SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF€¦ · Februar 2017 EDITORIAL Büromarkt im Umbruch Die Analysen der grossen Schweizer Immobili-endienstleister sind eindeutig: Das Angebot an Büroflächen

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 234_ 12. Jahrgang / 14. Februar 2017

EDITORIAL

Büromarkt im UmbruchDie Analysen der grossen Schweizer Immobili-endienstleister sind eindeutig: Das Angebot an Büroflächen in den Agglomerationen der Schweiz nimmt zu; in Zürich und Genf, den Finanzzentren des Landes, ist der Angebotsüberhang am gröss-ten. Dass aktuell die Mieter bei Vertragsverhand-lungen das Sagen haben, ist unbestritten – auch wenn sich dieser Umstand (noch) nicht überall an der Mietpreisentwicklung ablesen lässt. «Bei den Incentives spielt der wahre Markt», bringt CSL Immobilien die Lage auf den Punkt. Einfach nur

Büroflächen zur Verfügung zu stellen, reicht längst nicht mehr aus; Nachfrager nach Büroräumlichkeiten können von deren Anbietern «Anreize» verlangen: Mietfreie Zeiten, die Übernahme der Kosten für Mieterausbauten und vieles mehr. Vermieter sind gefordert, und dass sich daran kurz- bis mittelfristig etwas ändern wird, ist wenig wahrscheinlich. Dies nicht allein aufgrund der immer noch prall gefüllten Projektpipeline und all den Flächen, die in den kommenden Jahren an den Markt kommen werden. Auch die Nachfrage ändert sich. Um sich im aktuellen Marktumfeld optimal positionieren zu können, müssten Eigentümer nicht nur den Ausbau von Flächen und flexible Mietver-hältnisse in Betracht ziehen, sondern auch das Bereitstellen von bestimmten Zusatzdienstleistungen, konstatiert JLL. Genauer betrachtet, scheint sich hier ein Wandel abzuzeichnen – die schrittweise Verschiebung von einer reinen Büro- und Gewerbeimmobilie hin zu einer Betreiberliegenschaft.

Mit den besten Grüssen,Birgitt Wüst

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

INHALT

3 Bürof lächenmarkt Schweiz: Der Angebotsüberhang wird grösser (Studie CSL Immobilien AG)

4 Nachricht: BFW Liegenschaften AG/ Wechsel in der Chefetage

6 Nachricht: Schroders/ Zukauf für Zürich AST IED

7 Bürof lächenmarkt Schweiz: Von Mietumständen und Nutzerbedürfnissen (Studie JLL)

11 Nachrichten: Projekt Interim; Schweizerische Post

12 Wohnimmobilienmärkte Schweiz: Preisanstieg hält an (Studie IAZI AG)

13 Nachricht: Credit Suisse/ Neuer Hypothekenfonds

14 Investitionsklima-Index: Verlängerter Zyklus (Studie Union Investment Real Estate)

16 Nachricht: Akara-Fonds/ Folge-Emission geplant

17 Marktkommentar

18 Immobiliennebenwerte

19 Immobilienfonds/-Aktien

20 Standortentwicklung: Grosse Pläne für Altdorf

21 Nachricht: Winterthur/LOKwerk

21 Impressum

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KapitalerhöhungHelvetica Swiss Commercial Fonds

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Seite 3 /3_2017 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

IN DEN 20 GRÖSSTEN AGGLO-MERATIONEN DER SCHWEIZ WAREN ENDE 2016 RUND ZWEI MILLIONEN QUADRATMETER BÜROFLÄCHE VERFÜGBAR. DIES ENTSPRICHT EINEM ZUWACHS VON RUND 18 PROZENT GE-GENÜBER DEM VORJAHR. AM DEUTLICHSTEN WÄCHST DER ANGEBOTSÜBERHANG IN DEN BEIDEN FINANZZENTREN ZÜRICH UND GENF, WIE AUS DEM BÜRO-MARKT-BERICHT VON CSL IMMO-BILIEN HERVORGEHT.

BW/PD. Wie die Researcher von CSL Immobilien in ihrem Anfang Februar veröffentlichten Immobili-enmarktbericht festhalten, betrug die innerhalb von sechs Monaten verfüg-

bare Büronutzfläche im Wirtschafts-raum Zürich Ende 2016 rund 853.000 Quadratmeter – gegenüber dem Vor-jahr, als 727.000 Quadratmeter zur Verfügung standen, entspricht dies einem Anstieg von rund 17 Prozent.

KAUM MEHR NACHFRAGE AUFGRUND VON WACHSTUM

Im Wirtschaftsraum bleibt die Zür-cher City der am stärksten nachge-fragte Standort, dicht gefolgt von Zü-rich West und Zug. Eine dominante Nachfragebranche, wie etwa in Basel mit der Pharmaindustrie, zeigt sich im Wirtschaftsraum Zürich nicht; die häufigsten Nachfrager sind Ausbil-dungsinstitute bzw. Schulen und die Consulting-Branche. Hauptauslöser

der Nachfrage sind Standortoptimie-rungen, räumliche Optimierungen und Kostensenkungen. «Wachstum als Nachfragegrund für Büroflächen hat seit Erhebungsbeginn den historischen Tiefpunkt erreicht und ist vornehmlich im kleineren Flächensegment von Be-deutung», sagt Yonas Mulugeta, CEO der CSL Immobilien AG. Insgesamt habe sich 2016 spannenderweise ein ähnliches Bild der Nachfragegründe gezeigt wie während der Finanzkrise 2009 – obwohl die Rahmenbedingun-gen völlig anders waren, so Mulugeta.

ANGEBOT IN DER REGION ZÜRICH WÄCHST WEITER

Ungeachtet dessen wird munter weiter gebaut: So ist die

BÜROFLÄCHENMÄRKTE SCHWEIZ

Der Angebotsüberhang wird grösser

Das Angebot an Büroflächen in der Schweiz hat deutlich zugelegt.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /3_2017 / Seite 4

Projektentwicklungs-Pipeline im Wirtschaftsraum Zürich in den kommenden Jahren bekanntermassen prall gefüllt. Grossprojekte wie etwa The Circle am Flughafen, Greenci-ty oder der Franklinturm haben, je nach Vermarktungserfolg, einen Re-alisierungshorizont zwischen 2018 und 2022. «Da solche Entwicklungs-projekte meist schon auf dem Markt sind, absorbieren sie bereits einen beträchtlichen Teil der künftigen Nachfrage», sagt Yonas Mulugeta. Diese habe jedoch einen ähnlich tie-fen Stand wie nach der Finanzkrise 2009 erreicht. «Trotzdem werden aufgrund des hohen Anlagedrucks seitens institutioneller Investoren weitere Entwicklungsprojekte ange-schoben», so Mulugeta weiter. Sein Fazit: «Zürich und Genf dürften sich vor diesem Hintergrund auch in den kommenden Jahren mit einem Ange-botsüberhang an Büroflächen kon-frontiert sehen.»

Bei wachsendem Angebot und stag-nierender Nachfrage haben in aller Regel die Mieter bei Vertragsver-handlungen die besseren Karten – auch wenn sich das in den Ange-botsmieten bisher nicht deutlich ablesen lässt. Grundsätzlich sei die Mietpreisentwicklung mit Vorsicht zu interpretieren, meinen die CSL-Experten. Schliesslich spiegelten die vorliegenden Daten nur die angebo-tenen Mietzinse wider: «Unsichtbar bleiben die Incentives wie mietfreie Zeit und die Finanzierung des In-nenausbaus, die Mieter häufiger durchsetzen können.» Die Incen-tives bilden gemäss CSL Immobili-en vermehrt die Differenz zwischen dem Angebotspreis und der tieferen Wunschmiete. Inzwischen würden auch immer häufiger Early-Break-Optionen – die Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu beenden – ge-fordert, was das Risiko im Hinblick auf den Cashflow für den Eigentümer

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NACHRICHTEN

BFW LIEGENSCHAFTEN AGNEUER CEO

Beat Frischknecht, Verwaltungs-rat und CEO der BFW Liegen-schaften AG, scheidet per Ende März 2017 aus der Geschäftslei-tung aus, bleibt dem Unterneh-men aber als Verwaltungsrat und Mehrheitsaktionär erhalten. Sein Nachfolger als CEO wird Reto Borner (43), der seit 2010 Chief Financial Officer (CFO) der BFW Liegenschaften AG geamtet und in dieser Zeit das Liegenschaft-sportfolio der Gesellschaft zu-sammen mit Frischknecht weiter-entwickelt hat.Frischknecht ist Gründer der BFW Liegenschaften und seit dem Jahr 2000 Mitglied des Ver-waltungsrats. Von 2000 bis Ende April 2006 und wiederum seit dem 1. Juli 2012 amtete er zudem als CEO der Gesellschaft. Die Posi-tion des CFO übernimmt Philipp Hafen (41); er wird auch Mitglied der Geschäftsleitung. Hafen ist dipl. Treuhandexperte und ver-fügt über Erfahrung als CFO, u.a. bei der ehemals an der BX Ber-ne Exchange kotierten Pretium AG. Hafen ist seit 2009 CFO der BFW Vermögensverwaltung AG. Zudem ist er seit 2016 CFO der Admicasa, mit der die BFW Lie-genschaften AG Dienstleistungs-verträge abgeschlossen hat. Reto Borner und Philipp Hafen treten ihre neuen Positionen zum 1. Ap-ril 2017 an. Für das Geschäftsjahr 2016 erwartet die BFW Liegen-schaften AG ein Rekordergebnis. Nach vorläufigen und ungeprüf-ten Ergebnissen liegt der EBIT bei 27,3 Mio. CHF (Vorjahr: 19,5 Mio.) und der Gewinn inkl. Neu-bewertung und latenten Steu-ern bei 18,2 Mio. CHF (Vorjahr: 10,2 Mio.). Exklusive der Fair-Va-lue-Anpassungen der Zinsswaps und Receiver Swaptions liegt der Gewinn bei rund 18,7 Millionen (Vorjahr: 12,6 Mio.).

