NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6369 I kostenlos per E-Mail

Inhaltsverzeichnis Editorial 1

JLL: Jahrespressekonferenz 2

Zinssteigerungen wirken sich in Core-Märkten stärker aus

4

Immobilienaktien - Beeindru-ckende Outperformance (Ries)

6

Highstreet Handelsobjekte stehen auf verkaufen

7

Helaba Immobilienreport 8

Knight Frank untersucht Markt für „Global Ultra Prime“ Wohnimmobilien

11

Wohninvestment-Index sinkt auf Dreijahrestief

14

Skylines werden zukünftig auch durch Wohnen geprägt

14

Gespräch mit Michael Ost, VV Deutsche Bank Bauspar AG

17

Fintechs – Finanzmetropole Frankfurt verliert an Reiz

29

Wenn der Immobilienmakler bei Erbengemeinschaften nicht weiterkommt (Birkenfeld)

31

Immobilienbrief Köln 34

HEP bringt neuen Photo-voltaik-Publikums-AIF an den Start

18

Interview mit Rene Trost, GF HTB Fondshaus GmbH

18

Europacity am Hauptbahnhof wächst weiter (Krentz)

27

Wohnungsbau in den Top 7 (Metzner)

22

„Bestellerprinzip“ bei der Vermittlung von Wohn-immobilien

20

Zechenfläche Wulfen wird zum Industriepark Große Heide

28

Berliner Immobilienmarkt bleibt stabil

28

Zeitungsauflage weiter im Sturzflug

25

Know How rund um den Weihnachtsmarkt (Beyerle)

24

Asien mit höchsten Büro-kosten weltweit

10

Markt für Unternehmensim-mobilien (Krentz)

31

Impressum 33

Werner Rohmert, Herausgeber

Sehr geehrte Damen und Herren, das Jahr neigt sich unvermeidlich dem Ende entgegen. Gleich ist die traditionelle Jahrespresse-konferenz von JLL. Ich werde gleich im Schnelldurchgang gleich noch die Ergebnisse für Sie zusammenfassen. Für Sie sollte es ein gutes Jahr gewesen sein. Wie geht es weiter? Keine Ahnung. Die Null-Zinsen setzen Erfahrungen und Wissenschaft außer Kraft. Zudem gibt es eine Wahrnehmungsdifferenz. Die Augen, die jede Baulücke mit hochwertigem Büro und vor allem Wohnen zugeklatscht sehen, geben eine andere Botschaft an das Gehirn als die Statistiken, die von unbefriedigtem Bedarf, ungebrochenen Megatrends und völlig unzureichender Pipeline sprechen. Aber verwechseln Sie nicht echte Knappheit mit „schöner, größer, besser“-Managerspielzeugen (vgl. auch S. 4). Bei Wohnen befürchte ich, werden viele Investoren lernen, warum sich in den 90ern alle Fi-nanz-Investoren von Wohnungsbeständen getrennt haben. Wohnen ist Profi-Geschäft. Im Übrigen, befürchte ich, wird die „Wende“ nicht von einer Zinswende eingeleitet werden, sondern entweder ir-gendwo auf der Welt von dem berühmten „schwarzen Schwan“, der in einer Art UFO-Epidemie überall beobachtet wird, oder, das glaube ich eher, von irgendeinem großen Milliarden-Developer, der in einem labilen Fremd- und Börsenfinanzierungsgleichgewicht durch Baukostensteigerungen, eine GU/GÜ-Pleite oder Termin- und Vermarktungsverzögerungen mit seinem persönlichen Domino Day durch Bankenverhalten einen breiten Domino Day auslöst. Der wird dann auch die derzeit gehypte „Crowd-Intelligenz“ auf die Probe stellen. Ansonsten aber, liebe Immobilienmatadore, ist es Zeit, das Jahr ausklingen zu lassen. Gehen Sie zu Weihnachten in den Keller Geld zählen. Das haben Sie sich verdient. Ich hoffe, Sie gehören zu den Glücklichen. Immobilien machen im Moment einfach mehr her als Autos, deren Manager uns täg-lich im Energiewende-Politik-Konsens die Grenzverschiebungen menschlicher Dämlichkeit vor Augen führen. Medien gehören auch nicht zu den Glücklichen. Der Auflagensturzflug geht weiter (S. 25). Ich weiß mit Spiegel-Blick bis heute nicht, was betriebswirtschaftlich paradoxer ist, seine Leistungen zu verschenken oder bei abnehmenden Kundenzahlen seine Preise zu erhöhen. Ansonsten ist die Immobilien-Digitalisierung damit beschäftigt, Jahrtausendwende-Gedankengut umzusetzen. Das „next big thing“ steht aber in den Startlöchern. Big Data in Verbindung mit „KI“ wird die menschliche Intelligenz auf die Probe stellen und die Frage beantworten, ob unser Gehirn mehr ist, als ein biologischer Rechner. Ich befürchte das Ergebnis wird uns langfristig nicht gefallen. Bleiben wir bei der Immobilienwirtschaft. Wir lesen widerspruchsfrei, dass KI in 20 Jahren die Hälfte unserer Aufgaben übernimmt. Da gehen unsere neu gebauten Top-Büros, in denen mangels Alternativen unsere Altersvorsorge stecken könnte, gerade in die erste große Sanierungsrunde – für wen? Ich glaube nicht an das propagierte Beschäftigungsdrama, aber es ist klar, dass die Virtualisie-rung und Flexibilisierung der Arbeit Folgen haben wird. Wenn jeder Schreibtisch an jedem Fleck der Erde zu jedem Zeitpunkt ein vollwertiger Arbeitsplatz in jedem Markt wird, die Wochenend-Ehe durch den Kollegen-Mittwoch ersetzbar wird, und der Kühlschrank intelligenter ist als der durchschnittliche Haushaltsmanager (Smart Home), wird das Effekte haben. Entschuldigen Sie den Ausflug in meine 90er Jahre-Thesen, aber ich befürchte, wir stehen heute erst am Anfang der Entwicklung. Nun wird es Zeit, mich bei Ihnen als Leser, vor allem bei unseren Partnern, die uns oft über viele Jahre schon unterstützen, und unseren Autoren zu bedanken. Wir haben Ihnen heute wieder ein Potpourri mit Research (JLL, Catella, empira), News, Markt-Infos, Interviews (Michael Ost, Rene Trost), Autorenbeiträgen und Know How rund um Weihnachtsmärkte (Beyerle) zusammengestellt. Denken Sie vielleicht mit den Überschüssen ihrer Weihnachtsfeier noch einmal an die Kinder und Jugendlichen, die von einem Schlaganfall getroffen wurden (Infos S. 21). Ich hoffe, Sie haben ihrer Büropflanze nicht nur Wasser in den Hydro-Tank gefüllt, sondern zu Weihnachten auch noch ein paar Tropfen über die Blätter ge-schüttet. Sie freut sich – auch über ein paar freundliche Worte. 2018 war ein bewe-gendes Jahr. Hoffen wir, dass 2019 nicht schon zum Wendejahr wird. Ich glaube es eigentlich noch nicht. Ich wünsche Ihnen frohe und besinnliche Weihnachtsta-ge, einen guten Rutsch und ein erfolgreiches und glückliches neues Jahr 2019.

Die traditionelle Jahresend-Pressekonferenz von JLL

heute Vormittag bzw. das gestrige Pressedinner rief

wieder einen Kreis von Immobilienjournalisten zusam-

men, der vergleichbar nur auf unseren Verbandstagun-

gen des immpresseclub, des Immobilienjournalisten-

Verbandes, erscheint. Allerdings ist JLL da noch ein

wenig traditionsreicher. Wir haben für Sie im Schnell-

durchgang die zentralen Aussagen zusammengefasst.

Vor etwas mehr als 10 Jahren, am 15. September 2008,

meldete die amerikanische Investment-Bank Lehman

Brothers Konkurs an, spannte Statement Timo Tscham-

mler, CEO JLL Deutschland, einen breiten Bogen. Eine

riesige Immobilienkreditblase in den USA, basierend auf

Bad Loans, war geplatzt. Die Folgen der Krise seien noch

immer überall spürbar. Politisch seien die Machtblöcke auf

Konfrontationskurs. Keine zwei Jahre habe US-Präsident

Donald Trump gebraucht, um die Weltordnung in ihren

Grundfesten zu erschüttern. Als größte Risiken für die Welt-

wirtschaft sieht Tschammler derzeit die Politiker und ihre

Ego-Trips. Trump stünde diesbezüglich nicht allein. Eine

Kooperation unter den wichtigsten Volkswirtschaften, wie

sie während der Finanzkrise erfolgte, könne heute nicht

mehr als selbstverständlich vorausgesetzt werden. Zudem

sei aus der Einigkeit der Staatschefs der führenden 20 In-

dustrienationen, die ein Jahr nach dem Kollaps von Lehman

in Pittsburgh zusammenkamen, dass es nie wieder zu ei-

nem exzessiven Kreditwachstum und unverhältnismäßigen

Verschuldungskennzahlen im globalen Finanzsystem kom-

men werde, das Gegenteil geworden. Neun Jahre nach

Pittsburgh sei der weltweite Schuldenstand der Staaten,

Unternehmen und privaten Haushalte nach Zahlen des In-

ternationalen Währungsfonds seit 2007 von 179% der Wirt-

schaftsleistung auf 225% emporgeschossen. Ein Großteil

des Wachstums, das die Industriestaaten seit der Finanzkri-

se erlebt haben, sei auf diese gestiegene Verschuldung

zurückzuführen.

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Davon habe die Asset-Klasse Immobilien profitiert,

wie Ihnen übrigens "Der Immobilienbrief" im Krisenjahr

schon prophezeite. Bewegung in den Markt komme heute

durch die fortschreitende und vieldimensionale Digitalisie-

rung unserer Branche. An einer optimierten, effizienteren

Dienstleistung für den Kunden führe definitiv kein Weg vor-

bei. Die Digitalisierung werde in der Immobilienwirtschaft die

Spreu vom Weizen trennen – in jene Dienstleister nämlich,

die sich die enormen Investitionen in digitale Technologien

leisten könnten und jene, die diesbezüglich außen vor blie-

ben. Eine beschleunigte Branchenkonsolidierung sei die

Folge. Vermeintlich unveränderliche Geschäftsmodelle wür-

den sich durch „Flexibilisierung“ der Büroan- und -

vermietung und des aktuellen Megatrends „Coworking“ än-

dern.

Bezogen auf Immobilienmarkt bleibe der Zyklus

weiterhin intakt. Das Preis-Verhalten der Investoren bleibe

solide. Das Transaktionsvolumen steige kontinuierlich seit

2010 auf einen neuen Rekord von 60 Mrd. Euro für gewerb-

lich genutzte Immobilien. Das allein wäre eine Verdreifa-

chung seit 2010. Inklusive der Nutzungsklasse „Living“ wer-

de sich das Transaktionsvolumen voraussichtlich auf 76

Mrd. Euro summieren. Tschammler erwartet, dass die Nach-

frage nach Immobilien auch 2019 hoch bleiben werde. Erst

nach 2019 könnte ein moderater Zinsanstieg dafür sorgen,

dass in der Folge auch die Immobilienrenditen leicht anstei-

gen. Die positive Mietpreisentwicklung werde aber die Wert-

verluste aber zu einem beträchtlichen Teil kompensieren. Im

Basisszenario erwartet Tschammler für das Jahr 2020 den

Höhepunkt des Zyklus.

Helge Scheunemann, Head of Research JLL

Germany, stellte die aktuellen Entwicklungen zum deut-

schen Immobilienmarkt vor. Bereits zum letzten Jahres-

wechsel machte der Branche ein möglicher „schwarzer

Schwan“ Sorge. Aus der befürchteten, stark anziehenden

Flächen-Pipeline seien aber 2018 faktisch Neubaubedarf,

hohe Vorvermietungsquoten und sinkende Leerstände ohne

die Gefahr eines Überangebotes geworden. Naturgemäß

waren schnell steigende Zinsen befürchtet worden. Auch

hier hat sich in Deutschland nichts getan. Ein etwaiger Zins-

anstieg wird heute eher nach 2020 verortet. Übrig bleibt die

Feststellung, dass die nach wie vor steigenden wirtschafts-

politischen Risiken irgendwo den schwarzen Schwan starten

lassen.

Der deutsche Immobilienmarkt stellt sich nach An-

sicht von Helge Scheunemann als das kleine gallische Dorf

dar, dessen Bewohner vom Zaubertrank leben. Mit rund 60

Mrd. Euro könnten Investitionen in gewerblich genutzte Im-

mobilien auf Rekordniveau kommen. Wohnungsportfolios

Immobilienzyklus bekommt Verlängerung bis 2020

JLL-Jahrespressekonferenz

Dortmund: Anselm Gehling

(51), Chief Executive Officer

der Dr. Peters Group, verlässt

nach 7 Jahren am Jahresende

2018 das Unternehmen und

gibt zeitgleich alle Geschäfts-

führungspositionen ab. Er

scheidet als Geschäftsführer

und CEO auf eigenen Wunsch

und im besten gegenseitigen

Einvernehmen mit den Eigen-

tümern und dem Beirat aus,

um sich in Zukunft einer neuen

Herausforderung zu widmen.

Zukünftig wird Kristina Sala-

mon (31) als Sprecherin der

Geschäftsführung zusammen

mit den Geschäftsführern Mar-

kus Koch und Dr. Albert Till-

mann die Gruppe leiten.

Nach sechs Jahren rückt somit

wieder ein Mitglied der Eigen-

tümerfamilie an die Spitze des

Unternehmens.

Berlin: Der Aufsichtsrat der

Berlin Hyp AG hat Sascha

Klaus, den Vorstandsvorsit-

zenden der Berlin Hyp, für

weitere fünf Jahre bestellt.

Der neue Vertrag hat eine

Laufzeit bis zum Jahr 2024.

Gleichzeitig hat der Aufsichts-

rat der Landesbank Berlin

Holding AG den Vorstands-

vertrag von Sascha Klaus

ebenfalls um fünf Jahre bis

2024 verlängert.

Hamburg: Frank M. Mühlbau-

er (55) scheidet am 31. De-

zember 2018 aus dem Vor-

stand der DZ HYP aus und

folgt zum 1. April 2019 Alexan-

der Boldyreff (51) als Vor-

standsvorsitzender der Team-

Bank.

Der Vorstand der DZ HYP wird

sich ab dem 1. Januar 2019

aus den Herren Dr. Georg

Reutter (Vorsitzender), Man-

fred Salber und Dr. Carsten

Düerkop zusammensetzen.

Personalien erreichen mit ca. 20 Mrd.

Euro den zweithöchsten

Wert nach 2015. Enge

Core-Märkte führen dazu,

dass 2018 immer stärker

alternative Produkte ge-

fragt wurden. Mikro-

Wohnen, Pflegeimmobilien

und Multi-Family legten

deutlich zu. Der Anteil der

Forward Deals ist von 11%

im Jahre 2015 kontinuier-

lich auf jetzt 20% gestie-

gen. Die Kaufpreise legten

absolut und in Bezug auf

die Multiplikatoren deutlich zu. Der Median der Kaufpreise für Büroimmobilien lag 2013

noch bei gut 2 300 Euro und erreichte mittlerweile ca. 3 600 Euro in den Big 7. Der

Preisanstieg sei dabei zu 55% durch Mietsteigerungen bedingt. Bei einem mittleren

Kaufpreis der Büro-Einzeltransaktionen in den Big 7 von 3 600 Euro und mittleren

Büromieten in den Big 7 von etwa 17 Euro sieht JLL den Büromarkt noch nicht als

überteuert an. B-Städte seien zwar relevant, würden aber insgesamt nicht an Bedeutung

gewinnen. Investoren hätten außerhalb von Core vor allem B-Lagen der Big 7 im Blick.

Einzelhandelsinvestitionen seien in Deutschland von 12,6 Mrd. Euro in 2016 auf 11 Mrd.

Euro im laufenden Jahr zurückgegangen. Allerdings hätten sich die Sektoren deutlich ver-

schoben. Der Anteil der Geschäftshäuser ist von 16% auf 30% gestiegen. Fachmarktzen-

tren, Supermärkte und Fachmärkte seien von 44% auf 40% gefallen. Shoppingcenter ha-

ben von 29% auf 11% dramatisch nachgegeben. Hier ist nach Ansicht von Scheunemann

im ersten Segment tatsächlich eine Zykluswende mit auch steigenden Renditen abzuse-

hen. Retail-Investmentchefin Sandra Ludwig relativiert, dass dominante Core-Produkte

nach wie vor sicher Käufer fänden, jedoch Shopping Center in B-Lagen immer zögerlicher

behandelt würden.

Für die kommenden vier Jahre bis 2022 erwartet JLL eine spürbare Trendwende

des Zinsniveaus. Die Renditen für Immobilien würden geringer zulegen, wobei die negative

Veränderungen der Kapitalwerte durch steigende Mieten weitgehend kompensiert würden.

Es sei aber zu berücksichtigen, dass eine Renditeänderung um 0,6% bedeute, dass die

Miete um über 20%

zulegen müsse, um

den Quadratmeterpreis

konstant zu halten.

Dies sieht JLL jedoch

als durchaus realis-

tisch an. Aktuell sei ein

deutlicher Leer-

standrückgang in allen

Lagen erkennbar. Das

steigende Flächenan-

gebot sorge nur be-

dingt für Entspannung.

Die erwarteten Fertigstellungen bis 2021 liegen bei 6,3% des Bestandes. Im Bauboom

2001-2003 hätten sie 9,8% betragen. Davon seien Bestandsminderungen abzuziehen.

Zudem seien von den Fertigstellungen des kommenden Jahres bereits 32% belegt. Der

Leerstand mache deutlich, dass ein spürbarer Puffer vorhanden sei, bevor aufgrund von

Fertigstellungen die Mieten wieder sinken könnten.

Bitte lesen Sie auf S. 30 weiter

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Eine Analyse der Zinselastizitäten der Vergangenheit

macht deutlich, wie stark die Mieten in den unterschied-

lichen Marktsegmenten steigen müssen, um Verkehrs-

wertkorrekturen durch Zinsentwicklung wieder auszu-

gleichen. Catella Research hat die Wechselwirkung von

Kapital- und Immobilienmarkt untersucht. Steigende

Mieten könnten Wertverluste auffangen, jedoch sei die

Herausforderung in Metropolen größer als in Mittelstäd-

ten. Bei einer zu erwartenden Anhebung der Zinsen im

Euroraum zeigten sich gewerbliche Immobilieninvestiti-

onen in Mittelstädten robuster gegenüber Wertverlusten

als vergleichbare Investments in den Metropolen. Das

gelte trotz des in den großen Städten nach wie vor be-

stehenden Wachstumspotenzials bei den Mieten.

