Seminar: Interkommunale Kooperation 1 Regionale Einzelhandelskonzepte Martin PILAT

Seminar: Interkommunale Kooperation

1

Regionale

Einzelhandelskonzepte

Martin PILAT


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Überblick

1. Problemstellung

2. Strukturwandel im Einzelhandel

3. Regionale Einzelhandelskonzepte

4. Beispiele für regionale Einzel-handelskonzepte aus der Praxis

5. Fazit


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1. Problemstellung

• Strukturwandel

• Standortdynamik im Einzelhandel

• Großflächige Betriebsformen

• Gefährdung der Nahversorgung

• Bedeutungsverlust gewachsener Strukturen

Dringender Handlungsbedarf!!


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1. Problemstellung

REHK sind raumordnerische Steuerungs-instrumente für den großflächigen Einzel-handel. Sie beruhen auf verbindlicher interkommunaler Kooperation.


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Entwicklungstendenzen im Einzelhandel:– Wandel der Betriebsformen– Vergrößerung der Verkaufsfläche– Rückläufige Betriebszahlen– Unternehmenskonzentration– Internationalisierung– Alternative Einzelhandelsformen


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Lebensmitteleinzelhandel:– Früher:

bis in die 1960er Jahre kleine Bedienungsläden

– Heute:• größere Verkaufsflächen• Selbstbedienungsprinzip• zentrale Kasse• aggressive Preispolitik• Non-Food-Begleitsortiment


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Non-Food-Bereich früher:• bis in die 1970er Jahre großflächige

Kaufhäuser mit breitem Warensortiment • Fachgeschäfte mit spezialisiertem Angebot

Non-Food-Bereich heute:• großflächige Fachmärkte mit Selbstbedienung:

– Bau-, Garten-, Heimwerker- und Möbelmärkte– immer mehr Branchen (Schuhe, Elektrogeräte,

Bekleidung,...)– Ausbau von Randsortimenten


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Vergrößerung der Verkaufsflächen:Deutschland:

• VKF: 110 Millionen m2

• 1,3 m2 pro Einwohner• Überkapazität von etwa 30 bis 40 Prozent

Österreich:• VKF: über 12 Millionen m2

• 1,5 m2 pro Einwohner • noch größere Überkapazität als in Deutschland


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Maßstabsvergrößerung:– Erhöhung der durchschnittlichen

Verkaufsfläche pro Betrieb – Rückgang der Flächenproduktivität

(Umsätze pro Verkaufsfläche)– Ö: Lebensmittelgeschäfte in den letzten 40

Jahren von mehr als 23.000 auf ca. 6.400


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Unternehmenskonzentration:• Früher: unabhängige Einbetriebsunternehmer• Heute:

– nationale und internationale Mehrbetriebsunternehmen und Filialisten

– Zusammenschlüsse und Kooperationen selbständiger Einzelhändler

– Einzelhandelsunternehmen in Ö: 1995 bis 2002 von ca. 37.500 auf ca. 33.600


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Marktanteile v. Mehrbetriebsunternehmen– Deutschland:

• rund 45 Prozent• Top 5 im Lebensmittelhandel: 61 Prozent

– Österreich:• Top 5

– Lebensmittelhandel: 93,5 Prozent– Sportartikelhandel: 90 Prozent– Drogerie- und Parfümeriewaren: 86,6 %


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Unternehmen Marktanteil in Prozent Rewe Austria 35,5 Spar Österreich 31,3 Adeg 12 ZEV Markant 8,8 Zielpunkt 5,9

Eigene Darstellung (nach: GAVAC 2003: 57)

Marktanteile im österreichischen Lebensmitteleinzelhandel:


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2. Strukturwandel: Ursachen

• Handelsendogene Einflüsse– Innovationen– Kapitalkonzentration– Nachfragemacht von Großunternehmen

• Handelsexogene Einflüsse– Einflüsse des sozialen Systems – Einflüsse des politisch-administrativen

Systems


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Innovationen:• Selbstbedienung• Vergrößerung der Sortimente• Rationalisierung aller Arbeitsabläufe

– Einsparung von Arbeitskraft– Vergrößerung der Verkaufsflächen

Betriebsform Flächenleistung in €/qm Bau- und Gartenmarkt 1.200 Verbrauchermarkt 4.700 Lebensmittel Discounter 7.500

Flächenleistungen verschiedener Betriebsformen Eigene Darstellung (nach: Regionales Einzelhandelskonzept für Ostwestfalen-Lippe)


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Kapitalkonzentration:

Höhere Investitionen durch Großunter-nehmen > Verschärfung des Wettbewerbs:

