Fondsbrief 210

INHALTSVERZEICHNIS

Anlage-Check: Green City Energy mixt Energien in Kraftwerkspark-Anleihe

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Anlage-Check: UDI sammelt Kapital für New-Energy-Nachrangdarlehen

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Gymnicher Gespräche: BaFin lässt bei Fonds viele Fragen offen

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Steuern: Neue Grenzen für Immobilien-Abschreibung

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Zweitmarkt: Erben verkaufen verstärkt Fondsanteile

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Immobilienmärkte Europas: Value-Add auf dem Vormarsch

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Einzelhandel: Baumärkte rechnen durchweg mit steigenden Umsätzen

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Recht einfach: Wann sind Äußerungen eines Wirt-schaftsprüfers irreführend?

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Impressum 22

Personalia 19

Die BaFin bremst. Das berichteten unisono die Teilnehmer der jüngsten Auflage der vom Fondsbrief organisierten Gymnicher Gespräche. Die Behörde lässt viele Fragen offen zur Gestaltung neuer Produkte. Die Konsequenzen sind offensichtlich: Ein Dreiviertel Jahr nach Beginn der Regulierung gibt es einen einzigen KAGB-konformen, von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gestatteten Fonds. Die Anbieter sind offenbar verunsichert.

Unklar ist weiterhin auch, ob die Vertriebe künftig wieder mitspielen. Kann der Um-satz mit neuen Provisionsmodellen angekurbelt werden? Mit den ersten Fonds der neuen Generation werden wir es wissen, denn zahlreiche Emissionshäuser wollen innovative Verkaufsanreize bieten, zum Beispiel laufende Bestandsprovisionen.

Stachel im Fleisch der Branche sind zweifelhafte Anlegeranwälte, die selbst die Investoren gut laufender Fonds anschreiben und mit Horror-Meldungen verunsi-chern. Kein Wunder, dass die Initiatoren derzeit verstärkt alternative Sachwertin-vestitionen abseits geschlossener, regulierter AIF anbieten - zum Beispiel mit Er-neuerbaren Energien. War das im Sinne der Erfinder? Ich glaube nicht.

Das hat auch die Bundesregierung erkannt. Finanzminister Wolfgang Schäuble will den grauen Kapitalmarkt weiter regulieren und das Vermögensanlagegesetz auf „alle denkbaren, bei wirtschaftlicher Betrachtung gleichwertigen Konstruktionen von Anlageprodukten“ ausdehnen, wie die Zeitung „Die Welt“ aus einem Eckpunktepa-pier zitiert. Schäubles Vorstoß bedeutet weitere Arbeit für die BaFin, denn sie soll kontrollieren, Werbeverbote aussprechen und den Vertrieb dubioser Produkte an Privatpersonen stoppen. Das ist grundsätzlich begrüßenswert, dürfte aber nicht gerade dazu führen, dass die ohnehin schon überlastete Behörde regulierte Pro-dukte künftig schneller bearbeitet.

Wegen des Maifeiertages erscheint die nächste Ausgabe des Fondsbriefs aus-nahmsweise am darauf folgenden Montag, dem 5. Mai.

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen und erholsame Oster-tage!

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Madison Real Estate

Überzeichnet Mit einem Eigenkapitalvolu-men von 825 Millionen Dol-lar hat Madison Internatio-nal Realty seinen fünften Fonds geschlossen. Damit wurde das angestrebte Ziel um 75 Millionen Dollar über-troffen. Institutionelle Inves-toren beteiligen sich an ei-nem Portfolio aus Zweit-marktanteilen. Der Fonds hat rund 40 Prozent des Kapitals bereits investiert, zum Bei-spiel in ein Class-A-Büro-hochhaus in Los Angeles und in das Luxuskaufhaus Saks Fifth Avenue am Union Square in San Francisco. Außerhalb der USA hat der Fonds Immobilien in Lon-don, Dublin und Oslo ge-kauft. Typische Investoren sind deutsche und internatio-nale Pensionsfonds, Stiftun-gen und Family Offices. Project Investment

Nürnberg Wetzendorf Im Nürnberger Stadtteil Wet-zendorf hat die Project In-vestment Gruppe ein knapp 1.300 Quadratmeter großes Grundstück gekauft, um 13 Wohnungen darauf zu bauen. Es ist gedacht für den Fonds „Reale Werte 12“, der inner-halb von zwei Jahren nun in 21 Objekte investiert hat. Drei institutionelle Investo-ren haben insgesamt 50 Mil-lionen Euro in den Spezial-fonds „Vier Metropolen“ eingezahlt. Er finanziert die Entwicklung von Wohnanla-gen in Berlin, Hamburg, Frankfurt und München.

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Die Waschmaschine Regulierung macht geschlossene Fonds (jetzt AIF) weiß. Gleichzeitig führt sie zu einem Boom der weiterhin unkon-trollierten Produkte. Aufgelegt wer-den sie verstärkt von Anbietern, die bislang geschlossene Fonds initiier-ten, nun aber den Aufwand und die Kosten der Regulierung scheuen. Ist das im Sinne des Gesetzgebers und der Aufsichtsbehörden? Denn für die Anleger bedeutet diese Entwicklung keinen besseren Anlegerschutz. Sie verlassen sich komplett auf die Seriosi-tät des Emissionshauses. Außerdem sind die Einnahmemöglichkeiten zum Beispiel bei Genussrechten und Na-mensschuldverschreibungen begrenzt – die Risiken dagegen nicht. Green City Energy hat den geschlos-senen Fonds „Windpark Maßbach“ mit einem Eigenkapital in Höhe von 6,3 Millionen Euro platziert. Weitere ge-schlossene Beteiligungen sind erst ge-plant, nachdem die BaFin die beantrag-te KVG genehmigt hat. Mit dem aktuel-len Angebot „Kraftwerkspark II“ zeich-

nen Anleger festverzinsliche Namens-schuldverschreibungen. Emittentin ist in diesem Fall die „Green City Energy Kraftwerkspark II GmbH und Co KG“. Die Gesellschaft sammelt Kapital, um ein europaweites Portfolio aus New-Energy-Anlagen zu finanzieren. Objekte: Die Anleihe ist ein Blind Pool mit angestrebtem Gesamtvolumen von 50 Millionen Euro. Erste konkrete In-vestitionsobjekte liegen bereits vor. Das Wasserkraftwerk in Valle di Cado-re wurde im Mai vergangenen Jahres in Betrieb genommen und soll mit einer 480-Kilowatt-Turbine rund 2,45 Millio-nen Kilowattstunden jährlich produzie-ren. Die Wasserrechte sind gesichert, genauso wie die Einspeisevergütung nach dem mit dem deutschen EEG vergleichbaren Conto Energia. Sie re-gelt, dass eine Kilowattstunde mit 21,9 Cent abgerechnet wird. Und das 20 Jahre lang. Eine Windkraftanlage in Altertheim bei Würzburg soll im Winter dieses Jahres in Betrieb genommen werden und 19 Millionen Kilowattstun-den produzieren. Der Bürgerwindpark Südliche Ortenau befindet sich derzeit