Zürich: Leerstände im CBD rückläufig

In der Stadt Zürich stieg das Büroflächenangebot gemäss CSL Immobilien innert Jahresfrist insgesamt auf 322.727 Quadratmeter an (+14%), in der City sank es jedoch auf 104.277 Quadratmeter (–15 %). Dies sei einerseits auf die hohe Neubautätigkeit an den mittlerweile etablierten Bürostandorten in Aus-senquartieren wie Oerlikon und Zürich West zurückzuführen, andererseits blie-ben gute Objekte an zentralen Lagen weiterhin gefragt. In der Stadt Zürich bleibe der Central Business District (CBD) der gefragteste Standort. Die City habe sich von den Standortverlagerungen und -optimierungen der grossen Finanzinstitute während der letzten Jahre erholt. Viele der damals betroffe-nen Objekte seien renoviert worden und profitierten nun von einer starken Nachfrage kleinerer Unternehmen aus Branchen wie Consulting und Bildung. Nochmals spürbar aufgeholt habe in der Mietergunst der Standort Zürich West mit einer Nutzerklientel, die mittlerweile von etablierten Rechtsanwaltskanzlei-en bis zu Kreativen in Zwischennutzungen reiche. Auch die Entwicklung etwa in Altstetten und Zürich Süd werde den Wettbewerb der Bürostandorte um Mieter intensivieren. Von aktuell starken Büroleerständen ist gemäss CSL Immobilien derzeit das Mittlere Glattal mit Gemeinden wie Dübendorf, Opfikon und Wallisellen ge-prägt. Nach der starken Bautätigkeit der letzten Jahre belief sich das Angebot in dieser Region Ende 2016 auf 234.700 Quadratmeter, was mehr als einer Ver-doppelung entspricht. Hinzu komme eine grosse Pipeline mit Projekten wie The Circle, First District oder dem Aquatikon, das noch immer auf seine Aus-lösung warte.


erhöhe. Der Büromarkt bleibe wei-terhin ein Mietermarkt, auch wenn institutionelle Investoren an ihren geforderten Mietzinsen festhielten. So sei der für die Bewertung der Immobilien künstlich hochgehalte-ne Quadratmeterpreis derzeit we-nig aussagekräftig, sagt Giuliana De Rinaldis, Leiterin Vermarktung bei CSL Immobilien: «Daher beobachten wir die deutlichsten Schwankungen nicht bei den Büromieten, sondern bei den Incentives. Dort spielt der wahre Markt.»

MASSIVE ANGEBOTS- AUSWEITUNGEN IN GENF

Einen Mietermarkt konstatiert CSL Immobilien auch für die Stadt Genf. Der Hintergrund: Der Büromarkt in der Stadt und im Wirtschaftsraum Genf war 2016 von massiven Angebots-

ausweitungen geprägt. Auswirkungen zeigen sich gemäss CSL Immobilien vor allem in der Stadt Genf, in der die Mie-ten ausnahmslos sanken. «Die Nachfra-ge, insbesondere von internationalen Unternehmen, liess in letzter Zeit auf-grund des spürbaren Währungseffekts wie auch der steigenden Regulations-

dichte etwa im Finanzsektor nach», be-richtet Mulugeta. Die Bautätigkeit im kommerziellen Segment bleibe jedoch hoch, nicht zuletzt wegen Anreizen wie den absehbaren Infrastrukturverbesse-rungen durch die CEVA-Bahnlinie, was den Angebotsüberhang weiter verstär-ken dürfte. «Trotzdem bleibt

BÜROMARKT SCHWEIZ

Verfügbare Mietflächen und Büropreise

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Steigende Mieten in Lausanne

In Lausanne stellte CSL keinen Angebotsüberhang fest. Das Angebot in der Stadt sei nur leicht gestiegen, während im Wirtschaftsraum insgesamt sogar ein rückläufiges Angebot (–21%) zu beobachten sei. Die Nachfrage in der Stadt sei intakt. Diese Entwicklung zeige sich auch bei den Mieten: Im Mittel seien die Mieten im Stadtzentrum wie auch in der gesamten Stadt spürbar gestie-gen, ebenso wie die Topmieten. Die Attraktivität des Zentrums werde 2017 durch die Entwicklung des Bahnhofareals weiter erhöht, prognostizieren die CSL-Researcher. Im Wirtschaftsraum lasse sich zurzeit ein Nachlassen der Nachfragedynamik beobachten. Offen blieben die möglichen Auswirkungen auf die Nachfrage nach kommerziellen Flächen durch die Unternehmenssteuerreform, die im Kanton Waadt stärkere Auswirkungen haben könnte als in anderen Regionen.

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NACHRICHTEN

SCHRODERS: ZUKAUF FÜR ZÜRICH AST IED

Schroder Real Estate meldete jüngst ein Investment in Schwe-den, das für die Anlagegrup-pe Immobilien Europa Direkt (IED) der Zürich Anlagestif-tung getätigt wurde. Es handelt sich bei diesem ersten Zukauf in Schweden um ein gut etablier-tes, vollständig Einkommen ge-nerierendes Einkaufszentrum in Solentuna, nahe bei Stockholm. Das Einkaufszentrum wurde 1967 eröffnet, bietet 22.500 qm Verkaufsfläche und ist an 20 Mieter, u.a. an Coop, Willys, Systembolaget und Max Ham-burger vergeben (durchschnitt-liche Mietvertragslaufzeit: 9 Jah-re). Das Center wurde kürzlich vom Verkäufer Löfcap renoviert und erweitert. Tony Smedley, Leiter Anlagen Kontinentaleu-ropa von Schroder Real Estate, sieht den Deal als «eine wichti-ge, strategische Investition» für den Immobilien Europa Direkt Schweden. Vor allem das Gebiet um Stockholm zähle bereits seit Lancierung der Anlagegruppe zu den Investitionszielen. «Dieses gut etablierte Einkaufszentrum im Norden von Stockholm hat si-gnifikantes langfristiges Investi-tionspotential und ist bezüglich Wachstum, zunehmender Rendi-te und Diversifikation eine sehr positive Ergänzung zum Portfo-lio», ist Smedley überzeugt. Immobilien Europa Direkt ist ein zeitlich offener und in Euro denominierter Fonds, der von der Zürich Anlagestiftung aufge-setzt und speziell für Schweizer Einrichtungen der beruflichen Vorsorge zugeschnitten wurde. Schroders ist der verantwortli-che Vermögensverwalter der An-lagegruppe. Investiert wird in ein diversifiziertes Portfolio von Geschäftsliegenschaften in den westeuropäischen Märkten.

Genf anscheinend ein interes-santer Standort für Investoren», sagt Mulugeta und verweist darauf, dass 2016 eine verstärkte Kauftätigkeit von internationalen Immobilieninvestoren beobachtet werden konnte: «Die bis-her statistisch erfassten Transaktionen im Kanton Genf haben einen Höchst-stand erreicht.»

INVESTOREN KAUFEN WEITER ZU

Die jährliche Investorenbefragung durch CSL Immobilien zeigte für 2016 ein starkes Wachstum der Immobili-enportfolios um circa sieben Prozent, was auf Wertsteigerungen und inneres Wachstum z. B. durch Projektentwick-lungen, aber auch auf Zukäufe zurück-geführt wird. «Die befragten Investo-ren tätigten 2016 fast ein Drittel mehr Ankäufe als im Vorjahr», sagt Annica Anna Pohl, Leiterin Anlageimmobili-en bei CSL Immobilien. «Doch infol-

ge weiterhin hoher Preise geraten die Renditen unter Druck, was zu einem hohen Abschreibungsbedarf führen könnte.» Bei Büroobjekten der Klasse A sank die erwartete Rendite gemäss CSL Immobilien bei neu erworbenen Liegenschaften nochmals auf 2,50 Pro-zent; bei Klasse-B-Objekten blieb die Rendite bei 3.50 Prozent. Während in diesen beiden Klassen die angegebe-nen Renditen wenig streuen, weichen sie bei Klasse-C-Objekten stärker von-einander ab. «Aufgrund sehr unter-schiedlicher Qualität und der damit verbundenen Risiken – wie z. B. der Restlaufdauer der vorhandenen Miet-verträge – ist bei Objekten der Klasse C der Grat zwischen interessantem In-vestment und Fehlinvestition sehr sch-mal», so Pohl. Bemerkenswert sei auch die Differenz von rund 0,5 Prozent zwischen den Zielrenditen der Inves-toren und den Renditen der angebote-nen Objekte in fast allen Klassen. •

Büroflächenmarkt Basel: Intakte Nachfrage

Für den Basler Büroflächenmarkt stellt CSL Immobilien ein leicht gesunkenes Angebot (-7%) sowie steigende Mietpreise fest, wobei letztere im nationalen Vergleich als moderat bezeichnet werden. Im Unterschied zu anderen Schwei-zer Bürostandorten stamme die Nachfrage auch von wachsenden Unterneh-men und von Neuansiedlungen. Bis Hochhausprojekte wie der zweite Roche Tower oder das Baloise-Projekt am Aeschengraben ab etwa 2021 für Entlas-tung sorgen, dürfte das Angebot in der Stadt knapp bleiben, so die CSL-Re-searcher. Die Nachfrage in der Agglomeration sei weniger stark ausgeprägt – die in Zürich bereits erfolgte Dezentralisierung manifestiere sich im Raum Basel viel weniger. Projektentwicklungen wie u.a. im Raum Pratteln führten zu einer deutlichen Ausweitung des Angebots in der Agglomeration.