Erhöhung des Angebots

Absenken des Preisniveaus


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Sonderkonditionen

Steigende Marktanteile

Nachfragemacht gegenüber Lieferanten und Produzenten

Nachfragemacht von Großunternehmen:


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Einkaufsverhalten der Konsumenten (1):– Merkmale ihrer Sozialstruktur

• Haushaltgröße und –einkommen• Alter • soziale Gruppe

– Steigender Motorisierungsgrad• 1,27 PKW pro Haushalt in Österreich• Erhöhung von Reichweite und

Transportkapazität


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Einkaufsverhalten der Konsumenten (2):– Demographische Veränderungen:

• Zunahme des Durchschnittsalters • Veränderte Haushaltszusammensetzungen • Familienstatus

– verfügbares Einkommen – Zeitbudget


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„Hybride Konsumenten“:• Polarisierung:

– Ebene der Einkommensentwicklung: Zunahme einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen

– Preisorientierung: niedrige Preise bei Massenartikeln des täglichen Bedarfs, aber hohe Ausgaben-bereitschaft bei Individual- und Lebensstilprodukten

• Segmentierung: – lebensverlaufs- bzw. lebensstilspezifisch – keine eindeutige Zuordnung zu bestimmten

Konsumgruppen mehr möglich


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Gründe für Eingriffe des politisch-administrativen Systems:– Versorgung des Einzelnen, Funktionieren

des Gemeinwesens– Verdrängung erwünschter Nutzungen – Bauweisen: Frage nach der

städtebaulichen Integration– Verkehrliche Auswirkungen


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2. Strukturwandel: Auswirkungen

• Auswirkungen auf die Versorgung

• Auswirkungen auf gewachsene Standortstrukturen

• Steigerung des Flächenverbrauchs

• Auswirkungen auf das Konzept der Zentralen Orte


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Gefährdung der flächendeckenden Nahversorgung:

Verdrängungswettbewerb

Rückgang von Einzelhandelsbetrieben


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1997 2001 Bundesland Gemeinden Einwohner Gemeinden Einwohner

ohne ohne ohne ohne Nahversorger Nahversorger Nahversorger Nahversorger absolut in % absolut in %

Burgenland 3 984 0,36 11 5399 1,70 Kärnten 3 5334 0,97 7 13532 2,40 Niederösterreich 24 21035 1,43 27 25995 1,70 Oberösterreich 41 35311 2,65 52 44132 3,20 Salzburg 7 3197 0,66 10 5960 1,20 Steiermark 117 93589 7,90 140 114916 9,60 Tirol 35 17737 2,81 44 25617 3,80 Vorarlberg 7 2128 0,64 8 5870 1,70 Wien 0 0 0,00 0 0 0,00 Österreich gesamt 237 179315 2,30 299 241421 3,00

Eigene Darstellung (nach: GROHALL et al. 2003: 57)

Gemeinden ohne Nahversorger:


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Abwandern von Betrieben:– „Trading-up“: v.a. Discounter, verkehrs-

orientierte Lagen, Ausweitung des Sorti-ments, Ansprechen einkommensstärkerer Schichten

– Konkurrenz neuer Betriebsformen – geringe Umsatzerwartungen bei diffuser

Siedlungsstruktur


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Verlängerung der Einkaufswege

Zwang zu Mobilität

Benachteiligung großer

Bevölkerungsgruppen

Umwelt- und Sozialkosten


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Standortagglomerationen in suburbanen

Gebieten als Konkurrenz für Innenstädte und Ortskerne : – „sekundäres Netz“ – Gewerbegebiete– Zentrenrelevante Sortimente


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Innenstädte:– Filialbetriebe z.T. 80%

• „Uniformität“ • „Banalisierung“

– Convenience Shops– Schwächung der lokalen Ökonomie

Verlust der historischen Bausubstanz

Tourismus, städtisches Flair



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vergrößertes Einzugsgebiet

größere Distanzen

PKW

Bedarf an Parkplätzen



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Fehlleistungen des ZOK:– Lediglich konzeptionelle Ausgestaltung – Baurechtliche Instrumentarien zu dessen

Konkretisierung und Umsetzung– Politische Praxis– Unzureichende Anpassung an geänderte

Situation



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Weiterentwicklung des ZOK aufgrund:– Verschiebungen in der Bedeutung

einzelner Zentrumstypen– Standortkonkurrenzen zwischen

gleichrangigen Zentren – Auflösung abgrenzbarer zentralörtlicher

Bereiche



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Voraussetzungen für REHK:• Interkommunale Kooperation • Anpassung des zentralörtlichen Systems• Anpassung der kommunalen Bauleitpläne• Rechtliche Organisationsformen

Es wird von vielen Experten empfohlen, REHK als Instrumente für die Standortsteuerung im Einzelhandel zu erstellen, um den negativen Auswirkungen des Strukturwandels im Einzelhandel entgegenzuwirken.