In deutschen Metropolen bewegten sich die Nettoanfangs-

renditen aktuell um etwa 3% bzw. die Kaufpreise vor Ne-

benkosten um die 33-fache Jahresnettokaltmiete. Die aktu-

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ell historisch niedrigen Zinsen haben zu einem erheblichen

Mittelzufluss in den Immobilienmarkt geführt und die Preise,

speziell in den Großstädten, auf Rekordniveau getrieben,

erklärt Maximilian Radert, bei der Catella Real Estate AG.

Wenn bei einer Zinsanhebung eine Neuallokation des Kapi-

tals zugunsten festverzinslicher Anlagen erwartungsgemäß

stattfinde, führe das „zu einer Erosion der Verkehrswerte bei

Gewerbeimmobilien“. Annahmen, dass die Rendite von

Staatsanleihen bis 2022 im Mittel um 140 Basispunkte stei-

ge, führten nach Untersuchungen von Zinselastizitäten nach

Vergangenheitserfahrungen zu Verkehrswertverlusten von

mehr als 15%.

Der Vergleich der Marktsegmente zeige, dass bei

Immobilieninvestments in mittleren Städten mit deutlich

höheren Ankaufsrenditen der Preiseffekt bereits durch

die Realisierung geringer Mietwachstumsraten kompensiert

werden könne, resümiert Thomas Beyerle, Head of Catella

Project

Zinssteigerungen wirken sich in Core-Märkten stärker aus als in B-Märkten

140 BP Zinsen machen 15% Wertkorrektur

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief",

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Group Research. Gewerbliche Immobilieninvestitionen in Mittelstädten böten rechnerisch

einen besseren Schutz vor möglichen Wertverlusten durch eine Zinswende als

in Großstädten.

"Der Immobilienbrief"-Fazit: Das macht die von "Der Immobilienbrief"

schon oft gestellte Frage, wie sich „3-Prozenter“ vor Erwerbsnebenkosten, Mietri-

siken, Zinsrisiken, Instandhaltungsrisiken und verkürzten Lebenszyklen von High-

tech-Immobilien rechnen sollen. Das bedarf eines Mietentwicklungs-Optimismus,

der längerfristig unter Berücksichtigung von künftigen Effekten der künstlichen Intelli-

genz, heute bereits erreichter Vollbeschäftigung, bei der schon heute niemand auf der

Straße arbeitet, und Belastungsgrenzen der Wohnungskosten in den Metropolen, durch-

aus sehr sportlich sein könnte. B-Standorte sollten profitieren und wie auch in der Ver-

gangenheit eine geringere Volatilität aufweisen. Bedenken Sie zudem bei den seit eini-

gen Jahren propagierten „Knappheiten“ an Objekten und Flächen, dass trotzdem immer

neue Rekorde erzielt werden. Der Begriff Knappheit wird leicht relativ. Der Markt kann

aktuell in den Toplagen nicht die gewünschten Qualitäten an den gewünschten Standor-

ten zu den gewünschten Konditionen liefern. Das führt glücklicherweise zu Mietanpas-

sungen und Neubaumöglichkeiten. Das befriedigt aber vor allem Wunschdenken, wie

beim weihnachtlichen Spielzeug auch. Der echte Bedarf sieht aber oft anders aus. In

deutschen Büros bestünden bei Anpassung an internationale Gepflogenheiten hohe

Flächenreserven. Flexibilität bei Standort und Arbeitsplatzbelegung sowie Home-Office-

Arbeit zeigen weitere Reserven auf. An der Durchsetzung hapert es. Über Bedarfswir-

kungen der „Künstlichen Intelligenz“ wurde immobilienwirtschaftlich noch nicht nachge-

dacht. Der „Bedarf“ und damit die Mietentwicklung sind in der 20-Jahres-

Investitionsperspektive ist aber nicht festgeschrieben.

Bad Homburg: Die FERI AG leitet den Stabswechsel im Vor-stand ein. Mit Auslaufen seines Vertrags im Juli 2019 scheidet der bisherige Vorstandsvorsit-zende Arnd Thorn (59) auf eige-nen Wunsch aus dem Gremium aus. Nachfolger wird Marcel Renné (48), der bislang im Vorstand die Funktion des COO innehat. Marcel Renné erhält einen Fünf-Jahres-Vertrag als Vorstands-vorsitzender. Er ist seit Januar 2017 Mitglied des Vorstands. Zuvor war er seit 2001 in ver-schiedenen Management-Positionen für FERI tätig. Neben Marcel Renné gehören weiterhin Dr. Heinz-Werner Rapp (CIO) sowie Frank W. Straatmann (Privatkunden) dem Vorstand der FERI AG an.

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Europa bewegt sich – wer dranbleiben will, muss einen Schritt voraus sein. Dynamische Immobilienmärkte fordern die Real I.S. als flexiblen Manager. Nur so können wir die Res sourcen einer Immobilie oder eines Portfolios erfolgreich in Rendite für unsere Investoren um- setzen. Wir finden, zu den Voraussetzungen für aktives Immobilien Management gehören eine fundierte eigene Meinung und die starke Präsenz vor Ort. Deshalb setzen wir von Ankauf bis Verkauf eines Investments auf die mikro- und makroökono-mischen Analysen unseres Researchteams – und sind in unseren wichtigsten europäischen Kern-märkten Deutschland, Frankreich, Niederlande und Spanien mit Experten direkt vertreten.

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Immer am Puls der Märkte

Immobilienaktien - Beeindruckende Outperformance

Hans Christoph Ries

Das Aktienjahr 2018 neigt sich dem Ende entgegen. Eines steht allerdings schon

jetzt fest: Es war ein schlechter Jahrgang. Im ersten Halbjahr zeigten sich die No-

tierungen deutscher Dividendentitel trotz Schwankungen noch widerstandsfähig.

Im 3. und 4. Quartal kam es zur Trendwende und es ging kräftig bergab. Der DAX

verlor rund 20%, wobei einzelne Titel der deutschen Blue Chips mehr als das Dop-

pelte abgaben. Das Schlusslicht bildete die Deutsche Bank, deren Papiere sich

mehr als halbierten.

Ein Lichtblick im tristen Umfeld gab es dennoch. Es waren die heimischen Immobilienak-

tien, die deutlich besser als der Markt abschnitten. Insbesondere die Bestandshalter von

Wohnungen be-

scherten ihren

Anlegern positive

Renditen. Neben

der Dividende

konnten sich die

Besitzer dieser

Papiere auch

über moderate

München: Die Reiß & Co.

GmbH hat die 12. bis 14. Etage

des „HIGHRISE one“ mit insge-

samt 2.200 qm Bürofläche an die

BVT Unternehmensgruppe

vermietet. Damit sind die 19.000

qm Büroflächen der neuen Mün-

chener Landmark-Immobilie voll-

vermietet. BVT wird ab 2019

seinen Hauptsitz in das

„HIGHRISE one“ verlegen und

seinen bisherigen Standort in der

Münchener Innenstadt aufgeben.

Savills war für den Mieter be-

ratend tätig.

Die Deka Immobilien GmbH hat-

te das Objekt 2017 in der Rosen-

heimer Straße 141 e-h für den

offenen Immobilien-

Publikumsfonds Deka-

ImmobilienEuropa erworben.

BVT mietet 3 Etagen im HIGHRISE

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Kursgewinne freuen. So zählte der Branchenprimus

Vonovia zu den 6 Unternehmen aus dem DAX, die Kurs-

gewinne aufwiesen. Im MDAX gelang es der Nummer 2 der

Branche, der Deutschen Wohnen, ein ansehnliches Plus

zu verbuchen. Eine positive Performance schafften in die-

sem Index auch die Aktien von LEG Immobilien, Around-

town und Grand City Properties. Sich dem Abwärts-

trend allerdings nicht entziehen konnte sich die Deutsche

Euroshop. Die Aktie schnitt ähnlich ab wie der MDAX

und verlor rund 20%.

Was bringt das Jahr 2019 für die Aktien der gut

aufgestellten und sehr solide finanzierten Wohnungsbe-

standshalter? Die Entwicklung dieser Titel dürfte maßgeb-

lich beeinflusst werden vom Gesamtmarkttrend. Die tolle

Performance, in 2018 entgegen dem Markttrend Kursgewin-

ne einzufahren, dürfte sich bei weiter fallenden Kursen nicht

fortsetzen. Die Wahrscheinlichkeit ist allerdings hoch, dass

diese Immobilienaktien dann dennoch besser abschneiden

als der Gesamtmarkt.

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Highstreet Handelsobjekte stehen auf

„verkaufen“

Online-Trends nicht umkehrbar

Berater sehen, dass viele der Kunden den Markt der

Highstreet-Immobilien zunehmend kritischer sehen und

ihren Investitionsschwerpunkt deutlich in Richtung

Fachmarktzentren verlagern. DAVE, Zusammenschluss

von 11 Immobilienberatungsunternehmen, sieht aktuell

zwei Trends.

Jens Lütjen, von DAVE-Partner Robert C. Spies sieht den

Zeitpunkt, um Highstreet-Immobilien zu verkaufen gegen-

wärtig als attraktiv. Es gebe keine Umkehr der Entwicklun-

gen aufgrund des Online-Handels geben. Ein Desinvest-

ment sei noch, wohl, solange es noch geht, ratsam.

Highstreet-Portfolien müssten in den nächsten Jahren neu

bewertet werden. Positiv sieht das Axel Quester, da kürzere

Verträge, zu erwartende Mietnachlässe und Riskoabschläge

für zu erwartende Revitalisierungen und Leerzeiten zu sin-

kenden Multiplikatoren führen würden. Das würde das

Highstreet-Investment wieder attraktiver machen.

Im zweiten Trend können laut DAVE „in die Jahre

gekommene“ Büroimmobilien aus den 1960-iger bis 1980-

iger Jahren, die sich häufig an Ausfallstraßen von Städten

befinden, „neu gedacht“ und aufgewertet werden. Für diese

nicht mehr zeitgemäßen Immobilien sei eine Umwidmung in

Wohnen meist nicht attraktiv. Sie eigneten sind aber häufig

hervorragend für Module im Bereich der City Logistik.

So könnten auf den vorhandenen Parkplätzen der Ausfall-

straßen-Objekte oder in den entkernten, mit Rolltoren neu

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versehenen Erdgeschossen beispielsweise City Hubs entstehen. Das sei ein gutes Beispiel

dafür, wie die Werthaltigkeit einer Immobilie nicht nur erhalten, sondern gesteigert und Po-

tenziale genutzt werden könnten. Gegenüber der ursprünglichen Bürokalkulation kann je-

doch nach "Der Immobilienbrief"-Abakus kaum von „Wertsteigerung“ gesprochen werden.

Deutsche Immobilienaktien spiegeln gute Verfassung

am Immobilienmarkt

Helaba Immobilienreport sieht Zyklus

„Reif, aber nicht altersmüde“

Deutsche Immobilienaktien spiegeln die nach wie vor gute Verfassung am Immobili-

enmarkt wider, berichtet der aktuelle Helaba Immobilienreport. Während der Leitindex

DAX gegenüber dem Höchststand im Januar ein Minus von mehr als 20% aufweist,

befindet sich der entsprechende Branchenindex klar im positiven Terrain, berichtet

die Helaba (siehe auch Artikel Ries oben).

Aber auch bei den Immobilienaktien waren zwar seit dem Höchststand im Sommer Einbu-

ßen zu verzeichnen, berichtet Helaba. Die jüngste Abwärtsbewegung des Leitindex hätten

aber die Immobilientitel nicht mitgemacht. Die weiterhin gute Lage am Vermietungsmarkt,

steigende Immobilienpreise und die noch immer niedrigen Zinsen stützten die „Betonwerte“.

Anders sähe die Lage in den USA aus, wo das Zinsniveau bereits deutlich höher liege, be-

richtet Helaba. Hier hätten sich REITs zu Jahresbeginn relativ schwach entwickelt und erst

zuletzt aufgeholt, indem sie von den Kursrückgängen am Gesamtmarkt verschont blieben.

Der Aufschwung am Immobilienmarkt geht lt. Helaba ins zehnte Jahr. Damit befindet

er sich in einer reifen Pha-

se. Doch Immobilienzyklen

würden nicht an Alters-

schwäche sterben. Weiter

niedrige Zinsen und das

robuste Wirtschaftswachs-

tum hielten die Immobilien-

branche 2019 fit. Im Haupt-

szenario mit einer Eintritts-

wahrscheinlichkeit von 70%

habe der erwartete Zinsan-

stieg bis Ende 2019 nicht

die Qualität, den Auf-

schwung am deutschen

Immobilienmarkt abzuwürgen. Die Assetklasse bleibe angesichts eines weiterhin deutlichen

Abstandes zwischen den Mietrenditen am deutschen Büromarkt und der Rendite von 10-

jährigen deutschen Staatsanleihen attraktiv. Im negativen Alternativszenario mit 20% Ein-

trittswahrscheinlichkeit lasse ein konjunktureller Einbruch vor allem in stark überbewerteten

Segmenten die Immobilienwerte korrigieren. Die gewerblichen Mieten sinken wegen schwa-

cher Vermietungsnachfrage. Der deutsche Wohnungsmarkt erweise sich dagegen als relativ

stabil.

Washington D.C.: Die Deka Immobilien GmbH hat für das Portfolio des Offenen Im-mobilienfonds Deka-ImmobilienNordamerika für rd. 40 Mio. USD ein hochwerti-ges Büroobjekt in sehr guter Lage von einem Family Office erworben. Die umfangreich renovierte Büroimmobilie „1100 Vermont“ umfasst eine vermietbare Fläche von mehr als 6.300 qm und 32 Parkplät-ze. Die über zwölf Stockwerke verteilten Flächen sind voll-ständig und langfristig an 21 Nutzer aus unterschiedlichs-ten Branchen vermietet. Luxemburg: Die Commerz Real hat das Joseph-Bech-Building, Sitz der europäi-schen Statistikbehörde Euro-stat, für etwa 168 Mio. Euro veräußert. Eigentümer des Bürogebäudes im Stadtteil Kirchberg-Plateau mit einer Mietfläche von ca. 42.500 qm war der geschlossene Immobi-lienfonds CFB 150. Nach dem Verkauf der Immobilie wird er aufgelöst, und die Anleger erhalten Ausschüttungen von insgesamt etwa 158% bezo-gen auf ihre Einlage. Hamburg: Die Warburg-HIH Invest Real Estate hat eine Büroimmobilie mit einer Ge-samtmietfläche von rd. 9.000 qm sowie 140 Tiefgaragen-stellplätzen nahe des Büroteil-marktes City Süd von Wegner Immobilien erworben. Die Multi-Tenant-Immobilie ist vollständig vermietet. Anker-mieter sind die Asklepios Klini-ken Hamburg mit einem 15-jährigen Mietvertrag. Die Im-mobilie soll in den Immobilien-fonds Norddeutscher Versor-gungswerke eingebracht werden. Die Vermittlung und Begleitung des Verkaufspro-zesses erfolgte durch Lütgen Breiholdt Immobilien.

Deal-Mix

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Die Kosten für Büroflächen im Premiumsegment bezo-

gen auf Nettofläche und Effektivmiete sowie zusätzliche

Betriebskosten und Steuern haben ihren Aufwärtstrend

weltweit fortgesetzt. Zwar steige Angebot und Auswahl,

jedoch könne der Bedarf nicht gedeckt werden. In eini-

gen Märkten bewegen sich die Leerstandsquoten im

niedrigen einstelligen Bereich, so zum Beispiel im CBD

von Tokio bei 1,5%, in Deutsch-

lands Hauptstadt Berlin bei 2,7

% oder in Peking bei 3,2%. Für

2019 geht JLL bei weiter wach-

sendem Flächenangebot von

einer Verlangsamung des Miet-

wachstums aus. (WR)

Das erwartet der neue „Global

Premium Office Rent Tracker“

von JLL, der Nutzungskosten von

Büroimmobilien im Premiumseg-

ment in 61 Städten und insge-

HTB

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samt 72 Teilmärkten weltweit untersucht. Sechs der zehn

teuersten Bürostandorte weltweit befinden sich in Asien.

Der weltweit teuerste Büromarkt bleibt mit Abstand Hong-

kong mit 3 635 USD pro qm und Jahr im Teilmarkt Central.

Das sind rund 60% mehr als der teuerste Teilmarkt des

Zweitplatzierten, New York, Midtown, mit 2 282 USD. Hong-

kong profitiert von starker Nutzernachfrage vom chinesi-

Asien mit höchsten Bürokosten weltweit

Deutsche Städte vergleichsweise günstig

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20.

Juli

2018

schen Festland in Verbindung mit dem stark eingeschränk-

ten Flächenangebot. Neben Hongkong sind auch drei weite-

re chinesische Teilmärkte (Peking - Finance Street,

Shenzhen - Futian und Peking CBD) in den Top Ten, zu

denen auch Tokyo - Marunouchi und Neu Delhi - Connaught

Place gehören.

Mit London platziert sich mit dem West End auf

Position 3 bzw. 2 099 USD nur eine europäische Stadt unter

den Top Ten. Der Londoner Teilmarkt City liegt mit 1 130

USD immerhin noch auf Platz 18. Erst auf den Rängen 30,

38 und 46 findet man die deutschen Städte München mit

insgesamt 913 USD, Frankfurt mit 812 USD und Berlin mit

631 USD. Stockholm ist mit 982 USD auf Platz 29 die erste

kontinentaleuropäische Stadt. Banken und Finanzdienstleis-

ter bleiben die Hauptantreiber der Premiumflächen-

Nachfrage. Das trifft auch auf die Technologiezentren wie

New York, Silicon Valley, San Francisco, London, Peking

und Shenzhen zu. In den vergleichsweise günstigeren Märk-

ten nehmen Anwaltskanzleien und Rechtsberater, unterneh-

mensbezogene Dienstleistungen und der IT-Sektor eine

wichtige Rolle bei der Nachfrage ein.

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 11

Empira

Bei „Global Ultra-Prime“ Wohnen liegt

Hongkong vor New York und London

Wohnungen über 25 Mio. USD

Als weltweit erstes Unternehmen hat Knight Frank den

Markt für „Global Ultra-Prime“ Wohnimmobilien unter-

sucht. Das sind Luxusimmobilien mit einem Verkaufs-

erlös von über 25 Mio. US-Dollar erzielt haben.

