Der fondsbrief nr 199

INHALTSVERZEICHNIS

Anlage-Check: Dr. Peters lässt britische Investoren abheben

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Fonds-Check: Aquila bringt ersten Immofonds mit Götterboten im Gepäck

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Im Gespräch: Thomas Richter, BVI-Hauptgeschäftsführer

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Im Gespräch: Eric Romba, BSI-Hauptgeschäftsführer

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Umfrage: Eigene KVG ist für viele Initiatoren A und O

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Personalia 18

Offene Immobilienfonds: Rückzahlung kann dauern

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Recht einfach: Müssen Berater erfahrene Anleger über Risiken aufklären?

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Impressum 22

Steuern: Finanzrichter urteilen zum Nachteil der Flugzeugfonds

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NR. 199 I 44. KW I 31.10.3013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Wie viele Verbände brauchen die Anbieter von offenen und geschlossenen Invest-

mentvermögen? Der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)

hat sich für ausländische Unternehmen und Initiatoren geschlossener Fonds geöff-

net. Logisch, dass der Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen

(BSI) darüber nicht besonders glücklich ist. Im Gespräch mit dem Fondsbrief zäh-

len die jeweiligen Hauptgeschäftsführer die Pluspunkte für ihre Verbände auf.

Flugzeugfonds oder Flieger-Limited? Die Assets bleiben dieselben. Im Fall der ers-

ten Limited von Dr. Peters sind das zwei Boeing Dreamliner. Drei Tage hat es ge-

dauert, dann war das Eigenkapital akquiriert. Offenbar akzeptieren die Investoren

unternehmerische Beteiligungen in anderen Rechtsform leichter. Kein Wunder,

dass die Emissionshäuser nach alternativen Modellen suchen.

Gleichzeitig bereiten sich die Initiatoren darauf vor, regulierte Angebote für private

und institutionelle Anleger im Sinne der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsauf-

sicht (BaFin) aufzulegen. Eine Vielzahl von Anbietern präferiert dabei die eigene

Kapitalverwaltungsgesellschaft. Das ist ein Ergebnis einer konzertierten Umfrage

der Fachmedien Beteiligungsreport, Fonds & Co. und Fondsbrief. Ein weiteres:

Die Umsetzung des Kapitalanlagegesetzbuchs kostet Geld. Viel Geld. Die Extra-

Ausgaben übersteigen in manchen Häusern leicht die Million-Euro-Grenze.

Wer so viel auf sich nimmt, hat verlässliche, rechtliche Rahmenbedingungen ver-

dient. Danach sieht es derzeit nicht aus. Die europäische Wertpapieraufsichtsbe-

hörde ESMA zum Beispiel verunsichert den Markt mit ihrer Einschätzung, der ge-

schlossene Fonds sei ein offener Fonds. Ich bin gespannt, wann wir endlich wis-

sen, wie der künftige Fonds konzipiert sein muss. Fraglich ist, wie lange die Ent-

scheidung dann Bestand haben wird. Die Experten sich einig, dass sich schon jetzt

erste Überarbeitungen abzeichnen.

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

Catella/Doric

Pflegefonds investiert

Der Spezialfonds „CD Healthcare II“ ist komplett investiert. Fünftes und letztes Objekt ist ein Pflegeheim, das an die proSenium Grup-pe vermietet ist. Der Triple-Net-Mietvertrag hat eine Laufzeit von 25 Jahren. In diesem Zeitraum wird das Fremdkapital vollständig zurückgeführt. Gesellschafter des Fonds von Catella und Doric sind in der Hauptsache institutionelle Anleger. Beide Unternehmen haben ange-kündigt, ihre Aktivitäten im Bereich Immobilien weiter auszubauen. Konkrete Pro-jekte befinden sich bereits in der Umsetzungsphase.

Hamburg Trust

Milaneo platziert

Hamburg Trust hat sein bislang größtes Immobilien-projekt platziert. Private und institutionelle Investoren legten in den Tranchen des Angebots „Shopping Editi-on“ 203 Millionen Euro an. Sie finanzieren das „Mila-neo“, das größte Shopping-Center in Baden-Württem-berg. Eröffnungstermin soll der Herbst 2014 sein.

NR. 199 I 44. KW I 31.10.3013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

In Leasing-Flugzeugen fliegen in Deutschland in erster Linie private Kapitalanleger mit. Institutionelle Investoren scheuen die Reise – zu-mindest in Deutschland. Anders in Großbritannien. Auf der Insel haben Großanleger keine Flugangst. Dr. Peters hat seine erste Flieger-Limited für institutionelle Kunden daher an der Londoner Börse platziert. Inner-halb von drei Tagen war die „DP Air-craft I Ltd“ sogar leicht überzeichnet. Kein Wunder, dass Dr. Peters über Nachfolger nachdenkt, zumal deutsche Großanleger offenbar den Reiz des Fliegens immer stärker entdecken. Objekte: Die Aktionäre beteiligen sich an zwei Boeing 787-8s Dreamliner. Ein Flugzeug der neuesten Generation. Es hat größere Fenster, kann Turbulenzen besser wegstecken und verbraucht weniger Kerosin. Längere Wartungsin-tervalle sparen ebenfalls erhebliche Kosten ein. So kann eine 787 im Ver-gleich zu einer 767 über zwölf Jahre 52 Tage länger fliegen. Allerdings läuft noch nicht alles rund in der 787. Das neue Boeing-Flaggschiff war in Turbulenzen geraten, weil Batte-rien in Brand geraten waren. Leasing-nehmer Norwegian Airline hält eine Menge von den Sprit sparenden Ma-schinen – er least nicht nur die Fonds-Flieger, sondern hat insgesamt acht

Exemplare bestellt. Aber auch Norwe-gian musste sich mit Kinderkrankheiten des Dreamliners herumärgern. Dow Jones News berichtet von technischen Schwierigkeiten bei der Hydraulik und der Stromversorgung. Doch das beun-ruhigt den Markt nicht besonders. Im Gegenteil: Boeing fährt die Dreamliner-Produktion sogar hoch, denn die Nach-frage ist so stark wie nie. Grund dafür ist vor allem der niedrige Verbrauch. Die Kosten für den Sprit waren schon immer ein entscheidender Faktor in der Wirtschaftlichkeit eines Flugzeugs. Seit dem Jahr 2000 ist der Anteil der Treib-stoffkosten im operativen Geschäft um mehr als das dreifache gestiegen. Kein Wunder, dass die Airlines ihre Sprit-schlucker austauschen wollen. Rund 900 Maschinen haben die Airli-nes seit dem Jungfernflug im Jahr 2007 bestellt. Der Typ ist gefragt, im Order-buch stehen rund 50 Adressen. Darun-ter sind erstklassige Unternehmen wie Singapore Airlines und Quantas, aber auch Airlines wie Arik Air und Air Niugini. Noch nie gehört? Das muss nicht verwundern, wer kennt schon Luftfahrtgesellschaften aus Nigeria und Papua Neuguinea? Dauerhafte Nach-frage auch an älteren Fliegern dürfte so jedoch gewährleistet sein. Leasingnehmer: Die beiden Dreamli-ner sind an Norwegian Airlines

Anlage-Check

Darauf fliegen britische Anleger Dr. Peters platziert Flieger-Limited im Fund Market der Londoner Börse

Das Milaneo in Stuttgart. Investo-ren beteiligten sich mit mehr als 200 Millionen Euro.

