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Schwerpunktthema Immobilien

Immobilien: Frischer Wind statt Krisen-Gespenst

Geänderte Vorzeichen. Wie

die Immobilienbranche auf

die Kreditkrise reagiert. 12

Milliarden-Betrug. Welche

Maßnahmen gegen Vorsteuer-

betrug gesetzt werden. 24

Abgerechnet. Neue Form für

die Rechnungslegung des

öffentlichen Sektors. 34

PwC öffnet seine Türen im Burgenland!

PwC PricewaterhouseCoopers ist ab jetzt auch im Burgenland für Sie da. Unser Team steht Ihnen in unserem neuen Büro in Eisenstadt bei allen

Aspekten der Bereiche Wirtschafts-prüfung, Steuerberatung und Unter-nehmensberatung zur Verfügung.

Kontaktadresse:Robert Graf-Platz 1, 7000 EisenstadtTel.: +43 2682 695-6400

Ihre Ansprechpartner:Mag. Johannes Schmidtbauer: GeschäftsführerMag. (FH) Susanne Lehrner: Wirtschaftsprüfung, SteuerberatungMag. Nicole Rathmann: Bilanzierung, SteuerberatungMag. (FH) Marion Rath: Wirtschaftsprüfung, SteuerberatungRosemarie Schoditsch: Buchhaltung

Das Team vor Ort in Eisenstadt: Nicole Rathmann, Rosemarie Schoditsch, Johannes Schmidtbauer, Susanne Lehrner

Bei der Eröffnungsfeier am 15. Mai 2008: Ing. Peter Nemeth, Präsident der Wirtschaftskammer Burgenland und Mag. Karl Hofbauer, Partner bei PwC Österreich mit dem Burgenland-Team.

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Oktober 2008 tipps&trends 3

Liebe Kunden und Geschäftsfreunde!

Seit Sommer 2007, als die US-Immobilienblase

platzte, ist „Real Estate“ wahrscheinlich der in

Schlagzeilen am häufigsten verwendete Begriff

in der weltweiten Medienlandschaft. Doch

beim Thema Immobilien geht es um wesentlich mehr als nur um Finanz-

spekulation, Hypothekenkrise und Bankenpleiten. Diesem Umstand trägt

das Leitthema dieser tipps&trends Ausgabe Rechnung. Auch wenn das

Transaktionsvolumen in Europa im ersten Halbjahr 2008 gegenüber dem

ersten Semester des Vorjahres um 49 Prozent gesunken ist, sind bereits

positive Effekte zu bemerken. So sorgt die schwierige Marktlage dafür,

dass ein Umdenkprozess begann, Nachhaltigkeit wird auch im Immobili-

ensektor zur Devise (siehe Leitartikel ab Seite 4 und Beitrag ab Seite 6).

Welche Möglichkeiten es zur Zertifizierung von Nachhaltigkeit im Immobi-

lienbereich gibt, erfahren Sie ab Seite 8. Weitere Beiträge zum Leitthema

befassen sich mit Machbarkeitsstudien bei der Projektentwicklung und

den aktuellen Trends auf den zentral- und osteuropäischen Büroimmo-

bilienmärkten. Lesen Sie auch, warum sich Finanzinvestoren, die auf

Fremdkapital angewiesen sind, von den Immobilienmärkten zurückziehen

und weshalb wieder die Zeit für eigenkapitalstarke Investoren, wie Immo-

bilienfonds und Versicherungsunternehmen, gekommen ist. Beiträge zur

Projektfinanzierung und länderspezifische Regelungen zur Gesellschaf-

terfinanzierung bis hin zu Bilanzierungsfragen und dem Bauherrenmodell

runden das Leitthema ab.

Die Bedeutung von Immobilien als Investitionsobjekt bedarf erfahrener

Experten und weltweite, unabhängige Beratung mit lokalem Know-how.

PwC bietet Ihnen dieses weltweite Netzwerk, das sich auf Immobilien

spezialisiert hat und auch für komplexe Fragestellungen Lösungen hat.

INHALT

Schwerpunktthema

Antwort auf die Kreditklemme: Krise als Chance am Immobilienmarkt 4

Nachhaltige Immobilien: Grünes Gold? 6

Zertifizierung von Gebäuden 8

Machbarkeitsstudien bei Projektentwicklungen 9

Die Büromärkte in Zentral- und Osteuropa 11

Geänderte Vorzeichen am Immobilienmarkt 12

Projektfinanzierung in Zeiten der Kreditkrise 13

Islamic Finance 15

Gesellschafterfinanzierung in Österreich sowie Zentral- und Osteuropa 16

Rechenschaftsbericht bei Immo-Veranlagungen 17

IFRIC 15 – „Immobilienfertigungsaufträge“ bringt Klarstellung bei Bilanzierungsfragen 18

IAS 40 – „Improvements to IFRSs“ 20

Recht

Neues aus dem Recht 21

Steuern

Das Bauherrenmodell als Alternative 22

Lehrlingsbeschäftigung – neue Förderungen 23

Vorsteuerbetrug über Grenzen hinweg – ein florierendes Geschäft 24

Reduktion des Sozialbetruges im Baugewerbe 26

Vorsteuer für privat genutzte Gebäudeteile 26

Neues für Private Equity und Venture Capital 27

Prüfung&Bilanzierung

Veröffentlichung der Interpretation IFRIC 16 28

Bauten in Herstellung: Grenzen zu Anschaffung 30

Verlängerung der Restnutzungsdauer 31

Rückstellungsbedarf bei Gebäudestilllegung 32

Neue AFRAC-Entwürfe 33

Rechnungslegung für den öffentlichen Sektor 34

Neue Sterbetafeln für Personalrückstellungen 35

Serie Eigenkapital: negatives Eigenkapital 36

Standort&Steuern

CEE-Spotlight 37

Investieren in den USA 38

Argentinien kündigt DBA mit Österreich 39

Impressum 3

Seminare und Vorträge beiliegend

Impressum

Medieninhaber & Herausgeber: PwC PricewaterhouseCoopers GmbH, Erdbergstraße 200, 1030 Wien

Für den Inhalt verantwortlich: Johannes Mörtl

Unsere Beiträge wurden sorgfältig ausgearbeitet, können jedoch im Einzelfall individuelle Beratung nicht ersetzen. Wir übernehmen daher keine Haftung für die Richtigkeit.

Design Produktionwww.creaktiv.biz – Karin Joppich

ChefredaktionRobert Winter

Druck & HerstellungDruckerei Gröbner/Oberwart

PS: Sämtliche Ausgaben der „tipps&trends“ finden Sie auf www.pwc.at

In diesem Sinne wünsche ich

Ihnen eine spannende Lektüre

Ihre Margit Frank

PwC öffnet seine Türen im Burgenland!

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Aspekten der Bereiche Wirtschafts-prüfung, Steuerberatung und Unter-nehmensberatung zur Verfügung.

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Das Team vor Ort in Eisenstadt: Nicole Rathmann, Rosemarie Schoditsch, Johannes Schmidtbauer, Susanne Lehrner

Bei der Eröffnungsfeier am 15. Mai 2008: Ing. Peter Nemeth, Präsident der Wirtschaftskammer Burgenland und Mag. Karl Hofbauer, Partner bei PwC Österreich mit dem Burgenland-Team.

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4 tipps&trends Oktober 2008

Schwerpunktthema

Mitte 2007 begann die Immobi-lienkrise in den USA durch das Subprimedebakel weite Kreise zu ziehen. Die Probleme wurden über den großen Teich nach Europa übertragen. Seither verloren vor allem in Westeuropa gewerbliche Immo-bilien an Wert, da kaum mehr Fremdfinanzierungen für einen Immobilienerwerb zu erhalten waren. Besonders stark betroffen sind Großbritannien, Spa-nien und Irland. In Großbritannien fielen die Preise abrupt um 15 bis 25 Prozent. Dies allerdings von einem sehr hohen Niveau. Spanien verzeichnete in der vergangenen Dekade den stärksten Bauboom in ganz Europa. Seit 1996 entstanden mehr als vier Millionen neue Häuser und Eigentumswohnungen. Dies lag weit über dem tatsächlichen Bedarf, mit der Folge, dass die Luft aus der Spekulationsblase entwich. Die Krise forderte bereits ihre Opfer. Nach hohen Verlusten auf dem Aktienmarkt musste die Immobilien-gesellschaft Martinsa Fadesa im Juli Konkurs anmelden. Die Ent-

wicklung ist nicht nur auf Spanien begrenzt, Immobilien-Aktiengesell-schaften verloren weltweit massiv an Wert und wurden zu attraktiven Übernahmezielen. Die größte

Immobiliengesell-schaft Europas, Unibail-Rodamco, in Österreich bekannt durch den

Kauf der Shopping City Süd, ent-stand im Vorjahr durch eine Fusion. Das französische Gewerbeimmo-bilienunternehmen Unibail schloss sich mit dem niederländischen Shoppingcenter-Spezialisten Rod-amco zusammen. Dies dürfte aller-dings erst der Startschuss zu einer Konsolidierungswelle in der Immo-bilienbranche gewesen sein.

Karten werden neu gemischtIm Moment lähmt die Untätigkeit von Käufern und Verkäufern die europäischen Immobilienmärkte. Die Verkäufer haben noch die sel-ben Preisvorstellungen wie vor der Kreditkrise, die Käufer warten auf Schnäppchen. Der Markt hat sich noch nicht auf das neue Preisge-füge eingestellt. Nicht umsonst

ist das Transaktionsvolumen in Europa im ersten Halbjahr 2008 im Vergleich zum Rekordjahr 2007 um 49 Prozent gesunken.

In den vergangenen vier Jahren hatten vor allem Finanzinvestoren unterstützt von niedrigen Zinsen und der Hoffnung auf stetigen Wertzuwachs der Immobilien, die Preise für Büros, Einkaufszentren und Wohnungen in die Höhe getrie-ben. Infolge der Kreditkrise sind Banken nun nicht mehr bereit und in der Lage, bis zu 90 Prozent des Immobilienwertes zu beleihen. Finanzinvestoren haben deshalb den Markt bis auf ein paar Ausnah-men wieder verlassen. An deren Stelle treten eigenkapitalstarke Investoren wie offene deutsche Fonds oder Staatsfonds.

Viele Investoren stellen sich jetzt die Frage, ob der richtige Zeitpunkt zum Einstieg bereits gekommen ist oder ob es doch besser ist, noch länger zuzuwarten. Überall in Europa sinken die Preise, vor allem für nicht erstklassige Objekte. Es gibt nur wenig Anzeichen dafür,

Antwort auf die Kreditklemme: Krise als Chance am ImmobilienmarktDas globale Umfeld der Immobilienwirtschaft präsentiert sich von seiner unfreundlichen Seite. Ein Überblick über die Krise und Tipps, wie damit umgegangen werden kann.

Fremdfinanzierungen für

Immobilienerwerb sind

Mangelware


Quelle: PwC

wohin die Tendenz geht. Die Zahl der Transaktionen ist dafür einfach noch zu gering. Die nächsten zwölf bis 18 Monate bleiben auf jeden Fall schwierig, doch gerade Krisen schaffen interessante Investitions-möglichkeiten.

Die schwierige Marktlage sorgt allerdings auch für ein Umdenken der Beteiligten. Nachhaltigkeit heißt die neue Devise in der Immo-bilienbranche. PwC analysiert für Sie in der aktuellen Ausgabe der tipps&trends die neuesten Ent-wicklungen auf diesem Gebiet. Die Zeiten des leicht verdienten Geldes sind in der Immobilienbranche wohl endgültig vorbei. Aber gerade dieser Hintergrund verdeutlicht, wie professionelle Beratung wie-der an Bedeutung gewinnt. Das interdisziplinär zusammengesetzte Immobilien-Team von PwC mit Fachleuten aus Wirtschaftsprüfung sowie Steuer- und Unternehmens-beratung ermöglicht es uns selbst komplexeste Problemstellungen unserer Kunden kompetent zu lösen (siehe Grafik). Alle Leistungen

werden mit Unterstützung des welt-weiten PwC Netzwerkes erbracht. Ein Vorteil, den jeder PwC Kunde vor allem in einer globalisierten Wirtschaft zukünftig noch stärker beanspruchen wird.

WirtschaftsprüfungDie Immobilienmärkte waren in den letzten Jahren von einer rasanten Globalisierung geprägt. Internati-onal agierenden Investoren bieten sich eine Unzahl an Anlagemög-lichkeiten in direkte und indirekte Immobilieninvestments. Diese Ausgangslage schafft beim Stake-holder ein Bedürfnis der Sicherheit nach Integrität und Aktualität von finanziellen Unternehmensinforma-tionen.

Das erfahrene Real Estate-Prü-fungsteam von PwC verfügt über umfassende Kenntnisse im Bereich IFRS in Bezug auf Immobilien. Dank dieses Know-how können wir professionelle Prüfungs- und prüfungsnahe Dienstleistungen, etwa im Rahmen von Börsegängen, anbieten.

SteuerberatungNeben Rendite- und Risikoüberle-gungen sind für die Beurteilung von Investitionen vor allem steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten wichtig.Das PwC Steuer-Team berät Sie bei der Konzeption von nationalen und internationalen Immobilieninvestiti-onen unter Berücksichtigung künf-tiger Ausstiegsszenarien.

UnternehmensberatungDie wachsende Bedeutung von Immobilien als Investitionsobjekt auf lokalen und grenzüberschrei-tenden Märkten bedarf erfahrene Experten sowie eine weltweite, unabhängige Beratung mit lokalem Know-how. PwC bietet Ihnen dieses weltweite Beraternetzwerk, das sich auf Immobilien spezialisiert hat und für komplexe Problemstel-lungen Lösungen bietet. Der inte-grierte Beratungsansatz von PwC gewährleistet, dass der Kunde die gesamte Expertise aus einer Hand nutzen kann.

[email protected] [email protected]

Leistungen PwC Real Estate

Wirtschafts-prüfung

Steuer-beratung

Unternehmens-beratung

Spezialisiertes IFRS-Real

Estate-Team

Prüfung von nach IFRS

oder UGB erstellten

Konzernabschlüssen von

Immobiliengesellschaften

Transaktions- und

Strukturierungsunterstützung

IFRS-Umstellung

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Nationale und internationale

Steuerplanung

Grunderwerb- und

Umsatzsteuerplanung

Strukturierte Finanzierung

Joint Ventures

Steuerliche Bewertung

Tax Due Diligence

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Transaktionsberatung –

Support auf Käufer- und

Verkäuferseite

Immobilienbewertung nach

nationalen und internationalen

Standards

Real Estate-Management

Strategische Beratung,

bspw. Machbarkeitsstudien,

Immobilien-Portfolio-Analysen

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Schwerpunktthema

Viele große internationale Unter-nehmen und Städte verstärken ihre Verpflichtung, der Öffentlichkeit zu dienen. Sie sehen in Corporate und Public Social Responsibility eine Strategie für eine bessere Zukunft. Dahinter sollen aber nicht nur leere Worthülsen stehen, sondern auch ein physischer Prozess der Wert-sicherung. Schließlich sollen damit die Vorraussetzungen für die Erhal-tung der Umwelt und des Wohlstan-des unserer Nachfahren geschaffen werden.

Gebäude sind wahre Energiefres-ser. Etwa 30 Prozent des gesam-ten europäischen Energiebedarfs entfallen auf den Verbrauch in Gebäuden. Besonders Büro- und Gewerbeimmobilien erweisen sich in Sachen Energieeffizienz oft als wahre Negativbeispiele. Die Diskussionen um den rasch voranschreitenden Klimawandel und CO2- Emissionen spiegelt die Brisanz der Thematik wider. Die Energiepreisentwicklung der jüngs-ten Vergangenheit hat nun dazu geführt, dass die Problematik auch in der breiten Öffentlichkeit disku-tiert wird. Die steigenden Energie-kosten schlagen sich unmittelbar

in den Bewirtschaftungskosten nieder, die jeder Bürger spürt. Die Immobilienwirtschaft antwortet auf dieses Thema nun mit dem „Green Building“, mit der Errichtung von Gebäuden mit sehr geringer Belas-tung der Umwelt, hoher Energie-effizienz und hohem Nutzerkomfort.

Dynamik im Stellenwert von NachhaltigkeitMieter rechnen hauptsächlich in Gesamtnutzungskosten und ver-gleichen nur diese Größenordnung bei der Auswahl einer zu mietenden Immobilie. Die Nut-zungskosten werden maßgeblich von den Betriebs- und Energieko-sten getrieben. Bei Immobilien, bei denen dieser Kostenanteil unver-hältnismäßig groß ist, müssen Ver-mieter die Mieterträge reduzieren, um am Markt ein konkurrenzfähiges Produkt anbieten zu können.

Ferner könnte es in einigen Jahren auch zu einer realen Wertverände-rung kommen. Nachhaltige Projekte werden ein positives Image erhal-ten. Dies wirkt sich günstig auf die Marktgängigkeit der Immobilie aus.

Zusätzlich werden Unternehmen in Zukunft aufgrund ihrer Corporate Social Responsibility-Vorschriften nachhaltige Immobilien als Firmen-sitz bevorzugen.

Diese Prognose wird von einer Studie von Jones Lang LaSalle unterstützt. In deren Rahmen wur-den Büronutzer zum Thema „Öko-logische Nachhaltigkeit“ befragt. Dabei wurde untersucht, ob die ökologische Nachhaltigkeit von

Gebäuden bei der Anmietungs-entscheidung eine wichtige Rolle gespielt hat.

Auf einer Skala von eins bis fünf, wobei fünf die höchste und eins die kleinste erzielbare Punktezahl dar-stellt, wurde im Mittel ein Wert von 1,83 erreicht.

Das bedeutet somit keine Zustim-mung zu diesem Punkt. In der Zukunft wird sich dies aber voraus-sichtlich ändern, da auf die Frage, ob die ökologische Nachhaltigkeit von Gebäuden bei einer eventuellen Neuanmietung eine Rolle spielen wird, ein Anstieg des Wertes auf 3,31 ermittelt wurde. Es sollte in der

Nachhaltige Immobilien: Grünes Gold?Nachhaltiges Bauen liegt voll im Trend. Unternehmen können einen Doppelschlag setzen, indem sie bei den Betriebskosten bares Geld sparen und gleichzeitig ihr Image aufpolieren.

Geringe Umweltbelastung

ist auch bei Immobilien

das Gebot der Stunde


Zukunft also Dynamik in diese The-matik kommen, wobei ein Mittelwert von 3,31 natürlich auch noch kein Wert ist, der die ökologische Nach-haltigkeit zu einem der wichtigsten Anmietungskriterien überhaupt wer-den lässt. Aber die relative Bedeu-tung hat zugenommen und wird auch in Zukunft weiter steigen.

Andererseits ist bei umweltschäd-lich oder nicht nachhaltig gebauten Immobilien künftig bei Transakti-onen mit Abschlägen zu rechnen. Diese auf den ersten Blick vielleicht etwas drastisch klingende Aussage wird durch einen Blick in die Ver-gangenheit bestätigt. Wohnbauten aus den sechziger Jahren werden heute, falls sie nicht mit erheb-lichem finanziellen Aufwand gene-ralsaniert wurden, mit deutlichen Wertabschlägen gehandelt.

