Covid-19 verstärkt Trends auf dem Immobilienmarkt...die lange Frist, die bei Immobilien aufgrund derer langen Lebensdauer sowieso grssere Aufmerk-samkeit verdient. Die Tiefzinsphase,

Investment Solutions amp Products Swiss Economics

Covid-19 verstaumlrkt Trends auf dem Immobilienmarkt

Immobilienmonitor Schweiz | Oktober 2020

Mietwohnungen Wohnungsmarkt Buumlroflaumlchen Covid-19 bremst Nachfrage Was waumlre wenn Revolution oder Evolution

Seite 9 Seite 13 Seite 15

Impressum

Herausgeber Credit Suisse AG Investment Solutions amp Products Nannette Hechler-Faydrsquoherbe Head of Global Economics amp Research +41 44 333 17 06 nannettehechler-faydherbecredit-suissecom

Fredy Hasenmaile Head Real Estate Economics Tel +41 44 333 89 17 fredyhasenmailecredit-suissecom

Redaktionsschluss 5 Oktober 2020

Publikationsreihe Swiss Issues Immobilien

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Copyright Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden Copyright copy 2020 Credit Suisse Group AG undoder mit ihr verbundene Unternehmen Alle Rechte vorbehalten

Autoren

Fredy Hasenmaile +41 44 333 89 17 fredyhasenmailecredit-suissecom Alexander Lohse +41 44 333 73 14 alexanderlohsecredit-suissecom Thomas Rieder +41 332 09 72 thomasriedercredit-suissecom Dr Fabian Waltert +41 44 333 25 57 fabianwaltertcredit-suissecom

Mitwirkung

Miriam Kappeler Sinem Wiederkehr

Immobilienmonitor | 3 Quartal 2020 2

Editorial

Liebe Leserin lieber Leser

Das Coronavirus beherrscht unveraumlndert die Schlagzeilen und nimmt Einfluss auf unser Leben und Arbeiten Die Pandemie hat zum groumlssten Wirtschaftseinbruch seit der Oumllkrise in den Siebzigerjah-ren und zu erheblicher Unsicherheit uumlber die weitere Entwicklung gefuumlhrt Mit Hochfrequenzdaten versuchen daher viele Oumlkonomen mehr Informationen uumlber die aktuelle Entwicklung zu gewinnen Fuumlr den Immobilienmarkt sind diese Daten aber weniger relevant Ob nun letztlich die Mietertrags-ausfaumllle wegen Betriebsschliessungen und Mieterlassen in diesem Jahr zwei drei oder gar fuumlnf Prozent ausmachen aumlndert an der Bewertung der Immobilie herzlich wenig Viel entscheidender ist die lange Frist die bei Immobilien aufgrund derer langen Lebensdauer sowieso groumlssere Aufmerk-samkeit verdient Die Tiefzinsphase die wegen des Coronavirus nun nochmals laumlnger andauern duumlrfte erhoumlht naumlmlich die Bedeutung der Cashflows in spaumlten Jahren Bei sehr tiefen Diskontsaumlt-zen bestimmen die Cashflows ab dem zehnten Jahr den Immobilienwert zu rund vier Fuumlnfteln

Fuumlr den Investor ist daher viel entscheidender welche strukturellen Veraumlnderungen das Coronavi-rus langfristig hinterlassen wird Dies gilt umso mehr als sich kurzfristig auf dem wichtigsten Markt ndash dem Wohnungsmarkt ndash nur wenig aumlndert Die Eigentumspreise steigen unbeeindruckt von Co-vid-19 auch im zweiten Quartal 2020 Im Mietwohnungsmarkt muss man sich dagegen auf eine geringere Nachfrage einstellen Dies ist jedoch eher einer zuruumlckhaltenden Binnennachfrage ge-schuldet als einer geringeren Zuwanderung Trotz zeitweiliger Einreisebeschraumlnkungen und ruumlck-laumlufiger Beschaumlftigungsentwicklung duumlrfte der Wanderungssaldo im laufenden Jahr nur geringfuuml-gig tiefer ausfallen als im letzten Jahr Die Gruumlnde dafuumlr lesen Sie in unserer sehr detaillierten Auf-schluumlsselung der Zuwanderung auf Seite 9

Wenig beeindruckt vom Coronavirus zeigt sich auch die Bautaumltigkeit bei den Mietwohnungen Nachdem es voruumlbergehend sogar zu Baustellenschliessungen gekommen war und auch die Bau-bewilligungen im ersten Quartal einen starken Ruumlckgang erfuhren konnten die Bewilligungen von Mietwohnungen den Ruumlckschlag schon fast wieder wettmachen Wir rechnen mit einer Fortset-zung der bisherigen Trends die unveraumlndert eine (zu) hohe Bautaumltigkeit von Mietwohnungen auf Kosten der Erstellung von Wohneigentum anzeigen (Seite 7) Wenig erstaunlich ist dass die Leerstaumlnde von Mietwohnungen folglich auch dieses Jahr weiter angestiegen sind Unsere De-tailanalyse hierzu koumlnnen Sie auf Seite 5 lesen

Spuren wird Covid-19 dagegen auf dem Buumlroflaumlchenmarkt hinterlassen Davon zeugt die sicht-bare Zuruumlckhaltung der Investoren gegenuumlber Anlagegefaumlssen mit Ausrichtung auf Geschaumlftsflauml-chen Derzeit sind sich nicht nur die Analysten sondern auch die Unternehmen selber noch sehr uneins wie stark der Trend zur Heimarbeit den kuumlnftigen Flaumlchenbedarf beeinflussen wird Kommt es zu einer Revolution oder einer Evolution Lesen Sie unsere Einschaumltzung dazu auf Seite 15

Sollte uns das Coronavirus noch laumlnger begleiten sind langfristige Veraumlnderungen auch auf dem Wohnungsmarkt denkbar Wohin die Reise gehen koumlnnte zeigt Ihnen unser Gedankenexperiment auf Seite 13

Im Namen der Autoren wuumlnsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektuumlre

Fredy Hasenmaile Head Real Estate Economics


Inhalt

Wohnungsmarkt 5 Und jaumlhrlich gruumlssen die Leerwohnungen

Die Leerwohnungsziffer ist auch 2020 gestiegen und erreicht einen Wert von 172 Covid-19 duumlrfte das Ungleichgewicht auf dem Mietwohnungsmarkt weiter verstaumlrken

Wohnungsmarkt 7 Viele neue Mietwohnungen trotz Covid-19 in der Pipeline

Die Bautaumltigkeit von Mietwohnungen bleibt trotz der Covid-19 Krise und der daraus folgenden tieferen Wohnungsnachfrage hoch Dagegen sinkt die Bautaumltigkeit von Wohneigentum aufgrund des anhaltenden Negativzinsumfelds weiter

Mietwohnungen 9 Covid-19 bremst Nachfrage

Dank hoher Zuwanderungszahlen im 1 Quartal und einem Ruumlckgang der Auswanderungen wird die Nettozuwanderung 2020 trotz Corona-Krise voraussichtlich nur leicht sinken Gleichwohl duumlrfte die Corona-Krise die Wohnungsnachfrage spuumlrbar beeintraumlchtigen

Wohnungsmarkt 13 Was waumlre wenn hellip

hellip Covid-19 unser Leben und Arbeiten noch laumlnger in Atem hielte Nehmen wir an die Coronavirus-Einschraumlnkungen wuumlrden uns noch weitere vier bis fuumlnf Jahre begleiten Mit einem solchen Gedankenexperiment loten wir aus welche strukturellen Folgen das fuumlr die Wohnungsmaumlrkte der Schweiz haben koumlnnte

Wohneigentum 14

Buumlroflaumlchen 15 Revolution oder Evolution

Waumlhrend das Homeoffice anfaumlnglich mit einer gesteigerten Mitarbeiterproduktivitaumlt uumlberzeugt duumlrfte das Buumlro ein besseres Umfeld fuumlr Innovationen bieten

Kommerzielle Immobilien 16

Immobilienanlagen 17


-10

-05

Wohnungsmarkt

Und jaumlhrlich gruumlssen die Leerwohnungen

Leerwohnungsziffer erreicht hohe 172

Corona-Effekte haben sich noch nicht voll entfaltet

Wenig repraumlsentativer Stichtag 2020

275 aller Mietwoh-nungen stehen leer


Die vom Bundesamt fuumlr Statistik (BFS) jaumlhrlich erhobenen Leerwohnungszahlen sind auch im lau-fenden Jahr angestiegen ndash zum nunmehr elften Mal in Serie (Abb 1) Per 1 Juni 2020 standen schweizweit 78rsquo832 Wohnungen leer Dies entspricht einer Leerwohnungsziffer von 172 ndash ein Wert der zuletzt 1998 uumlbertroffen worden ist Mit einem Plus von 3449 ist die Zunahme der An-zahl Leerwohnungen wie bereits im Vorjahr und gemessen an den starken Anstiegen der Jahre 2014 bis 2018 vergleichsweise moderat ausgefallen

Die Corona-Krise welche die Wohnungsnachfrage spuumlrbar schwaumlchen duumlrfte scheint bis zum 1 Juni folglich noch keine tieferen Spuren im Markt hinterlassen zu haben In den Monaten vor der Pandemie stand der Wohnungsmarkt noch immer unter dem Einfluss der guten Wirtschaftslage der beiden Vorjahre So lag etwa die Nettozuwanderung zwischen Juni 2019 und Mai 2020 ins-gesamt noch 39 uumlber jener der Vorjahresperiode Gleichzeitig duumlrften gemaumlss Baubewilligun-gen in dieser Zeitperiode schaumltzungsweise 3000 Wohnungen weniger entstanden sein als noch im Jahr zuvor

Weiter kann nicht ausgeschlossen werden dass erhebungstechnische Faktoren in einigen Ge-meinden zu einer gewissen Unterschaumltzung des Anstiegs der Leerwohnungen gefuumlhrt haben Waumlhrend des Lockdowns wurde zum Teil die Vermarktung von Wohnungen unterbrochen oder verschoben Die Zahl der auf Online-Plattformen inserierten Wohnungen lag Ende Mai 2020 15 tiefer als noch Ende Februar Gemaumlss Definition des BFS werden jedoch nur die am Stichtag 1 Juni zur Miete oder zum Kauf angebotenen unbesetzten Wohnungen zu den Leerwohnungen ge-zaumlhlt Hier stellt sich die Frage wie die Gemeinden mit solchen Wohnungen umgegangen sind

Wie bereits im Vorjahr geht der Anstieg des Leerstands vollumfaumlnglich auf das Konto der Miet-wohnungen Insgesamt standen per 1 Juni 2020 66rsquo320 Mietwohnungen leer was einer Leer-wohnungsziffer von 275 entspricht (Abb 2) Uumlber die letzten Jahre hat sich in Teilen des Miet-wohnungsmarktes ein strukturelles Uumlberangebot aufgebaut das vom negativzinsbedingten Anla-genotstand genaumlhrt wird Auf der Suche nach Rendite und aufgrund mangelnder Verfuumlgbarkeit von Bauland sind etliche Investoren auch in Agglomerationsgemeinden und laumlndliche Regionen ausgewichen ndash mitunter in solche in denen das Nachfragepotenzial beschraumlnkt ist ndash mit der Folge dass sich die Leerwohnungszahl innerhalb von sieben Jahren mehr als verdoppelt hat

Abb 1 Houmlchste Leerwohnungsziffer seit 1998 Abb 2 Leerstaumlnde konzentrieren sich nur auf Mietwohnungen

Leerwohnungsziffer (linke Skala) und Wachstum der Leerwohnungen (rechte Skala) Leerwohnungsziffer nach Segment in des jeweiligen Wohnungsbestands

Veraumlnderung Leerstand (r Skala) Mietwohnungen Eigentumswohnungen 20 Leerwohnungsziffer (LWZ) 16000

Einfamilienhaumluser (zum Verkauf) Leerwohnungsziffer total 30

15 12000

25 10 8000

20

05 4000 15

00 0 10

-4000 05

-8000 00

Mittlere LWZ (1974 ndash 2020)

1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Quelle Bundesamt fuumlr Statistik Credit Suisse Letzter Datenpunkt 01062020 Quelle Bundesamt fuumlr Statistik Credit Suisse Letzter Datenpunkt 01062020


Stabiles Wohneigentum

Uumlberangebote weiten sich nach Suumldwesten und Suumlden aus

Keine Entspannung in den Zentren

Keine Trendwende in Sicht

Ganz anders praumlsentiert sich die Situation beim Wohneigentum Einem leichten Anstieg bei den leer stehenden Eigentumswohnungen (055) steht ein Ruumlckgang bei den Einfamilienhaumlusern gegenuumlber (061) sodass die Leerwohnungsziffer insgesamt bei 058 verharrt (Abb 2) Diese stabile Entwicklung ist darauf zuruumlckzufuumlhren dass hier die Bautaumltigkeit in den vergangenen Jahren kontinuierlich zuruumlckgefahren worden ist Die Corona-Krise duumlrfte hier houmlchstens eine wei-tere Verknappung verhindert haben

Regional betrachtet lassen sich weiterhin vier Cluster mit erhoumlhten Leerstaumlnden ausmachen Die Nordostschweiz die Nordwestschweiz (insbesondere Aargau und Solothurn) das Wallis und das Tessin (Abb 3) In einzelnen dieser Regionen liegt die Leerwohnungsziffer bei uumlber 4 Augen-faumlllig ist dass die lateinische Schweiz vorab die Kantone Waadt Wallis und Tessin besonders stark von den juumlngsten Anstiegen betroffen ist Generell haben sich die Leerstaumlnde in den letzten Jahren immer staumlrker in Richtung Westen und Suumlden ausgedehnt Waren die Kantone der lateini-schen Schweiz 2015 noch fuumlr 266 des Leerstands verantwortlich betrug dieser Wert am 1 Juni 2020 330 Ein Ruumlckgang der Leerwohnungsziffer konnte im laufenden Jahr nur in 35 der 110 Wirtschaftsregionen beobachtet werden Viele dieser Regionen liegen im Osten der Schweiz