verleast, den drittgrößten Low-Cost-Carrier Europas. In diesem Jahr ist das Unternehmen von Skytrax als beste Billig-Airline Europas ausgezeichnet worden. Die monatliche Lea-singrate beträgt pro Flieger rund 1,24 Millio-nen Dollar. Der Vertrag hat eine Laufzeit von zwölf Jahren. Kalkulation: Die Flieger-Gesellschaft hat ei-nen Fremdkapitalanteil von 60 Prozent. Die Zinsen liegen bei rund fünf Prozent. Über die Laufzeit des Leasingvertrages wird das Darle-hen komplett getilgt, so dass der kalkulierte Verkaufserlös beim geplanten Verkauf nach zwölf Jahren komplett an die Investoren geht. Hinzu kommt eine Dividende von 2,25 Prozent im Quartal - also neun Prozent pro Jahr - so dass die Zeichner ihren Einsatz über die Lauf-zeit ungefähr verdoppeln. Steuern: Die „DP Aircraft I Limited“ ist auf der Kanalinsel Guernsey angesiedelt, eine zwi-schengeschaltete Tochtergesellschaft in Ir-land. Auf der grünen Insel fühlen sich Leasing-gesellschaften wohl, aber natürlich hat das ganze auch steuerliche Gründe, wovon aber nur britische Großinvestoren profitieren. Kein Wunder also, dass sich ausschließlich Anleger aus England an den Fliegern beteiligt haben. Ein ähnlich gestricktes Angebot für deutsche Versicherer, Pensionskassen und Versor-gungswerke ist jedoch keine bloße Theorie. Anbieter: Die Limited ist das erste Angebot von Dr. Peters in dieser Form. Die Flieger sind extra dafür angeschafft worden, betont der Initiator, der das Privatkundengeschäft jedoch nicht vernachlässigen will und dazu kürzlich den Lizenzantrag für eine Kapitalverwaltungs-gesellschaft gestellt hat. Meiner Meinung nach… Wie erreicht ein Initi-ator von Publikumsfonds institutionelle Inves-toren? Dr. Peters ist es mit einer Flugzeug-Limited gelungen. In drei Tagen war sie ge-zeichnet. Investoren setzen auf den Leasing-nehmer Norwegian und darauf, dass die bei-den Dreamliner nach zwölf Jahren im Full-Life-Zustand wie geplant verkauft werden können. Dafür gibt es für die Anleger keine Garantie, aber die Aussicht auf eine Verdoppelung des Einsatzes.

Aquila


Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige ist eine Veröffentlichung der Alceda Asset Management GmbH. Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine ab-schließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.aquila-capital.de veröffentlicht.

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ren, im Retailbereich ist das Angebot bislang sehr überschaubar. Investitionsobjekte: Die Fondsgesellschaft hat über drei Objektgesellschaften eine Beteiligung von knapp 95 Prozent an einem Portfolio aus vier Logistikimmo-bilien erworben, die von der Hermes Logistik Grup-pe als Hauptumschlagslager genutzt werden. Die restlichen gut fünf Prozent verbleiben bei der Ver-käuferin, dem Projektentwickler Casaplan Seeliger GmbH. Es handelt sich um Neubauten aus den Jah-ren 2011 bis 2013 jeweils in unmittelbarer Autobahn-nähe, Zertifizierung mit Silber nach dem Green Buil-ding-Standard der DGNB und Gesamtmietfläche von gut 18.000 Quadratmetern. Sie sind in Berlin-Oranienburg, Berlin-Süd, Rendsburg und Koblenz angesiedelt. Eingekauft wurde nahezu genau zum im April von CBRE gutachterlich festgestellten Wert von 18,4 Millionen Euro. Da die Mieterin spezielle För-

HL


Fonds-Check

Götterbote im Gepäck Hermes mietet vier Logistikhallen im ersten Immobilienfonds von Aquila Capital

Bei dieser Anzeige handelt es sich lediglich um eine werbliche Information und nicht um die Darstellung einer bestimmten Vermögensanlage. Eine Beteiligung an einer Vermögensanlage kann ausschließlich auf Basis eines veröffentlichten Verkaufsprospekts erfolgen. Dieser enthält ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Grundlagen sowie insbesondere auch zu den Risiken einer Vermögensanlage. Die vollständigen Verkaufsprospekte sind bei dem Emittenten, dem Anbieter sowie bei Ihrem Vertriebspartner erhältlich und können kostenlos angefordert werden. Ein Verkaufsprospekt kann auch im Internet unter www.hannover-leasing.de heruntergeladen werden. Stand: Oktober 2013. HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach

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Real I.S.

Nächster BGV-Fonds

Die Bayern-LB-Tochter Real I.S. legt ihren sechsten Spezialfonds auf. Der „BGV VI“ wird bevorzugt in Büros und Einzelhandelsimmobi-lien investieren, dazu in Lo-gistikimmobilien und Hotels. Das Volumen soll 650 Milli-onen Euro erreichen, Schwerpunkt ist Deutschland mit einem geplanten Anteil von 70 Prozent. Institutionel-le Investoren sollen jährliche Ausschüttungen von im Schnitt 4,75 Prozent bis fünf Prozent bekommen. Erstes Objekt ist ein Einkaufszent-rum in Niedersachsen.

Signa

der- und Sortieranlagen eingebaut hat, rechnet Aquila mit hoher Standorttreue. Einnahmen/Mietvertrag: Die Mietver-träge sind in den Jahren 2011 bis 2013 für jeweils zehn Jahre mit fünfjähriger Verlängerungsoption abgeschlossen worden, die jährliche Miete liegt bei anfänglich gut 1,6 Millionen Euro. Die Mieten sind zu 70 Prozent inde-xiert. Die Hermes Logistik-Gruppe gehört zum Otto-Konzern und erhält von Creditreform eine sehr gute Bonität bescheinigt. Kalkulation: Die konsolidierte Gesamt-investition von 21,65 Millionen Euro wird zu gut 41 Prozent fremdfinanziert, die Zinsen sind bis Ende August 2021 bei rund 3,1 Prozent fixiert. Getilgt wird mit mindestens 2,5 Prozent jährlich ab dem ersten Jahr, für die Anschlussfi-nanzierung rechnet Aquila vorsichtshal-

ber mit sechs Prozent p.a. Der Initiator hat das Objekt zum 11,24-fachen der ersten vollen Jahresmiete eingekauft. Kosten: Die konsolidierte Investitions-quote beträgt 87 Prozent der Gesamt-investition, die einmaligen Fondskosten sind mit 11,4 Prozent in Anbetracht der konservativen Fremdkapitalquote re-spektabel. Beim Objektverkauf wird eine Provision von einem Prozent fällig. Exit und Gesamtrückfluss: Ab 2013 sollen Anleger jährlich 7,25 Prozent bekommen, den Verkaufserlös setzt die Kalkulation mit 95 Prozent im Jahr 2024 an. Basis hierfür ist eine Nachver-mietung an Hermes für drei Objekte und die Neuvermietung des vierten mit einem Abschlag von 30 Prozent. Der Verkauf wird zum 10,24-fachen unter-stellt, eine Jahresmiete unter dem Ein-kaufsfaktor. Der Gesamtrückfluss be-


ILG

Fonds Nr. 39 ist zu

Ein halbes Jahr hat der Münchner Initiator ILG be-nötigt, um seinen Fonds Nr. 39 zu platzieren. Private Zeichner beteiligten sich mit insgesamt rund 34 Millionen Euro an zwei Einkaufszent-ren in Pattensen bei Hanno-ver und in Ebersberg bei München. Magnetmieter sind REWE, Aldi, Lidl und C&A. Die gesamte Handels-fläche summiert sich auf mehr als 25.000 Quadratme-ter. Anleger bekommen Aus-schüttungen von jährlich sechs Prozent, die monatlich ausgezahlt werden.

