IDW ERS IFA 2
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Entwurf einerIDW Stellungnahme zur Rechnungslegung:
Bewertung von Immobilien desAnlagevermgens in der Handelsbilanz
(IDW ERS IFA 2)
(Stand: 15.07.2014)1
Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) des IDW hat den nachfolgenden Entwurf
einer IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Bewertung von Immobilien des Anlage-
vermgens in der Handelsbilanz verabschiedet.
nderungs- oder Ergnzungsvorschlge zu dem Entwurf werden schriftlich an die Ge-
schftsstelle des IDW (Postfach 32 05 80, 40420 Dsseldorf oder [email protected])
bis zum 15.03.2015 erbeten. Die nderungs- oder Ergnzungsvorschlge werden im Internet
auf der IDW Homepage verffentlicht, wenn dies nicht ausdrcklich vom Verfasser abgelehnt
wird.
Der Entwurf steht bis zu seiner endgltigen Verabschiedung als IDW Stellungnahme zur
Rechnungslegung im Internet (www.idw.de) unter der Rubrik Verlautbarungen als Download-
Angebot zur Verfgung.
Copyright Institut der Wirtschaftsprfer in Deutschland e.V., Dsseldorf.
1. Vorbemerkungen...........................................................................................................2
2. Rechtliche und betriebswirtschaftliche Grundlagen .......................................................2
3. Zugangsbewertung........................................................................................................3
4. Folgebewertung ............................................................................................................4
4.1. Nachtrgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten.........................................4
4.2. Planmige Abschreibungen von Gebuden .......................................................4
4.2.1. Beginn der Abschreibung..........................................................................5
4.2.2. Voraussichtliche Nutzungsdauer...............................................................5
4.2.3. Abschreibungsmethode ............................................................................5
4.2.4. Bewertungsstetigkeit.................................................................................6
4.3. Auerplanmige Abschreibungen von Grund und Boden und Gebuden ..........6
4.3.1. Grundlagen...............................................................................................6
4.3.2. Bewertung bei dauerhafter Nutzungsabsicht.............................................6
4.3.3. Bewertung bei voraussichtlich nicht dauerhafter Nutzungsabsicht ............8
4.4. Wertaufholungen..................................................................................................9
1Verabschiedet als Entwurf vom Immobilienwirtschaftlichen Fachausschuss (IFA) am 15.07.2014. BilligendeKenntnisnahme durch den Hauptfachausschuss (HFA) am 03.09.2014.
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1. Vorbemerkungen
1 Gegenstand dieser IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung ist die Zugangs- und
Folgebewertung von Immobilien des Anlagevermgens in der Handelsbilanz. Sie
konkretisiert dabei insb., auf welche Weise die in IDW S 102 dargelegten betriebs-
wirtschaftlichen Grundstze, nach denen Wirtschaftsprfer Immobilien bewerten, bei
der Bewertung fr die Zwecke eines handelsrechtlichen Jahresabschlusses zu be-
rcksichtigen sind.
2 Sie ersetzt zugleich die IDW Stellungnahme des Wohnungswirtschaftlichen Fach-
ausschusses 1/1993: Abschreibungen auf Wohngebude des Anlagevermgens in
der Handelsbilanz von Wohnungsunternehmen sowie die IDW Stellungnahme zur
Rechnungslegung: Bercksichtigung von strukturellem Leerstand bei zur Vermie-
tung vorgesehenen Wohngebuden (IDW RS WFA 1).
2. Rechtliche und betriebswirtschaftliche Grundlagen
3 Ein Grundstck (Immobilie) wird durch Vermessung gebildet und ist als solches
selbststndig im Grundbuch eingetragen. Das Gebude als Grundstcksbestandteil
ist mit dem Grund und Boden bzw. dem grundstcksgleichen Recht nicht nur vor-
bergehend fest verbunden.3
4 Immobilien i.S. dieser IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung umfassen sowohl
den Grund und Boden bzw. das grundstcksgleiche Recht als auch darauf errichtete
Gebude. Obwohl nach Brgerlichem Recht zu den wesentlichen Bestandteilen ei-
nes Grundstcks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen,
insb. Gebude, gehren ( 94 Abs. 1 Satz 1 BGB), sind Grund und Boden einerseits
sowie darauf errichtete Gebude andererseits soweit sie dem Anlagevermgen
zugeordnet sind mindestens zwei selbststndige Vermgensgegenstnde.
5 Bei der Bewertung von Grund und Boden sowie von Gebuden ist jeweils der Ein-
zelbewertungsgrundsatz ( 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB) zu beachten. Dies schliet nicht
aus, dass bei der Bestimmung der Wertparameter eine Typisierung mglich ist. Als
Kriterien kommen dabei u.a. die Nutzung, die Lage, die Baualtersklasse, der bauli-
che Zustand der Gebude, die Leerstandssituation und mgliche Ertragspotenziale
in Betracht.4
6 Der in dieser IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung verwendete Begriff des
intersubjektiv nachprfbaren Immobilienwerts stellt einen typisierten Wert aus der
Perspektive eines beliebigen Eigentmers oder potenziellen Erwerbers zu einem
bestimmten Stichtag dar.5 Demgegenber werden im Rahmen der Ermittlung des
subjektiven Immobilienwerts die individuellen Nutzungsmglichkeiten der Immobilie
2IDW Standard: Grundstze zur Bewertung von Immobilien (IDW S 10) (Stand: 14.08.2013).