Anlage-Check

Unregulierter Energien-Mix Green City Energy überbrückt Zeit bis zur KVG-Gestattung mit Anleihe

noch im Status einer Projektentwicklung. Im Süd-schwarzwald sollen bis zu acht Windräder aufgestellt werden. Darüber hinaus will Green City Energy Wind-, Was-ser- und Solaranlagen in Deutschland, Frankreich, Italien, Österreich, Großbritannien und Irland erwer-ben. In Frage kommen aber nicht nur Direktinvestitio-nen, sondern auch Finanzierungen über Genussrech-te und Nachrangdarlehen. Der Prospekt nennt bei-spielsweise die Modernisierung kleinerer Wasser-kraftwerke, die in den 60-er Jahren still gelegt wur-den. Im Fokus stehen jedoch vor allem Windkraftan-lagen in Deutschland, vornehmlich in Bayern und Baden-Württemberg. Konzeption: Die Anleihe selbst ist ein reines Eigen-kapital-Produkt. Möglich ist eine Fremdfinanzierung dagegen auf Objektebene. Anleger beteiligen sich mit mindestens 5.000 Euro und können aus zwei Tran-chen wählen. Die erste hat eine Laufzeit bis Ende 2023 und zahlt jährliche Zinsen in Höhe von 4,75 Prozent vor Steuern. Tranche zwei läuft zehn Jahre

länger und verzinst sich jährlich zu 5,75 Prozent. In den ersten drei Jahren gibt der Anbieter eine Zinsga-rantie. Exit: Woher nimmt der Initiator die Liquidität, um das Eigenkapital zurückzuzahlen? Windkraftanlagen zum Beispiel verlieren von Jahr zu Jahr an Wert. Für die Rückzahlung der Tranche A will er nach zehn Jahren New-Energy-Anlagen verkaufen. Nach 20 Jahren sollen die gestiegenen Erträge der dann entschulde-ten Anlagen genügen. Bei Wasserkraftwerken rech-net Green City Energy außerdem mit steigenden Vermögenswerten und nicht mit einem Wertverzehr. Kosten: Die anfänglichen Nebenkosten machen gut zwölf Prozent der maximalen Zeichnungssumme aus. Der Vertrieb kassiert mit sieben Prozent nicht nennenswert weniger als bei einem typischen Fonds. Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalver-mögen. Das Finanzamt stellt Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Soli und eventuell Kir-chensteuer in Rechnung.

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In Leipzig hat die Publity AG für den „Performance Fonds Nr. 6“ eine Immobilie mit 15.500 Quadratmetern Nutzfläche gekauft. Die Bü-roimmobilie ist unter ande-rem an die IKK Sachsen. Inter-Forum und Wincor Nixdorf vermietet. Freie Flächen hat Publity an die Audi-Tochter Steep GmbH vermietet und den Vermie-tungsstand auf 93 Prozent erhöht. Strategie des Unter-nehmens ist es, Immobilien günstig zu erwerben, besser zu vermieten und mit Ge-winn wieder zu verkaufen.

Anbieter: Green City Energy wurde im Jahr 1990 als Umweltschutzorganisati-on gegründet. Seit 2005 ist das Unter-nehmen professionell auf dem Markt der New-Energy-Anlagen unterwegs, zunächst hauptsächlich im Solar-Bereich. Selbst definierter Anspruch ist es, ein dezentrales Energiesystem in Bürgerhand zu etablieren. In seinen Verkaufsunterlagen kommt der Initiator teilweise etwas esoterisch rüber. Offen-bar will er Anleger ansprechen, die nicht nur auf Rendite aus sind, sondern in Sachen Umwelt und Energie ähnlich gestrickt sind wie das Management. Vorstandsmitglieder der AG sind Frank Wolf und Jens Mühlhaus. Mittelfristig will Green City Energy ein alternativer Energieerzeuger werden. Meiner Meinung nach... Die Idee, ver-schiedene New-Energy-Anlagen in ein Portfolio zu packen, ist O.K. Witte-

rungsbedingte Schwankungen können so ausgeglichen werden. Der Anbieter ist erfahren und hat bislang seine Prog-nosen überwiegend eingehalten. Zeich-ner des aktuellen Angebots verlassen sich darauf, dass er weiterhin erfolg-reich bleibt, denn die Anleihe ist im Vergleich zu den inzwischen durch das KAGB geregelten geschlossenen Fonds ein Risikopapier. Kann die Emit-tentin die Zinsen nicht leisten, oder – was noch übler wäre – das Eigenkapi-tal nicht zurück zahlen, steht der Anle-ger im Regen. Zeichner spekulieren darauf, dass die Exit-Strategie nach zehn beziehungsweise 20 Jahren auf-geht.


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Wertgrund

Berlin Schöneberg

In Berlin hat die Wertgrund Immobilien AG für ihren offenen Fonds „WohnSelect D“ knapp 320 Wohnungen gekauft. Das Objekt am Nol-lendorfplatz im Stadtteil Tempelhof-Schöneberg be-steht aus elf Gebäuden mit einer Gesamtfläche von knapp 26.000 Quadratme-tern. Der WohnSelect D in-vestiert ausschließlich in deutsche Bestandswohnun-gen. Aktuell liegt das Netto-fondsvolumen bei rund 200 Millionen Euro. Der Fonds hat bislang rund 2.700 Woh-nungen erworben.

FV

Ein weiteres Beispiel aus der Reihe „Sachwertinvestments außerhalb des KAGB“: Die Nürnberger Udi-Gruppe bietet Anlegern mit der „UDI Energie Festzins VIII GmbH & Co. KG“ die Möglichkeit, über die Ge-währung eines unbesicherten, end-fälligen Nachrangdarlehens in ein Portfolio von Anlagen zur Energieer-zeugung zu investieren. Mindestens 5.000 Euro müssen Inte-ressenten bis zum 30. September 2017 zur Verfügung stellen und können da-nach alle zwei Jahre kündigen, jeweils mit einem Jahr Kündigungsfrist. Insge-samt sollen drei bis maximal neun Milli-

onen Euro zusammenkommen, die Laufzeit beträgt gut elf Jahre bis Sep-tember 2025. Markt: Erneuerbare Energien gehörten bis vor kurzer Zeit zu Anlegers Lieblin-gen. Drastische Vergütungskürzungen an den bevorzugten Standorten, teils auch rückwirkend wie in Spanien, ha-ben jedoch zu einer Assetknappheit geführt, die das Angebot so gut wie vollständig zum Erliegen brachte. So-larparks auf Freiflächen werden in Deutschland gar nicht mehr gefördert, für Windparks gilt das St. Florians-Prinzip in seiner strengsten Auslegung, Biogas steht bereits seit längerem we-


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Und noch ein unbesichertes New-Energy-Investment UDI sammelt Anlegerkapital für Nachrangdarlehen