In den Grosszentren kann von Uumlberangeboten weiterhin keine Rede sein Die Leerwohnungsziffer der fuumlnf groumlssten Staumldte lag per 1 Juni praktisch unveraumlndert bei 047 (uumlbrige Schweiz 191) Das Stadt-Land-Gefaumllle auf dem Schweizer Wohnungsmarkt nimmt folglich weiter zu Den tiefsten Wert verzeichnet weiterhin die Stadt Zuumlrich (015) gefolgt von Lausanne (048) Bern (056) Genf (061) und Basel (095)

Das Tempo mit dem die Leerstaumlnde auf dem Mietwohnungsmarkt wachsen hat sich zuletzt ver-langsamt Dennoch erwarten wir keinen baldigen Abbau der Uumlberangebote Die konjunkturellen Effekte der Covid-19 Pandemie die erst allmaumlhlich richtig spuumlrbar werden duumlrften auch im kom-menden Jahr die Mietwohnungsnachfrage belasten (S 9) Gleichzeitig ist vorlaumlufig mit keinem weiteren Ruumlckgang der Bautaumltigkeit zu rechnen (S 7) Entsprechend koumlnnte sich die Zunahme der Leerwohnungen voruumlbergehend gar wieder beschleunigen Der erwartete Ruumlckgang der Zu-wanderung koumlnnte dabei zwischenzeitlich auch in den Zentren fuumlr eine gewisse Entspannung sor-gen Erst eine deutliche Erholung der Konjunktur die auch den Arbeitsmarkt erreicht duumlrfte fuumlr eine weitere Verlangsamung des Leerstandswachstums sorgen Solange der strukturelle Treiber der Uumlberangebote ndash die Negativzinsen ndash bestehen bleibt duumlrften die Leerwohnungsbestaumlnde chronisch hoch bleiben Die derzeitige Rezession und der fehlende Inflationsdruck sprechen gegen einen baldigen geldpolitischen Kurswechsel Entsprechend duumlrfte der elfte Anstieg in Folge nicht der letzte gewesen sein

Abb 3 Staumlrkstes Wachstum der Leerstaumlnde in der Westschweiz und im Tessin Leerwohnungsziffer per 1 Juni 2020 Pfeile Veraumlnderung gegenuumlber dem Vorjahr

gt 30 25 ndash 30 20 ndash 25 15 ndash 20 125 ndash 15 10 ndash 125 075 ndash 10 lt 075

Starker Anstieg Leichter Anstieg Seitwaumlrtsbewegung Leichter Ruumlckgang Starker Ruumlckgang

Quelle Bundesamt fuumlr Statistik Credit Suisse Geostat Letzter Datenpunkt 01062020


Wohnungsmarkt

Viele neue Mietwohnungen trotz Covid-19 in der Pipeline


Ruumlckgang der geplan-ten Bautaumltigkeit uumlberzeichnet

Als unmittelbare Folge der Covid-19 Krise und des Lockdowns ging die Anzahl Baugesuche und Baubewilligungen im Maumlrz und April stark zuruumlck Hinzu kommt dass in den Kantonen Genf Frei-burg Neuenburg Waadt und Tessin waumlhrend dem Houmlhepunkt der Pandemie keine Informationen zu Bauvorhaben mehr veroumlffentlicht wurden Damit wurde der Ruumlckgang der Baugesuche und Baubewilligungen anfangs stark uumlberzeichnet Mittlerweile stellen wieder saumlmtliche Kantone Infor-mationen zu den geplanten Bauvorhaben zur Verfuumlgung und die Daten fuumlr das ganze 2 Quartal ermoumlglichen die Folgen von Covid-19 auf die Wohnbautaumltigkeit genauer zu analysieren

Geplante Bautaumltigkeit von Mietwohnungen bleibt hoch

Auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich Covid-19 nur kurzzeitig auf die Baubewilligungen ausge-wirkt Zwar musste schweizweit im 1 Quartal 2020 im Vergleich zum Vorquartal ein Ruumlckgang von 21 verzeichnet werden Aber bereits im 2 Quartal konnte dieser Ruumlckgang mit einem Plus von 15 groumlsstenteils wieder wettgemacht werden (Abb 4) Wird das gleitende Mittel uumlber vier Quartale betrachtet ist die Delle im 1 Quartal praktisch nicht mehr erkennbar Vielmehr zeigt sich ein Anstieg der Baubewilligungen von Mietwohnungen (MWG) um 12 seit dem 2 Quartal 2019

Grossprojekte als Treiber

Die wieder steigende Bewilligungstaumltigkeit ist auch Folge der vielen Grossprojekte fuumlr die Ende 2018 und im Verlauf von 2019 Baugesuche eingingen und die erst juumlngst bewilligt wurden Insge-samt erwarten wir in den kommenden 6 bis 18 Monaten eine Ausweitung des Mietwohnungsbe-stands um 11 Zum Vergleich Vor einem Jahr lag dieser Wert noch bei 10 Abgesehen von leichten Verzoumlgerungen auf den Baustellen in diesem Fruumlhling duumlrfte Covid-19 daher kaum Fol-gen auf die erwartete Ausweitung im Mietwohnungsmarkt haben

Planungstaumltigkeit steigt bereits wieder

Im Gegensatz dazu ist die Anzahl Baugesuche im 2 Quartal noch gesunken Dies ist in erster Li-nie auf den April zuruumlckzufuumlhren wo Gesuche fuumlr weniger als 1600 Mietwohnungen eingereicht wurden Dies entspricht lediglich 64 der mittleren Monatssumme seit Anfang 2012 Seit Mai liegt die Anzahl Baugesuche aber bereits wieder uumlber diesem Mittelwert (Abb 5) Projektentwick-ler und Investoren lassen sich also nicht durch einen Covid-19-bedingten Nachfrageschock ab-

Abb 4 Steigende Baubewilligungen bei Mietwohnungen Abb 5 Mietwohnungsgesuche bereits wieder uumlber dem Mittel Anzahl bewilligter Wohneinheiten nach Segment pro Quartal Baugesuche in Anzahl Wohneinheiten pro Monat Durchschnitt 2012 ndash 2019

EFH Quartalswerte MWG Quartalswerte Gesuche EFH Gesuche MWG Gesuche EWG EWG Quartalswerte EFH gleitendes 4-Q-Mittel Durchschnitt EFH Durchschnitt MWG Durchschnitt EWG MWG gleitendes 4-Q-Mittel EWG gleitendes 4-Q-Mittel 4rsquo500 8rsquo000

4rsquo000 7rsquo000

3rsquo500 6rsquo000

3rsquo000 5rsquo000

2rsquo500 4rsquo000

2rsquo000 3rsquo000 1rsquo500

2rsquo000 1rsquo000

1rsquo000 500

0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Quelle Baublatt Credit Suisse Letzter Datenpunkt Q22020 Quelle Baublatt Credit Suisse Letzter Datenpunkt 072020

Immobilienmonitor | 3 Quartal 2020

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schrecken denn das Negativzinsumfeld duumlrfte nun noch laumlnger anhalten Bei dieser Ausgangs-

Schwerpunkt der Bautaumltigkeit in Zuumlrich Zug und Luzern

Negativzinsumfeld hemmt Bautaumltigkeit von Wohneigentum

Eigentum Nachfrage ist houmlher als das Angebot

lage bleiben Investitionen in Mietwohnungen trotz weiter ansteigenden Leerstaumlnden aus Anleger-sicht attraktiv

2021 duumlrfte die erwartete Mietwohnungsausweitung insbesondere rund um Zuumlrich sowie in den Regionen Zug und Luzern hoch ausfallen (Abb 6) Aber auch in grossen Teilen der Kantone Aar-gau Solothurn sowie Schaffhausen bleibt die Produktion auf hohem Niveau In der Mehrheit die-ser Regionen faumlllt die erwartete Ausweitung zudem houmlher aus als vor einem Jahr Dagegen ist in der Westschweiz mit Ausnahme des Genfersee-Hinterlandes auf Freiburger und Waadtlaumlnder Boden nur in wenigen Regionen mit einer hohen Mietwohnungsbautaumltigkeit zu rechnen Und im Kanton Tessin der bereits vor Covid-19 ein grosses Uumlberangebot verzeichnete ist lediglich in der Region Bellinzona eine grosse Anzahl an neuen Mietwohnungen geplant In vielen laumlndlichen und alpinen Regionen sind dagegen nur wenige neue Projekte in der Pipeline

Anhaltender Ruumlckgang der Bautaumltigkeit bei Wohneigentum Anders als im Mietwohnungsmarkt muss bei Eigentumswohnungen (EWG) und Einfamilienhaumlu-sern (EFH) auch in den naumlchsten ein bis zwei Jahren mit einer sinkenden Bautaumltigkeit gerechnet werden So haben die Baubewilligungen im gleitenden 4-Quartals-Mittel einen neuen Tiefststand erreicht (Abb 4) Innert Jahresfrist wurden lediglich noch rund 11rsquo800 Eigentumswohnungen so-wie 5750 Einfamilienhaumluser bewilligt Damit liegt die erwartete Ausweitung in den kommenden 6 bis 18 Monaten noch bei 08 des Bestands an Wohneigentum Und auch die juumlngsten Werte der Baugesuche zeigen keine Trendwende (Abb 5) Solange das Negativzinsumfeld anhaumllt und die Nachfrage nach Mehrfamilienhaumlusern hoch bleibt duumlrften vielerorts weiterhin eher Mietwoh-nungen anstatt Eigentumswohnungen realisiert werden weil das fuumlr die Entwickler einfacher ist

Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt faumlllt die derzeitige Eigentumsproduktion damit zu tief aus So liegt die Anzahl bewilligter Wohneinheiten heute um 46 tiefer als noch 2008 obwohl die Rahmenbedingungen in Bezug auf die Nachfrage nach Wohneigentum immer noch ausseror-dentlich gut sind Die Hypothekarzinsen sind nicht weit weg von ihren historischen Tiefststaumlnden und mit der Verlaumlngerung des Negativzinsumfelds wird sich an den tiefen Hypothekarzinsen nicht so schnell etwas aumlndern Entsprechend hoch bleibt der Wunsch nach Wohneigentum Dies zeigt sich auch im Preiswachstum bei Wohneigentum das bisher von den Folgen von Covid-19 unbe-ruumlhrt geblieben ist (Seite 14) Lediglich die hohen kalkulatorischen Finanzierungsregeln wirken daumlmpfend ndash sowohl auf die Nachfrage als auch das Preiswachstum

Abb 6 Erwartete Ausweitung des regionalen Mietwohnungsbestands Erwartete Ausweitung von Mietwohnungen in Prozent des Bestands

Veraumlnderung zum Vorjahr Starker Anstieg Leichter Anstieg Seitwaumlrtsbewegung Leichter Ruumlckgang Starker Ruumlckgang

Erwartete Ausweitung gt 12 10 ndash 12 08 ndash 10 06 ndash 08 04 ndash 06 02 ndash 04 lt 02

Quelle Baublatt Credit Suisse Geostat Letzter Datenpunkt 062020


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-20 000

Mietwohnungen

Covid-19 bremst Nachfrage

Einreisebeschraumln-kungen als Teil der Corona-Massnahmen

Hohe Zuwanderung zu Jahresbeginn hellip

hellip gefolgt von einem Einbruch waumlhrend des Lockdowns

Auswanderung ebenfalls stark ruumlcklaumlufig


Covid-19 hat auch in der Schweiz zu weitreichenden Einschraumlnkungen des oumlffentlichen Lebens gefuumlhrt Am 16 Maumlrz 2020 erklaumlrte der Bundesrat die ausserordentliche Lage gemaumlss Epidemie-gesetz In der Folge wurden nicht nur Schulen Geschaumlfte und Restaurants voruumlbergehend ge-schlossen auch die Einreise wurde stark beschraumlnkt Vom 25 Maumlrz bis zum 8 Juni 2020 waren die Grenzen teilweise geschlossen Unsere Nachbarlaumlnder verhinderten ihrerseits ebenfalls fast durchwegs die Einreise

Die Corona-Krise akzentuierte sich in einer Phase in welcher der Wanderungssaldo nach zwei Jahren der Stagnation (Abb 7) wieder zu steigen begonnen hatte Im 1 Quartal 2020 lag die Nettozuwanderung der staumlndigen auslaumlndischen Wohnbevoumllkerung um 30 uumlber dem Vorjahres-quartal Die wichtigsten Gruumlnde fuumlr diesen Anstieg duumlrften das solide Beschaumlftigungswachstum der beiden Vorjahre und die Aufhebung der Ventilklausel gegenuumlber Rumaumlnien und Bulgarien ge-wesen sein

Im 2 Quartal schlugen sich die Einreisebeschraumlnkungen dann jedoch deutlich in den Zuwande-rungszahlen nieder (Abb 8) Es waren in dieser Periode 6600 (entspricht 22) weniger Zuzuumlge zu beobachten als im Vorjahr Dass im April und Mai 2020 uumlberhaupt noch eine Zuwanderung er-folgte lag an den Ausnahmeregeln Insbesondere waren Arbeitskraumlfte aus der Europaumlischen Union (EU) deren Taumltigkeiten der Versorgung mit essenziellen Guumltern und Dienstleistungen dien-ten (zB Pflege Lebensmittel IT-Infrastruktur) weiterhin einreiseberechtigt

Die pandemiebedingten starken Einschraumlnkungen des grenzuumlberschreitenden Personenverkehrs betrafen jedoch nicht nur die Zuwanderung in die Schweiz Vielmehr verliessen auch weniger Per-sonen als uumlblich das Land (Abb 8) Die Stellensuche im Ausland aber auch die Wohnungssuche und der Wohnungswechsel wurden durch die Pandemie stark erschwert und haben Auswande-rungsabsichten durchkreuzt Zudem versprachen Kurzarbeit und die Sozialversicherungen immer noch ein gewisses Mass an Sicherheit und Stabilitaumlt wenn etwa der Stellenverlust in der Schweiz drohte Insgesamt kehrten im 2 Quartal 2020 20 weniger auslaumlndische Staatsangehoumlrige der Schweiz den Ruumlcken als in der Vorjahresperiode