Interesse an grünen Investments steigt merkbar anDie Immobilienmärkte sind im Moment durch die Kreditkrise und die daraus entstandene Untätig-keit von Investoren gelähmt. Trotz dieser ungünstigen Rahmenbe-dingungen, oder vielleicht genau wegen dieser Einflüsse, gibt es

bei Investoren ein grundsätzliches Interesse an nachhaltigen Immobi-lien. Im Moment wird die Nachfrage allerdings noch nicht mit einem befriedigenden Angebot bedient. Bei dem Boom um nachhaltige Immobilien darf jedoch nie verges-sen werden, dass der Investor seine Kaufentscheidung immer noch in Abhängigkeit von der Rendite trifft.

Ein wichtiger Grund, wieso sich Anleger bisher noch nicht dem Thema Nachhaltigkeit gewidmet haben, ist der oft kurze Invest-menthorizont. Demzufolge sollten klassische Immobilieninvestoren angesprochen werden, da diese eher an langfristigen Investments interessiert sind. Für Finanzinvesto-ren werden nachhaltige Immobilien in den seltensten Fällen interessant sein, da diese meistens nur kurz-fristige Erträge anpeilen.

Großer Umbruch Die Immobilienbranche steht infolge der Thematik Nachhaltigkeit und der damit eng verknüpften Proble-matik der nachhaltigen Wertent-wicklung von Immobilien vor einem großen Umbruch. Immobilienent-wickler und -investoren müssen

sich der Tatsache bewusst sein, dass ein Mieter aufgrund des Nach-haltigkeit-Etiketts eines Gebäudes noch nicht bereit ist, mehr dafür zu bezahlen. Für den Mieter ist ein zusätzlicher und speziell mess-barer Nutzen wichtig, wie etwa die Möglichkeit, die Energie- und Be-wirtschaftungskosten nachhaltig zu senken. Eigentümer von nicht energieeffizienten Immobilien haben im Umkehrschluss dazu mit Abstrichen bei ihren Nettomiet-erträgen zu rechnen.

Steigende Energiekosten leisten Nachhaltigkeit VorschubEs ist allerdings vorstellbar, dass auch nicht monetäre Aspekte, wie Behaglichkeit und Fokus auf Gesundheit, den Büronutzern einen Zusatznutzen stiften, für den Sie bereit sind höhere Mieten zu akzep-tieren. In der Zukunft wird es insbe-sondere angeheizt durch die stei-genden Energiekosten, zu einem verstärkten Trend zu nachhaltigen Immobilien kommen.

Für manche Nutzergruppen, vor allem für internationale Großkon-zerne, wird das Thema Nachhaltig-keit eine herausragende Bedeutung erlangen. In Österreich wird es vor allem der Büroimmobilienmarkt in Wien sein, der sich unter dem Nachhaltigkeitsaspekt entwickelt. Dies nicht zuletzt deswegen, weil viele internationale Großunterneh-men ihren Sitz in der Bundeshaupt-stadt haben. Erste Anzeichen dafür sind durch Projekte wie Solaris und EnergyBase schon vorhanden. Spätestens dann, wenn Nach-haltigkeit als Vermarktungsvorteil identifiziert ist, wird die Bereitschaft der Eigentümer in Maßnahmen zur Verbesserung der Nachhaltigkeit von Büroimmobilien zu investieren, steigen.


Umfrage zur ökologischen Nachhaltigkeit

Quelle: Jones Lang LaSalle

0 1 2 3 4

1,83

3,31

1,83

3,31

5

„Ökologische Nachhaltigkeit wird bei einer eventuellen Neuanmietung eine wichtige Rolle spielen“

„Ökologische Nachhaltigkeit hat bei unserer Anmietungsentscheidung eine wichtige Rolle gespielt“

„Ökologische Nachhaltigkeit wird bei einer eventuellen Neuanmietung eine wichtige Rolle spielen“

„Ökologische Nachhaltigkeit hat bei unserer Anmietungsentscheidung eine wichtige Rolle gespielt“


Schwerpunktthema

Trotz geringer Marktransparenz und damit verbundener Risiken erken-nen Investoren und Nutzer immer häufiger die steigende Bedeutung der Nachhaltigkeit für das eigene Wirtschaften. Zahlreichen handeln-den Personen ist dennoch die grund-legende Komplexi-tät der Nachhaltig-keit zu hinderlich, da sie neben der ökonomischen Rentabilität auch die Umwelt- und Sozialverträglichkeit umfasst. Diese Komplexität erschwerte bisher die Formulierung eines allgemein akzeptierten Standards zur metho-dischen Erfassung und Darstellung der Nachhaltigkeit von gewerb-lichen Immobilien.

Insbesondere global agierende Investoren benötigen einen interna-tional einheitlichen und akzeptierten Standard für Gebäudebewertung. Derzeit streben allerdings weltweit allein rund 15 Systeme nach die-sem Status als Standardgütesiegel für nachhaltige Immobilien. Die meisten dieser Systeme erlangten bislang nur nationale Bedeutung. Im Folgenden werden die derzeit am meisten verbreiteten Systeme BREEAM und LEED vorgestellt.

BREEAM im ÜberblickDie 1990 erstmals eingeführte „Building Research Establish-ment Environmental Assessment Method“ (BREEAM) wurde mit dem

Ziel entwickelt, nachteilige Effekte von Gebäuden auf die lokale und globale Umwelt zu reduzieren. Gleichzeitig sollen die gesund-heitsfördernden Qualitäten und der Komfort gesteigert werden.

BREEAM basiert auf einer Zusam-menstellung von „best practices“ und versucht

die Nachfrage nach „Green Buil-dings“ zu stimulieren. Weiters dient sie neben der Erfassung der Nachhaltigkeit von Immobilien der ökologischen Qualitätssicherung. Diese Methode ist ein Schlüssel-instrument der britischen Bau- und Immobilienbranche und ist aus diesem Grunde vor allem in Groß-britannien und den Commonwealth-Staaten weit verbreitet.

BREEAM beruht auf einem Scoring-Modell, in dem Punkte für die Erfüllung von Management-, Umwelt- und Gesundheitskriterien vergeben werden. Basispunkte werden für die Erreichung von bestimmten Zielwerten oder der Einhaltung vorgeschriebener Leit-linien in mehreren Kriterienhaupt-gruppen vergeben. Dazu zählen

Management,Gesundheit und Komfort,Energie,Transport,Wasser,Materialien und Baumaterialien,Flächennutzung,

•••••••

Grundstücksökologie undVerschmutzung.

Danach werden für diese Kriterien-hauptgruppen Noten vergeben und die Hauptgruppen entsprechend ihrer Umweltrelevanz prozentual zueinander gewichtet. Dieses gewichtete Ergebnis führt anschlie-ßend zur Zertifizierung. Diese wird in den Klassen von „Pass“ bis „Outstanding“ vergeben. Der Faktor Umweltrelevanz wird jährlich durch Umfragen unter Vertretern verschie-dener Branchen und Interessens-gruppen, etwa Regierungsbeamte, staatliche Forschungseinrich-tungen, Bauindustrien, Investoren oder Umweltverbände, ermittelt. Dies soll gewährleisten, dass die Einflüsse von Gebäuden auf ihre Umwelt nach aktuellem Stand der Technik dargestellt werden. Um den Interessen der unterschiedlichen Nutzergruppen zu entsprechen, werden verschiedene BREEAM-Anwendungen angeboten. Dies trifft etwa für Büro-, Einzelhandel und Industrienutzung zu.

Kurzporträt LEEDDie Abkürzung LEED steht für „Lea-dership in Energy and Environmen-tal Design“. Es wurde 1998 vom US Green Building Council (USGBC) in den USA entwickelt und 2000 und 2004 grundlegend überarbei-tet. LEED ist das erste amerika-nische Rating-System, das sich mit der Bewertung von Energie- und

••

Zertifizierung von GebäudenWeltweit versuchen derzeit rund fünfzehn Systeme Nachhaltigkeit messbar zu machen. Lesen Sie über die zwei häufigsten Zertifikate am Markt und die Entwicklungen in Deutschland und Österreich.

Österreich harrt der

Kreation eines

Nachhaltigkeitszertifikates


Wasserverbrauch, Anbindung an die lokale Infrastruktur, Ressour-censchutz, Flächenverbrauch und Raumluftqualität von gewerblichen Immobilien beschäftigt. Obwohl es von der US-Regierung in Washing-ton nie anerkannt wurde, hat es sich in vielen Bundesstaaten als de facto-Marktstandard etabliert. Der Durchbruch gelang dem Sys-tem aber erst in den letzten zwei Jahren. In diesem Zeitraum wurde rund die Hälfte aller Zertifizierungen erstellt.

Ähnlich dem BREEAM-System basiert auch die LEED-Zertifizie-rung auf einem Scoring-Modell, wobei durch Erfüllung bestimmter Kriterien Punkte erworben werden. Durch einfache Aufsummierung der erzielten Punkte erfolgt eine Klassifizierung in der niedrigsten Klasse „Certified“ bis zur höchsten Auszeichnung „Platinum“. Punkte können in den folgenden sechs Hauptkategorien erlangt werden:

Nachhaltige Wahl und Bewirt-schaftung von Baustellen und BaugrundEffizienter Wasserverbrauch

•

•

Energieeffizienz und Atmosphä-renschutz durch Reduktion von EmissionenSchonender Material- und Res-sourceneinsatzVerbesserung der Raumluftqua-litätInnovation in Entwurf und Umset-zung

Analog zum BREEAM-Zertifikat wird LEED auch für verschiedene Anwendungen angeboten. Das Spektrum reicht von Neubaupro-jekten, Bestandsimmobilien bis zu unterschiedlichen Einzelflächen.

Entwicklung in Deutschland und ÖsterreichIn Deutschland nimmt das unter der Führung der Deutschen Gesellschaft Nachhaltiges Bauen (DGNB) mit Unterstützung des Bun-desbauministeriums entwickelte Umweltzertifikat Gestalt an. Es soll Anfang 2009 zum ersten Mal verliehen werden und wird als lang erwartete Antwort auf Siegel wie LEED und BREEAM gesehen. In die Bewertung gehen nicht nur Ener-gieeffizienz und Ressourcenschutz

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ein, sondern auch Faktoren wie die Qualität der Arbeitsplätze unter den Gesichtspunkten Gesundheit, Behaglichkeit und Luftqualität. Dabei soll der ganze Lebenszyklus einer Immobilie einbezogen werden. Der Anwendungsbereich erstreckt sich neben den klassischen Berei-chen Büro-, Gewerbe- und Wohn-bereich auch auf Straßen und Brücken. Ein modularer Aufbau soll die Anwendung in verschiedenen Klimazonen gewährleisten.

In Österreich sind noch keine Ten-denzen zur Entwicklung eines eige-nen Zertifikates bekannt. Allerdings sind auch hier bereits Entwicklun-gen im Bereich der Nachhaltigkeit ersichtlich. Im Juni startete ein Projekt der österreichischen Ener-gieagentur mit mehreren Partnern, wie Universität für Bodenkultur, FH Wien, IBO, WKO Vermögens- und Immobilientreuhänder, bei dem der Versuch unternommen wird, nachhaltige Gebäudequalität in der Wertermittlung einer Immobilie abzubilden.

[email protected]

Eine Idee ist die Ausgangsbasis jeder Projektentwicklung. Will man diese Idee erfolgreich umsetzen, sollte der ersten Ausarbeitung der Idee in Form der Projektkonzeption unbedingt eine Machbarkeitsstudie folgen. Sie ist ein wichtiger Schritt für die erfolgreiche Projektentwick-lung. Eine Machbarkeitsstudie zielt aber nicht nur auf die klassische Realisierungsfähigkeit des Pro-

jektes, also der „go“- oder „no go“- Entscheidung ab. Sie lässt den Projektentwickler auch Schwächen und Stärken erkennen. Sie gibt dem Entwickler die Chance, das Projekt zu modifizieren und kri-tische Faktoren zu überarbeiten. Sie erlaubt Rückkoppelungsschleifen zur Projektkonzeption. Eine Mach-barkeitsstudie kann in zwei Phasen unterteilt werden. In Phase I werden

Analysen zu Standort, Marktpoten-zial und -entwicklung sowie Wett-bewerb durchgeführt. In Phase II wird das Projekt einer quantitativen Bewertung unterzogen.

Phase IDie Standortanalyse überprüft den Standort im Hinblick auf die Eignung der Lage für die geplante Nutzung. In einer Makroanalyse

Machbarkeitsstudien bei ProjektentwicklungenMachbarkeitsstudien sind ein zentrales Element der Projektentwick-lung. Sie helfen Entwicklern, kritische Faktoren zu erkennen und sind ein gutes Verkaufsargument bei Banken und Investoren.


wird das großräumliche, überregi-onale Gebiet analysiert. In der teil-marktbezogenen Mikroanalyse wird die unmittelbare Umgebung des Projektstandortes überprüft. Harte Standortfaktoren, wie Erreichbar-keit, geografische Lage und Nähe zu Absatzmärkten, und weiche Standortfaktoren, wie Freizeitwert, Image des Stadtteils und Wirt-schaftskraft, liefern dabei wichtige Informationen. Bei der Untersu-chung von Markt-potenzial und -ent-wicklung werden Zielgruppen und Nachfragestruktur durchleuchtet. Die Herausforderung besteht dabei darin, die Nutzernachfrage zu prognostizieren und die künftige Entwicklung auch quantitativ für Phase II zu schätzen. Die Wettbe-werbsanalyse identifiziert wichtige Mitbewerber und untersucht das Angebot. Aus dem Vergleich zwi-schen Nachfrage und Angebot können sich nützliche Informationen über Angebotslücken ergeben, die

das Profil der „Unique Selling Pro-position“ schärfen.

Phase IIPhase II beschäftigt sich mit der quantitativen Bewertung des Pro-jekts. Am wichtigsten ist die Erlös- und Kostenplanung, die auf einem detaillierten Preis-Mengengerüst basiert. Dabei fließen die Ergeb-nisse der Marktanalyse aus Phase I ein. In diesem Schritt ist eine gut

fundierte Bran-chenerfahrung für die Abschätzung der künftigen Nachfrageent-wicklung als auch

der zu erzielenden Preise unerläss-lich. PwC kann dabei auf Wissens-datenbanken und auf sein breites internationales Netzwerk erfahrener Branchenexperten zurückgreifen.

Für die Erstellung der Geschäfts-, Finanz- und Liquiditätsplanung bis zur Amortisations- und Rendite-rechnung samt Sensitivitätsanalyse zur Bestimmung wesentlicher Wert-

treiber bedient sich PwC vorgefer-tigter Modelle. Das PwC Business Modelling kommt zur Anwendung.

Aus den Berechnungen wird eine konkrete Renditeerwartung für die Geschäftstätigkeit des Projektes anhand einschlägiger Kennzahlen wie dem Nettobarwert oder der internen Verzinsung abgeleitet. Diese Kennzahlen sind die wich-tigsten Entscheidungskriterien, ob ein Projekt als machbar einzustufen ist. Erst mit einer abgeschlossenen Studie, die plausibel die Machbar-keit des Projektes darstellen kann, sollte mit der Umsetzung begon-nen werden. Diese besteht aus der Suche nach Investoren, Betreibern oder Kooperationspartnern. In die-ser Phase ist die Machbarkeitsstu-die ein wichtiges Verkaufsargument gegenüber Banken und Investoren, um neben der innovativen Idee auch die Realisierbarkeit des Pro-jektes präsentieren zu können.


Machbarkeitsstudien

ermöglichen den

Projekterfolg

Quelle: PwC

Projektentwicklung

Phase I: Marktanalyse

Standortanalyse• Makro- und Mikroanalyse• Weiche bzw. harte Standortfaktoren

Umsätze

Kosten

Cash-�ow

Liquiditätsanalyse

Kapitalstruktur

Rendite

Budget

Investitionsplan

Finanzplan

Marktpotenzial und -entwicklung• Zielgruppen• Nachfragestruktur

Wettbewerbsanalyse• Angebotsstruktur• Laufende bzw. zukünftige Projekte

Phase II: Business Plan

Rückkoppelungsschleifen (laufende Abstimmung mit Kunden)

Machbarkeitsstudie

Pro

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Schwerpunktthema

2008 werden die meisten zentral- und osteuropäischen Volkswirt-schaften laut Prognosen stabil wachsen. Dies trotz der Verlang-samung des Wachstums in der Eurozone und den USA. Zur Jah-resmitte wurden die Prognosen jedoch leicht revidiert. Es werden geringere Wachstumsraten als im Vorjahr erwartet. Die Wirtschaft des CEE-Raumes kann sich somit auch nicht ganz von den Auswirkungen der globalen Finanz-krise abkoppeln. Kurzfristig sollte sich das Nachlassen des weltwei-ten Wirtschaftswachstums aber nicht negativ auf die Büromärkte in Osteuropa auswirken. Das Angebot an Neuflächen und das noch relativ hohe Wirtschaftswachstum sollten sich belebend auf die Märkte aus-wirken und die Mieten zumindest stabil halten (siehe Grafik).

Aufwertungsgewinne sind passéDie Investmentmärkte werden wieder von Fundamentaldaten wie erzielbare Miete und Leerstandsrate getrieben und nicht wie in den letz-ten Jahren von dem stetigen Druck auf die Renditen. Die Zeiten der markanten Aufwertungsgewinne gehören nun wohl endgültig der Vergangenheit an.

Die weitere Entwicklung der Büro-märkte in CEE wird stark davon abhängen, wie die Welle an neu

entwickelten Flächen vom Markt aufgesogen werden. Im Moment sind die Märkte noch Angebots-märkte. Das heißt, dass das Ange-bot den Markt bestimmt. Für die nächsten zwei Jahre ist allerdings die Fertigstellung großer Mengen neuer Büroflächen angekündigt. Diese Vorhersagen sind jedoch

mit Vorsicht zu genießen, da viele Investoren auf Grund des wirtschaftlichen

Klimas und der schwierigen Finan-zierungsmöglichkeiten ihre Projekte bereits verschoben haben.

Vor allem in kleinen Märkten wie etwa Sofia besteht die Gefahr, dass sie von neuen Projekten und Bürofläche überschwemmt werden und sich zu Nachfragemärkten entwickeln. In solchen Märkten sind Preiskämpfe zwischen den

verschiedenen Entwicklern um potenzielle Mieter ein durchaus realistisches Szenario.Ingesamt kann mit einer weiteren positiven Entwicklung der Büromärkte in CEE gerechnet werden. Neben Moskau ist vor allem Warschau für Investo-ren besonders attraktiv. Nach der Dynamik der Vorjahre überzeugt die polnische Metropole immer noch mit signifikantem Wachstum der Mieten und einer sehr geringen Leerstandsrate von 3,4 Prozent. Moskau kommt mit einer Spit-zenmiete von jährlich 1.950 USD je Quadratmeter, das entspricht monatlich rund 103 EUR je Qua-dratmeter, eine Sonderstellung zu. Moskau liegt damit weltweit im Spitzenfeld. Gefährdet sind eher die kleineren Märkte, die sich von einem Angebots- in einen Nachfra-gemarkt entwickeln könnten.

[email protected]

Die Büromärkte in Zentral- und OsteuropaDie Büromärkte in CEE zeigen sich großteils unbeeindruckt von der Kreditkrise. Die Analyse der PwC Büromarktstudie „Office Markets in CEE“ liefert Daten und Fakten für den Immobilienmarkt.