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gen der Vermaisung der Landschaft und ganz neu wegen der Ausbringung der Gär-Reste auf die Felder in der Kritik. Aus dem ambitio-nierten Desertec-Projekt steigt ein Unterneh-men nach dem anderen aus, und Entwickler von Offshore-Windparks müssen um den Netzanschluss fertiggestellter Anlagen kämp-fen. Dennoch bleibt der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger ein erklärtes politisches Ziel. Für das aktuelle Angebot setzt UDI deshalb vorrangig auf Anlagen, die be-reits am Netz sind und deshalb von den groß-zügigeren Vergütungssätzen aus der Vergan-genheit profitieren. Investitionsobjekte: Mit den zur Verfügung gestellten Nachrangdarlehen investiert die „UDI Energie Festzins VIII“ in Projektgesell-schaften, die ihrerseits, eventuell mit zusätzli-chen Bankkrediten, Projekte zur Energieer-zeugung in Deutschland und/oder anderen europäischen Ländern erwerben. Es können bereits bestehende oder im Bau befindliche Anlagen erworben werden. In Deutschland soll der Netzanschluss spätestens zum 31. Juli 2014 (Stichtag der Novellierung des EEG) erfolgen. Solaranlagen benötigen mindestens ein unabhängiges Ertragsgutachten und eine Ertragsberechnung von PV-Sol, Biogasanla-gen ebenfalls ein Ertragsgutachten und eine Kalkulation mit KTBL-Liste sowie langfristige Substratlieferverträge mit Ausschluss gentech-nisch veränderter Pflanzen, Windkraftanlagen mindestens zwei unabhängige Windgutachten. In jedem Fall muss die Technik bankable und Grundstücke müssen gesichert sein und alle Genehmigungen vorliegen. Für jede Anlage muss die anfängliche Rendite mindestens elf Prozent p.a. betragen. Die endgültige Auswahl erfolgt einstimmig durch die Geschäftsführer. Zwei Biogasanlagen in Deutschland, eine da-von zur Direkteinspeisung von Biomethan und drei Solarprojekte in Italien sind in der engeren Prüfung. Einnahmen/Verzinsung: Die Anlegergelder sollen anfänglich mit jährlich fünf Prozent ver-zinst werden, ab 2019 mit sechs Prozent, ab 2021 mit 6,5 Prozent, ab 2023 mit 7,5 Prozent und vom 1. Oktober 2024 bis zum Laufzeiten-de mit 8,5 Prozent. Der Nachrang der Darle-hen bedingt, dass Zinszahlungen nur dann erfolgen dürfen, wenn sie keine Zahlungsunfä-higkeit der Gesellschaft auslösen würden. An-dernfalls könnten sie vom Anleger zurückge-


fordert werden. Anleger, die bereits nach drei Jahren kündigen, erhalten nur 95 Prozent zurückgezahlt. Kalkulation: Die Investitionen in die Projektgesell-schaften werden durch Abtretung der Einspeiseerlö-se oder Alternativen wie etwa Sicherungsübereig-nung besichert. Am Ende der geplanten Laufzeit sol-len die Anlagen verkauft und aus den Erlösen die Darlehen getilgt werden. Rückzahlungswünsche zu früheren Zeitpunkten sollen aus der freien Liquidität erfüllt werden. Ist das nicht möglich, müssten einzel-ne Anlagen zu Marktpreisen, beispielsweise an an-dere Unternehmen der UDI-Gruppe verkauft werden. Kosten: Rund 98 Prozent der Gesamtinvestition fließen in die Beteiligungen an den Projektgesell-schaften. Jährlich werden weiterhin 15.300 Euro für das Fondsmanagement, 2.550 Euro Haftungsvergü-tung und 5.100 Euro für Steuerberater etc. fällig. Anbieter: UDI entstand 1998 als Eigenkapitalsamm-ler für Windparks und ist in späteren Jahren dazu übergegangen, auch eigene Fonds aus den Seg-menten erneuerbare Energien aufzulegen. Die eige-

ne Firmenzentrale wurde über einen selbst emittier-ten Immobilienfonds finanziert. Festzinsanlagen legt UDI seit 2007 auf, bisher konnten alle zwölf Angebo-te ihre Zahlungsverpflichtungen vollständig erfüllen. Meiner Meinung nach... Die Anleihe-Konstruktion ermöglicht Anlegern eine Investition in Energiepro-duktionsanlagen mit flexiblerer Kapitalbindung als ein geschlossener Fonds. Auf der Gegenseite steht die Deckelung der Erträge nach oben, wohingegen Bau-, Betreiber- und Insolvenzrisiken genauso schla-gend werden können wie bei den regulierten AIF. Im Unterschied zum insolventen Wettbewerber Prokon finanziert der Anleger hier jedoch nicht das Gesamt-unternehmen, sondern ein getrenntes Portfolio von Anlagen. So weit, so gut. Was nicht gefällt, sind die vielen bunten Bilder glückstrahlender Menschen je-den Alters im Prospekt und die populistisch wirken-den Ausschlusskriterien für Investitionen: Rüstungs-projekte und Kinderarbeit hätte wohl kaum ein Inte-ressent im Zusammenhang mit Energieprojekten in Europa vermutet.

Stephanie von Keudell

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Die LEG Immobilien AG begibt eine Anleihe über 300 Millionen Euro, die in Aktien der LEG wandelbar sind. Das unbesicherte Wertpapier hat eine Laufzeit bis 2021. Die jährliche Verzinsung liegt zwischen 0,125 und 0,875 Prozent jährlich. Die Wand-lungsprämie wird zwischen 30 und 35 Prozent über dem Referenzpreis festgesetzt, der dem Durchschnittskurs der Aktie im XETRA-Handel während des Zeitraums von Beginn des Angebots bis zur endgültigen Preisfestsetzung entspricht.

ZBI

Wie lange wird die Zwangspause der Branche geschlossener Fonds noch dauern? Zwar steigt die Zahl neuer Kapitalverwaltungsgesellschaften wöchentlich, doch KAGB-konforme Publikumsfonds nach neuen Regeln sind mit Ausnahme des Publity-Angebots nicht in Sicht. Das ist eine Erkenntnis der jüngsten Auflage der vom Fondsbrief veranstal-teten „Gymnicher Gespräche“. Am Tisch saßen diesmal Frank Henes, im Vorstand der Commerz Real zuständig für unternehmerische Beteiligungen, Dr. Peters-Vertriebs-Chef Peter Les-niczak, Real I.S.-Geschäftsführer And-

reas Heibrock, Aquila-Geschäfts-führer Axel Stiehler, Signa-Property-Funds-Vertriebs-Vorstand Michael Wilke, Bouwfonds-Vertriebschef Ro-man Menzel, Fondsbrief-Herausgeber Werner Rohmert und Chefredakteur Markus Gotzi als Moderator. Wie sie mit den weiterhin offenen Fra-gen umgehen sollen, darin waren sich die Teilnehmer uneins. So kündigte Henes an, Commerz Real werde in Kürze ein erstes reguliertes Angebot für private Kapitalanleger bringen: „Es sind zwar noch 50 Dinge offen bei AIF mit konkreten Assets, aber irgendwann müssen wir ja mal anfangen.“