Büroflächenmarkt Bern: Angebot geht zurück

In der Stadt Bern ist das Angebot gemäss CSL Immobilien von 2015 bis 2016 um zwölf Prozent auf 55.500 Quadratmeter zurückgegangen. Die neuen Büro-gebäude von Post und SBB in Wankdorf City, direkt neben der neuen S-Bahn-Haltestelle, sind weitgehend bezogen. In einer zweiten Entwicklungsphase wird dort Raum für weitere 2.000 Arbeitsplätze entstehen. Die Marktdynamik des Wirtschaftsraums Bern ist stark von staatsnahen Betrieben abhängig. Dies wirft für CSL Immobilien die Frage auf, woher die Nachfrage für frei werdende Flächen kommen soll, wenn die Standortoptimierungen der öffentlichen Hand weitergehen. Denkbar sei, dass bisherige Büroflächen in der attraktiven Innen-stadt in Wohnraum umgewandelt werden könnten.

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UM GENAUERE KENNTNISSE ÜBER DIE BEDÜRFNISSE UND TRENDS DER BÜRONACHFRA-GE ZU GEWINNEN HAT JLL IN ZUSAMMENARBEIT MIT DER UNIVERSITÄT BASEL EINE BREIT ANGELEGTE UMFRAGE BEI SCHWEIZER BÜRONUTZERN DURCHGEFÜHRT. EIN ÜBERBLICK ÜBER DIE ERGEBNISSE.

BW/PD. Der Schweizer Büroflä-chenmarkt befindet sich in einem grundlegenden Wandel – und die-ser ist längst nicht nur durch den immer offensichtlicher werdenden Wechsel von langjährigen Vermie-ter- zum Mietermarkt geprägt. Der Büroflächenmarkt spiegele neben den angebotsseitigen Veränderungen

die Entwicklung der eingemieteten Unternehmen ab, stellt Jan Eckert, CEO von JLL Schweiz im aktuellen Bericht «Büromarkt Schweiz 2017» fest: «Wenn sich mehrere Branchen gleichzeitig einem grundlegenden Wandel unterwerfen müssen, dann hat dies auch nachhaltige Auswir-kungen auf den Flächenmarkt.» Pro-jektentwickler und Eigentümer von Büroliegenschaften sind demnach gut beraten, sich über die verän-derten Anforderungen an Büro-räumlichkeiten auf dem Laufenden zu halten und ihr Angebot gezielt auf den Markt auszurichten. Beides vereinfacht eine aktuelle Umfrage von JLL und der Universität Basel, die im vergangenen Herbst unter Schweizer Unternehmen zu den Be-

dürfnissen und Trends der Büronach-frage durchgeführt wurde.

FLÄCHENVERBRAUCH RÜCKLÄUFIG

Wie die Umfrage im Themenbereich «Miete versus Eigentum» ergab, ist im Dienstleistungssektor das Miet-modell weiterhin dominant, wobei aufgrund der aktuellen Zinssituati-on eine leichte Tendenz in Richtung mehr Eigentum auszumachen sei. Diesbezüglich stellt sich für die Re-searcher von JLL die Frage, inwiefern sich die Änderung der Lease Accoun-ting-Vorschriften (IFRS 16) auf den Eigentumsanteil auswirken werden. Für grössere Unternehmen, die nach IFRS bilanzieren, könnte dies

BÜROFLÄCHENMARKT/TRENDS

Von Mietumständen und Nutzerbedürfnissen

Bei der Standortwahl für Büronutzer besonders wichtig: Die Anbindung an den ÖV.

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zur Folge haben, dass die In-vestition in Eigentum wieder attrak-tiver wird.Die Befragung zum Thema «Flächen-verbrauch» machte deutlich, dass sich in den vergangenen Jahren die durch-schnittliche benötigte Fläche pro Bürobeschäftigten deutlich reduziert hat. Dies einerseits aufgrund der neu-en Raumstrukturen, die weitgehend offener und somit auch flächeneffi-zienter werden. Andererseits nehme auch die Wachsamkeit der Unterneh-men zu, was «tote» Flächen betrifft. Sie versuchten vermehrt, die Bele- gungsquote zu optimieren und beeinflussende Faktoren wie Urlaubs-tage, krankheitsbedingte Ausfälle oder Termine ausser Haus ebenfalls bei der Überlegung hinsichtlich ihrer Flä-chenbedürfnisse zu berücksichtigen, stellen die JLL-Autoren fest. Oftmals werde ein bevorstehender Standort-wechsel eines Unternehmens dazu ge-nutzt, die Effizienz der Büroflächen zu erhöhen, um in der Folge Kosten- einsparungen erzielen zu können.Gemäss der JLL-Studie werden der-zeit durchschnittlich circa 20 Qua-dratmeter Bürofläche benötigt; die strategische Zielgrösse belaufe sich auf circa 17 Quadratmeter, was einer angestrebten prozentualen Flächen-reduktion von 15 Prozent entspreche. Um dieses ehrgeizige Ziel zu erreichen, würden neben der Realisierung von flächeneffizienteren Bürowelten wohl auch Desk Sharing-Bemühungen er-forderlich, so die JLL—Researcher.

DIE WICHTIGSTEN STANDORT- UND OBJEKTFAKTOREN

Bei Standortentscheiden hat die Miet-höhe als Kostenfaktor stets ein hohes Gewicht – auch wenn, wie die JLL-Umfrage zeigt, die liegenschaftsbezo-genen Kosten bei drei von vier befrag-ten Unternehmen weniger als zehn Prozent der Gesamtkosten ausma-

chen. Doch befragt auf verschiedene Faktoren hinsichtlich der Bedeutung der Bürosituation, gewichten die Un-ternehmen einen Faktor noch höher als die Kosten: die Zufriedenheit ih-rer Mitarbeiter. Ganze 85 Prozent der befragten Unternehmen halten die Standortwahl für die Mitarbeiter-

Rekrutierung und –Bindung für eher wichtig bis sehr wichtig. Das bei weitem wichtigste Kriteri-um bei der Standortwahl ist indes die Erreichbarkeit mit dem öffentli-chen Verkehr: 92 Prozent der Befrag-ten gaben an, dass sie diese bei der Standortwahl als eher wichtigen bis

BEDEUTUNG DER BÜROSITUATION FÜR VERSCHIEDENE FAKTOREN

STANDORTKRITERIEN BEI DER WAHL EINES BÜROSTANDORTES

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sehr wichtigen Faktor erachten. Die Erreichbarkeit mit dem Privatverkehr ist für 74 Prozent der Befragten ein Anliegen. In Bezug auf die Makro-lage stellt die Verfügbarkeit von ge-eigneten Mitarbeitern in der Region für 81 Prozent der Unternehmen ein wichtiges Kriterium bei der Wahl eines Standortes dar. Faktoren mit mittlerer Wichtigkeit sind Verpfle-gungsmöglichkeiten, die Repräsenta-tivität des Standortes sowie die durch die Standortwahl erzeugte Kunden-nähe.Bei den objektspezifischen Kriterien sind die Flächeneffizienz und Flä-chenflexibilität besonders wichtig – und beide Faktoren haben direkten Einfluss auf die Anmietungskosten. Wenig Gedanken verschwenden die befragten Büronutzer an das Vor-handensein eines öffentlichen Ein-gangsbereichs mit Rezeption oder die Gebäudearchitektur – woraus die JLL-Researcher schliessen, dass der

Büronutzer sich mehr auf seine eige-nen Flächen zu konzentrieren schei-ne und dem äusseren Erscheinungs-bild nur eine untergeordnete Rolle zuschreibe. Ein weiteres interessan-tes Ergebnis der Studie: Der Marke-tingeffekt, der dem Nachhaltigkeits-zertifikat (z.B. Minergie, Leed) im Bürobereich nachgesagt wird, lässt

sich aufgrund der Befragungsergeb-nisse nicht bestätigen.Externe Co-Working-Flächen wer-den derzeit nur sehr selten nachge-fragt und es ist noch einige Über-zeugungsarbeit nötig, bis das Thema in der Schweiz bei Nachfragern eine breitere Akzeptanz findet.

