzie-rung zwischen Personen- und Kapitalgesell-schaften und die Einführung einer Mindestbe-teiligungsquote für solche Gesellschaften. Das Gericht stellt bezüglich der Mindestbeteili-gungsquote von 25 Prozent bei Kapitalgesell-schaften klar, dass es für die Einhaltung der Quote nur auf den Erblasser oder Schenker ankommt, nicht aber auf den Erwerber. Dies hat zur Folge, dass auch die nur teilweise Übertragung einer Beteiligung begünstigungs-fähig ist, und bei der Übertragung eine Ver-schonung auch dann in Betracht kommt, wenn der Erbe oder Beschenkte keinen, jedenfalls keinen rechtlich zwingenden, Einfluss auf die Einhaltung der Lohnsumme und Haltefrist und auch sonst nicht auf operative und strategi-sche Entscheidungen des Unternehmens hat.

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Parken geht in die nächste Runde.Runde.Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

Auch die Haltefristen selbst sind, so das Gericht, verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. ————————————————— Anforderungen an Befreiungs- tatbestände zu ungenau —————————————————- Das Gericht moniert allerdings, dass sich aus dem Gesetz keine klare Be-grenzung der steuerlichen Förderung auf kleine und mittlere Familienunter-nehmen ergibt. Deswegen sieht das Bundesverfassungsgericht Korrekturbe-darf, soweit große Unternehmensver-mögen übergehen. Da die §§ 13a und 13b ErbStG keine Obergrenze in Bezug auf das begünstigungsfähige Vermö-gen vorsehen, können bei Einhaltung der Verschonungsbedingungen auch Betriebe mit Unternehmenswerten von mehreren Milliarden Euro erbschafts- und schenkungsteuerfrei übertragen werden. Je umfangreicher eine Steuer-begünstigung ist, desto höher sei aber

der Maßstab, der, so das BVerfG in sei-ner Begründung, an die Zulässigkeit anzulegen sei. Denn bei größeren Ver-mögen steige das Maß der Ungleichbe-handlung im Vergleich zu nicht begüns-tigten Vermögen und damit die verfas-sungsrechtliche Rechtfertigungsnotwen-digkeit. Zwar sei auch bei großen Unter-nehmen nicht auszuschließen, dass auch ein solches durch die Erbschaft-steuerlast in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnte, allerdings sei die Steu-erverschonung hier nur dann noch zu rechtfertigen, wenn das konkrete Unter-nehmen nachgewiesen verschonungs-bedürftig ist. Da diese Einzelfall-Prüfung im beste-henden ErbStG nicht angelegt sei, ist das Gesetz nach Auffassung der Karls-ruher Richter verfassungswidrig. Will der Gesetzgeber die Betriebsvermögensbe-günstigung auch für große Unterneh-men weitergewähren, muss er in der

BVT

Reguliertes Portfolio Das Münchner Emissions-haus BVT bringt seinen ers-ten regulierten Publikums-fonds an den Markt und setzt damit seine 2005 gestartete Reihe fort. Der „Concentio Vermögensstruktur I“ inves-tiert in ein Portfolio ausge-wählter Sachwertbeteiligun-gen mit den Assets Immobi-lien, Flugzeuge, Energie und Infrastruktur. Zeichner sind ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio dabei. Vertrie-ben wird der Fonds exklusiv von der BWEquity, einer Tochter der Landesbank Ba-den-Württemberg.