BaFin verantwortlich für Zwangspause bei Fonds Gymnicher Gespräche: Behörde lässt sich sehr viel Zeit

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wir zunächst alle Fragen geklärt haben“, sagte Les-niczak. Wenig Mut auf einen schnellen, verbindlichen Fahrplan machte Aquila-Geschäftsführer Axel Stieh-ler: „Wir tun uns schwer mit der Zulassung unseres ersten Produktes, das ist ein unheimlich zäher Pro-zess.“ Sein Unternehmen arbeitet an einem Fonds mit Windparks in Großbritannien. Die Anlagen ste-hen bereits in den eigenen Büchern. „Die BaFin hat noch nicht verstanden, dass es Assets gibt, die ihren Wert im Laufe der Zeit verzehren“, so Stiehler. Frag-lich ist in diesem Zusammenhang auch, wie sich die Abschreibung in der Prognoserechnung wiederfin-det. Geht es nach dem Willen der Aufsichtsbehörde, wird sie in die Kostenquote einfließen. Das würde dazu führen, dass die laufenden Kosten deutlich auf-gebläht erscheinen. Einig waren sich alle Beteiligten darin, wie sie die derzeitige und künftige Bedeutung der Sachwerte einschätzen: Die Zinsen dürften langfristig niedrig bleiben, damit sich die Staaten entschulden können. Wie sonst außer mit Sachwertinvestitionen sollten private Investoren und institutionelle Anleger vor die-

Dr. Peters wird dagegen eine andere Strategie verfol-gen. „Bevor wir einen neuen Fonds auflegen, wollen


Alle offenen Fragen der BaFin klären oder einfach anfangen und einen KAGB-konformen Fonds bringen? Darüber diskutierten bei den Gymnicher Gesprächen Frank Henes (Commerz Real), Peter Lesniczak (Dr. Peters), Andreas Heibrock (Real I.S.), Axel Stiehler (Aquila Capital), Werner Rohmert (Research Medien AG), Michael Wilke (Signa Property Funds) und Roman Menzel (Bouwfonds Investment Management) (von links).

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BF

ser Entwicklung nennenswerte Renditen erzie-len? Ähnlich einhellig war die Meinung zum The-ma Regulierung an sich. Sie sei nötig, um das Thema grauer Kapitalmarkt endgültig zu been-den. „Einen Fall Wölbern hätte es unter regulier-ten Bedingungen nie gegeben. Wir müssen den Gesetzgeber ermutigen, alle Wege abseits der Regulierung dicht zu machen“, meinte Andreas Heibrock. Während Genussrechte und Direktinvestitionen weiterhin nicht kontrolliert werden, legt die BaFin bei geschlossenen Fonds und den dafür notwen-digen Kapitalverwaltungsgesellschaften derzeit alles unters Mikroskop. „Wir sind im regen Aus-tausch mit der Aufsichtsbehörde“, berichtete Signa-Vorstand Wilke. „Die wollen wirklich alles wissen.“ Im Falle der Signa Funds AG, Tochter der österreichischen Signa Holding, betreffe das jede verbundene Gesellschaft bis zur letzten na-türlichen Person. Diesen Aufwand erspart sich die zur niederländi-schen Rabo Bank zählende Bouwfonds Invest-ment Management. „Wir gehen den Weg über eine Service-KVG und lagern aufsichtsrechtliche Themen dort ab. Wir selbst konzentrieren uns auf das Assetmanagement“, so Geschäftsführer Ro-man Menzel. Er kündigt als erstes reguliertes Produkt einen Nachfolger des erfolgreich vertrie-benen Parkhausfonds an. Offenbar kommen ver-gleichsweise exotische Immobilien derzeit besser an als die strapazierten Core-Objekte, die im Fo-kus nationaler wie internationaler Anleger stehen. In Frage kommen bei geschlossenen AIF derzeit vor allem Immobilien, Flugzeuge und New-Energy-Anlagen. Zum Problem sind dabei längst die hohen Preise geworden, vor allem in Deutsch-land, und nicht nur die von Immobilien. „Mit Wind-parks hierzulande können wir Anfangsrenditen von höchstens sechs Prozent darstellen“, so Stiehler. In Großbritannien hat er zum acht-fachen gekauft, was eine zweistellige Rendite bedeutet. Wem müssen die Assets schmecken? Dem Anle-ger oder dem Vertrieb? „Den Kunden müssen wir nicht abholen, der akzeptiert sogar niedrige Ren-diten“, meinte Real I.S.-Geschäftsführer Heibrock. Eine differenzierte Meinung dazu hat Michael Wil-ke. Er sieht Aufklärungsbedarf in Sachen Rendite: „Die Privaten müssen sich fragen, ob drei bis vier Prozent nach Steuern nicht attraktiv genug sind. Bei den Institutionellen ist diese Erkenntnis schon


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Parken geht in die nächste Runde.Runde.Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

lange angekommen.“ Mit Direktinvestments akzeptie-re ein Anleger schließlich auch klaglos drei Prozent. Darauf hatte Werner Rohmert einen interessanten Einwand: „Der Kauf einer Eigentumswohnung bedeu-tet Konsum, die Beteiligung an einer Kapitalanlage dagegen Sparen.“

Vielleicht hilft es ja, künftig keine Prognoserechnun-gen mit der Scheingenauigkeit von zwei Nachkom-mastellen in den Prospekten zu veröffentlichen, son-dern einen Ausschüttungs-Korridor, regte das neue BSI-Vorstandsmitglied Andreas Heibrock an. Ein Vorschlag übrigens, den der Fondsbrief in der Ver-gangenheit schon mehrfach gemacht hat. Eine Ta-pete für die Produktprüfer würde Heibrocks Ansicht nach genügen. Roman Menzel hat eine andere Meinung dazu: „Die Chance einer unternehmerischen Beteiligung ist es ja gerade, konkret zu werden bei der Darstellung der Cash-Flows. Ohne Prognoserechnung würden wir unsere Produkte schwächen.“ Ewiges Thema bei den Gesprächsrunden der Initia-toren waren und sind die Vertriebsprovisionen. Seit Jahren diskutieren die Teilnehmer über neue Model-le, ohne dass sie sich auf breiter Front durchgesetzt haben. So wie es aussieht, werden manche Anbie-ter nun jedoch zwei parallele Provisionsmodelle an-bieten. Bei dem einen werden die Vermittler wie ge-

Realis


Helfen neue Provisionsmodelle? Frank Henes (Commerz Real), Peter Lesniczak (Dr. Peters), Andreas Heibrock (Real I.S.) und Axel Stiehler (Aquila).

Assetmanagement mit ErfolgFür institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadrat-metern in Ländern auf Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd. % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.