Abb 7 Sinkender Trend bei der Zuwanderung

Nettozuwanderung staumlndige Wohnbevoumllkerung inklusive CH-Buumlrger ohne Register-korrekturen (linke Skala) und Beschaumlftigungswachstum (Vollzeitaumlquivalente)

Nettozuwanderung (linke Skala)

Abb 8 Covid-19 bremst sowohl Ein- als auch Auswanderung

Wanderungsbewegungen der staumlndigen auslaumlndischen Wohnbevoumllkerung Veraumlnde-rung 2020 gegenuumlber dem gleichen Monat des Vorjahres

Einwanderung Auswanderung Saldo ohne Nettozuwanderung Prognose (linke Skala) (Zuzug) (Wegzug) Registerkorrekturen

2000

80000

100000

4

Beschaumlftigungswachstum (Vollzeitaumlquivalente)

1000

60000 3 0

40000 2 -1000

20000 1 -2000

0 -3000

-4000 -1 Jan Feb Maumlr Apr Mai Jun Jul Aug 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

Quelle Staatssekretariat fuumlr Migration (SEM) Bundesamt fuumlr Statistik Credit Suisse Quelle Staatssekretariat fuumlr Migration (SEM) Credit Suisse Letzter Datenpunkt 2019 Letzter Datenpunkt 082020


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Halbierung der Nettozuwanderung im 2 Quartal

Rezession duumlrfte Zuwanderung weiter drosseln

Prognose 2020 Wanderungssaldo von +50rsquo000

Einbruch bei den Kurzaufenthaltern hellip

Insgesamt ging der Wanderungssaldo (ohne Registerkorrekturen) im 2 Quartal 2020 gegenuumlber demselben Quartal des Vorjahres um 25 zuruumlck Werden die Uumlbertritte zwischen nichtstaumlndiger und staumlndiger Wohnbevoumllkerung (sogenannte Statuswechsel) ausgeschlossen und nur die effekti-ven Wanderungsbewegungen mit dem Ausland betrachtet betrug der Ruumlckgang gar 50 Dies obwohl bereits im Juni eine Gegenbewegung einsetzte und der Wanderungssaldo wieder zulegte (Abb 8) Obschon am 6 Juli die Einreisebeschraumlnkungen weiter gelockert wurden und seither auch die Zulassung von Arbeitskraumlften aus Drittstaaten wieder moumlglich ist blieb die Zahl der Zu-zuumlge auch in den ersten beiden Monaten des 3 Quartals unter dem Vorjahresniveau Gleichzeitig scheinen zahlreiche Ausreisewillige aufgrund von pandemiebedingter Unsicherheit oder Verwer-fungen auf dem Arbeitsmarkt im Zielland ihre Plaumlne vorerst zuruumlckzustellen

Im Zuge der schrittweisen Aufhebung der Einreisebeschraumlnkungen wird die Konjunktur wieder zum entscheidenden Treiber der Zuwanderung Trotz klarer Erholungszeichen ist damit zu rech-nen dass die Pandemie das Wachstum weltweit und in Europa auf mittlere Frist daumlmpfen wird Fuumlr die Schweiz rechnen wir 2020 insgesamt mit einem Ruumlckgang des Bruttoinlandprodukts von 40 (Abb 9) Dank des bisher vergleichsweise glimpflichen Pandemieverlaufs sowie der staatli-chen Unterstuumltzungsmassnahmen in Form von Kurzarbeit und Krediten an betroffene Unterneh-men sollte die Rezession weniger heftig ausfallen als in der Eurozone wo die Wirtschaft im laufen-den Jahr um 80 schrumpfen duumlrfte Die schweizerische Nachfrage nach auslaumlndischen Ar-beitskraumlften duumlrfte jedoch vorerst gering ausfallen rechnen wir doch fuumlr 2020 mit einem Beschaumlf-tigungsruumlckgang um 05 (Abb 9) Auch 2021 wird sich die Beschaumlftigung voraussichtlich nur geringfuumlgig erholen (+03) und die Arbeitslosigkeit sollte weiter auf 39 und damit auf den houmlchsten Stand der vergangenen 15 Jahre steigen Die langsame Erholung des Arbeitsmarktes duumlrfte folglich einen raschen Wiederanstieg der Zuwanderung verhindern

Insgesamt rechnen wir fuumlr das Jahr 2020 mit einem Wanderungssaldo der staumlndigen Wohnbevoumll-kerung von rund 50rsquo000 (Vorjahr 53rsquo000 Abb 7) Dass der Ruumlckgang trotz Corona-Krise nicht staumlrker ausfallen duumlrfte hat drei Gruumlnde Erstens war die Zuwanderung wie vorstehend beschrie-ben im 1 Quartal noch aumlusserst dynamisch Zweitens hat die Pandemie nicht nur zu einem Ruumlck-gang der Zuwanderung gefuumlhrt sondern auch die Wegzuumlge markant reduziert Auch die Auswan-derungen von Schweizer Buumlrgern duumlrften deutlich zuruumlckgegangen sein Drittens schlaumlgt sich ein Teil des effektiven Ruumlckgangs der Zuwanderung erst verzoumlgert in den Zuwanderungszahlen der staumlndigen auslaumlndischen Wohnbevoumllkerung nieder

Nicht Teil der staumlndigen auslaumlndischen Wohnbevoumllkerung gemaumlss Definition des Staatssekretari-ats fuumlr Migration ndash und somit in der Prognose eines Wanderungssaldos von 50rsquo000 fuumlr das Jahr 2020 nicht beruumlcksichtigt ndash sind die nichtstaumlndige Wohnbevoumllkerung sowie Personen im Asylpro-zess In der nichtstaumlndigen Wohnbevoumllkerung werden diejenigen Personen zusammengefasst die weniger als ein Jahr in der Schweiz wohnhaft und im Besitz einer Kurzaufenthaltsbewilligung sind Bei diesen Kurzaufenthaltern ist der durch Covid-19 bedingte Ruumlckgang noch staumlrker ausgefallen als bei der staumlndigen Wohnbevoumllkerung Insgesamt betrug ihr Wanderungssaldo in den vergange-nen zwoumllf Monaten ndash10rsquo700 (Abb 10)

Abb 9 Konjunktureinbruch duumlrfte in der Schweiz geringer ausfallen Abb 10 Effektiver Zuwanderungsruumlckgang staumlrker als dies die als in Gesamteuropa staumlndige Wohnbevoumllkerung impliziert Konjunktur und Arbeitsmarkt in der Schweiz und der Eurozone Gesamtbild der Zuwanderung im Auslaumlnder- und Asylbereich 12-Monats-Summen 20202021 Prognosen jeweils per Monat Juni

BIP-Wachstum Eurozone BIP-Wachstum Schweiz Staumlndige auslaumlndische Wohnbevoumllkerung Erwerbslosenquote Eurozone Arbeitslosenquote Schweiz Nicht staumlndige auslaumlndische Wohnbevoumllkerung

12 90000

9 80000 70000

6 60000

3 50000 40000

0 30000 20000 -3 10000

-6 0 -10000

Bestandesaumlnderung Asylprozess Total

-9 -20000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Quelle SECO OECD Credit Suisse Letzter Datenpunkt 2019 Quelle SEM Credit Suisse Letzter Datenpunkt 082020


hellip und bei den Asylgesuchen


Ruumlckgang der Miet-wohnungsnachfrage um 5000 erwartet

Sowohl Nachfrage aus dem Ausland hellip

hellip als auch aus dem Inland schwaumlcht sich ab

Ein Teil dieser Zuwanderer (der Erfahrungswert liegt bei rund einem Viertel) bleibt jedoch laumlnger-fristig in der Schweiz und erhaumllt nach einiger Zeit eine entsprechende Aufenthaltsbewilligung Diese Zuzuumlger vollziehen somit einen Statuswechsel von der nichtstaumlndigen in die staumlndige Wohn-bevoumllkerung Der juumlngste Ruumlckgang der zugewanderten Kurzaufenthalter wird sich folglich mit ei-nigen Quartalen Verzoumlgerung in den Zahlen zur staumlndigen Wohnbevoumllkerung niederschlagen

Ausserdem werden in der Auslaumlnderstatistik ausschliesslich anerkannte Fluumlchtlinge erfasst nicht aber Personen im Asylprozess und vorlaumlufig Aufgenommene Die Asylgesuche die seit der euro-paumlischen Fluumlchtlingskrise von 20152016 bereits ruumlcklaumlufig waren haben mit der Covid-19-Pan-demie einen neuen Tiefstand erreicht Das Minus gegenuumlber der Vorjahresperiode betrug 60 im 2 Quartal 2020 Entsprechend sinkt die Zahl derjenigen Personen die sich im Asylprozess befin-den (Abb 10) Dieser Ruumlckgang duumlrfte sich mit einigen Quartalen Verzoumlgerung ebenfalls negativ auf die Zuwanderungszahlen gemaumlss Auslaumlnderstatistik niederschlagen

Die unmittelbaren Auswirkungen der Covid-19-Pandemie werden sich somit teilweise erst mit ei-niger Verzoumlgerung in den laquooffiziellenraquo Zuwanderungszahlen bemerkbar machen Hinzu kommt dass sich der Arbeitsmarkt selbst bei einem guumlnstigen weiteren Pandemieverlauf nur sehr zoumlger-lich von der Krise erholen duumlrfte Entsprechend erwarten wir fuumlr 2021 einen weiteren Ruumlckgang der Nettozuwanderung auf ein Niveau von rund 45rsquo000 Personen Damit wuumlrde der Wanderungs-saldo erstmals seit Einfuumlhrung der vollen Personenfreizuumlgigkeit im Jahr 2007 auf unter 50rsquo000 sinken

Trotz eher geringem erwarteten Ruumlckgang der Zuwanderung im laufenden Jahr duumlrfte der Miet-wohnungsmarkt mit einem markanten Nachfrageruumlckgang konfrontiert sein Wir erwarten dass der Markt im Verlauf des Jahres 2020 rund 20rsquo000 Wohnungen absorbieren wird ndash 5000 weniger als im Vorjahr (Abb 11) 2021 duumlrfte sich die Nachfrage dann wieder leicht erholen (+500) sie duumlrfte damit jedoch noch deutlich hinter dem Niveau von 2019 zuruumlckbleiben

Die Houmlhe des erwarteten Nachfrageruumlckgangs erklaumlrt sich zum einen aus dem Ruumlckgang der Zu-wanderung Hierbei duumlrfte zu einem gewissen Grad auch der starke Ruumlckgang der Kurzaufenthal-ter und Personen im Asylprozess einen Effekt haben Diese Personen logieren teils in Betriebs- beziehungsweise Asylunterkuumlnften teils jedoch auch in normalen Mietwohnungen (angemietet durch die Bewohner selbst oder durch Unternehmen beziehungsweise Gemeinden) Somit duumlrfte der zuwanderungsbedingte Nachfrageruumlckgang bereits 2020 etwas staumlrker ausfallen als der Ruumlckgang des Wanderungssaldos von 53rsquo000 auf 50rsquo000 suggeriert

Zum anderen erklaumlrt eine schwaumlchere Binnennachfrage einen gewichtigen Teil des erwarteten Nachfrageruumlckgangs Zwar zeigte die Konsumentenstimmung in der Juli-Befragung gegenuumlber April eine klare Erholungstendenz die Arbeitsplatzsicherheit wird hingegen als noch tiefer wahrge-nommen (Abb 12) Die erhoumlhte Unsicherheit duumlrfte beispielsweise junge Erwachsene dazu bewe-gen den Auszug aus dem Elternhaus zu verschieben und so die Zahl der Haushaltsneugruumlndun-gen voruumlbergehend zu senken

Abb 11 Herber Daumlmpfer fuumlr die Mietwohnungsnachfrage Jaumlhrliche Veraumlnderung der Absorption von Mietwohnungen und Beschaumlftigungs-wachstum (Vollzeitaumlquivalente) 2019 Schaumltzung 20202021 Prognose

Abb 12 Einbruch der gefuumlhlten Arbeitsplatzsicherheit Index der Konsumentenstimmung und Subkomponente Arbeitsplatzsicherheit

12000 Wachstum Beschaumlftigung (r Skala) 4 Index der Konsumentenstimmung Sicherheit der Arbeitsplaumltze Veraumlnderung Absorption beobachtet Durchschnitt seit 1972 Durchschnitt seit 1972

20 Veraumlnderung Absorption modelliert Prognose

3 9000 0

6000 2 -20

3000 1 -40

-60 0

-80 -1 -3000

-100

-6000 -2 -120

-9000 -3 -140 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Quelle Bundesamt fuumlr Statistik Credit Suisse Letzter Datenpunkt 2019 Quelle Staatssekretariat fuumlr Wirtschaft (SECO) Credit Suisse Letzter Datenpunkt 072020


0

11

Mieter bleiben am laumlngeren Hebel

Der Schweizer Mietwohnungsmarkt bleibt damit ausserhalb der grossen Zentren auch in den naumlchsten Jahren ein Mietermarkt mit steigenden Leerstaumlnden (S 5) und sinkenden Angebotsmie-ten Die schwaumlchelnde Nachfrage trifft auf eine weiterhin hohe Bautaumltigkeit die im kommenden Jahr gar wieder etwas zulegen duumlrfte (S 7) Eine gewisse Entspannung ist zwischenzeitlich auch in den Grossagglomerationen zu erwarten da dort der Ruumlckgang der Zuwanderung aus dem Aus-land am staumlrksten ausfallen duumlrfte

Erst eine Erholung des Arbeitsmarktes wird Trendwende bringen

Die Entwicklung der Mietwohnungsnachfrage uumlber das Jahr 2021 hinaus haumlngt vom weiteren Verlauf der Pandemie und der wirtschaftlichen Erholung ab Im Falle einer sehr zoumlgerlichen Ent-wicklung mit fortgesetztem Anstieg der Arbeitslosigkeit kann auch ein staumlrkeres Absinken der Zu-wanderung nicht ausgeschlossen werden Solange sich die Arbeitsmaumlrkte in Europa nicht erholen duumlrften jedoch auch die Ruumlckwanderungen von auslaumlndischen Arbeitskraumlften in ihre Herkunftslaumln-der auf tiefem Niveau verharren und folglich den Ruumlckgang des Wanderungssaldos begrenzen