Positive Vorzeichen für

die Entwicklung der

CEE-Büromärkte

Spitzenmieten in EUR/m2/Monat (Durchschnitt)

Quelle: PwC Analysis

01 02 03 04 05 06 07 H1/08

BukarestSo�a

Moskau Wien

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20

40

60

80

100

120USD/EUR – Umrechnungen jeweils zu Jahresendwechselkursen


Schwerpunktthema

Die Subprimekrise und der damit zusammenhängende Zusammen-bruch des Kreditmarktes hat das Vertrauen der Investoren in den Markt stark getrübt. Die Situation auf dem heimischen Immobilien-markt hat sich grundlegend verän-dert. Ein Resultat der Krise ist das veränderte Profil der Investoren. Auf Fremdkapital angewiesene Finanz-investoren („Leverage Buyer“) sind auf dem Rückzug. Eigenkapital-starke Investoren, wie offene und geschlossene Immobilienfonds und Versicherungsunternehmen, sind auf dem Vormarsch. Die Folgen für den Investmentmarkt sind in den veränderten Finanzierungsbedin-gungen begründet, wodurch Ren-diten für Objekte in Zweitlagen und mit Leerständen steigen. Erstklas-sige Objekte in guten Lagen konn-ten sich mit einem leichten Anstieg der Renditen behaupten.

Fundamentaldaten entscheidenDer Trend geht von komplizierter finanzwirtschaftlicher Strukturie-rung der Investition zur Betrachtung immobilienwirtschaftlicher Funda-mentaldaten. Wichtig sind profes-sionelles Asset Management und geringe Leerstandsquoten. Auch hier spielt Nachhaltigkeit im Sinne eines langfristigen und zukunftsver-träglichen Investments eine immer wichtigere Rolle. Während in der Vergangenheit oft Finanzinvestoren

auf der Suche nach dem schnellen Geld in direkter Konkurrenz stan-den, treten wieder Immobilienprofis in den Vordergrund.

So mancher schafft es, die Krise als Chance zu nützen. Eigenkapital-starke Investoren, besonders jene mit der Zielsetzung eines professi-onellen, nachhaltigen Werterhalts und -steigerung der Investments haben die Möglichkeit von der aktu-ellen Situation zu profitieren. Auch die österreichische Bauwirtschaft fühlt sich laut einer Umfrage kaum von der Krise betroffen. Immobilienentwickler denken vielmehr nüchtern von Projekt zu Projekt und entschei-den sich für eine Durchführung, wenn die Vorteile überwiegen. Die Finanzierungssituation ist vorerst nicht entscheidend. Denn wer ein schlüssiges Konzept mitbringt, erhält meist auch eine Finanzie-rung. Bei einer guten bestehenden Geschäftsbeziehung zu Banken gibt es oft keine Schwierigkeiten weitere Projekte zu finanzieren. Ins-gesamt haben sich die Risikoana-lysen der Banken und Finanzgeber verbessert, wodurch sich die Spreu vom Weizen trennt. Etablierte Pro-jektentwickler können sich daher am Markt sogar noch besser positi-onieren als im Vorjahr.

Aufkeimende TransaktionstätigkeitDer Investmentmarkt zeigte sich im ersten Halbjahr 2008 sehr ruhig. Nachdem europaweit das Investi-tionsvolumen um fast 50 Prozent gefallen ist, konnte sich der hei-mische Immobilienmarkt mit einem Rückgang von nur sieben Prozent gut behaupten. Die Begründung liegt im Verkauf der Shopping City Süd, der 2007 gestartet wurde. Hätte dieser nicht stattgefunden,

wäre der Einbruch in Österreich viel stärker gewe-sen. Käufer und Verkäufer waren

verhalten. Erst im August konnten wieder erste große Transaktionen beobachtet werden. Dazu zählt der Verkauf der zwei Bank Austria Wie-ner Innenstadtimmobilien Am Hof 2 und Vordere Zollamtsstraße 13 an Signa Holding-Chef René Benko um geschätzte 200 Mio. EUR. Zusätzlich gingen zwei weitere Büroprojekte in „TownTown“ um etwa 98 Mio. EUR an die Commerz Real AG. Es schien, dass Investo-ren im zweiten Halbjahr 2008 ihr Vertrauen in den Markt zurück-gewinnen. Die Folgen der aktuell brisanten Insolvenz von Lehmann Brothers auf die heimischen Immo-bilienmärkte bleibt jedoch noch offen.

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Geänderte Vorzeichen am ImmobilienmarktNach Kreditkrisen schienen die Investoren wieder das Vertrauen in den heimischen Immobilienmarkt zurück zu gewinnen. Die Aus-wirkung der Lehmann Brothers-Insolvenz bleibt offen.

Investoren gewinnen

wieder ihr Vertrauen in

den heimischen Markt


Schwerpunktthema

Der Infrastrukturmarkt hat sich im Laufe der letzten 15 Jahre von einer unattraktiven Nische zu einem boomenden Markt für Investoren, die Eigen- oder Fremdkapital bereit stellen, gewandelt. Verstärkter Wettbewerb auf den Fremdkapital-märkten ließ sowohl Finanzierungs-kosten als auch Cover Ratios auf historisch niedrige Niveaus sinken. Kreditlaufzeiten und Leverage Levels wurden bis an ihre Grenzen ausgereizt. Als Katalysator dieser Entwicklung traten Kreditversi-cherer auf, die Projekte mit ihrem AAA-Rating garantierten.

Austrocknen der LiquiditätDie somit immer weiter sinkenden Kapitalkosten ermöglichten attrak-tive Refinanzierungsgewinne und ließen die Werte der Infrastruktur-projekte stetig steigen. Die von vie-len Banken, Private Equity-Häusern oder auch Baukonzernen aufge-legten Infrastrukturfonds konnten enorme Mengen an Kapital einsam-meln und profitierten maßgeblich von diesem Boom.

Plötzlich waren Infrastrukturprojekte nicht mehr ausschließlich langfris-tige Investments, sondern konnten gewinnbringend am Sekundärmarkt weiterveräußert werden. Doch dann brach die Immobilienkrise in den USA über die Finanzmärkte herein und die Liquidität an den Fremd-kapitalmärkten trocknete innerhalb kurzer Zeit aus.

Auswirkungen auf Projekt-finanzierungenDie Volumina im globalen Projekt-finanzierungsmarkt konnten bis zur Jahresmitte zwar nicht gesteigert werden, erreichen aber zumindest auf Halbjahressicht das Niveau von 2007. Die Investitionen in Infra-strukturprojekte sind zur Freude der Marktteilnehmer nicht so stark betroffen wie etwa der Immobili-ensektor. Trotzdem haben die Pro-bleme der US-Immobilienbranche direkte und indirekte Auswirkungen auf den globalen Projektfinanzie-rungsmarkt. Der Appetit der Banken auf große, nicht syndizierte Kredite, ist so gut wie nicht mehr vorhanden. Im Gegensatz zu den Jahren vor der Krise sind die Banken wesentlich vorsichtiger und die Syndizierung von Projekten nimmt wieder einen wesentlich größeren Stellenwert ein. Die Finanzierungsmargen haben sich von äußerst niedrigen Levels zwischen 60 und 90 Basis-punkten nahezu auf 100 bis 200 Basispunkte erhöht. Sie sind mehr als bisher auf das Projektrisiko angepasst.

Darüber hinaus bewegen sich die Cover Ratios nun auf wesentlich konservativeren Niveaus. Das führt zu deutlich geringeren Leverage Ratios. Unter diesen neuen Vorga-ben leiden Eigenkapitalrenditen und Bewertung der Projekte.

Noch schwieriger als Senior Debt ist derzeit nachrangiges Fremd-kapital zu wettbewerbsfähigen Konditionen aufzubringen, da das Risiko vielen Banken derzeit zu groß ist. Besonders stark betrof-fen sind Projekte, die kurz vor der Kreditkrise mit Brückenfinanzierung für die Bauphase und geplanter Refinanzierung bei Beginn der Betriebsphase strukturiert wurden. Der Refinanzierungsgewinn, der oft bereits in die Eigenkapitalrendite eingeplant wurde, kann in diesem Umfeld nicht mehr oder nicht mehr vollständig realisiert werden.

Projekte, deren Einnahmen aus Benützungsgebühren generiert werden und die somit einem Markt-risiko unterliegen, können indirekt von der Kreditkrise betroffen sein. Sollte die Konjunktur einen erheb-lichen Dämpfer erleiden, kann sich dies auf die Erlöse von Infrastruk-turklassen, wie etwa Flughäfen, Häfen und Hotels, auswirken. Im Sog der Immobilienkrise wurde das Rating von so gut wie allen Kredit-versicherern, auch als Monoliner bekannt, herabgestuft. Das führte letztlich dazu, dass garantierte Anleihen auch im Projektfinanzie-rungsmarkt nicht mehr zu wettbe-werbsfähigen Konditionen auf den Markt gebracht werden konnten. Seit Beginn der Kreditkrise wurde lediglich ein „Wrapped Bond“, also eine versicherte Anleihe, emittiert. Die Möglichkeit die Gesamtfinan-

Projektfinanzierung in Zeiten der KreditkriseHöhere Finanzierungskosten, sinkende Liquidität am Fremdkapital-markt und Bonitätsverschlechterungen von Kreditversicherern prägen den Infrastrukturmarkt. Dennoch gibt es Licht am Horizont.

zierungskosten durch den Einsatz der Monoliner zu senken, ist derzeit also nicht möglich. Die Wichtigkeit der Kreditversicherer vor allem bei großen Finanzierungsvolumina ist unter Marktteilnehmern jedoch unbestritten. Ein Comeback der Monoliner ist mittelfristig als wahrscheinlich einzustufen, wobei sie sich in Zukunft wohl eher auf Projekte mit geringem Risiko konzentrieren werden.

Obwohl sich der Großteil der Dis-kussionen derzeit auf die Fremdka-pitalmärkte fokussiert, ist es nötig, auch die Eigenkapitalinvestoren der Projektfinanzierungsbranche näher zu betrachten. Die in der jüngeren Vergangenheit rasch wachsenden Infrastrukturfonds vor allem aus Australien und Kanada sind durch die Krise ebenfalls in teilweise arge Bedrängnis geraten. Ausgelöst durch die steigenden Fremdkapi-

talkosten und die hohen Leverage Levels in der Branche kamen die Eigenkapitalrenditen und in der Folge auch die Aktienkurse ins Tru-deln. Um die Kurse zu stützen und Fremdkapital aus den Bilanzen zu bringen, werden nun ganze Infra-

strukturportfolios weiterverkauft. Alleine die beiden Branchenführer Babcock & Brown

und Macquarie haben kürzlich Assets im Wert von mehreren Milli-arden USD auf den Markt gebracht.

Investitionen und SchwellenländerInfrastruktur als Anlageklasse wird auch in Zukunft weiterhin eine bedeutende Rolle spielen. Der Reinvestitionsstau in den Industri-eländern und der massive Aufholbe-darf in den aufstrebenden Volkswirt-schaften bieten weiterhin ein attrak-tives Marktumfeld. Die Spannungen an den Fremdkapitalmärkten werden die Finanzierung von Pro-

jekten allerdings noch eine Zeit lang erschweren. Mittelfristig, so sind sich jedoch viele Marktteilnehmer einig, werden die Finanzierungs-kosten wieder sinken. Dabei sind die historisch niedrigen Levels vor der Krise jedoch außer Reichweite. Generell ist eine Rückbesinnung auf solide vertragliche und finanzielle Strukturierungen zu bemerken.

Erstaunlich robust gegen die Kre-ditkrise hat sich vor allem Mittel- und Osteuropa gezeigt. Die Region gilt auch in Zukunft neben Indien und China als starker Wachstums-treiber in der Projektfinanzierungs-branche. Das Kapital könnte in Zukunft verstärkt auch von Sove-reign Wealth Funds (SWF) kommen, deren Investmentkriterien für Infra-struktur passen. Bleibt nur noch die Frage, ob SWFs als Infrastrukturin-vestoren von den Regierungen der Zielländer auch geduldet werden.

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Kein Appetit der Banken

auf große, nicht

syndizierte Kredite

Emerging Trends in Real Estate® Europe 2008

PwC PricewaterhouseCoopers zeigt in Zusammenarbeit mit dem Urban Land Institute in der neuen Studie „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2008“ auf, wie europäische und internationale Wirtschaftstrends den Immobilienmarkt beeinfl ussen, wie sich Finanzmärkte weiterentwickeln, wo die besten Möglich-keiten für Investitionen und Entwicklungen bestehen und auch welche Immo-bilienmärkte zu meiden sind.

Weiters umfasst der Bericht eine detaillierte Analyse und zeigt Aussichten und Entwicklungschancen für die unterschiedlichen Sektoren, wie Büro, Einzelhandel, Hotel und Wohnimmobilien auf.

Die Publikation kann über www.europe.uli.org bestellt werden.

Emerging_Trends_in_Real_Estate_Europe_2008.indd 1 23.09.2008 15:15:33


Schwerpunktthema

Vorsichtigen Schätzungen zufolge wird vom islamischen Finanzsek-tor Vermögen von etwa 500 Mrd. USD verwaltet. Verglichen mit dem Gesamtmarkt ist der Anteil der islamischen Finanzprodukte damit relativ gering. Laut Prognosen ist das jährliche Wachstum von über zehn Pro-zent jedoch hoch und der Markt ist jung und attraktiv. Dies zeigt sich nicht zuletzt daran, dass der Vertrieb von islamischen Finanzprodukten nicht mehr nur auf Staaten begrenzt ist, in welchen der Islam Staatsreligion ist, sondern dass diese Finanzprodukte in stei-gendem Ausmaß auch in Nordame-rika und Europa Investoren finden.

Unterschied zu westlichen FinanzierungsformenIslamic Finance ist der Überbegriff für Finanzierungsmodelle, die mit den Regelungen der Shariah in Einklang stehen. Dabei sind vor allem die zentralen wirtschaftlichen Elemente des Islam, zu beachten. Dazu zählen Riba, das Verbot des Zinses und des Wuchers, sowie Gharar, das Verbot des Betruges und der allgemeinen Unsicherheit. Dazu zählt aber auch Maysir, das Verbot der Spekulation. Neben diesen grundlegenden Prinzipien sind gewisse Investitionen aus

sozialen und ethischen Gründen untersagt. Es ist etwa nicht erlaubt, in die Herstellung und den Ver-trieb von Alkohol, die Prostitution, die Rüstungsindustrie sowie die Verarbeitung und den Vertrieb von

Schweinefleisch zu investieren. Sukuk nennt man die islamischen Investmentfonds-

modelle, bei denen mehrere Per-sonen einer Gesellschaft Finanz-mittel zur Verfügung stellen. Diese werden professionell bewirtschaftet und Investoren erhalten einen Anteil am Ergebnis der Gesellschaft. Anle-ger können beim Kauf von solchen Fonds darauf vertrauen, dass die Regelungen des Islam eingehalten werden.

Neue Formen bei Shariah- konformen FinanzproduktenEs wurde eine Reihe von Shariah-konformen Finanzprodukten ent-wickelt. Dabei ist ein Trend zu neuen, ausgeklügelten Formen zu beobachten. Diese Finanzpro-dukte basieren im Wesentlichen auf Shariah-konformen Finanzierungs-formen, wie

Musharaka, die Beteiligung an einem Betrieb oder einem Projekt gegen einen prozentualen Anteil am Gewinn. Mudharaba, eine Gestaltungs-

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möglichkeit, welche eine Be-teiligung an einer Gesellschaft ermöglicht. Murabaha, dem Kauf mit Wieder-verkauf zu einem festgesetzten Preis. Diese Gestaltungsvariante wird hauptsächlich zur Finanzie-rung von Exportgeschäften durch Banken verwendet. Es handelt sich um die mit Abstand am häufigsten durchgeführte Finan-zierungsvariante der islamischen Banken.Ijara, am besten mit Leasing ver-gleichbar, wobei die Ausgestal-tung in Form von operationalem oder Finanzierungsleasing erfol-gen kann.

Beteiligungsfinanzierungen und SachmittelkrediteDiese Finanzierungsformen las-sen sich zusammenfassend in Beteiligungsfinanzierungen, wie Musharaka und Mudharaba und Sachmittelkredite, wie Murabaha und Ijara, einteilen. Die Beteili-gungsfinanzierungen werden auf Basis von variablen Gewinn- und Verlustbeteiligungen zur Bereitstel-lung von Eigenkapital verwendet. Bei den Sachmittelkrediten fungiert die Bank bei der Murabaha gleich-sam als Zwischenhändler und bei der Ijara als Leasinggeber.

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Islamic FinanceIslamic Financing wird immer wichtiger und spielt auch bei Investi-tionen in Immobilien eine Rolle. Fundiertes Wissen über islamische Finanzierungsgrundsätze und Rahmenbedingungen ist unerlässlich.

Islamic Financing wird bei

Immobilieninvestments

immer wichtiger

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Schwerpunktthema

Bei Immobilieninvestitionen stellt sich vorrangig die Frage nach der geeignetsten Art der Kapitalauf-bringung zur Projektrealisierung. Meistens wird der Gesellschaft aus steuerlichen Gründen vom Gesellschafter oder von dritter Seite Fremdkapital zugeführt. Dabei bestehen in bestimmten Ländern besondere Vorschriften hinsichtlich einer geforderten Min-destausstattung der Gesellschaft mit Eigenkapital oder besondere Pflichten bei Rechtsbeziehungen der Gesell-schaft mit nahe stehenden Per-sonen. Das legt nahe, einen groben Überblick über die derzeitigen steuerlichen Rahmenbedingungen für Gesellschafterfinanzierung in Österreich und sechs ausgewählten EU-Mitgliedstaaten in Zentral- und Osteuropa zu geben. Betroffen sind Bulgarien, Polen, Rumänien, die Slowakei, Tschechien und Ungarn.

Finanzierung mit EigenkapitalEinlagen eines Gesellschafters sind in Österreich aus ertrag-steuerlicher Sicht erfolgsneutral. Die gesetzlichen und freiwilligen

Einlagen in eine österreichische Kapitalgesellschaft durch den direkten Gesellschafter unterliegen einer Gesellschaftsteuer in Höhe von einem Prozent. Der Anfall der Steuer ist durch den Zuschuss eines indirekten Gesellschafters vermeidbar. Unter den betrach-teten Ländern besitzt nur Polen eine vergleichbare Regelung. Der Steuersatz ist mit 0,5 Prozent aber

geringer. Mittel-fristig soll es im Lichte der EU-Richtlinienpraxis zur Abschaffung

oder Reduzierung der Gesellschaft-steuer in Österreich kommen.

