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WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTDUISBURG-MITTE EG

Geschäftsbericht 2014

Verbund Duisburger WohnungsgenossenschaftenEin sicherer Hafen.

www.duisburger-wohnungsgenossenschaften.de

www.wgd-mitte.de

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Unser SelbstverständnisSeit über 100 Jahren bauen, pflegen, modernisieren und ver mieten wir Wohnungen in Duis burg. Wir sind eine mo der ne, wirtschaftlich un abhän gige und ausschließlich mitgliederorientierte Genossenschaft. Das vorrangige Ziel unserer Ge nos-senschaft und unseres Han delns ist die Förderung unserer Mit glieder durch eine gute, si chere und sozial verantwortbare Woh nungsversor gung zu an ge mes senen Preisen.

Unser AuftragWir entwickeln unseren Wohnungs-bestand zu kunfts ge recht – also unter be sonderer Be rück sich tigung der demo-grafischen Entwicklung – weiter.Die Genossenschaft stellt jungen Men-schen, Familien, Le bens ge meinschaften und Seni oren Woh nungen zur Ver fügung. Wir bauen gute Mitgliederver bindungen auf und stärken diese.Der vorhandene Wohnungsbe stand wird fortlaufend instand gesetzt und moder-nisiert. Dabei ist jedoch die langfristige Ver wert barkeit zu beachten. Wohn-anlagen, die technisch oder wirtschaft-lich keine Zu kunfts per spek tiven bieten, werden gegebenenfalls auch veräußert.Kontinuierlicher Neubau ist dabei Voraus-set zung für eine langfristig positive Entwick lung.Die Neubaumaßnahmen erfolgen frei von öf fent licher Bin dung im freifinan-zierten Woh nungs bau, damit alle Mitglie-der die Möglich keit der Anmie tung haben. Grundsätzlich kommen hierzu alle Stadtteile Duisburgs in Frage.Die Mietpreisbindung orientiert sich an den genossenschaftlichen Grundsätzen und wird nur so bemessen, dass die Wirt schaftlichkeit gegeben ist und so-wohl Investitionen im Be stand als auch in kontinuierlicher Neubautätig keit mög-lich sind. Der Wohnungsmix wird so ge staltet, dass er möglichst allen Zielgruppen gerecht wird.Eine zukunftsfähige Standort aus wahl mit hoher städtebaulicher und architek-tonischer Qua lität unter Einbeziehung von Umweltschutz und Ökologie be stimmen unser Handeln.

Unser Anspruch an die WohnqualitätWir bieten Wohnqualität mit gehobenem Aus tat tungs kom fort. Dabei finden stei-gende Sicher heits bedürfnisse und bar-rierefreie Nutz- und Wohn be rei che Berücksichtigung. Eine nachhaltige Reduzierung von CO2-Emis sionen und Ver brauchs kosten soll insbesondere er reicht werden durch:• energieeffizienteGebäudetechnik und baulichen Wärmeschutz• EinsatzerneuerbarerEnergieträger• RessourcenschonendeSanitärtechnikDer Beachtung von Wohnge sund heit und Umwelt ver träg lich keit bei der Auswahl von Baustoffen wird hohe Priorität ein-geräumt.Ausreichendes und qualifiziertes Per-sonal, Haus warte vor Ort in größeren Wohnanlagen, Seni o ren beratung, Ge- mein schafts treffpunkte und Aktivie rung ehrenamtlicher Helfer kreise sind Voraus-setzung für unsere Zielerreichung.

Unsere Mitarbeiter, unser Auf sichtsrat und unsere gewünschten PartnerDie Ausbildung junger Menschen und die ständige Wei ter bildung unserer Mit ar-bei ter sollen der fachlichen Qualifi ka tion eine breite Basis für unsere Mitglieder gewährleisten.Wir handeln glaubwürdig und verläss-lich. Größtmög licher Ei gen verant-wortung aller Mit ar beiter messen wir einen hohen Stellen wert bei. Die kom-munikative und vertrauensvolle Zu sam-men arbeit mit dem Auf sichts rat stellt die breite Grund lage für unser Han deln dar. Der Auf sichts rat führt den Dialog mit den Mitglie dern, um sie in ihren Rechten zu unterstützen und sie insbesondere für ein eigenes Mit wirken im Ehrenamt zu gewinnen.Wir verpflichten uns zu Trans parenz und offener Kommuni kation nach Innen und nach Außen.Bei der Auswahl und Beauftra gung unse-rer Geschäftspartner legen wir Wert auf eine lokale Bindung im Umfeld unserer Genossenschaft.

Verabschiedet von Vorstandund Aufsichtsrat am 23. August 2006

Wohnen in unserer Genossenschaft - Heute und in Zukunft

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in 2014 2013 2012 2011 2010

BestandszahlenBewirtschafteter BestandWohnungseinheiten Anzahl 1.707 1.707 1.708 1.685 1.643Gewerbeeinheiten Anzahl 6 6 6 6 6Garagen und Einstellplätze Anzahl 581 581 584 561 519Wohn- und Nutzfläche qm 130.401 130.399 130.452 128.035 123.637

MitgliederAnzahl der Mitglieder Anzahl 2.629 2.640 2.632 2.619 2.627 Anzahl der Geschäftsanteile Anzahl 9.226 9.275 9.322 9.371 8.901

Jahresabschlusskennzahlen Bilanzsumme TEuro 63.092 63.906 65.022 64.932 58.036 Sachanlagenvermögen TEuro 56.316 57.837 59.200 58.559 52.229 Sachanlagenintensität % 89,3 90,5 91,0 90,2 90,0 Investitionen in Sachanlagen TEuro 238 398 2.360 7.806 3.220 Eigenkapital gesamt TEuro 17.737 16.791 16.703 16.015 15.639 Eigenkapital (langfristig) TEuro 17.554 16.598 16.501 15.812 15.453 Eigenkapitalquote % 27,8 26,0 25,4 24,4 26,6 Langfristiges Fremdkapital (Darlehen) TEuro 37.456 38.999 40.082 41.083 35.977 Umsatzerlöse TEuro 10.409 10.063 9.686 9.157 9.052 Cashflow TEuro 3.056 2.827 2.832 1.967 2.252 Ausschüttung TEuro 94 95 94 91 87

Wohnugswirtschaftliche Kennzahlen Sollmieten TEuro 7.245 7.130 7.052 6.463 6.362 Investitionen in Instand-haltung/Modernisierung TEuro 2.342 2.497 2.168 2.306 1.915 je qm Wohn- und Nutzfläche Euro/qm/mtl. 1,50 1,60 1,38 1,50 1,29 Betriebskosten (inkl. n. umlagef.) TEuro 3.136 3.426 3.132 2.874 3.013je qm Wohn-und Nutzfläche Euro/qm/mtl. 2,00 2,19 2,00 1,87 2,03 Erlösschmälerungen (Allgemein) TEuro 97,00 101,00 131,00 138,00 114,00 Mieterwechsel Anzahl 137 143 137 126 117 Fluktuationsquote % 8,0 8,4 8,0 7,5 7,1

Leerstand am Bilanzstichtag Wohn-(Allgemein) einheiten 28 26 25 39 23 Leerstandsquote % 1,6 1,5 1,5 2,3 1,4

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2014

Neues aus DuisburgStadtbibliothek zieht in das Stadtfenster . . . . 4

LageberichtUnser Wohnungsbestand im Überblick . . . . . . 6Organe der Genossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11Wohnungswirtschaftliche Lage. . . . . . . . . . . . . . 11Lage der Wohnungsgenossenschaft. . . . . . . . . 12Großinstandsetzungsmaßnahme 2014 . . . . . . 14Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Instandhaltung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Bienenschwarm. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15Für 2015 geplante Modernisierung und Instandhaltung. . . . . . . . . 16Neubaumaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17Grundstückswesen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17Ertragslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18Vermögens- und Finanzlage . . . . . . . . . . . . . . . . 19Finanzielle Leistungsindikatoren . . . . . . . . . . . . 19Finanzinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Risikomanagementsystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Gesetzliche Prüfung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Chancen und Risikender künftigen Entwicklung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Nachtragsbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Voraussichtliche Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . 21

BilanzAktiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22Passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Gewinn- und Verlustrechnung. . . . . . . . . . . . . . . 24

Anhang des Jahresabschlusses 2014Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . 26

Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat zur Verteilung des Bilanzgewinnes 2014 . . . . . 30Bericht des Aufsichtsrates . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

GB ExtraGenossenschaft goes Green. . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Impressum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Die Genossenschaft auf einen Blick Inhalt

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„Leihen Sie uns leer!“Die Duisburger Stadtbibliothek zieht in das Stadtfenster

Jugendlichen stehen eBooks, eMagazine, eMusic oder eVideos besonders hoch im Kurs und werden immer beliebter. Hier kann man Chillen und Lernen. Ein idealer Treffpunkt für Jugendliche in der Innen-stadt.

Stadt der vielen SprachenDie Schönen Künste, Sprachen, Musik und Kunst sowie die Türkische Bibliothek sind in der zweiten Etage angesiedelt. In Duisburg leben mehr als 160.000 Menschen mit einer Zuwanderungsge-schichte und täglich werden es mehr. Die meisten von ihnen spre-chen türkisch und so hat die Stadtbib-liothek auch eine türkische B i b l i o t h e k , die übrigens führend in Deutschland ist. Sie um-fasst 25.000 Medien: Bü-cher, Lexika, Noten, Zeit-schriften und Tageszeitungen aber auch CD‘s und DVD‘s. Eltern werden in eigenen Führungen die Bestände gezeigt, Frauen mit Migrationshintergrund lernen kom-petent die Medien zu nutzen, aber auch mehrsprachige Lesestunden und inter-kulturelle Märchenstunden stehen auf dem Programm. Wer aktiv teilnehmen möchte, kann im Erzählcafé UnerHörtes aus seinem Leben in einer neuen Heimat berichten, es sind Geschichten aus dem ganz alltäglichen Leben, heiter, traurig, nachdenklich und bewegend.Die Stadt Duisburg versucht, Flüchtlin-gen und asylsuchenden Menschen nach besten Kräften zu helfen. Dabei steht die Stadtbibliothek mit an vorderster Stel-le. Sie bietet ein eigenes Programm für Menschen, die aus ihrer Heimat geflohen sind und sich in einem fremden Land zu-rechtfinden müssen. Eine Einführung für Flüchtlinge durch die Bibliothek steht un-ter dem Motto „Literatur als Brücke zwi-schen Menschen und Ländern“. Im „Café Deutsch“ wird Lernen und Begegnen groß geschrieben und seien die Deutsch-kenntnisse auch noch so gering, hier werden sie angewendet.