DESK-SHARING LIEGT IM TREND, CO-WORKING NICHT

Mit Desk-Sharing wird die Situati-on bezeichnet, dass ein Unterneh-men über weniger Büroarbeitsplätze als Mitarbeiter verfügt. Mitarbeiter haben keinen fixen Arbeitsplatz, sondern können ihren Arbeitsplatz täglich aus den verfügbaren Desk Sharing-Plätzen auswählen. Da selten bis nie alle Mitarbeiter zur gleichen Zeit anwesend sind, lassen sich Flä-chen- und Infrastrukturaufwand pro Mitarbeiter optimieren. So wundert wenig, dass bei den befragten Unter-nehmen mit über 1.000 Mitarbeitern bereits in 58,6 Prozent der Fälle das Konzept des Desk Sharings exis-tiert. Die Durchdringung reduziere sich indes mit abnehmender Un-ternehmensgrösse, stellen die JLL-Autoren fest. Sie gehen aber davon aus, dass das Konzept des flexiblen Arbeitsplatzes in den kom-

Die Umfrage

Die Umfrage unter Schweizer Büronutzern, die zwischen September und Ok-tober 2016 von der Abteilung Finanzmanagement an der Wirtschaftswissen-schaftlichen Hochschule Basel unter Leitung von Prof. Dr. Pascal Gantenbein im Auftrag von JLL durchgeführt wurde, basiert auf einer Online-Befragung von relevanten Entscheidungsträgern in Unternehmen und Institutionen der gesamten Schweiz, vernehmlich aber in den deutsch- und französischsprachi-gen Landesteilen. Die bevorzugten Ansprechpartner – interne Immobilienexperten, Finanzchefs oder Geschäftsleiter – wurden zu Themen der aktuellen Bürosituation, der Standortwahl, Desk Sharing und Co-Working sowie Erfahrungen und Präfe-renzen bei Mietverhandlungen über Büroflächen befragt. Die Umfrage wurde an rund 3750 Unternehmen versandt, wovon 317 den Fragebogen vollständig und weitere 253 teilweise ausgefüllt haben (Rücklaufquote: 15%).

OBJEKTSPEZIFISCHE KRITERIEN BEI DER WAHL EINES BÜROSTANDORTES

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NACHRICHTEN

PROJEKT INTERIM NEUE PROJEKTE IN BASEL UND CHAM

Projekt Interim bietet insge-samt 17.000 qm Fläche für Zwi-schennutzungen an - 9.500 qm an der Hinterbergstrasse 32/34 in Cham, sowie um 7.500 qm an der Klybeckstrasse 190 in Basel. In Cham werden Räume ab 105 CHF/Monat vermietet, in Basel ab 140 CHF/Monat. Die Räu-me können als Büros, Ateliers, Werk- und Ausstellungsräume, aber auch als Verkaufsflächen ge-nutzt werden; Zwischennutzern stehen Waren- und Personenlif-te sowie geteilte Sitzungszimmer und Teeküchen zur Verfügung.

SCHWEIZERISCHE POST MILLIARDEN-INVESTITIO-NEN GEPLANT

Strategiewechsel bei der Schwei-zerischen Post: Während in der Vergangenheit nicht genutz-te Immobilien verkauft wur-den, will der Bundesbetrieb Ei-gentümer seiner Immobilien an zentraler Lage bleiben und laut einem Bericht der «Handelszei-tung» in den nächsten Jahren 1,8 Mrd. CHF in schweizweit rund 50 Objekte investieren. Die Im-mobilien sollen in Wohn- und Büroräumlichkeiten umgebaut und an Dritte vermietet werden. Grosse Bauprojekte seien im Weyermannshaus West in Bern und am Bahnhof Basel geplant, ferner auch in Freiburg, Genf, Zürich-Oerlikon und Frauen-feld. «Wir entwickeln Projekte in der Breite von 5 bis 200 Mio. CHF», wird Stefan Dürig, Ge-schäftsführer der Immobilien-sparte der Post, zitiert. Der Bun-desbetrieb rechnet damit, die jährlichen Mieteinnahmen von Dritten auf über 100 Mio. CHF zu steigern.

menden fünf Jahren auch bei Arbeitgebern mit mehr als 250 Mitar-beitern merklich zunehmen wird.Derweil sind Co-Working-Büroflä-chen gemäss der JLL-Studie in der Schweiz bislang noch eine Rander-scheinung. Co-Working-Büroflächen, die in der Regel durch spezialisierte Co-Working-Anbieter betrieben wer-den, können gemeinschaftlich von Mitarbeitern verschiedener Unter-nehmen bzw. Einzelpersonen flexibel und befristet genutzt werden. Der Co-Working-Anbieter stellt den Nut-zern dabei vollständig ausgebaute Bü-roarbeitsplätze mit IT-Infrastruktur, Besprechungsräumen und Dienst-leistungen wie etwa Empfang, Tele-fon und Postservice zur Verfügung; wobei die Kosten entweder pauschal oder entsprechend der Nutzung in Rechnung gestellt werden. Deutlich unter zehn Prozent aller Befragten Unternehmen gaben an, externe Co-Working-Flächen bei Bedarf in Anspruch zu nehmen. In Bezug auf die Entwicklung in den nächsten fünf Jahren plant zumindest unter den grossen Unternehmen eine ansehnliche Minderheit eine Zunah-me der Nutzung externer Co-Wor-king-Flächen. Über eine Zielgrösse für den Anteil von Co-Working-Ar-beitsplätzen verfügen nur elf der be-fragten Unternehmen. Befragt nach ihrer Präferenz bezüg-

lich der Dauer von Mietverträgen bevorzugen über 50 Prozent der Un-ternehmen Laufzeiten, die nicht län-ger als fünf Jahre gelten. Etwa 11,4 Prozent der Befragten würden sogar jederzeit kündbare Mietverhältnisse präferieren. Dies deutet für die JLL-Researcher auf Potenzial für flexibel anmietbare Büroangebote wie z.B. Co-Working-Flächen in diesem Seg-ment hin. Auf der anderen Seite gebe es nach wie vor auch eine bedeutende Minderheit von 45,4 Prozent, welche die Sicherheit von mittel- bis lang-fristigen Mietverhältnissen von über fünf Jahren bevorzugt. Eine Bran-chenbetrachtung zeigt insbesondere bei Anwaltskanzleien und Verwal-tungen eine Vorliebe für langfristige Mietverhältnisse, während kurzfristi-gere Verträge u.a. bei Unternehmens-beratungen geschätzt sind. Bei der Frage «Ausgebaute Flächen oder Rohbau?» zeigen sich, wenn Nachfrager die Option haben, kla-re Präferenzen: 65 Prozent der Bü-ronutzer wünschen sich ausgebaute Flächen, während nur 27 Prozent der Befragten die Anmietung von Flä-chen im Rohbau bevorzugen. Derweil wünschen sich acht Prozent der Be-fragten bezugsbereite Büros mit Mö-blierung. Die aktuelle Marktsituation sorgt offensichtlich dafür, dass dieses Bedürfnis vermehrt auch seitens der Eigentümer Beachtung findet. •

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Bislang noch eine Randerscheinung: Co-Working-Flächen



DER «SWX IAZI PRIVATE REAL ESTATE PRICE INDEX» FÜR EIN-FAMILIENHÄUSER UND EIGEN-TUMSWOHNUNGEN WEIST IM 4. QUARTAL 2016 EINEN ANSTIEG VON 0,7 PROZENT AUS. ALLER-DINGS HAT SICH DAS WACHSTUM IM VERGLEICH ZUM 3. QUARTAL (+1,2 %) LEICHT VERMINDERT. AUF JAHRESBASIS BETRACHTET BETRÄGT DIE WACHSTUMSRATE 2,7 PROZENT.

BW/PD. «Im Markt für Wohneigen-tum beobachten wir seit einiger Zeit unverminderte Wachstumsraten für Eigentumswohnungen», sagt Donato

Scognamiglio, CEO der IAZI AG. Ein Grund für diese Entwicklung liege in der anhaltenden Nachfrage der aus dem Erwerbsleben ausscheidenden Ba-byboomer-Generation. Hinzu käme die wachsende Anzahl von Single-Haus-halten und von nicht-traditionellen Le-bensgemeinschaften, die oft über eine hohe Kaufkraft verfügten. Zudem seien Eigentumswohnungen als Anlagevehi-kel immer noch stark gesucht.Die Wachstumsrate für Eigentums-wohnungen ist im 4. Quartal mit 0,5 Prozent positiv. Allerdings ist das Wachstum verglichen mit dem 3. Quartal (+1,5 %) geringer ausge-fallen. Auf Jahresbasis betrachtet

beträgt die Wachstumsrate 3,9 Pro-zent.Auch die Wachstumsrate für Einfa-milienhäuser ist im 4. Quartal mit 0,8 Prozent leicht gestiegen (Vorquar-tal: 0,7 %); hier liegt das Wachstum auf Jahresbasis betrachtet bei 1,5 Pro-zent. Bei den Mehrfamilienhäusern beträgt die Wachstumsrate 0,2 Pro-zent (Vorquartal: 0,0 %); auf Jahres-basis betrachtet ist sie mit 0,2 Prozent leicht gestiegen (Vorquartal: -0,1 %).Die Performance der Mehrfamilien-häuser beläuft sich im 4. Quartal auf 1,1 Prozent (Vorquartal: 0,9 Prozent) und auf Jahresbasis auf 3,8 Prozent (Vorquartal: 3,5 %). Als Performance

WOHIMMOBILIENMÄRKTE SCHWEIZ

Der Preisanstieg hält an

>>>SWX IAZI REAL ESTATE INDIZES FÜR WOHNEIGENTUM UND RENDITELIEGENSCHAFTEN

Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weist im 4. Quartal 2016 einen Anstieg von 0.7% aus.