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, Mio. qm

habt vorne profitieren, bei dem anderen zu Beginn nur einen reduzierten Obolus be-kommen und dafür laufend bei Erfolg und eventuell am Verkauf der Assets mitverdie-nen. Angebote für institutionelle Investoren können hier nicht als Beispiel dienen. Kein Großinvestor würde solch hohe Nebenkosten in Kauf nehmen, wie sie bei Publi-kumsfonds üblich sind. Trotz-dem schweben die professio-nellen Anleger als vermeintli-che Retter der Branche über allem. Wem es nicht gelingt, künftig Geschäfte auch mit den Großinvesto-ren zu machen, der dürfte es tatsäch-lich schwer haben. Wobei für diese Kundengruppe hauptsächlich Immobi-

lien und Investments in Neue Energien in Frage kommen, zumindest in Deutschland. Bei Schiffen zum Beispiel haben die Anbieter derzeit noch wenig Glück. Commerz Real wollte institutio-

Dr. Peters

Hahn Gruppe

KVG gestattet

Die BaFin hat die Kapitalver-waltungsgesellschaft der Hahn Gruppe gestattet. Die DeWert Deutsche Wertin-vestment GmbH wird künf-tig geschlossene Fonds und Spezialfonds für private und professionelle Investoren verwalten. Hahn will die Dienstleistungen der KVG auch Dritten zur Verfügung stellen. Im Februar 2014 hat das Unternehmen bereits den „Hahn Primus - Retail Fund“ als Spezialfonds aufgelegt. Weitere Investmentprodukte sind noch in diesem Jahr geplant.


Warum kaufen Anleger Eigentumswohnungen, aber kaum Anteile an Immobilienfonds? Werner Rohmert, Michael Wilke und Roman Menzel.

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141 AUFGELEGTE FONDS3,25 MILLIARDEN EURO EIGENKAPITAL

6,73 MILLIARDEN EURO INVESTITIONSVOLUMEN

nellen Großanlegern vier Flüssiggas-Tanker schmackhaft machen, musste jedoch erken-nen, dass die Expertise aus dem Publikums-geschäft schwer auf die Großanleger zu über-tragen ist. Ähnlich ist die Situation bei Flugzeugbeteili-gungen. „Mit Fliegern hat hierzulande nur eine Handvoll Institutioneller Erfahrungen ge-macht“, weiß Peter Lesniczak von Dr. Peters. „Die englischen Investoren sind viel schneller, dort bekommen Sie innerhalb von zwei, drei Wochen eine Entscheidung“. Im vergangenen Jahr hat sein Unternehmen eine britische Limi-ted an der dortigen Börse platziert und dar-über einen Boeing Dreamliner finanziert. Ein eher untypischer Deal, denn die Instis sind in der Regel an der Managementleistung der Anbieter interessiert und weniger an konkreten Produkten. Eine Entwicklung, die auch bei Angeboten für Privatanleger in den Mittelpunkt rücken wird, ist sich Heibrock sicher. „Assetmanager und Risiko-Controller werden intensiver zusammenarbeiten, um die Forde-rungen des KAGB zu erfüllen.“ So würden künftige, eventuelle Probleme schneller er-kannt und gelöst, zum Beispiel wenn in eini-gen Jahren die Mietverträge gut laufender Fondsimmobilien auslaufen. Das dürfte die Fonds sicherer machen, die Risiken jedoch nicht komplett begrenzen. Ro-man Menzel brachte es auf den Punkt: „Früher waren die Investoren auf der Suche nach der risikolosen Rendite. Heute wissen wir, es gibt höchstens das renditelose Risiko.“ Ein immer drängenderes Problem stellen nach einhelliger Meinung der Diskussionsteilnehmer unseriöse Anlegeranwälte dar. Sie besorgen sich aus den Handelsregisterauszügen die Namen der Zeichner und verunsichern mit ihren Schreiben selbst die Anleger von Fonds, bei denen alles läuft wie geplant. Die Entwick-lung bewegt die Anbieter inzwischen derart, dass sie anregten, es zu einem Verbands-Thema zu machen.

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige ist eine Veröffentlichung der Alceda Asset Management GmbH. Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine ab-schließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.aquila-capital.de veröffentlicht.

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Spätestens seit Veröffentlichung des „Schreibens betr. einkommensteuerrechtliche Behandlung von Gesamtobjekten […]“, dem Fondserlass vom 20.10.2003 (BStBl 2003 I Seite 546), sind die Möglich-keiten, durch Fondsstrukturen, die den Anlegern inländische Einkünfte vermitteln, Steuergestaltung zu betreiben, weitestgehend beschränkt.

Im Kern führt die auf diese Anweisung zurückgehende Verwaltungspraxis dazu, dass sämtliche im Rahmen einer Fondsstruktur anfallenden Kosten wie die Sach-wertinvestition selbst behandelt werden und damit deren steuerliches Schicksal teilen. Das heißt: regelmäßig über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Eine Ausnahme bilden lediglich angemessene einmalige Finanzierungsaufwendungen, wie zum Beispiel ein Damnum bis maximal fünf Prozent. Die jährliche laufen-de Abschreibung ist damit bei eigenkapitalbasierten Im-mobilieninvestitionen regelmäßig zur wichtigsten steuer-

lichen Aufwandsposition geworden, bei gemischt finanzierten Investitionen stellt sie regelmäßig die zweitgrößte Aufwandsposition dar.

Belegen mag dies das folgende Fondsbeispiel, bei dem eine Investition ausschließlich in Wohnimmobi-lien unterstellt ist.


Von Martin Führlein, Rechtsanwalt und Steuerberater, Rödl & Partner

Neue Grenze für Immobilien-Abschreibung Finanzverwaltung stellt Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtpreises eines bebauten Grundstücks online

CFB-Fonds 180 – Templin

Setzt man für die vorstehende Beteiligungsge-sellschaft, die wie gesagt ausschließlich Wohnimmobilien erwirbt, einen realistischen Cash-Flow von sechs Prozent auf das getätig-te Investment in Wohnimmobilien an, ergibt sich die folgende vereinfachte liquiditätswirk-same und steuerliche Betrachtung:

Aus den vorstehenden Zahlen wird ersichtlich, dass die Bestimmung der AfA-Bemes-sungsgrundlage für das spätere Ergebnis ei-nes Immobilienfonds erhebliche Bedeutung hat. Der BFH hat hierzu in ständiger Recht-sprechung festgehalten, dass sich die AfA-Bemessungsgrundlage für den Käufer grund-sätzlich danach richtet, was die Vertragspar-teien als Aufteilung im Kaufvertrag festgehal-ten haben, solange die Festlegung keinen nennenswerten Zweifeln begegnet.

Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Vertragsparteien keine unterschiedli-chen Interessen verfolgen, etwa wenn beide Vertragsparteien (zwei Gesellschaften) wirt-schaftlich demselben Lager zuzurechnen sind oder wenn erkennbar Gründe der Steuerer-sparnis für die Kaufpreisfestsetzung maßge-bend waren. Dies mag auch dann der Fall sein, wenn eine Vertragsseite (der Käufer) sein steuerliches Interesse an einem mög-lichst hohen Ausweis des Gebäudeanteils in den Verhandlungen durchsetzt, und der Ver-käufer dies, mangels eigenem wirtschaftlichen oder steuerlichen Interesse hieran, mitträgt.