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Mit dieser Aufforderung startete die Stadtbibliothek ihren Umzug in ihr neu-es Domizil. Immerhin waren es 300.000 Bücher und 20.000 audiovisuelle Medien, die ihren Weg von der Zentralbibliothek an der Düsseldorfer Straße in das „Stadt-fenster“ an der Steinschen Gassen fin-den mussten. Mit Rucksack, Körben und Taschen waren die Duisburger dabei und nicht wenige Nutzer liehen Hunderte von Medien aus. Die Aktion war ein Erfolg. Mehr als 120.000 Medien kommen so auf privatem Umweg in ihre neuen Regale.Die Einweihungsfeier der neuen Zentral-bibliothek soll am Ende der Sommerferi-en stattfinden. Diese kreative Idee ist Teil der Erfolgsge-schichte der Duisburger Stadtbibliothek, die 1901 als Bücher- und Lesehalle im Haus Burgplatz 12 gegründet wurde. Das Bildungsinteresse der Duisburger war schon zu dieser Zeit groß. Die Bestände wurden stetig erweitert. Wegen akutem Platzmangel musste die Stadtbibliothek bis heute sieben Mal umziehen. 1952 er-hielt sie als erste in der Bundesrepublik Deutschland ein eigenes, neu für sie ge-bautes Haus im Kant-Park. Ihren Aufstieg verdankt die Stadtbibliothek von nun an auch dem Engagement der Stadt Duis-burg, die zu dieser Zeit als eine der reichs-ten Städte Deutschlands galt. Die Biblio-thek war Ausdruck dieses Wohlstands, der sich in ästhetisch ansprechender Gestalt des Gebäudes zeigte aber auch in seinem Inneren besonders großzügig angelegt war und unerwartete Schätze enthielt. Die Kinder- und Jugendbibliothek war sogar als UNESCO-Modellbibliothek anerkannt. Professionell war das Biblio-thekswesen, modern und differenziert, zur Freude der Nutzer. Die hatten sich in den Jahren 1952 bis 1957 von 400.000 auf 800.000 verdoppelt. Damit war Duisburg zum Spitzenreiter aller Bibliotheken in NRW geworden. Und noch mehr: als sie 1966 die Datenverarbeitung einführte, war sie die erste öffentliche Bibliothek in der BRD, die sich dieser innovativen Her-ausforderung gestellt hatte.Schon Anfang der 60er Jahre zeigte sich, dass das neue Haus einer modernen ex-pandierenden Bibliothek nicht mehr ge-nug Platz bot. Die Bibliothek musste ihr gediegenes Domizil im Kant-Park wieder verlassen. Das neue Zuhause in einem ehemaligen Großkaufhaus auf der Düs-seldorfer Straße/Ecke Königstraße war

aufwendig umgebaut worden und reprä-sentativ gestaltet. Im Mai 1966 fand der Umzug statt. Auf 6500 qm präsentierten sich 135.000 frei zugängliche Bände in großzügig ausgestatteten Räumen.Am 7. Februar 2015 wurde nun die Zen-tralbibliothek in der Düsseldorfer Straße geschlossen. Im nächsten Jahr hätte sie ihr 50jähriges Jubiläum feiern können. Kein Wunder, dass der Abschied dem Di-rektor Dr. Jan - Pieter Barbian nicht leicht fiel, als er das Büro verließ, von dem aus er 16 Jahre die Geschicke der Stadtbiblio-thek geleitet hatte. Auch manchen Besu-cher dürfte das Schild „Bibliothek ist ge-schlossen“ wehmütig gestimmt haben. Demnächst wird das Gebäude abgerissen und ein neues Geschäftshaus gebaut.

Archäologische Funde und modernes DesignEinst wurde auf der Düsseldorfer Stra-ße ein Familienkaufhaus zur Bibliothek. Heute ist auf dem ehemaligen Grund-stück eines Kaufhauses eine Bibliothek errichtet worden. Das „Stadtfenster“ beherbergt neben der Zentralbibliothek auch die Volkshochschule. Zwei Zentren von Wissen und Bildung, Unterhaltung und Kultur werden über ein großzügiges Foyer mit einander verbunden und lassen tief in die Duisburger Geschichte blicken. Bei Ausgrabungsarbeiten für das Stadt-fenster gab es eine große Überraschung, als ein Areal aus dem 14. Jahrhundert freilegt wurde. Hier befand sich die Klos-teranlage des „Dritten Ordens“. Auf dem Gelände wurde 1655 die Universität ge-gründet, die Klosterkirche zum Auditori-um und die beiden Ordenshäuser zu Pro-fessorenhäusern umgebaut. 1818 wurde die Universität geschlossen und ihre Gebäude überbaut. Die Bebauung wur-de im Zweiten Weltkrieg zerstört. Heute sind sie wieder sichtbar und als erlebbare Vergangenheit in das Untergeschoss in-tegriert.

Das Stadtfenster im ModellDas markante Bibliotheksgebäude liegt unübersehbar am Fußgängerübergang von der Königstraße zur Münzstraße auf der Steinschen Gasse und wird ab dem ersten Obergeschoss mit einer Glasbrü-cke über die Universitätsstraße geführt. Glas ist der Hauptbaustoff und die her-auskragenden überdimensionalen Fens-terfassungen, die teilweise über drei Ge-schosse führen, geben dem Haus seinen Namen „Stadtfenster“.„Raumbuch“ heißt die Infotheke für Stadt-bibliothek und Volkshochschule im Foyer. Hier ist Selbstbedienung erwünscht: an Verbuchungsterminals, automatischer Rückgabestation und Kassenautomat. Vorgemerkte Medien stellt ein „intelli-gentes Regal“ bereit, neue Bücher wer-den präsentiert und Informationen auf Wänden gegeben. Der Foyerbereich ist über mehrere Etagen offen. Im Oberge-schoss ist das Literaturbistro, Selbst-lernzentrum und eine Veranstaltungs-bühne zu finden.

Für Kinder und JugendlicheDie erste Etage gehört Kindern und Ju-gendlichen, angelegt als „innovatives Konzept“, das Offenheit und Geborgen-heit vermitteln soll.In der Kinderbibliothek können die Klei-nen sich in vier bunte Lesehäuschen zu-rückziehen. Seit 2011 gibt es die Interna-tionale Kinderbibliothek. Die 4000 Bücher in dreizehn Sprachen, viele zweisprachig, soll Leselust bei Eltern und Kindern we-cken; dazu gibt es Filme und CD‘s auch für die kleinsten Kunden. Eine Fachme-diathek „Frühes Lernen“ wurde schon 2006 eingerichtet mit Lerninseln, W-Lan und natürlich Schmöker für Leseratten. Das SchülerCenter bietet neben Medien für die schulische Bildung in der Jugend-mediathek fast alles, was Jugendliche für Freizeit und Unterhaltung wünschen. Bei

Profil 2014, einschließlich Bezirksbibliotheken

Ausleihe: 1,9 MillionenBesucher: 1,1 MillionenNeue Leser: 7851KostenloseSchülerausweise: 9259

Ausleihe per MausklickOnleihe: 78.000 MedienNutzer: 3521

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Kardinal-Galen-Straße 91-95Philosophenweg 46-50Wieberplatz 11

2Falkstraße 23-33Falkstraße 99-109Hedwigstraße 5Hansastraße 58-60 Königsberger Allee 35Bechemstraße 11-15Zieglerstraße 92

Templerstraße 17-21 Templerstraße 2-4Malteser Straße 1-5Felsenstraße 28-32Meidericher Straße 49-61Zanderstraße 12-18, 11-21In der Ruhrau 18/20, 22-30

Unser Wohnungsbestandim Überblick

Die Wohnungsgenossenschaft Duisburg- Mitte verfügt derzeit über rund 1.700 Wohnungen, die sich in der Innenstadt, in Neudorf, Duissern, Altstadt, Dellviertel, Hochfeld und Rahm befinden.

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1110

Ährenstraße 8-125

Eigenstraße20, 22, 24/26, 28, 30/32Gitschinerstraße 52, 54Karl-Jarres-Straße 18-24Trautenaustraße 3Gitschinerstraße 60-66Saarbrücker Straße 6-22Heerstraße 216-218Saarbrücker Straße 3-19

3 Gitschinerstraße 81-85Fröbelstraße 91-107Heerstraße 226-230Johanniterstraße 128Königgrätzer Straße 40Friedenstraße 76-78Tiergartenstraße 54 D-HJohanniterstraße 33, 35, 39-43, Realschulstraße 26-28

Holteistraße 41-55Gneisenaustraße 72, 74Holteistraße 46-52/54Gneisenaustraße 78Gneisenaustraße 282Koloniestraße 129Koloniestraße 69Rheinbabenstraße 1-7Neudorfer Straße 168, 170Grabenstraße 133 Kammerstraße 151-171Sternbuschweg 162

4 Bismarckstraße 62Haroldstraße 43-65, 69Haroldstraße 58-72Grabenstraße 124-128Kammerstraße 83Heinrich-Lersch-Straße 24-32Blumenstraße 18-22Grabenstraße 9-13Geibelstraße 1-7Hammerstraße 4-8Kettenstraße 13-17, 14-20Memelstraße 18, 22-24

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Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das Unternehmen

Wohnungswirtschaftliche Lage

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3.500.000

Entwicklung der Betriebskosten und Heizkosten von 1980 - 2014

RahmenbedingungenDie Bauinvestitionen erzielten ebenfalls ein kräftiges Plus von 3,4 % und trugen so nicht unerheblich zum gesamtwirt-schaftlichen Wachstum in 2014 bei.

Unsere Branche – der Wohnungsneubau – hat sich auch in 2014 auf etwa 250.000 neu geschaffenen Wohnungen gehalten. Rund 230.000 Wohnungen wurden im Zeitraum von Januar bis November 2014 errichtet. Dies bedeutet einen Zuwachs von 4,5% zum Vorjahr.