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fortgelten. Der Gesetzgeber ist nun gefordert, bis spätestens zu diesem Zeitpunkt eine Neuregelung zu treffen. Das kann durch Anpassung der Betriebs-vermögensbegünstigung geschehen, aber auch über eine vollständig neu konzipierte Besteuerung. Das Bundesverfassungsgericht gibt allerdings den Hinweis, dass eine gesetzliche Neuregelung rück-wirkend bis zum Tag der Urteilsverkündung möglich ist und insoweit kein Vertrauensschutz für zukünfti-ge Übertragungen mehr besteht. Dies gilt insbeson-dere dann, wenn diese exzessiv die Ausnutzung der für gleichheitswidrig erkannten en §§ 13a, 13b ErbStG zum Ziel haben. ——————————————————————— Betroffene geschlossene Fonds ———————————————————————Bereits nach bestehendem Recht waren nur noch sehr wenige Beteiligungsmodelle wirklich erbschaft-steuerlich privilegiert. Die Begünstigungen für Be-triebsvermögen konnten – die Einhaltung der Halte-dauern vorausgesetzt - im Wesentlichen in An-spruch genommen werden für Agrarfonds, die selbst Betriebe erwerben und Flächen bewirtschaf-ten, zum Teil bei Schiffs- und Flugzeugfonds (soweit nicht vermögensverwaltend gestaltet) und für Fonds mit Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien. Hinzu kommen ggf. noch Spezialitäten-fonds wie zum Beispiel aktiv und kurzläufig vermie-tende Containerfonds, Mobilienleasing-Fonds etc. Im Bereich der Immobilienfonds gab es den großen erbschaftsteuerlichen „Kahlschlag“ bereits mit der Neuregelung der Bewertung von vererbten Immobi-lien zum 01.01.2009, die Privilegierung nach §§ 13a, 13 b ErbStG konnte auf Grund der Regelun-gen zum schädlichen Verwaltungsvermögen bereits bisher in aller Regel nicht in Anspruch genommen werden. Wie sich die notwendige Neuregelung auf gehalte-ne Fondsbeteiligungen auswirken wird, kann derzeit nicht genau vorhergesehen werden. Allerding be-tont das BVerfG in seiner Entscheidung die Be-günstigungswürdigkeit von Unternehmensvermö-gen, bei dem das Unternehmen in „personaler Ver-antwortung“ geführt wird. Diese bei Fondsbeteili-gungen, bei denen regelmäßig das Emissionshaus bzw. künftig die KVG für die Geschäftsführung ver-antwortlich zeichnen, darzustellen, erscheint derzeit kaum gestaltbar. Das Zeitfenster für die begünstigte Übertragung von Fondsbeteiligungen mit privilegier-tem Betriebsvermögen könnte sich mithin bald, längstens Mitte 2016, schließen.

gesetzlichen Neufassung für diese eine Bedürfnisprü-fung einzuführen Offen ist derzeit, nach welchen Kriterien kleine und mitt-lere Unternehmen einerseits von großen Unternehmen andererseits, die künftig eine Bedürfnisprüfung ablegen sollen, unterschieden werden. Es ist Aufgabe des Ge-setzgebers, hierzu präzise und handhabbare Kriterien festzulegen. Der Gesetzgeber könnte sich laut Bundes-verfassungsgericht an die Empfehlung der europäischen Kommission vom 6. Mai 2003 betreffend die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen orientieren, ohne aber dazu gezwungen zu sein. Danach sind mittlere Unternehmen solche Un-ternehmen, die weniger als 250 Mitarbeiter und einen Jahresumsatz von höchstens 50 Millionen Euro oder eine Jahresbilanzsumme von höchstens 43 Millionen Euro haben. Verfassungswidrig und daher neu zu regeln ist die Be-günstigung von Betrieben nach der Anzahl der Arbeit-nehmer. Da nach der Feststellung des BFH im Vorlage-beschluss mehr als 90 Prozent aller Betriebe in Deutschland nicht mehr als 20 Beschäftigte aufweisen, spielt die Lohnsummenregelung für die steuerliche Ver-schonung in der Praxis regelmäßig keine Rolle. Damit wird das Regel-Ausnahme-Verhältnis der gesetzgeberi-schen Entlastungsentscheidung in sein Gegenteil ver-kehrt. Das Ziel, einen Anreiz zu setzen, die Arbeitsplätze in diesem Unternehmen zu erhalten, wird somit verfehlt. Der Gesetzgeber wird daher aufgerufen, die Freistellung von der Lohnsummenpflicht auf Betriebe mit einigen wenigen Beschäftigten zu begrenzen. Die bei der erst-maligen Einführung der §§ 13a / 13b ErbStG in 2009 gültige niedrigere Grenze von zehn Arbeitnehmern hat das Bundesverfassungsgericht ebenfalls verworfen. Gleiches gilt für das schädliche Verwaltungsvermögen, also das nicht produktive Vermögen, das bis zu 50 Pro-zent betragen durfte. Diese Quote war dem BVerfG zu hoch, die Neuregelung bleibt abzuwarten. Denkbar sind hier sowohl ein niedrigerer zulässiger Satz, als auch die – in ihrer Umsetzung aufwändigere – Lösung, das Ver-waltungsvermögen im Einzelfall herauszurechnen. ——————————–—-————————–————-