In einem solchen Fall wendet die Finanzver-waltung § 42 AO an und ersetzt die getroffene Festlegung durch eine eigene sachverständi-ge Schätzung, die sich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder der Teilwerte bemisst (EStR 2012 7.3 „Kaufpreisaufteilung“).


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Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Ge-schlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmo-bilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düssel-dorf, Hamburg, Berlin und München.

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Habona-Mandat

Die Kapitalverwaltungsge-sellschaft Hanseatische In-vestment GmbH übernimmt die administrativen Tätigkei-ten für zwei geschlossene Immobilienfonds der Habo-na Invest GmbH. Das Man-dat gilt für den Einzelhand-felsfonds Nummer vier und den ersten Kita-Fonds des Initiators. Die Dienstleistung umfasst unter anderem die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement und das Berichtswesen. Activum

Fonds 3 geschlossen

Activum Capital Manage-ment Ltd. hat seinen dritten Fonds mit Kapitalzusagen in Höhe von 380 Millionen Euro geschlossen. Strategie ist es, in unterbewertete Im-mobilien zu investieren und die Objekte neu zu positio-nieren. Der Schwerpunkt dabei liegt in Deutschland. Activum SG Capital Mana-gement Ltd. unterliegt der Aufsicht durch die Jersey Financial Services Commis-sion und wird in Deuschland von der in Berlin ansässigen Activum SG Advisory GmbH beraten. Die Unter-nehmensgruppe wurde 2007 von Saul Goldstein gegrün-det.

Die Finanzverwaltung hat nun mit Ver-öffentlichung vom 11.04.2014 eine Ar-beitshilfe zur Aufteilung eines Gesamt-kaufpreises für ein bebautes Grund-stück nebst Berechnungsanleitung onli-ne gestellt. Diese ermöglicht eine Er-mittlung des Gebäude- sowie des Grundstücksanteils auf Basis der bis-her bereits textlich vorliegenden Maß-gaben der Finanzverwaltung sowie der Rechtsprechung des BFH für den Fall, dass die Vertragsparteien keine Be-stimmung getroffen haben.

Sie dokumentiert jedoch nachdrücklich die Bedeutung einer klaren Regelung der Vertragsparteien im Kaufvertrag, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Denn wendet man die Ar-beitshilfe des BMF einmal auf zum Bei-spiel den Erwerb eines Mehrfamilien-hauses aus den 60-iger Jahren an, so ergeben sich hier schnell Grund- und Bodenanteile von jenseits 40 Prozent, auch wenn die Parteien aufgrund der vollständigen Überbauung des Grund-stücks und der laufenden aufwändigen Instandhaltung des Objekts mit der Verkehrsanschauung 25 Prozent Grundstücksanteil für angemessen hal-ten. Die Auswirkungen, übertragen auf das obige Beispiel, sind deutlich:

Im Ergebnis erhöht sich die Steuerbe-lastung unter Annahme des Spit-zensteuersatzes von 45 Prozent um annähernd 140.000 Euro p.a., gerech-net auf das Kommanditkapital (verein-fachend ohne „Soli“ gerechnet). Man mag dies mit dem Hinweis darauf ab-tun, dass dies bei einer Anlegerbeteili-gung von 50.000 Euro nur 140 Euro „cash“ p.a. ausmache. Allerdings ist zu

berücksichtigen, dass unter Berücksich-tigung der bei vermögensverwaltender Strukturierung typischerweise kalkulier-ten steuerfreien Veräußerung nach Ab-lauf von zehn Jahren unter Annahme einer Gesamtlaufzeit von zwölf Jahren eine Zuflussdifferenz von rund 1.500 Euro im Raum steht. Prozentual ausge-drückt verändert sich durch die geringe-re AfA das Ergebnis nach Steuern von drei Prozent (bei Abschreibung eines 75-prozentigen Gebäudeanteils) auf 2,72 Prozent (bei der Abschreibung von lediglich 60 Prozent Gebäudeanteil) – unter Berücksichtigung der Ausweis-pflichten für AIF bedeutet das künftig ein nicht zu unterschätzender, werblicher Unterschied.

Die Bedeutung der Ausfüllhilfe der Fi-nanzverwaltung wird dadurch erhöht, dass es sich bei ihr nach veröffentlichter Auffassung um eine „sachverständige Schätzung“ handelt, ein Widerlegen ist nur „sachverständig begründet“ möglich. Will der Steuerpflichtige also künftig eine abweichende AfA-Bemessungs-grund-lage anwenden, muss er dies sachver-ständig dokumentiert nachweisen, was in der Praxis nur durch Vorlage eines aufwändigen Sachverständigengutach-tens möglich ist.

Für die Praxis bedeutet die Veröffentlichung der Finanz-verwaltung eine klare Auffor-derung, bei den Erwerbsvor-gängen eine klare Kaufpreis-verteilung vorzunehmen und sich hier nicht auf die jährli-che Steuerdeklaration zu verlassen. Aufgrund der Transparenz der Personen-gesellschaft gilt dies für un-mittelbare Grundstückser-

werbe wie auch für „Share-Deals“ glei-chermaßen. Notwendig ist, die Beweg-gründe der Kaufpreisaufteilung gut zu dokumentieren. Der hiermit verbundene Aufwand wird durch das Szenario, der Gesamtzahl der Anleger ein Abweichen von der Prognose sowie eine nachträgli-che Änderung der Einkommensteuerbe-scheide erklären zu müssen, sicherlich deutlich überkompensiert.


Wechsel Dich

Peter Maurer (41) ist neuer Leiter Risikomanagement der designierten Kapitalverwal-tungsgesellschaft Publity Performance GmbH. Die BaFin muss der KVG noch ihren Segen erteilen. Maurer ist Bankfachwirt und Bank-kaufmann. Er war seit 2009 Hauptreferent Risiko– und Liquiditätsmanagement bei der Verbundnetz Gas Akti-engesellschaft AG in Leip-zig. Henning Klöppelt (50) hat die Geschäftsführung der Warburg - Henderson Ka-pitalanlagegesellschaft für Immobilien auf eigenen Wunsch verlassen. Er war seit Juli 2003 Sprecher der Geschäftsführung. Derzeit läuft die Suche nach einem Nachfolger. Seine Aufgaben übernehmen interimistisch die weiteren Geschäftsführer Eitel Coridaß und Andreas Ertle. HCI Capital hat im gesam-ten Jahr 2013 nicht einen einzigen Publikumsfonds aufgelegt und plant auch in diesem Jahr kein Neuge-schäft. Die Umsatzerlöse gingen 2013 um 25 Prozent auf knapp 26 Millionen Euro zurück. Das Konzernergebnis erreichte 0,4 Millionen Euro, das Betriebsergebnis 2,4 Mil-lionen Euro. Ein positiver Saldo gelang nur durch Ein-sparungen bei Sach– und Personalkosten in Höhe von 7,2 Millionen Euro gegen-über dem Vorjahr. Die liqui-den Mittel belaufen sich auf knapp 17 Millionen Euro, die Eigenkapitalquote beträgt 32 Prozent.

