Sehr geehrte Damen und Herren, · 2021. 1. 12. · NR. 491 | 02. KW I 12.01.2021 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 491 Sehr geehrte Damen und Herren, | 02.KW I 12.01.2021 I ISSN 1860-6369

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Sehr geehrte Damen und Herren,

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die letzten Wochen sind im Schwarzen Loch des Prokrastinierens verschwunden. Ich habe nichts geschafft. Ich bin zurück - aber ganz langsam. Ich wünsche Ihnen dennoch ein Frohes Neues Jahr. War 2020 überhaupt insgesamt ein verlorenes Jahr, wie es oft kolportiert wird? Blödsinn. Im Gegenteil, wir wissen jetzt: Es geht. Wir brauchen nicht zu arbeiten. Stellen Sie sich das Jahr 2020 doch einmal anders vor. Den 1. Lockdown hätten Sie ohne Corona in Südafrika verbracht und die paar TelCos oder ViKos auf dem Balkon in Sonnenanbeter-Kleidung gemacht. Der Computer zieht Sie anständig in Kostüm und Anzug an. Am Nachmittag geht es auf den Golfplatz oder an den Strand. Sie kennen meine persönliche, 30 Jahre alte Golf-Etikette: Lieber mit Nokia auf dem Golfplatz als ohne im Büro. Im anschlie-ßenden Sommer machen wir sowieso lange Urlaub. In der Herbst-/Winterpause passt eigentlich die Südhalbkugel auch wieder ganz gut. Ich kann mit 75% staatsfinanziertem Umsatz ganz gut leben. Miete und Reisekosten lassen sich sparen. Meine Mitarbeiter schu-len um auf Kurzarbeit. Unsere Leser zahlen sowieso nicht. Und das BIP lassen wir einfach bei 95%. Reicht doch. Solange wir Geld be-kommen und das ausgeben, sind wir schließlich im BIP. Und Digitali-sierung erledigt zukünftig den Rest.

In der prominentesten Demokratie der Welt ruft der Herr-scher selber zum Sturm auf die Bastille. Facebook und Twitter sper-ren einen kranken alten Mann. Wie soll der jetzt erfahren, welchen Knopf er für ein Abschiedsfeuerwerk in seinem hinterhergetragenen Spielzeugkoffer drücken darf? Es ist zum Fremdschämen. Das gilt aber auch für die politische und mediale Interpretation. Ein paar unorganisierte, wenn auch mörderische Selfie-Idioten machen noch keinen Putsch – weder am Capitol noch am Reichstag. Außerdem ist es das Beste, was passieren konnte. So wird aus Wiederwahl-Gefahr eine politische Randnotiz der Geschichte.

Was mir kurzfristig mehr Sorgen macht: Früher hatten Tausende von im Wettstreit stehende Medien weltweit die Medienho-heit. Danach haben sie das Informations-„Monopol“ an das Internet verloren. Heute können Mark Zuckerberg und Jack Dorsey als „Plattform“, so eine Art künstlich intelligenter Druckerei mit Adressda-tenbank, den amerikanischen Präsidenten ohne Zwischenschaltung von dafür ausgebildeten Journalisten von 88 Millionen ihm „folgenden“ Wählern abschneiden. Das ist, als wenn die Druckerei bestimmt, was in der Zeitung steht. Zur Informationsfreiheit gebe es Gesetze, meinte gestern auch Merkel. Die gibt es übrigens zur Staatsfinanzierung auch, liebe Politiker.

Im Moment dominiert das Impf-Gemeckere die Medien. Es nervt. Besser kann jeder. Mathematisch wäre es natürlich sinnvoller gewesen, Ärzte, Pflegekräfte, sonstige Multiplikatoren und dann die Wertschöpfenden des BIP zuerst zu impfen, statt in Haus- und Heim-besuchen Aufklärung zu betreiben. Aber Politiker wollen gewählt werden. Da zieht die 94-jährige Impf-Queen am besten. Jede Orga-nisation muss sich einspielen. Woher sollen Hunderte Millionen Do-sen in Wochenfrist herkommen? Der Staat soll Produktionsanlagen bauen! Der kann ja noch nicht einmal Wohnungen, obwohl er noch dafür bezahlt würde, dafür Kredite aufzunehmen. Wenn Deutschland

jetzt auch noch Europas Impf-Dosen aufgekauft hätte, wäre Europa Geschichte gewesen. Lt. Pharma-Verband dauert die Entwicklung eines Arzneimittels im Schnitt 13 Jahre. BioNTEch hat weniger als 1 Jahr gebraucht. Das passiert sonst nur im Fernsehen. Die anderen hängen nur ein paar Wochen hinterher. In ein paar Monaten ist der Engpass Geschichte. Das ist doch etwas zum stolz sein.

Heute sind wir natürlich wieder voll von Marktberichten. „Alles nicht so schlimm“ lautet der Tenor. Ab Mitte nächsten Jahres ist die Immobilienwirtschaft wieder gesund geimpft. Für die Börse ist Corona schon vorbei. Aber, in der Immobilienwirtschaft ist Corona noch gar nicht angekommen. Immobilien laufen nach. Wir wissen im Moment noch nicht einmal hinter wem. Konjunktur, Hygiene, Home-office, Digitalisierung, Brexit, Kommunikation, Attentismus, Finanzie-rung, Zinsen, Regulierung und vieles mehr könnten additiv, multipli-kativ oder ausgleichend Einfluss nehmen. Das Einzige, was klar ist, ist dass wir die Zahlen des letzten Jahres nicht interpretieren können (vgl. Einleitung zum Büromarkt S. 3). Vergessen Sie sie einfach. Gleichzeitig wissen wir, dass die Basisaktivitäten der Volkswirtschaft weiterlaufen. Konjunktur hat eine Bandbreite von 5%. Selbst mit temporärem Hebel laufen dann nach kurzer Schockstarre 80% der Immobiliennachfrage durch die Nutzer normal weiter. Aber eine Klat-sche wird das doch!

Backgroundinfos und Marktanalysen bringen mich zum Nachdenken, was kommt. Beispiel London: Refurbishment, Projekt-entwicklung und Nachvermietung sind tot. Keine deutsche Bank finanziert Sanierung einer gekündigten Immobilie, erzählt ein Be-troffener mit Toplagenprojekt. Englische Banken steigen bei Senior Loans mit 6 bis 9% ein. Wenn nichts „auf der hohen Kante liegt“ setzt dann der Teufelskreis „ohne Finanzierung keine Sanierung, ohne Sanierung keine Mieter, ohne Mieter keine Finanzierung“ ein. Das kenne ich auch aus Deutschland. London ist nicht nur Brexit. Den haben wir nämlich auch. Und alles andere auch. Nur etwas schwä-cher. Nicht umsonst haben viele Gewerbeimmobilien AG‘s der 90er und 00er Jahre den Löffel abgegeben.

Auch aktuell dürften es Projektentwickler in Deutschland bei der Finanzierung nicht einfach haben. Die Bankenregulierung dreht weiter an der Eigenkapitalschraube. Für Old School ist eine Verdreifachung der Zinsen immer noch lächerlich, aber für manche doch zuviel. Aber trösten Sie sich mit den Rohmert’schen Gesetzen: Jede Immobilie, die gebraucht wird, wird bei jedem Zins gebaut. + + + Jede Immobilie, die nur im Niedrigzins gebaut werden kann, wird nicht gebraucht. + + + Jede Immobilie, die nicht gebaut wird, ist ge-sund für die Umwelt und verknappt den Markt solange, bis sie gebraucht wird und gebaut werden kann. + + + Immobilien sind kein Selbstzweck, sondern eine Dienstleistung für die Wertschöpfung durch den Nutzer. In diesem Sinne: Gönnen wir uns eine Pause. Wir wis-sen ja jetzt: Wir müssen nicht arbeiten. Der Staat wird’s regeln.

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Inhaltsverzeichnis

Editorial (Werner Rohmert) 1

Deutscher Büromarkt zwischen Lockdown-Realität und Hoffnung 3

Investment-Märkte trotzen (noch) der Krise 10

HDE: 2020 zeigt Onlinehandel-Effekte der Pandemie 12

Wohn-Investmentmarkt bleibt krisenresistent 13

Geschosswohnungsleerstand stagniert 16

Hohe Nachfrage und steigende Preise auf deutschem Luxusimmobilienmarkt 2021 17

Zweitmarkt für Geschlossene Fonds hält knapp Vorjahresergebnis 18

Büromärkte:

Düsseldorf 18

Frankfurt 20

Berlin 22

Hamburg 25

Köln 27

Der Immobilienbrief Berlin (Krentz)

Corona-Winter bringt Abkühlung für die Berliner Konjunktur 28 Empirica/LBS: Wohneigentum verliert an Boden 29 Zur BAU 2021: BG BAU lädt ein zum virtuellen Messestand 30 Grundsteuerreform: Land Berlin liegt bei Umsetzung im Zeitplan 30 Enteignungspläne setzen Erfolge beim Wohnungsneubau aufs Spiel 31 Blackrock reicht Büroneubau an Swiss Life weiter 31 Nur 5.800 mietpreis- und belegungsgebundene Neubauwohnungen für Berlin 31 Eigentumswohnungen Berlin Ost – weiterhin Fokus auf Kapitalanleger 32 JUNIQO Invest kauft in Berlin für 23,5 Mio. Euro 33 Homeday wird neuer Hauptsponsor von Hertha BSC 33 ECE verkauft neues Logistikzentrum bei Berlin 33 Think Campus Potsdam fertig gestellt 34

Autoren 36 Anzeigenpartner 36 Impressum 36

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Berlin/Hamburg: Die Engel & Völkers Capital AG er-nennt Michael Fröhlich (58) zum Head of Real Estate Finance für die Standorte Berlin und Hamburg. Vorher war er CFO bei der Basel Immobilien GmbH. Düsseldorf: Natalie Hayday hat ihr Aufsichtsratsmandat bei der LEG Immobilien AG mit Wirkung zum Ablauf des 6. Januar 2021 niedergelegt und wird ihr Aufsichtsratsmandat bei der künftigen LEG Immobi-lien SE nicht antreten. Als Nachfolgerin für Frau Hay-day soll wieder eine Frau mit entsprechender fachlicher Qualifikation zur Wahl vorge-schlagen werden.

Personalien Deutscher Büromarkt zwischen Lockdown-Realität und Hoffnung Vermietung in Big 7 mehr als ein Drittel unter Vorjahresniveau Normalerweise sind die Maklerhäuser gut darin, aus schlechten Zahlen eine positive Story zu machen. Wenn es der Vorjahresvergleich nicht hergibt, lassen sich leicht 5- oder 10-Jahreszahlen in einem expandierenden Markt heranziehen. Notfalls findet sich auch ein schwächeres Vorquartal. Diesmal sieht es bei der Bürovermietung aber durchaus mies aus. In den meisten Standorten, insbesondere Frankfurt, Ham-burg, Köln, München und tendenziell auch Stuttgart geht es seit vier Jahren bergab. Berlin mit fallender Tendenz und Düsseldorf zeigen mehr Zickzack im Vermie-tungschart. Die Zahlen für 2020 mit circa einem Drittel Rückgang gegenüber dem schon schwächeren Vorjahr setzen noch eines darauf. Jetzt liegen die Zahlen der großen Makler- bzw. Researchhäuser vor.