Finanzierung mit FremdkapitalBei der Finanzierung mit Fremd-kapital stehen vor allem „Thin Capitalisation Rules“, also Unter-kapitalisierungsregeln im Vor-dergrund, die die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsaufwen-dungen einschränken können. Dabei wird die Abzugsfähigkeit der Zinszahlungen üblicherweise an ein maximal zulässiges Ver-hältnis von Fremd- zu Eigenkapital geknüpft. Die Regelungen in den jeweiligen Ländern unterscheiden

sich zum Teil erheblich. In Öster-reich bestehen keine Unterkapi-talisierungsregeln. Es gibt keine gesetzlich normierte Höchstgrenze für die Ausstattung einer Gesell-schaft mit Fremdkapital. In der österreichischen Verwaltungspraxis gilt als grober Richtwert ein Ver-schuldungsgrad von 3:1, das ent-spricht 75 Prozent Fremdkapital und 25 Prozent Eigenkapital. Es wird aber im Einzelfall auch ein höherer Verschuldungsgrad von der Finanzverwaltung akzeptiert. Grundsätzlich muss das Darlehen des Gesellschafters „fremdüblich“, das bedeutet wie zwischen frem-den Dritten vereinbart, sein. Dabei muss neben einer ausdrücklichen Rückzahlungsvereinbarung vor allem die Höhe des Zinssatzes fremdüblich vereinbart und ent-sprechend dokumentiert werden. Bei Nichtbeachtung des Fremd-üblichkeitsgrundsatzes kann es zur gänzlichen oder teilweisen steuerlichen Nichtabzugsfähigkeit der Zinsaufwendungen kommen. Bis auf die Slowakei besitzen derzeit alle betrachteten Länder Unterkapitalisierungsregeln. In Ungarn, Polen, Bulgarien und Rumänien beträgt das maßgebliche

Gesellschafterfinanzierung in Österreich sowie Zentral- und OsteuropaIm Zuge der rechtlichen Entwicklungen in Zentral- und Osteuropa wird die Strukturierung der Finanzierung einer Projektgesellschaft immer wichtiger. tipps&trends über länderspezifische Regelungen.

Starke Unterschiede

bei länderspezifischen

Spielregeln


Verhältnis von Fremd- zu Eigen-kapital 3:1. In Tschechien wurde Anfang 2008 eine verschärfte Regelung eingeführt. Derzeit ist für Gesellschafterdarlehen, die vor 2008 gewährt wurden, ein Verhält-nis von 4:1 maßgebend. Für nach dem 1. Jänner 2008 aufgenommene Gesellschafterdarlehen gilt ein Ver-hältnis von 2:1. Für das gesamte Fremdkapital gilt ein maximal zuläs-siges Verhältnis von 6:1, ab 2009 ein Satz von 4:1. In der Slowakei wird ab 2009 ein höchstzulässiges Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital von 6:1 eingeführt, allerdings unter Berücksichtigung einer großzügigen Freigrenze, die rund drei Mio. EUR beträgt.

Eigen- und FremdkapitalEin Grund für die eingeschränkte Vergleichbarkeit der Regelungen zwischen den Ländern ist die unter-schiedliche gesetzliche Definition von Fremd- und Eigenkapital. In der Slowakei wird ab 2009 von den Unterkapitalisierungsre-

geln nur Fremdkapital von nahe stehenden Personen erfasst. In Polen knüpft die Anwendbarkeit der Regelungen ebenfalls an ein gewisses Naheverhältnis zum Dar-lehensgeber. In Tschechien wurde die Anwendbarkeit der Regeln ab 2008 auch auf Bankdarlehen aus-gedehnt. In Ungarn und Rumänien werden Gesellschafterdarlehen und Verbindlichkeiten gegenüber fremden Dritten, außer Bankdarle-hen, einbezogen. In Bulgarien wird das gesamte Fremdkapital in die Berechnung eingeschlossen.

Grundsätzlich bedeutet ein Über-schreiten der jeweiligen Grenzen in den meisten Ländern die steu-erliche Nichtabzugsfähigkeit des übersteigenden Zinsaufwandes. In Rumänien ist unter gewissen Voraussetzungen der gesamte Zinsaufwand nicht abzugsfähig, wobei die Möglichkeit besteht, den Zinsaufwand in späteren Perioden geltend zu machen. In Bulgarien wird die Nichtabzugsfähigkeit des

Zinsaufwandes bei Überschreiten des erlaubten Verschuldungs-grades unter Zugrundelegung einer eigenen Formel errechnet und an das laufende Ergebnis vor Zinsen geknüpft. Der nicht abzugsfähige Teil des Zinsaufwandes kann über fünf Jahre vorgetragen werden. In Tschechien, Ungarn, Polen und der Slowakei besteht keine Vortrags-möglichkeit.

RechtsgeschäftsgebührenZusätzlich löst die Errichtung eines schriftlichen Darlehensvertrages in Österreich grundsätzlich eine Gebühr in Höhe von 0,8 Prozent der Darlehenssumme aus. In Polen besteht für bestimmte behörd-liche Dokumente Gebührenpflicht, ebenso in Ungarn. In der Slowakei werden zum Teil zwar Gebühren erhoben, jedoch in vernachlässig-barem Umfang. In Tschechien, Bul-garien und Rumänien besteht keine Gebührenpflicht.

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Öffentlich angebotene Veranla-gungen in Immobilien, etwa in Form von Kommanditbeteiligungen oder nicht verbrieften Genussrechten, also abseits von Aktien und ähn-lichen Wertpapieren, bedingen die jährliche Erstellung eines sogenannten Rechenschaftsbe-richtes.

Spezifisch am Rechenschaftsbe-richt ist, dass er einen strukturierten und gesetzlichen Umfang hat und nur für obige Veranlagungsge-

meinschaften Anwendung findet. Der Umfang erstreckt sich auf die Angabe von näher zu beschrei-benden Mittelzu- und -abflüs-sen. Weiters sind die gehaltenen Immobilien einzeln hinsichtlich Lage, Größe, Anschaffungskos-ten, Versicherungsdeckungsgrad oder auch der Summe geplanter Instandsetzungen zu beschreiben. Der Emittent hat mit weitreichenden Detaillierungen die direkten und indirekten Beteiligungen anzuführen und das Vermögen je Veranlagung,

die Rentabilität je Veranlagung und das Gesamtvermögen samt Dar-stellung der Berechnungsmethodik darzulegen.

Die Richtigkeit und Vollständigkeit des Rechenschaftsberichtes ist durch einen Abschlussprüfer zu prüfen und durch den Emittenten entsprechend zu veröffentlichen. Dies kann etwa über seine Home-page erfolgen.

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Rechenschaftsbericht bei Immo-VeranlagungenAnbieter von Immobilienveranlagungen sind durch das Kapitalmarktgesetz (KMG) verpflichtet, zur Information der Investoren einen Rechenschaftsbericht zu erstellen.


Die Interpretation beschäftigt sich mit der Fragestellung, unter wel-chen Bedingungen Unternehmen, die sich mit der Immobilienfertigung befassen, IAS 11 – „Fertigungs-aufträge“ oder IAS 18 – „Erträge“ anzuwenden haben. Daraus ergibt sich, wann die Erträge aus der Errichtung erfasst werden sollen.

Bisher haben einige Unterneh-men in Anwendung von IAS 18 die Erträge zum Zeitpunkt der Über-gabe der Immobilie an den Kunden realisiert, während andere Unter-nehmen nach IAS 11 die Erträge nach dem Grad der Fertigstellung während des Baufortschritts erfasst haben.

IFRIC 15 soll nun klarstellen, wann derartige Vereinbarungen gemäß IAS 11 oder IAS 18 zu erfassen sind. Damit wird unter anderem das Beispiel 9 im Anhang zu IAS 18 ersetzt. Für manche Unternehmen wird sich durch IFRIC 15 eine Ver-schiebung bei der Erfassung der Erträge weg von der Erfassung im Laufe des Baufortschritts hin zur Erfassung der Erträge zu einem einzigen Zeitpunkt ergeben. Dieser Zeitpunkt ist jener der Fertigstel-

lung oder jener der Übergabe der Immobilie an den Kunden.

Davon betroffene Vereinbarungen sind vor allem solche, die derzeit in Übereinstimmung mit IAS 11 bilanziert werden und nicht die Definition eines Fertigungsauftrags erfüllen, wie sie von IFRIC 15 inter-pretiert wird. Diese Vereinbarungen übertragen dem Erwerber nicht die Kontrolle und den wesentlichen Nutzen und die wesentlichen Ris-ken aus der Eigentümerschaft der in Errichtung befindlichen Immobilie in deren gegenwärtigen Zustand während des Baufortschritts.

Trennung von Verträgen in deren KomponentenDie Interpretation gibt darüber hin-aus auch Anleitungen zur Trennung von Verträgen in ihre Bestandteile oder Komponenten. So wäre etwa die Lieferung von Dienstleistungen wie Versorgungsleistungen vom Verkauf der Wohnung zu trennen. Die einzelnen Komponenten sind dann getrennt voneinander hin-sichtlich der jeweiligen Bilanzierung nach IAS 11 oder IAS 18 zu beur-teilen. Es werden keine detaillierten Hinweise bezüglich der Wertzu-

ordnung zu den einzelnen Kompo-nenten gegeben. Vielmehr soll auf IFRIC 12 – „Dienstleistungskonzes-sionsvereinbarungen“ und IFRIC 13 – „Programme zur Kundenbin-dung“ verwiesen werden. IFRIC 15 könnte auch dazu führen, dass Erträge erst später erfasst werden. Dies aufgrund der Tatsache, dass eine Komponente später als eine andere fertig gestellt oder erfüllt wird, losgelöst vom zugrundelie-genden Verbuchungsmodell.

Zum Beispiel könnte die Verpflich-tung zur Lieferung wesentlicher öffentlicher Anschlüsse wie Gas oder Wasser an die Bewohner eines Wohnblocks erst nach der Über-gabe der Wohnungen dazu führen, dass die Umsätze aus dem Woh-nungsverkauf bis zur Fertigstellung der öffentlichen Anschlüsse abge-grenzt werden müssten.

Wie Erträge erfasst werdenHier geht es um die Frage der Klassifizierung eines Immobilienver-trages als Fertigungsauftrag nach IAS 11 oder als Verkauf von Gütern nach IAS 18. IFRIC 15 interpretiert IAS 11 und IAS 18 wie folgt: Eine Vereinbarung über die Errich-

IFRIC 15 – „Immobilienfertigungsaufträge“ bringt Klarstellung bei BilanzierungsfragenDas IFRIC hat am 3. Juli 2008 Interpretation IFRIC 15 – „Immobilien-fertigungsaufträge“ veröffentlicht, die auf den Interpretationsentwurf IFRIC D21 – „Bilanzierung von Immobilienverkäufen“ zurückgeht.

Schwerpunktthema


tung von Immobilien ist nur dann ein Fertigungsauftrag, wenn der Käufer in der Lage ist, die struktu-rellen Hauptelemente des Bauplans entweder vor und/oder während der Errichtung festzulegen. Ob er von dieser Möglichkeit tatsächlich Gebrauch macht oder nicht, hat keinen Einfluss auf die Klassifi-zierung. Wenn der Käufer diese Möglichkeit hat, dann ist IAS 11 anzuwenden und die Erträge sind unter der Voraussetzung, dass das Ergebnis verlässlich geschätzt werden kann, entsprechend des Leistungsfortschrittes während des Baus zu realisieren. Wenn der Käufer die Möglichkeit nicht hat, die strukturellen Hauptelemente des Bauplans entweder vor und/oder während der Errichtung festzule-gen, dann ist IAS 18 anzuwenden.

Fällt der Immobilienfertigungsauf-trag unter den Anwendungsbereich des IAS 18, hat das bilanzierende Unternehmen zu bestimmen, ob es sich um die Erbringung einer Dienstleistung oder den Verkauf von Gütern handelt. Ist das Unter-nehmen ausschließlich für die Fertigung und nicht für die Bereit-stellung der benötigten Baustoffe zuständig, kann es sich um ein Dienstleistungsgeschäft gemäß IAS 18.20 handeln. Wenn das Unternehmen jedoch sowohl für die Fertigung als auch für die Baustoff-bereitstellung verantwortlich ist, handelt es sich um einen Verkauf von Gütern nach IAS 18.14.

Zwei VertragstypenBei Verträgen, die unter IAS 18 fal-len, gibt es zwei Vertragstypen:

Verträge, bei denen das Unter-nehmen die Verfügungsmacht sowie die wesentlichen Risiken und Chancen entsprechend dem Leistungsfortschritt auf den Käu-fer überträgt. Sind in solchen Fällen die Voraussetzungen des

1.

IAS 18.14 kontinuierlich erfüllt, soll die Ertragsrealisierung laufend dem Leistungsfortschritt entspre-chend erfolgen, als „Percentage of Completion Method“ bekannt.

Verträge, bei denen das Unterneh-men die Verfügungsmacht sowie die wesentlichen Risiken und Chancen, die aus einem Immo-bilienverkauf entstehen können, als Ganzes zu einem bestimmten Zeitpunkt auf den Erwerber über-trägt. In diesem Fall sind die Erträ-ge zu dem Zeitpunkt zu realisie-ren, an dem alle Voraussetzungen des IAS 18.14 erfüllt sind.

Bei Immobilienverkäufen, die keine kundenspezifische Fertigung darstellen, bei denen jedoch die Beherrschung und die maßgeb-lichen Risiken und Chancen wäh-rend der Bauzeit übertragen werden, gilt eine andere Regelung. In einem solchen Fall sollen die Auftragserlöse nach dem Fer-tigstellungsgrad erfasst werden, da die Realisierungskriterien des IAS 18 im Zuge der Herstellung kontinu-ierlich erfüllt werden. Das entspricht der „Percentage of Completion Method“.

Unterschiedliche ZeitpunkteDarüber hinaus identifizierte das IFRIC Verträge, bei denen die Ver-fügungsmacht sowie die Risiken und Chancen für jeweils separier-bare Güter zu unterschiedlichen Zeitpunkten auf den Käufer übertra-gen werden. Dabei handelt es sich nicht um einen Leistungsfortschritt, sondern um mehrere Lieferungen von jeweils einzelnen Gütern. Dem-entsprechend wäre die Ertragsre-alisierung entsprechend dem Leis-tungsfortschritt nicht angemessen und die Realisierung erfolgt bei Lieferung oder Leistungserbrin-gung. Als Anhang zur Interpretation

2.

IFRIC 15 sind ein Flussdiagramm, das einen Entscheidungsbaum zur Klassifizierung der Verträge und Komponenten sowie drei erläu-ternde Beispiele angeführt. Ist die Interpretation nur auf Immobilien-fertigungsaufträge anzuwenden? Die Anwendung der Interpretation könnte sich auch über die Immobili-enfertigungsaufträge hinaus erstre-cken, da sie gemäß IFRIC 15 BC 6 über Analogie eventuell auch auf andere Branchen anzuwenden ist.

AnhangsangabenBei Verträgen, bei denen die Vor-aussetzungen des IAS 18.14 konti-nuierlich erfüllt werden, siehe dazu Vertragstyp 1 und IFRIC 15.17, sind mehrere Anhangsangaben zu machen. Sie zielen darauf ab, wie die Bestimmung der Verträge erfolgt, die alle Voraussetzungen

des IAS 18.14 kon-tinuierlich erfüllen. Anzugeben sind der Betrag der Umsätze, die aus

solchen Verträgen in der Periode angefallen sind, sowie die Methode zur Ermittlung des Fertigstellungs-grades von unfertigen Aufträgen sowie für zum Stichtag nicht fertig gestellte Aufträge. Anzugeben sind auch bisher angefallene Kosten und erfasste Gewinne abzüglich erfasster Verluste und der Betrag der Vorauszahlungen.

Übergang und Zeitpunkt des InkrafttretensIFRIC 15 ist verpflichtend für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2009 beginnen, rückwirkend anzuwenden.

Eine frühere freiwillige Anwendung ist zulässig. Anwender innerhalb der EU müssen jedoch noch die EU-Übernahme abwarten. Sie wird für das erste Quartal 2009 erwartet.

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IFRIC 15 klärt, wann

Erträge aus Errichtung

zu erfassen sind


Schwerpunktthema

Unter IAS 40 fallen solche als Finanzinvestition gehaltene Immo-bilien, die zur Erzielung von Mietein-nahmen und/oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden. Es handelt sich um „Investment Properties“. Diese sind von selbst genutzten und von Immobilien oder Immobilienpro-jekten, die zum Zwecke der Herstel-lung und Lieferung oder Übergabe vom Bilanzierenden erstellt werden, zu unterscheiden. Deren Bilanzie-rung hat zwingend nach IAS 16 – „Sachanlagen“, bzw. nach IAS 2 – „Vorratsvermögen“ zu erfolgen.

IAS 40 sieht für „Investment Proper-ties“ zwei Bewertungsmöglichkeiten vor. Zum einen das Anschaffungs-kostenmodell, das die Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorsieht. Zum anderen das Modell des beizule-genden Zeitwertes, die „Fair-Value Methode“, nach der „Investment Properties“ nach dem erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten sind. Hierbei werden sämtliche Änderungen des beizulegenden Zeitwertes unter Berücksichtigung von Steuereffek-ten im Periodenergebnis erfasst.Nach den bisherigen Regelungen des IAS 40 galten jedoch Immo-bilien, die für die zukünftige Nut-

zung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden, zunächst nicht als „Investment Properties“. Sie durften bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Erstellung oder Entwicklung lediglich zu Anschaf-

fungs- oder Her-stellungskosten bewertet werden. Sie fielen erst nach ihrer Fertigstellung

in den Anwendungsbereich des IAS 40. Erst dann war die Folgebe-wertung – bei Anwendung der Fair-Value Methode – zum Fair-Value“ gestattet oder erforderlich.

Einbeziehung von Projekten Mit den „Improvements to IFRSs“ vom Mai 2008 hat der IASB nun auch Immobilien, die für die zukünf-tige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden, in IAS 40 einbezogen. Bei Anwendung der Fair-Value Methode sind somit auch Fair-Value-Änderungen von solchen Immobilien oder Projekten im Periodenergebnis zu berücksich-tigen. Es gilt die widerlegbare Ver-mutung, dass der „Fair-Value“ ver-lässlich ermittelbar ist. Ist dies nicht möglich, erfolgt eine Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungs-kosten. Zur Fair-Value-Bewertung muss aber nach Fertigstellung oder wenn der Fair-Value verlässlich bestimmbar ist, übergegangen wer-den. Dabei gilt der jeweils früheste

Zeitpunkt. Durch diese Änderung sollen laut IASB Inkonsistenzen gegenüber der Behandlung von „Investment Properties“ nach IAS 40, die auch in Phasen in denen sie einer umfassenden Sanierung unterzogen werden, weiterhin zum Fair-Value bewertet werden dürfen, beseitigt werden. Weiters begrün-det der IASB diese Änderung mit gestiegenen Erfahrungen der IFRS-Bilanzierenden mit der Fair-Value Methode.

Die Änderungen des IAS 40 sind für nach dem 1. Jänner 2009 beginnende Geschäftsjahre anzu-wenden. Es ist jedoch gestattet, die Änderungen für in der Entwick-lungsphase befindliche „Investment Properties“ vorzeitig anzuwenden, sofern deren Fair-Value zu diesem früheren Zeitpunkt bereits verläss-lich ermittelbar ist. Für Bilanzie-rende, die nach § 245a UGB einen Konzernabschluss gemäß den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, aufstellen, gilt jedoch, dass die „Improvements to IFRSs“ vom Mai 2008 noch nicht von der EU übernommen wurden. Eine vorzei-tige Anwendung widerspricht daher unternehmensrechtlichen Vor-schriften. Mit der Übernahme durch die EU ist erst im ersten Quartal 2009 zu rechnen.

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IAS 40 – „Improvements to IFRSs“Änderungen des Zeitwertes von Immobilien, die für die zukünftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden, können künftig im Periodenergebnis erfasst werden.