Im ersten Quartal 2014 kam es auf dem Zweitmarkt für geschlossene Fonds zu einem leichten Rückgang der registrierten Handelsaktivitäten. Mit 48 Millionen Euro verzeichnet das gehandelte Nominalkapital einen Rückgang von 17 Prozent gegen-über dem Vorjahresquartal. Die Deutsche Zweitmarkt AG (DZAG) kann sich gegen diesen Trend stellen und das von ihr gehandelte Nominalka-pital um 16 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2013 steigern. Trotz des eher verhaltenen Jahresauftakts auf dem Gesamtmarkt geht die DZAG für das Jahr 2014 weiterhin von einer posi-tiven Entwicklung des Zweitmarkts für geschlossene Fonds aus. Die Deutsche Zweitmarkt AG erfasst kontinuierlich den öffentlich sichtbaren Handel in den Sparten Immobilie, Schiff und Sonstige Assets wie erneuerbare Energien und Lebensversicherungen. Insgesamt kam es im ersten Quartal 2014 zu mehr als 1.300 Handelsab-

schlüssen mit einem Kaufpreisvolumen von mehr als 20 Millionen Euro. Der durchschnittliche Handelskurs über alle Assetklassen der Monate Januar bis März 2014 lag bei 43 Prozent. Erstmals überstieg die Anzahl der Handel mit Sonstigen Assetklassen die Zahl der gehandelten Schiffsfonds (364 zu 266). Zudem konnten die Sonstigen Assets eine deutliche Erhöhung ihres Durch-schnittskurses von 38,5 auf 45 Prozent verzeichnen, was dieses Zweitmarkt-segment vor allem für potenzielle Ver-käufer immer interessanter macht. Auffällig sind die Handelsaktivitäten im Zuge von Erbschaften. Nachlassver-walter verkaufen verstärkt Vermögens-anlagen über den Zweitmarkt, um den Erlös der Erbmasse zuzurechnen. „Im vergangenen halben Jahr haben wir eine Steigerung der getätigten Verkäu-fe am Zweitmarkt durch Rechtsanwälte und Nachlassverwalter um rund ein Drittel verzeichnet“, berichtet Jan-Peter Schmidt, Vorstand der Deutschen Zweitmarkt AG.


Erben verkaufen Fondsanteile Dennoch sinkt Handelsaktivität an deutschen Zweitmarktplattformen

Marktanalyse I Immobilienfonds Q1 2014 Von Januar bis März 2014 wurden 746 Handelsabschlüsse im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds regist-riert – ein leichter Rückgang gegen-über dem Vorjahresquartal von knapp 4,5 Prozent. Das gehandelte Nominal-kapital lag bei rund 27 Millionen Euro, der Durchschnittskurs bei 50 Prozent.

Marktanalyse II Schiffsfonds Q1 2014 Im ersten Quartal 2014 wurden insge-samt 266 Handelsabschlüsse im Be-reich der geschlossenen Schiffsfonds registriert – rund ein Drittel weniger als im Vorjahresquartal. Das gehandelte Nominalkapital lag allerdings mit 11,34 Millionen Euro nur um 7,8 Prozent niedriger als im ersten Quartal 2013.

Aufwärts geht‘s bei Immo-Fonds. … und endlich auch bei Schiffsfonds.

Investoren auf Europas Immobilienmärkten wei-chen zunehmend von Core-Objekten auf die nächsten Risikoklassen Core-Plus und Value-Add aus. Gemeint sind Gewerbeimmobilien, die, effek-tiv gemanagt und besser am Markt positioniert, Wertsteigerungspotenzial versprechen. So lautet das Fazit des ersten hauseigenen Berichts über Europas Immobilienmärkte der Patrizia AG. Grundsätzlich sei das gegenwärtige Marktumfeld für europäische Gewerbeimmobilien geprägt durch nied-rige Finanzierungszinsen, eine geringe Inflationsrate und eine leicht steigende Binnennachfrage. Zwar zeige die Entwicklung auf dem gesamten Konti-nent einen positiven Verlauf, allerdings erholen sich die einzelnen Staaten unterschiedlich schnell. „Das heterogene Marktumfeld verlangt den Investoren gu-te Kenntnisse der Teilmärkte ab, um Risiken und Chancen in ein gesundes Verhältnis zu bringen“, schreibt Patrizia in seinem Bericht. Vor allem Kapitalflucht aus unsicheren Staatsanlei-hen habe zwischen den Jahren 2010 und 2013 zu einem Investitionsdruck in Richtung Gewerbeimmobi-lien geführt. Dadurch sind die Spitzenrenditen enorm unter Druck geraten. In einem Umfeld mit anhaltend

niedrigen Zinsen und verbesserten Wachstumsraten nehmen Investoren zusätzliche Risiken in Kauf und weichen auf Grund des mageren Angebots an Core-Objekten auf Nebenlagen und Value-Add-Immobilien aus. Die Folge sind steigende Preise auch hier, so dass sich das Renditeniveau in Klein- und Mittelstäd-ten dem Niveau der großen Investmentzentren annä-hert. Große regionale Unterschiede in der Nachfrage des alltäglichen Konsums hat Patrizia auf dem Markt der Einzelhandelsimmobilien ausgemacht. In Sachen Rendite lässt sich Europa grob in zwei Gruppen tei-len: Märkte wie Deutschland, den Niederlanden und Dänemark sind wenig volatil. Hier lassen sich im Verhältnis zu den Risiken ver-gleichsweise hohe Erträge erzielen. In Ländern wie Spanien und Portugal dagegen habe sich gezeigt, dass die Renditen im Verhältnis zu den eingegange-nen Risiken gering sind.


Value-Add-Objekte auf dem Vormarsch Patrizia AG sagt in seiner Immobilien-Studie sinkendes Renditeniveau in Klein- und Mittelstädten voraus

Großbritannien und die nordischen Länder bieten offenbar beste Perspektiven für Investoren. Dort ist nicht nur der Total Return attraktiv, sondern auch die Wertänderungsrendite. Quelle: Patrizia

Ownership

Publikumsgeschäft am Ende

Ownership kapituliert vor der anhaltenden Krise auf den Schiffsmärkten. Das Unternehmen wird die Tätig-keit des Emissionshauses ruhen lassen. Auf absehbare Zeit sehe der Gesellschafter-kreis keine Möglichkeit, Schiffsfonds zu platzieren. Ownership konzentriert sich daher auf die Anlegerbetreu-ung. Zu diesem Zweck will Ownership mit den Unter-nehmen des Hanseatischen Treuhand Verbunds zusam-menarbeiten. Außerdem hat der Initiator die Tochterge-sellschaft Shiptrans Asset Management GmbH ge-gründet. Sie soll das Ge-schäft mit institutionellen Investoren ausbauen. Selfmade Capital

Staatsanwalt prüft „Wer braucht so etwas? Ein Fonds mit relativ hohen Kos-ten und diffuser Struktur…“ fragte der Fondsbrief im Fa-zit zum Fonds „India 6“ von Selfmade Capital, einem Unternehmen von Malte Hartwieg. Die Skepsis war angebracht, denn inzwischen prüft die Staatsanwaltschaft, ob bei anderen Fonds alles mit rechten Dingen zugeht. Insgesamt zehn Fonds schüt-ten nicht aus wie geplant. Hartwieg schiebt die Schuld auf seinen Partner Christian Kruppa. Ob Anleger ihren Einsatz wieder sehen, scheint fraglich. Kann irgendwie aber auch nicht verwundern - bei versprochenen Renditen von bis zu 17 Prozent.