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Interkommunale Kooperation:– Erkennen und Bekanntmachen der

Problematik– Aufgeben einiger Kompetenzen– Finanzielle und zeitliche Aufwendungen– Ablegen von Animositäten – Fremdbestimmung versus Eigeninitiative– Anreize versus Zwänge



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Zentraler Ort

Territorialprinzip Standorteprinzip

gesamte Gemeindegebietpauschal als ZO einer

Hierarchiestufe

standortbezogeneDefinition

Abgrenzung der Zentralen Orte:



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Kommunale Bauleitplanung:– Großflächigkeit von Einzelhandels-

betrieben in Dt: §11(3) der BauNVO 1990:• Geschossfläche von 1.200 m2

• Verkaufsfläche von 700 m2

– Kommunale Einzelhandelskonzepte• Grundlage für REHK • Konkrete Standortangebote



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• Privatrechtlich– Verträge– „weich“– Ausgliederung eines

Aufgabenbereichs– „Regional Governance“

• Öffentlich-rechtlich– Regionalplan– „hart“– umfassende

Planungshoheit– Gesetz

Organisationsformen:



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Anforderungen an REHK:– Schaffung von Planungssicherheit– Erhöhung der Wettbewerbstransparenz– Vereinfachung und Beschleunigung von

Verfahren– Schaffung einer aktiven Ansiedlungspolitik



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Schaffung von Planungssicherheit:– Projekte im Entwicklungsstadium bewerten– Möglichkeit zu laufenden Änderungen und

Fortschreibungen– Gemeinden, Investoren, Unternehmer



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Verhandlungen mit Investoren

Konsensfähige Vorhaben

Wettbewerbstransparenz:



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Planung erfüllt alle im Konzept festgelegten Voraussetzungen

Vereinfachtes Abstimmungs- und Genehmigungsverfahren

Vereinfachung und Beschleunigung:



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• Aktive Ansiedlungspolitik

• Aktives Flächenmanagement:– An gewünschten Standorten: Anreize für

Investoren– Spielregeln für den Umgang mit

Ansiedlungs- und Investitionsdruck



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Ziele REHK:– Eindämmung des Flächenverbrauchs– Förderung der gewachsenen Zentren– Sicherstellung einer wohnnahen

Grundversorgung– Vermeidung von Fahrverkehr, Klimaschutz



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Einbindung in bereits erschlossene Handelszonen

gemeinsame Nutzung der Verkehrsanbindung und der Parkplätze

Kopplungsfähige Sortimente

Eindämmung des Flächenverbrauchs:



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Förderung d. gewachsenen Zentren aufgrund von Funktions- und Attraktivi-tätsverlust der – Innenstädte – Ortskerne– wohnnahen Versorgungskerne

Sortimentslisten



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Nahversorgungsrelevante Innenstadtrelevante Nicht innenstadtrelevante Sortimente Sortimente Sortimente

- Nahrungs- und Genussmittel - Bekleidung und Sportbekleidung - Möbel

- Gesundheits- und Körperpflegeartikel - Schuhe, Lederwaren - Heimtextilien

- Schreibwaren und Zeitschriften - Uhren, Schmuck - Tapeten, Teppiche

- Schnittblumen und kleine Gebinde - Hausrat, Glas, Porzellan - Baumarktspezifische Sortimente

- Bücher - Fahrräder

- PC, Software, Zubehör - Leuchten (im Baumarktsortiment)

- Unterhaltungselektronik, Elektrokleingeräte - Blumen, Gartenzubehör

- Leuchten - Zoobedarf

- Spielwaren - Elektrogeräte ("weiße Ware")

- Sportartikel - Sportgroßgeräte

- Musikinstrumente - Kfz-Handel, Autozubehör

- Kunstgegenstände

„Osnabrücker Liste“ Eigene Darstellung (nach: FUCHS 2004: 425)

Sortimentsliste:



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Sicherstellung einer wohnnahen Grundversorgung:– Beschränkte nahversorgungsrelevante

Sortimente an nicht integrierten Standorten– Interesse der betroffenen Gemeinde

Kommunale Steuerung



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Vermeidung von Fahrverkehr: • ÖPNV• an bereits erschlossenen Standorten• Kopplungskäufe mit PKW• Barrierefreier Zugang ohne Benachteiligung von

Fußgängern und Radfahrern

Klimaschutz: Verringerung von Lärm, Abgasen und Kohlen-

dioxid als explizite Ziele in REHK



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4. Beispiele für Regionale Einzelhandelskonzepte aus der

Praxis

• Regionales Einzelhandelskonzept für die Region Hannover

• Interkommunale Einzelhandels-kooperation in Ost-Friesland


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Region Hannover:– Stadtregion– Administratives Gebiet mit umfassender