Zeitwertänderungen

sind im Periodenergebnis

erfassbar


Recht-Neu

Wegfall der Erbschafts- und SchenkungssteuerSeit dem 1. August 2008 ist es so weit: Die Erbschafts- und Schenkungssteuer sind ersatzlos ausgelaufen, nachdem der Verfas-sungsgerichtshof beide Steuern als verfassungswidrig aufgeho-ben hat. An diese Stelle tritt nun das Schenkungsmeldegesetz (SchenkMG 2008), wonach Schen-kungen dem Finanzamt gemeldet werden müssen. Die Behörde will damit Vermögenstransfers besser kontrollieren. Für Schenkungen zwischen Angehörigen, zu denen nun auch Lebensgefährten zählen, gibt es eine großzügige Wertgrenze von 50.000 EUR pro Jahr. Unter Fremden gilt eine Freigrenze von 15.000 EUR, jedoch innerhalb von fünf Jahren. Das heißt aller-dings nicht, dass man über alle Geschenke Buch führen muss. Bloße Gelegenheitsgeschenke, etwa zu Weihnachten oder Geburtstag, bleiben jedenfalls meldefrei, wobei man sich hier im Zweifel an einem maximalen Wert von ca. 1.000 EUR pro Geschenk orientieren kann. Ausgenommen sind weiters Schen-kungen, die bisher schon von der Schenkungssteuer befreit waren, wie etwa die Schenkung zwischen Ehegatten zum Erwerb von gemein-samen Wohnraum.

Wer eine Schenkung nicht binnen drei Monaten meldet, muss mit einer Geldstrafe von bis zu zehn Prozent des Verkehrswertes der Schenkung rechnen. Erfolgen mehrere kleinere Schenkungen, entsteht die Meldepflicht erst zum

Zeitpunkt der Schenkung, mit der die Betragsgrenze überschritten wird. Zur Meldung verpflichtet sind nicht nur der Beschenkte und der Schenker, sonder auch beteiligte Anwälte und Notare. Wurde auf die Meldung vergessen, ist ein Jahr lang eine strafbefreiende Selbstan-zeige möglich.

Vorsicht ist bei der Schenkung von Liegenschaften geboten. Zwar fällt keine Erbschafts- und Schen-kungssteuer mehr an, allerdings unterliegt der Erwerb weiterhin der Grunderwerbsteuer. Einschließ-lich Grundbuchgebühr beträgt der Satz allgemein 4,5 Prozent, unter nahen Angehörigen drei Prozent. Als Bemessungsgrundlage dient der dreifache Einheitswert der Immobilie, einer vor Jahrzehnten pauschal festgelegten Größe. Interessante Änderungen der Ein-kommensteuer ergeben sich, wenn Gegenstand der Schenkung ein vermietetes oder zu vermietendes Objekt wie etwa ein Zinshaus ist. Bisher konnten Beschenkte, die Einkommen aus Vermietung erzie-len, die Abschreibung von fiktiven Anschaffungskosten ansetzen. Bei Schenkungen ab dem 1. August 2008 können nur mehr die Abschreibungen des Vorgängers für Herstellungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auf die restliche Abschreibungsdauer fortgesetzt werden.

Lehre – keine Kündigung per SMS möglichDer OGH hat jüngst entschieden, dass eine wirksame Kündigung

des Lehrverhältnisses per SMS nicht möglich ist (OGH 7.2.2008, 9 ObA 96/07v). Grund dafür war die fehlende Unterschrift, die bei SMS bekanntermaßen nicht möglich ist. Die Klägerin, zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine drei Monate beschäftigt, erhielt eine SMS mit folgendem Inhalt: „Muss dich mit heutigem Tag kündigen. Können wir aber wahrscheinlich widerrufen, wenn ich in Wien bin. Liebe Grüße, Bernd.“ Beim persönlichen Tref-fen zwischen den Parteien nahm der Beklagte die ausgesprochene Beendigung des Lehrverhältnisses nicht zurück.

Der OGH erklärte in seiner Ansicht, dass die Auflösung gemäß § 15 Abs. 2 Berufsausbildungsgesetz (BAG) zur Rechtswirksamkeit der Schriftform bedarf. Das Gebot der Schriftlichkeit bedeutet nach § 886 ABGB im Allgemeinen „Unter-schriftlichkeit“. Es sei denn, das Gesetz sieht ausdrücklich eine Aus-nahme vor. Dies ist hier nicht der Fall. Unterschriftlichkeit erfordert in der Regel die eigenhändige Unter-schrift unter dem Text. An diesen Maßstab kommt die schlichte SMS, also eine reine Textnachricht, nicht heran. Dass im Text der SMS der Vor- und/oder Zuname des Absen-ders steht, stellt noch keine eigen-händige Unterfertigung des Textes dar. Mangels eigenhändiger Unter-schrift genügt eine Auflösungser-klärung nach § 15 Abs. 1 BAG per SMS nicht, um das Lehrverhältnis rechtswirksam aufzulösen.

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Neues aus dem Recht


Die nicht enden wollende Diskus-sion über die Pensionsreform und die Sicherung der Altersvorsorge sowie die aktuelle Situation auf den Kapitalmärkten lassen Direkt-investition in Immobilien aufgrund der Krisensicherheit und Wertbe-ständigkeit wieder in den Fokus des Anlegerinteresses rücken. Eine besondere Art der Vorsorge für unsichere Zeiten ist dabei das sogenannte Bauherrenmodell.

Was ist ein Bauherrenmodell?Im Rahmen eines Bauherrenmo-dells erwerben Anleger ideelle Mit-eigentumsanteile an einer Liegen-schaft, meist mit einem sanierungs-bedürftigen Altgebäude. Dieses wird gemeinschaftlich saniert und danach langfristig vermietet, wobei die Mieteinnahmen nach Abde-ckung der Ausgaben und Tilgung der Verbindlichkeiten im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. In der Regel sorgt ein Mie-tenpool dafür, dass ein allfälliges Leerstands- und Mietrisiko unter den Miteigentümern aufgeteilt wird.

BauherreneigenschaftVorrausetzung für die beschleunigte Abschreibung ist die Bauherrenei-genschaft. Gemäß der Bauherren-

verordnung können Aufwendungen für die Herstellung eines Gebäudes nur dann beschleunigt abgesetzt werden, wenn der Steuerpflich-tige das mit der Herstellung oder Instandsetzung verbundene wirt-schaftliche Risiko trägt. Dieses Risiko trägt der Steuerpflichtige nur dann, wenn er das Gebäude auf eigene Gefahr herstellt oder herstel-len lässt.

Große und kleine BauherrenDer wesentliche Unterschied zwi-schen großem und kleinem Bau-herren liegt darin, dass sich der kleine Bauherr in ein bereits fertig gestelltes Konzept einkauft, während der große Bauherr die Liegenschaft erwirbt und erst danach beginnt, ein Sanierungs-konzept zu erstellen. Bei großer Bauherreneigenschaft können sogenannte begünstigte Aufwen-dungen (das sind Kosten für das Grundkonzept, Steuerberatungs- und Treuhandtätigkeiten oder auch Projektbetreuung) sofort abgesetzt werden. Der kleine Bauherr hat die Kosten über 15 Jahre zu verteilen. Ein zusätzlicher Vorteil für große Bauherren ergibt sich daraus, dass

die Grunderwerbsteuer nur von den Anschaffungskosten der Liegen-schaft samt Altgebäude berechnet wird. Bei kleinen Bauherren wird die Grunderwerbsteuer von den Gesamtkosten berechnet, da der Vertragswille auf den Erwerb eines fertigen Konzeptes gerichtet ist.

FörderungenFür Bauherrenmodelle sind mög-lichst baufällige Altgebäude, deren Sanierung durch die Inanspruch-nahme von Förderungen durch-geführt wird, am interessantesten. Die Vergabe solcher Förderungen

ist Landessache und daher von Bundesland zu Bundesland unter-schiedlich gere-

gelt. Derzeit sind die Förderbedin-gungen in Wien für die Sanierung von Althäusern für den Investor am günstigsten.

Beschleunigte Abschreibung und VorsteuerabzugIm Rahmen der Vermietung zu Wohnzwecken beträgt der gesetz-lich vermutete Abschreibungssatz lediglich 1,5 Prozent pro Jahr. Die Abschreibungsdauer beläuft sich daher auf rund 67 Jahre. Im Rah-

Für Bauherrenmodelle

sind baufällige Altgebäude

interessant

Steuern

Das Bauherrenmodell als AlternativeDas Zusammenspiel von grundbücherlicher Sicherheit, Fördermitteln und steuerlichen Vorteilen macht Bauherrenmodelle als längerfristige Immobilieninvestments attraktiv.


men eines Bauherrenmodells sind immer dann, wenn Fördermittel in Anspruch genommen werden kön-nen oder wenn das zu sanierende Gebäude dem Denkmalschutz unterliegt, Sonderabschreibungen möglich. Kosten für die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäu-deteilen können auf zehn Jahre, sonstige Sanierungskosten inklu-sive Nebenkosten auf 15 Jahre ver-teilt abgesetzt werden. Dem steht allerdings auch eine verlängerte Spekulationsfrist von 15 Jahren gegenüber.

Der ertragsteuerliche Vorteil beim Bauherrenmodell besteht somit darin, dass in den ersten Jahren höhere Aufwendungen und Abschreibungen geltend gemacht werden können als etwa bei einer Vorsorgewohnung. Dies führt in aller Regel zu einer Verlustzuwei-sung, die mit anderen Einkünften ausgeglichen werden kann und damit die Spitzensteuerlast in der

Aktivzeit reduziert. Die in späteren Jahren erzielten Überschüsse sind dann eventuell mit einem gerin-geren Satz zu versteuern (wenn der Betreffende z.B. mit seinen Ruhebezügen einer geringeren Pro-gressionsstufe unterliegt). Umsatz-steuerlich ist der Bauherr als Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt.

GesamtüberschussDamit ein Bauherrenmodell steuer-lich anerkannt wird, muss sicher-gestellt sein, dass über einen gewissen Betrachtungszeitraum ein Gesamtgewinn erzielt wird.

Hier hat das Bauherrenmodell im Vergleich zur Vorsorge- oder Ein-zelwohnung den Vorteil, dass zur Erreichung des Gesamtgewinns ein 25jähriger Beobachtungszeitraum zuzüglich drei Jahre Bauzeit heran-gezogen wird. Bei Einzelwohnungen sind 20 Jahre plus drei Jahre Bau-zeit maßgeblich.

Attraktive Sonderabschreibung Die Investition in ein Bauherrenmo-dell als ein Stützpfeiler der Pensi-onsvorsorge ist daher nach wie vor sehr attraktiv. Dafür sorgt neben der Förderkomponente die großzü-gige steuerliche Sonderabschrei-bung. Dies lässt erwarten, dass der Investor attraktive Renditen bei vergleichsweise geringem Risiko lukrieren kann. Der Veranlagungs-horizont sollte allerdings bei 25 Jah-ren liegen.

PwC liefert PraxiswissenDie Durchführung eines Bauher-renmodells erfordert Querschnitts-Detailwissen über unterschiedliche Bereiche. Die Spezialisten von PwC unterstützen Sie gerne bei der Organisation Ihres Bauherrenmo-dells von der Auswahl des Objektes bis zur Erstellung des Gesamtkon-zeptes sowie der steuerlichen Ver-tretung.

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An Stelle der pauschalen Lehr-lingsprämie in Höhe von 1.000 EUR pro Lehrling und Jahr, wurde für Lehrverhältnisse, die nach dem 28. Juni 2008 beginnen, eine Basis-förderung eingeführt.

Diese orientiert sich nach der Höhe der tatsächlich ausbezahlten kol-lektivvertraglich geregelten Lehr-lingsentschädigung und sieht nach Lehrjahren gestaffelte steuerfreie Beihilfensätze vor. Beschlossen wurde weiters – als Nachfolger des am 27. Juni 2008 ausgelaufenen

Blum Bonus I – der vorerst bis 2010 befristete Blum Bonus II. Dieser för-dert die Schaffung von zusätzlichen Lehrplätzen in neu in die Lehrlings-ausbildung einsteigende Betriebe, nach mindestens drei Jahren Unter-brechung wieder in die Lehrlings-ausbildung einsteigende Betriebe und in neu gegründeten Betrieben.

Qualitätsbezogene Förderungen sind vorgesehenVorgesehen sind auch qualitätsbe-zogene Förderungen unter ande-rem für Weiterbildungsmaßnahmen

für Ausbildner, für Zusatzausbil-dungen von Lehrlingen, für lern-schwache Jugendliche sowie Prä-mien für Lehrabschlussprüfungen mit ausgezeichnetem und gutem Erfolg.

Abgewickelt werden die Förde-rungen für die Lehrlingsausbildung künftig nicht mehr über das Finanz-amt, sondern über die Lehrlings-stelle der jeweiligen Landeskammer der gewerblichen Wirtschaft.

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Lehrlingsbeschäftigung – neue FörderungenDie Novelle zum Berufsausbildungsgesetz, die mit 28. Juni 2008 in Kraft getreten ist, sieht eine attraktive und flexiblere gesetzliche Regelung betreffend Förderungen von Lehrverhältnissen vor.


Steuern

Die EU hat die Kostenneutralität der Mehrwertsteuer in der Unter-nehmerkette für alle Mitgliedstaaten durch die 6. MwSt-RL vereinheit-licht. Durch die derzeitige Hand-habung innergemeinschaftlicher Lieferung haben in den letzten zehn Jahren grenzüberschreitende Betrugsfälle zugenommen. Durch derartige Umsatzsteuerhinterzie-hungen, die meist in organisiert-kriminellen Strukturen begangen werden, entstehen dem Fiskus des jeweiligen Mitgliedstaates jährlich Schäden in Milliardenhöhe. Die Kommission hat nun in den letzten Jahren gemeinsam mit dem EuGH versucht, auf eine enge Koopera-tion der Finanzverwaltungen und Regierungen hinzusteuern. Damit sollen die Lücken des Systems ana-lysiert und eliminiert werden.

BetrugsschemataDie gesamte Bandbreite des Betrugsgeschehens ist vielfältig. Es lassen sich allerdings in der Gründungstäterschaft und dem Karussellbetrug zwei grundlegende Betrugsschemata ausmachen. Bei der Gründungstäterschaft wird durch Abgabe einer Umsatzsteu-ervoranmeldung beim Finanzamt

ein de facto nicht existierendes Unternehmen angemeldet, um eine Steuer- und UID-Nummer zu erhal-ten. Der Gründungstäter benutzt anschließend gefälschte Rech-nungen, wobei oft ganze Buchfüh-rungen fingiert werden, um selbst in den Genuss des Vorsteuerabzuges zu kommen.

Ein Karussellbetrug wird hingegen mit dem Vorsatz ausgeführt, einem anderen dritten Unternehmer gegen entsprechende Entlohnung einen nicht zustehenden Vorsteuerabzug zu verschaffen. Gemäß diesem Schema werden innerhalb eines Kreises von Unternehmen, des-sen Zusammensetzung sich rasch ändert, aufeinanderfolgende grenz-überschreitende Umsätze getätigt. Da bei IG-Lieferungen die USt nicht im Abgangsstaat, sondern im Bestimmungsland anfällt, taucht der Leistungsempfänger unter, ohne die Schuld zu entrichten. Um das Geschehen zu verschleiern, wird durch eine lan ge, kompli-zierte, meist über mehrere Grenzen laufende „Kette“ Intransparenz erzeugt. Dabei führt das Ende der Kette oft zum Ausgangsort zurück. Durch Einbindung eines Scheinun-

ternehmens, das dem Rechnungs-empfänger eine Bruttorechnung ausstellt und die USt herauskal-kuliert, ergibt sich ein im Vergleich zur Konkurrenz günstigerer Preis. Dadurch wird bei mehrmaliger Wiederholung eine marktbeherr-schende Stellung erlangt.

Grundsätze des EuGHDen Grundstein für eine verstärkte Kooperation der Mitgliedstaaten legte der EuGH mit seiner Recht-sprechung über die Voraussetz-ungen der Versagung des Vorsteu-erabzuges. In der Rechtssache Kittel (EuGH 6.7.2006, Rs C-439/04 Kittel) hielt der Gerichtshof mehrere Grundsätze fest. Der Gerichts-hof verwarf dabei die Versagung des Vorsteuerabzuges aufgrund zivilrechtlicher Nichtigkeit des Vertrages und folgte auch nicht den Ausführungen des Generalan-waltes, der sich für eine Versagung des Abzuges erst bei Kenntnis des Betrugsgeschehens aussprach.

Die Begriffe der Lieferung von Gegenständen und der wirtschaft-lichen Tätigkeit sind mit objektiven Kriterien zu beurteilen, unabhän-gig davon, welchen Zweck und welches Ergebnis diese haben.

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Vorsteuerbetrug über Grenzen hinweg – ein florierendes GeschäftBetrugsfälle haben seit Einführung des Systems der innergemein-schaftlichen Lieferung drastisch zugenommen. Grenzüberschreitende Zusammenarbeit beim Vorsteuererstattungsverfahren ist unerlässlich.


Weiters besteht keine Verpflich-tung der Finanzverwaltung, die Absicht eines Steuerpflichtigen zu ergründen.Unter der Voraussetzung, dass der Steuerpflichtige vom Betrugs-geschehen weder Kenntnis hat noch haben müsste, wird sein Recht auf den Vorsteuerabzug nicht schon dadurch berührt, dass in derselben Lieferkette ein Um-satzsteuerbetrug stattfindet. Das Prinzip der steuerlichen Neutralität verbietet eine Differen-zierung zwischen erlaubten und unerlaubten Geschäften.

Anhand dieser Kriterien ist klar zu erkennen, dass der EuGH auf den Gutglaubensschutz besonderes Augenmerk legt. Der Gerichtshof betont, dass Steuerpflichtige, die alle Maßnahmen treffen, die von Ihnen erwartet werden können, um sicherzustellen, dass ihre Umsätze nicht in einen Betrug einbezogen sind, auf die Rechtmäßigkeit dieser vertrauen dürfen.

Auswirkungen auf die nationale RechtslageDieser Vertrauensgrundsatz schützt Steuerpflichtige davor, ihr Recht aufgrund überspannter Formalkrite-rien zu verlieren. Bei der Aussage, dass der Vorsteuerabzug verwehrt wird, wenn der Marktteilnehmer vom Betrug Kenntnis hätte haben müssen, hat der EuGH den Mit-gliedstaaten bewusst offen gelas-sen festzuhalten, wann dieser Umstand vorliegt. Damit will der EuGH den Mitgliedstaaten genü-gend Raum für die Interpretation der allgemeinen Rechtsgrundsätze der Rechtssicherheit und Verhält-nismäßigkeit lassen.

Das von der Kommission ins Leben gerufene Mehrwertsteuer-Informations-Austausch-System (MIAS), das es den Mitgliedstaaten ermöglicht, Informationen anderer

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Finanzverwaltungen über Warenbe-wegungen zu erlangen, wird derzeit noch nicht ausreichend genützt. Auch das Angebot multilateraler Prüfungen, das aus Mitteln des Pro-grammes „Fiscalis“ finanziert wird, findet kaum Gebrauch. Gründe für diese Zurückhaltung sind das stark zentralisierte Verfahren, das Feh-len von eindeutigen Regelungen in einigen Bereichen, Datenschutz-probleme, und sprachliche Hemm-nisse. Die Kommission hat bereits an der Angleichung der legislativen Bestimmungen gearbeitet. Sie will ein in Zukunft ver-pflichtendes Risikoanalyseverfahren einführen, das eine gesteigerte Kontrolleffizienz gewährleisten soll. Es wird betont, dass die Nutzung neuer Technologien auf Seiten der Finanzverwaltung unumgänglich ist.