„Der Immobilienbrief“-Anmerkungen: Bevor wir uns jetzt der bei allen Maklern be-liebten Interpretation nach dem Motto „so schlimm wie erwartet ist es nicht gekommen, jetzt geht es sowieso wieder bergauf“ anschließen, lassen Sie uns resümieren: Vergessen Sie einfach die Zahlen aus 2020. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht ist das ganze Jahr 2020 weder in positiver noch in negativer Hinsicht aussagefähig. Aus den Einbrü-chen des Jahres mit internationalen Reiseeinschränkungen, Unsicherheit, Attentismus, Homeoffice und generellen Personalüberlegungen negativ auf die Zukunft zu schließen,


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Homeoffice, sondern generell und perspektivisch nach. Bei Handel, Event, Messe, Hotel, Reise, Incentive und Gastronomie wird der Sommer 2021 dem Sommer 2020 gleichen und durch anhaltende Abstandsregeln zu vermin-derter Flächeneffizienz führen. Schließlich dürfte die volks-wirtschaftlich relevante Zielgruppe der aktiven Arbeitsbevöl-kerung die letzte Gruppe sein, die auf der Impfliste steht. Lediglich die Stimmung dürfte besser sein.

ist unsinnig. Ebenso unsinnig ist es, aus einem Zahlenwerk aus (noch) unveränderter Arbeitslosig-keit, Wunsch nach Office aufgrund unzureichender Wohnverhältnisse, pauschalen Metropolen-Megatrend-Aussagen, Überhängen alter Verhand-lungen und den „sowieso“ laufenden Basis-aktivitäten einer insgesamt funktionierenden Volkswirtschaft in eine unveränderte Bürozukunft zu schauen. Derzeit machen konjunkturelle Wachstums-Jubelmeldungen insbesondere auch der vorher abgestürzten Problembranchen in Verbindung mit Impf-Euphorie gute Stimmung. Das zeigen die Aktienbörsen. Für sie ist Corona schon Ge-schichte. Die Immobilienauswirkungen sind es aber nicht. Die Stimmung wird die Volkswirtschaft auch gut ins Jahr tragen. Dennoch werden viele absolute Zahlen auch bei Export und Produktion im 2019er-Vergleich des letzten „normalen“ Jahres trotz hohen Wachstums auf nied-riger Basis auch 2021 schwach bleiben. Viele Wirtschafts-Professoren und auch der gesunde Menschenverstand warnen vor weiteren rezessiven Entwicklungen und Unter-nehmenspleiten. Viele Büromieter denken nicht nur über

DB

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Damit müssten viele Geschäfts- oder Miet-Modelle nicht mehr aufgehen. Shopping Center berichten zwar auch von einer wieder gestiegenen Mieteingangsquote auf ver-traglicher Basis, allerdings dürfte dabei oft der Effekt der Umsatzmiete, die vertraglich korrekt auf niedrigem Umsatzniveau bezahlt wird, dezent übersehen worden sein. Na-türlich verstehen wir den institutionellen Ein-Zyklus-Neu-Investoren-Optimismus aus Alternativen-Verzweiflung. Immobilieninvestments sind auch bei heutigen Preisen mit Blick auf die ersten Excel-Jahre mit Leverage und minimaler Instandhal-tung unverändert interessant. Excel macht die Investments außerdem auch mittelfristig durch immer weiter steigende Mieten und Multiplikatoren noch interessanter. Aber es muss nun einmal nicht so kommen. Irgendwann schlägt der Lebenszyklus zurück, wie gerade der geplante Abriss des unvermietbaren Lurgi-Hauses mit 87.000 qm, Baujahr 1987 in FFM deutlich macht. Selbst wenn wir die Vergangenheit vergessen, zeigt der Blick auf Hotelinvestments im Zeitraffer, wie Investoren reagieren, wenn Zweifel an der Nutzungsperspektive aufkommen. Hotel-Investitionen gingen im vergangenen Jahr lt. Savills um 66% zurück.

Zurück zu den Zahlen: Zykluswende und fehlende Großanmietungen Einig scheinen sich auch aus JLL-Sicht die Ökonomen darin, dass Deutschland erneut in eine technische Rezession fallen werde. Die Politik helfe zwar über die größten Ver-werfungen hinweg, aber wir erleben derzeit eben doch eine manifeste Konjunkturkrise, die alle Branchen und Segmente erfasst habe, so Konstantin Kortmann, JLL Germany Head of Leasing. Das Zahlenwerk stützt die „Der Immobilienbrief“-Aussagen aus der „1. Welle“, dass derzeit wohl jeder Konzern seine Flächenstrategie in Verbindung mit der Personalstrategie auf den Prüfstand stelle. Homeoffice sei nicht das größte, son-dern nur das sichtbarste Problem. Die Gesamtgemengelage schaffe den „perfect storm“ der Konsolidierung.

JLL berichtet, dass der Rückgang des Büroflächenumsatzes in den Big 7 mit einem Gesamtvolumen von 2,67 Mio. qm sich auf über 33% belaufe. BNPPRE errechnet 2,436 Mio. qm, Savills 2,45 Mio. qm und GPP ermittelt 2,46 Mio. qm. In der aktuellen Rezession überwiege der Rotstift, meint JLL. Umzugspläne würden aufge-schoben. In der Konsequenz fehlen vor allem die großflächigen Vermietungen ab 10.000 qm. Nur 32 Abschlüsse mit insgesamt 656.000 qm in den Big 7 konnten 2020 verzeichnet werden (-43%). Einer der wenigen aktiven Nachfrager im größeren Flä-chensegment sei die öffentliche Hand. Diese profitiere derzeit davon, dass sie als si-cherer Mieter gelte und in unsicheren Zeiten von Vermietern bevorzugt werde. Im Flä-chensegment oberhalb von 10.000 qm, beträgt ihr derzeitiger Marktanteil rund 30%. Viele dieser Großverträge dürften aus „Der Immobilienbrief“-Sicht zudem noch aus alten Vorbereitungen stammen und nicht mehr revidierbar gewesen sein. Außerdem

Frankfurt: Thomas Olek, CEO der Publity AG, beendete seine Vorstandstätigkeit bei Publity, wie im September angekündigt, zum 31. Dezember 2020. Seit Jahres-beginn 2021 entwickelt Olek als Berater die Bereiche Big-Data Immobilienanalyse und Internatio-nalisierung für den gesamten Konzern fort. Olek bleibt weiter langfristig akti-ver Großaktionär der publity und wird die Gesellschaften des Kon-zerns ohne Einschränkungen und Kosten von Vorstandsverträgen beraten. Auch die bestehenden Lock-up Vereinbarungen blieben von dem Wechsel unberührt. Der publity-Vorstand wird künftig aus den bisherigen Vorständen Frank Schneider und Stephan Kunath bestehen. Frankfurt: Mit Jahresbeginn 2021 ist Piotr Bienkowski (50) in die Geschäftsführung der ABG Real Estate Holding eingetreten. Die weiteren Ge-schäftsführer sind Ulrich Höller (Vorsitzender) und Dr. Thomas Hartmann (CFO). Piotr Bienkowski ist auch Mit-gesellschafter des Geschäfts-bereichs ABG Capital geworden. Hauptgesellschafter der ABG Capital ist die ABG Real Estate Holding der Herren Dr. Walter Wübben und Ulrich Höller.

Personalien


Bürovermietungsmarkt 2020 : JLL, BNP PRE, Savills, GPP

Umsatz Q1-Q4 (qm) Leerstand Q4 Leerstandsquote Q4 Be-stand

Stadt JLL +/- VJ BNP PRE Savills GPP +/- VJ JLL +/- VJ JLL Savills +/- VJ JLL Berlin 745.300 -25,4% 710.000 785.700 653.000 -28,0% 589.300 56,5% 2,8% 2,0% +40 Bp 20,80 Düssel-dorf 303.100 -44,9% 275.000 242.300 245.200 -47,0% 633.100 20,2% 6,8% 6,3% +20 Bp 9,24

Frankfurt 336.100 -42,0% 339.000 333.000 357.900 -39,0% 714.000 12,0% 6,1% 6,1% -60 Bp 11,63

Hamburg 363.700 -31,4% 333.000 354.700 340.000 -38,0% 450.400 -0,4% 3,0% 3,4% +/- 0 Bp 15,14 Köln 208.200 -28,5% 211.000 205.000 210.000 -28,0% 202.000 20,2% 2,6% 3,3% +10 Bp 7,84

München 569.800 -25,0% 568.000 533.000 515.000 -32,0% 735.700 53,8% 3,5% 2,9% +50 Bp 20,96 Stuttgart 140.700 -55,9% n.a. n.a. 141.000 -55,0% 181.700 -12,1% 2,1% n.a. n.a. 8,84

Gesamt 2.666.900 -33,8% 2.436.000 2.453.700 2.462.100 -36,0% 3.506.200 23,2% 3,7% 3,5% +20 Bp 94,45

Quelle: Eigene Zusammenstellung aus Berichten Mio. qm


sei der Form halber erwähnt, dass früher Behördenmieter als Zeitbomben galten und leergezogene Behördenbauten in schwierigeren Markphasen als nahezu unvermietbar galten. Die Zeiten ändern sich.

Umsatzrückgänge sind bei allen 7 Immobilienhoch-

burgen mit minus 25% in München bis zu minus 55% in Stuttgart zu beobachten, berichten unisono die Makler-häuser. Mit Industrie- und Automobilschwerpunkt stürzte Stuttgart rekordverdächtig ab. In Berlin und Köln sank der Umsatz relativ glimpflich um 25% bis 28%. Trotzdem reich-ten die 745.000 qm für Berlin, um sich deutlich an die Spitze der Big 7 zu setzen. Das vielleicht sichtbarste Zeichen der Krise sei wohl das Quartalsergebnis in München. Seit über 20 Jahren gab es keinen niedrigeren Umsatz, so Helge Scheunemann, Head of JLL-Research. Die Corona-Pandemie habe 2020 keine Welle von Flächenfreisetzungen in Gang gesetzt betont GPP. Das war aus „Der Immobilien-brief“-Sicht vor Unsicherheitshintergrund, Hygienegesichts-punkten und Mietverträgen auch nicht zu erwarten. Die Ef-fekte werden sich in den kommenden Jahren erst zeigen.

„Wir sind ohne Zweifel an einem Zykluswende-

punkt angekommen“, ergänzt Kortmann. Dennoch rech-net JLL schon ab Mitte 2021 mit einem Anziehen der Ver-mietungen. Auslaufende Mietverträge von rund 3,2 Mio. qm

würden positiv wirken. Auch große Gesuche, die teilweise bereits für das erste Quartal avisiert seien, könnten in Sum-me für ein Umsatzvolumen in 2021 von rund 2,9 Mio. qm sorgen, das wäre immerhin wieder ein Plus von 11%. Hier ist „Der Immobilienbrief“ deutlich skeptischer. Die mög-liche Veränderung der Bürowelt kann über mehrere Jahre Wirkung entfalten.

Leerstände steigen teilweise kräftig: Die Büro-

Leerstandsquote hat zum Jahresende im Schnitt 3,7% (2019: 3,0%) erreicht, liege aber immer noch deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt, meinen BNPPRE und JLL. BNPPRE sieht 4,5%. In der Tendenz würden die Leerstände bis Ende 2021 um wohl 0,8% zunehmen. Der Büromarkt sei aber weit von früheren Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie etwa 2010 oder 2003 entfernt, ist sich Helge Scheunemann sicher. Untermietflächen seien in einer Krise immer ein Thema. Aktuell würden in den Big 7 knapp 12% (ca. 420.000 qm) des gesamten Leerstandes zur Untermiete angeboten. Im Vergleich dazu seien es in Krisenjahren wie 2009 nur 370.000 qm gewesen. 2002 wa-ren es aber fast 1,1 Mio. qm. Für „Der Immobilienbrief“ könnte da aber der Berufsoptimismus mit Scheunemann durchgegangen sein. Die Finanzkrise ist, wie Scheunemann ja selbst in der Jahresend-PK erläuterte, nicht vergleichbar. Die Benchmark dürfte wohl eher eine echte Krise sein. „Der

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Immobilienbrief“ hält im Verlauf der kommenden beiden Jahre durchaus Leerstand und Untervermietung von 8% und in Einzelfällen auch zweistellig für realistisch. Nutzermärk-te sind eben keine zinsabhängige Investmentmärkte. Aktien steigen mit Einsparpotenti-alen. Büros stehen da auf der anderen Seite der Einsparung.