Hongkong ist die Stadt mit den meisten Ultra-Prime Trans-

aktionen. New York und London liegen dahinter. Hongkong

erzielte gleichfalls die höchsten Verkaufspreise und ver-

zeichnete auch das höchste Gesamttransaktionsvolumen in

diesem Preissegment. In den letzten 12 Monaten bis Ende

August wurden in den sechs wichtigsten Ultra-Prime-

Märkten Hongkong, New York, London, Singapur, Los An-

geles und Sydney 153 Wohnobjekte im Wert von jeweils

über 25 Mio. US-Dollar durchgeführt. Zusammengerechnet

ergeben die Transaktionen ein Volumen von 6,6 Mrd. US-

Dollar (+12%).

Hongkong kommt auf 2,5 Mrd. US-Dollar mit ei-

nem Durchschnittspreis von 52,8 Mio. US-Dollar pro Objekt.

Der „Global Ultra-Prime“ Wohnimmobilienmarkt New York

ist zwischen 2015 und 2017 um 50% auf 1,5 Mrd. US-Dollar

gestiegen. London führte 2015 mit der höchsten Anzahl von

Transaktionen (Volumen: 2,9 Mrd. US-Dollar) die Rangliste

an, rutschte jedoch im letzten Zwölfmonatszeitraum auf den

dritten Platz ab. Während 2016 nur zwei „Ultra-Prime“-

Verkäufe in Singapur stattfanden, wurden in den letzten 12

Monaten 12 Transaktionen durchgeführt.

Die Entwicklung der Ultra-Prime-Wohnungsmärkte

sei durch die stetige Zunahme von Privatvermögen in den

letzten zehn Jahren angeheizt worden, begründet Knight

Frank die Entwicklung. Laut des Knight Frank Wealth

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Report 2018 ist die ultra-reiche Weltbevölkerung mit einem

Nettovermögen von über 50 Mio. US-Dollar in den letzten

fünf Jahren bis 2017 um 18% gestiegen und wird in den

nächsten fünf Jahren voraussichtlich um weitere 40%

wachsen. Davon profitierten die noblen Zweitwohnsitz-

Standorte Malibu, Palm Beach, Cote d'Azur, Monaco, die

Karibik, St. Moritz, Gstaad, Courchevel und Aspen. Paris

und Miami komplettieren die Liste der weltweit führenden

Städte für „Ultra-Prime“-Wohnimmobilien.

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 13

vdp

Gleichzeitig schwäche sich aber insgesamt das

Preiswachstum für Luxusimmobilien weltweit ab, berichtet

Knight Frank an anderer Stelle. Zunehmende Regulierungen

auf den Immobilienmärkten, steigende Finanzierungskosten,

Unsicherheit im Zusammenhang mit dem Brexit und ein ho-

hes Neugeschäftsvolumen in einigen Märkten belasteten

weltweit die Spitzenpreise. Laut des Prime Global Cities In-

dex von Knight Frank, der die Entwicklung der Spitzenprei-

se in 43 Städten weltweit abbildet, steigen die Preise für Lu-

xusimmobilien so niedrig wie seit 2012 nicht mehr. Auch die

Ausreißer gleichen sich an. Mit der Normalisierung der Geld-

politik veränderten sich die wirtschaftlichen Gegebenheiten.

Geopolitische Unsicherheiten belasten weiter. An der Spitze

der Rangliste der in der Prognose aufgeführten Top 15 ste-

hen 2019 die wichtigsten europäischen Städte Madrid, Berlin

und Paris. Märkte wie Hongkong und Singapur, in denen

2018 neue Regulierungen eingeführt wurden, werden 2019

im Ranking absteigen. Käufer und Immobilienentwickler wer-

den die neuen Steuern berücksichtigen.

Gesamt-Transaktionsvolumen�(Mrd. US-Dollar)

2015 2016 2017 12 Mon.

Hongkong 1,831 1,646 2,679 2,481

New York 1,026 1,723 1,627 1,497

London 2,881 1,713 1,563 1,479

Singapur 0,175 0,131 0,146 0,529

Los Angeles 0,201 0,718 0,66 0,441

Sydney 0,195 0,123 0,221 0,219

Stand 1.9.18

E-Learning-Qualifizierung „Private Baufinanzierung”Die Umsetzung der europäischen Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (WIKR) in deutsches Recht hat Unsicherheiten vor allem in der Durchführung der Kreditwürdigkeitsprüfung bewirkt. Die am 1. Mai 2018 in Kraft getretene Verordnung für Leitlinien für die Kreditwürdigkeitsprüfung (ImmoKWPLV) soll nun klare Leitlinien dafür schaffen.

Die WIKR fordert den Nachweis von Sachkenntnissen bei Bankmitarbeitern, die mit Immobiliarverbraucherdarlehensverträgen befasst sind.

Die kompakte E-Learning-Qualifizierung der vdpPfandbriefAkademie erlaubt es Bankmitarbeitern diese Qualifikation nachzuweisen und ihre Kenntnisse zu aktualisieren. Insgesamt 10 Module sind auch einzeln buchbar, ein Wissenstest zum Abschluss jedes Moduls weist die erlangten Fachkenntnisse transparent nach.

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Der Wohninvestment-Index AWI, der von Aengevelt-

Research seit 2008 regelmäßig die Einschätzungen von

rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungs-

wirtschaft zu Marktstimmungen und -entwicklungen

befragt, verzeichnet nach dem Rekord in der Herbstbe-

fragung 2017 zum zweiten Mal einen spürbaren Rück-

gang. Der Stimmungswandel vollzieht sich für alle

Wohnlagen. (WR)

Am stärksten gab der Wohninvestment-Index AWI von

Aengevelt-Research mit dem inzwischen 5. Rückgang

in Folge für gute Lagen nach. Mittlere Lagen gaben eben-

falls markant nach. Den geringsten Rückgang verzeichnen

die einfachen Lagen. Trotz der starken Stimmungsrückgän-

ge zeigt der AWI in allen Lagen mit Werten zwischen 68

und 77 Punkten bei einem Gleichgewichtskorridor von 40

bis 60 Punkten unverändert einen Vermieter- bzw. Eigentü-

mermarkt mit überdurchschnittlichem Miet-/Kaufpreisniveau

an. Das werde auch so bleiben, erwartet Aengevelt Rese-

arch, da in den Wachstumsregionen die Einwohner- und

Haushaltszahlen weiter anstiegen. Der Bedarf an Mietwoh-

nungen steige vor allem in einfachen Lagen weiter.

Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen die

Einschätzung von Research-Chef Michael Fenderl. Von

weiteren Mietsteigerungen gehen 67% der Befragten aus

(Frühjahr 2018: 69%; Herbst 2017: 74%). Der rückläufige

Wert spiegelt die Erwartung, dass die Bestandsmieten teil-

weise aufgrund von Mietspiegelobergrenzen und neuer

Mietrechtsgesetzgebung ausgeschöpft seien. Aus "Der

Immobilienbrief"-Sicht kommt das Erreichen von Belas-

tungsgrenzen im einfachen Segment und auskömmliches

Angebot im Topsegment hinzu, in dem bereits erste

Schleifspuren erkennbar sein sollen, wie auch EBZ-

Professor Günter Vornholz im Background bestätigt. Dar-

über hinaus vermag "Der Immobilienbrief" mit Blick auf

Grundstücksknappheiten und Baukräne in jeder denkbaren

Lücke bei immer weiter steigenden und immer weniger zu

kalkulierenden Baukosten einfach nicht zu glauben, dass

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derzeit der meist hochwertige innerstädtische Neubau mit

Preisen zwischen 4 000 und 6 000 Euro dauerhaft unterhalb

der Nachfrage liegen soll. Das würde dem optischen Anschein

und allen zyklischen Erfahrungen der letzten 30 Jahre wider-

sprechen.

Hinsichtlich der Erwartung an die Preisentwicklung von

Wohninvestments stieg der Index von Frühjahr 2015 bis Früh-

jahr 2016 um insgesamt 11,8 Punkte auf den bisherigen Spit-

zenwert von 77,7 Punkten, um danach mit zunehmender Ab-

wärtstendenz auf jetzt 67,5 Punkte zu fallen. In guten Lagen

ist der Subindex auf das niedrigste Niveau seit der Erstbefra-

gung im Sommer 2009 gefallen. Mittlere Lagen gaben gleich-

falls signifikant nach. Lediglich einfache Lagen konnten sich

bis Frühjahr 2018 noch stabil halten, um dann bis zur Herbst-

befragung den stärksten Rückgang aufzuzeigen. Trotzdem

rechnet mit 54% nach wie vor eine Mehrheit der Befragten mit

einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Frühjahr

2018: 57%; Herbst 2017: 67%). Analog dazu erwarten 54%

weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Frühjahr

2018: 60%). 32% rechnen mit einer Preisstabilisierung

(Frühjahr 2018: 32%). Wie prognostiziert erreiche die Preis-

entwicklung in zahlreichen Regionen Deutschlands in den

meisten Asset-Klassen zunehmend ihren Höhepunkt bzw.

habe ihn bereits überschritten, resümiert Aengevelt-Research.

Zukünftig könnten auch über Mietsteigerungen kaum noch

überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden.

Wohninvestment-Index sinkt auf Dreijahrestief

Toplagen geben am stärksten nach

Wohntürme bestechen durch Lagen

Skylines werden zukünftig auch durch Wohnen geprägt

Nachdem nach Erfahrungen der 70er Jahre sog. Wohntür-

me bis vor wenigen Jahren in der Versenkung verschwan-

den, erleben sie derzeit eine Renaissance (siehe auch In-

terviews mit Marcel Abel, JLL, und Konstantin Kortmann,

JLL, in "Der Immobilienbrief" 437 und 438). Catella-Group

Research liefert aktuell den wissenschaftlichen Hinter-

grund. Für JLL Residential Head gehe es gerade um die

besten Innenstadtlagen. Die Menschen zögen in die Städte,

um dort Arbeit, Infrastruktur, Versorgung und Entwicklungs-

perspektiven zu finden. Bei sehr beschränktem Angebot an

neuen Flächen sei die Lücke zwischen beschränktem Ange-

bot und großer Nachfrage nur durch eine starke Verdichtung

in der Vertikalen zu schließen.

Das bestätigt im Backgroundgespräch CPM GF

Klaus Franken, der aktuell jeweils rund 500 Mio. in Düs-

seldorf und Mönchenglad-

bach für teilweise preisge-

dämpften Wohnraum mit

der CPM investiert. We-

gen zunehmender Flä-

chenknappheit in inner-

städtischen, urbanen La-

gen, sei es naheliegend,

mehr in die Höhe als in

die Breite zu bauen.

Hochhäuser würden so

attraktiv. Neben anspre-

chender Lobby ließen sich

diverse Wohnungskonfi-

gurationen mit neuster

Technik umsetzen. Eine

attraktive Aussicht gebe

es dazu. JLL

In einer Studie

sieht Thomas Beyerle,

Chef des Group Research

eine Renaissance der

Wohntürme in Deutsch-

land. Eine neue Generati-

on der „Residential

Skyscraper“ stehe in den

Startlöchern. Sie zeichne

sich neben einer zentralen

Lage in einer der Top 7 Standorte durch eine gemischte Nutzung und einen positiven

Abstrahleffekt auf die unmittelbare Umgebung aus. Wohntürme des 21. Jahrhunderts

seien keine Wohnmaschinen, sondern hätten sich zum Lifestyleprodukt entwickelt,

meint Beyerle. Im Zeitraum zwischen 2014 als Zeitpunkt der Baugenehmigung und

2023 entstehen in Deutschland laut Catella Research 30 neue Wohnhochhäuser, die

meisten davon in Berlin und Frankfurt. So werden allein in der Hauptstadt 14 neue

Hochhäuser errichtet. Verfolger ist Frankfurt am Main mit 11 Projekten. Auch in B-

Städten wie Leipzig würden entsprechende Projekte verfolgt. Andererseits zeigen man-

che Städte aber auch Widerstand. München gebe nach wie vor keine Genehmigung für

Bauwerke über von 99 Höhenmeter, da die Frauenkirche das Stadtbild weiterhin unan-

gefochten dominieren solle.

Einer der konzeptionellen Vorreiter der neuen Generation von Wohntürmen in

Deutschland dürfte nach Einschätzung von Catella Research der 1983 eröffnete Trump

Tower in Midtown Manhattan im Herzen der Weltmetropole New York sein. Auch in

Deutschland seien die Wohntürme der neuen Generation nahezu ausschließlich im

Luxussegment positioniert. Das stünde im Gegensatz zu den Hochhäusern, die im vori-

gen Jahrhundert vornehmlich in Vororten errichtet wurden. Heute werde explizit ein

Fokus auf die Belebung des Turms und des umliegenden Viertels gelegt. Die durch-

schnittlichen Mieten in den neuen Wohntürmen bewegen sich nach Catella in einem

Rahmen zwischen 18 Euro im Stuttgarter Raum und 27 Euro in Berlin. Tief in die Ta-

sche greifen müssen Käufer z.B. in der Hamburger Hafencity: Ein Quadratmeter kostet

hier durchschnittlich 9.500 Euro, Tendenz steigend. Vor wenigen Tagen hat allerdings

Engel & Völkers die letzte Elbphilharmonie-Wohnung verkauft. Die teuerste Woh-

nung der nicht reproduzierbaren Unikate kostete 11,07 Mio. Euro für 287 qm. Das sind

sage und schreibe 38 588 Euro pro qm. Dafür vermitteln die 45 Apartments einen 270

Grad Panoramablick über die Hansestadt, die Elbe und den Hamburger Hafen.

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Bad Homburg: Die Warburg-

HIH Invest Real Estate hat eine

Büroimmobilie mit einer Gesamt-

mietfläche von rund 6.750 qm an

Union Investment verkauft.

Das Single-Tenant-Gebäude

wurde für einen pan-

europäischen Spezial-AIF erwor-

ben. Der Mietvertrag mit dem IT-

Dienstleister Dimension Data

läuft noch bis 2024. BNPPRE

war vermittelnd tätig.

Minneapolis: Union Investment

hat eine rund 46.000 qm große

Büroimmobilie mit der Adresse

950 Nicollet Mall / 50 South 10th

Street verkauft. Das Objekt ist

langfristig an die Target Corpora-

tion vermietet, einen der größ-

ten Einzelhändler in den USA.

Zum Zeitpunkt des Verkaufs liegt

die Vermietungsquote bei nahe-

zu 100%. Die zwölfgeschossige

Büroimmobilie wurde von Union

Investment im Bestand des Offe-

nen Immobilien-Publikumsfonds

UniImmo: Europa geführt.

Darmstadt: Die Warburg-HIH

Invest Real Estate hat eine

Büroimmobilie mit einer Gesamt-

mietfläche von rund 8.000 qm

sowie 93 Tiefgaragenstellplätzen

von Schroder Real Estate erwor-

ben. Das Objekt soll in den Im-

mobilien-Spezial AIF Deutsch-

land Selektiv Immobilien In-

vest eingebracht werden. Die

Immobilie befindet sich im Euro-

paviertel und bietet mit einem

Vermietungsstand von 91% noch

Nachvermietungspotenziale.

Hauptmieter ist der weltweit ope-

rierende Projektsteuerer Arcadis.

Frankfurt: Die Mercurius Real

Estate AG erwirbt ein Büroge-

bäude in der Alexanderstraße 61

mit rd. 2.300 qm Gesamtmietflä-

che. Eine Tiefgarage bietet 32

Stellplätze. Verkäufer ist die

Warburg-HIH Invest Real

Estate GmbH.

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"Der Immobilienbrief"/ Werner Rohmert: Herr Ost, Sie

sind Vorsitzender des Vorstands der Deutsche Bank Bau-

spar AG und waren 2018 mit dem Thema „Bausparen“

durch politische Entscheidungen vielfältig tangiert. Was wa-

ren denn aus Ihrer Sicht relevante Weichenstellungen?

Michael Ost: Die Bundesregierung hat zum Beispiel das

Baukindergeld auf den Weg gebracht. Rückwirkend zum 1.

Januar 2018 erhalten Familien, die ein Haus bauen oder

eine Wohnung kaufen, für jedes Kind bis 18 Jahre eine För-

derung von 12.000 Euro, verteilt über zehn Jahre. Grund-

sätzlich ist diese Maßnahme zu begrüßen, denn sie ist ein

starkes Zeichen seitens der Politik, wie wichtig Wohneigen-

tum für das Gemeinwesen ist. Nicht nachzuvollziehen ist

dessen Limitierung. Denn um das Fördervolumen zu be-

grenzen, haben sich die beteiligten Ministerien darauf geei-

nigt, das Baukindergeld nur dann zu gewähren, wenn bis

zum 31. Dezember 2020 der Bauantrag gestellt oder der

Kauvertrag unterzeichnet ist. Dafür gibt es aus meiner Sicht

keinen sachlichen Grund.

„Der Immobilienbrief“: Kritik am Baukindergeld wird auch

von namhaften Wirtschaftsforschungsinstituten geübt.

Michael Ost: Unter anderem nicht von der Hand zu wei-

sen ist das Argument, dass das Baukindergeld nicht in allen

Regionen Deutschlands die gleiche Wirkung entfalten wird.

In München und anderen extrem hochpreisigen Städten

werden sich trotz des neuen Förderinstruments viele Haus-

halte mit mittlerem Einkommen weiterhin kein Eigenheim

leisten können. In ländlichen Regionen dagegen ist das

Baukindergeld durchaus ein substanzieller Beitrag zur Fi-

nanzierung eines Eigenheims.

„Der Immobilienbrief“: Im Koalitionsvertrag hatte die

Bundesregierung weitere Unterstützungsmaßnahmen

angekündigt.

Michael Ost: In der Tat darf es die Bundesregierung

nicht beim Baukindergeld bewenden lassen. Vielmehr muss

sie entschlossen auch die andern Maßnahmen zur Eigen-

tumsförderung umsetzen – wie etwa ein KfW-

Bürgschaftsprogramm, das die Eigenkapitalbasis der Kauf-

interessenten stärkt. Kombiniert werden sollte dieses Pro-

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gramm mit der Festsetzung eines Freibetrags bei der Grund-

erwerbssteuer, denn die hohen Kaufnebenkosten sind ein

wesentliches Hindernis für den Erwerb einer eigenen Immo-

bilie. Schließlich sollte auch das bewährte Instrument der

Wohnungsbauprämie gestärkt werden.

„Der Immobilienbrief“: Zum Thema „Wohnraummangel“

hatte Angela Merkel im September des Jahres einen soge-

nannten „Wohngipfel“ in Berlin inszeniert. Wie bewerten Sie

dessen Ergebnisse?

