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IMMOBILIENENTWICKLUNG
RA Mag. Dr. Peter Madl
© 2014 schoenherr 3
• Wirtschaftliche Ansätze eines Immobilieninvestors
• LOI – Letter of Intent
• Kauf der Liegenschaft: DD - worauf muss geachtet werden?
• Bau- und Architektenvertrag
• Vermietung
• Käufersuche und Kaufvertrag
Inhalt
© 2016 schoenherr 4
Wirtschaftliche
Ansätze
© 2016 schoenherr 5
1. Ein Unternehmer als Investor kauft nicht eine Immobilie als solche,
sondern die erwartete Rendite daraus.
2. Rendite ist die auf den eingesetzten Kaufpreis erzielte Verzinsung.
3. Aus der Summe der erwarteten Mieterträge und der vom Investor
verlangten Rendite lässt sich der Kaufpreis berechnen, den der
Investor zu zahlen bereit ist.
Wirtschaftliche Ansätze Rendite
© 2016 schoenherr 6
• Prozentsatz oder Vielfaches des Mietertrags
• Beispiel Rendite von 4,0%:
(EUR 1.500.000 Mieterträge : 4,0 % Rendite) x 100
= Kaufpreis EUR 37.500.000
hoher % Satz = niederer Kaufpreis
• Entspricht dem 25-fachen Mietertrag
EUR 1.500.000 Mieterträge x 25
= Kaufpreis EUR 37.500.000
hoher Multiplikator = hoher Kaufpreis
Wirtschaftliche Ansätze Rendite
© 2016 schoenherr 7
• Nicht Mieterträge (Brutto-Rendite)alleine interessant – davon müssen die nicht überwälzbaren Kosten abgezogen werden.
• Abzüge:
• CapEx – Investitionen in allgemeine Teile und nicht überwälzbare
Investitionen in Mietobjekte,
• nicht überwälzbare Betriebskosten,
• Betriebskosten auf Leerstand,
• Kosten Mietersuche etc
• Letztlich ist nur die Netto-Rendite interessant.
Wirtschaftliche Ansätze Rendite
© 2016 schoenherr 8
• Netto-Rendite auf das eingesetzte eigene Kapital ist interessant
• Durch Fremdkapital kann die Rendite auf das Eigenkapital erhöht
werden:
• Netto-Rendite auf den Kaufpreis von EUR 37.500.000 beträgt zB
3% = EUR 1.125.000
• Wenn alles Eigenkapital: EK-Rendite = 3 %
• 50 % Fremdkapital (= EUR 18.750.000) zu 2 % Verzinsung wird
aufgenommen
• Zinsen pro Jahr betragen EUR 375.000
• Für das Eigenkapital von EUR 18.750.000 verbleiben EUR 750.000
Ertrag = 4 %
• Bei 80 % FK = EK-Rendite schon 7 % - Hebel
Wirtschaftliche Ansätze Rendite
© 2016 schoenherr 9
• Wird die Liegenschaft oder wird ein SPV gekauft?
• Asset Deal: Liegenschaft wird gekauft und bekommt neuen
Eigentümer
• Share Deal: SPV (Special Purpose Vehicle – Zweckgesellschaft) wird
gekauft und bleibt Eigentümer der Liegenschaft
Asset vs Share Deal Definition
© 2016 schoenherr 10
• Können GrESt (3,5%) und Eintragungsgebühr (1,1%) vermieden
werden?
• Eintragungsgebühr jedenfalls
• GrESt – Anteilsvereinigung
• Treuhänder wird dem Treugeber zugerechnet
• 95 % der Anteile genügen
• Nur KöSt-Gruppe wird zusammengerechnet
• Auch für Personengesellschaften (binnen 5 Jahren 95 % der
Anteile neue Eigentümer)
• Nur direkter Eigentümer
Asset vs Share Deal Transfersteuern
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• Abschreibungsgrundlage aktueller oder historischer Kaufpreis?