Übergangsfrist und Vertrauensschutz

———————————————–—-————————Die oben dargestellten Gleichheitsverstöße erfassen die §§ 13a / 13b ErbStG einschließlich aller Folgefassun-gen. Auch § 19 Abs. 1 ErbStG, der einheitliche Steuers-ätze für alle Vermögensarten regelt, ist von der Verfas-sungswidrigkeit mitumfasst, so dass die Erhebung der Erbschaftsteuer auch für den Übergang von Privatver-mögen blockiert wäre. Allerdings ordnet das Bundesver-fassungsgericht an, dass die Normen bis 30.06.2016


Wechsel Dich Marc Drießen (40) ist zum 31. Dezember 2014 aus dem Vorstand der Hesse Newman AG ausgeschieden. Das Unternehmen hat die Kon-zeption und den Vertrieb von geschlossenen Fonds einge-stellt. Zum 1. Januar hat das Hamburger Investmenthaus Nordcapital die Anleger-betreuung der von Hesse Newman emittierten Fonds übernommen. Es geht um acht Fonds mit einem Volumen von rund 560 Millionen Euro. Norbert Kistermann (51) ist in den Aufsichtsrat der Publity AG berufen wor-den. Kistermann war unter anderem Vorsitzender der Geschäftsleitung Corporate Banking Region Bayern für die Dresdner Bank. Seit Ap-ril vergangenen Jahres übt er die Position Leiter Strate-gische Geschäftsentwick-lung bei der Opta Data Abrechnungsgesellschaft in Essen aus. Andreas Kneip, Vorstands-sprecher der Catella Real Estate AG, wechselt nach acht Jahren plangemäß in den Aufsichtsrat. Kneip hat die Tochtergesellschaft des schwedischen Finanzkon-zerns Catella AB im Januar 2007 gegründet. In seiner Funktion als Aufsichtsrat wird er nach internationalem Vorbild aktiv das Unterneh-men in seiner Weiterentwick-lung steuern. Schwerpunkte sind die Verstärkung der Kundenbasis und die Ent-wicklung neuer Produkte.

A380-Flugzeugfonds gehörten in den vergangenen Jahren zu gefrag-ten Beteiligungsmodellen. Doch nun stellt Airbus den beliebtesten Fondsflieger der jüngsten Vergan-genheit infrage. Droht Anlegern ein neuerlicher Absturz, wie schon bei Schiffsfonds? Der Aufreger: Anfang Dezember überraschte Airbus-Finanzchef Harald Wilhelm auf einer Investorenkonfe-renz mit Gedankenspielen zu einem möglichen Aus des Großraumfliegers A380. Er kündigte an, dass Airbus mit dem A380 im Laufe des Jahres 2018 in die Gewinnzone kommen würde, „even if we would discontinue the pro-duct“. Der Markt und viele Zeitungen interpretierten das als vorsichtige War-nung, dass man bei Airbus zumindest über die Möglichkeit nachdenke, die Produktion tatsächlich einzustellen. Zwar bemühte sich das Airbus-Management im Nachhinein, die Äu-ßerungen herunterzuspielen. Doch die Aufregung war groß. Mittlerweile hat Airbus immerhin klar gestellt, dass ein kurzfristiges Ende des A380 nicht zur Diskussion stehe.

Der Hintergrund: Fakt ist, dass der A380 bei den Fluggesellschaften nicht so gut ankommt wie ursprünglich erhofft. Bisher sind gerade einmal 318 Maschi-nen bestellt worden. Allein auf die arabi-sche Staatslinie Emirates entfallen dabei 140 Exemplare. Vom sparsameren Langstreckenflieger A350 sind dagegen schon heute von 40 Fluglinien und Lea-singgesellschaften Bestellungen für 778 Flugzeuge abgegeben worden. Dage-gen fliegen nur zwölf Airlines den A380. Im vergangenen Jahr konnte Airbus kei-nen neuen Kunden gewinnen. Im Ge-genteil: Einige Bestellungen wurden so-gar storniert oder verschoben. Zudem ist Airbus sehr stark von den Bestellungen einer einzigen Airline abhängig. Emira-tes hat ihre Flottenpolitik ganz auf den Vorzeigeflieger abgestellt und macht mächtig Druck, dass der A380 moderni-siert wird. Um künftig mit spritsparende-ren Modellen wie dem A350 mithalten zu können, soll Airbus auf sparsamere Triebwerke umstellen. Doch das würde schätzungsweise eine Milliarde Dollar zusätzliche Entwicklungskosten ver-schlingen – bei einem Flugzeug, dass noch nicht mal seine ursprünglichen Entwicklungskosten eingespielt hat.


