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Pressegespräch
Ein Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien für Wien und Österreich Dr. Doris Ritzberger-Grünwald Direktorin der Hauptabteilung Volkswirtschaft Dr. Ernest Gnan Abteilungsleiter der Abteilung für Volkswirtschaftliche Analysen Dr. Martin Schneider Abteilung für Volkswirtschaftliche Analysen 20. Jänner 2014
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Relevanz vom Immobilienpreisen
• Immobilien sind der wichtigste Vermögensbestandteil der privaten Haushalte
• Ausgaben für Wohnen sind ein relevanter Teil der gesamten Haushaltsausgaben
• Der Immobilienmarkt ist ein wichtiger Bestandteil des Transmissionsmechanismus der Geldpolitik
• Hypothekarkredite spielen eine wichtige Rolle in den Bilanzen der Banken
• Fallende Immobilienpreise können eine Gefahr für die Finanzmarktstabilität darstellen
• Immobilienpreismonitoring wichtige Aufgabe für Notenbanken
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Immobilienpreismonitoring ausgewählter Notenbanken
• Europäische Zentralbank: Regelmäßiges Monitoring der Immobilienmärkte der Euroraumländer im Finanzstabilitätsbericht. Neben der reinen Preisentwicklung berechnet die EZB regelmäßig zwei Indikatoren, mit deren Hilfe sie die Märkte für Wohn- und Gewerbeimmobilien auf mögliche Fehlentwicklungen untersucht
• Bundesbank: Veröffentlicht seit 2009 regelmäßig Analysen zu den Immobilienpreisen in Deutschland. Im Monatsbericht 10/2013 stellte sie Über-bewertungen von bis zu 20% in dt. Großstädten fest
• Schweizer Nationalbank: SNB ist in ein im Juni 2012 neu eingeführtes Verfahren zur Aktivierung eines antizyklischen Kapitalpuffers eingebunden. Aufgabe der SNB ist die regelmäßige Beurteilung der Lage am Hypothekar- und Immobilienmarkt
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Wohnimmobilienpreise im internationalen Vergleich
Quelle: EZB. Quelle: Deloitte (2013) , OECD (KKP) *) Angebotspreise
952
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1.166
1.188
1.407
1.756
1.928
1.945
2.058
2.223
2.690
3.800
3.883
0 1000 2000 3000 4000 5000
HU
PL
RU
CZ
DE*
ES
DK
NL
BE
AT
IT
UK
FR
2012 EUR at zu Kaufkraftparitäten 2012 EUR
Wohnimmobilienpreise für ausgewählte EU-Länder (2012)
EUR / m2
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200
220
00 02 04 06 08 10 12
Wien Österreich Euroraum
Wohnimmobilienpreise in Österreich und im Euroraum
2000=100
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Wohnimmobilienpreise in Österreich
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2000 2001 2003 2005 2006 2008 2010 2011
Wien Österreich ohne Wien Österreich
Immobilienpreise gesamtIndex (2000=100)
Entwicklung von Immobilienpreisen in Österreich (2000Q1 - 2013Q2)
Grafik 1
Quelle: OeNB; TU Wien.
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2000 2001 2003 2005 2006 2008 2010 2011
Wien Österreich ohne Wien
Baugrundstücke EigenheimIndex (2000=100)
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Wien Österreich ohne Wien
EinfamilienhäuserIndex (2000=100)
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Wien Österreich ohne Wien
Eigentumswohnungen gesamtIndex (2000=100)
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250
2000 2001 2003 2005 2006 2008 2010 2011
Wien Österreich ohne Wien
Neue EigentumswohnungenIndex (2000=100)
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200
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2000 2001 2003 2005 2006 2008 2010 2011
Wien Österreich ohne Wien
Gebrauchte EigentumswohnungenIndex (2000=100)
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Was ist überhaupt eine Immobilienpreisblase?
Es existiert keine allgemein anerkannte Definition einer Immobilienpreisblase. Definitionsversuche stützen sich auf drei Sichtweisen:
Charttechnische Sichtweise
• Konzentriert sich rein auf den Preisverlauf, ohne dessen Einflussgrößen zu berücksichtigen.