• Asset Deal: Step Up – Basis aktueller Kaufpreis + Nebenspesen
• Share Deal: Bei GmbH – historischer Kaufpreis – kein Step Up
• Share Deal: Bei KG – transparent – wird direkt dem Gesellschafter
zugerechnet – daher Step Up
• Zinsen absetzbar?
• Bei Asset Deal direkt gegen Mieteinnahmen verrechenbar
• Bei Share Deal eine Ebene höher – erst gegen Gewinn
verrechenbar
Asset vs Share Deal Laufende Steuern
© 2016 schoenherr 12
• Vermietung mit Option zur USt immer möglich?
• Asset Deal
• Verlust des Errichterprivilegs
• Neuer Mietvertrag für USt-Zwecke – Verlust der Begünstigung für
Altverträge
• Share Deal
• keine Änderung
Asset vs Share Deal Umsatzsteuer
© 2016 schoenherr 13
• Latente Steuern bei Kapitalgesellschaft
• Nach Ankauf als Share Deal mit Exit als Asset Deal
• Gewinnrealisierung bei Verkauf über Buchwert, selbst wenn
wirtschaftlich kein Gewinn
• Risikoteilung
Asset vs Share Deal Exitsteuer
© 2016 schoenherr 14
• Asset Deal
• § 1120 ABGB - § 2 MRG - Unterschiede
• § 38 UGB – ist es ein "Unternehmen"?
• § 1409 ABGB – jedenfalls ein Vermögen, wenn fast alles, was SPV
besitzt
• § 14 BAO ua
• Share Deal
• Keine Änderung bei den Verträgen
• Change of Control – ao Kündigung / Anhebung
Asset vs Share Deal Vertragsübergang
© 2016 schoenherr 15
• Asset Deal
• nur Liegenschaft
• Share Deal
• Liegenschaft
• Anteile am SPV
• Sonstige Verträge / Schulden
• Ist das SPV sauber
Asset vs Share Deal DD
© 2016 schoenherr 16
vollvermietete Liegenschaft:
• Dauer der Mietverträge?
• Befristung und Kündigungsmöglichkeiten
• Entwicklung Mietpreis gegenüber VPI
• Wertsicherung – Schwellwert, Umfang der Weiterverrechnung
unverbaute Liegenschaften:
• Bebauungsdichte, Bauklasse, Nutzfläche
• erwartete Miete abzüglich erwartete Kosten
Wirtschaftliche Risikobereiche
© 2016 schoenherr 17
LOI – Letter of Intent
© 2016 schoenherr 18
• Absichtserklärung einer nat./jur. Person , die das Interesse an
Verhandlungen und am Abschluss eines Vertrages ausdrückt.
• Im Bereich des Unternehmenskauf hat sich eine spezielle Form der
Absichtserklärung, der Letter of Intent, durchgesetzt.
• Eine Absichtserklärung, die nicht nur ein, sondern alle
Verhandlungspartner unterzeichnen, nennt man auch Punktation
oder Memorandum of Understanding (MoU).
LOI – Bedeutung (I)
© 2016 schoenherr 19
• MoU: wird ebenfalls noch vor Abschluss des endgültigen Vertrags unterzeichnet und enthält die Eckpunkte des späteren Vertrags.
• Fragen:
- Bindungswirkung?
(moralischer vs rechtlicher Druck)
- Inhalt?
- Sanktionen?
LOI – Bedeutung (II)
© 2016 schoenherr 20
• Einleitung – Interessensbekundung
• Bezeichnung der Vertragspartner
• Beschreibung des Kaufgegenstands (Liegenschaft, Gebäude etc., uU
SPV)
• Bewertung des Kaufgegenstands, Ausführungen zu den
Mietverträgen
• Bedingungen
• Finanzierung
LOI – Inhalt (I)
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• Zeitlicher Ablauf
• Exklusivität
• Due Diligence
• Berater und deren Kosten
• Vertraulichkeit
• Angaben zu den Eigenschaften des LOI (Bindungswirkung?)
LOI – Inhalt (II)
© 2016 schoenherr 22
LOI – Letter of Intent
Beispiel
© 2016 schoenherr 23
Ankauf der Liegenschaft Worauf muss bei der DD
geachtet werden?