Fragezeichen hinter A380 Konservative Kalkulation der Flugzeugfonds erweist sich als Segen

Voigt & Collegen

Wind für Instis Für eines ihrer institutionel-len Portfolios hat Voigt & Collegen einen 6,6 MW Windpark in Rheinland-Pfalz erworben. Der von der Juwi Energieprojekte er r ichtete Park nahm im November 2014 den Betrieb auf und erhält somit 20 Jahre lang einen Einspeisetarif von 8,9 Cent pro Kilowattstunde.

Catella Real Estate

Gestattete KVG Die BaFin hat die Catella Real Estate AG als KVG gestattet. Den Vorstand bil-den Andreas Kneip, Bern-hard Fachtner, Henrik Fillibeck und Jürgen Wer-ner. Die Verwahrstelle stellt die Caceis Bank Deutschland aus München. Die KVG verwaltet Immobi-lien-Sonder-vermögen im Volumen von mehr als zwei Milliarden Euro.

Chorus Gruppe

Finnische Brise In Finnland hat die Chorus Gruppe aus Neubiberg bei München einen im Bau be-findlichen Windpark mit einer Gesamtleistung von 13,2 Megawatt gekauft. Die Anlagen werden in den Lu-xemburger Spezialfonds „Chorus Infrastructure SI-CAF-SIF“ eingebracht. Das Investitionsvolumen des An-gebots für institutionelle An-leger erhöht sich dadurch auf mehr als 100 Millionen Euro.

Der Fondsmarkt: In die bisher 17 aufgelegten A380-Publikumsfonds ha-ben um die 40.000 Anleger mehr als eine Milliarde Euro investiert. Hannover Leasing und Dr. Peters haben aktuell jeweils einen weiteren Fonds im Ange-bot. In der Vergangenheit war der A380 stets eines der am schnellsten verkauf-ten Produkte bei den geschlossenen Beteiligungen. Dr. Peters platzierte sei-nen ersten A380-Fonds 2008 in weni-ger als zwei Stunden. Auch nach der Regulierung ist der Großraumflieger neben den Immobilienfonds die große Hoffnung der Initiatoren. Bei der Vor-stellung des neuen Flight Invest 51 sagte Hannover Leasing Geschäftsfüh-rer Andreas Ahlmann, es habe lange nicht so viel Nachfrage gegeben. Da-rum kommen die Äußerungen von Air-bus für die Branche zur Unzeit. Die Vertriebsverantwortlichen der Häuser sehen bereits eine deutliche Zurückhal-tung der Vertriebe und der Anleger. Die Gefahren: Die gute Nachricht vorweg: Anleger müssen sich aus mo-mentaner Sicht wohl keine Sorgen ma-chen, dass der A380 zu einem Desas-ter wird. Allerdings könnte am Ende weniger herauskommen als anfangs gedacht. Das größte Risiko liegt derzeit in der Anschlussverwendung. Bisher gibt es nur gut ein Viertel des Bedarfs, den Airbus einst vorausgesagt hatte. Auch die Zahl der Fluggesellschaften, die sich für den A380 interessieren ist deutlich geringer als gedacht. Das re-duziert den Kreis der möglichen Abneh-mer am Ende der Erstleasings. Das hätte auch zur Folge, dass die Flugzeu-ge am Ende weniger wert wären als ursprünglich gedacht. Diese Risiken bestanden aber ohnehin von Anfang an. Sie sind nur etwas konkreter ge-worden. Hier zahlt sich aus, dass fast alle Fondshäuser sehr vorsichtig kalku-liert haben. In den meisten Fällen sind die Flugzeuge nach dem Ende des ers-ten Leasingvertrages komplett abbe-zahlt. Selbst wenn alle A380 danach in der Wüste abgestellt würden, bekämen die Anleger in diesen Fällen zumindest ihren Einsatz und eine minimale Ver-zinsung auf das Kapital heraus. Und