Zuwanderer ersetzen Babyboomer

Auch der demografisch bedingte Ruumlckgang der Erwerbstaumltigkeit beeinflusst die Nettozuwande-rung Die anrollende Pensionierungswelle in der geburtenstarken Babyboomer-Generation wird eine grosse Luumlcke im Arbeitsmarkt hinterlassen Ende der 2020er-Jahre duumlrften netto bis uumlber 10rsquo000 Personen jaumlhrlich aus dem Arbeitsmarkt ausscheiden Diese duumlrften zumindest teilweise uumlber Rekrutierungen im Ausland ersetzt werden und somit die Zuwanderung stuumltzen Bei einer wirtschaftlichen Entwicklung im Bereich des Potenzialwachstums erachten wir insgesamt fuumlr die naumlchsten Jahre einen mittleren Wanderungssaldo von etwas uumlber 50rsquo000 Personen als am wahr-scheinlichsten Damit duumlrfte die Mietwohnungsnachfrage auch kuumlnftig stark von der Zuwanderung profitieren

Homeoffice langfristig als Nachfragedaumlmpfer

Noch weitgehend offen ist ob und wie die Corona-Krise den Mietwohnungsmarkt auch laumlngerfris-tig veraumlndern koumlnnte Da wir davon ausgehen dass sich der Trend zum Homeoffice zumindest teilweise fortsetzt (S 15) koumlnnte sich dies negativ auf die Mietwohnungsnachfrage auswirken Wer nur noch zwei oder drei Mal pro Woche im Buumlro arbeitet duumlrfte weniger bereit sein die Kos-ten einer Pied-agrave-terre zu tragen und koumlnnte eine solche aufgeben Paare die aufgrund unter-schiedlicher Arbeitsorte in getrennten Wohnungen leben koumlnnten sich zum Zusammenzug ent-schliessen Und wer schon laumlnger von den eigenen vier Waumlnden getraumlumt hat diese aber in Pen-deldistanz zum Arbeitsort aus finanziellen Gruumlnden nicht realisieren konnte koumlnnte sich fuumlr den Ei-genheimkauf in einer laumlndlichen Region entscheiden Wie stark solche Effekte zum Tragen kom-men koumlnnten laumlsst sich heute jedoch noch kaum abschaumltzen


Wohnungsmarkt

Was waumlre wenn hellip

Coronavirus-Extremszenario

Idyllische Mikrolagen gewaumlnnen an Gewicht

Aussenraumlume und die Grundrissqualitaumlt als zentrale Faktoren

Periphere und steuerguumlnstige Standorte wuumlrden profitieren

Ansturm auf Wohn-eigentum in der Peripherie


In unserem Extremszenario wuumlrden mit grosser Regelmaumlssigkeit immer wieder Pandemiewellen die Schweiz und andere Laumlnder heimsuchen Nur voruumlbergehend kaumlme es jeweils zu einem Aufat-men wenn die Fallzahlen wieder tiefer ausfielen Aufgrund der unuumlbersichtlichen Situation welt-weit wuumlrden Reisen auf das Notwendige reduziert Homeoffice haumltte sich notgedrungen als ein fixer Bestandteil im Arbeitsleben etabliert und nur jeweils maximal ein Drittel der Belegschaft wuumlrde sich auf rotierender Basis im zentral gelegenen Buumlro einfinden

In einem solchen Szenario bekaumlmen gute Mikrolagen bei der Wohnortwahl markant houmlheres Ge-wicht Die zeitlich viel intensivere Nutzung der Wohnung wuumlrde die Anforderungen in Bezug auf Besonnung Ruhe Naumlhe zu Naherholungsraumlumen Aussicht und vorhandene Infrastruktur erhouml-hen Die Naumlhe zu OumlV-Haltestellen ndash der wichtigste Faktor in den letzten beiden Dekaden ndash waumlre dagegen nur noch ein Faktor unter vielen In der Folge wuumlrde sich das Preisgefaumllle innerhalb der Gemeinden zu den neuen Brennpunkten der Nachfrage verschieben

Nachdem waumlhrend Jahren kleineren dafuumlr umso zentraleren Wohnungen der Vorzug gegeben worden ist waumlre dieser Trend nicht mehr so klar Dank Kosteneinsparungen beim Pendeln bei der Verpflegung ausser Haus und der Bekleidung stuumlnden mehr Mittel fuumlr groumlssere Wohnungen zur Verfuumlgung zumal die Preise in der Peripherie sowieso tiefer liegen Waumlhrend Aussenraumlume wie Balkon Terrasse oder Garten bereits zuvor eine hohe Bedeutung hatten wuumlrden sie in einer Corona-Welt zum zentralen Faktor Wohnungen ohne tauglichen Aussenraum muumlssten deutliche Preisabschlaumlge hinnehmen Grundrissqualitaumlten wuumlrden ebenfalls staumlrker ins Gewicht fallen ins-besondere die Moumlglichkeit zur Abgrenzung von Arbeitsraumlumen Gefragt waumlren zudem gemein-schaftlich genutzte (Aussen-)Raumlume um dem Defizit an Sozialkontakten etwas entgegenzusetzen

Mit der Abkehr von der generellen Praumlsenzpflicht im Buumlro wuumlrde sich die Pendeltaumltigkeit im Durchschnitt auf ein bis zwei Tage pro Woche reduzieren Fuumlr die Optimierung des Wohnstandor-tes wuumlrden dadurch ploumltzlich andere Kriterien als die Naumlhe zum Arbeitsplatz oder zu einem Bahn-hof ausschlaggebend Die Wohnungsnachfrage wuumlrde aufgrund tieferer Wohnkosten und steuerli-cher Vorteile vor allem in laumlndlichen wie auch in steuerguumlnstigen Gemeinden und Kantonen stark anziehen Hatte zuvor noch der laumlngere Arbeitsweg einem Wegzug aus dem zumeist steuerlich nachteiligen Arbeitsplatzzentrum im Wege gestanden fiele diese Einschraumlnkung nun viel weniger ins Gewicht Haushalte mit mittleren und tieferen Haushaltseinkommen oder mit Praumlferenzen fuumlr ein urbanes Leben wuumlrden dagegen verstaumlrkt auch Standorte in E-Bike- Velo- oder Trottinett-Distanz zum Arbeitsplatz ins Auge fassen um die OumlV-Nutzung zu vermeiden

Wohneigentum an peripheren Standorten wuumlrde ebenfalls deutlich staumlrker nachgefragt da die schlechte Erreichbarkeit eine geringere Rolle spielen wuumlrde Es kaumlme trotz der bestehenden finan-ziellen Huumlrden zu einer Verlagerung ins Wohneigentum da in der Peripherie die Wohneigentums-preise fuumlr Durchschnittshaushalte noch eher erschwinglich sind und die fortgesetzt tiefen Hypo-thekarzinsen betraumlchtliche Kosteneinsparungen ermoumlglichen Fuumlr Haushalte die dennoch urbane Umgebungen bevorzugen waumlren Mittelzentren ein guter Kompromiss um den hohen Preisniveaus in den Grossstaumldten auszuweichen Weil dem Auto aufgrund der Infektionsgefahr vermehrt der Vorzug vor dem OumlV gegeben wuumlrde waumlren insbesondere Wohnorte entlang weniger staugeplag-ter Routen begehrt Zweitwohnungen und sogenannte Pied-agrave-terre in der Arbeitsplatzgemeinde wuumlrden aufgrund der Flexibilisierung der Heimarbeit stark an Stellenwert verlieren waumlhrend moumlg-licherweise Feriendomizile an Bedeutung gewaumlnnen

Preistrends wuumlrden Als Folge eines geringeren Siedlungsdrucks auf die Grossstaumldte wuumlrde sich das Stadt-Land-neue Praumlferenzen Preisgefaumllle verkleinern Die Mieten in den Mittelzentren wuumlrden anziehen und insbesondere widerspiegeln Wohneigentum in der Peripherie starke Preisanstiege erfahren


Wohneigentum

Hypothekarzinsen bleiben auf sehr tiefen Niveaus

Bis Ende 2021 ist nicht von einer Erhoumlhung des Leitzinses durch die Schweizerische Nationalbank auszugehen Die Zinssaumltze fuumlr Libor- und Saron-Hypotheken duumlrften somit auch in den naumlchsten 12 Monaten auf ihren Tiefststaumlnden verharren Dagegen haben sich die Zinssaumltze fuumlr Fix-Hypo-theken als unmittelbare Folge der Corona-Krise kurzzeitig erhoumlht sind im Sommer aber als die Flucht in Liquiditaumlt nachliess wieder gesunken Dabei verlief die Entwicklung aufgrund der grossen wirtschaftlichen Verunsicherung volatil In den kommenden 12 Monaten rechnen wir sofern die wirtschaftliche Erholung fortschreitet im Trend mit einem leichten Anstieg der Zinssaumltze von Fix-Hypotheken

Hypothekarnachfrage von Covid-19 kaum beruumlhrt

Covid-19 hat die Nachfrage nach Wohneigentum nur kurz-zeitig unmittelbar nach dem Lockdown gelaumlhmt Bereits ab Mitte Mai hat sich der Markt sukzessive erholt So ist das Wachstum des Hypothekarvolumens bei den Privathaushal-ten zwischen Ende 2019 und Mai 2020 nur leicht von 275 auf 26 gesunken Im Juni konnte der Ruumlckgang gestoppt werden und die Wachstumsdynamik hat sich wie-der leicht auf 266 erhoumlht In den kommenden Monaten duumlrfte die Nachfrage nach Wohneigentum langsam wieder das Vorkrisenniveau erreichen Aufgrund der weiterhin gel-tenden hohen Eigenmittel- und kalkulatorischen Tragbar-keitsanforderungen duumlrfte das Potenzial fuumlr einen weiteren Wachstumsschub aber sehr beschraumlnkt bleiben

Preise von Wohneigentum bleiben im Plus

Die juumlngste Preisentwicklung bleibt von der Covid-19-Krise unberuumlhrt Hier scheint die weiter sinkende Bautaumltigkeit in Kombination mit den sehr tiefen Hypothekarzinsen der Trei-ber fuumlr die juumlngsten ndash im Ausmass etwas unerwarteten ndash Preisanstiege zu sein So konnten die Preise fuumlr Einfamilien-haumluser und Eigentumswohnungen im 2 Quartal im Ver-gleich zum Vorjahr um 33 respektive 19 zulegen Fuumlr das weitere Jahr erwarten wir aufgrund der anhaltend schwierigen Wirtschaftslage eine Abschwaumlchung der bisheri-gen Preisdynamik Aufgrund der anhaltenden Angebots-knappheit rechnen wir aber auch uumlber das gesamte Jahr mit steigenden Eigentumspreisen

Abb 13 Hypothekarzinsen verschiedener Laufzeiten Hypothekarzinsen bei Neuabschluss in

Libor-Hypothek (3-Mt-Libor) 6 Fix-Hypothek 5 Jahre Fix-Hypothek 10 Jahre

5

4

3

2

1

0

Fix-Hypothek 15 Jahre

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Quelle Credit Suisse Letzter Datenpunkt 03092020

Abb 14 Wachstum Hypothekarvolumen von Privathaushalten Nominales Wachstum

7 Privathaushalte nominal

6

5

4

3

2

1

0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

Durchschnitt Privathaushalte 1986 ndash 2019 nominal

Quelle Schweizerische Nationalbank Credit Suisse Letzter Datenpunkt 062020

Abb 15 Preiswachstum Wohneigentum mittleres Segment Jahreswachstumsraten gestrichelte Linien Durchschnitt 2000 ndash 2019

Jahreswachstum Einfamilienhaumluser 10

Jahreswachstum Eigentumswohnungen

8

6

4

2

0

-2

-4

-6 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Quelle Wuumlest Partner Letzter Datenpunkt Q22020


Buumlroflaumlchen

Revolution oder Evolution Waumlhrend das Homeoffice anfaumlnglich mit einer gesteigerten Mitarbeiterproduktivitaumlt uumlberzeugt duumlrfte das Buumlro ein besseres Umfeld fuumlr Innovationen bieten

Buumlros fuumlllen sich nur Nach der Covid-19 bedingten Pflicht zum Homeoffice kehren Mitarbeiter nur langsam in die Buumlros langsam zuruumlck Bei der Credit Suisse arbeiten im Vergleich zum Jahresbeginn aktuell rund 40 der Mitar-

beiter im Buumlro Aumlhnliches trifft gemaumlss Auswertung der Transaktionen in Personalrestaurants von zwei schweizweit taumltigen Kantinenanbietern auch auf andere grosse Unternehmen zu (Abb 16)

Unternehmen uneins Noch befinden wir uns allerdings in einer Ausnahmesituation Interessant sind die langfristigen bei Homeoffice Auswirkungen dieses abrupten Wandels Viele Unternehmen wollen Homeoffice im grossen Um-

fang beibehalten um teure Buumlroflaumlchen zu sparen und die Lebensqualitaumlt ihrer Mitarbeiter zu ver-bessern Als prominente Beispiele dienen Twitter Facebook Siemens und Novartis Andere Un-ternehmen wie Microsoft Stadler und Ems haben sich dagegen mehr oder weniger gegen den dauerhaften Einsatz von Homeoffice ausgesprochen da sie Wert auf die persoumlnliche Zusammen-arbeit vor Ort legen Viele weitere Unternehmen sind noch unentschlossen