© 2016 schoenherr 24
Eine DD muss umfassend alle Aspekte abdecken, die untereinander
koordiniert werden müssen:
• rechtliche DD
• technische DD
• steuerliche DD
• wirtschaftliche DD (zur Angemessenheit der Mietzinse und den
Wiedervermietungsaussichten)
DD - Arten
© 2016 schoenherr 25
Konsequenzen aus den Ergebnissen einer DD:
• Abbruch der Verhandlungen (“Deal Breaker“)
• Verpflichtung des Verkäufers, bis zum Closing noch Schritte zu setzen
und einen bestimmten Zustand herzustellen
• eine Gewährleistungs-/Garantiezusage, dass ein bestimmter Zustand
gegeben ist
• Reduktion des Kaufpreises
DD - Konsequenzen
© 2016 schoenherr 26
Welche Faktoren haben auf die Verwertbarkeit der Liegenschaft
Einfluss?
rechtliche:
Bauklasse, Bebauungsdichte, Servitute,
Restitutionsansprüche, Altlasten, etc.
wirtschaftliche:
Größe, Nutzfläche, Widmung, Lage, Erschließung etc.
Verwertbarkeit (I)
© 2016 schoenherr 27
Welche Bauordnung ist anwendbar?
Wo erfährt man die Widmung einer Liegenschaft? (online vs
Widmungsbestätigung)
Der Bebauungsplan ist Teil des örtlichen Flächenwidmungsplans.
Bauklassen werden von den Bundesländern vorgegeben und von
der Gemeinde in diesem Rahmen festgelegt.
Verwertbarkeit (II)
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan:
• Bauklasse: beschreibt die maximal erlaubte Bauhöhe
© 2016 schoenherr 28
Bauklassen in Wien: nach der Wiener Bauordnung ist die
Gebäudehöhe für Wohngebiete und gemischte Baugebiete in sechs
Klassen eingeteilt.
Verhältnis der bebauten zur unbebauten Fläche einer Stadt. Als
bebaut gilt in der Statistik das gesamte Baugrundstück
Verhältnis von Gebäudegrundfläche zu unbebauter Fläche im
Grundstück oder Baublock.
Verwertbarkeit (III)
• Bebauungsdichte:
© 2016 schoenherr 29
Verwertbarkeit (IV) Beispiel Flächenwidmung:
Bauland Zeichen
© 2016 schoenherr 30
Verwertbarkeit (V) Beispiel - Bebauungsplan
Das sind Flächenwidmungen: "Epk" bedeutet "Erholungsgebiet – Parkanlagen"; "Ebd" bedeutet "Erholungsgebiet – Freibäder".
Grenze zwischen öffentlichem Gut – Straße – und einem angrenzenden Baupplatz: eine "Baulinie"
Dies beschreibt die Bauklasse: "III" bedeutet Bauklasse III; die Gebäudehöhe hat zwischen 9 und 16 m zu betragen.
Dies beschreibt die Bauweise: "g" bedeutet geschlossene Bauweise.
Grau beschreibt die Situation; hier zB Geleise.
© 2016 schoenherr 31
Wie ist die Anbindung der Liegenschaft?
Verkehrswege, Versorgungsleitungen, etc
Sind Dienstbarkeiten notwendig und vorhanden?
Holzbohlen, Treibstoffrückstände, Fäkalien, Mineralöle,...
Wer trägt die Verantwortung für die Entsorgung?
Verdachtsflächenkataster
Verwertbarkeit (VI)
• Erschließung:
• Altlasten:
© 2016 schoenherr 32
Wurde die Liegenschaft in der Vergangenheit enteignet?
Wie waren die Besitz- und Eigentumsverhältnisse in den Jahren 1930 –
1945?
Gab es nach 1945 eine Restitution?
Grundbuch und vor allem die Urkundensammlung prüfen!
Verwertbarkeit (VII)
• Restitutionsansprüche:
© 2016 schoenherr 33
Ersitzung
Untergang bei gutgläubigem Erwerb - § 1500 ABGB
Grenze des guten Glaubens?