Peters

läuft sich in diesem Szenario auf 174 Prozent vor Steuern. Die Sensitivitäts-analyse berücksichtigt Veränderungen der Inflationsrate, der Instandsetzungs-kosten, des Anschlusszinses und der mietfreien Zeit. Anbieter: Dem viel beschworenen Trend weg vom Bauchladen hin zum Assetmanagement in Kernsegmenten kann Aquila wenig abgewinnen. Ge-schäftsführer Axel Stiehler begründet die kontinuierliche Erschließung neuer Assetklassen durch sein Haus mit sei-ner breiten Aufstellung weit über ge-schlossene Sachwertbeteiligungen hin-aus, dem Ziel der Unabhängigkeit von zyklischen Entwicklungen in einzelnen Märkten und mit dem Erfordernis, grö-ßere Volumina zu bewegen, um die Regulierungskosten schultern zu kön-nen. Die nötige Assetkompetenz baut Aquila sukzessive durch neue Mitarbei-

ter auf. Bislang können die Ergebnisse der 25 geschlossenen Fonds aus den Segmenten Solar-, Wasser- und Wind-energie, Agrar, Wald, Schiffe und Kli-maschutz weitgehend überzeugen – nur die Schiffsfonds bereiten die bran-chenüblichen Probleme, und die Klima-schutzfonds leiden unter dem Zusam-menbruch des Marktes für CO2-Zertifikate. Meiner Meinung nach… Der erste Immobilienfonds von Aquila kann sich in dem geschrumpften Angebot von Beteiligungen an deutschen Immobilien durchaus sehen lassen. Die herausge-stellte Diversifikation über vier Standor-te wird zwar durch die Vermietung an nur einen Mieter konterkariert, dieser bewährt sich jedoch nachhaltig in einer wachsenden Branche.

Stephanie von Keudell


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Der deutsche Fondsverband BVI öffnet sich für ausländische und geschlossene Fondsanbieter. Für Hauptgeschäftsführer Thomas Richter ist das eine logische Konsequenz aus dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch. Eine Trennung der An-bieter offener Fonds von denen geschlossener Fonds entspreche nicht mehr der tatsächlichen und rechtlichen Wirklichkeit, so Richter. Der Fondsbrief: Haben Sie schon Anbieter ge-schlossener Fonds aufgenommen? Thomas Richter: Das können wir erst, sobald die Unternehmen eine KVG-Lizenz haben. Das ist die Voraussetzung, um Mitglied im BVI zu werden. Die KVG-Lizenz ist ein Gütesiegel, auf das wir Wert legen. FB: Haben sich denn bereits einige für eine Mitglied-schaft interessiert?

Richter: Ja. Wir bekommen konkrete Anfragen zu unseren Leistungen und unserem Beitragssystem. FB: Warum sollte ein Anbieter zum BVI gehen? Richter: Der BVI ist seit 43 Jahren im Bereich regu-lierter Kapitalanlagen tätig. Die juristische und steu-erliche Beratung ist unser tägliches Geschäft. Da ist es völlig normal, dass sich Unternehmen, die nun unter das Kapitalanlagegesetzbuch fallen, für die Leistungen unseres Verbands interessieren. Schließ-lich sind unsere Mitglieder schon seit langem die größten AIF-Anbieter. Rund drei Viertel des in offe-nen Fonds verwalteten Volumens von 1,7 Billionen Euro sind in AIFs investiert. Alleine die offenen Im-mobilienfonds kommen auf 120 Milliarden Euro. FB: Können Sie nachvollziehen, wenn Marktteilneh-mer Ihre Öffnung so interpretieren, sie wollten dem BSI Mitglieder abwerben?

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„Es hätte schlimmer kommen können“ BVI-Hauptgeschäftsführer Thomas Richter zum KAGB - Verband öffnet sich für geschlossene Fonds

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Richter: Die Interpretation kann ich zwar nachvollziehen, sie stimmt aber nicht. Was wir wollen ist, der zentrale Ansprechpartner in allen Fragen rund um regulierte Kapitalverwal-tungsgesellschaften und Fonds zu bleiben. Dabei unterscheiden wir nicht nach Assetklas-sen, Anlagestilen, Herkunft oder anderem. Entscheidend ist für uns, dass es sich um re-gulierte Fonds und Fondsmanager handelt. Unser Ziel ist es, die Welt der Fonds komplett abzubilden und zu vertreten. FB: Verfolgen denn Ihrer Ansicht nach die Anbieter offener und geschlossener Fonds dieselben Interessen? Richter: Die Interessen sind nicht immer de-ckungsgleich, weil die Geschäftsmodelle nicht deckungsgleich sind. Das ist aber bei unseren heutigen Mitgliedern auch schon so. Einerseits haben wir eine sehr homogene Mitglieder-struktur, wir vertreten ausschließlich Asset Manager. Aber gleichzeitig ist die Welt der Asset Manager sehr heterogen. Die Manager von Publikumsfonds zum Beispiel haben an-dere Bedürfnisse als die Anbieter von Spezial-fonds, ETF-Anbieter andere als Immobilien-fondsanbieter. Unser Vorteil ist: In unseren Ausschüssen und Arbeitskreisen kann jeder seine spezifischen Positionen einfließen las-sen. Wir bündeln so die Interessen der jeweili-gen Anbietergruppen und bringen nach außen die vollen PS der gesamten Fondsbranche auf die Straße. Das ist in Zeiten der Überregulie-rung auch dringend erforderlich. FB: Das neue Gesetz ist Ihrer Ansicht nach offenbar nicht der große Wurf? Richter: Nein, aber es hätte noch viel schlim-mer kommen können. Es zeichnen sich schon jetzt erste Überarbeitungen ab. FB: Aktuell herrscht in der Branche große Unsicherheit. Nach Ansicht der europäischen Wertpapieraufsichtsbehörde ESMA sollen geschlossene Fonds tatsächlich offene Fonds sein. Richter: Darüber reden wir mit der Europäi-schen Kommission. Wir setzen uns nachdrücklich für den Bestandschutz ein. Das war schließlich auch erklärtes Ziel der Kommission.

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Fokussierung auf Real Assets

ZBI

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Der Luxemburger Fonds „ZBI Opportunity Real Esta-te Fund One S.C.A.“ hat sein Immobilienportfolio für rund 27 Millionen Euro verkauft. Der Deal war Teil einer Ge-samttransaktion in Höhe von 140 Millionen Euro. Für die Anleger bedeutet der Ver-kauf eine Jahresrendite von durchschnittlich zwölf Pro-zent. Das Angebot für insti-tutionelle Investoren der Zentral Boden Immobilien (ZBI) war eines der ersten Luxemburger Vehikel mit Wohnimmobilien.

HN

Wie viele Interessenvertretungen brauchen die Anbieter von Sach-wertbeteiligungen? Diese Frage stellt sich im Zuge der Regulierung. Beide Verbände haben angekündigt, die Zielgruppe ihrer Mitglieder aus-zuweiten (siehe auch Interview mit Thomas Richter vom BVI, Seite 8). Die neue Strategie des BSI Bundes-verband Sachwerte und Investment-vermögen erläutert Hauptgeschäfts-führer Eric Romba. Der Fondsbrief: Der BVI hat angekün-digt, er werde sich für Anbieter geschlossener Fonds öffnen. Empfin-den Sie das als Wildern unter Ihren Mitgliedern?