Michael Ost: Das war fraglos ein starkes politisches

Signal. Aber der Schwerpunkt des Gipfels lag eindeutig

auf der Förderung des Mietwohnungsbaus und auf

dem Schutz der Mieter. Mehr Mittel für Sozialwohnungen,

Sonder-AFA für den Bau von Mietwohnungen, erweiterte

Bemessungsgrundlage für den Mietspiegel – das sind Maß-

nahmen, die den Mietern zugutekommen. Aber wo bleiben

die Familien, die ihr Erspartes in ein Eigenheim oder gene-

rell eigene vier Wände investieren möchten? Zur Eigennut-

zung oder zur Vermietung. Wo bleibt der Bausparer, der für

das Alter mit dem Bau oder dem Erwerb einer Immobilie

vorsorgen möchte?

„Der Immobilienbrief“: Was müsste nachgebessert wer-

den, damit der Berliner Wohngipfel auch aus Ihrer Sicht die

im europäischen Vergleich schlechte Eigentumsquote bei

Wohnimmobilien in Deutschland verbessert?

Michael Ost: Zunächst, die Deutschen liegen im europäi-

schen Vergleich bei der Wohnungseigentumsquote schon

jetzt auf dem letzten Platz. Abhilfe täte not. Allerdings macht

es in Anbetracht dieser volkswirtschaftlich brisanten Gemen-

gelage keinen Sinn, mit dem Finger auf diesen oder jenen zu

zeigen. Die Ergebnisse des Wohngipfels bedürfen der Nach-

besserung in einer konzertierten Aktion. Auch Bausparer

und Bausparkassen als volkswirtschaftlich relevante Akteure

dürfen bei einer solchen Aktion nicht außen vor bleiben.

Durchaus im Schulterschluss mit allen anderen relevanten

Akteuren. Den Finanzdienstleistern zum Beispiel. Auf jeden

Fall könnte der Bausparer als Eigentümer und Selbstnutzer

oder Vermieter seiner Immobilie durchaus einen spürbaren

Beitrag zur Beseitigung des Wohnraummangels in Deutsch-

land leisten.

Abhilfe beim Wohnraummangel

Ein Gespräch mit Michael Ost, VV Deutsche Bank Bauspar AG

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 18

Fondsthemen

HEP bringt neuen Photovoltaik-Publikums-AIF an den Start

Weltweite Investments in Photovoltaik

Die HEP Kapitalverwaltung AG (hep) hat den Vertrieb des neuen Alternativen

Investment Fonds (AIF) „HEP – Solar Portfolio 1 GmbH & Co. geschlossene

Investment KG“ gestartet. Mit diesem Fonds können deutsche Privatanleger

weltweit in Photovoltaikprojekte an sorgfältig recherchierten Standorten inves-

tieren. Über 6% p. a. IRR sind angestrebt.

Der Investmentfokus des HEP – Solar Portfolio 1 liegt auf den USA, Kanada,

Japan, Australien, Europa und Taiwan. In diesen Zielländern sei das Umfeld für die

Einspeisung von Strom aus Photovoltaikanlagen optimal. Hinzu kämen dort politi-

sche Stabilität und gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen, so Thorsten Eitle,

CEO der hep. Voraussetzungen für Investments seien eine positive Due Diligence

mit Vorlage aller Genehmigungen und Verträge, Ertragsgutachten der einzelnen

Standorte und langfristige Wartungs-, Service- und Versicherungsverträge. Eine

Beteiligung ist ab 20.000 Euro zzgl. Agio in Höhe von 3% möglich. Als AIF unterliegt

das Beteiligungsangebot dem KAGB und gehört dem regulierten Kapitalmarkt an. In

immer stärkerem Maße setzen vor allem institutionelle Investoren auf nachhaltige

Investments und haben insbesondere Erneuerbare Energien als zuverlässigen und

ertragsstarken Zielmarkt auserkoren. hep entwickelt, baut und betreibt seit 2008

Photovoltaikanlagen für private und institutionelle Investoren. HEP konzentriert sich

ausschließlich auf Photovoltaik und konnte in den vergangenen Jahren Projekte mit

einem Gesamtvolumen von rund 405 Millionen Euro am Markt platzieren. Alle bisher

getätigten Investments laufen im oder über Plan. (www.hep.global)

Zweitmarktfonds, bessere Alternative zu direkt

Investition und offenen?

Interview mit Rene Trost, GF HTB Fondshaus GmbH

In den vergangenen Jahren haben die Werte von Zweitmarktanteilen geschlos-

sener Immobilienfonds eine zum Teil deutliche Wertentwicklung vorgelegt.

HTB ist einer der Pioniere des Zweitmarktgeschäftes. Die Anleger von Zweit-

marktfonds der HTB konnten zuletzt je nach Fonds und Beteiligungszeitpunkt

beim Verkauf des Kölner Maritim Hotels von einer durchschnittlichen Verdop-

pelung der für die Fonds-Beteiligung bezahlten Preise profitieren. Zweitmarkt-

fonds bieten privaten und teilweise auch institutionellen Anlegern die Möglich-

keit, in ein breit gestreutes, professionell analysiertes und in seiner Historie

bekanntes Immobilienportfolio zu investieren. Rene Trost ist bei der HTB-

Gruppe als Geschäftsführer für den Einkauf verantwortlich.

Der Immobilienbrief: Herr Trost, ihren Namen verbindet man in der Immobilien-

wirtschaft eher mit der Bearbeitung prominenter, großer NPL-Portfolien. Wie fühlen

Sie sich im Zweitmarktgeschäft?

Rene Trost: Die Produkte bzw. die Tätigkeit sind extrem vergleichbar. Der Wert

bei NPL-Portfolien hängt ebenso wie im Zweitmarktgeschäft mit deutschen Immobi-

lien, auf das sich die HTB-Gruppe fokussiert, an dem zu Grunde liegenden Asset,

der Immobilie. Immobilienkompetenz steht also in beiden Tätigkeiten ganz vorne.

Ratingen: Die publity AG hat im

Rahmen eines Asset-Management-

Mandates einen ca. 16.600 qm gro-

ßen Bürokomplex in der Borsigstra-

ße 11-15 an einen internationalen

Investor veräußert. publity hatte das

repräsentative Büroensemble im

Mai 2015 im Rahmen eines Joint-

Venture-Vertrages mit einem institu-

tionellen Investor erworben. Die

Immobilie ist nahezu vollvermietet.

Zum Objekt gehören 173 Tiefgara-

genstellplätze sowie 28 Außenstell-

plätze. Die Kanzlei DLA Piper hat

die umfassende rechtliche Beratung

bei der Transaktion übernommen.

Paris/London: Die Luxusgruppe

LVMH Moët Hennessy Louis Vuit-

ton und Belmond Ltd. – Eigentü-

mer, Teilhaber oder Manager von

46 Luxushotels, Restaurants, Zügen

und Flusskreuzfahrten – geben ge-

meinsam bekannt, dass sie eine

finale Vereinbarung für LVMH über

den Erwerb von Belmond getroffen

haben. LVMH wird Belmond für

$25,00 pro Klasse-A-Aktie in bar

erwerben. Dies entspricht einem

Eigenkapitalwert von 2,6 Mrd. USD

bei einer Transaktion mit einem

Unternehmenswert von 3,2 Mrd.

USD.

In den zwölf Monaten bis 30. Sep-

tember 2018 erzielte Belmond einen

Gesamtumsatz von 572 Mio. USD

und ein bereinigtes EBITDA von

140 Mio. USD. Die Transaktion wird

voraussichtlich in der ersten Jahres-

hälfte 2019 abgeschlossen sein,

vorbehaltlich der Zustimmung der

Belmond-Aktionäre und der Geneh-

migung durch die zuständigen Wett-

bewerbsbehörden.

Durch diese Übernahme wird LVMH

seine Präsenz in der Luxushotelle-

rie deutlich erhöhen. Belmond ist

eine ideale Ergänzung zu den Che-

val Blanc Maisons, die für ihren

aussergewöhnlichen Service, ihre

Architektur und ihre einzigartige

Gastronomie bekannt sind.

Werner Rohmert

Deal-Mix

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 19

schnell entscheiden, sobald wir über die Entwicklung der

Zielfonds neue Zahlen – und das mindestens einmal jähr-

lich, z. T. auch öfter – haben. Die historischen Verläufe der

Zielfonds können wir oft über Jahrzehnte nachverfolgen.

HTB aktualisiert den Markt laufend. Bedenken Sie auch

unser stetig wachsendes Akquisitionspotenzial, von dem

unser neuer Fonds HTB 10 profitiert. Überall, wo wir betei-

ligt sind, haben wir ja gemäß höchstrichterlicher Recht-

sprechung die Möglichkeit, die anderen Gesellschafter

anzusprechen und auf Verkaufschancen hinzuweisen.

Der Immobilienbrief: Ein Zweitmarktfonds ist ja im

Prinzip ein Dachfonds. Theoretisch müssten da ja auch

wieder doppelte Kosten berücksichtigt werden.

Rene Trost: Die Praxis sieht da anders aus. Die Kosten

des Zielfonds wirken sich auf den Ertragswert der Beteili-

gung aus. Insofern sind die Kosten des Zielfonds bereits

beim Erwerb berücksichtigt. Das Management des Zweit-

marktfonds ist natürlich arbeitsintensiv. Hierfür fallen Kos-

ten an, die aber durch unsere Datenbank und unsere pro-

fessionellen Prozesse deutlich niedriger sind, als institutio-

nelle oder private Einzelinvestoren in Zweitmarktanteile

erreichen können. Über die Wertermittlung der Zielfonds

spielen doppelte Kostenbelastungen keine Rolle mehr.

Der Immobilienbrief: Wo liegen denn jetzt zusammen-

gefasst die konkreten Vorteile eines Zweitmarktfonds?

Rene Trost: 1) Wir können den Markt sogar noch breiter

abbilden als offene Immobilienfonds. 2) Daraus resultiert

nicht nur eine Streuung im Asset, sondern auch die Mög-

lichkeit zum Benchmarking und zur Streuung im Asset

Management. Bei einem offenen Immobilienfonds hängen

sie nur an einem Asset Manager. Diese Diversifikation im

Management bietet Vorteile in der Krise. 3) Meistens denkt

über den Finanzierungs-Aspekt kaum jemand nach. Be-

denken Sie: Wir tilgen in den drei oben genannten Fonds

jährlich zwischen 4,1% und 6,7%. Die Tilgung erhöht spür-

bar das Eigenkapital bzw. den späteren Wert der Anteile.

Gleichzeitig profitieren die Fonds von der Zinssituation. Wir

sind naturgemäß nur in Fonds investiert, deren Anschluss-

finanzierung problemlos möglich ist. Bei alten Fonds sind

die heutigen Zinskonditionen natürlich sehr viel besser als

die ursprünglichen Konditionen. Diese Erhöhung des Aus-

schüttungs- und Wertentwicklungspotenzials kann kein

Erstmarktinvestment leisten. 4) Die HTB-Zweitmarktfonds

sind stark fokussiert. Wir befassen uns nur mit deutschen

Immobilien. 5) Durch die Vielzahl der Einzelinvestitionen,

die alle wiederum über einen Zweitmarkt verfügen, haben

die Zweitmarktfonds eine hohe Asset-Liquidität, die in

schwierigen Zeiten oder bei als sinnvoll erachteten Um-

schichtungen schnell genutzt werden kann. 6) In unseren

Fonds gibt es keine Ansteckungsgefahr. Jede Beteiligung

ist mit Eigenkapital finanziert. Bei vielen sogenannten ge-

streuten Fonds besteht dagegen die Gefahr, dass Proble-

Darüber hinaus bieten sowohl bei NPL-Portfolien, wie

auch im Zweitmarktgeschäft, die Historie und die Struktur so-

wohl Chancen als auch Risiken. Dieses Chance-/Risikoraster

zu sehen und abzuwägen bedarf weitreichender Erfahrung

und Analyse. Dies ist im Zweitmarktgeschäft noch wichtiger

als im in NPL-Bereich, dabei bei NPL regelmäßig die Verfü-

gungsgewalt über die Immobilie besteht, während es im Zweit-

marktgeschäft bei einer Minderheitsbeteiligung sehr wichtig

ist, das Asset Management einzuschätzen.

Der Immobilienbrief: Der Grundgedanke, dass es sich im

Zweitmarktgeschäft mit geschlossenen Immobilienfonds um

„gebrauchte Anteile“ handelt, ist natürlich per se nicht aus-

schließlich positiv belegt. Gerade in den Dekaden, aus denen

die Zweitmarktanteile stammen, war der Ruf des Geschäftes

mit geschlossenen Immobilienfonds nicht immer positiv.

Rene Trost: Aber gerade davon konnte das Zweitmarktge-

schäft in den vergangenen Jahren und auch heute noch profi-

tieren. Schlechte Presse führte oft zu einer deutlichen Unter-

bewertung. In vielen Fonds sind gute Immobilien enthalten, die

vielleicht lediglich nicht die sehr sportlichen Markterwartungen

der frühen Neunzigerjahre erfüllten. Auf einem realistischen

Mietniveau sind sie heute sehr attraktiv. Auch prominente Me-

dien-Flops, wie das Berliner Grandhotel Adlon, konnten ihr

Geschäftsmodell beweisen und in den letzten Jahren ihre

Zweitmarktwerte an der Börse vervielfachen. Die Wertverdop-

pelung des Kölner Maritim-Zielfonds erwähnten Sie bereits

selber. Darüber hinaus gibt es Sondersituationen, von denen

wir profitieren können. Zehn oder 20 Jahre alte geschlossene

Immobilienfonds stehen oft vor immobilienwirtschaftlichen

Herausforderungen, zu denen die Anteilseigner in einer späte-

ren Lebensphase nicht mehr gerne bereit sind. 45-jährige,

steuerorientierte Anleger der damaligen Sonder-AfA-Ära treten

heute in das Rentenalter ein und wollen ihre Vermögensituati-

on klären. Der Markt ist noch über viele Jahre sehr ergiebig.

Der Immobilienbrief: Wir stellen uns vor, dass die Analyse

und Bewertung von Fondsanteilen sehr arbeitsaufwendig ist.

Wie rechnet sich das bei möglicherweise kleineren Beteili-

gungssumme?

Rene Trost: Sie haben Recht. Das ist eine Herausforde-

rung, die aber gleichzeitig unsere große Chance ist. Die HTB

verfügt über eine große Datenbank geschlossener Fonds, die

laufend beobachtet werden. Wir verfügen sofort über gute

Basisinformationen, wenn ein solcher Fondsanteil an den

Markt kommt. Das kann nur ein hoch spezialisierter Investor.

In der Regel haben wir sofortigen Zugriff auf die Fonds-

Historie und können Chancen und Risiken des Fonds abschät-

zen. Außerdem sind wir ja an einer Vielzahl von Fonds betei-

ligt. Nehmen Sie allein die derzeit voll investierten Fonds HTB

6, HTB 7 und HTB 8. Die sind im Durchschnitt jeweils an mehr

als 80 Immobilien beteiligt, die übrigens über eine Vermie-

tungsquote von mehr als 99% verfügen. Da kennen wir sofort

alle Daten und die Entwicklungsperspektiven und können

me einer Fonds-Immobilie durch die Finanzierungsklammer

den gesamten Fonds notleidend werden lassen. Das ist bei

Zweitmarktfonds nicht möglich. 7) Je nach rechtlicher Ge-

staltung von Zweitmarktfonds lassen sich steuerliche Vortei-

le realisieren und gleichzeitig die Vorteile der Digitalisierung

nutzen. 8) Beim Einkauf von Fonds sparen wir uns darüber

hinaus bei Erstinvestments anfallenden Gebühren. Unsere

Bewertung ist zudem skalierbar.

Der Immobilienbrief: Was ist denn ihre aktuelle

Botschaft?

Rene Trost: Aktuell ist das Nachfolgeprodukt, der

HTB 10, im Vertrieb. Wir haben nach wie vor gute Einkaufs-

möglichkeiten. Der HTB 10 wird eine Streuung aufweisen,

die manchen offenen Immobilienfonds in den Schatten stellt.

Überlegen Sie doch einmal, welche Alternativen es aktuell

am Immobilienmarkt zu einem gestreuten Immobilienport-

folio mit mindestens 50 Immobilien, meist über 5% jährlicher

Tilgung, gestreutem Asset Management, einer Vermietungs-

quote von annähernd 100% und Reserven durch günstige

Nachfinanzierungsmöglichkeiten wirklich gibt. HTB

kann tatsächlich hohe Renditen bei gleichzeitig hoher

Sicherheit im Zweitmarktgeschäft generieren. Das ist zuge-

gebenermaßen kein „Jedermann-Geschäft“. Das bedingt

besondere Expertise, über die die HTB-Gruppe nachgewie-

senermaßen verfügt.

Der Immobilienbrief: Herr Trost, vielen Dank für das

Gespräch.

„Bestellerprinzip“ bei der Vermittlung von

Wohnimmobilien

Vor Schnellschüssen wird gewarnt

Prof. Dr. habil. Volker Eichener,

Hochschule Düsseldorf

Das Bundesjustizministerium plant die Einführung des soge-

nannten „Bestellerprinzips“ auch für die Vermittlung von

Wohneigentum, um durch das Einsparen der Maklercourta-

ge für die Erwerber die Anschaffungskosten für Wohneigen-

tum zu senken. Das hat schon etwas Unverfrorenes, hatte

der Bundesgesetzgeber nicht zweieinhalb Jahrzehnte lang

durch ausufernde Regulierung, namentlich die periodischen

Verschärfungen der Energieeinsparverordnung, selber die

Baukosten in die Höhe getrieben und gleichzeitig die Woh-

nungsbauförderung zusammengestrichen.

Die Länder haben durch ihre Bauordnungen, durch

Grunderwerbssteuererhöhungen und durch Streichungen

und Umschichtungen bei der Wohnungsbauförderung ihren

Teil zur Verschlechterung der Investitionsbedingungen bei-

getragen, ebenso die Kommunen durch kostentreibende

Auflagen und mangelnde Baulandausweisung. Und jetzt soll

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 20

ausgerechnet die Einsparung der Maklercourtage die

Wohnungsnot beseitigen!

Die Preise für Wohneigentum sind deshalb so

stark gestiegen, weil die Zinsen gesunken sind und weil

das Angebot in den sogenannten Schwarmstädten und in

ihrem Umland zu klein ist. Will man die Preise senken,

muss man die Investitionsbedingungen verbessern – durch

Rücknahme kostentreibender Regulierungen auf allen

staatlichen Ebenen, durch Baulandoffensiven, die zu sin-

kenden Grundstückspreisen führen, durch günstigen Ver-

kauf kommunaler Grundstücke im Rahmen von Konzept-

vergaben, durch eine Reduzierung der Grunderwerbssteu-

er, durch eine großzügige Eigenheimzulage. Das Herum-

doktern an der Maklercourtage ist angesichts der Marktla-

ge nichts als ein Placebo, was seinen Beifall findet, weil

man dem Volkszorn über die Wohnungsnot einen Sünden-

bock bietet: den Berufsstand der Makler. Und klingt die

Formel „wer bestellt, bezahlt“ nicht auch gerecht?