Ausweislich der GDW-Jahresstatistik be-trugen die Nettokaltmieten im Bundes-durchschnitt im Berichtsjahr 2013 5,15 (+2,1%) Euro/qm, in den alten Bundes-ländern 5,41 (+2,5%) Euro/qm und in den neuen Bundesländern 4,85 (+1,9%).

Der Wohnungsneubau profitiert weiter-hin davon, dass Wohnimmobilien infolge der Finanzkrise als weitgehend sichere

und werterhaltende Kapitalanlage gel-ten. Zudem sind die Hypothekenzinsen weiterhin günstig. Allerdings konzent-riert sich der Wohnungsneubau nur auf einige Wachstumsregionen. Vor allem im Geschosswohnungsbau ist die Nachfra-ge sehr deutlich in den Kernstädten ver-ortet.

Die deutsche Wirtschaft ist nach ersten Berechnungen des statistischen Bun-desamtes im Jahr 2014 per Saldo um 1,5 % gewachsen. Das war deutlich höher als im Vorjahr und lag damit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 1,2 %. Die konjunkturelle Lage hat sich nach dem schwungvollen Jahresauftakt und der folgenden Schwächephase im vergangenen Sommer zum Jahresende hin wieder stabilisiert. Auf der Verwendungsseite des Brutto-inlandsprodukts war der Konsum wich-tigster Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft. Dabei stiegen die privaten Konsumausgaben preisbereinigt um 1,1 %, die des Staates um 1,0 % und dies trotz der weiteren Bemühungen, die Neuver-schuldung gegen Null zu fahren. Auch die Investitionen legten spürbar zu. Im Inland investierten Unternehmen und Staat zu-sammen 3,7 % mehr in Ausrüstungen als ein Jahr zuvor. Der deutsche Außenhandel gewann im Jahresdurchschnitt 2014 trotz eines wei-

WohnungsgenossenschaftDuisburg – Mitte eG

Hedwigstraße 547058 Duisburg

Internet: www.wgd-mitte.deE-Mail: kontakt@wgd-mitte.de

VorstandsvorsitzenderWinfried TomczakVorstandNorbert LaufsAufsichtsratsvorsitzenderMichael Lanfer

Gründung der Genossenschaft3. Februar 1895

GenossenschaftsregisterDuisburg 23 GnR 212

Abschlussprüfer

Verband der Wohnungs- und ImmobilienwirtschaftRheinland Westfalen e.V.

Goltsteinstraße 2940211 Düsseldorf

terhin schwierigen außenwirtschaft-lichen Umfelds etwas an Dynamik. Deutschland exportierte 3,7 % mehr Wa-ren und Dienstleistungen als in 2013. Die Importe legten aber fast genauso stark zu mit einer Steigurung von 3,3 %

Die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt zeigte sich in 2014 weiterhin stabil. Die Arbeitslosenquote betrug durchschnitt-lich 6,4 % und ist gegenüber 2013 um 0,4 % gesunken. Für 2015 gehen die Progno-sen von einer annähernd gleichen Quote aus. Von einer weiteren deutlichen Ver-besserung am Arbeitsmarkt gehen die Wirtschaftsforschungsinstitute aller-dings nicht aus.

Die führenden Wirtschaftsforschungs-institute gehen in ihrem Herbstgutachen 2014 davon aus, dass das Bruttoinlands-produkt bei etwa 1,2 % liegen wird, also etwas niedriger ausfallen wird. Jedoch bei insgesamt guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

1980 - 2014

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Wohnungsmarktlage in DuisburgSeit Ende der 90er Jahre ist der Mietwoh-nungsmarkt in Duisburg gekennzeichnet durch einen deutlichen Angebotsüber-hang. Dabei sind die Stadtteile unter-schiedlich stark betroffen – die nördlichen Stadtteile eher stärker. Die durchschnitt-liche Leerstandsquote in Duisburg liegt bei rd. 5 % - 10 % und kann insgesamt noch als moderat bezeichnet werden.

Die Stadtteile mit unseren genossen-schaftlichen Wohnungen – Neudorf, Du-issern, Hochfeld, Dellviertel und Rahm gehören – mit Ausnahme Hochfeld – zu den günstig gelegeneren Stadtteilen.Unsere Genossenschaftswohnungen werden nach wie vor stark nachgefragt. So können wir seit Jahren über 1.000

Lage der Wohnungsgenossenschaft

WohnungsbewirtschaftungAm 31. 12. 2014 bewirtschaftete die Ge-nossenschaft 221 Häuser mit 1.707 Woh-nungen, 581 Garagen bzw. Einstellplät-zen in Tiefgaragen und 6 gewerbliche Einheiten.

Von dem Wohnungsbestand entfallen 1.507 Wohnungen auf den Bereich des

freifinanzierten Wohnungsbaues (davon 496 Altbauwohnungen); 200 Wohnungen unterliegen noch den Bestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaues.

Der gesamte vermietbare Wohnungsbe-stand wurde zwischenzeitlich mit Sam-melheizungen, Bädern, Duschen und iso-lierverglasten Fenstern ausgestattet.

VermietungssituationIm Geschäftsjahr 2014 waren 137 Woh-nungswechsel zu verzeichnen. Dies wa-ren 6 Wechsel weniger als im Vorjahr. Die sich ergebenden Anschlussvermie-tungen konnten im abgelaufenen Ge-schäftsjahr zufriedenstellend durchge-führt werden. Dabei müssen allerdings häufig ein bis zwei Monate Ausfall in Kauf genommen werden, da die neuen Mieter oft eigene Kündigungsfristen haben und die Marktlage ein Entgegenkommen er-fordert. Dennoch konnten wir in den letz-ten beiden Jahren längerfristigen Leer-stand von Wohnungen – bis auf wenige Ausnahmen – vermeiden.

Unverändert hoch ist die Nachfrage nach unseren Genossenschaftswohnungen. In unseren Bewerberdateien haben wir, Stand März 2015, über 1.000 Wohnungs-suchende erfasst. Dies zeigt, dass unsere seit Jahren anhaltenden Marketingstra-tegien Wirkung zeigen und wir zuneh-mend als Genossenschaft wahrgenom-men werden. Kooperationen mit den anderen Duisburger Genossenschaften, Internetpräsenz, Teilnahme an Woh-nungsbörse u.v.m. zahlen sich hier aus. Nicht zu vergessen, unsere Mitglieder, die uns im Bekannten- und Freundeskreis immer wieder empfehlen, was sicherlich die beste Werbung für unsere Genossen-schaft darstellt.

Es gibt jedoch auf Dauer einen gewis-sen Bodensatz an Wohnungen, der ge-nerell schwieriger zu vermieten ist und der in Einzelfällen auch zu längeren Leerständen führt. Am beliebtesten sind Wohnungen in der ersten Etage. Erd-geschoss- und Dachgeschosswohnun-gen sind etwas problematischer in der Vermietung. Auch stadtteilbezogen sind deutliche Unterschiede erkennbar. Neu-dorf, Duissern und Innenstadt sind nach wie vor beliebtere Stadtteile als Hochfeld oder Rahm. Von den insgesamt in 2014 angefalle-nen Erlösschmälerungen (Nettomieten) von rund 97 T€ (Vorjahr 101 T€) entfallen 19 T€ auf maßnahmebedingte Leerstän-de (Modernisierung), 46 T€ auf allgemei-nen Leerstand und 32 T€ auf Erlösaus-fälle für Garagen und Einstellplätze.

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Bestand nach BaujahrenInsgesamt 1.707 Einheiten

464 475 156 213 190 59 150

1921-49 1950-59 1960-69 1970-79 1980-89 1990-99 ab 2000

Erlösschmälerungvon 1991 - 2014

´91 ´92 ´93 ´94 ´95 ´96 ´97 ´98 ´99 ´00 ´01 ´02 ´03 ´04 ´05 ´06 ´07 ´08 ´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14

Wohnungssuchende nach RaumaufteilungInsgesamt 992, davon 194 Mitglieder

4-Raum 13%

5-Raum 1%

3-Raum 34%

2-Raum 43%

1-Raum 9%

Fehlende Anschluss-vermietung

Modernisierung

Garagen

Leerzug wegen Abriss

Wohnungssuchende im Durchschnitt aufweisen. Hiervon sind etwa 80 % Nichtmitglieder, was für den guten Ruf unserer Genossenschaft spricht. Die meistgefragte Wohnung ist dabei nach wie vor die 3-Raum-Wohnung. In den letzten Jahren hat aber auch die Nach-frage nach 2-Raum-Wohnungen wieder zugenommen, ebenso wie die Nachfra-ge nach 4- oder 5-Raum-Wohnungen. Deutlich gesunken ist seit Jahren die Nachfrage nach 1-Raum-Wohnungen, die heute eher als Übergangslösungen gewählt werden.

Die demografische Entwicklung wirft auch in Duisburg ihre Schatten voraus. Ist bis 2020 noch mit einem moderaten Rückgang auf etwa 480.000 Einwohner zu rechnen, sinkt die Einwohnerzahl bis 2050 auf voraussichtlich 430.000. Dies wird zwangsläufig zu einem erheblichen Mietwohnungsüberhang führen. Dar-auf sollten sich alle Wohnungsakteure rechtzeitig einstellen. Berücksichtig man das Alter der Wohngebäude und deren künftig erschwerten Nutzungsmöglich-keiten für die alternde Gesellschaft kann es eigentlich nur heißen, dass Abriss und Neubau sowie kräftige Investitionen in den erhaltenswürdigen Teil des Bestan-des, einhergehend mit der Verringerung des Wohnungsangebotes, die zukünfti-gen Tätigkeitsfelder bestimmen.