Auch die Liegenschaft in der Natur überprüfen!
Verwertbarkeit (VIII)
• Nicht verbücherte Dienstbarkeiten:
© 2016 schoenherr 34
Verwertbarkeit (IX)
KATASTRALGEMEINDE 01806 Mauer EINLAGEZAHL 854 BEZIRKSGERICHT Liesing ************************************************************************************* Letzte TZ 3128/2013 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012 ****************************************** A1 ******************************************* GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 1204/2 GST-Fläche (20879) Änderung in Vorbereitung Bauf.(10) 9870 Gärten (10) 3909 Sonst(50) 7100 Engelshofengasse 2 Speisinger Straße 121-127 Matthias-Hau-Gasse 7-19 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Gärten(10): Gärten (Gärten) Sonst(50): Sonstige (Betriebsflächen) ****************************************** A2 ******************************************* 1 a 2237/1943 Verpflichtung zur Entfernung der Baulichkeiten gem Pkt 1 Bescheid 1943-05-06 2 a 704/1948 Verpflichtung zur Gehsteigherstellung gem Pkt 10 Bescheid 1947-09-11 3 a 1249/1968 Bauplatz (auf) Gst 1191/1 1191/3 1191/4 1191/5 1191/6 1191/7 1204/2 4 a 1249/1968 Verpflichtung zur Herstellung der Höhenlage gem Pkt 1 Bescheid 1968-01-25 und zur Übergabe 5 a 1249/1968 Verpflichtung zur Duldung der gemeinsamen Anlagen gem Pkt 2 Bescheid 1968-01-25 6 a 1249/1968 der Baubeschränkung gem Pkt 4 Bescheid 1968-01-25 7 a 19/2010 3128/2013 Denkmalschutz - Unterschutzstellung "Rosenhügelstudios, ehem. Vita Film/Tobis-Sascha Film/Wien Film Studios (Halle 1 und 6) Adr. Speisinger Str. 121-127 auf Gst 1204/2
© 2016 schoenherr 35
Verwertbarkeit (X)
***************************************** B ******************************************* 1 ANTEIL: 1/1 Österreichischer Rundfunk ADR: Würzburgg. 30 1136 a 1274/1968 Kaufvertrag 1966-12-23 Eigentumsrecht b 1/1979 Namensänderung c 1796/2014 Rangordnung für die Veräußerung bis 2016-06-17 ***************************************** C ******************************************* 1 a 341/1908 2042/1932 DIENSTBARKEIT der Wasserleitung hins Gst 1204/2 gem Pkt III lit a) und Anhang A Post Nr XI VIII Entscheidung 1907-08-18 für Stadt Wien 2 a 2810/1906 REALLAST zur Errichtung von Vorgärten hins Gst 1205/5 1205/1 1205/8 1205/4 1205/6 für Stadt Wien b 2042/1932 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 1528 1530 1537 1540 1670 3 b 19694/2001 IM RANG 1936/2001 Pfandurkunde 2001-12-18 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 5,843.000,-- für Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG **************************************HINWEIS **************************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS
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Mietvertrag
© 2016 schoenherr 37
Mietvertrag
• Vertragsbestandteile
Mietgegenstand Mietdauer Mietzins Betriebs- und Nebenkosten Benützung Instandhaltung Kaution Bauliche Veränderungen Untervermietung und Weitergabe
Versicherung ev gemeinsame Werbung ev Betriebspflicht Betreten durch Vermieter Schlüssel, Übergabe Schlussbestimmungen