Warum gibt es überhaupt Immobilienmakler? Der

Immobilienmarkt ist ein extrem intransparenter Markt. Im-

mobilien sind – von Ausnahmen abgesehen, bei denen

i.d.R. auch keine Makler eingeschaltet werden, wie dem

Verkauf einer größeren Zahl gleichartiger, neu errichteter

Objekte im Rahmen des Bauträgergeschäfts – heterogene

Güter, die jedes Objekt als einzigartig erscheinen lassen.

Private Verkäufer und Erwerber von Wohneigentum sind

i.d.R. Laien, wenn es um die Beurteilung von Werten,

Qualitäten und Risiken geht. Das ist der Grund, weshalb

sich auf der ganzen Welt der Berufsstand der Immobilien-

makler etabliert hat.

Der Makler erbringt bei jeder Transaktion sowie in

ihrem Vorfeld eine Fülle von Dienstleistungen, die immer

sowohl Käufer wie Verkäufer zugutekommen. Deshalb ist

es fair, wenn – wie in den meisten Bundesländern üblich –

sowohl Käufer wie Verkäufer jeweils einen Teil der Makler-

provision zahlen (üblich sind je 3 Prozent). In diesen Län-

dern gilt das „Bestellerprinzip“ übrigens schon längst: Die

höchstrichterliche Rechtsprechung hat seit Jahrzehnten

klargestellt, dass der Käufer einen Maklervertrag ab-

schließt, wenn der Interessent nach Zugang des Provisi-

onsverlangens weitere Maklerdienste (wie Besichtigungen,

Erteilung von Auskünften etc.) in Anspruch nimmt.

Die Teilung der Provision ist das beste Mittel, um

zu gewährleisten, dass der Makler als neutraler und ehrli-

cher Vermittler agiert, denn er verliert seinen Provisionsan-

spruch, wenn er seine Treuepflicht gegenüber einer der

beiden Seiten verletzt. Dieser ökonomische Anreiz ist weit-

aus wirksamer als Appelle an Ehrlichkeit und Professiona-

lität oder Bewertungsportale im Internet.

Nur schwerlich mit Gerechtigkeitsvorstellungen

vereinbar ist, wenn Verkäufer die Marktlage ausnutzen,

Bamberg: Der Immobilien-

entwicklungsfonds »Vier Met-

ropolen II« der Project Grup-

pe hat zwei weitere Bau-

grundstücke in der Metropol-

region München und Düssel-

dorf erworben und seine

Streuungsquote damit auf elf

Objektinvestitionen erhöht.

Vorgesehen ist die Errichtung

von insgesamt 48 Eigentums-

wohnungen sowie sieben

Stadthäusern mit einem Ge-

samtverkaufsvolumen von

rund 37 Mio. Euro.

Wiesbaden: Die publity AG

hat für den geschlossenen AIF

„publity Performance Fonds

Nr. 8“ ein ca. 3.000 qm gro-

ßes Gewerbeobjekt im Stadt-

teil Kastel erworben. Rund

1.200 qm des Objekts sind

langfristig an das Dentallabor

Flemming Dental Mainz-

Kastel GmbH, vermietet.

Ebenfalls sind 800 qm im Ob-

jekt an insgesamt fünf weitere

Mieter, teilweise ebenfalls aus

dem Medizinbereich, vermie-

tet. Zur 3-stöckigen Immobilie

gehören auch 57 Tiefgaragen-

und Außenstellplätze.

CMS Hasche Sigle hat die

umfassende rechtliche Bera-

tung bei der Transaktion über-

nommen. Für die technische

Projektorganisation und die

Erstellung der technischen

Due Diligence war das Unter-

nehmen albrings+mueller

verantwortlich.

Deal-Mix

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 21

indem sie Makler beauftragen, deren Leistungen ausschließlich vom Käufer bezahlt werden

(wie in den Stadtstaaten, Brandenburg und Hessen üblich). Die Maklerprovision ausschließ-

lich dem Verkäufer aufzubürden, wie von der Bundesjustizministerin beabsichtigt, wäre

allerdings kontraproduktiv. Denn wäre der Verkäufer der alleinige Auftraggeber des Mak-

lers, würde dieser seine Treuepflicht verletzen und seinen Provisionsanspruch verwirken,

wenn er dem Käufer Informationen über das Objekt, beispielsweise über versteckte Bau-

mängel, mitteilen würde. Das geplante „Bestellerprinzip“ würde den Makler zwangsläufig

von einem neutralen Mittler zu einem parteilichen Interessenvertreter des Verkäufers mutie-

ren lassen. Was die Verbraucherschutzministerin plant, wäre damit das genaue Gegenteil

von Verbraucherschutz.

Man muss die Immobilienvermittlung auch in den größeren Kontext der Entwick-

lung einer Wirtschaftsethik einordnen. Hier stellt die europäische Maklernorm DIN EN

15733 einen Meilenstein dar, weil sie Maklerleistungen, Mindestanforderungen an die fach-

liche Qualifikation von Maklern, Versicherungspflicht, Beschwerdemanagement und einen

Moralkodex definiert, insbesondere aber umfassende Informationspflichten gegenüber bei-

den Vertragsparteien. Das „Bestellerprinzip“ würde es deutschen Maklern unmöglich ma-

chen, die Informationspflichten gegenüber dem Käufer zu erfüllen. Damit würde Deutsch-

land aus einem europäischen Verbund von 31 Staaten ausscheren, um eine nationale Son-

derlösung zu implementieren.

Politisch diskutiert werden derzeit auch die Höhe der Maklerprovision und die Art

ihrer Bemessung. Ein Prozentsatz des Kaufpreises birgt den Nachteil, dass die absolute

Höhe steigt, wenn der Kaufpreis hoch ist. Die Alternative wäre, tatsächlich erbrachte

Dienstleistungen abzurechnen. Die prozentuale Provision weist aber verschiedene Vorteile

auf: (1) Sie wird nur im Erfolgsfall fällig und überwälzt das Risiko auf den Makler, der

dadurch entsprechend motiviert wird. (2) Die Provisionshöhe ist bei Erteilung des Makler-

auftrags festgelegt und ergibt sich nicht erst durch nachträgliche (und häufig strittige) Ab-

rechnung von Leistungen, deren Umfang bei Beauftragung nicht kalkuliert werden kann. (3)

Sie erspart den Kunden bei niedrigen Kaufpreisen hohe Provisionen. (4) Das am Ge-

schäftswert orientierte Honorar spiegelt die wirtschaftliche Bedeutung der handelnden Bera-

ter wieder. (5) Da sich die Haftung des Maklers nach dem Wert richtet, muss sich auch das

Honorar daran orientieren. Eine prozentuale Maklerprovision, die nur im Erfolgsfall fällig

wird, schützt also auch die Kunden.

Es spricht tatsächlich einiges dafür, die Immobilienvermittlung im Rahmen der kon-

kurrierenden Gesetzgebung bundeseinheitlich zu regeln. Sinnvoll wäre, die Anwendung der

„anerkannten Regeln der Technik“ (damit wird auf Normen wie die DIN EN 15733 verwie-

sen) verpflichtend zu machen und die Provision auf maximal 3 Prozent (zuzüglich Umsatz-

steuer) jeweils für Verkäufer und Käufer festzulegen. Ein politischer Schnellschuss zur Ein-

führung des Bestellerprinzips würde jedoch mehr Schaden als Nutzen anrichten. Denn in

einer Situation, in der wir darauf angewiesen sind, dass mehr gebaut wird, sollten wir alles

tun, um das Vertrauen der Akteure am Immobilienmarkt zu stärken, und alles unterlassen,

was sie verschrecken könnte.

wachsender Nachfrage ist eine Bautätigkeit angezeigt, die

über den reinen Ersatzbedarf hinausgeht. Das schon vorhan-

dene, das in der Entwicklung befindliche und das zusätzlich

zu schaffende Flächenangebot sind dabei immer im Zusam-

menhang zu sehen.

In den Top-7-Städten wurde in den letzten Jahren

durchaus viel gebaut. Verglichen mit früheren Perioden oder

zu den landesweiten Durchschnittswerten zeigt sich kein

Rückstand. Relative Messgrößen wie der Wohnungsbau je

1.000 Einwohner zeigen, dass in den Top-7-Städten mehr

Wohnraum bereitgestellt wird als im Land insgesamt. Kleine

Wohnungen kommen dabei häufig vor: Knapp 37 Prozent

der neu gebauten Wohnungen haben nur ein oder zwei Räu-

me, deutschlandweit sind es 25 Prozent. Große Wohnungen

sind in den Top 7 dagegen seltener. Weniger als 20 Prozent

der Fertigstellungen entfielen im Jahr 2016 auf Wohnungen

mit fünf oder mehr Räumen, im Land sind es dagegen

40 Prozent. Am geringsten war der Anteil in München mit

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 22

Die Menschen zieht es in die Großstädte, doch in den

begehrtesten Städten wird für die wachsende Nachfrage

zu wenig gebaut. Häufig wird eine Intensivierung der

Bautätigkeit gefordert. Dabei sind gerade in den gefrag-

ten Metropolen zahlreiche Projekte zu sehen, nur rei-

chen diese Entwicklungen oft nicht aus. Eine aktuelle

Studie der Empira Gruppe hat die Wohnungsmarktsitua-

tion in den Top-7-Standorten untersucht. Anhand ver-

schiedener Indikatoren der Angebots- und Nachfra-

geseite wurde der Grad und die Dynamik der Wohn-

raumknappheit bewertet. Die Zahlen der Top-7-

Standorte sind durchaus sehr unterschiedlich.

Intensive Bautätigkeit in den Großstädten: Wesentlich für

die Bedienung der Nachfrage in einem Marktsegment ist die

Bautätigkeit. Diese muss in einem stabilen Marktumfeld

zumindest den Ersatzbedarf an technisch und/oder wirt-

schaftlich nicht mehr nutzbaren Objekten kompensieren. Bei

bvt

Wohnungsbau in den Top 7:

Sehr unterschiedlich und kaum adäquat zur Nachfrage

Prof. Dr. Steffen Metzner MRICS, Empira Gruppe

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NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 23

13 Prozent, am höchsten in Düsseldorf mit 24 Prozent. Klei-

ne Wohnungen sind in den Top 7 ein relativ neuer Trend.

Noch 2012 dominierten Wohnungen mit fünf oder mehr Räu-

men (36 Prozent der Fertigstellungen, kleine Wohnungen

nur mit 20 Prozent vertreten). Die Neubautätigkeit passt sich

also den verändernden Haushaltsgrößen an, die Strukturen

im Bestand werden entsprechend folgen.

Das neu geschaffene Wohnungsangebot scheint

nicht auszureichen. Die Bautätigkeit in den Top 7 bleibt in

ihren Steigerungsraten hinter der Nachfrage zurück und

erreicht kein bedarfsdeckendes Niveau. Zahlen zur Zuwan-

derung in Großstädte und entsprechende Versorgungslü-

cken für die Segmente großer Wohnungen sowie Ein- und

Zweifamilienhäuser lieferte 2017 das Institut der deutschen

Wirtschaft Köln.

Unterschiede zwischen den Top-7-Standorten:

Innerhalb der Top 7 bestehen größere Unterschiede bei den

Wachstumsraten des Wohnungsbestandes, wie Abbildung 1

für den Zeitraum 2006 bis 2016 zeigt. Die stärkste Bautätig-

keit gab es demzufolge im Frankfurter Wohnungsmarkt. In

der Mainmetropole wuchs der Bestand um neun Prozent.

Köln, München, Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf liegen

zwar etwas hinter dieser Wachstumsrate, haben aber den-

noch Zuwächse von über fünf Prozent. Nur die Bundes-

hauptstadt fällt im Vergleich ab. In Berlin hat sich der Be-

stand lediglich um 1,7 Prozent vergrößert und liegt damit

deutlich hinter den übrigen Top-7-Standorten sowie auch

unter dem bundesdeutschen Wert von 4,9 Prozent. Zusam-

men betrachtet liegen die Top 7 etwa auf dem Bundesdurch-

schnitt. Ohne den negativen Ausreißer Berlin lag der Zu-

wachs sogar bei 6,8 Prozent und damit nahezu zwei Pro-

zentpunkte höher als in Deutschland insgesamt.

Die Veränderung der verfügbaren Fläche in Wohn-

gebäuden bestätigt dieses Bild. Während Frankfurt auch hier

den Spitzenplatz mit einer Zunah-

me von gut 14 Prozent einnimmt,

liegt Berlin am Ende der Top 7 mit

einem Wachstum von lediglich

5,4 Prozent. Alle anderen Standor-

te mit Ausnahme von Stuttgart kön-

nen ebenfalls Wachstumsraten im

zweistelligen Prozentbereich vor-

weisen. In Deutschland wuchs die

verfügbare Wohnfläche von 2006

bis 2016 um mehr als 10 Prozent,

fast doppelt so stark wie in der

Bundeshauptstadt.

Obwohl sich in den sieben größten

Städten – mit Ausnahme von Berlin

– eine überdurchschnittliche Bautä-

tigkeit zeigt, wird immer noch ein

Mehrbedarf angenommen. Die spe-

zifischen Gründe wären weiter zu analysieren. Insbesonde-

re sind die Neubaudaten mit der Nachfrageentwicklung und

den Bestandsreserven abzugleichen.

Trotz verstärkter Bautätigkeit weiter abnehmen-

de Flächenreserven: Bautätigkeit soll Knappheiten beseiti-

gen und ein Mindestmaß an Flächenreserven schaffen.

Eine kurzfristige Bedarfsdeckung kann über die Nutzung

oder Reaktivierung bisher ungenutzter Bestände erfolgen.

In den letzten Jahren nehmen diese Reserve immer weiter

ab. Abbildung 2 zeigt dazu die Leerstandsquoten der Top 7

im Zeitverlauf.

Vor allem Berlin, Frankfurt und Düsseldorf hatten

demnach Mitte der 2000er Jahre vergleichsweise hohe

Wohnungsleerstände. In Berlin waren gemäß der Quote von

4,4 Prozent im Jahr 2006 circa 83.000 Wohnungen verfüg-

bar. In allen Standorten haben sich in den letzten Jahren die

Leerstandsquoten kontinuierlich verringert. Dies ist vor dem

Hintergrund eines im selben Zeitraum über alle Städte

angewachsenen Wohnungsbestandes erstaunlich,

denn rechnerisch beeinflusst der gestiegene Bestand

die berechnete Quote. Sie geht nicht nur zurück, wenn leere

Wohnungen vermietet werden, sondern auch wenn neue

Wohnungen die Bezugsgröße erhöhen (sofern diese auch

vermietet sind).

Grundsätzlich zeigen die aktuellen Leerstandszah-

len mit ihrer Bandbreite von 1,5 Prozent in Düsseldorf bis zu

kaum noch wahrnehmbaren 0,2 Prozent in München eine

fast vollständige Auslastung des Bestandes. Eine abschlie-

ßende Wertung lassen diese Zahlen dennoch nicht zu. Ein

geringer Leerstand schließt einen funktionierenden Markt,

der sich im Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage be-

findet, grundsätzlich nicht aus. Jedoch sind aus technisch-

zeitlichen Gründen gewisse Reserven unerlässlich – etwa

für Vermietungsdauer, Umzugsorganisation oder Renovie-

Abb. 1: Entwicklung des Wohnungsbestandes (Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäu-

den) in Top-7-Standorten - Einzelbetrachtung, kumuliert (inklusive/exklusive Berlin), Vergleich

Deutschland; Veränderung 2016 zu 2006; Quellen: Stat. Ämter des Bundes und der Länder; eigene

Berechnung und Darstellung

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 24

rungsmaßnahmen.

Insgesamt zeigen die ver-

schiedenen Kennzahlen in

allen Top-7-Märkten stark

abnehmende Flächenreser-

ven und einen damit einherge-

henden zunehmenden Nach-

fragedruck. Starkes Bevölke-

rungswachstum traf hier in

den letzten Jahren auf eher

moderat wachsende Woh-

nungsbestände, wodurch sich

die Relationen zu Ungunsten

der Nachfrager verändert ha-

ben. Die Zuwanderung in die

Städte führte zu einem Abbau

vorhandener Leerstände. Die

Neubautätigkeit konnte dies nur in Teilen kompensieren.

Derzeit sind kaum noch Reserven verfügbar. Die Bautätig-

Abbildung 2: Entwicklung der Leerstandsquote von Wohnungen in den Top-7-Standorten;

Quelle: Statista (auf Basis von CBRE-empirica-Leerstandsindex); eigene Darstellung

Wer glaubt noch an das Christkind?

Know How rund um den Weihnachtsmarkt

Dr. Thomas Beyerle,

Head of Catella Group Research

Liebe Leserinnen und Leser, wer glaubt noch ans Christ-

kind? Ich denke viele! Zumindest haben sich vom Früh-

jahr bis Anfang Oktober Millionen Bundesbürger immer

wieder Regen gewünscht. Und kaum, da der Wunsch

endlich erhört wurde und der große Regen an beiden

Adventswochenenden eingekehrt war, begann das Mur-

ren. Die Dramen spielen sich in den vielzähligen privaten

und institutionellen Weihnachtsmärkten zwischen Kiel

und Garmisch, Görlitz und Aachen ab.

Umsatzrückgänge auf den Weihnachtsmärkten erreichten

die Maßstäbe klassischer Shopping Center. Nur diesmal

waren eben Waffeln & Duftkerzen betroffen. Portfoliotransak-

tionen („drei Becher Glühwein zum Preis für zwei“) sind aller-

dings gestiegen. Foodcourts scheinen die negative Tendenz

etwas aufgefangen zu haben. Haben Sie gewusst, dass

- 85% der deutschen Weihnachtsmärkte lediglich an

einem Wochenende im Advent stattfinden und für lokale Ver-

eine den Jahreshauptumsatz für die Vereinskasse darstellen

– in erster Linie für die Jugendarbeit? Allein am Wochenende

vom 8. auf den 9. Dezember wurden zur Errettung der Ver-

einskassen rund 35 Mio. € weniger umgesetzt. Dramatisch

betroffen wurden die Helikoptermütter der E-Jugend im Fuß-

ballclub einer Taunusgemeinde, die bei einem Vorjahresum-

satz von 625,40 € sage und schreibe 275,50 € weniger Um-

satz machten. Das sind -44,05% an zwei Tagen! Für einen

vergleichbaren Absturz benötigte sogar die Deutsche Bank-

Aktie 310 Tage. Wirecard dagegen legte +44% zu seit dem

IPO Mitte August)

- das Gute an diesem klimawandelträchtigen Ver-

halten freilich auch ist, dass dadurch weniger Kinder im Tru-

bel verloren gingen: Lasse, Henry, Maximilian, Traugott,

Max, Max, Alessa!, Leander, Finn, Anton, Georg, Tim-Julian,

Elias, & Max der Fußball E-Jugend sahen sich immer unter

Kontrolle der Mittelschicht-Heli-Eltern beim Waffelbacken im

Regen. Lasertec im trockenen Entertainmentcenter wäre

freilich noch cooler gewesen.