das unabhängig von den Erlösen aus einem Verkauf des Flugzeuges. Meiner Meinung nach… ist es schwer vorstellbar, dass ein Finanzchef eines internationalen Unternehmen einen solch gravierenden Satz an In-vestoren heraushaut, sechs Milliarden Euro an Börsenwert vernichtet, und dann ungestraft im Amt bleiben kann, weil es ein Missverständnis war. Viel-mehr dürfte Wilhelms Aussage wohlkal-kuliert gewesen sein. Auch wenn ein Produktionsstopp derzeit keine echte Option zu sein scheint, ist die Äuße-rung als Warnung an die Kunden zu verstehen. Allen voran an den Haupt-kunden Emirates: Wir wollen, dass ihr euch an den weiteren Entwicklungskos-ten beteiligt oder uns mehr Zeit gebt, um mit dem A380 erstmal Gewinn zu machen. Anleger brauchen sich im Moment kei-ne großen Sorgen zu machen. Sie ha-ben bei den Fondskonstruktionen in der Regel am Ende einen schulden-freien Flieger, der selbst im schlechtes-ten Fall noch ein paar Jahre weiterge-nutzt wird. Sollte Airbus tatsächlich in den kommenden Jahren die Produktion einstellen, ist die Wahrscheinlichkeit sogar sehr hoch, dass die großen Ge-sellschaften ihre A380 noch ein paar Jahre weiterfliegen werden. Anleger sollten aber die Entwicklung und vor allem weitere Äußerungen von Airbus und Emirates genau verfolgen und sich darauf einstellen, dass am Ende möglicherweise weniger heraus-kommt als erhofft. Eine ähnliche Kata-strophe wie bei den Schiffsfonds ist derzeit beim A380 aber nicht in Sicht. Alexander Heintze, Wirtschafts-journalist


Versorgungswerke und Fonds kommen öfter zum Zuge, und sogar erste Kreditverbriefungen fänden wieder statt. Das niedrige Zinsniveau könne jedoch auch zu Fehlallokationen führen. Darin sieht Jones-Lang-Analyst Helge Scheunemann in Kombination mit der geopolitischen Lage ein im Vergleich zur Situa-tion im Jahr 2007 erhöhtes Risiko. Am wahrscheinlichsten halten die von JLL befrag-ten Immobilienprofis negative Einflüsse aus den Risikofaktoren demografischer Wandel, eine Zins-wende in den USA und Großbritannien und eine Staatsschuldenkrise in der EU. Hier wurde die Be-fragung inzwischen von der Aktualität überholt. Be-endet Griechenland mit einer links gerichteten Re-gierung seinen Sparkurs, dürfte der Euro noch wei-ter unter Druck geraten. Auch nicht uninteressant: Selbst wenn die Investo-ren mögliche Risiken durchaus auf dem Schirm ha-ben, so wird ein Drittel von ihnen nicht darauf rea-gieren. Wie sich die verbleibenden zwei Drittel rüs-ten wollen, klingt häufig einfallslos: „Vorsichtiger bei Investitionen“, „Fokus auf Asset Management und Vermietungsleistung, „Mieterzufriedenheit“, „We stick with core strategies“. Diese und ähnliche von den Befragten angeführten Strategien spiegeln doch eher Hilflosigkeit wider. Noch ein paar Zahlen und Fakten zum Schluss: 2014 war das beste Jahr auf dem deutschen Invest-mentmarkt für Gewerbeimmobilien nach 2007. Aus-

