Der fondsbrief nr 222

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: Jamestown sammelt Kapital für ersten regulierten Publikumsfonds

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Bouwfonds-Studie: Hohe Renditen aus schnellen Leitungen für Institutionelle

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Personalia 4

Project Gruppe: Stress durch Regulierung und Geschäft mit Instis

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Impressum 6

NR. 222 I 40. KW I 01.10.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Geld stinkt nicht. Das wussten schon die alten Römer. Erstaunlich ist allerdings, wie viel Geld sich an den Örtchen machen lässt, an denen die Nase keine große Freu-de hat. Eine Toilettenfrau zog vor Gericht und bekam dort 1.000 Euro Tellergeld zugesprochen. Das ist der Obolus, den die Leute auf das kleine Porzellan legen, nachdem sie auf dem Großen ihr Geschäft erledigt haben. Während der Gerichts-verhandlung kam nun heraus, dass im Schnitt monatlich 15.000 Euro auf dem Tel-ler klimperten. Nein, Sie haben nicht falsch gelesen. 15.000 Euro. Somit hat sich der Wahrheitsgehalt dieses Spruchs ebenfalls erwiesen: Kleinvieh macht auch Mist. In eigener Sache: Am Montag beginnt in München die Immobilienmesse Expo Real. Weil Immobilien zu den bedeutenden Sachwerten zählen, bringt der Verlag Re-search Medien AG traditionell zu diesem Anlass eine Spezial-Ausgabe. Darin fasst er die Anzeigen unserer Kooperationspartner der Magazine „Der Immobilienbrief“ und „Der Fondsbrief“ zusammen. Daher lesen Sie hier eine reduzierte Ausgabe ohne Anzeigen. In zwei Wochen erscheint der Fondsbrief dann wieder in gewohn-tem Umfang und mit den Anzeigen unserer Kooperationspartner. Ohne die Finanzierung durch Anzeigen können Medien nicht funktionieren. Die Konsequenzen daraus begegnen uns regelmäßig immer öfter. So streicht die Frankfurter Allgemeine Zeitung F.A.Z. beispielsweise 200 Stellen. In unserer Bran-che haben sich zahlreiche Fachmedien bereits komplett verabschiedet. Daher dan-ken wir unseren Kooperationspartnern ausdrücklich dafür, dass sie uns weiterhin ermöglichen, über die Branche der geschlossenen Fonds und anderer Sachwerte zu berichten. Zu den aktuellen Partnern zählen: Aquila Capital Structured Assets GmbH, Bouwfonds Investment Management, Commerz Real AG, DFV Deutsche Fondsvermögen AG, DNL Real Invest AG, Dr. Peters Group, Fairvesta AG, publity AG, Real I.S. AG, SIGNA Property Funds, Wealth Management Capital Holding GmbH, ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

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TSO-DNL

Dickes Plus Der US-Fonds-Initiator The Simpson Organization TSO hat das Bürogebäude „One Bank of American Plaza“ in Raleigh, North Carolina, zum Preis von 79 Millionen Dollar an den REIT High-wood Properties verkauft. Das Objekt war Teil des Fonds „TSO-DNL Fund III“. Für die Anleger bedeutet der Verkauf ein Plus von 69 Prozent. Bezogen auf die Haltedauer von knapp fünf Jahren kommen sie in-klusive der geleisteten Aus-schüttungen auf ein Ergebnis von mehr als 22 Prozent jähr-lich. Der Fonds mit weiteren Objekten unter anderem am Standort Raleigh schüttet seit seiner Auflegung regel-mäßig acht Prozent an seine Zeichner aus.

Publity AG

KVG-Gestattung Die Publity Performance GmbH aus Leipzig ist von der BaFin als KVG gestattet worden. Die Genehmigung erstreckt sich über die Ver-waltung geschlossener Publikums– und Spezial-fonds. Geschäftsführer sind Christoph Blacha und Frederik Mehlitz. Die AIF der Publity AG investieren in Gewerbeimmobilien vor-nehmlich aus Bankenverwer-tung in deutschen Metropo-len wie Frankfurt und Mün-chen. Im Februar diesen Jah-res erhielt der „Performance Fonds Nr. 7“ die erste BaFin-Gestattung als regulierter Publikumsfonds.