Anfaumlnglich mehr Eine grosse Bedeutung bei dieser Entscheidung hat die Produktivitaumlt der Mitarbeiter Aktuelle Produktivitaumlt alleine Umfragen zeigen dass die Produktivitaumlt waumlhrend der derzeitigen Heimarbeitsphase anstieg In ei-zu Hause hellip ner Deloitte-Umfrage unter 1500 Schweizern im April 2020 meldeten 41 einen Anstieg 31

keine Veraumlnderung und nur 25 eine Verringerung der Produktivitaumlt im Homeoffice Dies kann nicht nur mit den begrenzten Freizeitmoumlglichkeiten im Lockdown erklaumlrt werden denn bereits 2015 hat eine Studie von Stanford-Professor Nicholas Bloom gezeigt dass die Produktivitaumlt bei Heimarbeit aufgrund von Mehrarbeit und weniger Ablenkung um 13 gestiegen ist1

hellip dafuumlr mehr In vielen Schweizer Unternehmen spielen jedoch Produktivitaumltssteigerungen mittels Innovationen Innovationen durch eine uumlbergeordnete Rolle Hier treten die Nachteile von Homeoffice in Erscheinung Auswertun-Austausch vor Ort gen zB von T D Allen (2015)sup1 zeigen dass Homeoffice zu Isolation und einem reduzierten

Wissensaustausch fuumlhren kann Ideen entstehen dagegen haumlufig durch die spontane Interaktion zwischen Spezialisten aus verschiedenen Fachbereichen Nicht ohne Grund findet die houmlchste Wertschoumlpfung in regionalen Clustern (zB Silicon Valley Crypto Valley in Zug oder Pharma-Clus-ter in Basel) statt Zur Foumlrderung der Kreativitaumlt und Innovation haben sich deshalb Firmen wie IBM und Yahoo welche einmal Homeoffice einfuumlhrten von diesem Modell wieder verabschiedet

Mischformen aus Aufgrund der Argumente fuumlr und gegen das Homeoffice werden sich unseres Erachtens vermehrt Buumlro und Homeoffice Mischformen aus Buumlro und Homeoffice durchsetzen Die daraus resultierende langfristig gerin-

gere Buumlroflaumlchennachfrage (ceteris paribus) veranschlagen wir im Hauptszenario auf 15 (Abb 17) Andere Entwicklungen wie Wirtschaftswachstum und Tertiarisierung werden dem jedoch ent-gegenwirken sodass wir langfristig mit stagnierender Flaumlchennachfrage rechnen

Abb 16 Mitarbeiter kehren nur langsam an Arbeitsplatz zuruumlck Abb 17 Homeoffice duumlrfte Buumlroflaumlchennachfrage verringern Gebaumludezutritte bei der Credit Suisse und Transaktionen bei zwei grossen schweiz- Szenarien zur langfristigen Veraumlnderung der Nachfrage nach Buumlroflaumlchen (ceteris pa-weit taumltigen Kantinenanbietern Indizes (houmlchster Wert = 100) ribus) aufgrund von Homeoffice (10-Jahres-Horizont)

100 0 90 80

-5 70 60 50 -10 40 30 -15 20 10

-20 0

-25

-30 Return-Szenario Hauptszenario Game-Changer-Szenario

Quelle Zwei CH-Kantinenanbieter Credit Suisse Letzter Datenpunkt 30082020 Quelle Credit Suisse Letzter Datenpunkt 092020

Zutritte Credit Suisse Transaktionen Schweizer Kantinenanbieter

060

1 -

120

1

200

1 -

260

1

030

2 -

090

2

170

2 -

230

2

020

3 -

080

3

160

3 -

220

3

300

3 -

050

4

130

4 -

190

4

270

4 -

030

5

110

5 -

170

5

250

5 -

310

5

080

6 -

140

6

220

6 -

280

6

060

7 -

120

7

200

7 -

260

7

030

8 -

090

8

170

8 -

230

8

1 Siehe Bloom (2015) laquoDoes Working From Home Workraquo und Allen (2015) laquoHow Effective Is Telecommutingraquo


Kommerzielle Immobilien

Covid-19 hinterlaumlsst Spuren am Arbeitsmarkt

Das Beschaumlftigungswachstum ist im 2 Quartal 2020 mit -02 im Vergleich zum Vorjahr in den negativen Bereich gesunken Erwartungsgemaumlss leidet das Gastgewerbe (-05) von allem Branchen am staumlrksten unter dem einge-schraumlnkten Tourismus Der Einbruch konnte allerdings vom Instrument der Kurzarbeit abgefedert werden Dagegen sind die typischen Buumlrobranchen beispielsweise Finanzdienstleis-tungen (+001) weniger vom Beschaumlftigungsruumlckgang betroffen Entlassungen gab es aber bei den temporaumlren Ar-beitskraumlften und den fuumlr die Buumlroflaumlchennachfrage wichtigen Unternehmensdienstleistungen Der groumlsste Zuwachs an Beschaumlftigten wurde im Bereich Gesundheitoumlffentliche Dienste erzielt

Baubewilligungen bei Buumlros duumlrften mittelfristig wieder abebben

Nach dem vergleichsweise tiefen Baubewilligungsvolumen im Jahr 2019 ist seit Anfang des Jahres wieder ein deutli-cher Anstieg bei den Buumlrogesuchen und -bewilligungen zu verzeichnen Das Volumen der Baugesuche lag in den letz-ten zwoumllf Monaten 23 uumlber der Vorjahresperiode Dies ist das Resultat der steigenden Nachfrage nach Buumlroflaumlchen in den letzten Jahren (vor Covid-19) In Anbetracht der sich derzeit vollziehenden strukturellen Aumlnderungen in Bezug auf die staumlrkere Nutzung von Homeoffice und der dadurch dro-henden geringeren Nachfrage nach zusaumltzlichen Buumlroflauml-chen duumlrfte die Planungstaumltigkeit schon bald wieder nach-lassen

Starke Detailhandelsumsaumltze mit grossen Diskrepanzen

Die Detailhandelsumsaumltze haben in den ersten sieben Mo-naten dieses Jahres mit einem Plus von 55 im Vergleich zur Vorjahresperiode positiv uumlberrascht Ein Grossteil des Wachstums ist allerdings auf den wachsenden Onlinehandel und nicht auf den stationaumlren Detailhandel zuruumlckzufuumlhren weshalb die Verkaufsflaumlchen weiter unter Druck bleiben duumlrften Insbesondere die Bereiche Food sowie Heimelekt-ronik und GartenAutozubehoumlr konnten ein starkes Umsatz-wachstum verzeichnen Aufgrund der Pandemie wurde auch mehr Geld fuumlr Hygiene- und Gesundheitsprodukte ausgege-ben Dagegen hat die Nachfrage vor allem nach Beklei-dungSchuhen sowie nach Produkten fuumlr den Haushalt und nach Einrichtungsgegenstaumlnden (zB Moumlbeln) abgenom-men

Abb 18 Gesamtbeschaumlftigung nach Wirtschaftszweigen Jaumlhrliche Veraumlnderung der Anzahl Beschaumlftigten auf Vollzeitbasis in

Industrie Handel Gastgewerbe Finanzdienstleistungen Gesundheitoumlffentliche Dienste Total

Bau VerkehrTransport InformationKommunikation Unternehmensdienstleistungen Rest

3

2

1

0

-1

-2 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Quelle Bundesamt fuumlr Statistik Credit Suisse Letzter Datenpunkt Q22020

Abb 19 Geplante Ausweitung von Buumlroflaumlchen Baubewilligungen und -gesuche gleitende 12-Monats-Summe in CHF Mio

Neubaubewilligungen Neubaugesuche Mittel Baubewilligungen Neubau

4rsquo000

3rsquo500

3rsquo000

2rsquo500

2rsquo000

1rsquo500

1rsquo000

500

0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

Quelle Baublatt Credit Suisse Letzter Datenpunkt 072020

Abb 20 Entwicklung der Detailhandelsumsaumltze Nominales Wachstum der Detailhandelsumsaumltze im Vorjahresvergleich

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

2016 2017 2018 2019 2020

Non-Food

Tota

l

Food

Nea

r-Fo

od

Non

-Foo

d

Bek

leid

ung

Sch

uhe

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sona

l Car

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ektr

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DIY

Gar

ten

Aut

ozub

ehoumlr

Frei

zeit

Saison- und verkaufstagsbereinigt 2016 ndash 2019 Jan ndash Dez 2020 Jan ndash Juli Quelle GfK Credit Suisse Letzter Datenpunkt 31072020


8

Immobilienanlagen

Weder Finanz- noch Corona-Krise koumlnnen den Zyklus stoppen

Seit uumlber 15 Jahren steigen die Preise von Renditeliegen-schaften Die Direktanlagen haben die Finanzkrise von 2008 und den Frankenschock von 2015 fast unbeschadet uumlber-standen Dabei profitierten sie vom anhaltenden Trend sin-kender Zinsen Dennoch liegt das reale Preisniveau noch immer unter demjenigen vor der Immobilienkrise der 1990er-Jahre Letztere hatte nahezu zu einer Halbierung der realen Preise gefuumlhrt Die Corona-Krise duumlrfte keine derartige Korrektur ausloumlsen da weder mit groumlsseren Zins-anstiegen noch mit einer Verkaufswelle zu rechnen ist Die Wertaumlnderungsrendite die im Mittel der letzten 10 Jahre no-minal 38 betrug duumlrfte jedoch vorab bei Geschaumlftsimmo-bilien geringer ausfallen

Schweizer Immobilientitel vergleichsweise widerstandsfaumlhig

Die kotierten Schweizer Immobilienfonds haben sich vom pandemiebedingten Einbruch erholt und verzeichnen seit Jahresbeginn eine leicht positive Gesamtrendite von 17 Die Gesamtrendite der kotierten Schweizer Immobilienaktien liegt hingegen mit ndash105 noch klar im Minus Ein starker Jahresauftakt hat einen groumlsseren Verlust verhindert Welt-weit verzeichneten Immobilienaktien im bisherigen Jahres-verlauf ein Minus von 104 Von den Anlegern gemieden werden Aktien von Real-Estate-Investment-Trusts (REITs) mit den Anlageschwerpunkten Buumlro (ndash257) Hotel (ndash381) und Detailhandel (ndash401) Teilweise von der Krise profitiert haben hingegen die auf Industrie- und Logis-tikflaumlchen spezialisierten REITs (+199)

Wohnimmobilienfonds weitgehend von Einbruch erholt

Auch die kotierten Schweizer Immobilientitel konnten sich den Turbulenzen an den Finanzmaumlrkten zu Beginn der Corona-Krise nicht entziehen ndash sie wiesen zwischenzeitlich eine negative Gesamtperformance von bis zu ndash20 auf be-vor die Erholung einsetzte Skeptisch bleiben die Anleger gegenuumlber Geschaumlftsimmobilienfonds und Immobilienaktien-gesellschaften Stark erholt haben sich dagegen die auf Wohnimmobilien ausgerichteten Immobilienfonds Insgesamt weisen die Immobilienfonds bereits wieder ein hohes mittle-res Agio von 319 auf Die Streuung ist dabei gross Waumlh-rend einige Fonds zu Aufpreisen von bis zu 50 gehandelt werden weisen andere vorab auf kommerzielle Flaumlchen ausgerichtete Gefaumlsse gar ein Disagio auf

Abb 21 Transaktionspreisindex Renditeliegenschaften Wohn- und gemischte Renditeliegenschaften (Index Q11989 = 100)

BIP real zum Vorjahresquartal (rechte Skala) Preisindex Wohnrenditeliegenschaften IAZI nominal

140 Preisindex Wohnrenditeliegenschaften IAZI real

120

Corona-Krise 2020

4

100 0

80 -4

60 -8

Immobilienkrise Dotcom-Blase Finanzkrise Frankenschock 1990er 2000 2008 2015

40 -12 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019

Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlaumlsslichen In-dikatoren fuumlr zukuumlnftige Ergebnisse Quelle IAZI SECO BFS Credit Suisse Letzter Datenpunkt Q22020

Abb 22 Gesamtperformance indirekter Immobilienanlagen Indizes 01012015 = 100 in lokaler Waumlhrung

Performance 2020 (YTD)

220

200

180

-105 160

-02 140 +17

-104 120

100 -257

80 SXI Real Estate Funds SXI Real Estate Shares

60 Swiss Performance Index MSCI World Real Estate -401

MSCI World Office REIT MSCI World Retail REIT 40 012015 012016 012017 012018 012019 012020

Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlaumlsslichen In-dikatoren fuumlr zukuumlnftige Ergebnisse Quelle Datastream Credit Suisse Letzter Datenpunkt 02102020

Abb 23 Performance Schweizer Immobilienanlagen seit Corona Ausmass der Korrektur und Erholung (Gesamtperformance kotierter Anlagen)

1902-17032020 (Korrekturphase) 1703-02102020 (Erholungsphase)

1902-02102020 (Gesamte Periode)

Alle Immobilienfonds

Fonds Wohnen

Fonds Geschaumlft

Immobilienaktien

SPI

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Wichtige Informationen

Dieser Bericht bildet die Ansicht des CS Investment Strategy Departments ab und wurde nicht gemaumlss den rechtlichen Vorgaben erstellt die die Unab-haumlngigkeit der Investment-Analyse foumlrdern sollen Es handelt sich nicht um ein Produkt der Research Abteilung von Credit Suisse auch wenn Bezuumlge auf veroumlffentlichte Research-Empfehlungen darin enthalten sind CS hat Weisungen zur Loumlsung von Interessenkonflikten eingefuumlhrt Dazu gehoumlren auch Weisungen zum Handel vor der Veroumlffentlichung von Research-Ergeb-nissen Diese Weisungen finden auf die in diesem Bericht enthaltenen An-sichten der Anlagestrategen keine Anwendung

Risikowarnung Jede Anlage ist mit Risiken verbunden insbesondere in Bezug auf Wert- und Renditeschwankungen Sind Anlagen in einer anderen Waumlhrung als Ihrer Ba-siswaumlhrung denominiert koumlnnen Wechselkursschwankungen den Wert den Kurs oder die Rendite nachteilig beeinflussen Informationen zu den mit Anlagen in die hierin behandelten Wertpapiere ver-bundenen Risiken finden Sie unter folgender Adresse httpsinvest-mentcredit-suissecomgrriskdisclosure