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Stadtteil Einwohnerzahl Wohnungen Anteil GenossenschaftNeudorf 27.000 17.000 793Duissern 15.000 9.100 349Dellviertel 15.000 8.500 46Hochfeld 16.000 8.500 495Rahm 6.000 2.900 24

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Großinstandsetzungsmaßnahme 2014 Bienenschwarm

Modernisierung

Instandhaltung

Im Geschäftsjahr 2014 wurde weiter intensiv an der Planung der Großmoder-nisierungsmaßnahme Heinrich-Lersch-/Blumen-/Kammerstraße gearbeitet. Es ist beabsichtigt, unsere größte zusam-menhängende Wohnanlage in Neudorf mit insgesamt 170 Wohnungen intensiv zu überarbeiten. Dies sowohl aus ener-

Seit über 10 Jahren bieten wir unseren Mitgliedern den zusätzlichen Service der Seniorenberatung. Hierfür wurde eine speziell ausgebildete Sozialwis-senschaftlerin eingestellt. Wir wollen damit rechtzeitig auf die demografische Entwicklung eingehen und einen über die reine Wohnungsvermietung hinaus-gehenden Service bieten. Dabei liegt der Schwerpunkt darauf, ältere Mitglieder solange wie möglich bei dem Verbleiben in ihren Wohnungen zu unterstützen. Hierzu erfolgen Beratungen und Unter-stützung bei behördlichen Angelegen-heiten (Pflegeversicherung, Essen auf Rädern, Arztbesuchen u. Ä.).

Neben der Großmodernisierungsmaß-nahme wurden im abgelaufenen Ge-schäftsjahr insgesamt 21 Einzelwohnun-gen im Rahmen eines Mieterwechsels modernisiert. Hierbei wurden im Wesent-lichen folgende Arbeiten durchgeführt:Modernisierung der Bäder und Küchen, einschließlich Erneuerung der Steigelei-tungen, Türen, Ausstattung mit pflege-leichten Böden und Trittschalldämmung sowie eine Verstärkung der Elektroins-tallation. Für diese Maßnahmen wurden insgesamt 353 T€ an Fremdkosten aus-gegeben. Wegen der unterschiedlichen Intensität der einzelnen Modernisierun-gen reichen die Kosten je Wohnung von

In den Häusern Haroldstraße 43-53/55 und Karl-Jarres-Straße 20, 22 wurden turnusgemäß die Treppenhausanstriche erneuert, wofür insgesamt 11 T€ aufge-wandt wurden.Die Hausfassaden der Kardinal-Galen-Straße 91 – 95 sowie der Bismarkstraße 62 wurden farblich neu gestaltet. Hierfür wurden insgesamt 23 T€ aufgewandt.Für die bauliche Instandhaltung und Modernisierung unseres Hausbesitzes

getischer Sicht als auch um Ver-besserungen der Grundrisssituationen und Erneuerungen der Balkonanlagen zu erreichen. Die Größe des Objektes bringt eine lange und intensive Planungsphase mit sich. So ist mit dem Baubeginn nicht vor 2016 zu rechnen.

Darüber hinaus konnten zahlreiche eh-renamtliche Helfer aus dem Bereich der Mitglieder gewonnen werden, die sich im Sinne einer genossenschaftlichen Philo-sophie bereit erklärten, hier unentgeltlich mitzuwirken.

Ein weiterer Schwerpunkt der Arbeit bil-det ein genossenschaftlicher Treffpunkt im Wohnungsbestand – der Bienen-schwarm. Hier finden nahezu täglich Ver-anstaltungen verschiedenster Art statt, die das gemeinsame Miteinander in un-serer Genossenschaft fördern und stär-ken. Der Zuspruch der Mitglieder ist sehr groß. So konnten auch beim diesjähri-gen Sommerfest zahlreiche Teilnehmer begrüßt werden. Dies lässt hoffen, dass auch diese Maßnahme dazu beitragen wird, unser Miteinander-Gefühl zu stär-ken und somit langfristig unsere Vermie-tungschancen zu steigern.

5 – 28 T€ je Wohnung – die durchschnitt-lich aufgewandten Fremdkosten lagen in 2014 bei 17 T€ je Wohnung. Die Finanzie-rung erfolgte durch den Einsatz von Ei-genmitteln der Genossenschaft.Auffällig ist, dass in den letzten vier Jah-ren sowohl die Anzahl als auch die Kosten für die Einzelmodernisierungen deutlich gesunken sind. Dies mag daran liegen, dass wir seit 1993 rund 850 Wohnungen modernisiert haben. Es ist deshalb auch in den nächsten Jahren damit zu rechnen, dass sich die jährlichen Aufwendungen für diese Maßnahmen auf einem niedri-gen Niveau – so wie in den letzten drei Jahren- bewegen werden.

haben wir in 2014 2.342.520,55 T€ ver-ausgabt. Davon entfallen 353 T€ auf mietwirksame Modernisierungsmaß-nahmen. Bezogen auf die qm/Wohn- und Nutzfläche sind Fremdleistungen für Instandhaltung und Modernisierung in Höhe von insgesamt 19,95 € (Vorjahr 21,29 €) angefallen. Für die laufende bauliche Instandhaltung wurden in 2014 1.530 T€ (Vorjahr1.707 T€) aufgewandt. Dies entspricht 13,03 € (Vorjahr 14,54 €) je qm/Wohn- und Nutzfläche.

Obwohl das Wetter sich nicht von der schönsten Seite zeigte, war unser Sommerfest 2014 gut besucht.

Die neu gestaltete Fassade der Kardinal-Galen-Straße 91-95.

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GroßmodernisierungDie beabsichtigte Großmodernisierung der Wohnanlage Heinrich-Lersch-/Blu-men-/Kammerstraße wird weiter inten-siv planerisch und kostentechnisch vor-bereitet. Dabei zeigt sich, dass es sich um eine grundlegende und daher auch sehr kostenintensive Maßnahme handeln wird. Nach bisherigen sehr vorläufigen Kostenschätzungen werden rd. 13 € Mio. an reinen Fremdkosten zu erwarten sein. Dies führt dazu, dass ein entsprechend tragbarer Finanzierungsplan parallel zu der technischen Planungsphase umge-setzt werden muss. Fest steht inzwi-schen, dass die Umsetzung in drei Bau-abschnitten erfolgen wird; Baubeginn für

NeubaumaßnahmenNachdem unsere letzte Neubaumaßnah-me in Duisburg 2012 fertiggestellt wur-de, endet zunächst eine über 15-jährige Neubauphase, in der über 200 Wohnun-gen neu gebaut wurden; knapp 10 % des Wohnungsbestandes dabei im Rahmen bestandsersetzenden Neubaues. Derzeit sind alle Kapazitäten auf die Großmoder-nisierungsmaßnahme gerichtet. Nach deren Umsetzung wird das Thema Neu-bau wieder aufgenommen werden.

GrundstückswesenDie Genossenschaft verfügt derzeit über keine bebauungsfähigen Grundstücke, bemüht sich jedoch, weitere Grundstü-cke innerhalb unserer Baugebiete zu er-werben. Wobei jedoch, insbesondere im Innenstadtbereich, kaum noch Möglich-keiten vorhanden sind.

durchgeführt oder nicht mehr genutzte Allgemeinräume (Waschküche, Mansar-denräume) im Rahmen der Modernisie-rung mit einbezogen.

InstandhaltungDie laufenden Kleininstandhaltungen werden weiterhin kontinuierlich fortge-führt. Ebenso werden, wie in den letzten Jahren, Treppenhausanstriche turnus-gemäß vorgenommen. Im Rahmen der Treppenhausanstriche werden, soweit erforderlich, Elektroleitungen und Haus-tür- und Briefkastenanlagen erneuert. Für den gesamten Bereich der laufenden Instandhaltung unseres Hausbesitzes sind im Etat 2014 1.600 T€ vorgesehen. Dies entspricht einem Anteil von etwa 25 % der Nettoumsatzerlöse.

den ersten Abschnitt ist im Frühjahr 2016.

Zwischenzeitlich wurden auch die not-wendigen Fremdmittel in Höhe von 8,5 Mio € in die Planung einbezogen. Es ist beabsichtigt dies mit öffentlichen Mitteln des Landes NRW zu tun. Gespräche mit dem Bauministerium verliefen sehr po-sitiv. Diese Großmodernisierungsmaß-nahme ist die derzeit größte einer Woh-nungsgenossenschaft in NRW. Durch die öffentliche Förderung mit derzeit sehr günstigen Zinssätzen sowie einem ho-hen Eigenkapitaleinsatz können notwen-dige Mietanpassungen in zumutbaren Grenzen gehalten werden.

Erste Entwürfe unseres Architekturbüros zur Neugestaltung unserer Wohnanlage Heinrich-Lersch-/ Kammer-/Blumenstraße.

ModernisierungBei Mieterwechseln werden auch in 2015 Einzelmodernisierungen der Wohnun-gen vorgenommen, um den Standard der Wohnungen dem sich verändernden technischen Wandel anzupassen.

Der gesamte Etat für die Modernisie-rungsmaßnahmen in 2015 wird zunächst wegen der Erfahrungswerte der letzten Jahre mit 400 T€ veranschlagt. Dieser Etatansatz wurde entsprechend der Auf-wendungen der letzten Jahre geschätzt.

Der Schwerpunkt der Einzelmodernisie-rungen wird auch künftig die Erneuerung von Bädern, Elektroinstallationen, Türen und Oberböden sein. Soweit angebracht, werden auch Grundrissänderungen

Für 2015 geplante Modernisierung und Instandhaltung

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Ertragslage Vermögens- und Finanzlage

Das in 2014 erzielte Jahresergebnis ergibt sich im Vergleich zum Vorjahr aus den ein-zelnen Leistungsbereichen wie folgt: 2014: TEuro 2013: TEuroHausbewirtschaftung + 937 + 620Betriebs-/Heizkostenumlage – 18 – 22Bautätigkeit 0 0Sonstiger betrieblicher Bereich + 183 - 352Betriebsergebnis + 1.102 + 246Neutraler Bereich 0 0KST- Ausschüttungsbelastung – 43 – 43Jahresüberschuss + 1.059 + 203

Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung ist in 2014 gekennzeichnet von gestiegenen Mieterlösen. Im Aufwandsbereich sind deutlich geringere Kosten für die bauliche In-standhaltung angefallen.