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General Motors Building, Avenue of the Americas, Chelsea Market – mit Jamestown beteiligten sich Zeichner von US-Immobilienfonds an Trophy-Buildings an herausragenden Stand-orten und erzielten überdurch-schnittlich hohe Renditen damit. Vor einigen Jahren hat der Initiator sei-ne Strategie geändert. Bei den jünge-ren Angeboten verlassen sich die Zeichner auf die Managementqualitä-ten des Anbieters, ohne die konkreten Investitionsobjekte zu kennen. Nach diesem Bauplan ist auch der erste re-gulierte Publikumsfonds „Jamestown 29“ konzipiert. Objekte: Die Anleger lassen Ja-mestown freie Hand. Das ist Sinn der Sache eines Blind Pools, bei dem die Investoren Fachleuten auf ihrem Ge-biet vertrauen. Der Initiator kündigt in seinen Verkaufsunterlagen an, haupt-sächlich in US-Küstenstädten und Met-ropolen mit mehr als einer Million Ein-

wohnern auf Einkaufstour zu gehen und nennt beispielhaft Boston, New York, Washington D.C., Miami, San Francisco und Los Angeles. Nutzungsart: Im Fokus stehen Investi-tionen in Büros und Einzelhandelsob-jekte. Wohnungen sind als Fondsobjek-te nicht ausgeschlossen, jedoch nicht erste Wahl. Projektentwicklungen sind ebenfalls möglich, aber nur zu einem geringen Teil des Volumens. Kalkulation: Jamestown will bei priva-ten Kapitalanlegern insgesamt mindes-tens 75 Millionen Dollar einsammeln. Das Volumen kann auf bis zu 750 Milli-onen Dollar ausgeweitet werden. Zeichner beteiligen sich mit 30.000 Dol-lar plus fünf Prozent Agio. Für Anleger mit einer US-Steuernummer reduziert sich die Mindestbeteiligung auf 20.000 Dollar. Jamestown wird sukzessive US-Immobilien kaufen und plant, die Ob-jekte nach sieben bis zwölf Jahren wie-der zu veräußern. Die Investitionspha-

Fonds-Check

Freie Hand in den USA Jamestown bringt ersten regulierten Publikumsfonds als Blind Pool

se soll 2016 abgeschlossen sein. Der Prospekt er-laubt eine Fremdkapitalquote von 60 Prozent der je-weiligen Verkehrswerte. Mit dieser Quote rechnet Ja-mestown auch in seinem Investitionsplan. Kosten: Jamestown zählt zu den Fondsanbietern mit vergleichsweise günstigen Fondsnebenkosten. Daran hat sich in Zeiten der Regulierung und der Vorschrif-ten des Kapitalanlagegesetzbuchs mit verbindlichen Kapitalverwaltungsgesellschaften und Verwahrstellen nichts geändert. Die weichen Kosten summieren sich anfänglich auf 10,4 Prozent des Einsatzes. Von ins-gesamt 105 Prozent Eigenkapital inklusive Agio blei-ben 94,6 Prozent für Immobilieninvestitionen zur Ver-fügung. Die laufenden Kosten machen ein Prozent des Nettoinventarwertes aus. Hinzu kommen ein Pro-zent Ankaufsgebühren bezogen auf den Kaufpreis und drei Prozent des Verkaufserlöses. Alles in allem eine sehr zurückhaltende Kostenstruktur. Steuern: US-Immobilienfonds bieten nennenswerte Steuervorteile. Unterhalb des Freibetrags in Höhe von 3.950 Dollar jährlich fallen keine Steuern an. Wer die Grenze von 9.075 Dollar nicht überschreitet, muss nur zehn Prozent an den amerikanischen Fiskus abdrü-cken. In Deutschland fallen auf Grundlage des Doppel-besteuerungsabkommens keine Abgaben an. Gewinn: Jamestown stellt seinen Zeichnern bei einer kalkulierten Laufzeit bis En-de 2025 einen Gesamtrück-fluss von 155 Prozent vor Steuern in Aussicht – ab-züglich des Kapitaleinsat-zes inklusive Agio also ein Plus von 50 Prozent. Die Summe setzt sich zusam-men aus jährlichen Aus-schüttungen von 4,5 Pro-zent und dem kalkulierten Verkaufserlös in Höhe von 110 Prozent. Anlegern muss klar sein, dass die Prognose voller Fragezei-chen steckt. Die tatsächli-che Rechnung kann besser aber auch schlechter aus-fallen. Allerdings haben die Manager von Jamestown in der Vergangenheit mehr-fach beweisen, dass sie ihr Geschäft verstehen.