Fertigstellungen steigen weniger stark als erwartet: 2020 haben lt. JLL die Bürofertigstellungen deutlich zugelegt, aber insgesamt nicht so stark wie erwartet. Bis Ende des Jahres wurden knapp 1,5 Mio. qm fertiggestellt (+29%). In Berlin verdop-pelte sich mit knapp 490.000 qm das Volumen. Die Vorvermietungsquoten zum Zeit-punkt der Fertigstellung lagen in der Aggregation aller Big 7 aber bei 84%, so dass dar-aus keine Verwerfungen abzuleiten sind. Bereits im vergangenen Jahr seien zudem zahlreiche Pläne zeitlich nach hinten verschoben worden. Für 2021 und 2022 sind in den Big 7 insgesamt 4,5 Mio. qm im Bau oder in der Planung. Aber für 2021 sei mehr als die Hälfte der im Bau und Planung befindlichen Flächen bereits belegt. Der Flächen-engpass bestünde also weiter. Neubau werde allerdings zunehmend als nicht-


Bremen: Die DIC Asset AG hat den Kaufvertrag für ein hochwer-tiges Logistik-Neubauobjekt beur-kundet. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang ist zu Beginn 2021 geplant. Nutzer des Objekts mit rund 8.500 qm vermietbarer Fläche ist eine Tochtergesellschaft der Air-bus Group. Die Liegenschaft umfasst zwei eigenständige Ge-bäude: eine Büroimmobilie sowie ein hybrid genutztes Gebäude mit einer Produktionshalle, einem Bereich für Forschung & Entwick-lung, Werkstattflächen sowie weiteren Büro- und Sozialflächen. Hamburg: Union Investment hat vier Vermietungserfolge über insgesamt rund 4.900 qm Büro-fläche im Hamburger EMPORIO-TOWER erzielt. Der Versiche-rungsmakler Karl Köllner sicherte sich 1.036 qm für die kommen-den 10 Jahre, Schramm Meyer Kuhnke, eine auf Arbeitsrecht spezialisierte Partnerschaft von Rechtsanwälten, unterschrieb einen 8-Jahres-Mietvertrag über 585 qm. Eine weitere Neuvermie-tung von 1.621 qm über 7,5 Jah-re konnte Union Investment mit Taxdoo abschließen. Zudem hat ein Mieter seine Flächen vergrößert und langfristig zu-sätzliche 1.621 qm angemietet. Der EMPORIO-TOWER ist vollvermietet. Das Objekt gehört zum Portfolio des UniImmo: Deutschland. Groß-Umstadt: Ein Unterneh-men der Maintrans Gruppe mietet eine Lagerfläche von ca. 3.240 qm für ein Kundenprojekt der Pharmabranche an. Die ange-mieteten Flächen verteilen sich auf zwei separate Lagerhallen in der Albert-Einstein-Straße 1+3. Immolox war vermittelnd tätig.

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nachhaltig angesehen. Angesichts des bereits großen Be-stands an Immobilien richte sich der Fokus der Entwickler verstärkt auf bereits bestehende Gebäude und deren nach-haltige Sanierung. Die Quote der Totalsanierungen an den Fertigstellungen werde sich in den Jahren 2020-2023 auf rund 30% des Volumens belaufen und damit im Vergleich zu 2009-2019 verdoppeln.


Potenzial für weiteres (nominales) Mietwachs-tum vorhanden: Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Jahres um 2,0% im Plus. Stutt-gart mit +4,1% und Hamburg mit +6,9% zeigen die stärksten Steigerungen. Auch Berlin, wo sowohl Leerstand als auch Fertigstellungen zugelegt ha-ben, erreichte in der Spitzenmiete +2,7%. Die No-minalmieten blieben auf Kurs. Effektiv, d.h. nach Abzug von gewährten Incentives durch die Eigen-tümer, könne aber schon eine leichte Bewegung nach unten beobachtet werden, erläutert Kort-mann. Hier hat „Der Immobilienbrief“ mit Erfahrung aus früheren Zyklen aber schon ausgeführt, dass reale Mietminderungen von 10 bis 15% unsicht-bar in Incentives wie mietfreie Zeiten, Ausbau-

zuschüsse, Nebenkostendeckelungen oder sonstigen Be-gleitmaßnahmen verschwinden können.

Den Streifzug durch die Metropolen Düssel-dorf, Frankfurt, Berlin, Hamburg und Köln finden Sie ab Seite 18.

DIC

Bürovermietungsmarkt 2020 JLL, BNP PRE, Savills, GPP Spitzenmiete Q4 (Euro/qm) Ø-Miete Q4 (qm)

Stadt JLL +/- VJ BNP PRE GPP Savills GPP Savills

Berlin 38,00 € 2,7% 40,00 € 39,50 € 41,60 € 28,60 € 28,00 € Düssel-dorf 28,50 € 0,0% 28,50 € 28,50 € 28,50 € 16,10 € 16,00 €

Frankfurt 41,50 € 0,0% 47,00 € 45,00 € 48,00 € 21,50 € 20,50 €

Hamburg 31,00 € 6,9% 32,00 € 30,50 € 31,00 € 17,50 € 16,75 €

Köln 26,00 € 0,0% 26,00 € 26,00 € 27,75 € 16,50 € 15,75 €

München 41,00 € 0,0% 39,50 € 38,50 € 37,50 € 22,30 € 20,75 € Stuttgart 25,50 € 4,1% n.a. 25,50 € n.a. 16,40 € n.a.

Quelle: Eigene Zusammenstellung aus Berichten

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Essen: CLS Holdings plc. hat einen Kaufvertrag über den Er-werb der Büroimmobilie „The Brix“ abgeschlossen. Verkäuferin der Immobilie ist Corpus Sireo. Colliers International war für die Verkäuferseite beratend tätig. Bei dem Objekt an der Krupp-straße 16 handelt es sich um ein im Factory-Charme errichtetes Büroensemble, das sich in bester Bürolage in der Innenstadt befin-det. Die Büroflächen verteilen sich auf fünf miteinander verbun-dene Gebäude mit drei bis fünf Etagen und einer Gesamtmietflä-che von 21.750 qm. Der Komplex verfügt zudem über zwei attrakti-ve Innenhöfe sowie 89 Parkplät-ze auf dem Grundstück und wei-tere 300 in unmittelbarer Nähe. Die Gebäude sind zu 72% an drei Mieter vermietet. Ankermie-ter ist die Siemens AG, die einen Großteil der Flächen belegt. Belgrad: Die Eyemaxx Real Estate AG hat den Verkauf einer Logistikhalle sowie Teile ihrer Grundstücke in Serbien erfolgreich abgeschlossen. Eyemaxx veräußert die Immo-bilie und das unmittelbar dane-benliegende Grundstück nördlich von Belgrad über eine Kombi-nation aus Share- und Asset Deal für einen deutlich zwei-stelligen Millionen-Euro-Betrag an den Immobilienentwickler und -verwalter CTP Group. Die Logistikhalle verfügt über eine vermietbare Fläche von rd. 28.600 qm, davon rund 22.000 qm Lagerfläche. Zu den Mietern zählen international namhafte und renommierte Unternehmen. Das an die Logistikimmobilie angrenzende Grundstück hat eine Grundstücksfläche von über 33.300 qm.

Deals Investmentmärkte trotzen (noch) der Krise Knapp 82 Mrd. Euro nach knapp 92 Mrd. Euro im Vorjahr

Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief",

Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Die Maklerhäuser sehen den Investmentmarkt noch in guter Verfassung. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht ist die Krise auf dem Weg von den Miet- und Nutzer-märkten zu den Immobilienmärkten nur noch nicht angekommen. Immobilien-märkte laufen der Konjunktur und Änderungen der Arbeitswelt hinterher. Verges-sen Sie einfach das Zahlenwerk des Jahres 2020 (s.o. Vermietungsmärkte). Blei-ben wir zunächst bei den Zahlen. Auch wenn der außergewöhnliche Vorjahresrekord deutlich verfehlt wurde (-19%), zeigten sich lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) die Investmentmärkte 2020 in guter Verfassung und kratzten mit einem Transaktionsvolumen von gut 59,7 Mrd. Euro an der 60-Mrd.-Schwelle und liegen damit knapp unter 2018. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf fast 21 Mrd. Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von über 80 Mrd. Euro. Nur 2019 wurde ein noch höheres Investitions-volumen registriert. Die Investmentmärkte hätten sich im Q4 trotz des erneuten Lockdowns positiv entwickelt. Mit von 18 Mrd. Euro im Q4 sei der 10-jährige Durchschnitt sogar um 8% übertroffen worden. Die Zahlen von JLL sind mit rund 81,6 Mrd. Euro (inklusive Living, siehe CHART) nach 91,8 Mrd. Euro im Vorjahr annähernd deckungsgleich mit den BNPPRE-Zahlen-

Der überwiegende Teil der Groß-

deals, die vor allem im Q2 vorübergehend on hold gesetzt wurden, seien im Laufe des 2. Hj. doch noch zum Abschluss gebracht worden, erläutert Marcus Zorn, CEO BNPPRE. Das Ergebnis zeige, dass die Investoren von temporär begrenzten Auswirkungen der Corona-Krise ausgehen. Das gelte vor allem auch für die Nutzer-märkte, die sich im weiteren Jahresverlauf deutlich erholen würden. Gleichzeitig gebe es weiterhin kaum Anlagealternativen mit ähnlichem Risikoprofil.

Risiken würden derzeit eher gemieden. Der Fokus richte sich auf krisenresis-

tente Assets wie Living, Logistik, Core-Offices oder Einzelhandelsimmobilien mit Le-bensmittelgeschäften, so JLL-Deutschland-Researcher Helge Scheunemann. Bei Büro-immobilien sei eine Konzentration auf Core-Immobilien mit langfristigen Mietvertrags-laufzeiten und bonitätsstarken Mietern zu beobachten, berichtet auch BNPPRE. Value-Add-Objekte würden aktuell auf weniger Interesse treffen. Bei Einzelhandel würden lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren sowie Fach- und Supermärkte gesucht. Shop-pingcenter würden als unsicher eingestuft. Besonders betroffen sei die Hotelbranche. Savills berechnet hier an anderer Stelle einen Einbruch um 66%. Gewinner der Corona-Krise seien Logistikimmobilien. Gleiches gelte für Pflegeimmobilien.


Auf Einzelverkäufe entfallen lt. BNPPRE 63% des gesamten Transaktionsvolumens und damit sowohl relativ (- 7 Prozentpunkte) als auch absolut betrachtet spürbar weni-ger als im Vorjahr. Auch 2020 waren Büroimmobilien die wichtigste Assetklasse. Sie trugen rund 24,7 Milliarden Eu-ro zum Ergebnis bei. Dieses Resultat unterstreiche, dass die Anleger trotz vieler Diskussionen über die möglichen Auswirkungen von steigenden Homeoffice-Anteilen von einer langfristig positiven und stabilen Entwicklung der Büro-flächennachfrage ausgehen, meint BNPPRE. Aus „Der Im-mobilienbrief“-Sicht kann aber auch durchaus der Grund sein, dass die Investoren schließlich irgendwas tun müssen und dann gerne in Immobilien investieren, deren bonitäre Mietverträge sowohl über den Krisen-horizont als

auch über ihren persönlichen Arbeitgeber-Horizont hinausgehen. Den zweiten Platz belegen Einzelhandels-objekte mit knapp 12,3 Mrd. Euro (20,5%). Komplettiert wird das Führungstrio von Logistikimmobilien, die gut 7,9 Mrd. Euro (13%) zum Ergebnis beisteuern und damit den zweithöchsten Umsatz aller Zeiten er-zielen. Einen neuen Umsatzrekord verzeich-net das Healthcare-Segment, in dem mit 3,6 Mrd. Euro erstmals die 3-Mrd.-Schwelle

übertroffen wurde. Der Anteil ausländischer Käufer liegt mit knapp 40% etwas niedriger als in den Vorjahren.