• In der einfachsten Form wir aus rasch ansteigenden Preisen auf eine Blase geschlossen.
• Wertlos für Früherkennung von Blasen
Verhaltensbasierte Sichtweise
• Stimmung und Verhalten der Akteure stehen im Mittelpunkt (Spekulation, übertriebene Erwartungen, irrationaler Überschwang (irrational exuberance))
Fundamentale Sichtweise
• Blase liegt vor, wenn Preise von „fundamental gerechtfertigten“ Preise abweichen.
• Fundamentalfaktoren: Demografische Entwicklungen (Bevölkerungswachstum, Haushaltsgröße, …), allgemeines Wohlstandsniveau, institutionelle Faktoren (Steuern, Wohnbauförderung, Entwicklungsstand des Finanzsystems,…), die Verfügbarkeit von Grund und Boden, Präferenzen (wachsende Wohnansprüche), Baukosten, erwartete Erträge (Mieten), Zinsen u.a..
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Konstruktion des Fundamentalpreisindikators
• Indikator betont die Rolle von Fundamentalfaktoren
• Steigen Preise infolge eines Anpassungsprozesses an veränderte Fundamentalfaktoren, so liegt keine Blase vor. Erst wenn die Preise über längere Zeit erheblich von ihren Fundamentalwerten abweichen, kann von einer Blase gesprochen werden.
• Multipler Indikatorenansatz deckt eine Reihe von Indikatoren der Angebots- und der Nachfrageseite ab.
• Haushaltsperspektive: Reale Immobilienpreise, Leistbarkeit
• Investorenperspektive: Verhältnis Immobilienpreis zu Mieten, Verhältnis Immobilienpreis zu Baukosten
• Systemische Perspektive: Kredittragfähigkeit, Verhältnis Wohnbauinvestitionen zu BIP, Zinsanhebungsrisiko
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Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien für Wien und Gesamtösterreich
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-10
0
10
20
30
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12
Wien Österreich
Abweichung der Immobilienpreise von den fundamental gerechtfertigten Preisen in %
• Für Wien ergibt sich im vierten Quartal 2013 eine Überbewertung im Ausmaß von 21%
• Für Gesamtösterreich ergibt sich eine Unterbewertung um 8%
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Wohnbaukredite und Verschuldung des Haushaltssektors
-6
-4
-2
0
2
4
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8
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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Insgesamt KonsumkrediteWohnbaukredite Sonstige Kredite
Haushaltskredite nach VerwendungszweckVeränderung zum Vorjahr in %
Grafik 1
Quelle: OeNB, Eurostat.
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55
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65
70
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Österreich Euroraum
Verschuldung des HaushaltssektorsIn % des BIP, gleitender 4Q-Durchschnitt
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OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien: Teilindikatoren für Wien und Österreich
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Österreich Wien
Immobilienpreise, real
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1989 1994 1999 2004 2009
Österreich Wien
Immobilienpreise zu Mieten
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Österreich Wien
Immobilienpreise zu Baukosten
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Österreich Wien
Leistbarkeit (invers)
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100120140160180200
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Österreich Wien
Kredittragfähigkeit (invers)
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100120140160180200
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Österreich Wien
Wohnbauinvestitionen / BIP
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Österreich Wien
Zinsänderungsrisiko
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-505
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Österreich Wien
OeNB-Immobilien-Fundamentalpreisindikator
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Haushaltsperspektive: Reale Immobilienpreise
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Österreich Wien
Immobilienpreise, real• Reale Immobilienpreise vergleichen
Immobilienpreise mit Konsumgüterpreisen
• Reale Immobilienpreise können nicht langfristig steigen oder fallen
• Langfristig ist jedoch eher im Zeitraum von mehreren Jahrzehnten bis Jahrhunderten zu sehen.
• Vorhersagekraft für baldige Korrektur daher gering.