Anbieter: Solch eine Leistungsbilanz würden sich andere Fondsinitiatoren wünschen. Von 28 Publi-kumsfonds hat das Unternehmen 26 wieder aufgelöst. Deren Zeichner freuten sich über ein Ergebnis von im Schnitt 19 Prozent p.a. Die Bandbreite reicht dabei von acht Prozent im schlechtesten Fall bis zu 34 Pro-zent im besten Fonds. Aktuell verwaltet das Unterneh-men ein Portfolio aus US-Immobilien nicht nur für pri-vate Investoren, sondern auch für institutionelle Kapi-talanleger. Meiner Meinung nach... Erster regulierter Publikums-fonds des Kölner Vorzeige-Initiators Jamestown. An-ders als bei den Fonds der ersten Generation, beteili-gen sich Anleger nicht an einem oder wenigen kon-kreten US-Immobilien, sondern an einem Blind-Pool, der sukzessive gefüllt wird. Solche Angebote hat Ja-mestown bereits vor der Regulierung aufgelegt, und einer davon läuft nicht wie kalkuliert. Doch das ist der einzige Ausreißer in der ansonsten tadellosen Leis-tungsbilanz. Mit hervorragenden Ergebnissen hat der Anbieter das Vertrauen der Anleger für solch einen Blind-Pool verdient.


Falls mal wieder jemand sagt, geschlossene Fonds lohnen sich nicht. Jamestown-Anleger haben mit ihren US-Investitionen kräftig verdient.

Wechsel Dich

Ein weiteres Urgestein ver-lässt die Branche der ge-schlossenen Fonds. Angelika Kunath wird den Fondsiniti-ator Immobilienwerte Ham-burg zum Jahresende auf eigenen Wunsch verlassen, um sich außerhalb der Be-rufswelt neuen Aufgaben zu stellen. Die Geschäftsfüh-rung wird durch Lars Foll-mann alleinverantwortlich fortgeführt. Kunath war seit 2006 Geschäftsführerin des Unternehmens, das aus dem Fondshaus Hamburg her-vorgegangen war. Davor war sie in der gleichen Position bei HGA Capital. Die Doric Investment GmbH und die Notenstein Privatbank AG, eine Toch-ter der Raiffeisen Schweiz, bringen ihren ersten gemein-samen offenen Immobilien-Spezialfonds. Schwerpunkt des „Notenstein Sustainable Real Estate Europe“ sind Büros und Einzelhandelsim-mobilien in europäischen Metropolen. Das Zielvolu-men des Fonds beträgt 500 Millionen Euro. Die ange-strebte Ausschüttungsrendite soll zwischen vier und 4,5 Prozent liegen.

Diesen Spruch hätte Kanzlerin Ange-la Merkel besser nicht gebracht: „Das Internet ist für uns alle Neu-land“, sagte sie im vergangenen Jahr beim Besuch von US-Präsident Barack Obama in Berlin. Damit ern-tete sie viel Spott. Bezogen auf ein schnelles Internet ist der Satz jedoch in manchen Regionen gültig. In der Eifel zum Beispiel surfen die User so schnell wie zu seligen Mo-dem-Zeiten. Investitionen in Kommuni-kations-Infrastruktur sind also dringend nötig. Frage ist: Wer soll das bezahlen? Bouwfonds Investment Management hält die Assets als Investitionsobjekte für institutionelle Investoren für geeig-net. Die Gründe dafür fasst er in seiner Studie „Investitionen in Kommunikati-onsinfrastruktur“ zusammen. Ein schnelleres Internet ist kein Luxus, sondern Ziel der Europäischen Union. Sie hat in ihrer „digitalen Agenda für Europa“ unter anderem folgende Ziel-vorgaben entwickelt. So sollen die Dif-ferenzen zwischen Roaming-Tarifen und nationalen Tarifen bis 2015 weitge-hend beseitigt werden. Die Hälfte der EU-Bevölkerung soll am Online-Handel teilnehmen können. Ein Drittel aller kleinen und mittelständischen Unter-nehmen soll in der Lage sein, Online-Verkäufe abzuwickeln. Die Hälfte aller Europäer soll ausgefüllte Formulare im Zuge des E-Government versenden können. Die Breitbandabdeckung mit einer Geschwindigkeit von mindestens 30 Mbps soll darüber hinaus für die gesamte EU bis 2020 gesichert sein, die Hälfte der Bevölkerung soll sogar über Leitungen mit 100 Mbps verfügen. Die Kosten dafür sind gewaltig. Ge-schätzte 250 Milliarden Euro sind nötig, um die EU-Haushalte an ein High-Speed-Breitbandkabelnetz anzubinden; größte Kostenposition ist dabei die Er-neuerung der Verbindungen zwischen den Knotenpunkten und Verteilern zu