Eric Romba: Nein. Es ist doch eine durchaus übliche Situation, dass ein-zelne Unternehmen in mehreren Ver-bänden Mitglied sein können. Ein Ver-band bietet ein Angebot an Leistungen für seine Mitglieder. Sieht ein Unter-nehmen in einer Mitgliedschaft einen Mehrwert und zieht seinen Nutzen, dann ist es legitim, sich in verschiede-nen Vertretungen zu engagieren. Bei uns ist jedes Haus herzlich willkom-men, das so denkt. FB: Haben Sie den BVI herausgefor-dert? Schließlich haben Sie Ihren Ver-band, den BSI, als originären An-sprechpartner für die Sachwertewelt dargestellt? Das kann dem BVI nicht


Auf ein Wort

„Tiefere Marktkenntnis als andere“ BSI-Hauptgeschäftsführer Eric Romba mach Mut in Sachen FK-Quote

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gefallen haben. Immerhin vertritt er mit den offenen Immobilienfonds ebenfalls Sachwerte. Romba: Nein, das sehe ich nicht als Herausforde-rung. Fakt ist allerdings: Unsere Mitglieder haben in der Vergangenheit und werden auch in Zukunft Sachwerte verschiedenster Art verwalten, nicht nur Immobilien. Wir haben uns immer für einen offenen Sachwertekatalog im KAGB eingesetzt. Dies spie-geln wir in unserer Verbandsarbeit auch wider. Und wir wissen ja noch nicht, was uns in Zukunft als Sachwert-Investition noch erwartet. FB: Ist es sinnvoll, mehrere ähnlich gerichtete Verbände zu haben? Ist nicht ein konzentrierter Verband schlagkräftiger? Romba: Wir haben mit unseren Mitgliedern mehrere Varianten durchgespielt; dabei ging es auch um die Möglichkeit eines Zusammengehens mit anderen. Einstimmig haben sie jedoch beschlossen: Der BSI bleibt ein eigenständiger Verband. Auch ich halte das für richtig. Wir werden natürlich weiterhin mit dem BVI und anderen Verbänden kooperieren. Im

Vorfeld der Regulierung haben wir bereits ein ge-meinsames Papier mit der Sichtweise all unserer Mitgliedsunternehmen erarbeitet. Allerdings hat jeder seine Spezialisierung. Wir weisen im Bereich der Sachwerte und geschlossenen Strukturen eine tiefe-re Marktkenntnis aus als andere. FB: Sie nehmen unter der Firmierung als BSI auch Unternehmensberater und Wirtschaftsprüfer auf. Wie wollen Sie Interessenkonflikte zu den Emissionshäu-sern ausschließen? Zum Beispiel wenn es um Haf-tungsfragen oder Gebühren geht? Romba: Neu ist, dass wir uns zum Beispiel für Verwahrstellen öffnen. Fördermitglieder hat es bei uns schon immer gegeben, und das hat stets gut funktioniert. Streng genommen gibt es Potenzial für Interessenkonflikte auch unter den Anbietern dersel-ben Assetklassen. Ein großes Emissionshaus hat andere Erwartungen als ein kleinerer Initiator. Im Falle eines Konfliktes ist darüber zu sprechen, am Ende nach Austausch aller Positionen muss eine Haltung stehen, dann muss sich die Minderheit der Mehrheit fügen.


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FB: Der BVI betrachtet die KVG-Lizenz als Gütesie-gel. Beim BSI ist die KVG keine Voraussetzung für eine Mitgliedschaft. Romba: Doch ist es. Aber wir sind auch offen für andere Unternehmen, die Sachwerte verwalten. Bringt ein Kandidat eine KVG-Lizenz mit, fällt unser Auswahlprozess natürlich weniger umfangreich aus, denn die BaFin hat in diesem Fall ja schon ausführlich geprüft. Bei Unternehmen ohne KVG steigen wir tiefer ein. Dann checken wir das Manage-ment, die Assets, die Leistungsbilanz und Orga-Pläne intensiver. FB: Wie bewerten Sie den Vorstoß der Europäi-schen Wertpapierbehörde ESMA, die geschlossene Fonds als offene Fonds betrachtet? Romba: Es bewegt sich was, wir empfangen Signa-le, die uns zuversichtlich stimmen. Eine marktadä-quate Regelung erscheint uns wahrscheinlich. Die-ser Fall zeigt die Komplexität einer Entscheidung auf EU-Ebene. Wir erwarten aber Rücksichtnahme für

die deutschen Besonderheiten. In diesem Punkt be-steht übrigens Interessengleichheit zwischen dem Bundesfinanzministerium und uns. FB: Nicht nur die EU schießt quer, sondern auch die BaFin. Thema Fremdfinanzierung. Wie hoch darf die FK-Quote letztlich sein? Romba: Wir sind zuversichtlich, dass die endgültige BaFin-Regelung der Erwartungshaltung aller Betei-ligten entspricht. Es kann ja nicht sein, dass unregu-lierte Kapitalanlagen Kredite in unbegrenzter Höhe aufnehmen können, und sich komplett regulierte AIFs derart beschränken müssen. Sollte die aktuelle Haltung der Behörde jedoch Bestand haben, zeich-nen sich zahlreiche Widersprüche ab. Alleine die Auswirkungen auf den Investitionsstandort Deutsch-land wären fatal. Wir erwarten eine schnelle Lösung, denn die Emissionshäuser brauchen Planungssi-cherheit. Schließlich arbeiten zahlreiche Anbieter bereits an kommenden Angeboten.

HT


Eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft, Service KVG, Blind Pools, Angebote mit konkreten Ob-jekten - beim Streifzug über die Immobilienmesse Expo Real in München hat der Fondsbrief Anfang Oktober mit Anbietern geschlossener Beteili-gungsmodelle über ihre Zukunft gesprochen und dabei ein differenziertes Bild gewonnen (siehe Fondsbrief Ausgabe Nr. 198). Ergänzend dazu haben die Fachmedien Beteiligungsreport, Fonds & Co. und Der Fondsbrief bei den Initiatoren ab-gefragt, wie sie auf die neuen Regeln reagieren. Die eigene KVG ist für die Mehrzahl der befragten Emissionshäuser das A und O. Mehr als die Hälfte der antwortenden Initiatoren hat den Antrag auf Er-teilung einer Lizenz bei der BaFin entweder bereits gestellt oder bereitet ihn derzeit vor. Nicht verwun-dern kann es, dass vor allem große Unternehmen wie Bankentöchter Fonds für private und institutio-nelle Investoren künftig über eine eigene KVG einrei-

chen wollen. Kleinere Häuser entscheiden sich in der Regel dafür, die Dienstleistungen einer Service-KVG in Anspruch zu nehmen, oder sie verabschieden sich komplett aus dem regulierten Geschäft. Einen Sonderweg gehen Hesse Newman und das Hamburger Emissionshaus (HEH). Die beiden Hamburger Anbieter haben sich zusammenge-schlossen und halten jeweils 50 Prozent an der Hamburg Asset Management HAM GmbH, die bei der BaFin bereits einen Lizenzantrag gestellt hat. Die Kooperation erstreckt sich außerdem über vertriebli-che Aktivitäten: Dafür haben beide Häuser die HHCP Hamburg Capital Partners GmbH gegründet, eben-falls ein 50:50-Joint Venture. „Hesse Newman und HEH, die sich als Spezialisten in ihren jeweiligen Assetklassen durch gute Performance einen Namen gemacht haben, bleiben erhalten. Wir bündeln viel-mehr unser Know-How und schaffen Synergien“, sagt HEH-Geschäftsführer Gunnar Dittmann.


Eigene KVG für viele das A und O Umfrage unter Initiatoren - viele haben Antrag bei der BaFin vorbereitet oder sogar schon gestellt

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Checken Sie ein: Bayernfonds Deutschland 25Investieren in die Hotelimmobilie Motel One Hamburg-Alster

Die neuwertige Hotelimmobilie in zentraler Lage nahe der Hamburger Innenstadt ist bis 2030 langfristig

an Motel One vermietet, eine der größten Hotelketten Deutschlands für Budget-Hotellerie. Prognostizierte

Ausschüttungen / Entnahmen in Höhe von 6,2 % p. a.1)

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1) Details sind dem alleinverbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.