Geopolitische Risiken spielten auf den internationa-len Immobilienmärkten lange keine Rolle mehr. Jetzt schon. „Die Situation in der Ukraine, die sich daraus ergebenden Spannungen mit Russland, die Gewalt in Syrien und dem Irak bedeuten nicht nur großes Leid für die betroffenen Menschen. Sie stellen auch eine latente Gefahr für die globale Wirtschaft dar.“ Mit diesem Statement eröffnete Jones-Lang-LaSalle-Chef Frank Pörschke seine Rede zur Jahresend-Pressekonferenz. Neu ist nicht nur die geopolitische Be-drohung, sondern auch die Datengrundlage der JLL-Untersuchung. Erstmals hat das Unternehmen Marktteil-nehmer befragt, um herauszufinden, wie sie die aktuelle Situation und künftige Risiken einschätzen. Bislang würden sich die Player auf den Immobilienmärk-ten unbeeindruckt zeigen. Die ohnehin schon starken Institutionelle Investoren nehmen noch mehr Fahrt auf, weil bislang einigermaßen attraktiv verzinste Anleihen auslaufen. „Die Suche nach Anlagealternativen bleibt also aktuell“, so Pörschke. Dabei nehme der Wettbe-werb unter Anlegern global zu. Insbesondere aus Asien und dort vor allem aus China kommen neue Akteure hinzu. In den ersten drei Quartalen 2014 betrug der An-teil ausländischer Käufer 45 Prozent des Investmentvo-lumens. Bezogen auf die Gebote waren die internationa-len Investoren sogar zu 75 Prozent vertreten. Auffällig ist weiterhin die Schere auf den Gewerbemärk-ten. So gingen die Umsätze in der Bürovermietung in den sieben deutschen Immobilienhochburgen München, Berlin, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt, Stuttgart und Düs-seldorf im vierten Jahr in Folge zurück. Ganz anders die Investment-Märkte: Hier stiegen die Umsätze zum fünf-ten Mal und summierten sich letztlich auf knapp 39 Milli-arden Euro - das sind 30 Prozent mehr als beim Ergeb-nis aus dem Jahr 2013. Alleine der Schlussspurt im De-zember bescherte ein Volumen von 14 Milliarden Euro. „Und der Run auf die gewerblichen Immobilienmärkte dürfte sich 2015 fortsetzen“, so Pörschke. Wie erwartet, weichen die Käufer auf Objekte und Standorte minderer Qualität aus. Ebenfalls gestiegen ist das Interesse an Projektentwicklungen – alles Zeichen dafür, dass die Investoren gewillt sind, höhere Risiken zu akzeptieren. Gute Nachrichten vermeldete Pörschke von den Finan-zierungsmärkten. So würden Banken niedrigere Margen akzeptieren, um sich im Wettbewerb mit der Konkurrenz durchzusetzen. Alternative Kreditgeber wie Versicherer,


Geopolitik bedroht globale Wirtschaft Gewerbeimmobilien bleiben dennoch weiterhin gefragt - internationale Investoren auf dem Vormarsch

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länder stehen auf der Käufer- wie auf der Verkäuferseite. Bürogebäude stellen mit 45 Prozent den Löwenanteil des Transaktionsvolumens, gefolgt von Ein-zelhandelsobjekten mit 25 bis 30 Pro-zent. Logistikimmobilien wuchsen stark auf zehn Prozent. Wie gehabt fließt mehr als die Hälfte des investierten Ka-pitals in die Big Seven. Hier ist der An-teil des in Büroimmobilien investierten Kapitals mit 60 Prozent besonders hoch. Portfolios machen 30 Prozent des Volumens aus, was einen Anstieg von fünf Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Aktivste Investoren sind Asset-Manager und Spezialfonds. Sie kommen auf ei-nen Anteil von 40 Prozent der Umsätze. Core-Investments verpassen erstmals seit Jahren die 50-Prozent-Marke des Transaktionsvolumens. Investoren neh-men zunehmend Lage- und Vermie-tungsrisiken in Kauf und erwerben Ob-jekte der Kategorien Core-plus, Value-add und Opportunity. Die Spitzenrendite für Büros sinkt in den Big Seven auf 4,45 Prozent, für Shop-pingcenter auf 4,5 Prozent. Bei Lo-

gistikimmobilien schmolzen die Rendi-ten auf 6,3 Prozent ab. Für das Jahr 2015 erwartet Jones Lang LaSalle einen weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens auf mehr als 40 Milliarden Euro. In der kommenden Ausgabe berichtet der Fondsbrief über Rück- und Ausblick der globalen Immobilienmärkte.


Weil Core-Objekte kaum noch zu bezahlen sind, weichen Investoren auf andere Märkte aus. Core plus macht inzwischen einen großen Anteil aus. Opportunity dagegen ging 2014 leicht zurück.

Internationale Investoren bieten mit. Vor allem Chinesen werden 2015 deutsche Gewer-beimmobilien kaufen.

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Der fondsbrief nr 228