In der Aggregation entfällt lt. JLL ein Transaktions-

volumen incl. Living von knapp 40 Mrd. Euro auf die Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München. Köln und Stuttgart). Das ist ein Anteil von 49% am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen und ein Minus von 25% gegenüber dem Vorjahresvolumen. Für die Gewerbeinvestments in den deutsche Top 7-Investmentmarkt errechnete GPP ein Minus von 27% auf 29,68 Mrd. Euro (siehe auch Streifzug durch die Standorte ab Seite 18). Das relative Minus hat sich lt. JLL damit im letzten Quartal 2020 noch einmal ver-

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größert. 41,7 Mrd. Euro wurden 2020 nicht in einer der Big 7 investiert, das entspricht einem Plus von 7 Prozent gegen-über dem Vorjahr. Weiterhin als einzige der 7 Hochburgen liegt Hamburg im Vergleich zum Vorjahr im Plus. Rund 5,6 Mrd. Euro wurden in der Hansestadt investiert und damit 24 Prozent mehr als noch 2019. In allen anderen Städten lag das Minus zwischen 18% in Düsseldorf und 57% in Stuttgart.

Die Spitzen-renditen diffe-renzieren sich zwar weiter aus, sind aber weitgehend unverändert geblieben. Steigende

Renditen, bzw. sinkende Multiplikatoren seien vor allem in Sektoren und Bereichen mit Mietausfällen und Wertkorrek-turen zu erwarten, erläutert Scheunemann. Leicht sinkende Preise zeigten sich bei den Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser mit jetzt 2,91% (+7 BP). Shopping-Center hätten im Jahresverlauf 2020 um 35 Basispunkte auf nun 4,85%zugelegt. Für Discounter dagegen sanken die Rendi-ten weiter auf aktuell 4,60% Noch teurer seien Supermärkte


mit 4%. Im Bürobereich liege die gemittelte Spitzenrendite zum Jahresende bei 2,81% und damit um 12 Basispunkte niedriger als Ende 2019. Den erwartet größten Rendite-sprung im Jahr 2020 vollzogen Logistikimmobilien. Im 12-Monatsvergleich sanken die Renditen um 37 Basispunkte auf nun 3,38 Prozent im Mittel über alle Big 7 Regionen, Tendenz für 2021 weiter fallend.

2020 zeigt Onlinehandel-Effekte der Pandemie HDE sieht zwei Drittel der Innenstadthändler in Existenzgefahr

Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Obwohl der Einzelhandelsumsatz in Deutschland 2020 nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) real bzw. preisbereinigt zwischen 3,9% und 4,3% und nominal, also nicht preisbereinigt, zwischen 5,1% und 5,5% gestiegen ist, hat der flächenorientierte Handel außerhalb des Segmentes des kurzfristigen Bedarfs deutlich eingebüßt. Diese Schätzungen berück-sichtigen bereits den Lockdown in der zweiten Dezemberhälfte, seien jedoch durch zahlreiche

Unternehmensprofil EURAMCO

Langfristig stabile Immobilienerträge in einem anspruchsvollen Marktumfeld EURAMCO bietet professionellen Anlegern auch unter den aktuell herausfordernden Rahmenbedingun-gen ein passendes Produkt an: Der „Real Estate Infrastructure Fund“ setzt auf langfristige Einnahmesicherheit durch Hauptmieter mit zweifelsfreier Bonität. Hierfür investiert der Spezial-AIF mit einem angestrebten Fondsvolumen von 300 Millionen Euro in Büroimmo-bilien mit überwiegend staatlichen Hauptmietern an deutschen Top-7-Standorten, deutschen Oberzentren mit positiver Standortentwicklung und in Wien. Besonderes Augenmerk liegt auf einer hohen Objektqualität unter Beachtung einer guten Drittverwendungsfähigkeit sowie ökologischer und sozialer Kriterien. Die vor-gesehene Eigenkapitalquote von maximal 50 Prozent stellt einen weiteren Sicherheitsbaustein dar. Ein faires und leistungsorientiertes Vergütungskonzept sichert darüber hinaus die Interessengleichheit zwischen Investor und Asset-Manager. Für das zweite Quartal 2021 rechnet EURAMCO-Geschäftsführer Jürgen Göbel mit einem First-Closing und ersten Akquisitionen aus der gut gefüllten Projektpipeline. EURAMCO erwartet für die Investoren mit einer Mindestbeteiligung von 10 Millionen Euro laufende Ausschüttungen in einer Größenordnung von durch-schnittlich 3,5 Prozent jährlich.


Sonderentwicklungen aufgrund der Corona-Pandemie geprägt und mit größeren Unsicherheiten als in den Vorjahren behaftet. Haupttreiber des Umsatzwachstums war der Onlinehandel, der von Januar bis November 23,4% mehr umsetzte als im Vorjahr. Deutlich unter dem Vorjahresniveau lagen insbesondere der Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren mit real -20,0% und der Einzelhandel mit Waren verschiedener Art wie z.B. Waren- und Kaufhäuser mit real -6,1% gegenüber dem Vorjahresmonat. Der Mode- und Schuh-handel verzeichnete durch die Lockdowns hingegen ein historisches Minus von 21,5% (2019: -0,4%).

Darunter leidet der stationäre Handel insbesondere in textillastigen guten La-

gen und in der Konsequenz auch die Vermieter. Insider wie Klaus Franken, Catella PM, sehen erheblichen Wert-berichtigungsbedarf im Bestand. Thomas Beyer-le, Group Head Catella Research resümiert: Im Einzelhandelsbereich werden die durch die Krise verursachten Wert-berichtigungen früher als in anderen Immobilienbe-reichen zu sehen sein. Spätestens mit Auslauf den staatlichen Maßnahmen müssen die Werte heruntergesetzt werden. Man wird auch nicht mehr zu denselben Ansätzen ver-mieten können wie vor 3-4 Jahren. Ich rechne mit Korrekturen von 10-15%.“

Dt. Euroshop geht gleichfalls von weiteren Abwertungen aus. Eine aktuel-

le Trendumfrage des Handelsverbands Deutschland (HDE) unter mehr als 700 Händlern zeigt, dass sich knapp zwei Drittel der Innenstadthändler in Existenzgefahr sehen. Drei Viertel der Händler geben an, dass die staatlichen Hilfen nicht ausreichen, um eine In-solvenz abzuwenden. Der HDE fordert deshalb die Anpassung der staatlichen Unter-stützung. Allein in der vergangenen Woche verlor der vom Lockdown betroffene Einzel-handel rund fünf Mrd. Euro Umsatz. Im gesamten Jahr 2020 waren es rund 36 Milliar-den Euro, rechnet HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth vor.

Wohn-Investmentmarkt bleibt krisenresistent Vorjahresergebnis um 7% übertroffen

BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) sieht mit einem Investitionsvolumen in größe-ren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) von gut 20,8 Mrd. Euro eine Stei-gerung von knapp 7%. NAI apollo sieht mit einem Transaktionsvolumen von 21,2 Mrd. Euro ein Plus von rund 10,6% und das zweitbeste Jahresergebnis aller Zeiten im Deutschen Wohnportfoliotransaktionsmarkt.

Es zeige sich im Wohnmakler-Sprech „eindrucksvoll“, dass die Wohn-Investmentmärkte mit 20,8 Mrd. Euro (+7%) besonders krisenresistent seien, meint Christoph Meszelinsky, Head of Residential Investment bei BNP Paribas Real Estate. Die Fusion von Adler Real Estate und Ado Properties war mit rund 6 Mrd. Euro lt. NAI Apollo der größte Ab-schluss des Jahres und hat über 25% des Gesamtresultates beigetragen. Beide Häuser erfassen Deals ab 30 WE. Mit einem Anteil von 58% dominieren lt. BNPPRE die Be-standsportfolios, was vor dem Hintergrund der Adler-Übernahme allerdings auch wenig überrascht. Nachdem Projektentwicklungen seit 2015 immer mindestens ein Fünftel zum Ergebnis beigetragen hätten, sei der Wert 2020 mit gut 15% erstmals wieder deut-

Duisburg: Quadoro Invest-ment GmbH, die Kapitalver-waltungsgesellschaft des offe-nen Spezial-AIF Quadoro Sustainable Real Estate Euro-pe (QSREE), hat die Büroim-mobilie „ICC Business Center“ für den Fonds erworben. Das im Jahr 2002 errichtete Bürogebäu-de befindet sich unweit vom Hauptbahnhof. Die Mietfläche umfasst mehr als 16.000 qm. Hauptmieter ist ein Unterneh-men das Landes Nordrhein-Westfalen. Das Gebäude verfügt über sechs Obergeschosse so-wie zwei Untergeschosse. Zum Objekt gehören darüber hinaus 232 Parkplätze. Die Transaktion wurde von Anteon Immobilien vermittelt. Gelsenkirchen: Die Barton Group hat langfristige Miet-verträge mit dem digitalen Hotel-konzept Limehome und Careuni-ties, einer Vermittlungsplatt-form für junge Menschen mit Handicap, abgeschlossen. Die Immobilie befindet sich in der Bahnhofstraße 49. Die Mietflä-che umfasst insgesamt rd. 1.000 qm auf zwei Stockwerken und teilt sich auf insgesamt 25 Wohneinheiten auf. 13 der Wohneinheiten werden von Limehome als hochwertig aus-gestattete Self-Service-Apartments vermietet, die rest-lichen zwölf Einheiten wird Careunities verwalten. Magdeburg: Colliers Interna-tional war bei einer rd. 15.000 qm großen Anmietung im VGP Park Magdeburg-Sülzetal an den Logistikdienstleister Imperial beratend tätig. Die im Bau befindliche Halle B ist Teil des ca. 300.000 qm großen VGP Parks Magdeburg-Sülzetal.

Deals



lich darunter gesunken. Auf dem dritten Platz folgen mit etwa 11% ältere Bestandsobjekte bzw. Block Sales an einem Standort, gefolgt von Sonderwohnformen (5%).

Auch 2020 stellten mit fast 9,2 Mrd. Euro Immobi-

lien AGs/REITs die wichtigste Käufergruppe dar. Hier hat die Adler-Übernahme auch das Ergebnis dominiert. Auf dem zweiten Platz folgen mit großem Abstand Spezialfonds (16%), gefolgt von Investment/Asset Managern (12%). Der deutsche Wohn-Investmentmarkt war in den vergangenen Jahren mit meist um die 80% in den Händen inländischer Investoren. Diesmal verschiebt sich der internationale Anteil durch den Großdeal auf knapp 50%.

Mit mehr als 7,7 Mrd. Euro erzielen die A-Städte ein

um 8% rückläufiges Ergebnis. Mit knapp 3,9 Mrd. Euro liegt Berlin weit vorne. Starke Ergebnisse erzielen allerdings auch Frankfurt (1,3 Mrd. Euro), Hamburg (1 Mrd. Euro), München (628 Mio. Euro) und Düsseldorf (575 Mio. Euro). Frankfurt zeige sogar das beste je registrierte Resultat. Hingegen mussten Köln (307 Mio. Euro) sowie Stuttgart (30 Mio. Euro) Federn lassen, rechnet BNPPRE zusammen.