den Wohnungen. Kein Wunder, dass die Branche nach alternativen Finan-zierungsmodellen sucht. „Institutionellen Investoren bieten sich dadurch Investitionsmöglichkeiten. Vor allem Infrastruktur wie Kabel- netze, Sendemasten und Datenzentren eignen sich hervorragend“, sagt Martin Eberhardt, Geschäftsführer der Bouw-fonds Investment Management Deutschland. In Frage kämen Verfah-ren wie Sale-and-lease-back, wie sie in der Immobilienwirtschaft gängige Pra-xis sind. Als Vorteile zählt Eberhardt langfristig sichere Erträge mit hohen Markteintrittsbarrieren für die Konkur-renz auf, dazu Schutz vor Inflation und Risikostreuung im Portfolio aufgrund geringer Korrelation mit börsennotier-ten und festverzinslichen Anlagen. „Bei den Investoren wie Versicherern und Pensionskassen herrscht wegen der Niedrigzinsphase ein hoher Anla-gedruck. Die Renditezusagen können kaum noch eingehalten werden“, so Eberhardt. Er kündigt an, ein Kürze einen zweiten „Communication Infra-structure Fund“ mit dem Fokus Deutschland aufzulegen. Er folgt dem in den Niederlanden umgesetzten ers-ten Infrastrukturfonds, mit dem Großan-leger den Ausbau des Kabelnetzes eines Kommunikationsunternehmens finanzierten. Diese, unter dem Begriff „Passive Infrastruktur“, zusammenge-fasste Hardware macht 79 bis 80 Pro-zent der gesamten Netzwerkkosten aus und weist einen Lebenszyklus von mehr als 15 Jahren auf. „Aus diesen Gegebenheiten ergibt sich für alle Beteiligten eine Win-Win-Situation“, meint Eberhardt. „Aktuelle Netzwerk-Eigentümer können gebun-dene Mittel freisetzen und optimaler nutzen. Endverbraucher profitieren von schnelleren Netzen, und institutionelle Investoren erschließen sich eine neue, geeignete Anlageklasse.“


Schnelle Leitungen für Instis Bouwfonds sieht attraktive Chancen bei Kommunikations-Infrastruktur

„Die Regulierung hat uns viel Stress bereitet. Der Aufwand war deutlich höher als noch vor einem halben Jahr gedacht.“ Project-Investment-Vorstand Wolfgang Dippold ließ auf einer Informa-tionsveranstaltung für die Presse Mitte September keinen Zweifel: „Wir sind froh, dass wir das hinter uns haben. So etwas wollen wir nicht noch einmal mitmachen.“ Dabei weiß er genau, dass Stress und Aufwand noch nicht am Ende sind. Die neuen Berichtspflichten und die Abstimmung mit der Depotbank sind laufende Prozesse, die kontinuierlich Mitarbeiter, Zeit und Kos-ten binden. Weil Project erfolgreich in das Geschäft mit den institutionellen Kunden eingestiegen ist, hat sich die Pflichten-Palette erweitert. „Die Großanleger fordern Jahresabschlüsse kurz nach Ultimo“, berichtet Wolfgang Dippold. Und wie läuft es mit der BaFin? Zu diesem Thema kann die Project Gruppe aus dem Nähkästchen plau-dern. Ein Fonds für institutionelle Anleger wurde e-benso gestattet wie ein Angebot für Privatkunden. Anfang Juni hat das Unternehmen die Unterlagen zur KVG-Gestattung eingereicht und rechnet Ende Okto-ber mit grünem Licht aus der Behörde. „Die Klarheit bei der BaFin entwi-ckelt sich langsam, ist aber noch nicht vollends erreicht“, kommen-tiert Dippold. Andere Initiatoren bestätigen im Gespräch mit dem Fondsbrief, was auch er beklagt: Die BaFin entscheidet oft sprung-haft. Was bei dem einen keinerlei Probleme bereitet, ist bei dem an-deren ein K.O.-Kriterium. „Häufig hören wir dann bei dem Verweis auf andere gestattete Fonds, die würden heute so auch nicht mehr genehmigt. Der Lernprozess ist noch nicht abgeschlossen.“ Eines immerhin habe sich geän-dert: Zu Beginn der Regulierung waren die Anbieter sehr davon ab-hängig, welcher Sachbearbeiter die Unterlagen auf den Tisch bekam. Diese Situation habe sich geän-dert. Inzwischen hat eine Leitungs-gruppe das letzte Wort. Wobei Dip-