3Vgl. IDW S 10, Tz. 5.
4Vgl. IDW S 10, Tz. 14.
5Vgl. IDW S 10, Tz. 7.
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im Unternehmen des konkreten Erwerbers bercksichtigt und sowohl die damit ver-
bundenen unechten als auch die echten Synergieeffekte einbezogen.6
3. Zugangsbewertung
7 Wird ein unbebautes Grundstck erworben, ist der Grund und Boden im Zugangs-
zeitpunkt mit seinen Anschaffungskosten zu bewerten ( 253 Abs. 1 Satz 1 HGB).
Die Anschaffungskosten umfassen gem 255 Abs. 1 Satz 2 HGB auch die in
unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb stehenden Anschaffungsneben-
kosten, wie Notar- und Gerichtskosten, sowie nachtrgliche Anschaffungskosten
(vgl. Tz. 1112). Ein vom Bilanzierenden auf dem Grund und Boden errichtetes Ge-
bude ist mit den hierfr angefallenen Herstellungskosten7 zu bewerten.
8 Wird ein bebautes Grundstck erworben, ist der hierfr entrichtete Gesamtkaufpreis
nach dem Grundsatz der Einzelbewertung auf die erworbenen Vermgensgegen-
stnde i.d.R. auf den Grund und Boden und das oder die aufstehende(n) Gebu-
de aufzuteilen. Sofern der Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf die
einzelnen Vermgensgegenstnde enthlt, ist dieser Aufteilung zu folgen, sofern sie
nicht willkrlich erscheint.
9 Hufig wird beim Erwerb eines bebauten Grundstcks nur ein Gesamtkaufpreis oh-
ne Aufteilung auf einzelne Vermgensgegenstnde vereinbart. In diesem Fall ist es
bei der Ermittlung der Anschaffungskosten erforderlich, den Gesamtkaufpreis in ei-
nem angemessenen Verhltnis auf die einzelnen Vermgensgegenstnde aufzutei-
len. Als angemessenes Verhltnis ist grundstzlich eine Aufteilung nach dem Ver-
hltnis ihrer intersubjektiv nachprfbaren Werte (Verkehrswerte) anzusehen. Dabei
ist es sachgerecht, den Gesamtkaufpreis der Immobilie soweit er nicht ber den
intersubjektiv nachprfbaren Immobilienwert hinausgeht nach dem Verhltnis des
vorlufigen Sachwerts des Gebudes8 zum Verkehrswert des unbebauten Grund
und Bodens9 oder im Verhltnis der Ertragswerte des Gebudes und des Grund und
Bodens aufzuteilen. Die Anwendung der sog. Restwertmethode, d.h. die Bestim-
mung des Verkehrswerts von nur einem Vermgensgegenstand und die Ableitung
der Anschaffungskosten des anderen Vermgensgegenstands durch Abzug vom
Gesamtkaufpreis, ist aus Vereinfachungsgrnden nur dann zulssig, wenn der Wert
eines der beiden Vermgensgegenstnde im Verhltnis zum Gesamtwert von un-
tergeordneter Bedeutung ist.
10 Wenn der vereinbarte Gesamtkaufpreis ber den intersubjektiv nachprfbaren Im-
mobilienwert hinausgeht, ist der berschieende Teil des Kaufpreises ebenfalls im
Verhltnis der Verkehrswerte aufzuteilen, soweit er nicht auf von dem bilanzieren-
6Vgl. IDW S 10, Tz. 8 und Tz. 120 ff.
7Zu Zweifelsfragen bei der Ermittlung von Herstellungskosten vgl. IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung:Aktivierung von Herstellungskosten (IDW RS HFA 31) (Stand: 23.06.2010). Zur Abgrenzung von Erhaltungs-aufwand und Herstellungskosten vgl. IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Abgrenzung von Erhal-tungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebuden in der Handelsbilanz (IDW RS IFA 1) (Stand:25.11.2013).
8Vgl. IDW S 10, Tz. 109 ff.
9Vgl. IDW S 10, Tz. 101 ff.
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den Unternehmen realisierbaren Synergieeffekten beruht und ausschlielich dem
Grund und Boden oder dem Gebude zuzuordnen ist.
4. Folgebewertung
4.1. Nachtrgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten
11 Soweit nachtrgliche Aufwendungen zu einer Erweiterung oder zu einer ber den
ursprnglichen Zustand des Grund und Bodens oder des Gebudes hinausgehen-
den wesentlichen Verbesserung fhren, sind diese als nachtrgliche Anschaffungs-
oder Herstellungskosten10 zu aktivieren ( 255 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 HGB).
Nachtrgliche Anschaffungskosten knnen auch in Form nachtrglicher Erhhungen
des ursprnglichen Anschaffungspreises (z.B. aufgrund eines bedingten (variablen)
Kaufpreises) oder der Anschaffungsnebenkosten entstehen. Fr eine Aufteilung der
Aufwendungen gelten