Die Zahl der im Gesamtjahr gehandelten Wohnun-gen ist lt. NAI Apollo mit 157.300 Einheiten durch die Groß-deals gegenüber 2019 gestiegen und stelle den zweithöchs-ten Wert seit 2015 mit damals fusionsbedingt 354.000 Ein-heiten dar. Der durchschnittliche Preis je Wohnung sei infolge eines großen Anteils an Wohnportfolios der Risikoklassen Value Added & Opportunistic im Jahresver-gleich um 13,4% auf rund 135.000 Euro auf das Niveau von 2018 zurückgegangen. Lt. NAI GF Stefan Mergen stehen Forward-Deals unter Abwärtsdruck. Ankaufsaktivitäten hät-ten sich verlangsamt. Investitionsentscheidungen seien zu-rückgezogen oder neue Bauvorhaben verschoben worden. Infolgedessen sei das Investmentvolumen in Projektentwick-lungen um mehr als 40% auf rund 3,3 Mrd. Euro gesunken.

Für 2021 zeigen sich beide Häuser optimistisch.

Derzeit gibt es wenig Alternativen. Für „Der Immobilien-brief“ stellt sich aber immer die Frage, wann die Newcomer der Wohnungsszene merken, dass viele Investments auf heutigem Preisniveau nur bei weiter steigenden Multiplikato-ren oder zumindest weiter steigenden Mieten gehen. Gleich-zeitig bedarf es insbesondere bei älteren Portfolios hoher

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Bestände an einzelnen Standorten, um die Immobilien-Herausforderungen zu bewältigen. Die Immobilienmathema-tik lässt aktuell eher auf Verzweiflung mangels Alternativen schließen. Allerdings wird das Zahlenwerk noch durch stei-gende Mieten und Preise gestützt. Es ist jedoch immer daran zu denken, dass sich alle institutionellen Anleger bis zur Jahrtausendwende von ihren Beständen getrennt hatten, da auch zu einem Bruchteil heutiger Werte bzw. Mietrelationen durch Verwaltung, Instandhaltung, Personalproblemen und Rechtsprechung die Bestände nicht rechenbar waren und oft mangels Investitionen vergammelten. Das ist alles seither noch schlimmer geworden. Das heutige Zinsniveau macht aber vieles rechenbar. Ansonsten wäre durchaus nach der Ratgeberqualität der Anlageverzweiflung zu fragen.


Geschosswohnungsleerstand stagniert Über 600.000 Wohnungen stehen leer

Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Der aktuelle CBRE-empirica-Leerstandsindex ermittelt für Deutschland 603.000 leerstehende Geschosswoh-nungen. Das bedeute einen bundesweiten Leerstand von 2,8%. Damit ergäbe sich bundesweit erstmals seit 13 Jahren kein Rückgang gegenüber dem Vorjahr, kom-mentiert Reiner Braun, stellv. Vorstand empirica ag. „Der Immobilienbrief“ fragt sich allerdings, wie bei diesem Rekordleerstand außerhalb der bekannten Problemlagen noch weitere Rückgänge zu erwarten sein sollen. Dieser marktaktive Leerstand berücksichtigt keine dysfunktionalen Leerstände. Der totale Leerstand liegt entsprechend höher bei 1,08 Mio. Geschosswohnungen sowie weiteren 0,39 Mio. Wohnungen in Eigenheimen. Damit seien gut vier von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel. Ostdeutschland (ohne Berlin) liege mit 6,1% immer noch deutlich höher als der Westen mit 2,2%.

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In Schrumpfungsregionen stei-ge der Leerstand weiter an und betrage derzeit 8,6%, ergänzt Michael Schlatterer, Residen-tial CBRE. Demgegenüber sin-ke der Leerstand in Wachs-tumsregionen im 13. Jahr auf jetzt 1,9% (2006: 3,3%). Bis vor wenigen Jahren konnte lt. Braun in den Wachstumsregio-nen der Abbau von jährlich 25 bis über 30 Tausend Woh-nungsleerständen noch einen wesentlichen Beitrag zur Ent-lastung der Wohnungsmärkte leisten. Das sei jetzt vorbei.

Hohe Nachfrage und steigende Preise auf deutschem Luxusimmobilienmarkt 2021 Umlandregionen von Metropolen sind Gewinner Sotheby´s International Realty, exklusiver Immobilienpartner des 1744 gegründe-ten Auktionshauses Sotheby’s, erwartet in seinem Ausblick auf das neue Jahr, dass sich Luxus- und Premiumimmobilien deutschlandweit mit hohen Preisen, einer weiterhin hohen Nachfrage und als Schutz vor Inflation positionieren. (MG) „Die Entwicklung steigender Preise hat sich schon im letzten Jahr gezeigt. Für dieses Jahr gehen wir von einem weiteren Anziehen aus. Und die Kunden sind bereit, diese Preise für ein sicheres Immobilieninvestment auch zu zahlen,“ so Michael Reiss, Sotheby´s International Realty München. „Sachwerte wie Immobilien nehmen dabei einen immer höheren Stellenwert ein, besonders im Hinblick auf die Inflationsthematik und da es an alternativen Anlageformen mangelt,“ ergänzt Alexander Stehle, Sotheby´s International Realty Hamburg. Dabei wird das Angebot nicht der erwarteten Nachfrage gerecht werden können, was ebenfalls die weiterhin steigenden Preise erklärt.

Da das Angebot auch in den A-Städten so gering ist, werden 2021 die Um-landregionen von Metropolen Gewinner sein. „B- und C-Lagen im Einzugsbereich von München stehen zunehmend im Fokus von Anlegern in Premiumimmobilien. Hier ist die Angebotssituation noch entspannter als in den beliebten City-Lagen“, so Reiss. Die gleiche Beobachtung für solche Lagen wird in ganz Nordrhein-Westfalen, insbesondere für exklusive und zur Eigennutzung bestimmte Immobilien, gemacht.

Im Ausland lebende Deutsche sind verstärkt Nachfrager nach Premiumobjek-ten. „Dieser Trend wird sich fortsetzen. Gerade diese Investorengruppe kennt die Immobilienpreise beispielsweise in London und wird deswegen verstärkt auf dem hiesi-gen Markt aktiv werden, da im Vergleich der deutsche Immobilienmarkt immer noch nicht nur als preisgünstiger, sondern auch als sicherer, nicht zuletzt wegen der derzeiti-gen Krisenbewältigung, eingestuft wird“, so Olivier Peters, von Sotheby´s International Realty in Frankfurt.

„Die eigenen vier Wände sind dieses Jahr besonders im Premium- und Lu-xussegment Gold wert“, fassen die Sotheby´s International Realty-Partner ihren Aus-blick für 2021 zusammen.


Wien: REInvest Asset Manage-ment S.A. hat ein als Büro ge-nutztes Gründerzeitgebäude an eine österreichische Projekt-entwicklungs- und Investment-gesellschaft verkauft. Das Objekt wurde aus dem von der REInvest für eine große deutsche Versicherungsgesell-schaft verwalteten DEREIF-Fonds heraus veräußert. Erbaut wurde das Gebäude von der auch heute noch exis-tierenden Baugesellschaft Porr in den Jahren 1871-1872 zur Wiener Weltausstellung 1873 als Hotel Donau. Das Hotel wurde bereits wenige Jahre später in ein Verwaltungs-gebäude umgewidmet und be-herbergt seitdem die Bundes-bahndirektion Wien und ver-schiedene weitere Dienststellen der Österreichischen Bundes-bahn (ÖBB). Insgesamt um-fasst die Liegenschaft rund 15.748 qm vermietbare Büro-flächen und rund 1.170 qm Lagerflächen. Hagen: Die Phoenix develop-ment GmbH hat das Shopping-center Volme Galerie und gleich-zeitig das benachbarte Büro- und Geschäftshaus Stadtfenster in der Fußgängerzone erworben. Zusammen haben die Objekte mehr als 32.000 qm Mietfläche, die bereits an namhafte Filialis-ten vermietet sind. In einem an-gegliederten Parkhaus befinden sich 864 Stellplätze, die von Q-Park bewirtschaftet werden. Die Verkäuferseite wurde von BNPPRE und Savills beraten. Magdeburg: Die HB-Immo-bilien GmbH erwirbt durch Vermittlung von Aengevelt einen SB-Markt in Magdeburg-Cracau. Die Liegenschaft umfasst rd. 700 qm Gewerbefläche sowie mehr als 50 Pkw-Stellplätze.

Deals


Zweitmarkt für Geschlossene Fonds hält knapp Vorjahresergebnis Kaufpreise für „Gebrauchtfonds“ sinken

DFPA Deutsche Finanz Presse Agentur

Der Zweitmarkt für Geschlossene Fonds verzeichnet im Gesamtjahr 2020 insge-samt 7.804 Handelsabschlüsse – und damit einen Rückgang um 1,7% gegenüber dem Vorjahr. Während das am Markt gehandelte Nominalkapital im Vergleich zu 2019 um 1,9% auf 280 Millionen Euro sinkt, geht die Summe der Kaufpreise deutli-cher zurück: Sie beträgt 199 Millionen Euro gegenüber 217 Millionen Euro im Jahr 2019. Das meldet das Handelshaus Deutsche Zweitmarkt AG (DZAG), welches kontinuierlich den öffentlich sichtbaren Handel in den Sparten Immobilien, Schif-fe und „Sonstige Fonds“ erfasst. Der durchschnittliche Handelskurs über alle Anlageklassen liegt 2020 bei 70,90% – gut 5,5 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahr. Im Bereich der Durchschnittskurse ragen die Immobilienfonds mit 90,06% wie gewohnt heraus. Auf sie entfällt mit etwas mehr als 64% auch wie gewohnt der größte Umsatzanteil. Es folgen die Assetklassen der „Sonstigen Fonds“ und der Schiffsfonds mit jeweils knapp 18%. Während bei Immobi-lien und „Sonstigen Fonds“ die Werte für Nominal, Kaufpreis und Durchschnittskurs fallen, geht es bei den Schiffsfonds 2020 nach oben: Dort steigen sowohl Nominalkapi-tal (plus 18,6%) als auch Kaufpreissumme (plus 23,8%) deutlich.

Die DZAG erzielte im Handelsjahr 2020 einen Nominalumsatz von 96,24 Millio-nen Euro, 40% mehr als 2019 (68,37 Millionen Euro). Das Kaufpreisvolumen der DZAG liegt bei 69,44 Millionen Euro. „Das Zweitmarktjahr 2020 war geprägt von einer hohen Verkaufsbereitschaft“, bilanziert Jan-Peter Schmidt, Vorstand der DZAG. Anleger nutzten den Zweitmarkt, um ihr Portfolio anzupassen, sich von langfristigen Investitio-nen zu trennen und frische Liquidität zu gewinnen. Auch Vermögensverwalter und Haf-tungsdächer waren 2020 verstärkt am Zweitmarkt aktiv. Steigende Kurse konnten vor allem im Bereich Erneuerbare Energien, speziell Solar, verzeichnet werden. Für 2021 rechnet Schmidt weiterhin mit regem Handel.