pold betont, dass es genug Anlass zu Diskussionen gibt. Zum Beispiel, wenn es um Haftungsfragen geht. Das Investmentgesetz ließe sich halt nicht so einfach auf geschlossene Immobilienfonds übertragen. Zum Thema Leistungsbilanz hat der Vertriebschef der Project-Gruppe eine andere Meinung als der Bran-chenverband BSI. Seine Ansicht nach könnten die Initiatoren zu viele schlecht laufende Altfonds in ihrer Bilanz außen vor lassen: „Wir sind in der Pflicht, Transparenz zu liefern. Das fordern die Institutionellen sowieso von uns.“ Für die professionellen Anleger ist bei der Project-Gruppe Jürgen Uwira zuständig. Er berichtet, dass die Immobilienquote bei den Großinvestoren vier bis acht Prozent ausmacht, wobei die Versorgungswerke in der Regel stärker in Immobilien investiert sind als Versicherer. „Der Anteil wächst jedoch bei allen Anle-gerklassen kontinuierlich“, so Uwira. Anders als priva-te Zeichner, die zunächst auf die Rendite schielen, kämen institutionelle Investoren immer von der Risiko-seite. Sie erwarten einen positiven Track Record und zeitnahes Reporting – eine Herausforderung, der sich Emissionshäuser mit bislang ausnahmslos privaten Kunden erst noch stellen müssen.


Mehr Stress als erwartet Project Gruppe: Regulierung und Geschäft mit Institutionellen verursachen Kosten und Aufwand

Keine Lust? Nur wenige deutsche Großanleger wollen künftig verstärkt in Fonds investieren. Ausländische Instis haben größere Pläne. Quelle: INREV Investment Intentions Survey 2014

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(V.i.S.d.P.)

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Anders als bei den Kleinanlegern su-chen die Großen außerdem die Spezia-listen für das Besondere. Uwira zitierte aus dem aktuellen Inrev-Report. Inrev ist die Europäische Vereinigung für Investoren in nicht gelisteten Immobi-lien-Vehikeln. Demnach unterscheiden sich deutsche Institutionelle durchweg von internationalen Investoren. Die Ausländer setzen vor allem auf Büros in Großbritannien und Frankreich und erst danach in Deutschland. Heimische Anleger suchen vornehmlich in Deutschland nach passenden Objek-ten, und zwar in der Reihenfolge Of-fice, Einzelhandel und Wohnungen. Anders als die ausländischen Käufer wollen deutsche Institutionelle am liebsten direkt investieren. Entscheiden sie sich doch einmal für eine Fonds-struktur, soll es ein Land sein, ein Sek-tor, ein Angebot mit Startportfolio, und das Volumen bitte nicht zu hoch. Worin besteht bei typischen Project-Fonds das Risiko für die Investoren, und wie lässt es sich begrenzen? Der Anbieter verzichtet bei seinen Angeboten auf Fremdkapital und reduziert somit schon einmal das Wagnis. Dennoch kann ei-ne Menge schief laufen. Die Exit-Strategie sieht vor, die Wohnungen im Einzelverkauf an Eigennutzer zu ver-markten. „Somit liegt das Risiko vor allem darin, die Immobilien nicht zu den kalkulierten Werten und in der geplan-

ten Geschwindigkeit veräußern zu kön-nen“, sagte Jürgen Seeberger, Pro-ject-Vorstand und für Investitionen zu-ständig. Dabei könne der Anbieter die Preise nicht ohne weiteres senken. „Nachlässe müssten mit der Depotbank abgestimmt werden“, berichtet Seeber-ger – eine weitere Konsequenz der Regulierung. Unabhängig davon be-wertet er die Auswirkungen einer län-geren Verkaufsphase als deutlich weni-ger gravierend als reduzierte Preise. Benötigt Project ein Jahr länger für den Verkauf der Wohnungen, verringert sich die IRR-Rendite auf Objektebene um einen Prozentpunkt. Bei vier Jahren halbiert sie sich, würde aber gemäß der Kalkulation noch immer 7,5 Prozent betragen. Dass es sich nicht überall lohnt, Woh-nungen zu bauen, dürfte inzwischen auch der letzte Schlaumeier wissen. Dennoch kann die Realität überra-schen. In Berlin erreichte die Bautätig-keit inklusive Bestandsmaßnahmen 2012 ein Drittel des Bedarfs. In Ham-burg waren es 42 Prozent, in München rund die Hälfte der notwendigen Woh-nungen. In Essen dagegen deckt sich die Bautätigkeit nahezu eins zu eins mit dem, was benötigt wird, und in Bre-men entstanden bezogen auf den Be-darf 164 Prozent neue oder komplett sanierte Wohnungen – deutlich mehr also als benötigt.


Managementqualität als Argument Nummer eins. Darum geht es Institutionellen in erster Linie. Bei zahlreichen Publikumsfonds als Blind Pools verlassen sich private Anleger ebenfalls darauf.

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