- unsere Recherche ergeben hat, dass trotz des

fortschreitenden Klimawandels sich die flüssigen Exoten

nach und nach aus den Henkeltassen der Deutschen wieder

zurückziehen – Remigration quasi. Der Globalisierungstrend

internationaler In-Getränke „Apfel-Cidre-Sangria“, „Oreo-

Frappé“, „Baked Apple Smoothie“, Caipirinha oder schlicht

Cuba Libre erlebte augenscheinlich nur ein kurzzeitiges

Hoch, welches keine Plateaubildung (neuer Lieblingsbegriff

der Analysten, die nicht wissen, ob der Markt nächstes Jahr

vielleicht doch nicht stark abkühlt) folgen ließ.

Doch bei aller Zahlenjonglage: Im Mittelpunkt unserer dies-

jährigen Weihnachtsmarktanalyse stehen von unserer Ge-

sellschaft benachteiligte Wesen. Wesen, denen man ganz

selten Beachtung schenkt; Wesen, die für den Mindestlohn

kämpfen und auch unter ihrer hobbitartigen Körpergröße zu

leiden haben. Die Rede ist von den Elfen! Machen wir uns nix vor: Ohne diese ausgela-

gerten und lohngedumpten Wesen, gerne als Logistikdienstleister („Picker“) tituliert, gäbe

es keine Weihnachtsgeschenke. Und eine ganze (Immobilien)Branche („Sehen Sie jetzt

noch Einstiegsmöglichkeiten in den Markt?“) würde leiden!

Trotz Boom an den Weihnachtsständen bzw. resi-Märkten, die Prognose für den

„homo urbanensis“ auf die nächsten Jahre fällt eher nüchtern aus. Sagt schon Hollywood

bzw. Netflix: „How I met your Elf “, „Big Bang Elforie“ – dort wird uns schon als Sitcom

vorgelebt, dass auch erwachsene Elfen mit laufendem Einkommen sich in naher Zukunft

an zentralen, urbanen Orten kaum noch Wohnraum allein leisten können. Und in WGs

(„Co-micro living“) leben müssen/dürfen?

Analytischer Höhepunkt in diesem Jahr ist sicherlich wieder das ultimative Top

10 Weihnachtsmarktranking – analytisch nach quantitativ-subjektiven Kriterien erstellt –

„…and the winner is…“? Lassen Sie sich überraschen. Steht der Siegerstandort doch in

eklatantem Missverhältnis zur Tanne auf besagtem Weihnachtsmarkt – Stichwort #rupfi.

Das nennen wir mal disruptiv! Übrigens: Googelt man PropTech & Weihnachtsgeld be-

kommt man keine Treffer!

Catella Research wünscht Ihnen zwei schöne, regenfreie Wochen auf den Weih-

nachtsmärkten Ihrer Region, ein frohes Weihnachtsfest, einen guten Rutsch nach 2019,

mindestens 2 Wochen E-Mail-Askese und Social Media Detox und ein Abo im Fitnessstu-

dio. Beseelt von den – diesmal aber wirklich einzuhaltenden – Vorsätzen im täglichen

Wettkampf mit den anderen „slim people“ im Büro oder auf Arbeit. Eine richtig teure Fit-

nessuhr oder ein Ultramarathon, z. B. in Badwater im Death Valley, tun‘s freilich auch.

Zeitungsauflage weiter im Sturzflug

Fatale Preiserhöhungs-Strategie der Verleger

Lieblingsstatistiker des "Der Immobilienbrief"/

bearb. durch Werner Rohmert

In unseren Backgroundgesprächen und denen unserer Kollegen erfahren wir regel-

mäßig, was ein Journalist alles zu tun hätte, was die Aufgabe der Presse sei und

dass sie diese immer weniger erfülle. Auf die Finanzierungsfrage erfolgt meist die

Antwort, man habe derzeit Marketing nicht nötig. Dafür habe man ja seine Berater,

die das kostenlos unterbrächten. Die intellektuelle Leistungsfähigkeit derartiger

Gesprächspartner in ihren eigenen Kernkompetenzen macht natürlich Sorgen für

die Anlegergelder, die wir oft nicht verhehlen können. Aber das ändert natürlich

nichts daran, dass Gejammer über Markttransformationen der Textilwirtschaft da-

mals nicht geholfen hat, den Medien heute nicht hilft, der Automobilindustrie mit

Elektromobilitäts-

Aktivismus auch nicht

geholfen wird, und die

Immobilienwirtschaft

auch wieder dabei ist, in

eine Lernkurve einzustei-

gen. Unser Lieblingssta-

tistiker hat einmal die

Entwicklung der Print-

medien recherchiert.

Der deutsche Pressemarkt

ist im 3. Quartal 2018 über-

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 25

Hamburg: Die IMMAC Immobi-lienfonds GmbH startet den Vertrieb des 10. zehnten durch die HKA Hanseatische Kapital-verwaltung AG aufgelegten Publikums-AIF. Der AIF "DFV Hotel Oberursel GmbH & Co. KG geschlossene Investment-kommanditgesellschaft" in-vestiert in das 4-Sterne Busi-ness- und Tagungshotel „The Rilano Frankfurt Oberursel“. Betrieben wird das Hotel von der Rilano Group. Das Investiti-onsvolumen beträgt rd. 27,154 Mio. Euro davon entfallen auf das Kommanditkapital rd. 13,480 Mio. Euro. München: Die BVT Unterneh-mensgruppe konnte den Pub-likums-AIF „BVT Ertragswert-fonds Nr. 6 GmbH & Co. Ge-schlossene Investment KG“ erfolgreich platzieren. Die In-vestment KG investiert in zwei langfristig vermietete Gewerbe-immobilien in NRW. Anleger haben insgesamt 9,5 Mio. Euro zum Fondsvolumen von 18 Mio. Euro beigetragen. Der Publi-kums-AIF prognostiziert bis 2029 Gesamtausschüttungen von 164% der gezeichneten Kommanditeinlage im Basis-Szenario, vor Steuern. Bremen: Die Zweitmarkfonds HTB Immobilie 1., 2., 3., 5., 6. und 7. KG leisten plangemäße Ausschüttungen auf das Nomi-nalkapital in Höhe von 3 bis 10%. Auch die Anleger des erst im Spätsommer vollständig in-vestierten Fonds HTB 8. Ge-schlossene Immobilieninvest-ment Portfolio GmbH & Co. KG bekommen den vorge-sehenen anteiligen Vorab-gewinn von 2,5%. Auf dem gleichen bewährten Konzept basiert das seit einigen Wochen angebotene Nachfolgeprodukt HTB 10. Geschlossene Immo-bilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG. Anleger kön-nen sich ab einem Betrag von 5.000 Euro beteiligen. Der Ge-samtmittelrückfluss vor Steuern soll sich bis zum Ende der auf 10 Jahre geplanten Laufzeit auf 158% belaufen.

Fonds-News

wiegend durch abgebremste Verluste bei den Gesamtaufla-

gen gekennzeichnet. Bei den Tageszeitungen liegt der

Rückgang der verkauften Auflage unverändert bei einem

Minus um die 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.“

„Abgebremste Verluste“ gelten eher schon als eine kleine

Erfolgsmeldung. Nichtsdestotrotz verkauften allein die rei-

nen Tageszeitungen zuletzt fast eine Dreiviertelmillion

Exemplare weniger als im Jahr zuvor. Und bei den Publi-

kumszeitschriften - das ist SPIEGEL, Hörzu, Stern & Co. -

summierten sich die Absatzverluste im Jahresvergleich gar

auf fast vier Millionen. Aber bleiben wir bei den Zeitungen,

die unserem Lieblingsstatistiker als altem Journalisten be-

sonders am Herzen liegen. Die Auflagenentwicklung unter

Einbeziehung der Wochenzeitungen (z.B. Bild und Welt am

Sonntag) seit Mitte der 1950-er Jahre zeigt, dass das Hoch

aller Zeiten bei 1982 lag, aber durch die Wiedervereinigung

mit neuen, deutlich bildungsdurstigeren Zeitungslesern aus

dem Osten die Verleger 1992 noch einmal Luft holen konn-

ten. (Quelle: ivw vom 19.10.2018, https://www.ivw.eu/print/

quartalsauflagen/pressemitteilungen/auflagenzahlen-des-3-

quartals-2018).

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 26

Seitdem ist es um 45 Prozent abwärts gegangen.

Auch das Zeitunglesen via Internet konnte den Niedergang

der gedruckten Ausgaben nicht annähernd abfangen. Von

2013 bis zum geschätzten 2018-er Ergebnis ging die Printauf-

lage um rund 5,5 Millionen Exemplare zurück, während dieses

Jahr nur 1,4 Millionen oder etwas mehr elektronische Ausga-

ben bezahlt werden dürften. Die Zeitungsverlage fahren ge-

gen diesen Schwund aus der Not heraus geboren eine fatale

Strategie: sie heben die Preise an. Schauen Sie nur mal wie

die Auflage (rote Linie) sinkt und die Vertriebserlöse (braune

Linie) steigen. Immer weniger Kunden zahlen für ihr Presse-

angebot immer mehr Geld. Man ahnt, dass das nicht ewig gut

gehen kann. Sonst müsste am Ende der letzte zahlende Kun-

de fünf Milliarden an die Verleger abliefern. Ein kleines Bei-

spiel liefert das deutsche Vorzeigemedium, die „Frankfurter

Allgemeine“. Das Flaggschiffe der Branche konnte bis in die

1990-er Jahre, also im Branchenvergleich relativ lange, sich

sich gegen den Abwärtstrend stemmen. Aber seitdem geht es

auch hier bei den treuen Abonnenten und im Einzelverkauf

am Kiosk permanent runter. Da sind dann die Internet-

Angebote schon mit drin. Dass all dies kein deutsches Phäno-

men ist, zeigt der Blick ins große Zeitungsland USA. Hier be-

gann der Niedergang nach 1982 sogar etwas eher. Ohne den

Huckel bei der Wiedervereinigung in Deutschland wäre die

Entwicklung in beiden Ländern sehr ähnlich verlaufen. Wir

erleben hier in Zeitlupe den Übergang von einem alten Trans-

portmedium für Informationen (auf Papier physisch zum Kun-

den) zu einem neuen (ohne Druck per Internet). In der Immo-

bilienwirtschaft war 2001 "Der Immobilienbrief" Vorreiter. Das

ist nicht aufzuhalten. Woran die Branche arbeiten müsse, ist

ein Bezahlmodell für den neuen Weg, betet unser Lieblings-

statistiker vor. Fatalerweise habe man den Kunden im Netz

zunächst an kostenlose Nachrichten gewöhnt. Das ist natür-

lich auf Dauer ohne Subvention aus anderen Quellen kaum

möglich. Aber beim Übergang auf bezahlte Angebote tut man

sich extrem schwer. Die spannende Frage lautet daher: wie

schaffen es die Verlage, für ihr Informationsangebot, das

weiterhin einen großen Bedarf vorfindet, ein tragfähiges

Geschäftsmodell zu kreieren? Nur eins ist klar, wer das

nicht fertig bringt, verschwindet vom Markt, sobald die

alten Printkunden weg sind, resümiert unser Autor.

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 27

Regionales Europacity am Hauptbahnhof wächst

weiter – Ende in Sicht Karin Krentz

Gleich um zwei Landmark-Gebäude lässt die CA Immo

AG die Europacity in den nächsten Jahren in die Höhe

wachsen – zum einen das Hochhaus am Nordhafen und

zum anderen das Hochhaus am Europaplatz. Auch für

Berliner ist das gesamte Quartier in den letzten Jahren

überaus stürmisch gewachsen, von der einstigen Öd-

nis, dem städtebaulichen Nirwana nichts mehr zu spü-

ren, wenn ja – wenn da nicht die doch miese Anbindung

an den öffentlichen Personennahverkehr wäre und die

Straßenführung nicht noch viele Wünsche offen ließe …

Der Siegerentwurf für das Hochhaus am Nordhafen

stammt vom Architekturbüro Kleihues + Kleihues, Berlin. Mit

je einem dritten Platz prämierte die Jury die Entwürfe von

Schaltraum Architekten, Hamburg, und Meixner Schlü-

ter Wendt, Frankfurt am Main. Das Gebäude bildet künf-

tig das nördliche, weithin sichtbare Entree der Europacity.

Insgesamt wird CA Immo etwa 140 Mio. Euro investieren.

Und: Die Immobilie hat Potential neben dem eigentlichen

Schmuckstück der Europacity, dem Tour Total, der ja ei-

gentlich „nur“ eine Tankstelle werden sollte.

CA Immo hatte in Kooperation mit dem Land Berlin

und dem Bezirk Mitte einen zweistufigen und anonymen

Wettbewerb für die Realisierung ausgelobt. Eine Besonder-

heit des Wettbewerbs war, dass neben 10 gesetzten Archi-

tekturbüros weitere 10 über ein Bewerbungsverfahren ermit-

telt wurden. Von diesen 10 wurden wiederum 5 Büros durch

ein Losverfahren gefunden. Insgesamt waren damit 20 in-

ternationale Architekturbüros eingeladen, zunächst eine

städtebauliche Grundidee zu entwickeln, die dann in der

zweiten Stufe in den eigentlichen Architekturwettbewerb mün-

dete. Die Jury unter dem Vorsitz von Prof. Johann Eisele

(Darmstadt) sprach sich einstimmig für den Entwurf von

Kleihues + Kleihues aus. Nun ist dieses Büro in der Europacity

bestens für alle sichtbar vertreten (Bürogebäude am Kunst-

campus). Das bis zu 69 m hohe Ensemble aus drei Gebäuden

mit 34.000 qm BGF – die unteren Etagen sind miteinander

verbunden – besticht schon im Entwurf durch eine Klinker-

fassade und ein dezentes Raster der Fenster. Ca. 140 Mio.

Euro investiert die CA Immo AG, Baufertigstellung soll in

4,5 Jahren sein.

Es ist zu erwarten, dass diese Gebäude den neuen

Ansprüchen an eine moderne Büroimmobilie gerecht wird –

denn der Entwurf überzeugt vor allem auch durch seine flexib-

len Grundrisse, die alle heute gängigen Bürokonzepte von der

Einzelverzimmerung bis zum Open Space in gleich effizienter

Form zulassen. Hierzu trägt auch ein sehr hoher Fassadenan-

teil der denkbaren Arbeitsplätze bei, so dass alle Büroformen

mit einem Mindestmaß an innen liegenden Bereichen auskom-

men (könnten).

Hochhaus am Europaplatz

Für das zweiten Landmark-Gebäude, das „Hochhaus am Eu-

ropaplatz“, reicht Bauherr CA Immo noch im Dezember den

Antrag auf Baugenehmigung ein. 84 m hoch wird der Neubau

nach Plänen von Allmann Sattler Wappner, Baukosten ca.

145 Mio. Eu-

ro. Im Som-

mer des kom-

menden Jah-

res sollen die

Bauarbeiten

starten. Etwa

vier Jahre

wird es dau-

ern, bis die

Büros mit

29.000 qm

den Mietern

übergeben

werden kön-

nen.

Nut-

zer für Neu-

bauten zu

finden ist an-

gesichts der

Lage am Ber-

liner Immobili-

Hochhaus am Nordhafen; Quelle: CA Immo

Hochhaus am Europaplatz; Quelle: CA Immo

enmarkt bei einem Leerstand von 2% kein Problem. Die

Berliner Wirtschaft wächst, die Prognosen auch für die

nächsten Jahre sind positiv, spekulativ errichtete Büroimmo-

bilien veräußern die Entwickler zu attraktiven Preisen förm-

lich vom Reißbrett weg an die Investoren.

In diesem Jahr vermietete CA Immo 26.000 qm

Bürofläche, mehr als ein Viertel davon in dem laut CA-Immo

„modernsten Bürohaus Europas“, dem gläsernen „Cube“

südlich vom Hauptbahnhof (siehe dazu Der Immobilienbrief

Nr. 424) für Mieten von 35 Euro/qm. Wegen der regen Nach-

frage seien Mieten von 25 bis 27 Euro/qm für Büroflächen in

dem Neubau „new work hub“ an der Heidestraße erzielt wor-

den, sagt CA Immo-Sprecher Markus Diekow. Das Gebäude

soll im Herbst kommenden Jahres fertig gebaut sein, 65%

der Flächen dann bereits vergeben. Auch das angrenzende

„Bürohaus am Kunstcampus“ nach Plänen von Kleihues +

Kleihues soll noch im kommenden Jahr eröffnen: 46 Mio.

Euro investiert CA-Immo in das rund 10.000 qm große Haus.

Europacity bald ausverkauft

Das Gebiet der Europacity entsteht auf einer 60 ha großen

Brache mehrerer Eigentümer wie CA Immo, Deutsche Bahn

und Land Berlin. Zwei Drittel davon sind bisher bebaut, ein

Ende allerdings lässt sich nun doch absehen: In den Jahren

2025/2026 sind dann 1 Mio. qm BGF entstanden, ein Drittel

davon Wohnungen. Die Investitionssumme des vor mehr als

einem Jahrzehnt gestarteten Quartiers wird auf rund 5 Mrd.

Euro geschätzt.

Berliner Immobilienmarkt bleibt stabil

Flächen- und Produktknappheit bremsen

Der Berliner Immobilienmarkt wird lt. Aengevelt Rese-

arch 2018 mit stabilen Ergebnissen abschließen, aller-

dings nicht an die Rekordjahre 2015 und 2017 anknüp-

fen können. Anfang 2018 lebten rd. 3,61 Mio. Menschen

in Berlin. Die dynamische Bevölkerungsentwicklung der

Vorjahre nahm indessen leicht ab. Die Senatsverwaltung

erwartet bis 2030 einen Zuwachs auf rd. 3,8 Mio. Ein-

wohner. Die Wirtschaftsleistung wird voraussichtlich

zum 5. Mal in Folge stärker als der Bundesschnitt stei-

gen. Die Touristenzahlen deuten auf ein neues Rekord-

jahr für die Tourismusbranche hin. Die Zahl der Sozial-

versicherungspflichtigen nimmt weiter zu. Die Genehmi-

gung von Wohn- und Nichtwohnbauten ging bei gleich-

zeitig deutlich steigenden Baukosten zurück.