Büromärkte im Überblick

Düsseldorfer Büroflächenumsatz halbiert sich fast in 2020 Negativer Trend setzt sich fort

Constanze Wrede, Redakteurin „Der Immobilienbrief“ Alle Maklerhäuser sehen nach dem extrem erfolgreichen 1. Quartal nur einen Trend beim Umsatz: den Trend nach unten. lt. Angevelt wurde in Q1 ein Umsatz von rd. 121.000 qm erzielt, 19% mehr als im Rekordjahr 2019. Mit 62.000 qm hal-bierte sich der Umsatz im Lockdown-Q2 und konnte sich im coronafreien Q3 mit 58.000 qm nicht erholen. Das traditionell stärkste, jetzt aber vom erneuten Lock-down ausgebremst Q4 beendete der Markt mit dem lt. Cushman & Wakefield „schlechtesten Schlussquartal überhaupt“. C&W registrierte für Q4 einen Umsatz von 46.000 qm, Aengevelt mit rd. 43.000 qm ein Minus von 67% im Vergl. zu Q4 und Anteon 50.500 qm, das entspricht einem Minus von sogar 55%.


Lübeck: CA Immo hat in unmit-telbarer Nähe zum Hauptbahnhof ein rd. 6.000 qm großes Grund-stück an das Unternehmen Ci-tygrove mit einem Aufschlag von über 800% auf den Buchwert veräußert. Für das Grundstück ist die Realisierung eines Hotels mit einer Bruttogrundfläche von rd. 7.000 qm vorgesehen. Das Projekt sieht die Entwicklung eines Hotels mit 188 Zimmern und 56 oberirdischen PKW-Stellplätzen vor. BNPPRE und die Kanzlei GÖRG waren beratend tätig. Halle an der Saale: Colliers International hat 4.000 qm Lager- und Bürofläche im VGP Park an die neu gegründete CEHA Deutschland GmbH ver-mittelt. Die im Bau befindliche Halle B bietet insgesamt ca. 80.000 qm für Logistik, Produk-tion und Gewerbe. Neben maß-geschneiderten Lösungen für große Betriebe bietet der Park auch kleine Einheiten ab 3.000 qm zur Vermietung an. Die Fer-tigstellung der Halle B ist für März 2021 geplant. Hilden: Mit einer Investition von rund 7,5 Mio. Euro erwarb AIF Capital zum 31. Dezember 2020 das Park- und Geschäfts-haus Am Kronengarten für den offenen Spezial-AIF PTE (Parkhäuser, Tiefgaragen und Einzelhandel). Das Objekt bietet 302 Parkplätze in hochfrequen-tierter Innenstadtlage sowie rund 2.500 qm Gewerbeflächen im Erdgeschoss. Zu den Mietern der Einzelhandelsflächen gehö-ren fast ausschließlich Lebens-mittel- und Einzelhandelsketten. Die Bewirtschaftung der Park-plätze wird durch einen lang-fristigen Pachtvertrag mit Contipark sichergestellt.

Deals


Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büro-markt in der Region Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen, Erkrath etc.) im Gesamtjahr 2020 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 283.800 qm, das entspricht einem Minus von 46% im Vergleich zum Vorjahr und einem Minus von knapp -27% im Vergleich zum Dekadenmittel. (JLL: 303.100, -44,9%, German Property Partners (GPP): 245.200 qm, - 47%) Potenzielle Mieter üben sich seit dem 2. Quartal in vorsichtiger Zurückhaltung und stellen ihre Expansions-Pläne und größeren Flächengesuchen zurück. Anteon re-gistrierte im Jahresverlauf lediglich fünf (VJ: 10) Großab-schlüsse von über 5.000 qm mit insgesamt 68.450 qm (VJ: 132.650 qm). Zu den drei Top-Deals des Jahres 2020 ge-hört der Abschluss des NRW Ministeriums der Finanzen an der Moskauer Straße mit 29.810 qm, die Anmietung von ThyssenKrupp Elevator mit 9.170 qm im „WINGS“ und der Mietvertrag der Stadt Düsseldorf mit 8.670 qm in der Mecumstraße. Alle drei Vertragsabschlüsse fanden in Be-standsgebäuden statt und bewegten sich unterhalb der Durchschnittsmiete von 2020. Die Leerstandsquote ist lt. Aengevelt bei einem Bü-roflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. qm (JLL: 9,24 Mio. qm, Anteon: 7,3 Mio. qm) in der Region Düsseldorf von


6,6% Ende Q4 2019 auf aktuell 6,4% (JLL: 6,8%, BNPPRE: 8,8%) leicht gesunken. Die sinkende Leerstandsquote gebe lt. Aengevelt noch kein Signal zur Entspannung, da ein Großteil der leerstehenden Flächen nur noch bedingt den heutigen Nutzeransprüchen genüge, so Birthe Nordhues. Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiterin Ge-werbliche Vermietung in Düsseldorf. Für das Stadtgebiet notiert Anteon eine Quote von 6,9%. Es sei aber erkennbar, dass die Anzahl der Untermietflächen deutlich ansteigen werde, von Q2 2020 mit lediglich 30.200 qm stieg sie bereits um 45% auf 43.900 qm in Q4. Die gewichtete Spitzenmiete in der Region Düssel-dorf hielt sich lt. allen Maklerhäusern über alle Quartale kon-stant bei 28,50 Euro/qm. Die mittlere Miete in Citylagen stieg lt. Aengevelt leicht von 21 Euro/qm in Q1 auf 21,90 Euro/qm in Q2-4, wohingegen Anteon die realisierte Durch-schnittsmiete in den letzten 12 Monaten auf 16,10 Euro/qm taxiert, 4% weniger als Ende Q4 2019 mit 16,85 Euro/ qm. (Savills: 10,00 Euro, GPP: 16,10 Euro) Für das Gesamtjahr 2021 erwartet Aengevelt einen Flächenumsatz der mit rd. 275.000 qm womöglich noch unter dem von 2020 liegt. Zwar würden die zeitlichen Rück-stellungen von Anmietungen voraussichtlich größtenteils 2021 nachgeholt, allerdings werde Q1 2021 - anders als das

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Düsseldorf: Colliers Interna-tional war beim Verkauf der Mixed-Use Immobilie in der Graf-Adolf-Straße 70 an die Pinetrees Investment Group GmbH beratend tätig. Das Objekt umfasst ca. 2.400 qm Gesamtmietfläche verteilt auf insgesamt sieben Obergeschos-se. Das Erdgeschoss wird als Einzelhandelsfläche genutzt, die Obergeschosse 1 bis 5 als Büro-fläche und das 6. Obergeschoss als Wohnfläche. Verkäufer war die Zurich Deutscher Herold Lebensversicherung AG. Düsseldorf: Die MEAG hat im Gewerbepark Düsseldorf Airport, Mündelheimer Weg 50, 1.000 qm Hallen- und 120 qm Büroflächen an den Online Supermarkt Picnic vermietet. GermanInvest Property Advisors GmbH war bei der Vermietung beratend tätig. Der Gewerbepark liegt im Stadt-teil Rath/Lichtenbroich. Das Ge-bäudeensemble bietet eine Ge-samtfläche von 26.000 qm und erstreckt sich von der Wanheimer Straße 43-49 und 57-59 bis zum Mündelheimer Weg 50. Rund 14.000 qm des Objekts werden als Bürofläche genutzt, ca. 9.500 qm als Lagerhallenfläche und 1.700 qm als Servicefläche. Tilburg: PATRIZIA hat im Rah-men einer Off-Market-Transaktion ein 52.600 qm großes Logistik-Objekt in den Niederlanden er-worben. Der Kaufpreis beträgt 73 Mio. Euro. Die Akquisition erfolgte für Kunden, die in den neuen Fonds PATRIZIA Logistik-Invest Europe III investieren. Verkäu-fer ist DOKVAST B.V. Die hoch-moderne Anlage ist vollständig an stichd, eine 100%-ige Tochterge-sellschaft des Sportartikelherstel-lers Puma, vermietet.

Deals Booster Q1 2020 - von einer schwachen Umsatzdynamik geprägt sein. Auch Anteon rechnet mit einem verhaltenen Q1 und prognostiziert für 2021 einen Flächenumsatz

von rd. 300.000 qm. Sollte sich das mobile Arbeiten als Alternative zum Büroarbeits-platz in Zukunft jedoch vermehrt durchsetzen, könnte dies mittelfristig zu einem Rück-gang des Büroflächenbedarfs insgesamt führen. Lt. Heiko Piekarski, geschäftsführen-der Gesellschafter bei Anteon Immobilien würden sich bereits jetzt viele Unternehmen mehr Flexibilität im Hinblick auf Mietfläche und Vertragslaufzeit wünschen.

Frankfurter Büromarkt: Licht am Ende des Tunnels? Kontinuierlicher Aufwärtstrend seit Katastrophenquartal Q2

Constanze Wrede, Redakteurin „Der Immobilienbrief“ Der Frankfurter Büroimmobilienmarkt musste im Coronajahr 2020 heftig Federn lassen. Die Maklerhäuser notieren Umsatzrückgänge im Vergleich zum Vorjahr von knapp über 40% (JLL: 42%, GPP: 39%, Aengevelt: 41%, Cushman & Wake-field: 40%). Effektiv wurden am Frankfurter Büromarkt im vergangenen Jahr plus/minus 335.000 qm Flächen umgesetzt (BNPPRE: 339.000 qm, Aengevelt 332.500 qm, C&W 329.500 qm). Lt. Aengevelt liegt das Niveau 32% (C&W 35%) unter dem Dekadenmittel und lt. Cushman & Wakefield deutliche 42% unter dem 5-Jahres-Durchschnitt. In Q3 registrierte Aengevelt mit 98.000 qm und in Q4 119.500 qm (C&W: 122.000 qm) zwar wieder zunehmende Vermietungsaktivitäten, die aber bei weitem nicht an die Vor-jahresquartale heranreichten (Aengevelt Q4 2019: 203.000 qm) und den Einbruch des Flächenumsatzes in Q2 (Aengevelt: 50.000 qm) nicht aufholen konnten. Bei der Verteilung nach Größenklassen hat sich die Dominanz von Deals unter-halb der 1.000 qm-Marke gezeigt. NAI apollo registrierte in dieser Kategorie 40% aller Abschlüsse. C&W registrierte in Q4 25 Abschlüsse über jeweils 1.000 qm, darunter die rd. 18.000 qm Anmietung von Samsung Electronics in der Projektentwicklung Eschborn Gate und die 17.000 qm Anmietung des Landes Hessen für die Polizei im MC 30‘, die den Umsatz gepusht haben. Zum Vergleich: In den ersten 3 Quartalen entfielen nur durchschnittlich jeweils 13 Neuverträge auf diese Größenklasse. Die Angebotsreserve stieg bis Ende Juni 2020 lt. Aengevelt moderat auf rd. 763.000 qm, und bis Ende 2020 weiter auf 810.000 qm (C&W: 889.000, +10% im Vergl. zum VJ., GPP: 845.400 qm, BNPPRE 851.000 qm; JLL: 714.000 qm), Die Leer-standquote liegt irgendwo zwischen 6,1% (JLL und Savills) und 7,6% (C&W). So hoch war die Quote zuletzt Ende 2017.

Büromarkt Düsseldorf: Aengevelt, Anteon; JLL, BNP PRE, Savills, GPP Umsatz Q1-Q4 (qm) Miete Q4 (Euro/qm) Leerstand Q4 Bestand

Makler qm +/- VJ Spitzen~ Ø~ qm Quote in Mio. qm

Aengel-velt* . 283.800 -46,0% 28,50 € 21,90 € 620.000 6,4% 9,3

Anteon 245.200 -47,0% 28,50 € 16,10 € 504.600 6,9% 7,3 JLL* 303.100 -44,9% 28,50 € n.a. 633.100 6,8% 9,24

BNP PRE 275.000 n.a. 28,50 € n.a. 847.000 8,8% n.a. Savills 242.300 n.a. 28,50 € 16,00 € n.a. 6,3% n.a.