Paribus

Zwei E-Loks gekauft

Der Paribus-Fonds „Rail Portfolio III“ baut seine Flot-te aus. Der dritte Eisenbahn-fonds hat zwei neue Elektro-lokomotiven vom Typ Sie-mens Vectron AC gekauft. Beide sind zunächst für min-destens drei Jahre vermietet und kommen im Personen-verkehr in Schweden zum Einsatz. Die Fonds-Flotte umfasst nunmehr drei Die-sel– und Elektro-Loks. Der Initiator will mindestens 30 Millionen Euro Eigenkapital in die Schienenfahrzeuge investieren. Tickets ab 10.000 Euro plus Agio.

CFV

Wer weder eine eigene KVG-Lizenz beantragen noch die Dienstleistungen einer Service-KVG in Anspruch neh-men will, hat in der Regel gute Gründe für seine Entscheidung. So werde das Hamburger Unternehmen CH2 zum Beispiel Wechselkoffer zum Transport von Gütern auf Straße und Schiene nur noch über Direktinvestments platzieren und benötige daher keine KVG-Zulassung. Dann muss der eigene Internetauftritt allerdings noch über-arbeitet werden. Dort präsentiert sich d a s U n t e r n e h m e n n o c h a l s „Emissionshaus für geschlossene Fonds und Direktinvestments“. Das Emissionshaus Asuco hat sich auf Zweitmarktfonds spezialisiert und noch keine Lösung für die Fortführung des Geschäftsmodells gefunden. „Aktuell bietet das KAGB keine realistische Möglichkeit, Zweitmarktportfolios aufzu-

legen, da die geforderten Bewertungs-notwendigkeiten nicht umsetzbar sind“, klagt Asuco-Geschäftsführer Hans-Georg Acker. „Die für beispielsweise Immobilienfonds durchaus vernünftigen Bewertungsanforderungen schießen für Portfoliofonds, die ein Höchstmaß an Risikostreuung per se besitzen, über das Ziel hinaus, beziehungsweise wurden gar nicht berücksichtigt.“ Bei den geschätzten Kosten für eine eigene KVG gehen die Annahmen weit auseinander. Klar ist allerdings: Billig wird die Umstellung auf die Regulie-rung nicht. So reicht die Spannweite bei den einmaligen Ausgaben von 200.000 Euro bis deutlich über eine Million Euro. Die Mehrzahl derjenigen, die eine eigene KVG lizenzieren möch-ten, rechnen mit einmaligen Kosten von rund einer Million Euro.


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Maßgeblich für das öffentliche Angebot der Beteiligung ist ausschließlich der durch die Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH (CFB), Mercedesstraße 6, 40470 Düsseldorf, veröffentlichte Verkaufs-prospekt inkl. Nachträge, der bei der CFB zur kostenlosen Ausgabe bereit gehalten wird.

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Real I.S.

Brandhuber geht

Josef Brandhuber (59) scheidet in gegenseitigem Einvernehmen Ende des Jah-res aus persönlichen Gründen als Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG aus dem Unter-nehmen aus. Seit 1991 war er Geschäftsführer der Vorgän-gergesellschaft Bayernfonds Immobilien GmbH und seit dem Jahr 2000 Vorstandsvor-sitzender der damals neu gegründeten Real I.S. AG. Neuer Vorsitzender wird Georg Jewgrafow (58). Er gehört dem Vorstand seit Mai dieses Jahres an.

Fv

Weit reicht auch die Range bei den laufenden Kosten. Hier rechnen man-che Initiatoren mit 100.000 Euro jähr-lich, andere mit einer Million Euro. Größter Kostenfaktor dabei ist das Personal. Zwar nutzen einige Anbieter die Kapazitäten der bereits angestell-ten Mitarbeiter, kündigten jedoch weitere Einstellungen an. Auch hier gibt es keine einheitliche Planung. So planen die einen mit ein bis zwei zu-sätzlichen Fachkräften, andere rech-nen mit einem Bedarf von bis zu 30 neuen Mitarbeitern. Im Vergleich zu einer eigenen KVG ist die Service-KVG die günstigere Lö-sung. Hierbei kalkulieren die Initiatoren mit einmaligen Kosten in Höhe von 50.000 Euro. An laufenden Kosten fal-len 0,35 Prozent des verwalteten Ei-genkapitalvolumens an. Immerhin: Die Gebühr für den Mittelverwendungskon-

trolleur in Höhe von rund 40.000 Euro entfällt künftig. Fazit: Die Umsetzung des Kapitalanla-gegesetzbuches wird teuer. Wer eine eigene KVG einrichten will, bezahlt da-für leicht eine Million Euro. Hinzu kom-men die laufenden Kosten alleine auf Grund des zusätzlichen Personals. Günstiger ist die Lösung über eine Ser-vice-KVG, wobei diese Alternative of-fenbar vor allem für kleinere Anbieter eine Option darstellt. Charmant er-scheint das Joint Venture mit einem befreundeten Unternehmen. Voraus-setzung für solch eine Regelung ist, dass die Manager menschlich auf einer Wellenlänge funken, und auch die Un-ternehmensphilosophien harmonieren. Egal welche Lösung die Initiatoren an-streben - am Ende dürfte der Anleger dafür zahlen, denn die Regulierung wird seine Rendite kosten.


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Die Richter am Bundesfinanzhof (BFH) hatten dar-über zu entscheiden, ob Anleger eines geschlos-senen Leasingfonds den Gewinn aus dem Verkauf des Flugzeugbestands tarifbegünstigt behandeln dürfen oder ihn voll versteuern müssen. Im Vergleich zu den laufenden Jahreserträgen geht es für die Anleger zumeist um höhere Beträge, die bei ihnen einen Progressionsschub bei der Einkommens-teuer auslösen. Das aktuelle Urteil mit dem Az. IV R 18/11 betrifft neben Flugzeugfonds auch Gesell-schaften, die Gegenstände wie Lokomotiven oder Container verleasen. Um es vorwegzunehmen: Nach dem Urteil des BFH gibt es keine Tarifbegünstigung des Aufgabegewinns, soweit er auf Verkauf eines vermieteten Flugzeugs als Bestandteil laufender Geschäftstätigkeit entfällt. Besteht die Geschäftstätigkeit eines Unternehmens darin, ein Wirtschaftsgut wie, im zugrunde liegenden

Fall, ein Flugzeug zu kaufen, dieses zu vermieten und anschließend wieder zu verkaufen, ist der Ver-kauf als Teilakt der laufenden Geschäftstätigkeit an-zusehen. Der Gewinn aus dem Verkauf ist in einem solchen Fall nicht Bestandteil eines tarifbegünstigten Aufgabegewinns. Dieser Tenor lässt sich besser nachvollziehen, wenn die Hintergründe bekannt sind. Tarifbegünstigung für das Einkommen Als gewerbliche Einkünfte steuerpflichtig ist auch der Verkauf eines Unternehmens oder Teile an einer Gesellschaft, faktisch als letzter Akt der Tätigkeit. Als Veräußerung gilt auch die Einstellung oder Liquidati-on des Betriebs. In diesem Fall sind mehrere Ver-günstigungen möglich, um die Tarifbelastung durch den Einmalertrag abzumildern. Diese kann der Fondsanleger in seinem Einkommensteuerbescheid


HT

Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Aufgabegewinn nicht tarifbegünstigt Finanzrichter entscheiden gegen die Interessen von Flugzeugfonds und ihren Anlegern

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Bei dem Angebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung. Es besteht das Risiko, dass ein Anleger bei einer ungünstigen Entwicklung der Vermögensanlage nur geringe oder gar keine Auszahlungen erhält, was ggfs. den Totalverlust der Ein-lage inkl. Agio zur Folge hätte. 1 Frühere Entwicklungen von Fak-toren, die für die Vermögensanlage zukünftig relevant sein könn-ten, sind kein verlässlicher Indikator für die künftige tatsächliche Entwicklung der Vermögensanlage. Bei dieser Anzeige handelt es sich nicht um ein Angebot oder um eine Aufforderung zur Beteili-gung an dem hier erwähnten Fonds. Alleinige Grundlage für eine solche Beteiligung ist der Verkaufspros pekt, der in der aktuellen Fassung kostenlos beim Anbieter erhältlich ist.