Eigentumswohnungen stehen in der Gunst der Käufer


wird die Gesamtrendite bezeichnet, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

ENTWICKLUNG IN DEN SCHWEIZER KANTONEN

Auf Jahresbasis betrachtet verzeich-net der Kanton Genf bei den Eigen-tumswohnungen ein Nullwachstum (0,0 %), während der gleiche Kanton bei den Einfamilienhäusern mit -2,6 Prozent die tiefste negative Wachs-tumsrate aufweist.Im Vergleich dazu weist Zürich bei den Eigentumswohnungen auf Jah-resbasis betrachtet mit 5,1 Prozent

eine überdurchschnittliche Wachs-tumsrate auf, wohingegen für den gleichen Kanton bei den Einfamilien-häusern die Wachstumsrate 2,9 Pro-zent beträgt.Der «Swiss Real Estate Offer Index» zeigt im 4. Quartal die folgenden Entwicklungen: Einfamilienhäuser +0,4 Prozent, Eigentumswohnun-gen +0,6 Prozent. Auf Jahresbasis betrachtet betragen die Werte +1,1 Prozent bei den Einfamilienhäusern und +4,3 Prozent bei den Eigentums-wohnungen. Diese Indizes widerspie-geln auf der Basis inserierter Preise die Stimmung der Anbieter von Wohneigentum. •

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NACHRICHTEN

CREDIT SUISSE: NEUER HYPOTHEKENFONDS

Die Credit Suisse (CS) lanciert den Swiss Mortgage Fund I. Der Anlagefonds für institutionelle Investoren investiert in ein Port-folio von Hypotheken auf Rendi-teliegenschaften in der Schweiz, die von der CS herausgegeben wurden. Die Kundenbeziehun-gen zu den Hypothekarkreditneh-mern verbleiben bei der CS. Die erste Zeichnungsperiode dauert bis zum 17. Februar 2017.Die Hypotheken werden von Ta-vis Capital ausgewählt; diesem un-abhängigen Asset Manager muss die CS alle Hypotheken anbieten, die einen vereinbarten Kriterien-katalog erfüllen. Auf diese Weise soll eine Negativselektion der CS ausgeschlossen werden. Der Fo-kus bei der Auswahl durch Tavis liegt weitgehend auf Libor-basier-ten Hypotheken mit kurzer Lauf-zeit. Die Fondsrendite soll bei den derzeitigen negativen Zins-sätzen je nach Anteilsklasse zwi-schen 0,2 und 0,5 Prozent p.a. lie-gen. Wie Finanz und Wirtschaft berichtet, soll sich das Fondsvolu-men bis Ende März auf 200 Mio. CHF belaufen und in der zweiten Jahreshälfte ein Volumen von 500 Mio. CHF erreichen. Die maxi-male Fondsgrösse sehe die Gross-bank bei 3 Mrd. CHF – was rund zehn Prozent der von Credit Suis-se auf Renditeliegenschaften her-ausgegebenen Hypotheken ent-spreche.

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WIE LANGE DIE NIEDRIGZINS-PHASE ANDAUERN UND DA-MIT DER RUN AUF IMMOBILIEN ANHALTEN WIRD, BESCHÄFTIGT DERZEIT FAST ALLE MARKTBE-OBACHTER. PROFESSIONELLE IMMOBILIENANLEGER RECHNEN AUCH FÜR DIE NÄCHSTEN EIN BIS ZWEI JAHRE MIT NIEDRIGEN ZINSEN UND NIEDRIGEN RENDI-TEN, WIE EINE AKTUELLE UM-FRAGE VON UNION INVESTMENT REAL ESTATE ERGAB.

PD. In den Immobilienstrategien der europäischen Investoren kristallisiert sich auf die Frage, wie lange die ak-tuelle Marktphase noch andauern könnte, eine klare Antwort heraus: Die professionellen Immobilienan-leger richten sich mehrheitlich auf einen um weitere ein bis zwei Jahre anhaltenden Marktzyklus ein, in dem die grundlegenden Bedingungen fort-bestehen. Entsprechend gestiegen ist die grundsätzliche Bereitschaft der Investoren, für diese Phase Abstriche

bei der Verzinsung von Immobilien-anlagen zu akzeptieren.

«LOWER FOR LONGER»

Zu diesem Ergebnis kommt die aktu-elle, im halbjährlichen Turnus durch-geführte Immobilien-Investitions-klimastudie von Union Investment, für die diesmal 175 Immobilien-In-vestoren in Deutschland, Frankreich und Grossbritannien repräsentativ befragt wurden. «Im Investmentjahr

IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE EUROPA/STUDIE

Der Zyklus geht in die Verlängerung

Über die Zukunftsaussichten der britischen Immobilienmärkte gehen die Meinungen der Investoren auseinander.


2017 gilt stärker denn je die Losung, zusätzliche Risiken zu umgehen und erfolgreiche Immobilienstrategien zu entwickeln, die der Erwartung ‚lower for longer’ Rechnung tragen», stellt Olaf Janßen, Leiter Immobilienre-search bei der Union Investment Real Estate GmbH, fest. In allen drei Befragungsregionen zei-ge sich ein ähnliches Bild: Die Fort-setzung des aktuellen Immobilien-marktzyklus für die nächsten ein bis zwei Jahre sei für fast jeden zweiten befragten Anlageprofi, unabhängig ob in Berlin, London oder Paris, eine ausgemachte Angelegenheit. Insge-samt 27 Prozent der Befragten er-warteten sogar, dass der bereits seit acht Jahren bestehende Marktzyklus für weitere drei Jahre in die Verlän-gerung gehen wird. 38 Prozent der Unternehmen rechneten damit, dass der aktuelle Immobilienmarktzyklus zumindest auch noch im Jahr 2018 anhalten wird.

AUF DER SUCHE NACH DER « RICHTIGEN BALANCE»

Dabei richteten die Immobilienin-vestoren angesichts der gestiegenen makroökonomischen und geopoliti-schen Unsicherheiten ihre Anlage-strategie noch stärker als im Vorjahr auf «geringere Renditen bei gleichem Risiko» aus: Der Anteil derjenigen, die ihre Risikostruktur beibehalten und dafür bei den selbst gesetzten oder vom Kunden vorgegebenen Ren-ditezielen Abstriche in Kauf zu neh-men bereit sind, sei von 56 Prozent bei der letzten Befragung im Sommer 2016 auf jetzt 64 Prozent gestiegen. Entsprechend sei der Anteil der Un-ternehmen, die sich bereit zeigen, ex-plizit höhere Risiken einzugehen, um z.B. die Belastung aus sinkenden An-kaufsrenditen zu kompensieren, von vorher 35 Prozent auf jetzt nur noch 30 Prozent gesunken.

Spiegelbildlich passe hierzu die Er-wartung von mehr als der Hälfte der Investoren, dass man die gesteckten Renditeziele in den nächsten drei Jah-ren nicht erreichen wird. «Die Suche nach der richtigen Balance wird auch 2017 das Investmentgeschehen in Eu-ropa prägen. Die hohe Kapitalverfüg-barkeit erfordert es, dass risikoaverse Investoren einerseits die Marktbear-beitung in ihren europäischen Kern-märkten massiv verstärken, sich aber andererseits auch Renditepotenziale in Opportunitätsmärkten erschlies-sen», sagt Janßen. Das dürfte aus sei-ner Sicht dazu führen, dass 2017 das Transaktionsvolumen in den CEE-Märkten aber auch in der südlichen europäischen Peripherie signifikant steigen wird. Wie die Union Investment-Studie zeigt, ist eine verstärkte Allokation der Immobilienanlagen ausserhalb Europas nur für einen verschwindend geringen Anteil der Investoren eine Ausweichoption. Investitionen in Eu-ropa zugunsten aussereuropäischer Märkte zurückzufahren, beabsichti-gen gerade einmal sechs Prozent der befragten Immobilienprofis.

UNTERSCHIEDLICHE ERWARTUNGEN BEZÜGLICH DER BREXIT-AUSWIRKUNGEN

Die grundsätzlich positive Erwar-tung der Investoren an die europä-ischen Gewerbeimmobilienmärkte wird vielfach in der Studie deutlich.