GPP 245.200 -47,0% 28,50 € 16,10 € 504.600 6,9% 7,3 *Stadtgebiet inkl. Neuss, Ratingen, Erkrath, Hilden, etc


Für das Gesamtjahr 2020 wurde lt. Aengevelt zu-nächst ein Fertigstellungsvolumen von rd. 280.000 qm prog-nostiziert. Mit insgesamt 221.000 qm wurde dieser Wert nicht vollständig erreicht, da es krisenbedingt vereinzelt zu Verzögerungen bei den Fertigstellungen kam. Ungeachtet dessen wurde ein so hohes Fertigstellungsvolumen jenseits der 200.000 qm-Marke zuletzt 2014 erreicht. Die erzielbare Spitzenmiete im Frankfurter Markt hält sich mehr oder weniger stabil bei 45,00 Euro/qm (GPP, Aengevelt, C&W; Savills: 48,00 Euro/qm; BNPPRE 47,00 Euro/qm; JLL 41,50 Euro/qm). Die gewichtete Durchschnitts-miete über alle Neuabschlüsse in 2020 erreicht lt. C&W

23,60 Euro/qm, 2,35 Euro höher als im Vorjahr. Zurückzuführen sei diese Steigerung vor allem auf Anmietungen im Neubauprojekt FOUR und die Ende 2019 fertiggestellten Objekte Omniturm so-wie Marienturm im Bankenviertel. Savills taxiert die Durchschnittsmiete etwas niedriger mit 20,50 Euro/qm, Aengevelt mit 27,50 Euro/qm etwas höher. Für 2021 prognostiziert Aengevelt für Frank-furt einen Büroflächenumsatz, der mit 350.000 qm zwar etwas über dem 2020er Wert, aber signifikant unter dem Vorcoronajahr 2019 mit rd. 561.000 qm

und unter dem 10 Jahres-Mittel von 486.600 qm liegt. Viktor Muthesius, Leiter Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Frankfurt:, ist vorsichtig optimistisch: „2021 wird der Flächenumsatz eine bessere Performance bieten als 2020. Die standortrelevanten Fundamentaldaten sind und bleiben nachhaltig attraktiv für diverse Mietersegmente: Dies hat sich bisher nach jeder Krise bestätigt. Entschei-dend für die zukünftige Entwicklung des Flächenumsatzes sind insbesondere Abklingen der Corona-Krise sowie die Realisierung von in 2020 zurückgestellten Unternehmens-entscheidungen hinsichtlich Flächenveränderungen und Umzügen.

Hyp

Büromarkt Frankfurt 2020: JLL, BNP PRE, Savills, GPP, Aen-gevelt, C&W

Umsatz Q1-Q4 (qm)

Miete Q4 (Euro/qm) Leerstand Q4

Be-stand

Makler qm +/- VJ Spit-zen~ Ø~ qm Quote

in Mio. qm

JLL 336.100 -42,0% 41,50 € n.a. 714.000 6,1% 11,63 BNP PRE 339.000 n.a. 47,00 € n.a. 851.000 7,5% n.a.

Savills 333.000 n.a. 48,00 € 20,50 € n.a. 6,1% n.a. GPP 357.900 -39,0% 45,00 € 21,50 € 845.400 7,3% 11,52

Aenge-velt 332.500 -41 ,0% 45,00 € 27,50 € 810.000 7,0% 11,6

C&W 329.500 -40 ,0% 45,00 € 23,60 € 889.000 7,6% n.a.

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Zürich: Vivienne Maclachlan übernimmt die Rolle des gruppenweiten Chief Financial Officer (CFO) bei ThomasLloyd. Gleichzeitig wird sie Mitglied im Vorstand der Konzernmutter-gesellschaft. Fürstenwalde: Marion Hoppen ist seit dem 1. Januar 2021 Pres-sesprecherin des Vereins Frauen in der Immobilienwirtschaft e.V.. Die Stelle, die Hoppen frei-beruflich wahrnimmt, wurde neu geschaffen. München: Die Münchener Nie-derlassung von BNP Paribas Real Estate hat Christoph Bay-reuther zum neuen Abteilungs-leiter ernannt. Bevor er zum Di-rector Office Advisory für die Münchener Niederlassung er-nannt wurde, war er seit 2017 im Team für Großvermietungen und gewinnbringend an diversen Großvermietungen beteiligt.

Essen: Die Catella Real Estate AG erwirbt das Bürogebäude Rüttenscheider Tor mit einer Ge-samtmietfläche von rund 10.700 qm inklusive einer Tiefgarage mit 174 Stellplätzen. Die Transaktion stellt das Erstinvestment für das Individualmandat des neu aufge-legten Spezialfonds AVW Euro-pean Real Estate Fund dar. Ver-käufer ist ein geschlossener deut-scher Immobilienfonds. Das Ge-bäude ist an Mieter aus den Be-reichen Rechts- und Steuerbera-tung, Finanzdienstleistung, Insol-venzverwaltung sowie Personal-dienstleistung vermietet. Die Käuferseite wurde rechtlich und steuerlich von der Anwalts-kanzlei Linklaters LLP und tech-nisch durch die Arcadis Germany GmbH begleitet. Der Verkäufer wurde durch JLL und DLA Piper UK LLP beraten.

Weitere Personalien Auch Pierre Nolte, Leiter Bürovermietung Frankfurt bei Cushman & Wakefield, sieht für 2021 einen im Vergleich zu 2020 wieder etwas höheren Umsatz, der aber bei weitem nicht an den Umsatz aus 2019 (553.000 qm) und den zehnjährigen Durch-schnittsumsatz (490.000 qm) heranreichen wird. „Auch wenn wir in der zweiten Jah-reshälfte 2020 eine deutlich höhere Abschlussbereitschaft als zu Beginn des Jahres gesehen haben, werden sich die pandemiebedingten wirtschaftlichen Auswirkungen und Unsicherheiten auch im nächsten Jahr noch bremsend auf den Flächenumsatz auswirken.“ Die Leerstandsquote dürfte nach Nolte im nächsten Jahr weiter steigen, denn viele der nicht zuletzt durch vorangegangene Projektanmietungen freiwerdenden Bestandsflächen werden nicht sofort nachvermietet werden können. Die Spitzenmiete wird dennoch ihr aktuelles Niveau halten, da C&W den Bedarf nach attraktiven Neu-bauflächen in guter Innenstadtlage als stabil hoch einordnet. Die gewichtete Durch-schnittsmiete dürfte sich aber wohl daher etwas verringern.

Büro- und Investmentmarkt Berlin 2020: Trotz Corona stärkster Markt Deutschlands

Karin Krentz Soviel Einigkeit ist selten – Alle großen Maklerhäuser setzen nur positive Schlag-zeilen für den Büro- und Investmentmarkt Berlins. Die Bundeshauptstadt stellt in diesen Krisenzeiten ihre Klasse in beeindruckender Manier unter Beweis: Zwar wurde das Rekordergebnis aus dem Vorjahr erwartungsgemäß um 30% verfehlt, doch mit einem Flächenumsatz von 710.000 qm Plusminus verweist Berlin den großen Konkurrenten München (568.000 qm) ganz klar auf den zweiten Platz. Dies ergibt u.a. die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die aktuelle Analyse von CBRE z.B. weist noch auf einen interessanten Aspekt hin: Dabei war Berlin wie auch im Vorjahr weiterhin der aktivste Büromarkt der Republik. Aber zusätz-lich wurden noch Mietvertragsverlängerungen von 238.600 qm – vor allem in Frankfurt und Berlin mit rund 93.000 beziehungsweise knapp 54.000 qm – regis-triert, die zwar nicht zum klassischen Flächenumsatz gezählt werden, jedoch gera-de in den Märkten mit einem knappen Angebot an hochwertigen Flächen für viele Büronutzer mangels geeigneter Alternativen attraktiv sind.

Ein Wermutstropfen kommt von JLL: Die Bilanz auf dem Berliner Bürover-mietungsmarkt am Ende des „Coronajahres“ 2020 hinterlässt bei Beobachtern und Akteuren gemischte Gefühle. Einerseits hat das gute Umsatzvolumen im vierten Quar-tal (rund 257.000 qm, damit das mit Abstand beste Quartal 2020) auch das Jahreser-gebnis noch positiv beeinflusst: mit rund 745.000 qm wurde immerhin noch der 10-Jahresschnitt (2010 – 2019) leicht (+3%) übertroffen. Andererseits ist, wie von JLL be-reits im Herbst prognostiziert, der schwächste Büroflächenumsatz im Gesamtjahr seit 2014 zu notieren.

„Die Corona-Pandemie, wie könnte es auch anders sein, bestimmt auch das Geschehen auf dem Büromarkt der deutschen Hauptstadt. Die traditionelle Markt-Normalität von Angebot und Nachfrage hat zwar nach wie vor Gültigkeit, aber die Vor-zeichen haben sich dramatisch verändert. Die Pandemie schafft neue Wirklichkeiten bis hinein in die feinsten Verästelungen des privaten und des öffentlichen Lebens und verändert damit auch die Wirkmächte der Märkte. Alles hängt eben mit allem zusam-men. Im Positiven, wie im Negativen“, so Rüdiger Thräne, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig.

Deal


Und Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig, ergänzt: „Der Bürovermietungs-Boom der Jahre 2015 – 2019, die durchgehend mit Jahresergebnis-sen um 900.000 qm aufwarteten und 2019 mit einem knap-pen Millionen-Quadratmeter-Umsatzvolumen seinen Höhe-punkt fand, wurde durch Corona auf jeden Fall jäh ausge-bremst. Ein Minus von 25% gegenüber 2019 spricht eine deutliche Sprache.“

Doch eines hat Berlin geschafft – „Auch im Lang-zeitvergleich kann sich das jüngste Ergebnis durchaus se-hen lassen. Sicherlich konnte im Corona-Jahr 2020 nicht an die Erfolgsjahre 2015 bis 2019, in denen sich Berlin endgül-tig zum wichtigsten deutschen Büromarkt entwickelt und Anschluss an die anderen europäischen Metropolen gefun-den hat, angeknüpft werden“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Dennoch liegt das Vermie-tungsvolumen deutlich jenseits der bis 2014 üblichen Jahresergebnisse — nicht zu vergessen, dass Berlin bis 2014 keine Flächenumsätze jenseits der 600.000 qm kann-te und in der Dekade zwischen 2005 und 2014 im Durch-schnitt jährlich nur 510.400 qm vermietet wurden. Bereits das sehr starke Jahresschlussquartal 2020 mit 228.000 qm Vermietungsvolumen deutet an, dass die Hauptstadt-Story

mit überdurchschnittlichen Flächenumsätzen schon bald ihre Fortsetzung finden wird.

Bei den Anmietungen dominierte die Öffentliche Hand wie die Deutsche Rentenversicherung in Medi-aspree, die Deutsche Bahn mit 30.000 qm auf dem Euref-Campus (ein Deal, der aus welchen Gründen auch immer lange unter der Decke gehalten wurde) und die Berliner Sparkasse mit über 22.000 qm in Adlershof, wobei die-se andere lukrative Standorte in den 12 Bezirken sehr zum Leidwesen der Berliner aufgab.

Apropos Mediaspree – die Lage führt die Umsatz-Rangliste an und verdrängt sogar „Mitte“ auf Rang 2! Die meisten peripheren Teilmärkte, die in den letzten Jahren für Entlastung für den überhitzten Markt innerhalb des S-Bahn-Ringes gesorgt hatten, mussten 2020 deutlich Fe-dern lassen, oft mit einer Halbierung des Umsatzvolumens - dazu gehören „Außerhalb Nord“, „Außerhalb Süd“ und „Außerhalb Ost“.