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Doric baut sein Immobilien-geschäft aus und hat sich personell verstärkt. Neu im Team ist Christian Heid-brink (43). Vor seinem wechsel zu Doric war er Niederlassungsleiter der KGAL in Frankfurt und da-vor unter anderem bei einer Konzernimmobilientochter und bei einer internationalen Immobilienbank. Die Hauptversammlung der Wertgrund Immobilien AG hat Christopher von Hugo in den Aufsichtsrat berufen. Er ist bereits Aufsichtsrats-vorsitzender der Constantia Flexibles GmbH in Wien. Dem Wertgrund-Aufsichtsrat gehören zudem Sven Frit-sche als Vorsitzender an, dazu Matthias Thomas, Christoph Buse und Hans-Christian Schmidt. Das Bankhaus Berenberg schließt sein erst im vergan-genen Jahr geschaffenes Be-renberg Office und die Toch-tergesellschaft Berenberg Privat Capital. Damit verab-schiedet sich die Bank aus dem Family-Office-Geschäft und dem Business mit ge-schlossenen Fonds für Privatkunden.

anteilig auf den Verkaufsgewinn an-wenden, die ihm der geschlossene Fonds zuweist. 1. Die Besteuerung nach der Fünftel-Regel. Das bringt in der Regel nur eine leichte Senkung der Progression und wirkt sich bei hohem Einkommen mit Spitzenprogression überhaupt nicht mehr aus. 2. Der Freibetrag von 45.000 Euro. Den gibt es, sofern der Anleger beim Verkauf schon 55 Jahre alt oder dau-ernd berufsunfähig ist. Der Betrag vermindert sich um den Teil des Ge-winns, der die Grenze von 136.000 Euro übersteigt. 3. Der halbierter Steuersatz. Er be-trägt nunmehr 56 Prozent des durch-schnittlichen regulären Tarifs, früher waren es mal 50 Prozent. Der halbierte Steuersatz wirkt ebenfalls beim Verkauf ab dem 55 Geburtstag oder dauernder Berufsunfähigkeit, und zwar auf die den Freibetrag übersteigenden steuer-pflichtigen Beträge. Mindestens wird aber der Eingangssteuersatz ange-setzt, der aktuell bei 14 Prozent liegt. Diese Vergünstigung muss beantragt werden und gilt pro Steuerzahler nur einmal im Leben. Hierzu lautet der einheitliche Tenor der Finanzrichter: Verkauft ein geschlosse-ner Leasingfonds seinen Flugzeugbe-stand mit Gewinn, ist der selbst dann nicht tarifbegünstigt, wenn das Ge-schäft im zeitlichen Zusammenhang mit der Fondsliquidation und damit einer an sich begünstigten Betriebseinstel-lung erfolgt. Dies sollte der Regelfall sein, wenn die Gesellschaft ihre verle-asten Gegenstände zum Schluss ver-kauft und dann planmäßig zum Lauf-zeitende abgewickelt wird. Die Richter begründen ihre Entschei-dungen - pro Fiskus und kontra Fonds - damit, dass eine begünstigte Aufgabe nur vorliegt, wenn die bisherige betrieb-liche Tätigkeit endgültig eingestellt wird und alle wesentlichen Anlagegüter an einen oder verschiedene Erwerber ver-äußert werden. Der Veräußerungsge-

winn ist allerdings nicht schon wegen des zeitlichen Zusammenhangs mit der Betriebsaufgabe tarifbegünstigt. So können Geschäfte, mit denen die bis-herige unternehmerische Tätigkeit noch fortgeführt wird, nicht der Ver-günstigung zugerechnet werden und gehören selbst dann noch zum regulä-ren Gewinn, wenn sie im Zusammen-hang mit einer endgültigen Fondsein-stellung erzielt werden. Dies betrifft die Leasingfonds und ins-besondere die mit teurem Flugzeugbe-stand. Bei ihnen gehört der Gewinn aus der Veräußerung des Anlagever-mögens zum laufenden Geschäft, weil er Bestandteil eines einheitlichen Busi-nessmodells (Ankauf, Vermietung und Verkauf) ist, selbst wenn die Fondsge-sellschaft mit der Veräußerung beendet worden ist. Diese Verklammerung von Vermietung sowie An- und Verkauf des Flugzeugs liegt vor, wenn dies in der Prognoserechnung steht, und der hier-bei angesetzte Erlös zunächst erwarte-te Verluste ausgleicht oder bisherige Gewinne entscheidend erhöht. Das hat zwei Folgen: 1. Fondssparer müssen den geballt in einem Jahr anfallenden Gewinn voll versteuern, was meist einen deutlichen Sprung in der Einkommensteuerpro-gression nach sich zieht. 2. Die Fondsgesellschaft muss auf den Verkaufsgewinn auch noch Gewerbe-steuer zahlen, der bei den Beteiligten zumeist nicht komplett auf die Einkom-mensteuer angerechnet werden kann. Das mindert die Nettorendite. Einordnung bei vermögensverwal-tenden Fonds Diese BFH-Entscheidung betrifft ge-werbliche Gesellschaften. Verleasen sie hingegen vermögensverwaltend, kann in diesem Fall höchstens ein Spe-kulationsgewinn anfallen. Der bringt auch einen Progressionssprung, aber generell keine Tarifermäßigung. Das liegt daran, dass gewerbliche Erlöse unabhängig von Haltefristen besteuert werden, die übrigen nur innerhalb der


Spekulationsfrist von zwölf Monaten oder zehn Jahren. Eine geschlossene Fonds-gesellschaft erzielt nämlich aus der vermögensverwal-tenden Vermietung von Flugzeugen, Containern, Lokomotiven und anderen beweglichen Wirtschaftsgü-tern sonstige Einkünfte, und der Anleger hat die positiven Jahreseinnahmen mit seiner individuellen Ein-kommensteuerprogression zu erfassen. Die muss gar nicht zwingend belastend hoch ausfallen, denn das Finanzamt erfasst lediglich die positive Differenz aus Leasingeinnahmen minus der laufenden Kosten und Abschreibungen auf das Fondsinventar. Leasingerträge sind übrigens keine Einkünfte aus Kapitalvermögen und unterliegen somit auch nicht der Abgeltungsteuer. Das erscheint zwar auf den ersten Blick ungünstig, liegt der Pauschaltarif von 25 Prozent doch meist unter dem individuellen Grenzsteuersatz der Fondsanleger. Doch in der Re-gel ist diese Einstufung positiv, weil sich die Spekula-tionsfrist verwenden lässt, während Gewinne unter der Abgeltungsteuer unabhängig von Haltefristen erfasst werden. Zudem lassen sich Werbungskosten - im Gegensatz zu den Kapitaleinkünften - weiterhin mindernd abset-zen und die Verluste aus der Anfangsphase jahres-übergreifend mit Überschüssen aus anderen Lea-singfonds oder vergleichbaren privaten Mieteinkünf-ten verrechnen. Es ist also möglich, das Minus aus einem Flugzeug-fonds mit dem Plus aus dem Containerfonds zu verrechnen. Das gelingt bei anderen Fonds- arten nicht, weil Verluste aus Steuerstundungsmodel-len nur innerhalb einer Beteiligung ausgeglichen werden dürfen. Gewerbesteuer fällt bei Vermögensverwaltung gene-rell nicht an. Der Verkaufserlös ist also nur innerhalb der Spekulationsfrist beim Finanzamt steuerpflichtig, und die Kommunen gehen leer aus. Die Spekulati-onsfrist beträgt für nach 2008 georderte Leasinggüter