Deutschland nimmt den Hammer in die Hand: Alle befragten Baumarkt-betreiber haben in der aktuellen „Expertenbefragung Einzelhandel“ der Hahn Gruppe aus Bergisch Glad-bach zu Protokoll gegeben, dass sie im Jahr 2014 mit steigenden Umsät-zen rechnen. Unter Lebensmittelhändlern und Dro-gisten sind nur rund drei Viertel ähnlich zuversichtlich. Unter den Textilhändlern hat rund die Hälfte eine optimistische Umsatzerwartung. Bei der Gesamtheit aller Händler rechnen 70 Prozent mit einem besseren Geschäft als im ver-gangenen Jahr – ein deutlich höherer Anteil als 2013 mit damals 45 Prozent. Die Flächennachfrage dürfte auf dem Niveau des Vorjahres bleiben. Erneut erwarten 45 Prozent der Befragten stei-genden Bedarf. Den größten Expansi-onsdrang kündigen, wie schon im Jahr 2013, die Drogeriebesitzer mit 100 Pro-zent an. Rund 45 Prozent der Händler wün-schen sich bei einem neuen Mietver-trag eine Laufzeit von zehn bis 15 Jah-ren. Weitere 40 Prozent präferieren fünf bis zehn Jahre. Vier von fünf Mie-ter unterschrieben einen Vertrag mit

fixen Konditionen. Eine umsatzabhän-gige Miete gefällt 15 Prozent besser. Die Hälfte der befragten Investoren rechnet mit einem stabilen Preisniveau für Einzelhandelsimmobilien. Rund 43 Prozent gehen von steigenden Preisen und damit sinkenden Renditen aus. Dennoch gaben zwei Drittel von ihnen an, sie wollen in den kommenden zwölf Monaten tendenziell Handelsimmobi-lien kaufen. Ein Verkauf kommt für je-den vierten in Frage. Nahezu alle Investoren betrachten den Revitalisierungsbedarf der Shopping-center als Herausforderung Nummer eins für Asset- und Centermanage-ment. Zwei Drittel erwarten einen stär-keren Konkurrenzdruck durch den Onli-ne-Handel. Ähnlich viele stimmen der Aussage zu, dass sich die Einkaufsat-mosphäre in Zukunft verbessern muss. Die richtige Exit-Strategie zu wählen, ist nur für jeden vierten ein Problem. Die Manager von Immobilienfonds un-ter den Investoren entsprechen in ihrer Einschätzung dabei in etwa der Ge-samtheit der Befragten.


Heer der Handwerker wächst Baumärkte rechnen 2014 durchweg mit steigenden Umsätzen

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Erst vor wenigen Ausgaben des Fondsbriefs (Nr. 208/14) berichteten wir über Entscheidungen, bei denen es um sittenwidriges Verhalten von Fondsinitiatoren ging. Solchen Vor-würfen können sich auch Wirt-schaftsprüfer ausgesetzt sehen, wie folgende Entscheidungen zeigen. Ein Wirtschaftsprüfer stellte im Rahmen von Seminarveranstaltungen eines Initi-ators Gesellschaften einer Unterneh-mensgruppe als „mit Bluechips ver-gleichbar“ dar. Das Eigenkapital der zur Unternehmensgruppe zählenden Ge-sellschaften sei „ausgezeichnet“. Tat-sächlich setzte sich das Eigenkapital der verschiedenen Gesellschaften na-hezu ausschließlich aus Forderungen gegen einzelne atypisch stille Gesell-schafter zusammen. Ob diese ihren ein-gegangenen Verpflichtungen nachkom-men würden, stand nicht fest. Der BGH sah in den Äußerungen des Wirtschaftsprüfers ein leichtfertiges und gewissenloses Verhalten. Im Bereich der Expertenhaftung für unrichtige (Wert-)Gutachten und Testate komme ein Sittenverstoß bei einer besonders schwerwiegenden Verletzung der einen Experten treffenden Sorgfaltspflichten in Betracht. Es gehe darum, dass sich ein Gutachter durch beispielsweise nachlässige Er-mittlungen oder gar durch Angaben ins Blaue hinein seiner Gutach-tenaufgabe entledigt und dabei eine Rücksichtslo-sigkeit an den Tag legt, die angesichts der Bedeutung des Gutachtens für die Entscheidung Dritter als gewissenlos erscheint (vgl. BGH, Urt. v. 21.04.1970, VI ZR 246/68). Diese anerkannten Grundsätze zur Ex-pertenhaftung seien zwar auf den Fall der Vortragstätigkeit eines Experten nicht unmittelbar anwendbar. Dennoch könne in einem solchen Verhalten eine vergleichbare Verfehlung liegen. Der

Wirtschaftsprüfer habe sich hier mit sei-nem Expertenstatus in den Dienst der von ihm geprüften kapitalsuchenden Unternehmensgruppe gestellt und den Vertriebsmitarbeitern irreführende Ver-kaufsargumente geliefert. Dadurch setzte er sich rücksichtslos über die Interes-sen potentieller Anlage-interessenten hinweg. Diese - so der BGH - kämen mit den Äußerungen des Wirtschaftsprüfers zwangsläufig in Be-rührung. Es sei naheliegend, dass die Vertriebsmitarbeiter mit derartigen Aus-sagen und der fachlichen Autorität wer-ben, und der Anleger sie zur Grundlage seiner Entscheidung macht. Auch der Schädigungsvorsatz wurde bejaht. Durch seine Äußerungen bei Vorträgen und Vertriebsveranstaltungen nahm der Wirtschaftsprüfer billigend in Kauf, dass die von ihm gegebenen In-formationen im Vertrieb zur Bewerbung der Beteiligungen verwandt werden, um Interessenten zur Zeichnung einer Anla-ge zu veranlassen. Da der Schaden bereits in dem Erwerb der Beteiligung liegt, musste sich der bedingte Vorsatz des Wirtschaftsprüfers lediglich darauf beziehen, dass seine unzutreffenden Äußerungen als Ab-schluss- und Wirtschaftsprüfer und das ihm entgegengebrachte Vertrauen des Publikums für die Anlageentscheidung ursächlich werden konnten (vgl. BGH, a.a.O.). Nähere Informationen zu den Rechts-themen finden Sie auf der Website der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Par t ne r GbR , www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach Wann sind Äußerungen eines Wirtschaftsprüfers irreführend?


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Fondsbrief 210