Reformierung des SystemsAuf nationaler Ebene steht seit län-gerem die Reformierung des Sys-tems der MwSt-Gebarung zwischen Unternehmern und der Finanzver-waltung zur Diskussion. Zu diesem Thema hat Mattes (SWK 2001, 616) in seinen Aufsätzen betont, dass die Nutzung moderner EDV-tech-nischer Maßnahmen ohnehin bald unumgänglich sein wird. Deshalb sollte man bemüht sein, den Ablauf mittels Einführung einer Taxcard mit Hilfe automationsunterstütztem Datenabgleich zu erneuern. Der Unternehmer hat diese Taxcard bei einer Transaktion in ein Gerät ein-zulesen, das eine Verbindung zur Finanzverwaltung herstellt. Diese prüft Identität, Daten und Rech-nungsinhalt und sendet eine Bestä-tigung zurück. Durch eine Änderung des § 211 BAO könne man die Zurverfügungstellung der Taxcard als einen Antrag des Erwerbers auf Überrechnung seines aus diesem Erwerb entstehenden Guthabens auf die für den Verkäufer daraufhin

resultierende MwSt-Schuld sehen. Da dieses System, das Rechnungs-fälschungen verhindern sollte, nichts am UStG oder der 6. MwSt-RL ändert, ist die Vorgehensweise auch EU-konform. Mattes betont, dass die Kosten für Hard- und Soft-ware ohnedies in absehbarer Zeit anfielen.

Zusammenarbeit mit der IT-BrancheWas die Erforderlichkeit eines automationsunterstützten Daten-

abgleichs sowie der Nutzung vorhandener technischer Mittel betrifft, kann man

dem Verfechter dieses Systems nur zustimmen. Allerdings erscheint es zweifelhaft, dass dadurch alle Betrugsfälle eliminiert werden kön-nen.

Da das Modell der Überrechnung durch Spezialisten, die sich mit IT-Programmen hervorragend aus-kennen, umgangen werden kann, müsste die Finanzverwaltung in Zukunft bedacht sein, mehr IT- Spezialisten einzustellen. Diese sollten einzig und allein die Aufgabe haben, Lücken des oben skizzierten Übermittlungssystems zu finden und Verdachtsfälle mit äußerster Präzision zu überwachen. Aller-dings müsste die automationsunter-stützte Überwachung im Rahmen einer nach § 7 Abs. 1 und 2 DSG erfolgenden Abwägung zwischen dem Recht auf Geheimhaltung von Geschäftsgeheimnissen und dem allgemeinen Interesse an der Auf-klärung von Finanzdelikten statt-finden. Neben der Erforderlichkeit der verstärkten Zusammenarbeit der Finanzverwaltung mit der IT-Branche ist auch im Rahmen der EU eine Vereinheitlichung dieser Datenerhebung und Übermittlung im Rahmen des MIAS anzustreben.

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USt-Betrug beschert

dem Fiskus Schäden in

Milliardenhöhe


Nach österreichischem Umsatz-steuerrecht kann ein Gegenstand, der mindestens zehn Prozent einem unternehmerischen Zweck dient, ganz dem Unternehmen zugeordnet werden. Das berechtigt zum vollen Vorsteuerabzug aus den Anschaf-fungskosten. Erst die private Verwendung führt zu einer Nachver-steuerung. Bei Gebäuden besteht seit Mai 2004 eine Sonderregelung. Eine volle Zuordnung eines teil-weise privat oder unternehmerisch genutzten Gebäudes zum Unter-

nehmen ist zwar ebenfalls ab einer unternehmerischen Mindestnutzung von zehn Prozent möglich, der Vorsteuerabzug aus den Anschaf-fungs- bzw. Herstellungskosten steht aber nur im Ausmaß der unternehmerischen Nutzung zu.

Häufig wird diese Sonderregelung für Gebäude mit dem Hinweis, dass die österreichische Regelung gemeinschaftsrechtswidrig sei, in der Literatur abgelehnt. Die Euro-päische Kommission hat allerdings

bereits einen Änderungsvorschlag zur Mehrwertsteuerrichtlinie für den Vorsteuerabzug von gemischt genutzten Gebäuden eingebracht, der die österreichische Rechtslage widerspiegelt.

Wird der Vorschlag angenommen, würde dies das endgültige Aus für den Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten von privat genutzten Gebäudeteilen bedeuten.

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Vorsteuer für privat genutzte GebäudeteileBei privat und unternehmerisch genutzten Gebäuden steht Vorsteuerabzug aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu. Die Europäische Kommission könnte widersprechen.

Steuern

Die Einführung des „Reverse Charge Systems“ konnte den Mehr-wertsteuerbetrug im Baubereich eindämmen. Nun soll eine weitere Regelung greifen, denn Auftragge-ber von Bauleistungen außer Privat-personen und Letztbesteller haften künftig für die Betragsrückstände ihrer Subunternehmen bis zu 20 Prozent des Auftragshonorars.

Bei der Wiener Gebietskranken-kasse wird ein Dienstleistungszent-

rum eingerichtet, wohin die beauf-tragende Baufirma mit haftungsbe-freiender Wirkung 20 Prozent des Honorars für den Subunternehmer bezahlt. Zusätzlich wird eine Liste eingerichtet, mittels derer „unbe-denkliche“ Subunternehmer geführt werden. Es handelt sich dabei um die Gesamtliste der haftungsfrei-stellenden Unternehmer (kurz HFU-Liste). An Subunternehmer aus der HFU-Liste kann mit haftungsbe-freiender Wirkung direkt bezahlt

werden. So wie bei der „Anmeldung neu“ wird das Inkrafttreten dieser Bestimmung an die Bereitstellung der notwendigen technischen Infra-struktur geknüpft.

Anträge auf Aufnahme in die HFU-Liste können ab 1. November 2008 gestellt werden. Mit einem tatsäch-lichen Inkrafttreten per 1. Jänner 2009 ist jedenfalls nicht zu rechnen.

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Reduktion des Sozialbetruges im BaugewerbeMit Hilfe einer Auftraggeberhaftung wird der systematischen Hinter-ziehung von Sozialversicherungsbeiträgen im Baugewerbe ein Riegel vorgeschoben.


Steuern

Am 11. Juni 2008 wurde der Minis-terialentwurf zum Kapitalmarktstär-kungs- und Innovationsgesetz 2008 (KMStIG 2008) in Begutachtung geschickt, welcher ein Investment-gesellschaftengesetz (IGG) und Änderungen zum Körperschaftsteu-ergesetz enthält. Die Investmentge-sellschaft (IG) kann als Kommandit- oder Aktiengesell-schaft organisiert sein. Das Gesell-schaftskapital beträgt mindestens zwei Mio. EUR. Der Firmenwortlaut ist durch die Bezeichnung „Invest-ment-“ zu ergänzen. Die Veranla-gung der IG muss primär in Eigen-kapital erfolgen. Zusätzlich ist eine untergeordnete Finanzierung des Zielunternehmens durch Fremdka-pital, die sogenannte Annexfinan-zierung zulässig.

Die Beteiligung an Zielunternehmen hat ausschließlich zum Zwecke der Geschäftseinführung, der Entwick-lung zu einem profitablen Unter-nehmen oder der Entwicklung der Kapitalmarktreife mit dem Ziel der Börsenotierung zu erfolgen. Diese Zwecke sind jedoch weder definiert noch allgemein gebräuchlich. In der Folge wäre das gesamte Buy Out-Geschäft, das unter ande-rem der Unternehmensnachfolge dient, ebenso wenig erfasst, wie die „Secondary Purchase Transac-tion“. Damit wird der Erwerb eines Zielunternehmens von einem Inves-tor durch einen anderen Investor bezeichnet.

InvestmentsErfreulich ist, dass es weder bran-chenmäßige Beschränkungen noch Mindestbeteiligungsgrenzen gibt. Auch bei der Auswahl der Zielunter-nehmen besteht Flexibilität. Es sind Beteiligungen an Klein- und Mittel-betrieben wie auch an Großunter-

nehmen möglich, solange sie Risiko-kapital darstellen. Die Behaltedauer einer Beteiligung

darf ein Jahr nicht unter- und zehn Jahre nicht überschreiten. An die Führungskräfte der IG werden Anforderungen hinsichtlich ihrer fachlichen Eignung, Erfahrung und persönlichen Unbescholtenheit gestellt. Der Entwurf lässt aber offen, wer das Vorliegen der Vor-aussetzungen prüft oder bestätigt.

Unklarheiten bei DepotbankagendenOffenbar in Anlehnung an das Investmentfondsgesetz hat die IG mit der Verwahrung der Betei-ligungen eine Depotbank zu beauftragen. Unklar ist, wie die Depotbank die ihr aufgetragene Kontrolle wahrnehmen soll und wie die Verwahrung nicht verbriefter Beteiligungen an Zielunternehmen, etwa Kommanditanteile oder stille Beteiligungen erfolgen kann.

Ausführlich normiert sind dem Anlegerschutz und der Transparenz dienende Informationspflichten, welche zumindest quartalsweise in Form eines umfassenden Informa-tionsdokumentes zu veröffentlichen

sind. Extensive Strafbestimmun-gen, dazu zählt eine Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren, runden den Gesetzesentwurf des IGG ab.

Steuerliche Regelungen Die Änderungen des KStG sehen vor, dass Gewinne und Verluste aus der Veräußerung unmittelbar gehal-tener Beteiligungen, das sind Kapi-tal- oder Mitunternehmeranteile, sowie sonstige Wertänderungen auf Ebene der IG steuerneutral sind. Ausschüttungserträge fallen unter die Beteiligungsertragsbe-freiung. Laufende Gewinn- und Verlustanteile aus Mitunternehmer-anteilen unterliegen jedoch der Steuerpflicht. Zinserträge aus Annexfinanzierungen sind beteili-gungsbezogen und in Abhängigkeit der Finanzierungsstruktur der IG bis zu gewissen Grenzen steuer-befreit. Korrespondierend sind Zinsaufwendungen im Zusammen-hang mit dem Beteiligungserwerb jedoch nicht abzugsfähig. Von der Teilnahme an der Unternehmens-gruppenbesteuerung sind IGs grundsätzlich ausgeschlossen.

Zusammenfassend ist festzustel-len, dass die Absicht den Bereich von Private Equity-Finanzierungen zu stärken und zu fördern, begrü-ßenswert ist. Ob dieser vehement kritisierte Entwurf den adäquaten Rahmen für Wachstumskapital dar-stellt, bleibt fragwürdig.


Neues für Private Equity und Venture CapitalMit dem Investmentgesellschaftengesetz soll eine gesellschafts-rechtliche Struktur für die Veranlagung in Beteiligungen, die Risiko-kapital darstellen, geschaffen werden.

Ausführliche Normen

für Anlegerschutz und

Transparenz



Mit den Regelungen des IAS 39 zur Bilanzierung von Sicherungs-beziehungen, dem sogenannten Hedge Accounting, ist es mög-lich, das aus unterschiedlichen Währungen von Unternehmen in einem Konzern resultierende Risiko abzusichern. Darüber hin-aus können die Wertänderungen des Sicherungsinstruments bis zur Veräußerung des jeweiligen aus-ländischen Geschäftsbetriebs im Eigenkapital abgegrenzt werden. Offen war bisher, welches Risiko sich als absicherbares Risiko in Absicherungen von Nettoinvestiti-onen qualifiziert und von welchem Unternehmen im Konzern das Sicherungsinstrument zu halten ist. Unbeantwortet blieb zudem bisher die Frage nach der Höhe des Betrages, der bei Abgang des ausländischen Geschäftsbetriebs erfolgswirksam aus der Fremdwäh-rungsrücklage auszubuchen ist.

Gegenstand einer SicherungsbeziehungIFRIC 16 stellt nun klar, dass ledig-lich das Risiko aus Kursänderungen zwischen der funktionalen Währung des ausländischen Geschäftsbe-triebs und der eines übergeord-neten Unternehmens Gegenstand einer Sicherungsbeziehung sein kann. Das trifft bei der Darstel-lungswährung im Konzernabschluss nicht zu (IFRIC 16.10). Auf welcher Stufe innerhalb der Konzernkette

das übergeordnete Unterneh-men steht, ist dabei unerheblich (IFRIC 16.12). Das Fremdwährungs-risiko aus einer Nettoinvestition in einen auslän-dischen Geschäfts-betrieb kann jedoch nur einmal innerhalb des Kon-zerns Bestandteil einer Sicherungs-beziehung sein. Erfolgt eine Absi-cherung des selben Risikos mehr-fach auf verschiedenen Ebenen des Konzernabschlusses, so qualifiziert nur eine dieser Absicherungen für ein Hedge Accounting (IFRIC 16.13).

Das Sicherungsinstrument für eine Nettoinvestition in einen auslän-dischen Geschäftsbetrieb kann von jedem Unternehmen innerhalb des Konzernverbunds gehalten werden. Das gilt aber nicht für den auslän-dischen Geschäftsbetrieb, für den das bestehende Risiko abgesichert werden soll (IFRIC 16.14). Für Zwe-cke der Effektivitätsmessung ist die Wertänderung des Sicherungsins-truments in der funktionalen Wäh-rung des übergeordneten Unter-nehmens, dessen Währungsrisiko abgesichert wird, entscheidend. Die funktionale Währung des Unter-nehmens, das das Sicherungsins-trument hält, spielt für den Effektivi-tätstest keine Rolle (IFRIC 16.15).

Die Höhe des bei Abgang eines ausländischen Geschäftsbetriebs

aus der Fremdwährungsrücklage erfolgswirksam auszubuchen-den Betrags bestimmt sich für das Sicherungsinstrument nach

IAS 39 – „Finanz-instrumente: Ansatz und Bewertung“; für das abgesicherte

Grundgeschäft nach IAS 21 – „Auswirkungen von Änderungen der Wechselkurse“.

Für das Sicherungsinstrument ist gemäß IAS 39.102 ein Betrag in Höhe der auf den effektiven Teil der Sicherungsbeziehung entfal-lenden kumulierten Gewinne und Verluste aus dem Sicherungsins-trument umzubuchen (IFRIC 16.16). Für das Grundgeschäft ist gemäß IAS 21.48 ein Betrag in Höhe der dem jeweiligen Geschäftsbetrieb zuzuordnenden kumulierten Fremd-währungsdifferenzen (IFRIC 16.17) heranzuziehen.

AnwendungDie Interpretation ist verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Oktober 2008 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig. Die Anwendung der Interpretation soll prospektiv erfol-gen. Eine Übernahme durch die EU wird für das erste Quartal 2009 erwartet.

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Veröffentlichung der Interpretation IFRIC 16Nachdem der IASB den ergänzten Entwurf in seiner Juni-Sitzung billigte, wurde IFRIC 16 – „Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb“ am 3. Juli 2008 veröffentlicht.

IFRIC 16 klärt die

Absicherung des

Kursänderungsrisikos

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Damit Ihnen in China keine Mauer im Weg steht

China ist nicht nur aufgrund der erst kürzlich ausgetragenen Olympischen Spiele in aller Munde – das Land der aufgehenden Sonne ist auch einer der dynamischsten Märkte weltweit. Global agierende Unternehmen streben in den Fernen Osten und stoßen dabei oft auf gravierende wirtschaftliche und sozio-kulturelle Unterschiede. Der PwC Guide „Doing Business in China“ bietet Ihnen umfassende Informationen unter anderem zu den Themen Steuerpolitik und -system, Export, Arbeitsbedingungen usw. – damit auch Sie und Ihr Unterneh-men am China-Boom teilhaben können.

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PwC Guide „Doing Business in China“

SAP_GRC_Access_Control.indd 1 24.09.2008 13:04:28


Die Herstellung von Vermögens-gegenständen ist im § 203 Abs. 3 UGB geregelt. Unter Herstellungs-kosten sind jene Aufwendungen zu subsumieren, die für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Ver-besserung entstehen. Details zur Abgrenzung lesen Sie auch im Artikel „Verlängerung der Restnut-zungsdauer bei Renovierungen“.

Bilanzpolitische SpielräumeDie Abgrenzung zwischen Anschaf-fung und Herstellung ist wichtig, da im Hinblick auf die unterschied-lichen Obergrenzen für Anschaf-fungs- und Herstellungskosten auch bilanzpolitische Spielräume bestehen. Die Obergrenzen für den Ansatz von Anschaffungs- und Herstellungskosten unterscheiden sich hinsichtlich des sachlichen Umfangs und der zeitlichen Gren-zen, innerhalb derer sie anfallen können. Sachlich dürfen in die Anschaffungskosten nur dem Erwerbsvorgang unmittelbar ein-zeln zurechenbare Aufwendungen einbezogen werden. Bei den Herstellungskosten dürfen auch Gemeinkosten berücksichtigt wer-den. Zeitlich unterscheiden sich die Anschaffungs- von den Herstel-lungskosten, weil sie diesen vorge-lagert sind und zu einem bestim-men Zeitpunkt in den Herstellungs-kosten aufgehen können. Dies trifft

zu, wenn Vermögensgegenstände betroffen sind, die in der Fertigung gebraucht oder verbraucht werden. Der Anschaffungsvorgang und demnach die damit verbundenen Anschaffungskosten sind primär zeitpunktbezogen, während die Herstellungskosten zeitraumorien-tiert sind.

In die Herstellungskosten dürfen angemessene Teile der Material- und Fertigungs-gemeinkosten eingerechnet wer-den. Dies aber nur, soweit sie nicht durch offenbare Unterbeschäf-tigung überhöht sind. Dann sind nur die einer durchschnittlichen Beschäftigung entsprechenden Teile dieser Kosten anzusetzen. Aufwendungen für Sozialeinrich-tungen des Betriebes, für freiwillige Sozialleistungen, für betriebliche Altersversorgung und Abferti-gungen, dürfen berücksichtigt wer-den.

Ansatz von Zinsen, Wertsicherungs-beitrag und DisagioZusätzlich zu den oben genannten Kosten dürfen auch die Zinsen für Fremdkapital, das für die Finanzie-rung der Gebäudeherstellung benö-tigt wird, angesetzt werden. Dieses Wahlrecht der Aktivierung betrifft nicht nur die Fremdkapitalzinsen, sondern auch Wertsicherungsbe-träge sowie eingezahlte Disagios.

Voraussetzung für die Aktivierung von Fremdkapitalzinsen ist, dass das Fremdkapital zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögens-gegenstandes verwendet wird und dass die Zinsen auf den Zeitraum der Herstellung entfallen.

Für das Aktivierungswahlrecht müssen demnach beide im vorigen Absatz genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Das in § 203 Abs. 4

UGB normierte Wahlrecht für Fremdkapitalzin-sen gilt nur für die Herstellungskosten

und ist auf Anschaffungskosten nicht übertragbar. Hier gilt der Grundsatz, dass Finanzierungs-kosten nicht zu den Anschaffungs-kosten zählen.

Wie schon anfänglich erwähnt ist im Gegensatz zu dem eher zeit-punktorientierten Anschaffungs-vorgang, der Herstellungsvorgang zeitraumbezogen. Nach allgemeiner Auffassung ist die Herstellung dann beendet, wenn der Vermögensge-genstand in den Zustand versetzt ist, der seine bestimmungsgemäße Nutzung ermöglicht. Hiermit endet die Herstellung und Aktivierung von Fremdkapitalzinsen und die normale Nutzung beginnt. Damit zusammenhängend beginnt auch die planmäßige Abschreibung.