statt zwölf Monaten immerhin zehn Jahre. Während die Gesellschaften diesen langen Zeitraum bei Flug-zeugen und Lokomotiven zumeist durch eine langfris-tige Vermietung aussitzen, ist dies bei Containern und anderen beweglichen Gütern kaum möglich. Denn wer will etwa die verbeulten Behälter nach rund sechs Jahren noch leasen und dafür dem Fonds aus-reichende Mieten zahlen? Allerdings ist der Spekulationsgewinn beim Anleger nur dann steuerpflichtig, wenn er die jährliche Frei-grenze von 600 Euro übersteigt. Beteiligen sich Paa-re an einem Leasingfonds, können sie die Schwelle gleich zweifach nutzen. Der Spekulationsverlust etwa aus dem Verkauf des eigenen Mietshauses oder von Goldbeständen und Kunstsammlungen dürfen gegen-gerechnet werden. Das gilt auch für rote Zahlen aus alten Börsen- und Termingeschäften, die noch nicht der Abgeltungsteuer unterliegen.


Objekt im Flugzeufonds. Die Finanzrichter haben entschieden: Eine begünstigte Aufgabe liegt nur vor, wenn die bisherige betriebliche Tätigkeit endgültig eingestellt wird und alle wesentlichen Anlagegüter an einen oder verschiedene Erwerber veräußert werden. Der Veräußerungsgewinn ist allerdings nicht schon wegen des zeitlichen Zusammenhangs mit der Betriebsaufgabe tarifbegünstigt.

Wölbern-Invest

Verwaltung pleite

Die Wölbern-Tochter Wöl-bern Fondsmanagement hat Insolvenz angemeldet. Sanie-rungsgeschäftsführer ist der Jurist Bernd Depping. Im vergangenen Jahr war er be-reits zum Sanierungsvorstand der WGF bestellt worden. Das von Wölbern verwaltete Fondsvolumen beträgt rund zwei Milliarden Euro. Dep-pings Aufgabe ist es nun, das Vermögen der jeweiligen Fonds zu sichern.

Hansa Gruppe

Notleidende Fonds

Die Kölner Hansa-Gruppe hat einen neuen Geschäftsbe-reich für notleidende Immo-bilienfonds eingerichtet. Zweck ist es, Fonds zu über-nehmen und zu verwalten. Derzeit betreut das Unterneh-men für drei Kunden 27 Im-mobilien mit einem Wert von rund 1,5 Milliarden Euro. Die Vermietungsquote bei den gemanagten Objek-ten liegt im Schnitt bei 97 Prozent.

Offene Fonds

Leerstand steigt

Die Vermietungsquoten in offenen Immobilienfonds sind gesunken. Das hat Sco-pe ermittelt. Die Range reicht nun von knapp 97 Prozent (Wertgrund Wohn-select D) bis zu gut 84 Pro-zent (UBS Euroinvest). Der größte Rückgang traf den KanAm Spezial Grun-dinvest mit minus 5,8 Pro-zentpunkten.

Der KanAm US Grundinvest hat sei-ne letzten Immobilien schon im Mai 2011 veräußert. Der Fonds ist bereits seit dem 01. April 2012 auf die De-potbank übertragen. Trotzdem weist der Fonds per 19. Juli 2013 noch einen Nettoinventarwert von 5,35 US-Dollar pro Anteil aus, der noch nicht an die Anleger ausgeschüttet worden ist. Das entspricht einem prozentualen Anteil von rund 15 Pro-zent am letzten NAV vor dem Abwick-lungsbeschluss. Ähnlich sieht die Situ-ation beim „Morgan Stanley P2 Value“ aus, der am 30.09.2013 auf die Depot-bank überging. Die Anleger aller Fonds in Abwicklung müssen sich demnach darauf einstel-len, dass ein nicht unerheblicher Anteil des Wertes des Sondervermögens nach Abschluss der Immobilienverkäu-fe nach wie vor gesperrt bleibt und zu-nächst nicht beziehungsweise über-haupt nicht zur Ausschüttung an die Anleger kommt. Womit ist dieser Effekt zu erklären? Die Kapitalanlagegesellschaften arbei-ten im Namen und für Rechnung des Sondervermögens. Die betroffenen Manager versuchen, möglichst hohe Sicherheitspuffer zu bilden, um bei ei-ner Vermögenslosigkeit nicht in die Haftungsfalle für die Kapitalanlagege-sellschaft zu geraten. Hierüber gibt es keinen einheitlichen Standard, vielmehr handhabt es jede Gesellschaft in Ab-stimmung mit ihrer Wirtschaftsprü-fungsgesellschaft individuell. Welche Haftungsrisiken gibt es? 1. Haftungsrisiken aus Objektan-käufen. Achim Gräfen, ehemaliger Fondsmanager des AXA Immoselect, hat die Situation der Offenen Fonds im Umgang mit der Finanzmarktkrise ein-mal mit einem treffenden Vergleich be-schrieben: „Wir kamen aus dem hei-

ßesten Sommer direkt in die kälteste Eiszeit“. Er meint damit, dass viele Fonds aufgrund der bis Mitte 2008 boo-menden Investorennachfrage zahlrei-che Ankäufe eingegangen sind, darun-ter auch viele „Forward Deals“. Es kann daher sein, dass noch Verpflichtungen aus Kaufverträgen abzuarbeiten sind. Das wird allerdings nicht mehr die Regel sein. 2. Gewährleistungen und zu ge-währende Garantien. Der Verkäufer haftet häufig für das Baurecht inklusive möglicher Baulasten, die dem Käufer zugesichert werden müssen. Darüber hinaus kommt der Beschaffenheit des Bodens eine immer wichtigere Bedeu-tung zu („Altlastenfreiheit“). Beispiel sind die missglückte Bombenentschär-fung der TMW Pramerica beim Mün-chener Objekt „Arte-Fabrik“ und der teilweise Dacheinsturz einer AXA-Logistikimmobilie im italienischen Oleg-gio. Hieraus resultierende Rechtsstrei-tigkeiten ziehen sich – abhängig von der landestypischen Justiz - oft über Jahre hin und sind oft bis zum Ende der Abwicklungsperiode nicht letztin-stanzlich entschieden. Daneben gibt es bei Einzelhandelsim-mobilien Sonderthemen wie Betriebsli-zenzen, die ausreichend abgesichert werden müssen. So ist es in Italien zum Beispiel üblich, dass der Betrieb eines Einkaufszentrums an die Verga-be einer Einzelhandelslizenz gekoppelt ist. Sie wird allerdings bei einem Ver-kauf nicht automatisch mit übertragen, sondern muss separat erworben wer-den. Der Wert der Immobilie bemisst sich ohne den Erwerb der Lizenz streng genommen nur am Sachwert der Immobilie. Das wissen die Inhaber der Lizenzen, und nicht selten entsteht ein langatmiges Pokerspiel. Da die Fondsgesellschaften in der Ab-wicklung oftmals keine verhandelbaren Garantien geben wollen, wirkt sich das auf den Kaufpreis aus. Zu dem latenten