Dieser Bericht kann Informationen uumlber Anlagen die mit besonderen Risiken verbunden sind enthalten Bevor Sie eine Anlageentscheidung auf der Grund-lage dieses Berichts treffen sollten Sie sich durch Ihren unabhaumlngigen Anla-geberater bezuumlglich notwendiger Erlaumluterungen zum Inhalt dieses Berichts be-raten lassen Zusaumltzliche Informationen erhalten Sie ausserdem in der Bro-schuumlre laquoRisiken im Handel mit Finanzinstrumentenraquo die Sie bei der Schwei-zerischen Bankiervereinigung erhalten

Vergangene Wertentwicklung ist kein Indikator fuumlr zukuumlnftige Wert-entwicklungen Die Wertentwicklung kann durch Provisionen Gebuumlh-ren oder andere Kosten sowie durch Wechselkursschwankungen be-einflusst werden

Finanzmarktrisiken Historische Renditen und Finanzmarktszenarien sind keine zuverlaumlssigen Indi-katoren fuumlr zukuumlnftige Ergebnisse Angegebene Kurse und Werte von Anla-gen sowie etwaige auflaufende Renditen koumlnnten sinken steigen oder schwanken Sie sollten soweit Sie eine Beratung fuumlr erforderlich halten Be-rater konsultieren die Sie bei dieser Entscheidung unterstuumltzen Anlagen wer-den moumlglicherweise nicht oumlffentlich oder nur an einem eingeschraumlnkten Se-kundaumlrmarkt gehandelt Ist ein Sekundaumlrmarkt vorhanden kann der Kurs zu dem die Anlagen an diesem Markt gehandelt werden oder die Liquiditaumlt bzw Illiquiditaumlt des Marktes nicht vorhergesagt werden

Schwellenmaumlrkte In Faumlllen in denen sich dieser Bericht auf Schwellenmaumlrkte bezieht weisen wir Sie darauf hin dass mit Anlagen und Transaktionen in verschiedenen An-lagekategorien von oder in Zusammenhang oder Verbindung mit Emittenten und Schuldnern die in Schwellenlaumlndern gegruumlndet stationiert oder haupt-saumlchlich geschaumlftlich taumltig sind Unsicherheiten und Risiken verbunden sind Anlagen im Zusammenhang mit Schwellenlaumlndern koumlnnen als spekulativ be-trachtet werden ihre Kurse neigen zu einer weit houmlheren Volatilitaumlt als die der staumlrker entwickelten Laumlnder der Welt Anlagen in Schwellenmaumlrkten sollten nur von versierten Anlegern oder von erfahrenen Fachleuten getaumltigt werden die uumlber eigenstaumlndiges Wissen uumlber die betreffenden Maumlrkte sowie die Kom-petenz verfuumlgen die verschiedenen Risiken die solche Anlagen bergen zu beruumlcksichtigen und abzuwaumlgen und ausreichende finanzielle Ressourcen zur Verfuumlgung haben um die erheblichen Risiken des Ausfalls solcher Anlagen zu tragen Es liegt in Ihrer Verantwortung die Risiken die sich aus Anlagen in Schwellenmaumlrkten ergeben und Ihre Portfolio-Strukturierung zu steuern Be-zuumlglich der unterschiedlichen Risiken und Faktoren die es bei Anlagen in Schwellenmaumlrkten zu beruumlcksichtigen gilt sollten Sie sich von Ihren eigenen Beratern beraten lassen

Alternative Anlagen Hedge-Fonds unterliegen nicht den zahlreichen Bestimmungen zum Schutz von Anlegern die fuumlr regulierte und zugelassene gemeinsame Anlagen gelten Hedge-Fonds-Manager sind weitgehend unreguliert Hedge-Fonds sind nicht auf eine bestimmte Zuruumlckhaltung bei Anlagen oder Handelsstrategie be-schraumlnkt und versuchen in den unterschiedlichsten Maumlrkten Gewinne zu er-zielen indem sie auf Fremdfinanzierung Derivate und komplexe spekulative Anlagestrategien setzen die das Risiko eines Anlageausfalls erhoumlhen koumlnnen Rohstofftransaktionen bergen ein hohes Risiko einschliesslich Totalverlust und sind fuumlr viele Privatanleger moumlglicherweise ungeeignet Die Performance dieser Anlagen haumlngt von unvorhersehbaren Faktoren ab etwa Naturkatastro-phen Klimaeinfluumlssen Transportkapazitaumlten politischen Unruhen saisonalen Schwankungen und starken Einfluumlssen aufgrund von Fortschreibungen ins-besondere bei Futures und Indizes Anleger in Immobilien sind Liquiditaumlts- Fremdwaumlhrungs- und anderen Risiken ausgesetzt einschliesslich konjunktureller Risiken Vermietungsrisiken und solcher die sich aus den Gegebenheiten des lokalen Marktes der Umweltund Aumlnderungen der Gesetzeslage ergeben

Private Equity Private Equity (hiernach laquoPEraquo) bezeichnet private Investitionen in das Eigen-kapital nicht boumlrsennotierter Unternehmen Diese Anlagen sind komplex meistens illiquide und langfristig Investitionen in einen PE-Fonds sind in der Regel mit einem hohen finanziellen undoder geschaumlftlichen Risiko verbun-

den Anlagen in PE-Fonds sind nicht kapitalgeschuumltzt oder garantiert Die In-vestoren muumlssen ihre Kapitalnachschusspflicht uumlber lange Zeitraumlume erfuumlllen Wenn sie dies nicht tun verfaumlllt moumlglicherweise ihr gesamtes Kapital oder ein Teil davon sie verzichten auf kuumlnftige Ertraumlge oder Gewinne aus Anlagen die vor dem Ausfall getaumltigt wurden und verlieren unter anderem das Recht sich an kuumlnftigen Investitionen zu beteiligen oder sind gezwungen ihre Anlagen zu einem sehr niedrigen Preis zu verkaufen der deutlich unter den Bewertun-gen am Sekundaumlrmarkt liegt Unternehmen oder Fonds koumlnnen hochverschul-det sein und deshalb anfaumllliger auf unguumlnstige geschaumlftliche undoder finan-zielle Entwicklungen oder Wirtschaftsfaktoren reagieren Diese Investitionen koumlnnen einem intensiven Wettbewerb sich aumlndernden Geschaumlfts- bzw Wirt-schaftsbedingungen oder sonstigen Entwicklungen ausgesetzt sein die ihre Wertentwicklung unguumlnstig beeinflussen

Zins- und Ausfallrisiken Die Werthaltigkeit einer Anleihe haumlngt von der Bonitaumlt des Emittenten bzw des Garanten ab und kann sich waumlhrend der Laufzeit der Anleihe aumlndern Bei Insolvenz des Emittenten undoder Garanten der Anleihe ist die Anleihe oder der aus der Anleihe resultierende Ertrag nicht garantiert und Sie erhalten die urspruumlngliche Anlage moumlglicherweise nicht oder nur teilweise zuruumlck

Investment Strategy Department Im Mandats- und Beratungsgeschaumlft der CS sind Anlagestrategen fuumlr die For-mulierung von Multi-Asset-Strategien und deren anschliessende Umsetzung verantwortlich Sofern Musterportfolios gezeigt werden dienen sie aus-schliesslich zur Erlaumluterung Ihre eigene Anlageverteilung Portfoliogewich-tung und Wertentwicklung koumlnnen nach Ihrer persoumlnlichen Situation und Risi-kotoleranz erheblich davon abweichen Meinungen und Ansichten der Anlage-strategen koumlnnen sich von denen anderer CS-Departments unterscheiden Ansichten der Anlagestrategen koumlnnen sich jederzeit ohne Ankuumlndigung oder Verpflichtung zur Aktualisierung andern Die CS ist nicht verpflichtet sicherzu-stellen dass solche Aktualisierungen zu Ihrer Kenntnis gelangen

Gelegentlich beziehen sich Anlagestrategen auf zuvor veroumlffentlichte Rese-arch-Artikel einschl Empfehlungen und Rating-Aumlnderungen die in Listen-form zusammengestellt werden Die darin enthaltenen Empfehlungen sind Auszuumlge undoder Verweise auf zuvor veroumlffentliche Empfehlungen von Credit Suisse Research Bei Aktien bezieht sich dies auf die entsprechende Com-pany Note oder das Company Summary des Emittenten Empfehlungen fuumlr Anleihen sind dem entsprechenden Research Alert (Anleihen) oder dem Insti-tutional Research FlashAlert ndash Credit Update Switzerland zu entnehmen Diese Publikationen sind auf Wunsch erhaumlltlich oder koumlnnen von httpsin-vestmentcredit-suissecom heruntergeladen werden Offenlegungen sind un-ter wwwcredit-suissecomdisclosure zu finden

Allgemeiner Haftungsausschluss Wich-tige Information Die Informationen in diesen Unterlagen dienen Werbezwecken Es handelt sich nicht um Investment Research

Der vorliegende Bericht ist nicht fuumlr die Verbreitung an oder die Nutzung durch natuumlrliche oder juristische Personen bestimmt die Buumlrger eines Landes sind o-der in einem Land ihren Wohnsitz bzw ihren Gesellschaftssitz haben in dem die Verbreitung Veroumlffentlichung Bereitstellung oder Nutzung dieser Informationen geltende Gesetze oder Vorschriften verletzen wuumlrde oder in dem CS Registrie-rungs- oder Zulassungspflichten erfuumlllen muumlsste

In diesem Bericht bezieht sich CS auf die Schweizer Bank Credit Suisse AG ihre Tochter- und verbundenen Unternehmen Weitere Informationen uumlber die Organisationsstruktur finden sich unter dem folgenden Link httpswwwcre-dit-suissecom

KEINE VERBREITUNG AUFFORDERUNG ODER BERATUNG Diese Pub-likation dient ausschliesslich zur Information und Veranschaulichung sowie zur Nutzung durch Sie Sie ist weder eine Aufforderung noch ein Angebot oder eine Empfehlung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Wertschriften oder anderen Finanzinstrumenten Alle Informationen auch Tatsachen Meinungen oder Zi-tate sind unter Umstaumlnden gekuumlrzt oder zusammengefasst und beziehen sich auf den Stand am Tag der Erstellung des Dokuments Bei den in diesem Bericht enthaltenen Informationen handelt es sich lediglich um allgemeine Marktkom-mentare und in keiner Weise um eine Form von reguliertem Investment-Rese-arch Finanzberatung bzw Rechts- Steuer- oder andere regulierte Finanzdienst-leistungen Den finanziellen Zielen Verhaumlltnissen und Beduumlrfnissen einzelner Personen wird keine Rechnung getragen Diese muumlssen indes beruumlcksichtigt werden bevor eine Anlageentscheidung getroffen wird Bevor Sie eine Anlage-entscheidung auf der Grundlage dieses Berichts treffen sollten Sie sich durch Ihren unabhaumlngigen Anlageberater bezuumlglich notwendiger Erlaumluterungen zum In-halt dieses Berichts beraten lassen Dieser Bericht bringt lediglich die Einschaumlt-zungen und Meinungen der CS zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments zum Ausdruck und bezieht sich nicht auf das Datum an dem Sie die Informati-onen erhalten oder darauf zugreifen In diesem Bericht enthaltene Einschaumltzun-gen und Ansichten koumlnnen sich von den durch andere CS-Departments geaumlus-serten unterscheiden und koumlnnen sich jederzeit ohne Ankuumlndigung oder die Ver-pflichtung zur Aktualisierung andern Die CS ist nicht verpflichtet sicherzustellen dass solche Aktualisierungen zu Ihrer Kenntnis gelangen PROGNOSEN amp SCHAumlTZUNGEN Vergangene Wertentwicklungen sollten weder als Hinweis noch als Garantie fuumlr zukuumlnftige Ergebnisse aufgefasst werden noch besteht eine ausdruumlckliche oder implizierte Gewaumlhrleistung fuumlr kuumlnftige Wertentwicklun-gen Soweit dieser Bericht Aussagen uumlber kuumlnftige Wertentwicklungen enthaumllt sind diese Aussagen zukunftsgerichtet und bergen daher diverse Risiken und


Ungewissheiten Ist nichts anderes vermerkt sind alle Zahlen ungepruumlft Saumlmt-liche hierin erwaumlhnten Bewertungen unterliegen den CS-Richtlinien und -Ver-fahren zur Bewertung KONFLIKTE Die CS behaumllt sich das Recht vor alle in dieser Publikation unter Umstaumlnden enthaltenen Fehler zu korrigieren Die CS ihre verbundenen Unternehmen undoder deren Mitarbeitende halten moumlglich-erweise Positionen oder Bestaumlnde haben andere materielle Interessen oder tauml-tigen Geschaumlfte mit hierin erwaumlhnten Wertschriften oder Optionen auf diese Wertschriften oder taumltigen andere damit verbundene Anlagen und steigern oder verringern diese Anlagen von Zeit zu Zeit Die CS bietet den hierin erwaumlhnten Unternehmen oder Emittenten moumlglicherweise in erheblichem Umfang Bera-tungs- oder Anlagedienstleistungen in Bezug auf die in dieser Publikation auf-gefuumlhrten Anlagen oder damit verbundene Anlagen oder hat dies in den vergan-genen zwoumllf Monaten getan Einige hierin aufgefuumlhrte Anlagen werden von ei-nem Unternehmen der CS oder einem mit der CS verbundenen Unternehmen angeboten oder die CS ist der einzige Market Maker fuumlr diese Anlagen Die CS ist involviert in zahlreiche Geschaumlfte die mit dem genannten Unternehmen in Zusammenhang stehen Zu diesen Geschaumlften gehoumlren unter anderem spezia-lisierter Handel Risikoarbitrage Market Making und anderer Eigenhandel BE-STEUERUNG Diese Publikation enthaumllt keinerlei Anlage- Rechts- Bilanz- o-der Steuerberatung Die CS beraumlt nicht hinsichtlich der steuerlichen Konsequen-zen von Anlagen und empfiehlt Anlegern einen unabhaumlngigen Steuerberater zu konsultieren Die Steuersaumltze und Bemessungsgrundlagen haumlngen von persoumln-lichen Umstaumlnden ab und koumlnnen sich jederzeit aumlndern QUELLEN Die in die-sem Bericht enthaltenen Informationen und Meinungen stammen aus oder ba-sieren auf Quellen die von CS als zuverlaumlssig erachtet werden dennoch garan-tiert die CS weder deren Richtigkeit noch deren Vollstaumlndigkeit Die CS lehnt jede Haftung fuumlr Verluste ab die aufgrund der Verwendung dieses Berichts ent-stehen WEBSITES Der Bericht kann Internet-Adressen oder die entsprechen-den Hyperlinks zu Websites enthalten Die CS hat die Inhalte der Websites auf die Bezug genommen wird nicht uumlberpruumlft und uumlbernimmt keine Verantwortung fuumlr deren Inhalte es sei denn es handelt sich um eigenes Website-Material der CS Die Adressen und Hyperlinks (einschliesslich Adressen und Hyperlinks zu dem eigenen Website-Material der CS) werden nur als praktische Hilfe und In-formation fuumlr Sie veroumlffentlicht und die Inhalte der Websites auf die verwiesen wird sind keinesfalls Bestandteil des vorliegenden Berichts Der Besuch der Websites oder die Nutzung von Links aus diesem Bericht oder der Website der CS erfolgen auf Ihr eigenes Risiko DATENSCHUTZ Ihre Personendaten wer-den gemaumlss der Datenschutzerklaumlrung von Credit Suisse verarbeitet die Sie von zu Hause aus uumlber die offizielle Homepage von Credit Suisse - httpswwwcre-dit-suissecom - abrufen koumlnnen Um Sie mit Marketingmaterial zu unseren Pro-dukten und Leistungen zu versorgen koumlnnen Credit Suisse Group AG und ihre Tochtergesellschaften Ihre wichtigsten Personendaten (d h Kontaktangaben wie Name E-Mail-Adresse) verarbeiten bis Sie uns davon in Kenntnis setzen dass Sie diese nicht mehr erhalten wollen Sie koumlnnen dieses Material jederzeit abbestellen indem Sie Ihren Kundenberater benachrichtigen