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Bauten in Herstellung: Grenzen zu AnschaffungWenn Bauten hergestellt werden, gelten grundsätzlich andere Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden als bei einer Anschaffung. tipps&trends skizziert die wesentlichen Unterschiede.

Fremdkapitalzinsen für

Gebäudefinanzierung sind

aktivierbar



Im Unternehmensrecht sind im § 203 Abs. 3 UGB Herstellungskos-ten als „Aufwendungen, die für die Herstellung eines Vermögensge-genstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesent-liche Verbesserung entstehen“, definiert.

HerstellungsaufwandBei Herstellungsaufwand handelt es sich um Aufwand, der auf ein bestehendes Gebäude gemacht wird und der über den laufenden Erhaltungsaufwand hinausgeht. Herstellungsaufwand liegt vor, wenn Aufwendungen baulichen Maßnahmen dienen, durch die die Wesensart des Gebäudes geän-dert wird. Beispiele dafür sind die Vornahme eines Anbaus, eines Umbaus größeren Ausmaßes oder einer Gebäudeaufstockung, die Ersetzung eines Flachdaches durch ein Steildach mit Schaffung von neuen Räumlichkeiten, die Zusammenlegung von Wohnungen, Versetzung von Zwischenwän-den, Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen durch Versetzen von Türen und Fenstern sowie vom Erwerber eines vernachlässigten Gebäudes nachgeholte Instand-setzungsaufwendungen. Der Herstellungsaufwand ist auf die Restnutzungsdauer zu verteilen. Gegebenenfalls ist eine neue Rest-nutzungsdauer zu ermitteln.

ErhaltungsaufwandErhaltungsaufwand dient dazu, ein Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Die Wesens-art des Gebäudes wird dadurch nicht verändert. Üblicherweise handelt es sich um in gewissen Zeitabständen wiederkehrend not-wendige Ausbesserungen. Eine eingetretene Wertsteigerung des Gebäudes hat dabei keine aus-schlaggebende Bedeutung. Beim Erhaltungsaufwand wird zwischen Instandsetzung und Instandhaltung unterschieden. In der Regel sind in beiden Fällen die Aufwendungen sofort als Betriebs-ausgabe abzuschreiben. Aus-nahmen gelten für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und den Bereich der Gewinnermittlung bei vermieteten Wohngebäuden. Beispiele für Erhaltungsaufwand sind Ausbesserungen an Dachrinne und Mauern, Erneuerung von Ver-putz und Anstrich, Reparatur von Sanitär- und Elektroanlagen sowie Austausch eines Holz- durch ein Eisentor. In der Praxis ist oft die Trennung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand im Falle umfangreicher baulicher Tätigkeiten schwierig. Entsprechend zahl-reicher Erkenntnisse des VwGH hat eine Trennung dann zu erfolgen, wenn sie einwandfrei möglich ist. Ansonsten sind Aufwendungen

im Zusammenhang mit umfang-reichem Herstellungsaufwand zur Gänze als solcher anzusehen.

Änderung der NutzungsdauerEine Änderung der ursprünglich geschätzten Nutzungsdauer ist nur zulässig, „wenn sich die für die Nutzungsdauer maßgebenden Verhältnisse wesentlich und dau-ernd ändern, bei nachträglichem Herstellungsaufwand, wenn sich dadurch die Restnutzungsdauer des Wirtschaftsgutes insgesamt

verlängert bzw. die Höhe des nach-träglichen Herstel-lungsaufwandes nur unter dem

Gesichtspunkt einer längeren als der buchmäßigen Restnutzungs-dauer erklärbar ist.“ Damit sind Investitionsaufwendungen gemeint, die den Restbuchwert des Gebäu-des übersteigen oder Fälle, in denen die Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die für die Zusatzinvestition ermittelte Nut-zungsdauer. In diesen Fällen ist die Restnutzungsdauer des Gebäudes entsprechend zu verlängern. Bei Einstufung der Aufwendungen als Erhaltungsaufwand kommt es zu keiner Änderung der Restnutzungs-dauer. Im Anhang sind deswegen auch keine zusätzlichen Angaben erforderlich.

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Verlängerung der RestnutzungsdauerGebäude müssen regelmäßig renoviert werden. Dabei ist in der Praxis die Unterscheidung zwischen Herstellungs- und Erhaltungs-aufwand für die Bestimmung der Restnutzungsdauer wichtig.

Renovierungen

erlauben eine Anpassung

der Nutzungsdauer



Wird aus Kapazitätsgründen oder wegen einer Übersiedlung ein betrieblich genutztes Gebäude stillgelegt, kann das, wenn das Gebäude nicht im Eigentum der Gesellschaft steht, sondern ange-mietet wurde, eine Rückstellung für drohende Verluste auslösen. Für ein Gebäude, das befristet ange-mietet wurde und die Befristung im Zeitpunkt der Still-legung endet, bestehen keine wei-teren Verpflichtungen zur Mietzah-lung. Anders ist die Situation, wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt und das Dauer-schuldverhältnis nicht vor geplanter Stilllegung beendet werden kann. In diesem Fall besteht vom Zeitpunkt der Stilllegung bis zum Wirksam-werden der Kündigung die Ver-pflichtung zu Mietzahlungen, der mangels Benützung des Gebäudes keine Gegenleistung mehr gegen-über steht.

Drohverlustrückstellung nach UGB§ 201 Abs. 2 Z 4 UGB führt explizit an, dass drohende Verluste, die in einem Geschäftsjahr entstan-den sind, im Jahresabschluss zu berücksichtigen sind. Eine Drohver-lustsrückstellung ist dann zu bilden, wenn das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung allgemein, unabhängig vom Beschaffungs-

oder Absatzmarkt, nicht mehr aus-geglichen ist. Die beschriebenen Leerstandskosten erfüllen diese Kriterien. Ihnen ist im Rahmen jenes Jahresabschlusses Rechnung zu tragen, in dem die Stilllegung des Gebäudes bereits wahrscheinlich oder sicher ist. Wird das nicht mehr

genutzte Gebäude untervermietet, kommt es in Höhe der Mieterträge zu einer Kompen-

sation der Leerstandskosten. Eine Rückstellung ist dann nur noch für jenen Betrag zu bilden, um den die Leerstandskosten die Mieterträge übersteigen. Diese Kompensation gilt aufgrund des wirtschaftlichen Zusammenhangs auch dann, wenn es sich bei den beiden Verträgen um unterschiedliche Rechtsge-schäfte handelt.

Behandlung nach IFRSDie Nichtnutzung eines betrieb-lichen Gebäudes löst auch eine Rückstellung nach IAS 37 aus, da die Ansatzkriterien des IAS 37.14 erfüllt sind. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch IAS 37.45, der anführt, dass bei einer wesentlichen Wirkung des Zinseffektes eine Rückstellung in Höhe des Barwertes zu bilden ist. Besonders in Fällen, in denen der Mietvertrag noch länger als zwölf Monate läuft, wird eine Abzinsung

der Verpflichtung auf den Bar-wert notwendig sein. Im Fall einer Untervermietung kompensieren die Mieteinnahmen auch nach IFRS die Rückstellung für Leerstandskosten. Dies jedoch nur bis zur marktüb-lichen Höhe der Mieteinnahmen.

Steuerlicher AnsatzDas Steuerrecht kennt ebenfalls den Begriff der Rückstellung für dro-hende Verluste aus schwebenden Geschäften. Somit ist eine steuer-liche Absetzbarkeit einer derartigen Rückstellung grundsätzlich gege-ben. Die Besonderheit liegt jedoch darin, dass gemäß § 9 Abs. 5 EStG derartige Rückstellungen, sofern deren Laufzeit mehr als zwölf Monate beträgt, nur mit 80 Prozent des Teilwertes angesetzt werden dürfen. Soweit eine vorgenommene Abzinsung zu einem Betrag von weniger als 80 Prozent des Teil-wertes vor Kürzung führt, ist eine weitere steuerliche Kürzung des-selben nicht vorzunehmen. Handelt es sich bei einer eventuellen Unter-vermietung um ein mit der Stillle-gung verknüpftes Geschäft, sind diese beiden Geschäfte als Einheit zu betrachten. Es kommt ebenfalls zu einer Kompensation. Eine Droh-verlustrückstellung ist nur für den die Mieterträge übersteigenden Teil der Leerstandskosten anzusetzen.

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Rückstellungsbedarf bei GebäudestilllegungStilllegung betrieblich genutzter Gebäude kann Rückstellungsbedarf auslösen. Im Folgenden werden die Stilllegung gemieteter Gebäude und damit verbundene Leerstandskosten näher beleuchtet.

Für Leerstandskosten

ist eine Rückstellung

zu bilden



Corporate Governance-BerichtGemäß § 243b UGB idF des Unternehmensrechts-Änderungs-gesetzes (URÄG) sind Aktienge-sellschaften unter gewissen Bedin-gungen verpflichtet, jährlich einen Corporate Governance-Bericht zu erstellen und zu veröffentlichen. Das trifft auf Gesellschaften zu, deren Aktien zum Handel auf einem geregelten Markt im Sinne des § 1 Abs. 2 BörseG zugelassen sind oder die nur andere Wertpapiere als Aktien auf einem solchen Markt emittieren und deren Aktien mit Wissen der Gesell-schaft über ein multilaterales Han-delssystem gehandelt werden. Der Entwurf behandelt die Struktur für den Corporate Governance-Bericht. Die erforderlichen Angaben bein-halten die Nennung eines in Öster-reich oder am jeweiligen Börseplatz allgemein anerkannten Corporate Governance-Kodex sowie die Angabe, wo der Bericht öffentlich zugängig ist.

Des Weiteren ist zu erklären, warum und in welchen Punkten von dem Kodex abgewichen oder warum keinem an einem Börseplatz anerkannten Kodex entsprochen wird. Auch Zusammensetzung und Arbeitsweise des Vorstan-des, Aufsichtsrates sowie seiner Ausschüsse sind zu erläutern. Der Entwurf empfiehlt auf weitere Ver-haltenskodizes zu verweisen.

UmweltschutzrückstellungenDer zweite AFRAC-Entwurf behan-delt unternehmensrechtliche Bilanzierung und Bewertung von Umweltschutzrückstellungen auf Grundlage der Vorschriften des UGB für Jahres- und Zwischenab-schlüsse. Behandelt werden Ansatz und Bewertung der Rückstellungen und die Abgrenzung zu anderen Jahresabschlussposten sowie die Zusatzangaben im Anhang und

Lagebericht. Als Umweltaufwen-dung sind nur Kos-ten zu berücksich-tigen, die zur Ver-

meidung, Begrenzung oder Behe-bung von Umweltschäden dienen, die sich aus der Geschäftstätigkeit ergeben, nicht jedoch in erster Linie der Erhöhung der Arbeitsplatzsi-cherheit oder der Effizienzsteige-rung dienen. Kosten für Geldbußen oder Strafen für Nichtbefolgung von Umweltschutzvorschriften zählen nicht dazu.

Es gibt zwei Arten von Umwelt-schutzrückstellungen nach § 198 Abs. 8 UGB. Eine Umwelt-schutzrückstellung kann als Ver-bindlichkeitsrückstellung definiert werden, wenn die Verbindlichkeit am Abschlussstichtag wahrschein-lich oder sicher, aber deren Höhe und/oder Eintrittszeitpunkt unbe-stimmt ist. Wichtig ist, dass die Verpflichtung aus der Vergangen-heit entstand und keine zukünftige Verursachung zugrunde liegt. Liegt

keine Verpflichtung gegenüber Drit-ten vor und handelt es sich um freiwillige Maßnahmen, gilt ein Wahl-recht für den Ansatz in Form einer Aufwandsrückstellung. Der AFRAC-Entwurf enthält die Ansatzkriterien für Verbindlichkeits- bzw. Auf-wandsrückstellungen. Zur Bewer-tung der Umweltschutzrückstellung gilt der Grundsatz der Einzelbewer-tung nach § 201 Abs. 1 Z 3 UGB. Von diesem ist unter bestimmten Bedingungen abzusehen, was Pau-schal- oder Sammelrückstellungen ermöglicht. Nach § 211 Abs. 1 zwei-ter Satz UGB sind Rückstellungen in der Höhe anzusetzen, die nach vernünftiger „unternehmerischer“ Beurteilung nötig sind. Analog zur Bewertung von Verbindlichkeiten gilt der Rückzahlungs- bzw. Erfül-lungsbetrag auch für die Bewertung von Rückstellungen. Preis- und Kostensteigerungen sowie Abzin-sung sind gegebenenfalls zu berücksichtigen.

Der Entwurf enthält auch die Abgrenzung zu anderen Jahres-abschlussposten. Die Abgrenzung zum Anlagevermögen ist bei Inves-titionen oder außerordentlicher Abschreibung im Zuge von Umwelt-schutzmaßnahmen wesentlich. Abschließend zeigt der Entwurf noch eine Reihe von Zusatzanga-ben, die im Anhang und Lagebe-richt bezüglich Umweltschutzrück-stellungen zu machen sind.

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Neue AFRAC-EntwürfeZwei neue AFRAC-Entwürfe betreffen die Erstellung eines Corporate Governance-Berichtes gemäß URÄG 2008 und die unternehmens-rechtliche Bilanzierung von Umweltschutzrückstellungen.

Umweltaufwendungen

dienen der Vermeidung

von Umweltschäden



Der Begriff IPSAS steht für „Inter-national Public Sector Accounting Standards“. Sie stellen den bisher umfassendsten Versuch dar, die Rechnungsle-gung im öffent-lichen Sektor international einheitlich zu regeln und zu harmonisieren. Die derzeit 24 Standards werden vom IPSASB, dem „International Public Sector Accounting Standards Board“ konzipiert und laufend weiter entwickelt. Sie basieren auf den International Accounting Standards (IAS) und den International Finan-cial Reporting Standards (IFRS), die bereits fast weltweit für privat-rechtlich organisierte Unternehmen Anwendung finden.

Wer verwendet diese Standards?Die Europäische Union verwendet die IPSAS-Standards seit 2005. In Teilorganisationen der Verein-ten Nationen (UNO) laufen derzeit umfassende Projekte, weil die Standards mit 1. Jänner 2010 den verbindlichen Rahmen der dortigen Rechnungslegung darstellen wer-den.

Auch die OECD und die NATO haben die IPSAS bereits zu ihren Rechnungslegungsstandards erklärt. In der Schweiz wurde auf Basis der IPSAS das „Neue Rech-nungsmodell Bund“ (NRM) entwi-

ckelt und erstmals für den Voran-schlag und die Budgetierung des Jahres 2007 eingesetzt. Für Öster-

reich geht man derzeit davon aus, mit der zweiten Etappe der Haus-haltsrechtsreform,

die mit 1. Jänner 2013 in Kraft tre-ten soll, das öffentliche Rechnungs-wesen des Bundes an die IPSAS-Standards heranzuführen.

Veränderungen bei Rechnungsle-gung nach IPSAS im Vergleich zur Kameralistik:

Die Finanzrechnung wird durch eine Bestands- und Ergebnisrech-nung ergänzt.Die neue Ergebnisrechnung setzt sich aus einem Verwaltungs-, einem Finanz- und einem außeror-dentlichen Ergebnis zusammen.Das Vermögen von Bund, Ländern und Gemeinden muss bewertet werden.Das Anlagevermögen wird linear abgeschrieben.Es müssen Rückstellungen gebil-det werden, etwa für Pensionen.

Vorteile der Rechnungslegung nach IPSAS

IPSAS ermöglicht eine nachhal-tigere Bewirtschaftung der Inves-titionen.Die Möglichkeit der Einschätzung der Vermögens-, Finanz- und Er-tragslage wird verbessert, sodass

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etwaiger Handlungsbedarf früher erkannt werden kann.Das Benchmarking vergleichbarer öffentlicher Institutionen wird er-leichtert und führt zur Darstellung von „Best Practices“ und somit zu möglichen Einsparungen im Haushalt.Die Konsolidierung von öffent-lichen Körperschaften und deren ausgegliederten Unternehmen wird vereinfacht.Sämtliche Finanzinformationen werden objektiv, verständlich und für den Einzelnen leichter nach-vollziehbar dargestellt.Außerdem erleichtern Abschlüsse nach IPSAS die Erstellung eines Kreditratings.

Es lässt sich nachdrücklich fest-stellen, dass eine Umstellung des öffentlichen Rechnungswesens auf einen international anerkannten Standard wie IPSAS oder eine Anpassung an diesen, sowohl für die öffentliche Hand als auch für die jeweiligen Stakeholder, entschei-dende Vorteile in den Bereichen Ersparnis und Transparenz brin-gen würde. Diese Vorteile sollten auch in Österreich genützt werden. PwC bietet Ihnen die Möglichkeit, Sie bei diesem Unterfangen mit umfassendem Know-how und inter-nationaler Erfahrung tatkräftig zu unterstützen.

[email protected]

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Rechnungslegung für den öffentlichen SektorSelbst Spezialisten im Rechnungswesen tun sich bei der Erklärung schwer, worum es sich bei IPSAS im Detail handelt. Deswegen erscheint es notwendig, diesen Begriff klar zu definieren.


IPSAS bringen Vorteile

bei Ersparnis und

Transparenz

Checkliste für den Anhang

Die Checkliste „Nicht ohne meinen Anhang“ gibt einen Überblick über den aktuellen Stand der Anhangerfordernisse. Auf einen Blick werden alle für die entsprechende Größenklasse notwendigen Anhangangaben für den Jahresab-schluss dargestellt. Ergänzt wird die Checkliste mit einer Reihe von praktischen Hinweisen, die bei der Erstellung des Anhangs nützlich sind.

Die Checkliste der erforderlichen Anhangangaben für den Konzernabschluss nach UGB gibt es in einer gesonderten Broschüre. Ein mühsamer Abgleich der Vollständigkeit der Daten im Anhang gehört nun der Vergangenheit an.

Bestellinformation:Ulrike Hammer, [email protected], +43 1 501 88-5101Die Broschüre wird auf www.pwc.at kostenlos zum Download angeboten.

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Es wird nur mehr mit Angestellten-tafeln gerechnet. Die Verwendung der bisherigen Arbeiter-Ange-stellten-Mischtafeln ist nicht mehr vorgesehen. Mischtafeln dürfen nur in den Risikokomponenten der Anwartschaftsbereiche ver-wendet werden. Die neuen Rech-nungsgrundlagen weisen auch Änderungen in den verschiedenen Wahrscheinlichkeiten auf. Für das Steuerrecht gilt die bestehende Regelung des § 14 Abs. 13 EStG

aus 1999, nach der bei Ände-rung biometrischer Rechnungs-grundlagen bei Pensions- und Jubiläumsgeldrückstellungen eine verpflichtende Verteilung des Unterschiedsbetrages auf drei Jahre vorzunehmen ist. Der Unterschiedsbetrag ist die Diffe-renz zwischen der Berechnung nach den bisherigen und nach den neuen Sterbetafeln. Im Unterneh-mensrecht ist ein sich ergebender Unterschiedsbetrag sofort im Jahr

der Erstanwendung zur Gänze zu berücksichtigen.