Der Büroflächenumsatz der ersten neun Monate lag um

rd. 22% niedriger als im Vorjahresvergleich. Aengevelt

Research erwartet bis zum Jahresende einen Flächen-

umsatz von ca. 800 000 qm, der aber immer noch deutlich

über dem Dekadenmittel von rd. 632 000 qm liege. Parallel

sinke der Büroflächenleerstand auf

rd. 420 000 qm. NL-Leiter Peter

Starke (Foto re. ), sieht das ver-

fügbare Angebot an modernen

Flächen weiterhin zu knapp, um die

Nachfrage zu decken. 2018 lag der

Vermietungsschwerpunkt überwie-

gend im City-Randbereich und in

peripheren Lagen (exkl. Standort

Adlershof). Dabei steigen die ge-

wichteten Spitzen- und Durch-

schnittsmieten. Die hohe Vorverm-

aktungsquote in projektierten oder gerade erst genehmigten

Büroobjekten bestätige das nachhaltige Interesse. Die Aus-

sichten des Berliner Büromarktes seien weiterhin stabil. Die

dynamische Entwicklung der gewichteten Spitzenmiete sollte

2019 dagegen etwas nachlassen und sich im mittleren 30

Euro Bereich einpendeln.

Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt konnte 2018

zwar mit einigen Deals im dreistelligen Millionenbereich

punkten, kommt aber nicht an die herausragenden Vorjahre

heran. Grund dafür sei u. a. die anhaltende Angebotsver-

knappung marktgerechter Immobilienprodukte. Internationale

Investoren stellen mittlerweile gut die Hälfte aller Käufer. Die

deutliche Renditekompression der Vorjahre lasse zwar nach,

aber die Kaufpreismultiplikatoren im Spitzen- Core-Segment

übertreffen die 30- fache Jahresnettokaltmiete. So habe das

Zalando Headquarter bereits vor Fertigstellung zweimal den

Eigentümer gewechselt und dabei um 40 Mio. Euro zugelegt.

Der Berliner Wohninvestmentmarkt wurde 2018 u.a.

vom BUWOG-Deal und einigen Portfolioverkäufen (u.a.

durch Blackstone) geprägt. Dabei profitieren die Investoren

auch weiterhin von dem anhaltenden Mietanstieg in der

Hauptstadt, der lt. IVD 2018 bei ca. 7% p.a. liegt. Die Zahl

der Wohnungsgenehmigungen ging bis September 2018

zwar um rd. 3,7% zurück, aber der hohe Bauüberhang zum

Jahresbeginn 2018 deute auf ein erneut hohes Fertigstel-

lungsvolumen von 15 000 Wohnungen oder mehr vor allem

im gehobenen Segment hin.

Zechenfläche Wulfen wird zum

Industriepark Große Heide

Stadt Dorsten und RAG Immobilien

unterzeichnen städtebaulichen Vertrag

In Dorsten-Wulfen soll auf der ehemaligen Zechenfläche

Schacht Wulfen 1/2 in den kommenden Jahren der

„Industriepark Große Heide Wulfen“ mit bis zu 300 Ar-

beitsplätzen entstehen. Einen entsprechenden städte-

baulichen Vertrag über die Planung, Erschließung und

Vermarktung des Areals unterzeichneten Dorstens Bür-

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 28

germeister Tobias Stockhoff und Markus Masuth, Vorsit-

zender der Geschäftsführung der RAG Montan Immobi-

lien GmbH am 13. Dezember 2018 im Alten Rathaus am

Dorstener Marktplatz.

Nach Veräußerung der letzten Fläche im Interkommunalen

Industriepark Dorsten/Marl an den Bertelsmann-Logistiker

arvato kann die Stadt Dorsten derzeit keine Industrieflächen

für Unternehmen anbieten, die sich hier ansiedeln wollen.

Das soll sich nach Unterzeichnung des Vertrages bald än-

dern. Auf der ehemaligen Zechenfläche in Wulfen werden

drei Kooperationspartner – die RAG Montan Immobilien

GmbH, die Stadt Dorsten und die Wirtschaftsförderung

WINDOR – den neuen Industriepark Große Heide Wulfen

planen und erschließen. Die Vermarktung der Flächen soll

bereits im kommenden Jahr beginnen.

Bürgermeister Tobias Stockhoff sieht die dort ent-

stehenden Grundstücke als hervorragend geeignet für die

Ansiedlung von Industriebetrieben. Der schon lange anhal-

tende Aufwärtstrend bei der Schaffung von Arbeitsplätzen in

Dorsten könne so weiter voranschreiten. Vorgesehen sind

auf 300 000 qm Bruttofläche Ansiedlungen von Unterneh-

men, die ausdrücklich ein Grundstück mit der planerischen

Ausweisung für industrielle Nutzung benötigen. Das schließt

u.a. einen 24-stündigen Lieferverkehr ein. Die Fläche hat

große Bedeutung für die jüngere Geschichte der Stadt

Dorsten. Hier wurde in den Jahren 1958 und 1959 ein neues

Bergwerk abgeteuft. Der damalige Wirtschaftsminister und

Vizekanzler Ludwig Erhard war in den Gründungstagen zu

einer Feierstunde zu Gast:

Die RAG Montan Immobilien sei überzeugt von der

Zugkraft dieser Fläche, die verkehrsgünstig an der Bun-

destraße 58 nur einige Kilometer entfernt zu den Auffahrten

zu den Bundesautobahnen 31 und 43 liegt, betonte RAG

Geschäftsführer Markus Masuth bei der Vertragsunterzeich-

nung. Nach der erfolgreichen Entwicklung auf dem Areal der

Zeche Fürst Leopold im Stadtteil Hervest werde jetzt ein

zweites Zechenaral auf Dorstener Stadtgebiet revitalisiert. In

Dorsten-Wulfen hat die RAG Montan Immobilien eine sieben

Hektar große Arrondierungsfläche, die direkt an das frühere

Zechengelände angrenzt, von der WINDOR angekauft.

Masuth betonte, dass der Ankauf von Arrondierungsflächen

und von industriell vorgenutzten Arealen von der RAG Mon-

tan Immobilien künftig stärker im Fokus stehe, um Entwick-

lungsprojekte auch auf Nichtbergbauflächen zu realisieren.

Das durchaus sportliche Ziel der drei eng zusam-

men arbeitenden Partner lautet, die Fläche bis Ende 2020

zur Hochbaureife zu entwickeln. Der Aufstellungsbeschluss

für den Bebauungsplan soll noch im Dezember im Umwelt-

und Planungsausschuss der Stadt Dorsten gefasst werden.

Erste Entwürfe für den Bebauungsplan liegen bereits vor.

Gutachten zu Schallschutz, Artenschutz, Umwelt und Ver-

kehr sind in Arbeit.

Fintechs – Finanzmetropole Frankfurt

verliert an Reiz

Jungunternehmer vermissen

startup-kultur

Entnommen aus "Der Platow Brief"

Frankfurt ist die Hochburg des traditionellen Bankensek-

tors. Diverse Urgesteine und Schwergewichte der Fi-

nanzindustrie nennen die Mainmetropole ihre Heimat –

darunter deutsche Bundesbank, Deutsche Bank, Com-

merzbank, KfW, DZ Bank und EZB, um nur die Großen zu

nennen. Das deutsche Finanzherz schlägt für die Old

Economy. Die New Economy kann Frankfurt indes kaum

überzeugen.

Für Fintechs verliert die Stadt an Reiz. 2017 noch auf Platz

zwei, gemeinsam mit München, ist Frankfurt nun hinter die

bayerische Landeshauptstadt auf Platz drei gerutscht, wie

das Fintech-Ranking der comdirect zeigt. München überholt

Frankfurt bei Neugründungen in den ersten neun Monaten

(12 zu 4) und bei der Gesamtzahl an Fin- und Insurtechs

(100 zu 95). Die Stadt an der Isar trumpft durch einen ausge-

wogenen Mix an Gründern und Kapitalgebern auf. In 31 fi-

nanzierungsrunden sammelten Münchener Fintechs in den

vergangenen zwei Jahren 174 Mio. Euro Wagniskapital ein,

in Frankfurt waren es in 18 runden 36 Mio. Euro. Bei Neu-

gründungen schlägt München um Haaresbreite sogar Berlin

(11). Die Hauptstadt bleibt mit 249 ortsansässigen Fintechs

jedoch unangefochtene Nummer eins.

Diese Entwicklung liege an den unterschiedlichen

Ökosystemen, erklärt ein Experte vom Bundesverband Deut-

sche Startups (bds) im Platowgespräch. Fintechs seien mehr

Jungunternehmen als Finanzkonzern, eine Startup-Kultur

habe bei Jungunternehmern einen höheren Stellenwert als

der Zugang zur etablierten Finanzwirtschaft. Berlin und Mün-

chen bestechen durch Nähe zu Kunden und Gleichgesinnten,

während Frankfurt in erster Linie durch teure Mieten bei

Büroflächen und hohe Gehälter für Finanzexpertise ab-

schreckt. „Mainhatten“ werde letztlich Opfer des eigenen

Finanzerfolges. Politik und Banken dürstet es nach frischem,

innovativen Wind, um den Status als Finanzplatz auch im

digitalen Zeitalter zu sichern. Nur treten Fintechs auf der Su-

che nach kompetenten, jungen Programmierern und Entwick-

lern oder bezahlbarem Büroraum wohl oder übel in den Wett-

bewerb mit Großbanken. In diesem Kampf David gegen Goli-

ath ziehen Startups meist den kürzeren.

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 29

Auf dem Im-

mobilien Investment

Markt Deutschland ste-

hen die Ampeln weiter

auf Grün. Der Auf-

schwung kommt 2019

ins zehnte Jahr. Eine

echte Zinswende werde

nicht vor Ende 2019

eintreten. Ein Anstieg

der zehnjährigen

Staatsanleihen auf ein

Prozent bis Ende 2019

bzw. um rund 100 Basispunkte werde nicht die Substanz

haben, den Aufschwung zu bremsen. Allerdings ist die Zahl

der Marktteilnehmer überschaubar. Bei „Der Immobilienbrief“

manifestiert sich mit Blick auf Pressenotizen der Eindruck,

dass bei wirklichen Großtransaktionen nur eine Handvoll

Akteure aktiv ist. JLL Investment-Chef Marcus Lütgering

bestätigt, dass bei 100 Mio.- Transaktionen etwa 100 Player

aktiv seien, deren Zahl sich bei echten Großtransaktionen

von 500 Mio. auf vielleicht 10 bis 20 aktive, weltweite Bieter

reduziere. Eine Analyse der 5 größten transparenten Deals

habe insgesamt 50 Angebote von 37 Firmen aufgezeigt. Die

größte Gefahr für die Investmentmärkte drohe vor allem von

Seiten der Geopolitik, setzt Scheunemann fort. Globale Han-

delsrestriktionen und ein ungeordneter Brexit seien wohl die

signifikantesten Gefahren. Fehlende Anlagealternativen führ-

ten jedoch dazu, dass Investoren ihre Immobilienanlagequo-

ten erhöhen. Pensionsfonds und Versicherungen hätten ei-

nen immensen Kapitaldruck. Bereits kleine Veränderungen

in der Anlagestrategie hätten enorme quantitative Effekte auf

den Immobilienmarkt. Für 2019 sei ein Gewerbeimmobilien-

Transaktionsvolumen von 55 Mrd. Euro, also annähernd

10% weniger als im laufenden Jahr, durchaus erreichbar.

Der Fokus der Investoren liege immer noch eindeu-

tig auf den Big 7. Hier manifestierten sich aktuell die starken

Vermietungsmärkte. Investoren setzten angesichts der nach-

lassenden Renditekompression vermehrt auf Mietwachstum.

Die beliebteste Assetklasse blieben nach wie vor Büroimmo-

bilien. Bevor Core-Investoren in kleinere Märkte investieren

würden, würden sie zunächst die Teilmärkte abseits der In-

nenstädte in den Big 7 selber bevorzugen. Die Renditen sind

weiterhin rückläufig. Die Büro-Spitzenrendite liege jetzt bei

3,11%. (-16 BB) JLL erwartet, dass sich die Renditen auf

diesem Niveau einpendeln. Die stärkste Dynamik in der

Preisentwicklung sei im Logistik Immobilien-Segment zu

beobachten. Die Spitzenrendite liege mit 4% ca. 70 Basis-

punkte niedriger als Ende 2017. Die Kapitalwerte bei Büros

würden nach wie vor kräftig, jedoch mit abnehmender Ten-

denz zulegen. Bei Büros bliebe aufgrund der wachsenden

Beschäftigtenzahlen die Nachfrage der Unternehmen hoch.

2018 würden in den Big 7 voraussichtlich 3,8 Mio. qm ver-

marktet worden sein. Das seien 10% weniger als im Rekord-

jahr 2017. Das zentrale Thema an dem Büro-

Immobilienmärkten sei die mangelnde und weiter sinkende

Flächenverfügbarkeit. Die Leerstandsquote in den Big 7 wer-

de bis Jahresende auf 3,8% gesunken sein. In Berlin und

Stuttgart würde die Quote unter 2,5% liegen.

Auch global haben sich die Immobilienmärkte 2018

gut gehalten, berichtet Hela Hinrichs, Leiterin EMEA Rese-

arch. Die Leitzinsen würden in den USA zwar seit drei Jahren

steigen, jedoch würden die US-Bürorenditen nur mit zeitlicher

Verzögerung und sehr verhalten nachziehen. Die gute Ver-

fassung der globalen gewerblichen Immobilienmärkte zeige

sich darin, dass das Transaktionsvolumen stabil bis steigend

sei und die Kapitalwerte ebenso wie die Mieten und die Fer-

tigstellungsvolumina weiter zulegten. Gleichzeitig blieben

Flächenumsatz und Leerstandsquote stabil. Auch für 2019

blieben bei einem allerdings fallenden Transaktionsvolumen

die Aussichten positiv. Der Zuwachs bei den Büromieten falle

allerdings mit 2-3% deutlich geringer aus als mit 3,9% im

laufenden Jahr. Büroimmobilien in Amsterdam, Madrid und

Berlin zeigten die höchsten Kapitalwertsteigerungen. Die

globale Kapitalwertentwicklung habe 2018 bei 6,4% gelegen.

Im kommenden Jahr seien nur Moskau, Madrid, Sydney und

Singapur für Steigerungen über 5% gut. Für New York,

Washington, Stockholm und Paris sei ein leichtes Nachgeben

der Werte zu erwarten. Die übrigen Standorte, wie auch die

deutschen Top-Städte, könnten noch leicht zulegen. Auf-

grund der Entwicklungen in den europäischen Märkten seien

die globalen Leerstandsquoten weiter rückläufig. Die starke

Flächennachfrage führe 2018 mit globalen 42 Mio. qm zum

höchsten Büroumsatz-Ergebnis der letzten zehn Jahre. Trotz

der Brexit-Unsicherheiten würde es ausländische Investoren

nach wie vor am stärksten nach London ziehen. Lütgering

weist in diesem Zusammenhang auf ein Missverhältnis von

nationaler zu internationaler Nachfrage hin. Es seien kaum

nationale Nachfrager in London derzeit aktiv. Nahezu alle

Aktivitäten gingen von internationalen Investoren aus. Das

erinnert „Der Immobilienbrief“ an die Verwerfungen in Fol-

ge der Finanzkrise, als national der Markt einschlief und u. a.

auch deutsche Fonds die Preischancen nutzten. Das globale

gewerbliche Transaktionsvolumen habe sich in den ersten

drei Quartalen 2018 auf insgesamt 507 Mrd. US-Dollar (+7%)

belaufen. Insgesamt sollten 730 Mrd. US-Dollar erzielt wer-

den (im letzten Satz Euro durch US-Dollar ersetzen) (+3%).

Wenn der Immobilienmakler bei Erben-

gemeinschaften nicht weiterkommt

Lennart Birkenfeld, Reaktionsbüro Hoffmann

Immobilienmakler kennen das Problem: Ein Grundstück,

eine Wohnung oder ein Haus ist nach dem Tod des Besit-

zers einer Erbengemeinschaft zugefallen – und die kann

sich nicht einigen, was mit dem Objekt passieren soll. Die

Vermarktung scheitert daran, dass beispielsweise ein Erbe

die Immobilie verkaufen, der zweite sie vermieten und der

dritte möglicherweise sie selbst bewohnen will. Das sorgt für

Stress, für Streitigkeiten. Der Aufwand für einen Vermittler,

eine Erbengemeinschaft zu einen, ist in den meisten Fällen

sehr groß. Eine Lösung kann der Verkauf eines Miterben-

Anteils an einen Investor sein. So mancher Projektentwickler

hat das schon probiert, um durch den Erwerb eines Anteils

Zugriff auf die gesamte Immobilie zu erhalten, sie um- oder

auszubauen und so Wertschöpfungspotentiale zu realisie-

ren. Außerdem gibt es Dienstleiter wie den Internet-

Marktplatz ErbTeilung.de. Der bietet an, beim Auflösen von

Erbengemeinschaften zu helfen, und auf eigene oder fremde

Rechnung Erbteile zu kaufen.

Ähnlich arbeitet das Deutsche Erbenzentrum. Jeder

Erbe einer Immobilie, der Ärger mit Miterben hat, kann sich

an die Gesellschaft wenden. Die arbeitet mit Anwälten und

Maklern zusammen. Für Letztere hat sie einen besonderen

Weg geschaffen: Auf den Tipp eines Maklers hin bietet das

Deutsche Erbenzentrum Miterben ihre Unterstützung an. Ist

der Wert der Immobilie noch nicht ermittelt worden, wird ein

Gutachter damit beauftragt. Danach nimmt der Dienstleister

für den Miterben die Verhandlungen mit potentiellen Investo-

ren auf. Kommt es zur Einigung wird ein Vertrag aufgesetzt

und notariell beglaubigt. Der Verkäufer muss zwar einen

finanziellen Abschlag hinnehmen, scheidet aber aus der

zerrütteten Erbengemeinschaft aus und hat seine Ruhe.

Maximilian von Elsner, Geschäftsführer des Deutschen

Erbenzentrums: „Er erhält die ausgehandelte Summe und

kann das leidige Thema abschließen. Das ist für die meisten

Betroffenen das Wichtigste. Der Verkauf des Erbteils an

einen Dritten ist die schnellste und emotional einfachste

Lösung.“ Einziger Stolperstein: Nach § 2014 BGB haben die

Miterben ein zweimonatiges Vorkaufsrecht.