Die Sollmieten haben sich gegenüber dem Vorjahr um fast 119 T€ erhöht, dies als Folge des durch Mietmehreinnahmen im Rahmen der Neuvermietung bei Wohnungswech-sel sowie durch Mietanpassung (bei modernisierten Wohnungen) und die ganzjährige Auswirkung der Mietanpassungen des Vorjahres. Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind per Saldo um 168 T€ gestiegen. Dabei sanken die Kosten der baulichen Instandhaltung um 172 T€, deutlich geringer fielen auch die Aufwendungen für Fremdmittel um 120 T€ aus, um die größten Positi-onen zu benennen .Das negative Ergebnis der Betriebs-und Heizkostenumlage ist auf die durch Leerstand bedingten Kosten zurückzuführen.Der sonstige betriebliche Bereich in 2014 weist eine Überdeckung von 183 T€ auf. Die Ertragsseite ist geprägt von Erlösen aus der Auflösung von Rückstellungen mit 164 T€, was letztendlich auch zu dem deutlichen Überschuss führte.

Für die Geschäftsjahre 2015 und 2016 werden nach unseren Wirtschaftsplänen fol-gende Ergebnisse erwartet: 2015: TEuro 2016: TEuroHausbewirtschaftung + 428 + 254Betriebskostenumlage – 23 – 23Sonstiger betrieblicher Bereich + 24 + 25Betriebsergebnis + 429 + 256Neutraler Bereich 0 0KST- Ausschüttungsbelastung – 43 – 43Erwarteter Jahresüberschuss + 386 + 213

Das Geschäftsjahr 2015 wird bestimmt durch die kontinuierliche Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes und die Vorbereitung der geplanten Großmoder-nisierungsmaßnahme.

Der Vorstand geht, was den normalen Geschäftsverlauf betrifft, davon aus, dass sich die positive Vermietungssituation auch in den nächsten beiden Geschäftsjahren fort-setzt. Die günstige Standortlage sowie die stets hohen Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung des Bestandes wirken sich dabei verstärkt auf die Vermietungs-chancen aus. Im Übrigen können die Großinstandsetzungsmaßnahmen oder Sonde-retatansätze jederzeit regulierend eingesetzt werden, um kurzfristig eintretende Er-lösminderungen aufzufangen.Insoweit wird die Ertragslage unserer Genossenschaft wesentlich bestimmt durch das Ergebnis der Hausbewirtschaftung, welches wiederum den Umfang unserer In-standhaltung und Modernisierungstätigkeit trägt. Die Wirtschaftspläne 2015/2016 berücksichtigen dabei Mittelaufwendungen von jeweils 1.600 T€ für diese Bereiche.

Die Bilanz zum 31.12.2014 enthält 56.416 T€ langfristig gebundenes Vermögen; es handelt sich vornehmlich um Grundstücke des Anlagevermögens. Dieses Vermögen war zum Bilanzstichtag fristgemäß mit Eigenkapital und langfristigem Fremdkapital finanziert. Im kurzfristigen Bereich war die Zahlungsbereitschaft jederzeit gewährlei-stet. Die Stichtagsliquidität im kurzfristigen Bereich betrug zum Bilanzstichtag 2014 2512 T€. Die Investitionen des Wirtschaftsplanes 2015/2016 werden mit Eigenmitteln der Genossenschaft und soweit erforderlich mit branchenüblichen Fremdmitteln finanziert. 31. 12. 2014 31. 12. 2013 TEuro % TEuro %Anlagevermögen 56.416 89,4 57.974 90,7Umlaufvermögen 6.676 10,6 5.913 9,2Rechnungsabgrenzung 0 0 19 0,1Gesamtvermögen 63.092 100 65.022 100

Eigenkapital 17.554 27,8 16.599 26,0Fremdmittel langfristig 37.456 59,4 42.739 66,9Fremdmittel kurzfristig 8.082 12,8 4.568 7,1Gesamtkapital 63.092 100 63.906 100

Finanzielle Leistungsindikatoren in 2014 2013 2012 2011 2010

Bilanzsumme TEuro 63.092 63.906 65.022 64.932 58.036Sachanlagenvermögen TEuro 56.316 57.837 59.199 58.559 52.229Investitionen in Sachanlagen TEuro 238 398 2.360 7.806 3.220Cashflow TEuro 3.056 2.827 2.833 1.967 2.252Gesamtkapitalrentabilität % 3,64 2,44 3,41 2,70 3,60Eigenkapitalrentabilität % 6,21 1,46 5,01 2,30 3,80Durchschnittl. Miete/Monat/ m2 Euro/m2/mtl. 4,63 4,56 4,50 4,32 4,29Leerstandsquote % 1,60 1,50 1,50 2,30 1,40Fluktuationsquote % 8,00 8,40 8,00 7,50 7,10Fremdkapitalquote % 59,30 61,10 61,60 63,30 62,00Investitionen inInstandhaltung/Modernisierung TEuro 2.342 2.499 2.168 2.306 1.915je qm Wohn- und Nutzfläche Euro/m2/mtl. 1,50 1,60 1,38 1,50 1,29

FinanzinstrumenteBesondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen lang-fristigen Fremdmitteln handelt es sich um Annuitäten-Darlehen mit Laufzeiten von bis zu 15 Jahren. Wegen der im Zeitablauf relativ gleich verteilten Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements fortlaufend beobachtet. Das erstmals in 2006 eingesetzte Cap Darlehen läuft über 10 Jahre und hat zur Minderung des Zins-risikos einen Höchstzinssatz von 4,5 %. Seit 2010 hat die Genossenschaft als alterna-tive Finanzierungsmöglichkeit erstmals Inhaberschuldverschreibungen ausgegeben. Die Laufzeiten betragen bis 1 Jahr, 2, 3 und 5 Jahre.

20

22 23

Risikomanagementsystem

Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Nachtragsbericht

Voraussichtliche Entwicklung

Gesetzliche Prüfung

In 2002 hat die Genossenschaft ein um-fangreiches Unternehmenshandbuch eingeführt. Darin ist zunächst die innere Organisationsstruktur (Organe, Stellen-beschreibungen, Ablaufbeschreibungen wesentlicher Geschäftsvorfälle u.Ä.) eingehend dargestellt und beschrieben. Im Weiteren sind alle Unternehmens-planzahlen (Wirtschaftsplan als Renta-bilitäts- und Liquiditätsplan, Investitions-pläne, Vorschau bis zum Jahre 2020) sehr detailliert und erläuternd dargestellt.

Der Duisburger Wohnungsmarkt ist seit Jahren durch teils deutliche Leerstän-de gekennzeichnet. Die demografische Entwicklung wird diese Situation sicher-lich noch verschärfen. Wobei sich der bis 2020 erwartete Bevölkerungsrückgang in vergleichsweise erträglichen Grenzen hält und somit noch genug Zeit verbleibt, sich auf den Wandel vorzubereiten.Wir haben in den letzten 15 Jahren be-gonnen, uns kontinuierlich auf die sich verändernden Gesellschaftsstrukturen vorzubereiten. Dies durch den Neubau von mittlerweile 200 Wohnungen und ständige Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung unseres Wohnungs-bestandes. Hierfür setzen wir unvermin-dert erhebliche Mittel ein.Durch unsere enormen Investitionen ist es gelungen, unseren Wohnungsmix

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjah-res 2014 nicht eingetreten. Insbesondere sind gravierende Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage negativ be-einflussen könnten, nicht erkennbar.

Im Geschäftsjahr 2015 und in den fol-genden Jahren wird die Großmodernisie-rungsmaßnahme weiterhin planerisch fortgesetzt. Im Rahmen von Modernisie-rungen und Wohnumfeldmaßnahmen wird die vorhandene Bausubstanz ver-bessert und - soweit erforderlich - neu-erem technischem Standard angepasst.

Die erkennbaren Risiken können die Er-trags-, Vermögens- und Finanzlage be-lasten, sind jedoch im Wirtschaftsplan entsprechend berücksichtigt. Bestands-gefährdend sind die Risiken aber nicht.

Dank sei an dieser Stelle den Mitarbei-terinnen und Mitarbeitern der Genos-senschaft ausgesprochen, die durch ihr freundliches und engagiertes Verhalten wesentlich zum guten Ergebnis beige-tragen haben.

Die durch das Genossenschaftsgesetz vorgeschriebene Prüfung unserer Ge-nossenschaft für das Geschäftsjahr 2013 erfolgte im April 2014. Die Prü-fung erstreckte sich auf die Feststel-lung der wirtschaftlichen Verhältnisse sowie auf die Ordnungsmäßigkeit der

Schließlich ist das unternehmensspezi-fische Risikomanagement mit allen er-forderlichen Handlungsalternativen um-fangreich festgelegt und beschrieben. Damit sind die Forderungen, die sich aus dem KonTraG für die Genossenschaft er-geben, in Gänze erfüllt. Die erforderliche Transparenz ist in vollem Umfang vor-handen. Das Unternehmenshandbuch wird innerjährlich ständig aktualisiert und den sich entwickelnden Geschäfts-bedingungen angepasst.

deutlich zu verbessern und der Nach-frage der über 1.000 Wohnungssuchen-den anzupassen. Dabei wollen wir uns in unseren Standortstadtteilen deutlich positiv von unseren Mitbewerbern ab-grenzen. Angefangen bei dem Erschei-nungsbild unserer Wohnanlagen, über Wohnumfeldmaßnahmen, fortlaufende Maßnahmen zur Energieeinsparung bis hin zu Einzelmodernisierungen bei Woh-nungswechsel sollen diese auch künf-tig die langfristige Vermietung unseres Wohnungsbestandes sichern. Unserem Leitbild entsprechend wollen wir Wohn-raum für alle Bevölkerungsgruppen - vom Singlehaushalt über Familien, Le-bensgemeinschaften und Senioren - gut durchmischt am Wohnungsmarkt anbie-ten.

Auch bei den Mitgliedern des Aufsichts-rates bedanken wir uns für die gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit. In den sachkundig geführten Sitzungen hat der Aufsichtsrat unsere Entscheidungsfin-dung stets hilfreich unterstützt.

Nicht zuletzt gilt unser Dank auch denje-nigen Mitgliedern, die sich für die Belan-ge der Genossenschaft eingesetzt haben und uns somit bei der Erfüllung unserer Aufgaben behilflich gewesen sind.

Duisburg, den 24. März 2015 Der Vorstand

Winfried Norbert Tomczak Laufs

Geschäftsführung unter Einbeziehung des Jahresabschlusses. Es wurden kei-ne Beanstandungen ausgesprochen. Im Prüfungsbericht wurden keine Empfeh-lungen genannt und die Ordnungsmä-ßigkeit der Geschäftsführung und Orga-ne uneingeschränkt bescheinigt.