So rechnen 35 Prozent der Befragten für das laufende Investmentjahr mit einem steigenden Transaktionsvolu-men in Europa, weitere 45 Prozent erwarten ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres. Die Beurteilung der Investitionsrahmen-bedingungen fällt in den drei Befra-gungsregionen jedoch so uneinheit-lich aus wie lange nicht mehr. Aus Sicht der französischen Inves-toren zeigt sich ihr Heimatmarkt heute deutlich besser aufgestellt als noch 2016. Gut ein Drittel der In-vestoren sieht für die französischen Büroimmobilienmärkte wie auch für den Einzelhandelssektor in den kommenden zwölf Monaten ein ver-bessertes bzw. deutlich verbessertes Investitionsklima. Jeder zweite geht von gleichbleibenden Rahmenbedin-gungen aus. Demgegenüber fällt die Beurteilung des Investitionsklimas in Grossbritannien durch die lokalen Akteure deutlich skeptischer aus. Je-der zweite britische Studienteilneh-mer erwartet für 2017 eine zum Teil deutliche Verschlechterung des Kli-mas für Immobilieninvestitionen auf der Insel. Korrespondierend hierzu befürchtet mit über 75 Prozent die deutliche Mehrheit der in UK befrag-ten Investoren, dass sich die gesamt-wirtschaftliche Lage in Grossbritan-nien in den nächsten zwölf Monaten verschlechtern wird. Überraschend dabei ist, dass der Einfluss des Brexit auf den britischen Immobilienmarkt derzeit noch von verhältnis-

Immobilien-Investitionsklimaindex

Der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 (seit Frühjahr 2008 halbjährlich) unter den europäischen Immobilien-Investo-ren ermittelt. Der Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren «Markt-struktur», «Rahmenbedingungen», «Standortbedingungen» und «Erwartun-gen», die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für den Index befragte das Marktforschungsinstitut Ipsos im Zeitraum Oktober bis Dezember 2016 ins-gesamt 175 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilienanleger in Deutschland (n=64), Frankreich (n=61) und Grossbritannien (n=50).

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mässig wenigen UK-Investo-ren als besonders hoch eingeschätzt wird. 52 Prozent der britischen Inves-toren messen dem Brexit in der Be-fragung einen nur mässigen Einfluss und 38 Prozent sogar einen geringen Einfluss auf den britischen Immobi-lienmarkt bei. Von aussen fällt die Bewertung der Folgewirkungen für den britischen Immobilienmarkt et-was kritischer aus. 33 Prozent der deutschen und 21 Prozent der fran-zösischen Profianleger glauben, dass der Brexit den britischen Immobili-enmarkt stark verändern wird.

UK-INDEX FÄLLT WEITER ZURÜCK

Klare Spuren hat das Anti-EU-Re-ferendum der Briten im Investiti-onsklimaindex hinterlassen. Bereits vor dem Brexit hatte die Stimmung der britischen Investoren, gemes-sen am Klimaindex, ihren tiefsten Stand seit 2012 erreicht. Nach dem

Brexit verlor der Klimaindex in UK noch einmal rund drei Punkte und erreicht nun mit 61,2 Punkten ei-nen neuen Tiefststand. Damit fällt der UK-Index noch weiter hinter die nationalen Indizes in Deutschland (66,5 Punkte; minus 1,0 Punkte ge-genüber der letzten Erhebung) und Frankreich (68,6 Punkte; plus 1,7 Punkte) zurück. Beeinflusst wird das Bild vor allem durch die Ver-änderungen bei den Erwartungen: Während der Erwartungsindikator in Frankreich bereits in der dritten Befragungswelle in Folge gestiegen ist, verliert dieser in Deutschland und bricht in UK regelrecht ein. «Die starken Ausschläge in beide Richtun-gen, nach unten in Grossbritannien und nach oben in Frankreich, zei-gen wie stark Investorenstimmungen durch Sondereffekte beeinflusst wer-den», sagt Olaf Janßen. «Aktuell be-einflussen politische Entscheidungen die Märkte sehr stark.» •

NACHRICHTEN

AKARA-FONDS FOLGE-EMISSION GEPLANT

Die im August 2016 gegründete Akara Funds AG hat für ihren im Oktober 2016 lancierten Aka-ra Swiss Diversity Property Fund PK bisher 120 Mio. CHF einge-sammelt. Zehn Liegenschaften wurden beurkundet, weitere sie-ben Liegenschaften stehen kurz davor. Daher ist für den Sommer 2017 eine Folgeemission geplant. Das Portfolio weist (nach Fertig-stellung der Bauten) ein Investi-tionsvolumen von 140 Mio. CHF auf (gewichtete durchschnitt-liche Anfangsnettorendite; 4,9 %). Der Akara-Fonds steht in der Schweiz domizilierten steu-erbefreiten Vorsorgeeinrichtun-gen sowie entsprechenden Anla-gefonds zur Zeichnung offen.Unterdessen hat die Akara Funds AG den Bereich Immobi-lienakquisition mit André Nuss-baumer und Christian Cadegg verstärkt. Nussbaumer war zu-letzt in der Geschäftsleitung der Frutiger-Gruppe aktiv und lei-tete dort den Bereich Gesamt-lösungen Immobilien (2015/16). Von 2006 bis 2015 war er Lei-ter Immobilienakquisitionen bei Swisscanto. Cadegg war bis im Juni 2016 zehn Jahre lang zu-nächst für Swisscanto und an-schliessend für die Zürcher Kan-tonalbank als Spezialist Kauf/Verkauf Immobilien tätig.Akara Funds wurde initiiert von Karl Theiler (CEO) und Jona-than van Gelder (CIO). Thei-ler leitete von Februar 2008 bis März 2014 die Sparte Immobi-lienanlagen bei der Swisscan-to Asset Management AG. Van Gelder war von März 2011 bis Mai 2015 Leiter Immobilien Di-rektanlagen bei der börsenko-tierten Swiss Finance & Proper-ty Investment AG.

Aus Sicht der französischen Investo-ren ist ihr Heimatmarkt heute besser

aufgestellt als noch 2016.

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INDIREKTE SCHWEIZER IMMOBI-LIEN-ANLAGEN STEHEN IN DER GUNST DER ANLEGER WEITERHIN HOCH IM KURS: SOWOHL REAL WIE SWIIT INDEX STARTETEN MIT DEUTLICHEN KURSGEWINNEN IN DEN FEBRUAR.

NH/TM. Nachdem Ende Januar die ersten Kursgewinne des Jahres wieder verloren waren, starteten die kotier-ten Immobilienaktien mit deutlichen Kursgewinnen in den Februar. Der REAL Index schloss am 9. Febru-ar 2017 bei einer Jahresperformance von 3,55 Prozent. Dieser Kursgewinn wurde hauptsächlich im laufenden Monat erzielt und ein Grossteil da-von geht auf die Kursentwicklung der Papiere von Swiss Prime Site und PSP Swiss Property zurück: Die Ak-tien der beiden Indexschwergewichte legten im Februar um mehr als vier Prozent an Wert zu. Derweil zeigt der Vergleich mit dem europäischen Markt, dass Immobi-lientitel europaweit gesucht waren. Der EPRA-Index erreichte dank des aktuellen Kursanstiegs wieder eine positive Jahresperformance von 0,14 Prozent. Allein im Februar legte der Index um 3,65 Prozent zu (nicht wäh-rungsbereinigt).Mit der Präsentation der Geschäfts-zahlen 2016 am vergangenen Freitag eröffnete Mobimo die Reporting-Saison der Schweizer Immobilien-gesellschaften – und dies gleich mit einem Rekordergebnis. Der Mie-terfolg wurde um 2,30 Prozent auf 96,2 Mio. CHF gesteigert, doch liegt dieser Wert unter den Analysten-Erwartungen. Punkten kann Mobi-mo mit ihren Gewinnzahlen für das

Geschäftsjahr 2016: Mit 15,99 CHF/Aktie (2015: 12,65 CHF/Aktie) liegt sie im Durchschnitt um drei Pro-zent über den Schätzungen. An der kommenden Generalversammlung wird eine unveränderte Dividende von 10,00 CHF beantragt. Bei dem aktuellen Kursniveau entspricht dies einer Dividendenrendite von rund 3,8 Prozent. Dieser Wert liegt knapp über dem Durchschnitt der kotierten Immobilienaktien in der Schweiz.

SWIIT INDEX MIT NEUEM ALLZEITHOCH

Auch die kotierten Immobilienfonds verzeichneten in den ersten Handels-tagen des Februars deutliche Kurs-gewinne: Der SWIIT Index legte um über 3,6 Prozent an Wert zu und er-reichte so am 6. Februar 2017 einen neuen Allzeithöchststand. Während dieser Phase waren die Tagesvolumen bei den kotierten Immobilienfonds auffallend hoch: An manchen Tagen erreichten sie Höchstwerte über 66 Mio. CHF, was mehr als doppelt so hoch ist wie an durchschnittlichen Handelstagen. Die erhöhte Nachfrage geht zum grössten Teil auf indexnahe Investoren zurück, die während des laufenden Handels, aber vor allem in

der Schlusslesung auf der Käuferseite aktiv waren. Im weiteren Verlauf nah-men die hohen Volumen leicht ab und auch die Kurse korrigierten wieder leicht aufgrund von Gewinnmitnah-men. Der Index zeigt im noch jungen Jahr eine positive Performance von 3,79 Prozent. Zu den bereits angekündigten oder abgeschlossenen Kapitalerhöhungen (UBS Swissreal, Swiss Life Swiss Pro-perty) haben weitere Fondsleitungen über die Emissions-Pläne informiert. So plant die Credit Suisse noch im ersten Quartal 2017 eine Kapitalerhö-hung für das nicht kotierte Produkt Real Estate Fund LogisticsPlus. Die erste Kapitalerhöhung ist für den im vergangenen Jahr lancierten Helve-tica Swiss Commercial geplant. Die Transaktion in der Grössenordnung von 78 Mio. CHF soll noch im Früh-jahr 2017 erfolgen. •