Erfreulich, wenngleich auf noch recht niedrigem Niveau, die Entwicklung im Teilmarkt „Areal Flughafen BER“. Das Umsatzvolumen hat sich 2020 gegenüber dem Vorjahr auf rund 10.000 qm verdoppelt. Thräne: „Die nun

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Den Haag: Hannover Leasing fungierte als Transaktionsmana-ger beim Erwerb des 'Post Office Building' im Zentrum von Den Haag von der Entwicklergruppe LIFE für einen von Perial gema-nagten Fonds. Für Perial ist es die bislang größte Einzeltrans-aktion außerhalb Frankreichs mit einem Gesamtinvestitions-volumen von über 100 Mio. Euro. Ankermieter des denkmal-geschützten Bürogebäudes ist die niederländische PostNL, die dort ihr neues Hauptquartier ein-richten wird. Das Post Office Building wird eine Gesamtmietfläche von rd. 25.000 qm umfassen. Davon mietet PostNL 19.000 qm und 6.000 qm der belgische Co-Working Anbie-ter Fosbury Sons. JLL fungierte als Berater der Käuferseite, die rechtliche Bera-tung des Käufers erfolgte durch Nauta Dutilh/Greenberg Traurig und die technische Beratung durch die CVO Group. LIFE wurde von Fakton Capital, SENS Real Estate und Van Doorne beraten. Essen: Durch Vermittlung von RUHR REAL mietet das LVR Klinikum Essen für seine Ergo-therapieschule rund 900 qm Schulungsfläche an der Gladbe-cker Straße. Eigentümer ist die DIC Asset AG. Osnabrück: COMFORT hat in Zusammenarbeit mit Hanno-verReal ein Einkaufszentrum mit rd. 4.000 qm Einzelhandels-fläche an Centerscape vermittelt. Verkäuferin ist eine niederlän-dische Immobiliengesellschaft. Langjährige Mieter sind REWE und ALDI Das Fachmarktzentrum bietet rund 130 ebenerdige Parkplätze und ist Teil eines Einzelhandel-sportfolios, dessen Immobilien einzeln veräußert werden.

Deals endlich erfolgte Eröffnung des BER wird dem Flughafen-Korridor vom Hauptbahnhof über den Alexanderplatz, Mediaspree, die Rummelsburger Bucht, Oberschöneweide, Adlershof bis hin zum Flughafen-Areal einen weiteren deutlichen Schub geben. Wir sehen diesen Korridor als die Entwicklungsachse mit hohen Anreizen für Developer und Investoren.“

Der Leerstand bewegt sich je nach Maklerhaus zwischen 1 – 3%, die Spitzen-miete bei 38 Euro/qm/monat, ein Anstieg von 2,7%. Ausblick auf 2021 „Eine Prognose für den Büroflächenumsatz von 2021 wäre zum aktuellen Zeitpunkt pandemiebedingt nicht belastbar“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland,. „Insgesamt registrieren wir jedoch eine merklich stärkere Nachfrage nach Büroflächen. Auch wenn der zeitliche Rahmen für eine Entspannung der Gesamt-situation noch unklar ist, haben sich viele Unternehmen auf die Situation eingestellt und ihre Nachfrage angepasst, jedoch nicht aufgegeben. Auch die Fertigstellungspipeline bis Ende 2023 ist gut gefüllt und zum jetzigen Zeitpunkt auch schon zu knapp 40%vom Markt absorbiert. Von den allein 2021 an den Markt kommenden gut zwei Mio. qm neu-er Bürofläche, davon die Hälfte in Berlin, stehen aktuell knapp 57% dem Markt schon nicht mehr zur Verfügung.“ Top-Ergebnis auf dem Berliner Investmentmarkt dank sehr starkem Jahresende Der Berliner Investmentmarkt hat sich im von der Corona-Pandemie geprägten Jahr 2020 endgültig an der Spitze der deutschen Märkte positioniert. Mit einem fulminanten Schlussquartal, in dem rund 3,6 Mrd. Euro platziert wurden, ging das Jahr 2020 zu En-de. Insgesamt wurden knapp 9 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien investiert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Das Vertrauen der Investoren ist un-erschütterlich. Sie glauben an die Perspektiven und vor allem das große Potenzial des Wirtschaftsstandortes Berlin, der sich immer mehr zu einem erfolgreichen internationa-len Player entwickelt.

Das Investitionsgeschehen war klar von Portfoliodeals und M&A- Aktivitäten getrieben, allen voran die TLG-Übernahme durch Aroundtown. Während in Einzeltrans-aktionen rund 5,3 Mrd. Euro flossen und damit nur gut halb so viel wie im Vorjahr, konnten Portfoliodeals deutlich zulegen. Hier ist ein Plus von 68% bzw. ein Volumen von rund 3,6 Mrd. Euro zu vermelden. Es ist nach 2007 das zweithöchste je erfasste Resultat. Deals über 100 Mio. Euro machten zwar immer noch fast 50% des Invest-mentvolumens aus, absolut und relativ zugelegt haben hingegen vor allem Deals zwischen 25 und 50 Mio. Euro mit plus 11% bzw. einem Marktanteil von nun gut 15% (1,4 Mrd. Euro). Büro dominierend, Logistik der klare Gewinner Der große Gewinner 2020 heißt definitiv Logistik mit einem Investmentvolumen von über 1 Mrd. Euro. (+214% gegenüber 2019) und einem damit bundesweit historischen Höchstwert. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen wurden einmal mehr knapp 1,5 Mrd. Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert, u.a. im Zuge der TLG-Übernahme und verschiedener Karstadt-Beteiligungen. Lage, Lage, Lage? Berlin ist mehr als das Mit fast gleichen Marktanteilen von jeweils rund 30% waren Berlins City, Cityrand und Nebenlagen im Jahr 2020 nahezu gleichauf. Die Zahlen unterstreichen in beeindru-ckender Weise, dass Investoren an den Gesamtstandort und seine Perspektiven glau-ben. Der Teilmarkt spielt auch angesichts der anhaltenden Angebotsknappheit eine


Im Einzelnen melden Grossmann & Berger sowie Anger-mann 340.000 qm, Colliers International 334.000 qm, Engel & Völkers Commercial 345.000 qm und Savills 354.700 qm. Das Minus wird in der Spannweite zwischen 31,4 bis 37,6% angegeben. Kein Büroflächenumsatz seit 2003 war niedriger.

Mit dem Elbtower-Abschluss im 4. Quartal mit 11.000 qm in der HafenCity, eine Vermietung der Signa an die Hamburg Commercial Bank, war im Gesamtjahr ledig-lich ein Vertrag über 10.000 qm zu verzeichnen, ein Licht-blick, der das letzte Vierteljahr mit 90.000 qm schließen ließ. Ein Jahr zuvor waren es noch sechs Abschlüsse in dieser Größenklasse gewesen. Die zweitgrößte Vermietung an einen Hersteller in der Konsumgüterindustrie über 9.000 qm gab es im Teilmarkt Altona-Ottensen-Bahrenfeld.

„Viele Unternehmen stellten im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung bereits getroffene Anmietungs-entscheidungen zurück. Auch kamen aufgrund nicht realisierter Expansionspläne verstärkt Untermietflächen auf den Markt“, erklärt Pia Baguhn von der Angermann Real Estate Advisory AG.

Die City war wieder die umsatzstärkste Bürolage der Han-sestadt mit einem Flächenumsatz von etwa 79.300 qm. Flächenangebot nimmt zu Auf der Angebotsseite ist eine leichte Entspannung zu be-obachten, da der Leerstand (incl. Untermietflächen) von 2,9% auf 3,5% leicht zugenommen hat. „Ohne Corona wä-ren wir wahrscheinlich bei 1,9 oder zwei Prozent gelandet, eine sehr schwierige Situation für Mietinteressenten wie

untergeordnete Rolle. Eindeutige Gewinner sind die Ne-benlagen mit einem Plus von 52% gegenüber 2019 bzw. einem Investmentvolumen von gut 2,5 Mrd. Euro. Noch nie wurde an Berlins Nebenlagen so umfangreich investiert. Vor allem Investitionen in Logistik, Einzelhandel und Ent-wicklungsgrundstücke waren hier dominierend. Die Renditen verharren in Berlin auf niedrigem Ni-veau. Die Spitzenrenditen im Bürosegment präsentieren sich jüngst stabil, sind aber gegenüber dem Vorjahr um 5 Basispunkte auf aktuell 2,55% gesunken. Eine Seitwärts-bewegung wird für Geschäftshäuser vermeldet, deren Net-torendite in der Spitze weiterhin bei 2,80% notiert. Ganz anders die Lage im stark nachgefragten Logistiksegment. Hier sind die Renditen im Jahresverlauf um 35 Basispunk-te auf jetzt 3,35% gesunken.

Hamburg: Bürovermietungsmarkt 2020 Vermietungsleistung auf dem Niveau von 2003

Sabine Richter Auch auf dem Hamburger Büromarkt hat Corona deut-liche Spuren hinterlassen. Während die Verkaufsbe-reiche weiter befeuert wurden, waren die Aktivitäten auf dem Vermietungsmarkt seit Beginn des 2. Quartals maßgeblich von den Auswirkungen der Pandemie bestimmt worden. Die großen Immobilienunternehmen nennen für das abge-laufene Jahr einen Flächenumsatz von 333.000 (BNP Paribas Real Estate) bis 363.700 qm, (JLL).

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Walsrode: GARBE Industrial Real Estate errichtet für die Hagebau Logistik GmbH & Co. KG eine neue zentrale Logistik-anlage. Auf einem zehn Hektar großen Gelände des A27parks entstehen vier Hallenabschnitte mit einer Gesamtfläche von ca. 40.000 qm für die Lagerung, Kommissionierung und Distribu-tion. Im Zuge einer Standort-beratung und -analyse hatte Logivest das Areal zuvor als idealen Standort für das neue Logistikzentrum des Baustoff-fachhändlers identifiziert. Das Gelände verfügt über Erweite-rungspotenzial für einen fünften Hallenabschnitt. Der Baustart wird im Frühjahr erfolgen, die Inbe-triebnahme der Anlage ist für Ende dieses Jahres geplant. Es werden am Standort in der End-ausbaustufe etwa 150 neue Arbeitsplätze entstehen. Delmenhorst: Die Stadt Del-menhorst erwirbt das ehemali-ge HERTIE-Grundstück und das Gelände des ehemaligen St. Jo-sef Stifts. In zwei getrennten komplexen Verfahren hat die Stadt Delmenhorst mit umfassen-der Begleitung durch die Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH die beiden Quartiere er-worben. Das ehemalige HERTIE-Grundstück wurde von einer Pro-jektentwicklungsgesellschaft der ZECH-Gruppe übernommen. Der Erwerb der an der Delme gelegenen Fläche des ehemali-gen Krankenhauses St. Josef Stift erfolgte aus dem Vermögen der insolventen Stiftung St. Josef Stift. Die Stadt Delmenhorst plant mit dem Erwerb der beiden inner-städtischen „Premium“-Lagen einen wesentlichen Beitrag zu einer attraktiven Stadtentwicklung zu leisten.

News Vermittler“, so Oliver Horstmann von E&V. Mit 480.000 stehen nun 80.000 qm Büroflä-che mehr leer als vor einem Jahr. Dennoch bleibe das Angebot an attraktiven Flächen in den gefragten Lagen knapp. Daher konnte auch die Spitzenmiete von 29,50 auf nun 30,50 Euro weiter leicht zulegen.

Das vierte Quartal bestätigte durch hochpreisige Mietabschlüsse vorrangig in Projektentwicklungen die im ersten Quartal erreichte Spitzenmiete in Höhe von 30 Eu-ro, ergänzt Colliers. An vorderster Front

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Sehr geehrte Damen und Herren, · 2021. 1. 12. · NR. 491 | 02. KW I 12.01.2021 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 491 Sehr geehrte Damen und Herren, | 02.KW I 12.01.2021 I ISSN 1860-6369