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• ABGB
• Flächenmiete
• Pacht
• Ein- und Zweiobjektehäuser
• Im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-,
Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder
Lagerhausunternehmens vermietet ua
• MRG
• Vollanwendung • Kündigungsschutz (auch für Büro + Gewerbeflächen)
• Teilanwendung • Nicht geförderter Neubau • Keine Mietzinsgrenzen • Kein Betriebskostenkatalog
Mietvertrag Anwendbare Bestimmungen
© 2016 schoenherr 39
• Befristung
• Schriftform
• Datumsmäßig bestimmter oder bestimmbarer Endtermin
• Keine Handlung für Ende notwendig
• Kündigung
• Wichtiger Grund § 30 MRG
• Form • gerichtlich • schriftlich
• Termin und Frist
Mietvertrag Dauer
© 2016 schoenherr 40
• § 1120 ABGB
• Nach Übergabe an Bestandnehmer – Übergang
Bestandverhältnis
• Mieter muss nach Aufkündigung weichen – gilt beidseitig
• Verlust von Kündigungsverzicht/Befristung/langen
Kündigungsfristen
• Dreiparteienvereinbarung zur Vertragsübernahme als Ausweg
• § 2 MRG
• Übergang bis auf ungewöhnlich Klauseln
• Spezialbestimmung geht § 1120 ABGB vor
• Kündigungstermine und –fristen sowie Befristungen und
Kündigungsverzichte bleiben aufrecht
Mietvertrag Verkauf der Liegenschaft
© 2016 schoenherr 41
• § 1096 ABGB
• Gesetzlich beim Vermieter
• Gewährleistungsbestimmung – daher bei Konsumenten nicht
abdingbar
• Auch bei Unternehmern greift § 879 Abs 3 ABGB wegen
gröblicher Benachteiligung bei Nebenbestimmungen in
Vertragsformblättern oft ein
• § 3 und § 8 MRG
• Spezialbestimmung im Vollanwendungsbereich geht § 1096
ABGB vor (§ 1096 ABGB im Teilanwendungsbereich für
Heizthermen in Wohnungen zwingend)
• Bereich dazwischen keinem zugewiesen
• Keine Pflicht des Vermieters, Graubereich zu machen, aber
Mietzinsminderungsrecht
Mietvertrag Erhaltung
© 2016 schoenherr 42
GU - Vertrag
© 2016 schoenherr 43
ist im Wesentlichen einziger Vertragspartner des Bauherrn
trägt die volle Verantwortung für die Gesamtleistung
darf Teilleistungen an Subunternehmer vergeben
zum Umfang der GU-Leistungen gehören üblicherweise nicht
Planungsleistungen (dann „Generalübernehmer“)
üblicher Auftrag: „schlüsselfertige Erstellung des Bauwerks“
GU – Vertrag (I)
• Was ist ein Generalunternehmer?
© 2016 schoenherr 44
Vorteile:
Nur ein Ansprechpartner für die Durchführung der Leistungen (minimiert Risiken für den Bauherrn)
GU koordiniert Subunternehmer – keine Haftung des Bauherrn für Einzelgewerke gemäß § 1313a ABGB gegenüber anderen Einzelgewerken
Gewährleistungs- bzw Schadenersatzansprüche müssen nur einem Ansprechpartner gegenüber geltend gemacht werden
Nachteile:
GU verrechnet für die Koordinierungstätigkeit („GU-Zuschlag“ -> teurer)
Größere Abhängigkeit des Bauherrn
GU – Vertrag (II)
• Warum bedient man sich eines GU?
© 2016 schoenherr 45
ein GU-Vertrag ist ein Werkvertrag ( §§ 1165 ff)
er kann daher schriftlich, mündlich oder auch konkludent
geschlossen werden
Erfolgsverbindlichkeit: der Werkunternehmer verpflichtet sich zur
Herstellung eines bestimmten Erfolgs
Werkvertragsrecht: Warnpflicht, bedungenes oder angemessenes
Entgelt, etc.