Gründe für Kündigungenim Jahr 2014

Wohnungsgröße 15%Ortswechsel 28%

Tod 10%sonstige Gründe 4%

Ausstattung/Lage 6%Familiengründung 6%

Altersheim 14%

Innerhalb derGenossenschaft 19% Eigentum 7%

Räumung 5% Mietpreis 1%

Entwicklung der Bilanzsummevon 1950 - 2014

0

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

70.000.000

80.000.000

5́0 ́60 ́70 ́80 ́90 ́91 ́92 ́93 ́94 ́95 ́96 ́97 ́98 ́99 ́00 ́01 ́02 ́03 ́04 ́05 ́06 ́07 ́08 ́09 ́ 10 ́ 11 ́ 12 ́ 13 ́ 14

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Geschäftsjahr 2014 Vorjahr 2013

€ € €

Eigenkapital

Geschäftsguthabender mit Ablauf des Geschäftsjahresausgeschiedenen Mitglieder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80.860,00 79.560,00der verbleibenden Mitglieder.. . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.396.315,42 2.409.389,08aus gekündigten Geschäftsanteilen . . . . . . . . . . . 8.060,00 17.680,00 2.485.235,42 2.506.629,08Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäfts-anteile: 0,00 Euro (Vorjahr: 1.040,00 Euro) . . . . .

Kapitalrücklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63.802,23 61.352,23

ErgebnisrücklagenGesetzliche Rücklage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.391.000,00 2.281.000,00davon aus dem Jahresüberschuss Geschäftsjahreingestellt: 110.000,00 Euro (Vorjahr: 25.000,00)Bauerneuerungsrücklage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.916.290,12 8.061.299,41davon aus dem Jahresüberschuss Geschäftsjahreingestellt: 854.990,71 Euro (Vorjahr: 83.259,50)

Andere Ergebnisrücklagen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.786.116,38 3.786.116,38 15.093.406,50 14.128.415,79BilanzgewinnJahresüberschuss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.059.232,60 202.912,93Einstellungen in Ergebnisrücklagen. . . . . . . . . . . . -964.990,71 -108.259,50 94.241,89 94.653,43

Eigenkapital insgesamt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.736.686,04 16.791.050,53

RückstellungenRückstellungen für Pensionen . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.866.230,00 3.689.427,00Steuerrückstellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85.500,00 86.000,00Sonstige Rückstellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89.900,00 222.800,00 4.041.630,00 3.998.227,00

VerbindlichkeitenVerbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten . . 23.756.310,16 24.820.491,57Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern . 13.848.552,83 14.406.043,50Erhaltene Anzahlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.255.065,40 3.167.647,08Verbindlichkeiten aus Vermietung . . . . . . . . . . . . . 43.490,78 35.329,06Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen . . 353.670,67 669.672,82Sonstige Verbindlichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56.910,15 17.738,77davon aus Steuern: 38.572,68 (Vorjahr:1.402,62 ) 41.313.999,99 43.116.922,80

Bilanzsumme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63.092.316,03 63.906.200,33

Treuhandverbindlichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.890,68 2.781,55

Passiva

BIL

AN

Z

Aktiva

Geschäftsjahr 2014 Vorjahr 2013

€ € €

Anlagevermögen

Immaterielle VermögensgegenständeEntgeltlich erworbene Lizenzen . . . . . . . . . . . . . . . 93.781,00 137.751,00

SachanlagenGrundstücke mit Wohnbauten . . . . . . . . . . . . . . . . . 55.884.489,11 57.520.950,11Grundstücke mit anderen Bauten. . . . . . . . . . . . . . 34.027,88 35.958,88Grundstücke ohne Bauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,51 0,51Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 121.515,00 129.714,00Bauvorbereitungskosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276.101,83 149.996,62 56.316.134,33 57.836.620,12

Anlagevermögen insgesamt . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56.409.915,33 57.974.371,12

Umlaufvermögen

Andere VorräteUnfertige Leistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.888.139,40 3.084.155,20Andere Vorräte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.288,25 3.923,73 2.890.427,65 3.088.078,93

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung. . . . . . . . . . . . . . . . . . 52.866,70 55.407,19Sonstige Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . 32.062,22 44.274,53 84.928,92 99.681,72

Flüssige Mittel und BausparguthabenKassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten . 1.268.442,89 505.208,50Bausparguthaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.410.562,05 2.220.256,80 3.679.004,94 2.725.465,30

Rechnungsabgrenzungsposten

Geldbeschaffungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.011,11 10.022,23Andere Rechnungsabgrenzungsposten . . . . . . . . 23.028,08 8.581,03 28.039,19 18.603,26

Bilanzsumme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63.092.316,03 63.906.200,33

Treuhandvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.890,68 2.781,55

25

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Geschäftsjahr 2014 Vorjahr 2013

€ € €

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.408.583,98 10.063.153,60

Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen -196.015,80 242.656,30(Vorjahr: Erhöhung)Andere aktivierte Eigenleistungen . . . . . . . . . . . . . 30.734,87 53.018,35Sonstige betriebliche Erträge. . . . . . . . . . . . . . . . . . 340.538,06 212.269,61

Aufwendungen für bezogeneLieferungen und LeistungenAufwendungen für Hausbewirtschaftung. . . . . . 3.986.762,93 4.441.807,37

Rohergebnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.597.078,18 6.129.290,49

PersonalaufwandLöhne und Gehälter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 908.330,00 878.090,76Soziale Abgaben undAufwendungen für Altersversorgung . . . . . . . . . . 281.828,83 303.287,13davon für Altersversorgung 111.278,03 Euro . . . (Vorjahr: 137.744,33 Euro) 1.190.158,83 1.181.377,89

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenständedes Anlagevermögens und Sachanlagen . . . . . . 1.814.953,18 1.812.230,72Sonstige betriebliche Aufwendungen . . . . . . . . . . 535.724,19 453.785,32

Erträge aus Ausleihungendes Finanzanlagevermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,00 36,68Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge . . . . . . . . . 24.850,99 54.034,30 24.850,99 54.070,98

Zinsen und ähnliche Aufwendungen. . . . . . . . . . . 1.562.135,45 1.560.269,32davon aus Aufzinsung der Pensionsrückstellung 369.393,00 Euro (Vorjahr: 247.038,00 Euro)

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.518.957,52 1.175.698,22

Außerordentliche Aufwendungen . . . . . . . . . . . . . 0,00 513.375,00

Außerordentliches Ergebnis . . . . . . . . . . 0,00 513.375,00

Steuern von Einkommen und Ertrag . . . . . . . . . . . 42.603,90 42.818,61Sonstige Steuern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417.121,02 416.591,68

Jahresüberschuss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.059.232,60 202.912,93

Einstellungen aus dem Jahresüberschussin Ergebnisrücklagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 964.990,71 108.259,50

Bilanzgewinn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94.241,89 94.653,43

Gewinn- und Verlustrechnungfür die Zeit vom 1.1. 2014 bis 31.12.2014

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14

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Allgemeine AngabenDer Jahresabschluss zum 31.12.2014 wurde nach den Rechnungslegungsvor-schriften des Handelsgesetzbuches auf-gestellt. Bei der Gewinn und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren ge-wählt. Die Bilanz zum 31.12.2014 und die Gewinn- und Verlustrechnung 2014 wurde nach Maßgabe der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsun-ternehmen in der Fassung vom 6. März 1987 gegliedert. Dabei wurde das An-wendungsformblatt des GdW Bundes-verband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. für Genos-senschaften zu Grunde gelegt.In der Gliederung der Bilanz und der Ge-winn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen.

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewer-tungsmethoden angewandt:

Aktiva: AnlagevermögenImmaterielle VermögensgegenständeDie immateriellen Vermögensgegen-stände (Entgeltlich erworbene Lizenzen) sind zu den Anschaffungskosten abzüg-lich Abschreibungen bewertet. Aus-gehend vom Zeitpunkt und der Art des Zuganges wird eine Nutzungsdauer von 3, 5 und 10 Jahren zu Grunde gelegt.

SachanlagevermögenDas Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und, soweit abnutzbar, abzüglich Abschreibung bewertet. Für Sachanla-genzugänge in 2014 wurden als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten zuzüglich Kosten für tech-nische Eigenleistungen (eigene Archi-tektenleistungen) und Verwaltungs-leistungen aktiviert.

Fremdkapitalzinsen während der BauzeitZinsen für Fremdkapital im Sinne von § 255 Abs. 3 HGB wurden nicht aktiviert.

Planmäßige AbschreibungenGebäude, die nach dem 31. Dezember

1924 erstellt wurden, werden mit einem Satz von 2,00% abgeschrieben. Das im Jahr 2001 fertig gestellte Bürogebäude wird in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften über die Laufzeit von 25 Jahren abgeschrieben.Die Abschreibungssätze beziehen sich bei den bereits zum 31. Dezember 1990 im Besitz befindlichen Gebäuden auf die Buchwerte zum 01. Januar 1991, im Übri-gen auf die Anschaffungs- und Herstel-lungskosten des jeweiligen Zugangs-jahres.Die aktivierten Kosten für Außenanlagen (Wohnumfeldmaßnahmen, Innenhof-gestaltung sowie Brunnenanlagen) bis zum 31.12.2000 werden linear über 10 bzw. 20 Jahre abgeschrieben, ab dem Zugangsjahr 2001 werden Grünanlagen über 15 Jahre abgeschrieben.Die Baukosten separater Garagen wer-den linear über 30 Jahre abgeschrieben.Die Bewertung der beweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens erfolgt gemäß der vorgeschriebenen Nutzungsdauer der amtlichen AfA-Ta-bellen und steuerlichen Vorschriften; geringwertige Wirtschaftsgüter werden dabei im Zugangsjahr in einen Pool zusammengefasst und mit 20 % abge-schrieben.

UmlaufvermögenUnfertige LeistungenUnter dieser Position werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umla-gefähigen Betriebskosten – ohne Umla-geausfallwagnis – ausgewiesen.Leer-stände sind bei dem systemseitigen Berechnungsverfahren berücksichtigt worden.