Planungshoheit– RROP– „hart“– hohe rechtliche Verbindlichkeit– Festlegungen als Text und Karte

4. REHK Hannover


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4. REHK Hannover

• Abgrenzung von ZÖ Standortbereichen:– nicht mehr gemeindeweise– standortbezogen

• Im Oberzentrum: mehrere mittelzentrale Standortbereiche (=„oberzentrale Ergänzungsbereiche“)

• Mittelzentren• Unterzentren


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Versorgungskerne der Zentralen Orte:– Innenstädte bzw. Ortszentren– nur einer pro Gemeinde– bei polyzentrischen auch mehrere

4. REHK Hannover

Zuordnungen der Betriebsformen:

Grundzentraler Mittelzentraler Oberzentraler Standortbereich Standortbereich Standortbereich

Betriebsformen Supermarkt, Ver- wie Grundzentrum, zusätzlich wie Mittelzentrum, zusätzlich

brauchermarkt, Discounter, Fachmarkt, SB-Warenhaus, Fachmarktzentrum

Baumarkt Möbelmarkt Agglomerationsgrad niedrig niedrig bis mittel mittel bis hoch

Einzugsbereich im wesentlichen gemeindeweit übergemeindlich, teilregional regional bis überregional

Zuordnung von Einzelhandelsvorhaben zur jeweiligen zentralen Stufe Eigene Darstellung (nach: REHK für den Großraum Hannover 2001)


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„Herausgehobene Nahversorgungs-standorte“:– außerhalb der ZÖ Versorgungsbereiche – ergänzende Funktionen zum

Versorgungskern– nicht für den großflächigen Einzelhandel

über 1.600 m2 (oder Einkaufszentren über 2.500 m2) VKF

4. REHK Hannover


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„Herausgehobene Fachmarktstandorte“:– 5 Standorte, konkret festgelegt– außerhalb der zentralörtlichen

Versorgungsbereiche – Fachmarktzentren, Verbraucher-, Bau-,

Möbel- und sonstige Fachmärkte

4. REHK Hannover


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Steuerungsfunktion:

• Festgelegte „Positivbereiche“

• Standorte außerhalb der „Positivbereiche“

Ansiedlungen möglich

„Tabubereiche“

4. REHK Hannover


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4. REHK Ost-Friesland

Bestandsaufnahme der Region: • 630.000 Einwohner • vier Landkreise und zwei kreisfreie Städte • Oberzentrum Wilhelmshaven mit 85.000 Ew.• überwiegend ländl. strukturiert, strukturschwach• 672 Einzelhandelsbetriebe (>400 m2 VKF)• Gesamt-VKF von 963.500 m2

• 1,5 m2 VKF pro Einwohner • durchschnittliche VKF pro Betrieb von 1.468 m2


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Eigenschaften des Verfahrens: – „weiche“ Form– formalen Planverfahren vorgelagert– Prüfung einzelner Projekte

interkommunale Abstimmung



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Einleitung des Moderationsverfahrens:– Ansiedlungsvorhaben ab 400 m2 VKF:

Meldung an die Industrie- und Handelskammer

– „Aufgreifschwellen“ • Betriebstyp • Größe• zentralörtliche Einstufung



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„Aufgreifschwellen“:


Überschreiten der „Aufgreifschwellen“

Einleitung des Moderationsverfahrens

Verkaufsfläche in Quadratmeter Discounter Verbrauchermärkte Fachmärkte Bau-/Garten- Einzelhandels- SB-Warenhäuser Möbelmärkte agglomerationen Supermärkte Einkaufs- Sonderpostenmärkte Fachmarktzentren

Oberzentrum keine Bindung 5.000 1.500 7.500 5.000 Mittelzentrum 1.000 2.000 800 5.000 2.500 Grundzentrum 750 1.500 400 2.500 1.500

Aufgreifschwellen zur Auslösung des Moderationsverfahrens Eigene Darstellung ( nach: FUCHS 2004: 424)


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Prüfregeln:• Auswirkungen aufgrund der Erreichbarkeit• Auswirkungen aufgrund der Lage• Auswirkungen aufgrund der Erhöhung der

warengruppenspezifischen VKF• Auswirkungen aufgrund der

Attraktivitätssteigerung von Einzelhandelsagglomerationen

• Deckung des Vorhabens mit den für die zentralörtliche Stufe typischen Angebotsformen



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5. Fazit

• REHK: junges Instrument

• erste Erfolge

• unabdingbar für die Standortsteuerung des Einzelhandels

• auch in Österreich möglich

• Wille zu interkommunaler Kooperation unbedingt erforderlich!


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Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!

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