MARKTKOMMENTAR

Betongold gefragt

REAL ESTATE INDICES 17.11.2016 LAST MTD YTD

REAL 2,295.34 3.56 3.55

SWIIT 371.78 2.00 3.79

EPRA EUROPE INDEX 2056.28 3.65 0.14

SWISS FRANC SWAP 23.09.2016 LAST MTD YTD

CHF SWAP (VS 6M LIB) 2Y -0.6650 -0.0225 -0.0650

CHF SWAP (VS 6M LIB) 5Y -0.3775 -0.0650 -0.0600

CHF SWAP (VS 6M LIB) 10YR 0.1200 -0.0750 -0.0300

CHF SWAP (VS 6M LIB) 15YR 0.3900 -0.0750 -0.0175

Nicolas Hatt, Thomas Marti,

SFP



NOM. BRUTTO- VALOREN- BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUMMER

500 3490024 N AG FÜR ERSTEL LUNG B IL L IGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHU 1 30'000.00 0.00 0 20.00 100

50 140241 N AGRUNA AG 0 0.00 0.00 0 3'450.00 1

50 155753 N BÜRGERHAUS AG, BERN 0 0.00 0.00 0 1'300.00 6

96 10202256 N C ASA INVEST RHEINTA L AG, D IEPOLDSAU 0 0.00 0.00 0 200.00 20

0 31909799 ESPACE RE A L ESTATE BR 900 3.00 3.30 4126 3.30 55

10 255740 N ESPACE RE A L ESTATE HOLD ING AG, B IEL 0 0.00 0.00 0 150.00 11

25 363758 I F TB HOLD ING SA , BR ISSAGO 0 0.00 0.00 0 650.00 37

500 191008 N IM MGES V I A M AL A , THUSIS 0 0.00 0.00 0 6'200.00 2

400 257750 I IM MOBIL I ARE PHAR M APARK SA , BARBENGO 0 0.00 0.00 0 1'650.00 5

200 11502954 N KONKORDIA AG N 0 0.00 0.00 0 2'100.00 2

50 154260 N LÖWENGARTEN AG 0 0.00 0.00 0 130.00 1

10 254593 N MSA IM MOBIL IEN, ADL ISWIL 0 0.00 0.00 0 525.00 17

500 3264862 N PFENNINGER & C IE AG, WÄDENSWIL 0 0.00 0.00 0 3'950.00 1

1 2989760 I RE A L ESTATE HOLD ING 0 0.00 0.00 0 0.90 500

600 225664 I SAE IM MOBIL IEN AG, UNTER ÄGER I 0 0.00 0.00 0 2'800.00 1

870 228360 N SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBIL IEN AG, RHEINFELDEN 0 0.00 0.00 0 2'500.00 10

800 231303 I S I A - HAUS AG, ZÜR ICH 0 0.00 0.00 0 5'000.00 5

5 1789702 I S IHL M ANEGG IM MOBIL IEN AG 0 0.00 0.00 0 1.00 300

1000 172525 N T L IM MOBIL IEN AG 0 0.00 0.00 0 7'100.00 1

100 253801 N T ERSA AG 0 0.00 0.00 0 12'500.00 1

1000 256969 N TUWAG IM MOBIL IEN AG,WÄDENSWIL 0 0.00 0.00 0 15'500.00 1

100 635836 N ZÜRCHER FRE IL AGER AG, ZÜR ICH 0 0.00 0.00 0 5'000.00 20

Immobilien-Finanzmärkte SchweizKURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE 9. FEBRUAR 2017

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AUF DÜNNEM EISDie Transaktionsmärkte kommen weiter unter Druck

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Immobilien-Finanzmärkte SchweizIMMOBILIENFONDS 10. FEBRUAR 2017

CH-VALOREN AKTIEN NAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.15 BÖRSEN- KURS SCHÜTT.- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG RENDITE 2016 %DEZ (FREE FLOAT)

883'756 A L LRE AL HOLDING 125.35 153.70 3.86% 22 .62% 1.59% 3.61% 128.20 152 .10 1'592'767'532 1'820'611 BF W L IEGENSCHAF T EN N 36.60 42 .30 3.27% 15.57% 7.50% 0.70% 33.25 40.50 186'533'483 255'740 E SPACE RE AL E S TAT E 154.90 144.00 3.20% -7.04% -2 .04% 0.06% 145.00 152 .00 309'008'736 4'582'551 FUNDA MEN TA RE AL N 13.55 14.90 2 .75% 9.96% 0.00% 0.50% 12 .80 15.60 211'470'351 23'951'877 HIAG IM MOBIL IEN N 88.60 109.00 3.30% 23.02% 4.11% 0.26% 88.00 109.00 872'000'000 1'731'394 IN T ER SHOP N 278.75 502 .00 4.13% 80.09% 0.20% 4.01% 399.00 511.50 662'640'000 1'110'887 MOBIMO 208.16 265.00 3.90% 27.31% 4.02% 2 .68% 205.50 254.75 1'647'273'390 21'218'624 NOVAVE S T 36.30 38.15 1.85% 5.10% 0.39% 0.19% 34.00 38.20 139'045'725 1'829'415 P SP SW ISS PROPER T Y 84.40 92 .80 3.67% 9.95% 5.45% 3.89% 80.55 99.10 3'745'755'451 803'838 SW ISS PR IME S I T E 71.15 86.00 4.46% 20.87% 3.18% 5.23% 74.35 90.95 6'147'186'862 261'948 WAR T ECK INVE S T 1476.00 1880.00 3.71% 27.37% 1.51% 0.55% 1715.00 1949.00 320'126'400 1'480'521 ZUG E S TAT E S 1469.00 1682.00 1.23% 14.50% 1.75% 0.66% 1431.00 1694.00 397'544'064 Ø Ø RE AL Ø TOTAL 3 .28% 20.78% 3.56% 3.72% 16'231'351'993

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W W W.MVINVEST.CHTEL. NR. 043/499 24 99

CH-VALOREN ANLAGEFONDS NAME RÜCKNAME BÖRSEN- AUS- ECART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.16 BÖRSEN- PREIS KURS SCHÜTT.- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG RENDITE 2017 %DEZ

2'672'561 BONHOT E IM MOBIL IER 112 .95 147.50 2 .14% 30.59% 2 .01% 1.73% 134.30 148.40 878'539'058 844'303 C S 1A IM MO PK 1141.00 1510.00 3.46% 32 .34% 0.00% NICH T KOT IER T 1455.00 1535.00 4'270'098'800 10'077'844 C S REF GREEN 105.45 135.00 2 .89% 28.02% 4.17% 1.19% 118.10 140.00 2'293'488'945 11'876'805 C S REF HOSP I TAL I T Y 100.25 97.00 3.18% -3 .24% 1.20% 1.10% 89.95 98.40 849'154'490 276'935 C S REF IN T ER SW ISS 174.90 201.00 4.21% 14.92% 2 .92% 1.79% 192 .50 218.00 1'666'985'259 3'106'932 C S REF L I V INGPLUS 101.00 143.70 2 .35% 42 .28% 1.91% 1.31% 127.50 141.00 2'996'743'654 1'291'370 C S REF S IAT 135.40 200.00 2 .71% 47.71% 4.44% 1.06% 180.80 202 .80 3'087'740'400 12'423'800 EDMOND DE ROT HSCHILD SW ISS 108.20 134.20 2 .49% 24.03% 1.90% 2 .42% 117.00 139.50 896'794'050 1'458'671 F IR 121.95 189.00 2 .08% 54.98% 5.53% 0.73% 170.10 192 .10 1'216'108'026 977'876 IM MOFONDS 296.25 450.00 3.03% 51.90% 2 .27% 1.13% 418.00 455.00 1'448'511'750 278'226 L A FONC IERE 666.00 1095.00 1.90% 64.41% 4.39% 0.96% 972 .00 1103.00 1'354'632'165 277'010 IM MO HELVE T IC 161.50 244.00 2 .72% 51.08% 2 .26% 1.02% 213.00 248.80 976'000'000 3'499'521 PAT R IMONIUM SRE FUND 122 .15 152 .00 2 .01% 24.44% - 0.85% 1.65% 137.90 153.80 626'581'696 10'700'655 P OLYMEN FONDS IM MOBIL IER 116.15 146.50 2 .16% 26.13% 1.38% 0.66% 128.00 145.00 327'758'004 3'362'421 PROC IM MO SW ISS COM M FUND 125.80 169.00 3.11% 34.34% 4.97% 2 .16% 142 .00 169.50 816'049'793 3'941'501 RE AL S TONE SW ISS PROP FUND 117.45 148.00 2 .61% 26.01% 1.09% 1.28% 132 .10 148.90 816'010'876 10'061'233 RE S IDEN T IA 107.45 128.00 2 .62% 19.13% - 0.08% 4.48% 113.50 130.90 153'691'264 278'545 SOLVALOR "61" 180.40 266.00 1.97% 47.45% 4.21% 1.33% 230.30 261.75 1'198'576'316 12'079'125 SF SUS TA INABLE PROPER T Y FD 111.10 139.00 2 .09% 25.11% 3.58% 1.17% 124.30 148.90 491'266'866 725'141 SCHRODER IM MOPLUS 972 .00 1368.00 2 .49% 40.74% 5.56% 0.87% 1204.00 1358.00 1'313'280'000 3'723'763 S T REE T BOX RE AL E S TAT E FUND 251.00 450.00 2 .95% 79.28% 1.07% 1.05% 374.75 460.00 184'099'500 3'743'094 SW ISSC AN TO (CH) REF IFC A 96.05 139.80 2 .41% 45.55% 2 .72% 1.00% 123.30 139.50 1'474'126'133 11'195'919 SW ISSC AN TO (CH) REF SCOM 98.10 128.00 2 .51% 30.48% 1.67% 0.73% 120.00 140.50 458'633'600 2'616'884 SW ISS INVE S T RE IF 127.40 180.20 2 .54% 41.44% 3.86% 1.35% 159.70 180.20 873'358'401 1'442'082 UBS SW ISS RE S . ANFOS 50.80 68.00 2 .66% 33.86% 2 .80% 1.43% 62 .30 72 .40 2'263'973'232 2'646'536 UBS CH PF DIREC T RE S IDEN T IAL 12 .57 18.20 2 .22% 44.79% 0.83% 0.99% 16.30 18.45 604'052'231 19'294'039 UBS CH PF DIREC T URBAN 10.49 13.00 1.94% 23.99% 3.17% 1.21% 12 .20 13.60 374'351'627 1'442'085 UBS L E M AN RE S . FONC IPAR S 68.55 96.20 2 .60% 40.34% 5.83% 1.63% 84.00 94.85 1'233'874'476 1'442'087 UBS SW ISS MIXED S IM A 83.30 110.00 3.03% 32 .05% 4.76% 1.01% 100.80 111.50 7'647'932'600 1'442'088 UBS SW ISS COM. SW ISSRE AL 60.25 69.30 3.95% 15.02% 1.99% 1.61% 65.80 74.70 1'441'427'318 Ø Ø SW I I T Ø TOTAL 2 .63% 35.64% 3.61% 1.13% 44'233'840'529