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Haushaltsperspektive: Leistbarkeit
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Österreich Wien
Leistbarkeit (invers) • In Literatur wird üblicherweise Preis/Einkommensverhältnis herangezogen
• Nachteile:
• Haushalte beachten primär monatliche Belastung, Einkommen vernachlässigt Effekte des Zinssatzes auf Belastbarkeit der Haushalte
• Berechnung eines hypothetischen Kreditvolumens basierend auf konstantem Anteil des Haushaltseinkommens und dem aktuellen Zinsniveau
• Relativ niedriges Haushaltseinkommen und hohes Zinsniveau Anfang der 90er führten zu niedriger Leistbarkeit
• Zinssenkungen haben Leistbarkeit spürbar erhöht
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Investorenperspektive: Immobilienpreise zu Mieten
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Österreich Wien
Immobilienpreise zu Mieten • Zentrale Fundamentalgröße: Wert eines Vermögensgegenstandes ergibt sich aus der Summe der zukünftig erwarteten Zahlungsströme (Asset Pricing Model)
• Wegen Datenproblemen wird meist nur Verhältnis Immobilienpreise/Mieten genommen
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Investorenperspektive: Immobilienpreise zu Baukosten
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Österreich Wien
Immobilienpreise zu Baukosten
• Baukosten wichtiger angebotsseitiger Faktor
• Übersteigt der Marktpreis die Baukosten, so ist Neubau lohnend
• Problem: Preis für Boden fehlt
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Systemische Perspektive: Kredittragfähigkeit
• Kredittragfähigkeit gibt an, inwieweit das tatsächlich vergebene Kreditvolumen – gegeben die Haushaltseinkommen und die Höhe des Zinssatzes – für die Haushalte leistbar ist
• Eine Verschlechterung der Kredittrag-fähigkeit stellt ein Risiko für die Banken dar
• Inverse Kredittragfähigkeit = Wohnkredite / hypothetisches Kreditvolumen
• Seit Ende 2008 hat sich Kredittragfähigkeit deutlich verbessert
• Keine regionalen Kreditdaten verfügbar 406080
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Österreich
Kredittragfähigkeit (invers)
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Systemische Perspektive: Wohnbauinvestitionen zu BIP • Quote Wohnbauinvestitionen zu BIP zeigt
ggf. aufgeblähten Bausektor an
• Nach dem Bauboom Mitte der Neunziger Jahre ist diese Quote kontinuierlich gesunken.
• Österreich hat keinen aufgeblähten Bausektor aufzuweisen, 2012 betrug die Wohnbauquote 4,2%
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Österreich Wien
Wohnbauinvestitionen zu BIP
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Systemische Perspektive: Zinsanhebungsrisiko
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Österreich
Zinsanhebungsrisiko • Zinsen stellen aus Sicht des Immobilien-marktes einen Fundamentalfaktor dar. Niedrige Zinsen verbessern die Leistbarkeit
• Aus makroökonomischer Perspektive sind die Zinsen jedoch endogen. Im Vergleich zum makroökonomischen Umfeld zu niedrige Zinsen bergen die Gefahr einer Zinsanhebung
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Hauptergebnisse und Implikationen für Finanzmarktstabilität
Hauptergebnisse • In Wien – und abgeschwächt auch in den anderen Bundesländern – ist seit einiger Zeit ein
deutlicher Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten.
• Der OeNB-Immobilienindikator für Wien zeigt für das vierte Quartal 2013 eine Überbewertung im Ausmaß von 21% an
• Für Österreich ergibt sich eine Unterbewertung (-8%)
Weitere Vorgehensweise • OeNB ist sich der Relevanz der Immobilienpreisentwicklung für die Finanzmarktstabilität bewusst
und wird die Entwicklungen daher laufend beobachten.
• Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien wird regelmäßig berechnet und auf der Homepage der OeNB (www.oenb.at) publiziert.
www.oenb.at [email protected] - 19 -
Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien für Wien und Gesamtösterreich
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Wien Österreich
Abweichung der Immobilienpreise von den fundamental gerechtfertigten Preisen in %
• Für Wien ergibt sich im vierten Quartal 2013 eine Überbewertung im Ausmaß von 21%
• Für Gesamtösterreich ergibt sich eine Unterbewertung um 8%