Die Idee des Investors hinter dem Deal: Er versucht

als neuer Miteigentümer auch die übrigen Anteile der Immo-

bilie zu bekommen. Einigt er sich mit den verbleibenden

Erben oder ist er prozessual erfolgreich, kann er das Objekt

vermarkten. „Das macht er dann wie vorher vereinbart über

den Makler, der den Tipp fürs Investment gegeben hat“,

erläutert Maximilian von Elsner. Eine Win-Win-Win-Situation:

„Der Verkäufer kann die Erbengemeinschaft verlassen und

erhält Liquidität, der Investor hat eine Immobilie, die er ver-

markten kann, der Makler einen lukrativen Auftrag.“ Risiko für

den Käufer: keine Einigung mit den Erben mit der Folge

Zwangsversteigerung.

Der Markt für dieses Modell ist groß: Bis 2024 wer-

den in Deutschland rund zwei Millionen Immobilien vererbt.

Die überwiegende Mehrzahl, so hat das Deutsche Institut für

Altersvorsorge ermittelt, sind Einfamilienhäuser und Eigen-

tumswohnungen. Hinzu kommen Mehrfamilienhäuser und

unbebaute Grundstücke, die als Nachlass in die Hände neuer

Besitzer wandern.

Markt für Unternehmensimmobilien:

Flächenmangel, aber Renditekompression

vorbei?

Die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ist weiterhin

hoch und die Entwicklungen des ersten Halbjahres 2018

knüpfen an das Jahresende 2017 an, so die Initiative Unter-

nehmensimmobilie in ihrem Bericht für das erste Halbjahr

2018. Dennoch lag der Investmentumsatz mit knapp 800 Mio.

Euro rund 17% unter dem des vorhergehenden Halbjahres

bzw. rund 32 % niedriger als im langjährigen Schnitt der vor-

herigen Halbjahre.

Die Ursachen hierfür sind fehlende Angebote und

ein sich wandelndes Marktumfeld. Die am Markt verfügbaren

Objekte sind mehrheitlich bereits in den Vorjahren gehandelt

worden – teilweise als großvolumige Portfoliotransaktionen,

an denen oft internationale Investoren beteiligt waren. Ge-

genstand dieser Transaktionen waren zumeist gut dokumen-

tierte Objekte in Lagen mit hoher Markttransparenz. Solche

Objekte sind vorerst nicht mehr in der gewünschten Stück-

zahl verfügbar.

Risikobereitschaft hat zugenommen

„Aktuelle Abschlüsse werden verstärkt in weniger gut doku-

mentierten Marktregionen registriert. Investoren kaufen auch

Objekte, die ihnen noch vor ein paar Jahren als zu risikoreich

erschienen oder Restrukturierungsbedarf aufweisen. Um

solche Investments zu tätigen, wird lokales Know-how benö-

tigt“, so Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Lo-

gistikimmobilien bei bulwiengesa und Autor des Marktbe-

richts. „Uns wundert daher nicht, dass es aktuell eher einhei-

mische Unternehmen sind, die vermehrt Einzeltransaktionen

durchführen.“

Wie geht es weiter? Da Top-Objekte immer seltener

verfügbar sind, gehen internationale Großinvestoren dazu

über, ganze Unternehmen mitsamt ihrem Bestand zu kaufen.

Weitere Faktoren sind der Anlagedruck auf das Kapital und

das Bestreben, einen Fußabdruck in Deutschland zu hinter-

lassen. Der Markt ist und bleibt daher heiß.

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 31

Mittlerweile, das zeigen auch die Daten der

Mitgliedsunternehmen der Initiative Unternehmensimmobi-

lien, sind die Flächenkontingente der Anbieter gut ausgelas-

tet. Vor allem innerstädtisch gelegene Flächen in Multi-

Tenant-Objekten sind sehr begehrt. Die steigende Nachfrage

führt in immer engeren Märkten zu steigenden Mieten. Aus

diesem Grund tendieren die Mieter wieder zu längerfristigen

Mietverträgen.

Das Marktumfeld wandelt sich: mehr private Investoren

Im ersten Halbjahr 2018 waren andere Investorengruppen

aktiv als in der Vergangenheit. Sowohl die Käufe als auch

die Verkäufe waren diesmal stark geprägt durch private In-

vestoren – dazu gehören bspw. Einzelpersonen oder mitun-

ter Family Offices. Mit einem Volumen von rund 424 Mio.

Euro Verkäufen und ca. 391 Mio. Euro Ankäufen entfielen

über 50% am Gesamtvolumen auf die Privaten, die damit

deutlich oberhalb des langjährigen Schnitts liegen. An zwei-

ter Position liegen die Asset- und Fondsmanager, auf die

jedoch ein deutlich geringerer Teil der Käufe entfällt. Dage-

gen halten sich Banken, Versicherungen und Leasinggesell-

schaften nach wie vor zurück.

Abkehr von der Renditekompression?

Die Marktentwicklungen deuten darauf hin, dass die Rendi-

ten ihren tiefsten Punkt erreicht haben könnten. Nachdem

sich in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres bereits

ein Abflachen der Talfahrt der Spitzenrenditen angekündigt

hat, kam diese im vergangenen Halbjahr vollständig

zum Erliegen.

Eine Ausnahme bildet die Spitzenrendite der Trans-

formationsimmobilien, die auch im zu-

rück liegenden Halbjahr weiter fiel. Die

Bruttoanfangsrendite liegt hier bei 4,4%.

Die Durchschnittsrendite verharrte erst-

mals seit 2014 auf dem Niveau des vor-

herigen Halbjahres. Sie beläuft sich auf

rd. 6%. Für die übrigen Objektkategorien

konnte erstmalig eine Abkehr von der

langanhaltenden Renditekompression

festgestellt werden. Bei Gewerbeparks

und Produktionsimmobilien wurde sogar

ein leichter Anstieg der Spitzenrenditen

ermittelt. Im Fall der Gewerbeparks stell-

te sich die Spitzenrendite auf ein Niveau von

6,2% und für Produktionsimmobilien auf

5,2% ein.

Zurückzuführen ist dies unter ande-

rem auf den Mangel an verfügbaren Invest-

mentgelegenheiten. Die Marktakteure grei-

fen daher auf risikoreichere Objekte zurück,

die nicht mehr zwingend den Grade-A-

Kriterien entsprechen, aber bisweilen zu

günstigeren Preisen zu erwerben sind.

Starke Nachfrage durch klassische Büronutzer

Immer mehr klassische Büronutzer interessieren sich dafür,

Unternehmensimmobilien anzumieten. Dies führte zu einem

Halbjahresrekord der Flächenumsätze durch Dienstleistungs-

branchen. Mit einem Anteil von ca. 19% an den Flächenum-

sätzen platzierten sich diese sogar mit einigem Abstand vor

den Branchen des Verarbeitenden Gewerbes. Die Sammel-

kategorie „Andere“ hat mit etwa 31% im ersten Halbjahr 2018

den höchsten Anteil seit der Berichterstattung der Initiative

erreicht. Damit wurde der positive Trend der vergangenen

Jahre fortgeführt. Deutlich wird, dass sich der Bedarf an Un-

ternehmensimmobilien aus einem breiten Spektrum an Nut-

zergruppen zusammensetzt.

Fertigstellungen: Starkes Halbjahr für neue Projekte

Im ersten Halbjahr 2018 wurden in der Summe über alle Ob-

jektkategorien gut 870.500 qm fertiggestellt. Der größte Anteil

entfiel dabei auf die Produktionsimmobilien mit einem Flä-

chenneuzugang von etwa 410.500 qm. Die Gewerbeparks

hatten – gemessen an den Fertigstellungen – ebenfalls ein

starkes Halbjahr: Mit einem Volumen von gut 62.500 qm rea-

lisierter Fl äche wurde das Mittel der vergangenen fünf Jahre

um rund 60% übertroffen. Gewerbeparks rücken also wieder

verstärkt in den Fokus von Projektentwicklern und Investo-

ren, nachdem sie in den vergangenen Jahren zwar eine an-

haltend hohe Nachfrage erfuhren, aber wenig neue Projekte

auf den Markt kamen.

Deutlich zugelegt hat in der ersten Jahreshälfte

2018 auch das Fertigstellungsvolumen der Transforma-

tionsimmobilien, das bereits zum Halbjahr weit über dem aus

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 32

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de,

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Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gu-drun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert

Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Berlin: Karin Krentz Hamburg: Sabine Richter München: Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz

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Namens-Beiträge geben die Mei-nung des Autors und nicht unbe-dingt der Redaktion wieder.

Impressum dem gesamten Vorjahr lag. In der Gesamtbetrachtung konnten dennoch über 85% des Fertig-

stellungsvolumens den Produktions- und Lager-/Logistikimmobilien zugeordnet werden. In

der Fertigstellungspipeline für das Gesamtjahr 2018 befinden sich Projekte von insgesamt

über 1,0 Mio. qm. Insbesondere für die Transformationsimmobilie wird ein verhältnismäßig

hohes Neubauvolumen erwartet. (KK)

Aengevelt (14,28), Allmann Sattler Wappner (27), Arcadis (15), Aroundtown (7), Aurelis Real

Estate (7), Berlin Hyp (3), Blackstone (28), BNPPRe (15), bulwiengesa (31), Buwog (28), BVT

(6,12,25), CA Immo (27,28), Catella Real Estate (4), Catella Research (4,14,15), CMS Ha-

sche Sigle (21), comdirect (29), Commerz Real (8), Commerzbank (29), DAVE (7), Deka Im-

mobilien (6,8), Deutsche Bahn (28), Deutsche Bank (6,29), Deutsche Bank Bauspar (6,17),

Deutsche Bundesbank (29), Deutsche Erbenzentrum (31), Deutsche Euroshop (7), Deutsche

Finance (9), Deutsche Wohnen (7), DZ Hyp (2), Dimension Data (15), DLA Piper (18), Dr.

Peters Group (3), DZ Bank (29), Empira (9,22), Engel & Völkers (15), Etude 14 Pyramides

(18), Eurostat (8), EZB (29), Feri (5), Flemming Dental Mainz-Kastel (21), Grand City Proper-

ties (7), Günter Helaba (8), HEP Kapitalverwaltung (18), HKA (25), HTB Hanseatische Fonds-

haus (10,18,25), IMMAC (25), JLL (2,3,10,14,30), KfW (29), Kleihues + Kleihues (27), Knight

Frank (11,13), Landesbank Berlin Holding (3), LEG (7), LPA (18), Lütgen Breiholdt Immobilien

(8), Mercurius Real Estate (15),Norddeutsche Versorgungswerke (8), OBNI (18), Oudot &

Associés (18), Project Gruppe (4,21), publity (18,21), RAG Montan Immobilien (29), Real I.S.

(5), Reiß & Co. (6), Rilano Group (25), Robert C. Spies (7), Savills (6), Schaltraum Architek-

ten (27), Schroder Real Estate (15), Target Corporation (15), Union Investment (15), vdp (13),

Vonovia (7), Warburg-HIH Invest Real Estate (8,15), Wegner Immobilien (8),.

Abel, Marcel (14); Beyerle, Thomas (4,15); Diekow, Markus (28); Eisele, Prof., Johann (27);

Eitle, Thorsten (18); Elsner von, Maximilian (31); Fenderl, Michael (14); Franken, Klaus (14);

Gehling, Anselm (3); Hinrichs, Hela (31); Kassner, Tobias (31); Klaus, Sascha (3); Koch, Mar-

kus (3); Kortmann, Konstantin (14); Lütjen, Jens (7); Masuth, Markus (29); Ost, Michael (17);

Quester, Axel (7); Radert, Maximilian (4); Rapp, Dr., Heinz-Werner (5); Renné, Marcel (5);

Salamon, Kristina (3); Scheunemann, Helge (2); Starke, Peter (28); Straatmann, Frank W.

(5); Thorn, Arnd (5); Tillmann, Dr., Albert (3); Trost, René (18,19,20); Tschammler, Timo (2);

Vornholz, Günter (14).

Firmen und Personen, die in dieser Ausgabe genannt werden:

Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: Aurelis Real Estate, Barings Real

Estate Advisers, BVT Unternehmensgruppe, Deka Immobilien

Investment, Deutsche Bank Group, Deutsche Finance Group, Empira AG, Garbe Unterneh-

mensgruppe, GEG German Estate Group AG, Project Gruppe, publity AG, Real I.S. AG,

RAG Montan Immobilen sowie die vdp Research GmbH.

NR. 439 I 51. KW I 18.12.2018 I ISSN 1860-6392 I SEITE 33

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 439, 50. KW, 14.12.2018

Kölner Hotelmarkt konsolidiert sich auf hohem Niveau

Kurz berichtet

Frinsa zieht nach Düsseldorf

Die Frinsa Deutschland GmbH bezieht ab

Mai 2019 seine neue Deutschlandzentrale

in Düsseldorf. Hierfür mietet die deutsche

Tochtergesellschaft eines Verarbeiter von

Thunfisch und Meeresfrüchten rund 415

qm im „Momentum“ Am Wehrhahn 33. Das

siebengeschossige Büro- und Geschäfts-

gebäude mit einer Gesamtmietfläche von

22.000 qm wurde 1983 errichtet und kürz-

lich revitalisiert. Der Eigentümer des Ob-

jektes im Stadtzentrum ist die alstria office

REIT-AG. Während des gesamten Ver-

mittlungsprozesses wurde der Mieter von

Savills beraten.

Wolters Kluwer Deutschland mit neuer

Zentrale in Hürth

Die Wolters Kluwer Deutschland GmbH hat

ein projektiertes Bürogebäude mit ca.

6.570 qm in Hürth, Sigurd-Greven-Straße

1, vollständig angemietet. Der führende

Anbieter von Fachinformationen, Software

und Services im Bereich Recht, Wirtschaft

und Steuern, Teil der Wolters Kluwer n.v.

mit Hauptsitz in den Niederlanden, wird die

Flächen im 2. Quartal 2020 beziehen. Das

deutsche Headquarter des Unternehmens,

zuvor aufgeteilt auf Köln und Hürth, wird

damit in der Kölner Nachbarstadt an einem

Standort zusammengezogen. Bauherr und

Vermieter ist die Waltner Immobilien

GmbH & Co. KG - Köln. Die Ausführung

erfolgt durch die Goldbeck GmbH als Ge-

neralunternehmer. JLL war bei dieser An-

mietung im Rahmen eines Tenant Re-

presentation Mandates exklusiv für Wolters

Kluwer beratend und vermittelnd tätig.

Motesque mietet in den Spichern Höfen

Das Gebäudeensemble „Spichern Höfe“ in

der Spichernstraße 6 - 10 in der Innenstadt

hat einen neuen Mieter. Das inhaberge-

führte Unternehmen für Bewegungsanaly-

sen, Motesque Inc., bezieht hier insgesamt

rund 460 qm im Belgischen Viertel. Die

Liegenschaft besteht aus einem Komplex

von sieben zum Teil gründerzeitlichen

Häusern, der zwischen 2001 und 2004 von

dem Kölner Immobilienkaufmann Armin

Wolfgang Müller erworben und an-

schließend in Zusammenarbeit mit den

Kölner LK Architekten aufwendig restau-

riert wurde. Die angemietete Fläche um-

fasst einen 180 qm großen Showroom

sowie 270 qm Bürofläche.

„Im Jahr 2019 wird es aufgrund einer gut gefüllten Hotelprojektpipeline aller Voraussicht nach

zu einer Ausweitung des Bettenangebots kommen. Die Auslastungen dürften daher 2019 leicht

nachgeben“, sagt Daniela M. Bense, Project Manager Hotel bei der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Zwei neue Hotels – das 25hours – The Circle sowie ein Motel One mit insgesamt 631

Zimmern wurden in 2018 eröffnet. Dies bedeutet einen Zuwachs von etwa 3,9%. Für das kom-

mende Jahre werden fünf weitere Hotels mit um die 640 Zimmern erwartet. Der Großteil der

geplanten Hoteleröffnungen konzentriert sich auf das Mid- und Upscale-Segment mit drei und

vier Sternen, darunter das Boutique V8 Hotel @Motorworld mit 110 Zimmern in der Butzweiler-

straße. Ebenfalls für 2019 ist die Eröffnung des derzeit in Renovierung befindlichen Fünf-Sterne

-plus Dom-Hotels der Althoff-Gruppe mit 120 Zimmern am Roncalliplatz direkt am Dom ange-

kündigt. Insgesamt sind ab 2019 elf neue Hotels mit fast 3.100 Betten in Planung oder Fertig-

stellung.

2017 war für das gesamte Kölner Beherbergungsgewerbe (Hotels, Hotels garnis, Pensi-

onen, Gasthöfe, Jugendherbergen und Campingplätze) mit über 6,2 Mio. Übernachtungen ein

Rekordjahr – ein Plus 8,1% gegenüber 2016. Rund 2,2 Mio. Übernachtungen durch internatio-

nale Gäste - ungefähr 35% des Gesamtaufkommens – bescherten einen Anstieg um 9,2%.

Aber auch die Zahl deutscher Gäste generierte einen Übernachtungszuwachs von 7,5% auf

rund 4 Mio.. Für 2018 rechnet Dr. Lübke & Kelber messeturnusbedingt nur mit einem modera-

ten Wachstum auf rund 6,3 Mio. Übernachtungen.

Im vergangenen Jahr generierte die Kölner Kettenhotellerie durchschnittlich 80,60 Euro

pro Zimmer (RevPAR) und damit 8,20 Euro mehr als im Vorjahr. Damit rangiert die Domstadt

auf Platz vier im RevPAR-Ranking der deutschen Top-10-Hotelstandorte, hinter München, Düs-

seldorf und Hamburg. Die Zimmerraten in der Kettenhotellerie sind 2017 auf durchschnittlich

107,70 Euro gestiegen und verzeichneten damit einen durchschnittlichen Zuwachs von gegen-

über dem Vorjahr. „Die Zimmerraten sind in allen Segmenten gestiegen, ganz besonders aber

im Upscale- und Luxus-Segment mit 9,2%“, erläutert Bense.

Die stark gewachsene Übernachtungsnachfrage sorgte in 2017 für einen Anstieg der

Bettenauslastung um drei Prozentpunkte auf 52,4%. Dabei hatte sich die Bettenkapazität in

insgesamt 280 Kölner Beherbergungsbetrieben zum Vorjahr nur um 1,4% auf 32.544 Betten

erhöht. „Seit 2009 hat die Bettenauslastung in Köln stetig zugenommen. 2017 wurde ein neuer

Rekordwert für die letzten zehn Jahre erreicht“, sagt Bense. Während die Bettenzahl seit 2007

um rund 30% gestiegen ist, wuchs das Übernachtungsaufkommen um 40%. „Für das laufende

Jahr erwarten wir, dass der Kapazitätsausbau bei 4,6% legen wird, das Nachfragewachstum

bei lediglich 3%.