Verbreitende Unternehmen Wo im Bericht nicht anders vermerkt wird dieser Bericht von der Schweizer Bank Credit Suisse AG verteilt die der Zulassung und Regulierung der Eidge-noumlssischen Finanzmarktaufsicht untersteht Bahrain Der Vertrieb dieses Be-richts erfolgt uumlber Credit Suisse AG Bahrain Branch einer Niederlassung der Credit Suisse AG ZuumlrichSchweiz die von der Central Bank of Bahrain (CBB) ordnungsgemaumlss als Investment Business Firm der Kategorie 2 zugelassen ist und beaufsichtigt wird Zugehoumlrige Finanzdienstleistungen oder -produkte wer-den ausschliesslich qualifizierten Anlegern gemaumlss Definition der CBB angebo-ten und sind nicht fuumlr andere Personen vorgesehen Die CBB hat dieses Doku-ment oder die Vermarktung eines Anlageinstruments auf das hier Bezug ge-nommen wird im Koumlnigreich Bahrain weder gepruumlft noch genehmigt und haftet nicht fuumlr die Wertentwicklung eines solchen Anlageinstruments Credit Suisse AG Bahrain Branch befindet sich an folgender Adresse Level 21-22 East Tower Bahrain World Trade Centre Manama Koumlnigreich Bahrain Chile Die-ser Bericht wird von der Credit Suisse Agencia de Valores (Chile) Limitada ver-teilt einer Zweigniederlassung der Credit Suisse AG (im Kanton Zuumlrich als AG eingetragen) die von der chilenischen Finanzmarktkommission uumlberwacht wird Weder der Emittent noch die Wertpapiere wurden bei der chilenischen Finanz-marktkommission (Comisioacuten para el Mercado Financiero) gemaumlss dem chileni-schen Finanzmarktgesetz (Gesetz Nr 18045 Ley de Mercado de Valores) und den diesbezuumlglichen Bestimmungen registriert Daher duumlrfen sie in Chile nicht oumlffentlich angeboten oder verkauft werden Dieses Dokument stellt kein Ange-bot bzw keine Aufforderung fuumlr die Zeichnung oder den Kauf der Wertpapiere in der Republik Chile dar ausser fuumlr individuell identifizierte Kaumlufer im Rahmen einer Privatplatzierung im Sinne von Artikel 4 des Ley de Mercado de Valores (Angebot das sich weder an die allgemeine Oumlffentlichkeit noch an einen be-stimmten Teil oder eine bestimmte Gruppe der Oumlffentlichkeit richtet) Deutsch-land Der Vertrieb dieses Berichts erfolgt durch die Credit Suisse (Deutschland) Aktiengesellschaft die von der Bundesanstalt fuumlr Finanzdienstleistungsaufsicht (laquoBaFinraquo) zugelassen ist und reguliert wird DIFC Diese Informationen werden von der Credit Suisse AG (DIFC Branch) verteilt die uumlber eine ordnungsge-maumlsse Lizenz der Dubai Financial Services Authority (DFSA) verfuumlgt und unter deren Aufsicht steht Finanzprodukte oder Finanzdienstleistungen in diesem Zu-sammenhang richten sich ausschliesslich an professionelle Kunden oder Ver-tragsparteien gemaumlss Definition der DFSA und sind fuumlr keinerlei andere Perso-nen bestimmt Die Adresse der Credit Suisse AG (DIFC Branch) lautet Level 9 East The Gate Building DIFC Dubai Vereinigte Arabische Emirate Frank-reich Dieser Bericht wird von Credit Suisse (Luxembourg) SA Succursale en France (laquofranzoumlsische Zweigniederlassungraquo) veroumlffentlicht die eine Niederlas-sung von Credit Suisse (Luxembourg) SA ist einem ordnungsgemaumlss zuge-lassenen Kreditinstitut im Grossherzogtum Luxemburg unter der Anschrift 5 rue Jean Monnet L-2180 Luxemburg Die franzoumlsische Zweigniederlassung unter-liegt der prudentiellen Aufsicht der luxemburgischen Aufsichtsbehoumlrde Commis-sion de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) und den beiden franzoumlsischen Aufsichtsbehoumlrden Autoriteacute de Controcircle Prudentiel et de Reacutesolution (ACPR) und Autoriteacute des Marcheacutes Financiers (AMF) Guernsey Dieser Bericht wird von Credit Suisse AG Guernsey Branch einer Zweigstelle der Credit Suisse AG

(Kanton Zuumlrich) mit Sitz in Helvetia Court Les Echelons South Esplanade St Peter Port Guernsey vertrieben Credit Suisse AG Guernsey Branch wird zu 100 von der Credit Suisse AG gehalten und von der Guernsey Financial Ser-vices Commission uumlberwacht Exemplare der letzten gepruumlften Abschluumlsse der Credit Suisse AG werden auf Wunsch bereitgestellt Indien Der Vertrieb dieses Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (India) Private Limited (CIN-Nr U67120MH1996PTC104392) die vom Securities and Exchange Board of India als Researchanalyst (Registrierungsnr INH 000001030) als Portfolioma-nager (Registrierungsnr INP000002478) und als Boumlrsenmakler (Registrie-rungsnr NZ000248233) unter der folgenden Geschaumlftsadresse beaufsichtigt wird 9th Floor Ceejay House Dr Annie Besant Road Worli Mumbai ndash 400 018 Indien Telefon +91-22 6777 3777 Israel Wenn dieses Dokument durch Credit Suisse Financial Services (Israel) Ltd in Israel verteilt wird Dieses Doku-ment wird durch Credit Suisse Financial Services (Israel) Ltd verteilt Die Credit Suisse AG und ihre in Israel angebotenen Dienstleistungen werden nicht von der Bankenaufsicht bei der Bank of Israel uumlberwacht sondern von der zustaumlndigen Bankenaufsicht in der Schweiz Credit Suisse Financial Services (Israel) Ltd ist fuumlr den Vertrieb von Investmentprodukten in Israel zugelassen Daher werden ihre Investmentmarketing-Aktivitaumlten von der Israel Securities Authority uumlber-wacht Italien Dieser Bericht wird in Italien von der Credit Suisse (Italy) SpA einer gemaumlss italienischem Recht gegruumlndeten und registrierten Bank die der Aufsicht und Kontrolle durch die Banca dItalia und CONSOB untersteht verteilt Katar Der Vertrieb dieses Berichts erfolgt uumlber Credit Suisse (Qatar) LLC die von der Qatar Financial Centre Regulatory Authority (QFCRA) unter der QFC-Lizenz-Nummer 00005 zugelassen ist und reguliert wird Alle betreffenden Fi-nanzprodukte oder Dienstleistungen werden ausschliesslich zugelassenen Ge-genparteien (gemaumlss Definition der QFCRA) oder Firmenkunden (gemaumlss Defi-nition der QFCRA) angeboten einschliesslich natuumlrlicher Personen die sich als Firmenkunden einstufen liessen mit einem Nettovermoumlgen von mehr als QR 4 Millionen und ausreichenden Finanzkenntnissen -erfahrungen und dem ent-sprechenden Verstaumlndnis bezuumlglich solcher Produkte undoder Dienstleistun-gen Daher duumlrfen andere Personen diese Informationen weder erhalten noch sich darauf verlassen Libanon Der Vertrieb des vorliegenden Berichts erfolgt durch die Credit Suisse (Lebanon) Finance SAL (laquoCSLFraquo) ein Finanzinstitut das durch die Central Bank of Lebanon (laquoCBLraquo) reguliert wird und unter der Lizen-zierungsnummer 42 als Finanzinstitut eingetragen ist Fuumlr die Credit Suisse (Le-banon) Finance SAL gelten die Anordnungen und Rundschreiben der CBL sowie die gesetzlichen und regulatorischen Bestimmungen der Capital Markets Autho-rity of Lebanon (laquoCMAraquo) Die CSLF ist eine Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG und gehoumlrt zur Credit Suisse Group (CS) Die CMA uumlbernimmt kei-nerlei Verantwortung fuumlr die im vorliegenden Bericht enthaltenen inhaltlichen In-formationen wie zB deren Richtigkeit oder Vollstaumlndigkeit Die Haftung fuumlr den Inhalt dieses Berichts liegt beim Herausgeber seinen Direktoren oder anderen Personen wie zB Experten deren Meinungen mit ihrer Zustimmung Eingang in diesen Bericht gefunden haben Daruumlber hinaus hat die CMA auch nicht be-urteilt ob die hierin erwaumlhnten Anlagen fuumlr einen bestimmten Anleger oder An-legertyp geeignet sind Hiermit wird ausdruumlcklich darauf hingewiesen dass An-lagen an Finanzmaumlrkten mit einem hohen Ausmass an Komplexitaumlt und dem Risiko von Wertverlusten verbunden sein koumlnnen und moumlglicherweise nicht fuumlr alle Anleger geeignet sind Die CSLF pruumlft die Eignung dieser Anlage auf Basis von Informationen die der Anleger der CSLF zum Zeitpunkt der Pruumlfung zuge-stellt hat und in Uumlbereinstimmung mit den internen Richtlinien und Prozessen der Credit Suisse Es gilt als vereinbart dass saumlmtliche Mitteilungen und Doku-mentationen der CS undoder der CSLF in Englisch erfolgen bzw abgefasst werden Indem er einer Anlage in das Produkt zustimmt bestaumltigt der Anleger ausdruumlcklich und unwiderruflich dass er gegen die Verwendung der englischen Sprache nichts einzuwenden hat und den Inhalt des Dokuments vollumfaumlnglich versteht Luxemburg Dieser Bericht wird veroumlffentlicht von Credit Suisse (Lu-xembourg) SA einem ordnungsgemaumlss zugelassenen Kreditinstitut im Gross-herzogtum Luxemburg unter der Anschrift 5 rue Jean Monnet L-2180 Luxem-burg Credit Suisse (Luxembourg) SA unterliegt der prudentiellen Aufsicht der luxemburgischen Aufsichtsbehoumlrde Commission de Surveillance du Secteur Fi-nancier (CSSF) Mexiko Dieses Dokument gibt die Ansichten der Person wie-der die Dienstleistungen fuumlr C Suisse Asesoriacutea Meacutexico SA de CV (laquoC Suisse Asesoriacutearaquo) undoder Banco Credit Suisse (Meacutexico) SA Institucioacuten de Banca Muacuteltiple Grupo Financiero Credit Suisse (Meacutexico) (laquoBanco CSraquo) erbringt Daher behalten sich sowohl C Suisse Asesoriacutea als auch Banco CS das Recht vor ihre Ansichten jederzeit zu aumlndern und uumlbernehmen in dieser Hinsicht kei-nerlei Haftung Dieses Dokument dient ausschliesslich zu Informationszwecken Es stellt keine persoumlnliche Empfehlung oder Anregung und auch keine Auffor-derung zur irgendeiner Handlung dar Es ersetzt nicht die vorherige Ruumlcksprache mit Ihren Beratern im Hinblick auf C Suisse Asesoriacutea undoder Banco CS bevor Sie eine Anlageentscheidung treffen C Suisse Asesoriacutea undoder Banco CS uumlbernehmen keinerlei Haftung fuumlr Anlageentscheidungen die auf der Basis von Informationen in diesem Dokument getroffen werden da diese die Zusammen-haumlnge der Anlagestrategie und die Ziele bestimmter Kunden nicht beruumlcksichti-gen Prospekte Broschuumlren und Anlagerichtlinien von Investmentfonds sowie Geschaumlftsberichte oder periodische Finanzinformationen dieser Fonds enthalten zusaumltzliche nuumltzliche Informationen fuumlr Anleger Diese Dokumente koumlnnen kos-tenlos direkt bei Emittenten und Betreibern von Investmentfonds uumlber die Inter-netseite der Aktienboumlrse an der sie notiert sind oder uumlber Ihren Ansprechpartner bei C Suisse Asesoriacutea undoder Banco CS bezogen werden Die fruumlhere Wer-tentwicklung und die verschiedenen Szenarien bestehender Maumlrkte sind keine Garantie fuumlr aktuelle oder zukuumlnftige Ergebnisse Falls die Informationen in die-sem Dokument unvollstaumlndig unrichtig oder unklar sind wenden Sie sich bitte umgehend an Ihren Ansprechpartner bei C Suisse Asesoriacutea undoder Banco CS Es ist moumlglich dass Aumlnderungen an diesem Dokument vorgenommen wer-den fuumlr die weder C Suisse Asesoriacutea noch Banco CS verantwortlich ist Dieses Dokument dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ist kein Ersatz fuumlr die Aktivitaumltsberichte undoder Kontoauszuumlge die Sie von C Suisse Asesoriacutea undoder Banco CS gemaumlss den von der mexikanischen Wertpapier- und Boumlr-senaufsicht (Comisioacuten Nacional Bancaria y de Valores CNBV) erlassenen all-gemeinen Bestimmungen fuumlr Finanzinstitutionen und andere juristische Perso-