Rückzahlung kann dauern Offene Immobilienfonds halten bei Auflösung Liquidität zurück

Haftungsrisiko kommt daher noch ein „Stress-abschlag“ auf den Anleger zu. Bei einer intensiven Verkaufsprüfung („vendor´s due diligence“) tun sich die Gesellschaften damit aus unterschiedlichen Grün-den schwer. Dabei spielen Zeit, Personalkapazitäten und Kosten eine Rolle. 3. Steuerliche Haftungen. Sondervermögen sind Zweckvermögen, die im Inland steuerbefreit sind. Im Ausland werden sie in der Regel körperschaftsteuer-pflichtig und führen die Körperschaftsteuer im Bele-genheitsland der Immobilie ab. Steuerlich gibt es in der Regel zwei Ebenen: die laufende Ertragsbesteue-rung und die Besteuerung von Wertzuwächsen („Capital Gains Tax“). Für den deutschen Zeichner verbleiben die Erträge nach Steuern dann steuerfrei und unterliegen nur noch dem Progressionsvorbehalt. Soweit die einfache Theorie. In der Praxis sind Besteuerungsgrundlagen, Steuer-sätze und Steuerbemessungsverfahren länderspezi-fisch höchst unterschiedlich. Steuerliche Auseinan-dersetzungen können einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren in Anspruch nehmen. Ist das Management darüber hinaus nicht in der Lage alle Immobilien bis zum Stichtag zu verkaufen, müssen die verbleiben-den Objekte an die Depotbank übertragen werden. Dadurch werden zusätzliche Übertragungskosten wie Grunderwerbsteuer fällig. AXA IM bezifferte deren Höhe in ihrer letzten Pressemitteilung allein für den AXA Immoselect auf rund 50 Millionen Euro. Fazit… Die Management Gesellschaften der in Auflö-sung befindlichen Fonds werden für alle (Eventual-)Verbindlichkeiten Liquidität zurückhalten, um alle Verpflichtungen begleichen zu können. Die Höhe der zu erwartenden Endrückstellungen richtet sich letzt-endlich danach, wie die jeweiligen Manager die Risi-ken bewerten. Die aus der Fondsabwicklung erwachsenden Dimen-sionen machen die jüngsten Zahlen des AXA Immo-select ersichtlich. Jüngst zahlte der Fonds rund 84 Millionen Euro an seine Anleger aus. Davon stam-men, trotz umfangreicher Immobilien- und Portfolio-verkäufe, lediglich 28 Millionen Euro aus außerordent-lichen Erträgen wie Verkaufserlösen. Demgegenüber wurden 90 Millionen Euro für die laufende Bewirt-schaftung und als Rücklagen für Gewährleistungen zurück behalten. Die Kapitalanlagegesellschaft rech-net damit, dass zum Zeitpunkt der Beendigung des Verwaltungsmandats rund 370 Millionen Euro an liqui-den Mitteln erforderlich sind, um den Fondsbetrieb aufrecht zu erhalten und eventuellen Verpflichtungen zu begegnen.

Nach unserer Schätzung ist von einer Liquiditätsreser-ve auszugehen, die im Schnitt bei zehn bis 20 Prozent des Rücknahmepreises am Beginn der Abwicklung liegt. Je nach Risikoneigung des Managers ist dann von null bis zehn Prozent Endausschüttung alles mög-lich. Demnach erscheint auch der Ansatz des KanAm US-grundivest plausibel. Für die betroffenen Anleger heißt das, dass sie mögli-cherweise noch jahrelang auf die vollständige Rück-zahlung ihrer Anteilscheine warten werden. Wie viel sie davon dann endgültig zurück erhalten, ist das Resultat des Risikomanagements der Gesellschaften und damit der tatsächlich entstandenen Verbind-lichkeiten.

Oliver Weinrich, Drescher & Cie Immo Consult


Manhattan. Auch in den USA haben offene Fonds investiert. Lösen sie ihr Portfolio auf, behalten die Manager Liquidität für Eventual-verbindlichkeiten zurück.

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Umfang und Intensität von Aufklä-rungspflichten hängen regelmäßig von den Umständen des Einzelfalls ab. Dabei kommt es auf die Vor-kenntnisse und Erfahrungen des Anlegers auf der einen Seite sowie auf die Komplexität und die Produkt-risiken auf der anderen Seite an. Vor kurzem hatte sich das OLG Nürn-berg mit der Frage zu befassen, inwie-weit ein erfahrener Kapitalanleger bei Erwerb eines Cross-Currency-Swap der Beratung bedurfte. Swaps sind Fi-nanzinstrumente, bei denen in der Zu-kunft liegende Zahlungsströme bewer-tet und getauscht werden. Die Vertragsparteien bewerten diese Zahlungsströme regelmäßig unter-schiedlich und verfolgen beim Swap-Geschäft entgegengesetzte Finanzie-rungsinteressen. Swap ist allerdings nicht gleich Swap. Neben einfachen Währungsswaps mit überschaubarer Risikostruktur gibt es andere Swaps (beispielsweise Spread-Ladder-Swap), bei denen durchaus ein jedenfalls theoretisch un-begrenztes Verlustrisiko bestehen kann. So unterschiedlich wie deshalb die einzelnen Swaps sein können, sind auch die mit der Beratung über ein ent-sprechendes Geschäft verbundenen Aufklärungspflichten. Anleger, die über ausreichende Kennt-nisse und Erfahrungen verfügen oder sich als erfahren gerieren, sind nur eingeschränkt aufklärungsbedürftig (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2011, XI ZR 182/10). Hat ein Kunde bereits deutliche Vor-stellungen von einem bestimmten Anla-geprodukt, darf die ihn beratende Bank davon ausgehen, dass er nur insoweit noch der Beratung bedarf, als er dies ausdrücklich verlangt oder dies aus sonstigen Umständen für die Bank er-

kennbar wird (vgl. BGH, Urt. v. 27.02.1996, XI ZR 133/95). Geht die Initiative für den Abschluss eines Swap-Vertrages vom Anleger selbst aus, und gibt der Anleger die Rahmenbedingungen für einen Wäh-rungsswap vor, darf eine Bank in Be-zug auf die Aufklärungsbedürftigkeit eines Anlegers, der seit Jahren Wäh-rungsgeschäfte für sich selbst und für eine von ihm geführte GmbH tätigt, davon ausgehen, dass der Anleger klare Vorstellungen von den Chancen und Risiken eines solchen Swaps hat und bereit ist, für den erhofften Gewinn das erkannte Verlustrisiko zu überneh-men (vgl. OLG Nürnberg, Urt. v. 19.08.2013, 4 U 2138/12, nrkr.). Soweit einem Anleger bekannt ist, dass der wirtschaftliche Erfolg eines Speku-lationsgeschäftes von der künftigen Entwicklung der Cross-Kurse abhängt, besteht auch nicht die Notwendigkeit, den Anleger auf das Erfordernis eines effektiven Risikomanagements hinzu-weisen (vgl. OLG Nürnberg a.a.O.). Aus dem Beratungsvertrag erfolgt in einem solchen Fall auch keine Ver-pflichtung der Bank, den Anleger fort-laufend ungefragt über die Entwicklung der Wechselkurse zu informieren, da diese für jedermann aktuell aus allge-mein zugänglichen Quellen erhältlich sind (vgl. OLG Nürnberg, a.a.O.).

Nähere Informat ionen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechts-newsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach Muss der Berater einen erfahrenen Anleger aufklären?


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Der fondsbrief nr 199