Forderungen aus Vermietung und sonstige VermögensgegenständeDie Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nenn-wert bilanziert. Eventuellen Ausfallrisiken wurde im Jahresabschluss durch Ab-schreibung Rechnung getragen. Pauschale Wertberichtigungen wurden nicht vorgenommen, da weitere Aus-fallrisiken nicht existieren.

Aktive RechnungsabgrenzungspostenGeldbeschaffungskosten (Disagio) wur-den gemäß den steuerlichen Vorschriften

26

28 29

aktivisch abgegrenzt; die Abschreibung erfolgt linear über höchstens 10 Jahre. Weiterhin wurde unter den anderen Rechnungsabgrenzungsposten ausge-wiesen: vorausgezahlte Wartungs-gebühren, vorausgezahlte KFZ-Steuer, eine PKW-Sonderzahlung, die auf die Leasinglaufzeit linear aufgeteilt wird.

Passiva: RückstellungenDie Rückstellungen wurden entspre-chend § 249 Abs. 1 HGB gebildet; sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmän-nischer Beurteilung notwendigen Erfül-lungsbetrages angesetzt. Für Bau-instandhaltung besteht eine Rücklage.

PensionsrückstellungenSie sind aufgrund eines versicherungs-mathematischen Gutachtens nach dem modifiziertem Teilwertverfahren unter Zugrundelegung eines Rechnungszins-fußes von 4,53% (Stand: Dezember 2014) ermittelt. Die Vereinfachungsregel des § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB wurde in Anspruch genommen. Bei der Bewertung wurde von einer Gehaltsdynamik von 1,50% und von einer Rentendynamik von 1,50% bzw. 3,00% ausgegangen. Ferner wurden bei der Berechnung der Pensionsrückstel-lungen die statistischen Wahrschein-lichkeitswerte nach den „Richttafeln 2005 G“ von Prof. Dr. K. Heubeck berück-sichtigt. Der gesamte Unterschiedsbetrag aufgrund des Bilanzrechtsmodernisie-rungsgesetzes bewertet zum 01.01.2010 beläuft sich auf 641.721,00 Euro, der voll-umfänglich zugeführt wurde.

Sonstige RückstellungenDie sonstigen Rückstellungen wurden für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet.

VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwen-dungsdarlehen im Sinne von § 88 II. WoBauG, für die nach Abs. 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht besteht, sind ausnahmslos passiviert.

Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz1. In der Position „Immaterielle Vermö-gensgegenstände“ sind Zugänge betref-fend die Programmerweiterungen der SAP Software aktiviert worden.

2. In der Position „Grundstücke mit Wohnbauten“ sind Zugänge betreffend nachträgliche Herstellungskosten der Neubauten, Schaffung einer Feuerwehr-zufahrt an der Heinrich-Lersch-Straße sowie Herstellen von Müllplatzanlagen aktiviert worden.

3. In der Position „Bauvorbereitungs-kosten“ sind Zugänge in Form von Bau-nebenkosten für die geplante Großmo-dernisierung an der Heinrich-Lersch- / Blumen- / Kammerstraße aktiviert wor-den.

7. Die Position „Sonstige Rückstellungen“ setzt sich wie folgt zusammen: EuroJahresabschluss- und Prüfungskosten 47.400,00Berufsgenossenschafts-beiträge 7.500,00Urlaubsrückstellung 26.000,00Steuerberatungskosten 6.000,00Aufbewahrung Jahresab-schlussunterlagen 3.000,00 89.900,00

8. Für Verpflichtungen aus vor dem 01. Januar 1987 zugesagten Pensionen und Betriebsrenten wurden Rückstellungen in vollem Umfang gebildet.

9. In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist ein am 3. Mai 2005 abgeschlossener Cap-Darlehensvertrag über 4 Mio. Euro, der in 2006 i.H.v. 2,5 Mio. Euro und in 2007 i.H.v. 1,5 Mio. Euro valutierte, nach Tilgung i.H.v. 3.002.491,10 Euro ausgewiesen. Das Darlehen wird auf der Basis des 3-Monats-Euribor-Satzes (plus 0,50% Aufschlag) verzinst und jeweils den Entwicklungen des Geldmarktes angepasst. Die Cap Rate beträgt 4,00%. Bei einer Überschreitung des 3-Monats-Euribors erfolgen Aus-gleichszahlungen über die Landesbank BW. Unterschreitungen gehen mit der fälligen Annuität in die Tilgung mit ein.

10. In der Position „Verbindlichkeiten ge-genüber anderen Kreditgebern“ sind u.a. an Mitglieder ausgegebene Inhaber-4. In der Position „Unfertige Leistungen“

werden mit insgesamt 2.888.139,40 Euro (Vorjahr: 3.084.155,20 Euro) noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewie-sen.

5. In der Position „Sonstige Vermögens-gegenstände“ sind keine Beträge enthal-ten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

6. Die Position „Steuerrückstellungen“ setzt sich zusammen aus der mit zu 3/7 plus 5,50% Solidaritätszuschlag zu ver-steuernden Dividendenausschüttung in Höhe von 94.241,89 Euro = 42.650,00 Euro. Zusammen mit der Rückstellung für 2013 (mit Steuererklärung 2014 fällig) ergibt sich ein Ausweis in Höhe von 85.500,00 Euro.

schuldverschreibungen in Höhe von 2.974.262,63 Euro inklusive bis zum 31.12.2014 errechneter Zinsen ausgewie-sen. Die Laufzeiten betragen 1, 2, 3 und 5 Jahre.

11. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden sind

12. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:Forderungen Geschäftsjahr € Vorjahr €Forderungen aus Vermietung . . . . . . . 6.031,18 7.413,55

13. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:Verbindlichkeiten Geschäftsjahr € Vorjahr €Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.408.706,77 1.170.245,84Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern. . . . . . . . . . . . . . . 422.627,38 570.553,36Erhaltene Anzahlungen. . . . . . . . . . . . . 3.255.065,40 3.167.647,08 Verbindlichkeiten aus Vermietung . . 43.490,78 35.329,06Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen . . . . . . . . 353.670,67 669.672,82Sonstige Verbindlichkeiten. . . . . . . . . . 47.918,46 9.752,10 5.531.479,46 5.623.200,26

14. Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte oder ähnliche Rechte stellen sich wie folgt dar:Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeit gesichert* unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Euro Euro Euro Euro EuroVerbindlichkeiten gegen-über Kreditinstituten ............... 23.756.310,16 1.408.706,77 4.917.833,77 17.429.769,62 23.756.310,16Verbindlichkeiten gegen-über anderen Kreditgebern .. 13.848.552,83 422.627,38 1.733.210,07 11.692.715,38 10.874.290,20Erhaltene Anzahlungen ......... 3.255.065,40 3.255.065,40 0,00 0,00 0,00Verbindlichkeiten aus Vermietung .......................... 43.490,78 43.490,78 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Liefe-rungen und Leistungen .......... 353.670,67 353.670,67 0,00 0,00 0,00Sonstige Verbindlichkeiten ... 56.910,15 47.918,46 8.991,69 0,00 0,00

41.313.999,99 5.531.479,46 6.660.035,53 29.122.485,00 34.630.600,36*gesichert durch Grundpfandrechte

Betriebskosten 2014Gesamtkosten 2.860 TEuro

Wohnungen nach FinanzierungsartInsgesamt 1.707 Einheiten

Müllabfuhr 14%

Gartenpflege 5%

Aufzuganlagen 3% Straßen-reinigung 2%

Wasser 23%

Heizung 31%

Hausreinigung 1%

Grundsteuer 14%

Wartung, div. 1% Allgemeinstrom 2%Versicherung 4%

Frei finanziert 1.507

Öffentlich gefördert 200

30 31

15. Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs-/ Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen Herstellungskst. Geschäftsjahres Geschäftsjahres (+/-) (kumuliert) 31.12.2014 d. Geschäftsjahres

€ € € € € € €Immaterielle Ver-mögensgegenstände 525.473,58 12.569,38 24.201,73 0,00 420.060,23 93.781,00 56.539,38

SachanlagenGrundstücke mit Wohnbauten 93.028.389,49 80.863,44 0,00 0,00 37.224.763,82 55.884.489,11 1.717.324,44Grundstücke mit anderen Bauten 94.781,19 0,00 0,00 0,00 60.753,31 34.027,88 1.931,00Grundstücke ohne Bauten 0,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,51 0,00Andere Anlagen, Betriebs-und Geschäftsausstattung 525.685,67 30.959,36 55.112,00 0,00 380.018,03 121.515,00 39.158,36Bauvorbereitungskosten 149.996,62 126.105,21 0,00 0,00 0,00 276.101,83 0,00 93.798.853,48 237.928,01 55.112,00 0,00 37.665.535,16 56.316.134,33 1.758.413,80

Anlagevermögen insgesamt 94.324.327,06 250.497,39 79.313,73 0,00 38.085.595,39 56.409.915,33 1.814.953,18

Gewinn- und Verlustrechnung1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung – soweit nicht vorstehend erläutert – sind keine wesentli-chen periodenfremden Erträge und Aufwendungen ent-halten.

Sonstige Angaben1. Es bestanden keine Haftungs ver hältnisse im Sinne von §§ 251, 268 Abs. 7 HGB.

2. Nicht bilanzierte finanzielle Ver pflichtungen, z.B. aus nicht passivierter unterlassener Instandhaltung, die für die Beur teilung der Finanzlage von Be deu tung sind, beste-hen nicht. Zukünftige Bauin standhaltung kann unterneh-mensüblich mit Eigenmitteln aus dem Jahresüberschuss finanziert werden.

3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäf-tigten Arbeitnehmer betrug:

Vollbeschäftigte TeilzeitkräfteKaufmännische Mitarbeiter 7 1Technische Mitarbeiter 3 -Mitarbeiter im Regiebetrieb,Hauswarte etc. 2 4 12 5

4. Mitgliederbewegung Mitglieder Anteile Bestand 1. Januar 2014 2.640 9.275Zugang in 2014 114 358Abgang in 2014 125 407Bestand 31. Dezember 2014 2.629 9.226

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr verringert um 13.073,66 € auf 2.396.315,42 €.Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr verringert um 8.580,00 €. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf 2.050.620,00 €.