nen die Anlagedienstleistungen erbringen erhalten Angesichts der Natur die-ses Dokuments uumlbernehmen weder C Suisse Asesoriacutea noch Banco CS irgend-eine Haftung aufgrund der in ihm enthaltenen Informationen Obwohl die Infor-mationen aus Quellen stammen die von C Suisse Asesoriacutea undoder Banco CS als zuverlaumlssig angesehen wurden gibt es keine Garantie fuumlr ihre Richtigkeit oder Vollstaumlndigkeit Banco CS undoder A Suisse Asesoriacutea uumlbernimmt keine Haftung fuumlr Verluste die sich aus der Nutzung von Informationen in dem Ihnen uumlberlassenen Dokument ergeben Anleger sollten sich vergewissern dass Infor-mationen die sie erhalten auf ihre persoumlnlichen Umstaumlnde ihr Anlageprofil so-wie ihre konkrete rechtliche regulatorische oder steuerliche Situation abge-stimmt ist oder eine unabhaumlngige professionelle Beratung einholen C Suisse Asesoriacutea Meacutexico SA de CV ist ein Anlageberater gemaumlss dem mexikanischen Wertpapiermarktgesetz (Ley del Mercado de Valores laquoLMVraquo) und bei der CNBV unter der Registernummer 30070 eingetragen C Suisse Asesoriacutea Meacutexico SA de CV ist kein Teil der Grupo Financiero Credit Suisse (Meacutexico) SA de CV oder einer anderen Finanzgruppe in Mexiko C Suisse Asesoriacutea Meacutexico SA de CV ist kein unabhaumlngiger Anlageberater gemaumlss dem LMV und anderen gel-tenden Bestimmungen da sie in direkter Beziehung zur Credit Suisse AG einer auslaumlndischen Finanzinstitution und in indirekter Beziehung zur Grupo Finan-ciero Credit Suisse (Meacutexico) SA de CV steht Oumlsterreich Dieser Bericht wird entweder von der CREDIT SUISSE (LUXEMBOURG) SA Zweignieder-lassung Oumlsterreich (laquooumlsterreichische Zweigniederlassungraquo) oder von der Credit Suisse (Deutschland) AG veroumlffentlicht Die oumlsterreichische Zweigniederlassung ist eine Niederlassung von CREDIT SUISSE (LUXEMBOURG) SA einem ord-nungsgemaumlss zugelassenen Kreditinstitut im Grossherzogtum Luxemburg unter der Anschrift 5 rue Jean Monnet L-2180 Luxemburg Die oumlsterreichische Zweigniederlassung unterliegt der prudentiellen Aufsicht der luxemburgischen Aufsichtsbehoumlrde Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) 283 route dArlon L-1150 Luxemburg Grossherzogtum Luxemburg und der oumlsterreichischen Finanzmarktaufsichtsbehoumlrde (FMA) Otto-Wagner Platz 5 A-1090 Wien Oumlsterreich Die Credit Suisse (Deutschland) Aktiengesellschaft wird von der Bundesanstalt fuumlr Finanzdienstleistungsaufsicht (laquoBaFinraquo) in Zusammen-arbeit mit der oumlsterreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) Otto-Wagner-Platz 5 A-1090 Wien Oumlsterreich beaufsichtigt Portugal Dieser Bericht wird von Credit Suisse (Luxembourg) SA Sucursal em Portugal (laquoportugiesische Zweig-niederlassungraquo) veroumlffentlicht die eine Niederlassung von Credit Suisse (Luxem-bourg) SA ist einem ordnungsgemaumlss zugelassenen Kreditinstitut im Gross-herzogtum Luxemburg unter der Anschrift 5 rue Jean Monnet L-2180 Luxem-burg Die portugiesische Zweigniederlassung unterliegt der prudentiellen Auf-sicht der luxemburgischen Aufsichtsbehoumlrden Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) und der portugiesischen Aufsichtsbehoumlrden der Banco de Portugal (BdP) und der Comissatildeo do Mercado dos Valores Mobiliaacuterios (CMVM) Saudi-Arabien Dieses Dokument wird von der Credit Suisse Saudi Arabia (CR Number 1010228645) veroumlffentlicht die von der saudi-arabischen Aufsichtsbehoumlrde (Saudi Arabian Capital Market Authority) gemaumlss der Lizenz Nr 08104-37 vom 23031429 d H bzw 21032008 n Chr ordnungsge-maumlss zugelassen und beaufsichtigt ist Der Sitz der Credit Suisse Saudi Arabia liegt in der King Fahad Road Hay Al Mhamadiya 12361-6858 Riyadh Saudi-Arabien Website httpswwwcredit-suissecomsa Gemaumlss den von der Ka-pitalmarktbehoumlrde herausgegebenen Regeln fuumlr das Angebot von Wertschriften und fortlaufenden Verpflichtungen darf dieses Dokument im Koumlnigreich Saudi-Arabien ausschliesslich an Personen verteilt werden die gemaumlss diesen Regeln dazu berechtigt sind Die saudi-arabische Kapitalmarktbehoumlrde macht keinerlei Zusicherungen hinsichtlich der Korrektheit und Vollstaumlndigkeit dieses Doku-ments und lehnt ausdruumlcklich jegliche Haftung fuumlr Verluste ab die aus diesem Dokument oder im Vertrauen auf dessen Inhalt oder Teilen davon entstehen Potenzielle Kaumlufer der im Rahmen dieses Dokuments angebotenen Wertschrif-ten sollten eine eigene Sorgfaltspruumlfung hinsichtlich der Korrektheit der im Zu-sammenhang mit diesen Wertschriften zur Verfuumlgung gestellten Informationen durchfuumlhren Wenn Sie den Inhalt dieses Dokuments nicht verstehen sollten Sie einen autorisierten Finanzberater konsultieren Gemaumlss den von der Kapital-marktbehoumlrde herausgegebenen Bestimmungen fuumlr Anlagefonds darf dieses Dokument im Koumlnigreich ausschliesslich an Personen verteilt werden die ge-maumlss diesen Bestimmungen dazu berechtigt sind Die saudi-arabische Kapital-marktbehoumlrde macht keinerlei Zusicherungen hinsichtlich der Korrektheit und Vollstaumlndigkeit dieses Dokuments und lehnt ausdruumlcklich jegliche Haftung fuumlr Verluste ab die aus diesem Dokument oder im Vertrauen auf dessen Inhalt oder Teilen davon entstehen Potenzielle Zeichner der im Rahmen dieses Dokuments angebotenen Wertschriften sollten eine eigene Sorgfaltspruumlfung hinsichtlich der Korrektheit der im Zusammenhang mit diesen Wertschriften zur Verfuumlgung ge-stellten Informationen durchfuumlhren Wenn Sie den Inhalt dieses Dokuments nicht verstehen sollten Sie einen autorisierten Finanzberater konsultieren Suumldafrika Die Verteilung dieser Informationen erfolgt uumlber Credit Suisse AG die als Fi-nanzdienstleister von der Financial Sector Conduct Authority in Suumldafrika unter

der FSP-Nummer 9788 registriert ist undoder uumlber Credit Suisse (UK) Li-mited die als Finanzdienstleister von der Financial Sector Conduct Authority in Suumldafrika unter der FSP-Nummer 48779 registriert ist Spanien Bei diesem Dokument handelt es sich um Werbematerial Es wird von der Credit Suisse AG Sucursal en Espantildea einem bei der Comisioacuten Nacional del Mercado de Valores eingetragenen Unternehmen zu Informationszwecken bereitgestellt Es richtet sich ausschliesslich an den Empfaumlnger fuumlr dessen persoumlnlichen Gebrauch und darf gemaumlss den derzeit geltenden Gesetzen keineswegs als Wertpapierange-bot persoumlnliche Anlageberatung oder allgemeine oder spezifische Empfehlung von Produkten oder Anlagestrategien mit dem Ziel angesehen werden Sie zu irgendeiner Handlung aufzufordern Der Kundedie Kundin ist auf jeden Fall selbst fuumlr seineihre Entscheidungen uumlber Anlagen oder Veraumlusserungen ver-antwortlich Deshalb traumlgt der Kunde allein die gesamte Verantwortung fuumlr Ge-winne oder Verluste aus Entscheidungen uumlber Aktivitaumlten auf der Basis der in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen Die Angaben in diesem Dokument sind nicht die Ergebnisse von Finanzanalysen oder Finanz-research und fallen deshalb nicht unter die aktuellen Bestimmungen fuumlr die Er-stellung und Verteilung von Finanzresearch und entsprechen nicht den gesetzli-chen Vorschriften fuumlr die Unabhaumlngigkeit der Finanzanalyse Tuumlrkei Die hierin enthaltenen Anlageinformationen Anmerkungen und Empfehlungen fallen nicht unter die Anlageberatungstaumltigkeit Die Anlageberatungsleistungen fuumlr Kunden werden in massgeschneiderter Form von den dazu berechtigten Instituten er-bracht und zwar unter Beruumlcksichtigung der jeweiligen Risiko- und Ertragsprauml-ferenzen der Kunden Die hierin enthaltenen Kommentare und Beratungen sind hingegen allgemeiner Natur Die Empfehlungen sind daher mit Blick auf Ihre finanzielle Situation oder Ihre Risiko- und Renditepraumlferenzen moumlglicherweise nicht geeignet Eine Anlageentscheidung ausschliesslich auf Basis der hierin enthaltenen Informationen resultiert moumlglicherweise in Ergebnissen die nicht Ih-ren Erwartungen entsprechen Der Vertrieb dieses Berichts erfolgt durch Credit Suisse Istanbul Menkul Degerler Anonim Sirketi die vom Capital Markets Board of Turkey beaufsichtigt wird und ihren Sitz an der folgenden Adresse hat Le-vazim Mahallesi Koru Sokak No 2 Zorlu Center Terasevler No 61 34340 Besiktas Istanbul Tuumlrkei Vereinigtes Koumlnigreich Der Vertrieb dieses Be-richts erfolgt uumlber Credit Suisse (UK) Limited Credit Suisse (UK) ist von der Prudential Regulation Authority zugelassen und wird von der Financial Conduct Authority und der Prudential Regulation Authority beaufsichtigt Wird dieser Be-richt im Vereinigten Koumlnigreich von einem auslaumlndischen Unternehmen vertrie-ben das im Rahmen des Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 keiner Ausnahme unterliegt gilt Folgendes Sofern es im Vereinigten Koumlnigreich verteilt wird oder zu Auswirkungen im Vereinigten Kouml-nigreich fuumlhren koumlnnte stellt dieses Dokument eine von Credit Suisse (UK) Li-mited genehmigte Finanzwerbung dar Credit Suisse (UK) Limited ist durch die Prudential Regulation Authority zugelassen und wird hinsichtlich der Durchfuumlh-rung von Anlagegeschaumlften im Vereinigten Koumlnigreich durch die Financial Conduct Authority und die Prudential Regulation Authority beaufsichtigt Der ein-getragene Geschaumlftssitz von Credit Suisse (UK) Limited ist Five Cabot Square London E14 4QR Bitte beachten Sie dass die Vorschriften des britischen Fi-nancial Services and Markets Act 2000 zum Schutz von Privatanlegern fuumlr Sie nicht gelten und dass Sie keinen Anspruch auf Entschaumldigungen haben die An-spruchsberechtigten (laquoEligible Claimantsraquo) im Rahmen des britischen Financial Services Compensation Scheme moumlglicherweise ausgerichtet werden Die steu-erliche Behandlung haumlngt von der individuellen Situation des einzelnen Kunden ab und kann sich in Zukunft aumlndern Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der Credit Suisse weder vollstaumlndig noch auszugsweise vervielfaumlltigt werden Copyright copy 2020 Credit Suisse Group AG undoder mit ihr verbundene Unternehmen Alle Rechte vorbehalten

USA WEDER DIESER BERICHT NOCH KOPIEN DAVON DUumlRFEN IN DIE VEREINIGTEN STAATEN VERSANDT DORTHIN MITGENOMMEN ODER AN US-PERSONEN ABGEGEBEN WERDEN (IM SINNE DER REGULIE-RUNG S DES US SECURITIES ACT VON 1933 IN SEINER GUumlLTIGEN FAS-SUNG)

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Impressum

Herausgeber Credit Suisse AG Investment Solutions amp Products Nannette Hechler-Faydrsquoherbe Head of Global Economics amp Research +41 44 333 17 06 nannettehechler-faydherbecredit-suissecom

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Redaktionsschluss 5 Oktober 2020

Publikationsreihe Swiss Issues Immobilien

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Autoren

Fredy Hasenmaile +41 44 333 89 17 fredyhasenmailecredit-suissecom Alexander Lohse +41 44 333 73 14 alexanderlohsecredit-suissecom Thomas Rieder +41 332 09 72 thomasriedercredit-suissecom Dr Fabian Waltert +41 44 333 25 57 fabianwaltertcredit-suissecom

Mitwirkung

Miriam Kappeler Sinem Wiederkehr


Editorial










Inhalt









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Covid-19 verstärkt Trends auf dem Immobilienmarkt...die lange Frist, die bei Immobilien aufgrund derer langen Lebensdauer sowieso grssere Aufmerk-samkeit verdient. Die Tiefzinsphase,