Die neuen Sterbetafeln sind ab sofort gültig. Bei Stichtagen, die vor dem 31. Dezember liegen, sind auch schon die neuen Sterbetafeln heran-zuziehen. Sprechen Sie Ihren Aktuar darauf an. Bedenken Sie auch, dass eine Adaptierung Ihrer Anhang-angaben erforderlich sein wird.

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Neue Sterbetafeln für PersonalrückstellungenMitte Juni hat die Aktuarvereinigung Österreichs die neuen Rech-nungsgrundlagen für die Berechnung von Personalrückstellungen (AVOe 2008) präsentiert. Sie ersetzen die Sterbetafeln aus 1999.


Checkliste für den Anhang

Die Checkliste „Nicht ohne meinen Anhang“ gibt einen Überblick über den aktuellen Stand der Anhangerfordernisse. Auf einen Blick werden alle für die entsprechende Größenklasse notwendigen Anhangangaben für den Jahresab-schluss dargestellt. Ergänzt wird die Checkliste mit einer Reihe von praktischen Hinweisen, die bei der Erstellung des Anhangs nützlich sind.

Die Checkliste der erforderlichen Anhangangaben für den Konzernabschluss nach UGB gibt es in einer gesonderten Broschüre. Ein mühsamer Abgleich der Vollständigkeit der Daten im Anhang gehört nun der Vergangenheit an.

Bestellinformation:Ulrike Hammer, [email protected], +43 1 501 88-5101Die Broschüre wird auf www.pwc.at kostenlos zum Download angeboten.

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In diesem Beitrag werden die in der Praxis häufigsten Handlungsmög-lichkeiten bei Vorliegen eines nega-tiven Eigenkapitals inklusive deren bilanzielle Darstellung erläutert. Der Zweck solcher Sanierungs-handlungen liegt vor allem darin, das negative Eigenkapital zu elimi-nieren, um eine eventuelle rechne-rische und damit möglicherweise einhergehende insolvenzrechtliche Überschuldung zu vermeiden.

BesserungsvereinbarungBesserungsvereinbarungen stellen grundsätzlich ein häufig verwen-detes Instrument zur Unterneh-mensfinanzierung und -sanierung dar. Man versteht darunter eine vertragliche Vereinbarung, die einen Kapitalnehmer mit Besserungskapi-tal ausstattet. Dieses Kapital muss der Kapitalnehmer lediglich bei Erreichen von bestimmten betriebs-wirtschaftlichen Parametern, wie beispielsweise das Erreichen einer bestimmten Eigenkapitalrentabilität, zurückzahlen.

Aus bilanzieller Sicht stellt die Besserungsvereinbarung für den Gläubiger einen Forderungsverzicht dar, der zu einer aufwandswirk-samen Ausbuchung aufgrund des Wegfalls der Forderung führt. Unter Berücksichtigung des Vorsichts-prinzips wird eine neue Forderung erst dann eingestellt werden, wenn die in der Besserungsvereinbarung festgesetzten Bedingungen einge-treten sind. Aus Sicht des Kapital-

nehmers handelt es sich um einen Schuldenerlass. Es kommt zu einer ertragswirksamen Ausbuchung der Verbindlichkeit, wobei nach über-wiegender Meinung ein Ausweis im „außerordentlichen Ergebnis“ zu erfolgen hat. Eine neuerliche Passivierung wird erst vorgenommen, wenn eine Belas-tung sicher ent-standen ist. Also dann, wenn die Forderung aufgrund der Erfüllung der vereinbarten Para-meter wieder auflebt.

RangrücktrittserklärungBei einer Rangrücktrittserklärung verpflichtet sich der Kapitalgeber mit seiner Forderung im Rang gegenüber sämtlichen anderen Gläubigern des Kapitalnehmers zurückzustehen. Typischer Ver-tragsbestandteil einer solchen Ver-einbarung ist, dass die Befriedigung des Gläubigers aus zukünftigen Gewinnen, einem Liquidationsüber-schuss oder sonstigem, die Schul-den übersteigenden Vermögen, erfolgt.

Aus bilanzieller Sicht geht die For-derung des Kapitalgebers nicht unter. Es wird lediglich die Tilgung der Forderung gehemmt. Korres-pondierend geht auch die Verbind-lichkeit beim Kapitalnehmer nicht unter. Sie bleibt weiter in der Bilanz. Bei dieser Form der Sanierung bleibt das negative Eigenkapital bestehen, die Verbindlichkeit des

Kapitalnehmers wird allerdings im Überschuldungsstatus nicht ausge-wiesen.

ForderungsverzichtMit dem Verzicht der Forderung kommt es zur aufwandswirksamen

Ausbuchung von dieser. Gleichzei-tig geht auch der rechtliche und wirtschaftliche

Grund für die Bilanzierung einer Verbindlichkeit unter und es kommt zur ertragswirksamen Ausbuchung der Verbindlichkeit.

PatronatserklärungBei einer Patronatserklärung gibt der Erklärende einem Kreditgeber die Zusage, dass die Kreditfähig-keit oder die Kreditwürdigkeit des Unternehmens erhalten bleibt. Das bedeutet, dass das betroffene Unternehmen gegenüber dem Kre-ditgeber jederzeit seine Verpflich-tungen erfüllen wird.

Bei Patronatserklärungen wird zwischen einer harten und einer weichen Form unterschieden. Lediglich die harte Patronatserklä-rung ist bilanzrechtlich mit einer vertraglichen Garantie vergleichbar und wird daher unter der Bilanz auf der Passivseite ausgewiesen. Die weiche Patronatserklärung hinge-gen führt zu keinem Ausweis einer Eventualverbindlichkeit.

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Serie Eigenkapital: negatives EigenkapitalDer vierte Teil zu Fragen rund um das Eigenkapital behandelt die Handlungsmöglichkeiten bei Vorliegen eines negativen Eigenkapitals zur Vermeidung einer insolvenzrechtlichen Überschuldung.

Besserungsvereinba-

rungen dienen der Unter-

nehmenssanierung



Standort&Steuern

PolenAb dem 1. Jänner 2009 werden Kapitalgesellschaften bei bestimm-ten Umstrukturierungsmaßnahmen von der Rechtsgeschäftsteuer befreit. Demnach werden bei-spielsweise die Einbringung einer Sachanlage in Form eines Teilbe-triebes einer Kapitalgesellschaft in eine andere Kapitalgesellschaft, der Zusammenschluss sowie die Umwandlung von Kapitalge-sellschaften von der Rechtsge-schäftsteuer befreit. Darüber hinaus wird auch die Verlegung des Sitzes oder des tatsächlichen Ortes der Geschäftsleitung aus dem Territorium eines anderen Mitgliedstaates von der Besteue-rung befreit. Die Änderung verfolgt das Ziel, den freien Kapitalverkehr zwischen Kapitalgesellschaften zu fördern, ohne dass es dabei zu einer Doppelbesteuerung dieses Kapi-tals kommt. Gleichzeitig stellen die Änderungen eine Anpassung der nationalen polnischen Gesetze an die EU-Gesetzgebung dar.

SlowenienMit der steuerlichen Förderung von Investitionen in Forschung und Ent-wicklung besteht die Möglichkeit, die Bemessungsgrundlage für die

Körperschaftsteuer zu senken. Es können 20 Prozent der Investitionen für Forschung und Entwicklung als Betriebsausgabe abgesetzt werden. Steuerpflichtige, die ihren Sitz und ihre Geschäftstätigkeit in einer Region haben, in der das Bruttoinlandsprodukt unterhalb des nationalen Durchschnitts liegt, haben Zugriff auf eine zusätzliche regionale steuerliche Förderung. Diese Förderung beläuft sich in

Regionen, in denen das Brutto-inlandsprodukt bis zu 15 Prozent unterhalb des

nationalen Durchschnitts liegt, auf zehn Prozent der Investitionen in Forschung und Entwicklung. Liegt das regionale Bruttoinlandspro-dukt hingegen mehr als 15 Prozent unter dem nationalen Durchschnitt, beträgt die zusätzliche steuerliche Förderung 20 Prozent. Ein Steu-erpflichtiger, der die Förderung geltend machen will, muss einen Businessplan anfertigen oder ein konkretes Entwicklungsprojekt nachweisen. Basierend auf den Erfahrungen der Vergangenheit ist zu erwarten, dass die steuerliche Förderung von Forschung und Entwicklung in vielen Fällen einer genauen Betriebsprüfung unterlie-gen könnte.

LitauenSeit 1. Jänner 2008 wird die Quel-lensteuer von erhaltenen Dividen-den, die eine andere litauische Gesellschaft zahlt, auf die Körper-schaftsteuer angerechnet. Sofern die anrechenbare Quellensteuer die von der Gesellschaft zu zahlende Körperschaftsteuer übersteigt, kann die Differenz erstattet wer-den. Bislang konnte die Differenz lediglich vorgetragen werden. Ebenfalls seit 1. Jänner 2008 sind empfangene Dividenden, die von einer in einem der EWR-Staaten ansässigen Gesellschaft stammen, von der Körperschaftsteuer befreit. Bislang waren sie steuerpflichtig und unterlagen dem normalen Steuersatz. Weiters können auslän-dische Quellensteuern auf Zinser-träge auf die Körperschaftsteuer einer litauischen Gesellschaft angerechnet werden. Zusätzlich sieht die neue Gesetzeslage Steu-eranreize für Unternehmen vor, die in Forschungs- und Entwicklungs-aktivitäten investieren. Einer dieser Anreize besteht in der kürzeren Abschreibungsdauer für bestimmte langfristige Vermögenswerte, die im Rahmen der Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten genutzt werden.

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CEE-SpotlightAbschaffung der Rechtsgeschäftsteuer in Polen, Steuerförderung von F&E in Slowenien, Änderungen des litauischen KöSt-Gesetzes.

Slowenien: 20 Prozent der

F&E-Investitionen gelten

als Betriebsausgabe


Standort&Steuern

Amerikanische Gesellschaften unterliegen grundsätzlich mit ihrem Welteinkommen der Besteuerung in den USA. Der Steuersatz hängt von der Höhe des steuerpflichtigen Einkommens ab und beträgt derzeit maximal 35 Prozent auf Bundes-ebene. Dazu kommen noch Steuern auf Bundesstaaten- und Gemeinde-ebene in der Größenordnung zwi-schen einem und zwölf Prozent sowie Sondersteuern für Vermögen oder auch Umwelt. Die Gesamt-steuerbelastung kann daher regio-nal sehr unterschiedlich ausfallen.

VerlustrücktragVerlustvorträge aus der laufenden Geschäftstätigkeit können bis zu 20 Jahre vorgetragen werden. Im Unterschied zu Österreich kennt das US-Steuerrecht auch einen Verlustrücktrag. Das bedeutet, dass der Verlust eines Geschäftsjahres mit Gewinnen aus den zwei vor-angegangenen Geschäftsjahren verrechnet werden kann. Beson-dere Regelungen sieht das US-Steuerrecht für Verluste aus der Veräußerung von Anlagevermögen vor. Diese Verluste können nur mit Gewinnen aus Anlagenverkauf ver-rechnet werden.

Das US-Steuerrecht erlaubt eine konsolidierte Besteuerung der Ergebnisse einer Muttergesellschaft mit ihren Tochtergesellschaften.

Voraussetzung ist eine direkte oder indirekte Beteiligung von mindestens 80 Prozent. In eine US-Steuergruppe können nur US-Gesellschaften sowie bestimmte mexikanische und kanadische Gesellschaften aufgenommen werden. Im Unterschied zur Unter-nehmensgruppe in Österreich ermöglicht das US-Steuersystem auch eine Art Zwischengewinnelimi-nierung für Transaktionen zwischen den Gesellschaften der US-Steuer-gruppe.

SteuerbegünstigungenIn den USA gibt es Steuerbegüns-tigungen im Zusammenhang mit Forschungs- und Entwicklungsakti-vitäten, der Beschäftigung von Mit-arbeitern oder bestimmten Produk-tionsaktivitäten in den USA. Diese Steuerbegünstigungen sind in der Regel eine Steuergutschrift auf die US-Körperschaftsteuer.

Dividenden, Zinsen und Lizenzzah-lungen, die von einer US-Gesell-

schaft an einen Nicht-US-Empfän-ger entrichtet werden, unterliegen grundsätzlich einer US-Quellen-steuer von 30 Prozent.

Für österreichische Investoren wird diese Steuer jedoch durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Österreich herabgesetzt. Für US-Dividenden vermindert sich die Quellensteuer auf 15 Prozent. Hält eine österrei-chische Kapitalgesellschaft eine US-Beteiligung von mindestens zehn Prozent, vermindert sich der Quellensteuersatz sogar auf fünf Prozent. Für Zinsen und Lizenzen, die aus den USA nach Österreich bezahlt werden, sieht das Dop-pelbesteuerungsabkommen über-haupt einen Quellensteuersatz von Null Prozent vor. Eine Ausnahme besteht hier nur für Filmlizenzen, die in den USA einer Quellensteuer von zehn Prozent unterliegen.

Investieren in den USADie einfachste Variante für ein Investment in den USA ist die Gründung einer US-Tochtergesell-schaft mit Eigenkapital. Wird der nach Steuer verbleibende Gewinn nach Österreich ausgeschüttet, fällt

Investieren in den USALesen Sie, wie das US-Steuerrecht konzipiert ist und welche Rahmenbedingungen bei Investitionen in den USA gelten.


zudem die Dividendenquellensteuer von mindestens fünf Prozent an. Die Dividende wird zwar auf Ebene der österreichischen Mutterge-sellschaft in aller Regel steuerfrei sein. Insgesamt ergibt sich jedoch aufgrund des hohen Körperschaft-steuersatzes in den USA eine Gesamtsteuerbelastung von an die 40 Prozent oder sogar mehr.

Die Finanzierung der US-Geschäfts-aktivitäten mit Fremdkapital senkt die US-Steuerbelastung. Gewährt das österreichische Mutterunter-nehmen der US-Tochter anstelle von Eigenkapital etwa ein Darle-hen, so kürzt der Zinsaufwand den steuerlichen Gewinn in den USA. Die Zinszahlungen nach Österreich unterliegen zudem keiner Quellen-steuer. Der Zinsertrag führt zu einer höheren Körperschaftsteuerbelas-tung in Österreich. Aufgrund des höheren Steuersatzes in den USA

bzw. des Fehlens der Quellensteuer führt die Fremdfinanzierung jedoch insgesamt zu einer Verminderung der Gesamtsteuerbelastung der US-Gewinne.

Mehrere Regeln für Zinsabzug bei FremdkapitalEs ist zu beachten, dass der Zinsabzug für Fremdkapital von

verbundenen Unternehmen in den USA mehreren Regelungen und Einschränkungen

unterworfen ist. Einerseits sind diverse Verrechnungspreisgrund-sätze zu beachten, andererseits wird der Zinsabzug eingeschränkt, wenn das Verhältnis von Fremdka-pital zu Eigenkapital 1,5 : 1 über-steigt.

SteuerplanungDas US-Steuerrecht ist ungleich komplexer als sein österreichisches Pendant. Zudem gibt es in den USA

eine Vielzahl von Regelungen, die das US-Steuerrecht wesentlich von jenen steuerlichen Rahmenbedin-gungen unterscheidet, die Wirt-schaftstreibende üblicherweise in Kontinentaleuropa vorfinden.

Bösen Überraschungen aktiv begegnenBei Investitionen in den USA ist daher die Beratung durch einen Steuerexperten vor Ort noch wichtiger als in anderen Län-dern. Dies erspart einerseits böse Überraschungen, andererseits kann gerade in den USA Steuer-optimierung aufgrund der hohen Steuersätze zu einer wesentlichen Kosteneinsparung beitragen. PricewaterhouseCoopers hat eine Vielzahl von Modellen entwickelt, die ein Senken der Steuerbelastung auf ein erträgliches Maß ermögli-chen.


Steueroptimierung

rechnet sich wegen hoher

US-Steuersätze

Am 30. Juni 2008 wurde das DBA zwischen Österreich und Argenti-nien unerwartet von argentinischer Seite gekündigt. Nach Ablauf der Kündigungsfrist des DBA besteht somit im Steuerrecht ab dem 1. Jänner 2009 im Verhältnis zu Argentinien ein vertragsloser Zustand, der die Gefahr der dop-pelten Besteuerung von Einkünften in sich birgt.

NotfallplanFür solche Fälle, in denen zwischen zwei Staaten kein Rechtschutz auf-

grund eines DBA besteht, wurde in der österreichischen Bundesabga-benordnung eine Verordnung zur Vermeidung der Doppelbesteue-rung verankert. Für österreichische Steuerpflichtige besteht demnach, trotz des künftigen Fehlens eines DBAs mit Argentinien, ein grund-sätzlicher Schutz vor möglicher Doppelbesteuerung.

Zu günstige RegelungenVon argentinischer Seite wurde mitgeteilt, dass die außerordentlich günstigen Regelungen des DBAs

in Bezug auf Dividenden, Zins- und Lizenzzahlungen sowie für Ver-äußerungsgewinne der Anlass für die DBA-Kündigung waren. Bisher konnten Steuerpflichtige vor allem von der doppelten Steuerfreistel-lung, das heißt von der Nichtbe-steuerung von Zinsen aus Staats-anleihen, profitieren.

Ob in nächster Zeit mit der Auf-nahme von neuen Verhandlungen zu rechnen ist, bleibt ungewiss.

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Argentinien kündigt DBA mit ÖsterreichAb 1. Jänner 2009 tritt das seit 1979 bestehende DBA zwischen Österreich und Argentinien außer Kraft. Es bleibt abzuwarten, ob in nächster Zeit mit einer Nachfolgeregelung gerechnet werden kann.

10 Jahre Austria’s Leading Companies WettbewerbGemeinsam mit dem Wirtschaftsblatt und dem KSV1870 war PwC auch beim zehnten ALC Wettbewerb auf der Suche nach den dynamischsten Unternehmen Österreichs.

Das Ziel von „Austria’s Leading Companies“ ist die Prämierung der dynamischsten Unternehmen Österreichs, wobei PwC dabei die Ermittlung der Sieger mittels der eingereichten Unternehmensdaten mit Hilfe eines ausgewogenen Kennzahlensystems übernimmt. Nach dieser Bewertung werden in jedem

Bundesland in den Kategorien „Big Player“, „Golde-ner Mittelbau“ und „Dynamische Kleinunternehmen“ Sieger gekürt und im Rahmen von Festveranstaltun-gen ausgezeichnet. Die Österreich-Sieger werden am 4. November 2008 in Wien prämiert.

Anmeldungen zu den Veranstaltungen richten Sie bitte an:[email protected]

Wir freuen uns, Geschäftsführer, Vorstände und Aufsichtsräte zu folgenden Terminen zu begrüßen:

Montag, 6.10. Oberösterreich, Palais Kaufm. Verein Linz

Mittwoch, 8.10. Niederösterreich, Confe-rence Center Laxenburg

Dienstag, 9.10. Burgenland, Orangerie Schloss Esterházy

Montag, 13.10. Salzburg, Prunkräume der Residenz

Dienstag, 14.10. Tirol, Swarovski Kristall-welten

Montag, 15.10. Vorarlberg, Festspielhaus Bregenz

Montag, 20.10. Kärnten, Casineum Velden

Dienstag, 21.10. Steiermark, Helmut-List-Halle Graz

Dienstag, 4.11. Wien, Museumsquartier

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