5. Name und Anschrift des zuständi-gen Prüfungsverbandes:Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf

6. Mitglieder des VorstandesWinfried Tomczak (Vorsitzender)Norbert Laufs

7. Mitglieder des Aufsichtsrates:Michael Lanfer (Rechtsanwalt)VorsitzenderMarkus Schulden-Heß (Dipl. Sozialwissenschaftler) Stellvertretender Vorsitzender und SchriftführerMartina Obschernikat (Bankkauffrau)Anna Maria Oldenburg (Büroangestellte)Klaus-Dieter Rolfs (Berufskraftfahrer/Maurer)Michael Schmitz (techn. Angestellter / Architekt)Claudia Giese (Finanzwirtin)Marcus Aretz (Dipl. Wirtschaftsinformatiker)Anette Fabian (Dipl. Juristin)

Duisburg, den 24. März 2015

Der Vorstand

Winfried Norbert Tomczak Laufs

„Innovative Wohnkonzepte und Quartiersentwicklung -

so haben auch wir genügend Freiräume zum Leben!“

Bilanz 2014: Bilanzsumme 63.092 T€

GuV 2014: Erträge 10.608 T€ Aufwendungen 9.549 T€

Passiva

Betriebskosten 33,2%

Gehälter 16,3%

AfA 18,2%

Zinsen 12,5%

Sonstige 7,4%

Sonstige 2,1%

Mieten 69,3%

Umlagen 28,6%

Aktiva

Anlagevermögen 89,4%

Umlaufvermögen 10,6%kurzfristige Verbindlichkeiten 12,8%

langfristige Verbindlichkeiten 59,4%

Eigenkapital 27,8%

Instandhaltung/Modernisierung 12,4%

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Bericht des Aufsichtsrates 2014Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat zur Verteilung des Bilanzgewinns 2014

Aus dem Jahresüberschuss 2014 von 1.059.232,60 Euro wurden auf gemein-samen Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat gemäß § 28 der Satzung 854.990,71 Euro der Bauerneuerungs-rücklage zugewiesen; in die gesetz-liche Rücklage wurden gemäß § 39 der Satzung bei Aufstellung der Bilanz 110.000,00 Euro eingestellt. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der

Mitgliederversammlung folgende Vertei-lung des verbleibenden Bilanzgewinnes 2014 vor: Ausschüttung einer Dividen-de von 4 % auf die bis zum 31.12.2014 voll eingezahlten Pflichtanteile und 3 % auf weitere volleingezahlte Anteile an dem Geschäftsguthaben in Höhe von 94.241,89 Euro.

„Toller Service und individuelle Lösungenfür Jedermann.“

zung informiert und sich einen Eindruck von der Komplexität dieser Großmoder-nisierungsmaßnahme verschafft.

Mit dem Jahresabschluss zum 31. De-zember 2014, einschließlich des Anhangs, dem Lagebericht über das Geschäftsjahr 2014 und dem Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinns von 94.241,89 Euro-erklärt sich der Aufsichtsrat nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung einverstanden.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand so-wie den Mitarbeiterinnen und Mitarbei-tern der Wohnungsgenossenschaft für ihren Einsatz und die geleistete Arbeit.

Michael LanferVorsitzender des Aufsichtsrates

„Lebenslanges Wohnrecht und hohe Wohnqualität - das schafft Sicherheit, ein Leben lang!“

Der Aufsichtsrat hat die ihm durch Ge-setz und Satzung übertragenen Aufga-ben wahrgenommen. Er hat sich vom Vorstand in gemeinsamen Sitzungen re-gelmäßig über die Lage und Entwicklung sowie über wichtige Geschäftsvorfälle der Genossenschaft unterrichten lassen und den Vorstand in seiner Geschäfts-führung überwacht und unterstützt. Ei-nen Schwerpunkt der gemeinsamen Be-ratungen bildete auch im Geschäftsjahr 2014 die Begleitung der vorbereitenden Maßnahmen der geplanten Großmoder-nisierungsmaßnahme unserer Wohnan-lage Heinrich-Lersch-/Kammer-/Blu-menstraße.

Aus der Mitte des Aufsichtsrates wur-den Revisionskommission und Bau- und Wohnungskommission gebildet. Durch verschiedene Prüfungshandlungen hat die Revisionskommisson das Finanz- und Rechnungswesen kontrolliert. Die Bau- und Wohnungskommission befasste sich intensiv mit dem Bauprogramm sowie wohnungswirtschaftlichen Fragen.

Der Aufsichtsrat hat sich bei dem Besuch einer ersten Musterwohnung der Wohn-anlage in Neudorf vor Ort über die Umset-

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C0²-Ausstoß, Erderwärmung, Klima-wandel und Umweltschutz – Themen, die Beachtung und Handeln erfordern. Die Genossenschaft stellt sich dieser Aufgabe, indem sie unterschiedliche Projekte mit dem Ziel, den C0²- Ausstoß zu reduzieren, umsetzt. Durch Wärme-dämmmaßnahmen, Optimierungen der Heizregeltechnik, regenerative Energien, hocheffizienten Neubau und durch akti-ves Abfallmanagement wirken wir dem Klimawandel entgegen. Darüber hinaus sind mittlerweile viele Treppenhäuser,

Außenanlagen und Tiefgaragen auf die energiesparende LED-Technik umgerüs-tet worden.

Regelmäßiges Informieren und Bereit-stellen von Energiespartipps sehen wir als zentrale Aufgabe an, so dass Ver-bräuche nachhaltig reduziert werden und damit Geld gespart wird.Daraus entsteht ein Mix, der in der Sum-me das bildet, was wir anstreben: Die Le-bensqualität in unserer Stadt nachhaltig verbessern.

Die in 2012 fertiggestellte Wohnanlage an der Templer- / Mal-teserstraße wurde im KFW70 Standard errichtet. Die für Mieter kostenfreie Solarthermieanlage unterstützt zudem die Hei-zungsversorgung und Warmwasseraufbereitung. Auch unsere anderen Neubauten überzeugen durch ihren geringen Energie-bedarf. Durch die optimierte Fassadendämmung in Kombina-tion mit dreifachisolierverglasten Fenstern liegen die Verbräu-che rund 30% unter den von der ENEV geforderten Werte.

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Genossenschaft Goes Green

Seit vielen Jahren haben wir energetische Modernisierungen von Gebäudehüllen und Fenstern in unserem Wohnungsbe-stand durchgeführt. Heizverbräuche konnten infolgedessen teils um mehr als 50% gesenkt werden.

Bei ca. 50 % unseres Wohnungsbestandes erfolgt die Behei-zung über die regionale, kostengünstige und umweltschonen-de Fernwärme. Des Weiteren sind in den vergangenen Jahren Heizzentralen auf energiesparende Gas-Brennwerttechnik umgestellt worden und die Größe der Kesselanlagen wurde optimiert. Diese Investitionen sind vollständig aus den Instand-haltungsmitteln unserer Genossenschaft aufgewendet wor-den und haben zu keiner Erhöhung der Grundnutzungsgebühr geführt.

Regelmäßiges Informieren über Abfalltrennung und Moderni-sieren der Abfallanlagen führen nachhaltig zur Senkung des Restmüllbedarfes. So können die kostenfrei entsorgten Wert-stoffe wieder in den Kreislauf gelangen.Im Zuge von Neubauten und Modernisierungen werden Barrieren weitestgehend besei-tigt, um allen Hausbewohnern einen einfachen Einwurfzu gewähren

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Lange war es eine Zukunftsvision - ressourcenschonend Auto-fahren. Seit 2014 sind unserer Außendienstmitarbeiter mit dem „kleinen E-Flitzer“ zu ihren Terminen unterwegs.

Eine Flachdachbegrünung ist neben den ästhetischen Aspek-ten auch auf technischer Ebene eine gute Wahl, so dass bei den vergangenen Flachdachsanierungen und Neubaumaßnah-men diese Technik eingesetzt wurde. Ein begrüntes Flachdach schützt die Dachabdichtung und verlängert die Lebensdauer der gesamten Baustruktur. Die Flachdachbegrünung wirkt dabei als Schutz vor Witterungsverhältnissen und als Schall- und Wärmeschutz. Das Haus bleibt im Sommer schön kühl und im Winter werden Heizkosten gespart. Darüber hinaus werden Abflüsse und Kläranlagen entlastet, weil das Regenwasser nicht sofort wieder abfließen muss. Die Flachdachbegrünung wirkt ebenfalls als natürlicher Filter für Staub und Schadstoffe.

Altersbedingt oder in Folge von Schäden sind Baumfällungen notwendig. Wir sorgen für heimische und standortgerechte Ersatzbepflanzung. Unterstützend führen wir intern ein Baumkataster.

Sukzessive sind beleuchtungsintensive Treppenhäuser und Tiefgaragen auf energiesparende LED-Technik umgerüstet worden. Neben der Energieeinsparung zeichnet sich diese

Technik durch Langlebigkeit und Konstanz in derLeistungsintensität aus.

Große Mengen an Regenwasser versickern jährlich nicht auf unversiegeltem Boden, sondern werden in das Kanalnetz abgeleitet. Infolgedessen wird die Leistungsfähigkeit der Kläranlagen gesenkt und verursachen chemische und biologi-sche Belastungen. Damit das Regenwasser in den natürlichen Kreislauf gelangen kann und Grundwasserneubildung erfolgt, wurde die Grundstücksentwässerung im Rahmen der örtlichen Möglichkeiten durch Rigolen u.Ä. optimiert. Das spart zudem Gebühren.

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März 2015

HerausgeberWohnungsgenossenschaft Duisburg-Mitte eGHedwigstraße 547058 Duisburg

RedaktionWinfried TomczakMarkus KansyDr. Margret Heitmann

Designbb wave visual conceptsBarbara Bayswww.bbwave.de

BildmaterialWohnungsgenossenschaft Duisburg-Mitte eGSeite 4-5Dirk Heyermann,Stadtbibliothek DuisburgGeobasisdaten Seite 6 bis 9Stadt Duisburg, Amt fürBaurecht und Bauberatung Nr. 2015-EKA-0089Infografikbb wave visual conceptsBarbara Bays

DruckOppenberg Druck + Verlag GmbH

www.wgd-mitte.de

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