DER KANTON URI WILL DAS GEBIET UM DEN BAHNHOF ALTDORF WEITER ENTWICKELN. DAZU WIRD ZUNÄCHST DIE VERKEHRSINFRASTRUKTUR AUSGEBAUT. SO SOLL AUCH DAS ENTWICKLUNGSGEBIET EYSCHACHEN/WERKMATT ATTRAKTIV FÜR INVESTOREN WERDEN.

AH. Aus Sicht des Kantons Uri ist das Gebiet um den Kantonsbahnhof in Altdorf mit dem Areal Eyscha-chen/Werkmatt ein wichtiger Ent-wicklungsschwerpunkt im Urner Tal-boden. Mit vier Teilprojekten gehen

Kanton, Gemeinde Altdorf, die SBB und private Investoren nun daran, die Infrastruktur am und um den Bahn-hof Altdorf zu erneuern. Der Kanton Uri zeichnet verantwortlich für die Erstellung der Bahnhofplätze auf der West- und auf der Ostseite des Bahn-hofs (Teilprojekte 1 und 2). Dazu ge-hören jeweils ein Bushof, Strassenan-passungen sowie Infrastrukturen für Park+Ride.

UKB ERRICHTET NEUES BAHNHOFSGEBÄUDE

Für das dritte Teilprojekt will die Ur-ner Kantonalbank (UKB) ein neues

Gebäude am Bahnhofplatz 1 als Er-satz des heutigen Bahnhofgebäudes realisieren. Es soll ein «ortsbaulich und architektonisch überzeugendes Kantonsbahnhofgebäude mit attrak-tiven Angeboten» entstehen, heisst es in einer Mitteilung des Urner Regie-rungsrates.Im vierten Teilprojekt engagieren sich die SBB und die Gemeinde Alt-dorf im Rahmen der Anpassung der SBB-Publikumsanlagen, insbeson-ders für die Verlängerung der Bahn-perrons und für die Verlängerung der Personenunterführung zur Westseite. Darüber hinaus haben verschiedene private Akteure im Bereich des Bahn-

PROJEKTENTWICKLUNG/STANDORTENTWICKLUNG

Grosse Pläne für das Zentrum von Altdorf

Altdorf: Schematische Visualisierung des Bahnhofplatzes Ost mit zentralem Busperron, Blickrichtung Norden


hofs mehr oder weniger fortgeschrit-tene Bauprojekte in Planung.

INVESTITIONEN VON BIS ZU 60 MILLIONEN

Insgesamt beläuft sich die Summe der notwendigen Investitionen auf 55 bis 60 Millionen Franken. Davon trägt die SBB den Löwenanteil, sie inves-tiert alleine in die Verlängerung der Bahnperrons über 40 Millionen. Die Bauarbeiten rund um den Bahnhof Altdorf sollen voraussichtlich Ende 2019 beginnen. Die Bauzeit beträgt rund zwei Jahre, Ende 2021 soll der neue Kantonsbahnhof betriebsbereit sein.Der Bahnhof in Altdorf gewinnt an Bedeutung, weil seit der Eröffnung des Gotthard-Basistunnels Ende 2016 auch hochwertige Schnellver-kehrszüge im Kanton Uri halten. Ab Ende 2021 wird die SBB das Bahnan-gebot nochmals ausbauen und dann acht IC-Halte pro Tag und Richtung ab dem Kantonsbahnhof in Altdorf anbieten. Der Kantonsbahnhof soll daher zur Drehscheibe des öffentli-chen Verkehrs ausgebaut werden. Die SBB-Züge, die Buslinien der Auto AG und der Postauto AG sowie der Tellbus und der Winkelriedbus lau-fen hier zusammen.

EYSCHACHEN-ENTWICKLUNG KOMMT VORAN

Der Kanton Uri erhofft sich vom Bahnhofsausbau auch, dass das be-nachbarte Entwicklungsgebiet Ey-schachen (neu «Werkmatt») für Investoren und Firmen attraktiver wird. Das Gebiet – eines der letzten grossen, noch weitgehend unbebau-

ten Areale im Urner Talboden – soll ein grosses Gewerbe- und Industrie-quartier werden.Eine Parzelle des Eyschachen gehört dem Kanton Uri, die andere der Ar-masuisse. Der Bund hat seine 55.000 qm grosse Parzelle nun lokalen Medi-enberichten zufolge zum Verkauf aus-geschrieben. Bis Ende Februar kön-nen sich Interessenten um den Kauf bewerben, der Richtpreis beträgt den Angaben zufolge 4,7 Millionen CHF.Laut Quartiergestaltungsplan stehen im Gebiet Eyschachen/Werkmatt rund 83.000 qm für Neubauten zur Verfügung, der Rest der Fläche ver-teilt sich auf Strassen, Fahrrad- und Fusswege, Parkfelder sowie Grünbe-reiche. Insgesamt besitzt das Gebiet nach Berechnungen des Kantons Po-tenzial zur Ansiedlung von 2.000 bis 2.500 Arbeitsplätzen. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas e-paper der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 3/2017 / 12. Jahrgang / 234. Ausgabe.

Verlag:galledia agIMMOBILIEN BusinessBuckhauserstrasse 24, 8048 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, Redaktionsleitung Anja Hall, RedaktorinRehné Herzig, VerlagsleiterClaudia Haas, MediaberaterinSusana Perrottet, Layout

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ISSN 1664-5162

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NACHRICHTEN

WINTERTHUR: LOKWERK WIRD AUFGESTOCKT

Das Einkaufszentrum LOKwerk wurde 2009 erstellt, hinter der denkmalgeschützten Fassade der alten Lokomotivwerkstatt an der Zürcherstrasse in Winterthur. Nun will der Eigentümer, der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (CS REF Green Property), den Bau aufstocken. Geplant sind rund 60 1,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen mit di- rektem Zugang zum Einkaufs-zentrum.Hintergrund der Baumassnahme: Im Rahmen des Projekts Up-grade wurde das komplette Bestandsportfolio des Credit Suisse Real Estate Investment Management mit über tausend Liegenschaften in der Schweiz auf Entwicklungspotenziale ge- prüft. Ziel war, Potenziale aufzudecken und ein stärkeres Portfoliowachstum durch erwei- terte Nutzungen bestehender Immobilien. Das LOKwerk hatte nach Angaben der Fonds-ge-sellschaft hohe Ausnützungs-reserven im Bereich Wohnen. Die Aufstockung ist eines der ersten Projekte, die umgesetzt werden.Den Gesamtleistungswettbewerb für die Erweiterung hat die Firma Erne Holzbau AG aus Laufenburg (AG) zusammen mit fsp Architekten gewonnen. Die Aufstockung wird in Holz-bauweise erfolgen, die Fassade jedoch ist metallverkleidet und harmoniert mit der muralen Erscheinung des Bestandsgebäu-des. Geplant ist eine nachhaltige Bauweise im Minergie-P-Stan-dard mit der Zertifizierung green- property, dem Gütesiegel für nachhaltige Immobilien des Cre-dit Suisse Real Estate Invest-ment Management.Der Bau wird voraussichtlich im Jahr 2018 beginnen und soll bis 2020 fertiggestellt sein.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF€¦ · Februar 2017 EDITORIAL Büromarkt im Umbruch Die Analysen der grossen Schweizer Immobili-endienstleister sind eindeutig: Das Angebot an Büroflächen