GU – Vertrag (III)
• rechtliche Qualifikation
© 2016 schoenherr 46
GU – Vertrag (IV)
• Vertragsbestandteile
Vertragsgegenstand Vertragsbestandteile, Rangfolge Leistungsumfang Mitwirkung des AG (Planfreigabeverfahren, Bemusterung, Überwachung, Projektsteuerung) Leistungsänderungen (Entgeltpflicht, Verfahren) Termine (Fertigstellung, Zwischentermine) Abnahme Gewährleistung
Vergütung, Zahlungen Sicherheiten Abtretung von Ansprüchen Kündigung Versicherung Übergabe von Unterlagen Urheberrecht Sonstiges Streitigkeiten / Gerichtsstand
© 2016 schoenherr 47
Architektenvertrag
© 2016 schoenherr 48
Architektenvertrag (I)
• Vertragsbestandteile
Vertragsgegenstand Vertragsbestandteile, Rangfolge Leistungsumfang Entgelt Termine Zahlungen (Haftrücklass) Rechte des AN (zB den AG zu vertreten …) Urheberrecht
Gewährleistung Versicherung Unübertragbarkeit der Leistungen Kündigung, Leistungsverweigerung Herausgabeanspruch und Weisungsrecht des AG Gerichtsstand Sonstiges
© 2016 schoenherr 49
• Geschützt ist nicht allein das Werk, sondern auch sein Urheber!
• Urheber ist immer eine physische Person und nur der, der das Werk
tatsächlich geschaffen hat.
• Urheber hat das Recht, als solcher genannt zu werden; er hat aber
auch das Recht, sich gegen Veränderungen zur Wehr zu setzen!
• -> Rechteeinräumung (Werknutzungsbewilligung, Vorwegzustimmung, Abgeltung für die Zukunft)
Architektenvertrag (II)
• Urheberrechte!
© 2016 schoenherr 50
Kaufvertrag
© 2016 schoenherr 51
• Teilung
• Teilungsplan
• Bescheide (Vermessungsamt nur 18 Monate gültig)
• Gebäude
• fertig
• erst zu errichten (Forward Purchase)
• Aufschließung
• Einzuräumende Dienstbarkeiten
• Kein Personal (AVRAG)
Kaufvertrag Kaufgegenstand
© 2016 schoenherr 52
• Berechnung offen legen?
• USt
• Wann optiere ich (Vorsteuerberichtigung)?
• Wie berichtige ich (Zahlung/Überrechnung)?
• Treuhandabwicklung
Kaufvertrag Kaufpreis
© 2016 schoenherr 53
• Cap
• Maximalbetrag in % vom Kaufpreis
• De minimis
• Muss pro Anspruch erreicht werden – kein Streit über Kleinigkeiten
• Basket
• Alle Ansprüche insgesamt müssen einen bestimmten Betrag
erreicht haben, um überhaupt gelten gemacht werden zu
können
• Klären: auch unter de minimis Grenze liegende Ansprüche hier
berücksichtigen?
• Freigrenze/Freibetrag
• Zeitachse
Kaufvertrag Haftungsregelungen
© 2016 schoenherr 54
• Haftung für die Freiheit von Kontaminationen mit oder ohne Einschränkung auf eine gesetzliche Verpflichtung des Käufers zur Beseitigung
• Haftung für während der Dauer des Eigentums des Verkäufers von diesem oder ihm zuzurechnenden Dritten (zB von ihm beauftragten Bauunternehmern, Lieferanten, Kunden etc) verursachte Kontaminationen
• Haftung dafür, dass der Verkäufer oder ihm zuzurechnende Personen (nur Geschäftsführer oder auch sonstige Dritte?) keine Kenntnis von durch wen immer verursachten Kontaminationen haben
• Hinweis auf die auf der Liegenschaft erfolgten Tätigkeiten (zB zu Beginn des 20. Jahrhunderts als Lackfabrik verwendet) und Zurverfügungstellung eines Gutachtens mit einem Haftungsausschluss
• Ermöglichen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss die Liegenschaft besichtigt und Bodenuntersuchungen macht, mit einem Haftungsausschluss
• Haftungsausschlüsse sind immer kritisch in Hinblick auf § 879 ABGB zu hinterfragen – gänzliche Haftungsausschlüsse in vielen Fällen sittenwidrig
Kaufvertrag Haftung für Kontaminationen
55
T +43 1 534 37 50231
Position Partner, Schönherr Rechtsanwälte GmbH
Lehrbeauftragter Universität Wien und
Wirtschaftsuniversität Wien
Ausbildung Universität Wien (Dr. iur. 1983)
Wirtschaftsuniversität Wien (Mag. rer. soc. oec.
1987)
Peter Madl